Civilinė byla Nr. e2A-483-1012/2025

Teisminio proceso Nr.

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.4.2.14; 2.4.4.5.5

(S)

VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS

NUTARTIS

                LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2025 m. kovo 4 d.

Vilnius

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Astos Jakutytės-Sungailienės (kolegijos pirmininkės ir pranešėjos), Dalios Trumpulienės ir Sigitos Zubavičiūtės-Montvilienės,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal apeliantės (atsakovės) uždarosios akcinės bendrovės „Profitus Crowdfunding“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2024 m. lapkričio 12 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės N. B. ieškinį atsakovėms bankrutuojančiai uždarajai akcinei bendrovei „Pranašumas“, uždarajai akcinei bendrovei „Profitus Crowdfunding“ (uždaroji akcinė bendrovė „Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“) ir uždarajai akcinei bendrovei „Sala Energy“ dėl nuosavybės teisių į nekilnojamąjį turtą pripažinimo ir hipotekos panaikinimo, tretieji asmenys, nepareiškiantys savarankiškų reikalavimų, antstolė Aurelija Puodžiukienė, Vilniaus apygardos prokuratūra, antstolė Rima Vižinytė.

Apeliacinės instancijos teismas

nustatė:

I.                      Ginčo esmė

1.       Ieškovė kreipėsi į teismą su ieškiniu atsakovėms uždarajai akcinei bendrovei (toliau – UAB) „Sala Energy“, UAB „Pranašumas“ ir UAB „Sutelktinio finansavimo platformai „Profitus“, kurį patikslinusi, prašė: 1) pripažinti ieškovės nuosavybės teisę į ½ dalį žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio adresu (duomenys neskelbtini), žemės sklypo naudojimosi tvarkos nustatymo plane pažymėtą indeksu B, bei pripažinti nuosavybės teisę į statinius: pastatą – ūkinį pastatą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir pastatą – ūkinį pastatą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančius adresu (duomenys neskelbtini); 2) priteisti iš ieškovės atsakovės UAB „Sala Energy“ naudai 7 150 Eur – turto kainos dalį; 3) pripažinti negaliojančiais 2021 m. gegužės 6 d. sutartinės hipotekos Nr. (duomenys neskelbtini) sandorį, 2022 m. rugpjūčio 18 d. sutartinės hipotekos Nr. (duomenys neskelbtini) sandorį su vėlesniu jo pakeitimu, 2022 m. rugpjūčio 19 d. sutartinės hipotekos Nr. (duomenys neskelbtini) sandorį bei 2023 m. balandžio 3 d. sutartinės hipotekos pakeitimo Nr. (duomenys neskelbtini) sandorį, sudarytus tarp UAB „Pranašumas“ ir UAB „Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“, dėl dalių, kuriomis kreditorei UAB „Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ buvo įkeista: ½ dalis žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio adresu (duomenys neskelbtini), žemės sklypo naudojimosi tvarkos nustatymo plane pažymėtą indeksu B, pastatas – ūkinis pastatas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir pastatas – ūkinis pastatas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantys adresu (duomenys neskelbtini); 4) priteisti bylinėjimosi išlaidas. Ieškovė nurodė, kad:

1.1.                      2020 m. liepos 23 d. ieškovė ir atsakovė UAB „Sala Energy“ sudarė Preliminariąją nepastatyto namo/turto (toliau – Namas, Turtas) pirkimo-pardavimo sutartį Nr. 20200723/1, pagal kurią atsakovė įsipareigojo parduoti Turtą, apibrėžtą kaip gyvenamosios paskirties 4 kambarių namas (plotas 78 kv. m) pardavėjo statomame sklype, kurio kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini), detaliajame plane pažymėtas Nr. 103, bendro ploto ½ dalis 533 kv. m bus parduodama kartu su namu pirkėjui, kaip nurodyta projekto plane Priede Nr. 1 prie šios Sutarties. Ieškovė iš esmės finansavo Turto statybą, atsakovei UAB „Sala Energy“ yra sumokėjusi iš viso 74 850 Eur, kas sudaro 91,28 proc. preliminariojoje sutartyje nustatytos Turto kainos, nors pagal sutarties nuostatas turėjo sumokėti avansu 36 000 Eur.

1.2.                      Pagrindinė sutartis, pagal kurią atsakovė UAB „Sala Energy“ parduos, o ieškovė įsigis nuosavybėn Turtą turėjo būti sudaryta iki 2021 m. vasario 5 d. Faktiškai statybos darbai buvo baigti 2023 m. kovo mėnesį. Atsakovė yra perdavusi ieškovei valdyti ir naudoti ieškovės įsigyjamą Turtą, kurį ieškovė savo lėšomis pilnai įsirengė ir faktiškai valdo bei naudoja. Ieškovė atliko visus reikalingus veiksmus, kad įsigyjamame name būtų įvesta atskira elektros apskaita ir yra sudariusi sutartį su UAB „Baltic Energy projects“, kurie tiekia elektros energiją. Tačiau pagrindinės Turto pirkimo-pardavimo sutarties šalys nėra sudariusios iki šiol.

1.3.                      Ieškovei nuolat raginant atsakovę UAB „Sala Energy“ sudaryti pagrindinę sutartį, 2023 m. balandžio mėnesį paaiškėjo, kad ieškovės įsigytas gyvenamasis namas Nekilnojamojo turto registre yra įregistruotas kaip du atskiri statiniai – pastatas – ūkinis pastatas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)ir pastatas – ūkinis pastatas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kurie pagal Statinių išdėstymo planą pažymėti indeksais 3I1/ž ir 4I1/ž. Taip pat paaiškėjo, kad ieškovės įsigytas gyvenamasis namas, kuris registruotas kaip du atskiri pastatai – ūkiniai pastatai, nuosavybės teise yra registruoti UAB „Pranašumas“, t. y. bendrovei, kuri atliko statybos darbus. Atsakovė UAB „Pranašumas“, vykdydama statybos rangos darbus, buvo sudariusi hipotekos sandorius, nors ieškovė pati faktiškai yra finansavusi gyvenamojo namo statybą. Kartu paaiškėjo, kad šiuo metu yra pradėta priverstinio išieškojimo iš įkeisto turto procedūra kreditoriaus UAB „Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ naudai bei taikomi ribojimai – apribota valdymo ir disponavimo teisė. Taigi, kadangi ieškovė yra sumokėjusi didžiąją/esminę Preliminariosiose sutartyse sulygtos kainos dalį (91,28 proc.), visą laiką buvo ir yra pasirengusi sumokėti likusią Turto kainą, kuri sudaro 7 150 Eur (Turto kaina 82000 Eur – sumokėtas avansas atsakovei 74 850 Eur), Turtas ieškovei yra perduotas, ieškovės įrengtas ir juo faktiškai yra naudojamasi, likusi Turto kainos dalis atsakovei UAB „Sala Energy“ nebuvo sumokėta dėl pačios atsakovės veiksmų ir kaltės – Sutartyje ir įstatymų nustatyta tvarka neįforminus faktiškai tarp šalių susiklosčiusių teisinių santykių - nesudarius turto pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties, todėl ieškovė prašo pripažinti ieškovės nuosavybės teises į Turtą teismine tvarka.

1.4.                      Atsižvelgiant į tai, kad prašomi pripažinti nuosavybės teise nekilnojamojo turto objektai yra apsunkinti atskirais sutartinės hipotekos sandoriais, ieškovė prašo juos pripažinti negaliojančiais, nes minėto sandorio sudarymo metu ieškovė jau buvo tapusi apsunkinto hipoteka Turto savininke ir jai nuosavybės teise priklausantis turtas negalėjo būti įkeistas be ieškovės žinios ir sutikimo, užtikrinant atsakovės UAB „Pranašumas“ prievoles.

1.5.                      Atsakovė UAB „Sala Energy“ per visą laikotarpį, žinodama apie faktinę situaciją, turėjo visas galimybes ir privalėjo informuoti tiek atsakovę UAB „Pranašumas“, tiek ir ieškovę apie hipotekos sandoriu atsiradusį kreditorių, o galiausiai ir pačią atsakovę UAB „Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ apie sudarytą preliminariąją sutartį su ieškove, apie sandorio šalių konkliudentiniais veiksmais sukurtas teises ir pareigas, kaip esminę kliūtį sutartinės hipotekos sutartims sudaryti. Atsakovė to nepadarė, o priešingai hipoteka įkeitė faktiškai ieškovei jau parduotą nekilnojamąjį turtą, taip užtikrindama savo prisiimtų paskolinių prievolių kreditoriui – atsakovei UAB „Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ įvykdymą.

1.6.                      Atsakovė UAB „Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ taip pat elgėsi neapdairiai, o galimai ir nesąžiningai, nes neįsitikino ar jai įkeičiamas nekilnojamas turtas nėra išnuomotas, nėra suteiktas panaudai, nėra perleistas kitiems asmenims, dėl jo nėra pareikšta jokių pretenzijų, nepaduoti ieškiniai, nėra gresiančių pretenzijų ar ieškinių, taip pat nėra kitų apribojimų disponuoti įkeičiamu daiktu – t. y. ar tie pareiškimai ir garantijos, kurias įprastai pareiškia įkaito davėjas, atitinka tikrovę, juolab kai kredituojamas asmuo, šiuo atveju atsakovė UAB „Pranašumas“, yra nekilnojamojo turto vystytojas ir statomi nekilnojamojo turto objektai nėra skirti paties juridinio asmens veiklai vykdyti. Toks atsakovių elgesys (informacijos slėpimas, sutartinių prievolių nevykdymas) pripažintinas nesąžiningu ir priešingu teisei.

1.7.                      Ieškovei nekilo abejonių ar įtarimų dėl pardavėjo nesąžiningo veikimo ir/ar neturėjimo teisės sudaryti preliminariąją sutartį, o juolab jos įvykdyti. Faktiškai ir buvo vykdomas ne ūkio paskirties, o gyvenamosios paskirties statinio statyba. Atsakovė UAB „Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“, kaip įkaito turėtojas, sudarydamas sandorius turėjo ir galėjo pasidomėti tiek vykdomais darbais ginčo turte, tiek ir ginčo turtu besinaudojančiais asmenimis. Šioje situacijoje bet kuris apdairus investuotojas turėjo ir galėjo numanyti, kad turto vystytojas gali būti ar bus sudaręs preliminariąsias nepastatyto turto pirkimo pardavimo sutartis. Kyla pagrįstos abejonės atsakovės sąžiningumu, kai smulkiųjų investuotojų lėšas suteikia paskolai su tiksline paskirtimi projekto namų kvartalas „(duomenys neskelbtini)“ užbaigimo darbams, o paskolos grąžinimo užtikrinimui įkeičiami nedidelės vertės žemės sklypai su juose esančiais ūkiniais pastatais, kurių vidutinė rinkos vertė 2023 metais sudaro 132 960 Eur (kas sudaro vos 30 proc. atsakovės UAB „Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ suteiktos refinansavimui skirtos paskolos sumos pagal 2022 m. rugpjūčio 5 d. Etapinio finansavimo paskolos sutartį).

1.8.                      Ieškovė siekė įsigyti gyvenamąjį namą šeimos poreikiams, realizuojant norą gyventi ne daugiabučiame, o privačiame name. Nurodytas adresas korespondencijai yra ieškovės deklaruotoji gyvenamoji vieta ir kas suprantamai negali būti pakeista šiai dienai, nes asmens gyvenamoji vieta ūkio paskirties patalpose, juolab nepriklausančiose asmeniui, negali būti deklaruota. Teisės aktai nenustato pareigos preliminarią pirkimo – pardavimo sutartį registruoti nekilnojamojo turto registre. Be to, sudaryta preliminarioji nepastatyto namo/turto pirkimo pardavimo sutartis negali būti įregistruota viešajame registre nesant sukurto nekilnojamojo turto objekto.

2.       Atsakovė UAB „Sutelktinio finansavimo platformai „Profitus“ pateiktais atsiliepimais su ieškovės ieškiniu ir jo dalyko patikslinimu nesutinka bei prašo ieškinį atmesti kaip nepagrįstą ir neteisėtą, priteisti patirtas bylinėjimosi išlaidas. Atsakovė nurodė:

2.1.                      Remiantis viešai skelbiama informacija, atsakovė UAB „Pranašumas“ yra gyvenamųjų ir negyvenamųjų pastatų statyba (nekilnojamojo turto vystymu) užsiimantis ūkio subjektas. Įgyvendindama projektą „(duomenys neskelbtini)“ (vystydama pastaruoju pavadinimu įvardytą kotedžų ir gyvenamųjų namų kvartalą), vystytoja žemės sklype, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), esančiame adresu (duomenys neskelbtini), be viso kito, pastatė statinius, kurie Nekilnojamojo turto registre buvo įregistruoti kaip pagalbinio ūkio paskirties ūkiniai pastatai. Atsakovė UAB „Pranašumas“ „(duomenys neskelbtini)“ kvartalo statybai bei kitiems su projekto vystymu susijusiems darbams naudojo investuotojų lėšas, užtikrindama savo prievolių, prisiimtų pastarųjų subjektų (investuotojų) atžvilgiu, įvykdymą vystytojai priklausiusio nekilnojamojo turto įkeitimu (hipoteka).

2.2.                      2021 m. gegužės 5 d. vystytoja su atsakove UAB „Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ (SFP Operatoriumi) sudarė paskolos sutartį Nr. 16-2105-1 dėl ginčo projekto užbaigimo darbų finansavimo, kuria UAB „Pranašumas“ įsipareigojo įkeisti bei vėliau atskiru sandoriu UAB „Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ naudai įkeitė nurodytame punkte įvardytus nekilnojamojo turto objektus, be viso kito, ginčo turtą. Šią aplinkybę pagrindžia 2021 m. gegužės 6 d. tarp SFP Operatoriaus, kaip hipotekos kreditoriaus, ir vystytojos, kaip skolininko (o kartu ir įkaito davėjo), notarinė tvarka sudaryta bei viešame registre išviešinta hipotekos sutartis (notarinio registro Nr. 8-3780). Refinansuojant likusius neįvykdytus UAB „Pranašumas“ įsipareigojimus, 2022 m. rugpjūčio 5 d. tarp SFP Operatoriaus ir vystytojos buvo pasirašyta etapinio finansavimo paskolos sutartis Nr. 16-2208-4, iš kurios kylančių UAB „Pranašumas“ prievolių įvykdymo užtikrinimui vystytoja 2022 m. rugpjūčio 18 d. hipotekos sutartimi (notarinio registro Nr. 5615) įkeitė atsakovei UAB „Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ pastarajame sandoryje detalizuotus nekilnojamuosius daiktus (įskaitant ginčo objektą). Taigi, ginčo turtas nuo pat 2021 m. gegužės mėnesio nepertraukiamai buvo įkeistas UAB „Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ naudai.

2.3.                      Vystytojai tinkamai nevykdžius prisiimtų skolinių įsipareigojimų, UAB „Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ atsakovės UAB „Pranašumas“ atžvilgiu inicijavo priverstinį skolos išieškojimo procesą (be viso kito, antstolės kontoroje užvedant vykdomąjį bylą Nr. 0173/22/01769). Atsakovei UAB „Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ tapo žinoma apie atsakovės UAB „Sala Energy“ ir pirkėjos 2020 m. liepos 23 d. pasirašytą preliminariąją sutartį ir sumokėtas sumas tik po šios civilinės bylos iškėlimo gavus teismo siųstus dokumentus. Iki tol atsakovė UAB „Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ jokių duomenų, susijusių su ieškinyje įvardytomis aplinkybėmis, neturėjo ir objektyviai turėti negalėjo, nes tokie duomenys jokia forma nebuvo išviešinti (įskaitant, bet neapsiribojant, atitinkamų juridinių faktų įregistravimu viešuose registruose ir kt.), be to, SFP Operatorius tarp ieškovės ir atsakovės UAB „Sala Energy“ susiklosčiusiuose santykiuose nedalyvavo, pastarieji santykiai su atsakovės UAB „Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ ir atsakovės UAB „Pranašumas“ sudarytomis tarpusavio sutartimis iš tokių sutarčių kylančių pareigų vykdymu nebuvo niekaip susiję.

2.4.                      Atsakovė UAB „Sala Energy“ niekada nebuvo ginčo turto savininku. Ginčo pastatas nuo pat pradžių nuosavybės teise priklausė atsakovei UAB „Pranašumas“ – ginčo objekto statyba užsiėmusiam subjektui. Taigi, ieškovė, preliminariąją sutartį sudariusi su UAB „Sala Energy“, pastarojo sandorio pagrindu jokių teisių (įskaitant nuosavybės teisę) į kito (sutartinių santykių su ieškove neturinčio) asmens (pa)statytą bei tokiam asmeniui (esamu atveju – atsakovei UAB „Pranašumas“) priklausantį turtą neįgijo ir įgyti negalėjo (dėl nuosavybės teisės perleidimo nesant daikto teisėto savininko valios). Pasirašydamos preliminariąją sutartį, nurodyto sandorio šalys (ieškovė ir atsakovė UAB „Sala Energy“) sulygo dėl būsimo gyvenamosios paskirties objekto pardavimo pirkėjai (ateityje sudarant pagrindinę tokio turto pirkimo – pardavimo sutartį), tačiau pareikštu ieškiniu yra reikalaujama ieškovės nuosavybės teisės pripažinimo į ūkio (t. y. negyvenamosios) paskirties ūkinius pastatus, kas paneigia Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.401 straipsnio 5 dalies taikymo galimybę nagrinėjamo ginčo situacijoje. Didžiąją/esminę preliminariąja sutartimi sulygtos kainos dalį ieškovė atsakovės UAB „Sala Energy“ naudai sumokėjo tuomet, kada ginčo turtas jau buvo įkeistas.

2.5.                      Pirkėjas gali įgyti nuosavybės teisę į įkeistą turtą tik tuo atveju, jeigu to turto hipotekos sandoryje nebuvo draudimo perleisti įkeistą turtą kitiems asmenims. Ginčijamoje hipotekos sutartyje yra numatytas draudimas disponuoti ginčo turtu be SFP Operatoriaus, kaip hipotekos kreditoriaus, sutikimo, ir tokio pobūdžio sutikimas nebuvo išreikštas, ginčo laikotarpiu jokie tretieji asmenys (įskaitant ieškovę) nuosavybės teisės į ginčo turtą negalėjo įgyti.

2.6.                      Į bylą nepateikta įrodymų, jog preliminariąja sutartimi sulygdama dėl būsimo namo pirkimo – pardavimo, ieškovė siekė patenkinti, būtent, savo ir/ar jos šeimos narių asmeninius poreikius (poreikį į gyvenamąjį būstą), o ne kitokių tikslų. Ieškovė kontaktinį/gyvenamosios vietos adresą nurodo ne ginčo objekte, jai nuosavybės teise priklauso net trys butai, kas savaime suponuoja su nekilnojamojo turto įsigijimu susijusį pirkėjos versliškumą. Nustačius, kad turto pirkėja nėra vartotoja, jai negali būti taikoma CK 6.401 straipsnio 5 dalies norma dėl nuosavybės teisės įgijimo. Be to, kadangi ieškovė nuosavybės teisės į ginčo turtą neįgijo/įgyti negalėjo, jos sutikimas ginčijamos hipotekos sutarties pasirašymui nebuvo reikalingas.

2.7.                      SFP Operatorius esamo ginčo situacijoje veikė apdairiai, rūpestingai bei sąžiningai, prieš sudarydamas ginčijamą hipotekos sutartį, rūpestingai domėjosi ginčo turtu, be viso kito, susipažino su Nekilnojamojo turto registro išrašais apie ginčo objektą; teiravosi informacijos apie įkeičiamą turtą jo savininko, t. y. atsakovę UAB „Pranašumas“. Ieškovei neįregistravus preliminariosios sutarties viešame registre, ši sutartis prieš sąžiningus trečiuosius asmenis (tuos asmenis, kurie nežinojo ir protingai negalėjo žinoti apie pastarojo sandorio egzistavimą) bet kuriuo atveju negali būti panaudota. Be to, ginčijamas hipotekos sandoris buvo patvirtintas notaro – valstybės įgalioto asmens, užtikrinančio, kad civiliniuose teisiniuose santykiuose nebūtų neteisėtų sandorių ir dokumentų, todėl jokio pagrindo abejoti ginčijamos hipotekos sutarties teisėtumu atsakovei objektyviai nebuvo. Taigi, prielaidų ginčo turto hipotekos panaikinimui/išregistravimui nėra. Be to, esamo ginčo situacijoje atsakovės UAB „Pranašumas“ įgyvendintas projektas finansuotas sutelktinio finansavimo – finansuotojų per sutelktinio finansavimo platformą suteiktomis, lėšomis, todėl atsakovė, visų pirma, atstovavo ne savo paties, o investuotojų (kurių absoliučią daugumą sudaro fiziniai asmenys) interesams.

2.8.                      Hipotekos kreditorius, kuris nekilnojamojo turto įkeitimo (hipotekos) sandorį sudarė, negavęs duomenų apie pirkėjo teises į įkeičiamą turtą, būtent, dėl pastarojo asmens neveikimo (sąmoningo nepasirūpinimo savo teisių išviešinimu), negali būti pripažįstamas nesąžiningu. Ginčo pastatas buvo pastatytas bei įregistruotas Nekilnojamojo turto registre dar iki ginčijamos hipotekos sutarties sudarymo, ieškovė galėjo pasirūpinti preliminariosios sutarties registracija.

3.       Atsakovė UAB „Pranašumas“ pateiktu atsiliepimu dėl ieškovės ieškinio dalyko patikslinimo nurodė, kad tokiam patikslinimui neprieštarauja. Atsakovė nurodė:

3.1.                      2021 m. gegužės 5 d. buvo sudaryta pirmoji paskolos sutartis tarp atsakovių UAB „Pranašumas“ ir UAB „Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“, kuria buvo įkeisti sklypai su pastatais (duomenys neskelbtini) už 367 000 Eur paskolą. Pastaroji paskolos sutartis buvo refinansuota 2022 m. rugpjūčio 5 d., nauja paskolos sutartimi Nr. 16-2208-4, suteikiant etapais 420 000 Eur paskolą, ankstesnės paskolos dengimui ir apyvartinėms lėšoms. Turto vertinimai buvo atlikti ir paskolos/vertės santykis, kaip numatyta sutartyje siekė iki 60 proc. (įkeičiamo vertė buvo 40 proc. didesnė, nei suteikiama paskola).

3.2.                      Paskolos sutartis Nr. 16-2208-4 buvo UAB „Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ iniciatyva nutraukta prieš terminą 2022 m. lapkričio 5 d., nors sutartis galiojo iki 2023 m. rugpjūčio 4 d. Nutraukę sutartį, UAB „Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ kreipėsi dėl priverstinio išieškojimo ir iš 5 sandorių, kuriais pirkėjai pirko namus ir atsiskaitinėjo už juos tiesiai su UAB „Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“, jų piniginių lėšų nepakako pilnai padengti paskolą, kad būtų padengtas ir ieškovės perkamo nekilnojamojo turto skolos pagal hipotekos sandorį dydį, t. y. dalis skolos atsakovei UAB „Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ pagal paskolos sutartį, kuri buvo užtikrinta hipotekos santoriu liko negrąžinta, todėl ieškovės perkamas nekilnojamasis turtas liko suvaržytas hipoteka.

3.3.                      2023 m. sausio 24 d. atsakovė UAB „Pranašumas“ siuntė atsakovei UAB „Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ prašymą leisti parduoti ieškovei nekilnojamąjį turtą, tačiau leidimas iš atsakovės nebuvo gautas. 2023 m. kovo 29 d. notarine pirkimo pardavimo sutartimi nekilnojamąjį turtą – dalį žemės sklypo ir pastatus, žemės sklypo naudojimosi tvarkos plane pažymėta raudonai A dalis, pardavus, buvo grąžinta dalis paskolos atsakovei UAB „Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“, todėl atitinkamai buvo pakeisti ir sutartinės hipotekos duomenys, t. y. hipotekos sandoriu liko įkeista kita dalis turto, žemės sklypo naudojimosi tvarkos nustatymo plane pažymėta žaliai B dalis. Ne visa aukščiau išdėstyta informacija yra vieša ir negalėjo būti prieinama ieškovei.

4.       Atsakovė UAB „Sala Energy“ teismo nustatytu terminu atsiliepimo į ieškinį nepateikė.

5.       Trečiasis asmuo Vilniaus apygardos prokuratūra pateiktame atsiliepime nurodo, kad ji neturi materialinio suinteresuotumo bylos baigtimi, todėl prašo bylą nagrinėti teismo nuožiūra atsižvelgiant į bylos medžiagą. Atsiliepime nurodė, kad:

5.1.                      2022 m. gegužės 20 d. Lietuvos kriminalinės policijos biuro Sunkaus ir organizuoto nusikalstamumo tyrimo 4-ojoje valdyboje buvo pradėtas ikiteisminis tyrimas Nr. 01-1-17762-22 dėl galimai padarytų nusikalstamų veikų, nustatytų Lietuvos Respublikos baudžiamojo kodekso (toliau – BK) 25 straipsnio 3 dalyje (organizuota grupė), 182 straipsnio 2 dalyje (sukčiavimas), 183 straipsnio 2 dalyje (turto pasisavinimas), 184 straipsnio 2 dalyje (turto iššvaistymas), 220 straipsnio 2 dalyje (neteisingų duomenų apie pajamas, pelną ar turtą pateikimas), 222 straipsnio 1 dalyje (apgaulingas finansinės apskaitos tvarkymas ir (arba) organizavimas).

5.2.                      Siekiant užtikrinti galimus civilinius ieškinius dėl įtariamomis nusikalstamomis veikomis padarytos turtinės žalos atlyginimo, taip pat galimus turto konfiskavimą bei išplėstinį turto konfiskavimą, buvo paskirtas laikinas nuosavybės teisės apribojimas atsakovės UAB „Pranašumas“ vardu Nekilnojamojo turto registre įregistruotam nekilnojamajam turtui (iš viso 33 nekilnojamojo turto objektams), įskaitant ginčo nekilnojamuosius daiktus. Jeigu teismas pripažintų ieškovės nuosavybės teises į ginčo nekilnojamuosius daiktus, prokuroras turėtų pagrindą Lietuvos Respublikos baudžiamojo proceso kodekso (toliau – BPK) nustatyta tvarka spręsti dėl ginčo daiktams paskirto laikino nuosavybės teisės apribojimo panaikinimo.

6.       Trečiasis asmuo antstolė Aurelija Puodžiukienė teismo nustatytu terminu atsiliepimo į ieškinį nepateikė.

7.       Trečiasis asmuo antstolė Rima Vižinytė teismo nustatytu terminu atsiliepimo į ieškinį nepateikė.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

8.       Vilniaus miesto apylinkės teismas 2024 m. lapkričio 12 d. sprendimu ieškinį tenkino: 1) pripažino ieškovei nuosavybės teisę į Turtą, įpareigojant ieškovę sumokėti atsakovei UAB „Sala Energy“, likusią turto kainos dalį – 7 150 Eur; 2) pripažino niekinėmis ir negaliojančiomis nuo sudarymo momento 2022 m. rugpjūčio 18 d. sutartinę hipoteką ir pakeitimą Nr. 5615 (2022-08-19 IDK Nr. (duomenys neskelbtini)); 2022 m. rugpjūčio 19 d. sutartinę hipoteką Nr. S-103; 2023 m. balandžio 3 d. sutartinės hipotekos pakeitimą Nr. 2983-7; 2021m. gegužės 6 d. sutartinę hipoteką Nr. 8-3780 (2021-05-07 IDK Nr. (duomenys neskelbtini)), 2023 m. balandžio 3 d. sutartinės hipotekos pakeitimą Nr. 2981-7, dėl dalių, kuriose atsakovei UAB „Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“, buvo įkeisti: žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pastatas - ūkinis pastatas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir pastatas - ūkinis pastatas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresu (duomenys neskelbtini); 3) priteisė ieškovei iš atsakovių UAB „Sala Energy“, UAB „Pranašumas“ ir UAB „Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“, po 2 196,66 Eur bylinėjimosi išlaidų.

9.       Teismo vertinimu, atsakovė UAB „Profitus Crowdfunding“ nepagrindė aplinkybių, kad sudarydama preliminariąją sutartį ieškovė siekė patenkinti ne savo asmeninius poreikius, tačiau siekė su verslu susijusių komercinių tikslų. Atsižvelgiant į tai, teismas sprendė, ieškovės ir atsakovės UAB „Sala Energy“, veikiančios pagal 2020 m. sausio 2 d. Jungtinės veiklos sutartį Nr. JV-20200102/1 su atsakove UAB „Pranašumas“, 2020 m. liepos 23 d. sudaryta preliminarioji sutartis atitinka vartojimo sutartims keliamą subjektiškumo požymį, laikytina vartojimo sutartimi ir jai taikytinos vartotojų interesus apsaugančios specialiosios teisės normos.

10.       Teismas pažymėjo, kad pasirašydamos preliminariąją sutartį, ieškovė ir atsakovė UAB „Sala Energy“ sulygo dėl būsimo gyvenamosios paskirties objekto (t. y. 4 kambarių (78 kv. m. ploto) gyvenamosios paskirties namo) pastatymo ir pardavimo ieškovei. Preliminarioje sutartyje nėra nurodyta, kad jos dalykas yra negyvenamosios paskirties patalpų pastatymas. Bylos duomenimis, faktiškai ir buvo vykdomas ne ūkio paskirties, o gyvenamosios paskirties statinio (namo) statyba, ką patvirtina tiek šalių paaiškinimai, tiek į bylą pateiktos gyvenamojo namo išorės, bei vidaus fotofiksacijos.

11.       Teismas, įvertinęs ieškovės ir atsakovės UAB „Sala Energy“, veikiančios pagal 2020 m. sausio 2 d. Jungtinės veiklos sutartį Nr. JV-20200102/1 su atsakove UAB „Pranašumas“, tikrąją valią sudarant preliminariąją nepastatyto namo/turto pirkimo pardavimo sutartį Nr. 20201005/1, šalių elgesio motyvus ir tikslus po preliminarios sutarties sudarymo, padarė išvadą, kad UAB „Sala Energy“, veikianti pagal 2020 m. sausio 2 d. Jungtinės veiklos sutartį Nr. JV-20200102/1 su atsakove UAB „Pranašumas“, preliminariąja nepastatyto namo/turto pirkimo pardavimo sutartimi įsipareigojo ieškovei pastatyti ir pastatė gyvenamosios paskirties pastatą, o šių atsakovių nagrinėjamoje ginčo situacijoje atlikti teisiškai nepagrįsti veiksmai, Nekilnojamojo turto registre gyvenamąjį namą įregistravus kaip ūkinės paskirties 2 pastatus (Nekilnojamojo turto registro 2.4 ir 2.5 punktai), nepaneigia ieškovės, kaip fizinio asmens (vartotojos), teisės CK 6.401 straipsnio 5 dalies pagrindu reikalauti pripažinti jos nuosavybės teises į ginčo Turtą, nes faktiškai tai yra gyvenamasis namas, juolab kad asmens teisių registracija viešame registre atlieka tik teisių išviešinimo funkciją.

12.       Atsakovės UAB „Sala Energy“ ir UAB „Pranašumas“ įsipareigojo veikti bendrai vystyti ir įgyvendinti namų ir pastatų statybų projektą, sklypuose (duomenys neskelbtini). Pastatyti namai buvo UAB „Pranašumas“ nuosavybė, o UAB „Sala Energy“ organizavo Turto pardavimo procesą, bei sutarčių sudarymą su potencialiais pirkėjais. Minėtas aplinkybes teismui duodamas paaiškinimus patvirtino ir atsakovių UAB „Sala Energy“ ir UAB „Pranašumas“ atstovas direktorius. 2020 m. sausio 2 d. Jungtinės veikos sutartis Nr. JV-20200102/1 yra galiojanti, nenuginčyta, todėl atsakovės teiginiai, jog ieškovė preliminariąją sutartį sudarė su atsakove UAB „Sala Energy“, neturėjusia jokių teisių į ginčo turtą, teismo atmesti kaip nepagrįsti ir neįrodyti.

13.       Teismo vertinimu, atsakovės UAB „Profitus Crowdfunding“ nurodytos aplinkybės, kad ji domėjosi ginčo Turtu, tiek projekto vystytoju, susipažino su Nekilnojamojo turto registro išrašais apie Turtą, teiravosi pardavėjo informacijos apie įkeičiamą turtą, analizavo ginčo turto vertinimo ataskaitas, duomenis apie UAB „Pranašumas“ kreditingumą, ginčo hipoteka buvo patvirtinta notaro, todėl objektyviai neturėjo jokio pagrindo abejoti ginčo hipotekos sutarties teisėtumu, nėra pakankamos konstatuoti, kad atsakovė UAB „Profitus Crowdfunding“ iki hipotekos sandorio sudarymo buvo pakankamai apdairi ir rūpestinga ir atliko išsamią faktinės įkeičiamo turto būklės analizę. Teismas ištyręs ir įvertinęs byloje pateiktus įrodymus, nenustatė, kad atsakovė UAB „Profitus Crowdfunding“ ginčo hipotekos sutartis sudarė kaip sąžininga hipotekos kreditorė (CPK 185 straipsnis), todėl konstatuoja, jog UAB „Profitus Crowdfunding“ kaip hipotekos kreditorės sąžiningumas byloje ir hipotekos kaip daiktinės teisės išsaugojimas CK 4.197 straipsnio 6 dalies pagrindu yra paneigtas.

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai

14.       Atsakovė UAB „Profitus Crowdfunding“ pateikė apeliacinį skundą ir prašo panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2024 m. lapkričio 12 d. sprendimą ir perduoti bylą nagrinėti pirmosios instancijos teismui iš naujo; priteisti bylinėjimosi išlaidas. Apeliaciniame skunde nurodoma:

14.1.                      Ginčo jungtinės veiklos sutarties nuostatos apsiribojo organizacinio pobūdžio atsakovės UAB „Sala Energy“ įgaliojimais ir teisės disponuoti ginčo turtu pastarajam asmeniui nenumatė. Taigi, ieškovė, sudarydama ginčo preliminariąją sutartį su ginčo turto nuosavybės teisės negalėjusiu perleisti subjektu, jokių teisių į ginčo turtą neįgijo ir įgyti negalėjo.

14.2.                      Pirmosios instancijos teismas ginčo jungtinės veiklos sutarties nuostatų visiškai neanalizavo.

14.3.                      Skundžiamame sprendime akcentuojamas civilinės bylos nagrinėjimo pirmosios instancijos teisme metu išreikštas atsakovės UAB „Pranašumas“ sutikimas dėl ginčo turto perleidimo ieškovės nuosavybėn susiklosčiusios situacijos niekaip nekeičia, nes ginčo hipoteką įforminę sandoriai, draudžiantys ginčo turto perleidimą be apeliantės, kaip hipotekos kreditoriaus, leidimo, buvo sudaryti dar iki civilinės bylos iškėlimo.

14.4.                      CK 6.401 straipsnio 5 dalies nuostata yra skirti apsaugoti dalį būsto kainos sumokėjusį pirkėją nuo neigiamų pasekmių – pardavėjo (verslininko) nemokumu, kuris negali būti tapatinamas su kitais pirkėjo vengimo sudaryti pagrindinę būsto pirkimo-pardavimo sutartį atvejais. Šiuo atveju pirmosios instancijos teismas savo nuožiūra praplėtė nurodytos teisės normos taikymo ribas.

14.5.                      CK 6.401 straipsnio 5 dalyje nustatyta, jog pirkėjo nuosavybės teisė į gyvenamąjį būstą įgyjama tik nuo visos šio turto kainos sumokėjimo bei nesant nemokumo situacijos, todėl teisinis pagrindas skundžiamu sprendimu pripažinti ieškovei visišką nuosavybės teisę į ginčo turtą neegzistavo.

14.6.                      Pirmasis ginčo hipoteką įforminęs sandoris tarp apeliantės ir atsakovės UAB „Pranašumas“ buvo sudarytas 2021 m. gegužės 6 d., kuomet atsakovei UAB „Sala Energy“ sumokėta pinigų suma dar nesiekė 91,28 proc. Šiuo aspektu pirmosios instancijos teismas nepasisakė dėl dalinės ieškovės nuosavybės teisės į ginčo turtą pripažinimo.

14.7.                      Pirmosios instancijos teismas, vadovaudamasis CK 6.401 straipsnio 5 dalies normomis, ieškovei nuosavybės teisę pripažino ne tik į ginčo pastatus, bet ir į ginčo žemės sklypą. Pastarasis objektas nepatenka į nurodyto straipsnio reglamentavimo sritį (gyvenamąjį būstą).

14.8.                      Ginčo pastatai, kaip atskiri nekilnojamojo turto objektai, Nekilnojamojo turto registre buvo įregistruoti 2021 m. vasario mėnesį, taigi nuo pastarojo momento iki skundžiamu sprendimu pripažintų negaliojančiais ginčo hipotekos sandorių sudarymo praėjo laiko tarpas, kurio visiškai pakako ginčo preliminariosios sutarties teisinės registracijos veiksmams atlikti.

14.9.                      Apeliantės sąžiningumas liko nepaneigtas, todėl pirmosios instancijos teismo išvados dėl CK 4.197 straipsnio 6 dalyje įtvirtintų teisinių pasekmių netaikymo yra teisiškai ydingos. Skundžiamo sprendimo turinys leidžia teigti, jog tikruoju ginčo hipotekos sandorių pripažinimo negaliojančiais motyvu buvo ne kokie nors apeliantės nesąžiningi veiksmai, bet besąlyginio prioriteto ieškovės, kaip vartotojos, interesams suteikimas.

15.       Ieškovė pateikė atsiliepimą į atsakovės apeliacinį skundą, kuriuo prašė jį atmesti ir priteisti bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepime nurodoma:

15.1.                      Net ir nustačius, kad ieškovė nesumokėjo visos perkamo Turto kainos, dalies kainos sumokėjimas (74 850 Eur), palyginus su Turto kaina, t. y. mokėtina suma (82 000 Eur), nepaneigia fakto, jog ieškovė iš esmės už turtą atsiskaitė, todėl vien likusios sumos nesumokėjimas nesudarytų pagrindo nepripažinti daiktinių teisų atsiradimo fakto.

15.2.                      Apeliantės įvardijamas plečiamasis Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotos CK 6.401 straipsnio 5 dalies aiškinimas atitinka kasacinio teismo suformuotą vartotojų naudai teisės aiškinimą.

15.3.                      Ginčo pastatai ir ginčo žemės sklypas yra vienas bendras ginčo preliminariosios sutarties objektas, kurio nuosavybės perleidimas dalimis ar skyriumi prieštarautų kitoms teisėms normoms reglamentuojančios nekilnojamojo turto perleidimą.

15.4.                      Turtas Nekilnojamojo turto registre įregistruotas tik 2021 m. sausio 20 d., apie ką ieškovei tapo žinoma tik prieš kreipiantis į teismą. Atsižvelgiant į tai, kad juridinis faktas dėl sudarytos nekilnojamojo daikto preliminariosios pirkimo pardavimo sutarties gali būti registruojamas tik įregistruotiems objektams/patalpoms, sudarius ginčo preliminariąją sutartį, nesant įregistruoto Turto, tokio juridinio fakto įregistravimo galimybės objektyviai net nebuvo.

15.5.                      Visi sutartinės hipotekos sandoriai sudaryti po to, kai ieškovė su atsakove UAB „Sala Energy“ jau buvo sudariusi ginčo preliminariąją sutartį 2020 m. liepos 23 d. ir dar iki pirmojo ginčijamo hipotekos sandorio ieškovė buvo sumokėjusi 79 proc. Turto kainos.

15.6.                      Atsakovėms UAB „Sala Energy“ ir UAB „Pranašumas“ vadovavo tas pats asmuo. Jos veikė pagal jungtinės veiklos sutartį. Vieningą minėtų atsakovių veikimą liudija ir atsakovės UAB „Pranašumas“, nors ginčo preliminarioji sutartis sudaryta su atsakove UAB „Sala Energy“, kreipimasis į atsakovę UAB „Profitus Crowfunding“ dėl leidimo sudaryti pirkimo pardavimo sandorį su ieškove.

15.7.                      Apeliantė, būdama profesionali verslininkė, besispecializuojanti skolinimo už atlygį veikloje, nesiėmė jokių papildomų veiksmų, kad įsitikintų ar jai įkeičiamas nekilnojamas turtas nėra išnuomotas, nėra suteiktas panaudai, nėra perleistas kitiems asmenims ir pan.

Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija

konstatuoja:

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, argumentai ir išvados

16.       Apeliacijos objektas yra pirmosios instancijos teismo 2024 m. lapkričio12 d. sprendimo, kuriuo ieškovės ieškinys tenkintas, pagrįstumo ir teisėtumo patikrinimas. Šiuos klausimus apeliacinės instancijos teismas nagrinėja laikydamasis apeliacinio skundo ribų, taip pat ex officio (pagal pareigas) patikrindamas, ar nėra absoliučių ginčijamo sprendimo negaliojimo pagrindų (CPK 320 straipsnis).

17.       Teisėjų kolegija pažymi, kad pagal CPK apeliacija nėra pakartotinis bylos nagrinėjimas, bet pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumo ir pagrįstumo patikrinimas neperžengiant apeliacinio skundo ribų (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. liepos 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-313/2007). Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad dispozityvios bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka specifika, lyginant su jos nagrinėjimu pirmosios instancijos teisme, yra tik ta, kad apeliacinės instancijos teismas bylą nagrinėja ne tik neperžengdamas apeliaciniame skunde ir atsiliepime į šį skundą nustatytų ribų (apeliacinio skundo faktinio ir teisinio pagrindo bei atsiliepimo į apeliacinį skundą faktinio ir teisinio pagrindo), išskyrus įstatymo nustatytas išimtis, bet ir bylos nagrinėjimo pirmosios instancijos teisme ribų, kurias šalys suformavo ieškinyje ir atsikirtimuose į ieškinį (priešieškinyje), nes apeliacinis skundas ir atsiliepimas į jį negali būti grindžiamas aplinkybėmis, kurios nebuvo nurodytos pirmosios instancijos teisme (CPK 306 straipsnio 2 dalis) (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2023 m. liepos 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3k-3-3-220-381/2023, 41 punktas).

18.       Apeliacinės instancijos teismas, išnagrinėjęs apeliacinį skundą, absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų, nurodytų CPK 329 straipsnio 2 dalies 1–7 punktuose, nenustatė, taip pat nenustatė ir pagrindų peržengti apeliacinio skundo ribas.

Dėl esminių faktinių aplinkybių ir ginčo esmės

19.       Byloje surinktais rašytiniais įrodymais bei šalių paaiškinimais nustatyta, kad:

19.1.                      Atsakovė UAB „Sala Energy“, atstovaujama (duomenys neskelbtini) R. R., ir atsakovė UAB „Pranašumas“, atstovaujama (duomenys neskelbtini) R. R., 2020 m. sausio 2 d. sudarė Jungtinės veikos sutartį Nr. JV-20200102/1, kuria, nurodytos atsakovės, kooperuodamos savo patirtį, žinias, finansus, materialinius-techninius išteklius, suprasdamos jungtinės veiklos sutarties principus, įsipareigojo veiki bendrai, įgyvendinant namų ir pastatų statybų projektą, sklypuose (duomenys neskelbtini), toliau vykdant komercinę veiklą – parduoti pastatytus namus kartu su jiems priklausančia žemės sklypo dalimi ir gauti pelną.

19.2.                      Ieškovė 2020 m. liepos 23 d. su atsakove UAB „Sala Energy“ sudarė preliminariąją nepastatyto namo/turto pirkimo–pardavimo sutartį Nr. 20200723/1, kurios 3 punktu pardavėjas įsipareigojo pastatyti gyvenamąjį namą, kuriame bus Turtas, įregistruoti Turtą Nekilnojamojo turto registre iki 2021 m. sausio 16 d., kaip gyvenamosios paskirties, ne mažiau, kaip 80 proc. baigtumu. Preliminariąja sutartimi UAB „Sala Energy“ įsipareigojo parduoti Turtą, kuris preliminariosios sutarties 1.1.–1.3. punktuose apibrėžtas kaip namas (gyvenamosios paskirties 4 kambarių namas (plotas 78 kv. m.) pardavėjo statomame sklype, kurio kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini), detaliajame plane pažymėtas Nr. 103, bendro ploto ½ dalis 533 kv. m. bus parduodama kartu su namu pirkėjui) ir žemės sklypo dalis (žemės sklypo, kurio kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini), detaliajame plane pažymėtas Nr. 103, dalis, kuri bus nustatyta pagrindinės sutarties pasirašymo metu ir bus lygi ½ sklypo dalies). Turto kaina su daline apdaila 82 000 Eur (4.1.1.1. punktas). Atsakovė UAB „Sala Energy“ įsipareigojo iki 2021 m. sausio 16 d. priduoti namą (4.3.2. punktas), o pagrindinę namo pirkimo – pardavimo sutartį turėjo sudaryti per 20 kalendorinių dienų nuo statybos darbų atlikimo patvirtinimo akto pasirašymo dienos (3.3. punktas). Sutarties 4.2. punktu šalys sutarė, kad nuosavybės teisė į namą pirkėjui pereis po pilno atsiskaitymo pagal pagrindinėje sutartyje nustatytą terminą ir po perdavimo–priėmimo akto sudarymo.

19.3.                      Pateikti bankiniai mokėjimo pavedimai patvirtina, kad vykdydama prisiimtus įsipareigojimus ieškovė nuo 2020 m. liepos 23 d. iki 2022 m. kovo 22 d. sumokėjo atsakovei UAB „Sala Energy“ 74 850 Eur, kas atitinka 91,28 proc. visos Turto kainos.

19.4.                      Pagrindinė Turto pirkimo-pardavimo sutartis tarp ieškovės ir atsakovės UAB „Sala Energy“ nebuvo sudaryta. Statybos darbai faktiškai buvo baigti 2022 m. kovo mėnesį ir atsakovė UAB „Sala Energy“ yra perdavusi ieškovei valdyti ir naudoti ieškovės įsigyjamą Turtą, kurį ieškovė įsirengė ir faktiškai valdo bei naudoja.

19.5.                      Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės 2023 m. birželio 2 d. išrašas su istorija patvirtina, kad gyvenamasis namas, adresu (duomenys neskelbtini), Nekilnojamojo turto registre yra įregistruotas kaip du atskiri statiniai, t. y. pastatas – ūkinis pastatas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir pastatas – ūkinis pastatas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kurie pagal Statinių išdėstymo planą pažymėti indeksais 3I1/ž ir 4I1/ž, nuosavybės teisė – UAB „Pranašumas“, įrašas galioja nuo 2021 m. gegužės 4 d., įregistravimo pagrindas – 2021 m. vasario 2 d. Deklaracija apie statybos užbaigimą/paskirties pakeitimą Nr. 03.

19.6.                      Atsakovių 2021 m. gegužės 5 d. sudaryta paskolos sutartimi Nr. 16-2105-1, UAB „Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ suteikė atsakovei UAB „Pranašumas“ 367 000 Eur paskolą projekto užbaigimo darbų vystymui. Paskolos grąžinimas paskolos sutarties šalių susitarimu užtikrintas žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), pastato – ūkinio pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), ir pastato – ūkinio pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), įkeitimu. 2021 m. gegužės 6 d. hipotekos sutartimi (notarinio registro Nr. 8-3780), kuria įkaito davėja UAB „Pranašumas“ įsipareigojimų pagal 2021 m. gegužės 5 d. paskolos sutartį Nr. 16-2105-1 įvykdymo užtikrinimui įkeitė atsakovei UAB „Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini), kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); pastatą – ūkinį pastatą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), ir pastatą – ūkinį pastatą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini).

19.7.                      Atsakovių 2022 m. rugpjūčio 5 d. etapinio finansavimo paskolos sutartimi Nr. 16-2208-4, UAB „Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ suteikė UAB „Pranašumas“ 420 000 Eur paskolą refinansavimui 24 mėnesių terminui. Paskolos grąžinimas paskolos sutarties šalių susitarimu užtikrintas žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), pastato – ūkinio pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), ir pastato – ūkinio pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), įkeitimu.

19.8.                      Atsakovės 2022 m. rugpjūčio 18 d. pasirašė sutartinę hipoteką (notarinio registro Nr. 5615), kuria įkaito davėjas UAB „Pranašumas“ įsipareigojimų pagal 2022 m. rugpjūčio 5 d. etapinio finansavimo paskolos sutartį Nr. 16-2208-05, su visais galimais jos sąlygų pakeitimais ir papildymais, įvykdymo užtikrinimui įkeitė UAB „Sutelktinio finansavimo plaforma „ Profitus“ žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini), kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); pastatą – ūkinį pastatą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), ir pastatą – ūkinį pastatą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini).

19.9.                      Iš Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės 2023 m. birželio 2 d. išrašo su istorija nustatyta, kad ½ žemės sklypui, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pastatui – ūkiniam pastatui, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) ir pastatui – ūkiniam pastatui, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantiems adresu (duomenys neskelbtini), įregistruota 2021 m. gegužės 6 d. sutartinė hipoteka Nr. (duomenys neskelbtini) bei 2024 m. balandžio 3 d. Sutartinės hipotekos pakeitimas Nr. (duomenys neskelbtini). Nurodytam turtui 2022 m. rugpjūčio 19 d. įregistruota 2022 m. rugpjūčio 18 d. sutartinė hipoteka Nr. (duomenys neskelbtini) su pakeitimu. Taip pat minėtam turtui registruota 2022 m. rugpjūčio 19 d. sutartinė hipoteka Nr. (duomenys neskelbtini) ir 2023 m. balandžio 3 d. Sutarties hipotekos pakeitimas Nr. (duomenys neskelbtini).

20.       Apibendrinant nurodytas faktines aplinkybes ir šalių paaiškinimus, atsakovė UAB „Sala Energy“, veikdama pagal 2020 m. sausio 2 d. jungtinės veiklos sutartį su atsakove UAB „Pranašumas“, sudarė su ieškove preliminariąją nepastatyto namo/turto pirkimo pardavimo sutartį, įsipareigodama pastatyti gyvenamosios paskirties namą, kurį UAB „Sala Energy“ perdavė ieškovei valdyti ir naudotis 2022 m. kovo mėnesį. Tačiau Nekilnojamojo turto registre faktiškai pastatytas gyvenamosios paskirties namas žemės sklype (Turtas), adresu (duomenys neskelbtini), įregistruotas kaip 2 ūkinės paskirties statiniai. Turtas registruotas atsakovės UAB „Sala Energy“ partnerės atsakovės UAB „Pranašumas“ vardu. Atsakovė UAB „Sala Energy“ nesudarė su ieškove pagrindinės Turto pirkimo-pardavimo sutarties, nes UAB „Pranašumas“ hipotekos sutartimis įkeitė Turtą atsakovei UAB ,,Profitus Crowdfunding“ (buvusiai UAB „Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“).

21.       Ieškovė ieškiniu prašė pripažinti jai nuosavybės teisę į Turtą (1/2 dalį žemės sklypo ir 2 ūkinius pastatus), priteisiant atsakovei UAB „Sala Energy“ naudai likusią nesumokėtą Turto kainos dalį – 7 150 Eur bei pripažinti negaliojančiomis atsakovės UAB „Pranašumas“ ir atsakovės UAB „Profitus Crowdfunding“ sudarytas hipotekos sutartis, kuriomis pastarajai atsakovei buvo įkeistas Turtas. Pirmosios instancijos teismas skundžiamu sprendimu ieškinį tenkino visiškai. Teismas pirmiausiai konstatavo, jog ieškovės ir atsakovės UAB „Sala Energy“ sudaryta preliminarioji sutartis laikytina vartojimo sutartimi ir jai taikytinos vartotojų interesus apsaugančios specialiosios teisės normos. Pirmosios instancijos teismas taip pat sprendė, jog preliminariąja sutartimi atsakovė UAB „Sala Energy“ įsipareigojo ieškovei pastatyti ir pastatė gyvenamosios paskirties pastatą, ieškovė sumokėjo beveik visą Turto kainą, o dalies Turto teisinė registracija (2 ūkiniai pastatai), nepaneigia ieškovės teisės CK 6.401 straipsnio 5 dalies pagrindu reikalauti pripažinti jos nuosavybės teises į ginčo Turtą. Tai, kad ieškovė nebuvo išviešinusi preliminariosios sutarties, teismo vertinimu, nepaneigė ieškovės teisių ir teisėtų interesų į Turtą, byloje nenustatytas ieškovės nesąžiningumas ar nerūpestingumas. Tuo tarpu dėl atsakovės UAB „Profitus Crowdfunding“ teismas nenustatė aplinkybių, kad ginčo hipotekos sutartis ji sudarė kaip sąžininga hipotekos kreditorė, todėl hipotekos sandorius dėl Turto pripažino niekiniais ir negaliojančiais nuo sudarymo momento.

22.       Atsakovė UAB „Profitus Crowdfunding“ pateikė apeliacinį skundą, kuriuo ginčija pirmosios instancijos teismo padarytas išvadas ir prašo perduoti bylą nagrinėti pirmosios instancijos teismui iš naujo. Apeliaciniame skunde skundžiamas sprendimas iš esmės ginčijamas nepagrįstai pripažinta ieškovės nuosavybės teise į Turtą, netinkamai aiškinta ir taikyta CK 6.401 straipsnio 5 dalimi, ieškovės neišviešinta preliminariąja sutartimi, nepagrįstai konstatuotu apeliantės nesąžiningumu. Apeliaciniame skunde taip pat dėstoma pozicija, jog teismas nepagrįstai suteikė prioritetą ieškovės, kaip vartotojos, interesams, tačiau atitinkamas pirmosios instancijos teismo pripažintas ieškovės statusas apeliantės nėra ginčijamas. Dėl to pirmosios instancijos teismo motyvai, kuriais konstatuotas preliminariosios sutarties atitikimas vartojimo sutarčiai, ieškovės pripažinta vartotoja, nėra apeliacine tvarka nagrinėjamos bylos dalykas ir teisėjų kolegija dėl nurodytų pirmosios instancijos teismo išvadų vertinimo nutartyje nepasisako.

Dėl nuosavybės teisių į statomą būstą pripažinimo

23.       Apeliaciniame skunde pirmiausiai ginčijamas ieškovės teisių įgijimas į Turtą preliminariosios sutarties aspektu. Pasak apeliantės, atsakovių UAB „Sala Energy“ ir UAB „Pranašumas“ sudaryta jungtinės veiklos sutartimi atsakovei UAB „Sala Energy“ nebuvo suteikti įgaliojimai disponuoti ginčo Turtu, todėl ji negalėjo perleisti nuosavybės teisių į Turtą ieškovei. Tuo tarp pirmosios instancijos teismas ginčo jungtinės veiklos sutarties nuostatų visiškai neanalizavo ir padarė netinkamas išvadas. Taigi, apeliantė kelia klausimą dėl atsakovių sudarytos jungtinės veiklos sutarties sąlygų ir turinio aiškinimo.

24.       CK 6.156 straipsnio 1 dalyje įtvirtintas sutarties laisvės principas suteikia sutarties šalims teisę savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises ir pareigas. Šalių teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis turi joms įstatymo galią (CK 6.189 straipsnis). Tačiau šalių teisė nustatyti sutarties turinį nėra absoliuti, ją šalys turi įgyvendinti, nepažeisdamos imperatyviųjų teisės normų (CK 6.157 straipsnio 1 dalis), viešosios tvarkos ir geros moralės reikalavimų, įstatymas įpareigoja kiekvieną sutartinių santykių turinčią šalį elgtis sąžiningai (CK 6.158 straipsnis). Taigi, šalys, sudarydamos sutartį, gali laisvai tartis dėl sąlygų ir jų vykdymo, tačiau turi laikytis prieš tai išdėstytų reikalavimų.

25.       Sutartys turi būti aiškinamos sąžiningai. Aiškinant sutartį, pirmiausia turi būti nagrinėjami tikrieji sutarties šalių ketinimai, o ne vien remiamasi pažodiniu sutarties teksto aiškinimu. Jeigu šalių tikrųjų ketinimų negalima nustatyti, tai sutartis turi būti aiškinama atsižvelgiant į tai, kokią prasmę jai tokiomis pat aplinkybėmis būtų suteikę analogiški šalims protingi asmenys. Visos sutarties sąlygos turi būti aiškinamos atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą bei jos sudarymo aplinkybes. Aiškinant sutartį, reikia atsižvelgti ir į įprastines sąlygas, nors jos sutartyje nenurodytos. Jeigu abejojama dėl sąvokų, kurios gali turėti kelias reikšmes, šioms sąvokoms priskiriama priimtiniausia, atsižvelgiant į tos sutarties prigimtį, esmę bei jos dalyką, reikšmė. Kai šalys skirtingai aiškina savo ketinimus pagal sutartį ir kai neįmanoma jų nustatyti taikant subjektyvų (šalių tikrųjų ketinimų) sutarties aiškinimo būdą, prioritetas teiktinas pažodiniam sutarties teksto aiškinimui (lingvistiniam aiškinimui), kaip objektyviausiai atspindinčiam tikrąją šalių valią dėl prisiimtų įsipareigojimų turinio (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. lapkričio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-431/2011). Subjektyvusis sutarties aiškinimo metodas ir teksto lingvistinis aiškinimas sudaro darnią sutarčių aiškinimo metodų sistemą, kuria remiantis nustatomas šalių valios turinys (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. liepos 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-421/2013).

26.       Nagrinėjamu atveju, nekartojant šios nutarties 19.1 punkto, nustatyta, kad atsakovės UAB „Sala Energy“ ir UAB „Pranašumas“, atstovaujamos to paties asmens – R. R., 2020 m. sausio 2 d. sudarė Jungtinės veikos sutartį, kuria, be kita ko, susitarė, kad žemės sklypai priklauso UAB „Pranašumas“ ir UAB „Pranašumas“ po pastatų pastatymo ir įregistravimo UAB „Sala Energy“ arba UAB „Pranašumas“ vardu (namai, butai), parduoda sklypus ar jų dalis, kurios nustatomos pagal naudojimosi tvarką ir geodezinius matavimus (sutarties 1.1.1. punktas); UAB „Sala Energy“ organizuoja turto pardavimo procesą, sutarčių sudarymą su potencialiais pirkėjais, kapitalo pritraukimą, marketingą, statybinių darbų atlikimą ir apmokėjimus (sutarties 1.1.2. punktas); UAB „Pranašumas“ organizuoja finansavimo gavimą, infrastruktūros ir statybos darbus, reikalingus turtui įrengti (sutarties 1.1.3. punktas). 

27.       Nors apeliantė teigia, jog atsakovės UAB „Sala Energy“ įgaliojimai apsiribojo organizaciniu pobūdžiu be teisės disponuoti ginčo Turtu, teisėjų kolegija neturi pagrindo su tuo sutikti. Vertinant ir aiškinant nurodytas jungtinės veiklos sutarties nuostatas pažodžiui (lingvistinis aiškinimas), šalys aiškiai susitarė, jog atsakovė UAB „Sala Energy“ ne tik organizuos turto pardavimo procesą, tačiau ir sudarys sutartis su potencialiais pirkėjais, užsiims marketingu, kapitalo pritraukimu. Tai leidžia daryti išvadą, kad atsakovės UAB „Sala Energy“ vaidmuo pagal jungtinės veiklos sutartį buvo skirtas būsto pirkėjų pritraukimui, atitinkamų sutarčių su jais sudarymui, nepaisant to, kad nuosavybės teisė į turtą priklausė atsakovei UAB „Pranašumas“. Šiuo atveju preliminariąją būsimo gyvenamojo namo sutartį sudarė viena iš jungtinės veiklos sutarties šalių UAB „Sala Energy“, kuri buvo atstovaujama to paties R. R. Tai reiškia, kad UAB „Sala Energy“ suprato kokios pareigos priskirtinos kiekvienai partnerių pagal jungtinės veiklos sutartį ir atitinkamai veikė. Būtent tokią tikrąją šalių valią patvirtina ir R. R. teikti paaiškinimai pirmosios instancijos teismui. Atsižvelgiant į tai, teisėjų kolegija konstatuoja, kad šalių elgesys po jungtinės veiklos sutarties sudarymo, pažodinis sutarties tekstas ir atsakovių vadovo paaiškinimai teikia pagrindą išvadai, jog atsakovė UAB „Sala Energy“ turėjo teisę sudaryti su ieškove preliminariąją būsimo gyvenamojo namo sutartį. Dėl to konstatuotina, kad pirmosios instancijos teismas pagrįstai priėjo išvados, jog atsakovė UAB „Sala Energy“ turėjo teisę sudaryti su ieškove preliminariąją būsimo gyvenamojo namo sutartį.

28.       Taip pat, įvertinus skundžiamo sprendimo turinį, atmetami kaip nepagrįsti apeliantės teiginiai, jog pirmosios instancijos teismas neanalizavo jungtinės veiklos sutarties nuostatų. Pirmosios instancijos teismas skundžiamo sprendimo 56 punkte vertino jungtinės veiklos sutarties nuostatas, jos turinį, kiek tai aktualu nagrinėjamam ginčui, pasisakė dėl partnerių prisiimtų pareigų bei savo išvadas pagrindė aiškiais ir išsamiais motyvais.

29.       Nagrinėjamu ieškovės nuosavybės teisių į statomą būstą pripažinimo klausimu aktualūs apeliacinio skundo argumentai dėl CK 6.401 straipsnio 5 dalies aiškinimo ir taikymo. Apeliantė teigia, jog pirmosios instancijos teismas savo nuožiūra praplėtė nurodyto straipsnio taikymo ribas, kurios, vadovaujantis kasacinio teismo praktika, taikytinos tik esant pardavėjo nemokumui. 

30.       Pagal CK 6.401 straipsnio 1 dalį pirkėjas – fizinis asmuo gali sudaryti preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, kurią pardavėjas – juridinis asmuo įsipareigoja pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminarioje sutartyje numatytą gyvenamąjį namą ar butą ir po to sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, o pirkėjas įsipareigoja pastatytą gyvenamąjį namą ar butą nupirkti už preliminarioje sutartyje nurodytą kainą. Šio straipsnio 5 dalyje įtvirtinta, kad preliminarioje sutartyje gali būti numatyta, kad pirkėjas finansuoja gyvenamojo namo ar buto statybą sutartyje numatytomis sąlygomis, o pardavėjas atlieka užsakovo funkcijas. Šiuo atveju visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą pirkėjas įgyja nuo visos preliminarioje sutartyje numatytos statybos kainos sumokėjimo.

31.       Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartis yra specifinė preliminariosios sutarties rūšis, kuri pasižymi tam tikrais CK 6.401 straipsnio nuostatose įtvirtintais ypatumais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. liepos 30 d. nutartis civilinėje Nr. 3K-3-353/2010; 2010 m. lapkričio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-435/2010).

32.       Vienas iš CK 6.401 straipsnyje reglamentuotos sutarties ypatumų yra tas, kad sudarydamas būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, pirkėjas siekia patenkinti savo poreikį į gyvenamąjį būstą. Tais atvejais, kai jis finansuoja gyvenamojo namo ar būsto statybą (CK 6.401 straipsnio 5 dalis), jis aktyviai savo lėšomis prisideda prie naujo nuosavybės objekto sukūrimo (CK 4.47 straipsnio 4 punktas). Todėl toks pirkėjas, remiantis CK 6.401 straipsnio 5 dalimi, įgyja teisę į specialų pirkėjo nuosavybės įgijimo būdą, besiskiriantį nuo bendrosios CK 6.393 straipsnio 4 dalyje ir 6.398 straipsnyje reglamentuotos nuosavybės teisės į nekilnojamąjį daiktą perdavimo ir įgijimo tvarkos. Pagal minėtą CK 6.401 straipsnio 5 dalį pirkėjas įgyja visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą nuo visos preliminariojoje sutartyje nustatytos statybos kainos sumokėjimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. birželio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2011).

33.       Pasisakydamas dėl minėtos CK 6.401 straipsnio 5 dalies aiškinimo ir taikymo, kasacinis teismas yra konstatavęs, kad formuluotė „visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą pirkėjas įgyja“ negali būti aiškinama taip, kad tik sumokėjęs visą kainą pirkėjas įgyja nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą, o sumokėjęs tik dalį kainos daiktinių teisių neįgyja. Nesant reglamentuotos situacijos dėl statomo gyvenamojo namo ar buto nuosavybės teisės, kai pirkėjas sumoka ne visą, o dalį jo kainos, tokio objekto nuosavybės teisės klausimas turi būti nustatomas kiekvienu atveju atskirai, atsižvelgiant į sumokėtą kainos dalį, sukurto objekto dalį, į tai, ar gyvenamasis namas ar butas perduotas pirkėjui, ir pan. Be to, įstatymo nedraudžiama pripažinti bendrosios dalinės pirkėjo ir pardavėjo nuosavybės, kai pirkėjas yra finansavęs tik dalį statybos. Kai nekilnojamojo daikto pirkėjas – vartotojas – už pastatytą būstą yra sumokėjęs didesnę dalį sutartos būsto pirkimo kainos, perdavimas pirkėjui neįformintas sutartyje nustatyta tvarka, tačiau būstas faktiškai perduotas pirkėjui, tolesnis sutarties vykdymas nutrūksta dėl pardavėjo – rangovo – verslininko bankroto, vartotojas gali būti ginamas CK 6.401 straipsnio 5 dalyje nustatyta tvarka pripažįstant pirkėjui nuosavybės teisę į statomą būstą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. birželio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2011; 2017 m. liepos 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-316-611/2017, 36 punktas).

34.       Nagrinėjamoje byloje nustatytų teisiškai reikšmingų aplinkybių visuma leidžia daryti pagrįstą išvadą, kad ginčo sutartis, atsižvelgiant į ja prisiimtų įsipareigojimų pobūdį, šalių statusą, sutarties sąlygas, kvalifikuotina kaip būsimo gyvenamojo namo pirkimo–pardavimo sutartis, sudaryta su vartotoju (ieškove). Remiantis anksčiau išdėstytais kasacinio teismo išaiškinimais, CK 6.401 straipsnio 5 dalies norma nekilnojamojo turto pirkėjams – vartotojams – suteikia teisę ginti savo teises pripažįstant pirkėjui nuosavybės teisę į statomą būstą, jei i) pirkėjas už pastatytą būstą yra sumokėjęs didesnę dalį sutartos būsto pirkimo kainos, ii) perdavimas pirkėjui neįformintas sutartyje nustatyta tvarka, tačiau būstas faktiškai perduotas pirkėjui, iii) tolesnis sutarties vykdymas nutrūksta dėl pardavėjo – rangovo – verslininko bankroto ar kitų veiksmų, t. y. neapsiribojant vien pardavėjo nemokumo rizika. Tokią išvadą apeliacinės instancijos teismas daro dėl toliau pateikiamų motyvų.

35.       Kasacinio teismo praktikoje, kaip minėta, yra konstatuota, kad nesant reglamentuotos situacijos dėl statomo gyvenamojo namo ar buto nuosavybės teisės, kai pirkėjas sumoka ne visą, o dalį jo kainos, tokio objekto nuosavybės teisės klausimas turi būti nustatomas kiekvienu atveju atskirai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. birželio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2011).

36.       Dėl CK 6.401 straipsnio nuostatų taikymo ir aiškinimo kasacinis teismas taip pat yra nurodęs, kad CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama preliminarioji nepastatyto būsto (gyvenamojo namo ar buto) pirkimo–pardavimo sutartis yra specifinė preliminariosios sutarties rūšis, turinti bendrųjų preliminariosios sutarties požymių, taip pat specifinių, išskiriančių ją iš kitų preliminariųjų sutarčių; tokios sutarties šalių teisės ir pareigos yra daug platesnės nei sutarties, sudarytos pagal CK 6.165 straipsnį; sutarties šalis – pardavėjas – įsipareigoja ne tik sudaryti pagrindinę sutartį, bet ir pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą būstą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. spalio 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-455/2008). Teisinis santykių reguliavimas pagal CK 6.401 straipsnį skirtas užtikrinti būtent pirkėjo – fizinio asmens, siekiančio įsigyti butą ar namą, t. y. patenkinti savo poreikį į gyvenamąjį būstą, interesus, kai jis sudaro preliminariąją sutartį dėl dar statomo (būsimo) gyvenamojo būsto pirkimo ir savo lėšomis finansuoja statybą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. vasario 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-81-219/2015).

37.       Taigi, ši įstatymo nuostata leidžia pirkėjui užtikrinti, kad jo sumokėtos lėšos būsto statybai būtų apsaugotos nuo galimų pardavėjo finansinių sunkumų, tačiau jos taikymas negalima būti siaurinamas vien iki pardavėjo nemokumo situacijų. Kiekvienu atveju būtina individualiai įvertinti, ar pardavėjo veiksmai nepažeidžia pirkėjo teisėtų lūkesčių bei sutartinių garantijų, net jei formaliai pardavėjas nėra bankrutavęs. Taip pat, tokią sutartį kvalifikavus esant vartojimo, tai lemia būtinumą sutarties sąlygas aiškinti vartotojų naudai. Pagal pateiktą kasacinio teismo praktiką CK 6.401 straipsnio reglamentavimas skirtas būtent pirkėjo (fizinio asmens), kuris laikomas silpnesniąja sandorio šalimi, interesams užtikrinti ir šio straipsnio pagrindu įtvirtinta teisių apsauga yra platesnė nei preliminariosios sutarties pažeidimo atveju. Tokiu atveju apeliantės pozicija, kad visos perkamo būsto kainos nesumokėjęs pirkėjas (vartotojas) gali būti ginamas CK 6.401 straipsnio 5 dalyje nustatyta tvarka pripažįstant jam nuosavybės teisę į statomą būstą išimtinai tik pardavėjo bankroto (nemokumo) atveju, teisėjų kolegijos vertinimu, neatitiktų šios normos paskirties ir tikslo. Atsižvelgiant į tai, apeliantė neįrodė, jog būtent pardavėjo mokumas turi esminę reikšmę taikant CK 6.401 straipsnio 5 dalyje nustatytą specialų pirkėjo teisių gynimo būdą, jog šis būdas gali būti taikomas išimtinai, kai pirkėjas bankrutuoja, o pirmosios instancijos teismas nepagrįstai vadovavosi kasacinio teismo išaiškinimais. Šios išvados taip pat atitinka aukštesnės instancijos teismų praktiką (žr. pvz., Lietuvos apeliacinio teismo 2024 m. lapkričio 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e2A-611-881/2024).

38.       Kaip pagrįstai sprendė pirmosios instancijos teismas, į bylą pateikti įrodymai patvirtina, kad šiuo atveju egzistuoja visos CK 6.401 straipsnio 5 dalies taikymo prielaidos, reikalingos ieškovės nuosavybės teisei į Turtą įgyti. Ieškovė už Turtą sumokėjo beveik visą Turto kainą, t. y. 91,28 proc. preliminariojoje sutartyje nustatytos Turto kainos, šiomis lėšomis iš esmės finansuodama naujo nuosavybės objekto sukūrimą, Turtas 2022 m. kovo mėnesį yra realiai perduotas ieškovei valdyti ir naudotis, gyvenamasis būstas (Namas) yra įrengtas, ieškovė jame gyvena. Po preliminarioje sutartyje nustatyto pagrindinės Turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo termino pabaigos iki dabar preliminariosios sutarties šalys faktiškai tęsia tarpusavio santykius, t. y. sutartis nėra nutraukta, o pagrindinė Turto pirkimo-pardavimo sutartis preliminarioje sutartyje nustatyta tvarka ir terminais nesudaryta dėl atsakovių partnerių pagal jungtinės veiklos sutartį veiksmų: Turto savininkės UAB „Pranašumas“ įsipareigojimų kreditorei UAB „Profitus Crowdfunding“ ir Turto įkeitimo (hipotekos) šiems įsipareigojimams užtikrinti be ieškovės žinios bei valstybės institucijų apribojimų.

39.       Apeliantė su šiomis išvadomis nesutinka ir teigia, jog sudarant pirmąjį ginčo hipoteką įforminantį sandorį 2021 m. gegužės 6 d., ieškovės sumokėta suma nesiekė 91,28 proc. Turto kainos, todėl nebuvo pagrindo pripažinti ieškovės visiškos nuosavybės į Turtą. Pasak apeliantės, tokiu atveju teismas turėjo vertinti dalinės ieškovės nuosavybės į Turtą pripažinimo galimybę, tačiau to neatliko.

40.       Šiuo atžvilgiu pirmiausiai pažymėtina, kaip nurodyta anksčiau, įstatymo nedraudžiama pripažinti bendrosios dalinės pirkėjo ir pardavėjo nuosavybės, kai pirkėjas yra finansavęs tik dalį statybos. Tačiau, kai pirkėjas yra sumokėjęs didesnę dalį sutartos būsto pirkimo kainos ir egzistuojant kitoms prielaidoms, pirkėjas gali būti ginamas CK 6.401 straipsnio 5 dalyje nustatyta tvarka pripažįstant pirkėjui nuosavybės teisę į statomą būstą (šios nutarties 33–34 punktai).

41.       Iš byloje esančių rašytinių įrodymų nustatyta, kad iki pirmosios ginčo hipotekos sutarties, sudarytos 2021 m. gegužės 6 d., ieškovė atsakovei UAB „Sala Energy“ buvo sumokėjusi 64 850 Eur, kas atitinka 79 proc. Turto kainos. Taigi akivaizdu, jog jau pirmojo hipotekos sandorio sudarymo metu ieškovė už statomą būstą buvo sumokėjusi didesnę dalį sutartos būsto pirkimo kainos. Byloje taip pat nustatyta, jog ieškovė visą laiką buvo pasirengusi sumokėti likusią Turto kainą, toliau tęsė mokėjimus atsakovei UAB „Sala Energy“, nors apie minėtą hipotekos sandorio sudarymą informuota nebuvo. Šiame kontekste aktualu ir tai, kad dalis ieškovės mokėjimų tvarkos ir terminų už statomą būstą buvo nustatyti preliminariojoje sutartyje pagal pridedamą mokėjimų grafiką ir nepriklausė vien nuo ieškovės veiksmų. Egzistuojant šioms aplinkybėms, apeliantės argumentai, jog teismas nepagrįstai pripažino visišką ieškovės nuosavybės teisę į Turtą, laikytini nepagrįsti. Jau apeliantės akcentuojamu laikotarpiu ieškovės sumokėta suma už Turtą laikytina reikšminga ir vien formalus nedidelės dalies kainos nesumokėjimas, palyginus su sumokėta suma, nesudaro pagrindo spręsti dėl dalinės ieškovės nuosavybės į Turtą.

42.       Apeliaciniame skunde taip pat keliamas klausimas dėl objekto, kurio atžvilgiu taikytina CK 6.401 straipsnio 5 dalis. Apeliantės teigimu, į nurodytos nuostatos reglamentavimo sritį nepatenka žemės sklypas, esantis po kitu Turtu.

43.       Kaip jau nurodyta šioje nutartyje, CK 6.401 straipsnis skirtas siekiant patenkinti pirkėjo (fizinio asmens) poreikį į gyvenamąjį būstą, sudarant preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, be kita ko, susitariant ateityje sudaryti ir atitinkamą pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį. Nagrinėjamu atveju Turtas, dėl kurio pirkimo-pardavimo sandorio ateityje šalys susitarė, preliminariojoje sutartyje įvardintas kaip gyvenamasis namas ir žemės sklypo dalis (šios nutarties 19.2 punktas). Taigi, statomas/pastatytas gyvenamasis namas (2 ūkiniai pastatai) ir ginčo žemės sklypo dalis buvo vienas bendras preliminariosios sutarties objektas, kurio nuosavybės perleidimas dalimis ar skyriumi prieštarautų kitoms teisėms normoms reglamentuojančios nekilnojamojo turto perleidimą.

44.       CK 6.394 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad pagal pastato, įrenginio ar kitokio nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartį pirkėjui kartu su nuosavybės teise į tą daiktą pardavėjas perduoda ir šio straipsnio 2 ir 3 dalyse nurodytas teises į tą žemės sklypo dalį, kurią tas daiktas užima ir kuri būtina jam naudoti pagal paskirtį. Jeigu pardavėjas yra žemės sklypo, kuriame yra parduodamas nekilnojamasis daiktas, savininkas, tai pirkėjui perduodama nuosavybės teisė į tą žemės sklypą arba žemės nuomos ar užstatymo teisė, atsižvelgiant į tai, ką nustato sutartis. Sutartis, kurioje neaptartos pirkėjo teisės į žemės sklypą, negali būti notaro tvirtinama, o jeigu patvirtinta, – yra negaliojanti (CK 6.394 straipsnio 2 dalis). Taigi, teisės aktai imperatyviai nurodo, kad, perleidžiant nuosavybės teises į nekilnojamąjį daiktą, turi būti perduotos teisės į tą žemės sklypo dalį, kurią tas daiktas užima ir kuri būtina jam naudoti pagal paskirtį, o jeigu pirkimo pardavimo sutartyje tokios teisės neaptartos, tai tokia sutartis yra negaliojanti.

45.       Teisėjų kolegijos vertinimu, ieškovės ir atsakovės UAB „Sala Energy“ sudaryta preliminarioji statomo būsto sutartis atitinka CK 6.394 straipsnio 1 dalies reikalavimus, nes joje nurodytas gyvenamas namas ir jam identifikuota žemės sklypo dalis, prie sutarties pridėtas žemės sklypo dalies planas. Atsižvelgiant į tai, nėra pagrindo konstatuoti, kad preliminariojoje sutartyje įvardintas perduodamas nekilnojamas turtas, kurį sudaro statomas būstas ir jam priskirtina žemės sklypo dalis, neatitinka CK 6.401 straipsnio 5 dalies taikymo. Kitoks aiškinimas prieštarautų preliminariosios sutarties turiniui, pažeistų įstatymų nuostatas ir būtų nesuderinamas su teisėtų pirkėjo interesų apsauga.

46.       Apibendrinant tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija konstatuoja, jog atsakovė UAB „Sala Energy“, veikdama jungtinės veiklos sutarties pagrindu, turėjo teisę sudaryti su ieškove preliminariąją būsimo gyvenamojo namo sutartį, kurios pagrindu pirmosios instancijos teismas pagrįstai pripažino ieškovei nuosavybės teisę į Turtą, vadovaudamasis CK 6.401 straipsnio 5 dalimi. Pirmosios instancijos teismas nenukrypo nuo kasacinio teismo praktikos aptartais klausimais, tinkamai aiškino ir taikė nurodytą teisės normą, dėl ko priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą dėl šios ginčo dalies.

Dėl pirkėjo pareigos išviešinti preliminariąją statomo būsto pirkimo-pardavimo sutartį

47.       Apeliantė taip pat skundžia pirmosios instancijos teismo sprendimo dalį, kuria atmestos ieškovės nerūpestingumo, nesąžiningumo, neišviešinant minėtos preliminariosios sutarties, prielaidos. Apeliantės teigimu, ginčo pastatai, kaip atskiri nekilnojamojo turto objektai, Nekilnojamojo turto registre buvo įregistruoti 2021 m. vasario mėnesį, taigi, nuo pastarojo momento iki ginčo hipotekos sandorių sudarymo (nuo 2021 m. gegužės 6 d.) praėjo laiko tarpas, kurio pakako ginčo preliminariosios sutarties teisinės registracijos veiksmams atlikti.

48.       Teisinė sandorių registracija ir su tuo susiję teisiniai padariniai reglamentuojami CK 1.75 straipsnyje. Šio straipsnio 1 dalyje įtvirtinta, kad įstatymas gali nustatyti privalomą tam tikrų sandorių teisinę registraciją. Pagal to paties straipsnio 2 dalį, neįregistravusios sandorio šalys negali panaudoti sandorio fakto prieš trečiuosius asmenis ir įrodinėti savo teisių prieš trečiuosius asmenis remdamosi kitais įrodymais.

49.       CK 6.401 straipsnyje, kuriame reglamentuojama preliminarioji nepastatyto būsto (gyvenamojo namo ar buto) pirkimo–pardavimo sutartis, nėra nustatyta privaloma tokio sandorio teisinė registracija. Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, jog tam, kad į CK 6.401 straipsnio 5 dalyje nurodytu būdu sukuriamą nekilnojamąjį daiktą (butą, gyvenamąjį namą) galėtų būti įgyjamos nuosavybės teisės, jis turi būti suformuotas kaip turtinis vienetas ir įregistruotas viešame Nekilnojamojo turto registre (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. birželio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-317-611/2016, 34 punktas).

50.       Pažymėtina, jog kasacinis teismas panašiose bylose yra atkreipęs dėmesį, jog CK 6.401 straipsnio 5 straipsnyje reglamentuojama preliminarioji nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartis savaime suponuoja išvadą, jog tokio sandorio sudarymo momentu parduodamas nekilnojamasis daiktas (gyvenamasis namas ar butas) dar nepastatytas, todėl nesuformuotas kaip turtinis vienetas ir neįregistruotas Nekilnojamojo turto registre. Taigi, toks sandoris gali būti įregistruojamas tik tuomet, kai pats sutarties dalykas, t. y. gyvenamasis namas ar butas, yra suformuotas ir įregistruotas kaip nekilnojamasis daiktas įstatymų nustatyta tvarka ar kaip civilinių teisinių santykių objektu galintis būti nebaigtas statyti statinys (Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 5 straipsnio 1 dalies 2 punktas, Vyriausybės 2014 m. balandžio 23 d. nutarimu Nr. 379 patvirtintų Nekilnojamojo turto registro nuostatų 32 punktas). Atsižvelgdamas į išdėstytą, kasacinis teismas išaiškino, jog toks teisės aiškinimas, pagal kurį pirkėjas (vartotojas), pagal preliminariąją sutartį finansavęs gyvenamojo namo ar buto statybą, turi pareigą įregistruoti tokį sandorį, o neįvykdęs šios pareigos, negali remtis šiuo sandoriu prieš trečiuosius asmenis (nagrinėjamu atveju ? prieš hipotekos kreditorę), reikštų ne tik tai, kad paneigiamas teisinis reguliavimas, pagal kurį tik į įstatymų nustatyta tvarka suformuotą ir įregistruotą nekilnojamojo turto objektą galį būti registruojamos teisės, bet ir tai, kad iš asmens reikalaujama neįmanomo (įregistruoti teises į objektą, kuris nėra įregistruotas dėl to, kad dar nėra sukurtas) (Lietuvos Aukščiausiojo teismo 2024 m. birželio 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-124-403/2024, 2024 m. spalio 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-179-916/2024).

51.       Nagrinėjamu atveju nustatyta, jog ginčo pastatai Nekilnojamojo turto registre įregistruoti 2021 m. vasario 10 d. Pagal 2020 m. liepos 23 d. sudarytą preliminariosios sutarties 3.2 punktą, pardavėja (atsakovė UAB „Sala Energy“) įsipareigojo pranešti pirkėjui (ieškovei) apie Turto įregistravimą Nekilnojamojo turto registre. Byloje nėra duomenų, kad atsakovė UAB „Sala Energy“ įvykdė šį įsipareigojimą. Kaip minėta, ginčo Turtas buvo perduotas ieškovei 2022 m. kovo mėnesį, tačiau pagrindinė Turto pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta. Atsakovės 2021 m. gegužės 6 d. UAB „Pranašumas“ ir UAB „Profitus Crowdfunding“ sudarė pirmąją ginčijamą hipotekos sutartį. Taigi, iki 2021 m. vasario 10 d. nesant įregistruotiems ginčo objektams, juridinio fakto įregistravimo apie sudarytą preliminariąją sutartį galimybės objektyviai nebuvo.

52.       Pažymėtina ir tai, kad asmens nuosavybės teisės į konkretų daiktą teisinė registracija yra išvestinis veiksmas, kurį lemia nuosavybės teisės į tą registruotiną daiktą atsiradimo pagrindas (sandoris, administracinis aktas, naujo daikto sukūrimas ir kt.) (CK 4.47 straipsnis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. vasario 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-67/2011). Todėl aplinkybė, kad ieškovė nebuvo išviešinusi preliminariosios Turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo fakto, savaime nepaneigia jos, kaip nekilnojamojo turto įgijėjos, teisių bei teisėtų interesų, be kita ko, atsižvelgiant ir į tai, jog įstatymas nenustato prievolės viešinti preliminariąsias nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis (Lietuvos apeliacinio teismo 2019 m. balandžio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e2A-200-943/2019).

53.       Apibendrinant anksčiau nurodytas aplinkybes ir motyvus, pirmosios instancijos teismas pagrįstai netaikė CK 1.75 straipsnio 2 dalyje nustatytų sandorio neįregistravimo teisinių padarinių ieškovei. Tokiu atveju atmestini kaip nepagrįsti apeliantės apeliacinio skundo argumentai dėl būsimo gyvenamojo namo pirkimo–pardavimo sutartį ir sandorių teisinę registraciją reglamentuojančių teisės normų netinkamo aiškinimo ir taikymo.

Dėl hipotekos pripažinimo niekine ir negaliojančia (hipotekos pabaigos)

54.       Apeliantė skundžia pirmosios instancijos teismo sprendimo dalį, kuria teismas tenkino ieškovės reikalavimą dėl hipotekos sutarčių pripažinimo niekinėmis ir negaliojančiomis tuo pagrindu, kad sandoriai prieštaravimo imperatyvioms įstatymo normoms (CK 1.80 straipsnio 1 dalis). Apeliantės teigimu, ji yra sąžininga hipotekos kreditorė; iš atsakovės UAB „Pranašumas“ gavo patvirtinimą, kad įkeičiamas turtas nėra suvaržytas, šių duomenų patikimumą apeliantė patikrino viešuosiuose registruose, hipotekos sutartys patvirtintos notarine tvarka, todėl apeliantės teisės turėtų būti ginamos CK 4.197 straipsnio 6 dalies pagrindu.

55.       CK 4.197 straipsnio 6 dalyje nustatyta, kad sąžiningo hipotekos kreditoriaus teisė lieka galioti net ir tuo atveju, kai hipotekos sandoris pripažįstamas negaliojančiu tokiu pagrindu, už kurį hipotekos kreditorius neatsako; kai hipotekos sandoris įstatymų nustatyta tvarka pripažintas negaliojančiu ir nėra būtinybės ginti sąžiningo hipotekos kreditoriaus, viešame registre įregistruota hipoteka baigiama ir išregistruojama iš viešo registro pateikus įsiteisėjusį teismo sprendimą dėl hipotekos sandorio pripažinimo negaliojančiu.

56.       Kasacinio teismo praktikoje yra nurodyta, kad CK 4.197 straipsnio 6 dalyje įtvirtinta išimtis, kada hipotekos teisė hipotekos kreditoriui išlieka, net jeigu hipotekos sandoris pripažįstamas negaliojančiu. Ši teisės norma nustato hipotekos kreditoriaus, kaip daiktinės teisės turėtojo, teisės gynimo būdą, kai nuginčijamas hipotekos sandoris. Tokia hipotekos kreditoriaus daiktinė teisė išlieka, kai tai nustatoma teismo sprendimu, kuriuo hipotekos sandoris pripažintas negaliojančiu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-16-706/2015). Tais atvejais, kai ginčijama įkaito davėjo nuosavybės teisė į hipoteka įkeistą daiktą, hipotekos kreditorius, kaip trečiasis asmuo nuosavybės įgijimo sandorio šalių atžvilgiu, gali gintis kaip sąžiningas hipotekos (daiktinės teisės) įgijėjas, prašydamas palikti jam hipotekos teisę, jei apie pažeidimus, kurie buvo padaryti įkaito davėjo įgyjant nuosavybę, hipotekos kreditorius nežinojo ir negalėjo žinoti. Sąžiningu gali būti pripažįstamas tas kreditorius, kuris jam prieinamomis priemonėmis pasidomėjo dėl hipotekos sandorio sąlygų ir objekto, galimų negaliojimo pagrindų. Tokie duomenys gaunami iš įvairių šaltinių, pirmiausia iš turto savininko ar jo atstovo paaiškinimų, iš registrų ar kitų asmenų, oficialių ir privačių šaltinių. Taigi hipotekos kreditorius, prašydamas teismo jam palikti hipotekos teisę pagal CK 4.197 straipsnio 6 dalį, turi įrodyti, jog faktiškai nežinojo ir negalėjo žinoti hipotekos sandorio teisinių trūkumų, sudariusių pagrindą tokį sandorį pripažinti negaliojančiu, ir turi teisę prašyti teismo ginti jo, kaip sąžiningo kreditoriaus, interesus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. lapkričio 11 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-580-686/2015).

57.       Į bylą pateikti duomenys patvirtina, kad ginčijami hipotekos sandoriai sudaryti nuo 2021 m. gegužės 6 d. ir Turtui registruoti nuo 2022 m. sausio 1 d. Šia nutartimi pripažinus pagrįstą pirmosios instancijos teismo sprendimą dėl CK 6.401 straipsnio 5 dalies pagrindu ieškovės nuosavybės teisių pripažinimo į ginčo Turtą, konstatuotina, kad hipotekos sandoriai – 2021 m. gegužės 6 d. Sutartinė hipoteka Nr. 8-3780 su vėlesniais pakeitimais, 2022 m. rugpjūčio 18 d. Sutartinė hipoteka Nr. 5615 ir 2022 m. rugpjūčio 19 d. Sutartinė hipoteka Nr. S-103 su vėlesniais pakeitimais, sudaryti tarp atsakovės UAB „Pranašumas“ ir apeliantės, dėl dalių, kuria apeliantei buvo įkeistas atsakovei UAB „Pranašumas“ priklausantis Turtas, prieštarauja imperatyvioms įstatymo normoms, nes ieškovė buvo viso ginčo Turto savininke.

58.       Teisėjų kolegija taip pat nesutinka, kad Turto hipoteka apeliantei turėtų būti palikta galioti CK 4.197 straipsnio 6 dalies pagrindu.

59.       Atkreiptinas dėmesys, kad šiuo atveju ypač aktualūs naujausi kasacinio teismo išaiškinimai nagrinėjamais byloje klausimai, suformuluoti 2024 m. birželio 19 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e3K-3-124-403/2024 ir 2024 m. spalio 16 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. Nr. e3K-3-179-916/2024, kurių ratio decidendi sutampa su šios civilinės bylos.

60.       Kasacinis teismas minėtose nutartyse pažymėjo, kad verslo subjektas, kurio pagrindinė veikla susijusi su nekilnojamojo turto plėtotojų konkrečių projektų, be kita ko, daugiabučių statybos, finansavimu, turi žinoti apie pardavėjų šioje verslo srityje įprastai taikomą praktiką, kai butai pardavinėjami iš anksto, t. y. dar neužbaigus statybų, sudarant preliminariąsias pirkimo–pardavimo sutartis su būsto pirkėjais. Todėl tokiais atvejais kreditorius, siekdamas hipoteka užsitikrinti suteiktos paskolos ar kredito grąžinimą, turi pasidomėti ir įsitikinti, ar plėtotojo pasiūlytas įkeisti konkretus nekilnojamasis daiktas – butas, esantis objekte, kurio statybą kreditorius finansuoja, iš tikrųjų nėra parduotas kitiems asmenims. Teisėjų kolegijos vertinimu, tam nepakanka patikrinti viešo registro duomenis ir remtis paties skolininko, kaip įkaito davėjo, pareiškimais ir (ar) patvirtinimais. Tokią informaciją rūpestingas ir apdairus kreditorius gali objektyviai patikrinti ir kitais būdais (pavyzdžiui, kaip potencialus pirkėjas kreipdamasis į pardavėją dėl galimybės įsigyti konkretų butą (ar nerezervuotas), patikrindamas, ar faktiškai pastatytu butu niekas nesinaudoja, jo neįsirenginėja, jame negyvena ir pan.). Taigi, atsižvelgiant į nurodytos verslo srities ypatumus, hipotekos kreditoriui, siekiančiam pagrįsti savo, kaip daiktinės teisės (hipotekos) įgijėjo, sąžiningumą, tokiais atvejais turi būti keliami aukštesni rūpestingumo ir apdairumo reikalavimai, nes jis finansavimo teisiniuose santykiuose veikia kaip profesionalas (verslininkas). Hipotekos kreditorius turi pagrįsti, jog tinkamai įvykdė minėtą pareigą, t. y. ėmėsi visų įmanomų protingų priemonių patikrinti, ar nėra hipotekos sandorio teisinių trūkumų, dėl kurių toks sandoris gali būti pripažintas negaliojančiu. Neįrodžius tokių aplinkybių, hipotekos kreditorius negali būti laikomas sąžiningu prieš trečiuosius asmenis (t. y. negalėjusiu žinoti, kad įkeičiamas turtas iki hipotekos sandorio sudarymo buvo parduotas ir skolininkui nuosavybės teise nebepriklauso).

61.       Remiantis minėtu kasacinio teismo išaiškinimu, nors byloje nepaneigtos aplinkybės, kad apeliantė ir domėjosi sandorio objektu, t. y. susipažino su Nekilnojamojo turto registro išrašais, susipažino su atsakovės UAB „Pranašumas“ teiktais dokumentais, nelaikytina, jog tai pakankamos priemonės hipotekos kreditoriaus sąžiningumui konstatuoti. Tokios nustatytos aplinkybės iš esmės suponuoja išvadą, kad apeliantė neįrodė, jog faktiškai negalėjo žinoti hipotekos sutarčių teisinių trūkumų, sudariusių pagrindą šiuos sandorius pripažinti negaliojančiais. Vertintina, kad apeliantė, kaip sutelktinio finansavimo platforma, kreditavimo srities profesionalė, galėjo imtis ir kitų būtinųjų veiksmų savo teisių įgyvendinimui užtikrinti, pvz., gauti duomenis apie įkeičiamą objektą ir iš kitų kasacinio teismo praktikoje minėtų šaltinių, iš kitų asmenų, privačių šaltinių ir pan. Atsižvelgiant į tai, pirmosios instancijos teismas pagrįstai nenustatęs apeliantės, kaip hipotekos kreditorės, sąžiningumo, ginčo hipotekos sutartis pripažino niekinėmis ir negaliojančiomis nuo jų sudarymo momento (CK 1.80 straipsnio 1 dalis).

62.       Kiti apeliacinio skundo argumentai neturi esminės reikšmės apskųsto pirmosios instancijos teismo sprendimo pagrįstumui ir teisėtumui įvertinti, todėl dėl jų apeliacinės instancijos teismas taip pat nepasisako. Teismų praktikoje laikomasi nuostatos, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį spendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą. Apeliacinės instancijos teismas, atmesdamas apeliacinį skundą, gali tiesiog pritarti žemesnės instancijos teismo priimto sprendimo motyvams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. spalio 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-380-690/2018; 2020 m. balandžio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-133-823/2020).

Dėl bylos procesinės baigties

63.       Apibendrindama išdėstytus argumentus ir padarytas išvadas, apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas skundžiamame sprendime nurodė esminius argumentus, visapusiškai ištyrė ir teisingai įvertino byloje esančius įrodymus, tinkamai aiškino ir taikė šioje nutartyje nurodytas materialiosios teisės normas, nenukrypo nuo šiam ginčui aktualios kasacinio teismo praktikos. Pirmosios instancijos teismas priėmė teisėtą bei pagrįstą sprendimą, kurį panaikinti ar keisti apeliaciniame skunde nurodytais argumentais nėra teisinio pagrindo, todėl atsakovės UAB „Profitus Crowdfunding“ apeliacinis skundas atmetamas, o Vilniaus miesto apylinkės teismo 2024 m. lapkričio 12 d. sprendimas paliekamas nepakeistas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

Dėl bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme

64.       Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą (CPK 93 straipsnio 3 dalis). Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, teismas priteisia iš antrosios šalies išlaidas už advokato ar advokato padėjėjo, dalyvavusių nagrinėjant bylą, pagalbą, taip pat už pagalbą rengiant procesinius dokumentus ir teikiant konsultacijas (CPK 98 straipsnio 1 dalis). Šios nuostatos taikomos priteisiant išlaidas už advokato ar advokato padėjėjo pagalbą pirmosios, apeliacinės instancijos ir kasaciniame teisme (CPK 98 straipsnio 3 dalis).

65.       Apeliacinis skundas atmetamas, todėl apeliantei bylinėjimosi apeliacinės instancijos teisme išlaidos neatlyginamos (CPK 93 straipsnio 1 dalis, 302 straipsnis).

66.       Ieškovė pateikė prašymą ir įrodymus dėl 2000,00 Eur dydžio bylinėjimosi išlaidų už atsiliepimo į apeliacinį skundą rengimą pasitelkiant advokatą. Apeliacinės instancijos teismas sprendžia, kad prašomas priteisti išlaidų dydis apeliacinės instancijos teisme, atsižvelgiant į suteiktų teisinių paslaugų apimtį ir nagrinėjamos bylos teisinę specifiką, neviršija maksimalių nustatytų Rekomendacijose, atitinka proporcingumo bei protingumo principus. Atsižvelgiant į tai, ieškovės prašymas dėl 2000,00 Eur bylinėjimosi išlaidų priteisimo iš apeliantės yra tenkinamas ir ši suma priteisiama ieškovei iš apeliantės (CPK 93 straipsnio 1 dalis, 98 straipsnio 3 dalis, 302 straipsnis).

Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, teisėjų kolegija

nutaria:

Atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Profitus Crowdfunding“ apeliacinį skundą atmesti.

Vilniaus miesto apylinkės teismo 2024 m. lapkričio 12 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Priteisti ieškovei N. B., asmens kodas (duomenys neskelbtini), iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Profitus Crowdfunding“, juridinio asmens kodas 304570552, 2000,00 Eur (du tūkstančius eurų ir 0 ct.) bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme.

Ši Vilniaus apygardos teismo nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.

Teisėjos        Asta Jakutytė-Sungailienė 

Dalia Trumpulienė

Sigita Zubavičiūtė-Montvilienė