Civilinė byla Nr. e2-2724-466/2023
Teisminio proceso Nr 2-68-3-23762-2022-5
Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.4; 2.6.8.8; 2.6.10.2.4.1; 3.2.6.1
(S)
VILNIAUS MIESTO APYLINKĖS TEISMAS
S P R E N D I M A S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2023 m. rugpjūčio 3 d.
Vilnius
Vilniaus miesto apylinkės teismo teisėjas Gintaras Pašvenskas,
dalyvaujant raštinės skyriaus posėdžių sekretorei Laimai Šidlauskienei,
nuotoliniu būdu dalyvaujant ieškovei G. P., ieškovų atstovei advokatei Giedrei Kaziliūnaitei,
atsakovės vadovui V. S., atsakovės atstovui advokato padėjėjui Algirdui Tomui Paruliui,
trečiajam asmeniui G. K.,
viešame teismo posėdyje nuotoliniu būdu išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovų G. P. ir D. P. ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Stapma“ dėl avanso, netesybų ir nuostolių priteisimo, tretieji asmenys, nepareiškiantys sarankiškų reikalavimų, atsakovės pusėje - G. K., uždaroji akcinė bendrovė „Akorus Real Estate“.
Teismas
n u s t a t ė :
Ieškovai ieškiniu prašė priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės (toliau – UAB) „Stapma“ 8 400 Eur negrąžintą avansą, 8 400 Eur baudą ir 360 Eur nuostolių, 5 procentų metinių palūkanų už priteistą sumą nuo kreipimosi į teismą dienos iki visiško teismo sprendimo įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad nuostoliai susidarė atsakovei pažeidus šalių 2022-02-25 sudarytą preliminarią nekilnojamojo turto (duomenys neskelbtini), pirkimo – pardavimo sutartį. Pagrindinę turto pirkimo – pardavimo sutartį šalys turėjo sudaryti iki 2022-08-31, tačiau atsakovė vėlavo atlikti namo vidaus apdailos darbus ir įregistruoti namo baigtumą 100 proc. 2022-09-21 atsakovė padidino parduodamo turto kainą nuo 172 000 Eur iki 185 000 Eur, su kuo ieškovai nesutiko. Nesutarus dėl kainos pirkėjai (ieškovai) pareikalavo grąžinti 8 400 Eur sumokėtą avansą, tačiau atsakovė atsisakė grąžinti. Pagal preliminarios pirkimo – pardavimo sutarties (duomenys neskelbtini) punktą, nesudarius pagrindinės sutarties dėl atsakovės kaltės, ji turi sumokėti ieškovams 8 400 Eur baudą. Taip pat ieškovai patyrė 360 Eur išlaidų advokato pagalbai.
Atsakovė nesutiko su ieškiniu. Atsiliepime nurodė, kad ieškovų nurodytas nekilnojamojo turto brokeris G. K. niekaip nėra susijęs su atsakove ir yra (duomenys neskelbtini) darbuotojas. Ieškovai 2022 m. 07 – 08 mėn. informavo UAB „Stapma“, kad neturi reikiamų lėšų sudaryti nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartį, jie neturi reikiamo finansavimo subsidijos. Ieškovai neprašė pratęsti termino pagrindinei sutarčiai sudaryti, neatvyko į notarų biurą, nepateikė visų reikalingų dokumentų ir patvirtinimų apie finansavimo šaltinius (į kreditavimo įstaigą jie kreipėsi tik 2022-09-16) ir dėl jų kaltės iki 2022-08-31 nebuvo sudaryta pagrindinė sutartis. Jie taip pat informavo atsakovę, kad ieškovų 2022 m. rugpjūčio mėn. iš viso nebus Lietuvoje. Remiantis ieškovų atstovės 2022-11-17 pateiktu pranešimu, laikytina, kad 2022-02-25 preliminarioji sutartis pasibaigė. Pažymėjo, kad namas, kurį ieškovai ketino pirkti, buvo pritaikytas pagal ieškovų pageidavimus, pagal jų norus buvo atlikti vidaus apdailos darbai, dėl ko ieškovams atsisakius pirkti namą, atsakovei tapo sunkiau jį parduoti, nes apdaila neatitiko potencialių kitų pirkėjų pageidavimų. Atsakovė nurodė, kad sutartyje numatyti statybos darbai buvo atlikti laiku. Taip pat laiku buvo atlikti papildomi vidaus darbai, kurie buvo atlikti pagal ieškovų pageidavimus ir kurių nebuvo numatyta preliminarioje sutartyje. Ieškovų užsakymu atliktų darbų liko neapmokėtų už 882,01 Eur, be to atsakovei dar reikės perdarinėti tai, kas buvo pritaikyta išskirtinai ieškovų norų patenkinimui. Atsakovė į namo statybą investavo 160 000 Eur ir toks ilgas ieškovų delsimas įsigyti turtą bei galiausiai atsisakymas jį pirkti padarė atsakovei reikšmingus nuostolius.
Ieškovė pateikė paruošiamąjį dokumentą – dubliką, kuriame laikėsi ieškinyje išdėstytos pozicijos. Dublike ieškovai nurodė, kad visus esminius turto pirkimo klausimus derino su G. K., todėl ieškovams nėra aišku, kodėl trečiasis asmuo be reikiamo pavedimo vykdė turto pardavimą. Ieškovai nuo pat pradžių atskleidė, kad turtą pirks su subsidija. Ieškovai nesutinka, kad atsakovė patyrė papildomas išlaidas – apdailos įrengimo kaštus pagal ieškovų pageidavimus. Brokeris G. K. atsakovės turto pardavimo skelbime buvo nurodytas kaip kontaktinis asmuo. Ne vienoje turto apžiūroje dalyvavo ne tik G. K., bet ir atsakovės atstovas V. S.. Atsakovės atstovai bendravo su ieškovais po 2022-08-31 ir tuomet nenurodė, kad sutartis yra pasibaigusi, derino įrengimo klausimus. Atsakovė nepateikė įrodymų, kad buvo suderinusi pagrindinės sutarties pasirašymą ir patvirtinimą pas konkretų notarą. Atsakovė apie sutarties pasibaigimą informavo ieškovus (2022-11-15) tik po to, kai gavo ieškovų pretenziją (2022-11-10), o iki tol ieškovai jokių pretenzijų iš atsakovės nebuvo gavę. Atsakovė vėlavo užbaigti namo statybą, dėl to ieškovai iki atitinkamo baigtumo laipsnio negalėjo teikti paraiškos dėl subsidijos gavimo. Ieškovai paraišką pateikė iš karto po to, kai atsakovė pranešė apie įregistruotą namo 100 proc. baigtumą. Atsakovės atstovai nereiškė ieškovams jokių pretenzijų apie tai, kad ieškovai ilgai gali laukti subsidijos suteikimo. Sutartis buvo nutraukta atsakovei pakėlus turto kainą, su kuria ieškovai nesutiko. Visas medžiagas namo apdailai ieškovai derino su atsakovės atstovu V. S.. Ieškovai tik atsakovės sutikimu pirko plyteles, laminatą, duris. Atsakovė nesutiko, kad ieškovai pasirinktų jų norimas medžiagas, spalvas, o rekomenduojamos atsakovės medžiagos buvo brangesnės. Namo kainos pokytis niekada nebuvo įformintas rašytiniu abiejų šalių susitarimu.
Atsakovė 2023-04-24 rašytiniuose paaiškinimuose nurodė, kad G. K. be pagrindo buvo įtrauktas į bylą trečiuoju asmeniu, nes tinkamas trečiasis asmuo yra UAB „Akorus Real Estate“, kurioje dirba brokeris G. K.. Atsakovė UAB „Stapma“ niekada neturėjo pavedimo ar atstovavimo santykių su UAB „Akorus Real Estate“ ar su jos darbuotoju G. K.. Atsakovės teigimu, aplinkybių visuma parodo, kad galimi atstovavimo santykiai susiklostė tarp brokerio ir jo paslaugų klientų – ieškovų šioje byloje, bet ne su atsakove. Esminė aplinkybė, dėl ko ieškovai atsisakė sudaryti pagrindinę Turto pirkimo sutartį yra ta, kad jie reikiamu metu neturėjo reikiamo kredito įstaigos – banko finansavimo, t.y. ieškovai neturėjo pakankami lėšų įsigyti Turtą. Nurodė, kad 2023-04-24 rašytinių paaiškinimų pateikimo momentu Turtas yra neparduotas, dėl ko atsakovė patiria papildomas namo išlaikymo išlaidas. Ieškovams atsisakius pirkti gyvenamąjį namą atsakovė nuomojosi iš UAB „Sostinės verslo grupė“ du oro sausintuvus iki 2023 m. sausio mėn., dėl ko patyrė 457,45 Eur išlaidas namo vėdinimui bei turėjo elektros sąnaudų nuo 2022 m. spalio iki 2023 m. sausio mėn., kurias sudaro 907,45 Eur. Nuo 2023 m. sausio mėn. elektra šildomo katilo kaštai sudaro 340 Eur.
Atsakovė namą įrenginėjo pagal ieškovų pageidavimus, t.y. ieškovai pasirinko sienų spalvą ir dizainą, ieškovai išsirinko katilinės, tambūro, virtuvės ir vonios kambarių didelių metmenų plyteles, jie išsirinko laminatą grindims ir grindjuostes bei išsirinko duris. Atsakovė nurodė papildomas išlaidas už vonios akmens masės plyteles – 192,01 Eur, 621,73 Eur, 527,91 Eur, taip pat 450 Eur už papildomus vonios kambario sienų klijavimo darbus.
Atsakovė pažymėjo, kad preliminarios sutarties galiojimo laikotarpiu atsakovė kainos ir sutartinių sąlygų nekeitė, o šias aplinkybes nurodė ieškovai pagal save. Ieškovai, elgdamiesi nesąžiningai ikisutartiniuose santykiuose suklaidino atsakovę, kuri nesudarė planuoto sandorio, negavo pajamų, patyrė papildomas išlaidas ir nuostolius. Atsakovė į ginčo objekto statybą investavo daugiau kaip 160 000 Eur ir dėl tokio ilgo ieškovų delsimo atsakovė patyrė itin didelius nuostolius.
Trečiasis asmuo UAB „Akorus Real Estate“ 2023-05-25 atsiliepime nurodė, kad nors su atsakove 2021-12-14 sudariusi paslaugų sutartį, tačiau nei UAB „Akorus Real Estate“, nei jos darbuotojai niekada neturėjo jokių suteiktų įgaliojimų veikti ar kitaip atstovauti UAB „Stapma“, išskyrus veiksmus, nurodytus minimoje paslaugų sutartyje. Pirkėjas (ieškovai, teismo past.) kreipėsi į UAB „Akorus Real Estate“ dėl visai kito gyvenamojo namo, nei buvo sudaryta preliminarioji sutartis. Kai klientui buvo aprodyti skirtingi namai, jis susidomėjo UAB „Stapma“ statytu namu. Pirkėjas pageidavo, kad namas būtų įrengtas iki 100 proc. baigtumo. Įmonės darbuotojas G. K. padėjo pirkėjams suderinti su UAB „Stapma“ namo baigtumo sąlygas, prieš sudarydami preliminarią sutartį pirkėjai teigė, kad atliko visas reikalingas konsultacijas bankuose ir galės įvykdyti preliminarioje sutartyje numatytas sąlygas tinkamai atsiskaityti už perkamą turtą. Sutartis buvo sudaryta tiesiogiai tarp pirkėjų ir UAB „Stapma“ direktoriaus, o toliau pirkėjai bendravo tiesiogiai su pardavėju, derino vidaus darbų atlikimą, nes buvo sutarta, kad vidaus apdaila bus atliekama pagal pirkėjų norus. Įmonės darbuotojas (G. K.) stengėsi padėti klientams, teikė pagalbą dėl gyvenamojo ploto nuomos, perdavė Vilniaus rajono savivaldybės specialisto kontaktus dėl subsidijos gavimo, pirkėjams nepavykus susiderinti dėl paskolos, jiems stengėsi padėti įmonės partnerių bankų vadybininkai. Klientų prašymu buvo suorganizuotas ketinamo pirkti turto vertinimas.
Notarinė sutartis nebuvo sudaryta preliminarioje pirkimo – pardavimo sutartyje numatytu terminu, nes pirkėjai nesusiderino su bankais būsto kreditavimo bei nepateikė jokių kitų įrodymų apie galėjimą atsiskaityti už perkamą būstą. Klientai į Lietuvą atvyko 2022-08-26, tačiau jokių prašymų pratęsti sutartį, sudaryti naują susitarimą, jokių pasiūlymų bei konkrečių žinių apie galėjimą sumokėti turto kainą nepateikė. Galimai patys nebuvo užtikrinti, kad gaus kreditą. Atsakovės UAB „Stapma“ direktoriaus iniciatyva 2022-09-21 buvo suorganizuotas susitikimas su pirkėjais, kurio metu direktorius pasiūlė prirkėjams sudaryti naują susitarimą naujomis sąlygomis, kurioms esant galėtų palaukti atsiskaitymo už namą ilgesnį laiką. Pirkėjai susitikimo metu nepateikė jokios konkrečios informacijos apie tai, kad jiems yra suteikiamas kreditas bei nenurodė galimų atsiskaitymo terminų ir naujas susitarimas nebuvo sudarytas. Vėliau klientai telefonu informavo G. K., kad jiems nebus suteiktas kreditas, nes Lietuvoje pakilo pragyvenimo lygis ((duomenys neskelbtini)).
Ieškinys tenkintinas iš dalies.
Nustatyta, kad šalys 2022-02-25 sudarė preliminarią pirkimo - pardavimo sutartį ( toliau – Sutartis), kurios dalykas - statomas vienbutis gyvenamasis namas, kuris nėra įregistruotas VĮ „Registrų centras“, kurio bendras plotas (duomenys neskelbtini) kv.m., suteiktas unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) su (duomenys neskelbtini) arų žemės sklypu, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantys (duomenys neskelbtini). Sutarties (duomenys neskelbtini) punkte šalys susitarė sudaryti minėto Turto pirkimo–pardavimo sutartį iki 2022-08-31.
Sutarties (duomenys neskelbtini) punkte nurodyta, kad pirkėjas įsipareigoja nupirkti Turtą už 172 000 Eur. Šalys susitarė, kad kaina yra galutinė ir nekeičiama iki pirkimo momento. Pardavėjui nusprendus padidinti kainą, o pirkėjui su tuo nesutikus, ši sutartis yra laikoma nutraukta ir pardavėjas privalo grąžinti pirkėjui visą sumokėtą avansą, kaip nuostolių atlyginimą. Pagal Sutarties (duomenys neskelbtini) punktą, dalį kainos – 8 400 Eur pirkėjas sumoka pardavėjui, kaip užstatą per vieną kalendorinę dieną nuo šios sutarties pasirašymo dienos. Likusią dalį kainos – 163 600 Eur pirkėjas arba kredito įstaiga įsipareigoja sumokėti pardavėjui pavedimu per 30 kalendronių dienų nuo Turto pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo dienos.
Sutarties (duomenys neskelbtini) punktas numatė, kad pardavėjas įsipareigoja savo lėšomis ir pastangomis, ne vėliau kaip iki 2022-04-29 įregistruoti Turtą VĮ „Registrų centras“.
Sutarties (duomenys neskelbtini) punkte pirkėjas įsipareigojo Sutartyje numatytu terminu sudaryti ir pasirašyti Turto pirkimo – pardavimo sutartį. Pirkėjas įsipareigojo Sutartyje numatytais terminais ir tvarka sumokėti visą turto kainą pardavėjui ((duomenys neskelbtini)).
Pagal Sutarties (duomenys neskelbtini) punktą, dėl pardavėjo kaltės (veikimo ar neveikimo) ir/ar pardavėjo netinkamo Sutarties sąlygų įvykdymo šalims nepasirašius Turto pirkimo – pardavimo sutarties šioje Sutartyje nurodytomis sąlygomis, pirkėjo pagal Sutarties (duomenys neskelbtini) punktą pardavėjui perduota suma, t.y. 8 400 Eur yra grąžinama pirkėjui, o taip pat pardavėjas privalo sumokėti pirkėjui 8 400 Eur baudą už sutarties sąlygų neįvykdymą. Jeigu pardavėjas įsipareigojimų atlikti negali dėl trečiųjų šalių veiksmų, kurių pardavėjas negalėjo įtakoti, (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini) punktuose nurodyti terminai pratęsiami protingam laikui, per kurį pardavėjas galėtų užbaigti įvykdyti šioje Sutartyje numatytus įsipareigojimus.
Sutarties (duomenys neskelbtini) punkte numatyta, kad šalims nepasirašius Turto pirkimo – pardavimo sutarties Sutartyje nurodytomis sąlygomis dėl pirkėjo kaltės (veikimo ar neveikimo) ir/ar netinkamo Sutarties sąlygų įvykdymo, pirkėjo pagal Sutarties (duomenys neskelbtini) punktą pardavėjui perduota suma, t.y. 8 400 Eur atitenka pardavėjui, tačiau su sąlyga, jog pardavėjas tinkamai įvykdė Sutartyje numatytus įsipareigojimus ((duomenys neskelbtini)).
Sutarties priede Nr. (duomenys neskelbtini) išvardinti darbai, kuriuos turėjo atlikti atsakovė, aprašyta montuojama name įranga, jos techninės charakteristikos ((duomenys neskelbtini)).
Dėl 8 400 Eur avanso grąžinimo
Pagal 2022-02-25 Sutartį ieškovai sumokėjo atsakovei 8 400 Eur avanso sumą ir dėl to ginčo nėra ((duomenys neskelbtini)).
Kaip paaiškino ieškovė G. P., apie nekilnojamąjį turtą, kurį ketino įsigyti ieškovai jie sužinojo iš informacijos skelbimų svetainėje ((duomenys neskelbtini)). Skelbime buvo nurodytas trečiojo asmens G. K. telefono numeris, su kuriuo daugiausiai ieškovai bendravo Turto įsigijimo klausimais.
Ieškovai, reikšdami reikalavimus atsakovei rėmėsi dviem pagrindiniais argumentais, t.y. kad atsakovė vėlavo įvykdyti namo įrengimo darbus ir vėlavo įregistruoti registre 100 proc. Turto baigtumą, taip pat tuo, kad atsakovė, derantis dėl pagrindinės pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo netikėtai padidino Turto kainą. Atsakovė rėmėsi pagrindiniu argumentu, kad ieškovai iki šalių sutarto termino (2022-08-31) negalėjo nupirkti turto, nes neturėjo reikiamų lėšų turtui įsigyti.
Remiantis Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašu, atsakovė UAB „Stapma“ nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą (duomenys neskelbtini), kurio baigtumas 100 proc. su (duomenys neskelbtini) arų sklypu įregistravo 2022-05-18 ((duomenys neskelbtini)).
Pateiktas susirašinėjimas (el. žinutės) patvirtina, kad ieškovai dėl Turto įsigijimo beveik visus klausimus derino su trečiuoju asmeniu nekilnojamojo turto brokeriu G. K..
2022-05-18 G. K. el. laiškas patvirtina, kad jis pateikė D. P. informaciją apie Turto įregistravimą ir nurodė, kad ieškovai gali kreiptis į savivaldybę dėl subsidijos suteikimo. Į tai D. P. atsakė, kad kreipsis (šiandien pat) dėl subsidijos ((duomenys neskelbtini)). 2022-05-19 el. laiške G. K. nurodė, kad gali ieškovams rekomenduoti kontakus savivaldybėje dėl pažymos subsidijavimui gavimo, gali padėti suorganizuoti Turto vertinimą, rekomenduoti banko vadybininkus dėl pagalbos kreditavimo klausimais suteikimo.
Ieškovai pateikė duomenis, kad dėl subsidijos gavimo į Vilniaus rajono savivaldybę kreipėsi 2022-05-24 ((duomenys neskelbtini)). G. K. el. laiškas (tikėtina, rašytas apie 2022 m. gegužės - birželio mėn. patvirtina, kad buvo deramasi dėl ieškovų ketinamo įsigyti Turto finansavimo. G. K. el. laiške nurodė : „Eilė turėtų pajudėti ir šiuo metu, nes ne visi eilėje esantys pirkėjai yra „tikri“ pirkėjai. Labai daug pirkėjų stoja į eilę dar neturėdami konkretaus perkamo turto. Paprastai dar būna finansinis papildymas liepos – rugpjūčio mėnesiais. Dar laiko turime. Jeigu reikės palaukti, manau, kad rasime ir tam sprendimą. Aš dar paskambinsiu į savivaldybę pasitikslinti dėl finansavimo“ ((duomenys neskelbtini)).
Ieškovo D. P. 2022 m. rugpjūčio mėn. susirašinėjimas su G. K. patvirtina, kad ieškovai tuo metu ketino rugpjūčio mėn. pabaigoje atvykti į Lietuvą gyventi (ketino išsinuomoti būstą).
D. P. 2022-08-05 el. laiške G. K. rašė: „Yra tokia situacija, kalbėjome su (duomenys neskelbtini) banku, jie duoda paskolą. Tik yra taip, kad žmona turi išdirbti Lietuvoje vieną mėnesį. Tai planuojame grįžti rugpjūčio gale, kad žmona ir aš galėtume pradėti naujus darbus. Tai yra klausimas, kada planuoja užbaigti namą ir, ar prireikus palauktumėte. Nes, kaip ir kalbėjome anksčiau, atrodo subsidija bus tik rugsėjo mėn.“.
2022-08-26 G. K. rašė D. P.: „Ar jūs sugrižę? Kaip su paskolos gavimu? Gal jau žmona pradėjo darbus?“. D. P. 2022-08-29 atsakė: „Taip, grįžome šiandien. Vis dar stovime eilėje dėl subsidijos, esame 109 eilėje. Žmona pradeda dirbti nuo rugsėjo pirmosios ir tada jau bus galima tartis dėl paskolos sąlygų.“.
2022 m. rugsėjo – spalio mėn. G. K. el. laiškai D. P. patvirtina, kad trečiasis asmuo teikė ieškovams pagalbą dėl kreditavimo klausimų bankuose ir padėjo atlikti ketinamo pirkti turto vertinimą ((duomenys neskelbtini)).
2022-09-14 G. K. teiravosi D. P. : „D. P., ar pildėte paraišką banke? Ar dar laukiate žmonos išdirbimo naujame darbe?“. Taip pat trečiasis asmuo klausė, ar D. P. gavo vertinimo ataskaitą, kurią turto vertintojas išsiuntė ieškovams.
D. P. 2022-09-14 G. K. rašė : „Turėjom konsultaciją su (duomenys neskelbtini) banku, tai jie patikslino, kad kai žmona (G. P., teismo past.) pasidarė perkėlimą iš (duomenys neskelbtini) į Lietuvą, ji turi išdirbti mėnesį laiko Lietuvoje toje pačioje kompanijoje, kaip ir kad dirbus užsienio šalyje. Tai galvojome po pirmo uždarbio pildyti paraišką. Nebent kažką patarti galit?“ G. K. atsakė D. P. : „Bendravau vakar su pardavėju, kviečia kitą savaitę pasitarti apie esamą situaciją. Ar galėtumėte?“ ((duomenys neskelbtini)).
Šalys procesiniuose dokumentuose ir duodamos paaiškinimus teismo posėdžio metu (G. P. ir V. S.) neneigė, kad 2022 m. rugsėjo mėn. (2022-09-21) buvo tiesiogiai susitikę ir vedė derybas dėl ginčo objekto pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo. Teismo posėdžio metu atsakovė UAB „Stapma“ direktorius V. S. teigė, kad susitikimo su ieškovais metu pasakė, jog jei ieškovai nesutinka pirkti turto dabar, tai vėliau bus didesnė turto kaina.
2022-10-04 D. P. rašė G. K. : „Nieko gero nesiūlo, belieka laukti 3 mėnesius ir žiūrėti, ką (duomenys neskelbtini) sakys, nes nesitikėjome, kad namo kaina pakils“ . Taip pat 2022-10-06 D. P. rašė : „Su žmona kalbėjau, kad mes norime pirkti senąja kaina ir su subsidija. Nes šiaip, kaip ir sutartyje buvo, kad kaina nebus keičiama. Mes tikrai norim likti prie senos kainos, nes nauja mums netinka“.
2022-10-10 G. K. klausė D. P. : „Ar turite žinių iš bankų? Kada galėtumėte gauti kreditą ir patvirtinti pirkimo – pardavimo sandorį notarų biure? Labai laukiame žinių iš Jūsų“.
2022-10-10 D. P. klausė G. K. : „Tai ar V. sutinka su senąja kaina 172 000 Eur ?“.
2022-10-12 D. P. atsakė G. K. : „Pasitarėme su žmona ir nusprendėme, kad norime atgauti savo avanso pinigus. Nes mes, kaip ir minėjau, nelabai žinome, ar gausime po 3 mėnesių paskolą, tai kaip ir mes patys nenorime būti nežinioje“.
Vėliau tarp šalių kilo realus ginčas, ką patvirtina ieškovų 2022-11-10 „Pranešimas apie sutarties nutraukimą ir pretenzija dėl nuostolių atlyginimo“, kuria ieškovai pareikalavo iš atsakovės grąžinti 8 400 Eur jų sumokėto avanso, atlyginti 360 Eur nuostolių advokato teisinėms išlaidoms atlyginti ir 8 400 Eur baudą, iš viso 17 160 Eur ((duomenys neskelbtini)).
Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.165 straipsnio 1 dalis numato, kad preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę - sutartį. Preliminariojoje sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti (CK 6.165 straipsnio 3 dalis). Jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia (CK 6.165 str. 5 dalis).
Pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai dėl sutarties nesudarymo padarytus nuostolius. Kasacinis teismas, aiškindamas šią normą, yra nurodęs, kad teisinis pagrindas civilinei atsakomybei esant ikisutartiniams santykiams kilti yra nesąžiningas šalies elgesys (CK 6.163 straipsnio 3 dalis).
Šiuo atveju teigtina, kad 2022 m. pavasarį šalys pradėjo realias derybas dėl ginčo objekto pardavimo, t.y. nėra pagrindo teigti, kad ieškovai neturėjo realaus tikslo įsigyti namą ir, kad atsakovė neturėjo realaus ketinimo jį parduoti. Šalys savo ketinimus įtvirtino 2022-02-25 preliminarioje sutartyje.
Šalių susirašinėjimas iki pat 2022-08-31 patvirtina, kad šalių ketinimai sudaryti pagrindinę sutartį buvo. Šiuo aspektu pažymėtina, kad nors ieškovai (daugiausia ieškovas D. P.) nuolatos bendravo su nekilnojamojo turto brokeriu G. K., atsakovė UAB „Stampa“, jos vadovas nepaneigė aplinkybės ir sutiko su realiai susiklosčiusia situacija, kad G. K. veikė taip, kaip atstovaudamas atsakovei UAB „Stapma“ ginčo objekto pardavimo klausimais (CK 2.133 straipsnio 2, 3, 9 dalys). UAB „Akorus Real Estate“, kurioje dirba G. K. neturėjo ir neturi jam pretenzijų dėl UAB „Stapma“ objekto pardavimo, todėl teismas atmeta visus atsakovės argumentus apie tai, kad G. K. iš viso ar iš dalies veikė savarankiškai ir, kad už tokius brokerio veiksmus atsakovė neturi būti atsakinga.
Konstatuotina, kad nors ieškovai iki 2022-08-31 atliko veiksmus siekiant gauti finansavimą nekilnojamojo turto objektui įsigyti, tačiau ieškovų pastangos nebuvo pakankamos, t.y. negalima teigti, kad iki 2022-08-31 ieškovai pasirūpino reikiamomis lėšomis pagrindinei sutarčiai sudaryti. Sutarties (duomenys neskelbtini) punkte nurodymas, kad likusią kainos dalį 163 600 Eur sumoka pirkėjas arba „kredito įstaiga“ leidžia teigti, jog atsakovei buvo žinoma, kad ieškovai, tikėtinai už turtą atsiskaitys kredito įstaigos lėšomis. Tačiau D. P. ypač 2022-10-12 el. laiške G. K. nurodymas „nelabai žinome, ar gausime po 3 mėnesių paskolą“ leidžia daryti išvadą, kad ieškovai dar 2022 m. spalio mėn. nebuvo užtikrinti banko finansavimu. Iš kitos pusės, nėra įrodymų, kad atsakovė iki 2022-08-31 būtų pranešusi ieškovams konkrečią datą, kuomet kviečia sudaryti pas notarą pagrindinę sutartį. Tik 2022-10-10 laiške G. K. teiravosi, kad galėtų būti sudaryta sutartis pas notarą. Todėl konstatuotina, kad šalys, pasibaigus terminui pagrindinei sutarčiai sudaryti toliau vedė derybas. Teismas pažymi, kad ginčo objekto vertinimas buvo atliktas 2022-09-12, t.y. po termino pagrindinei sutarčiai sudaryti pasibaigimo (2022-08-31). Turtas buvo įvertintas 186 000 Eur, t.y. 14 000 Eur daugiau, nei kaina, už kurią pardavėjas buvo įsipareigojęs parduoti turtą preliminaria sutartimi – 172 000 Eur ((duomenys neskelbtini)). Labai tikėtina, kad ta aplinkybė, laiku nesudarius pagrindinės sutarties paskatino pardavėją remtis argumentais dėl kainos padidinimo. Tačiau Sutarties (duomenys neskelbtini) punktu pardavėjas įsipareigojo be jokių išlygų nekeisti kainos. Nustatytos byloje aplinkybės leidžia teigti, kad po (2022-08-31), pardavėjas (atsakovės vadovas) nurodė ieškovams didesnę kainą, su kuria pirkėjai (ieškovai) nesutiko. Todėl, vertinant aplinkybių visumą teigtina, kad nors ieškovai iki 2022-08-31 neužsitikrino reikiamų ketinamo įsigyti turto finansavimo šaltinių, tačiau pardavėjas UAB „Stapma“ teisiogiai arba per veikiantį kaip jos atstovą G. K. toliau tęsė derybas ir sudarė ieškovams lūkestį, kad ginčo objektą parduos, tačiau po to nutarė padidinti parduodamo turto kainą, nors Sutartimi buvo įsipareigojusi kainos nekeisti. Dėl nurodyto teigtina, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl abiejų šalių kaltės. Todėl ieškovai turi pagrindą reikalauti iš atsakovės grąžinti sumokėtą 8 400 Eur avansą, kuris priteistinas iš atsakovės (Sutarties (duomenys neskelbtini)).
Dėl 8 400 Eur baudos priteisimo iš atsakovės, atsakovės UAB „Stapma“ ir ieškovų nuostolių
Sutarties (duomenys neskelbtini) punktas numatė 8 400 Eur baudą pardavėjui dėl netinkamo Sutarties vykdymo. Teismo nuomone, ieškovų nurodyti atsakovės sutartinių įsipareigojimų pažeidimai nėra tokie, už kuriuos reikėtų atsakovei taikyti baudinę sankciją. Tai, kad namo baigtumas buvo įregsitruotas ne 2022-04-29 (kaip numatyta Sutartyje (duomenys neskelbtini) punkte), o 2022-05-18, jokios esminės reikšmės ieškovų interesams neturėjo. Iki 2022 m. spalio – lapkričio mėn., kai tarp šalių kilo ginčas, ieškovai atsakovei nereiškė jokių pretenzijų dėl pavėluoto 100 proc. baigtumo įregistravimo. Taip pat ieškovai iki 2022-08-31 nereiškė atsakovei pretenzijų dėl namo įrengimo darbų vėlavimo ir tą patys pripažino dubliko (duomenys neskelbtini) punkte. Todėl, teismo nuomone, nėra pagrindo priteisti iš atsakovės 8 400 Eur baudą, dėl ko ieškinys toje dalyje netenkintinas.
Atsakovė atsiliepime nurodė 882,01 Eur su PVM savo nuostolius dėl namo apdailos pritaikymo ieškovų poreikiams – durų įrengimą, vonios plytelių išklijavimą. Nors į bylą pateiktos kelios el. žinutės, iš kurių matyti ieškovų pageidavimai dėl įrengimo ((duomenys neskelbtini)), tačiau, teismo nuomone, pateikti duomenys neįrodo atsakovės patirtų nuostolių. Kaip paaiškino ieškovai, atsakovė nurodinėjo pageidaujamų medžiagų asortimento ribas ir tiekėjus, kuo turėjo vadovautis ieškovai, t.y. kėlė savo sąlygas. Be to, nors atsakovė nurodė namo, įrengto pagal ieškovų dalį pageidavimų pardavimo sunkumus, atsakovė ginčo turtą 2023-04-13 sėkmingai pardavė už 195 000 Eur ((duomenys neskelbtini)), dėl ko teigtina, kad atsakovė nuostolių dėl ginčo objekto nepatyrė. Dėl to nepripažintina nuostoliais atsakovės nurodytos turto išlaikymo išlaidos, nurodytos atsakovės 2023-04-24 rašytiniuose paaiškinimuose (907,45 Eur namo vėdinimo, 340 Eur namo šildymo), nes po 2022-09-31 atsakovei pakėlus ginčo objekto kainą, kurios mokėti nesutiko ieškovai, jie nėra atsakingi už tolesnį turto likimą, jo saugojimą ir išlaikymą. Atsakovė priešieškinio nereiškė ir nenustatytas pagrindas dėl atsakovės nurodomų nuostolių sumažinti ieškovams grąžintino 8400 Eur avanso sumą.
Ieškovai nurodė 360 Eur ikiteisminių išlaidų, apmokėjus 2022-11-09 sąskaitą Nr. (duomenys neskelbtini) už advokatės teisines paslaugas – dokumentų analizę ir pretenzijos parengimą. Kadangi išlaidos susiję su ginču, jos priteistinos iš atsakovės. Iš viso iš atsakovės priteistina 8 760 Eur (8 400 + 360). Kitoje dalyje ieškinys atmestinas.
Dėl procesinių palūkanų
Pagal CK 6.37 straipsnio 2 dalį ir CK 6.210 straipsnį, skolininkas privalo mokėti įstatymų nustatyto dydžio palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. Todėl iš atsakovės ieškovų naudai priteistinos 5 procentų dydžio procesinės metinės palūkanos už priteistas sumas nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo
Dėl bylinėjimosi išlaidų
Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 93 straipsnio 2 dalis numato, kad jeigu ieškinys patenkintas iš dalies, šiame straipsnyje nurodytos išlaidos priteisiamos ieškovui proporcingai teismo patenkintų reikalavimų daliai, o atsakovui – proporcingai teismo atmestų ieškinio reikalavimų daliai. Pagal 98 straipsnio 1 dalį, šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, teismas priteisia iš antrosios šalies išlaidas už advokato ar advokato padėjėjo, dalyvavusių nagrinėjant bylą, pagalbą, taip pat už pagalbą rengiant procesinius dokumentus ir teikiant konsultacijas.
Ieškovų atstovė su 2023-04-25 prašymu pateikė įrodymus apie ieškovų patirtas išlaidas advokatės pagalbai apmokėti, pateikė 2022-11-29 sąskaitą 720 Eur sumai už ieškinio parengimą, 2023-02-09 sąskaitą už dubliko parengimą 632 Eur sumai, 2023-04-24 sąskaitą už pasirengimą ir atstovavimą teisme 360 Eur sumai ((duomenys neskelbtini)). Su 2023-07-13 prašymu pateikė 2023-07-12 sąskaitą už pasirengimą teismo posėdžiui ir atstovavimą 360 Eur sumai. Prašė priteisti iš atsakovės 2 070 Eur išlaidų advokatės pagalbai apmokėti.
Atsakovės atstovas su atsiliepimu pateikė 2022-12-20 sąskaitą –faktūrą už teisines paslaugas 318,75 Eur sumai. Su 2023-04-24 rašytiniais paaiškinimais pateikė 2023-03-14 sąskaitą –faktūrą už teisines paslaugas 2 000 Eur sumai, kurią atsakovė apmokėjo 2023-03-14. Iš viso advokato padėjėjo teisinės pagalbos išlaidos sudaro 2 318,75 Eur.
Ieškinys tenkinamas 51 proc., o atmetamas 49 proc. Todėl ieškovams priteistina 1 055 Eur (2070 x 51 %) atstovavimo išlaidų, o atsakovei – 1 136 Eur (2 318 x 49 %). Taip pat ieškovams priteistina 197 Eur žyminio mokesčio. 53 Eur žyminio mokesčio už prašymą taikyti laikinąsias apsaugos priemones nepriteistina, nes jos nebuvo taikytos. Iš viso ieškovams priteistina 1 252 Eur bylinėjimosi išlaidų, o atsakovei – 1 136 Eur. Atlikus įskaitymą ieškovams priteistina 116 Eur (1 252 – 1 136) bylinėjimosi išlaidų.
Atsakovės atsovas pateikė antstolio Mindaugo Dapkaus 2023-01-16 sąskaitą už faktinių aplinkybių konstatavimą 169,40 Eur sumai, kurią kurią atsakovė apmokėjo 2023-02-06, ir atsakovės atstovas 2023-07-13 pateikė prašymą šias išlaidas priteisti iš ieškovų. Antstolio protokolas yra surašytas 2023-01-13 ir surašytas pagal atsakovės užsakymą tikslu konstatuoti namo įrengimą, apdailą, šildymą ir drėgmės surinktuvus ((duomenys neskelbtini)). Teigtina, kad faktinių aplinkybių konstatavimą atsakovė užsakė savo iniciatyva, jų rezultatas nesietinas su ieškovų veiksmais, nes teismas nepripažįsta atsakovės nurodytų namo išlaikymo nuostolių, todėl išlaidos už antstolio paslaugas atsakovei nepriteistinos (CPK 88 straipsnis, 93 straipsnio 4 dalis).
Taip pat iš atsakovės valstybės naudai priteistinos išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų siuntimu (CPK 92, 96 straipsniai).
Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259, 263, 270 straipsniais,
n u s p r e n d ž i a :
Ieškinį tenkinti iš dalies.
Priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Stapma“, juridinio asmens kodas 123275330, 8 400 Eur sumokėto avanso ir 360 Eur nuostoliams atlyginti, 5 proc. metines palūkanas už priteistą sumą (8 760 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme - 2022-11-30, iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 116 Eur bylinėjimosi išlaidų ieškovų G. P., asmens kodas (duomenys neskelbtini) ir D.P., asmens kodas (duomenys neskelbtini) naudai.
Kitoje dalyje ieškinį atmesti.
Priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Stapma“, juridinio asmens kodas 123275330, valstybės naudai 66,40 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų siuntimu (išlaidos turi būti sumokėtos Valstybinei mokesčių inspekcijai prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos (kodas 188659752) į vieną iš biudžeto pajamų surenkamųjų sąskaitų, nurodytų Valstybinės mokesčių inspekcijos prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos interneto tinklapyje, įmokos kodas 5662).
Sprendimas per trisdešimt dienų nuo sprendimo priėmimo dienos gali būti skundžiamas Vilniaus apygardos teismui, apeliacinį skundą paduodant per Vilniaus miesto apylinkės teismą.
Teisėjas Gintaras Pašvenskas