Civilinė byla Nr. e2A-911-480/2020

Teisminio proceso Nr. 2-69-3-13130-2017-8

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.4.2.6; 3.3.1.14; 3.3.1.20

 (S)

KAUNO APYGARDOS TEISMAS

N u t a r t i s

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2020 m. gegužės 28 d.

Kaunas

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Albinos Rimdeikaitės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Egidijaus Tamašausko ir Linos Žemaitienės,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės A. J., atsakovės Kauno miesto savivaldybės apeliacinius skundus bei atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „STIVVF“ prisidėjimą prie apeliacinio skundo dėl Kauno apylinkės teismo 2020 m. vasario 24 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. e2-163-955/2020 pagal ieškovės A. J. ieškinį bei patikslintą ieškinį atsakovėms Kauno miesto savivaldybei, uždarajai akcinei bendrovei „STIVVF“ dėl nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitos panaikinimo, Kauno miesto savivaldybės tarybos 2017 m. kovo 28 d. sprendimo Nr. T-189 2 dalies ir įkainojimo akto pakeitimo, tretieji asmenys byloje – J. D., E. J., Ž. D..

Teisėjų kolegija 

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

1.       Ieškovė A. J. kreipėsi į teismą su ieškiniu, kurį vėliau patikslinto, prašydama; 1) panaikinti uždarosios akcinės bendrovės (toliau – UAB) „STIVVF“ 2017 m. nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitą dėl vertės nustatymo butui, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančiam (duomenys neskelbtini), ir 20/100 dalių ūkinio pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini); 2) pakeisti Kauno miesto savivaldybės tarybos 2017 m. kovo 28 d. sprendimo Nr. T-189 „Dėl savivaldybės būsto (duomenys neskelbtini) pardavimo“ 2 dalį, nurodant – parduoti A. J. už 2 299 Eur 46,45 kv. m bendrojo ploto butą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), su priklausiniu – 20/100 pagalbinio ūkio paskirties pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini); 3) pakeisti Kauno miesto savivaldybės tarybos 2017 m. kovo 28 d. sprendimu Nr. T-189 patvirtintą Savivaldybės būsto, parduodamo pagal Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 24 straipsnio 2 dalies 5 punktą, įkainojimo aktą, nurodant, kad parduodamo savivaldybės būsto kaina yra 2 299 Eur; 4) priteisti bylinėjimosi išlaidas.

2.       Ieškinyje bei patikslintame ieškinyje nurodė, kad gyvenamasis namas, esantis (duomenys neskelbtini), yra 1910 m. statybos. Nuo 1975 m. (2-ame šio namo bute apsigyveno ieškovė) jokių rekonstrukcijos bei remonto darbų savivaldybės lėšomis nebuvo atlikta. Butas, esantis (duomenys neskelbtini), yra gyvenamojo namo 1-ajame aukšte, be rūsio. Bendras buto plotas 46,45 kv. m, gyvenamas plotas – 30,97 kv. m. Buto priklausinys – ūkinis pastatas (duomenys neskelbtini) pastatytas 1964 m. Niekada nebuvo savivaldybės remontuotas. 2004 m. jo vidutinė rinkos vertė buvo nurodyta 273 Eur. Su ieškove 2007 m. spalio 1 d. Kauno miesto savivaldybė pasirašė Savivaldybės gyvenamosios patalpos nuomos sutartį, pagal kurią nuomotojai (šeimoje 5 asmenys) neterminuotai buvo suteiktas valdyti 46,28 kv. m bendro ploto butas, esantis (duomenys neskelbtini). Kadangi Kauno miesto savivaldybė nepagrįstai šioje sutartyje nurodė, kad tai savivaldybės socialinis būstas, sutartis 2016 m. lapkričio 29 d. buvo pakeista. UAB „STIVVF“ atsakovės užsakymu atliko nekilnojamojo turto vertinimą ir savo surašytoje ataskaitoje nurodė, kad buto, esančio (duomenys neskelbtini), ir jo priklausinio – 20/100 dalies ūkinio pastato, esančio (duomenys neskelbtini), vertė 2017 m. sausio 23 d. buvo 9 200 Eur. Šios ataskaitos pagrindu Kauno miesto savivaldybės taryba 2017 m. kovo 28 d. priėmė sprendimą Nr. T-189 „Dėl savivaldybės būsto (duomenys neskelbtini), pardavimo“, kuriuo: 1) patvirtino savivaldybės būsto – 46,45 kv. m bendrojo ploto buto, esančio (duomenys neskelbtini), su priklausiniu – 20/100 pagalbinio ūkio paskirties pastato, esančio (duomenys neskelbtini), įkainojimo aktą; 2) nusprendė parduoti A. J. už 9 254 Eur 46,45 kv. m bendrojo ploto butą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), su priklausiniu – 20/100 pagalbinio ūkio paskirties pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini). Šiuo Tarybos sprendimu buvo patvirtintas savivaldybės būsto, parduodamo pagal Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 24 straipsnio 2 dalies 5 punktą, įkainojimo aktas. Jame buvo nurodyta, kad savivaldybės parduodamo būsto kaina yra 9 254 Eur (9 200 Eur būsto rinkos vertė, 54 Eur išlaidos, susijusios su būsto vertės nustatymu). Ginčo, kad ieškovė turi teisę įsigyti ginčo butą su priklausiniu iš savivaldybės tarp šalių nebuvo. Minėtu įstatymu ieškovė įgijo teisę pirkti turtą už kainą, kurios nustatymo tvarką reguliuoja specialūs teisės aktai. UAB „STIVVF“, atlikdama Kauno miesto savivaldybės užsakymu parduodamo nekilnojamojo turto vertinimą, neatsižvelgė į gyvenamojo namo, kuriame yra ginčo butas, avarinį stovį, jo susidėvėjimą, kas Kauno miesto savivaldybei buvo labai gerai žinoma ir kas galėjo turėti tiesioginės įtakos pardavimo kainos nustatymui, nes šiuo konkrečiu atveju savivaldybei parduodant jai priklausantį nekilnojamąjį turtą, kaina nustatoma ne šalių susitarimu, bet vadovaujantis įstatymu. Dar 2013 m. rugpjūčio 7 d. raštu Nr. 53-5-3091 Kauno miesto savivaldybės administracijos Gyvenamojo fondo administravimo skyrius informavo namo, esančio (duomenys neskelbtini), gyventojus, kad planuojant atlikti gyvenamojo namo, esančio (duomenys neskelbtini), stogo remonto darbus, Kauno miesto savivaldybės iniciatyva UAB (duomenys neskelbtini) atliko statinio, esančio (duomenys neskelbtini), dalies ekspertizę. Atlikus ekspertizę, išvadoje buvo pažymėta, kad medinio (duomenys neskelbtini) pastato konstrukcijos bei inžinerinės sistemos yra pilnai susidėvėjusios bei jau yra viršyta 60-ies metų pastato gyvavimo trukmė, verandos laikančių konstrukcijų techninė būklė turi galimos avarijos požymių. Gyvenamojo namo (duomenys neskelbtini) amžius yra 102 metai, pastato medinės stogo, sienų, kitos konstrukcijos bei inžinerinės sistemos yra pilnai susidėvėjusios. Rašte nurodoma, kad Kauno miesto savivaldybės tarybos kolegijos 2013 m. kovo 28 d. posėdžio protokolu Nr. CP-6 nutarta rekomenduoti gyvenamąjį namą, esantį (duomenys neskelbtini), skelbti avariniu ir neremontuoti, o Kauno miesto savivaldybės tarybos 2013 m. birželio 6 d. sprendimu Nr. T-353 savivaldybei nuosavybės teise priklausantys butai, esantys (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), buvo pripažinti netinkamais (negalimais) naudoti. Ši informacija UAB „STIVVF“ nebuvo teikiama, nes tokių duomenų vertinimo ataskaitoje nėra. Kauno miesto savivaldybės meras 2015 m. rugsėjo 10 d. ieškiniu buvo kreipęsis į teismą dėl ieškovės šeimos (5 asmenų) iškeldinimo iš buto, esančio (duomenys neskelbtini), laikydamas, kad šis butas netinkamas gyventi. Savivaldybės ieškinys 2015 m. gruodžio 30 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. 2-23799-584/2015 buvo paliktas nenagrinėtu, kadangi tiek pradinis, tiek patikslintas ieškinys buvo pateikti su trūkumais. Jokie net paprastojo remonto darbai ginčo name bei bute savivaldybės lėšomis nebuvo atlikti ir tai patvirtina Kauno miesto savivaldybės Būsto valdymo skyriaus 2017 m. sausio 24 d. raštu Nr. 53-5-129. Kauno miesto savivaldybės teikiama oficiali informacija apie ginčo butą yra neteisinga. Namas, esantis (duomenys neskelbtini), yra šildomas krosnimis, karšto vandens nėra. 2015 m. rugsėjo 24 d. surašytoje savivaldybės gyvenamosios patalpos charakteristikoje nurodyta, kad karšto vandens tiekimo nėra, o 2016 m. lapkričio 29 d. savivaldybės būsto charakteristikoje jau nurodoma, kad karšto vandens tiekimas yra. Iš UAB „STIVVF“ pateiktos nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitos matyti, kad nustatant buto, esančio (duomenys neskelbtini), ir jo priklausinio kainą, buvo imami visiškai netapatūs palyginamieji objektai, neįvertintas 2012 m. birželio 12 d. UAB (duomenys neskelbtini) statinio dalinės ekspertizės aktas. Nustatant ginčo buto kainą, nebuvo atsižvelgta į tai, kad bute atliktas remontas bei atlikti pagerinimo darbai už ieškovės ir jos šeimos lėšas – sudėtos laminuotos grindys, įrengta dušo kabina, pastatytas vandens pašildymo boileris, įsigyta elektrinė viryklė, sudėti plastikiniai langai, pakeistos vidaus bei lauko durys. Siekiant kuo greičiau išnagrinėti tarp ieškovės ir Kauno miesto savivaldybės kilusį ginčą dėl buto, esančio (duomenys neskelbtini), bei priklausinio – 20/100 dalies ūkio pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), rinkos kainos nustatymo, ieškovė kreipėsi į UAB (duomenys neskelbtini). Šios bendrovės vertintoja G. B. nustatė minėto parduodamo objekto su priklausiniu 2017 m. sausio 23 d. vertę vadovaujantis lyginamojo ir išlaidų (kaštų) metodų deriniu. Vertintojos G. B. konsultacinėje išvadoje nurodyta, kad vertinamojo nekilnojamojo turto – 46,45 kv. m buto, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio gyvenamajame name (duomenys neskelbtini), su 20/100 dalimis 60 kv. m užstatyto ploto ūkinio pastato (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), nuosavybės teisės perleidimas už rinkos kainą pagal Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 24 straipsnio 2 dalies 5 punktą, įvertinus parduodamo objekto vertę pakeitusias investicijas pagal pateiktą darbų sąrašą 2017 m. sausio 23 d. yra 2 299 Eur.

3.       Atsiliepime į patikslintą ieškinį atsakovė Kauno miesto savivaldybė nurodė, kad su patikslintu ieškiniu nesutinka, laiko jį visiškai nepagrįstu ir atmestinu. Atsiliepime nurodė, kad gyvenamosios patalpos, esančios (duomenys neskelbtini), ir 20/100 dalių ūkinio pastato, pažymėto šifru (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), nuosavybės teise priklauso Kauno miesto savivaldybei. 2007 m. spalio 1 d. su ieškove buvo sudaryta savivaldybės gyvenamosios patalpos nuomos sutartis. Ši ginčo patalpų nuomos sutartis, pastebėjus neatitikimus kadastro duomenyse, buvo du kartus, t. y. 2015 ir 2016 metais, tikslinama. Pažymoje apie asmenis, deklaravusius gyvenamąją vietą vienu adresu, nurodoma, kad pagal Gyventojų registro 2015 m. rugpjūčio 4 d. duomenis (duomenys neskelbtini), gyvenamąją vietą deklaravo Ž. D., J. D., S. J., E. J., A. J.. Savivaldybės būsto ir pagalbinio ūkio paskirties pastatų pardavimo atvejus, jų vertės ir kainos nustatymą, sandorių sudarymo, atsiskaitymo už parduotus būstus ir ūkinius pastatus tvarką ir lėšų panaudojimą nuo 2015 m. sausio 1 d. reglamentuoja Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymas ir Kauno miesto savivaldybės būsto ir pagalbinio ūkio paskirties pastatų pardavimo tvarkos aprašas, patvirtintas Kauno miesto savivaldybės tarybos 2015 m. liepos 21 d. sprendimu Nr. T-421 „Dėl Kauno miesto savivaldybės būsto ir pagalbinio ūkio paskirties pastatų pardavimo tvarko aprašo patvirtinimo“. Ieškovė 2016 m. balandžio 4 d. pateikė prašymą parduoti savivaldybės gyvenamąsias patalpas, esančias (duomenys neskelbtini). Kauno miesto savivaldybės taryba 2017 m. kovo 28 d. sprendimu Nr. T-189 patvirtino savivaldybės būsto, esančio (duomenys neskelbtini), su priklausiniu – 20/100 dalių pagalbinio ūkio paskirties pastato, esančio (duomenys neskelbtini), įkainojimo aktą ir nusprendė parduoti ieškovei už 9 254 Eur butą, esantį (duomenys neskelbtini), su priklausiniu – 20/100 pagalbinio ūkio paskirties pastato, pažymėto šriftu (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini). Atsakovė nesutiko su ieškinio motyvu, kad atsakovė UAB „STIVVF“, nustatydama ginčo buto su priklausiniu kainą, netinkamai ją apskaičiavo bei nepagrįstai neįvertino ieškovės atliktų būsto pagerinimo darbų, o į bylą pateikta 2017 m. rugsėjo 20 d. UAB (duomenys neskelbtini) nekilnojamojo turto konsultacinės išvada Nr. NB17-06(2)K turi didesnę įrodomąją reikšmę, nes yra atlikti turto vertintojos, kuri yra įrašyta į Lietuvos Respublikos teismo ekspertų sąrašą. Ginčo turto vertę galėjo nustatyti tik viešuosius pirkimus laimėjusi turto vertinimo įmonė (turto vertintojai). Vadovaujantis Kauno miesto savivaldybės administracijos ir UAB „STIVVF“ 2017 m. sausio 19 d. nekilnojamojo turto ir akcijų vertinimo paslaugų teikimo sutartimi Nr. SR-0028, UAB „STIVVF“ 2017 m. sausio 23 d. nustatė buto, esančio (duomenys neskelbtini), su priklausiniu – 20/100 ūkinio pastato, esančio (duomenys neskelbtini), vertę – 9 200 Eur. Akcentavo, kad minėtas įstatymas, nustatant savivaldybės parduodamo būsto rinkos vertę, nenumato galimybės vadovautis bet kurio nekilnojamąjį turto vertinimą atlikusio vertintojo ataskaita. Ieškovė žinojo UAB „STIVVF“ nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitoje nustatytą ginčo buto vertę, tačiau šios ataskaitos teisme neginčijo, taip pat neinicijavo šios ataskaitos įvertinimo Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnyboje prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos. Patalpų pardavimas pagal kitų vertintojų, neatrinktų Viešųjų pirkimų įstatymo nustatyta tvarka, atliktus vertinimus prieštarautų imperatyvioms teisės normų nuostatoms. Kadangi 2017 m. sausio 23 d. UAB „STIVVF“ nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita Nr. 1701467 nenuginčyta, neapskųsta Lietuvos Respublikos įgaliotai atlikti turto ar verslo vertintojų ir turto ar verslo vertinimo įmonių valstybinę priežiūrą įstaigai, ataskaita atlikta vadovaujantis teisės aktų nuostatomis atrinktos įmonės, todėl nėra teisinio pagrindo ginčyti šia vertinimo ataskaita nustatytos ginčo turto rinkos vertės. Atsakovė nurodė mananti, kad valstybės (savivaldybės) turto pardavimo atveju nuomininko teisėtai, turint nuomotojo leidimą, turėtos būtinos turto pagerinimo išlaidos jam būtų kompensuotos pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.501 straipsnyje įtvirtintas taisykles, t. y. kai pagerintą turtą įsigyja pats pagerinimus padaręs nuomininkas, jo teisė į turto pagerinimo išlaidų atlyginimą išlieka ir turi būti ginama, tačiau tik tokiu atveju, kai šie pagerinimai buvo atlikti teisėtai – turint nuomotojo leidimą. Ieškovė, siekdama, kad būtų įvertinamos parduodamo turto vertę galėjusios pakeisti investicijos, tokį savo ketinimą turėjo išreikšti teikdama 2016 m. balandžio 4 d. prašymą pirkti savivaldybei priklausantį būstą, tačiau ieškovė tokio prašymo neteikė, taip pat neteikė ir jokių įrodymų (kvitų, sąmatų, išankstinių sutikimų pagerinimų darbams atlikti ir pan.), kurie leistų nustatyti remontuojamo būsto būklę iki jo pagerinimo, atliktų remonto darbų pobūdį (kapitalinio ar paprastojo remonto darbai), jų apimtį ir vertę, iš kurių atsakovė, prieš sudarydama įkainojimo aktą, būtų galėjusi spręsti apie poreikį nustatyti ir vertinti ieškovės galimas investicijas. Pažymėjo, kad nei vienas iš nurodytų dokumentų priimant ginčijamą Kauno miesto savivaldybės tarybos sprendimą nebuvo pateiktas, taip pat nurodytų dokumentų ieškovė nepateikė ir į bylą. Tiek 2007 m. spalio 1 d. sutartimi, tiek 2015 m. rugsėjo 24 d. ir 2016 m. lapkričio 29 d. pakeistomis sutartimis nuomininkė A. J. įsipareigojo savo lėšomis atlikti einamąjį nuomojamų gyvenamųjų patalpų remontą. Einamajam remontui priskiriami darbai turi būti finansuojami nuomininko lėšomis, todėl Kauno miesto savivaldybės taryba, priimdama ginčijamą sprendimą, pagrįstai neatsižvelgė į nuomininko investicijas, atliekant išnuomoto buto einamąjį (paprastąjį) remontą.

4.       Atsiliepime į patikslintą ieškinį atsakovė UAB „STIVVF“ nurodė, kad su patikslintu ieškiniu nesutinka, laiko ieškovės patikslintą ieškinį visiškai nepagrįstu ir atmestinu. Atsiliepime nurodė, kad nesutinka su ieškinio motyvu, jog nustatydama ginčo buto su priklausiniu kainą, netinkamai ją apskaičiavo bei nepagrįstai neįvertino ieškovės atliktų būsto pagerinimo darbų, o į bylą pateiktą 2017 m. rugsėjo 20 d. UAB (duomenys neskelbtini) nekilnojamojo turto konsultacinę išvadą Nr. NBNB17-06(2)K atsakovė laiko neatitinkančia Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo ir Turto ir verslo vertinimo metodikoje, patvirtintoje Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012 m. balandžio 27 d. įsakymo Nr. 1K-159 „Dėl turto ir verslo vertinimo metodikos patvirtinimo“, nustatytiems reikalavimams. Ginčo turto vertę galėjo nustatyti tik viešuosius pirkimus laimėjusi turto vertinimo įmonė (turto vertintojai). Vadovaujantis Kauno miesto savivaldybės administracijos ir UAB „STIVVF“ 2017 m. sausio 19 d. nekilnojamojo turto ir akcijų vertinimo paslaugų teikimo sutartimi Nr. SR-0028, UAB „STIVVF“ 2017 m. sausio 23 d. nustatė buto, esančio (duomenys neskelbtini), su priklausiniu – 20/100 ūkinio pastato, esančio (duomenys neskelbtini), vertę – 9 200 Eur. Kadangi 2017 m. sausio 23 d. UAB „STIVVF“ nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita Nr. 1701467 nenuginčyta, neapskųsta, atlikta vadovaujantis teisės aktų nuostatomis atrinktos įmonės, todėl nėra pagrindo ginčyti šia vertinimo ataskaita nustatytos ginčo turto rinkos vertės. Ieškovė nepateikė į bylą objektyvių duomenų, iš kurių būtų galima spręsti, kad UAB „STIVVF“ atlikta 2017 m. sausio 23 d. nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita Nr. 1701467 buvo parengta nesilaikant Turto ir verslo vertinimo metodikos ir Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo nuostatų. Ieškovė nepateikė įrodymų, kad ginčo buto pagerinimo darbus ji atliko gavusi nuomotojo sutikimą, taip pat nepateikė įrodymų, kad kreipdamasi į savivaldybę pateikė remonto darbus, jų apimtis ir apmokėjimą už juos patvirtinančius įrodymus, todėl nustatant ginčo buto vertę pagrįstai nebuvo įskaičiuoti ieškovės galimai atlikti pagerinimo darbai, todėl atsakovė mano, kad nesant byloje nurodytų įrodymų, ieškovės reikalavimas išskaičiuoti ginčo buto pagerinimo darbus yra nepagrįstas. UAB „STIVVF“ mano, kad byloje pateikta sąmata Nr. 1 (konsultacinės išvados 47–49 psl.) nepatvirtina, jog joje nurodyti remonto darbai buvo atlikti ginčo gyvenamosiose patalpose, nėra įrodymų ne tik apie darbų atlikimą, bet ir apie patirtas išlaidas tokiems darbams atlikti. Taip pat atsakovė pažymėjo, jog lokalinėje sąmatoje nurodomi darbai nėra priskiriami prie kapitalinio remonto ar patalpų rekonstrukcijos darbų, todėl negali būti vertinami kaip objekto vertę pakeitusios investicijos. Be to, byloje nėra duomenų, kad galimai atliktus remonto darbus teisės aktų nustatyta tvarka būtų įvertinusi savivaldybės administracijos direktoriaus sudaryta komisija. Atsižvelgiant į tai, UAB „STIVVF“ mano, kad nesant įrodymų, jog buvo gautas leidimas ginčo gyvenamųjų patalpų kapitaliniam remontui ar pertvarkymui, kad buvo atlikti ginčo gyvenamųjų patalpų kapitalinio remonto darbai ar pertvarkymas, rengiant nurodytą išvadą buvo nepagrįstai remiamasi nurodytoje sąmatoje nurodytais galimai atliktais būsto pagerinimo darbais ir jie išskaičiuojami iš vertinamo turto vertės.

5.       Tretieji asmenys J. D. ir Ž. D. atsiliepime į ieškinį nurodė, kad su ieškinyje nurodytomis tiek faktinėmis aplinkybėmis, tiek reikalavimais sutinka pilnai, ir prašo ieškinį patenkinti visiškai. Atsiliepime nurodė, kad J. D., E. J., Ž. D. bei nepilnametės S. J. ir L. J. yra ieškovės šeimos nariai. Jų gyvenamoji vieta ginčo bute, esančiame (duomenys neskelbtini), deklaruota atitinkamai nuo 1991 m. iki 2008 m. Jokių rekonstrukcijos ar remonto darbų gyvenamojo namo, esančio (duomenys neskelbtini), savininkas nėra atlikęs, nors namas pastatytas 1910 m., t. y. prieš 107 metus. Ieškovė savo ieškinyje teisingai ir pagrįstai nurodė, kad Kauno miesto savivaldybės užsakymu UAB „STIVVF“ neteisingai paskaičiavo ginčo buto ir jo priklausinio pardavimo kainą, neįvertino gyvenamojo namo, kuriame yra antras butas, avarinės būklės, gyvenamojo namo bei buto susidėvėjimo, neatsižvelgė į Kauno miesto savivaldybės prašymu 2013 m. UAB (duomenys neskelbtini) atliktą statinio, esančio (duomenys neskelbtini), dalies ekspertizę. Į tai, kad namas, esantis (duomenys neskelbtini), netinkamas gyventi ir kad tai konstatuota jau 2013 m., UAB „STIVVF“ neatsižvelgė nustatant ginčo buto pardavimo kainą. O svarbiausia, kad šios informacijos Kauno miesto savivaldybė neteikė UAB „STIVVF“, atliekančiai parduodamo buto, esančio (duomenys neskelbtini), pardavimo kainos nustatymą.

6.       Trečiasis asmuo E. J. pateikė pranešimą, kuriame nurodė, kad atsiliepimo neteiks, tačiau sutinka su ieškovės ieškiniu ir jame išdėstytomis aplinkybėmis.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

7.       Kauno apylinkės teismas 2020 m. vasario 24 d. sprendimu patikslintą ieškinį patenkino iš dalies; pakeitė Kauno miesto savivaldybės tarybos 2017 m. kovo 28 d. sprendimo Nr. T-189 „Dėl savivaldybės būsto (duomenys neskelbtini), pardavimo“ 2 dalį, nurodant parduoti A. J. 46,45 kv. m bendrojo ploto butą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), su priklausiniu – 20/100 dalimis pagalbinio ūkio paskirties pastato, (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), už 7 700 Eur; pakeitė Kauno miesto savivaldybės tarybos 2017 m. kovo 28 d. sprendimu Nr. T-189 patvirtintą Savivaldybės būsto, parduodamo pagal Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 24 straipsnio 2 dalies 5 punktą, įkainojimo aktą nurodant, kad parduodamo savivaldybės būsto kaina yra 7 700 Eur; likusią patikslinto ieškinio dalį atmetė; priteisė lygiomis dalimis iš atsakovių 28 Eur žyminio mokesčio dalį ieškovės naudai, t. y. po 14 Eur; priteisė lygiomis dalimis iš atsakovių 329 Eur teisinės pagalbos išlaidų dalį ieškovės naudai, t. y. po 164,50 Eur; priteisė iš ieškovės atsakovės UAB „STIVVF“ naudai 701 Eur teisinės pagalbos išlaidų dalį; priteisė lygiomis dalimis iš atsakovių ieškovės naudai 90 Eur bylinėjimosi išlaidų, susijusių su konsultacinės išvados teikimu, dalį, 388 Eur bylinėjimosi išlaidų, susijusių ekspertizės pavedimu, dalį, 45 Eur išlaidų, susijusių su ekspertės atvykimu į teismo posėdį, dalį, t. y. po 261,50 Eur; priteisė iš ieškovės atsakovės UAB „STIVVF“ naudai 140 Eur išlaidų už teismo eksperto atvykimą į 2019 m. lapkričio 20 d. teismo posėdį dalį; priteisė iš ieškovės 30,51 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, dalį valstybės naudai; priteisė lygiomis dalimis iš atsakovių 12,99 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, dalį valstybės naudai, t. y. iš Kauno miesto savivaldybės – 6,49 Eur, iš UAB „STIVVF“ – 6,50 Eur.

8.       Teismas pažymėjo, kad teismui nekelia abejonių ieškovės nurodytos aplinkybės, jog ieškovė savo lėšomis tvarkė ginčo turtą, ką patvirtina liudytojos parodymai, byloje pateiktos fotonuotraukos, tačiau teismas pritarė atsakovių išsakytai pozicijai, jog ieškovė, siekdama, kad būtų įvertinamos parduodamo turto vertę galėjusios pakeisti investicijos, tokį savo ketinimą turėjo išreikšti Kauno miesto savivaldybei, teikdama 2016 m. balandžio 4 d. prašymą pirkti savivaldybei priklausantį būstą, bei nurodė, kad būtent atsakovei Kauno miesto savivaldybei ieškovė privalėjo teikti prašymą įvertinti investicijų dydį.

9.       Atsižvelgęs į tai, jog byloje ieškovė nepateikė jokių įrodymų, kad ieškovė kreipėsi į Kauno miesto savivaldybę su prašymu įvertinti ieškovės atliktas investicijas, atsakovė būtų sutikusi su tokiu ieškovės prašymu, teismas sprendė, jog ieškovė nepagrįstai reikalavo sumažinti parduodamo turto kainą.

10.       Teismas byloje nustatė, kad ieškovei buvo suteikta galimybė savo lėšomis atlikti kai kuriuos einamuosius remonto darbus, bei pažymėjo, jog einamajam remontui priskiriami darbai turi būti finansuojami nuomininko lėšomis, todėl teismas laikė pagrįstais atsakovės argumentus, kad Kauno miesto savivaldybės taryba, priimdama ginčijamą sprendimą, pagrįstai neatsižvelgė į nuomininko investicijas atliekant išnuomoto buto einamąjį (paprastąjį) remontą, kadangi pareigą atlikti einamąjį turto remontą ieškovė turėjo tiek pagal nuomos sutartį, tiek pagal įstatymą. Taip pat teismas atkreipė dėmesį ir į tai, jog nuomos sutarties 2.4. punktas taip pat numatė nuomotojo pareigą savo lėšomis remontuoti išnuomotą turtą, nenustatant jokio investuotų lėšų atlyginimo mechanizmo.

11.       Teismas vertino, jog ne ieškovė ir jos pasitelkta ekspertė turėjo teisę ir pareigą vertinti ieškovės atliktus turto pagerinimus, kurių dydžiu ieškovė prašė sumažinti turto vertę, tačiau tokią teisę įgyvendinti galėjo tik Kauno miesto savivaldybė, ir atsižvelgdamas į tai, teismas spręsdamas ginčą nesivadovavo ekspertės G. B. į bylą pateikta konsultacine išvada.

12.       Teismo konstatavo, kad atliekant ginčo turto vertinimą, nei atsakovė UAB „STIVVF“, nei UAB (duomenys neskelbtini) nepažeidė Turto ir verslo vertinimo metodikos nuostatų. kad ginčo butas yra itin blogos fizinės būklės, bei kad visi byloje turto vertinimą atlikę specialistai ginčo turtą įvertino apytiksliai vienodai, o prašomų nustatyti turto verčių skirtumas atsirado tik dėl skirtingo ekspertų pasirinkto turto vertinimo mechanizmo.

13.       Atsižvelgdamas į nurodytas aplinkybes, jog ieškovė mažinti parduodamo ginčo turto vertę padarytų investicijų verte galėjo tik tuo atveju, jeigu su šiomis vertėmis būtų sutikusi atsakovė Kauno miesto savivaldybė, teismas sprendė, jog objektyviausiai ginčo turto vertę atspindi eksperto M. K. (UAB (duomenys neskelbtini)) atlikta ginčo turto vertės ekspertizė, kuri nustatė ginčo buto vertę – 7 700 Eur.

14.       Teismas vertino, kad ieškovės reikalavimai dėl UAB „STIVVF“ ginčo buto vertinimo ataskaitos panaikinimo, iš dalies Kauno miesto savivaldybės sprendimo panaikinimo, akto panaikinimo, yra tinkamas ieškovės civilinių teisių gynimo būdas.

15.       Kadangi teismo vertinimu, remiantis byloje ištirtais įrodymais, UAB „STIVVF“ buto įvertinimas nepilnai atitiko realios ginčo turto vertės, teismas, vadovaudamasis teisingumo, sąžiningumo, protingumo principais, sprendė, jog objektyviau ginčo turto vertę atspindi būtent 2019 m. gegužės 12 d. pateiktas ekspertizę atlikusios UAB (duomenys neskelbtini) 2019 m. balandžio 30 d. ekspertizės aktas Nr. RE19-010.

16.       Pasisakydamas dėl ieškovės reikalavimo panaikinti UAB „STIVVF“ atlikto turto vertinimą, teismas nurodė, jog toks reikalavimas, teismui nusprendus parduodamo ginčo vertę nustatyti pagal UAB (duomenys neskelbtini) atliktą ginčo turto vertės ekspertizę, nebesukeltų ieškovei jokių teisinių padarinių, todėl šio ieškovės reikalavimo netenkino.

17.       Teismas pažymėjo, jog byloje nėra galimybės objektyviai nustatyti kada ieškovei tapo žinoma apie ginčijamų administracinių aktų priėmimą, o objektyviai neįrodžius ieškovės informavimo apie administracinių aktų priėmimą, teismas neturėjo pagrindo spręsti, jog ieškovė yra praleidusi ieškinio senaties terminą administraciniams aktams ginčyti.

18.       Teismas, skaičiuodamas matematine proporcija, laikė, kad ieškovės patenkintų reikalavimų dalis sudaro 29,86 proc.

19.       Teismas, įvertinęs ieškovės atstovės ir atsakovės UAB „STIVVF“ atstovės teiktas paslaugas, posėdžių trukmę, posėdžiuose nagrinėjamus klausimus ir jų sudėtingumą, bylos nagrinėjimo trukmę, teisinių paslaugų kompleksiškumą, šalių elgesį proceso metu, advokato darbo laiko sąnaudas, taip pat Rekomendacijose nurodyto maksimalaus užmokesčio dydį, sprendė, kad šalių prašomos priteisti išlaidos už advokatų darbą pagrįstos ir atitinkančios Rekomendacijose nustatytus dydžius.

III. Apeliacinių skundų ir atsiliepimų į juos teisiniai argumentai

20.       Apeliaciniame skunde atsakovė Kauno miesto savivaldybė prašo panaikinti Kauno apylinkės teismo 2020 m. vasario 24 d. sprendimą dalyje, kurioje patikslintas ieškinys iš dalies patenkintas, ir priimti naują sprendimą – ieškovės patikslintą ieškinį atmesti pilnai. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

20.1.       Nors pirmosios instancijos teismo manymu atsakovės UAB „STIVVF“ ataskaita parengta nepažeidžiant Turto ir verslo pagrindų vertinimo metodikos, tačiau vertinant ginčo būstą nebuvo tinkamai įvertintas vertinamo būsto nusidėvėjimas, nedaromas analogiško ar panašaus turto kainų pataisos laiko, vietos, kitų sąlygų, išreiškiančių vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto skirtumas.

20.2.       T. A., apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnyba prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos, į kurią buvo kreiptasi bylos nagrinėjimo metu, nenustatė, kad ginčo būsto vertinimo ataskaita, kurią atliko atsakovė UAB „STIVVF“, yra neteisinga ir naikintina, tiek pats teismas nepanaikino šios vertinimo ataskaitos kaip neteisingos ir prieštaraujančios teisės aktams, todėl atsakovė mano, kad nėra pagrindo ja nesivadovauti.

20.3.       Kadangi ginčo situacija nėra išimtinė ir kažkuo ypatinga, kad šiuo atveju privalėjo būti taikomi kainos pataisos laiko, vietos, kitų sąlygų, išreiškiančių vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto skirtumus, požiūriu, todėl atsakovė mano, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai vadovavosi ekspertizės metu atlikta ginčo būsto vertinimo ataskaita ir perkėlė joje nustatytą kainą į ginčijamą sprendimą ir įkainojimo aktą.

20.4.       Pirmosios instancijos teismas nepagrįstai nusprendė, kad byloje nėra galimybės objektyviai nustatyti, kada ieškovei tapo žinoma apie ginčijamo sprendimo ir įkainojimo akto priėmimą.

20.5.       Pirmosios instancijos teismas nepagrįstai nurodė, kad ginčijamuose aktuose nurodyta klaidinga jų apskundimo tvarka.

21.       Pareiškime dėl prisidėjimo prie atsakovės Kauno miesto savivaldybės apeliacinio skundo atsakovė UAB „STIVVF“ prašo Kauno miesto savivaldybės apeliacinį skundą tenkinti, Kauno apylinkės teismo 2020 m. vasario 24 d. sprendimo dalį, kuria buvo tenkinti ieškovės reikalavimai, ir priimti naują spendimą – ieškovės patikslintą ieškinį atmesti pilnai, panaikinus Kauno apylinkės teismo 2020 m. vasario 24 d. sprendimo dalį, kuria buvo tenkinti ieškovės reikalavimai, ir ieškovės patikslintą ieškinį atmetus pilnai, pakeisti Kauno apylinkės teismo 2020 m. vasario 24 d. sprendimo dalį dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo, priteisti iš ieškovės atsakovės apeliacinės instancijos teisme patirtas bylinėjimosi išlaidas už pareiškimo dėl prisidėjimo prie apeliacinio skundo parengimą. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

21.1.       Ieškovė kartu su 2017 m. birželio 22 d. ieškiniu pateikė Kauno miesto savivaldybės administracijos Turto valdymo skyriaus 2017 m. kovo 31 d. pranešimą, 2017 m. kovo 28 d. Kauno miesto savivaldybės tarybos sprendimą, kuriame nurodoma apskundimo tvarka, 2017 m. kovo 28 d. įkainojimo aktą, 2017 m. gegužės 8 d. prašymą Kauno miesto savivaldybės administracijos Turto valdymo skyriui, iš kurių turinio akivaizdu, jog ieškovei yra žinoma apie ginčijamą 2017 m. kovo 28 d. sprendimą Nr. T-189 bei apie 2017 m. kovo 28 d. įkainojimo aktą. Nors nei viename iš procesinių dokumentų ieškovė nenurodė, kada 2017 m. kovo 28 d. sprendimas Nr. T-189 ir 2017 m. kovo 28 d. įkainojimo aktas jai buvo įteikti, akivaizdu, jog apie ginčijamus sprendimus iki 2017 m. gegužės 8 d. rašto padavimo ieškovei tikrai buvo žinoma, kas lemia, kad ieškovė yra praleidusi Lietuvos Respublikos administracinių bylų teisenos įstatymo 29 straipsnio 1 dalyje nustatytą vieno mėnesio terminą skundui (prašymui) teismui pateikti.

21.2.       Vadovaujantis turto vertinimo sutartimi, technine užduotimi bei Tarptautiniais vertinimo standartais, Europos vertinimo standartais, Turto ir verslo vertinimo metodika, UAB „STIVVF“ atliktas atsakovės Kauno miesto savivaldybės disponuojamo ir ieškovės nuomos teisinių santykių pagrindu valdomo ir naudojamo turto rinkos vertės nustatymas buvo įvykdytas lyginamuoju metodu, nes, vadovaujantis Kauno miesto savivaldybės būsto ir pagalbinio ūkio paskirties pastatų pardavimo tvarkos aprašu, patvirtintu Kauno miesto savivaldybės tarybos 2015 m. liepos 21 d. sprendimu Nr. T-421 „Dėl Kauno miesto savivaldybės būsto ir pagalbinio ūkio paskirties pastatų pardavimo tvarkos aprašo patvirtinimo“ 18.1 punkto ir Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 24 straipsnio 2 d. sisteminiu teisės šaltiniu, kad nekilnojamojo turto kaina nustatoma pagal nekilnojamojo turto rinkos vertę, nurodyto turto rinkos vertinimas negalėjo būti atliktas išlaidų (kaštų) metodu, kuriuo nustatoma atkuriamoji, o ne rinkos, turto vertė bei taikomas, kai lyginamuoju metodu ar pajamų metodu turto rinkos vertės nustatyti neįmanoma apskaičiuoti specialios paskirties ar retai rinkoje parduodamų objektų vertę, taip pat nurodyto turto vertinimas negalėjo būti atliktas ir antruoju pajamų, kuriuo nustatoma turto rinkos vertė, metodu, nes pajamų metodu gali būti vertinamas tik tas turtas, kuris duoda ar gali duoti pajamas, todėl šis nurodyto turto vertinimo metodas UAB „STIVVF“ pagrįstai netaikytas, nes dėl grynųjų būsimųjų pinigų srautų perskaičiavimo į vertinamo turto rinkos vertę nebuvo tikėtina jokiais pagrįstais faktiniais duomenimis. Pažymėtina, kad Turto ir verslo vertinimo metodikoje nėra nustatyta galimybė turto nuomininko atliktų turto pagerinimų sąskaita koreguoti lyginamuoju metodu nustatytą turto vertę.

21.3.       Audito

21.4.       Atsakovė UAB „STIVVF“, atlikdama ginčo turto / sprendimo objektų rinkos vertės įvertinimą ir jo pagrindimą turto vertinimo ataskaita neturėjo nei teisinių pareigų / įgalinimų, nei teisiškai pagrįstų faktinių galimybių, atlikti ieškovės atliktų remonto darbų vertinimo ir turto vertinimo ataskaitoje pasisakyti dėl nuomos teisinius santykius su atsakove Kauno miesto savivaldybe turėjusios ieškovės atliktų remonto darbų išlaidų.

21.5.       Akivaizdu, jog atsakovės UAB „STIVVF“ pareiga buvo, vadovaujantis Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo įstatymu ir Turto ir verslo vertinimo metodika, nustatyti nekilnojamojo turto rinkos vertę, kaip tai numatyta Kauno miesto savivaldybės būsto ir pagalbinio ūkio paskirties pastatų pardavimo tvarkos aprašo 18.1 punkte ir pareikalauta turto vertinimo techninėje užduotyje, o parduodamo nekilnojamojo turto objekto vertę pakeitusias nuomininko investicijas CK nustatyta tvarka galėjo įvertinti savivaldybės administracijos direktoriaus sudaryta komisija / atsakovės Kauno miesto savivaldybės atstovė, jeigu būtų nustačiusi nuomininkės valdomame ir naudojamame bute atliktą nekilnojamojo turto kapitalinį remontą ar rekonstrukciją, tačiau byloje įrodymų, jog ieškovė patyrė buto pagerinimo išlaidas atlikdama buto kapitalinį remontą ar rekonstrukciją, nėra, kas lemia, jog ieškovės patirtos buto pagerinimo išlaidos nevykdžius įgyjamo disponuoti nuomojamo turto kapitalinio remonto ar rekonstrukcijos, o buto tvarkymo lėšos patirtos tik vykdžius einamąjį nuomojamo daikto remontą, net ir atsakovės Kauno miesto savivaldybės negalėjo / neturėjo būti vertinamos.

21.6.       Techninė užduotis ekspertui buvo atlikti retrospektyvinį vertinimą lyginamuoju metodu pagal Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą, tačiau eksperto M. K. atlikta ekspertizė neatitinka minėto įstatymo reikalavimų. Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo ir Turto ir verslo vertinimo metodikos pažeidimai lemia, kad faktiniai duomenys, gauti ekspertinio turimo metu, turėjo būti vertinti kritiškai ir atmesti kaip įrodymas, kaip nepatikimi, nepagrįsti ir prieštaraujantys įstatymui.

22.       Ieškovė A. J. pateikė atsiliepimą į atsakovės apeliacinį skundą, kuriuo prašo apeliacinį skundą atmesti. Nurodo šiuos argumentus:

22.1.       Ieškovė įgijo teisę pirkti butą už kainą, kurios nustatymo tvarką reglamentuoja specialūs teisės aktai, tačiau kainos nustatymas nepanaikina pirkėjo (ieškovės) teisės atsiskaityti nuo sandorio, jeigu kaina yra per didelė ir neužkerta kelio pirkėjui kreiptis į teismą dėl turo vertės ginčo išsprendimo jame.

22.2.       Teismas pagrįstai nesivadovavo Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnybos prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos dokumentais.

22.3.       UAB „STIVVF“ vertintojo teiginiai dėl antrojo metodo netaikymo prieštarauja jo Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitoje nurodytiems pasirinktiems palyginamiesiems sandorių objektams.

22.4.       Nustatant buto, esančio (duomenys neskelbtini), ir jo priklausinio kainą, buvo imami visiškai ne tapatūs palyginamieji objektai, neįvertintas 2012 m. birželio 12 d. UAB (duomenys neskelbtini) statinio dalinės ekspertizės aktas.

22.5.       UAB „STIVVF“ ataskaitoje nurodant vertinamo turto individualius požymius nenurodyta ir visiškai neatsižvelgta, jog Kauno miesto savivaldybės tarybos 2008 m. birželio 27 d. sprendimu Nr. T-299 butas, esantis (duomenys neskelbtini), pripažintas fiziškai nusidėvėjusiu ir ekonomiškai netikslingu remontuoti ar rekonstruoti, į UAB (duomenys neskelbtini) 2012 m. birželio 12 d. statinio dalinės ekspertizės aktą, kuriame nurodyta, jog gyvenamojo namo, esančio (duomenys neskelbtini), amžius 102 metai (vertės nustatymo datai – 109 metai), pastato medinės stogo, sienų, kitos konstrukcijos bei inžinerinės sistemos yra pilnai susidėvėjusios, namo, laikančių konstrukcijų techninė būklė turi galimos avarijos požymių, kad butas Nr. (duomenys neskelbtini) Kauno miesto savivaldybės tarybos 2013 m. birželio 6 d. sprendimu Nr. T-353 buvo pripažintas netinkamu (negalimu) naudoti.

22.6.       UAB „STIVVF“ vertintojas neatsižvelgė, kas ir kieno lėšomis yra sutvarkytos buto, esančio (duomenys neskelbtini), patalpos, nors jam atvykus į vietą buvo išaiškinta ir nurodyti tai patvirtinantys turimi dokumentai, individualiai nevertino šio buto visų patalpų.

22.7.       Vertintojui nebuvo svarbu įvertinti objektyviai konkretaus buto, t. y. (duomenys neskelbtini), realią jo rinkos vertę, netaikė komunikacijų pataisos koeficiento, sietino su bute esančiu krosniniu šildymu.

22.8.       Nors 2017 m. sausio 19 d. techninės nekilnojamojo turto, esančio (duomenys neskelbtini), vertinimo užduoties 5 punkte nurodyta, jog privalomasis turto vertinimas siekiant nustatyti rinkos vertę, atliekamas taikant individualų vertinimą, UAB „STIVVF“ vertintojas to neatliko.

22.9.       Akivaizdu, jog vertintojas vadovavosi sandorių objektais – butais ginčo buto vertei nustatyti, tačiau šie sandorių objektai visiškai neatitinka nei statybos metų, nei esama šildymo sistema, nei esamomis komunikacijomis, būtų skaičiais sandorių objektuose, juose nėra nei vieno objekto, kuris būtų analogiškas butui, esančiam (duomenys neskelbtini), ir nepateikia vertintojo jokių duomenų, jog kuris iš šių sandorių objektų buvo pripažintas netinkamais (negalimais) naudotis.

22.10.       Skundžiamas aktas laikomas asmeniui paskelbtu, kai šis sužinojo, kas ir kada priėmė administracinį aktą, koks jo turinys. 2017 m. kovo 28 d. sprendime Nr. T-189 yra nurodyta tik buto ir jo priklausinio pardavimo kaina. Sprendimas ieškovei buvo išsiųstas 2017 m. kovo 31 d., duomenų apie jo įteikimą ieškovei nėra. Svarbi aplinkybė, jog ieškovei su spendimu turto vertintojo nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita nebuvo siunčiama, todėl bet koks asmuo, gavęs tik sprendimą, neturi galimybės patikrinti ir nuspręsti, ar jame nurodyta parduodamo turto vertė yra teisingai apskaičiuota. Nuomininkė nebuvo supažindinta ir su vertintojo apžiūros aktu, kuriame net nenurodyti apžiūroje dalyvavę asmenys. Tik su 2017 m. gegužės 23 d. raštu Nr. 60-6-310 savivaldybės administracijos Nekilnojamojo turto skyriui pateikus vertintojo nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitos Nr. 1701467 kopiją, ieškovė, nepraleidusi vienos mėnesio termino, 2017 m. birželio 22 d. pateikė ieškinį teismui.

23.       Apeliaciniame skunde ieškovė A. J. prašo panaikinti Kauno apylinkės teismo 2020 m. vasario 24 d. sprendimą ir ieškovės patikslintą ieškinį patenkinti pilnai, bei priteisti iš atsakovių visas jos turėtas bylinėjimosi išlaidas pirmos ir apeliacinės instancijos teisme. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

23.1.       Byloje yra pateikti trijų vertintojų surašyti dokumentai, kuriuose skirtingai apskaičiuota rinkos vertė savivaldybei priklausančio buto ir jo priklausinio, esančių (duomenys neskelbtini). Teismas, vertindamas visų trijų vertintojų atliktus paskaičiavimus dėl minėto nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymo, nepagrįstai vadovavosi teismo eksperto rinkos vertės ekspertizės aktu, kuris nėra objektyvus, nes visiškai nevertino byloje vertinamo buto būklės, neatsižvelgė į parduodamo objekto vertę pakeitusias nuomininko ir jo šeimos narių investicijas.

23.2.       Gyvenamasis namas, esantis (duomenys neskelbtini), pastatytas 1910 m., jo fizinis nusidėvėjimas 70 proc. Butas, esantis (duomenys neskelbtini), Kauno miesto savivaldybės tarybos 2008 m. birželio 27 d. sprendimu Nr. T-299 pripažintas fiziškai nusidėvėjusiu ir ekonomiškai netikslingu remontuoti ar rekonstruoti, o 2013 m. birželio 6 d. Kauno miesto savivaldybės tarybos sprendimu Nr. T-353 šis butas pripažintas netinkamu (negalimu) naudotis. Kadangi jokių remonto darbų buto savininkė – Kauno miesto savivaldybė neatliko, nors buvo įsipareigojusi rūpintis butu, kai jo būklė kels pavojų žmonių sveikatai, bet ir tai nevykdė, tai ieškovė su savo šeima buvo priversta atlikti visus buto pagerinimo darbus savo lėšomis ir jėgomis, įsirengti net didesnės galios elektros energijos įvadą, keisti naujais vandentiekio ir nuotekų sistemos vamzdžius, apsišiltinti butą, keisti grindų dangą, supuvusius langų rėmus, keisti langus ir t. t., taigi visos ieškovės ir jos šeimos investicijos akivaizdžiai pakeitė šio ginčo buto vertę ir tai eksperto privalėjo būti įvertinta.

23.3.       Teismas nepagrįstai sprendime nurodė, jog ieškovė mažinti parduodamo ginčo turto vertę padarytų investicijų verte galėjo tik tuo atveju, jeigu su šiomis vertėmis būtų sutikusi Kauno miesto savivaldybė, tačiau tokia teismo išvada taip pat prieštarauja Vertinimo pagrindų įstatymo 24 straipsnio 2 dalies bei Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 2 straipsnio 2 punkto nuostatoms.

23.4.       Teismas, vadovaudamasis UAB (duomenys neskelbtini) eksperto rinkos vertės ekspertizės aktu, neįvertino tai, kad ekspertas aprašydamas kaip atrodo ginčo butas, visiškai neatsižvelgė, kad tai atlikta ieškovės pastangomis ir lėšomis.

23.5.       UAB (duomenys neskelbtini) ekspertui apskaičiuojant buto, esančio (duomenys neskelbtini), ir jo priklausinio vertą, tačiau neatsižvelgus į Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 24 straipsnio 2 dalies reikalavimus, ieškovė antrą kartą prarastų savo pinigines lėšas, kurių dėka jau buvo pagerintas savivaldybės turtas ir tuo pačiu padidinta parduodamo buto ir jo priklausinio vertė, o tai prieštarauja protingumo, teisingumo bei sąžiningumo principams, kuriais privalo vadovautis teismas.

23.6.       Teismo ekspertas, nustatydamas nekilnojamojo turto vertę, nepagrįstai vadovavosi vien tik lyginamuoju metodu. Turto ir verslo vertinimo metodikos 56–63 punktuose išsamiai nurodyta turto vertės nustatymo vertinimo lyginamuoju metodu tvarka ir čia nėra nustatyta galimybė vadovaujantis šiuo metodu nustatant turto vertę nuomininko atliktų pagerinimų sąskaita, todėl turėjo būti pasirinktas ir dar vienas metodas – išlaidų (kaštų) metodas, tačiau ekspertizės akto 2.4 punkte nurodyta, kad šis metodas taikomas nebuvo, nes gyvenamųjų patalpų vertės nustatymo išlaidų (kaštų) metodu tinkamos metodikos praktiškai nėra, tačiau būtent šiuo metu ekspertas vertino viso namo būklę (perdengimus, stogą ir kt.), bet ne konkrečiai antrąjį butą ir jo priklausinį.

23.7.       Nepagrįsti teiginiai, jog teismo ekspertės pateikta konsultacinė išvada negali būti prilyginama ekspertizės aktui, todėl teismas ja neturi vadovautis. Ši konsultacinė išvada paruošta ieškovės prašymu, tačiau Lietuvos Respublikos turto ir verslo pagrindų įstatymo 22 straipsnio reikalavimus, joje tinkamai surašyta bendroji bei tiriamoji dalys, tinkamai atliktas turto vertės nustatymas.

23.8.       Ieškovės nuomone, teismas, keisdamas Kauno miesto savivaldybės tarybos 2017 m. kovo 28 d. sprendimą Nr. T-189 nepagrįstai netenkino ieškovės reikalavimo dėl UAB „STIVVF“ 2017 m. nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitos dėl vertės nustatymo butui ir 20/100 dalių ūkinio pastato panaikinimo. Minėtas savivaldybės tarybos sprendimas buvo priimtas būtent vadovaujantis minėta vertinimo ataskaita. Teismui pripažinus, kad ši vertinimo ataskaita nėra teisinga, todėl keičiant jos pagrindu priimtą sprendimą, ši ataskaita turėjo būti panaikinta.

24.       Atsakovė Kauno miesto savivaldybė pateikė atsiliepimą į ieškovės apeliacinį skundą, kuriuo prašo apeliacinį skundą atmesti. Nurodo šiuos argumentus:

24.1.       Apeliantė nepateikė atsakovei Kauno miesto savivaldybei, taip pat pirmosios instancijos teismui, dokumentų, kurių pateikimas numatytas Kauno miesto savivaldybės būsto ir pagalbinio ūkio paskirties pastatų pardavimo tvarkos aprašo, patvirtinto Kauno miesto savivaldybės tarybos 2015 m. liepos 21 d. sprendimu Nr. T-421 „Dėl Kauno miesto savivaldybės būsto ir pagalbinio ūkio paskirties pastatų pardavimo tvarkos aprašo patvirtinimo“, taigi atsakovė negalėjo įvertinti galimų ginčo būsto pagerinimo darbų ir sumažinti ginčo būsto kaina. Apeliantė, siekdama, kad būtų įvertinamos parduodamo turto vertę galėjusios pakeisti investicijos, tokį savo ketinimą turėjo išreikšti teikdama 2016 m. balandžio 4 d. prašymą pirkti savivaldybei priklausantį būstą.

24.2.       Visi dokumentai, patvirtinantys atliktus remonto darbus, leidimai atlikti remonto darbus, turėjo būti pateikiamo atsakovei, kuri gavusi juos turėjo įvertinti, ar dėl tokių remonto darbų gali būti atliekamas parduodamo objekto vertės mažinimas, todėl pirmosios instancijos teismas pagrįstai nurodė, kad dokumentus turėjo pateikti atsakovei ir ji turėjo pritarti parduodamo turto vertės mažinimui, įvertinus nuomininko atliktas investicijas.

24.3.       Kadangi turto vertintojas neturėjo atlikti jokių parduodamo turto vertės mažinimų, įvertinus nuomininko investicijas, o turėjo nustatyti turto vertę atitinkamai datai, todėl atsakovė mano, kad pagrįstai buvo turto vertė nustatoma lyginamuoju metodu, nenaudojant kitų galimų turto vertės nustatymo metodų.

24.4.       Atsakovė Kauno miesto savivaldybė, priimdama ginčijamą sprendimą, galėjo vadovautis tik atsakovės UAB „STIVVF“ atlikta turto vertinimo ataskaita. Kadangi pirmosios instancijos teismas kreipėsi dėl ginčo būsto vertės ekspertizės atlikimo, o ekspertas M. K. šią ekspertizę atliko, todėl atsakovė mano, kad pirmosios instancijos teismas galėjo vadovautis arba eksperto M. K. atlikta ekspertize arba konstatuoti, jog atsakovės UAB „STIVVF“ atliktas turto vertinimas yra teisingas. Atsakovė mano, kad konsultacinė išvada, kurią pateikė ekspertė G. B., negali būti prilyginama ekspertizei, todėl joje pateikta išvada pirmosios instancijos teismas negalėjo vadovautis ir pagrįstai to nepadarė.

24.5.       Kadangi pirmosios instancijos teismas vadovavosi eksperto M. K. atlikta ekspertize, todėl atsakovė UAB „STIVVF“ vertinimo ataskaitos panaikinimas nebūtų sukėlęs jokių teisinių pasekmių bylos šalims, todėl atsakovė mano, kad nebuvo pagrindo naikinti turto vertinimo ataskaitą. Taip pat pažymėjo, kad atsakovės UAB „STIVVF“ turto vertinimo ataskaitos atitikimas teisės aktams buvo patikrintas institucijos, atliekančios turto ar verslo vertintojų ir turto ar verslo įmonių valstybinę priežiūrą, tačiau pažeidimų nebuvo nustatyta ir ataskaita nebuvo panaikinta.

25.       Atsakovė UAB „STIVVF“ pateikė atsiliepimą į ieškovės apeliacinį skundą, kuriuo prašo apeliacinį skundą atmesti, priteisti iš apeliantės bylinėjimosi išlaidas, patirtas apeliacinės instancijos teisme. Nurodo šiuos argumentus:

25.1.       Išlaidų (kaštų) turto vertinimo metodas UAB „STIVVF“ buvo pagrįstai netaikytas, nes dėl grynųjų būsimųjų pinigų srautų perskaičiavimo į vertinamo turto rinkos vertę nebuvo tikėtina jokiais pagrįstais faktiniais duomenimis. Turto ir verslo vertinimo metodikoje nėra nustatyta galimybė turto nuomininko atliktų turto pagerinimų sąskaita koreguoti lyginamuoju metodu nustatytą turto vertę. UAB „STIVVF“, rengdama nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitą, visiškai įvykdė Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 22 straipsnio 1 dalies 13 punkto bei su tuo sietinus Turto ir verslo vertinimo metodikos reikalavimus pilna apimtimi, nes ne tik objektyviai parinko lyginamuosius objektus, bet tinkamai apskaičiavo bei nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitoje pagrindė, paaiškino atliktus lyginamųjų objektų / turtų vertės skaičiavimus, sietinus ir su atskiromis reikšmėmis – taikytais pataisos koeficientų skaičiavimais, ir su galutiniu ginčo buto rinkos vertės apskaičiavimu.

25.2.       Audito

25.3.       Atsakovė pažymėjo, kad atlikdama ginčo turto / sprendimo objektų rinkos vertės įvertinimą ir jo pagrindimą turto vertinimo ataskaita neturėjo nei teisinių pareigų / įgalinimų, nei teisiškai pagrįstų faktinių galimybių, atlikti ieškovės atliktų remonto darbų vertinimo ir turto vertinimo ataskaitoje pasisakyti dėl nuomos teisinius santykius su atsakovei Kauno miesto savivaldybe turėjusios ieškovės atliktų remonto darbų išlaidų.

25.4.       Akivaizdu, jog atsakovės UAB „STIVVF“ pareiga buvo, vadovaujantis Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo įstatymu ir Turto ir verslo vertinimo metodika, nustatyti nekilnojamojo turto rinkos vertę, kaip tai numatyta Kauno miesto savivaldybės būsto ir pagalbinio ūkio paskirties pastatų pardavimo tvarkos aprašo 18.1 punkte ir pareikalauta turto vertinimo techninėje užduotyje, o parduodamo nekilnojamojo turto objekto vertę pakeitusias nuomininko investicijas CK nustatyta tvarka galėjo įvertinti savivaldybės administracijos direktoriaus sudaryta komisija / atsakovės Kauno miesto savivaldybės atstovė, jeigu būtų nustačiusi nuomininkės valdomame ir naudojamame bute atliktą nekilnojamojo turto kapitalinį remontą ar rekonstrukciją, tačiau byloje įrodymų, jog ieškovė patyrė buto pagerinimo išlaidas atlikdama buto kapitalinį remontą ar rekonstrukciją, nėra, kas lemia, jog ieškovės patirtos buto pagerinimo išlaidos nevykdžius įgyjamo disponuoti nuomojamo turto kapitalinio remonto ar rekonstrukcijos, o buto tvarkymo lėšos patirtos tik vykdžius einamąjį nuomojamo daikto remontą, net ir atsakovės Kauno miesto savivaldybės negalėjo / neturėjo būti vertinamos.

25.5.       Nors UAB (duomenys neskelbtini) 2017 m. rugsėjo 20 d. nekilnojamojo turto konsultacinę išvadą Nr. NB17-06(2)K parengusi G. B. yra turto vertintoja ir ekspertė, tačiau jos parengta konsultacinė išvada gali būti vertinama tik kaip konsultacinio, rekomendacinio pobūdžio dokumentas, kuris savo teisinėmis pasekmėmis negali būti tapatinamas su turto vertinimo ataskaita. Lyginamuoju metodu UAB (duomenys neskelbtini) konsultacinėje išvadoje apskaičiuota buto rinkos vertė 2017 m. sausio 23 d. – 9 900 Eur – yra net didesnė negu ginčijamoje atsakovės UAB „STIVVF“ turto vertinimo ataskaitoje paskaičiuota rinkos kaina (9 200 Eur). UAB (duomenys neskelbtini) nekilnojamojo turto konsultacinė išvada dalyje, kurioje vertinamos parduodamo nekilnojamojo turto vertę pakeitusios nuomininko investicijos atlikus einamąjį nuomojamo daikto remontą yra neteisėta ir nepagrįsta, nes neatitinka Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo ir Turto ir verslo vertinimo metodikoje, patvirtintoje Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012 m. balandžio 27 d. įsakymo Nr. 1K-159 „Dėl turto ir verslo vertinimo metodikos patvirtinimo“, nustatytiems reikalavimams, nes Turto ir verslo vertinimo metodikoje nėra nustatyta galimybė turto nuomininko atliktų pagerinimų sąskaita koreguoti / mažinti lyginamuoju metodu nustatytą turto rinkos vertę.

25.6.       Turto vertintojas nustato turto rinkos vertę, o ne savivaldybės būsto ir pagalbinio ūkio paskirties pastatų pardavimo kainą. Savivaldybės būsto pardavimo kainos nustatymas vertinant nuomininko atliktą nekilnojamojo turto kapitalinį remontą ar rekonstrukciją, jei tai buvo atlikta, kaip nurodyta nuomos sutartyje ir CK, yra savivaldybės, o ne turto vertintojo kompetencija.

25.7.       Visiškai nepagrįsti apeliantės teiginiai, kad byloje nėra ginčo dėl apeliantės atliktų pagerinimo darbų vertės. Kauno miesto savivaldybės pateiktuose procesiniuose dokumentuose yra aiškiai išdėstyta Kauno miesto savivaldybės pozicija, kad byloje nėra duomenų apie tai, kad nuomininkas būtų atlikęs ginčo patalpų kapitalinį remontą ar rekonstrukciją, o UAB (duomenys neskelbtini) konsultacinėje išvadoje pateikta lokalinė sąmata nepatvirtina, kad joje nurodyti darbai buvo atlikti ginčo gyvenamosiose patalpose be to, nėra pateikta įrodymų ne tik apie darbų atlikimą, bet ir apie patirtas išlaidas tokiems darbams atlikti, nurodyti darbai nepriskirtini prie kapitalinio remonto ar rekonstrukcijos darbų, duomenys apie nurodytus remonto darbus nebuvo pateikti savivaldybės administracijos direktoriaus sudarytai komisijai.

25.8.       Kaip teisingai nustatė pirmosios instancijos teismas, tiek 2007 m. spalio 1 d. nuomos sutartimi, tiek 2015 m. rugsėjo 24 d., 2016 m. lapkričio 29 d. pakeistomis sutartimis nuomininkė A. J. įsipareigojo savo lėšomis atlikti einamąjį nuomojamų gyvenamųjų patalpų remontą ir ieškovei buvo suteikta galimybė savo lėšomis atlikti kai kuriuos einamuosius remonto darbus.

26.       Tretieji asmenys atsiliepimų į apeliacinius skundus nepateikė.

Teisėjų kolegija

k o n s t a t u o j a :

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai

ir išvados

27.       Apeliacinės instancijos teismas, neperžengdamas apeliacinių skundų ribų, patikrino pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą. Apeliacinės instancijos teismas taip pat patikrino ar nėra absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų (CPK 320 straipsnio 1 dalis). Šioje byloje teisėjų kolegija nei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų, nei pagrindo peržengti apeliacinių skundų ribas nenustatė, todėl byla nagrinėjama neperžengiant apeliacinių skundų ribų.

28.       Teisėjų kolegija, įvertinusi apeliacijos dalyką, apeliacinius skundus, atsiliepimų į apeliacinius skundus, prisidėjimo prie apeliacinio skundo argumentus, konstatuoja, jog nenustatyta būtinybė apeliacinius skundus nagrinėti žodinio proceso tvarka, o rašytinis šios bylos nagrinėjimas nepažeis šalių teisių ir užtikrins civilinio proceso koncentracijos ir ekonomiškumo principų įgyvendinimą (CPK 321 ir 322 straipsniai).

29.       Byloje nustatyta ir nėra ginčo, kad ieškovė A. J. turi teisę pirkti atsakovei Kauno miesto savivaldybei nuosavybės teise priklausantį 3 kambarių 46,28 kv. m bendrojo ploto butą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), su priklausiniu – 20/100 dalimis pagalbinio ūkio paskirties pastato, (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančiu (duomenys neskelbtini), pagal Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 24 straipsnio 2 dalies 5 punktą.

30.       Vadovaujantis Kauno miesto savivaldybės administracijos ir UAB „STIVVF“ 2017 m. sausio 19 d. Nekilnojamojo turto ir akcijų vertinimo paslaugų teikimo sutartimi Nr. SR-0028, atsakovė UAB „STIVVF“ 2017 m. sausio 23 d. nustatė buto, esančio (duomenys neskelbtini), su priklausiniu – 20/100 ūkinio pastato ((duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini), vertę – 9 200 Eur. Šio vertinimo pagrindu Kauno miesto savivaldybės taryba 2017 m. kovo 28 d. priėmė sprendimą Nr. T-189 „Dėl savivaldybės būsto (duomenys neskelbtini), pardavimo“, kuriuo nusprendė parduoti turtą ieškovei už 9 200 Eur. Ieškovė reikalavimą sumažinti parduodamo turtą kainą grindžia UAB (duomenys neskelbtini) turto vertintojos G. B. atliktu turto vertinimu, kuriuo nustatyta, jog turto vertė yra 2 299 Eur. Kylant ginčui dėl ieškovei parduodamo turto vertės, teismo 2019 m. vasario 5 d. nutartimi buvo paskirta ginčo turto vertės ekspertizė. Byloje 2019 m. gegužės 12 d. pateiktas ekspertizę atlikusios UAB (duomenys neskelbtini) 2019 m. balandžio 30 d. ekspertizės aktas Nr. RE19-010, kurio išvadose nurodyta, kad buto, esančio (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), su 20/100 dalių priklausinio, esančio adresu (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), nustatyta lyginamuoju metodu rinkos vertė datai 2017 m. sausio 23 d., apskaičiuojant pagal Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą, buvo 7 700 Eur.

31.       Ištyręs ir įvertinęs byloje esančių įrodymų visetą, pirmosios instancijos teismas konstatavo, kad objektyviausiai ginčo turto vertę atspindi eksperto M. K. (UAB (duomenys neskelbtini)) atlikta ginčo turto vertės ekspertizė, kuri nustatė ginčo buto vertę – 7 700 Eur.

32.       Apeliacijos dalykas – ginčas dėl buto su priklausiniu vertės nustatymo teisėtumo.

33.       Atsakovės Kauno miesto savivaldybės (toliau – Savivaldybė) apeliacinis skundas iš esmės grindžiamas argumentais, kad nėra pagrindo nesivadovauti atsakovės UAB „STIVVF“ atlikta ginčo būsto vertinimo ataskaita. Atsakovė mano, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai vadovavosi ekspertizės metu atlikta ginčo būsto vertinimo ataskaita ir perkėlė joje nustatytą kainą į ginčijamą sprendimą ir įkainojimo aktą. Nesutinka, kad byloje nėra galimybės objektyviai nustatyti, kada ieškovei tapo žinoma apie ginčijamo sprendimo ir įkainojimo akto priėmimą.

34.       Pareiškime dėl prisidėjimo prie atsakovės Savivaldybės apeliacinio skundo atsakovė UAB „STIVVF“ prašo Savivaldybės apeliacinį skundą tenkinti. Nurodo, kad Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnyba prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos nustatė, kad ginčijama UAB „STIVVF“ turto vertinimo ataskaita atitinka Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 22 straipsnyje nustatytiems reikalavimams. Teigia, kad ji, t. y. UAB „STIVVF“, atlikdama ginčo turto rinkos vertės įvertinimą neturėjo nei teisinių pareigų, nei teisiškai pagrįstų faktinių galimybių, atlikti ieškovės atliktų remonto darbų vertinimo ir turto vertinimo ataskaitoje pasisakyti dėl nuomos teisinius santykius su atsakove Savivaldybe turėjusios ieškovės atliktų remonto darbų išlaidų. Mano, kad ieškovė yra praleidusi Lietuvos Respublikos administracinių bylų teisenos įstatymo (toliau – ABTĮ) 29 straipsnio 1 dalyje nustatytą vieno mėnesio terminą skundui (prašymui) teismui pateikti.

35.       Ieškovė A. J. savo apeliaciniame skunde teigia, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai vadovavosi teismo eksperto rinkos vertės ekspertizės aktu, kuris nėra objektyvus, nes visiškai nevertino byloje vertinamo buto būklės, neatsižvelgė į parduodamo objekto vertę pakeitusias nuomininko ir jo šeimos narių investicijas.

36.       Pažymėtina, jog sekant kasacinio teismo praktika, apeliacinis procesas nėra proceso pirmojoje instancijoje pakartojimas iš naujo, nes tai – skundžiamo teismo sprendimo kontrolės forma (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2005 m. lapkričio 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-426/2005; 2007 m. gruodžio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-607/2007). Todėl teisėjų kolegija apeliacinių skundų ribose patikrina, ar ginčo šalys įrodė tas aplinkybes, kuriomis remiasi kaip savo reikalavimų ar atsikirtimų pagrindu (CPK 12, 178 straipsniai).

37.       Savivaldybės būsto įgijimo tvarką ir sąlygas reglamentuoja specialūs teisės aktai. Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo (ginčui aktuali nuo 2017 m. sausio 1 d. galiojusi redakcija) 24 straipsnio 2 dalies 5 punkte nustatyta, kad už rinkos kainą, apskaičiuotą pagal Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą, CK nustatyta tvarka įvertinus parduodamo objekto vertę pakeitusias nuomininko investicijas, gali būti parduodami savivaldybės būstai, kurie nuomojami ne socialinio būsto nuomos sąlygomis ir kuriuose nuomininkai yra išgyvenę ne trumpiau kaip 5 metus nuo būsto nuomos sutarties sudarymo dienos, neatsižvelgiant į taikytas būsto nuomos sąlygas. Turto vertė rinkoje nustatoma vadovaujantis Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo (ginčui aktuali jo nuo 2016 m. lapkričio 17 d. galiojusi redakcija; toliau – Vertinimo pagrindų įstatymas) reikalavimais bei Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012 m. balandžio 27 d. įsakymu Nr. 1K-159 patvirtintos turto ir verslo vertinimo metodikos (ginčui aktuali nuo 2013 m. birželio 7 d. galiojanti redakcija; toliau – Metodika) nuostatomis.

38.       Pagal Vertinimo pagrindų įstatymo 2 straipsnio 10 dalį, turto arba verslo rinkos vertė – apskaičiuota pinigų suma, už kurią galėtų būti perduotas turtas arba verslas jo vertinimo dieną, sudarius tiesioginį komercinį norinčių perduoti turtą arba verslą ir norinčių jį įsigyti asmenų sandorį po šio turto arba verslo tinkamo pateikimo rinkai, kai abi sandorio šalys veikia dalykiškai, be prievartos ir nesaistomos kitų sandorių ir interesų.

39.       Ieškovė yra įgijusi teisę pirkti butą su priklausiniu už kainą, kurios nustatymo tvarką reglamentuoja specialūs teisės aktai, tačiau, viena vertus, kainos nustatymas nepanaikina pirkėjo (ieškovės) teisės atsisakyti nuo sandorio, jeigu pirkimo kaina jai per didelė, ir, kita vertus, neužkerta jai kelio kreiptis į teismą dėl turto vertės ginčo išsprendimo jame. Vertinimo pagrindų įstatymo 23 straipsnio 2 dalis numato, kad iškilę ginčai dėl turto arba verslo vertės sprendžiami šalių susitarimu arba teismo tvarka, jeigu kituose įstatymuose nenustatyta kitaip.

40.       Teisėjų kolegija sutinka su pirmosios instancijos teismo padaryta išvada, kad objektyviausiai ginčo turto vertę atspindi eksperto M. K. (UAB (duomenys neskelbtini)) atlikta ginčo turto vertės ekspertizė, kuri nustatė ginčo buto vertę – 7 700 Eur. Nagrinėjamu atveju, priešingai nei apeliaciniuose skunduose nurodė šalys, pirmosios instancijos teismas skundžiamu sprendimu nustatė parduodamo buto su priklausiniu vertę, remdamasis byloje surinktų įrodymų visuma. Aplinkybė, kad pirmosios instancijos teismas laikė, jog būtent bylos nagrinėjimo metu atlikta teismo ekspertizė tiksliausiai atspindi šių objektų rinkos vertę, nereiškia, jog buvo remtasi išimtinai tik ekspertizės aktu.

41.       Vien tai, kad Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnyba prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos nustatė, jog ginčijama UAB „STIVVF“ turto vertinimo ataskaita atitinka Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 22 straipsnyje nustatytiems reikalavimams, minėta ataskaita teismui neturi išankstinės galios ir vertinama kartu su kitais įrodymais (CPK 185 straipsnis).

42.       Teismo nutartimi paskirtos ir įstatymo nustatyta tvarka atliktos ekspertizės išvada yra laikoma specialia įrodinėjimo priemone (CPK 177 straipsnio 2 dalis, 216 straipsnis). Pripažįstama, kad ekspertizės akte esantys duomenys pagal jų objektyvumą dėl tiriamojo pobūdžio prigimties ir gavimo aplinkybių paprastai yra patikimesni už kituose įrodymų šaltiniuose esančius duomenis. Tačiau ir eksperto išvadai, kaip įrodymų šaltiniui, CPK nenustatyta išankstinės galios, teismui ji nėra privaloma ir turi būti vertinama pagal vidinį teismo įsitikinimą kartu su kitais byloje esančiais įrodymais (CPK 218 straipsnis). Vidinis teismo įsitikinimas dėl eksperto išvados turi susiformuoti visapusiškai, išsamiai ir objektyviai ištyrus visus byloje esančius įrodymus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. birželio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-308-248/2016). Konkretūs faktiniai duomenys, gauti ekspertinio tyrimo metu, gali būti atmesti kaip įrodymas (kritiškai įvertinti), jei manoma, kad jie nepagrįsti, nepatikimi ar turi kitokių trūkumų. Kritiškai vertinti eksperto išvadą ar jos dalį galima tada, kai ekspertizės turinys prieštaringas, kai išvados neišplaukia iš tyrimo eigos, kai išvada pateikta dėl to, dėl ko tyrimas neatliktas arba jis atliktas neišsamiai, ir kitais panašiais atvejais, kai kyla pagrįstų abejonių dėl ekspertinio tyrimo eigos ir rezultatų; taip pat faktų, keliančių abejonių dėl eksperto nešališkumo, kvalifikacijos ar kompetencijos, paaiškėjimas ir kt. Taip pat ekspertizės duomenys gali būti atmetami tada, kai jie prieštarauja kitiems bylos įrodymams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. birželio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-308-248/2016; 2017 m. sausio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-87-969/2017; 2018 m. rugsėjo 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-328-611/2018). Aptariamu atveju teisėjų kolegija nenustatė egzistuojant aplinkybių, dėl kurių pirmosios instancijos teismas turėjo suabejoti teismo ekspertizės akte padarytomis išvadomis.

43.       Vienu iš motyvų, kodėl buvo remiamasi būtent ekspertizės išvadoje nurodytomis sumomis, yra aplinkybė, kad teismo ekspertizės akte buvo nustatytas turto vertės pataisos koeficientas. Pirmosios instancijos teismas pagrįstai atkreipė dėmesį į tai, kad visi byloje turto vertinimą atlikę specialistai ginčo turtą įvertino apytiksliai vienodai apie 9 000–9 400 Eur. Specializuotos turto ir verslo vertinimo firmos UAB „STIVVF“ 2017 m. sausio 23 d. Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitoje (toliau – Ataskaita) pateikiama išvada, kad nekilnojamojo turto (buto su priklausiniu) rinkos vertė vertinimo dieną (2017 m. sausio 23 d.) yra 9 200 Eur. UAB (duomenys neskelbtini) turto vertintojos G. B. Nekilnojamojo turto konsultacinėje išvadoje Nr. NB17-06(2)K (toliau – Konsultacinė išvada) pateikia tarpinė išvada dėl turto rinkos vertės nustatymo lyginamuoju metodu, kurioje teigiama, kad įvertinus kokybinius ir kiekybinius vietos bei pastatų skirtumus, vertinamo nekilnojamojo turto rinkos vertė, apskaičiuota taikant lyginamąjį metodą, 2017 m. sausio 23 d. yra 9 900 Eur, o galutinė išvada dėl 2 299 Eur rinkos kainos pateikiama įvertinus parduodamo objekto vertę pakeitusias investicijas. Teismo nutartimi paskirtos ir UAB (duomenys neskelbtini) (LT teismo eksperto, NT vertintojo M. K.) atliktos ekspertizės 2019 m. balandžio 30 d. ekspertizės akto Nr. RE19-010 (toliau – Ekspertizės aktas) išvadose nurodyta, kad buto su priklausiniu, priimant, kad jo ir namo, kuriame jis yra, būklė vidutinė, nustatyta lyginamuoju metodu, vertės nustatymo dieną (2017 m. sausio 23 d. ) buvo 9 100 Eur, o pritaikius pataisą, priimama vertė buvo 7 700 Eur. Teismo posėdyje ekspertas M. K. paaiškino (išklausytas 2019 m. lapkričio 20 d. teismo posėdžio garso įrašas nuo 1:02:00), kad jo atliktos ekspertizės vertė skiriasi nuo UAB „STIVVF“ atlikto turto vertinimo (atitinkamai 9 200 Eur ir 7 700 Eur) dėl to, kad jis, atsižvelgdamas į ginčo turto nusidėvėjimą, taikė turto vertės pataisos koeficientą. Ekspertizės akte detaliai aprašytas vertinamasis objektas, pateikiama jo lokalizacija, aplinkos charakteristikos, pažymėta, kad namas, kuriame tiriamasis objektas, pastatytas 1910 m. Vertinamasis objektas palygintas su kitų panašioje vietoje ir panašių statybos metų objektų pardavimo sandorių kainomis, todėl spręstina, kad nusidėvėjimas buvo įvertintas tinkamai. Ekspertizės akte duoti pagrįsti atsakymai į iškeltus klausimus, smulkiai aprašomi atlikti tyrimai, jų pagrindu padarytos išvados, ekspertas, atlikdamas ekspertizę, atsižvelgė į konkretaus vertinamo objekto individualias savybes, ypatumus lemiančius šio konkretaus objekto vertę. Taigi teigti, kad ekspertize negalima remtis ar, kad ekspertize nustatyta buto su priklausiniu rinkos vertė netinkamai, nėra pagrindo.

44.       Atkreiptinas apeliančių dėmesys, kad nesutikdamos su eksperto pateiktu įvertinimu, jos galėjo reikšti motyvuotus prašymus skirti pakartotinę ar papildomą ekspertizę, tačiau to nepadarė nei nagrinėjant bylą pirmosios instancijos teisme, nei teikdamos apeliacinius skundus.

45.       Teisėjų kolegija, išanalizavusi pirmosios instancijos teismo sprendimo turinį ir bylos duomenis, pažymi, kad tiek ieškovė, tiek abi atsakovės savo apeliacinius skundus grindžia iš esmės tais pačiais argumentais, kuriuos jos išdėstė pirmosios instancijos teismui teiktuose procesiniuose dokumentuose, ir kuriuos pirmosios instancijos teismas išsamiai ištyrė, aprašė bei vertino.

46.       Pirmosios instancijos teismas sprendime pažymėjo, kad teismo posėdyje liudijusi ekspertė G. B. nurodė, jog konsultacinę išvadą paruošė taip, kaip jai užduotį suformulavo užsakovė – ieškovė, t. y. įvertino ginčo turto vertę bei minusavo iš turto vertės ieškovės padarytas investicijas (kaštus). Teismas laikė pagrįstais atsakovės argumentus, jog Kauno miesto savivaldybės taryba, priimdama ginčijamą sprendimą pagrįstai neatsižvelgė į nuomininko investicijas, atliekant išnuomoto buto einamąjį (paprastąjį) remontą, kadangi pareigą atlikti einamąjį turto remontą ieškovė turėjo tiek pagal nuomos sutartį, tiek pagal įstatymą.

47.       Pažymėtina, kad nuomotojo ir nuomininko santykius reguliuoja CK normos, atitinkamai CK 6.492 straipsnis nustato nuomotojo ir nuomininko teisių ir pareigų pusiausvyrą išnuomoto daikto kapitalinio remonto atveju, o CK 6.493 straipsnis nustato šalių teises ir pareigas einamojo remonto atvejais. Byloje nėra duomenų, kurie leistų spręsti, kad ieškovė atliko išsinuomoto būsto kapitalinį remontą. Ieškovė, kuri yra nuomininkė, teisę atlikti išsinuomoto turto kapitalinį remontą galėjo įgyti teismo leidimu, jei nuomotojas neatliko pareigos daryti kapitalinį remontą, tokiu atveju nuomininkė galėtų išieškoti remonto kainą iš nuomotojo ar įskaityti kainą į nuomos mokestį arba nutraukti sutartį ir išieškoti nuostolius. CK 6.493 straipsnio 1 dalis nustato, kad nuomininkas privalo savo lėšomis daryti einamąjį remontą, jeigu ko kito nenustato įstatymai arba sutartis. Teisėjų kolegija plačiau neanalizuoja šių aplinkybių, nes nei kapitalinis turto remontas, nei einamasis remontas nebuvo šios bylos nagrinėjimo dalykas.

48.       Teisėjų kolegija, sutikdama su pirmosios instancijos teismo išvadomis, jog ieškovė nepagrįstai reikalauja sumažinti parduodamo turto kainą, pažymi, kad tam tikri daikto remonto darbai savaime nereiškia, jog daiktas yra pagerintas. Kasacinio teismo praktikoje laikomasi pozicijos, kad daikto pagerinimu gali būti pripažįstami tokie darbai, dėl kurių pagerėja to daikto techninės savybės, konkretus daiktas tampa vertingesnis, naudingesnis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. rugsėjo 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-379/2008). Pagal bendrąją taisyklę būtinomis atlygintinomis turto pagerinimo išlaidomis pripažįstamos tokios, dėl kurių padidėjo nuosavybės objekto, kaip tokio, vertė, t. y. atlygintina ne turėtų išlaidų suma, o jos dalis, atitinkanti turto vertės padidėjimą. Todėl, sprendžiant dėl daikto pagerinimo išlaidų atlyginimo, aktualu nustatyti ne turėtų išlaidų dydį, bet turto vertės padidėjimą, proporcingą nuomininko turėtoms turto pagerinimo išlaidoms. 

49.       Ieškovė savo apeliaciniame skunde neginčija pirmosios instancijos teismo konstatuotų aplinkybių, kad ne ieškovės pasitelkta ekspertė G. B., kuri ruošė konsultacinę išvadą bei nustatė investicijų į turtą dydį, o būtent atsakovei Kauno miesto savivaldybei ieškovė privalėjo teikti prašymą įvertinti investicijų dydį. Byloje ieškovė neginčijo fakto, jog siekdama žemesne nei rinkos kaina, įsigyti ginčo turtą, neteikė Kauno miesto savivaldybei jokių įrodymų (kvitų, lokalinių sąmatų, išankstinių sutikimų pagerinimų darbams atlikti ir pan.), kurie leistų nustatyti remontuojamo būsto būklę iki jo pagerinimo, atliktų remonto darbų pobūdį (kapitalinio ar paprastojo remonto darbai), jų apimtį ir vertę iš kurių atsakovė, prieš sudarydama įkainojimo aktą, būtų galėjusi spręsti apie poreikį nustatyti ir vertinti ieškovės galimas investicijas. 

50.       Viena vertus, remiantis Metodikos nuostatomis, turto vertintojas nustato turto rinkos vertę. Savivaldybės administracijos direktoriaus sudaryta komisija vertina nuomininko atliktą išsinuomoto turto kapitalinį remontą ar rekonstrukciją, jei jis buvo atliktas, kaip nurodyta nuomos sutartyje ir CK, bei sprendžia dėl daikto pagerinimo išlaidų atlyginimo (CK 6.501 straipsnis, Kauno miesto savivaldybės būsto ir pagalbinio ūkio paskirties pastatų pardavimo tvarkos aprašo 18.2 punktas). Kita vertus, G. B. Konsultacinės išvados priede esanti remonto darbų lokalinė sąmata Nr. 1, kuria remiamasi ir pateikiant minėtą išvadą, savaime nepatvirtina, kad joje nurodyti darbai buvo atlikti ieškovei išnuomotame būste ir ieškovė patyrė joje nurodytas išlaidas tiems darbams atlikti, o kitų įrodymų nėra. Be to, remonto darbų lokalinėje sąmatoje Nr. 1 nurodyti darbai negali būti priskiriami nei kapitaliniam remontui, nei rekonstrukcijai, kaip nurodytos statybos yra apibrėžiamos Lietuvos Respublikos statybos įstatymo 2 straipsnio 53 ir 72 dalyse.

51.       Ieškovė buto investicijoms pagrįsti pateikė buitinės technikos, elektrinio vandens šildytuvo įsigijimo, langų, durų gamybos, išorinių palangių montavimo darbų kvitus, tačiau, kaip nurodyta nutarties 48 pastraipoje, atlyginama ne įgytų daiktų ir atliktų darbų išlaidos (remonto išlaidos), o dėl šių išlaidų turto vertės padidėjimas.

52.       Aptartų argumentų pagrindu teisėjų kolegija sprendžia, kad tiek ieškovė, tiek atsakovės nepagrindė savo teiginių, jog pirmosios instancijos teismas netinkamai nustatė buto su priklausiniu vertę, todėl jų apeliaciniai skundai, prisidėjimas prie apeliacinio skundo šioje dalyje laikomi nepagrįstais.

53.       Teisėjų kolegija, nagrinėdama atsakovių apeliacinio skundo bei prisidėjimo prie apeliacinio skundo argumentus ir tikrindama pirmosios instancijos teismo sprendimo dalies dėl ieškinio senaties teisėtumą, konstatuoja, jog pirmosios instancijos teismas išanalizavo teisės aktuose numatytą skundų padavimo terminų apskaičiavimo tvarką, faktines bylos aplinkybes, administracinio teismo praktiką nagrinėjamu aspektu ir padarė pagrįstą išvadą, kad neturi pagrindo spręsti, jog ieškovė yra praleidusi ieškinio senaties terminą administraciniams aktams ginčyti.

54.       Savivaldybei teigiant, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai sprendė, jog byloje nėra galimybės objektyviai nustatyti, kada ieškovei tapo žinoma apie ginčijamo sprendimo ir įkainojimo akto priėmimą, būtent jai pačiai ir teko pareiga pateikti įrodymus, kada ieškovei buvo įteikti ginčijamas sprendimas ir įkainojimo aktas, nes pagal ABTĮ 29 straipsnio 1 dalį, jeigu specialus įstatymas nenustato kitaip, skundas (prašymas, pareiškimas) administraciniam teismui paduodamas per vieną mėnesį nuo skundžiamo teisės akto paskelbimo arba individualaus teisės akto ar pranešimo apie veiksmą (atsisakymą atlikti veiksmus) įteikimo suinteresuotai šaliai dienos. Pažymėtina, nagrinėjamu atveju skundžiami individualūs administraciniai aktai, todėl ir terminas skundui (ieškiniui) paduoti skaičiuojamas nuo šių aktų įteikimo ieškovei dienos. Įrodymų apie skundžiamų administracinių aktų įteikimą ieškovei atsakovė nepateikė nei nagrinėjant bylą pirmosios instancijos teisme, nei kartu su apeliaciniu skundu.

55.       Kiti neaptarti apeliacinių skundų, prisidėjimo prie apeliacinio skundo argumentai yra teisiškai nereikšmingi ir nesudarantys pagrindo naikinti teisėtą ir pagrįstą sprendimą. Teismų praktikoje pripažįstama, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį sprendimą neturėtų būti suprantama, kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą. Atmesdamas apeliacinį skundą apeliacinės instancijos teismas gali tiesiog pritarti žemesnės instancijos teismo priimto sprendimo motyvams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. kovo 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-38/2008; 2010 m. kovo 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-107/2010 ir kt.). 

56.       Teisėjų kolegija, įvertinusi byloje nustatytas aplinkybes bei byloje esančius įrodymus, konstatuoja, kad pagrindo naikinti skundžiamą teismo sprendimą apeliacinių skundų, prisidėjimo prie apeliacinio skundo argumentais nenustatyta, todėl abiejų šalių apeliaciniai skundai atmetami kaip nepagrįsti, o pirmosios instancijos teismo sprendimas paliekamas nepakeistas.

57.       Atmetus apeliacinius skundus, bylinėjimosi išlaidos apeliacinės instancijos teisme apeliantėms už apeliacinius skundus, prisidėjimą prie apeliacinio skundo neatlyginamos (CPK 93 straipsnio 1 dalis).

58.       Atsakovė UAB „STIVVF“  pateikė atsiliepimą į ieškovės apeliacinį skundą. Šiai atsakovei iš ieškovės, sutinkamai su CPK 93 straipsnio 1 dalies bei CPK 98 straipsnio 3 dalies nuostatomis, priteistinos advokato teisinės pagalbos išlaidos, susijusios su bylos nagrinėjimu apeliacinės instancijos teisme (t. y. atsiliepimo į ieškovės apeliacinį skundą parengimą) – 800 Eur, kurių dydis neviršija Rekomendacijų 8.11 punkte nustatyto maksimalaus dydžio, yra pagrįstos, atitinka teisingumo ir protingumo kriterijus.

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 331 straipsniu,

n u t a r i a :

Kauno apylinkės teismo 2020 m. vasario 24 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Priteisti iš ieškovės A. J., asmens kodas (duomenys neskelbtini) atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „STIVVF“, juridinio asmens kodas 300108858, 800 Eur (aštuonis šimtus eurų) bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme.

Ši Kauno apygardos teismo nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.