Civilinė byla Nr. e2A-2311-392/2022
Teisminio proceso Nr. 2-68-3-34102-2021-4
Procesinio sprendimo kategorija 3.3.1.18.2
(S)
VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS
S P R E N D I M A S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2022 m. lapkričio 22 d.
Vilnius
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Loretos Braždienės, Virginijaus Kairevičiaus (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas) ir Tatjanos Žukauskienės, teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Vitropolis“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. birželio 21 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Vitropolis“ ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „ALBE ALLIANCE“ dėl skolos priteisimo.
Teisėjų kolegija
n u s t a t ė :
I. Ginčo esmė
1. Ieškovė kreipėsi į teismą su ieškiniu prašydama: 1) pripažinti, kad uždarosios akcinės bendrovės (toliau – UAB) „Vitropolis“ ir UAB „ALBE ALLIANCE“ sudaryta 2020 m. rugsėjo 1 d. Patalpų nuomos sutartis yra nutraukta vienašališkai nuomininko UAB „ALBE ALLIANCE“ po įspėjimo sutarties 12.4 punkto pagrindu ir priteisti 13 596,97 Eur skolą, susidedančią iš 13 329,65 Eur pagrindinės skolos ir iš 267,32 Eur palūkanų; 2) 6 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo; 3) bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad šalys 2020 m. rugsėjo 1 d. sudarė Patalpų nuomos sutartį, kuria ieškovė išnuomojo atsakovei žemės sklypą, adresu (duomenys neskelbtini), ir jame esančius pastatus (gyvenamąjį namą ir ūkio pastatą). Objektas išnuomotas terminui nuo 2020 m. rugsėjo 14 d. iki 2022 m. rugsėjo 14 d., taikant 2 500 Eur mėnesinį nuomos mokestį ir 21 proc. pridėtinės vertės mokestį, iš viso – 3 025 Eur per mėnesį. Atsakovė minėtoje nuomos sutartyje numatytais terminais ir sąlygomis įsipareigojo laiku sumokėti nuomos mokestį, taip pat ir 7 500 Eur užstatą. Objektas buvo perduotas atsakovei naudotis, tačiau atsakovė nesilaikė sulygtos nuomos mokesčio mokėjimo tvarkos: atlikusi 2021 m. balandžio 9 d. mokėjimą, kitų mokėjimų neatliko, nustojo vykdyti savo finansinius įsipareigojimus, neinformuodama apie tokio sprendimo priežastis. Nurodė, jog nuomos objektas jai buvo grąžintas 2021 m. birželio 30 d. turto perdavimo – priėmimo akto pagrindu, tačiau laiko, jog nuomos sutarties nutraukimo diena – 2021 m. rugpjūčio 17 d., t. y. praėjus 2 mėnesiams nuo tinkamo pranešimo apie sutarties nutraukimą pateikimo. Skola už nuomą už laikotarpį nuo 2021 m. gegužės 1 d. iki 2021 m. rugpjūčio 17 d. sudaro 7 764 Eur, komunalinių paslaugų skola už laikotarpį nuo 2021 m. balandžio 1 d. iki 2021 m. birželio 30 d. - 917,70 Eur. Ieškovė paskaičiavo 47,95 Eur delspinigių, ir taikė 9 075 Eur baudą už sutarties nutraukimą prieš terminą. Kadangi atsakovė buvo sumokėjusi 7 500 Eur užstatą, susidaręs nuomos, netesybų ir komunalinių mokesčių įsiskolinimas buvo padengtas iš užstato, tačiau iš užstato nebuvo padengta sutartinė bauda – 9 075 Eur, taip pat atsakovė liko skolinga dalį nuomos mokesčio už laikotarpį nuo 2021 m. birželio 30 d. iki 2021 m. rugpjūčio 17 d. (4 254,65 Eur). Ieškovės nuomone, atsakovė liko skolinga 13 329,65 Eur sumą.
2. Ieškovė 2022 m. birželio 2 d. pateikė į bylą prašymą, kuriame nurodė, jog atsisako reikalavimo dėl 47,95 Eur delspinigių priteisimo, kad atsisakymo pasekmės jai yra žinomos.
3. Atsakovė pateikė atsiliepimą, kuriuo prašė atmesti ieškovės ieškinį. Tuo atveju, jei būtų nuspręsta ieškinį tenkinti, prašė ieškovės reikalaujamą priteisti sumą mažinti iki realiai patirtų ir įrodytų nuostolių dydžio. Paaiškino, jog nuomos objektu naudojosi jos akcininkė ir dabartinė direktorė B. S. su šeima – sutuoktiniu ir keturiais vaikais, iš kurių trys yra mažamečiai. Jau pirmą nuomos mėnesį išryškėjo nuomojamo daikto trūkumai, sistemingai ėmė gesti buitinė technika ir kiti įrenginiai (gartraukis, dujinė viryklė, indaplovė, garažo vartų mechanizmas), prasidėjus šildymo sezonui paaiškėjo, jog atsukus maksimaliai šildymą, namas įšildavo tik iki 16 laipsnių, todėl tekdavo šildytis elektriniais šildytuvais; be to, atšilus orams name ėmė veistis laukinės skruzdėlės, kurios buvo randamos namo viso pirmo aukšto patalpose, įskaitant virtuvę. Dėl visų paaiškėjusių trūkumų šalinimo buvo kontaktuojama su ieškovės pastatų techninės priežiūros inžinieriumi L. K.. Būtent ieškovės inžinierius nustatė, jog dėl šilumos praradimo kalti nekokybiški, šalčiui pralaidūs langai. Ieškovė prisiėmė pusę sunaudotų elektros ir dujų išlaidų ir tokiu būdu pripažino daikto trūkumus. Ieškovės reikalavimas mokėti baudą, kuomet ji pati perdavė netinkamos kokybės daiktą nuomai, turi būti vertinamas kaip noras pasipelnyti. Atsakovės nuomone, ji tinkamai įgyvendino teisę į sutarties nutraukimą, nes apie tai ieškovę informavo dar kovo mėnesį, nurodydama, jog ieškosis kito namo, o 2021 m. balandžio 19 d. pranešimu pakartotinai informavo, kad išsikraustys birželio 30 d. Dėl prašomų nurodytų sumų paaiškino, jog jos sumokėto užstato turėjo pilnai pakakti 917,70 Eur komunalinių mokesčių išlaidoms bei 6 050 Eur nuomai už gegužės ir birželio mėnesius, o likusi nepanaudota suma – 532,30 Eur turėjo būti grąžinta. Dėl ieškovės prašomos baudos ir nuomos mokesčio už laikotarpį po 2021 m. birželio 30 d. nurodė, jog šiuo atveju yra prašoma ne skolos ir baudos, o nuostolių ir baudos, todėl tiek nuostoliai, tiek bauda (netesybos) negali būti priteisiamos vienu metu. Be to, netesybos yra nepagrįstai didelės ir turi būti mažinamos, o reikalavimas be netesybų priteisti ir kompensuojamas palūkanas yra aiškiai nepagrįstas, nes palūkanos skaičiuojamos nuo nuostolių. Nuomos sutartis buvo nutraukta vadovaujantis sutartimi nustatyta tvarka ir dėl ieškovės kaltės, todėl nutraukta teisėtai ir pagrįstai, nėra jokio nei teisinio, nei faktinio pagrindo, ieškovės ieškinį tenkinti. Ieškovės reikalavimai dėl nuostolių, netesybų ir palūkanų priteisimo, yra nepagrįsti ir turėtų būti atmesti pilna apimtimi.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
4. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2022 m. birželio 21 d. sprendimu bylą dalyje dėl 47,95 Eur delspinigių priteisimo nutraukė, kitoje dalyje ieškinį atmetė. Priteisė iš ieškovės UAB „Vitropolis“ atsakovės UAB „ALBE ALLIANCE“ naudai 2 217 Eur bylinėjimosi išlaidų, valstybės naudai 13,44 Eur bylinėjimosi išlaidų.
5. Teismas nustatė, kad 2020 m. rugsėjo 1 d. ieškovė ir atsakovė sudarė Patalpų nuomos sutartį, kurios pagrindu ieškovė perdavė laikinai valdyti ir naudotis atsakovei namą, esantį adresu (duomenys neskelbtini), kartu su tuo pačiu adresu esančiu žemės sklypu ir ūkio pastatu. Patalpos išnuomotos kartu su buitine bei sanitarine įranga ir visais kitais patalpose esančiais įrenginiais bei turtu, nurodytais priėmimo - perdavimo akte. Atsakovė įsipareigojo mokėti nuomos mokestį (2 500 Eur + PVM) ir komunalinius mokesčius sutartyje nurodytomis sąlygomis, tvarka ir terminais; tai pat sumokėti 7 500 Eur užstatą kaip savo įsipareigojimų pagal sutartį vykdymo užtikrinimą. Tarp šalių nėra ginčo dėl to, jog toks užstatas buvo sumokėtas. Nuomos sutartimi šalys sulygo dėl nuomos termino iki 2022 m. rugsėjo 14 d. 2021 m. birželio 30 d. Turto perdavimo – priėmimo aktu ginčo patalpos buvo grąžintos nuomotojui.
6. Pagal bendrąsias nuomos sutarties nutraukimo nuostatas nuomininkas turi teisę pareikšti teisme reikalavimą nutraukti nuomos sutartį prieš terminą, jeigu daiktas dėl aplinkybių, už kurias nuomininkas neatsako, pasidaro netinkamas naudoti (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.498 straipsnio 2 punktas). Analogišką nuostatą šalys numatė Patalpų nuomos sutarties 12.3 punkte, nurodydamos, jog nuomininkas turi teisę vienašališkai nutraukti sutartį nepasibaigus nuomos terminui ir netaikant jokių baudų, jeigu patalpos dėl aplinkybių, už kurias nuomininkas neatsako, pasidaro nebetinkamos naudotis.
7. Teismas nurodė, kad byloje apklaustų liudytojų paaiškinimai dėl name įrengtos šildymo sistemos veikimo, dėl šilumos kiekio name šaltuoju oro metu, yra labai prieštaringi, nes su ieškove susiję asmenys – sutuoktinis A. S. ir auklėtoja O. L. – užtikrintai nurodė, jog name buvo labai šalta, teko šiltai rengtis arba naudoti elektrinius šildytuvus, tuo tarpu ieškovės darbuotojas L. K. nurodė, jog name buvo šilta, tačiau gavus nusiskundimą iš namo gyventojos – B. S., padidino temperatūrą katile ir daugiau nusiskundimų nebūta. Esant esminių prieštaravimų duomenyse, gautuose iš tos pačios įrodinėjimo priemonės, teismas sprendė, jog vien iš liudytojų paaiškinimų jokios tikėtinos išvados negali būti padarytos, todėl liudytojų paaiškinimus vertino, sugretinant juos su šalių paaiškinimais bei byloje esančiais rašytiniais įrodymais.
8. Teismas padarė išvadą, kad liudytojo L. K. parodymai patvirtina atsakovės paaiškinimus apie tai, jog buvo reiškiamos pretenzijos dėl šilumos name, ir paneigia ieškovės poziciją, kad jokių nusiskundimų iš nuomininko nebuvo gauta. Teismas įvertinęs liudytojo L. K. paaiškinimus ir byloje esančius rašytinius įrodymus konstatavo, kad nusiskundimai dėl šildymo sistemos veikimo nuomotojui buvo pareikšti tiek šildymo sezono pradžioje, tiek pabaigoje, tačiau ši problema nebuvo išspręsta. Iš atsakovės 2021 m. kovo 10 d. elektroninio laiško matyti, kad nuomotojui problema buvo žinoma ir ją buvo bandoma išspręsti sumažinant atsakovei išrašytų sąskaitų dydį. Įvertinęs lygiaverčių įrodymų visumą ir remdamasis tikimybių pusiausvyros principu, teismas padarė išvadą, jog yra labiau tikėtina, kad atsakovė pagrįstai prarado suinteresuotumą tęsti nuomos santykius dėl šaltuoju metu paaiškėjusio nuomojamo daikto trūkumo – šildymo sistemos netinkamo veikimo – dėl kurio nebuvo nuomininko kaltės, tačiau dėl kurio nuomojamu daiktu tinkamai buvo neįmanoma naudotis.
9. Teismas nesutiko su ieškovės pozicija, kad pirmą įspėjimą iš atsakovės apie sutarties nutraukimą gavo 2021 m. birželio 17 d., kuomet ieškovės advokatą apie tai elektroniniu paštu informavo atsakovės atstovė advokato padėjėja L. G.. Teismo vertinimu, ją paneigia byloje iš rašytinio šalių susirašinėjimo ir liudytojos J. Š. paaiškinimų nustatytos faktinės aplinkybės. Apie patalpų atlaisvinimą nuo 2021 m. birželio 30 d. B. S. ieškovę informavo 2021 m. balandžio 19 d. elektroniniu laišku. Šis laiškas ieškovei parašytas ne iš B. S. asmeninio, bet atsakovės elektroninio pašto. Be to, pagal Patalpų nuomos sutartį būtent B. S. (dabar S.) buvo paskirta nuomininko – UAB „ALBE ALLIANCE“ kontaktiniu asmeniu. Teismo vertinimu, apie patalpų atlaisvinimą nuo 2021 m. birželio 30 d. ieškovę informavo būtent nuomininkas, atstovaujamas tam įgaliojimą turinčio asmens. Teismas konstatavo, jog 2021 m. balandžio 19 d. įspėdama apie planuojamą išsikraustymą, atsakovė nepažeidė įstatymo nustatyto įspėjimo termino. Aplinkybė, jog buvo įspėjama apie išsikraustymą, o ne santykių nutraukimą, atlikto veiksmo teisėtumui, teismo nuomone, neturi jokios teisinės reikšmės, nes iš susirašinėjimo konteksto, taip pat siūlymo ieškotis kitų nuomininkų, ieškovė turėjo galimybes ir privalėjo suprasti, jog yra kalbama apie sutarties nutraukimą nuo 2021 m. birželio 30 d. Pakartotinai apie sutarties nutraukimą nuo 2021 m. birželio 31 d. ieškovė buvo įspėta 2021 m. gegužės 25 d. advokato V. R. elektroniniu laišku. Šis laiškas ieškovei išsiųstas taip pat nepažeidžiant įstatymo nustatyto trisdešimties dienų termino. Teismas konstatavo, jog atsakovė tinkamai pasinaudojo sutartyje numatyta teise į sutarties nutraukimą prieš terminą pagal Patalpų nuomos sutarties 12.3 punktą.
10. Teismas, nustatęs, kad atsakovė nuomos santykius nutraukė teisėtai, atmetė ieškovės reikalavimą dėl pripažinimo, jog nuomos santykiai nutrūko Patalpų nuomos sutarties 12.4 punkto pagrindu. Teismas sprendė, jog atitinkamai nėra jokio teisinio pagrindo sutartinių netesybų ir nuomos mokesčio už laikotarpį po 2021 m. birželio 30 d. priteisimui. Ieškovei pareiškus prašymą dėl reikalavimo priteisti 47,95 Eur delspinigius atsisakymo ir nurodžius, jog tokio procesinio veiksmo pasekmės jai yra žinomos, bylą šioje dalyje nutraukė. Įvertinęs tai, jog atsakovė yra sumokėjusi ieškovei 7 500 Eur užstatą ir jo pilnai pakanka nuomos mokesčio skolai už 2021 m. gegužės ir birželio mėnesius bei 917,70 Eur komunalinių mokesčių skolai padengti, teismas ieškovės ieškinį dėl 13 549,02 Eur skolos (13 596,97 Eur - 47,95 Eur delspinigių) atmetė kaip nepagrįstą. Pažymėjo, jog atsisakiusi reikalavimo dėl sutartinių netesybų (delspinigių) priteisimo, ieškovė nepagrįstai reiškė reikalavimą dėl įstatyminių kompensacinių palūkanų priteisimo.
11. Atsakovės prašymą dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo dalyje dėl 500 Eur už medžiagos analizę ir 550 Eur už pasirengimą teismo posėdžiui, teismas atmetė kaip nepagrįstą ir atsakovei iš ieškovės priteisė 2 217 Eur bylinėjimosi išlaidų.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai
12. Ieškovė (apeliantė) apeliaciniu skundu prašo pakeisti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. birželio 21 d. sprendimo dalį, kuria atmestas ieškinys ir priimti naują sprendimą – patenkinti šį ieškinio reikalavimą - pripažinti, kad UAB „Vitropolis“ ir UAB „ALBE ALLIANCE“ sudaryta 2020 m. rugsėjo 1 d. patalpų nuomos sutartis yra nutraukta vienašališkai nuomininko UAB „ALBE ALLIANCE“ po įspėjimo sutarties 12.4 punkto pagrindu; priteisti ieškovei UAB „Vitropolis“ iš atsakovės UAB „ALBE ALLIANCE“ 13 549,19 Eur skolą, 6 procentus procesinių palūkanų nuo priteistos sumos už laikotarpį nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, taip pat bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:
12.1. Pirmosios instancijos teismas netinkamai taikė teisės normas dėl įrodinėjimo pareigos paskirstymo ir pripažinimo, įrodymų pripažinimo pakankamais, sutarčių aiškinimo, nutraukimo pagrindų ir sutarties pažeidimo pripažinimo esminiu. Teismas, atmesdamas ieškinio reikalavimą dėl nuomos sutarties nutraukimo nepagrįstumo, turėjo nustatyti atsakovės nurodytą esminę sutarties pažeidimo aplinkybę, kad išnuomotas gyvenamasis namas netinkamas naudoti pagal paskirtį. Tokios aplinkybės teismas nenustatė ir net nenustatinėjo. Teismas dėl gyvenamojo namo savybių ir duomenų sprendė ne pagal jo duomenis, o pagal atsakovės nuomonę apie juos. Civilinėje byloje nėra jokių duomenų, kad gyvenamojo namo nebuvo galima naudoti pagal paskirtį, tokios aplinkybės nenustatytos.
12.2. Nagrinėjamoje byloje atsakovė turėjo vienareikšmiškai įrodyti nuomos sutarties nutraukimo pagrindą, kuris buvo nurodytas jos pranešime dėl tokio sutarties nutraukimo, t. y. kad gyvenamasis namas turėjo trūkumų ir dėl jų šis namas buvo netinkamas naudoti pagal paskirtį ir šios aplinkybės sudarė pagrindą nutraukti nuomos sutartį jos 12.3 punkto pagrindu. Apeliantė teikė įrodymus, kurie paneigė atsakovės teiginius, nes faktiškai ieškovė neturėjo galimybės kaip nors kitaip įrodinėti atsakovės abstrakčių vertinimų nepagrįstumą, paneigti tas faktines aplinkybes, kurios buvo išimtinai atsakovės žinioje, bet ji neišsaugojo duomenų apie jas. Aplinkybė, kad tie ieškovės pateikti įrodymai neapėmė visų ginčui reikšmingų aplinkybių, nereiškia, kad toje dalyje atsakovės nurodytos aplinkybės jos naudai gali būti vertinamos įrodytomis. Atsakovė neįrodė byloje leistinomis įrodinėjimo priemonėmis nuomos sutarties nutraukimo pagrindo - esminio jos pažeidimo, negalimumo naudoti išnuomoto turto pagal jo paskirtį, todėl teismas turėjo tenkinti ieškinį. Esant įrodymų trūkumui, turi būti konstatuojama, kad aplinkybė neįrodyta, o ne taikyti tai šaliai sumažintą įrodinėjimo standartą.
12.3. Pirmosios instancijos teismas padarė išvadą, jog atsakovės sprendimą nutraukti nuomos sutartį vienašališkai lėmė patalpų faktinių naudotojų nepasitenkinimas išnuomoto gyvenamojo namo šildymo sistemos veikimo kokybe, ir tas veikimo pobūdis neva lėmė negalimumą naudotis tuo turtu pagal paskirtį. Tačiau teismas savo sprendimu nekonstatavo jokių objektyvių aplinkybių, iš kurių objektyviai būtų galima spręsti apie šildymo sistemos veikimo konkrečius trūkumus, objektyvius tokio veikimo parametrus ir tai, kad dėl tokio veikimo gyvenamuoju namu negalima naudotis pagal paskirtį. Teismas nenustatė jokių šildymo sistemos veikimo sutrikimų. Teismas gyvenamojo namo tinkamumą gyventi nepagrįstai vertino pagal gyvenimo jame komforto lygį ir dar įsivaizduojamą turto faktinių naudotojų, sunaudojamą energiją šildymui, tačiau nenustatė, kad nebuvo galima gyvenamąjį namą naudoti pagal paskirtį, dėl kokių priežasčių buvo padidėjęs energijos šilumai vartojimas tik vieną - paskutinį šildymo sezono mėnesį.
12.4. Byloje esantys duomenys rodo, kad atsakovės į turtą įleisti jo faktiniai naudotojai visu išnuomotu turtu naudojosi visą šildymo sezoną ir jokių pretenzijų ieškovei (nuomotojui) nereiškė. Ieškovės darbuotojo L. K. apsilankymas (šildymo sezono pradžioje) išnuomotame turte buvo planinis, o ne reaguojant į kokį nors skundą dėl tos šildymo sistemos neveikimo. Vėliau L. K. negavo jokių nusiskundimų, iškvietimų, nors į turtą užsukdavo bent kartą per mėnesį fiksuoti skaitiklių parodymų, bendravo su gyvenamojo namo faktiniais naudotojais kitais klausimais. Kiti byloje liudytojais apklausti asmenys (A. S. ir O. L.), atsakovės atstovė B. S. taip pat nenurodė jokių objektyvių duomenų, patvirtinančių šildymo sistemos netinkamą veikimą ir dar tokį, kuris lemtų negalimumą naudotis turtu pagal paskirtį. Jie iš esmės pateikė nepatikrinamus subjektyvius vertinimus, kad gyvenamajame name buvo labai šalta, teko šiltai rengtis arba naudoti elektrinius šildytuvus, nors nusiskundimų ieškovei neteikė. Pažymėjo, kad liudytojais apklausti A. S. ir O. L., paaiškinimus davusi atsakovės atstovė B. S. yra suinteresuoti bylos baigtimi. Apeliantės nuomone, byloje esantys įrodymai paneigia minėtų asmenų vertinimus, patvirtina gyvenamojo namo faktinių naudotojų ir tuo pačiu atsakovės suinteresuotumą nutraukti nuomos sutartį prieš terminą ir nesinaudoti išnuomotu turtu, nes jau buvo numatę naudoti šeimos būstui kitą turtą.
12.5. 2021 m. birželio 15 d. pirkimo - pardavimo sutarties pagrindu B. S. nusipirko žemės sklypą su gyvenamuoju namu adresu (duomenys neskelbtini). Derybos dėl šio turto pirkimo prasidėjo tuo pačiu metu, kai atsakovė per tą pačią B. S. pradėjo reikšti įvairias pretenzijas dėl naudojimosi turtu sąlygų – 2021 m. pavasarį. B. S. nurodė, kad jos šeima turtu naudojosi trumpai, nes 2021 m. gruodžio 10 d. sudarė kito turto nuomos sutartį. Pasak apeliantės, nuomininkai nuomos sutarties atsisakė ne dėl kokio nors išnuomoto turto trūkumo, tuo labiau negalimumo naudoti pagal paskirtį, o paprasčiausiai dėl to, kad paaiškėjo kitokių sąlygų poreikis.
12.6. Apeliantė nurodo, kad išankstinį nusistatymą atsisakyti nuomos sutarties dėl neva išnuomoto turto trūkumų patvirtina kardinaliai pasikeitęs šalių bendravimas 2021 metais. Jei anksčiau atsakovė ir išnuomoto turto faktiniai naudotojai informuodavo apie paaiškėjusius turto trūkumus, juos aptardavo ir šalys ieškojo sprendimų tuos trūkumus pašalinti, tai pradedant 2021 m. tokio bendravimo nebuvo. Be to, B. S. nepasitenkinimą sukėlė ne kokie nors išnuomoto turto trūkumai, o sąskaitos už faktines išlaidas dydis. Nei atsakovė, nei faktiniai turto naudotojai jokių pretenzijų dėl šildymo sistemos neveikimo ar veikimo trūkumų nepateikė ieškovei per visą 2020/2021 metų šildymo sezoną. 2021 m. kovo mėnesį šildymo sezonas iš esmės baigėsi ir tų neva buvusių trūkumų jau nebėra galimybės nustatyti, Atsakovė ir faktiniai naudotojai tų aplinkybių nefiksavo, t. y. iš esmės sunaikino įrodymus. Atsakovė dirbtinai siekė nutraukti nuomos sutartį nuo 2021 m. birželio 30 d., iki šios datos nematė problemų naudoti išnuomotą turtą pagal paskirtį.
12.7. Pažymi, kad ieškovės reakcija į B. S. nusiskundimus dėl sąskaitos dydžio, buvo operatyvi. Ieškovė nurodė, jog pusę sunaudotų elektros ir dujų kainos nuomotojas (ieškovė) padengs savo sąskaita. Tos sprendimas buvo priimtas siekiant patenkinti kliento lūkesčius, jį išsaugoti, t. y. jis buvo padiktuotas verslo logikos, kad nepatenkintam klientui reikia padaryti nuolaidą dėl tų išlaidų, kurias sąlygojo netinkamas, perteklinis naudojimasis papildomomis paslaugomis. Ieškovė visada įsiklausė į atsakovės ir faktinių naudotojų pastabas ir imdavosi priemonių tenkinti jų individualius poreikius.
12.8. Atsakovė nevykdė įstatyminės pareigos bendradarbiauti ir kooperuotis, imtis priemonių išsaugoti nuomos sutartį, nustatyti terminus galimiems sutarties vykdymo trūkumams išaiškinti ir ištaisyti, elgėsi taip, kad tuos neva buvusius sutarties vykdymo trūkumus būtų kuo sudėtingiau išsiaiškinti, o pašalinti jau tik pasibaigus nuomos sutarties galiojimui. Sutarties šalies elgesys tiek sutarties vykdymo metu, tiek ginčo sprendimu metu gali būti vertinamas sąžiningu, jeigu turimos pretenzijos ir įrodymai dėl jų pateikiami kuo greičiau ir tokio lygio, kad juos būtų galima patikrinti, kad kitai šaliai būtų galimybė juos ginčyti, įsitikinti jų tikrumu.
12.9. Buvęs išnuomotas gyvenamasis namas yra naudojamas, tačiau nėra nustatyta jokių šildymo sistemos veikimo trūkumų. Nei atsakovė, nei faktiniai naudotojai niekada nekvietė jokių specialistų jų teiginiams ar abejonėms patvirtinti, jie nėra niekaip fiksavę kuo pasireiškė tos šildymo sistemos neveikimas ar netinkamas veikimas, kuo pasireiškė tas negalimumas naudotis gyvenamuoju namu pagal paskirtį.
12.10. Apeliantė taip pat nesutinka su pirmosios instancijos teismo išvadomis dėl nuomos sutarties nutraukimo momento. Nurodo, kad B. S. 2021 m. kovo 9 d. elektroninio pašto laiškas yra abstraktaus turinio, jame nėra nurodoma, kad nuomos sutartis nutraukiama, nurodomi tik ketinimai ieškotis kito namo. Tokie ketinimai nereiškia konkrečios nuomos sutarties nutraukimo datos, pagrindo, kuriuo nuomos sutartis galėtų būti nutraukta. Taip pat ir B. S. 2021 m. balandžio 19 d. elektroniniame laiške nėra nurodoma, jog nuomos sutartis nutraukiama, tik nurodoma apie ketinimą atlaisvinti išsinuomotą turtą 2021 m. birželio 30 d. Atkreipė dėmesį, kad B. S. ar jos šeimos nariai nėra nuomos sutarties šalis. Jie buvo tik išnuomoto turto faktiniai naudotojai pagal susitarimą su atsakove. Apeliantės teigimu, ji tinkamai gavo atsakovės pranešimą dėl nuomos sutarties nutraukimo tik 2021 m. birželio 17 d.
12.11. Pirmosios instancijos teismo sprendime nurodyta aplinkybė, kad ieškovės darbuotoja J. Š. persiuntė B. S. 2021 m. balandžio 19 d. elektroninio pašto laišką į ieškovės tinkamą elektroninio pašto adresą (duomenys neskelbtini), nekeičia atsakovės veiksmų teisinio vertinimo ir neištaiso jos veiksmų trūkumų, tuo labiau, kad pirmosios instancijos teismas sprendimu konstatavo, jog visgi atsakovė nuomos sutartį nutraukė jos advokato V. R. 2021 m. gegužės 25 d. elektroninio pašto laišku, kuris ieškovei pateiktas tinkamai tik 2021 m. birželio 17 d.
12.12. Apeliantė nesutinka su pirmosios instancijos teismo išvada dėl ieškovės atsisakymo nuo ieškinio reikalavimo priteisti delspinigius pasekmių. Įstatymas savaime nedraudžia taikyti ir palūkanas, ir netesybas, nes pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.258 straipsnį nukentėjusi sutarties šalis turi teisę į nuostolių atlyginimą tiek, kiek jų nepadengia netesybos. Palūkanos būtent ir yra nuostolių išraiška. Tokiomis aplinkybėmis svarbu įvertinti, ar netesybos yra skirtos būtent atlyginti tuos pačius palūkanomis išreikštus nuostolius ir jeigu tuos pačius, įvertinti, ar pritaikytos netesybos neviršija tų nuostolių. Ieškovė prašė priteisti netesybas, nurodytas 2021 m. birželio 30 d. sąskaitoje, t. y. priskaičiuotas už mokėjimų termino praleidimus iki 2021 m. birželio 30 d. Tuo tarpu ieškinyje nurodomos palūkanos buvo skaičiuojamos už 122 dienas iki ieškinio padavimo (2021 m. gruodžio 17 d.), t. y. už terminą nuo 2021 m. birželio 30 d. ir nuo sumų, kurios iš esmės susidarė po 2021 m. birželio 30 d. Šios aplinkybės rodo, kad delspinigiai, kurių ieškovė atsisakė, ir prašomos palūkanos tarpusavyje nesusijusios ir skirtos ne tų pačių nuostolių kompensavimui, todėl teismo sprendime nurodyti argumentai ir aplinkybės nėra reikšmingi, nesudaro pagrindo nepriteisti palūkanų sumos.
12.13. Apeliantės nuomone, atsakovė neturėjo pagrindo nutraukti nuomos sutartį jos 12.3 punkto pagrindu ar dėl kokio nors jos esminio pažeidimo, kurį būtų padariusi ieškovė. Atsakovė savo veiksmais paliko išnuomotą turtą – ji ir jo faktiniai naudotojai išsikraustė iš jo 2021 m. birželio 30 d., nors ieškovė įrašu 2021 m. birželio 30 d. perdavimo priėmimo akte, jog toks vienašališkas turto palikimas ir ieškovės privertimas jį perimti, nereiškia ieškovės sutikimo su atsakovės padarytu pranešimu dėl nuomos sutarties nutraukimo jos 12.3 punkto pagrindu. Tokie atsakovės veiksmai turi būti vertinami kaip nuomos sutarties nutraukimas jos 12.4 punkto pagrindu (nenurodant priežasčių) ir taikant atitinkamas pasekmes - nuomos sutartis laikoma nutraukta, kai praeina įspėjamo apie tai terminas - du mėnesiai iki nutraukimo dienos; nuomos sutartį nutraukusiai šaliai (šio ieškinio atveju atsakovei) tenka pareiga sumokėti kitai šaliai (šio ieškinio atveju ieškovei) trijų mėnesių nuomos mokesčio baudą (9 075 Eur). Ieškovė gavo atsakovės pranešimą apie nuomos sutarties nutraukimą 2021 m. birželio 17 d., tad nuomos sutartis laikytina galiojančia iki 2021 m. rugpjūčio 17 d., atsakovė turi pareigą mokėti nuomos mokestį iki šios datos.
13. Atsakovė atsiliepimu į apeliacinį skundą prašo apeliacinį skundą atmesti kaip nepagrįstą, priteisti atsakovo apeliacinėje instancijoje patirtas bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepime išdėstyti argumentai:
13.1. Pirmosios instancijos teismas spręsdamas dėl patalpų nuomos sutarties nutraukimo pagrindo, vertino visų byloje esančių įrodymų visetą, t. y. vertino tiek šalių į bylą pateiktus rašytinius, tiek bylos nagrinėjimo metu pateiktus žodinius paaiškinimus, liudytojų parodymus. Ieškovės teiginiai apie tai, kad teismas vadovavosi tik atsakovės nuomone ir liudytojų parodymais yra visiškai nepagrįsti. Pažymėjo, kad priimdamas skundžiamą sprendimą, teismas analizavo šalių sudarytos nuomos sutarties sąlygas, iš byloje esančių rašytinių įrodymų (el. susirašinėjimo tarp šalių). Priešingai nei teigia ieškovė, teismas, liudytojų parodymus vertino juos sugretindamas su kitomis įrodinėjimo priemonėmis, t. y. byloje esančiais rašytiniais įrodymais ir šalių paaiškinimais.
13.2. Atsakovė tiek raštu, tiek žodžiu teiktuose paaiškinimuose nurodė, kad dėl šildymo problemų išnuomotame name ne kartą telefonu informavo ir kvietėsi ieškovės techninės priežiūros darbuotoją L. K., kuris dėl minėtos problemos ne kartą buvo atvykęs, tačiau šios problemos neišsprendė - šilumos temperatūra name nepakilo. Ieškovė bylos nagrinėjimo metu šias aplinkybes neigė. Teismas, įvertinęs byloje esančius šalių paaiškinimus ir liudytojų parodymus, darė pagrįstą išvadą, jog aplinkybę apie gautą nusiskundimą dėl šildymo sistemos veikimo patvirtino nuomotojo darbuotojas L. K., nurodydamas, jog šildymo sezono pradžioje (lapkričio – gruodžio mėn.) teko reguliuoti šildymo sistemą dėl skundo, jog yra šalta, ir kad tuo metu pakėlė temperatūrą ir name turėjo būti šilčiau.
13.3. Atsakovė nesutinka su ieškovės vadovo pavaduotojos nurodyta pozicija, jog sprendimą sumažinti pateiktas sąskaitas per pusę priėmė siekiant patenkinti kliento lūkesčius, jį išsaugoti - sprendimas buvo padiktuotas verslo logikos, kad nepatenkintam klientui reikia padaryti nuolaidą dėl tų išlaidų, kurias sąlygojo netinkamas, perteklinis naudojimasis papildomomis paslaugomis. Kaip matyti iš į bylą pateiktų sąskaitų faktūrų (pirminės sąskaitos ir perrašytos sąskaitos), sąskaita buvo išrašyta už elektros ir dujų tiekimo (namas šildomas dujomis) paslaugas, be kurių gyvenamasis pastatas negalėtų būti eksploatuojamas, todėl teigti, kad šios paslaugos (elektra ir dujinis šildymas) buvo perteklinės ir papildomos, yra visiškai nepagrįsta ir nelogiška. Taip pat nesutinka su ieškove, kad atsakovė neva iš anksto suplanuotai, dirbtinai siekė suvartoti didesnį kiekį energijos paskutinį esminį šildymo sezono mėnesį, tam, kad šį faktą pateikti kaip šildymo sistemos netinkamo veikimo įrodymą.
13.4. Atsakovė nurodo, kad 2021 m. kovo 9 d. pranešime nurodė problemą dėl šildymo, tačiau jokios reakcijos/klausimų iš nuomotojo nebuvo, išskyrus tai, kad nuomotojas pasiūlė per pusę sumažinti siųstos sąskaitos sumą. Net ir gavęs rašytinę pretenziją su jame išdėstyta problema, nuomotojas nesiėmė jokių veiksmų - nesidomėjo nuomininko keliama problema dėl prasto šildymo, jokie nuomotojo darbuotojai nebuvo atvykę apžiūrėti nuomojamų patalpų. Nuomotojas net nesistengė išsiaiškinti defektų priežasties ir nesiėmė jokių veiksmų problemai spręsti.
13.5. Nesutinka su apeliantės argumentu, kad B. S. žemės sklypo su gyvenamuoju namu įsigijimas patvirtina gyvenamojo namo faktinių naudotojų ir tuo pačiu atsakovės suinteresuotumą nutraukti nuomos sutartį prieš terminą ir nesinaudoti išnuomotu turtu. Pažymėjo, kad namas buvo perkamas tik tam, kad šeima po nuomos sutarties nutraukimo turėtų kur gyventi, kol ras sau tinkamą nuomojamą būstą. Šiuos argumentus patvirtina aplinkybė, jog dar 2021 m. gruodžio 10 d., šeima sudarė gyvenamojo namo nuomos sutartį, kuriame šiuo metu ir gyvena. B. S. nuosavybės teise priklausantis žemės sklypas su namu yra pardavinėjami, kadangi buvo nupirkti kaip laikinas sprendimas, kol bus rastas šeimai tinkamas būstas. Be to, naujai nuomojamo gyvenamojo namo nuomos kaina yra 3 200 Eur per mėnesį, tai yra ne mažesnė nei ginčo sutartimi nustatyta suma, tai paneigia ieškovės argumentus, kad namo nuoma nuomininkui galėjo būti per didelė, ne pagal galimybes, todėl, neva, galėjo būti nuomos sutarties nutraukimo priežastimi.
13.6. Pirmosios instancijos teismas teisingai nurodė, kad apie patalpų atlaisvinimą nuo 2021 m. birželio 30 d. B. S. ieškovę informavo 2021 m. balandžio 19 d. elektroniniu laišku. Šis laiškas ieškovei parašytas ne iš B. S. asmeninio, bet atsakovės elektroninio pašto. Pagal Patalpų nuomos sutartį būtent B. S. buvo paskirta nuomininko – UAB „ALBE ALLIANCE“ kontaktiniu asmeniu. Atsakovės nuomone, teismas pagrįstai sprendė, kad yra visos prielaidos vertinti, jog apie patalpų atlaisvinimą nuo 2021 m. birželio 30 d. ieškovę informavo būtent nuomininkas, atstovaujamas tam įgaliojimą turinčio asmens. Sutinka su pirmosios instancijos teismo išvada, kad atsakovė tinkamai pasinaudojo sutartyje numatyta teise į sutarties nutraukimą prieš terminą pagal nuomos sutarties 12.3 punktą.
13.7. Atsakovė nurodo, kad pagal sutartį yra visiškai atsiskaičiusi su ieškove ir jokių įsiskolinimų nei už turto nuomą, nei komunalines paslaugas neturi. Atsakovė ieškovei yra sumokėjusi 7 500 Eur dydžio užstatą, kurio pilnai pakako tiek nuomos mokesčiui už 2021 m. gegužės ir birželio mėn., tiek komunalinių mokesčių sąskaitoms padengti: nuoma už du mėnesius sudaro 6 050 Eur (3 025 × 2); pagal ieškovės išrašytas sąskaitas faktūras bendra suma už komunalinius patarnavimus sudaro 917,7 Eur; viso nepadengta suma už nuomą ir komunalinius patarnavimus sudaro 6 967,7 Eur (6 050 Eur + 917,7 Eur). Atsakovės nuomone, nuomininko nuomotojui sumokėto avanso visiškai pakako padengti sąskaitoms už turto nuomą ir komunalinius patarnavimus: į 7 500 Eur užstato sumą įskaičius 6 967,7 Eur, nuomotojui papildomai nuo užstato dar liko 532,3 Eur suma, kuri turėtų būti grąžinta atsakovei.
13.8. Nagrinėjamu atveju, ieškovės prašoma priteisti 4 254,65 Eur suma už įspėjimo laikotarpį yra laikytina ne atsakovės skola, o galimais nuostoliais, kuriuos, be kita ko, ieškovė privalo įrodyti. Pažymėjo, kad minėta suma yra priskaičiuota už laiką, kai atsakovė nesinaudojo ir nevaldė ginčo turto. Ieškovės prašoma priteisti 9 075 Eur dydžio skola dėl sutartyje numatytos baudos, yra ne skola, o netesybos. Nagrinėjamu atveju ieškovė reikalauja ir nuostolių, ir netesybų atlyginimo, tam nėra jokio teisinio pagrindo. Sprendžiant klausimą dėl sutartinės civilinės atsakomybės taikymo atsakovei, ieškovė privalo įrodyti visas civilinės atsakomybės sąlygas: neteisėtus veiksmus, žalą, kaltę ir priežastinį ryšį tarp atliktų neteisėtų veiksmų bei kilusios žalos. Nagrinėjamu atveju ieškovė civilinės atsakomybės sąlygų neįrodinėjo.
k o n s t a t u o j a :
IV. Apeliacinės instancijos teismo argumentai ir išaiškinimai
14. Vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1 dalimi ir 2 dalimi, bylos nagrinėjimo apeliacinės instancijos teisme ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo ribas, apeliacinės instancijos teismas ex officio patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nustatytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad nurodytų absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų ir būtinybės peržengti skundo ribas, nenustatyta.
15. Apeliacine tvarka nagrinėjamoje byloje kilo ginčas dėl nuomos santykių nutraukimo pagrindo, nutraukimo datos ir ieškovės teisės į netesybas bei nuomos mokestį nuo patalpų grąžinimo iki 2021 m. rugpjūčio 17 d.
16. Nustatyta, kad 2020 m. rugsėjo 1 d. šalys sudarė Patalpų nuomos sutartį, kurios pagrindu ieškovė perdavė laikinai valdyti ir naudotis atsakovei namą, esantį adresu (duomenys neskelbtini), kartu su tuo pačiu adresu esančiu žemės sklypu ir ūkio pastatu. Atsakovė įsipareigojo mokėti nuomos mokestį (2 500 Eur + PVM) ir komunalinius mokesčius sutartyje nurodytomis sąlygomis, tvarka ir terminais. Atsakovė sumokėjo 7 500 Eur užstatą kaip savo įsipareigojimų pagal sutartį vykdymo užtikrinimą. Nuomos sutartimi šalys sulygo dėl nuomos termino iki 2022 m. rugsėjo 14 d. Turto perdavimo – priėmimo aktu ginčo patalpos 2021 m. birželio 30 d. buvo grąžintos nuomotojui.
17. Ieškovė kreipėsi į teismą prašydama pripažinti, kad šalių sudaryta 2020 m. rugsėjo 1 d. Patalpų nuomos sutartis yra nutraukta vienašališkai nuomininko UAB „ALBE ALLIANCE“ po įspėjimo sutarties 12.4 punkto pagrindu ir priteisti 13 596,97 Eur skolą, 6 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.
18. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2022 m. birželio 21 d. sprendimu bylą dalyje dėl 47,95 Eur delspinigių priteisimo nutraukė, kitoje dalyje ieškinį atmetė. Teismas padarė išvadą, jog yra labiau tikėtina, kad atsakovė pagrįstai prarado suinteresuotumą tęsti nuomos santykius dėl šaltuoju metu paaiškėjusio nuomojamo daikto trūkumo – šildymo sistemos netinkamo veikimo – dėl kurio nebuvo nuomininko kaltės, tačiau dėl kurio nuomojamu daiktu tinkamai buvo neįmanoma naudotis. Teismo vertinimu, atsakovė 2021 m. balandžio 19 d. įspėdama ieškovę apie planuojamą išsikraustymą nepažeidė įstatymo nustatyto įspėjimo termino, ieškovė turėjo galimybes ir privalėjo suprasti, jog įspėjime kalbama apie sutarties nutraukimą nuo 2021 m. birželio 30 d. Teismas konstatavo, jog atsakovė tinkamai pasinaudojo sutartyje numatyta teise į sutarties nutraukimą prieš terminą pagal Patalpų nuomos sutarties 12.3 punktą. Sprendė, jog nustačius, kad atsakovė nuomos santykius nutraukė teisėtai, nėra teisinio pagrindo sutartinių netesybų ir nuomos mokesčio už laikotarpį po 2021 m. birželio 30 d. priteisimui.
19. Teisėjų kolegija, įvertinusi nustatytas faktines aplinkybes, apeliacinio skundo ir atsiliepimų argumentus, su šiomis pirmosios instancijos teismo išvadomis nesutinka.
20. Nuomos sutarties nutraukimą prieš terminą nuomininko reikalavimu reglamentuoja Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.498 straipsnis, kurio 1 dalyje nustatyta, kad nuomininkas turi teisę pareikšti teisme reikalavimą nutraukti nuomos sutartį prieš terminą, jeigu, kaip nurodyta šios dalies 2 punkte, daiktas dėl aplinkybių, už kurias nuomininkas neatsako, pasidaro netinkamas naudoti. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad normų nuostatos dėl teisės pareikšti reikalavimą nutraukti nuomos sutartį teisme nėra imperatyviosios, jose nustatyta galima, tačiau ne privaloma sutarties nutraukimo tvarka. Terminuotos negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties pažeistų teisių operatyvaus gynimo ribojimui nėra objektyvios būtinybės, nes, suteikiant tokios sutarties šalims teisę vienašališkai nutraukti sutartį įstatyme ar sutartyje nustatytais atvejais, šalių teisių ir pareigų pusiausvyra nepažeidžiama, o vienai iš šalių piktnaudžiaujant vienašalio nutraukimo teise, kita turi teisę teisme reikalauti pripažinti tokius veiksmus neteisėtais ir atlyginti nuostolius. Tokiu atveju teismas įvertina, ar sutartis nutraukta pagrįstai ir teisėtai, taip apgina sąžiningos šalies interesus. Šalys, nustačiusios sutartyje pagrindus, kuriais tiek nuomotojas, tiek nuomininkas turi teisę nutraukti nuomos sutartį, pagal CK 6.217 straipsnio 5 dalį įgyja teisę šiais pagrindais sutartį nutraukti vienašališkai, t. y. nesikreipdamos į teismą, kai realiai atsiranda tokį sutarties nutraukimą leidžiančios, jų pačių sutartyje nurodytos sąlygos ar aplinkybės (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. kovo 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-102/2011).
21. Ginčo patalpų nuomos sutartyje šalys numatė nuomininko teisę vienašališkai nutraukti sutartį nepasibaigus nuomos terminui. Nuomos sutarties 12.3 punkte nustatyta, jog nuomininkas turi teisę vienašališkai nutraukti sutartį nepasibaigus nuomos terminui ir netaikant jokių baudų, jeigu patalpos dėl aplinkybių, už kurias nuomininkas neatsako, pasidaro nebetinkamos naudotis. Nuomos sutarties 12.4 punkte nustatyta, jog šalis turi teisę vienašališkai nutraukti sutartį, raštu pranešus apie tai kitai šaliai prieš 2 mėnesius iki nutraukimo ir tokiu atveju nutraukianti sutartį šalis privalo sumokėti kitai šaliai 3 mėnesių nuomos dydžio baudą.
22. Nagrinėjamu atveju ieškovė savo ieškinio reikalavimus grindžia Patalpų nuomos sutarties 12.4 punkto nuostatomis, t. y. sutarties nutraukimu be jokio pagrindo. Atsakovė laikosi pozicijos, kad Patalpų nuomos sutartį nutraukė pagal sutarties 12.3 punktą, t. y. dėl to, jog nuomojamos patalpos dėl aplinkybių, už kurias nuomininkas neatsako, pasidarė nebetinkamos naudotis. Pirmosios instancijos teismas, įvertinęs visų byloje esančių įrodymų visetą, atmetė ieškovės ieškinį, konstatuodamas, jog atsakovė tinkamai pasinaudojo sutartyje numatyta teise į sutarties nutraukimą prieš terminą pagal Patalpų nuomos sutarties 12.3 punktą.
23. Kasacinis teismas yra pažymėjęs, kad esminio sutarties pažeidimo faktą turi įrodyti šalis, kuri nori pasinaudoti vienašališko sutarties nutraukimo teise. Taigi, kilus šalių ginčui dėl vienašalio sutarties nutraukimo teisėtumo, aplinkybę, kad egzistavo įstatyme ar sutartyje nustatyti pagrindai nutraukti sutartį, turi įrodyti sutartį vienašališkai nutraukusi šalis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. spalio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-386-378/2018).
24. Pagal CPK 176 straipsnio 1 dalį faktą galima pripažinti įrodytu, jeigu byloje esančių įrodymų pagrindu susiformuoja teismo įsitikinimas to fakto buvimu. Įrodymų vertinimas pagal CPK 185 straipsnį reiškia, kad bet kokios ginčui išspręsti reikšmingos informacijos įrodomąją vertę nustato teismas pagal vidinį savo įsitikinimą. Kasacinis teismas ne kartą savo nutartyse yra pabrėžęs, kad teismai, vertindami šalių pateiktus įrodymus, remiasi įrodymų pakankamumo taisykle. Teismas suteikia didesnę įrodomąją galią tam įrodymui, kuris suponuoja didesnę vieno ar kito fakto buvimo ar nebuvimo tikimybę. Dėl įrodymų pakankamumo ir patikimumo turi būti sprendžiama kiekvienu konkrečiu atveju. Kai iš skirtingų byloje pateiktų įrodinėjimo priemonių gaunama prieštaringa informacija, teismas turi šį prieštaravimą išspręsti, t. y. atsakyti į klausimą, kuria informacija (duomenimis) vadovautis, o kurią atmesti, turi įvertinti ne tik kiekvieno įrodymo įrodomąją reikšmę, bet ir įrodymų visetą, ir tik iš įrodymų visumos daryti išvadas apie tam tikrų įrodinėjimo dalyku konkrečioje byloje esančių faktų buvimą ar nebuvimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. liepos 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-205-611/2021 ). Įrodymų pakankamumo taisyklė reiškia, kad teismui, įvertinusiam bylos faktinių duomenų visumą, susiformavo įsitikinimas dėl konkrečiu atveju įrodinėjimo dalyką sudarančio fakto buvimo ar nebuvimo.
25. Pagal CPK 12 straipsnį kiekviena šalis privalo įrodyti tas aplinkybes, kuriomis remiasi kaip savo reikalavimų ar atsikirtimų pagrindu, išskyrus atvejus, kai remiamasi aplinkybėmis, kurių nereikia įrodinėti. Neįvykdžius įrodinėjimo pareigų arba netinkamai jas įvykdžius, įrodinėjimo subjektui (dažniausiai proceso šaliai) gali atsirasti neigiamų padarinių – teismas gali atitinkamas įrodinėtas aplinkybes pripažinti neįrodytomis (neegzistavusiomis) ir, tuo remdamasis, priimti procesinį sprendimą išspręsti ginčą iš esmės. Pagal kasacinio teismo formuojamą teismų praktiką CPK 178 straipsnio normoje nustatyta bendroji įrodinėjimo pareiga, kuri tenka tam asmeniui, kuris teigia, o ne tam, kuris neigia (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. gruodžio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-546/2011).
26. Atsakovė nurodo, kad sprendimą nutraukti nuomos sutartį vienašališkai lėmė patalpų faktinių naudotojų nepasitenkinimas išnuomoto gyvenamojo namo šildymo sistemos veikimo kokybe, nes dėl to nebuvo galima naudotis turtu pagal paskirtį. Dėl šildymo problemų išnuomotame name ne kartą telefonu informavo ir kvietėsi ieškovės techninės priežiūros darbuotoją L. K., kuris dėl minėtos problemos ne kartą buvo atvykęs, tačiau šios problemos neišsprendė. Atsakovė pažymėjo, jog jau pirmą nuomos mėnesį išryškėjo nuomojamo daikto trūkumai, sistemingai ėmė gesti buitinė technika ir kiti įrenginiai (gartraukis, dujinė viryklė, indaplovė, garažo vartų mechanizmas), šildymo sezono metu tekdavo šildytis elektriniais šildytuvais, atšilus orams name ėmė veistis laukinės skruzdėlės, kurios buvo viso pirmo aukšto patalpose, įskaitant virtuvę. Ieškovė su atsakovės pozicija nesutiko, nurodė, jog jokių pretenzijų dėl išnuomoto daikto trūkumų, susijusių su šildymo sistema, iš atsakovės kaip nuomininkės negavo.
27. Bylos nagrinėjimo metu pirmosios instancijos teisme buvo apklausti liudytojai. Liudytojas L. K. paneigė atsakovės nurodytas aplinkybes, kad ji dėl šildymo problemų name ne kartą telefonu informavo ir kvietė ieškovės techninės priežiūros darbuotoją (L. K.). L. K. paaiškino, kad dėl šildymo buvo tik vienas nusiskundimas, lapkričio pabaigoje ar gruodžio pradžioje, daugiau nusiskundimų dėl šildymo nebuvo. Taip pat liudytojas paaiškino, kad namo patalpose jam buvo šilta, tačiau temperatūros patalpose nematavo, šildymo termofikatoriuje temperatūrą pakėlė tik dėl nusiskundimų. Įvertinus tai, nėra pagrindo išvadai, jog liudytojo L. K. paaiškinimai patvirtino atsakovės paaiškinimus, kad ne kartą buvo reiškiamos pretenzijos dėl šilumos name. Byloje taip pat nėra jokių įrodymų, kad atsakovė ne kartą kreipėsi į ieškovę dėl namo šildymų problemų. Byloje esantys keli susirašinėjimai dėl indaplovės sugedimo, šiukšlių išvežimo, neleidžia daryti išvados, jog ieškovė iš nuomininko nuolat gaudavo nusiskundimus dėl šildymo.
28. Nustatyta, kad tik liudytojai B. S. sutuoktinis A. S. ir pas B. S. dirbusi vaikų auklė O. L. teigė, jog name buvo labai šalta, teko šiltai rengtis, naudoti elektrinius šildytuvus. Tačiau byloje nėra jokių objektyvių duomenų, patvirtinančių šildymo sistemos netinkamą veikimą. Iš esmės yra tik subjektyvūs liudytojų vertinimai, kad gyvenamajame name buvo šalta, teko šiltai rengtis, naudoti elektrinius šildytuvus. Be to, liudytojas L. K., kuris vieną kartą per mėnesį lankydavosi name dėl skaitiklių parodymų nurašymo, name įjungtų elektrinių šildytuvų nematė. Pažymėtina, kad nei atsakovė, nei faktiniai naudotojai nekvietė jokių specialistų, kurie užfiksuotų šildymo sistemos neveikimą ar netinkamą veikimą, nefiksavimo aplinkybių, kokia namo patalpose yra temperatūra. Ir nors atsakovė nurodė, jog sutarties nutraukimą sąlygojo šildymo problemos name, tačiau faktiniai naudotojai išnuomotu namu naudojosi visą šildymo sezoną ir tik jam pasibaigus informavo apie sutarties nutraukimą. Byloje nėra jokių įrodymų, pagrindžiančių, kad gyvenamojo namo nebuvo galima naudoti pagal paskirtį. Tai, kad gedo įvairūs prietaisai, kurie buvo taisomi, nesudaro pagrindo išvadai, kad turtu negalima buvo naudotis pagal paskirtį.
29. Atsižvelgiant į nustatytas faktines aplinkybes, darytina išvada, jog nagrinėjamu atveju atsakovė neįrodė, jog nuomojamos patalpos pasidarė nebetinkamos naudotis, todėl nebuvo pagrindo nutraukti nuomos sutartį remiantis sutarties 12.3 punkto nuostatomis. Teisėjų kolegijos vertinimu, nagrinėjamu atveju šalių sudaryta 2020 m. rugsėjo 1 d. Patalpų nuomos sutartis nutraukta vienašališkai nuomininko, kaip tai numato sutarties 12.4 punktas.
30. Apeliantė nesutinka su pirmosios instancijos teismo išvadomis ir dėl nuomos sutarties nutraukimo momento. Apeliantės nuomone, B. S. 2021 m. balandžio 19 d. elektroniniame laiške nėra nurodoma, jog nuomos sutartis nutraukiama, tik nurodoma apie ketinimą atlaisvinti išsinuomotą turtą 2021 m. birželio 30 d. Pasak apeliantės, B. S. ar jos šeimos nariai nėra nuomos sutarties šalis, jie buvo tik išnuomoto turto faktiniai naudotojai pagal susitarimą su atsakove. Apeliantės teigimu, ji gavo atsakovės pranešimą dėl nuomos sutarties nutraukimo tik 2021 m. birželio 17 d. Teisėjų kolegija su šiais apeliantės argumentais nesutinka.
31. Iš byloje esančio susirašinėjimo elektroniniais laiškais matyti, kad 2021 m. balandžio 19 d. elektroniniu laišku B. S. ieškovę informavo, kad planuoja atlaisvinti patalpas nuo 2021 m. birželio 30 d. Šis laiškas parašytas iš atsakovės elektroninio pašto. Be to, pagal nuomos sutartį būtent B. S. buvo paskirta nuomininko (atsakovės) kontaktiniu asmeniu. Todėl sutiktina su pirmosios instancijos teismu, jog yra visos prielaidos vertinti, kad apie patalpų atlaisvinimą nuo 2021 m. birželio 30 d. ieškovę informavo būtent nuomininkas, atstovaujamas tam įgaliojimą turinčio asmens. Teisėjų kolegijos vertinimu, dėl nuomos sutarties nutraukimo ieškovė informuota 2021 m. balandžio 19 d. elektroniniu laišku. Iš susirašinėjimo turinio, t. y. siūlymo ieškotis kitų nuomininkų, ieškovė turėjo galimybes suprasti, kad atsakovė ją informuoja apie sutarties nutraukimą nuo 2021 m. birželio 30 d., o jei to aiškiai nesuprato, galėjo nuomininko atsiklausti, todėl nėra pagrindo išvadai, kad ieškovė nebuvo tinkamai informuota apie sutarties nutraukimą.
32. Ieškovė ieškiniu prašo priteisti iš atsakovės 13 549,19 Eur skolą ir 6 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. Apeliantė nurodo, kad atsakovė pagal nuomos sutartį turėjo sumokėti, bet nesumokėjo 21 049,19 Eur, susidedančių iš: 917,70 Eur pagal ieškovės išrašytas PVM sąskaitas faktūras už faktines išlaidas, nuomos mokesčio už 2021 m. gegužės ir birželio mėnesius (6 050 Eur), nuomos mokesčio už 2021 m. liepos mėnesį (3 025 Eur) ir už rugpjūčio dalį – iki 17 d. (3 025/30 × 17 = 1 714,17 Eur); nuomos sutarties 12.4 punkte numatytos baudos (9 075 Eur); per laikotarpį nuo 2021 m. liepos 1 d. priskaičiuotų palūkanų už pavėluotą mokėjimą (267,32 Eur). Kadangi atsakovė ieškovei buvo sumokėjusi 7 500 Eur avansą, tai iš viso atsakovė skolinga 13 549,19 Eur (21 049,19 Eur – 7 500 Eur).
33. Nustatyta, kad ieškovė atsakovei išrašė PVM sąskaitas faktūras už faktines išlaidas: 2021 m. kovo 31 d. – 312,39 Eur sumai; 2021 m. balandžio 30 d. – 235,44 Eur sumai; 2021 m. gegužės 31 d. -182,49 Eur sumai; 2021 m. birželio 30 d. – 187,38 Eur sumai, iš viso 917,70 Eur sumai, kurias atsakovė neapmokėjo. Ieškovė nurodė, kad atsakovė nuomos mokestį nemokėjo už 2021 m. gegužės ir birželio mėnesius, t. y. 6 050 Eur. Įvertinus tai, jog nuomos sutartis nutraukta nuo 2021 m. birželio 30 d., tai atsakovė turi pareigą mokėti nuomos mokestį už 2021 m. gegužės ir birželio mėn. ir apmokėti ieškovės išrašytas PVM sąskaitas faktūras už faktines išlaidas laikydamasi nuomos sutarties terminų. Atsakovė šių aplinkybių dėl skolos neginčijo. Tačiau nutraukus nuomos sutartį nuo 2021 m. birželio 30 d., atsakovė neturi pareigos mokėti nuomos mokestį už 2021 m. liepos, rugpjūčio mėnesius, todėl šis ieškinio reikalavimas atmestinas.
34. Ieškovė už laikotarpį nuo 2021 m. liepos 1 d. priskaičiavo palūkanas už pavėluotą mokėjimą, t. y. 267,32 Eur. Atsakovė neginčija aplinkybės, kad sąskaitos nebuvo apmokėtos. Kadangi įsipareigojimai pradelsti įvykdyti, atsakovė neginčija ieškovės palūkanų paskaičiavimo, tai ieškovės reikalavimas dėl palūkanų tenkintinas.
35. Ieškovė prašė iš atsakovės priteisti 3 mėnesių nuomos dydžio baudą, t. y. 9 075 Eur. Kaip minėta, šalys nuomos sutarties 12.4 punkte numatė, jog nutraukianti sutartį šalis privalo sumokėti kitai šaliai 3 mėnesių nuomos dydžio baudą. Nagrinėjamu atveju nustatyta, jog atsakovė neįrodė, kad nuomojamos patalpos buvo netinkamos naudoti, tačiau iš byloje esančių duomenų matyti, jog nuomojamame name buvo vėsu ir todėl teko patirti didelius namo šildymo kaštus, kurių pusę kompensavo ieškovė, tai leidžia daryti išvadą, jog minėti namo trūkumai nors ir nedarė namo netinkamu naudoti, tačiau nuomininkui gyvenant name sudarė nepatogumų. Ieškovei šios problemos buvo žinomos, ji, kaip jau minėta, pusę sunaudotų elektros ir dujų kainos padengė savo sąskaita, t. y. bandė išspręsti nuomininko patiriamus nepatogumus sumažinant atsakovei išrašytų sąskaitų dydį. Teisėjų kolegijos vertinimu, nustatytos aplinkybės leidžia daryti išvadą, jog 3 mėnesių nuomos, t. y. 9 075 Eur dydžio bauda atsakovei nagrinėjamu atveju neatitinka teisingumo principo, todėl baudos dydis mažintinas perpus ir iš atsakovės, už sutarties nutraukimą nepasibaigus nuomos terminui, priteistina 4 537,50 Eur.
36. Atsižvelgus į nustatytas aplinkybes, ir tai, kad atsakovė ieškovei buvo sumokėjusi 7 500 Eur avansą, tai šia suma padengiama dalis atsakovės skolos ir ieškovės ieškinio reikalavimai dėl skolos priteisimo tenkintini iš dalies, priteisiant iš atsakovės 4 272,52 Eur (917,70 Eur + 6 050 Eur + 267,32 Eur + 4 537,50 Eur – 7 500 Eur = 4 272,52 Eur)
37. Ieškovė taip pat ieškinyje prašė priteisti 6 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. Kadangi ieškovės reikalavimai dėl skolos yra patenkinti, tenkinamas ir reikalavimas dėl palūkanų priteisimo (CK 6.37, 6.210 straipsniai).
38. Įvertinus aukščiau išdėstytą, teisėjų kolegija daro išvadą, jog pirmosios instancijos teismas netinkamai vertino byloje esančius įrodymus ir padarė nepagrįstą išvadą dėl ieškinio, todėl skundžiamas pirmosios instancijos teismo sprendimas panaikinamas ir priimamas naujas sprendimas – ieškinys tenkintinas iš dalies (CPK 326 straipsnio 1 dalies 2 punktas).
39. Kiti apeliacinio skundo argumentai neturi teisinės reikšmės nagrinėjamo klausimo teisingam išsprendimui, todėl teisėjų kolegija dėl jų nepasisako.
40. Panaikinus teismo sprendimą perskirstomos ir bylinėjimosi išlaidos (CPK 93 straipsnio 5 dalis). Ieškovė pirmosios instancijos teisme patyrė 1 573 Eur bylinėjimosi išlaidų, atsakovė patyrė 3 267 Eur bylinėjimosi išlaidų. Pirmosios instancijos teismas pagrįstai remdamasis teismų praktika atsakovės prašymą dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo dalyje dėl 500 Eur už medžiagos analizę ir 550 Eur už pasirengimą teismo posėdžiui, atmetė ir konstatavo, jog atsakovė patyrė 2 217 Eur bylinėjimosi išlaidų. Apeliacinės instancijos teismui ieškovės reikalavimus tenkinus 31,53 proc., ieškovei priteistina 495,97 Eur (1 573 Eur × 31,53 proc.) bylinėjimosi išlaidų, atsakovei 1 517,98 Eur (2 217 Eur × 68,47 proc.) bylinėjimosi išlaidų. Kadangi bylinėjimosi išlaidos priteistinos iš abiejų šalių, tai atlikus įskaitymą, atsakovei priteistina 1 022,01 Eur (1 517,98 Eur – 495,97 Eur) bylinėjimosi išlaidų.
41. Ieškovė prašė priteisti iš atsakovės 1 333,50 Eur apeliacinės instancijos teisme patirtų bylinėjimosi išlaidų. Kadangi tenkinti 31,53 proc. apeliacinio skundo reikalavimų, tai ieškovei priteistina 420,45 Eur (1 333,50 Eur × 31,53 proc.) bylinėjimosi išlaidų. Atsakovė prašė priteisti iš ieškovės 1 058,96 Eur bylinėjimosi išlaidas. Atmetus 68,47 proc. skundu keliamų reikalavimų, atsakovei priteistini 725,07 Eur (725,07 Eur × 31,53 proc.) bylinėjimosi išlaidų. Šias sumas įskaičius atsakovei priteistina 304,62 Eur apeliacinės instancijos teisme patirtų bylinėjimosi išlaidų.
Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 2 punktu,
n u s p r e n d ė :
Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. birželio 21 d. sprendimą, išskyrus jo dalį dėl dalies bylos nutraukimo, panaikinti.
Priimti naują sprendimą. Ieškinį tenkinti iš dalies.
Priteisti iš uždarosios akcinės bendrovės „ALBE ALLIANCE“ (j. a. k. 302519776) uždarajai akcinei bendrovei „Vitropolis“ (j. a. k. 123550926) 4 272,52 Eur ir 6 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo 2021 m. gruodžio 20 d. iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.
Priteisti iš uždarosios akcinės bendrovės „Vitropolis“ uždarajai akcinei bendrovei „ALBE ALLIANCE“ 1 022,01 Eur bylinėjimosi išlaidų.
Priteisti iš uždarosios akcinės bendrovės „Vitropolis“ uždarajai akcinei bendrovei „ALBE ALLIANCE“ 304,62 bylinėjimosi išlaidas patirtas apeliacinės instancijos teisme.
Teisėjai Loreta Braždienė
Virginijus Kairevičius
Tatjana Žukauskienė