Civilinė byla Nr. 3K-3-264/2014 (S)

                                                                     Teisminio proceso Nr. 2-01-3-14939-2012-7

                              Procesinio sprendimo kategorijos: 35.4; 42.8; 54.1.

LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2014 m. gegužės 2 d.

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Sigitos Rudėnaitės (kolegijos pirmininkė), Antano Simniškio ir Dalios Vasarienės (pranešėja),

rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo uždarosios akcinės bendrovės „Ober-haus“ nekilnojamas turtas kasacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2013 m. rugsėjo 30 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovo UAB „Ober-haus“ nekilnojamas turtas ieškinį atsakovei I. A. dėl skolos priteisimo.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

1. Ginčo esmė

Byloje kilo ginčas dėl tarpininkavimo paslaugų sutartį reglamentuojančių materialiosios teisės normų aiškinimo ir taikymo.

Ieškovas UAB „Ober-haus“ nekilnojamas turtas kreipėsi į teismą prašydamas priteisti iš atsakovės 29 040 Lt, 5 procentus metinių procesinių palūkanų ir bylinėjimosi išlaidas. Ieškovas nurodė, kad 2012 m. birželio 13 d. šalys sudarė paslaugų sutartį Nr. VHAN NP6 dėl gyvenamųjų patalpų pardavimo, pagal kurią ieškovas įsipareigojo ieškoti pirkėjų patalpoms, esančioms Vilniuje, duomenys neskelbtini, o atsakovė – atlyginti už paslaugas, t. y. mokėti komisinį mokestį, lygų         4 proc. nuo pardavimo kainos be PVM. Ieškovo teigimu, buvo surastas potencialus pirkėjas – A. P., kuriam 2012 m. birželio 18 d. aprodytas butas. Antros apžiūros metu potencialus pirkėjas išreiškė ketinimą pirkti turtą. 2012 m. rugpjūčio 31 d. atsakovė elektroniniu laišku paprašė išimti skelbimus, klaidingai nurodydama, kad sutartis baigėsi 2012 m. rugpjūčio 30 d. Atsakovės I. A. turtas 2012 m. spalio 5 d. buvo perleistas ieškovo surastam pirkėjui A. P. Ieškovo nuomone, vykdydamas sutartį, jis surado pirkėją, nes A. P. apie parduodamą turtą sužinojo tik iš ieškovo, antros apžiūros metu jis išreiškė norą pirkti butą, bet atsakovė atsisakė įforminti susitarimą. Vėliau atsakovė šiam pirkėjui perleido turtą už 600 000 Lt, todėl ieškovui priklauso atlyginimas už suteiktas paslaugas. Pasak ieškovo, atsakovė klaidingai sieja turto perleidimo sutarties sudarymo momentą su prievolės atlyginti už paslaugas buvimu. Paslaugų teikimo sutartis buvo įvykdyta – surastas pirkėjas.

Atsakovė I. A. paaiškino, kad 2012 m. liepos 13 d. ieškovo atstovė telefonu paprašė apžiūrėti butą. Kadangi atsakovės nebuvo namuose, ji leido, kad jos motina parodytų butą. Atsakovės teigimu, apžiūros metu bute buvo filmuojama, o filmuota medžiaga atsakovei perduota nebuvo. Atsakovė 2012 m. liepos 30 d. laišku informavo ieškovą, kad sutartį nutraukia nuo 2012 m. rugpjūčio 30 d., nes nepriimtinas firmos požiūris į klientą. Buvo surasti kiti tarpininkai. Pirkėjas    A. P. net nederinęs laiko pats atvyko pas atsakovę, kai sutartis su ieškovu jau buvo nutraukta. Atsakovės manymu, pirkėjas sutartyje nurodytam turtui surastas nebuvo. Bendrovė iki sutarties nutraukimo nesurado pirkėjo parduodamam būstui už sutartyje nurodytą 630 000 Lt sumą. Nė vienas iš potencialių pirkėjų už sutartyje nurodytą kainą netapo realiu pirkėju. Atsakovė nurodė, kad A. P. nebuvo sutikęs su 630 000 Lt kaina. Iki sutarties su ieškovu nutraukimo A. P. neketino pirkti turto, todėl akivaizdu, kad jo ketinimai pirkti butą už nurodytą kainą nebuvo niekaip įforminti. Vėliau 1/2 dalį buto nupirko A. P., o kitą – jo motina V. P. Atsakovės nuomone, ieškovo prašomi komisiniai yra neadekvatūs faktiškai atliktam darbui.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijų teismų nutarčių esmė

Vilniaus miesto apylinkės teismas 2013 m. birželio 5 d. sprendimu ieškinį atmetė.

Pirmosios instancijos teismas nustatė, kad po 2012 m. liepos 30 d., kada atsakovė ieškovui išsiuntė pranešimą apie sutarties nutraukimą, daugiau pirkėjų pas atsakovę kartu su ieškovo brokere nebuvo atvykę. Teismas konstatavo, jog aplinkybė, kad sutartis buvo nutraukta, ieškovui buvo žinoma, ieškovas su sutarties nutraukimu sutiko. Pirmosios instancijos teismo vertinimu, tai patvirtina po 2012 m. liepos 30 d. pranešimo sekę ieškovo veiksmai – nebuvo atlikta jokių sutartimi sulygtų veiksmų, neskambinta dėl pirkėjų, nesiaiškinta dėl rašte nurodytų nutraukimo pagrindą sudarančių aplinkybių, sutarties nutraukimas taip pat nebuvo ginčytas. Taigi pirmosios instancijos teismas konstatavo, kad sutartis buvo nutraukta sutartyje nustatyta tvarka nuo 2012 m. rugpjūčio   30 d. Teismas pažymėjo, kad sutarties nutraukimas nepanaikina teisės reikalauti atlyginti nuostolius, atsiradusius dėl sutarties neįvykdymo, bei netesybas, tačiau nagrinėjamu atveju ieškovas reikalauja priteisti skolą remdamasis sutarties 6 punktu, numatančiu bendrovei atlyginimą už sutartyje prisiimtų įsipareigojimų įvykdymą, t. y. už turto pardavimą bendrovės surastam klientui, tačiau pagal CK 6.221 straipsnio 1 dalį sutarties nutraukimas atleidžia abi sutarties šalis nuo sutarties vykdymo, todėl ieškovo reikalavimas laikytinas nepagrįstu.

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi ieškovo UAB „Ober-haus“ nekilnojamas turtas apeliacinį skundą, 2013 m. rugsėjo 30 d. nutartimi paliko nepakeistą Vilniaus miesto apylinkės teismas 2013 m. birželio 5 d. sprendimą.

Apeliacinės instancijos teismas nurodė, kad esminis atlygintinų paslaugų sutarties požymis yra nematerialaus pobūdžio paslaugų, už kurias sumokamas atlygis, teikimas. Paslaugų sutarties vykdymas grindžiamas CK 6.718 straipsnyje įtvirtintu kliento interesų prioriteto principu. Teismas pažymėjo, kad nagrinėjamoje byloje atsakovė įsipareigojo sumokėti ieškovui sutartyje nustatytą      4 proc. (be PVM) nuo pardavimo sumos komisinį atlyginimą esant šioms sąlygoms – jei ieškovas suras potencialų pirkėją, kuriam sėkmingai bus parduotas turtas. Sutartis ieškovui nenumato jokio atlygio už tarpininkavimą, jeigu nebūtų pasiektas galutinis rezultatas – parduotas turtas. Teismas nurodė, kad ieškovas savo įsipareigojimo pagal sutartį iki sutarties galiojimo pabaigos neįvykdė,    t. y. turto pirkėjo už sutartyje nurodytą kainą nesurado, todėl darytina išvada, kad pagrindo reikalauti komisinio atlyginimo vėliau, t. y. jau negaliojant sutarčiai, sudarius turto perleidimo (pardavimo) sutartį, ieškovas neturi. Atsakovė turėjo pakankamą pagrindą manyti, jog sutartis nuo 2012 m. rugpjūčio 30 d. laikytina pasibaigusia sutarčiai nutrūkus ir atsakovė turėjo teisę turtą pardavinėti pati. Apeliacinės instancijos teismas pažymėjo, kad pats ieškovas savo prievolių pagal sutartį daugiau nevykdė, nes galimą pirkėją nukreipė tiesiogiai pas atsakovę, netarpininkavo pirkėjui ir atsakovei sudarant pirkimo–pardavimo sutartį, todėl ieškovas neturi teisės reikalauti priteisti už paslaugas, kurios iki sutarties nutraukimo nebuvo suteiktos, t. y. sutartis nutraukta    2012 m. rugpjūčio 30 d., o turtas parduotas tik 2012 m. spalio 5 d. Atsakovės su A. P. ir V. P. sudaryta pirkimo–pardavimo sutartis yra savarankiška sutartis, neturinti tiesioginio ryšio su ieškovo teikiamomis paslaugomis.

III. Kasacinio skundo teisiniai argumentai, atsiliepimo į jį esmė

Kasaciniu skundu ieškovas UAB „Ober-haus“ nekilnojamas turtas prašo panaikinti Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2013 m. rugsėjo 30 d. nutartį ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

              Kasatoriaus nuomone, tarpininkavimo sutarties esmė yra potencialių pirkėjų kontaktų paieška ir perdavimas užsakovui, o ne garantijos dėl pirkimo–pardavimo įvykimo. Sutarties nutraukimas nereiškia, kad asmuo yra atleidžiamas nuo pareigos atsiskaityti už jau suteiktas paslaugas. Pirkimo–pardavimo sutarties sudarymas yra tik tarpininko, t. y. ieškovo, surasto pirkėjo duomenų panaudojimas ir atsiskaitymo sąlyga. Tarpininkavimo sutarties objektas yra ne įsipareigojimas ar garantija parduoti turtą ar pasiekti pardavimo rezultatą, o įsipareigojimas tokį pardavimą skatinti, todėl vien aplinkybė, kad klientas derybomis suteikia pirkėjui nuolaidą, nereiškia, kad paslaugos buvo suteiktos mažesne apimtimi. 

Kasatoriaus teigimu, būtina skirti sutarties sąlygas nuo kliento nurodymų, kurie nėra tapatūs dalykai. Nagrinėjamu atveju ieškovo ir atsakovės sudarytoje tarpininkavimo sutartyje nustatyta turto pardavimo kaina buvo ne sutarties sąlyga, o kliento nurodymas. Jei klientas nusprendžia keisti pardavimo kainą, jam nebūtinas tarpininko sutikimas, nes tai yra vienašalis kliento nurodymas, todėl kliento nurodymų pasikeitimas nelaikytinas sutarties keitimu.

Kasatorius nurodo, kad tarpininkavimo sutartį galima laikyti rizikos sutartimi, nes paslaugos teikiamos nežinant, ar klientas turės prievolę už jas atsiskaityti. Nagrinėjamoje byloje sutarties nutraukimas nėra ginčo klausimas, nes pagrindinis klausimas, ar buvo suteiktos paslaugos, už kurias atsakovė turi atlyginti.

Atsiliepimu į kasacinį skundą atsakovė I. A. prašo ieškovo kasacinį skundą atmesti ir Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2013 m. rugsėjo 30 d. nutartį palikti nepakeistą. Atsiliepimas grindžiamas šiais esminiais argumentais:

Atsakovė nutraukė sutartį su ieškovu, nes buvo nepatenkinta jo vykdoma veikla, kai leidžiama filmuoti jos butą be jos pačios sutikimo. Nutraukus sutartį, 2012 m. rugsėjo pradžioje atsakovė pradėjo ieškoti kitų tarpininkų būsto pardavimui organizuoti, tačiau ieškovas, atsakovei net nežinant ir šios paslaugos nepageidaujant, toliau tęsė savo veiklą, be jos sutikimo perdavė jos kontaktus trečiajam asmeniui A. P.

Atsakovė skirtingai nei ieškovas aiškina tarpininkavimo sutartį ir nurodo, kad pagrindinė šios sutarties sąlyga yra daikto pardavimo kaina. Kadangi ieškovas už sutartyje nurodytą kainą pirkėjo turtui nerado, tai ir neturi pagrindo reikalauti atlygio už neva surastą pirkėją. Atsakovės teigimu, paslaugų sutartis liko iš esmės neįvykdyta. Tarpininkavimo paslauga laikoma suteikta ir paslaugos teikėjas įgyja teisę į atlyginimą, kai paslaugos teikėjas suranda pirkėją sutarties galiojimo metu ir paslaugos teikėjo surastas pirkėjas pasirašo preliminariąją objekto pirkimo–pardavimo sutartį arba klientas atsisako pasirašyti sutartį su paslaugos teikėjo surastu pirkėju sutartyje suderintomis sąlygomis, o pirkėjas laikomas surastu paslaugos teikėjo, jei apie jį paslaugos teikėjas informuoja klientą.

Atsakovė nurodo, kad sutarties 11 punktas, kuriame nustatyta, kad jeigu bendrovė surado potencialų pirkėją ir pranešė apie jį klientui iki kliento pranešimo dėl šios sutarties nutraukimo gavimo, klientas privalo vykdyti sutartinius įsipareigojimus, taip pat ir dėl komisinio mokesčio sumokėjimo, yra diskriminacinė kliento atžvilgiu, nes juo bendrovė siekia užsitikrinti atlyginimą už paslaugas, kurių neteikia ar teikia netinkamai. Šiuo atveju ieškovas siekia nepagrįstai praturtėti, nes prašomi komisiniai yra visiškai neadekvatūs atliktam ieškovo darbui. O reikalavimas atlyginti už paslaugas turi būti pagrįstas ne tik sutartyje nustatyta suma, kuri mokama už rezultatą, kuris šiuo atveju nebuvo pasiektas, bet ir realiomis darbo sąnaudomis. 

Atsakovės ir A. P. sudaryta pirkimo–pardavimo sutartis yra atskira, savarankiška sutartis. Turtas buvo parduotas už mažesnę nei sutartyje nurodyta kaina. Iš byloje nustatytų faktinių aplinkybių matyti, kad ieškovas pats po sutarties nutraukimo savo veiksmais (neveikimu) atsisakė sutarties vykdymo, nes netarpininkavo atsakovei ir pirkėjui siekiant sudaryti preliminarius susitarimus.

Teisėjų kolegija

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Dėl tarpininkavimo paslaugų sutarties aiškinimo

Tarpininkavimo paslaugų sutartis – viena iš paslaugų sutarčių, kuria pagal CK 6.716 straipsnio 1 dalį viena šalis (paslaugų teikėjas) įsipareigoja pagal kitos šalies (kliento) užsakymą suteikti klientui tam tikras nematerialaus pobūdžio (intelektines) ar kitokias paslaugas, nesusijusias su materialaus objekto sukūrimu (atlikti tam tikrus veiksmus arba vykdyti tam tikrą veiklą), o klientas įsipareigoja už suteiktas paslaugas sumokėti. Nagrinėjamoje byloje šalių sudarytos tarpininkavimo paslaugų sutarties dalykas – ieškovo, kaip profesionalo, paslaugos surandant atsakovės nekilnojamojo turto pirkėją ir jam parduodant šį turtą, t. y. atsakovė, sudarydama ginčo paslaugų sutartį su ieškovu, siekė, pasinaudodama jo paslaugomis, parduoti savo nekilnojamąjį turtą, todėl jei būtų nustatyta, kad ieškovas suteikė paslaugas, dėl kurių buvo realiai parduotas turtas, ieškovas turėtų teisę gauti už tai atlyginimą. Teisėjų kolegija pažymi, kad pagal tokio pobūdžio tarpininkavimo paslaugų sutartis atlyginimas mokamas ieškovo suteiktas paslaugas. Atsižvelgiant į tai, nagrinėjamoje byloje yra svarbu nustatyti, dėl kokių paslaugų susitarė šalys sudarydamos sutartį, ar jos vienodai suprato ieškovo teikiamų tarpininkavimo paslaugų turinį, koks buvo šalių elgesys sutarties galiojimo metu ir ar sutarties šalys vykdė sutartinius įsipareigojimus, kad būtų pasiektas sutarties tikslas – parduotas nekilnojamasis turtas.

Atkreiptinas dėmesys į tai, kad, atsakovei pateikus prašymą nutraukti sutartį, ši buvo nutraukta 2012 m. rugpjūčio 30 d. dėl priežasčių, susijusių ne su turto pardavimu, bet su ieškovo teikiamų paslaugų kokybe (atsakovės teigimu, buto apžiūros metu ieškovo atvesti klientai butą filmavo, negavę išankstinio atsakovės sutikimo). Nė viena iš šalių neginčija sutarties nutraukimo fakto ir teisėtumo. Ginčas kilo dėl to, ar sutarties galiojimo laiku kartu su ieškovo atstove pas atsakovę atvykęs klientas, kuris tik po ginčo sutarties nutraukimo su atsakove sudarė turto pirkimo–pardavimo sutartį, gali būti laikomas ieškovo surastu potencialiu pirkėju ginčo sutarties 11 punkto prasme.

Pirmosios instancijos teismas pažymėjo, kad aplinkybė, jog ginčo turtas buvo parduotas tam pačiam asmeniui, kuris buvo atvykęs pradžioje ir tik, kaip pats paaiškino, rinko informaciją, nekeičia teismo padarytų išvadų, nes ieškovas perdavė trečiajam asmeniui (A. P.) atsakovės  kontaktinius duomenis po sutarties nutraukimo, kai negalėjo disponuoti nurodytais duomenis, be to, ieškovas (per atstovę brokerę) pasiūlė pirkėjui nuvažiuoti ir išsiaiškinti dėl turto pardavimo. Apeliacinės instancijos teismas papildomai nurodė, kad atsakovė turėjo pakankamą pagrindą manyti, jog sutartis nuo 2012 m. rugpjūčio 30 d. laikytina pasibaigusia, o sutarčiai nutrūkus – turėjo teisę turtą pardavinėti pati. Teismas taip pat sprendė, kad ieškovas savo prievolių pagal sutartį daugiau nebevykdė, nes galimą pirkėją nukreipė tiesiogiai pas atsakovę, netarpininkavo pirkėjui ir atsakovei sudarant pirkimo–pardavimo sutartį. Apeliacinės instancijos teismas taip pat pažymėjo, kad ieškovas savo įsipareigojimo pagal sutartį iki sutarties galiojimo pabaigos neįvykdė, t. y. turto pirkėjo už sutartyje nurodytą kainą nesurado, todėl darytina išvada, kad pagrindo reikalauti komisinio atlyginimo vėliau, t. y. jau negaliojant sutarčiai, sudarius turto perleidimo (pardavimo) sutartį, ieškovas neturi.

Ginčo sutarties 1 punkte nurodyta, kad ieškovas įsipareigoja sutartyje nurodytomis sąlygomis ieškoti galimų pirkėjų atsakovės turtui. Sutarties 9 punkte nustatyta, kad ieškovas įsipareigoja informuoti klientą apie bet kokį galimą turto pirkėją (potencialų pirkėją) bei apie tokio potencialaus pirkėjo siūlomas sąlygas. Teisėjų kolegija sprendžia, kad ieškovas, kaip profesionalas, ginčo sutartimi įsipareigojo sudaryti galimybę atsakovei parduoti turtą jai geriausiomis sąlygomis, tačiau tai neapriboja ieškovo veikimo laisvės siūlyti atsakovei ir tuos potencialius pirkėjus, kurie galbūt sutiktų pirkti turtą kitomis, bet atsakovei taip pat naudingomis sąlygomis. Sutarties 5 punkte nustatyta, kad klientas, t. y. atsakovė, sutinka parduoti turtą už sutartyje nurodytą kainą. Nagrinėjamoje byloje ši kaina buvo 630 000 Lt. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad kaina nustatoma kliento sutikimu, todėl apeliacinės instancijos teismo nurodytas argumentas, kad ginčo turtas buvo parduotas už mažesnę nei sutartyje nurodyta kaina, todėl vien tai įrodo, kad ieškovas neįvykdė savo sutartinių įsipareigojimų, nėra pagrįstas. Sutarties 10 punkte nurodyta, kad, klientui sutikus su potencialaus pirkėjo siūlomomis sąlygomis, ieškovas parengia preliminariąją, turto pirkimo–pardavimo ar kitokią sutartį ir suderina ją su klientu ir pirkėju. Taigi, kaip nurodyta pirmiau, galutinę turto pardavimo kainą nustato klientas, t. y. atsakovė, ir jei ši sutinka parduoti turtą už mažesnę nei sutartyje nurodyta kaina, tai nereiškia, kad vien dėl to ieškovas neįvykdė sutartinių įsipareigojimų.

Sutarties 11 punkte nustatyta, kad jeigu ieškovas surado potencialų pirkėją ir pranešė apie jį klientui iki kliento pranešimo dėl šios sutarties nutraukimo gavimo, klientas privalo vykdyti sutartinius įsipareigojimus, t. y. atsiskaityti su ieškovu už jo suteiktas paslaugas. Kaip matyti iš byloje nustatytų faktinių aplinkybių, ieškovas surado atsakovės turto pirkėją ir apie jį pranešė atsakovei, t. y. ieškovui skelbiant informaciją apie parduodamą turtą, derinant susitikimo laiką ir turtą aprodant galimam pirkėjui, šiam tapo žinoma apie parduodamą turtą ir jo pardavimo sąlygas. Apeliacinės instancijos teismas pažymėjo, kad šio vizito metu A. P. tik rinko informaciją, tačiau neišreiškė ketinimo pirkti atsakovės turtą. Byloje nustatyta, kad jau po ginčo sutarties nutraukimo A. P. kreipėsi į ieškovą dėl atsakovės turto pirkimo, tačiau, atsižvelgiant į tai, kad sutartis buvo nutraukta, ieškovo atstovė nesiėmė vykdyti tolesnių tarpininkavimo paslaugų ir perdavė atsakovės kontaktus tiesiogiai potencialiam pirkėjui. Teisėjų kolegija nevertina atsakovės kontaktų perdavimo potencialiam pirkėjui teisėtumo, tačiau pažymi, kad būtent šis ieškovo tarpininkavimas sudarė galimybę atsakovei parduoti savo turtą A. P. Sutarties 11 punktas pareigą klientui atlyginti už ieškovo suteiktas paslaugas po sutarties nutraukimo numato tuo atveju, jei ieškovas informuoja apie potencialų pirkėją iki kliento pranešimo apie sutarties nutraukimą, tačiau sutartyje nedetalizuojama, kas yra laikoma potencialiu pirkėju – ar kiekvienas galimas pirkėjas, išreiškiantis susidomėjimą parduodamu turtu, ar tik tas, kuris išreiškia aiškų ketinimą pirkti siūlomą turtą. Bylą nagrinėję teismai nesiaiškino, kokia informacija apie A. P. buvo suteikta atsakovei, ar po to atsakovės turtas buvo rodomas kitiems galimiems pirkėjams, kokiu būdu vyko turto apžiūros, ar buvo vykdomos derybos dėl turto pardavimo ir pan. Nagrinėjamoje byloje ieškovas teigia, kad tarpininkavimo sutarties esmė yra potencialių pirkėjų kontaktų paieška ir perdavimas užsakovui, o ne garantijos dėl pirkimo–pardavimo įvykimo, tačiau tokia ieškovo pozicija prieštarauja kasacinio teismo praktikai, kur yra aiškiai nurodyta, kad ieškovo suteiktos paslaugos tikslas – faktinis atsakovės nekilnojamojo turto pardavimas, o traktuojant šalių sutartį priešingai, t. y. kad paslaugų sutartis buvo sudaryta tam, kad būtų surastas pirkėjas, bet ne tam, kad realiai būtų parduotas turtas, šios paslaugų sutarties sudarymas prarastų savo tikslinę paskirtį ir neatspindėtų atsakovės suinteresuotumo sudaryti šią sutartį – pasinaudojant ieškovo paslaugomis realiai parduoti nekilnojamąjį turtą (žr. Lietuvos Aukščiausiojo teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. kovo 28 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje Ž. B. v. UAB JG Property developments“, bylos Nr. 3K-3-137/2011). Atsižvelgiant į tai, šioje byloje yra svarbu išsiaiškinti, kaip šalys suprato sutarties sąlygą dėl informacijos apie potencialų pirkėją perdavimo ir ar sutartinių įsipareigojimų įvykdymu galima laikyti ieškovo siūlomus galimus pirkėjus, susidomėjusius parduodamu turtu, ar tai yra tik dalis ieškovo sutartinių įsipareigojimų, į kurių turinį įeina ir ieškovo paslaugos, susijusios su siūlomo turto realiu pardavimu.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad, sutarties šalims nesutariant dėl sudarytos sutarties sąlygų turinio, tokios sąlygos aiškinamos pagal bendrąsias sutarčių aiškinimo taisykles, įtvirtintas CK 6.193 straipsnyje, vadovaujantis sąžiningumo bei sisteminio sutarties sąlygų aiškinimo principais. Aiškinant sutarties turinį prioritetas teikiamas tikrųjų sutarties šalių ketinimų (valios) nustatymui, nepakanka remtis pažodiniu jos tekstu (CK 6.193 straipsnio 1 dalis). Sutarties aiškinimui reikšmingos aplinkybės, susijusios su konkrečios sutarties šalių elgesiu sudarant ir vykdant sutartį, jų santykių praktika; aiškinant sutartį reikia atsižvelgti ir į įprastines sąlygas, nors jos sutartyje ir nenurodytos, priimtiniausią pagal sutarties prigimtį sąvokų reikšmę, papročius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2004 m. rugsėjo 8 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Auksinis varnas“ v. AB „Lietuvos geležinkeliai“, bylos Nr. 3K-3-424/2004; 2005 m. rugsėjo 19 d. nutartis, priimta civilinėje byloje BUAB „Bivainis“ v. A. B. firma „ARUM“, bylos Nr. 3K-3-406/2005; kt.). Sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu, aiškinant sutarties sąlygas būtina atsižvelgti ne tik į jų lingvistinę reikšmę, bet ir įvertinti sutarties šalių elgesį, jų subjektyvią nuomonę dėl sutarties sąlygų turinio bei sutarties sudarymo metu buvusį sąlygų suvokimą. Dėl to reikšminga CK 6.193 straipsnio 5 dalyje nustatyta bendroji taisyklė, kad sutarties aiškinimui svarbu ir faktinės aplinkybės, susijusios su sutarties sudarymu, vykdymu, kitokiais šalių veiksmais, nes faktiniai šalių veiksmai reikšmingi siekiant nustatyti tikruosius šalių ketinimus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. vasario 10 d. nutartis, priimta civilinėje byloje VĮ Valstybės turto fondas v. E. S. ūkinė-komercinė zoofirma ,,Akvariumas“, bylos Nr. 3K-3-22/2009; 2011 m. kovo 28 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Ž. B. v. UAB „JG Property developments“, bylos Nr. 3K-3-137/2011; 2013 m. kovo 14 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ v. UAB „Norfos mažmena“, bylos Nr. 3K-3-120/2013; kt.).

Teisėjų kolegija nurodo, kad bylą nagrinėję teismai turėjo išsiaiškinti, kokiomis sąlygomis atsakovė pardavė savo turtą, t. y. ar ieškovas įvykdė savo sutartinius įsipareigojimus. Taip pat bylą nagrinėję teismai turėjo išsiaiškinti, ar pagal ginčo sutartį šalys susitarė dėl ieškovo paslaugų viso turinio apskritai iki bus pasiektas galutinis sutarties rezultatas – realus turto pardavimas, ar dėl atskirų ieškovo paslaugų, pavyzdžiui, informacijos apie parduodamą turtą sklaidos, galimų pirkėjų paieškos, jų supažindinimo su turtu, derybų dėl pardavimo sąlygų, preliminariosios sutarties sudarymo ir pan., už kurias atskirai ieškovui gali būti atlyginta, jei turtas buvo parduotas dėl to, kad ieškovas surado potencialų pirkėją (čia, kaip nurodyta pirmiau, svarbu išsiaiškinti, kaip sutarties šalys suprato potencialų pirkėją, jo suradimą ir informavimą apie jį). Nustačius, kad atsakovė turtą pardavė tik dėl to, kad ieškovas surado potencialų pirkėją, kuriam apie atsakovės parduodamą turtą be ieškovo tarpininkavimo nebūtų buvę žinoma, ieškovas turėtų teisę gauti atlyginimą už dalį suteiktų paslaugų. Atsakovė, manydama, kad ieškovas netinkamai atliko savo paslaugas, gali ginčyti galimo mokėti atlyginimo ieškovui dydį, tačiau teismai turėtų detaliau išanalizuoti šalių ir trečiųjų asmenų (A. P.) elgesį sutarties galiojimo metu ir jai nutrūkus. 

Atsižvelgdama į tai, kas išdėstyta pirmiau, teisėjų kolegija konstatuoja, kad, nesant byloje nustatytų teisiškai reikšmingų faktinių aplinkybių, apeliacinės instancijos teismo nutartis, kuria atmestas ieškovo reikalavimas priteisti atlyginimą už suteiktas tarpininkavimo paslaugas, negali būti laikoma teisėta ir pagrįsta, todėl byla grąžintina iš naujo nagrinėti į apeliacinės instancijos teismą.

Dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo

Kasacinis teismas patyrė 12,32 Lt išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. gegužės 2 d. pažyma apie išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu). Kadangi byla perduotina apeliacinės instancijos teismui nagrinėti iš naujo, tai dėl nurodytų, taip pat šalių turėtų išlaidų atlyginimo priteisimo turės pasisakyti šis teismas, išnagrinėjęs bylą pakartotinai (CPK 93 straipsnis).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 5 punktu ir 362 straipsniu,

n u t a r i a :

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2013 m. rugsėjo 30 d. nutartį panaikinti ir bylą grąžinti apeliacinės instancijos teismui nagrinėti iš naujo.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai                                                        Sigita Rudėnaitė

                                                                      Antanas Simniškis

                                                                      Dalia Vasarienė