Civilinė byla Nr. e2-865-925/2023

             Teisminio proceso Nr. 2-68-3-13310-2022-3

              Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.4;

2.6.2.1; 3.2.6.1.

(S)

 

 

 

VILNIAUS MIESTO APYLINKĖS TEISMAS

 

S P R E N D I M A S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

 

2023 m. birželio 27 d.

Vilnius

 

Vilniaus miesto apylinkės teismo teisėja Jorūnė Pukinskienė,

sekretoriaujant Ilonai Kaziukevičienei,

dalyvaujant ieškovo atstovui advokatui Dainiui Burduliui,

atsakovės atstovei advokatei Vaidai Genaitytei,

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo S. V. patikslintą ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Milenija“ dėl prievolės įvykdymo natūra, netesybų priteisimo arba (alternatyvus reikalavimas) nuostolių atlyginimo.

 

Teismas

                                                      

n u s t a t ė :

 

1.       Ieškovas S. V. (toliau – ir ieškovas) 2023-01-06 pareiškimu dėl ieškinio reikalavimų pakeitimo ir patikslintu ieškiniu (reg. Nr. DOK-3557) bei 2023-04-05 pareiškimu dėl ieškinio reikalavimų pakeitimo (reg. Nr. DOK-56801) prašė teismo: 1) įpareigoti atsakovę uždarąją akcinę bendrovę (toliau – ir UAB) „Milenija“ (toliau – ir atsakovė) įvykdyti Rezervavimo sutartimi Nr. 2020/10/16 prisiimtus įsipareigojimus natūra – per 30 dienų nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo sudaryti su ieškovu nekilnojamojo turto – žemės sklypo, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini) (toliau – ir žemės sklypas), dalies ir ant jo pastatytame dvibučiame name, adresu (duomenys neskelbtini), kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio buto (toliau – ir butas), kurio preliminarus plotas 100 kv. m., pirkimo-pardavimo už 165 000 eurų kainą sutartį; 2) skirti atsakovei 300 Eur dydžio baudą už kiekvieną uždelstą įvykdyti teismo sprendimą dieną, jeigu atsakovė per nustatytą terminą neįvykdys sprendimo; 3) priteisti iš atsakovės 15 097 Eur dydžio delspinigius; 4) teismui atmetus ieškinio reikalavimą įpareigoti atsakovę įvykdyti Rezervavimo sutartimi Nr. 2020/10/16 prisiimtus įsipareigojimus natūra, tenkinti alternatyvų reikalavimą – iš atsakovės priteisti ieškovo naudai jo prarastos galimybės įsigyti Rezervavimo sutartyje Nr. 2020/10/16 nurodytą nekilnojamąjį turtą vertę - 80 000 Eur – bei 5 procentų dydžio metines procesines palūkanas nuo teismo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki visiško teismo sprendimo įvykdymo dienos; 4) priteisti iš atsakovės patirtas bylinėjimosi išlaidas.

 

2.       Ieškovas patikslintus ieškinio reikalavimus grindė šiomis pagrindinėmis aplinkybėmis ir argumentais:

 

2.1.                      Ieškovas nurodė, kad šalys 2021-12-07 sudarė Rezervavimo sutartį Nr. 2020/10/16 (toliau – ir Sutartis, Rezervavimo sutartis), kurios 1.1 punktu buvo nustatyta: Šios Sutarties pagrindu Pardavėjas įsipareigoja atskiros rašytinės sutarties pagrindu parduoti, o Pirkėjas – nupirkti už šioje Sutartyje nurodytą kainą bei šioje Sutartyje nustatyta tvarka, terminais ir sąlygomis žemiau nurodytą nekilnojamąjį turtą: Butui priklausančią dalį žemės sklypo, kurio bendras plotas 0,1130 ha, kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), nuosavybės teise priklausantį Pardavėjui, ir būsimą butą statomame dvibučiame name adresu: (duomenys neskelbtini), kurio preliminarus plotas 100 m2 (toliau sutartyje žemės sklypas ir būsimas namas kartu vadinama Turtas). Pagal šios Sutarties 2.1 punktą šalys susitarė: Šalių susitarimu Turto kaina yra 165 000 Eur (vienas šimtas šešiasdešimt penki tūkstančiai eurų). Šalys patvirtina, kad nurodyta kaina yra nustatyta bendru šalių susitarimu, galutinė ir nekeičiama. Šios Sutarties 3.1 punkte nustatyta: Šalių sutarimu 2.1 punkte nurodytą Turto kainą Pirkėjas sumoka Pardavėjui tokia tvarka: 5 000 Eur Pirkėjas įsipareigoja sumokėti mokėjimo pavedimu į Pardavėjo nurodytą atsiskaitomąją sąskaitą banke (duomenys neskelbtini) per 3 (tris) darbo dienas nuo šios Sutarties pasirašymo, tokiu būdu užtikrindamas pagrindinės Turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymą. 

2.2.                      Kaip matyti iš pateikiamo elektroninio susirašinėjimo, šią Sutartį šalys pasirašė 2020-12-07, o jau 2020-12-08 ieškovas sumokėjo atsakovei Sutarties 3.1.1 punkte nurodytą 5 000 eurų įmoką, t. y. užtikrino pagrindinės Sutarties sudarymą, ir įmokos sumokėjimo dokumentą persiuntė elektroniniu paštu atsakovei. 2020-12-13 atsakovės interesais veikiantis nekilnojamojo turto agentas susisiekė su ieškovu ir nurodė, kad 2020-12-07 pasirašytoje Sutartyje yra įsivėlusi klaida – nurodytas ne adresu (duomenys neskelbtini) esančio žemės sklypo kadastrinis numeris ir plotas, o taip pat adresu (duomenys neskelbtini) statomo būsimo buto numeris per klaidą nurodytas ne (duomenys neskelbtini), bet (duomenys neskelbtini). Dėl šios priežasties agentas 2020-12-13 elektroniniu paštu nusiuntė ieškovui ir atsakovei pataisytą Sutarties Nr. 2020/10/16 variantą, kurios 1.1 punkte jau buvo nurodyti teisingi žemės sklypo ir statomo buto duomenys. Tačiau dėl ieškovui nežinomų priežasčių pataisytame Sutarties variante jos sudarymo data buvo nurodyta jau nebe 2020-12-07, bet 2020-10-16. Ieškovas ne(at)kreipė dėmesio į naujai atsiųstoje Sutartyje nurodytą atgalinę datą ir pasirašė jam atsiųstą Sutarties variantą. Tai, kad pataisytas Sutarties variantas ne tik buvo atsiųstas ieškovui 2020-12-13, bet ir atsakovės interesais veikiančio nekilnojamojo turto agento modifikuotas 2020-12-13, t. y. jau po to, kai buvo 2020-12-07 pasirašytas Sutarties variantas, patvirtina šios Sutarties, pateikiamos su ieškiniu Microsoft Word dokumento formatu, metaduomenys, pagal kuriuos paskutinį kartą šis dokumentas buvo pakeistas (modifikuotas) 2020-12-13, 10:02 val., ir tokius pakeitimus atliko būtent nekilnojamojo turto agentas M. D., kuris ir atsiuntė jį ieškovui 2020-12-13, 10:03:51 val. Ieškovas pažymėjo, kad 2020-12-13 atliktas anksčiau sudarytos Sutarties tekste esančių klaidų pašalinimas - žemės sklypo kadastrinio numerio, ploto ir statinio adreso pakeitimas, tuo pačiu nurodant atgalinę Sutarties sudarymo datą, negali būti laikomas iš esmės naujo susitarimo dėl to paties Turto sudarymu, sukeliančiu šalims pasekmes atgaline data, įskaitant, bet neapsiribojant, tariamą įmokos nesumokėjimą nustatytu terminu ir Sutarties tariamą negaliojimą dėl šios priežasties (Sutarties 3.1.1 punktas).

2.3.                      Atsakovė Sutartimi įsipareigojo atlikti buto statybos darbus bei butą įrengti pagal Sutarties šalių suderintą pilną bazinę buto apdailos sąmatą, suderintą Sutarties Priede Nr. 1 (Sutarties 3.1.3 punktas). Sutarties 3.1.2 punkte nustatyta, kad atsakovė parduos Turtą, kurio baigtumas bus 100 proc. Pagal sutarties 4.5 punktą atsakovė įsipareigojo visus darbus pabaigti ir priduoti ieškovui iki 2021-07-31 ir Pagrindinę sutartį sudaryti taip pat iki 2021-07-31 (Sutarties 4.3 punktas). Iš pateikiamo susirašinėjimo tarp ieškovo ir atsakovės matyti, kad po Sutarties sudarymo šalys komunikavo dėl buto įrengimo klausimų, ieškovas teikė informaciją apie pasirinktas buto apdailos medžiagas, kurias atsakovė pirko buto įrengimo pagal ieškovo nurodymus tikslu, kad ieškovas pats savo lėšomis pirko statybines medžiagas ir kitas prekes, reikalingas įrengti ir apstatyti butą, kad jį galima būtų naudoti pagal paskirtį. Ieškovas atkreipė dėmesį į tai, kad toks bendravimas vyko ne tik iki Sutartyje nustatyto Pagrindinės sutarties sudarymo termino, tačiau ir jam suėjus. Taigi, ieškovui nekilo jokių abejonių, kad nors Pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta ir butas nebuvo užbaigtas 100 proc. iki Sutartyje nustatyto termino – 2021-07-31, abi šalys po šio termino elgėsi taip, kad tokie veiksmai aiškiai rodė, jog nei ieškovas, nei atsakovė nelaikė, kad Pagrindinės sutarties termino praleidimas nutraukė šalių susitarimą sudaryti Pagrindinę sutartį Sutartyje nustatytomis sąlygomis.

2.4.                      Kaip matyti iš pateikiamo susirašinėjimo, 2022-03-02, t. y. po Sutartyje nustatyto Pagrindinės sutarties sudarymo termino praėjus 7 mėnesiams, ieškovas ėmė domėtis dėl atsakovės vengimo bendrauti, nes su atsakove nepavyko susisiekti ir bendradarbiauti dėl buto užbaigimo pagal Sutartį. Nesulaukęs atsakovės reakcijos į savo prašymus, ieškovas 2022-04-29 pateikė atsakovei pretenziją dėl Sutarties nevykdymo, po kurios gavo atsakymą, iš kurio matyti, kad atsakovė, neatsižvelgdama į savo elgesį tiek iki, tiek ir po 2021-07-31, ėmė laikytis pozicijos, kad: i) atsakovas apskritai manė, jog ieškovas neturi ketinimų vykdyti Sutartį, nes tariamai nepateikė įrodymų, kad galės per 30 dienų sumokėti likusią Turto kainą, nurodytą Sutarties 3.1.2 punkte; ii) Sutartis 2021-07-31 pasibaigė ir šalių nebesaisto; iii) ieškovas tariamai netinkamai įvykdė Sutartį, nes tariamai laiku nesumokėjo 5 000 eurų avansinės įmokos, nes tariamai Sutartis buvo sudaryta ne 2020-12-07, bet 2020-10-16. Galiausiai, atsakovė 2022-06-01 raštu informavo ieškovą, kad grąžino jam jo sumokėtą 5 000 eurų avansą ir kad sutinka atlyginti ieškovo patirtus nuostolius dėl Pagrindinės sutarties nesudarymo. Ieškovo įsitikinimu, nurodomos aplinkybės akivaizdžiai patvirtina, kad Pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta išimtinai dėl atsakovės neveikimo, o toks neveikimas buvo sąlygotas atsakovės nenoro parduoti ieškovui Turto už nebepalankią atsakovei Sutartyje nustatytą kainą, kadangi pagal viešai žinomą informaciją nekilnojamojo turto kainos rinkoje išaugo labai ženkliai, kas iš esmės matyti iš atsakovės raštų turinio.

2.5.                      Atsižvelgiant į tai, kad Sutartimi šalys sutarė ne tik dėl Turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo ateityje, tačiau ir dėl dar nesukurto Turto statybos darbų atlikimo/užbaigimo apimties ir terminų, dėl Turto baigtumo laipsnio, kas reiškia, kad atsakovė įsipareigojo organizuoti ir Turto kadastrinių duomenų, reikalingų jo baigtumo laipsniui įregistruoti nekilnojamojo turto registre, nustatymą, kad po Pagrindinės sutarties sudarymo termino suėjimo šalys ilgą laiką savo veiksmais neparodė, kad jų nebesaisto prievolė sudaryti Pagrindinę sutartį apskritai, kad šalys apsikeitė pozicijomis dėl Turto galimo pardavimo kitokiomis, nei nustatytos Sutartyje, sąlygomis, rodo, kad šalys iš esmės nesutarė dėl vienos iš siekiamos sudaryti sutarties sąlygų – kainos. Šios aplinkybės ir Sutarties nuostata, pagal kurią ieškovui buvo suteikta teisė pasirinkti kitokį buto apdailos variantą nei atsakovės siūlomas, ir kad ieškovas šia jam suteikta teise naudojosi, teikia pagrindą daryti išvadą, kad sudarytoji Sutartis yra ne vien preliminarioji pagal CK 6.165 straipsnį. Ieškovo vertinimu, šalių sudaryta Sutartis kvalifikuotina kaip preliminarioji būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartis (CK 6.401 straipsnis), todėl ieškovas savo pažeistas teises gali ginti reikalaudamas prievolę įvykdyti natūra, t. y. įpareigoti atsakovę sudaryti su ieškovu Pagrindinę sutartį - gyvenamojo buto pirkimo–pardavimo sutartį, ar naudotis kitais civilinių teisių gynimo būdais (CK 1.138 straipsnis).

2.6.                      Dėl to, kad Pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta Sutartyje nustatytu terminu ir atsakovė atsisako ją sudaryti Sutartyje nustatytomis sąlygomis, ieškovui kyla neigiamos pasekmės – jis numatytu terminu negavo Turto, kurį nuo 2021-07-31 turėti nuosavybės teise ir jame gyventi turėjo pagrįstus lūkesčius, kilusius iš Sutarties ir jos vykdymo. Be to, atsakovui nesudarius Pagrindinės sutarties Sutartyje nustatytomis sąlygomis, ieškovas turėtų ieškotis kito jam tinkamo ir Turtui analogiško sklypo ir buto, kuris, dėl viešai žinomų aplinkybių ir priežasčių, šiuo metu yra ženkliai brangesnis nei Turtas pagal Sutartį, todėl ieškovas patirtų nuostolius, t. y. tokie nuostoliai atitiktų ieškovo prarastos galimybės įsigyti Turtą už Sutartyje nustatytas sąlygas pagal jo pagrįstus lūkesčius, vertę. Pagal į bylą pateiktus duomenis matyti, kad Turtas nuosavybės teise priklauso atsakovei, atsakovės galimybės disponuoti Turtu nepasikeitė nuo Sutarties sudarymo momento, be to, ieškovas yra savo lėšomis įgijęs buto apdailai skirtų medžiagų, kurios jau yra panaudotos įrengiant butą, o taip pat pagal buto parametrus pagamintus baldus, buitinę techniką ir šios išlaidos viršija 15 000 eurų, todėl darytina išvada, kad racionaliausias Sutarties neteisėtu nevykdymu iš atsakovės pusės pažeistos ieškovo teisės ir interesai galėtų būti apginti sudarius Pagrindinę sutartį tokiomis sąlygomis, kurios nustatytos Sutartyje, todėl ieškovas, siekdamas apginti savo pagrįstais lūkesčiais grindžiamą interesą turėti Turtą, ieškiniu reikalauja Sutarties įvykdymo natūra.

2.7.                      Ieškovas nurodė, kad ieškinio pateikimo metu atsakovė savo prievolės pastatyti ir parduoti ieškovui Turtą įvykdymo terminą yra praleidusi daugiau kaip 10 mėnesių, todėl, atsižvelgdamas į Sutarties 5.2 punktą ir CK 1.125 straipsnio 5 dalyje nustatytą sutrumpintą ieškinio senaties terminą ieškiniams dėl netesybų išieškojimo, ieškovas prašo iš atsakovės priteisti 15 097,50 Eur delspinigių, priskaičiuotų už 183 dienas (165 000 × 0,05 proc. × 183 d.).

2.8.                      Teismui atmetus ieškovo reikalavimą dėl įpareigojimo vykdyti Sutartį natūra dėl to, kad Sutartis laikytina sudaryta pagal CK 6.165 straipsnio nuostatas, ieškovas savo pažeistas dėl atsakovės neteisėtų veiksmų teises turėtų teisę ginti pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalies nuostatas, numatančias, kad tuo atveju, jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Ieškovo teigimu, byloje nėra jokių duomenų, kurie galėtų sudaryti prielaidą manyti, kad ieškovas neatliko ir/ar delsė atlikti kokius nors savo įsipareigojimus pagal Sutartį, dėl kurių Sutartyje nustatytu terminu buvo nesudaryta Pagrindinė sutartis. Tuo tarpu atsakovė nepateikė į bylą jokių įrodymų, kad ji iki Sutartyje nustatyto Pagrindinės sutarties sudarymo termino buvo įvykdžiusi visas tam reikalingas sąlygas ir/ar kad bent bandė organizuoti Pagrindinės sutarties sudarymą. Taigi, atsakovės neveikimas yra laikytinas vengimu vykdyti savo įsipareigojimus pagal Sutartį. Be to, atsakovė taip pat nepateikė į bylą jokių įrodymų, kurie galėtų patvirtinti, kad atsakovė siekė įvykdyti įsipareigojimus pagal Sutartį, tačiau jų neįvykdė dėl ieškovo prievolių nevykdymo ir/ar susidūrė su kliūtimis, kurių atsiradimas tiek apsunkino Sutarties vykdymą, kad atsakovė jos nebegalėjo įvykdyti. Ieškovas laiko, kad atsakovė Sutarties nevykdė nepagrįstai.

2.9.                      Ieškovas nurodė, kad dėl atsakovės neteisėtų veiksmų patyrė netiesioginius nuostolius, kurie pasireiškė prarastos galimybės verte, t. y. ieškovas prarado galimybę įsigyti gyvenamąjį būstą tomis kainomis, kurios galiojo Sutarties pasirašymo metu. Turėdamas teisėtą lūkestį Sutarties pagrindu įsigyti Turtą, ieškovas Sutarties galiojimo laikotarpiu neieškojo kito gyvenamojo būsto įsigijimui. Sutartis buvo sudaryta 2020-12-07, o aplinkybė, kad atsakovė nebeparduos Turto ieškovui galutinai tapo aiški tik 2022-06-01. Taigi, ieškovas dėl atsakovės neteisėtų ir nesąžiningų veiksmų prarado daugiau kaip daugiau nei 1,5 metų gyvenamojo būsto paieškai. Per tą laikotarpį gyvenamojo būsto pasiūla sumažėjo, o kainos reikšmingai išaugo. Ieškovas pažymėjo, kad dėl atsakovės neteisėtų veiksmų jis atsidūrė tokioje situacijoje, jog už norimą gyvenamąjį būstą turės mokėti ženkliai daugiau. Siekiant atkurti padėtį, buvusią iki Sutarties pasirašymo, ieškovui priteistina iš atsakovės nuostolių, pasireškiančių prarastos galimybės pinigine verte, atlyginimas, kurį ieškovas įvertino 80 000 Eur suma, remdamasis į bylą pateikto 2023-03-31 Teismo ekspertizės akto išvadomis.

3.       Atsakovės nesutikimo su ieškiniu pagrindiniai argumentai, išdėstyti atsiliepimuose į ieškinį, patikslintą ieškinį ir pareiškimą dėl ieškinio reikalavimų pakeitimo, yra šie:

3.1.                      Atsakovė laikosi pozicijos, kad tarp ieškovo ir atsakovo susiklostė ikisutartiniai teisiniai santykiai CK 6.165 straipsnio prasme. Atsakovės teigimu, suėjus terminui (2021-07-31), kuomet turėjo būti sudaryta pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis, nesudarius pagrindinės sutarties ir rašytinio susitarimo dėl Rezervavimo sutarties pratęsimo, šalių tarpusavio įsipareigojimai nutrūko, kadangi tarp šalių buvo susiklostę ikisutartiniai teisiniai santykiai.

3.2.                      Atsakovė nurodė, kad buto apdaila buvo parinkta tokiu pat principu, kaip ir kitam dvibučiame name esančiam butui. Atsakovė buvo parinkusi atitinkamas medžiagas, įvertindama tiek jų kokybę, tiek kainą. Tačiau, atsakovės teigimu, ieškovas Rezervavimo sutarties galiojimo terminu ėmė siūlyti atsakovei savo parinktas medžiagas, keisdavo nuomonę dėl apdailos medžiagų, t. y. rinkdavosi brangesnes, už kurias žadėdavo apmokėti papildomai, tačiau žadėjęs apmokėti kainų skirtumą, to nedarė, nors tokia ieškovo pareiga buvo numatyta ir Sutarties 3.1.3. punkte. Pradžioje atsakovė manė, jog ieškovas ketina ateityje sudaryti pagrindinę sutartį, todėl į kai kuriuos ieškovo siūlymus pagal galimybes atsižvelgdavo, nepriklausomai nuo to, kad ieškovo nuomonės keitimas sunkino apdailos bute sprendimus bei darbų užbaigimą. Tačiau pagrindinės sutarties sudarymo terminas pasibaigė, sutarties terminas nebuvo pratęstas, nauja sutartis taip pat nebuvo sudaryta. Atsakovė pastebėjo, kad priešingai negu teigia ieškovas, atsakovei nėra žinomos aplinkybės apie ieškovo patirtas išlaidas turto, nurodyto Rezervavimo sutartyje, įrengimui. Ieškovas teigė, kad neva įsigijo ar apmokėjo už medžiagas (pvz., tapetus) ar baldus, tačiau jokių tokias aplinkybes patvirtinančių dokumentų (mokėjimų, kvitų, čekių) atsakovei niekada nepateikė. Tokie duomenys nėra pateikti ir su ieškiniu. Jokių duomenų apie patirtas išlaidas ieškovas neįrodinėja ir tikslindamas ieškinį. 2022-11-24 vykusio teismo posėdžio metu ieškovas taip pat negalėjo konkrečiai nurodyti, kokias būtent išlaidas patyrė įsigydamas statybos medžiagas ar pan. Atitinkamai, iš paties ieškovo kartu su ieškiniu pateiktų priedų (pvz., priedas Nr. 4-7, priedas Nr. 4-9), matyti, kad už medžiagas (plyteles, laminatą ir kt.) mokėjo išimtinai atsakovė, kas reiškia, kad ieškovas savo lėšų buto įrengimui nenaudojo, buto statybų savo lėšomis taip pat niekada nefinansavo. Atsakovės teigimu, jokie gamintojai nebuvo atvykę į butą jo apžiūrėti, tikslu išmatuoti vietas baldams ar pan., jokie baldai, kuriuos ieškovas neva užsakė, nėra ir nebuvo sumontuoti bute. Ieškovo nurodomos buitinės technikos įsigijimas, atsakovės nuomone, nepatvirtina fakto, kad tokia technika skirta būtent konkretaus buto įrengimui, tuo labiau, kai nepateiktas joks tokių pirkinių apmokėjimą patvirtinantis dokumentas ar duomenys, kad tokia technika būtų patiekta į butą ar tuo labiau jame sumontuota.

3.3.                      Atsakovės teigimu, suėjus pagrindinės sutarties sudarymo terminui (2021-07-31), šalių bendravimas nutrūko, dėl ko atsakovė laikė, kad ieškovas turto įsigyti nepageidauja, tuo labiau, jog atsakovei nebuvo pateikta jokia informacija, kaip ieškovas ketina atsiskaityti už perkamą turtą (naudotis banko paslaugomis ar mokėti pats). Ieškovas nereiškė jokių pretenzijų, neragino sudaryti pagrindinės sutarties ar pan. Atsakovė taip pat pažymėjo, kad Rezervavimo sutartyje konkretesnė atsiskaitymo tvarka nustatyta nebuvo, ieškovas neprašė iš atsakovo jokių papildomų dokumentų (pavyzdžiui, sąmatos ar pan.), kurie reikalingi kreipiantis į kredito įstaigas dėl paskolos suteikimo, neprašė atsakovės sutikimo dėl turto įkeitimo. Tokiame kontekste atsakovė turėjo pagrįstą pagrindą manyti, kad ieškovas turto įsigyti neketina.

3.4.                      Po kurio laiko ieškovas vėl pradėjo bendrauti su atsakove dėl turto įsigijimo. Atsižvelgdama į tai, atsakovė žodžiu informavo ieškovą apie būtinybę sudaryti naują Rezervavimo sutartį, nustatyti naują turto kainą. Tuo labiau, jog atsakovas dėl pasikeitusios rinkos situacijos ir išaugusių medžiagų kainų patyrė didesnes išlaidas. Atsakovės teigimu, ieškovas tam neprieštaravo bei pradėjo siųsti savo pasiūlymus dėl grindų dangos (plytelių, laminato) parinkimo ir pan. Tačiau nauja rezervavimo sutartis sudaryta nebuvo. Po kurio laiko ieškovas atsakovei parašė el. laišką, kuriame teigė, kad šalys neva susitarė dėl Rezervavimo sutartyje Nr. 2020/10/16 nustatyto pagrindinės sutarties sudarymo termino pratęsimo iki 2022 m. vasaros pradžios, tačiau atsakovė laiko, jog šalys nebuvo sudariusios jokio rašytinio susitarimo dėl sutarties Nr. 2020/10/16 pratęsimo, kaip ir nesudarė naujos rezervavimo sutarties dėl objekto. 2022-04-29 ieškovas pateikė atsakovei pretenziją, kurioje jau teigė, jog atsakovė vėluoja vykdyti sutartinius įsipareigojimus bei reikalavo nuostolių atlyginimo. Dėl šios priežasties, atsakovės teigimu, ji galutinai įsitikino, kad ieškovas neturi tikslo įsigyti turtą, o dėstydamas viena kitai prieštaraujančias pozicijas, galimai siekia pasipelnyti atsakovės sąskaita. Šalims nesusitartus dėl rezervavimo sutarties pratęsimo, suėjus terminui sudaryti pagrindinę sutartį, nesudarius naujos rezervavimo sutarties dėl turto įsigijimo, atsakovė laikosi pozicijos, kad šalių tarpusavio teisės ir pareigos viena kitai pasibaigė, dėl naujų teisių ar pareigų šalys nesusitarė, todėl faktinis pagrindas tenkinti ieškovo ieškinį neegzistuoja.

3.5.                      Atsakovė pažymėjo, kad Sutarties pasirašymo dieną nei viena iš šalių neįgijo turtinės naudos, butas dar nebuvo suformuotas kaip atskiras turtinis vienetas, šalys susitarė, kad atsakovė gaus, parengs reikiamus dokumentus (Sutarties 3.1.2 punktas). Taigi, faktiškai šalys susitarė dėl tam tikrų organizacinio pobūdžio veiksmų atlikimo. Nei viena iš šalių neįgijo turtinės naudos, ieškovui nebuvo perduotas joks turtas, nebuvo suteikta teisė daryti ūkinį poveikį turtui ar pan. Sutarties 5.1 ir 5.2 punktuose buvo numatyta šalių atsakomybė – netesybos, jeigu jos neatliktų sutartimi prisiimtų įsipareigojimų. Tokiu būdu, atsakovė mano, kad šiuo atveju, ieškovas galėtų reikalauti iš atsakovės nebent nuostolių atlyginimo, jeigu įrodytų, kad tokius nuostolius patyrė. Be to, tik atlikus rezervavimo sutartyje nustatytus veiksmus galėjo būti sudaryta pagrindinė sutartis, kas reiškia, kad šalių sudaryta sutartis laikytina preliminariąja CK 6.165 straipsnio prasme.

3.6.                      Atsakovė atkreipė dėmesį į tai, kad Rezervavimo sutartimi ieškovas neužsakė statybos darbų, t. y. neužsakė pastatyti buto, taip pat nebuvo numatyta ieškovo teisė įsirengti butą. Buvo aptarta tik tai, kokio baigtumo turtas ieškovui galėtų būti parduotas. Aplinkybė, kad šalys sutarė dėl turto pardavimo jam pasiekus 100 proc. baigtumą, taip pat nereiškia, kad šalys tarėsi dėl ieškovo indėlio – darbo ar lėšų - panaudojimo tokiai turto būklei pasiekti, ar kad šalys tarėsi dėl ieškovo teisės įrengti objektą savarankiškai ar pan. Analizuojant rezervavimo sutarties tekstą, akivaizdu, kad jame yra organizacinio pobūdžio nuostatos, nes šalys sutarė, kad pagrindinė turto pirkimo–pardavimo sutartis bus sudaryta ateityje (įsipareigojimas sudaryti tokią sutartį ateityje), aptartas būsimos pagrindinės sutarties dalykas ir esminės pagrindinės sutarties sąlygos, nustatytas terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis, sutartis sudaryta rašytine forma, kaip tai reikalaujama pagal CK 6.165 straipsnio 2 dalį. Atsakovės vertinimu, Rezervavimo sutartyje nebuvo specifinių būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutarties požymių, CK 6.401 straipsnyje nustatytų sąlygų. Dėl išdėstytų priežasčių atsakovė mano, kad šalių sudaryta sutartis negali būti vertinama niekaip kitaip kaip tik preliminarioji sutartis CK 6.165 straipsnio prasme, kas reiškia, kad pasibaigus sutartyje nustatytam terminui, šalių tarpusavio teisės ir pareigos pasibaigė, todėl tokios sutarties vykdymas natūra nėra galimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis Nr. e3K-3-434- 695/2018).

3.7.                      Atsakovė nesutinka su ieškovo reikalavimu priteisti delspinigius, kuriuos kildina iš Rezervavimo sutarties. Pažymėjo, kad ieškovas, teigdamas šalių pareigą tinkamai ir sąžiningai vykdyti sutartis, turėjo pateikti duomenis, kokių veiksmų pats ėmėsi, kad Sutartis būtų įvykdyta, o taip pat pateikti duomenis, kad po 2021-07-31 reiškė atsakovei pretenzijas dėl vėlavimo vykdyti sutartį, ragino sudaryti pagrindinę sutartį ar pan. Be to, CK 6.73 straipsnis apskritai įtvirtina draudimą kreditoriui kartu reikalauti ir įvykdyti prievolę, ir sumokėti netesybas. Atsakovė pažymėjo, kad preliminariosios sutarties sudarymo atveju terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti yra naikinamasis. Tokios sutarties nesudarius, ieškovas galėtų reikalauti ne netesybų, bet realių nuostolių atlyginimo. Be to, dar 2022-04-14 ieškovas laikėsi pozicijos, kad šalys neva pratęsė Rezervavimo sutarties terminą, kas reiškia, kad ieškovo ieškinyje nurodomo „vėlavimo“ atlikti darbus apskritai nebuvo. Ieškovas, teigdamas neva buvus atsakovės vėlavimą vykdyti sutartį nustatytais terminais, nepateikė jokių objektyvių domenų, kad iki 2022-04-14 būtų atsakovei reiškęs kokias nors pretenzijas dėl neva vėlavimo vykdyti sutartį, kad būtų reikalavęs sudaryti pagrindinę sutartį, teiravęsis apie darbų atlikimo eigą ar pan. Atsakovė nurodė, jog byloje esantys duomenys patvirtina, kad pretenzija atsakovei buvo pateikta tik 2022 m. balandžio pabaigoje, tačiau iš patikslinto ieškinio matyti, kad ieškovas delspinigiams skaičiuoti ir toliau remiasi 2021-07-31 data. Atsakovė laikosi pozicijos, kad šiuo atveju ieškovas negali reikalauti nei sutarties vykdymo natūra, nei netesybų, o savo pažeistas teises galėtų ginti tik CK 6.165 straipsnio 4 dalyje nustatytu būdu, jeigu įrodytų visų būtinų faktų egzistavimą, atsakomybei nurodomu pagrindu taikyti. Pažymėjo, kad CK 6.165 straipsnio 4 dalis nustato, kad preliminariosios sutarties sudarymo atveju, nukentėjusi šalis gali reikalauti nuostolių atlyginimo, kurie turi būti realūs ir pagrįsti, susiję su ieškovo išlaidomis, patirtomis deryboms ar kitomis pagrįstomis išlaidomis. Be to, į nuostolius negali būti įskaitytos negautos pajamos ar kitokie neva iš lūkesčių kylantys nuostoliai.

3.8.                      Dėl ieškovo alternatyviai reiškiamo reikalavimo (nuostolių atlyginimo), atsakovė pažymėjo, jog sudėtinga suprasti, ar ieškovas apskritai turi (turėjo) ketinimą įsigyti bet kokį turtą; kokias ir kada dėjo pastangas kito turto paieškoms; nėra įrodinėjama ir atsakovės gauta nauda. Todėl kyla abejonių, ar ieškovas reiškiamu reikalavimu nesiekia įgyti naudos. Taip pat, kaip matyti iš patikslinto ieškinio, ieškovas niekaip nepaaiškina savo elgesio, t. y. dėl kokių priežasčių, suėjus 2021-07-31 datai, pats nesiėmė jokių veiksmų, nesikreipė į atsakovę su klausimais dėl pagrindinės sutarties sudarymo, nereiškė jokių pretenzijų. Atsakovė atkreipė dėmesį, kad ieškovas laikosi prieštaringos pozicijos – viena vertus, byloje esantys duomenys patvirtina, kad ieškovas teigė egzistuojant susitarimą pratęsti rezervavimo sutarties terminą, kita vertus, ieškovas teigia atsakovės atsakomybę dėl pagrindinės sutarties nesudarymo, vėlavimo, ignoruodamas savo veiksmus ir jų nepaaiškindamas. Ieškovas teigia, kad šiuo atveju jo prarastai galimybei paskaičiuoti galėtų būti taikomas metodas, kai rezervavimo sutartyje nurodyta kaina lyginama su turto verte. Tačiau teismų praktikoje nurodoma, kad vis tik ikisutartinė civilinė atsakomybė ribojama iki tikrumo intereso gynimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-241-381/2022, 72 p.), nes preliminariosios sutarties sudarymo atveju atsakomybės apimtis nustatoma pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį (Nutarties 73 p.), jeigu įrodomi visi tokiai atsakomybei taikyti būtini faktai. Šalys preliminarioje sutartyje nebuvo sutarusios dėl atsakomybės ribų praplėtimo iki lūkesčio intereso gynimo (visiško bet kokių nuostolių atlyginimo), todėl, atsakovės vertinimu, ir toks metodas šiuo atveju negalėtų būti taikomas.

3.9.                      Atsakovė pažymėjo, kad ieškovo pasirinkta neva sutarties nutrūkimo data – 2022-06-01 - nėra sietina su tarp šalių susiklosčiusių teisinių santykių nutrūkimo momentu. Atsakovė kreipėsi į turto vertintoją dėl retrospektyvaus turto vertinimo, ko pasėkoje buvo nustatyta, kad 2021-12-22 turto vertė (turtui esant 100 proc. baigtumo) buvo 183 000 Eur. Be to, visuomenės informavimo priemonėse buvo pasirodžiusi ne viena publikacija apie nekilnojamojo turto kainų kritimą nuo 2023 m. sausio mėn. bei pardavimų sąstingį ir kainų kritimą šioje rinkoje. Tokiu būdu, tikėtina, kad turto vertė šiai dienai taip pat būtų gerokai mažesnė. Be to, susipažinus su teismo ekspertizės aktu, kuriuo ieškovas grindžia savo reikalavimą, sudėtinga suprasti, dėl kokių priežasčių ekspertas rinkosi lyginti nelygiaverčius objektus, t. y. nepanašius į šioje civilinėje byloje aptariamą turtą (pavyzdžiui, didesnės kvadratūros namas ir/ar žemės sklypo dalies plotas). Taip pat nėra suprantama, kodėl pateikdamas duomenis apie pirkimo pardavimo sandorius, ekspertas lyginimui rinkosi kaina brangesnius sandorius, nors iš pateiktų lentelių turinio matyti, kad panašūs nekilnojamojo turto objektai buvo įsigyjami už mažesnę arba panašią į Rezervavimo sutartyje nurodytą kainą. Tokie ir panašūs klausimai atsakovei kelia abejonių dėl ekspertizės objektyvumo.

4.       Teismo posėdžio metu ieškovo atstovas palaikė patikslintus ieškinio reikalavimus ir prašė juos tenkinti, t. y. įpareigoti atsakovę įvykdyti prievolę natūra ir priteisti netesybas arba patenkinti alternatyvų reikalavimų dėl ieškovo nuostolių, apskaičiuojamų kaip prarastos galimybės vertė, atlyginimo ir procesinių palūkanų priteisimo.

5.       Teismo posėdžio metu atsakovės atstovė prašė ieškovo reikalavimus atmesti. Pažymėjo, kad šalys buvo sudariusios preliminariąją sutartį CK 6.165 straipsnio prasme ir nėra pagrindo šiuo atveju šalių sudarytai sutarčiai taikyti CK 6.401 straipsnio normas, taigi nėra pagrindo reikalauti iš atsakovės Rezervavimo sutarties Nr. 2020/10/16 vykdymo natūra. Laikė, kad ieškovas neįrodė atsakovės kaltės dėl pagrindinės sutarties nesudarymo, kaip ir neįrodė dėl pagrindinės sutarties nesudarymo neva patirtų nuostolių. Atsakovės atstovės teigimu, remiantis atsakovės procesiniuose dokumentuose išdėstytais argumentais, nagrinėjamo ginčo atveju nėra teisinio ar faktinio pagrindo ginti ieškovo nurodomą lūkesčio interesą.

6.       Ieškovas S. V., duodamas paaiškinimus teismui 2022-11-24 teismo posėdžio metu, nurodė, kad planavo pirkti pirmą būstą. Prieš būsto paiešką visų bankų užklausė dėl paskolos, pradinį įnašą turėjo, geriausias sąlygas pasiūlė Swedbank. Atsakovė jo nei karto neprašė pateikti jokių dokumentų, galinčių patvirtinti, kad jis gali sumokėti už būstą. Ieškovas paaiškino, kad bankas atsakymą dėl paskolos sąlygų duoda trims ar šešiems mėnesiams, todėl dėl sąlygų vis perklausdavo iš naujo. Ieškovas paaiškino, kad su statytoju reikalų turėjo pirmą kartą. Ieškovui buvo žinomas Sutartyje numatytas darbų užbaigimo terminas ir terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti, tačiau iš aplinkinių buvo girdėjęs, jog statytojai sąlygas dėl terminų retai kada tinkamai išpildo, todėl kai darbai Sutartyje numatytu terminu nebuvo baigti, labai nepergyveno, nes matė, kad po truputį darbai toliau vyksta, po 2021-07-31 su atsakove bendravo toliau, ieškovo teigimu, šalių santykiuose po 2021-07-31 niekas nepasikeitė. Konkrečios datos, kada baigs darbus, atsakovė nenurodė, buvo tik pažadai. Ieškovas nurodė, kad 2022 m. vasario ar kovo mėnesį vykusio jo ir atsakovės vadovo D. P. susitikimo metu pirmąkart statytojas pasakė, kad už sutartą kainą turto neparduos, tačiau už kokią konkrečią kainą parduotų, taip pat nepasakė. Ieškovo teigimu, atsakovė per visą laikotarpį nuo 2021-07-31 iki avanso grąžinimo 2022-06-01 nebuvo įvardijusi konkrečios (kitokios nei numatyta Rezervavimo sutartyje) Turto pardavimo kainos ar pateikusi pasiūlymo dėl naujos Turto pardavimo kainos. Ieškovas nurodė, kad jis šiuo metu darbe laiko visą būstui nusipirktą buitinę techniką, taip pat virtuvės baldai yra užsakyti pas baldininką, kuris buvo atvykęs viską išsimatuoti 2021 m. gruodį. Ieškovas nurodė norintis, kad statytojas laikytųsi susitarimo. Ieškovas paaiškino, kad jis atsakovės sumokėto avanso grąžinti neprašė, pati atsakovė jam pervedė. Ieškovas pažymėjo, kad iki 2021-07-31 jis jokių pretenzijų ar reikalavimų iš atsakovės nebuvo gavęs. Iki 2021-07-31 pagrindinės sutarties sudarymui jis nebuvo kviečiamas, be to, matė, kad tuo metu statybos procesas dar buvo toli iki pabaigos, todėl nebūtų galimybės sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį. Ieškovas paaiškino, kad jis bandė būti supratingas termino atžvilgiu, vasarą (2021 m.) jam buvo pasakyta, kad iki žiemos darbus turėtų pabaigti. Ieškovas paaiškino, kad visa komunikacija su atsakove pagrinde vyko žodžiu, telefonu bendraujant su atsakovės vadovu D. P. Pretenzijas dėl darbų vėlavimo jis taip pat reiškė tik žodžiu. Kadangi atsakovė vis nukėlinėjo darbų pabaigimo terminą, konkrečios datos, kada bus galima pasirašyti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį nenurodė, ieškovas su pažįstamos teisininkės pagalba 2022-04-14 parengė atsakovei pretenziją, nes nežinojo, ką toliau daryti.

Patikslintas ieškinys tenkintinas

7.       Byloje nustatyta, kad 2021-12-07 ieškovas ir atsakovas sudarė Rezervavimo sutartį, kurios 1.1 punktu susitarė, jog šios Sutarties pagrindu pardavėjas įsipareigoja atskiros rašytinės sutarties pagrindu parduoti, o pirkėjas – nupirkti už šioje Sutartyje nurodytą kainą bei šioje Sutartyje nustatyta tvarka, terminais ir sąlygomis žemiau nurodytą nekilnojamąjį turtą: butui priklausančią dalį žemės sklypo, kurio bendras plotas 0,1130 ha, kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), nuosavybės teise priklausantį pardavėjui, ir būsimą butą statomame dvibučiame name adresu: (duomenys neskelbtini), kurio preliminarus plotas 100 m2 (toliau sutartyje žemės sklypas ir būsimas namas kartu vadinama Turtas). 2020-12-08 ieškovas sumokėjo atsakovei Sutarties 3.1.1 punkte nurodyto dydžio - 5 000 eurų avansą, kuris buvo numatytas užtikrinti pagrindinės Sutarties sudarymą. Nurodytos įmokos sumokėjimo dokumentas buvo nusiųstas atsakovei elektroniniu paštu. Tiek ieškovo, tiek atsakovo atstovo D. P. teismui duoti paaiškinimai bei rašytinė bylos medžiaga patvirtina, kad šalių pasirašytą Rezervavimo sutartį rengė brokeris, kuris buvo pasamdytas atsakovės. Netrukus po Rezervavimo sutarties pasirašymo paaiškėjo, kad Sutarties tekste yra klaidų -  nurodytas ne adresu (duomenys neskelbtini) esančio žemės sklypo kadastrinis numeris ir plotas, o taip pat adresu (duomenys neskelbtini) statomo būsimo buto numeris per klaidą nurodytas ne (duomenys neskelbtini), bet (duomenys neskelbtini). Dėl to nekilnojamojo turto agentas 2020-12-13 elektroniniu paštu nusiuntė ieškovui ir atsakovei pataisytą Sutarties Nr. 2020/10/16 variantą, kurios 1.1 punkte jau buvo nurodyti teisingi žemės sklypo ir statomo buto duomenys. Tačiau pataisytame Sutarties variante jos sudarymo data buvo nurodyta jau nebe 2020-12-07, bet 2020-10-16. Tai, kad pataisytas Sutarties variantas, atsiųstas pasirašyti ieškovui, buvo modifikuotas 2020-12-13, patvirtina Sutarties, pateiktos su ieškiniu Microsoft Word dokumento formatu, metaduomenys, pagal kuriuos paskutinį kartą šis dokumentas buvo pakeistas (modifikuotas) 2020-12-13, 10:02 val., ir tokius pakeitimus atliko būtent nekilnojamojo turto agentas M. D., kuris ir atsiuntė jį ieškovui 2020-12-13, 10:03:51 val. Pažymėtina, kad teismas neturi pagrindo išvadai, kad Sutartis galėjo būti pasirašyta anksčiau nei 2020-12-07, nes dar 2020-12-07 iš ieškovo atsakovei siųsto el. laiško turinio matyti, kad ieškovas į Sutartį įtraukia papildomą Sutarties punktą – 7.2 p. ir į Sutarties priedą įtraukia pastogės sandėliuką, kurį nurodo kaip pamirštą įrašyti, bei prašo atsakovės pasirašyti Sutartį. Kartu pažymėtina, kad atsakovės vadovas D. P., duodamas teismui paaiškinimus 2023-05-09 teismo posėdžio metu, neginčijo Rezervavimo sutarties sudarymo fakto, Sutarties įsigaliojimo ir Sutarties galiojimo iki 2021-07-31; nors D. P. negalėjo prisiminti, kada tiksliai (kokia data) Sutartis buvo šalių pasirašyta, tačiau patvirtino, kad pasirašytoje Sutartyje buvo sumaišyti sklypų adresai, todėl reikėjo netikslumus koreguoti pasirašant naują Sutarties variantą, kuriame klaidos buvo ištaisytos. Byloje nėra duomenų, kad atsakovė būtų reiškusi kokias nors pretenzijas ieškovui iki 2021-07-31 dėl laiku pagal Rezervavimo sutartį nesumokėto avanso ar laikiusi Sutartį negaliojančia, todėl pagal bylos duomenis teismas neturi jokio pagrindo išvadai, kad ieškovas Sutarties 3.1.1 punkte numatyto dydžio avansą būtų sumokėjęs ne sutartu laiku ir Rezervavimo sutartis būtų netekusi galios pagal Rezervavimo sutarties 3.1.1 punktą iki 2021-07-31.

 

8.       Nustatyta, kad šalys Sutartimi susitarė ateityje sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį Turto, kuris Sutarties sudarymo metu dar nebuvo sukurtas, t. y. Sutartyje nurodytas sklypas nuosavybės teise priklausė atsakovei, tačiau pastatas, kuriame turėtų būti ieškovui parduodamas butas, buvo dar tik statomas (Sutarties 1.1 punktas). Šalys Sutartimi taip pat susitarė dėl Turto kainos, jos mokėjimo tvarkos ir sąlygų (Sutarties 3.1 punktas). Šalys Sutarties 4.3 punktu susitarė, kad pagrindinė sutartis turi būti sudaryta ne vėliau kaip iki 2021-07-31. Be to, atsakovė įsipareigojo darbus baigti ir priduoti pirkėjui ne vėliau kaip iki 2021-07-31 (Sutarties 4.5 punktas). Taigi atsakovė šalių sudaryta Sutartimi buvo įsipareigojusi visus darbus baigti iki buto 100 proc. baigtumo ir priduoti ieškovui ne vėliau kaip iki numatyto Pagrindinės sutarties sudarymo termino – 2021-07-31 (Sutarties 3.1.2, 4.5 punktai).

9.       Byloje nėra ginčo ir atsakovės atstovas vadovas D. P., duodamas paaiškinimus 2023-05-09 teismo posėdžio metu, patvirtino, kad 2021-07-31 butas iki 100 procentų baigtumo nebuvo pastatytas, Sutarties 3.1.2 ir 4.5 punktuose numatytos sąlygos dėl visiško darbų užbaigimo ir reikalingų dokumentų pirkimo-pardavimo sandorio sudarymui parengimo nebuvo įvykdytos, atsakovė iki 2021-07-31 neorganizavo pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo, nes 2021-07-31 dar neegzistavo šalių sutartas pirkimo-pardavimo sutarties dalykas. Teismas pažymi, kad šalys buvo susitarusios, jog būtent atsakovė įsipareigoja gauti, parengti ir pasirašyti visus Turto ir nuosavybės teisės į jį perdavimo ieškovui sandorio sudarymui reikiamus dokumentus ir parduoti 100 proc. baigtumo Turtą ieškovui už Sutartyje nustatyta kainą (Sutarties 3.1.2 punktas).

10.       Pažymėtina, kad atsakovė byloje neteigė ir neįrodinėjo, kad atsakovės Sutarties 3.1.2, 4.5 punktais prisiimti įsipareigojimai dėl reikalingų sandorio sudarymui dokumentų gavimo ir parengimo, darbų užbaigimo ir pridavimo ieškovui nebuvo įvykdyti dėl nenugalimos jėgos (force majeure) aplinkybių ir/ arba dėl netinkamų oro sąlygų visiems darbams laiku pabaigti, ir/arba pardavėjas ne dėl savo kaltės negalėjo pasirašyti pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties šalių nustatytu terminu, t. y. iki 2021-07-31 (Sutarties 4.4 punktas). Teismas taip pat pažymi, kad atsakovės vadovas D. P. teisme (2023-05-09 teismo posėdžio metu) patvirtino, kad iš ieškovo iki 2021-07-31 nebuvo gavęs informacijos, kad jis nenori ar negali vykdyti Sutarties; D. P. nurodė iš ieškovo neprašęs dokumentų, galinčių patvirtinti kredito būsto įsigijimui suteikimą ieškovui, taip pat iki 2021-07-31 ieškovui nebuvo pareiškęs jokių pretenzijų dėl netinkamo Rezervavimo sutartimi prisiimtų įsipareigojimų vykdymo. Teismas atkreipia dėmesį į tai, kad ieškovas sudaryta Sutartimi nebuvo įsipareigojęs pateikti atsakovei kokių nors įrodymų, kad turės galimybę įvykdyti Sutarties sąlygas dėl kainos sumokėjimo šalių sutartu terminu, atitinkamai ir atsakovė nebuvo įsipareigojusi pateikti įrodymų, kad sugebės įvykdyti įsipareigojimus dėl darbų užbaigimo ir visų dokumentų parengimo sutartu laiku, tačiau Sutarties 4.2 punktu abi šalys užtikrino, kad bus tinkamai pasiruošusios sudaryti Pagrindinę sutartį. Atsižvelgdamas į šalių susitarimo turinį ir šalių teisme duotus paaiškinimus, teismas pažymi, kad atsakovei buvo žinoma, jog ieškovas ketina už perkamą turtą atsiskaityti pasinaudodamas būsto kredito pagalba, kas yra įprasta ir dažna praktika įsigyjant nekilnojamąjį turtą. Pažymėtina ir tai, kad būsto kredito gavimui reikalingas konkretaus perkamo turto įkeitimas, kuris galimas tik esant suformuotam ir teisiškai įregistruotam nekilnojamojo turto objektui, o toks, kaip nustatyta bylos duomenimis, 2021-07-31 neegzistavo. Be to, Sutarties 3.1.2 buvo nustatyta pareiga pirkėjui sumokėti pardavėjui Turto kainą per 30 darbo dienų nuo pagrindinės Turto pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo ir notarinio patvirtinimo dienos, įregistravus Turtą VĮ Registrų centre 100 proc. baigtumu; atitinkamai Sutarties 5.1 punkte ieškovui buvo nustatyta atsakomybė netesybų forma dėl Turto kainos sumokėjimo terminų pažeidimo. Atsižvelgiant į išdėstytą, akivaizdu, kad atsakovės argumentai, jog ieškovas neinformavo atsakovės, kokiu būdu ketina atsiskaityti už turtą, neprašė atsakovės sutikimo turto įkeitimui ar nepateikė atsakovei įrodymų (garantijų), jog yra finansiškai pajėgus įvykdyti įsipareigojimus dėl kainos sumokėjimo, visiškai nepagrįsti ir nelogiški, nes ieškovas to daryti iki 2021-07-31 ir negalėjo (nebuvo suformuotas konkretus Turtas, pagal šalių susitarimą turintis būti pagrindiniu pirkimo-pardavimo sutarties dalyku), ir neprivalėjo (nebuvo Sutartimi prisiėmęs tokio pobūdžio įsipareigojimų).

11.       Iš byloje esančių duomenų teismas nenustatė ieškovo veiksmų ar neveikimo, kurie būtų įtakoję atsakovės negalėjimą sudaryti pagrindinės sutarties iki 2021-07-31. Iš aukščiau aptartų byloje nustatytų aplinkybių ir Sutarties nuostatų turinio akivaizdu, kad pagrindinė Turto pirkimo-pardavimo sutartis iki šalių sutarto termino - 2021-07-31 (Sutarties 4.3 punktas) buvo nesudaryta išimtinai dėl atsakovės kaltės, atsakovei neįvykdžius Rezervavimo sutarties 3.1.2 ir 4.5 punktais prisiimtų įsipareigojimų iki 2021-07-31.

Dėl pagrindinės sutarties sudarymo termino

12.       Spręsdamas dėl šalių santykių po 2021-07-31, teismas pažymi, kad nagrinėjamu atveju svarbu įvertinti abiejų sutarties šalių elgesį. Atsakovės vadovas D. P., duodamas paaiškinimus teisme 2023-05-09 teismo posėdžio metu, patvirtino, kad šalių santykiai tęsėsi ir po 2021-07-31; D. P. pažymėjo, kad jis ieškovui neakcentavo, jog Sutartyje numatytas terminas baigiasi; D. P. teigimu, ieškovas matė ir žinojo, kad atsakovė nespės Sutartyje numatytu laiku su darbais. D. P. paaiškino, jog buvo nurodęs ieškovui, kad darbų pabaigimo galima tikėtis metų gale. Bylos rašytiniai įrodymai patvirtina ir atsakovė neginčijo, kad 2021 m. rudenį atsakovė nupirko būtent ieškovo išsirinktas apdailos medžiagas – plyteles, grindų dangą (laminatą), ieškovui patvirtinus, kad jis sutinka primokėti kainų skirtumą, nes kainos viršijo tas, kurios buvo numatytos šalių priede prie Sutarties sudarytoje sąmatoje. Atsakovės vadovas D. P. taip pat nurodė, kad 2021 m. spalio ar lapkričio mėnesį jis organizavo susitikimą su ieškovu, nes pagal projektą prie pastato buvo bendras įvažiavimas, bet buvo padalinta į du atskirus įvažiavimus, taip pat buvo sprendžiama dėl kondicionieriaus, rekuperatoriaus, kurių nebuvo sąmatoje, dėl to reikėjo aptarti susidariusių papildomų išlaidų atlyginimo klausimą, atsakovės vadovo teigimu, ieškovui viskas tiko.

13.       Teismo vertinimu, tai, kad atsakovė po 2021-07-31 neinformavo ieškovo, kad Sutartis pasibaigė, negrąžino avanso, iš esmės neatliko jokių veiksmų, kurie būtų aiškiai parodę ir ieškovui leidę suprasti, kad atsakovė toliau neketina vykdyti Rezervavimo sutartimi prisiimtų įsipareigojimų, bet, priešingai, toliau komunikavo su ieškovu statybos darbų objekte klausimais – dėl apdailos medžiagų (sutiko apmokėti ieškovo išsirinktas medžiagas – plyteles, laminatą), 2021 m. rudenį organizavo susitikimą, siekdama aptarti papildomus darbus (dviejų įvažiavimų, rekuperatoriaus, kondicionieriaus įrengimą), sudarė galimybes ieškovui patekti į butą siekiant atlikti reikiamus išmatavimus baldų užsakymui, tik patvirtino ieškovui atsakovės ketinimus sudaryti Pagrindinę sutartį ir kartu sudarė pagrindą ieškovo suvokimui, kad Rezervavimo sutarties nuostatos galioja. ‎Šalių veiksmai po 2021-07-31, aiškinant juos pagal CK 6.193 straipsnyje išdėstytas sutarčių aiškinimo taisykles, patvirtina, kad Rezervavimo sutartis nepasibaigė atsakovės nurodomu momentu – 2021-07-31, nes šalys išreiškė valią ją pratęsti iki darbų užbaigimo, buto baigtumo 100 proc. Kartu pažymėtina, kad šalys aiškiai nenustatė pratęsiamo termino Pagrindinei sutarčiai sudaryti – kaip nustatyta iš atsakovės vadovo teismui duotų paaiškinimų, pati atsakovė 2021-07-31 tiksliai nežinojo, kada jai pavyks užbaigti darbus ir sutvarkyti visus reikiamus dokumentus. Atsižvelgiant į kasacinio teismo išaiškinimus, tokiu atveju taikytina CK 6.165 straipsnio 3 dalis, pagal kurią prievolė sudaryti Pagrindinę sutartį turi būti įvykdyta per vienerius metus. Šis terminas šalių veiksmais gali būti vėl koreguojamas jį trumpinant ar ilginant, pratęsiant. Teismas laiko, jog nagrinėjamu atveju yra pagrindas taikyti CK 6.183 straipsnio 2 dalį, kurios nuostatos leidžia šalims nepaisyti sutarties sąlygos, reikalaujančios jos pakeitimus atlikti rašytine forma, tais atvejais, kai iš šalių konkliudentinių veiksmų galima pagristai spręsti, kad tos sąlygos abi šalys yra atsisakiusios (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. liepos 22 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-349/2014, nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-224/2012). Nors vėliau atsakovė pakeitė savo poziciją dėl įsipareigojimo sudaryti Pagrindinę sutartį, tvirtindama, kad esminė aplinkybė, lemianti Rezervavimo sutarties galiojimą, yra joje nustatytas Pagrindinės sutarties sudarymo terminas, kuris galėjo būti pratęstas tik raštu, tačiau šis atsakovės pozicijos pasikeitimas įvyko po to, kai ieškovas 2022-04-14 raštu pareikalavo tiksliai nurodyti, kada bus priduoti darbai ir sudaroma pagrindinė sutartis, priminė savo teisę reikalauti Sutartimi nustatyti delspinigių už vėluojamus atlikti Sutartyje numatytus darbus.

14.       Atsakovės vadovas D. P. pripažino, kad konkretaus kainos padidėjimo ieškovui po 2021-07-31 nebuvo nurodęs ir naujos preliminarios sutarties projekto, kurioje būtų nurodyta nauja turto kaina ir naujas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti, nebuvo parengęs ir pateikęs ieškovui.

15.       Sutarties 2.1 punkte buvo nustatyta, kad Turto kaina yra 165 000 Eur; kartu šalys patvirtino, kad nurodyta kaina yra nustatyta bendru šalių susitarimu, galutinė ir nekeičiama. Teismas pažymi, kad Sutarties 3.1.3 punktu šalys susitarė, kad papildomas išlaidas, kurios neįeina į pilnos bazinės buto apdailos sąmatą, apmoka pirkėjas (ieškovas). Sistemiškai vertinant visą Sutarties turinį, darytina išvada, kad dėl papildomų išlaidų atsiradimo nebuvo numatyta galimybės keisti Sutarties 2.1 punkte nustatytos Turto kainos, priešingai, atsiradus papildomoms išlaidoms, dėl tokių išlaidų atlyginimo šalys turėjo susitarti papildomai, prie Sutarties kainos, nes išlaidų, viršijančių Sutarties Priede Nr. 1 numatytą sąmatą, nėra pagrindo laikyti Sutarties 2.1 punkte nustatytos Turto kainos dalimi. Taigi, vadovaujantis Sutarties nuostatomis, papildomos išlaidos (atsakovės vadovo D. P. duotais paaiškinimais, 2021 m. rudenį papildomos išlaidos sudarė apie 8000-9000 Eur, tačiau atsakovė ieškovui jokio reikalavimo raštu dėl šių išlaidų atlyginimo su šių išlaidų pagrindimu pateikusi nebuvo) negalėjo daryti įtakos šalių sutartai kainai ir kartu papildomų išlaidų atsiradimas nesudarė poreikio ir būtinybės koreguoti sutarties kainą. Kaip matyti iš bylos duomenų, dėl termino Pagrindinei sutarčiai sudaryti pratęsimo po 2021-07-31 iki 2022 m. pavasario tarp šalių ginčo nebuvo, šalys konkliudentiniais veiksmais patvirtino tokio termino pratęsimą, todėl termino pratęsimo įforminimas raštu tebuvo formalumas ir tarp šalių nesant ginčo dėl termino, jokių Rezervavimo sutarties pakeitimų, susijusių su naujo termino Pagrindinei sutarčiai nustatymu, atlikti nereikėjo. Atskirai teismas pažymi, kad byloje nėra jokių įrodymų, kad atsakovė būtų reikalavusi Rezervavimo sutartimi nustatytos Turto pardavimo kainos pakeitimo (padidinimo) po 2021-07-31 konkrečia suma ir šį kainos pakeitimo poreikį būtų grindusi ženkliai išaugusiomis nekilnojamojo turto pardavimo kainomis rinkoje. Atsakovė iki ieškovo kreipimosi į teismą su ieškiniu nebuvo pateikusi ieškovui ir duomenų, kokį konkretų poveikį pasikeitusios nekilnojamojo turto kainos rinkoje turėjo konkrečiam Rezervavimo sutarties dalyku buvusiam turtui (jo kainai) esant jo baigtumui 100 proc. Be to, nustatyta, kad šalys tarpusavio sutarimu (Rezervavimo sutartimi) buvo užfiksavusios dar nebaigto statyti Turto kainą ir ją nustatę kaip galutinę ir nekeičiamą, todėl, teismo vertinimu, tokios sąlygos įtvirtinimu šalys kartu prisiėmė ir tokio Turto kainos pokyčių iki Turto galutinio užbaigimo ir paruošimo pagrindinės sutarties sudarymui riziką, todėl teismas neturi pagrindo atsakovės nurodyto turto kainos rinkoje pokyčių vertinti kaip pagrindo keisti Rezervavimo sutartyje nustatytą kainą, juo labiau, kad darbų pabaiga išimtinai priklausė nuo pačios atsakovės veiksmų. Atsižvelgiant į išdėstytą, atsakovės argumentai, kad iki 2021-07-31 šalims nesudarius pagrindinės sutarties, buvo būtina raštu sudaryti naują Rezervavimo sutartį, kurioje būtų nustatytas naujas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti ir nauja turto pardavimo kaina, atmestini kaip nepagrįsti ir neįrodyti (CPK 185 straipsnis).

16.       Byloje nustatyta, kad atsakovė, 2022-06-01 grąžindama ieškovui 5000 Eur avansą, atsisakė su ieškovu sudaryti pagrindinę sutartį. Kaip teismas nustatė, atsakovė pagrindinę sutartį sudaryti atsisakė nepagrįstai, nes jokio pagrindo reikalauti iš ieškovo naujos Rezervavimo sutarties sudarymo, kuriame būtų numatytas naujas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti ir nauja Turto pardavimo kaina, nebuvo. Teismas taip pat neturi pagrindo sutikti su atsakovės argumentais, kad ieškovas priėmė avanso grąžinimą, kas, atsakovės teigimu, rodo, jog ieškovas nesiekė Rezervavimo sutarties tolesnio vykdymo. Visų pirma, pažymėtina, kad atsakovė 2022-06-01 avansą ieškovui grąžinti nusprendė vienašališkai, ieškovas avanso grąžinti atsakovės neprašė, taigi avansas į ieškovo sąskaitą buvo grąžintas atsakovės iniciatyva ir į ieškovo sąskaitą pervestas automatiškai, be pinigų gavėjo sutikimo, kuris pinigų pervedimui į ieškovo sąskaitą nebuvo reikalingas. Kaip matyti iš bylos duomenų, ieškovas netrukus po avanso jam grąžinimo, 2022-06-14, suprasdamas, kad šalims nepavyksta tarpusavio derybomis išspręsti ginčo, kreipėsi į teismą su ieškiniu, kas rodo, jog tarp šalių kilo ginčas dėl Rezervavimo sutarties nevykdymo ir ieškovas kreipimusi į teismą išreiškė savo nesutikimą su atsakovės veiksmais – atsisakymu vykdyti Rezervavimo sutartimi prisiimtus įsipareigojimus. Taigi akivaizdu, kad ieškovas iš jam atsakovės grąžinto avansą suprato, kad Rezervavimo sutartis nebus vykdoma ir, laikydamas, jog jo teisės yra pažeistos, kreipėsi dėl savo teisių teisminės gynybos. Tokiu būdu ieškovo reagavimo į grąžintą avansą būdas – ieškinio pareiškimas - yra akivaizdus ir neleidžia vertinti, kad ieškovas su avanso grąžinimu būtų sutikęs ar jo prašęs. Tuo tarpu pervesti grąžintą avansą atgal į atsakovės sąskaitą vykstant teisminiam ginčui nebūtų jokios prasmės.

       Dėl Rezervavimo sutarties teisinio kvalifikavimo ir ieškovo reikalavimo įpareigoti atsakovę    vykdyti Rezervavimo sutartimi prisiimtus įsipareigojimu natūra

17.       Tarp šalių nėra ginčo dėl to, kad šalių sudaryta Rezervavimo sutartis yra preliminarioji sutartis, savo turiniu atitinkanti CK 6.165 straipsnyje nustatytus reikalavimus preliminariosios sutarties turiniui ir formai. Kartu ieškovas laiko, jog yra pagrindas šalių sudarytą Rezervavimo sutartį teisiškai kvalifikuoti kaip specifinę preliminariosios sutarties rūšį – būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartį, numatytą CK 6.401 straipsnyje. Atsakovė su tokiu ieškovo vertinimu nesutinka.

18.       Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad, esant ginčui dėl sutarties turinio bei jos sąlygų, sutartis turi būti aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas reikšmingas aplinkybes. Kartu sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu, būtina vadovautis ir CK 1.5 straipsnyje įtvirtintais bendraisiais teisės principais (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. gruodžio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-703/2013). Nagrinėjant tikruosius sutarties šalių ketinimus (CK 6.193 straipsnio 1 dalis), derinamas subjektyvusis sutarties aiškinimo principas su jos teksto lingvistine analize; visos sutarties sąlygos turi būti aiškinamos atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą bei jos sudarymo aplinkybes, šalių tarpusavio santykių praktiką, elgesį po sutarties sudarymo ir papročius (CK 6.193 straipsnio 3, 5 dalys).

19.       Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje išaiškinta, kad CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama preliminarioji nepastatyto būsto (gyvenamojo namo ar buto) pirkimo–pardavimo sutartis yra specifinė preliminariosios sutarties rūšis, turinti ir bendrųjų preliminariosios sutarties požymių, ir specifinių, išskiriančių ją iš kitų preliminariųjų sutarčių. Pažymėtina, kad CK 6.401 straipsnyje numatytos sutarties šalių teisės ir pareigos yra daug platesnės nei sutarties, sudarytos pagal CK 6.165 straipsnį. Sutarties šalis – pardavėjas įsipareigoja ne tik sudaryti pagrindinę sutartį, bet ir pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą būstą. Skirtingai negu CK 6.165 straipsnyje, preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties esminės sąlygos yra išvardytos įstatyme; tai – būsto kaina, statybos terminai, rangovas, architektas ir kiti statybą ir jos priežiūrą atliksiantys asmenys, žemės sklypo, kuriame statomas namas ar butas, teisinis statusas, pirkėjo teisės į tą žemės sklypą ir kt. (CK 6.401 straipsnio 2 dalis). Neatskiriama preliminariosios sutarties dalis yra gyvenamojo namo ar buto projektas, jo sąmata ir kiti dokumentai (CK 6.401 straipsnio 4 dalis). Šalys preliminariojoje nepastatyto būsto pirkimo–pardavimo sutartyje turi suderinti 6.401 straipsnio 2 dalyje nurodytas esmines sąlygas; taip pirmiausia siekiama apsaugoti šiuose santykiuose silpnesnės šalies – pirkėjo (fizinio asmens) interesus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2006 m. rugsėjo 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-441/2006).

20.       Vienas esminių nepastatyto būsto pirkimo-pardavimo sutarties, reglamentuojamos CK 6.401 straipsnyje, požymių, skiriantis ją nuo kitų preliminariųjų sutarčių, sudarytų pagal CK 6.165 straipsnį, yra būsimo būsto pirkimo-pardavimo sutarties subjektinė sudėtis: viena šios sutarties šalis – pirkėjas – visada yra fizinis asmuo, o kita – pardavėjas – juridinis asmuo ir kartu profesionalus nekilnojamojo turto statytojas (CK 6.401 straipsnio 1 dalis). Pirkėjas (fizinis asmuo), sudaręs statomo gyvenamojo namo ar buto įsigijimo sutartį su profesionaliu šio nekilnojamojo turto statytoju (verslininku), laikomas silpnesne sandorio šalimi, kuri, nukentėjusi nuo nesąžiningų pardavėjo veiksmų, kada jis, suėjus preliminariojoje sutartyje šalių sutartam pagrindinės sutarties sudarymo terminui, pasiūlo pirkėjui arba sumokėti papildomai, nes padidėjo turto rinkos kaina, arba nutraukti sutartį, pagal susiklosčiusią teismų praktiką (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2004 rugsėjo 13 d. nutartis, priimta civilinėje byloje V. M. v. UAB „Progresyvios investicijos“; 2007 m. vasario 26 d. nutartis, priimta civilinėje byloje R. J. v. UAB „Ginta ir partneriai“, Nr. 3K-3-72/2007,
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2008 m. spalio 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-455/2008).

21.       Bylos duomenimis nustatyta, kad šalių sudaryta Rezervavimo sutartis atitinka vartojimo sutartims keliamą subjektiškumo požymį – ieškovas yra fizinis asmuo, o atsakovė – verslininkė. Rezervavimo sutartimi siekiamo įsigyti nekilnojamojo turto – gyvenamosios paskirties patalpos (buto) – pobūdis suponuoja, kad sutartis buvo sudaryta siekiant patenkinti asmeninius ieškovo poreikius – apsirūpinti būstu, tą ieškovas patvirtino ir duodamas paaiškinimus teismo posėdžio metu. Ieškovo deklaravimas, kad siekdamas įsigyti gyvenamosios paskirties nekilnojamąjį turtą jis veikė kaip vartotojas, suponuoja pareigą atsakovei paneigti ieškovo kaip vartotojo prezumpciją. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad ieškovo deklaravimas, jog jis atitinka vartotojo teisinį statusą, sukelia atsakovei pareigą paneigti vartojimo sutarties pobūdį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. gruodžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-686-611/2015). Teismas iš bylos duomenų nenustatė, kad ieškovas negali būti laikomas vartotoju, atsakovė byloje nepaneigė ieškovo kaip vartotojo prezumpcijos.

22.       Teismas, vertindamas šalių sudarytos Rezervavimo sutarties turinį, sprendžia, kad joje yra organizacinio pobūdžio nuostatų ir įsipareigojimų, nes šalys sutarė, kad pagrindinė ginčo turto pirkimo–pardavimo sutartis bus sudaryta ateityje (įsipareigojimas sudaryti tokią sutartį ateityje), aptartas būsimos pagrindinės sutarties dalykas ir esminės pagrindinės sutarties sąlygos, nustatytas terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis, sutartis sudaryta rašytine forma, kaip tai reikalaujama pagal CK 6.165 straipsnio 2 dalį. Ieškovo teigimu, sudarytoji sutartis yra ne vien preliminarioji pagal CK 6.165 straipsnį, t. y. vien tik dėl organizacinių veiksmų atlikimo siekiant ateityje sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį.

23.       Sprendžiant dėl šalių sudarytos sutarties kvalifikavimo pagal CK 6.401 straipsnį, reikia įvertinti aplinkybes, ar sutartyje yra vienos šalies įsipareigojimas pastatyti būsimą gyvenamąjį namą ar butą ir įsipareigojimas jį parduoti, o kitos šalies įsipareigojimas pastatytą objektą nupirkti, sumokant preliminariojoje sutartyje nustatytą kainą. Įsipareigojimas pastatyti gali apimti ne tik atvejus, kai yra pradedama nauja statyba, bet ir atvejus, kai sudaroma sutartis dėl statomame name parduodamo buto. Šalys turi teisę susitarti, kad bus parduodamas nevisiškai užbaigtas namas ar butas, kadangi privatiems asmenims leidžiama susitarti dėl tokių sutarties sąlygų, kurios nėra uždraustos ar neprieštarauja teisiniams imperatyvams. CK 6.401 straipsnis nedraudžia susitarti dėl jau pradėtame statyti name statomo buto pardavimo, dėl statomo buto kitokio finansavimo (negu nustatyta CK 6.401 straipsnio 5 dalyje) ar kitokio prisidėjimo prie objekto statybos (pavyzdžiui, įrengiant objektą savo paties darbu, pasitelkiant savo rangovus, ar kt.). Pagal CK 6.401 straipsnį buto statybų finansavimo faktas nėra būtinas, šio straipsnio 5 dalyje reglamentuota statybų finansavimo galimybė tik vienu būdu, tačiau tai nedraudžia susitarti dėl kitų dalyvavimo statyboje galimybių (2018 m. lapkričio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-434-695/2018).

24.       Byloje nustatyta, kad šalys Rezervavimo sutartimi susitarė sudaryti sutartį dėl buto statomame gyvenamajame name pardavimo, butas dar nebuvo pastatytas ir galutinai suformuotas kaip atskiras turtinis vienetas. Nustatyta, kad šalys, pasirašydamos Rezervavimo sutartį, kartu suderino ir pasirašė pilną bazinę buto apdailos sąmatą, numatytą Sutarties Priede Nr. 1. Šalys taip pat susitarė, kad ieškovui, esant jo pageidavimui, suteikiama teisė pasirinkti kitokį buto apdailos variantą nei suderinta sąmatoje – Sutarties 3.1.3 punktas. Kaip nustatyta iš bylos duomenų, ieškovas dalyvavo renkantis apdailos medžiagas ir atsakovė atsižvelgė į ieškovo pageidavimus, nupirkdama ieškovo išrinktas medžiagas. Teismas pažymi, kad aiškinant šalių sudarytą Rezervavimo sutartį, svarbu įvertinti tai, kad šioje Sutartyje buvo ne tik aptartas būsimos pagrindinės sutarties dalykas ir esminės pagrindinės sutarties sąlygos, nustatytas terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis, bet ir nustatyta pasirašant pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį kainos sumokėjimo tvarka (Sutarties 3.1.2 p.), aptartas nuosavybės teisės į turtą pirkėjui perėjimo momentas pasirašius ir notariškai patvirtinus pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį (Sutarties 3.2 p.), taip pat nustatyta pirkėjo atsakomybė už atsiskaitymo už turtą tvarkos jau pagal pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį pažeidimą (Sutarties 5.1 p.), be to, atsakovė Sutartimi ne tik įsipareigojo sudaryti pagrindinę sutartį (Sutarties 4.2, 4.3 punktai), bet ir baigti darbus bei priduoti juos pirkėjui (Sutarties 4.5 p.), už darbų atlikimo termino pažeidimą atsakovei buvo numatyta atsakomybė (Sutarties 5.2 p.), Sutartyje taip pat aptartos atsakovės garantijos atliktiems statybos darbams (Sutarties 6 skirsnis). Teismo vertinimu, nurodytų Sutarties nuostatų visumos analizė leidžia daryti išvadą, kad Turtas po Rezervavimo sutarties pasirašymo buvo statomas atsižvelgiant į ieškovo pageidavimus, sudarant galimybę ieškovui lankyti objekte ir priimti sprendimus dėl buto apdailos. Šalių veiksmai po Sutarties sudarymo rodo, kad atsakovė ir po Sutartyje numatyto termino pagrindinei sutarčiai sudaryti (2021-07-31) reagavo į ieškovo sprendimus dėl konkrečių būsto apdailos medžiagų parinkimo ir su jais sutiko, taip pat informavo ieškovą apie būsimas papildomas išlaidas dėl darbų (papildomo įvažiavimo, kondicionieriaus, rekuperatoriaus įrengimo), nenumatytų ir neįtrauktų į šalių suderintą bazinę buto apdailos sąmatą. Aptartų Sutarties nuostatų ir šalių veiksmų po Sutarties sudarymo analizė, teismo vertinimu, leidžia daryti išvadą, kad šalių sudaryta Rezervavimo sutartis yra ne vien preliminarioji pagal CK 6.165 straipsnį, t. y. ne vien tik dėl organizacinių veiksmų atlikimo siekiant ateityje sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį, nes priešingas aiškinimas neatitiktų protingumo, teisingumo bei sąžiningumo principų.  

25.       Atsižvelgdamas į aukščiau nustatytas aplinkybes ir aptartas teisės normas, teismas konstatuoja, kad šalių sudaryta Rezervavimo sutartis Nr. 2020/10/16 kvalifikuotina kaip preliminarioji būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartis (CK 6.401 straipsnis), todėl ieškovas savo pažeistas teises gali ginti reikalaudamas prievolę įvykdyti natūra (t. y. įpareigoti pardavėją sudaryti su pirkėju buto pirkimo-pardavimo sutartį). Iš bylos duomenų matyti, kad Turtas nuosavybės teise priklauso atsakovei, atsakovės galimybės disponuoti Turtu nepasikeitusios nuo Sutarties sudarymo (išskyrus teismo šioje byloje ieškovo pareikštų reikalavimų įvykdymui užtikrinti pritaikytas laikinąsias apsaugos priemones), atsakovė yra užbaigusi buto statybą ir įrengimą pagal Rezervavimo sutartį, todėl teismas daro išvadą, kad kliūčių, dėl kurių Rezervavimo sutartimi atsakovės prisiimti įsipareigojimai negalėtų būti vykdomi natūra, nėra ir nustatytos aplinkybės sudaro pagrindą apginti ieškovo teises ir interesus jo pasirinku būdu - įpareigoti atsakovę įvykdyti Rezervavimo sutartimi Nr. 2020/10/16 prisiimtus įsipareigojimus natūra – per 30 dienų nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo sudaryti su ieškovu nekilnojamojo turto – žemės sklypo, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini) (toliau – ir žemės sklypas), dalies ir ant jo pastatytame dvibučiame name, adresu (duomenys neskelbtini), kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio buto (toliau – ir butas), kurio preliminarus plotas 100 kv. m., pirkimo-pardavimo už 165 000 eurų kainą sutartį (CK 1.138 straipsnio 4 punktas). 

26.       Teismas pažymi, kad įpareigojimas atsakovei sudaryti su ieškovu turto pirkimo-pardavimo sutartį už Rezervavimo sutartyje numatytą 165 000 Eur kainą niekaip neįtakoja ir neapriboja atsakovės teisės Rezervavimo sutarties 3.1.3 punkto pagrindu reikalauti iš ieškovo apmokėti papildomas išlaidas, kurios neįėjo šalių suderintą pilnos bazinės buto apdailos sąmatą, jei tokių išlaidų buvo patirta. Kartu teismas pažymi, kad šioje byloje jokių reikalavimų dėl nurodyto pobūdžio išlaidų atlyginimo suformuluota ir pareikšta nebuvo, todėl jų nustatymo klausimas nebuvo šios bylos nagrinėjimo dalyku, o galimai atsakovės patirtos papildomos išlaidos buvo vertintos tik būtinybės (pagrindo) nustatyti naują sutarties kainą (ne)buvimo aspektu.

Dėl CPK 273 straipsnio (ne)taikymo

 

27.       Ieškovas taip pat nurodė, kad teismui priėmus ieškovui palankų sprendimą (dėl įpareigojimo prievolę vykdyti natūra), pagrindinės sutarties sudarymas ar nesudarymas priklausytų išimtinai tik nuo atsakovės valios, t. y. Turtas iš atsakovės negalėtų būti perduotas ieškovui priverstinai vykdant teismo sprendimą, todėl prašo teismo taikyti CPK 273 straipsnio 3 dalies nuostatą, nustatančią, kad jeigu nurodytus veiksmus gali atlikti arba nutraukti tik atsakovas arba jeigu atsakovas įpareigojamas pašalinti statybos pažeidžiant teisės aktų reikalavimus padarinius, teismas sprendime nustato terminą, per kurį sprendimas turi būti įvykdytas, ir nurodo, kokio dydžio bauda atsakovui yra skiriama, jeigu jis per nustatytą terminą neįvykdys sprendimo ar nenutrauks nurodytų veiksmų. Teismo vertinimu, nepaisant to, kad teismo sprendimu įpareigojimas sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį nustatomas atsakovei, tačiau pirkimo-pardavimo sudarymas sietinas ir su ieškovo būtinais valiniais veiksmais (pirkimo pardavimo sutarties pasirašymu), todėl teismas šioje procesinėje stadijoje (sprendimo priėmimo metu) mano netikslinga atsakovei nustatyti konkrečias sankcijas už teismo sprendimo nevykdymą, kartu išaiškinat, kad spręsti dėl tokio pobūdžio sankcijų taikymo galimybė išlieka CPK 771 straipsnyje reglamentuota tvarka.

 

Dėl netesybų (delspinigių)

28.       Iš šalių sudarytos Rezervavimo sutarties nuostatų turinio matyti, kad šalys Sutarties 4.3 ir 4.5 punktais įtvirtino tą patį terminą (2021-07-31) dviem skirtingo pobūdžio įsipareigojimams įvykdyti – pagrindinės sutartis sudarymui ir darbų pabaigimui bei pridavimui pirkėjui. Sutarties 5.2 punkte buvo nustatyta, kad pardavėjas, pažeidęs darbų atlikimo terminą, nurodytą Sutarties 4.5 p., moka pirkėjui 0,05 procentų dydžio delspinigius už kiekvieną uždelstą dieną. Byloje nustatyta ir atsakovė neginčijo, kad 2021-07-31 darbai nebuvo baigti ir priduoti ieškovui. Pažymėtina, kad nors teismas konstatavo, jog šalys susitarė pratęsti terminą Pagrindinei sutarčiai sudaryti, tačiau tai neleidžia savaime konstatuoti, kad ieškovas kartu sutiko ir su termino darbams atlikti ir priduoti ieškovui pratęsimu atsisakydamas Sutartyje numatytos savo teisės reikalauti atsakovės atsakomybės už vėlavimą atlikti darbus. Teismo vertinimu, nepaisant to, kad ieškovas sutiko, jog terminas Pagrindinei sutarčiai sudaryti būtų pratęstas, tai nepaneigia ieškovo teisės reikalauti netesybų Sutarties 5.2 pagrindu už vėlavimą atlikti darbus, tuo tarpu atsakovė savo kaltės dėl vėlavimo atlikti darbus nepaneigė. Atsižvelgiant į nustatytą, vadovaujantis Sutarties 5.2, 4.5 punktais, CK 6.71 straipsniu, ieškovui iš atsakovės priteistina 15 097,50 Eur delspinigių, priskaičiuotų už 183 dienas (165 000 Eur × 0,05 proc. × 183 d.).

29.       Kiti šalių argumentai, neaptarti šiame teismo sprendime, neturi teisinės reikšmės ginčo išsprendimui, todėl teismas dėl jų atskirai nepasisako.

Dėl ieškovo alternatyvaus reikalavimo (nuostolių atlyginimo ir procesinių palūkanų)

30.       Kaip nurodyta šio teismo sprendimo 11, 12-16 punktuose, teismas sprendė, jog atsakovė nepagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį su ieškovu, todėl tai sudarytų pagrindą spręsti dėl tokio atsakovės nepagrįsto atsisakymo ieškovo patirtų nuostolių atlyginimo. Tačiau ieškovas prašė teismo spręsti dėl šio alternatyvaus reikalavimo tik tuo atveju, jeigu nebūtų patenkintas ieškovo reikalavimas dėl atsakovės įpareigojimo vykdyti prievolę natūra. Kadangi paminėtą (pirminį) ieškovo reikalavimą teismas patenkino, nėra pagrindo spręsti dėl alternatyvaus ieškovo reikalavimo, nes pirmuoju ieškovo nurodyto reikalavimo patenkinimas reiškia kilusio ginčo išsprendimą iš esmės ieškovo pageidaujamu būdu.

 

Dėl pritaikytų laikinųjų apsaugos priemonių galiojimo

 

31.       Ieškovo reikalavimų įvykdymui užtikrinti 2022 m. birželio 16 d. nutartimi buvo taikytos laikinosios apsaugos priemonės, kurios pakeistos 2023 m. kovo 31 d. nutartimi - areštuotas atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Milenija“, juridinio asmens kodas 303104384, nuosavybės teise priklausantis butas, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), esantis adresu (duomenys neskelbtini), ir žemės sklypo, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), adresu (duomenys neskelbtini), dalis (9894/19691), tenkanti 98,94 kv. m. šio buto (unikalus numeris (duomenys neskelbtini)). Atsižvelgiant į tai, kad ieškovo reikalavimai, kurių užtikrinimui yra pritaikytos laikinosios apsaugos priemonės, patenkinti, 2023 m. kovo 31 d. nutartimi pritaikytos laikinosios apsaugos priemonės paliktinos galioti iki teismo sprendimo dalies, įpareigojančio atsakovę sudaryti su ieškovu laikinųjų apsaugos priemonių taikymo objektu esančio turto pirkimo-pardavimo sutartį įvykdymo, t. y. iki tokios sutarties sudarymo (CPK 150 straipsnio 3 dalis).

 

 Dėl bylinėjimosi išlaidų

 

32.       Lietuvos apeliacinio teismo praktikoje yra išaiškinta, kad tuo atveju, jeigu yra pareiškiami keli alternatyvūs reikalavimai, ieškinys yra apmokestinamas vienu žyminiu mokesčiu, kadangi alternatyvių ieškovo reikalavimų nurodymas reiškia, kad ieškovas, kreipdamasi į teismą teisminės gynybos, apibrėžia teisme nagrinėtino ginčo ribas tokiu būdu, kad bet kurio iš pareikštų reikalavimų patenkinimas reikštų kilusio ginčo išsprendimą iš esmės (Lietuvos apeliacinio teismo 2016 m. gruodžio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e2-1582-186/2016|, 2023 m. balandžio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e2-461-934/2023, 2023 m. birželio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e2-568-516/2023). Atsižvelgiant į tai, patenkinus vieną iš ieškovo alternatyvių reikalavimų, kuriam jis teikė prioritetą, darytina išvada, kad ieškovo patikslintas ieškinys patenkintas, tuo tarpu už alternatyvų ieškovo reikalavimą (dėl nuostolių atlyginimo), kurio pagrįstumo teismas byloje nevertino, atsižvelgiant į aukščiau paminėtą Lietuvos apeliacinio teismo praktiką, grąžintinas sumokėtas žyminis mokestis – 1 650 Eur (CPK 3 straipsnio 6 dalis, 87 straipsnio 1 dalies 9 punktas).

33.       Patikslintą ieškinį patenkinus, vadovaujantis CPK 93 straipsnio 1 dalimi, 88 straipsnio 1 dalies 1, 6 punktais, 98 straipsniu, ieškovui iš atsakovės priteistinos ieškovo patirtos bylinėjimosi išlaidos – 452 Eur žyminio mokesčio, 544,50 Eur patirtų išlaidų teismo ekspertizei atlikti, advokato teisinės pagalbos išlaidos – 5 402,63 Eur pagal į bylą pateiktus šių bylinėjimosi išlaidų faktą ir dydį patvirtinančius įrodymus (2022-11-21 ir 2023-05-08 prašymai), iš viso 6 399,13 Eur.

 

34.       Byloje yra susidarę 31,20 Eur procesinių dokumentų siuntimo (pašto) išlaidų. Patikslintą ieškinį patenkinus, pašto išlaidos priteistinos iš atsakovės (CPK 88 straipsnio 1 dalies 3 punktas, 92 straipsnis).

 

       Teismas, vadovaudamasis CPK 270-271 straipsniais,

                               

n u s p r e n d ž i a :

 

Patikslintą ieškinį patenkinti.

Įpareigoti atsakovę UAB „Milenija“ įvykdyti Rezervavimo sutartimi Nr. 2020/10/16 prisiimtus įsipareigojimus natūra – per 30 dienų nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo sudaryti su ieškovu S. V. nekilnojamojo turto – žemės sklypo, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), dalies ir ant jo pastatytame dvibučiame name, adresu (duomenys neskelbtini), kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio buto, kurio preliminarus plotas 100 kv. m., pirkimo-pardavimo už 165 000 eurų kainą sutartį.

Nustatyti, kad 2023 m. kovo 31 d. teismo nutartimi atsakovės atžvilgiu pritaikytos laikinosios apsaugos priemonės - atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Milenija“, juridinio asmens kodas 303104384, nuosavybės teise priklausančio buto, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), esančio adresu (duomenys neskelbtini), ir žemės sklypo, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), adresu (duomenys neskelbtini), dalies (9894/19691), tenkančios 98,94 kv. m. šio buto (unikalus numeris (duomenys neskelbtini)) areštas – galioja iki šio teismo sprendimo dalies, įpareigojančio atsakovę sudaryti su ieškovu pirkimo-pardavimo sutartį, įvykdymo.

Priteisti iš atsakovės UAB „Milenija“, juridinio asmens kodas 303104384, 15 097 Eur (penkiolika tūkstančių devyniasdešimt septynis eurus 00 ct) delspinigių ir 6 399,13 Eur (šešis tūkstančius tris šimtus devyniasdešimt devynis eurus 13 ct) bylinėjimosi išlaidų ieškovui S. V., asmens kodas (duomenys neskelbtini).

             Priteisti iš atsakovės UAB „Milenija“, juridinio asmens kodas 303104384, 31,20 Eur (trisdešimt vieną eurą 20 ct) bylinėjimosi išlaidų valstybės naudai. Ši suma turi būti įmokėta Valstybinei mokesčių inspekcijai prie LR Finansų ministerijos (kodas 188659752) į vieną iš biudžeto pajamų surenkamųjų sąskaitų, įmokos kodas 5662. Mokėjimo kvitą būtina pateikti Vilniaus miesto apylinkės teismui.   

Grąžinti ieškovui S. V., asmens kodas (duomenys neskelbtini), 1 650 Eur (vieną tūkstantį šešis šimtus penkiasdešimt eurų 00 ct) žyminio mokesčio, sumokėto 2023-01-06 ir 2023-04-04 mokėjimo nurodymais per Swedbank, AB. Išaiškinti, kad žyminį mokestį grąžina Valstybinė mokesčių inspekcija remdamasi teismo nutartimi.

 

Sprendimas per 30 dienų nuo sprendimo priėmimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Vilniaus apygardos teismui, paduodant skundą per Vilniaus miesto apylinkės teismą.

 

 

Teisėja                                                                     Jorūnė Pukinskienė