Civilinė byla Nr. e2-1553-941/2021

Teisminio proceso Nr. 2-24-3-01945-2019-2

Procesinio sprendimo kategorija

2.4.2.3.; 2.4.2.13.; 2.6.8.8.; 2.1.5.2.

(S)

KLAIPĖDOS APYLINKĖS TEISMAS

SPRENDIMAS

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2021 m. sausio 29 d.

Gargždai

Klaipėdos apylinkės teismo Klaipėdos rajono rūmų teisėja Vaida Rimkienė, sekretoriaujant Jurgai Šideikienei, dalyvaujant ieškovės UAB „S“ atstovams direktoriui K.B. ir advokatui D.C., atsakovui R.V.J., jo bei atsakovės J.J. atstovui advokatui G.N., viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės UAB „S“ ieškinį atsakovams R.V.J., J.J., RAB „P.S“ (likviduota proceso metu), tretiesiems asmenims notarei N.Š., I.J., UAB „I“ dėl pirkėjo teisių perkėlimo.

Teismas

n u s t a t ė:

ieškovė UAB „S“ 2019-10-31 pateiktu ir 2019-11-18, pašalinus 2019-11-05 nutartimi nustatytus trūkumus, priimtu ieškiniu atsakovams R.V.J., J.J., RAB „P.S“ prašo perkelti ieškovei UAB „S“ pirkėjo teises ir pareigas pagal atsakovų RAB „P.S“ (pardavėjo) ir R.V.J. (pirkėjo) 2019-06-06 sudarytą pirkimo-pardavimo sutartį, patvirtintą Lentvario miesto notaro biure, notarinio reg. Nr. (duomenys neskelbtini), dėl nuosavybės teisės į žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini) Stragnų k. v., ir pastatą - autoservisą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančius (duomenys neskelbtini), perleidimo, įpareigojant ieškovę UAB „S“ po teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos sumokėti atsakovams R.V.J. ir J.J. šių daiktų pirkimo-pardavimo kainą - 70000 Eur. Nurodo, kad ieškovė su atsakove RAB „P.S“ 2019-05-31 sudarė negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį, pagal kurią atsakovė 5 metų terminui išsinuomojo autoserviso patalpas, esančias (duomenys neskelbtini). Sutarties 2 punkte nustatyta, kad nuomotojas neturi teisės parduoti ar kitai perduoti patalpas arba jas įkeisti ar kitaip suvaržyti nuosavybės teisę į patalpas prieš tai raštu nepasiūlius pirkti patalpų nuomininkui. Tačiau atsakovė RAB „P.S“ 2019-06-06, pažeisdama nurodytą įsipareigojimą, pirkimo pardavimo sutartimi už 70000 Eur perleido šias patalpas su žemės sklypu, kuriame jos yra, atsakovui R.V.J., kuris daiktus nupirko bendrosios jungtinės nuosavybės teise su sutuoktine, prieš tai nepasiūliusi patalpų pirkti ieškovei. Nors nuomos sutartis nebuvo įregistruota viešame registre, apie šią sutartį ir joje nustatytą ieškovės pirmumo teisę, taip pat apie ieškovės ketinimą ja pasinaudoti, jei turtas bus parduodamas, pirkėjui R.V.J. buvo žinoma. Registracija atlieka teisės išviešinimo funkciją, neturi įtakos sutarties galiojimui, įstatymo nuostata dėl registracijos yra apsaugoti teisėtus trečiųjų asmenų interesus, susijusius su nekilnojamuoju daiktu. Kadangi pirkėjas žinojo apie ieškovės pirmumo teisę pirkti nuomojamą turtą, jis laikytinas nesąžiningu įgijėju. Jau pirmąją pirkimo pardavimo sandorio sudarymo dieną atsakovas nesąžiningai pradėjo ieškovei reikšti pretenzijas dėl nuomos sutarties, t.y. reikalavo atlaisvinti patalpas. Kad nebūtų paralyžuota ieškovės veikla, ji buvo priversta 2018-06-06 (nurodyta netiksli data) pasirašyti su atsakove naują terminuotą nuomos sutartį. Tačiau tą patį mėnesį atsakovas pareikalavo atlaisvinti patalpas, vėliau savo reikalavimo atsisakė. Dar vėliau atsisakė ir 2018-06-06 (nurodyta netiksli data) nuomos sutarties, nurodydamas kad perėmė teises ir pareigas pagal ieškovės su atsakove RAB „P. S“ 2019-05-31 sudarytą sutartį, siūlė pirkti turtą už kelis kartus didesnę kainą ir tuo pat metu siūlė sudaryti naujas nuomos sutartis, po to vėl nurodė, kad šalims galioja 2018-06-06 (nurodyta netiksli data) nuomos sutartis, kuri tapo neterminuota ir ją atsakovas nutraukia. Visą tą laiką šalys derėjosi dėl ieškovės teisės pirmiau už kitus asmenis pirkti nuomojamas patalpas pažeidimo pašalinimo būdų, tačiau atsakovo pozicijos keitėsi, jis nesąžiningai naudojo spaudimą grasindamas iškeldinti ieškovę iš nuomojamų patalpų. Kai tapo aišku, kad ginčo taikiu būdu derybomis išspręsti nepavyks, ieškovė buvo priversta dėl savo pažeistų teisių ir teisėtų interesų gynybos kreiptis į teismą dėl pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo ieškovei. Žemės sklype, kuriame yra autoserviso pastatas, jokių kitų pastatų nėra. Žemės sklypas skirtas būtent pastato – autoserviso naudojimui pagal paskirtį. Todėl ieškovei perkeltinos ir pirkėjo teisės į žemės sklypą.

Klaipėdos apylinkės teismo 2019-11-18 nutartimi ieškovės reikalavimų įvykdymo užtikrinimui taikytos laikinosios apsaugos priemonės: 1) Uždrausta atsakovams R.V.J. ir J.J. imtis bet kokių veiksmų, susijusių su pastato - autoserviso, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) , esančio (duomenys neskelbtini), nuomos sutarties, sudarytos su ieškove, nutraukimu. 2) Atliktas viešas įrašas Nekilnojamojo turto registre dėl atsakovams R.V.J. ir J.J. bendrosios jungtinės nuosavybės teise priklausančio žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini) Stragnų k. v., ir pastato - autoserviso, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančių (duomenys neskelbtini), nuosavybės teisės perleidimo draudimo.

Atsakovai R.V.J. ir J.J. 2019-12-10 pateiktu atsiliepimu su ieškiniu nesutinka. Nurodo, kad atsakovai pagal 2019-06-06 notarinę pirkimo pardavimo sutartį įsigijo žemės sklypą ir pastatą – autoservisą, esančius(duomenys neskelbtini). Kaip pirkėjas sutartį sudarė ir pasirašė atsakovas R.V.J.. Žemės sklype be serviso buvo ir šiuo metu yra viešame registre neįregistruotas dar vienas - plovyklos – pastatas, kurį taip pat nupirko atsakovai. Pirkimo pardavimo sandoris buvo sudarytas tarpininkaujant UAB „C.K“ brokeriui K.B. Atsakovas R.V.J. apie tai, kad nurodytą objektą kaip veikiantį autoserviso verslą, su objekte veikiančiu nuomininku, yra ketinama parduoti už 280000 Eur, sužinojo iš brokerio K.B., su kuriuo tarėsi dėl kainos ir iki sandorio sudarymo vyko apžiūrėti objekto. Už objektą sumokėjo 270000 Eur: 70000 Eur mokant pavedimu, 200000 Eur grynais notaro biure sutarties sudarymo dieną prieš pasirašant sutartį. Sutartyje nurodyti ne tikrąją už daiktus mokamą, o mokėjimo pavedimu sumokėtą daiktų kainą, atsakovas sutiko pardavėjo per brokerį perduotu prašymu. Tokiu atveju pardavėjas sutiko padaryti 10000 Eur nuolaidą ir parašyti rašytinį įsipareigojimą grąžinti visus už pirkinį sumokėtus pinigus, jeigu dėl kokių nors priežasčių atsakovas neįgytų nuosavybės teisių į perkamus daiktus. Sutikimą nulėmė visiškas pasitikėjimas brokerio reputacija ir netinkamas pardavėjo 2019-06-06 įsipareigojimo vertinimas. Atsakovė J.J. apie tai, kad atsakovas R.V.J. pardavėjo prašymu sutiko pirkimo – pardavimo sutartyje nurodyti tik 70000 Eur, sužinojo tik gavusi ieškinį, ir atsakingai pareiškia, kad niekada ir jokia forma nėra ir nebuvo išreiškusi sutikimo sudaryti sandorį, kai nekilnojamųjų daiktų pirkimo pardavimo sutartyje nurodoma tikrovės neatitinkanti sandorio kaina. 2019-05-31 negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis viešame registre nebuvo įregistruota. Iš 2019-05-15 brokerio laiško matosi, kad atsakovų įsigytose patalpose jau 2019-05-15 buvo nuomininkas. Akivaizdu, kad patalpos buvo nuomojamos ne ieškovo pateiktos 2019-05-31 nuomos sutarties pagrindu, o kitu atsakovams nežinomu pagrindu. Tą pačią dieną 2019-06-06, kai buvo sudaryta nekilnojamųjų daiktų pirkimo – pardavimo sutartis, atsakovas R.V.J. sudarė su ieškove negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį, kuria buvo nustatytas 2000 Eur nuomos mokestis, kai tuo tarpu pagal 2019-05-31 nuomos sutartį nuomos mokestis buvo nustatytas 2500 Eur. Atsakovas nurodytus nekilnojamuosius daiktus įsigijo siekdamas gauti pajamų iš daiktų nuomos. Siekdamas užsitikrinti tokių pajamų srautą, jis visą laiką susirašinėjo su ieškove, siekiant suderinti šalims priimtinas nuomos sąlygas. Atsakovams nesuprantami kriterijai, kuriais vadovaujantis ieškovė atsakovo elgesį vertina kaip nesąžiningai reiškiamas pretenzijas dėl nuomos sutarties ir patalpų atlaisvinimo. Chronologiškai vertinant šalių bendravimą, pažymi, kad jau 2019-06-06 sutartimi šalys susitarė dėl ieškovei (nuomininkei) palankesnės, t.y. mažesnės, nuomos kainos. Ieškovo nurodytas „reikalavimas“ tą patį mėnesį atlaisvinti patalpas realiai buvo ne reikalavimas, bet šalių susitarimas, užfiksuotas 2019-06-21 susirinkimo protokole. Iš ieškovės pateikto 2019-08-01 nuomos sutarties projekto akivaizdu, kad šalys tarėsi dėl dar palankesnių nuomos sąlygų ieškovei – dėl dar mažesnio 800 Eur ir 120 Eur GMP nuomos mokesčio. Ieškovės teikiamu 5 priedu šalys susitarimu, o ne vienašališku dokumentu, susitarė, kad negalioja anksčiau 2019-06-21 protokolu ieškovo prisiimtas įsipareigojimas išsikelti iš patalpų. Atsakovas 2019-08-16 laišku (ieškovės teikiamu 6 priedu) nereiškė jokio reikalavimo atlaisvinti patalpas, tik prašė vykdyti nuomininko įsipareigojimus. Būtent ieškovė 2019-08-19 elektroniniu laišku pirma pranešė ketinanti nutraukti nuomos sutartį, nes „reikalai klostosi ne taip, kaip planavau“. Atsakovo 2019-08-26 siūlyme pirkti nekilnojamuosius daiktus (ieškinio 7 priedas) nėra nei vieno žodžio apie kokį nors trukdymą ieškovei naudotis patalpomis. Šis pasiūlymas buvo pateiktas ieškovei po to, kai ji pareiškė ketinimą vienašališkai nutraukti nuomos sutartį. Ieškovė iki 2019-09-06 atsakymo į pasiūlymą nepateikė. Atsakovas, siekdamas išvengti painiavos šalių susirašinėjime ir vienodo susiklosčiusių aplinkybių vertinimo, taip pat siekdamas gauti pajamas iš nuomos, pasiūlė ieškovei konstatuoti esančias faktines aplinkybes ir, susitarus dėl anksčiau šalis siejančių sutarčių pabaigos, sudaryti naują nuomos sutartį (ieškinio 8 ir 9 priedai). Atsakovo pasiūlytame nuomos sutarties projekte nurodyta nuomos kaina – 1300 Eur / mėn., t.y. beveik dvigubai mažiau negu ieškovė buvo įsipareigojusi mokėti pagal 2019-05-31 nuomos sutartį. Ieškovė 2019-10-10 elektroniniu laiku atsisakė pasirašyti atsakovo pasiūlytus dokumentus dėl patalpų nuomos, nuomos mokesčio nemokėjo. Atsakovas, neketindamas leisti savo turtu naudotis neatlygintinai, ieškovės pateiktu (10) ieškinio priedu ir pateikė faktinį esamos situacijos vertinimą bei pranešė, kad nutraukia nuomos teisinius santykius LR CK įtvirtintu pagrindu. Atsakovas nuolat darė nuolaidas ieškovei, tačiau nesutiko, kad ieškovė patalpomis naudotųsi neatlygintinai. Tai paneigia ieškovės teiginius apie bet kokį atsakovo nesąžiningumą. Atsakovai yra tretieji asmenys 2019-05-31 negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties atžvilgiu, sutartis viešame registre neįregistruota. Todėl prieš atsakovus negali būti panaudota nei neįregistruota sutartis, nei jokie kiti įrodymai, kildinami iš šios sutarties. Ieškovė nurodyta sutartimi negali grįsti savo pirmumo teisės prieš atsakovus pirkti nekilnojamąjį daiktą. Ieškovė pagal 2019-05-31 negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį išsinuomojo 515 kv.m bendro ploto patalpas, t.y. dalį iš 523,15 kv.m bendro ploto. Ieškovai nebuvo įgiję pirmumo teisės nei į atsakovų įgytas 8,15 kv.m ploto patalpas pastate, nei į žemės sklypą, nei į žemės sklype esantį neinventorizuotą ir viešame registre neįregistruotą plovyklos pastatą. Atsakovai išreiškė norą pirkti, o pardavėjas siekė parduoti ne patalpas, kurios išnuomotos 2019-05-31 nuomos sutartimi, o visą kompleksą, susidedantį iš pastate esančių išnuomotų ir neišnuomotų patalpų, žemės sklypo ir jame esančio neįregistruoto plovyklos pastato. Akivaizdu tai labiau atitiko turto savininko / pardavėjo interesus. Vien tik išnuomotų patalpų pardavimas galimai būtų nulėmęs galimybės pirkti likusią turto dalį nebuvimą, nes atsakovai tokio sandorio nebūtų sudarę, arba esminį vertės netekimą. Situacija, kai nuomininkas, galimai turintis pirmumo teisę į dalį savininkui priklausančio turto, gali sukliudyti įvykdyti viso turtinio komplekso pardavimo sandorį, vertintina kaip varžanti ir pažeidžianti turto savininko teisėtus interesus. Tokios ieškovės teisės gynimas pažeistų šalių – šiuo atveju turto savininko ir nuomininko teisėtų lūkesčių ir teisėtų interesų pusiausvyros principus. Be to kelia abejones pats 2019-05-31 nuomos sutarties sudarymo teisėtumo ir sutarties šalių sąžiningumo klausimas sutarties sudarymo momento ir tikrųjų sutarties šalių ketinimu aspektu, nes nuomininkas 2019-05-15 negalėjo būti turte 2019-05-31 sutarties pagrindu. Atkreipia dėmesį, kad pirmumo teisė pirkti nuomojamą turtą nėra standartinė, įprastinė nuomos sutarties sąlyga. Tokios sąlygos įtraukimas į sutartį suponuoja, kad ieškovė žinojo apie pirmumo teisės pasekmes ir pasinaudojimo ja tvarką bei tokios sutarties teisinės registracijos svarbą ir pasekmes. Vertinant faktą, kad ieškovė neįregistravo sutarties viešame registre, darytina išvada, kad pirmumo teisės įrašymas neatitiko tikrųjų sutarties šalių ketinimų arba sutartis tokia redakcija, kokia pateikta teismui, buvo sudaryta ne nurodytu metu, o vėliau, notarui galimai pateikiant kitokią sutarties versiją. Tokį įspūdį sustiprina ir tai, kad sutarties 2.1 p. nurodyta, kad patalpos įkeistos hipoteka, nors ir NTR išrašo matyti, kad deklaruojamu sutarties sudarymo metu patalpos hipoteka apsunkintos nebuvo. Ieškovės pajamos per 2018 m. buvo tarp 30000 ir 50000 Eur, net nemokėdama atlyginimų ir mokesčių, ieškovė galimai jai palankų sprendimą galėtų įvykdyti tik per 2 metus. Ieškinio patenkinimas pažeistų šalių lygiateisiškumo principą ir nulemtų teisinius ginčus ateityje. Atsakovas 2019-06-06 nuomos sutartyje su ieškove nedviprasmiškai nurodė, kad veikia kaip patalpų nuomotojas, todėl ieškovė apie pirmumo teisės pažeidimą galėjo ir turėjo sužinoti 2019-06-06. 2019-0-07 viešame registre buvo padarytas įrašas apie patalpų savininko pasikeitimą. Ieškinio senaties terminas baigėsi 2019-09-06. Ieškovė ieškinį pateikė 2019-10-31, ieškinio senaties terminas akivaizdžiai praleistas. Prašo ieškinį atmesti kaip nepagrįstą, taip pat taikyti ieškinio senatį.

Atsakovų R.V.J. ir J.J. 2020-04-01 pateiktas prašymas ieškovei UAB „S“ taikyti nuostolių, galimų dėl laikinųjų apsaugos priemonių taikymo, atlyginimo užtikrinimą ir įpareigoti UAB „S“ pervesti į teismo depozitinę sąskaitą 18000 Eur sumą arba šiai sumai pateikti banko garantiją Klaipėdos apygardos teismo 2020-06-11 nutartimi, panaikinus Klaipėdos apylinkės teismo 2020-04-10 nutartį, netenkintas.

Atsakovė RAB „P.S“, atstovaujama advokato T.L.P., 2020-02-14 pateiktu atsiliepimu su ieškiniu nesutiko. Nurodė, kad pardavė, o atsakovai R.V.J. ir J.J. nupirko žemės sklypą ir pastatą – autoservisą, esančius (duomenys neskelbtini). Sklype be autoserviso pastato yra dar vienas – plovyklos pastatas, neįregistruotas viešame registre. 2019-06-06 notarinėje pirkimo – pardavimo sutartyje turto kaina yra 70000 Eur, tačiau tikroji nekilnojamųjų daiktų kaina buvo 270000 Eur. 2019 m. pabaigoje RAB „P.S“ likvidatorius M.T pranešė atsakovui J., kad RAB „P.S“ žinioje yra 2019-06-06 kasos pajamų orderis, kurio pagrindu į bendrovės kasą iš R.V.J. yra paimta 200000 Eur. M.T. 2020 m. sausio mėn. atvykęs į Lietuvą atvežė nurodytą bendrovės žinioje esantį kasos pajamų orderį bei nurodė, kad sutiktų pataisyti pirkimo – pardavimo sutartį, nurodant sumokėtą grynais ir pavedimu pinigų sumą. Atsakovės likvidatorius patvirtino, kad bendrovė pinigus gavo, tačiau dėl jam nežinomų priežasčių ankstesnis bendrovės vadovas šių pinigų sumos nenurodė pirkimo – pardavimo sutartyje. 2019-05-31 negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis viešame registre nebuvo įregistruota. Pritaria atsakovų J. pozicijai, kad visi kiti asmenys, išskyrus RAB „P.S.“ ir UAB „S“ vertintini kaip tretieji asmenys, prieš kuriuos nurodyta nuomos sutartis negali būti panaudota. Klaidinga laikytina ieškovės pozicija, kad pirkėjas (atsakovai J.) žinojo apie ieškovės pirmumo teisę ir tariamai yra nesąžiningi įgijėjai. Ydinga manyti, kad vien tik nuomos sutarties egzistavimo faktas nuomininkui sukuria pirmumo teisę įsigyti nuomojamas patalpas. Sutartis nebuvo įregistruota viešame registre ir notarė nereikalavo ieškovės pirmumo teisės pirkti atsisakymo. Ieškovei buvo išnuomota 515 kv.m bendro ploto patalpų, kurių bendras lotas 523,15 kv.m, dalis. Ieškovė neįgijo jokių teisių nei į likusias 8,15 kv.m patalpas autoserviso pastate, nei į žemės sklypą, nei į jame esantį neįregistruotą plovyklos pastatą. Ieškovė klaidingai vadovaujasi LR CK 6.394 – 6.395 str. nuostatomis, dėl to ir jos prašymas perkelti pirkėjo teises į žemės sklypą, kuriame yra autoservisas, nepagrįstas. Pirkimo pardavimo sutartis buvo sudaryta 2019-06-06, ieškovė apie tai žinojo, tačiau į teismą su ieškiniu kreipėsi tik 2019-10-31, t.y. ne per 3 mėnesius nuo sužinojimo apie pirkimo pardavimo sutartį, o tik tada, kai atsakovai J. nutraukė nuomos sutartį ir paprašė išsikelti. Kyla klausimas dėl pačios ieškovės sąžiningumo. Mano, kad ieškovė elgiasi nesąžiningai ir piktnaudžiauja savo procesine padėtimi. Prašė taikyti ieškinio senatį ir ieškinį atmesti.

Atsakovė RAB „P.S“ nuo 2020-07-17 likviduota (į bylą 2020-07-28 pateikta Ukrainos Teisingumo ministerijos elektroninės svetainės informacija, 2020-09-03 į bylą pateiktas išrašo iš Ukrainos Teisingumo ministerijos Bendro valstybinio juridinių asmenų, fizinių asmenų – verslininkų ir visuomeninių organizacijų registro vertimas į lietuvių kalbą). Ieškovė UAB „S“ 2020-08-19 pateiktu pranešimu atsisakė keisti likviduotos atsakovės procesinę padėtį.

Trečiasis asmuo Lentvario miesto notarų biuro notarė N.Š. (įtraukta į bylą 2020-05-28 nutartimi) 2020-06-22 pateiktu atsiliepimu su ieškiniu nesutinka. Nurodo, kad atsakovai R.V.J. ir J.J. yra tretieji asmenys negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties atžvilgiu, todėl viešame registre neįregistruota nuomos sutartis prieš juos negali būti panaudota. Atsižvelgiant į tai, kad atsakovų procesiniuose dokumentuose nurodytas žemės sklype esantis plovyklos pastatas pirkimo pardavimo sudarymo ir notarinio tvirtinimo metu viešame registre įregistruotas nebuvo, jis sutartyje atskirai apibrėžtas ir aptartas nebuvo. Šiuo atveju taikytina LR CK 6.395 str. 1 d. nuostata ir laikoma, kad nuosavybės teisė į parduotame žemės sklype esančius pastatus, statinius, įrenginius, sodinius ir kitokius objektus perėjo žemės sklypo pirkėjui. Pirkimo pardavimo sutartyje daiktų kaina buvo nurodyta 70000 Eur, t.y. tokia, kokią prieš sutarties pasirašymą ir notarinį patvirtinimą nurodė pačios sutarties šalys. Į notarę su 2020-01-22 prašymu, grindžiamu Notariato įstatymo 35 str. 2 d., buvo kreiptasi iš pirkėjų pusės, prašant sudaryti sąlygas pirkimo – pardavimo sutarties šalims ištaisyti sutartyje klaidą, dėl kurios bendra daiktų kaina sutartyje nurodyta 70000 Eur vietoje turėjusios būti nurodytos 270000 Eur. 2020-01-28 nutarimu dėl atsisakymo atlikti notarinį veiksmą buvo atsisakyta tenkinti prašymą. Notarė neturi informacijos dėl šio nutarimo apskundimo. Ieškovė galėjo įgyti pirmumo teisę tik į negyvenamųjų patalpų nuomos sutartimi išnuomotas 515 kv.m patalpas. Ieškovė neįgijo jokių teisių į likusias 8,15 kv.m ploto patalpas autoserviso pastate, taip pat į žemės sklypą ir jame esantį viešame registre neįregistruotą plovyklos pastatą. Parduodant daiktus, į kuriuos pirmumo teisės ieškovė neturėjo, ieškovės interesai negalėjo būti pažeisti. Ieškovė nepagrįstai reikalauja perkelti pirkėjo teises pagal pirkimo – pardavimo sutartį pilna apimtimi, nes tokiu atveju jos įgytos teisės viršytų pirmenybės teisės objektą ir pažeistų pirkėjų (atsakovų R.V.J. ir J.J.) interesus – be jokio pagrindo iš atsakovų būtų atimtos nuosavybės teisės į žemės sklypą ir neįregistruotą statinį. Šalių procesiniuose dokumentuose nurodytos aplinkybės patvirtina, kad ieškovė apie pažeistą teisę sužinojo 2019-06-06, su ieškiniu į teismą kreipėsi 2019-10-31, tad 3 mėnesių ieškinio senaties terminas buvo praleistas. Prašo ieškinį atmesti.

Trečiasis asmuo I.J. (įtrauktas į bylą 2020-08-12 protokoline nutartimi po šalių apklausos) 2020-09-18 pateiktu atsiliepimu su ieškiniu nesutinka. Nurodo, kaip trečiajam asmeniui žinoma, kad atsakovės RAB „P.S.“ nekilnojamasis turtas buvo parduotas ne tiesiog kaip turtinis vienetas, o kaip veikiantis verslas, kuris apėmė tiek patį pastatą – autoserviso patalpas, tiek teritoriją – žemės sklypą, tiek žemės sklypo teritorijoje esančias autoplovyklos patalpas bei kitą teritorijoje buvusį turtą. Visos patalpos buvo įrengtos, jose buvo visa reikiama įranga autoservisui bei autopriežiūros salonui veikti. Atsižvelgiant į tai, yra nesąžininga ir iš viso negalima atsakovų R.V.J. ir J.J. pirkėjų teisių ir pareigų perkelti UAB „S“, nes ieškovė nepagrįstai praturtės, o atsakovai nepagrįstai patirs didelių nuostolių. Nuomos sutartis nei UAB „S“, nei RAB „P.S“ nebuvo registruota viešame registre ir negali būti panaudota prieš trečiuosius asmenis – atsakovus R.V.J. ir J.J. Ieškovei buvo išnuomotos 515 kv.m bendro ploto patalpos. Ieškovė neturėjo pirmumo teisės įgyti 8,15 kv.m negyvenamųjų patalpų, žemės sklypo ir automobilių plovyklos pastato. Ieškovės reikalavimas perkelti jai pirkėjo teises visam atsakovų J. įgytam kompleksui prieštarauja tiek sąžiningumo principui, tik pačios nuomos sutarties nuostatoms. Sutinka su atsakovų prašymais taikyti ieškinio senatį. Prašo ieškinį atmesti kaip nepagrįstą.

Trečiasis asmuo UAB „I“ (įtraukta į bylą 2020-10-23 nutartimi po liudytojo K.B. apklausos) atsiliepimo į ieškinį nepateikė.

Ieškovės UAB „S“ atstovai ieškinį palaiko ieškinyje išdėstytais motyvais. 

Ieškovės UAB „S“ atstovas direktorius K.B. papildomai paaiškino, kad autoserviso veiklą pradėjo su draugo D.T. kompanija UAB „B“, buvo autoserviso vadovas, akcijų neturėjo. UAB „B“ su I.J. 2018 m. dvejiems metams sudarė laikiną sutartį pastato nuomai su teise jį įsigyti. Tuo metu nežinojo, kad jis nėra pastato savininkas. UAB „B“ sklandžiai vykdė autoserviso veiklą. Vėliau jis atsiskyrė nuo savo draugo ir pradėjo veiklą su UAB „S“, kurią nupirko tarpininkaujant buhalterei ir kurios vienintelė akcininkė yra jo mama D.B. Iki tol nei jis, nei jo mama jokių ryšių su šia įmone neturėjo. Ankstesnė nuomos sutartis su UAB „B“ buvo nutraukta žodžiu. Jo atstovaujama UAB „S“ 2018-12-01 sudarė nuomos sutartį su I.J. Pasirašant sutartį žinojo, kad pastatas priklausė UAB „I“, tačiau į tai daug nesigilino, manė, kad galbūt tai dukterinė įmonė ar pan. Kai pastatą pardavė bendrovei „P.s“ vėl pasirašė naują sutartį, kurią pristatė I.J. Sutartį pasirašė sutartyje nurodytą dieną, registrų centro duomenų netikrino. Jam abejonių dėl I.J. teisės atstovauti „P.S“ nekilo, su kitu „P. S“ atstovu (be I.J.) nebendravo. Atsakovas R.J. su K.B. pirmą kartą atvažiavo maždaug mėnesį prieš pirkimą - apie 2019 m. gegužės mėnesį, dar prieš pasirašant nuomos sutartį su „P.S“. R.J. atvažiavęs ir įėjęs į pastatą pasakė, kad nori jį pirkti ir išvažiavo, statinio kokybės nevertino. Tą pačią apie tai, kas vyksta, pasiteiravo I.J. Šis atsakė, kad atvažiavo žmogus apsižiūrėti pastato, galbūt jį pirks. Kalbėjo su I.J., kad jis, kaip ir buvo tartasi, nori pirkti pastatą kartu su draugo D.T. kompanija UAB „P“, kuri teikia įdarbinimo paslaugas. I.J. skambino ir važiavo į Šiaulių banką, tarpininkauti dėl 100–200 tūkst. Eur kredito pastatui įsigyti. Žino, kad I.J. vykdo daug verslų, todėl per daug nesigilino į R.J. apsilankymą. Nelaikė jo realiu pirkėju. Kredito nepaėmė, nes pastatą nupirko R.J. Iki tol vedė derybas su I.J. dėl pirkimo kainos, kuri svyravo nuo 100 iki 200 tūkst. Eur, priklausomai nuo komplektacijos ir įrangos. Derybas dėl pirkimo kainos pradėjo po sutarties su UAB „B“ nutraukimo, dar prieš UAB „S“ pasirašant nuomos sutartį. Pirmiausiai svarstė pirkti tuščią pastatą ir įrangą įsigyti atskirai. Vėliau I.J. sakė, kad perkant su įranga duos nuolaidą. Derybų metu įranga, prieš I.J. dalį jos išsivežant, buvo vertinama 120 tūkst. Eur. Statinius ir žemę I.J. įkainavo 100 tūkst. Eur. UAB „S“ ši kaina netiko, nes įranga buvo nusidėvėjusi. Jis pats apie 2019 m. sausio – vasario mėn. kreipėsi į banką, tačiau bankas paskolos suteikimo klausimo nesvarstė, nes reikėjo pristatyti nuosavybės dokumentus. Paprašius pateikti nuosavybės dokumentus, I.J. dingo, sakė palaukti, apie 2019 m. balandžio mėn. pasakė, kad parduos servisą „P.S“ ir tada jis galės nusipirkti pastatą iš „P.S“, paaiškino, kad tarpinio pardavimo reikia dėl hipotekos, t. y., kad jis turi kitų sklypų, kuriems perkels hipoteką. Dėl pastato pardavimo „P.S“ prieštaravimų nereiškė. Manė, kad I.J. turi tikslą parduoti pastatą jam, todėl vykdė kaip jis sakė. Kad buvo sudaryta pirkimo-pardavimo sutartis su R.J. sužinojo tą pačią dieną - 2019-06-06, nes jis pateikė Registrų centro išrašą, kad yra pastato savininkas. Tą pačią dieną su juo sudarė naują nuomos sutartį. Ankstesniems savininkams mokėjo 1500 Eur nuomos mokestį, naujasis savininkas paprašė 2500 Eur nuomos mokesčio, vėliau nuomos mokestis daug kartų kito. 2019-06-21 susirinkimo metu svarstė apie jo paties išlikimą pastate, t. y. ar galėtų pirkti, nuomotis, kokios būtų kainos. Negali pasakyti, ką nusprendė. Negali pasakyti, kas buvo nuspręsta 2019 m. rugpjūčio mėn. susitarimu. 2019-09-19 pranešė apie ketinimą nutraukti nuomos sutartį, nes buvo emociškai išsekęs ir pavargęs nuo derybų, nes R.J. tai parduoda viena kaina, tai nebeparduoda, o nuomoja. Lygiagrečiai derėjosi ne tik dėl nuomos, bet ir dėl turto išpirkimo. Objekto vertė su įranga derybose buvo nuo 250 tūkst. Eur iki 320 tūkst. Eur. Siūloma kaina buvo neadekvati. Kalbant apie nuomos nutraukimą, jau buvo baigtos derybos dėl turto įsigijimo. Nemano, kad UAB „S“ kada nors turėjo finansinių sunkumų, nėra skolinga, į bankrotą neina, nuostolingai nedirba. Nuo 2019 m. birželio mėnesio nemokėjo nuomos mokesčio, nes turėjo kitus ginčytinus klausimus, kurių turtinė išraiška apie 6500 Eur. Ši suma susijusi su I.J. į priekį sumokėtu nuomos mokesčiu ir 3500 Eur užstatu. Kai atvykęs R.J. pareikalavo nuomos mokesčio, buvo ką tik sumokėjęs nuomą. Prieš pasikeičiant savininkui, nors nuomos sutartyje įrašyta 2000 Eur, pagal žodinį susitarimą su I.J. mokėjo 1500 Eur, už paskutinį mėnesį „P.S.“ mokėjo 2500 Eur. Be to, patys nuo 2018 metų buvo investavę į pastatą: už 1500 Eur įrengė pastate apsaugos sistemą (kameras) ir už 700 Eur automatinių vartų sistemą, atlikinėjo serviso įrangos planinius patikrinimus. Šios investicijos nebuvo išskaičiuojamos iš nuomos kainos. 2019 m. rugsėjo - spalio mėn., kai jau R.J. buvo pastato savininkas, suderinus telefonu, remontavo stogą. Draudimas išmokėjo išmoką, tačiau jis mokėjo už remontą iš savo lėšų. Be to, mano, kad R.J. nėra teisėtas pastato savininkas. Jis turėtų būti savininku. Planavo investuoti tiek bankines lėšas, tiek savo 70000 Eur. Bankui dokumentų paskolai gauti neteikė, nes nebuvo pasiektas toks derybų lygis. Prieš kelis mėnesius iki ieškinio pateikimo teismui buvo susitikęs su I.J., iš jo gavo tarp „P.S“ ir R.J. sudarytos preliminariosios sutarties kopiją, kalbėjo apie susiklosčiusią situaciją. I.J. nurodė viską derinti su R.

Atsakovas ir jo bei atsakovės atstovas su ieškiniu nesutinka atsiliepimuose išdėstytais motyvais. Atsakovas R.V.J. papildomai paaiškino, kad nusipirko pastatą su nuomininku, norėdamas gauti pajamų. Tačiau daugiau kaip metai laiko neturi pajamų. Apie parduodamą turtinį kompleksą sužinojo iš interneto ir turto brokerio, kaina buvo 280 tūkst. Eur. Susidomėjo, nes paskutinius 22 metus dirbo būtent tą serviso darbą ir buvo tik ką prieš parduodant verslą pasistatęs tokį pastatą. 2019 m. gegužės mėnesį su brokeriu K.B. nuvažiavo į vietą, apžiūrėjo, paklausinėjo esančių vietoje žmonių, ar jie sutiktų nuomotis. Jie sakė, kad jiems įdomu, bet netinka sumos. Pasakė, kad žada objektą pirkti. Derybos buvo vedamos su brokeriu, bet buvo bendrauta ir su I.J. I.J. teigė, kad jis dalyvavo statant servisą, užtikrino, kad pastatas paklausus nuomai. Dar pasidomėjęs, padarė išvadas, kad pastatas paklausus nuomai ir nutarė pirkti. Prieš perkant žinojo, kad yra sudaryta serviso nuomos sutartis. Mėgino pasiderėti dėl kainos, brokeris pasakė, kad kaina bus 10 tūkst. Eur mažesnė, jei sumokės 200 tūkst. Eur grynais, o 70 tūkst. Eur pavedimu. Buvo gavęs 170000 Eur už parduotą turtą ir dar susitaupęs iš dividendų. 10 tūkst. Eur didelė suma, todėl su pasiūlymu sutiko. Internetiniu būdu pasirašė su Ukrainos įmone „P.S“ brokerio elektroniniu paštu atsiųstą preliminarią sutartį, kurioje nurodyta 70 tūkst. Eur kaina. Nelaikė šios sutarties rimta. Pasirašant preliminarią sutartį, buvo sumokėtas 6 tūkst. Eur avansas. 2019-06-06 sandorio metu buvo paprašyta, kad jis pasirašytų, kad sumokėjo Ukrainos grivinom, tačiau jis nesutiko. Jie nesutiko, kad ant orderio būtų pasirašyta eurais. Jam buvo netikėta, kad nuvykus pas notarą, sutartyje nebuvo įforminta visa suma. Sutiko notarinėje sutartyje įrašyti bendrą daiktų sumą 70 tūkst. Eur tik dėl to, kad jam buvo pasakyta, jog nepasirašius sutarties jis praras sumokėtą 6 tūkst. Eur avansą. Tada jis ranka surašė dokumentą, kad sumokėjo 270 tūkst. Eur, o ne 70 tūkst. Eur, ir kad pardavėjas turi garantuoti tikrąją sumą ir, jei kažkas atsitiktų, suma jam būtų grąžinta. Apie RAB „P.S“ akcininko sprendimą parduoti turtą už 70 tūkst. Eur nežinojo, sudarant sandorį tokio dokumento nematė. Suprato, kad nusipirko turtą su nuomininku ir to siekė. Nuomos sutartį skaitė, tačiau neatkreipė dėmesio į sąlygą dėl nuomininko pirmumo teisės įsigyti pastatą. Nemano, kad jį liečia dviejų juridinių asmenų susitarimai. Visus tuos dalykus tikrina notarai. Jei būtų supratęs ar žinojęs, kad kažkas turi pirmumo teisę pirkti pastatą, nebūtų jo pirkęs. Notarine sutartimi įsigytas pastatas su įranga ir žemės sklypu. Įranga yra detalizuota pirkimo-pardavimo sutarties priede, ją vertina apie 40 tūkst. Eur. 2019-06-21 susitikimo metu nuomininkas pareiškė, kad jis norės nuomotis tik nuo rugpjūčio 1 dienos. Pasirašant nuomos sutartį su UAB „S“ buvo nustatytas terminas iki rugpjūčio 1 dienos nuomininkui išsikelti arba susitarti dėl kitų sąlygų. Rugpjūčio 1 dieną nuomininkas apsigalvojo, kad neišsikraustys. Rugpjūčio 16 dieną buvo didinama nuomos kaina, siekiant pagąsdinti nuomininką, kad jis priimtų kažkokį sprendimą. UAB „S“ nenorėjo mokėti nei 2500 Eur, nei 2000 Eur, nieko nenorėjo mokėti. Ilgai buvo derėtasi, siūlyti įvairūs variantai. UAB „S“ buvo pasiūlyta įsigyti pastatą, tačiau ji nesutiko. Galiausiai buvo pateikta 1300 Eur sąskaitą už nuomą. Gautas atsakymas, kad iš sutarties reikia eliminuoti nuomininko atsakomybę. Suprato tai kaip galimybę nuomininkui sugadinti įrangą ir panašiai už tai neatsakant. Nusprendė kreiptis pagalbos į teisininką. Buvo paprašyta nuomininko išsikelti. Sausio mėnesį turėjo išsikelti, bet vietoj to buvo gautas raštas apie iškeltą civilinę bylą. Nuomos mokestis buvo sumokėtas tik už pirmus du mėnesius, t.y. birželį ir liepą.

Tretieji asmenys notarė N.Š., I.J., UAB „I“ ir / ar jų atstovai į bylos nagrinėjimą neatvyko.

Liudytojas K.B. parodė, kad I.J. pasakė, kad jam reikia parduoti autoservisą ir nupasakojo kur jis yra. Taip pat nurodė, kad yra sudaryta ilgalaikė nuomos sutartis ir kad servisą įsigijęs klientas gaus ir nuomininką, kuris mokės nuo 2500 Eur iki 2800 Eur už mėnesį. Susipažinęs, ėmėsi pardavimo proceso. Apie parduodamą objektą buvo paskelbta viešai. Nurodyta kaina buvo 280 tūkst. Eur. Buvo sulaukta keleto skambučių, besidominčių. Kolega pasiūlė žmogų, kuris domisi objektu ir nori investuoti. Susiskambinus su potencialiu klientu, nuvyko apžiūrėti serviso. Dalyvavo ir pats nuomininkas, viską aprodė. Kartu buvo ir jo verslo partneriai. Nuomininkas noro pirkti pastato ir / ar pretenzijų dėl naujojo savininko nebuvo išreiškęs. Pardavinėjama buvo už 280 tūkst. Eur. Pirkėjas paklausė dėl nuolaidos. Paklausus, I.J. pasakė, kad galima padaryti nuolaidą, bet tada 200 tūkst. Eur pirkėjas sumokės prieš sandorį grynais, o 70 tūkst. Eur praves pavedimu. Pirkėjas sutiko. Kartu su I.J. parengė preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį. Skenuota sutartis buvo nusiųsta pardavėjui, po to elektroniniu paštu pirkėjui (atsakovui), kad pasirašytų. 2019-05-27 preliminarioje pirkimo-pardavimo sutartyje buvo nurodyta 70 tūkst. Eur kaina ir buvo duomenys apie nuomos sutartį, kuri sudaryta 2019-05-31, nes buvo pasakyta I.J., kad padarytų normalią nuomos sutartį, kad pirkėjas matytų, kad tikrai perka su nuomininku 5 metams. Nuomos sutartis jam buvo atsiųsta 2019-06-05. I.J. sakė, kad dėl punkto, kuriame buvo nurodyta nuomininko pirmumo teisė pirkti pastatą, viskas yra gerai, nuomininkas neturi pinigų ir nenori pirkti. Neprašė pateikti rašytinių įrodymų dėl šio punkto. Ruošiantis sandoriui, paprašė I.J. reikalingų dokumentų, kad notaras galėtų susipažinti. I.J. pasakė, kad yra jo notaras, kuris turi visus dokumentus ir viską sutvarkys. Mano, kad visus sutarties punktus turėjo patikrinti notaras. Jis pats nedalyvavo sudarant sandorį, tolimesnės aplinkybės jam nėra žinomos. 2019-04-30 buvo pasirašyta tarpininkavimo sutartis su UAB „I“, kurią atstovavo R.B., kurio nebuvo matęs. Vėliau 2019-05-17 patikrinus duomenis Registrų centre sužinojo, kad pastato savininkas ir pardavėjas yra į RAB „P.S“. Pasitikėjo I.J., kuris sakė, kad jis yra savininkas. Sąskaita už tarpininkavimą išrašyta UAB „I“, tačiau iki šiol neapmokėta. Kaip suprato vėliau, jis buvo apgautas.

Teismas

k o n s t a t u o j a :

Ieškinys atmestinas.

Faktinės aplinkybės

Byloje esančiais rašytiniais įrodymais ir dalyvaujančių byloje asmenų paaiškinimais, nustatyta, kad 2019-05-27 tarp RAB „P.S“ (pardavėjas) (proceso metu likviduota), atstovaujamos direktoriaus M.Sh., ir atsakovo R.V.J. (pirkėjas) buvo sudaryta preliminarioji pirkimo pardavimo sutartis, kuria pardavėjas įsipareigojo parduoti, o pirkėjas pirkti žemės sklypą su statiniu (autoservisu), esančius (duomenys neskelbtini). Kaip viena iš esminių pagrindinės turto pirkimo pardavimo sutarties sąlygų numatyta, kad turtas parduodamas su sudaryta serviso nuomos sutartimi 5 metams bei galimybe ją pratęsti, būtinos nuomos sutarties sąlygos – nuomininkas turi mokėti 2500 – 2800 Eur per mėnesį, taip pat padengti visus komunalinius mokesčius ir kitus mokesčius, susijusius su žemės ir pastato mokestine prievole.

2019-06-06 Lentvario miesto notaro biure buvo patvirtinta pirkimo – pardavimo sutartis, notarinio registro Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – pirkimo pardavimo sutartis), pagal kurią atsakovė RAB „P.S.“ (pardavėjas) (proceso metu likviduota), atstovaujama direktoriaus M.Sh., perleido, o atsakovas R.V.J. (pirkėjas) bendrosios jungtinės nuosavybės teise su sutuoktine atsakove J.J. įsigijo 0,2687 ha komercinės paskirties žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir pastatą - autoservisą, unikalus Nr ,(duomenys neskelbtini) bendras plotas 523,15 kv.m, užstatymo plotas 521 kv.m, esančius (duomenys neskelbtini) (toliau – ir ginčo sutartis). Sutarties 3.1 p. nurodyta bendra daiktų kaina 70000 Eur. Realiai už įsigytą turtą sumokėta 270000 Eur kaina: 70000 Eur pavedimais (6000 Eur iki sutarties sudarymo ir 64000 Eur sutarties pasirašymo dieną), 200000 Eur grynais pinigais sutarties pasirašymo dieną. Sutarties 5.1.1. p. nurodyta, kad pardavėjas 2019-05-31 yra pasirašęs pastato - autoserviso (sutartyje daikto 2) nuomos sutartį. Pirkimo pardavimo sutartis VĮ Registrų centre įregistruota 2019-06-07. Įgytame žemės sklype yra neįregistruotas statinys – plovykla. Taip pat pirkėjui pagal įrangos priėmimo – perdavimo aktą perduota autoserviso įranga (25 punktai): keltuvai, montavimo staklės, kompresorius, stendai (ratų balansavimo, stabdžių, žibintų patikros ir kt.), montavimo staklės, aukšto slėgio plovykla, spaustuvas ir kt.

RAB „P.S“ nuosavybės teises į atsakovams R.V.J. ir J.J. ginčo sutartimi perleistus daiktus (žemės sklypą ir pastatą – autoservisą) buvo įgijusi pagal 2019-03-26 pirkimo - pardavimo sutartį iš trečiojo asmens UAB „I“ už ne mažesnę nei 180000 Eur kainą.

2019-05-31 (t.y. po preliminarios sutarties sudarymo ir prieš pagrindinės pirkimo pardavimo sutarties sudarymą) tarp atsakovės RAB „P.S“ (nuomotojas) (proceso metu likviduota) atstovaujamos direktoriaus M.Sh., ir ieškovės UAB „S“ (nuomininkas), atstovaujamos direktoriaus K.B., sudaryta negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis, pagal kurią ieškovei UAB „S“ 5 metų terminui išnuomotos 515 kv.m bendro ploto autoserviso patalpos (toliau – nuomos sutartis). Nuomos mokestis 2500 Eur per mėnesį. Sutarties 2.4 punkte nustatyta, kad nuomotojas neturi teisės parduoti ar kitaip perduoti patalpas arba jas įkeisti ar kitaip suvaržyti nuosavybės teisę į patalpas prieš tai raštu nepasiūlius pirkti patalpų nuomininkui. Sutarties 7.7. p. numatyta nuomotojo teisė besąlygiškai nutraukti nuomos sutartį, sumokant nuomininkui 6000 Eur. Nuomos sutartis VĮ Registrų centre neįregistruota.

Prieš tai tos pačios patalpos buvo nuomojamos: pagal 2018-04-24 terminuotą sutartį (2 metams iki 2020-04-23) byloje nedalyvaujančiam juridiniam asmeniui UAB „B“, kuri bankrutavo - Vilniaus apygardos teismo 2019-03-25 nutartimi iškelta bankroto, 2020-09-21 sprendimu pripažinta pasibaigusia, 2020-10-27 išregistruota; pagal 2018-12-01 terminuotą sutartį (2 metams iki 2020-12-01) ieškovei UAB „S“. Abi sutartis kaip nuomininkas pasirašė trečiasis asmuo I.J., nors patalpos jam nepriklausė, iki 2019-03-26 patalpos priklausė trečiajam asmeniui UAB „I“. Sutartys pagal turinį, išskyrus nuomos terminą, identiškos 2019-05-31 nuomos sutarčiai. Duomenų apie sutarčių nutraukimą byloje nėra. Sutarys VĮ Registrų centre nebuvo įregistruotos.

UAB „S“ įsteigta 2016 m., tačiau realiai ūkinę komercinę veiklą pradėjo vykdyti 2018 m. pabaigoje, įmonės ūkinė komercinė veikla 2019 m. metais buvo nuostolinga.

2019-06-06, po pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo, tarp atsakovo R.V.J. (nuomotojas) ir ieškovės UAB „S“ (nuomininkas) sudaryta negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis, pagal kurią ieškovei UAB „S“ nuo 2019-06-06 iki 2019-08-01 išnuomotos 515 kv.m bendro ploto autoserviso patalpos. Nuomos mokestis 2000 Eur per mėnesį. Sutartis savo turiniu, išskyrus nuomininko pirmenybės teisę įsigyti nuomojamas patalpas, yra analogiška 2019-05-31 sutarčiai. Sutartis vėliau šalių įvardinama kaip tapusi neterminuota.

2019-06-21 susirinkimo, kuriame dalyvavo ieškovės UAB „S“ (nuomininko) direktorius K.B., atsakovas R.V.J. (nuomotojas) ir brokeris K.B., tarpininkavęs sudarant ginčo pirkimo pardavimo sutartį, užfiksuoti pastato trūkumai, aptartos UAB „S“ patalpų atlaisvinimo sąlygos; be kita ko nutarta, kad UAB „S“ atlaisvina patalpas nuo 2019-08-01, iki to laiko galioja 2019-06-06 nuomos sutartis.

2019-08-01 atsakovas R.V.J. (nuomotojas) pateikė ieškovei UAB „S“ kaip pasiūlymą negyvenamųjų patalpų sutarties projektą, kuriame siūloma 515 kv.m patalpų nuomos kaina 800 Eur + 120 Eur GPM. Sutartis nepasirašyta.

2019 m. rugpjūčio mėnesio (be tikslios datos) abipusiu šalių - atsakovo R.V.J. (nuomotojas) ir ieškovės UAB „S“ (nuomininko), atstovaujamos direktorius K.B., susitarimu pripažinta, kad 2019-06-21 susirinkimo nutarimas dėl patalpų atlaisvinimo negalioja.

2019-08-16 raštu atsakovas R.V.J. (nuomotojas) informuoja ieškovę UAB „S“ (nuomininką), kad perima RAB „P.S“ įsipareigojimus pagal 2019-05-31 nuomos sutartį ir prašo sumokėti nuomos kainų skirtumą už 2019 m. liepos ir rugpjūčio mėnesius po 500 Eur už mėnesį, iš viso 1000 Eur, 100 Eur vienkartinę baudą bei atsiskaityti už per liepos mėnesį sunaudotą elektros energiją.

2019-08-19 ieškovės UAB „S“ (nuomininko) direktorius K.B. elektroniniu laišku praneša atsakovui R.V.J. (nuomotojui), kad dėl ne taip kaip planavo besiklostančių reikalų yra pasiruošęs nutraukti 2019-06-06 nuomos sutartį, remiantis sutarties 7.4 p., įspėjus prieš 1 mėnesį.

2019-08-26 atsakovas R.V.J. (nuomotojas) elektroniniu paštu pateikė ieškovės UAB „S“ (nuomininko) direktoriui K.B. pasiūlymą pirkti turtą už 290000 Eur, sumokant pradinę įmoką 140000 Eur, likusią 150000 Eur sumą sumokant per 5 metus po 2500 Eur kas mėnesį. Nurodyta, kad pasiūlymas pagrįstas ieškovės teiginiu, kad buvo pasiruošęs pirkti su bankine paskola už 250000 Eur ir kad atsakymo laukia iki 2019-09-06. Ieškovė UAB „S“ į pasiūlymą neatsakė.

2019-09-19 atsakovas R.V.J. (nuomotojas) elektroniniu paštu pateikė ieškovės UAB „S“ (nuomininko) direktoriui K.B. pasiūlymą išspręsti tarpusavio santykius dėl patalpų nuomos, užfiksuojant juos faktinių aplinkybių konstatavimo susitarimu (pateiktas projektas), ir sudaryti naują patalų nuomos sutartį (pateiktas projektas). Pateiktame sutarties projekte numatyta, kad už 1300 Eur per mėnesį išnuomojamas 0,2687 ha žemės sklypas su visais jame esančiais statiniais – 523,15 kv.m autoservisu ir visa jame esančia įranga bei neinventorizuota ir neįrengta automobilių plovykla.

2019-10-10 ieškovės UAB „S“ (nuomininko) atstovas el. paštu, kurio adresas (duomenys neskelbtini), informuoja, kad sutarties nepasirašys, nes daug dalykų reikia pakeisti, 6 straipsnis (atsakomybė) turi būti ištrinta, nemokės žemės ir turto mokesčių, įranga nusidėvi, todėl jos kainos neatitinka, skubiai privalo būti sprendžiamas serviso remontas, nes per stogą bėgantis vanduo gadina įmonės įrangą ir įrankius.

2019-10-10 atsakovas R.V.J. (nuomotojas) pateikė ieškovei UAB „S“ pranešimą dėl neterminuotos nuomos sutarties nutraukimo, kuriuo informuoja, kad neterminuota tapusią 2019-06-06 negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį nutraukia nuo pirmosios dienos, einančios po trijų mėnesių nuo pranešimo įteikimo termino pabaigos, ir prašo per 10 dienų nuo sutarties pasibaigimo grąžinti nekilnojamuosius daiktus su visa juose esančia įranga priėmimo - perdavimo aktu.

Ieškovė UAB „S“ 2019-10-31 pateiktu ieškiniu dėl 2019-05-31 nuomos sutartyje numatyto pirmenybės teisės įsigyti nuomojamas patalpas pažeidimo prašo perkelti jai pirkėjo teises ir pareigas pagal atsakovų 2019-06-06 sudarytą pirkimo - pardavimo sutartį į žemės sklypą ir autoserviso pastatą, kuriuose yra nuomojamos patalpos.

Atsakovai ir tretieji asmenys su ieškiniu nesutinka.

Ieškovė UAB „S“ ginčo žemės sklype ir autoserviso patalpose vykdo komercinę veiklą; 2019-07-12 sumokėjo 3000 Eur nuomos mokestį, nuo 2019 m. rugpjūčio mėnesio nei pagal 2019-05-31 su RAB „P.S“, nei pagal 2019-06-06 su atsakovu R.V.J. sudarytas sutartis nuomos mokesčio nemokėjo.

Taikytina teisė ir teismų praktika

Šalys turi teisę laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises ir pareigas (LR CK 6.156 str.). Sutartys turi būti aiškinamos sąžiningai. Aiškinant sutartį, pirmiausiai turi būti nagrinėjami tikrieji sutarties šalių ketinimai. Jeigu šalių tikrų ketinimų negalima nustatyti, tai sutartis turi būti aiškinama atsižvelgiant į tai, kokią prasmę jai tokiomis pat aplinkybėmis būtų suteikę analogiški šalims protingi asmenys (LR CK 6.193 str. 1 d.). Sutarties sąlygos turi būti aiškinamos atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas reikšmingas aplinkybes. Kartu sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių ar / ir kitų asmenų atžvilgiu. Subjektyvusis sutarties aiškinimo metodas ir teksto lingvistinis aiškinimas sudaro darnią sutarčių aiškinimo metodų sistemą, kuria remiantis nustatomas šalių valios turinys (LR CK 6.193 str., LAT nutartys civilinėse bylose Nr. 3K-3-424/2004,Nr. 3K-3-274/2004, Nr. 3K-3-203/2007, Nr. 3K-3-201/2008; Nr. 3K-3-406/2008, Nr. 3K-3-107/2009, Nr. 3K-3-128/2010, Nr. 3K-3-252/2010, 3K-3-288/2010, Nr. 3K-3-349/2010, Nr. 3K-3-318/2011, Nr. 3K-3-120/2013, Nr. 3K-3-36/2014 ir kt.).

Įstatymas gali numatyti privalomą tam tikrų sandorių teisinę registraciją. Šalims sandoris galioja, nors ir nėra privalomai įregistruotas (LR CK 1.75 str. 1 d.). Nekilnojamųjų daiktų nuomos sutartis, sudaryta ilgesniam kaip vienerių metų terminui, prieš trečiuosius asmenis gali būti panaudota tik tuo atveju, jeigu jį įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre (LR CK 6.478 str.2 d.). Ši norma skirta apsaugoti teisėtus trečiųjų asmenų interesus, susijusius su nekilnojamuoju daiktu, kad jiems būtų žinoma apie nekilnojamojo turto apsunkinimą tuo atveju, kai jie ketina įgyti tam tikras teises ar pareigas į jį, nes tai gali įtakoti jų teisių apimtį ir suvaržymus. Neįregistravusios sandorio šalys negali panaudoti sandorio fakto prieš trečiuosius asmenis ir įrodinėti savo teisių prieš trečiuosius asmenis remdamosi kitais įrodymais (LR CK 1.75 str. 2 d.). Registracijos tikslas – išviešinti sandorio sudarymo faktą tretiesiems asmenims. Tais atvejais, kai tam tikrą privalomai registruotiną, bet neįregistruotą sandorį siekiama panaudoti prieš trečiuosius asmenis, kurių teisiniams interesams, susijusiems su sandorio dalyku, sandorio sudarymas gali turėti įtakos, turi būti taikomas LR CK 1.75 str. nustatytas apribojimas (LAT nutartys civilinėse bylose Nr. 3K-3-495/2010, Nr. 3K-3-54/2011, Nr. 3K-3-157/2012, Nr. 3K-3-157/2013, Nr. 3K3-144-219/2017). 

Pirmenybės teisės tikslas yra užtikrinti asmenų, kurie susiję su perleidžiamu nekilnojamuoju turtu daugiau negu visi kiti tretieji asmenys ir kuriems šio turto perleidimas gali turėti tiesioginės įtakos ateityje, interesus. Tokia pirmenybės teisė yra įstatyminė garantija, suteikianti pagrįstą bendraturčio, pastatų savininko ar žemės naudotojo (nuomininko) teisinių ir ekonominių interesų apsaugą. Jeigu nebūtų nustatyta šį pirmenybės teisė ir nebūtų užtikrinta tinkama jos apsauga, tai būtų nepagrįstai pažeisti tokią teisę turinčių asmenų teisėti lūkesčiai, susiję su jiems priklausiančiu ar jų naudojamu turtu. Pirmenybės turėtojui priklauso ne pats perleistas turtas, bet teisė jį įsigyti pirmiau už kitus. Pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo, kaip pirmenybės teisės gynimo būdo, specifika yra tai, kad jo taikymas nepriklauso nuo trečiojo asmens, kuriam neteisėtai perleistas turtas, sąžiningumo. Dėl to, taikant pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo institutą, negalima vadovautis LR CK 1.80 str. 2–4 d., 4.96 str. nustatytomis sandorio negaliojimo ir turto išreikalavimo iš sąžiningo įgijėjo taisyklėmis. Sprendžiant pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo klausimą turi būti atsižvelgta į pirmenybės teisės turėtojo veiksmus, kuriais buvo siekiama įsigyti turtą (t. y. kaip ir kokiu būdu išreikšta valia įsigyti turtą, kokių veiksmų imtasi turtui įsigyti pareiškus valią), taip pat į tolesnius šalių veiksmus. Asmuo, kurio pirmenybės teisė buvo pažeista, turi teisę reikalauti, kad jam būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos per 3 mėnesius (LR CK 4.79 str.), t.y. reikalavimams dėl pirmenybinės teisės gynimo nustatytas 3 mėnesių ieškinio senaties terminas. Tai leidžia išvengti nepagrįsto sąžiningų trečiųjų asmenų interesų pažeidimo, nes nesudaromos prielaidos trečiajam asmeniui patirti didelių turto išlaikymo ar pagerinimo išlaidų ar nuostolių, susijusių su turto rinkos vertės pasikeitimu ar kitais nepatogumais dėl šio turto išreikalavimo perkeliant pirkėjo teises ir pareigas (LAT nutartys civilinėse bylose Nr. 3K-3-134/2007, Nr. 3K-3-232/2007, Nr.  3K-3-408-611/2016).

Ieškinio senaties terminas prasideda nuo teisės į ieškinį atsiradimo dienos. Teisė į ieškinį atsiranda nuo tos dienos, kurią asmuo sužinojo arba turėjo sužinoti apie savo teisės pažeidimą (LR CK 1.127 str. 1 d.). Ieškinio senaties termino pabaiga iki ieškinio pareiškimo yra pagrindas ieškinį atmesti (LR CK 1.131 str. 1 d.).

Dėl ieškinio

Ginčas kilęs dėl 2019-05-31 negyvenamųjų patalpų nuomos sutartyje numatyto ieškovės (nuomininkės) pirmumo teisės įsigyti nuomojamas patalpas galimo pažeidimo ir pirkėjo teisių bei pareigų pagal 2019-06-06 pirkimo - pardavimo sutartį ieškovei perkėlimo.

Ginčui svarbi reali pirkimo - pardavimo sutarties kaina. 2019-06-06 pirkimo pardavimo sutartyje nurodyta ginčo turto (žemės sklypo ir pastato – autoserviso) bendra 70000 Eur kaina. Iki 2019-06-06 pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo, kaip matyti iš 2019-05-15 elektroninio laiško, kuriuo atsakovui pateikta aktyvi nuoroda į pasiūlymą, šis objektas (duomenys neskelbtini)  (servisas, biuro patalpos, žemės sklypas, kita informacija – su nuomininku), kaip nereklamuojamas investicinis objektas, per UAB „C.K.“ brokerį, sertifikuotą LNTAA NT ekspertą, K.B. buvo pardavinėjamas už 280000 Eur. RAB „P.S“ (pardavėjo) direktorius M.Sh. 2019-06-06 pasirašė įsipareigojimą sumokėti R.V.J. 270000 Eur, jei dėl kokių nors priežasčių pastatas su žemės sklypu netaptų atsakovų (pirkėjų) nuosavybe. Į bylą pateikti prieštaringi dokumentai: RAB P.S“ 2019-06-05 vienintelio akcininko ir vadovo M.Sh. sprendimas parduoti daiktus už bendrą 70000 Eur sumą ir RAB „P.S“ vadovo M.Sh. pasirašytas 2019-06-06 kasos pajamų orderis, pagal kurį iš atsakovo R.V.J. gauta 200000 Eur suma. Liudytoju apklaustas K.B. parodė, kad turtas buvo parduotas už 270000 Eur. Tokią ginčo turto realią rinkos vertę nurodė ir ieškovės atstovas K.B., teikdamas paaiškinimus bei atsakydamas į teismo klausimus apie ilgai trukusias, tačiau nesėkmingas, derybas dėl ginčo turto įsigijimo. Atsakovas R.V.J. (pirkėjas) 2020-01-22 prašymu kreipėsi į notarę, prašydamas ištaisyti dėl netinkamo dokumentų ir faktinės situacijos vertinimo esančią klaidą pirkimo – pardavimo sutartyje, nurodant daiktų kainą 270000 Eur. Notarė 2020-01-29 nutarimu atsisakė atlikti notarinį veiksmą. RAB „P.s“ ginčo objektus pagal 2019-03-26 pirkimo pardavimo sutartį (beje sudarytą toje pačioje Lentvario notarinėje kontoroje ir patvirtintą tos pačios notarės) įsigijo už ne mažesnę nei 180000 Eur kainą. Nekilnojamojo turto rinkos realijos (t.y. objektyvios nekilnojamojo turto kainos ir neretai dėl įvairių priežasčių pasitaikantis mažesnės, nei tikroji, kainos nurodymas notarinėse sutartyse) ir byloje nustatytos aplinkybės leidžia daryti pagrįstą išvadą, kad realiai už įsigytą turtą (žemės sklypą ir autoserviso pastatą) sumokėta 270000 Eur kaina. Ieškovė siekia LR CK 6.305 str. pagrindu įsigyti nuosavybės teises į žemės sklypą ir autoservisą, kuriuose yra nuomojamas objektas. Ieškinys yra tiesiogiai susijęs su daiktinėmis teisėmis į nekilnojamąjį turtą. Pirkėjas ne tik turi teisę reikalauti iš pardavėjo perduoti nuosavybėn daiktą, bet ir pareigą priimti daiktą bei už jį sumokėti nustatytą kainą. Ieškovės siekis už 70000. Eur įgyti nuosavybės teisę į ženkliai (beveik 4 kartus) didesnės vertės turtą, net jei ir būtų konstatuotas pirmumo teisės pažeidimas, yra nesąžiningas ir nesuderinamas su šalių interesų pusiausvyros principu.

Ginčui taip pat svarbu tikrosios sutarčių šalys ir tikrieji sutarčių šalių ketinimai.

Proceso metu likviduota atsakovė RAB „P.S“ nuosavybės teises į atsakovams R.V.J. ir J.J. perleistus daiktus (žemės sklypą ir pastatą – autoservisą) buvo įgijusi pagal 2019-03-26 pirkimo - pardavimo sutartį iš trečiojo asmens UAB „I“. Daiktai (žemės sklypas ir pastatas – autoservisas) iki 2019-03-26 pirkimo pardavimo sutarties sudarymo priklausė trečiajam asmeniui UAB „I“: žemės sklypas nuo 2013-01-14 pagal 2011-10-26 pirkimo – pardavimo sutartį, 2012-12-06 NŽT sprendimą ir 2013-01-14 turto pasidalijimo sutartį; pastatas – autoservisas pagal 2015-07-10 statybos užbaigimo aktą. Turtui nuo 2015-11-20 iki 2019-03-21 buvo taikomi areštai. UAB „I“ (klientas), atstovaujama direktoriaus R.B., 2019-04-30 sudarė su UAB „C.K.“ (paslaugos teikėjas), atstovaujama pardavimų atstovo K.B., tarpininkavimo paslaugų sutartį (pardavimas) Nr. (duomenys neskelbtini), kuria paslaugos teikėjas įsipareigojo vykdyti objekto pirkėjų paiešką, klientas įsipareigojo atsiskaityti už tarpininkavimo paslaugą. Sutartyje nurodyta, kad objektas priklauso UAB „I“, pageidaujama objekto pardavimo kaina 280000 Eur. Tarpininkavimo sutarties sudarymo dieną 2019-04-30 objektas de jure nebepriklausė UAB „I“. Iki šiol turto adresu (duomenys neskelbtini) yra registruota UAB „I“ buveinė ir viešai skelbiamais duomenimis šis juridinis asmuo šiuo adresu vykdo ūkinę komercinę veiklą. Į bylą pateiktame 2019-12-16 antstolio sudarytame faktinių aplinkybių konstatavimo protokole užfiksuota, kad reklaminėje iškaboje nurodyta „I.autoservisas“. UAB „I“ įregistruota 2011-10-25, vienintelis akcininkas iki 2012-01-18 trečiasis asmuo I.J., nuo 2012-01-18 iki 2019-06-05, labiausiai tikėtina, I.J. tėvas J.J., nuo 2019-06-04 (t.y. 2 dienos iki ginčo sandorio sudarymo, 2020-10-23 VĮ Registrų centro duomenimis) atsakovė Ukrainos RAB „P.s“, kuri įregistruota 2018-10-11 ir likviduota 2020-07-17. VĮ Registrų centre UAB „I“ vadovais registruoti: nuo 2011-10-25 iki 2012-11-02 trečiasis asmuo I.J., nuo 2018-08-31 iki 2019-06-05 R.B., nuo 2019-06-05 iki 2019-07-11 M.Sh., likviduotos atsakovės RAB „P.s“ direktorius, pasirašęs ginčo sutartį, nuo 2019-07-11 M.T., atsakovės RAB „P.s“ likvidatorius. Klaipėdos apylinkės teisme buvo nagrinėjama civilinė byla Nr. (duomenys neskelbtini) pagal UAB „I“ ieškinį atsakovui R.B. dėl žalos atlyginimo, susijusi su šios bylos ginčo objektu – žemės sklypu ir pastatu - autoservisu, esančiais (duomenys neskelbtini), kuri 2020-03-24 nutartimi, įsiteisėjusia 2020-04-02, nutraukta patvirtinus taikos sutartį. Iš šioje byloje esančių procesinių dokumentų ir rašytinių dokumentų, matyti, kad UAB „I“ ginčo objektus pardavė RAB „P.s“ už ne mažesnę nei 2019-03-26 notarinėje sutartyje nurodytą 180000 Eur kainą. Šis, ieškovės atstovo teigimu apsimestinis, sandoris nėra ginčijamas. Atsakovo R.B. atsiliepime nurodyta, kad jis buvo tik formalus UAB „I“ direktorius, įmonę valdė, tvarkė, sandorius žodžiu sudarinėjo, vedė derybas I.J. (tikrasis ir faktinis UAB „I“ vadovas). Iki 2019-05-31 nuomos sutarties sudarymo, patalpos buvo nuomojamos pagal 2018-04-23 (byloje nedalyvaujančiam, pasibaigusiam juridiniam asmeniui) ir 2018-12-01 (ieškovei) nuomos sutartis, kurias kaip nuomotojas pasirašė trečiasis asmuo I.J., nors patalpos de jure priklausė ne jam, bet trečiajam asmeniui UAB „I“. UAB Ieškovo atstovo paaiškinimais ir liudytojo K.B. parodymais, visus su ginčo turtu susijusius klausimus sprendė ir su juo susijusius reikalus tvarkė trečiasis asmuo I.J., kuris atsiliepime nurodo, kad jam žinoma, jog turtas buvo parduodamas kaip turtinis kompleksas.

Šių aplinkybių visuma leidžia daryti pagrįstą išvadą, kad trečiasis asmuo UAB „I“ ir likviduota atsakovė RAB „P.S.“ buvo susiję juridiniai asmenys, kuriems labiausiai tikėtina faktiškai vadovavo ir sprendimus tiek dėl nuomos sutarties, kuria grindžiamas ieškinys, tiek dėl ginčo pirkimo pardavimo sutarties sudarymo kaip faktinis vadovas priiminėjo trečiasis asmuo I.J. I.J., teismo iniciatyva pripažinus jo dalyvavimą būtinu, atvykti į teismo posėdį ir pateikti išsamesnius paaiškinimus vengė, o šalys apklausti jo nepageidavo.

Byloje nustatytomis aplinkybėmis 2019-05-31 nuomos sutartis sudaryta po preliminarios turto pirkimo pardavimo sudarymo 2019-05-27, prieš pagrindinės turto pirkimo pardavimo sutarties sudarymą 2019-06-06. Prieš tai patalpos ieškovei buvo nuomojamos nuosavybės teisių į jas neturinčio trečiojo asmens pagal nuomos sutartį, kurioje numatytas 2 metų nuomos terminas. Preliminaria sutartimi pardavėjas (likviduota RAB „P.S“) prisiėmė įsipareigojimą parduoti turtą su 5 metams sudaryta nuomos sutartimi, kurioje numatytas ne mažesnis nei 2500 Eur nuomos mokestis bei kitos mokestinės prievolės. Akivaizdu, kad 2018-12-01 nuomos sutartis 2 metų terminui ir dar sudaryta asmens, kuriam patalpos nepriklauso, netiko preliminaria sutartimi pardavėjo prisiimtų įsipareigojimų dėl parduodamo turto nuomininko įgyvendinimui. Buvo būtina sudaryti kitą sutartį. Taigi pagrįsta ir logiška manyti, kad 2019-05-31 nuomos sutartis buvo sudaryta ne nuomininko (ieškovės) teisių apsaugai, tarp jų ir pirmumo teisei įsigyti patalpas, bet preliminaria sutartimi pardavėjo (likviduotos atsakovės) prisiimtų įsipareigojimų, susijusių su perleidžiamo turto nuoma, įvykdymui. Kitaip tariant, nuomos sutartis, kuria grindžiamas ieškinys, buvo sudaryta būsimo pirkėjo pagal preliminarią sutartį, vėliau pirkėjo pagal pirkimo – pardavimo sutartį, t.y. atsakovų fizinių asmenų, interesais. Nei 2019-05-31 nuomos sutartis, kuria grindžiamas ieškinys, nei ankstesnės 2018-04-23 ir 2018-12-01 turiniu identiškos tų pačių patalpų nuomos sutartys, kai jų 2.4. p. numatytos pirmumo tiesės įgyti patalpas, viešame registre neįregistruotos.

UAB „S“ įsteigta 2016 m., realiai veiklą ar bent jau autoserviso paslaugų veiklą, ieškovės atstovo paaiškinimais, pradėjo 2018 m. pabaigoje, 2019 m. pradžioje. Iš į bylą pateiktų ieškovės UAB „S“ finansinės atskaitomybės dokumentų matyti, kad įmonė 2018 m. ir 2019 m. ilgalaikio turto neturėjo. Pagal balansą už 2019 m. nuosavas kapitalas neigiamas – (-21903), nuostoliai – (-24653 Eur), mokėtinos sumos ir kiti įsipareigojimai – 34836 Eur, iš jų per vienerius metus mokėtinos sumos 16586 Eur. Pagal pelno (nuostolių) ataskaitą, veikla 2019 m. buvo nuostolinga – apskaityti 27517 Eur nuostoliai. Ieškovė UAB „S“ nuosavo kapitalo ir lėšų neturėjo. Byloje nėra duomenų, kad būtų atlikusi kokius nors realius veiksmus finansavimui gauti. Jokia finansinė institucija ar kredito įstaiga, esant tokiems finansiniams rodikliams, nebūtų finansavusi objekto įsigijimo realia rinkos kaina. Taigi realiai ir objektyvai ieškovė neturėjo galimybės įsigyti ginčo turto už realią rinkos kainą. 

UAB „S“ iki 2019-05-31 nuomos sutarties pasirašymo patalpas nuomojosi pagal 2018-12-01 sutartį, sudarytą su asmeniu neturinčiu nuosavybės teisių į nuomojamą objektą. Tai rodo, kad ieškovė net nežinojo, kas yra jos nuomojamų patalpų savininkas, o jei žinojo, tai tam buvo abejinga. T.y. ieškovei nebuvo aktualus asmuo, kuris turi užtikrinti nuomos sutartyje numatytą pirmumo teisės įgyvendinimą. Šios aplinkybės rodo, kad ieškovė (jos vadovas) nuomos objektu kaip investavimo objektu realiai nesidomėjo. 

Atsakovas R.V.J. 2019 m. gegužės mėnesį su brokeriu K.B. buvo atvykęs apžiūrėti ketinamo pirkti objekto, atskleidė savo ketinimus pirkti objektą, bendravo su ieškovės atstovu K.B., kuris pats aprodė patalpas. Liudytoju apklausto brokerio parodymais, nuomininkas jokių pretenzijų dėl turto pardavimo ir galimo pirmumo teisės pažeidimo nereiškė. Be to, liudytoju apklausto brokerio parodymais, jis buvo nurodęs objektą dar keliems asmenims, kurie jo žiniomis taip pat buvo nuvykę apžiūrėti objekto. Šių aplinkybių neneigia ir ieškovės atstovas vadovas K.B. Tai leidžia daryti išvadą, kad UAB „S“ (jos vadovas) 2019-05-31 nuomos sutarties pasirašymo metu žinojo, kad nuomos objektas parduodamas kitiems asmenims. Jokių pretenzijų tuometiniam patalpų savininkui ir /ar pirkėjui dėl pirmumo teisės nereiškė. Jokių realių veiksmų, kuriais būtų siekiama įsigyti turtą, neatliko.

2019-05-31 nuomos sutarties 2.4. p. numatyta nuomininko pirmumo teisė įgyti nuomojamas patalpas; 7.7. p. numatyta nuomotojo teisė besąlygiškai nutraukti nuomos sutartį, sumokant nuomininkui 6000 Eur. Nuomininkui pasinaudojus sutarties 7.7. p. numatyta teise ir nutraukus sutartį, pasibaigtų ir 2.4. p. numatyta pirmumo teisė įgyti nuomojamas patalpas. Tai reiškia, kad nenutraukus sutarties pirmumo teisės pažeidimo atveju nuomininkas gali reikalauti ne didesnės nei 6000 Eur kompensacijos. Šiame kontekste, visuma byloje nustatytų aplinkybių, leidžia pagrįstai abejoti tikraisiais nuomos sutarties šalių (RAB „P.S“ ir UAB „S“) ketinimais dėl sutartyje, labiausi tikėtina formaliai pagal ankstesnius šablonus, numatytos nuomininko pirmumo teisės įsigyti nuomojamas patalpas. Priešingu atveju, susiformuoja ydinga situacija, kai pardavėjui, vykdant preliminaria sutartimi prisiimtus įsipareigojimus, pirkėjų interesais sudaryta nuomos sutartis suvaržo tų pačių pirkėjų teisę pirkti daiktus toje nuomos sutartyje numatyta nuomininko pirmumo teise.

Paties ieškovės atstovo paaiškinimais, ilgai trukusios derybos dėl nuomojamų patalpų pirkimo, buvo nesėkmingos. Objektyviais duomenimis, ieškovė nei nuosavų, nei skolintų lėšų turto pirkimui neturėjo. Ieškovė apie jos nuomojamų patalpų pardavimą neabejotinai sužinojo ne vėliau kaip 2019-06-06. Tą pačią dieną su nauju savininku pasirašė tų pačių to paties ploto autoserviso patalpų nuomos sutartį. 2019 m. liepos mėnesį sumokėjo 3000 Eur nuomos mokestį. Vėliau pareiškė, kad ketina ir yra pasiruošusi nuomos sutartį nutraukti, tačiau nenutraukė. Po to, ieškovės atstovo paaiškinimais, kurių nepatvirtina jokie į bylą pateikti įrodymai, suderinusi su savininku remontavo pastato stogą. Šiais veiksmais ieškovė, pagal 2019-05-31 nuomos sutartį formaliai turėjusi pirmumo teisę įgyti dalį pirkimo - pardavimo sutartimi atsakovų įgyto turto, savo pirmumo teisės aiškiai atsisakė.

Vadovaujantis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, sisteminiu teisės normų aiškinimu, teismų praktika ir teisine logika, pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo, kaip pirmenybės teisės gynimo būdas, gali būti taikomas tik esant realiam pirmumo teisės pažeidimui. Nagrinėjamu atveju, visuma aptartų aplinkybių suponuoja išvadą, kad ieškovė neturėjo objektyvios galimybės ir neketino pasinaudoti nuomos sutartyje numatyta pirmumo teise įsigyti nuomojamas patalpas, todėl formaliai sutartyje numatyta pirmumo teisė realiai nebuvo pažeista. 

Ieškinys grindžiamas viešame registre neįregistruota 2019-05-31 negyvenamųjų patalpų nuomos sutartimi. Taigi ir pirmumo teisės apimtis apibrėžiama šia sutartimi. Ieškovė pagal nuomos sutartį išsinuomojo 515 kv.m pastato - autoserviso patalpų. Nuomos sutartyje nurodytos perduodamos naudotis patalpos ir jų plotas, patalpose esanti įranga ir daiktai. Tuo tarpu apie žemės sklypo ar jos dalies, žemės sklype esančių neįregistruoto statinio – plovyklos bei automobilių stovėjimo aikštelės nuomą ir / ar priežiūrą bei naudojimą ir likusių 8,15 kv.m pastato - autoserviso patalpų nuomą bei pirmumo teisę įgyti šiuos objektus ar jų dalis 2019-05-31 negyvenamųjų patalpų nuomos sutartyje nekalbama. Pats sutarties pavadinimas ir tekstas rodo, kad nuomos objektas yra konkrečios negyvenamosios patalpos (ne pastatas) ir įranga. Taigi ieškovė (pagal išdėstytais motyvais abejonių keliančią sutarties sąlygą) pirmumo teisės į nuomos sutartyje nenurodytus objektus neįgijo. Pažymėtina, kad žemės sklypas yra pagrindinis daiktas jame esančių statinių atžvilgiu. Jei parduodant žemės sklypą jame esančių pastatų, statinių, įrenginių ir / ar kitų objektų nuosavybės teisės į juos perėjimo klausimas nėra aptartas, laikoma, kad nuosavybės teisės į parduodamame žemės sklype esančius nurodytus objektus perėjo žemės sklypo savininkui (LR CK 6.395 str. 1 d.). Šios normos pagrindu, atsakovams perėjo nuosavybės teisė ir į neįregistruotą plovyklą. Šiuo atveju ieškovė jokios pirmumo teisės pirkti žemės sklypą ir jame esantį neregistruotą statinį, neturėjo. Paties ieškovo paaiškinimais, jis su I.J. derėjosi tik dėl pastato pirkimo. Ieškovės atstovas paaiškinimuose apie žemės sklypą net neužsiminė. Žemės sklypo plotas 0,2687 ha (2687 kv.m) yra daugiau nei penkis kartus didesnis nei pastato – autoserviso užstatymo ir jame nuomojamų autoserviso patalpų plotas. Pagal žemės sklypo ir pastato – autoserviso užstatymo plotų santykį, akivaizdu, kad žemės sklype ūkinę veiklą gali vykdyti keli asmenys. Net ir pasinaudojus pirmumo teise ir įgijus nuomojamas patalpas pastate, ieškovė neįgytų teisės naudotis visu žemės sklypu (LR CK 6.395 str. 2 d., 6.532 str. 3 d.). Šios normos sisteminis ir loginis aiškiniams suponuoja, kad žemės sklypas gali priklausyti vienam, o jame esantis statinys (statinio dalis, patalpos statinyje ir pan.) kitam savininkui. Šiuo atveju turtas parduotas ir atsakovų įgytas kaip turtinis kompleksas. Parduodant daiktus, į kuriuos ieškovė neturėjo pirmumo teisės, ieškovės teisėti interesai nebuvo ir negalėjo būti pažeisti. Ieškovės reikalavimas perkelti pirkėjo teises ir pareigas į visą atsakovų įgytą turtą, kuris nebuvo nuomojamas ieškovei ir į kurį ieškovė jokių pirmumo teisių neturėjo, yra visiškai nepagrįstas.

Ieškovė, byloje nustatytomis aplinkybėmis, žinojo arba galėjo ir turėjo žinoti, apie likviduotos atsakovės RAB „P.S“ ir trečiųjų asmenų UAB „I“ bei I.J. ryšius, su šiais asmenimis dalyvavo sandoriuose jiems perleidžiant vienas kitam ir nuomojant (nuomojantis) ginčo turtą, tačiau, pačios ieškovės atstovo paaiškinimais, šių aplinkybių nesureikšmino ir nekreipė į jas dėmesio. Nuomos sutartį, kuria grindžiamas ieškinys , pasirašė jau žinodama, kad autoservisas parduodamas kitiems asmenims. Tai kelia pagrįstų abejonių ieškovės sąžiningumu.

Tuo tarpu, byloje nėra jokių duomenų ir įrodymų, kad atsakovai R.V.J. ir J.J. būtų susiję su nurodytais juridiniais asmenimis likviduota atsakove RAB „P.S“ ir / ar trečiuoju asmeniu UAB „I bei trečiuoju asmeniu I.J. Ieškovės 2020-08-13 pateiktais duomenimis, atsakovas iki 2019-06-06 ginčijamo sandorio sudarymo buvo įgijęs 6 nekilnojamojo turto objektus – 5 žemės sklypus su statiniais ir butą. Atsakovo pateiktais rašytiniais paaiškinimais, kurių nepaneigia jokie byloje esantys duomenys, trys žemės sklypai (du iš jų 2 su statiniais(duomenys neskelbtini) ) 1999-2002 m. buvo padovanoti tėvo, vėliau parduoti; vienas žemės sklypas ((duomenys neskelbtini)), paskirtas buvusios darbovietės, kuriame atsakovas 1993 m. pasistatė namą, sklypą įgijo 2013 m. pagal valstybinės žemės pirkimo pardavimo sutartį, sklypą su statiniais pardavė 2019-09-06; vieną žemės sklypą ((duomenys neskelbtini)), kuriame vėliau pasistatė namą ir gyvena, nusipirko 2002 m.; vieną žemės sklypą su statiniais ((duomenys neskelbtini)) nusipirko 2018-09-25; butą nusipirko 2019-05-20. Sandorių kiekis per ilgą (apie 20 m.) laikotarpį, turto pagal juos įgijimo būdai ir įgyto turto paskirtis, nesudaro pagrindo išvadai, kad atsakovas turėjo patirtį, sudarant komercinės paskirties nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sandorius. Byloje nustatytomis aplinkybėmis, atsakovas R.V.J. apie parduodamą investicinį objektą sužinojo iš brokerio, derybas vedė per brokerį, iki preliminarios sutarties pasirašymo objektą, dalyvaujant ieškovės vadovui, apžiūrėjo, atskleidė savo ketinimus pirkti šį objektą, įsigijo turtą, tikėdamasis gauti pajamas iš nuomos. T.y. ikisutartiniuose santykiuose ir sudarydamas sutartį ieškovės atžvilgiu elgėsi sąžiningai. Turtą įgiję atsakovai laikyti sąžininga pirkimo - pardavimo sutarties šalimi, nes neįrodyta priešingai. Kaip jau minėta 2019-05-31 nuomos sutartis buvo sudaryta ne nuomininko (ieškovės) teisių apsaugai, bet pardavėjo įsipareigojimo parduoti daiktus su 5 metų nuomos sutartimi įsipareigojimui įvykdyti ir pirkėjų, t.y. atsakovų fizinių asmenų, interesais. Nepaisant to, kad pirkimo pardavimo sutartyje yra nuoroda į 2019-05-31 nuomos sutartį, pirkėjai neprivalėjo būti išsamiai susipažinę su visomis nuomos sutarties sąlygomis. Ypač tokiomis, kurios nėra standartinės nuomos sutarties sąlygos. Juolab, kad nuomos sutartis atsakovui, jo paaiškinimais, kurių nepaneigia jokie įrodymai byloje, buvo pateikta prieš pat notarinės pirkimo – pardavimo sutartis sudarymą, o atsakovei – visai nebuvo pateikta, nes ji nei ikisutartiniuose santykiuose, nei sutarties pasirašymo metu nedalyvavo. Notaras, veikiantis kaip valstybės įgaliotas asmuo, užtikrinantis, kad civiliniuose teisiniuose santykiuose nebūtų neteisėtų sandorių, nenustatė jokių kliūčių sandoriui patvirtinti. Viešame registre neįregistruota negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis, kuria grindžiamas ieškinys, negali būti naudojama prieš sąžiningus atsakovus.

Ieškinys, išdėstytais motyvais, yra nepagrįstas ir neįrodytas, todėl atmestinas.

Ieškovė apie jos nuomojamų patalpų pardavimą neabejotinai sužinojo ne vėliau kaip 2019-06-06. Pirkimo pardavimo sutartis VĮ Registrų centre įregistruota 2019-06-07. Ieškinio senaties terminas – 2019-09-07. Ieškinys pareikštas tik 2019-10-31, t.y ženkliai praleidus 3 mėnesių ieškinio senaties terminą. Ginčo tarp šalių dėl senaties termino pradžios nėra. Ieškovės teigimu, ieškinio senaties terminas nutrūko, nes atsakovas 2019-08-26 elektroniniu laišku pasiūlė ieškovės direktoriui pirkti ginčo turtą už 290000 Eur ir tarp šalių nuo 2019 m. birželio mėnesio iki 2019 m. spalio mėnesio nuolat vyko derybos kaip spręsti susidariusią situaciją. Šie atsakovės argumentai nepagrįsti, todėl atmestini. Byloje nustatytomis aplinkybėmis, ieškovė iki nuomos sutarties pasirašymo žinojo, kad jos nuomojamos patalpos ir kitas turtas yra parduodamas kitiems asmenimis, jokių objektyvių veiksmų pirmumo teisei įgyvendinti nesiėmė ir neatliko, apie pirkimo – pardavimo sutartį sužinojo jos sudarymo dieną, pasirašė naują nuomos sutartį ir mokėjo dalį nuomos mokesčio, po to ketino nutraukti nuomos sutartį, vėliau persigalvojo. Į bylą pateiktame šalių susirašinėjime nei karto nėra minimas ieškovės pirmumo teisės pirkti patalpas pažeidimas. Tarp šalių vyko susirašinėjimas ir bendravimas dėl nuomos teisinių santykių, dėl pastato remonto. Tai, kad atsakovas, nesklandžiai klostantis nuomos teisiniams santykiams, pasiūlė nuomininkui įsigyti turtą už didesnę, nei pats nupirko kainą, t.y. siekdamas finansinės naudos, nesudaro pagrindo išvadai, kad atsakovas pripažino ieškovės pirmumo teisės (kuri anksčiau išdėstytais motyvais laikytina formalia, kuria ieškovė neketino naudotis ir kurios atsisakė bei kuri realiai nebuvo pažeista) pažeidimą, ir ieškinio senaties termino eigos nenutraukia. Ieškovė nepateikė jokių duomenų, kad, sužinojusi apie tariamą savo teisių pažeidimą, siekė aktyviai per įstatymo nustatytą terminą apginti galimai pažeistas savo teises. Ieškovės neveiklumas vertintinas kaip nesirūpinimas savo interesų apsauga. Tai dar kartą patvirtina, kad ieškovė neketino pasinaudoti formalia pirmumo teise, o dėl tariamo jos pažeidimo kreipėsi į teismą tik tada, kai atsakovas (nuomotojas), nepavykus abiems šalims priimtinomis sąlygomis sureguliuoti nuomos santykių, pranešė nuomos mokesčio nemokančiam nuomininkui apie nuomos sutarties nutraukimą. Aplinkybių, sudarančių pagrindą atnaujinti ieškinio senatis terminą, nenustatyta. Ieškinio senaties termino praleidimas sudaro savarankišką pagrindą ieškiniui atmesti.

Dėl bylinėjimosi išlaidų ir kitų klausimų

Ieškiniu pareikštas reikalavimas yra turtinis. Už ieškinį, skaičiuojant pagal notarinėje sutartyje nurodytą daiktų kainą 70000 Eur, mokėtinas 1275 Eur žyminis mokestis. Ieškovė už ieškinį sumokėjo 150 Eur žyminį mokestį, už prašymą dėl laikinųjų apsaugos priemonių, šalindama trūkumus, sumokėjo 38 Eur žyminį mokestį, patyrė 3025 Eur teisinės pagalbos išlaidų ir 744,60 Eur išlaidų, susijusių su dokumentų vertimu į rusų kalbą. Atmetus ieškinį, ieškovei jos patirtos bylinėjimosi išlaidos neatlygintinos.

Atsakovas R.V.J. patyrė 8712 Eur teisinės pagalbos, 363 Eur antstolio faktinių aplinkybių konstatavimo ir 250 Eur dokumentų vertimo išlaidų, iš viso patyrė 9325 Eur bylinėjimosi išlaidų. Atsakovo patirtos teisinės pagalbos išlaidos, atsižvelgiant į detalizaciją, neviršija maksimalių rekomenduojamų priteisti teisinės pagalbos išlaidų. Atsižvelgiant į pareikštus reikalavimus, bylos sudėtingumą, procesinių dokumentų kokybę bei apimtį ir atstovavimą, yra protingos ir proporcingos.

Trečiasis asmuo Lentvario miesto notarų biuro notarė N.Š. patyrė 150 Eur išlaidų teisines paslaugas.

Atmetus ieškinį, iš ieškovės atsakovui bei trečiajam asmeniui notarei priteistinos visos jų patirtos ir rašytiniais įrodymais pagrįstos bylinėjimosi išlaidos (LR CPK 93 str. l d.). Kiti tretieji asmenys įrodymų apie patirtas bylinėjimosi išlaidas nepateikė, todėl jų atlyginimo klausimas nespręstinas. Pašto išlaidos byloje sudaro 16 Eur. Atmetus ieškinį, šios išlaidos valstybei priteistinos iš ieškovės. Taip pat iš ieškovės valstybei priteistina trūkstama, pateikiant ieškinį nesumokėta, žyminio mokesčio suma 1125 Eur. Iš viso iš ieškovės valstybei priteistina 1141 Eur bylinėjimosi išlaidų.

Klaipėdos apylinkės teismo 2019-11-18 nutartimi ieškovės reikalavimų įvykdymo užtikrinimui taikytos laikinosios apsaugos priemonės – draudimas atsakovams R.V.J. ir J.J. imtis bet kokių veiksmų, susijusių su pastato - autoserviso, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), nuomos sutarties, sudarytos su ieškove, nutraukimu bei viešas įrašas Nekilnojamojo turto registre dėl atsakovams R.V.J. ir J.J. priklausančio žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini) Stragnų k. v., ir pastato - autoserviso, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančių (duomenys neskelbtini), nuosavybės teisės perleidimo draudimo, panaikintinos.

Teismas, remdamasis tuo, kas išdėstyta, ir vadovaudamasis Lietuvos Respublikos CPK 259 str., 270 str.,

nusprendžia:

ieškinį atmesti.

Priteisti iš ieškovės UAB „S“ 9325 Eur bylinėjimosi išlaidų atsakovui R.V.J.

Priteisti iš ieškovės UAB „S“ 150 Eur bylinėjimosi išlaidų trečiajam asmeniui notarei N.Š.

Priteisti iš ieškovės UAB „S“ 1125 Eur žyminio mokesčio ir 16 Eur pašto išlaidų, iš viso 1141 Eur bylinėjimosi išlaidų, valstybei (įmokos kodas 5660).

Panaikinti Klaipėdos apylinkės teismo 2019-11-18 nutartimi ieškovės reikalavimų įvykdymo užtikrinimui atsakovams R.V.J. ir J.J. taikytas laikinąsias apsaugos priemones – draudimą imtis bet kokių veiksmų, susijusių su pastato - autoserviso, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), nuomos sutarties, sudarytos su ieškove, nutraukimu bei viešą įrašą Nekilnojamojo turto registre dėl žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini) Stragnų k. v., ir pastato - autoserviso, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) , esančių(duomenys neskelbtini), nuosavybės teisės perleidimo draudimo.

Sprendimas per 30 dienų nuo jo paskelbimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Klaipėdos apygardos teismui per Klaipėdos apylinkės teismą Klaipėdos rajono rūmus.

Teisėja                                                    Vaida Rimkienė