Civilinė byla Nr. e2-3692-580/2019

Teisminio proceso Nr. 2-55-3-00960-2019-2

Procesinio sprendimo kategorija 2.4.2.3. (S)

VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS

S P R E N D I M A S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2019 m. lapkričio 7 d.

Vilnius

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėja Jūra Marija Strumskienė,

sekretoriaujant Danguolei Dubakienei,

dalyvaujant ieškovo atstovei advokatei R. S.,

atsakovo atstovei advokatei S. G.,

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo uždarosios akcinės bendrovės „SIV grupė“ ieškinį atsakovui uždarajai akcinei bendrovei „Pirklių namai“ dėl nuosavybės teisės pripažinimo ir atidalijimo ir

n u s t a t ė:

1.       Ieškovas UAB „SIV Grupė“ prašė:

1.1.                      pripažinti, kad jis įgijo nuosavybės

1.2.                      atidalinti 130,09 kv. m dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančių patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), pripažįstant ieškovui nuosavybės teisę į Nekilnojamojo turto registre neregistruotą 53,71 kv. m ploto butą, pažymėjimas plane 58 (Nekilnojamojo daikto kadastrinių matavimų bylos Nr. 13/2956, registro Nr. (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) ir į Nekilnojamojo turto registre neregistruotą 76,38 kv. m ploto butą, pažymėjimas plane 53 (Nekilnojamojo daikto kadastrinių matavimų bylos Nr. 13/2956, registro Nr. (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančius (duomenys neskelbtini);

1.3.                      priteisti bylinėjimosi išlaidas.

2.       Ieškovas nurodė, kad:

2.1.                      2011-04-18 patalpų pirkimo pardavimo-sutartimi ieškovas iš UAB „Statybų naujovės“ įsigijo 459,84 kv. m ploto patalpas, esančias (duomenys neskelbtini) (toliau – Patalpos): (1) administracines patalpas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), plotas 309,35 kv. m; (2) rūsį, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), plotas 64,74 kv. m; (3) neįrengtą pastogę, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), plotas 85,75 kv. m. 2011-03-14 Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita Nr. A11/0310-1/NA nustatyta Patalpų rinkos vertė – 854 000 Lt (247 335,50 Eur). Patalpų būklė prasta, eksploatacijai netinkama, yra parengtas projektas ir išduotas leidimas rekonstrukcijai. 2012-03-05 UAB „SIV Grupė“ pasirašė susitarimą dėl valstybinės žemės nuomos sutarties dalinio pakeitimo ir tapo valstybinės žemės sklypo nuomininku;

2.2.                      UAB „SIV grupė“ 2011-07-01 pasirašė rangos sutartį su UAB „SIV Statyba“ dėl rangos darbų Patalpose. 2012-06-04 Vilniaus miesto savivaldybės administracija išdavė leidimą rekonstruoti Patalpas. UAB „SIV Grupė“ iki 2015-01-01 atliko statybos rangos darbus, kuriais padidintas Patalpų plotas, investuota 511 052,92 Eur ieškovo lėšų;

2.3.                      2014-07-15 atliktas Patalpų vertinimas ir nustatyta rinkos vertė 2 200 000 Lt (637 164 Eur). 2015-02-06 Nekilnojamųjų daiktų pirkimo-pardavimo sutartimi (toliau – Pardavimo sutartis) ieškovas 459,84 kv. m Patalpas pardavė atsakovui su atpirkimo teise už 579 240 Eur, iš kurių 204 318,77 Eur buvo panaudoti Patalpų įrengimui finansuoti. Po pardavimo ieškovas įrengė Patalpas ir investavo 307 900,61 Eur, iš kurių 204 38,77 Eur atsakovo UAB „Pirklių klubas“ lėšos. UAB „Pirklių klubas“ 2016-05-13 raštu informavo Vilniaus miesto savivaldybę, kad neprieštarauja, kad ieškovas perimtų statytojo teises ir pareigas pagal Pardavimo sutartį. 2015-11-13 nustatyta, kad šių baigiamų formuoti butų ateities rinkos kaina yra apie 1 220 000 Eur. Ieškovas parengė naujų 8 butų nekilnojamojo daikto kadastrinių matavimų bylas, kuriomis performuotos Patalpos;

2.4.                      ieškovas iki 2015-02-06 būdamas Patalpų savininku ir statytoju bei turėdamas statybos leidimą, pagal parengtą projektą savo darbu ir lėšomis iki 2015-02-06 padidino Patalpų plotą nuo 459,21 kv. m iki 613,86 kv. m, t. y. 154,65 kv. m ir tokiu būdu pastatė naujas patalpas, kurios nėra įregistruotos Nekilnojamojo turto registre. Laiko, kad ieškovui priklauso naujai pastatytos patalpos, kurios Pardavimo sutartimi nebuvo perleistos atsakovui ir liko ieškovo nuosavybėje. Kadangi atidalinti tokio ploto patalpas nėra galimybės, ieškovas prašo pripažinti nuosavybę į 130,09 kv. m ploto patalpas, kurias sudaro 2 butai;

2.5.                      prašo butus atidalinti ir pripažinti ieškovo nuosavybės teisę į 53,71 kv. m ploto butą ir 76,38 kv. m ploto butą. Butai turi atskirus įėjimus, jie neturi jokių bendro naudojimo patalpų su atsakovui priklausančiomis patalpomis, todėl šie butai galėtų būti naudojami visiškai atskirai nuo kito savininko, kadangi šalių santykiai konfliktiški.

3.       Atsakovas UAB „Pirklių klubas“ prašė ieškinį atmesti ir priteisti bylinėjimosi išlaidas. Už piktnaudžiavimą procesinėmis teisėmis prašė ieškovui skirti 5 000 Eur baudą, pusę šios sumos priteisti atsakovui. Nurodė, kad:

3.1.                      ieškinio reikalavimas neaiškus, nes (duomenys neskelbtini), yra registruotos 26 patalpos. Patenkinus tokį reikalavimą, nebus aišku, kurių patalpų nuosavybės dalį įgijo ieškovas. 2015-07-14 kadastrinių matavimų bylos suformuotos prieš daugiau nei ketverius metus, nebaigus rekonstrukcijos ir nepripažinus patalpų tinkamomis. Iš ieškovo pateiktų dokumentų negalima išvada, kad rekonstrukcija vyko pagal projektą, todėl kyla abejonių dėl to, ar tokie kadastro duomenys yra teisingi;

3.2.                      Pardavimo sutartimi atsakovas nupirko nekilnojamąjį turtą: administracines patalpas (309,35 kv. m), pastogę (85,75 kv. m), rūsį (6,74 kv. m). Turto perleidimo metu ieškovas dar nebuvo baigęs pastato rekonstrukcijos, kurią vykdė pagal 2012-06-04 išduotą statybą leidžiantį dokumentą (pradinis dokumentas išduotas 2006-06-28). Ieškovo vadovas A. V. pasiūlė atsakovui įsigyti turtą, investuojant į renovaciją, padalijant pastatą į atskirus turtinius vienetus – butus, ir juos parduodant. Pardavimo sutartimi šalys susitarė, kad turto pirkimo kainos dalis bus panaudota atsiskaitant su hipotekos kreditoriumi, antstoliais, kas buvo padaryta, o kita dalis bus skirta turto renovacijos darbams finansuoti. Šalys suderino turto renovacijos darbų kaštus, kurie siekė 768 621,84 Lt (222 608,27 Eur). Pardavimo sutarties 6.7 punktu šalys susitarė, kad ieškovui paliekama teisė neatlygintinai naudotis turtu iki pardavėjas turi teisę įgyvendinti atpirkimo teisę. Pardavėjas turi teisę atpirkti ne vėliau kaip per 6 mėnesius nuo sutarties sudarymo dienos už 749 604,67 Eur. Vėliau atpirkimo teisė pratęsta iki 2016-06-01, o atpirkimo kaina padidinta iki 1 102 021,91 Eur. Paskutiniu 2016-06-08 susitarimu terminą pratęsė iki 2016-09-01;

3.3.                      atsakovas įsipareigojimus įvykdė. Ieškovas gavo ne mažiau nei 309 942 Eur, neįskaitant 375 376,27 Eur ieškovo kreditorių reikalavimams užtikrinti, ir neatlygintinai naudojosi atsakovo nuosavybe, tačiau atsakovas laiku ir tinkamai neužbaigė renovacijos darbų, ir nepasinaudojo atpirkimo teise. Pardavimo sutarties 6.11.4 punktu susitarta, kad jeigu neįgyvendinama atpirkimo teisė, Patalpos lieka atsakovui. 2019-02-25 sprendimu už akių civilinėje byloje Nr. e2-5396-905/2019 atsakovui pavyko iškeldinti ieškovą;

3.4.                      ieškovo pateikti dokumentai patvirtina, kad buvo vykdoma patalpų rekonstrukcija, keičiant patalpų paskirtį iš administracinės į gyvenamąją. Naujo nekilnojamojo daikto sukūrimas nebuvo vykdomas. 2014-07-13 Nekilnojamojo turto vertinimas atliktas iki Pardavimo sutarties sudarymo, nebaigus patalpų rekonstrukcijos darbų. Šalys Pardavimo sutartimi susitarė dėl visų patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini), pardavimo, o jei šių patalpų faktinis plotas skyrėsi, tai susiję tik su rekonstrukcijos užbaigimu ir kadastrinių duomenų pakeitimu ir atliekama atsakovo užsakymu ir iniciatyva. Atsakovo tariamos teisės į padidėjusį plotą neregistruotos, dėl to šalys nesitarė;

3.5.                      teiginius, kad iki Pardavimo sutarties buvo baigti formuoti butai, paneigia 2016-02-04 Susitarimas, kuriuo šalys aptarė darbų grafiką, iš kurio matyti, jog darbai neatlikti. Ieškovas be atsakovo žinios užsakė kadastrinius matavimus 2015 m. liepos mėn., kai butai nebuvo baigti formuoti. Kadastriniuose matavimuose pateikta neteisinga informacija apie butų statybos / rekonstrukcijos baigtumą, nurodant kad baigtumas 100 proc., kai rekonstrukcija nėra baigta. Pagal ieškovo pateiktą 2015-11-13 galimos turto kainos nustatymo konsultaciją matyti, kad patalpose vykdomi statybos (remonto) darbai, nėra grindų dangos, lubų, kyšo laidai, patalpose nėra sienų apdailos ir pan.;

3.6.                      ieškovas nepateikė atliktų darbų aktų, iš kurių būtų galima spręsti apie ieškovo atliktus statybos-rekonstrukcijos darbus, jų apimtį ir vertę. Ieškovo pateiktos lentelės apie iki 2015-01-01 investuotas ir po 2015-01-01 investuotas lėšas į patalpų rekonstrukciją nėra tinkamas įrodymas, patvirtinantis, kad ieškovas iš savo lėšų atliko jo prašomų atidalinti naujų butų statybą. Tai ieškovo vienašališkai surašytas dokumentas. Šios lentelės atsakovas nėra matęs, nors turėjo susipažinti;

3.7.                      rekonstrukcijos projekte numatytas ploto padidėjimas negali būti vertinamas kaip atskiras nuo rekonstruojamo pastato objektas, nes rekonstrukcija nėra naujo statinio statyba. Šiuo atveju statybą leidžiantis dokumentas buvo leidimas rekonstruoti statinį. Remiantis STR „Dėl statybos techninio reglamento STR 1.01.08:2002 „Statinio statybos rūšys“ VI dalyje „Statinio rekonstravimas“ 9 punktu visi nauji elementai, jeigu jie rekonstravimo metu būtų pristatyti ar sukurti, priskirtini pagrindiniam statiniui.

Ieškinys atmestinas.

4.       Ginčas byloje kilo dėl nuosavybės teisės atsiradimo, kai parduodant rekonstruojamą nekilnojamojo turto objektą notarinėje sutartyje nebuvo išspręstas klausimas dėl rekonstrukcijos metu atlikto patalpų pakeitimo.

5.       Ieškinio pagrindu nurodytas CK 4.47 straipsnio 4 punktas, pagal kurį nustatytas nuosavybės teisės atsiradimo pagrindas, kad nuosavybė įgyjama pagaminant naują daiktą. Ieškovas teigia, jog jis dar iki Pardavimo sutarties sudarymo padidino Patalpų plotą nuo 459,21 kv. m iki 613,86 kv. m, viso 154,65 kv. m ir tokiu būdu suformavo naujai pastatytas patalpas, kurios Pardavimo sutartimi neperleistos atsakovui.

6.       Ieškovas įrodinėja, jog jis įsigijo dar nerekonstruotas Patalpas. Ieškovas patalpas įsigijo pagal 2011-04-18 Patalpų pirkimo-pardavimo sutartį iš UAB „Statybų naujovės“. 2011-04-18 patalpų pirkimo pardavimo sutartimi iš UAB „Statybų naujovės“ už įsigijo 459,84 kv. m ploto patalpas, esančias (duomenys neskelbtini). Sutartimi įgyti trys daiktai, kurie sutartyje apibūdinti pagal 2011-04-12 VĮ Registrų centro pažymą: (1) administracinės patalpos, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), plotas 309,35 kv. m, vidutinė rinkos vertė 273 623,19 Eur (944 000 Lt), parduota už 179 564,41 Eur (620 000 Lt); (2) rūsys, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), plotas 64,74 kv. m, vidutinė rinkos vertė 8 833,41 Eur (30 500 Lt), parduota už 23 169,60 Eur (80 000 Lt); (3) neįrengta pastogė, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), plotas 85,75 kv. m, vidutinė rinkos vertė 19 056,99 Eur (65 800 Lt), parduota už 28 962 Eur (100 000 Lt). Apibrėžiant parduodamą dalyką, 2011-04-18 sutartyje nurodyta, jog parduodamos trejos patalpos, kurių bendras plotas 459,21 kv. m. 2011-04-18 sutartyje pažymėta, kad nuo 2006-07-13 galioja įrašas apie 2006-06-28 išduotą statybos leidimą. 2006-06-28 statybos leidimas išduotas ankstesniam Patalpų savininkui UAB „R ir B Developments“. Statybos leidime pažymėta, jog statybos leidimas išduotas gyvenamojo namo rekonstrukcijai pagal 2006 m. parengtą projektą Nr. 3616-JD, kurį parengė UAB „Jungtinės architektų dirbtuvės“ Statybos leidimas galioja iki 2016-06-28.

7.       Prieš 2011-04-18 sutarties sudarymą buvo atliktas nekilnojamojo turto vertinimas. 2011-03-10 turto vertintojas atliko parduodamų UAB „Statybų naujovės“ nuosavybės teise valdomų Patalpų įvertinimą. Vertinamas turtas apibrėžtas kaip rekonstruojamos administracinės, neįrengtos pastogės ir rūsio patalpos. 2011-03-10 Turto apžiūros akte pažymėta, jog vertinamas turtas prastos būklės, eksploatacijai netinkamas, yra parengtas projektas ir išduotas leidimas rekonstrukcijai. Iš vertinamo turto aprašymo galima spręsti, jog rekonstrukcijos darbai nebuvo atlikti. 2011-03-14 Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita Nr. A11/0310-1/NA nustatyta Patalpų rinkos vertė – 854 000 Lt (247 335,50 Eur).

8.       Įvertinus 2011-04-18 Patalpų pirkimo-pardavimo sutartimi nurodytą sutarties dalyką, 2011-03-14 Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitoje nustatytus vertinamo turto duomenis, galima teigti, jog nors jau 2006-06-28 Patalpų rekonstrukcijai buvo išduotas statybos leidimas, nėra duomenų, jog pagal šį statybos leidimą iki 2011-04-18 Patalpų pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo buvo atlikti kokie nors statybos darbai. 2011-03-14 Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitoje vertinamas turtas apibrėžtas, kaip rekonstruojamos Patalpos, kurių plotas atitinka Nekilnojamojo turto registre įregistruotą plotą. 2011-03-14 Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitoje sudarytoje patalpų techninėje charakteristikoje yra pažymėti projektiniai rodikliai, jog po rekonstrukcijos numatytas Patalpų plotas sudarys 620,94 kv. m, tačiau dokumente nėra nurodyta, jog projektuojami rekonstrukcijos darbai yra atliekami. Sprendžiama, kad 2011-04-18 Patalpų pirkimo-pardavimo sutartimi ieškovas įgijo dar nerekonstruotas Patalpas, kurių plotas atitiko Nekilnojamojo turto registre įregistruotą Patalpų plotą.

9.       Byloje pateikti įrodymai patvirtina, kad po Patalpų įsigijimo ieškovas ėmėsi rangos darbų atlikimo. Įsigijusi Patalpas UAB „SIV grupė“ 2011-07-01 pasirašė rangos sutartį su UAB „SIV Statyba“ dėl rangos darbų Patalpose. Pagal rangos sutartį turėjo būti atlikti gyvenamojo namo rekonstrukcijos darbai, rangos darbų apimtys nustatomos, pasirašant rangos sutarties papildymus. Prie Rangos sutarties pridedamas priedas, pagal kurį nustatomos rangos darbų apimtys, tačiau šis priedas teismui nepateiktas. Vilniaus miesto savivaldybės administracija 2012-06-04 ieškovui išdavė leidimą rekonstruoti Patalpas pagal UAB „Jungtinės architektų dirbtuvės“ rekonstravimo projektą Nr. 3616-JD, Nr. 2006. Ieškovas pateikė savo paties sudarytą iki 2015-01-01 investuotų lėšų paskaičiavimo lentelę (ieškinio 6 priedas) ir šiuo dokumentu įrodinėjo darbų atliktų darbų mastą. Investuotų išlaidų paskaičiavimo lentelė nėra pagrįsta pirminiais dokumentais, todėl sutiktina su atsakovu, jog pagal investuotų išlaidų paskaičiavimo lentelę negalima nustatyti investuotų lėšų masto. Atsiliepime atsakovas pareiškė aiškią poziciją, jog toks dokumentas yra nepakankamas, kadangi nepateikti atliktų darbų aktai, mokėjimo dokumentai, buhalteriniai bei statybos procese reikalingi dokumentai, neaišku, kada sudaryta lentelė. Nepaisydamas atsakovo argumentų ieškovas neteikė jokių duomenų apie tai, kiek jis sumokėjo už rangos darbų atlikimą pagal sutartį su UAB „SIV statyba“, nepridėjo rangos sutarties priedo, iš kurio matytųsi sutarta rangos darbų apimtis. Investuotų išlaidų paskaičiavimo lentelė yra ieškovo sudarytas dokumentas, kuriuo ieškovas šioje byloje įrodinėja reikšmingą juridinį faktą. Esant tokiai situacijai sprendžiama, jog atsakovui iškėlus abejones dėl įrodymu nurodytų faktų, ieškovas turėjo pareigą pateikti dokumentus, kurie patvirtintų lentelėje pateiktus duomenis. Ieškovas neabejotinai turi turėti rangos sutarties priedus, rangos santykiuose reikalingus atliktų darbų priėmimo aktus, jam pateiktas rangovo sąskaitas, šių sąskaitų apmokėjimo dokumentus. Nei su tripliku, nei vėliau ieškovas tokių duomenų neteikė, todėl ieškovo prašomas nustatyti faktas, jog Patalpų rekonstrukcijai jis išleido 511 052,92 Eur, pripažįstamas neįrodytu (CPK 178 straipsnis). Darbų atlikimo faktas ir mastas nustatytinas pagal kitus byloje esančius dokumentus.

10.       Tai, kad iki Pardavimo sutarties sudarymo Patalpos buvo pakeistos, patvirtina ieškovo pateikta 2014-07-15 Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita. Ši ataskaita parengtą ieškovo užsakymu ir skirta pateikti kredito institucijoms įkeitimo tikslu. Nekilnojamojo turto ataskaitoje įvertinta Patalpų vertė ir nustatyta, jog vertinamo turto rinkos vertė sudaro 637 164 Eur (2,2 mln. litų); turto priverstinio pardavimo vertė sudaro 492 354 Eur (1,7 mln. litų). Vertinamos patalpos aprašytos 4.2.3 punkte. Pažymėta, jog vertinamos patalpos aprašomos pagal kadastrinius matavimus, pagal vykdomą rekonstrukciją. Nustatyta, jog suminis patalpų plotas sudaro 459,84 kv. m; projektiniai rodikliai – bendras projektinis plotas 622,83 kv. m, o realizuojamas – 520,89 kv. m. Skyriuje „Esamos būklės aprašymas – rekonstrukcijos darbų stadija“ aprašyta, jog bendras rekonstruojamų patalpų, sudarančių pastato dalį, baigtumas yra apie 60 proc. – atlikti ardymo darbai, demontuota sienos konstrukcija, sutvirtinti pamatai, įgilintas esamas rūsys ir naujos rūsio patalpos bei kita. 2014-07-15 Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitoje pateikti duomenys apibūdina Patalpų padėtį prieš Pardavimo sutarties sudarymą. Pardavimo sutartis sudaryta po pusės metų, tačiau kitų duomenų apie Patalpų būklę nepateikta. Remiantis 2014-07-15 Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita nustatomas juridinis faktas, kad rekonstruojamos Patalpų dalies baigtumas sudarė 60 proc.

11.       2015-02-06 Nekilnojamųjų daiktų pirkimo-pardavimo sutartimi ieškovas 459,84 kv. m Patalpas pardavė atsakovui su atpirkimo teise už 579 240 Eur. Sutarties dalyką sudarė: (1) administracinės patalpos, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), plotas 309,35 kv. m, vidutinė rinkos vertė 233 000,35 Eur (804 502,40 Lt); (2) rūsys, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), plotas 64,74 kv. m, vidutinė rinkos vertė 10 200 Eur (35 218,56 Lt); (3) neįrengta pastogė, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), plotas 85,75 kv. m, vidutinė rinkos vertė 7 780 Eur (26 862,78 Lt). Pagal Pardavimo sutarties 6.11.1 punktą pardavėjas ne vėliau kaip per 6 mėn. turi teisę pateikti pranešimą apie ketinimą įgyvendinti atpirkimo teisę.

12.       Pardavimo sutartimi parduodamas dalykas apibrėžtas sutarties II dalyje. Šioje sutarties dalyje parduodamą daiktą charakterizuojantys duomenys nustatyti pagal Nekilnojamojo turto registro duomenis (2.2 punktas). Nurodyta, jog registre yra dvi žymos dėl statybos leidimo išdavimo: 1) 2006-06-28 statybos leidimas ir 2) 2012-06-04 statybos leidimas. Pardavimo sutarties II dalyje neaptarta aplinkybė dėl to, kiek dėl atliekamos rekonstrukcijos realiai yra pasikeitęs nekilnojamasis turtas, ar yra padidėjęs statinio plotas, pakitusios kitos statinio savybės. Apie Patalpų rekonstrukcijos vykdymą yra kalbama Pardavimo sutarties V dalyje, kuri nustato atsiskaitymo tvarką. Nustatant atsiskaitymo tvarką yra susitarta, jog atsiskaitoma tokia tvarka: 47 494,26 Eur pervedama į Vilniaus apygardos teismo sąskaitą, užtikrinant VšĮ „Vilniaus ekonomo tarnyba“ reikalavimą; 327 427,01 Eur sumokama į antstolės depozitinę sąskaitą, padengiant pardavėjo įsiskolinimą O. D.; 204 318,77 Eur skiriama įrengimo darbams finansuoti. Pažymėta, kad daikto įrengimo darbai atliekami pagal sąmatą, kuri pridedama prie sutarties. Pardavėjas garantuoja, kad sąmatoje nurodytos sumos pakaks darbams atlikti ir po darbų atlikimo įrengimo darbai bus baigti. Įrengimo darbams skirta suma mokama: 35 623,26 Eur sumokama kaip avansas medžiagoms įsigyti; kiti mokėjimai atliekami pardavėjui pateikus atliktų darbų aktą pagal sutarties priede Nr. 1 pateiktą sąmatą; jeigu įrengimo darbams reikalingos papildomos lėšos, tai lėšas skiria pardavėjas. Pardavimo sutarties 7.1.1 punktu šalys susitarė, jog po sutarties sudarymo pardavėjas atliks remonto / rekonstrukcijos darbus ir, kadangi daiktas bus parduodamas su atpirkimo teise, pardavėjas neišsikels ir daikto, o jame organizuos remonto / rekonstrukcijos darbų atlikimą. 2015-10-01 papildomu susitarimu Nr. 1 pirkėjas papildomai investavo 70 000 Eur.

13.       Ieškovui ginčijant Pardavimo sutartimi perleistų Patalpų plotą, turi būti vertinamos Pardavimo sutarties nuostatos, kuriomis sutarties šalys tariasi dėl kitų sąlygų. Jau buvo nustatyta, kad Pardavimo sutarties sudarymo metu Patalpos buvo rekonstruojamos, rekonstruojamos dalies baigtumas sudarė 60 proc., tai neabejotinai buvo žinoma ir ieškovui ir atsakovui, tačiau nei viena sutarties šalis nelaikė reikalingu minimos aplinkybės aptarti Pardavimo sutartimi. Pardavimo sutartimi neapibrėžus akivaizdaus fakto, sutartis turi būti aiškinama pagal CK 6.193 straipsnio taisykles: sąžiningai, nagrinėjant tikruosius šalių ketinimus, atsižvelgiant į kitų sutarties sąlygų tarpusavio ryšį.

14.       Prie Pardavimo sutarties pridėtame priede Nr. 1 pažymėta, jog atliekami rekonstravimo darbai apima 656 kv. m plotą, iš jų: 112,4 / 133,6 kv. m ploto palėpėje bei 480 kv. m I ir II aukšto patalpose. Nekilnojamojo turto registre nurodytas Patalpų plotas 459,84 kv. m. 2014-07-15 Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitos 6.4 lentelėje yra paskaičiuojama, jog po rekonstrukcijos bendras plotas būtų 622,83 kv. m, iš kurio: rūsio plotas sudarytų 167,63 kv. m, palėpės – 123,54 kv. m, o I ir II aukštų – 331,66 kv. m. Tokiu būdu rūsio plotas padidėtų 102,89 kv. m, palėpės – 37,79 kv. m, o kitų patalpų – 22,31 kv. m, lyginant su Nekilnojamojo turto registro duomenimis. Nors Pardavimo sutartyje ir 2014-07-15 Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitoje nurodyti plotai iš dalies skiriasi, plotų skirtumas leistų teigti, jog Pardavimo sutarties priede rūsio patalpos pridėtos prie I ir II aukšto patalpų, tačiau bendras Patalpų plotas 622,83 kv. m ir 656 kv. m, patvirtina, jog Pardavimo sutartimi susitarta dėl viso ploto, taip pat ir dėl rekonstrukcija padaryto padidinimo, Patalpų pardavimo.

15.       Pardavimo sutartimi sutarta dėl Patalpų rekonstrukcijos vykdymo, pažymėta, jog rekonstrukcija atliekama didesniame, nei registruotas, plote, apibrėžtas rekonstrukcijos finansavimas bei nustatyti būtini darbai visame plote. Taip pat Pardavimo sutartyje nėra jokių susitarimų, kad dalis Patalpų, pavyzdžiui ta, kuri padidėjo po rekonstrukcijos (102,89 kv. m rūsio, 37,79 kv. m palėpės, 22,31 kv. m kitų patalpų) liktų valdomos ieškovo nuosavybės teise. Pardavimo sutartyje nėra jokių nuostatų, kad ieškovas ir atsakovas taptų nekilnojamojo turto bendraturčiais, todėl ieškovui po Pardavimo sutarties sudarymo tenkantis nekilnojamasis turtas turėtų būti apibrėžtas, konkrečiai nurodant to turto buvimo vietą, pavyzdžiui, pridedant ieškovui tenkančios rūsio dalies brėžinį. Kadangi Pardavimo sutartimi susitarta dėl viso ploto Patalpų rekonstravimo, nenustatyta, jog šalys tampa bendraturčiais, nenurodyta konkreti ieškovo padidintos patalpų dalies vieta, tai sprendžiama, jog Pardavimo sutartimi buvo parduotos ne tik Nekilnojamojo turto registre registruoto ploto patalpos, bet visos rekonstruojamos patalpos.

16.       Ieškovas remiasi, tuo, kad padidinta Patalpų dalis negalėjo būti parduota dėl to, kad Pardavimo sutartyje nurodyta kaina galėjo būti tik registruoto ploto Patalpų pardavimo kaina. Nustatyta, jog: 2011-04-18 Patalpų pirkimo-pardavimo sutartimi Patalpos parduotos už 231 696,01 Eur, tuo metu registro vertė buvo 301 513,59 Eur; 2011-03-14 Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita nustatyta Patalpų rinkos vertė – 247 335,50 Eur; 2014-07-15 Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitoje Patalpų vertė sudaro 637 164 Eur, o turto priverstinio pardavimo vertė sudaro 492 354 Eur. Pardavimo sutartyje nurodyta 579 240 Eur kaina, iš kurios 204 318,77 Eur skiriama įrengimo darbams finansuoti, suma be statybos darbų – 374 921,23 Eur. Pardavimo sutarties sudarymo metu registruota Patalpų vertė buvo: administracinės patalpos – 233 000,35 Eur; rūsys – 10 200 Eur, pastogė – 7 780 Eur, viso 250 980,35 Eur. Sulyginus nurodytuose dokumentuose pateiktas kainas: 231 696,01 Eur, 301 513,59 Eur, 247 335,50 Eur, 637 164 Eur, 492 354 Eur su Pardavimo sutartyje nurodyta pardavimo be rekonstrukcijos darbų kaina 374 921,23 Eur matyti, jog ši kaina yra didesnė, nei buvo nustatyta 2011 metų dokumentuose, kai nenustatyta, kad buvo atlikti rekonstrukcijos darbai, tačiau mažesnė nei tuo metu buvo nustatyta Nekilnojamojo turto registre.

17.       Galima sutikti su ieškovu, jog Pardavimo sutartyje nurodyta pardavimo kaina yra žymiai mažesnė nei 2014-07-15 Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitoje, tačiau vien kainos skirtumo konstatavimas nėra pakankamas nustatyti, jog nebuvo parduota rekonstruojama Patalpų dalis. Kainų skirtumo įvertinimas yra gana abstraktus, kadangi kainų svyravimas priklauso nuo daugelio faktorių ir negali būti įvertintas vienareikšmiai. Kainai turi reikšmės pirkimo-pardavimo sutartį sudarančių šalių susitarimas, kuris gali būti nulemtas įvairių sąlygų. Turi būti atkreiptas dėmesys, jog Pardavimo sutartyje buvo numatyta atpirkimo teisė, atpirkimo kaina yra didesnė, nei sutarties kaina. 2015-02-06 šalys susitarė, kad pardavėjas turi teisę atpirkti daiktą už 749 604,67 Eur. 2016-02-04 papildomu susitarimu Nr. 2 galutinė daikto atpirkimo kaina yra dar didesnė – 1 102 021,91 Eur. Prie susitarimo pridėtas priedas Nr. 1 „Darbų grafikas“. 2016-06-08 papildomu susitarimu Nr. 3 atpirkimo kaina padidinta iki 1 157 051,71 Eur, terminas pratęstas iki 2019-09-01. Galutinė atpirkimo kaina (1 157 051,71 Eur) yra beveik dvigubai didesnė nei Pardavimo sutartyje nurodyta pardavimo kaina (579 240 Eur) ir 2014-07-15 Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitoje nurodyta kaina (637 164 Eur), nors papildomu susitarimu Nr. 1 pirkėjas papildomai sumokėjo tik 70 000 Eur rekonstrukcijos darbams finansuoti.

18.       Tai, kad Pardavimo sutartyje buvo numatyta atpirkimo teisė už didesnę kainą, nei Pardavimo sutartimi perleisto turto kaina, rodo, jog atpirkimo teisės numatymas tikėtinai turėjo reikšmę kainos dydžiui. Taip pat turi būti atsižvelgta, jog 2014-07-15 Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita nėra dokumentas, kuriuo galima neabejotinai remtis darant realios pardavimo kainos palyginimą. Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita yra sudaryta turto įkeitimo tikslu ir skirta kredito institucijoms. Nekilnojamojo turto vertė nustatyta pajamų metodu, o ne o ne lyginamuoju metodu, tai reiškia, jog vertė skaičiuota ne pagal analogiško turto pardavimo vertę, o pagal pardavus nekilnojamąjį turtą gautinas pajamas. Įvertinus ankstesniame punkte nurodytą turto kainos kaitą bei aptartas aplinkybes daroma išvada, jog turto kainos skirtumas nepatvirtina, jog atsakovui Pardavimo sutartimi buvo parduotos tik registruoto ploto Patalpos.

19.       Po Pardavimo sutarties sudarymo ieškovo prašymu 2015-11-13 parengta Konsultacija, kuria įvertinti 8 baigiami formuoti butai, ir nustatyta, jog butų būklė yra dalinė apdaila, o jų visų ateities kaina būtų 1 220 000 Eur. Tokia kaina nustatyta su sąlyga, kad butai bus dalinai įrengti, bendro naudojimo laiptinė bus baigta pilnai įrengti, vidinis kiemas bus baigtas pilnai tvarkyti, o butai nuosavybės teise bus registruoti Nekilnojamojo turto registre, todėl ši kaina neaktuali bylai.

20.       2015-07-09 M. B. parengė butų kadastrinių matavimų bylas. Kadastrinių matavimų bylos nėra registruotos Nekilnojamojo turto registre, todėl gali būti vertinamos kaip Patalpų būklę nustatantis rašytinis įrodymas. Sutiktina su atsakovu, kad kadastriniuose matavimuose pateikta neteisinga informacija apie rekonstrukcijos baigtumą, nurodant kad baigtumas 100 proc. 2016-02-04 papildomame susitarime Nr. 2 sutarta dėl darbų grafiko, 2015-11-13 galimos turto kainos nustatymo konsultacijos nuotraukose matyti, kad Patalpose rekonstrukcijos darbai nebaigti.

21.       Teisingai nurodė atsakovas, jog statinio (patalpų) rekonstrukcijos projekte numatytas ploto padidėjimas negali būti vertinamas kaip atskiras nuo viso rekonstruojamo pastato (statinio) objektas, nes rekonstrukcija nėra naujo statinio statyba. Statybos įstatymo 2 straipsnio 72 dalis nurodo, jog statinio rekonstravimas tai statyba, kurios tikslas – perstatyti statinį: pakeisti statinio laikančiąsias konstrukcijas, pakeičiant statinio išorės matmenis (ilgį, plotį, aukštį ir pan.). Byloje nagrinėjamu atveju nebuvo keičiami išorės matmenys, o keičiamos vidinės pastato konstrukcijos. Nepriklausomai nuo rekonstrukcijos rūšies tokiu statybos būdu nėra sukuriamas naujas statinys, kurį sudarytų statinio dalis iki rekonstrukcijos ir po rekonstrukcijos.

22.       Įvertinus išdėstytus argumentus, sprendžiama, jog šalys Pardavimo sutartimi susitarė dėl visų patalpų, adresu (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini), pardavimo. Nuosavybės teisės į visas patalpas ieškovui perėjo nuo sutarties pasirašymo dienos ir yra įregistruotos Nekilnojamojo turto registro duomenų bazėje. Ieškovo reikalavimas dėl nuosavybės teisės pripažinimo yra nepagrįstas ir nesuderinamas su įstatymo, privalomų techninių reglamentų reikalavimais. Nenustačius, kad ieškovas nuosavybės teise įgijo nekilnojamojo turto dalį, nėra pagrindo iš esmės nagrinėti ir tenkinti jo reikalavimą dėl turto atidalijimo. Ieškinys atmetamas visiškai.

23.       Atsakovas aiškino, jog ieškovas kėsinasi į atsakovo teisėtai įgytą nuosavybę, piktnaudžiauja savo teisėmis, pareikšdamas aiškiai nepagrįstą ieškinį. CPK 95 straipsnis numato atsakomybę, kai asmuo nesąžiningai pareiškia nepagrįstą ieškinį arba sąmoningai veikia prieš teisingą ir greitą bylos išnagrinėjimą. Bylos duomenys nepatvirtina, jog ieškovo keliamas ginčas buvo be jokio teisinio ar faktinio pagrindo, todėl negalima nustatyti CPK 95 straipsnio aplinkybių.

24.       Atmetus ieškinį, atlyginamos atsakovo turėtos bylinėjimosi išlaidos (CPK 93 straipsnio 1 dalis). Atsakovas pateikė dokumentus, jog turėjo 2 420 Eur bylinėjimosi išlaidų. Išlaidos pagrįstos pateiktais dokumentais, neviršija rekomenduojamų, todėl priteisiamos.

Vadovaudamasis CPK 268-270 straipsniais, teismas

n u s p r e n d ė :

Ieškinį atmesti.

Priteisti iš ieškovo UAB „SIV grupė“ atsakovo UAB „Pirklių klubas“ naudai 2 420 Eur (du tūkstančius keturis šimtus dvidešimt eurų) bylinėjimosi išlaidų.

Sprendimas per 30 dienų nuo paskelbimo apeliaciniu skundu gali būti skundžiamas Lietuvos apeliaciniam teismui, apeliacinį skundą pateikiant per Vilniaus apygardos teismą.

Teisėja                                                               Jūra Marija Strumskienė