Civilinė byla Nr. e2A-217-330/2024

Teisminio proceso Nr. 2-58-3-00202-2022-8

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.11.1; 2.6.10.5.1; 2.6.16.5; 3.3.1.18

(S)

 

 

LIETUVOS APELIACINIS TEISMAS

 

N U T A R T I S 

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

 

2024 m. balandžio 18 d. 

Vilnius

 

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Gintaro Pečiulio (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas), Irmanto Šulco ir Tomo Venckaus,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės bankrutuojančios uždarosios akcinės bendrovės „Nekilnojamojo turto valdymas“ ir atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Čia Market“ bei trečiojo asmens akcinės bendrovės „Žemaitijos pieno investicija“ apeliacinius skundus, taip pat trečiojo asmens uždarosios akcinės bendrovės „NT paslaugos“ prisidėjimą prie ieškovės apeliacinio skundo dėl Šiaulių apygardos teismo 2023 m. gruodžio 18 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės bankrutuojančios uždarosios akcinės bendrovės „Nekilnojamojo turto valdymas“ ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Čia Market“ dėl nuomos sutarčių nutraukimo pripažinimo neteisėtu ir nuostolių atlyginimo priteisimo bei atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Čia Market“ priešieškinį ieškovei dėl sumokėto depozito ir palūkanų priteisimo, tretieji asmenys, nepareiškiantys savarankiškų reikalavimų, akcinė bendrovė „Žemaitijos pieno investicija“ ir uždaroji akcinė bendrovė „NT paslaugos“. 

 

Teisėjų kolegija

 

n u s t a t ė :

 

I.                      Ginčo esmė

 

1.       Ieškovė bankrutuojanti uždaroji akcinė bendrovė (toliau – ir BUAB) „Nekilnojamojo turto valdymas“ (toliau ‒ ieškovė) ieškiniu atsakovei uždarajai akcinei bendrovei (toliau ‒ ir UAB) „Čia Market“ prašė pripažinti neteisėtu atsakovės įvykdytą vienašališką 2016 m. gegužės 17 d. negyvenamųjų patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), ir esančių (duomenys neskelbtini), nuomos sutarčių nutraukimą nuo 2020 m. balandžio 1 d., priteisti iš atsakovės 603 925,33 Eur nuostolių atlyginimą, 6 proc. dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo bei patirtas bylinėjimosi išlaidas.

2.       Atsakovė UAB „Čia Market“ (toliau ‒ atsakovė) priešieškiniu ieškovei prašė priteisti iš ieškovės 51 625,78 Eur sumokėtą ir negrąžintą depozitą bei 1 264,48 Eur kompensacines palūkanas, 6 proc. dydžio metines procesines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir patirtas bylinėjimosi išlaidas.

3.       Ieškovė nurodė, kad 2016 m. gegužės 17 d. su atsakove sudarė dvi negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis. Viena negyvenamųjų patalpų nuomos sutartimi (toliau – ir sutartis I) ieškovė perdavė atsakovei 10 m. laikotarpiui valdyti ir naudotis patalpas (duomenys neskelbtini) (toliau – ir patalpos I). Patalpų I nuomos termino pabaiga – 2026 m. gegužės 17 d. Kita negyvenamųjų patalpų nuomos sutartimi (toliau – ir sutartis II) ieškovė perdavė atsakovei 5 m. laikotarpiui valdyti ir naudotis patalpas (duomenys neskelbtini) (toliau – ir patalpos II). Patalpų II nuomos terminas turėjo pasibaigti 2021 m. birželio 19 d.

4.       2020 m. vasario 28 d. atsakovė pateikė ieškovei pranešimus apie vienašališką abiejų sutarčių nutraukimą nuo 2020 m. balandžio 1 d., motyvuodama atsakovės teisių ir interesų pažeidimu. Ieškovė 2020 m. kovo 18 d. pranešė atsakovei, kad sutarčių nutraukimą laikytų neteisėtu ir reikalautų atlyginti visus dėl to kilsiančius nuostolius. Atsakovė 2020 m. balandžio 3 d. perdavė ieškovei patalpas I, o 2020 m. balandžio 2 d. – patalpas II.

5.       Ieškovė nurodė, kad sutartis atsakovė nutraukė neteisėtai, nesilaikydama sutarčių 11.1 ir 11.3 papunkčiuose nustatytos tvarkos. Sutarčių 11.1 papunktyje numatyta, kad sutartys gali būti nutrauktos prieš terminą sutartyse nustatytais pagrindais, įskaitant sutarčių nutraukimą raštišku abiejų šalių susitarimu. Sutarčių 11.3 papunktyje detaliai apibrėžti pagrindai, kuriems esant atsakovė turi teisę pareikšti reikalavimą teisme nutraukti sutartis prieš terminą, taigi, imperatyviai nurodyta, kad reikalauti nutraukti sutartis ji turi teismine tvarka. Šiuo atveju neegzistavo nei vienas iš sutartyse nustatytų sutarčių nutraukimo pagrindų. 

6.       Ilgesnis nei įprastai nuomos terminas buvo esminė abiejų nuomos sutarčių sąlyga, dėl kurių ieškovė apskritai sudarė sutartis su atsakove. Ieškovės vertinimu, yra pagrindas abi sutartis vertinti ilgalaikės nuomos sutartimis, kurių baigtinis nutraukimo pagrindų sąrašas išdėstytas Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 4.169 straipsnyje.

7.       Pasak ieškovės, atsakovė reikšdavo nepagrįstas pretenzijas dėl išsinuomotų patalpų būklės, todėl neturėjo teisėto pagrindo vienašališkai nutraukti sutartis. Be to, atsakovė ne kartą prašė sumažinti sutartyse aptartą nuomos mokestį, su kuo ieškovė nesutiko. Atsakovė atliko neteisėtus veiksmus, nes nuomos sutartis nutraukė nepagrįstai, nesilaikydama nutraukimo sąlygų ir tvarkos. 

8.       Ieškovė sutartyse apibrėžtą laikotarpį planavo gauti stabilias patalpų nuomos pajamas, dėl atsakovės neteisėtų veiksmų jų negavo, todėl patyrė žalą. Po sutarčių nutraukimo patalpos kitiems nuomininkams nebuvo išnuomotos, nors ieškovė aktyviai ieškojo nuomininkų.

9.       Pagal sutartis nuomininkės kas mėnesį mokamą mokestį sudarė patalpų nuomos mokestis ir pastato administravimo mokestis. Sutartyse buvo numatyta, kad nuo 2017 m. sausio 1 d. nuomos mokestis kiekvienais metais indeksuojamas. Ieškovės negautos pajamos 2021 m. pagal sutartį I sudarė 271 103,76 Eur, o  pagal sutartį II negautos pajamos iki 2021 m. birželio 19 d. (sutarties II termino pabaigos)  sudarė 88 596,45 Eur. Ieškovės negautos pajamos už patalpų nuomą 2021 m. iš viso sudarė 359 700,21 Eur. Ieškovė iki ieškinio pareiškimo dienos už patalpų nuomą pagal sutartį I 2022 m. būtų gavusi 244 225,12 Eur pajamų. Ieškovė per 2021–2022 m. būtų gavusi iš viso 603 925,33 Eur pajamų (515 328,88 Eur pagal sutartį I ir 88 596,45 Eur pagal sutartį II). Neteisėtai nutraukusi sutartis, atsakovė padarė ieškovei 603 925,33 Eur žalą dėl negautų pajamų. Prekybos centrų nuomos versle negautų pajamų skaičiavimas pagal grynojo pelno rodiklį netaikomas.

10.       Ieškinyje nurodyta, kad šalys nebuvo sutarusios dėl ieškovės pareigos užtikrinti konkretų pastatų, kuriuose buvo nuomojamos patalpos, užpildymą nuomininkais. Ieškovės aiškinimu, atsakovė neturėjo pagrindo aplinkybę dėl pastatų užimtumo vertinti kaip esminę sutarčių sąlygą ir tokia aplinkybe grįsti jų nutraukimą. Sutartyse buvo aptartos situacijas dėl galimo faktinio patalpų plotų skirtumo. Nuomos mokestis buvo fiksuotas pagal kainą už objektą, o ne skaičiuojamas pagal 1 kv. m kainą, todėl atsakovės pretenzijos dėl nuomos mokesčio permokėjimo nepagrįstos. Atsakovei buvo suteikta galimybė pritaikyti nuomojamas patalpas savo veiklai, todėl galėjo pasikeisti (sumažėti) nuomojamų patalpų plotas. 

11.       Šiaulių apygardos teismo 2021 m. rugsėjo 20 d. sprendimu civilinėje byloje Nr. e2-317-569/2021 buvo atmestas ieškinys atsakovei dėl 305 963,86 Eur nuostolių nutraukus nuomos sutartis, patirtų per laikotarpį nuo 2020 m. balandžio 1 d. iki 2020 m. gruodžio 31 d., priteisimo. Dar iki to sprendimo priėmimo ieškovė ir trečiasis asmuo UAB ,,NT paslaugos“ 2021 m. kovo 9 d. sudarė reikalavimo teisių perleidimo sutartį, kuria ieškovė perleido 305 963,86 Eur dydžio nuomos mokesčio reikalavimo ir kitų su tuo susijusių papildomų reikalavimų teisę UAB ,,NT paslaugos“. Lietuvos apeliacinis teismas, išnagrinėjęs UAB „NT paslaugos“ apeliacinį skundą (civilinė byla Nr. e2A-412-1120/2022), 2022 m. spalio 27 d. nutartimi panaikino Šiaulių apygardos teismo 2021 m. rugsėjo 20 d. sprendimą ir bylą grąžino pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo. Šiuo metu ta civilinė byla yra sustabdyta, iki bus išnagrinėta ši civilinė byla.

12.       Priešieškinyje atsakovė nurodė, kad pagal nuomos sutarčių 6.5 papunktį ji 2016 m. gegužės 31 d. pavedimu sumokėjo ieškovei 30 625,78 Eur depozitą, o 2016 m. birželio 13 d. pavedimu – 21 000 Eur depozitą. Atsakovė ieškovei sumokėjo iš viso 51 628,78 Eur depozitą. Patalpas atsakovė vienašališkai perdavė ieškovei 2020 m. balandžio 2 d. ir balandžio 3 d. Atsakovė su ieškove pagal sutartis už 2020 m. kovo mėn. patalpų nuomą atsiskaitė 2020 m. kovo 13 d. ir 17 d. mokėjimo pavedimais, todėl skolos ieškovei neturi.  

13.       Atsakovės aiškinimu, ieškovė negrąžino atsakovei pagal nuomos sutartis sumokėto depozito, nors neegzistuoja nei viena iš sutarčių 6.5 papunktyje numatytų depozito panaudojimo sąlygų. Ieškovė nenurodė, kokiu pagrindu atsakovei nebuvo grąžintas pagal sutartis sumokėtas depozitas. Atsakovė mano, kad bet koks tariamas depozito įskaitymas laikytinas neteisėtu, nes neatitiktų formos – nepateiktas pranešimas dėl depozito įskaitymo, nei turinio – neegzistuoja vykdytinas priešpriešinis vienarūšis nuomotojos reikalavimas nuomininkės atžvilgiu. Šios aplinkybės sudaro pagrindą atsakovei reikalauti priteisti iš ieškovės sumokėtą depozitą ir kompensacines palūkanas, skaičiuotinas nuo pareikalavimo grąžinti depozitą termino pabaigos.

 

II.                      Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

 

14.       Šiaulių apygardos teismas 2023 m. gruodžio 18 d. sprendimu ieškinį tenkino iš dalies, priešieškinį atmetė. Teismas pripažino atsakovės įvykdytą vienašališką negyvenamųjų patalpų nuomos sutarčių nutraukimą neteisėtu. Teismas priteisė ieškovei iš atsakovės 400 936,15 Eur nuostolių atlyginimą, 6 proc. dydžio metines procesines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos 2022 m. spalio 26 d. iki teismo sprendimo visiško įvykdymo bei 2 461,91 Eur bylinėjimosi išlaidas. Kitoje dalyje ieškinį atmetė.   

15.       Teismas nesutiko su atsakovės argumentais, kad BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ nėra tinkama ieškovė. Teismas nurodė, kad  ieškovės ir trečiojo asmens UAB ,,NT paslaugos“ 2021 m. kovo 9 d. sudaryta reikalavimo teisių perleidimo sutartimi buvo apibrėžtas sutarties objektas, susietas su konkretaus 305 963,86 Eur dydžio nuostolių atlyginimo reikalavimu. Tas reikalavimas dėl nuostolių, skaičiuojamų per laikotarpį nuo 2020 m. balandžio 1 d. iki 2020 m. gruodžio 31 d., yra kitos sustabdytos civilinės bylos Nr. e2-190-357/2023 nagrinėjimo dalykas, todėl šioje byloje nagrinėjamam ginčui neaktualus. Nurodytas reikalavimo teisių perleidimo sutarties objektas neapima šios bylos ribų.

16.       Abiejų sutarčių nutraukimo prieš terminą sąlygos numatytos sutarčių XI skyriuje. Teismas atkreipė dėmesį, kad šalys sutartimis nenumatė galimybės nutraukti sutartis dėl vienos iš šalies padaryto esminio pažeidimo; sutartyse numatyta tik atsakovės teisė, esant sutarčių 11.3 papunktyje numatytiems pagrindams, dėl sutarčių nutraukimo kreiptis į teismą arba sutartis nutraukti rašytiniu abiejų šalių susitarimu.

17.       Teismas pažymėjo, kad vienašališkai nutraukdama sutartis, atsakovė padarė pažeidimą, tačiau tai neatima iš jos teisės įrodinėti, jog ieškovė padarė esminius sutarčių pažeidimus, sudariusius pagrindą sutarčių nutraukimui. Teismas vertino, ar sutarčių pažeidimai, kuriuos nurodė atsakovė, gali būti laikomi esminiais pagal įstatymą (CK 6.217 straipsnis). 

18.       Pranešimuose dėl sutarčių nutraukimo atsakovė nurodė, kad ji negavo to, ko sudarydama sutartis pagrįstai tikėjosi gauti. Atsakovei esminę reikšmę turėjo nuolatinis bei pakankamas pirkėjų srautas, kurį galėjo užtikrinti tik pilnas viso pastato, kuriame yra nuomojamos patalpos, užpildymas nuomininkais. Sutarčių sudarymo metu ieškovė užtikrino, kad visų patalpų plotai bus pilnai (100 proc.) išnaudojami, sudarant patalpų nuomos sutartis su kitais asmenimis, tačiau to nebuvo.

19.       Teismas akcentavo, kad sutartis pasirašė du verslo subjektai, atstovaujami profesionalių teisininkų. Atsakovė neįrodė, kad jai buvo būtina pasirašyti sutartis bet kokiomis sąlygomis. Sutartyse šalys nebuvo sutarusios dėl ieškovės pareigos užtikrinti pastatų, kuriuose buvo nuomojamos patalpos, visišką užpildymą. Sutartyje I visiškai nenurodoma apie ieškovės įsipareigojimą dėti pastangas, kad pastate esančios patalpos būtų išnuomotos. Teismas konstatavo, kad nėra pagrindo aplinkybes dėl pastatų užimtumo vertinti kaip esmines sutarčių sąlygas ir jomis grįsti vienašališką sutarčių nutraukimą.  

20.       Atsakovė iki sutarčių sudarymo apžiūrėjo pastatus ir patalpas, įvertino jų teisinę ir techninę būklę, patvirtino, kad yra tinkamos jos veiklai (sutarčių 4.1 papunkčiai). Teismas atmetė atsakovės teiginį, kad pastatas, kuriame atsakovė nuomojosi patalpas II, yra nesaugus. Keliose atsakovės pretenzijoje nurodyti naudojimosi patalpomis trūkumai buvo šalinami. 

21.       Atsakovės teigimu, išnuomotų patalpų faktinis plotas buvo mažesnis, nei nurodyta sutartyse, todėl už patalpų nuomą buvo gerokai permokėta. Sutarčių 6.4 papunktyje nustatytas fiksuotas nuomos mokesčio dydis, atsižvelgiant į sutarčių 1.8 papunktyje nurodytą patalpų plotą. Šalys susitarė, jog tuo atveju, jeigu dėl bet kokių priežasčių (patalpų naujų kadastrinių matavimų ar kt.)  paaiškėtų, kad patalpų plotas yra didesnis ar mažesnis, nei nurodyta sutarčių 1.8 papunktyje, tai nebus pagrindas keisti nuomos mokestį ir jis išliks nepakitęs. Teismo vertinimu, atsakovė neįrodė, kad egzistavo esminiai trūkumai, trukdę naudoti patalpas pagal jų paskirtį, ir sudarę pagrindą vienašališkai nutraukti sutartis. Nebuvo nei sutartinio, nei įstatyme numatyto pagrindo nutraukti sutartis, todėl teismas atsakovės įvykdytą vienašališką sutarčių nutraukimą pripažino neteisėtais veiksmais.

22.       Atsakovei nutraukus sutartis, ieškovė negavo pajamų, kurios buvo numatytos gauti iš anksto ir kurias ieškovė pagrįstai tikėjosi gauti. Atsakovei nutraukus nuomos sutartis, patalpos nebuvo išnuomotos. Teismas padarė išvadą, kad ieškovė įrodė nuostolių faktą. 

23.       Pasisakydamas dėl nuostolių dydžio, teismas pritarė atsakovės pozicijai, kad ieškovė nepagrįstai į nuostolių dydį įtraukė pridėtinės vertės mokestį (toliau ‒ PVM). Be to, po to, kai atsakovė perdavė ieškovei patalpas, ieškovė neturi teisės reikalauti sutarčių 6.2 papunkčiuose numatyto  pastatų administravimo mokesčio. Ieškovė neįrodė, kad pastatuose, kuriuose yra atsakovės nuomotos patalpos, reikėjo organizuoti patalpų eksploatacijos darbus. Teismo vertinimu, ieškovė turi teisę reikalauti netiesioginių nuostolių, kurie apima indeksuotą nuomos mokestį. Teismas nusprendė, kad dėl neteisėtų atsakovės veiksmų ieškovė patyrė iš viso 452 561,93 Eur dydžio nuostolius.  

24.       Teismas nustatė, kad tarp atsakovės atliktų neteisėtų veiksmų ir ieškovės patirtų nuostolių yra priežastinis ryšys. Sutartinės atsakomybės atveju skolininko kaltė preziumuojama.

25.       Pasisakydamas dėl priešieškinio, teismas pažymėjo, kad sutarčių 6.5.1 papunkčiuose šalys susitarė, jog depozitas bus naudojamas nuomininko pradelstiems finansiniams įsipareigojimams padengti. Atsakovė vienašališkai nutraukė nuomos sutartis ir nebemokėjo nuomos mokesčio, todėl depozito suma pagrįstai buvo įskaityta pradelstiems atsakovės įsipareigojimams dengti.

26.       Ieškovės atstovas nurodė, kad depozito suma nebuvo atimta iš bendros ieškiniu prašomos priteisti sumos, todėl teismas, remdamasis sutarčių 6.5 papunkčiais, iš priteistino nuostolių atlyginimo (452 561,93 Eur), išskaičiavo atsakovės sumokėtą 51 625,78 Eur depozitą ir priteisė ieškovei iš atsakovės 400 936,15 Eur dydžio nuostolių atlyginimą.

27.       Teismas nustatė, kad byloje ieškovės reikalavimai patenkinti 75 proc. Teismas paskirstė bylinėjimosi išlaidas proporcingai ieškovės patenkintų (75 proc.) ir atmestų (25 proc.) ieškinio reikalavimų daliai. Tarpusavyje įskaitęs šalims priteistinas bylinėjimosi išlaidas, teismas iš atsakovės priteisė ieškovei 2 461,91 Eur bylinėjimosi išlaidas.

 

III.                      Apeliacinių skundų ir atsiliepimų į juos argumentai

 

28.       Apeliaciniame skunde atsakovė UAB „Čia Market“ ir trečiasis asmuo akcinė bendrovė (toliau –AB) „Žemaitijos pieno investicija“ prašo panaikinti Šiaulių apygardos teismo 2023 m. gruodžio 18 d. sprendimo dalį, kuria ieškinys patenkintas, ir klausimą išspręsti iš esmės – ieškinį visiškai atmesti, atsakovės priešieškinį patenkinti, priteisti iš ieškovės bankroto administravimo išlaidoms skirtų lėšų visas atsakovės patirtas bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais esminiais argumentais:  

28.1.                      Ieškovė yra netinkamas proceso subjektas byloje. Reikalavimo teises ieškovė perleido naujajai kreditorei UAB „NT paslaugos“. Lietuvos apeliacinio teismo 2022 m. rugpjūčio 16 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e2A-412-1120/2022 konstatuota, kad ieškovė perleido reikalavimo teisę ne tik į 305 963,86 Eur sumą, tačiau ir teisę reikšti kitus galimus reikalavimus. Teismo pozicija, kad reikalavimo teisės perleidimo sutartimi buvo perleistas reikalavimas į konkrečią 305 963,86 Eur sumą, yra nepagrįsta, nes teismas nenagrinėjo tos sutarties sąlygų, nesiaiškino jų tarpusavio ryšio, nežinojo viso sutarties turinio (nebuvo sutarties priedų) ir ją sudariusių asmenų tikrosios valios. 

28.2.                      Nuomos sutartys buvo nutrauktos vadovaujantis CK 6.217 ir 6.218 straipsniais, t. y. įstatymo, o ne sutarties pagrindu. Atsakovė pagrįstai ir teisėtai vienašališkai nutraukė nuomos sutartis dėl esminio sutarčių pažeidimo, t. y. atsakovė iš nuomos sutarčių negavo to, ko pagrįstai tikėjosi sudarydama sutartis.  

28.3.                      Nuomos sutartys buvo sudarytos prisijungimo būdu, tad jų sąlygos turi būti aiškinamos atsakovės naudai. Nepagrįsta teismo išvada, kad ieškovė neturėjo pareigos užtikrinti pastatų, kuriuose yra numojamos patalpos, užimtumo nuomininkais. Pagal sutarčių sąlygas ieškovė įsipareigojo dėti pastangas išnuomoti visas pastate esančias patalpas. Pati atsakovė kelis kartus nurodė ieškovei potencialius nuomininkus, tačiau ši su jais nesusisiekdavo arba pasiūlydavo neadekvačią nuomos kainą. Ieškovė ne tik nevykdė savo pareigos, ji netgi veikė prieš tokios pareigos įgyvendinimą. Nuomotojos pareiga užtikrinti visišką pastato, kuriame yra nuomojamos patalpos, užimtumą kyla iš nuomos sutarčių tikslo ir esmės.

28.4.                      Nuomos sutarčių vykdymo metu buvo susiduriama su patalpų techninės būklės problemomis, kurių ieškovė nesprendė arba vangiai sprendė. Esminiai pažeidimai, dėl kurių atsakovė negavo iš nuomos sutarčių to, ko tikėjosi, nebuvo pašalinti – tai patalpų užimtumas, pastatų saugumas. Į bylą pateikta informacija apie atsakovės pajamas patvirtina, kad veikla pustuščiuose pastatuose buvo nuostolinga.   

28.5.                      Teismas nepagrįstai ignoravo atsakovės pateiktus įrodymus, patvirtinančius jos patirtus nuostolius. Atsakovė dėl ieškovės melagingai nurodyto išnuomotų patalpų ploto, dėl rinkos kainų neatitinkančios nuomos kainos, dėl ieškovės įsipareigojimo užtikrinti patalpų užimtumą nevykdymo patyrė didelius nuostolius. Aplinkybė dėl paaiškėjusio sutartyse nurodyto neteisingo nuomotų patalpų ploto nėra ginčijama.

28.6.                      Ieškovė neįrodė, jog dėl atsakovės neteisėtų veiksmų patyrė nuostolių negautų pajamų forma, taip pat neįrodė priežastinio ryšio tarp atsakovės neteisėtų veiksmų ir atsiradusių tariamų nuostolių, nesilaikė bendradarbiavimo pareigos, nuostolių atsiradimą lėmė jos pačios neveikimas.

28.7.                      Teismas neįvertino, kad nuomos sutarčių 10.2 ir 10.3 papunkčiuose šalys sulygo dėl neteisėto vienašališko sutarties nutraukimo pasekmių, kur nurodyta, jog mokama 6 mėnesių nuomos  mokesčio dydžio bauda. Ieškovė negalėtų tikėtis didesnių nuostolių atlyginimo sutarties nutraukimo atveju. Ieškovės lūkestis dėl tariamai negautų pajamų neturėtų viršyti 1–3 mėnesių termino, nes toks terminas yra realus kitų nuomininkų suradimui. Byloje nėra duomenų, kad ieškovė siekė surasti naujus nuomininkus, jos pateikti skaičiavimai hipotetiniai. Aplinkybė, jog ketverius metus patalpos nėra išnuomotos, patvirtina atsakovės poziciją, jog patalpos nėra tinkamos, ieškovė nebendradarbiauja su nuomininkais ar siūlo nerealias nuomos kainas.

28.8.                      Vilniaus apygardos teismo 2021 m. gegužės 21 d. nutartimi ieškovei iškėlus bankroto bylą, nėra pagrindo daryti prielaidą, kad, nenutraukus nuomos sutarčių, jos būtų vykdomos iki nustatyto termino pabaigos. Nėra duomenų, kad ieškovė ar jos nemokumo administratorius ieškojo nuomininkų.

28.9.                      Nuomos sutarčių nutraukimo metu atsakovė neturėjo pradelstų finansinių įsipareigojimų ieškovei pagal nuomos sutartis, vadinasi, ieškovė nepasinaudojo gautu depozitu pagal nuomos sutarčių 6.5.1 papunktį ir negali juo pasinaudoti pagal nuomos sutarčių 6.5.2 papunktį. Ieškovė nebūtų galėjusi panaudoti depozito atsakovės įsipareigojimams nuo 2021 m. sausio 1 d. iki 2021 m. vasario 28 d. dengti, kadangi depozitu galėtų būti dengiami pirmieji mėnesiai nuo nuomos sutarčių nutraukimo. Nuomos sutartys nutrauktos nuo 2020 m. balandžio 1 d., tad depozitas negalėtų būti panaudojamas vėlesnių mėnesių apmokėjimui (dėl nuomos mokesčio priteisimo laikotarpiu nuo 2020 m. balandžio 1 d. iki 2020 m. gruodžio 31 d. ginčas nagrinėjamas kitoje civilinėje byloje Nr. e2-85-357/2024).

28.10.                      Teismo atliktas depozito įskaitymas patvirtina, kad priešieškinio reikalavimai buvo pagrįsti, nors teismas ir nurodė, jog atmeta priešieškinį. Teismas pripažino, kad ieškovės žinioje yra atsakovei negrąžintas ir nepanaudotas depozitas, ir nutarė jį įskaityti į ieškovei priteistiną nuostolių sumą. Tai faktiškai reiškia, kad priešieškinio reikalavimas dėl depozito buvo patenkintas.

28.11.                      Atsakovei turėjo būti priteistos bylinėjimosi išlaidos, nes priešieškinio reikalavimas dėl depozito priteisimo nebuvo paneigtas. Nepagrįstai iš atsakovės priteistas 4 991 Eur žyminis mokestis valstybei. Ieškovės reikalavimas priteisti 603 925,33 Eur nuostolių apmokestinamas 5 504 Eur žyminiu mokesčiu, o šis reikalavimas buvo patenkintas 66,39 proc. Proporcingai patenkintų reikalavimų daliai iš atsakovės galėjo būti priteisiamas iš viso 3 873,11 Eur žyminis mokestis (219 Eur už sutarčių modifikavimą ir 3 654,11 Eur už reikalavimą priteisti nuostolius). 

29.       Ieškovė apeliaciniame skunde prašo pakeisti Šiaulių apygardos teismo 2023 m. gruodžio 18 d. sprendimo dalį, kuria ieškovei iš atsakovės priteistas 400 936,15 Eur nuostolių atlyginimas, ir priteisti ieškovei iš atsakovės 431 919,96 Eur nuostolių atlyginimą bei patirtas bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

29.1.                      Teismui pripažinus atsakovės įvykdytą vienašališką nuomos sutarčių nutraukimą neteisėtu, tačiau priteisus ieškovei nuostolius, kurie apima tik negautą nuomos mokestį bei jo indeksaciją, nebuvo užtikrintas CK įtvirtintas visiškas nuostolių atlyginimo principas.

29.2.                      Pastatų administravimo mokestis buvo aiškiai nurodytas abiejų sutarčių 6.2 papunkčiuose. Jo mokėjimas kas mėnesį buvo privalomas, lygiai kaip ir nuomos mokestis, todėl nuomos mokestis ir administravimo mokestis buvo iš anksto ieškovės numatytos gauti pajamos. Šių pajamų negauta tik dėl atsakovės neteisėto nuomos sutarčių nutraukimo. 

29.3.                      Atsakovei išsikėlus iš nuomojamų patalpų, pastatai nebuvo uždaryti ar nebenaudojami, todėl negalima teigti, kad ieškovė neatliko pastatų administravimo. Pastatuose veikė kiti nuomininkai, todėl pastatų administravimas buvo būtinas ir vykdomas. Be to, ieškovė stengėsi išnuomoti patalpas, jas privalėjo nuolat prižiūrėti, užtikrinti visų reikalingų eksploatacinių paslaugų teikimą.

29.4.                      Pagal sutartį I priteistinas administravimo mokestis sudaro iš viso 22 869,39 Eur, o pagal sutartį II priteistinas administravimo mokestis sudaro iš viso 8 114,42 Eur. Teismas, konstatavęs, kad patalpų nuomos sutarčių nutraukimas yra neteisėtas, nepagrįstai ieškovei nepriteisė 30 983,81 Eur pastatų administravimo mokestį.

30.       Pareiškime dėl prisidėjimo prie ieškovės apeliacinio skundo trečiasis asmuo UAB „NT paslaugos“ prašo pakeisti Šiaulių apygardos teismo 2023 m. gruodžio 18 d. sprendimo dalį ir padidinti ieškovei iš atsakovės priteistą nuostolių atlyginimą iki 431 919,96 Eur bei priteisti turėtas bylinėjimosi išlaidas. Prisidėjime prie skundo nurodyta, kad pastato administravimo išlaidos yra prilyginamos daikto išlaikymo išlaidoms, kurias atsakovė įsipareigojo mokėti ieškovei. Teismui konstatavus, kad atsakovė neteisėtai nutraukė nuomos sutartis, atsakovės civilinės atsakomybės apimtis negali būti mažinama ir paneigiama jos pareiga mokėti pastatų administravimo mokestį. Pastatų administravimo mokestį atsakovė privalo atlyginti tiek remiantis nuomos sutartimis, tiek CK 6.493 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta nuomininko pareiga.

31.       Atsiliepime į atsakovės UAB „Čia Market“ apeliacinį skundą (taip nurodyta atsiliepime, nors vieną bendrą apeliacinį skundą padavė atsakovė ir trečiasis asmuo AB „Žemaitijos pieno investicija“) ieškovė prašo atsakovės apeliacinį skundą atmesti. Ieškovės atsiliepimas grindžiamas teismo sprendime išdėstytais motyvais ir šiais papildomais argumentais:

31.1.                      2021 m. kovo 9 d. sutartis, kuria ieškovė perleido UAB „NT paslaugos“ teisę iš skolininkių UAB „Čia Market“ ir AB „Žemaitijos pieno investicija“ reikalauti 305 963,86 Eur, yra kitos civilinės bylos dalykas. Šioje sutartyje šalys aiškiai apibrėžė reikalavimo teisės apimtį ir ją susiejo su Šiaulių apygardos teisme nagrinėjamoje kitoje civilinėje byloje pareikšto ieškinio reikalavimais. Šioje civilinėje byloje pareikštas ieškovės reikalavimas nesusijęs su 2021 m. kovo 9 d. ieškovės ir UAB ,,NT paslaugos“ sudaryta reikalavimo teisių perleidimo sutartimi. Teismas teisingai atribojo abiejose bylose pareikštus reikalavimus, skirtingą nuostolių skaičiavimo laikotarpį.

31.2.                      BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ šioje byloje yra tinkama ieškovė. Atsakovė reikalavimus dėl depozito grąžinimo pagal sudarytas nuomos sutartis pareiškė ieškovei, o ne UAB „NT paslaugos“, o tai patvirtina, kad UAB „NT paslaugos“ buvo perleista teisė reikalauti 305 963,86 Eur nuostolių, bet ne visi reikalavimai, kildinami iš ieškovės ir atsakovės sudarytų nuomos sutarčių.  

31.3.                      Teismas neignoravo šalies teisės nutraukti sutartį CK 6.217 ir 6.218 straipsnių pagrindais, bet vertino, ar atsakovė įrodė esminius sutarčių pažeidimus. Lietuvos apeliacinio teismo 2022 m. spalio 27 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e2A-412-1120/2022 konstatuota, kad atsakovės ir ieškovės sudarytos nuomos sutartys galėjo būti nutraukiamos tik teismo tvarka.

31.4.                      Nė vienoje sutartyje šalys nebuvo susitarusios dėl ieškovės pareigos užtikrinti konkretų pastatų, kuriuose buvo nuomojamos patalpos, užpildymą nuomininkais. Nėra pagrindo aplinkybę dėl pastatų užpildymo vertinti kaip esminę sutarčių sąlygą. Ieškovei negali būti perkelta pareiga pritraukti pirkėjų atsakovei, patalpų nuomos teisiniai santykiai ir atsakovės verslo pelningumas negali  būti tapatinami. Techniniai trūkumai dėl pastatų stogo ir šildymo sistemos buvo pašalinti ir netrukdė naudoti patalpų pagal paskirtį.

31.5.                      Sutartyse yra aptartos situacijos dėl galimo nuomojamų patalpų plotų skirtumo. Sutartyse numatyta identiška sąlyga, kad patalpų nuomos mokestis fiksuotas už objektą, o ne skaičiuojamas pagal 1 kv. m kainą. Atsakovės pretenzijos dėl nuomos mokesčio permokėjimo yra nepagrįstos. Atsakovei buvo suteikta galimybė pritaikyti nuomojamas patalpas savo veiklai.

31.6.                      Siekdama gerinti pelningumo rodiklius, atsakovė nuolat taikė praktiką uždaryti tam tikras parduotuves ir atidaryti naujas, tačiau 2019 m. ji uždarė net 24 parduotuves, o prekybos taškų skaičius sumažėjo 19 vnt. Jau 2019 m. atsakovė siekė nutraukti sutartis su ieškove, ieškojo tam pagrindų. Tikėtina, kad prekyba nuomojamose patalpose nepasiteisino, todėl ir buvo nuspręsta šiuose objektuose uždaryti parduotuves.  

31.7.                      Atsakovei nutraukus nuomos sutartis, ieškovė negavo pajamų, kurias pagrįstai tikėjosi gauti.  Šių pajamų ieškovė negavo dėl neteisėtų atsakovės veiksmų. Faktinis ir teisinis priežastinis ryšys yra akivaizdūs, nes jeigu atsakovė nebūtų nutraukusi sutarčių, ieškovė nebūtų patyrusi nuostolių.

31.8.                      Pasikeitė prie ieškovės nuomojamų patalpų esanti prekybinė aplinka, nes šalia buvo atidaryti kiti dideli prekybos centrai. Ieškovė, patalpas išnuomojusi nepatikimai nuomininkei – atsakovei, prarado galimybę sudaryti ilgalaikes nuomos sutartis su vėliau atsiradusiais prekybos centrais. Atsakovei teigiant, kad nuomos sutartis ji nutraukė dėl lankytojų srauto trūkumo, kuriam įtakos turėjo ir šalia atsidarę kiti prekybos centrai, tokią pačią įtaką šis prekybinės aplinkos pasikeitimas turėjo ir ieškovei, siekiančiai išnuomoti patalpas. 

31.9.                      Atsakovės sumokėtas depozitas buvo panaudotas dengiant jos įsipareigojimus nuo 2021 m. sausio 1 d. iki 2021 m. vasario 28 d., tačiau per klaidą jis nebuvo atimtas iš ieškiniu prašomos priteisti nuostolių sumos. Teismas iš ieškovei priteistino nuostolių atlyginimo pagrįstai išskaičiavo atsakovės sumokėto ir jai negrąžinto depozito sumą.   

32.       Atsakovė UAB „Čia Market“ ir trečiasis asmuo AB „Žemaitijos pieno investicija“ atsiliepime į ieškovės apeliacinį skundą prašo apeliacinio skundo netenkinti, priteisti iš ieškovės bankroto administravimo išlaidoms skirtų lėšų visas atsakovės patirtas bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepimas į ieškovės apeliacinį skundą grindžiamas šiais argumentais:  

32.1.                      Kaip numatyta nuomos sutarčių 6.2 papunktyje, administravimo mokestis turėjo būti mokamas už ieškovės atliktus darbus ar kitus veiksmus. Atsakovei nutraukus nuomos sutartis ir patalpas perdavus ieškovei, jokie darbai ar veiksmai atsakovės naudai nebuvo atliekami. Ieškovė neįrodė patyrusi administravimo išlaidų, taigi neįrodė žalos dydžio. Jei pastatuose veikė ir kiti nuomininkai, manytina, kad už jiems teikiamas eksploatacines paslaugas jie mokėjo administravimo mokestį. Atsakovė nebuvo ir negalėjo būti atsakinga už visam pastatui teikiamų eksploatacinių paslaugų administravimo mokesčio mokėjimą.

32.2.                      Ieškovė neįrodė, kad realiai būtų galėjusi gauti pajamų iš patalpų nuomos per atitinkamai dešimties ar penkerių metų laikotarpį. Nesutiktina su ieškovės pozicija, kad bylą nagrinėjęs teismas neužtikrino visiško ieškovės patirtų nuostolių atlyginimo. Sprendimu nepagrįstai ieškovei priteistas nuomos mokestis už visą numatytą nuomos sutarčių galiojimo laikotarpį.

32.3.                      Jeigu ieškovė nesiekė išnuomoti patalpų ir dėl to patyrė nuostolių, nėra pagrindo išvadai, kad jos patirta žala priežastiniu ryšiu susijusi su atsakovės veiksmais. Ieškovė leistinais įrodymais neįrodė nei žalos, nei priežastinio ryšio, todėl teismas pagrįstai atmetė ieškovės reikalavimą priteisti nuomos sutarčių 6.2 papunktyje numatytą administravimo mokestį.

33.       Trečiasis asmuo UAB „NT paslaugos“ atsiliepime į atsakovės UAB „Čia Market“ apeliacinį skundą prašo apeliacinį skundą atmesti ir priteisti trečiajam asmeniui turėtas bylinėjimosi išlaidas. Trečiojo asmens atsiliepimas į atsakovės apeliacinį skundą grindžiamas šiais argumentais:

33.1.                      Reikalavimo teisių perleidimo sutartimi trečiajam asmeniui UAB „NT paslaugos“ buvo perleista konkreti reikalavimo teisė. Šioje civilinėje byloje esminę reikšmę turi reikalavimo pagrįstumas, o nuostolių atlyginimo klausimas nėra susijęs su kreditoriaus asmeniu.

33.2.                      Atsakovė skunde spekuliuoja dviem skirtingomis sąvokomis – netesybomis ir žala (nuostoliais), bando sutapatinti šiuos du skirtingus civilinės atsakomybės institutus. Sutartį pažeidusi šalis po sutarties nutraukimo turi pareigą atlyginti nuostolius, kurie kilo nukentėjusiai šaliai dėl padaryto pažeidimo. Pagal bendrąją taisyklę netesybos laikomos minimaliais kreditoriaus nuostoliais, kurių dydžio ar realumo kreditoriui nereikia įrodinėti.

33.3.                      Priešingai, negu teigia atsakovė, reikalavimas priteisti nuostolius negali būti apribotas baudos dydžiu. Jei nuostolių suma yra didesnė nei bauda, bauda įskaitoma į nuostolius ir yra reiškiamas vienas reikalavimas priteisti nuostolius. Atsakovės argumentai, kad ieškovė negali reikalauti didesnio nuostolių atlyginimo, nei yra numatyta sutartinė bauda, prieštarauja CK nuostatoms ir teismų praktikai.

33.4.                      Teismas nurodė, kad nėra pagrindo grąžinti atsakovei jos sumokėtą depozitą, tačiau yra pagrindas prašomus priteisti nuostolius sumažinti depozito dydžiu (panaudojant depozitą nuostolių padengimui). Teismas nenustatė, kad neegzistuoja depozito panaudojimo sąlygos ir ieškovė neteisėtai negrąžina depozito atsakovei. Teismas konstatavo, kad ieškovė turi teisę sulaikyti depozitą ir turi teisę įskaityti depozitą į patirtus nuostolius. Teismas, atlikdamas depozito įskaitymą į nuostolių atlyginimą, teisės aktų reikalavimų nepažeidė.

 

Teisėjų kolegija

 

k o n s t a t u o j a :

 

              IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

 

34.       Apeliacinio proceso paskirtis – laikantis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 320 straipsnyje įtvirtintų bylos nagrinėjimo ribų, patikrinti pirmosios instancijos teismo procesinį sprendimą tiek teisėtumo, tiek pagrįstumo aspektu. Tai atliekama nagrinėjant faktinę ir teisinę bylos puses, t. y. tiriant byloje surinktus įrodymus patikrinama, ar pirmosios instancijos teismas teisingai nustatė faktines bylos aplinkybes ir ar nustatytoms faktinėms aplinkybėms teisingai taikė materialiosios teisės normas, ar nepažeidė įrodinėjimą ir įrodymų vertinimą reglamentuojančių proceso teisės normų. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas, ir, neperžengus skundo ribų, būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo ribas, apeliacinės instancijos teismas ex officio (pagal pareigas) patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų.

35.       Apeliacinės instancijos teismas, išnagrinėjęs byloje pateiktus apeliacinius skundus, absoliučių skundžiamo sprendimo negaliojimo pagrindų nenustatė, taip pat nenustatė pagrindo peržengti skunduose apibrėžtas apeliacijos ribas, todėl pasisako dėl ieškovės ir atsakovės bei trečiojo asmens AB „Žemaitijos pieno investicija“ apeliaciniuose skunduose bei atsiliepimuose į juos pateiktų faktinių ir teisinių argumentų. 

 

Dėl esminių bylos aplinkybių

 

36.       Ieškovė UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ (nuomotoja) ir atsakovė UAB „Čia Market“ (nuomininkė) 2016 m. gegužės 17 d. sudarė negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį (sutartis I), kuria ieškovė perdavė atsakovei laikinai valdyti ir naudotis patalpas, esančias (duomenys neskelbtini), (patalpos I), už sutartyje nurodytą nuomos mokestį, o atsakovė įsipareigojo priimti patalpas, jas naudoti pagal sutarties I 2.2. papunktyje nurodytą paskirtį, tinkamai ir laiku mokėti nuomos mokestį bei kitus sutartyje nurodytus mokėjimus sutartyje numatytomis sąlygomis. Nuomos terminas – 10 m. (sutarties I 8.1 papunktis).

37.       Ieškovė ir atsakovė 2016 m. gegužės 17 d. sudarė negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį (sutartis II), kuria ieškovė perdavė atsakovei laikinai valdyti ir naudotis patalpas, esančias (duomenys neskelbtini), (patalpos II), už šioje sutartyje nurodytą nuomos mokestį, o atsakovė įsipareigojo priimti patalpas, jas naudoti pagal sutarties II 2.2. papunktyje nurodytą paskirtį, tinkamai ir laiku mokėti nuomos mokestį bei kitus sutartyje nurodytus mokėjimus sutartyje numatytomis sąlygomis. Nuomos terminas – 5 m. (sutarties II 8.1 papunktis).

38.       Sutarties I ir sutarties II XI skyriuje aptartos analogiškos sutarčių nutraukimo prieš terminą sąlygos. Sutarčių 11.1 papunkčiuose numatyta, kad sutartys gali būti nutrauktos prieš terminą jose nustatytais pagrindais, įskaitant sutarties nutraukimą raštišku abiejų šalių susitarimu. Sutarčių 11.3 papunktis numatė, kad nuomininkė turi teisę pareikšti teisme reikalavimą nutraukti sutartį prieš terminą, jeigu: 1) patalpos dėl aplinkybių, už kurias nuomininkė neatsako, pasidaro netinkamos naudoti ir (arba) nuomininkė dėl nuomotojos kaltės prarado galimybę naudotis žemės sklypu, ir jeigu nuomininkė raštu įspėja nuomotoją, o nuomotoja per nuomininkės nustatytą protingą terminą, ne trumpesnį kaip 15 kalendorinių dienų, nuo nuomotojos rašytinio įspėjimo gavimo dienos, nepašalino aplinkybių, kurios trukdė naudotis patalpomis ir (ar) žemės sklypu (11.3.1 papunktis); 2) nuomotoja nedaro kapitalinio patalpų ar pastato remonto, kurį privalo daryti, ir nuomininkė nepageidauja perimti kapitalinio remonto darbų atlikimo iš nuomininkės (11.3.2. papunktis).

39.       2020 m. vasario 28 d. pranešimu dėl sutarties nutraukimo Nr. 107 atsakovė informavo ieškovę, jog nuo 2020 m. balandžio 1 d. nutraukia sutartį I. Pranešime atsakovė nurodė, jog negavo to, ką sudarydama sutartį pagrįstai tikėjosi gauti: 1) ne visose pasažo patalpose (vaistinėje) buvo vykdoma komercinė veikla; 2) nuomininkė susidūrė su kiauro stogo problema, kas tiesiogiai įtakojo prekių kokybę; 3) nuomojamos patalpos šaltuoju metų laiku neatitiko teisės aktuose nustatytų temperatūros reikalavimų; 4) nuo patalpų perdavimo nuomininkei reikšmingai pasikeitė prekybinė aplinka – buvo atidaryti didieji prekybos centrai „Lidl“, „Rimi“, šalia patalpų 2020 m. planuojama atidaryti naują prekybos centrą „Norfa“; 5) nuomos mokesčio dydis neatitinka rinkos kainos, nes nepriklausomo vertinimo duomenimis, rinkos nuomos mokestis yra 9 744 Eur, o sutartinis nuomos mokestis yra 18 634 Eur; 6) nuomotoja nesutiko su daliniu sutarties pakeitimu nuo 2020 m. sausio 1 d., po to nuo 2020 m. kovo 1 d.

40.       2020 m. vasario 28 d. pranešimu dėl sutarties nutraukimo Nr. 106 atsakovė informavo ieškovę, jog nuo 2020 m. balandžio 1 d. nutraukia sutartį II. Pranešime atsakovė nurodė, jog negavo to, ką sudarydama sutartį pagrįstai tikėjosi gauti: 1) ne visose pasažo patalpose buvo ir yra vykdoma komercinė veikla (užpildymas iki 50–60 proc.) arba kaimyninėse patalpose vykdoma veikla nepritraukia lankytojų; 2) nuomininkė susidūrė su kiauro stogo problema, kas tiesiogiai įtakojo prekių kokybę; 3) nuomotoja nesutiko nutraukti sutartį šalių susitarimu; 4) patalpų antro aukšto baigtumas yra 73 proc., kas verčia abejoti pastato saugumu; 5) nuo patalpų perdavimo nuomininkei reikšmingai pasikeitė prekybinė aplinka – buvo atidaryti didieji prekybos centrai „Lidl“, „Norfa“, parduotuvė „Aibė“.

41.       Ieškovė 2020 m. kovo 18 d. atsakyme į pranešimus dėl sutarčių nutraukimo nurodė atsakovei, kad nesutinka su nuomininkės vienašališku sutarčių nutraukimu. Pažymėjo, kad nei vienas iš pranešimuose nurodytų pagrindų, kuriais nuomininkė remiasi nutraukdama sutartis, neatitinka sutarčių 11.3 papunktyje aptartų pagrindų. Be to, sutarčių 11.3 papunktyje imperatyviai nurodyta, kad, reikalaudama vienašališkai nutraukti sutartis, nuomininkė privalo pareikšti tokį reikalavimą teisme. Ieškovė įspėjo, kad atsakovei nutraukus sutartis, ji privalėtų atlyginti visus dėl tokio neteisėto elgesio ieškovei kilsiančius nuostolius. Atsakovė vienašališkai 2020 m. balandžio 3 d. perdavė ieškovei patalpas I, o 2020 m. balandžio 2 d. – patalpas II.   

 

Dėl ieškovės tinkamumo byloje

 

42.       Atsakovė UAB „Čia Market“ ir trečiasis asmuo AB „Žemaitijos pieno investicija“ apeliaciniame skunde nurodė, kad BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ yra netinkama ieškovė šioje byloje. Teisėjų kolegija neturi pagrindo sutikti su šiuo apeliantų teiginiu. 

43.       Ieškovė BUAB ,,Nekilnojamojo turto valdymas“ ir UAB ,,NT paslaugos“ 2021 m. kovo 9 d. sudarė reikalavimo perleidimo sutartį, kurios pagrindu pradinė kreditorė BUAB ,,Nekilnojamojo turto valdymas“ naujajai kreditorei UAB ,,NT paslaugos“ perleido reikalavimo teisę į solidarių skolininkių UAB „Čia Market“ ir AB „Žemaitijos pieno investicija“ 305 963,86 Eur nuomos mokesčio skolą bei teisę į visus galimus papildomus reikalavimus (palūkanų, delspinigių, baudų, kitų netesybų, nuostolių ir kt.) (2 t., b. l. 22–24). Jokia kita apimtimi, t. y. nepriklausomai nuo nuostolių skaičiavimo laikotarpio, pradinė kreditorė BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ reikalavimo teisių naujajai kreditorei pagal tą sutartį neperleido. Nurodyta reikalavimo teisių perleidimo sutartimi šalys sutarties dalyką aiškiai apibrėžė pagrindinės skolos suma už atitinkamą laikotarpį ir tik iš tos skolos galinčiomis kilti papildomomis prievolėmis.        

44.       Pagal reikalavimo perleidimo sutartimi perleistą reikalavimo teisę yra pareikštas ieškinys dėl 305 963,86 Eur skolos ir (ar) kitų nuostolių, susidariusių laikotarpiu nuo 2020 m. balandžio 1 d. iki 2020 m. gruodžio 31 d., priteisimo, kuris nagrinėjamas Šiaulių apygardos teismo civilinėje byloje Nr. e2-85-357/2024 (teisminio proceso Nr. 2-58-3-00028-2021-3). Nurodytoje byloje pareikštas reikalavimas nesusijęs su nagrinėjamoje byloje ieškovės pareikštais savarankiškais materialiaisiais reikalavimais. 2021 m. kovo 9 d. reikalavimo perleidimo sutartyje pateikta formuluotė, kad yra perleidžiamos reikalavimo teisės ne tik į 305 963,86 Eur skolą, bet ir į kitus papildomus reikalavimus, nesudaro pagrindo teigti, kad šia reikalavimo perleidimo sutartimi buvo perleista teisė ir į nagrinėjamos bylos dalyką sudarančius ieškovės reikalavimus atsakovei. Teisėjų kolegija sutinka su pirmosios instancijos teismo išvada, kad atsakovės ir trečiojo asmens AB „Žemaitijos pieno investicija“ apeliaciniame skunde nurodytos aplinkybės nesudaro pagrindo pripažinti, jog BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ yra netinkama ieškovė.

 

Dėl nuomos sutarčių nutraukimo (ne)teisėtumo

 

45.       Ieškovė reikalavimą atsakovei dėl sutarčių nutraukimo pripažinimo neteisėtu ir nuostolių atlyginimo grindžia, be kita ko, aplinkybe, kad atsakovė šalių pasirašytas sutartį I ir sutartį II prieš terminą nutraukė nesilaikydama sutartyse nustatytos tvarkos. Tokius atsakovės veiksmus ieškovė įvardino kaip neteisėtus ir sukėlusius žalą. Savo ruožtu, atsakovė teigė, kad ji nuomos sutartis nutraukė ne sutartyse nustatytais pagrindais, o vadovaudamasi CK 6.217 ir 6.218 straipsniais, dėl esminio sutarčių pažeidimo. Šiomis aplinkybėmis pirmosios instancijos teismas pagrįstai vertino, ar atsakovės nurodyti nuomos sutarčių pažeidimai kvalifikuotini esminiais CK 6.217 straipsnio normų prasme.

46.       Byloje nustatyta, kad sutartimi I ir sutartimi II šalys buvo susitarusios dėl ilgalaikės negyvenamųjų patalpų nuomos sąlygų. Sutarčių pagrindu ieškovė perdavė atsakovei nustatytam terminui naudotis patalpomis I ir patalpomis II, o atsakovė šiomis patalpomis naudojosi ir mokėjo sutartą nuomos mokestį. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad tokie šalių veiksmai atitiko šalių pasirašytų sutarčių esmę ir prasmę, jie leidžia daryti išvadas apie sutartinių įsipareigojimų vykdymą.

47.       Byloje pateikti duomenys apie tai, kad atsakovė reikšdavo ieškovei pretenzijas dėl išsinuomotų patalpų būklės. 2017 m. rugpjūčio 28 d. pretenzijoje atsakovė nurodė, kad per stogą bėga vanduo, dėl to drėksta prekės, atsiranda pelėsis, drėgmė veikia maisto produktus. Atsakovė teigė, kad tokiomis sąlygomis negali vykdyti tiesioginės komercinės veiklos ir nuomotis patalpų (1 t., b. l. 152–153). 2018 m. sausio 29 d. atsakovė nurodė, kad patalpos I dėl per žemos temperatūros jose neatitinka higienos normų reikalavimų (1 t., b. l. 154). 2019 m. lapkričio 19 d. pretenzijoje atsakovė nurodė, kad pastatas, kuriame yra patalpos II, nesaugus, kadangi pastato antro aukšto baigtumas yra 73 proc. Byloje pateikti duomenys apie tai, kad ieškovė imdavosi priemonių šalinti atsakovės nurodytus nuomojamų patalpų techninius trūkumus, teikė atsakymus į pretenzijas dėl netenkinančios patalpų būklės ir nuomos kainos (1 t., b. l. 64–68, 92, 150–151).

48.       Teisėjų kolegijos vertinimu, aptartų faktinių aplinkybių pakanka konstatuoti faktą apie patalpų nuomos laikotarpiu atsirasdavusius smulkius techninius defektus, kurie buvo šalinami per protingą terminą ir nesikartodavo. Nurodytos faktinės aplinkybės taip pat neleidžia teigti dėl išnuomotų patalpų didelių (rimtų) trūkumų, dėl kurių atsakovė nebūtų galėjusi naudoti patalpų pagal paskirtį, jose vykdyti savo veiklos, būtų patyrusi nuostolių. Byloje nėra duomenų apie kitas ar kitokio pobūdžio pretenzijas ieškovei dėl išnuomotų patalpų būklės ir galimybės jas eksploatuoti. Teisėjų kolegija daro išvadą, kad nuomos sutarčių galiojimo laikotarpiu nuomojamų patalpų techninė būklė iš esmės atitiko nurodytą nuomos sutartyse ir buvusią jų priėmimo–perdavimo atsakovei metu.

49.       Atsakovė 2017 m. vasario 6 d., kovo 6 d. ir gegužės 12 d. (1 t., b. l. 147–149) ieškovei reiškė pretenzijas dėl ne visiško patalpų pastatuose, kuriuose ji vykdė prekybos veiklą, užimtumo (užpildymo) kitais nuomininkais. Teigė, kad dėl šios priežasties pirkėjų srautai yra nepakankami, nėra galimybės generuoti pakankamai pajamų. Šią aplinkybę atsakovė vertino kaip esminį nuomos sutarčių pažeidimą.

50.       Nustatyta, kad sutarties II 7.1.5 papunktyje ieškovė įsipareigojo dėti pastangas, jog pastate esančios patalpos būtų išnuomotos kitiems nuomininkams. Sutarties II 7.1.6 papunktis numatė, kad ieškovė administruos jos dispozicijoje esančias likusias laisvas patalpas bei dės pastangas tas patalpas užpildyti naujais nuomininkais (1 t., b. l. 48). Sutartyje I tokia pareiga ieškovei nebuvo nustatyta.

51.       Sutartys turi būti aiškinamos sąžiningai. Visos sutarties sąlygos turi būti aiškinamos atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą bei jos sudarymo aplinkybes (CK 6.193 straipsnio 1, 2 dalys). Teisėjų kolegija pažymi, kad atsakovės argumentai, jog visiškas išnuomotų patalpų užimtumas (užpildymas) nuomininkais sukuria sąlygas generuoti didesnes pajamas iš prekybos, yra reikšmingas komercinės veiklos pelningumo aspektu, yra teisingi, tačiau jais remiantis nėra pagrindo plečiamai aiškinti sutarties II 7.1.5 ir 7.1.6 papunkčiuose išdėstytų sąlygų. Atsakovės pateiktas sutarties sąlygų aiškinimas, kad nuomotojo pareiga užtikrinti visišką pastato, kuriame yra nuomojamos patalpos, užimtumą (užpildymą) kitais nuomininkais esą kyla iš šalių sudarytų nuomos sutarčių tikslo ir esmės, laikytinas subjektyviu.

52.       Nuomos sutartyse tiesiogiai neįvardijus ieškovės pareigos užtikrinti visišką nuomojamų patalpų užimtumą, o tokios pareigos nevykdymą – esminiu šalių sudarytų nuomos sutarčių pažeidimu, nėra pagrindo faktinių aplinkybių, kuriomis remdamasi atsakovė nutraukė nuomos sutartis, kvalifikuoti kaip ieškovės padarytą esminį sutarčių pažeidimą, suteikiantį atsakovei teisę CK 6.217 straipsnio normų pagrindu vienašališkai nutraukti nuomos sutartis. Teisėjų kolegija pritaria pirmosios instancijos teismo išvadai, kad nuomos sutartimis ieškovė nebuvo atsakovei įsipareigojusi užtikrinti visišką patalpų užimtumą ar kitais būdais pritraukti į jas kuo didesnį pirkėjų srautą, dėl to nėra iš esmės pažeidusi nuomos sutarčių. Nėra pagrindo aplinkybę, kad nebuvo pasiektas visiškas nuomojamų patalpų užimtumas (užpildymas) nuomininkais, vertinti kaip esminį sutarties pažeidimą, kuris nebuvo pašalintas po atsakovės reikštų pretenzijų.

53.       Atsakovė akcentavo prieš sutarčių nutraukimą paaiškėjusią aplinkybę, kad skyrėsi nuomos sutartyse nurodytas išnuomotų patalpų plotas nuo faktiškai perduotų nuomai patalpų ploto. Teigė, kad patalpų I faktinis plotas mažesnis už sutartinį plotą apie 50 kv. m, o patalpų II faktinis plotas mažesnis 75,21 kv. m, dėl ko už patalpų nuomą buvo gerokai permokėta. Teisėjų kolegija, remdamasi nuomos sutarčių 6.4 papunkčiu, šį atsakovės apeliacinio skundo argumentą pripažįsta nepagrįstu.

54.       Sutarčių 6.4 papunktyje šalys sutarė, kad nuomos mokesčio dydis yra nustatytas kaip fiksuotas dydis, atsižvelgiant į nuomos sutarčių 1.8 papunktyje nurodytą patalpų plotą. Šalys taip pat susitarė, jog tuo atveju, jeigu dėl bet kokių priežasčių (patalpų naujų kadastrinių matavimų ar kt.)  paaiškėtų, kad patalpų plotas yra didesnis ar mažesnis, nei nurodyta nuomos sutarčių 1.8 papunktyje, tai nebus pagrindas keisti nuomos mokestį ir jis išliks nepakitęs. Teisėjų kolegijos vertinimu, aptariama sutarties sąlyga užtikrino sutarties šalių pusiausvyrą, kadangi abiem sutarties šalims numatė analogiškas pasekmes tuo atveju, jeigu paaiškėtų kitas, nei nurodytas nuomos sutartyse, faktiškai nuomojamų patalpų plotas. Atsakovė, pasirašydama nuomos sutartis, sutiko su jos sąlygomis, nesiėmė priemonių įsitikinti faktiniu nuomai gaunamų patalpų plotu. Teisėjų kolegija pritaria pirmosios instancijos teismo pozicijai, kad šalių sutartinių santykių kontekste ši atsakovės pretenzija pripažintina nepagrįsta.

55.       Teisėjų kolegijos vertinimu, nėra pagrindo šios nutarties 47–54 punktuose aptartus nuomos sutarčių trūkumus vertinti kaip esminį sutarčių pažeidimą (pažeidimus) sukuriantį faktą. Nors atsakovės pretenzijos dėl patalpų neesminių techninių trūkumų buvo pagrįstos, tačiau nurodyti nuomojamų patalpų trūkumai nekliudė patalpų naudoti pagal paskirtį, be to, jie buvo ištaisomi. Teisėjų kolegija sutinka su pirmosios instancijos teismo išvada, kad atsakovė neįrodė aplinkybių dėl nuomos sutarčių esminių pažeidimų padarymo, nėra pakankamo pagrindo manyti, jog atsakovė negavo to, ko tikėjosi iš nuomos sutarčių sudarymo ir (ar) vykdymo, ir už tai turėtų būti atsakinga nuomotoja (ieškovė). Tokia išvada lemia teismo sprendimą, kad atsakovė nuomos sutartis nutraukė neteisėtai. Byloje nustatytos aplinkybės patvirtina, kad ieškovė savo prievoles atsakovei iš esmės vykdė, o atsakovės nurodyti nuomos sutarčių pažeidimai nepatenka į CK 6.217 straipsnio 2 dalies normų sudėtį.  

56.       CK 6.217 straipsnio 4 dalyje numatyta, kad kitais šiame straipsnyje nenumatytais pagrindais sutartį galima nutraukti tik teismo tvarka pagal suinteresuotos šalies ieškinį. To paties straipsnio 5 dalis numato, kad vienašališkai sutartis gali būti nutraukta joje numatytais atvejais.

57.       Ginčo nuomos sutarčių nutraukimo pagrindai aptarti šios nutarties 38 punkte. Šalys susitarė, kad nuomos sutartys prieš terminą gali būti nutrauktos abiejų šalių rašytiniu susitarimu. Ieškovė nesutiko nuomos sutartis nutraukti prieš terminą rašytiniu sutarimu. Nuomos sutarčių 11.2 ir 11.3 papunkčiuose numatyta, kad kitu atveju nuomos sutartys prieš terminą gali būti nutrauktos pareiškus tokį reikalavimą teisme, esant sutartyje nustatytoms sąlygoms. Šioje nutartyje teisėjų kolegija nurodė, kad nustatyti nuomos sutarčių vykdymo techninio pobūdžio trūkumai buvo neesminiai, nedideli ir šalinami, jie nesudarė sąlygų konstatuoti naudojimosi patalpomis netinkamumą ar kapitalinio remonto poreikį. Nenustatyta objektyvių aplinkybių, kurioms esant, atsakovė pagal sutarčių 11.3 papunktį turėtų pagrindą teisme reikšti reikalavimą dėl sutartinių santykių nutraukimo prieš terminą.

58.       Nuomos sutartyse nebuvo aptarta kitų pagrindų vienašališkai nutraukti nuomos sutartis, nei aptarti šios nutarties 38 ir 57 punktuose. Atsakovė nurodė, kad nuomos sutartis ji nutraukė ne sutartyse nustatyta tvarka ir sąlygomis, o įstatyme numatytu pagrindu. Šios nutarties 55 punkte konstatuota, kad atsakovės nurodyti nuomos sutarčių pažeidimai nesudarė pagrindo nutraukti sutartis pagal CK 6.217 straipsnio 2 dalį. Atsižvelgdama į šias aplinkybes, teisėjų kolegija priėjo prie išvados, kad pirmosios instancijos teismas teisingai nustatė, jog nebuvo padaryta esminių sutarties pažeidimų ir neatsirado įstatyme numatyti vienašališko sutarties nutraukimo pagrindai. Teismas pagrįstai atsakovės veiksmus, kuriais buvo nutrauktos nuomos sutartys su ieškove, pripažino neteisėtais.  

 

Dėl civilinės atsakomybės neteisėtai nutraukus nuomos sutartis

 

59.       Atsakovės ir trečiojo asmens AB „Žemaitijos pieno investicija“ apeliaciniame skunde aiškinama, kad šalys nuomos sutarčių 10.2 ir 10.3 papunkčiuose sulygo dėl neteisėto vienašališko sutarties nutraukimo pasekmių, kur nurodyta, jog tokiu atveju mokama 6 mėnesių nuomos mokesčio dydžio bauda. Apeliantų teigimu, ieškovė negalėtų tikėtis didesnio nuostolių atlyginimo sutarties nutraukimo atveju. Šis apeliacinio skundo argumentas yra nepagrįstas.

60.       Teisėjų kolegija pažymi, kad nuomos sutarčių 10.2 ir 10.3 papunkčiai numato šalių atsakomybę ne sutarties neteisėto nutraukimo atveju, o tuo atveju, kai nuomos sutartis būtų nutraukta sutartyje nustatyta tvarka ir pagrindais (nuomos sutarčių XI skyrius). Byloje nustatyta, kad nuomos sutartys buvo nutrauktos ne jose nustatyta tvarka ir sąlygomis, todėl atsirado savarankiškas pagrindas atsakovės sutartinei civilinei atsakomybei.

61.       Atsakovė ir trečiasis asmuo apeliaciniame skunde teigia, kad ieškovės lūkestis dėl tariamai negautų pagal nuomos sutartis pajamų neturėtų viršyti 1–3 mėnesių termino, kadangi per tokį laiką realu surasti patalpų nuomininkus. Be to, byloje nėra duomenų, kad, ieškovei iškėlus bankroto bylą, nuomos sutartys būtų vykdomos iki jų termino pabaigos. Teisėjų kolegija šiuos apeliacinio skundo argumentus pripažįsta nepagrįstais.

62.       Subjektyvaus pobūdžio vertinimai apie laiko tarpą, per kurį galima surasti naujus komercinių patalpų nuomininkus, ir abejonės, ar ieškovei iškėlus bankroto bylą, nuomos sutartys nebūtų nutrauktos anksčiau nustatyto termino kitu pagrindu, nepaneigia CK 6.251 straipsnyje nustatytos skolininko pareigos visiškai atlyginti nukentėjusios šalies nuostolius. Byloje pateikti elektroniniai laiškai ir 2020 m. balandžio 10 d. sutartis dėl atstovavimo išnuomojant turtą, patvirtina, kad ieškovė ėmėsi nuomininkų paieškos, o atsakovės subjektyvios abejonės, jog ieškovės veiksmai ieškant nuomininkų buvo nepakankami, nešalina atsakovės civilinės atsakomybės (CK 6.253 straipsnio 5 dalis).

63.               Sutartinei civilinei atsakomybei taikyti būtina nustatyti ne tik sutartinės prievolės pažeidimą – neteisėtus veiksmus (CK 6.246 straipsnis), bet ir padarytus nuostolius bei jų dydį (CK 6.249 straipsnis), atliktų neteisėtų veiksmų (neveikimo) ir atsiradusių nuostolių priežastinį ryšį (CK 6.247 straipsnis). Sutartinės civilinės atsakomybės atveju skolininko kaltė, kaip viena būtinųjų civilinės atsakomybės taikymo sąlygų, preziumuojama (CK 6.248 straipsnio 1 dalis).

64.       Pirmosios instancijos teismas, pripažinęs atsakovės vienašališką sutarties I ir sutarties II nutraukimą nuo 2020 m. balandžio 1 d. neteisėtu, pagrįstai konstatavo neteisėtus atsakovės veiksmus civilinės atsakomybės prasme (CK 6.246 straipsnis).  

65.       Žala yra asmens turto netekimas arba sužalojimas, turėtos išlaidos (tiesioginiai nuostoliai), taip pat negautos pajamos, kurias asmuo būtų gavęs, jeigu nebūtų buvę neteisėtų veiksmų. Piniginė žalos išraiška yra nuostoliai (CK 249 straipsnio 1 dalis). CK 6.251 straipsnyje įtvirtintas visiško nuostolių atlyginimo principas.

66.       Byloje nustatyta, kad patalpos I ir patalpos II po neteisėto nuomos sutarčių nutraukimo nebuvo išnuomotos, todėl yra pagrindas išvadai, kad ieškovė įrodė patirtų nuostolių faktą dėl negautų pagal nuomos sutartis pajamų, bei konstatuoti atsakovės pareigą atlyginti ieškovei negautas pajamas.

67.       Pirmosios instancijos teismas sprendime nurodė, kad ieškovė patyrė iš viso 452 561,93 Eur  nuostolių dėl neteisėto nuomos sutarčių nutraukimo: pagal sutartį I – 387 022,38 Eur, pagal sutartį II – 65 539,55 Eur. Ieškovės negautos pajamos apskaičiuotos indeksavus nuomos mokestį nuomos sutartyse nustatyta tvarka (nuomos sutarčių 6.6 papunktis). Pirmosios instancijos teismas  nustatė, kad ieškovė į atlygintinų nuostolių dydį nepagrįstai įskaičiavo PVM, kadangi nuostoliai nėra PVM objektas. Teisėjų kolegija neturi pagrindo nesutikti su šiuo pirmosios instancijos teismo pateiktu teisės aiškinimu (Pridėtinės vertės mokesčio įstatymo 3 straipsnis). Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį, kad ieškovės negautų pajamų dydis apeliaciniuose skunduose nekvestionuojamas, todėl dėl jo plačiau nepasisako ir nurodo, kad 452 561,93 Eur negautų pajamų dydis yra įrodytas.

68.       Ieškovė apeliaciniame skunde teigia, kad pirmosios instancijos teismui priteisus netiesioginius nuostolius, apimančius tik negautą nuomos mokestį su jo indeksavimu, nebuvo užtikrintas CK įtvirtintas visiško nuostolių atlyginimo principas. Teigia, kad pagal sutartį I priteistinas administravimo mokestis sudaro 22 869,39 Eur, o pagal sutartį II priteistinas administravimo mokestis sudaro 8 114,42 Eur. Teisėjų kolegija šį ieškovės apeliacinio skundo argumentą pripažįsta nepagrįstu.

69.       Pažymėtina, kad administravimo mokestis yra susijęs su paslaugų teikimu ir lėšų statiniui išsaugoti bei prižiūrėti skyrimu, t. y. nekilnojamojo daikto vertei ir savybėms išsaugoti. Atsakovei nutraukus nuomos sutartis, jai teiktinų statinio administravimo paslaugų poreikis pasibaigė, o statinio savybių ir vertės išsaugojimas šiuo atveju liko reikšmingas daikto savininkei – ieškovei. Taigi, nėra pagrindo teigti, kad netenkinus šios ieškinio dalies, nebuvo užtikrintas visiško nuostolių atlyginimo principas. Ieškovė negautas pajamas iš esmės grindė nuomos sutarčių 6.2 papunktyje išdėstytų sąlygų turiniu ir šioje dalyje neįrodinėjo faktiškai patirtų nuostolių. Jos argumentai, kad pastatuose po nuomos sutarčių nutraukimo toliau veikė kiti (smulkesni) nuomininkai, todėl ieškovė toliau administravo nuomojamus statinius, nesudaro pagrindo statinių (pastatų) administravimo išlaidas perkelti atsakovei.

70.       Atlyginami tik tie nuostoliai, kurie susiję su veiksmais (veikimu, neveikimu), nulėmusiais skolininko civilinę atsakomybę tokiu būdu, kad nuostoliai pagal jų ir civilinės atsakomybės prigimtį gali būti laikomi skolininko veiksmų (veikimo, neveikimo) rezultatu (CK 6.247 straipsnis). Byloje nustatytos aplinkybės leidžia konstatuoti, kad atsakovės neteisėti veiksmai lėmė nuostolių ieškovei atsiradimą. Atsakovei neteisėtai vienašališkai nutraukus nuomos sutartis, ieškovė negavo iš anksto planuotų ir realiai gautinų pajamų už patalpų nuomą. Tarp atsakovės atliktų neteisėtų veiksmų ir ieškovės patirtų nuostolių yra tiesioginis priežastinis ryšys. Nustačius skolininko neteisėtus veiksmus, jo kaltė preziumuojama (CK 6.248 straipsnis).

71.       Teisėjų kolegija konstatuoja, kad byloje nustatytos visos atsakovės civilinės atsakomybės sąlygos: neteisėti veiksmai vienašališkai nutraukiant nuomos sutartis, dėl neteisėtų veiksmų padaryti 452 561,93 Eur dydžio nuostoliai, priežastinis ryšys tarp neteisėtų veiksmų ir atsiradusių nuostolių bei atsakovės kaltė. Pirmosios instancijos teismas pagrįstai nustatė atsakovės pareigą atlyginti ieškovei 452 561,93 Eur nuostolių.

 

Dėl priešieškinio reikalavimo priteisti atsakovei 51 625,78 Eur depozitą 

 

72.               Atsakovė UAB „Čia Market“ priešieškiniu prašė priteisti iš ieškovės 51 625,78 Eur sumokėtą ir negrąžintą depozitą, priskaičiuotas 1 264,48 Eur kompensacines palūkanas ir 6 proc. dydžio metines procesines palūkanas. 

73.               Sutarties I 6.5 papunktis numatė, kad atsakovė per 10 dienų nuo perdavimo–priėmimo akto pasirašymo dienos sumoka į ieškovės sąskaitą 30 625,78 Eur sumą, kuri bus laikoma depozitu pagal šią sutartį ir galės būti naudojama tokiomis sąlygomis: depozitas bus naudojamas pradelstiems finansiniams nuomininkės įsipareigojimams pagal šią sutartį padengti (sutarties I 6.5.1 papunktis); depozitas bus įskaitomas kaip nuomos mokestis už paskutinius nuomos termino mėnesius (sutarties I 6.5.2 papunktis). Sutarties II 6.5 papunktis numatė, kad atsakovė per 10 dienų nuo perdavimo–priėmimo akto pasirašymo dienos sumoka į ieškovės sąskaitą 21 000 Eur sumą, kuri bus laikoma depozitu pagal šią sutartį ir galės būti naudojama tokiomis pačiomis sąlygomis, kurios numatytos sutarties I 6.5.1 ir 6.5.2 papunkčiuose. Atsakovė pervedė ieškovei iš viso 51 625,78 Eur dydžio depozitą.

74.       Kaip jau nurodyta, pagal nuomos sutarčių sąlygas depozitas galėjo būti naudojamas pradelstiems finansiniams nuomininkės įsipareigojimams pagal sutartį padengti arba nuomos mokesčiui už paskutinius nuomos termino mėnesius padengti. Atsakovė nurodė, kad ji su ieškove visiškai atsiskaitė už visą nuomos laikotarpį iki sutarčių nutraukimo, ieškovė pretenzijų atsakovei dėl neapmokėtų sąskaitų nepareiškė. Vadinasi, neegzistuoja nei viena iš nuomos sutarčių 6.5 papunktyje nurodytų depozito panaudojimo sąlygų: 1) neegzistuoja pradelsti atsakovės finansiniai įsipareigojimai pagal nuomos sutartis, kuriuos būtų galima padengti depozitu ir 2) nuomos mokestis už paskutinius nuomos termino mėnesius iki nuomos sutarčių nutraukimo (2020 m. balandžio 1 d.) yra sumokėtas mokėjimo pavedimais.

75.       Ieškovė apeliaciniame skunde nurodė, kad pagal nuomos sutartis atsakovės sumokėtas depozitas buvo panaudotas dengiant atsakovės įsipareigojimus už 2021 m. sausio 1 d. - 2021 m. vasario 28 d. laikotarpį,  tačiau depozitas nebuvo atimtas iš ieškiniu prašomos priteisti bendros sumos. Teisėjų kolegija šį ieškovės argumentą pripažįsta nepagrįstu ir nurodo, kad nebuvo pagrindo atsakovės sumokėtą depozitą įskaityti dengiant atsakovės įsipareigojimus nurodytu laikotarpiu, nes tokia depozito panaudojimo galimybė neatitinka nuomos sutarčių 6.5.1–6.5.2 papunkčiuose esančių sąlygų.

76.       Atsižvelgdama į pirmosios instancijos teismo sprendime nurodytą aplinkybę, kad panaudotas depozitas dėl ieškovės suklydimo nebuvo išskaičiuotas iš prašomos priteisti bendros nuostolių sumos, teisėjų kolegija atkreipia dėmesį, jog ieškovė jai atsakovės sumokėto depozito faktiškai neįskaitė  ir nepanaudojo nuomos sutarčių nustatyta tvarka. Byloje nepateiktas tokį vienašališką ieškovės atliktą veiksmą patvirtinantis pareiškimas ar atsakovei adresuotas pareiškimas (CK 6.131 straipsnio 1–2 dalys). Vadinasi, nebuvo pagrindo pirmosios instancijos teismui iš ieškovei priteistinos sumos išskaičiuoti atsakovės sumokėtą depozitą – 51 625,78 Eur, ir priteisti ieškovei depozito suma sumažintą iki 400 936,15 Eur nuostolių atlyginimą. Šioje dalyje pirmosios instancijos teismo sprendimas pakeistinas.

77.       Pastebėtina ir tai, kad vadovaujantis nuomos sutarčių 6.5.1–6.5.2 papunkčiais, depozitas galėtų būti panaudotas pagal eiliškumą vykdytinoms atsakovės prievolėms ieškovei padengti, t. y. paeiliui negautoms pajamoms nuo nuomos sutarčių nutraukimo momento 2020 m. balandžio 1 d. dengti. Reikalavimas dėl negautų pajamų per laikotarpį nuo nuomos sutarčių nutraukimo 2020 m. balandžio 1 d. iki 2020 m. gruodžio 31 d. nagrinėjamas kitoje civilinėje byloje  (Šiaulių apygardos teismo civilinė byla Nr. e2-85-357/2024), todėl pagal nuomos sutarčių sąlygas depozitas negalėtų būti naudojamas atsakovės neįvykdytiems įsipareigojimams per vėlesnį laikotarpį nuo 2021 m. sausio 1 d. iki 2021 m. vasario 28 d. padengti.

78.       Atsakovės sumokėto depozito grąžinimo terminas nuomos sutartyse neapibrėžtas. 2020 m. gruodžio 28 d. pretenzija atsakovė kreipėsi į ieškovę su prašymu, nutraukus nuomos sutartis (pasibaigus nuomos santykiams), grąžinti ne vėliau kaip iki 2020 m. gruodžio 31 d. sumokėtą 51 625,78 Eur depozitą. Nuo 2021 m. sausio 5 d. atsakovė priskaičiavo 6 proc. dydžio kompensacines palūkanas – 1 264,48 Eur nuo grąžintino  depozito sumos už laikotarpį iki priešieškinio pateikimo dienos (51 625,78 Eur x 6 proc./365 x 149 dienos per laikotarpį nuo 2021 m. sausio 5 d. iki 2021 m. birželio 2 d. įskaitytinai) (CK 6.210, 6.261 straipsniai).

79.               Pagal CK 6.37 straipsnio 2 dalį skolininkas privalo mokėti įstatymų nustatyto dydžio palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. Pripažinus atsakovei teisę į depozito grąžinimą, jai iš ieškovės priteistinos 6 proc. dydžio 1 264,48 Eur palūkanos už uždelstą atsiskaityti laiką iki priešieškinio pateikimo teisme dienos ir 6 proc. dydžio procesinės palūkanos už priteistą sumą nuo priešieškinio priėmimo nagrinėti teisme 2021 m. birželio 7 d. (priešieškinis buvo pareikštas kitoje civilinėje byloje, iš kurios vėliau buvo išskirtas ir priimtas šioje nagrinėjamoje byloje) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.

 

Dėl pirmosios instancijos teisme šalių patirtų bylinėjimosi išlaidų paskirstymo

 

80.       Teisėjų kolegijai nutarus, kad yra pagrindas pakeisti pirmosios instancijos teismo sprendimą dėl atsakovės priešieškinio, šalims iš naujo paskirstytinos pirmosios instancijos teisme jų patirtos bylinėjimosi išlaidos.

81.       Ieškovė ieškiniu reiškė du reikalavimus, apmokestinamus žyminiu mokesčiu, t. y. dėl sutarčių modifikavimo (pakeitimo, nutraukimo ir kt.) bei nuostolių atlyginimo priteisimo. Pirmasis reikalavimas patenkintas 100 proc., antrasis (atitinkamai pakeitus pirmosios instancijos teismo sprendimą) – 75 proc.

82.               Pagal apeliacinės instancijos teismo procesiniame sprendime nurodomą bylos išnagrinėjimo rezultatą, yra pagrindas konstatuoti, kad buvo patenkinti ieškinio reikalavimai pripažinti atsakovės įvykdytą vienašališką nuomos sutarčių nutraukimą neteisėtu (apmokestinama 211 Eur žyminiu mokesčiu) ir priteisti ieškovei 452 561,93 Eur nuostolių atlyginimą (apmokestinama 4 370 Eur žyminiu mokesčiu. Proporcingai patenkintų reikalavimų daliai, valstybei iš atsakovės priteistinas 4 581 Eur žyminis mokestis (CPK 83 straipsnio 1 dalies 8 punktas, 96 straipsnis).

83.               Ieškovė pateikė duomenis, kad pirmosios instancijos teisme patyrė 9 317 Eur išlaidų advokato  teisinei pagalbai apmokėti. Išlaidos advokato teisinei pagalbai apmokėti paskirstytinos vadovaujantis Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu ir Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 patvirtintomis Rekomendacijomis dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą maksimalaus dydžio (toliau – Rekomendacijos). Teismas atsižvelgia į nagrinėjamų klausimų sudėtingumą, teismų praktikos šiais klausimais išplėtojimą, proceso metu įvykusių teismo posėdžių skaičių, ieškovės atstovo teiktų procesinių dokumentų skaičių ir pobūdį (ieškinys, dublikas, procesinės pozicijos dėl bylos sustabdymo pareiškimas, kiti procesiniai prašymai, įrodymų rinkimas ir teikimas), į tai, kad atstovas tiesiogiai dalyvavo teismo posėdžiuose. Ieškovės pirmosios instancijos teisme patirtas 9 317 Eur išlaidas teisinei pagalbai teisėjų kolegija pripažįsta pagrįstomis. Šių išlaidų dalis atlygintina pagal CPK 93 straipsnyje nustatytas taisykles – proporcingai patenkintų reikalavimų daliai (75 proc.) – 6 987,50 Eur.

84.               Atsakovė UAB „Čia Market“ pirmosios instancijos teisme patyrė 18 103,37 Eur bylinėjimosi išlaidas: 1 018 Eur žyminis mokestis už priešieškinį bei 17 085,37 Eur advokato teisinės pagalbos išlaidos. Byloje pateikti išlaidas patvirtinantys įrodymai. Atsakovės priešieškinį patenkinant visiškai, jai atlygintinos 1 018 Eur žyminio mokesčio mokėjimo išlaidos. Atsakovės išlaidų advokato teisinei pagalbai apmokėti dydžio pagrįstumas vertintinas vadovaujantis Rekomendacijomis bei atsižvelgiant į nagrinėjamų klausimų sudėtingumą, tais klausimais išplėtotą teismų praktiką, proceso metu surengtų teismo posėdžių skaičių, atsakovės atstovo teiktų procesinių dokumentų skaičių ir pobūdį (atsiliepimas į ieškinį, triplikas, procesinės pozicijos dėl bylos sustabdymo pareiškimas, priešieškinis, kiti procesiniai prašymai, įrodymų rinkimas), į atstovo dalyvavimą teismo posėdžiuose. Teisėjų kolegija laikosi nuostatos, kad yra pagrindas pirmosios instancijos teisme atsakovės patirtų 17 085,37 Eur teisinės pagalbos išlaidų atlyginimą sumažinti penktadaliu – iki 13 668,30 Eur ir atlygintinas išlaidas paskirstyti pagal CPK 93 straipsnyje nustatytas taisykles – proporcingai patenkintų atsakovės priešinių reikalavimų daliai (100 proc.) – 13 668,30 Eur. Atsakovei iš ieškovės priteisiama atlyginti iš viso  14 686,30 Eur pirmosios instancijos teisme patirtų bylinėjimosi išlaidų (išlaidos atlyginamos iš ieškovės bankroto proceso administravimo išlaidoms skirtų lėšų).

 

Dėl procesinės bylos baigties ir bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme

 

85.       Apibendrindama išdėstytus motyvus, teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas iš esmės tinkamai nustatė esmines bylos aplinkybes, teisingai įvertino pateiktus įrodymus ir pagrįstai konstatavo, jog nebuvo pagrindo vienašališkam negyvenamųjų patalpų nuomos sutarčių nutraukimui, už tai atsakovei taikytina civilinė atsakomybė. Tačiau atsakovės priešieškinio reikalavimą priteisti pagal nuomos sutartis sumokėtą depozitą pirmosios instancijos teismas atmetė nepagrįstai, todėl šioje dalyje priėmė neteisingą sprendimą, kuris pakeistinas, atsakovei priteisiant iš ieškovės 51 625,78 Eur negrąžintą depozitą ir 1 264,48 Eur kompensacines palūkanas.

86.       CPK 93 straipsnio 1 dalyje nustatytos bylinėjimosi išlaidų paskirstymo šalims taisyklės taikomos ir apeliacinės instancijos teisme. Šalies išlaidos, susijusios su advokato pagalba, atsižvelgiant į bylos sudėtingumą ir advokato darbo ir laiko sąnaudas, yra priteisiamos ne didesnės, kaip nustatyta Rekomendacijose (CPK 98 straipsnio 3 dalis). Atsižvelgiant į apeliacinės instancijos teismo priimamos nutarties turinį, yra pagrindas nurodyti, kad ieškovės apeliacinis skundas atmestas, o atsakovės ir trečiojo asmens AB „Žemaitijos pieno investicija“ apeliacinis skundas – patenkintas.

87.       Ieškovė apeliacinės instancijos teisme patyrė 4 356 Eur išlaidų. Ieškovės apeliacinį skundą atmetus ir patenkinus priešingos šalies apeliacinį skundą, ieškovei apeliacinės instancijos teisme patirtos bylinėjimosi išlaidos neatlygintinos.

88.       Atsakovė apeliacinės instancijos teisme patyrė 5 499,21 Eur apeliacinio skundo ir atsiliepimo į ieškovės apeliacinį skundą parengimo išlaidų. Ieškovės apeliacinį skundą atmetus, o atsakovės ir trečiojo asmens AB „Žemaitijos pieno investicija“ apeliacinį skundą patenkinus visiškai,  atsakovei atlygintinos apeliacinės instancijos teisme patirtos išlaidos procesiniams dokumentams parengti.

 

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 3 punktu, 331 straipsniu,

 

n u t a r i a :

 

Šiaulių apygardos teismo 2023 m. gruodžio 18 d. sprendimą pakeisti, jo rezoliucinę dalį išdėstant taip:

„Ieškovės bankrutuojančios uždarosios akcinės bendrovės „Nekilnojamojo turto valdymas“ ieškinį patenkinti iš dalies, atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Čia Market“ priešieškinį patenkinti.

Pripažinti neteisėtu atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Čia Market“ įvykdytą vienašališką 2016 m. gegužės 17 d. negyvenamųjų patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini),  nuomos sutarčių nutraukimą nuo 2020 m. balandžio 1 d. 

Priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Čia Market“, juridinio asmens kodas 141354683, ieškovei bankrutuojančiai uždarajai akcinei bendrovei „Nekilnojamojo turto valdymas“, juridinio asmens kodas 300145575, 452 561,93 Eur (keturis šimtus penkiasdešimt du tūkstančius penkis šimtus šešiasdešimt vieną eurą 93 centus) nuostolių atlyginimą, 6 (šešių) proc. dydžio metines procesines palūkanas už priteistą sumą (452 561,93 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2022 m. spalio 26 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo bei 6 987,50 Eur (šešis tūkstančius devynis šimtus aštuoniasdešimt septynis eurus 50 centų) bylinėjimosi išlaidas.

Kitą ieškinio dalį atmesti.

Priteisti iš ieškovės bankrutuojančios uždarosios akcinės bendrovės „Nekilnojamojo turto valdymas“, juridinio asmens kodas 300145575, atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Čia Market“, juridinio asmens kodas 141354683, 51 625,78 Eur (penkiasdešimt vieną tūkstantį šešis šimtus dvidešimt penkis eurus 78 ct) negrąžintą depozitą, 1 264,48 Eur (vieną tūkstantį du šimtus šešiasdešimt keturis eurus 48 ct) palūkanas, 6 (šešių) proc. dydžio metines procesines palūkanas už priteistą sumą (52 890,26 Eur) nuo priešieškinio priėmimo teisme (2021 m. birželio 7 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 14 686,30 Eur (keturiolika tūkstančių šešis šimtus aštuoniasdešimt šešis eurus 30 ct) bylinėjimosi išlaidas. Šios išlaidos atlyginamos iš bankrutuojančios uždarosios akcinės bendrovės „Nekilnojamojo turto valdymas“ bankroto administravimo išlaidoms skirtų lėšų.

Priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Čia Market“, juridinio asmens kodas 141354683, į valstybės biudžetą 4 581 Eur (keturis tūkstančius penkis šimtus aštuoniasdešimt vieną eurą) žyminį mokestį.“ 

Priteisti iš ieškovės bankrutuojančios uždarosios akcinės bendrovės „Nekilnojamojo turto valdymas“, juridinio asmens kodas 300145575, atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Čia Market“, juridinio asmens kodas 141354683, 5 499,21 Eur (penkis tūkstančius keturis šimtus devyniasdešimt devynis eurus 21 ct) bylinėjimosi apeliacinės instancijos teisme išlaidas. Šios išlaidos atlyginamos iš bankrutuojančios uždarosios akcinės bendrovės „Nekilnojamojo turto valdymas“ bankroto administravimo išlaidoms skirtų lėšų.

 

 

Teisėjai                                                                                   Gintaras Pečiulis

 

 

                                                                                                   Irmantas Šulcas

 

 

                                                                                           Tomas Venckus