Civilinė byla Nr. 3K-3-270/2009
Procesinio
sprendimo kategorija 42.11.2 (S)
LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS
N U T A R T I S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2009 m. birželio 26 d.
Vilnius
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų
kolegija, susidedanti iš teisėjų: Janinos Stripeikienės (kolegijos pirmininkė),
Birutės Janavičiūtės ir Zigmo Levickio (pranešėjas),
sekretoriaujant Aringui Kartanui,
dalyvaujant ieškovo G.
M. personalinės įmonės ,,Mados oazė“ atstovei A. K. T.,
atsakovo
Klaipėdos miesto savivaldybės atstovams A. Ž. ir A. P.,
atsakovo Klaipėdos
apskrities viršininko administracijos atstovei A. P.,
žodinio proceso tvarka viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę
bylą pagal atsakovo Klaipėdos miesto savivaldybės kasacinį skundą dėl
Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m.
vasario 19 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovo G. M. personalinės
įmonės ,,Mados oazė“ ieškinį atsakovams Klaipėdos miesto savivaldybei,
Klaipėdos apskrities viršininko administracijai dėl permokėto žemės nuomos
mokesčio grąžinimo.
Teisėjų kolegija
n u s t a t
ė :
I.
Ginčo esmė
Ieškovas prašė: 1) pripažinti neteisinga 2003 m. vasario 17 d.
sutarties 9 punkte nurodytą 187 483 Lt žemės sklypo vertę ir nustatyti
žemės sklypo indeksuotą vertę pagal registro duomenis – 98 999 Lt;
priteisti ieškovui iš atsakovo Klaipėdos miesto savivaldybės atsakovo
nepagrįstai gautus 13 926,85 Lt.
Ieškovas nurodė, kad valstybinės žemės sklypo nuomos sutartyje buvo
nurodyta neteisinga žemės sklypo indeksuota vertė (187 483 Lt), nes, pagal
kadastro įmonės duomenis, ji turi būti 98 999 Lt; kad su sutarties sąlyga dėl
187 483 Lt sklypo vertės nebuvo supažindintas; kad apie nuomos mokesčio kainą
sužinojo tik gavęs reikalavimą sumokėti nuomą.
II.
Pirmosios instancijos teismo sprendimo ir apeliacinės instancijos teismo nutarties
esmė
Klaipėdos
miesto apylinkės teismas 2008 m. liepos 3 d. sprendimu ieškinį patenkino. Teismas
nustatė, kad 2003 m. vasario 17 d. Klaipėdos viršininko administracija ir G. M.
sudarė sutartį, kuria G. M. išsinuomojo 0,4561 ha žemės sklypą (duomenys
neskelbtini). G. M. 2003 m. vasario 18 d. panaudos sutartimi sklypą perdavė
naudotis G. M. personalinei įmonei ,,Mados oazė“. Ieškovas kiekvieną mėnesį
moka žemės nuomos mokestį Klaipėdos miesto savivaldybei.
Valstybinės
žemės nuomos sutartyje nurodyta, kad žemės sklypo indeksuota vertė yra 187 483 Lt
ir kad žemės nuomos mokesčio dydis nustatomas teisės aktų nustatyta tvarka.
Remiantis viešo registro duomenimis, sklypo vertė yra 98 999 Lt. Klaipėdos
miesto savivaldybės valdyba 2002 m. gruodžio 5 d. sprendimu patvirtino
parduodamų žemės sklypų, tarp jų ir sklypo (duomenys neskelbtini), vertę,
nurodydama, kad parduodamo sklypo vertė yra 187 483 Lt. Teismas nurodė, kad
šiuo sprendimu patvirtintos sklypų kainos parduoti, todėl valstybinės žemės
nuomos sutartyje nustatyta indeksuota žemės sklypo vertė (187 483 Lt) yra
neteisinga. Atsakovas nepateikė duomenų, kad indeksuota žemės vertė sutarties
sudarymo momentu neatitiko viešame registre nurodytos vertės. Kadangi sutartyje
nurodyta neteisinga žemės vertė, tai teismas padarė išvadą, kad savivaldybė nepagrįstai
neteisingai apskaičiavo ir gavo 13 926,85 Lt žemės nuomos mokesčio.
Klaipėdos
apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2009 m. vasario 19 d.
nutartimi pirmosios instancijos teismo sprendimą iš esmės paliko nepakeistą, jį
patikslinusi ir nurodžiusi, kad 2003 m. vasario 17 d. valstybinės žemės nuomos
sutarties 9 punktas pakeistas nuo jo sudarymo momento taip: žemės sklypo
indeksuota vertė yra 98 999 Lt; kitas sprendimo dalis paliko nepakeistas.
Teisėjų
kolegija sutiko su atsakovo apeliacinio skundo motyvu, kad ginčo sutarties
sudarymo metu valstybinės žemės nuomos mokesčio apskaičiavimo tvarka buvo
nustatyta Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 22 straipsnio 3 dalyje, Lietuvos
Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimo Nr. 260 33.8 punkte, kuriame
nurodyta, jog naudojamų žemės sklypų vertė apskaičiuojama laikantis Vyriausybės
1999 m. birželio 2 d. nutarimu Nr. 692 patvirtintos Naujų valstybinės žemės
sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai) tvarkos 7.3 punkto.
Teisėjų kolegija konstatavo, kad atsakovas apeliaciniame skunde šios tvarkos
aprašą aiškina nesiremdamas konkrečia pradinio nuomos mokesčio apskaičiavimo
metodika, paremta tvarkos priedu Nr. 12. Nutarimo 7.3 punkte yra nurodyta,
kad pradinę žemės nuomos kainą apskaičiuoja pagal Vyriausybės 1999 m. vasario
24 d. nutarimu Nr. 205 patvirtintą Žemės įvertinimo metodiką valstybinės žemės
nuomotoja, atsižvelgdama į gretimų žemės sklypų rinkos kainas, esamos
inžinerinės infrastruktūros būklę ir poreikį, ir sprendimu patvirtina žemės
sklypo pradinio metinio žemės nuomos mokesčio dydį, jeigu žemės sklypas
išnuomojamas. Metodikos 3.7 punkte nustatyta, kad valstybės nuomojamo žemės
sklypo vertė apskaičiuojama užpildžius nustatytą formą, t. y. priedą Nr. 12.
Įvertinusi šio priedo 17 punktą, teisėjų kolegija padarė išvadą, kad jame
nenustatyta gretimų sklypų rinkos kaina. Priede yra įrašoma bazinė žemė sklypo
vertė, kuri dauginama iš atitinkamų koeficientų, nurodytų kiekviename priedo
punkte, ir gaunama galutinė patikslinta žemės sklypo vertė be inžinerinių
statinių. Teisėjų kolegijos nuomone, priede nėra punkto, kuris leistų nustatyti
kitą vertę atsižvelgiant į gretimų sklypų kainą. Įvertinusi atsakovo
skaičiavimą pagal šią metodiką, teisėjų kolegija padarė išvadą, kad skaičiavimo
13 punktas neatitinka metodikos 12 priedo reikalavimų. Be to, šiame skaičiavimo
13 punkte nenurodytas konkretus žemės sklypas, jo rinkos vertė, į kurią
turi būti atsižvelgta. Sistemiškai aiškindama įstatymo įgyvendinamuosius teisės
aktus, teisėjų kolegija konstatavo, kad atsižvelgiama į gretimų sklypų rinkos
kainas metodikoje nustatyta tvarka per atitinkamus koeficientus, todėl ieškovo
pozicija yra pagrįsta, nes ir atsakovo pateikta apskaičiuota žemės sklypo vertė
nuomos mokesčiui skaičiuoti sutampa su viešame registre nurodyta sklypo verte,
nes atsakovo skaičiavimo 11 punkte nustatyta patikslinta žemės sklypo vertė –
98 999,24 Lt.
Teisėjų
kolegija nurodė, kad sutarčių laisvės principas leidžia pakeisti jau sudarytos
sutarties sąlygas. Ieškovas įrodė sutarties 9 punkto pakeitimo būtinybę ir tai
atitinka Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.223 straipsnio 3 dalies
nuostatas. Nuomos mokesčio apskaičiavimo analizė leidžia daryti išvadą, kad
ieškovas buvo permokėjęs ieškinyje nurodytą sumą.
III. Kasacinio skundo
teisiniai argumentai
Kasaciniu skundu atsakovas Klaipėdos miesto savivaldybė prašo
panaikinti Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos
2009 m. vasario 19 d. nutartį ir Klaipėdos miesto apylinkės teismo 2008 m.
liepos 3 d. sprendimą ir ieškovo ieškinį palikti nenagrinėtą. Kasaciniame
skunde nurodyti šie argumentai:
1. Yra absoliutus skundžiamo sprendimo ir nutarties negaliojimo
pagrindas, nes teismai išnagrinėjo bylą pagal neįgalioto suinteresuoto asmens
vardu vesti bylą asmens pareiškimą. Ieškinį suinteresuoto asmens – G. M. – vardu
pateikė neįgaliotas vesti bylą asmuo – G. M. personalinės įmonės ,,Mados oazė“
direktorė K. A. T. Pagal byloje pateiktą įgaliojimą K. A. T. yra įgaliota
atstovauti G. M. personalinės įmonės ,,Mados oazė“ interesams, ji kreipėsi
teisminės gynybos ir pasirašė ieškinį. Tačiau valstybinės žemės nuomos sutartį
sudarė Klaipėdos apskrities viršininko administracija ir G. M., taigi ieškovu
šioje civilinėje byloje laikytinas fizinis asmuo G. M. Be to, G. M. personalinė
įmonė ,,Mados oazė“ nėra teisėta žemės sklypo naudotoja. Pagal CK 6.490
straipsnį nuomininkas turi teisę perduoti daiktą panaudai tiktai gavęs rašytinį
nuomotojo sutikimą, jeigu kitaip nenustatyta nuomos sutartyje. Ši taisyklė
taikytina ir išnuomoto daikto panaudai, tokios pačios taisyklės įtvirtintos ir
CK 6.553 straipsnyje, reglamentuojančiame žemės subnuomą. Valstybinę žemę
patikėjimo teise valdo apskrities viršininkas, todėl jis ir turi teisę perduoti
ją panaudai. Ginčo valstybinės žemės nuomos sutartyje nenustatytos subnuomos ar
panaudos sąlygos, nėra duomenų, kad apskrities viršininkas davė rašytinį
sutikimą perduoti panaudai valstybinį žemės sklypą, todėl G. M. neturėjo teisės
sudaryti žemės sklypo panaudos sutartį su G. M. personaline įmone ,,Mados oazė“.
2. Apeliacinės instancijos teismas netinkamai taikė ir aiškino materialinės
teisės normas, nes 2003 m. vasario 17 d. valstybinė žemės nuomos sutartis
sudaryta pagal Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintą
Naudojamų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai
(veiklai) tvarkos 3 priede pateiktą Valstybinės žemės nuomos sutarties projektą,
ir valstybinės žemės nuomos mokesčio tarifas apibrėžtas vadovaujantis
imperatyviąja CK 6.552 straipsnio teisės norma.
Naudojamų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio
paskirčiai (veiklai) tvarkoje nustatyta, kad valstybinės žemės nuomotojas, kai
išnuomojama valstybinė žemė, yra apskrities viršininkas. Tvarkos 3 priede
pateikto valstybinės žemės nuomos sutarties projekto 10, 11 punktuose
nustatyta, kad žemės nuomos mokesčio dydis nustatomas teisės aktų nustatyta
tvarka. Apskrities viršininkas sudarė su G. M. valstybinės žemės nuomos sutartį
pagal Tvarkos 3 priede pateiktą formą. Vyriausybė 2002 m. lapkričio 9 d.
nutarimu Nr. 1798 ,,Dėl nuomos mokesčio už valstybinę žemę ir valstybinio
vidaus vandenų fondo vandens telkinių“ nustatė, kad, išnuomojant valstybinę
žemę ne aukciono būdu, nuomos mokesčio tarifas metams negali būti mažesnis kaip
1,5 procento ir didesnis kaip 4 procentai žemės vertės; kad konkretų nuomos
mokesčio už valstybinę žemę, išnuomotą ne aukciono būdu, tarifą nustato
savivaldybės, kurios teritorijoje yra išnuomojama valstybinė žemė, taryba ir
apie tai informuojamas valstybinės žemės nuomotojas. Šioje teisė normoje
nenustatyta pareigos valstybinės žemės nuomos tarifą perkelti į sutartį.
Teismas, konstatuodamas, kad valstybinės žemės nuomos sutartimi
pažeista ieškovo teisė žinoti, kad žemės nuomos mokestis bus apskaičiuotas nuo
sutarties 9 punkte nurodytos indeksuotos vertės, paneigė vieną iš pagrindinių
principų, kad įstatymo nežinojimas neatleidžia nuo atsakomybės.
3. Pirmosios instancijos teismas netaikė teisės aktų, reglamentuojančių
valstybinės žemės nuomos ir nuomojamos valstybinės žemės vertės nustatymo
tvarką, ir nepagrįstai nustatė, kad žemės vertė nustatoma pagal nekilnojamojo
turto registro duomenis. Apeliacinės instancijos teismas nepagrįstai nustatė,
kad skaičiuojant nuomojamos valstybinės žemės sklypo vertę turi būti
vadovaujamasi Vyriausybės 1999 m. vasario 24 d. nutarimu Nr. 205 patvirtintos
Žemės įvertinimo metodikos 12 priedu.
Nagrinėjamojoje byloje nuomojamos valstybinės žemės vertės nustatymą
reglamentuojanti teisės norma įtvirtinta Naudojamų sklypų pardavimo ir nuomos
ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai) tvarkos 33.8 punkto antrojoje pastraipoje,
kurioje nustatyta, kad visų kitų naudojamų žemės sklypų vertė apskaičiuojama
laikantis Naujų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio
paskirčiai (veiklai) tvarkos, patvirtintos Vyriausybės 1999 m. birželio 2 d. nutarimu
Nr. 692, ir į išnuomojamų naudojamų žemės sklypų vertę priedas dėl inžinerinių
statinių neįskaičiuojamas. Naujų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos
ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai) tvarkos 7.3.2 punkto antrojoje pastraipoje
nustatyta, kad nuomojamo žemės sklypo vertė apskaičiuojama taip pat kaip žemės
sklypo pradinė pardavimo kaina, t. y. pagal Vyriausybės 1999 m. vasario 24 d.
nutarimu Nr. 205 patvirtintą Žemės įvertinimo metodiką, atsižvelgiant į gretimų
žemės sklypų rinkos kainas. Žemės įvertinimo metodikos 3 punkte reglamentuota
valstybinės kitos paskirties žemės sklypo vertės apskaičiavimo tvarka, o
metodikos 12 priedas taikomas tik apskaičiuojant konkretaus žemės sklypo vertę.
Darytina išvada, kad visiškai nepagrįsta teismo išvada, jog šioje byloje
kilusiam ginčui dėl nuomojamos valstybinės žemės vertės nustatymo sistemiškai
taikytinas metodikos priedas Nr. 12, nes šiame priede nėra teisės normos,
reglamentuojančios žemės sklypo vertės apskaičiavimo metodiką.
Apeliacinės instancijos teismas nemotyvavo, kodėl šioje byloje
netaikytinas Naujų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio
paskirčiai (veiklai) tvarkos 7.3.2 punkto reikalavimas, kad nuomojamo žemės
sklypo vertė apskaičiuojama taip pat kaip žemės sklypo pradinė pardavimo kaina,
atsižvelgiant į gretimų žemės sklypų rinkos kainas. Sprendžiant dėl nuomojamos
valstybinės žemės vertės skaičiavimui taikytinos teisės normos, turi būti
vadovaujamasi specialiąja teisės norma, reglamentuojančia, kad nuomojamo žemės
sklypo vertė apskaičiuojama taip pat kaip žemės sklypo pradinė pardavimo kaina,
t. y. pagal Vyriausybės 1999 m. vasario 24 d. nutarimu Nr. 205 patvirtintą
Žemės įvertinimo metodiką, atsižvelgiant į gretimų žemės sklypų rinkos kainas.
Indeksuota žemės sklypo vertė, nurodyta nekilnojamojo turto registre, negali
būti automatiškai perkelta į valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio paskirčiai
sutartį, nes teisės aktuose nenustatyta, jog naudojamų nuomojamų valstybinės
žemės sklypų vertė apskaičiuojama pagal žemės įvertinimo metodą, atsižvelgiant
į gretimų žemės sklypų rinkos kainas.
4. Teismas neturi įgalinimų vykdyti viešąjį administravimą ir nustatyti
išnuomojamo valstybinės žemės sklypo vertę. Pagal naudojamų kitos paskirties
valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisykles, patvirtintas
Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260, naudojamų kitos paskirties
valstybinės žemės sklypų, išnuomojamų be aukciono, vertės nustatymas pavestas
savivaldybės administracijos direktoriui.
5. Teismai nepagrįstai pakeitė valstybinės žemės nuomos sutarties 9
punktą. Teismai netinkamai taikė CK 6.223 straipsnį, kurio 3 dalyje nustatyta
privaloma ikiteisminė ginčų dėl sutarties pakeitimo nagrinėjimo tvarka, pagal
kurią tik kitai šaliai atsisakius keisti sutartį arba per trisdešimt dienų
neatsakius į tokį siūlymą, suinteresuota šalis įgyja teisę kreiptis į teismą ir
pateikti ieškinį dėl sutarties pakeitimo.
Byloje nepateikta įrodymų, kad G. M. ar jo įgaliotas asmuo būtų kreipęsis
į kitą sutarties šalį dėl sutarties pakeitimo. Apeliacinės instancijos teismo
išvada, kad, Klaipėdos apskrities viršininkui neapskundus pirmosios instancijos
teismo sprendimo, preziumuojama, jog valstybinės žemės nuomotojas sutinka, kad
sutarties ginčo punktas būtų pakeistas, nemotyvuota jokia teisės norma.
Šiuo metu galiojančio Žemės įstatymo 9 straipsnio 12 dalyje nustatyta,
kad Vyriausybė nustato be aukciono išnuomotos valstybinės žemės nuomos
mokesčio dydžio nustatymo ir mokėjimo tvarką. Žemės sklypo, išnuomoto be
aukciono, nuomos sutartyje turi būti nustatyta nuomotojo teisė kas treji metai
Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos nustatyta tvarka perskaičiuoti žemės
sklypo vertę.
Vyriausybės 1999 m. vasario 24 d. nutarimo Nr. 205 2.5 punkte
nustatyta, kad skundus dėl žemės sklypų vertės nustatymo nagrinėja apskrities
viršininkas, kurio sprendimai įstatymo nustatyta tvarka gali būti apskųsti
teismui. Šio Vyriausybės nutarimo 5.1 punkto antrojoje pastraipoje nustatyta,
kad asmenys, nesutinkantys su parduodamo ar išnuomojamo kitos paskirties žemės
sklypo verte miestuose, apskaičiuota pagal šiuo nutarimu patvirtintą Žemės
įvertinimo metodiką, gali užsisakyti individualų turto vertinimą savo lėšomis.
Atsiliepimo į kasacinį skundą negauta.
Teisėjų
kolegija
k o n s t a t u o j a :
Kasaciniame skunde
keliami atstovavimo, ikiteisminės ginčų sprendimo tvarkos, įstatymų ir poįstatyminių
aktų, nustatančių ne aukciono būdu išnuomojamų valstybinės žemės sklypų vertės,
turinčios reikšmės žemės nuomos mokesčio už valstybinės žemės nuomą dydžiams
nustatyti, aiškinimo ir taikymo klausimai.
Dėl įgaliojimų
paduoti kasacinį skundą
Ieškinį G. M. vardu pateikė G. M. personalinės įmonės ,,Mados oazė“
direktorė A. K. T. Pagal byloje pateiktą įgaliojimą (b. l. 7) A. K. T. yra
įgaliota atstovauti G. M. personalinės įmonės ,,Mados oazė“ interesams ir ją
įgaliojo šios įmonės savininkas G. M. Pagal 2003 m. vasario 18 d. panaudos
sutartį (b. l. 13) išnuomotą žemės sklypą G. M. perdavė panaudai savo
personalinei įmonei ,,Mados oazė“, atstovaujamai jos direktorės A. K. T., kuri
yra G. M. motina. Esant tokioms aplinkybėms, laikyti, kad ieškinys paduotas
neįgalioto asmens ir tuo pagrindu jį palikti nenagrinėtą (CPK 296 straipsnio 1
dalies 3 punktas) po to, kai dėl ieškinio yra priimti pirmosios ir apeliacinės
instancijų teismų sprendimai, būtų pernelyg formalus kasacinio teismo
sprendimas, neatitinkantis CPK 3 straipsnio 7 dalyje įtvirtinto protingumo
principo.
Kasatorius nurodo, kad G. M. personalinė įmonė ,,Mados oazė“ nėra
teisėta žemės sklypo naudotoja, nes G. M. neturėjo teisės išnuomoto žemės
sklypo perduoti įmonei pagal panaudos sutartį. Šių argumentų pirmosios ir
apeliacinės instancijos teismai netyrė ir nevertino, todėl kasacinis teismas
dėl jų nepasisako (CPK 353 straipsnio 1 dalis). Pažymėtina, kad kasatorius turi
pareigą ginti viešuosius interesus, todėl jis turi imtis atitinkamų priemonių,
kad nebūtų neteisėtų sandorių dėl valstybinės žemės.
Dėl kai
kurių žemės nuomos teisinio reglamentavimo aspektų
Konstitucinis Teismas
2003 m. rugsėjo 30 d., 2005 m. rugpjūčio 23 d. nutarimuose yra konstatavęs, kad
Konstitucijos 128 straipsnio 2 dalies nuostata, jog valstybinio turto valdymo,
naudojimo ir disponavimo tvarką nustato įstatymas, reiškia, kad valstybei
nuosavybės teise priklausančio turto perdavimas kitų subjektų nuosavybėn turi
būti grindžiamas įstatymu. Šis Konstitucinio Teismo išaiškinimas šioje byloje
reikšmingas tuo, kad valstybei nuosavybės teise priklausanti žemės disponavimas
nuomos būdu perleidžiamas fiziniam asmeniui. Iš tokio perleidimo kyla valstybinės
žemės nuomos sutartimi nustatytų sąlygų aiškinimo ir taikymo klausimai.
Bendriausius
valstybinės žemės nuomos santykius reglamentuoja Žemės įstatymas. Tačiau jame
nereglamentuojami valstybinės žemės nuomos mokesčio dydžio klausimai. Žemės
mokesčio dydis tuo atveju, kai valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu, reglamentuotas
CK 6.552 straipsnio 2 dalyje. Joje nustatyta, kad valstybinės žemės, nuomojamos
ne aukciono būdu, nuomos mokesčio dydis nustatomas teisės aktų nustatyta
tvarka. Ši įstatymo nuostata yra imperatyvi. Tai reiškia, kad nuomos mokesčių
dydis nustatomas teisės aktais, t. y. įstatymais ir poįstatyminiais aktais.
Toks reglamentavimas taip pat reiškia, kad nuo teisės aktuose nustatytų nuomos
mokesčių dydžio šalys negali nukrypti jokiais susitarimais. Pagal šioje
įstatymo normoje nustatytą reglamentavimą šalys sutartyje negali nustatyti
kitokio žemės mokesčio dydžio, negu jis turi būti nustatomas remiantis teisės
aktuose nustatytais kriterijais. Minėta įstatymo normos nuostata reiškia, kad valstybinės
žemės, nuomojamos ne aukciono būdu, t. y. pagal situaciją, kuri yra šioje
byloje, nuomos mokesčio dydis turi būti nustatomas teisės aktų nustatyta tvarka
ir negali būti remiamasi sutarties laisvės, kaip vienu iš civilinių santykių
reglamentavimo principu, įtvirtintu CK 1.2 straipsnyje. Be to, sutarties
laisvės principas turi tam tikras ribas – sutartyje nustatant teises ir
pareigas, jos neturi prieštarauti įstatymams ( CK 6.156 straipsnio 1 dalis). Šiuo
atveju negalima nukrypti ir nuo poįstatyminiais aktais nustatyto
reglamentavimo, nes nukrypimas reikštų imperatyviosios įstatymo normos (CK 552
straipsnio 2 dalies), kurioje nustatyta, kad valstybinės žemės, nuomojamos
ne aukciono būdu, nuomos mokesčio dydis nustatomas teisės aktų nustatyta tvarka,
pažeidimą. Taigi apeliacinės instancijos teismas nepagrįstai remiasi sutarčių
laisvės principu, kuris, šio teismo manymu, leidžia šalims ne tik sudaryti
sutartį, bet ir pakeisti jau sudarytos sutarties sąlygas, kad jos atitiktų
tikrąją sutarties šalių valią. Nors šis teismas kartu motyvuoja ir tuo, kad
sutarties laisvės principo taikymas neturėtų prieštarauti imperatyviosioms
įstatymų normoms, tačiau, remdamasis sutarties laisvės principu, apeliacinės
instancijos teismas, pakeisdamas G. M. ir Klaipėdos apskrities viršininko
administracijos 2003 m. vasario 17 d. sutarties 9 punkte nustatytą 187 483
Lt žemės sklypo indeksuotą vertę, būtent neteisingai taikė imperatyvius
poįstatyminiuose aktuose nustatytus reikalavimus.
Dėl poįstatyminiais
aktais žemės nuomos mokesčio už valstybinę žemę reglamentavimo
Žemės nuomos mokesčio
už valstybinę žemę dydžio apskaičiavimui yra reikšmingi trys Vyriausybės
nutarimai. Dėl jų kasacinis teismas pasisako atskirai.
1. Vyriausybės 1999
m. vasario 24 d. nutarimu Nr. 205 (2002
m. spalio 21 d. nutarimo Nr. 1671 redakcija) ,,Dėl žemės įvertinimo
tvarkos“ patvirtinta Žemės įvertinimo metodika. Šio Vyriausybės nutarimo 2.1.5 punkte nustatyta, kad šiuo nutarimu patvirtinta Žemės
įvertinimo metodika taikoma „apskaičiuojant privačios žemės sklypų vertę žemės
mokesčiui ir žemės nuomos mokesčiui už valstybinę žemę ir valstybinio vidaus
vandenų fondo vandens telkinius nustatyti“. Byloje yra reikšminga nuostatos
dalis, kad Žemės įvertinimo metodika taikoma apskaičiuojant žemės nuomos
mokestį už valstybinę žemę. Kita išdėstytos nuostatos dalis, t. y. kad Žemės
įvertinimo metodika taikoma apskaičiuojant žemės nuomos mokestį už valstybinio
vidaus vandenų fondo vandens telkinius, šiuo atveju neturi reikšmės. Taigi poįstatyminiame
akte nustatyti žemės nuomos mokesčio už valstybinę žemę dydžio pagrindai, kuriais
remiantis apskaičiuojama išnuomojamos valstybinės žemės vertė ir jos pagrindu nustatomas
nuomos mokesčio dydis. Remiantis kitokiu metodu žemės nuomos mokesčio dydis už išnuomojamą
valstybinę žemę negali būti apskaičiuotas ir nustatytas. Taigi pirmosios
instancijos teismas nepagrįstai rėmėsi Nekilnojamojo turto registro duomenimis
apie įregistruoto žemės sklypo vertę, nes, minėta, ji apskaičiuojama teisės
aktų nustatyta tvarka.
2. Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 (2001 m. vasario 20
d. nutarimo Nr. 180 redakcija) „Dėl naudojamų valstybinės žemės sklypų
pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai)“ patvirtintos Naudojamų
valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai)
tvarkos (toliau – ir Tvarka) 15.6 punkto 1 pastraipoje nustatyta, kad
žemėtvarkos skyrius, gavęs asmens prašymą pirkti žemės sklypą, kuris yra
mieste, pateikia savivaldybės valdybai atitinkamas dokumentų kopijas ir prašo apskaičiuoti
žemės sklypo vertę (išskyrus esamų privačių namų valdų, garažų statybos ir
eksploatavimo bendrijų garažų, individualių automobilių garažų ir sodininkų
bendrijų sodų žemės sklypus). Taigi pagal šią nuostatą žemėtvarkos skyrius
atlieka tokį veiksmą dėl visų žemės sklypų, išskyrus jame nustatytą išimtį
(privačių namų valdų, garažų statybos ir eksploatavimo bendrijų garažų,
individualių automobilių garažų ir sodininkų bendrijų sodų žemės sklypų).
Šiuo atveju yra reikšminga ta Tvarkos 15.2 punkto 2 pastraipos
nuostata, kurioje nustatyta, kad naudojamų valstybinės žemės sklypų (išskyrus
esamų privačių namų valdų, garažų statybos ir eksploatavimo bendrijų garažų, individualių
automobilių garažų ir sodininkų bendrijų sodų žemės sklypus) vertė apskaičiuojama
pagal Naujų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio
paskirčiai (veiklai) tvarką, patvirtintą Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999
m. birželio 2 d. nutarimu Nr. 692. G. M. išnuomotas žemės sklypas nepatenka į
šiame punkte nustatytas išimtis (privačių namų valdų, garažų statybos ir
eksploatavimo bendrijų garažų, individualių automobilių garažų ir sodininkų
bendrijų sodų žemės sklypus), nes yra išnuomotas komercinei veiklai
(automobilių stovėjimo aikštelei). Taigi, G. M. išnuomoto žemės sklypo vertė
turėjo būti apskaičiuota pagal Vyriausybės 1999 m. birželio 2 d. nutarimu Nr.
692 (2002 m. spalio 15 d. nutarimo Nr. 1628 redakcija) patvirtintą Naujų
valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai)
tvarką. Tokia nuostata dėl naudojamų valstybinės žemės sklypų vertės
apskaičiavimo įtvirtinta ir Tvarkos 33.8 punkte. Šis teisinis reglamentavimas
reiškia, kad vienoda tvarka apskaičiuojama tiek naujų, tiek naudojamų
valstybinės žemės sklypų vertė.
3. Vyriausybės 1999
m. birželio 2 d. nutarimu Nr. 692 (2001 m. vasario 20 d. nutarimo Nr. 179
redakcija) „Dėl naujų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės
ūkio paskirčiai (veiklai)“ patvirtintos Naujų valstybinės žemės sklypų
pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai) tvarkos 7.3 punkte įtvirtinta
nuostata, kad jeigu naują žemės sklypą parduoda arba išnuomoja apskrities viršininkas,
tai savivaldybės valdyba pagal Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. vasario
24 d. nutarimu Nr. 205 patvirtintą Žemės įvertinimo metodiką, atsižvelgdama į
gretimų žemės sklypų rinkos kainas, esamos inžinerinės infrastruktūros būklę ir
poreikį, apskaičiuoja ir sprendimu patvirtina žemės sklypo pradinę pardavimo
kainą arba pradinio metinio žemės nuomos mokesčio dydį, jeigu žemės sklypas
išnuomojamas. Ši nuostata bylos nagrinėjimo aspektu reiškia, kad pradinė žemės
sklypo pardavimo kaina apskaičiuojama remiantis Vyriausybės 1999 m. vasario 24
d. nutarimu Nr. 205 patvirtinta Žemės įvertinimo metodika. Tačiau šioje nuostatoje
yra dar papildomų kriterijų, į kuriuos taip pat turi būti atsižvelgiama – tai
gretimų žemės sklypų rinkos kaina ir esamos inžinerinės infrastruktūros būklė
ir poreikis.
Vyriausybės
1999 m. birželio 2 d. nutarimu Nr. 692 (2001 m. vasario 20 d. nutarimo Nr. 179
redakcija) patvirtintos Naujų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne
žemės ūkio paskirčiai (veiklai) tvarkos 7.3.2 punkto 2 pastraipoje, be kita ko,
nustatyta, kad žemės nuomos mokestis apskaičiuojamas pagal Lietuvos Respublikos
Vyriausybės nustatytą valstybinės žemės nuomos mokesčio tarifą ir žemės sklypo
vertę, kuri apskaičiuojama taip pat, kaip ir žemės sklypo pradinė pardavimo
kaina, t. y. kaip nurodyta šios tvarkos 7.3 punkte. Ši nuostata reiškia, kad,
nustatant nuomojamos valstybinės žemės sklypo vertę, ji apskaičiuojama taip pat
kaip ir parduodamos žemės pradinė vertė. Tai, kad negali būti skirtingai
nustatoma parduodamų ir nuomojamų valstybinės žemės sklypų vertė, konstatuota ir
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2004 m.
birželio 28 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje V. M. v. Vilniaus
apskrities viršininko administracija, Vilniaus miesto savivaldybės
administracija, bylos Nr. 3K-3-395/2004.
Apibendrinant išdėstytą
teisinį reglamentavimą, darytina išvada, kad, nustatant G. M. išnuomojamo valstybinės
žemės sklypo vertę, turėjo būti vadovaujamasi Vyriausybės 1999 m. vasario 24 d.
nutarimu Nr. 205 (2002 m. spalio 21 d. nutarimo Nr. 1671 redakcija) patvirtinta
Žemės įvertinimo metodika bei Vyriausybės 1999 m. birželio 2 d. nutarimo Nr.
692 (2001 m. vasario 20 d. nutarimo Nr. 179 redakcija) 7.3 punkto nuostata, kad
atsižvelgiama gretimų žemės sklypų rinkos kainas.
Dėl žemės sklypo
vertės apskaičiavimo
Klaipėdos miesto
žemėtvarkos skyrius ieškovui išnuomotinos valstybinės žemės sklypo vertę apskaičiavo
2002 m. gruodžio 2 d. (dar iki nuomos sutarties sudarymo). Valstybės parduodamo
(nuomojamo) ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai) žemės sklypo vertės
apskaičiavimo (b. l. 121) 13 punkte išnuomojamo žemės sklypo vertę
apskaičiavo atsižvelgdama į gretimų sklypų kainas ir nustatė, kad jos vertė yra
187 483 Lt. Tokią šio žemės sklypo vertę patvirtino ir Klaipėdos miesto
savivaldybės valdyba 2002 m. gruodžio 5 d. sprendimu Nr. 637 „Dėl žemės sklypo
verčių nustatymo“ (b. l 120). Taigi, ieškovui išnuomojamo valstybinės žemės
sklypo vertė buvo nustatyta laikantis Vyriausybės 1999 m. birželio 2 d.
nutarimu Nr. 692 (2001 m. vasario 20 d. nutarimo Nr. 179 redakcija)
patvirtintos Tvarkos 7.3 punkto reikalavimų.
Apeliacinės
instancijos teismas rėmėsi tuo, kad Vyriausybės 1999 m. vasario 24 d. nutarimu
Nr. 205 (2002 m. spalio 21 d. nutarimo Nr. 1671 redakcija) patvirtintoje Žemės
įvertinimo metodikoje, konkrečiai jos 12 priede, nėra numatyta gretimų sklypų
rinkos kaina. Minėta, kad toks reikalavimas yra nustatytas Vyriausybės 1999 m.
birželio 2 d. nutarimu Nr. 692 (2001 m. vasario 20 d. nutarimo Nr. 179
redakcija) patvirtintos Tvarkos 7.3 punkte ir jo turėjo būti laikomasi apskaičiuojant
ieškovui išnuomojamo valstybinės žemės sklypo vertę. Apeliacinės instancijos teismas
padarė nepagrįstą išvadą, kad Klaipėdos miesto žemėtvarkos skyriaus 2002 m.
gruodžio 2 d. atlikto valstybinės parduodamos (nuomojamos) ne žemės ūkio
paskirčiai žemės sklypo vertės apskaičiavimo (b. l. 121) 13 punktas neatitinka
Žemės įvertinimo metodikos reikalavimų. Būtent, šis teismas, vadovaudamasis pirmiau
nurodytuose Vyriausybės nutarimuose nustatytu reglamentavimu, turėjo aiškintis
išnuomojamo valstybinės žemės sklypo vertę, atsižvelgiant į gretimų žemės
sklypų rinkos kainas.
Kartu atkreiptinas
dėmesys į tai, kad išnuomojamo valstybinės žemės sklypo vertė, atsižvelgus į
gretimų sklypų kainas, nurodyta beveik dvigubai didesnė (187 483 Lt), negu
nustatyta patikslinta žemės sklypo vertė (98 994 Lt.), ir trigubai didesnė,
negu apskaičiuota žemės sklypo vertė (61 874 Lt) (b. l 121). Iš naujo
nagrinėjant bylą aiškintinos ir vertintinos aplinkybės, susijusios su gretimų
žemės sklypų rinkos kainomis, ir jų reikšmė G. M. išnuomojamo valstybinės žemės
sklypo vertei.
Dėl viešo registro
duomenų
Teismai remiasi Žemės ir kito nekilnojamojo turto registro kadastro ir registro valstybės įmonės Klaipėdos filialo išduoto pažymėjimo duomenimis (b. l. 10). Šiame pažymėjime nurodyta, kad ieškovui išnuomoto žemės sklypo vertė yra – 98 999 Lt. Apeliacinės instancijos teismas remiasi ir tuo, kad atsakovo pateikta apskaičiuota žemės sklypo vertė nuomos mokesčiui skaičiuoti 11 punkte (b. l. 121) patikslinta žemės sklypo vertė sutampa su viešame registre nurodyta sklypo verte.
Pirmosios instancijos teismas remiasi tuo, kad į viešą registrą įrašyti duomenys laikomi teisingais ir išsamiais, kol jie nenuginčyti įstatymų nustatyta tvarka. Tokia įstatymo nuostata yra CK 6.262 straipsnyje bei Nekilnojamojo turto registro įstatymo 4 straipsnyje. Minėta, kad ieškovui išnuomojamos valstybinės žemės sklypo vertė nustatyta remiantis teisės aktais. Taigi registro duomenys gali ir neatitikti tikrosios nustatytos žemės sklypo vertės. Nurodytų įstatymų normų nuostata, kad įrašyti duomenys laikomi teisingais ir išsamiais, kol jie nenuginčyti įstatymų nustatyta tvarka, šiuo atveju negali būti aiškinama taip, kad, esant ginčui teisme dėl žemės sklypo vertės nustatymo, esą teismas turi remtis registro duomenimis, nes jie yra nenuginčyti įstatymų nustatyta tvarka. Toks aiškinimas būtų pernelyg formalus, nes šioje byloje sprendžiamas ginčas dėl tikrosios išnuomoto žemės sklypo vertės nustatymo. Ją nustačius kitokią, galimas įrašo ištaisymas. Teismo rėmimasis registro įrašu, kaip nepaneigiamu įrodymu tuo atveju, kai ginčas yra susijęs su to įrašo atitiktimi tikriesiems duomenims, atima šaliai galimybę pasirinkti savo teisių gynimo būdą.
Dėl išankstinio bylos sprendimo ne teisme
tvarkos
Žemės įstatymo 56 straipsnyje nustatyta, kad žemės ginčus nagrinėja
teismai civilinio proceso tvarka. CPK nustatyta, kad atitinkamai bylų kategorijai
gali būti nustatyta išankstinio bylos sprendimo ne teisme tvarka. Jeigu jos yra
nesilaikoma, teismas atsisako priimti ieškinį (CPK 137 straipsnio 2 dalies
3 punktas), bylą nutraukia (CPK 293 straipsnio punktas) arba pareiškimą palieką
nenagrinėtą (CPK 296 straipsnio 1 dalies 1 punktas).
Kasatorius
nepagrįstai remiasi CK 6.223 straipsnio 3 dalimi, kurioje nustatyta teisė
ieškinį dėl sutarties pakeitimo pareikšti tik po to, kai kita šalis atsisako
pakeisti sutartį ar per trisdešimt dienų iš jos negautas atsakymas į pasiūlymą
pakeisti sutartį, jeigu sutartis ar įstatymai nenustato kitokios sutarties
pakeitimo tvarkos. Šioje įstatymo normoje nenustatyta, kad sutarties šalių ginčą
dėl sutarties pakeitimo sprendžia kokia nors institucija. Taigi ši įstatymo norma
nereiškia, kad yra nustatyta privaloma išankstinė ginčo sprendimo ne teisme procedūra.
Vyriausybės 1999 m. vasario 24 d. nutarimu Nr. 205 (2002 m. spalio 21
d. nutarimo Nr. 1671 redakcija) ,,Dėl žemės įvertinimo tvarkos“ Vyriausybės
1999 m. vasario 24 d. nutarimo Nr. 205 2.5 punkte nustatyta, kad skundus
dėl žemės sklypų vertės nustatymo nagrinėja apskrities viršininkas, kurio
sprendimai įstatymo nustatyta tvarka gali būti apskųsti teismui. Taigi šia Vyriausybės
nutarimo nuostata nustatyta išankstinio ginčo sprendimo ne teisme tvarka.
Ieškovė ginčija kainą, kuri yra nustatyta sutartimi. Taigi šiuo atveju
yra civilinis teisinis ginčas, todėl Vyriausybės nutarimo Nr. 205 2.5 punkte
nustatyta skundų nagrinėjimo tvarka netaikytina. Ji galėjo būti taikoma tuo
atveju, jeigu G. M. būtų padavęs skundą dėl išnuomojamo valstybinės žemės
sklypo vertės, kuri buvo apskaičiuota ir savivaldybės patvirtinta dar iki valstybinės
žemės sklypo nuomos sutarties sudarymo. Taigi kasacinio skundo argumentai, kad
nebuvo laikytasi ikiteisminės ginčų nagrinėjimo tvarkos, yra nepagrįsti.
Lietuvos
Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi
CPK 359 straipsnio 1 dalies 5 punktu, 360 ir 362 straipsniais,
n u t a r i a :
Klaipėdos
apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. vasario 19
d. nutartį panaikinti ir perduoti bylą iš naujo nagrinėti Klaipėdos apygardos
teismui.
Ši Lietuvos
Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo
priėmimo dienos.
Teisėjai Janina
Stripeikienė
Birutė
Janavičiūtė
Zigmas
Levickis