Civilinė byla Nr. e2A-412-653/2024
Teisminio proceso Nr.
2-68-3-04887-2023-3
Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.4.; 2.4.4.5.5.; 3.3.1.14.
(S)
VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS
NUTARTIS
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2024 m. vasario 27 d.
Vilnius
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Jelenos Šiškinos (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Andriaus Ignoto ir Alvydo Barkausko,
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. lapkričio 10 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo J. P. L. ieškinį atsakovėms uždarajai akcinei bendrovei „Pranašumas“ ir uždarajai akcinei bendrovei „Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ dėl nuosavybės teisės į turtą pripažinimo ir hipotekos sandorio pripažinimo negaliojančiu, tretieji asmenys Vilniaus apygardos prokuratūra, notarė R. V..
Teismas
n u s t a t ė :
I. Ginčo esmė
1. Ieškovas J. P. L. kreipėsi į teismą su ieškiniu atsakovėms uždarajai akcinei bendrovei (toliau – ir UAB) „Pranašumas“ ir UAB „Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ , kuriuo prašė pripažinti J. P. L. nuosavybės teises į: 1) 1/24 dalį žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini); 2) 1/24 dalį automobilių aikštelės, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančios (duomenys neskelbtini); 3) butą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini); 4) pripažinti niekine ir negaliojančia nuo sudarymo momento sutartinę hipoteką Nr. 8-1426 (identifikavimo kodas (duomenys neskelbtini)).
2. Nurodė, kad 2021 m. vasario 2 d. su atsakove UAB „Pranašumas“ (toliau – ir atsakovė1) sudarė preliminariąją nepastatyto buto / turto pirkimo–pardavimo sutartį Nr. 20210202/1 (toliau – ir sutartis, preliminarioji sutartis), kuria atsakovė1 įsipareigojo parduoti ieškovui dviejų kambarių butą su balkonu jos statomame daugiabučiame gyvenamajame name, esančiame sklype (duomenys neskelbtini), kartu su minėto žemės sklypo dalimi bei parkavimo vieta, pažymėta (duomenys neskelbtini) numeriu (toliau – ir turtas). Ši sutartis kvalifikuotina kaip vartojimo sutartis. Atsakovė1 įsipareigojo daugiabutį namą pastatyti bei įregistruoti Nekilnojamojo turto registre (toliau – NTR) iki 2021 m. birželio 30 d., priduoti komisijai iki 2021 m. rugpjūčio 1 d. Sutarties 3.3 punktu šalys įsipareigojo pagrindinę – notarinę, turto pirkimo–pardavimo sutartį sudaryti iki 2021 m. birželio 30 d. Bendra perkamo turto kaina – 92 000 Eur; kainos dalis, lygi 85 000 Eur sumokama iki 2021 m. vasario 19 d., o 7 000 Eur suma – notarinės pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo metu. Vykdydamas prisiimtus įsipareigojimus ieškovas atliko 6 mokėjimus ir sumokėjo atsakovei1 85 000 Eur (2021 m. vasario 9 d.– vasario 18 d.). Ieškovo ir atsakovės1 2021 m. lapkričio 11 d. pasirašytu preliminariosios buto pirkimo–pardavimo sutarties pakeitimu Nr. 20211111/2 šalys susitarė sumažinti turto kainą 3 500 Eur, t. y. iki 88 500 Eur, nes ieškovas atsisakė virtuvinio komplekto su buitine technika įrengimo; atsakovė1 įsipareigojo pastatyti daugiabutį namą ir įregistruoti butą NTR bei šalys susitarė sudaryti pagrindinę notarinę sutartį iki 2021 m. gruodžio 31 d. 2022 m. rugpjūčio 31 d. pasirašytu preliminariosios buto pirkimo–pardavimo sutarties pakeitimu ieškovas ir atsakovė1 susitarė, kad butą su pilna apdaila atsakovė1 ieškovui perduos pasirašius pagrindinę sutartį iki 2023 m. vasario 28 d. Ieškovas su atsakove1 2022 m. lapkričio 9 d. sudarė panaudos sutartį Nr. 20221109/1, kurios 1.1 ir 1.4 punktais susitarta, kad atsakovė1 perdavė ieškovui laikinai ir neatlygintinai valdyti butą, esantį (duomenys neskelbtini), ir juo naudotis iki 2025 m. gruodžio 31 d. su galimybe pratęsti.
3. NTR duomenimis daugiabučio namo, esančio (duomenys neskelbtini), statyba iki šiol yra nebaigta, nors 2021 m. kovo 17 d. buvo įregistruoti tiek daugiabutis namas, tiek pats butas. Nepaisant pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties nesudarymo, atsakovė1 faktiškai perdavė turtą ieškovui 2021 m. liepos–rugpjūčio mėn.
4. Aplinkybės, kad ieškovas, kaip fizinis asmuo, atsakovei1 yra sumokėjęs 85 000 Eur, kas sudaro 96,05 proc. turto kainos, be to, turtas nuo 2021 m. liepos–rugpjūčio mėn. yra faktiškai perduotas ieškovui, lemia Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.401 straipsnio 5 dalyje numatytus padarinius – pirkėjo nuosavybės teisių į turtą įgijimą. Šiuo metu egzistuoja kliūtis sudaryti pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį, kadangi 2022 m. vasario 14 d. butas buvo apsunkintas atsakovių UAB „Pranašumas“ ir UAB „Profitus“ (toliau – ir atsakovė2) sudaryta sutartine hipoteka Nr. 8-1426 (įregistruota 2022 m. vasario 15 d., identifikavimo kodas (duomenys neskelbtini)). Nei preliminariosios sutarties sudarymo metu, nei vėliau ieškovas nebuvo informuotas apie atsakovės1 ketinimus sudaryti hipotekos sandorį ir įkeisti ieškovo įsigytą butą, juo labiau ieškovas jokio sutikimo dėl jo įsigyto buto įkeitimo nedavė. Kadangi atsakovė1 žinojo, kad už butą yra sumokėta beveik visa jo kaina ir šis turtas priklauso ieškovui, neturėjo ieškovo leidimo ir sutikimo hipotekos sandoriui, tokie atsakovės1 veiksmai neteisėti bei nesąžiningi, prieštaraujantys viešajai tvarkai ir gerai moralei, todėl sutartinė hipoteka yra niekinė ir negalioja ab initio (nuo pradžių, nuo sudarymo momento).
5. Nei CK, nei Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatyme ar kituose teisės aktuose nenustatyta pareiga preliminarią pirkimo–pardavimo sutartį registruoti nekilnojamojo turto registre, be to, ieškovas net ir negalėjo to padaryti, kadangi sutartyje turtas neidentifikuotas, todėl ši aplinkybė nevertintina kaip neapdairus ar nerūpestingas ieškovo elgesys. Atsakovė2 nesidomėjo faktine situacija bei faktine įkeičiamo turto būkle, jo neapžiūrėjo ir nereikalavo iš atsakovės1 informacijos apie su ginčo turtu susijusius sandorius, ypač atsižvelgiant į atsakovės1 vykdytos komercinės ūkinės veiklos pobūdį (nekilnojamojo turto objektų statyba pardavimui), taip siekdama minimalizuoti visas galimas rizikas dėl įkeičiamo šiam kreditoriui turto. Vien formalus įkeičiamo turto duomenų patikrinimas registruose bei įkaito davėjo pareiškimai ir garantijos nėra pakankami konstatuoti atsakovės2 sąžiningumą.
6. Atsakovės1 atlikti nesąžiningi turto įkeitimo veiksmai vertintini kaip vengimas sudaryti pagrindinę sutartį.
7. Atsakovė UAB „Pranašumas“ prašė ieškovo reikalavimus spręsti teismo nuožiūra. Ieškinio reikalavimą dėl sutartinės hipotekos pripažinimo negaliojančia prašė pripažinti nepagrįstu. Sandoris su atsakove UAB „Profitus“ dėl finansavimo jį užtikrinant sutartine hipoteka buvo sudarytas dar ieškovui nesant ginčo turto savininku; atsakovė1 buvo suplanavusi ir pagrįstai tikėjosi, kad sutartinė hipoteka iki turto notarinės (pagrindinės) sutarties sudarymo bus panaikinta, tačiau dėl aptarto taikyto arešto tai nepadaryta. Nesutiko su ieškovu, kad sutartis dėl sutartinės hipotekos turtui buvo sudaryta neteisėtai bei jam nežinant – ši sutartis dėl finansavimo statyboms buvo sudaryta teisėtai, be to išviešinta viešajame registre. Atsakovė1 jokių neteisėtų veiksmų, kreipdamasi dėl finansavimo statyboms, neatliko.
8. Atsakovė UAB „Profitus“ atsiliepime į ieškinį prašė ieškovo reikalavimą dėl sutartinės hipotekos pripažinimo niekine ir negaliojančia nuo sudarymo momento atmesti, kitus ieškinio reikalavimus išspręsti teismo nuožiūra, priteisti patirtas bylinėjimosi išlaidas.
9. Nurodė, kad ginčo turtas (o tai reiškia – ir ginčo butas, kaip būsimas objektas žemės sklype) užtikrinant vystytojo prievoles (jų įvykdymą), atsakovės1 sudarytais (NTR išviešintais) hipotekos sandoriais buvo nepertraukiamai įkeistas nuo pat 2019 m. balandžio mėn., t. y. žymiai anksčiau, nei ieškovas su pardavėja sudarė preliminariąją sutartį. Atsakovė2 duomenų apie ieškovo ir UAB „Pranašumas“ sudarytą sandorį neturėjo.
10. 2021 m. kovo 17 d. butas buvo įregistruotas (suteikiant unikalų Nr., bei adresą), tačiau ir po ginčo buto identifikavimo, pasirašytų preliminariosios sutarties pakeitimų ieškovas nesiėmė jokių veiksmų dėl sutarties išviešinimo.
11. Sutartinė hipoteka turto atžvilgiu egzistavo nuo pat projekto pradžios (2019 m.); pastarosios hipotekos faktas buvo išviešintas viešuose registruose, su NTR duomenimis ieškovas, prieš pasirašydamas sutartį, turėjo visas galimybės susipažinti.
12. Į bylą nėra pateikta įrodymų, patvirtinančių, kad sutartimi sulygdamas dėl ginčo buto pirkimo ieškovas siekė patenkinti savo ar šeimos narių asmeninius poreikius (poreikį į gyvenamąjį būstą), o ne kitokių tikslų (pvz., komercinės nuomos). Nors kaip teigiama dublike, turtas ieškovui buvo perduotas beveik prieš dvejus metus, tačiau ieškovas jame negyvena, panaudos sutartyje numatyta galimybė perduoti turtą naudotis tretiesiems asmenims, ieškovui nuosavybės teise priklauso iš viso net 4 butai, tokios aplinkybės suponuoja ieškovo versliškumą. Ieškovui sutartį sudarius ne asmeninių (šeimos, namų ūkio) poreikių tenkinimo tikslais, jis vartotoju nelaikytinas, todėl CK 6.401 straipsnio 5 dalis netaikytina. Rėmėsi Valentino Mikelėno teisine išvada, parengta civilinėje byloje Nr. e2-983-643/2023 (savo pobūdžiu panašioje į nagrinėjamą bylą) spręstais klausimais, kad pirkėjas gali įgyti nuosavybės teisę į įkeistą turtą tik tuo atveju, jeigu to turto hipotekos sandoryje nebuvo draudimo perleisti įkeistą turtą kitiems asmenims. Pirkėjas, neįregistravęs turto įgijimo sandorio, negali jo panaudoti prieš sąžiningus trečiuosius asmenis.
13. Tuo atveju, jeigu, ieškovas nuo 2021 m. vasario mėn. (96,05 proc. kainos sumokėjimo momento), iš tikrųjų būtų įgijęs buto nuosavybės teisę, panaudos sandoris nebūtų buvęs sudarytas.
14. Atsakovė2 ginčo situacijoje veikė sąžiningai: domėjosi tiek ginčo turtu, tiek projekto vystytoju, susipažino su NTR išrašais apie butą; teiravosi pardavėjo informacijos apie įkeičiamą turtą, analizavo ginčo turto vertinimo ataskaitas, duomenis apie atsakovės1 kreditingumą, be to ginčo hipoteka buvo patvirtinta notaro, todėl jokio pagrindo abejoti ginčo hipotekos sutarties teisėtumu objektyviai nebuvo. Pagal CK 4.197 straipsnio 6 dalį sąžiningo hipotekos kreditoriaus teisė lieka galioti net tuomet, kai hipotekos sandoris pripažįstamas negaliojančiu tokiu pagrindu, už kurį hipotekos kreditorius neatsako. Atsakovė2 visą laiką veikė kaip sąžiningas hipotekos kreditorius, kuriam apie preliminariąją sutartį ginčo hipotekos sutarties sudarymo metu nebuvo ir objektyviai negalėjo būti žinoma.
15. Trečiasis asmuo Vilniaus apygardos prokuratūra atsiliepimu prašė dėl ieškinio pagrįstumo spręsti teismo nuožiūra.
16. Nurodė, kad Lietuvos kriminalinės policijos biuro Sunkaus ir organizuoto nusikalstamumo tyrimo 4-oje valdyboje 2022 m. gegužės 20 d. pradėtas ir šiuo metu atliekamas ikiteisminis tyrimas, kuriame įtariama, kad įvairių įmonių, tarp jų ir UAB „Pranašumas“ vadovai bei kiti su jomis susiję asmenys, vystydami nekilnojamojo turto statybos projektus sudarė avansines bei pirkimo–pardavimo sutartis, kurių pagrindu už statomus ar pastatytus, parduodamus bei ketinamus parduoti namus, tarp jų ir (duomenys neskelbtini), gavo iš įvairių fizinių ir juridinių asmenų atsiskaitymus, tačiau šių pajamų neapskaitė ir kt., lėšas pervedė į asmenines ar šeimos narių sąskaitas tokiu būdu pasisavindami didelės vertės svetimas lėšas, kt. Ikiteisminio tyrimo metu Vilniaus apygardos prokuratūros 2-ojo baudžiamojo persekiojimo skyriaus prokuroro 2022 m. spalio 11 d. nutarimu siekiant užtikrinti galimus civilinius ieškinius dėl įtariamomis nusikalstamomis veikomis padarytos turtinės žalos atlyginimo, taip pat galimus turto konfiskavimą ir išplėstinį konfiskavimą, buvo paskirtas laikinas nuosavybės teisė apribojimas UAB „Pranašumas“ vardu NTR įregistruotam nekilnojamajam turtui (iš viso 33 objektams), įskaitant ginčo nekilnojamuosius daiktus, visiškai apribojant UAB „Pranašumas“ teises šį turtą valdyti ir juo disponuoti, tačiau paliekant teisę jį naudoti; turto saugotoja paskirta UAB „Pranašumas“. Ginčo sandorių sudarymo ir vykdymo aplinkybės nėra ikiteisminio tyrimo objektas.
17. Trečiasis asmuo notarė R. V. atsiliepimu prašė atmesti ieškinio dalį dėl sutartinės hipotekos Nr. 8-1426 sandorio, registruoto 2022 m. vasario 15 d. IDK Nr. (duomenys neskelbtini) pripažinimo niekiniu ir negaliojančiu nuo sudarymo momento; kitą dalį teismui spręsti savo nuožiūra; priteisti patirtas bylinėjimosi išlaidas.
18. Nurodė, kad net ir pripažinus hipotekos sandorį negaliojančiu, tai savaime nereikštų, kad notarė netinkamai vykdė savo pareigas ir atliko kokius nors neteisėtus veiksmus. Ieškovas savo reikalavimų negrindžia netinkamų notarinių veiksmų atlikimu, priešingai – ieškinys yra grindžiamas aplinkybe, kad atsakovė UAB „Pranašumas“ elgėsi nesąžiningai, neatskleidė atsakovei2 ir notarei informacijos apie su ieškovu sudarytą preliminarią sutartį ir gautus mokėjimus. Tvirtindama hipotekos sandorį, notarė laikėsi teisės aktų ir kasacinio teismo praktikos keliamų teisėtumo, atidumo ir rūpestingumo reikalavimų. NTR duomenų bazės išrašo duomenimis ginčo buto nuosavybės teisės turėtoja hipotekos sandorio sudarymo metu nurodyta atsakovė1; preliminarioji buto pirkimo–pardavimo sutartis Nr. 20210202/1 viešame registre registruota nebuvo. Jokie buto suvaržymai įregistruoti nebuvo, todėl nebuvo jokių teisinių kliūčių patvirtinti hipotekos sandorį. Notarė atsižvelgė ir į tai, kad pagal NTR išrašą butas buvo įkeistas dviem hipotekos sandoriais, kas buvo nurodyta ir hipotekos sandoryje.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
19. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2023 m. lapkričio 13 d. sprendimu ieškinį tenkino visiškai: 1) pripažino ieškovo nuosavybės teises į 1/24 dalį žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), 1/24 dalį automobilių aikštelės, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančios (duomenys neskelbtini), ir butą, unikalus Nr. 4(duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini); 2) pripažino niekine ir negaliojančia nuo sudarymo momento sutartinę hipoteką Nr. 8-1426 (identifikavimo kodas (duomenys neskelbtini)); 3) ieškovui iš atsakovių priteisė 1 607,00 Eur bylinėjimosi išlaidas; 4) priteisė iš atsakovių valstybės naudai po 6,64 Eur procesinių dokumentų įteikimo išlaidų.
20. Nustatė, kad ieškovas 2021 m. vasario 2 d. su atsakove UAB „Pranašumas“ sudarė preliminariąją nepastatyto buto / turto pirkimo–pardavimo sutartį Nr. 20210202/1, kuria susitarė iki 2021 m. birželio 30 d. sudaryti turto pirkimo–pardavimo pagrindinę – notarinę sutartį (sutarties 1.5, 2.1, 3.3 punktai) 4 punkte nustatytomis sąlygomis. Butas – gyvenamosios paskirties 2 kambarių, 48 kv. m ploto butas su balkonu, UAB „Pranašumas“ statomame daugiabučiame gyvenamajame name esančiame sklype (duomenys neskelbtini), ketvirtame aukšte iš keturių (4A-2), kuris pardavėjui priklausys nuosavybės teise; balkono plotas į buto plotą neįskaičiuojamas ir pirkėjas perka vieną parkavimo vietą, priede prie sutarties pažymėtą 10 numeriu (sutarties 1.1 punktas). Pardavėjas Sutarties 3.1 punktu įsipareigojo daugiabutį namą, kuriame bus turtas, pastatyti bei įregistruoti NTR iki 2021 m. birželio 30 d. ne mažesniu kaip 80 proc. baigtumu (sutarties 3.1.3 punktas). Šalys sutarė, kad turto (buto, parkavimo vietos, žemės sklypo dalies, bendro naudojimo patalpų dalies (taip kaip apibrėžta 1.1–1.4 punktuose) kaina su „pilna“ apdaila yra 91 000 Eur, parkingo vietos kaina – 1 000 Eur, bendra perkamo turto kaina – 92 000 Eur (sutarties 4.1.1.1 punktas). Sutarties 4.2 punktu šalys sutarė, kad nuosavybės teisė į butą pirkėjui pereis nuo pagrindinės sutarties sudarymo dienos, kuri tuo pačiu reikš ir buto perdavimo–priėmimo aktą. Šalys susitarė, kad buto kainos dalis, lygi 85 000 Eur turės būti sumokėta pardavėjui iki 2021 m. vasario 19 d., galutinė atsiskaitymo suma 7 000 Eur turės būti sumokėta notarinės pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo metu.
21. Pateikti bankiniai mokėjimo pavedimai patvirtino, kad vykdydamas prisiimtus įsipareigojimus ieškovas atliko 6 mokėjimus ir sumokėjo atsakovei 85 000 Eur: 1) 2021 m. vasario 9 d. pervedė 14 200 Eur; 2) 2021 m. vasario 10 d. – 14 200 Eur; 3) 2021 m. vasario 11 d. – 14 200 Eur; 4) 2021 m. vasario 12 d. – 14 200 Eur; 5) 2021 m. vasario 15 d. – 14 100 Eur; 6) 2021 m. vasario 18 d. – 14 100 Eur.
22. Ieškovo ir atsakovės UAB „Pranašumas“ 2021 m. lapkričio 11 d. pasirašytu preliminariosios buto pirkimo–pardavimo sutarties pakeitimu Nr. 20211111/2 šalys susitarė sumažinti turto kainą 3 500 Eur, galutinė sutarties kaina numatoma 88 500 Eur, nes ieškovas atsisakė virtuvinio komplekto su buitine technika įrengimo (pakeitimo 2.2, 2.3 punktai); atsakovė įsipareigojo pastatyti daugiabutį namą ir įregistruoti butą NTR ne mažesniu kaip 85 proc. baigtumu bei šalys susitarė sudaryti pagrindinę notarinę sutartį iki 2021 m. gruodžio 31 d. Ieškovo ir atsakovės UAB „Pranašumas“ 2022 m. rugpjūčio 31 d. pasirašytu preliminariosios buto pirkimo–pardavimo sutarties pakeitimu Nr. 20220831/1 šalys susitarė, jog butą su pilna apdaila atsakovė ieškovui perduos pasirašius pagrindinę sutartį iki 2023 m. vasario 28 d.
23. Ieškovas ir atsakovė UAB „Pranašumas“ 2022 m. lapkričio 9 d. sudarė panaudos sutartį Nr. 20221109/1, kurios 1.1 ir 1.4 punktais susitarta, kad atsakovė perdavė ieškovui laikinai ir neatlygintinai valdyti butą, esantį (duomenys neskelbtini), ir juo naudotis iki 2025 m. gruodžio 31 d. su galimybe pratęsti.
24. NTR duomenų bazės 2023 m. kovo 2 d. išrašas su istorija patvirtino, kad butas (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) registre registruotas kaip nebaigtas statyti, baigtumas 85 proc., nuosavybės teisė – UAB „Pranašumas“, įrašas galioja nuo 2021 m. balandžio 20 d., įregistravimo pagrindas – 2021 m. vasario 11 d. pažyma apie statinio statybą be esminių nukrypimų nuo projekto Nr. (duomenys neskelbtini). Statybos pradžios metai 2018 m., statybos pabaigos metai – 2020 m.; kadastro duomenų nustatymo data – 2020 m. gruodžio 22 d. Butui 2022 m. vasario 15 d. įregistruota 2022 m. vasario 14 d. sutartinė hipoteka Nr. 8-1426. Taip pat matyti, kad butui nuo 2020 m. rugsėjo 21 d. buvo registruota sutartinė hipoteka Nr. 7977, kuri išregistruota 2022 m. kovo 14 d. išregistravimo pagrindas – 2022 m. kovo 10 d. pranešimas apie sutartinės hipotekos pabaigą Nr. 8-2250; įrašas galiojo nuo 2022 m. sausio 1 d. iki 2022 m. kovo 14 d. Taip pat butui buvo registruota 2021 m. kovo 26 d. sutartinė hipoteka Nr. 2875, išregistruota 2022 m. kovo 10 d. pranešimo apie sutartinės hipotekos pabaigą Nr. 8-2252 pagrindu, įrašas galiojo nuo 2022 m. sausio 1 d. iki 2022 m. kovo 14 d. Nuo 2023 m. sausio 19 d. atliktas notaro vykdomasis įrašas Nr. 2-719, dėl hipotekos IDK (duomenys neskelbtini); taikytas antstolės Aurelijos Puodžiukienės, areštas nuo 2022 m. lapkričio 30 d. bei Vilniaus apygardos prokuratūros areštas nuo 2022 m. spalio 11 d.
25. Į bylą pateikto NTR duomenų bazės 2019 m. rugsėjo 12 d. išrašo duomenimis žemės sklypas (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) atsakovės UAB „Pranašumas“ nuosavybės teise registruotas nuo 2019 m. balandžio 15 d. 2019 m. vasario 13 d. pirkimo–pardavimo sutarties Nr. 8-1203 bei 2019 m. balandžio 12 d. priėmimo–perdavimo akto Nr. 8-2591 pagrindu. Nuo 2019 m. balandžio 12 d. šiam sklypui registruota hipoteka Nr. (duomenys neskelbtini) (įrašas galioja nuo 2019 m. balandžio 12 d.) bei nuo 2019 m. birželio 17 d. hipoteka Nr. (duomenys neskelbtini) (įrašas galioja nuo 2019 m. birželio 17 d.). Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės 2022 m. sausio 19 d. išrašo duomenimis minėtam sklypui registruotos 2020 m. rugsėjo 18 d. sutartinė hipoteka Nr. 7977 (IDK Nr. (duomenys neskelbtini)) (įrašas galioja nuo 2022 m. sausio 1 d.) ir 2021 m. kovo 26 d. sutartinė hipoteka Nr. 2875 (IDK Nr. (duomenys neskelbtini)) (įrašas galioja nuo 2022 m. sausio 1 d.).
26. Atsakovių 2020 m. rugsėjo 17 d. sudaryta etapinio išmokėjimo paskolos sutartimi Nr. 16-2009-3, UAB Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ suteikė UAB Pranašumas“ 1 200 000 Eur paskolą nekilnojamojo turto vystymui penkiolikos mėnesių terminui. Paskolos grąžinimas paskolos sutarties šalių susitarimu užtikrintas žemės sklypo (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) ir buto (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); buto (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); buto (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); buto (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); buto (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)įkeitimu ir sąlygine hipoteka įkeičiant formuojamą pastatą (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini).
27. Atsakovės 2020 m. rugsėjo 18 d. sudarė sutartinę (sąlyginę) hipoteką, notarinio registro Nr. 7977, kuria įkaito davėjas UAB „Pranašumas“ įsipareigojimų pagal 2020 m. rugsėjo 17 d. paskolos sutartį Nr. 16-2009-3, su visais galimais jos sąlygų pakeitimais ir papildymais, įvykdymo užtikrinimui įkeitė UAB „Profitus“ žemės sklypą (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); būsimą nekilnojamąjį turtą, kuriam suteiktas unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir iš jo suformuotus nekilnojamuosius daiktus; (duomenys neskelbtini).
28. Atsakovių 2021 m. kovo 24 d. sudaryta etapinio finansavimo paskolos sutartimi Nr. 16-2103-11, UAB Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ suteikė UAB Pranašumas“ 1 200 000 Eur paskolą refinansavimui penkiolikos mėnesių terminui. Paskolos grąžinimas paskolos sutarties šalių susitarimu užtikrintas žemės sklypo (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) ir pastato (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) įkeitimu.
29. Atsakovės 2021 m. kovo 26 d. pasirašė sutartinę hipoteką (notarinio registro Nr. 2875), kuria įkaito davėjas UAB „Pranašumas“ įsipareigojimų pagal 2021 m. kovo 4 d. etapinio finansavimo paskolos sutartį Nr. 16-2103-11, su visais galimais jos sąlygų pakeitimais ir papildymais, įvykdymo užtikrinimui įkeitė UAB „Profitus“ gyvenamąjį pastatą (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) ir žemės sklypą (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini).
30. Paskolos sutartimi Nr. 16-2202-5, sudaryta 2022 m. vasario 4 d. UAB Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ refinansuodama UAB „Pranašumas“ įsipareigojimus pagal 2021 m. kovo 24 d. paskolos sutartį Nr. 16-2103-11, suteikė UAB „Pranašumas“ 75 300 Eur paprastąją paskolą šešių mėnesių terminui (grąžinimo data – 2023 m. rugpjūčio 3 d.). Paskolos grąžinimas paskolos sutarties šalių susitarimu užtikrintas buto (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), įkeitimu. Paskolos sutarties 3.18 punkte šalys nurodė, kad įkeičiamas turtas paskolos sutarties sudarymo metu yra suvaržytas hipoteka (turtas įkeistas įsipareigojimų, kylančių iš refinansuojamos paskolos sutarties, užtikrinimui, hipotekos turėtojas – Profitus).
31. Atsakovės 2022 m. vasario 14 d. pasirašė sutartinę hipoteką (notarinio registro Nr. 8-1426), kuria įkaito davėjas UAB „Pranašumas“ įsipareigojimų pagal 2022 m. vasario 4 d. paskolos sutartį Nr. 16-2202-5, su visais galimais jos sąlygų pakeitimais ir papildymais, įvykdymo užtikrinimui įkeitė kreditoriui butą (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esantį (duomenys neskelbtini).
32. Atmetė atsakovės UAB „Profitus“ argumentus, kad šiuo atveju ieškovas nelaikytinas vartotoju, kadangi turi ne vieną nekilnojamojo turto objektą, ginčo būste negyvena, turtą tikėtina įsigijo komerciniais tikslais. Atsakovė2 nepagrindė aplinkybių, kad sudarydamas preliminariąją sutartį ieškovas siekė patenkinti ne savo asmeninius poreikius, tačiau siekė su verslu susijusių komercinių tikslų. Nors iš pateiktų Registro duomenų matė, kad ieškovui nuosavybės teise priklauso ne vienas nekilnojamojo turto objektas, tačiau šios faktinės aplinkybės savaime nepatvirtina ieškovo siekio gauti komercinės naudos sudarant preliminariąją sutartį. Ieškovo pateiktas Mokesčių mokėtojų registre tvarkomų duomenų išrašas patvirtina, kad ieškovas, kaip mokesčių mokėtojas jokios veiklos nevykdo. Įrodymai, kad ieškovas užsiimtų patalpų nuomos veikla – nepateikti. Preliminariąja sutartimi siekiamo įsigyti nekilnojamojo turto – gyvenamosios paskirties patalpos (buto) – pobūdis suponuoja, kad sutartis buvo sudaryta siekiant patenkinti asmeninius ieškovo poreikius – apsirūpinti gyvenamuoju būstu, nepaisant jau turimo kito nekilnojamojo turto. Ieškovas teismo posėdžio metu paaiškino, kad du butus (duomenys neskelbtini) pirko vaikams, taip pat paaiškino, kad ginčo buto neįrenginėjo, jame negyvenama, nes projekto vystymas strigo, pagrindinė sutartis nustatytu terminu nebuvo sudaryta. Vertino, kad ieškovo ir atsakovės UAB „Pranašumas“ 2021 m. vasario 2 d. sudaryta preliminarioji sutartis atitinka vartojimo sutartims keliamą subjektiškumo požymį – ieškovas yra fizinis asmuo, o atsakovė – verslininkė, laikytina vartojimo sutartimi ir jai taikytinos vartotojų interesus apsaugančios specialiosios teisės normos. Kadangi sudaryta preliminarioji būsimo buto pirkimo–pardavimo, ieškovas savo pažeistas teises gali ginti pasirinktais civilinių teisių gynimo būdais.
33. Nustatė ir ginčo nebuvo, kad ieškovas už ginčo turtą yra sumokėjęs iš esmės beveik visą kainą (96,05 proc.). Ieškovas nurodė ir atsakovė1 (pardavėja) procesiniuose dokumentuose patvirtino, kad butas yra realiai perduotas ieškovui nuo 2021 m. liepos–rugpjūčio mėn. Pagrindinė sutartis preliminariojoje sutartyje ir jos pakeitimuose nustatyta tvarka ir terminais nesudaryta dėl atsakovės UAB „Pranašumas“ įsipareigojimų kitiems kreditoriams ir ginčo turto įkeitimo (hipotekos) šiems įsipareigojimams užtikrinti be ieškovo žinios bei Vilniaus apygardos prokuratūros taikyto arešto.
34. Teismas nesutiko su atsakovės UAB „Profitus“ pozicija, kad nagrinėjamoje byloje negalima remtis Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. birželio 8 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2011 pateiktu kasacinio teismo išaiškinimu dėl skirtingų bylos aplinkybių. Nors kasacinio teismo nagrinėtoje byloje vertinta pardavėjo – verslininko, nemokumo situacija, tačiau nagrinėjamos bylos aplinkybės leido spręsti, kad ir nagrinėjamu atveju, pagrindinė sutartis nesudaryta ir visa likusi nesumokėta turto kaina nesumokėta ne dėl ieškovo kaltės, o dėl nuo jo nepriklausančių aplinkybių. Byloje nėra duomenų, kad ieškovas finansiškai neišgalėtų sumokėti likusią turto kainos dalį. Byloje surinkti duomenys leido spręsti, kad pagrindinė sutartis nesudaryta dėl pardavėjos kaltės, šiam ginčo butu, be ieškovo žinios, užtikrinus savo finansinius įsipareigojimus, bei dėl tuo metu taikyto Vilniaus apygardos prokuratūros arešto nuo 2022 m. spalio 11 d. Į bylą pateikti duomenys, jog Vilniaus apygardos prokuratūroje 2023 m. gegužės 5 d. priimtas nutarimas, kuriuo pakeistos 2022 m. spalio 11 d. nutarimu UAB „Pranašumas“ paskirto laikino nuosavybės teisės apribojimo į jai priklausantį nekilnojamąjį turtą sąlygos leidžiant UAB „Pranašumas“ parduoti J. P. L. butą, esantį (duomenys neskelbtini), taigi Vilniaus apygardos prokuratūros taikytas areštas nebėra kliūtimi pagrindinės sutarties sudarymui.
35. Sprendė, kad šiuo atveju egzistuoja visos CK 6.401 straipsnio 5 dalies taikymo prielaidos, reikalingos ieškovo nuosavybės teisei į turtą įgyti. Neženklios likusios ginčo turto kainos dalies nesumokėjimas nesudaro pagrindo paneigti ieškovo, kaip sąžiningo vartotojo nuosavybės teisę į turtą ir atmesti jo reikalavimą dėl nuosavybės teisių į visą ginčo turtą pripažinimo, todėl šis ieškovo reikalavimas tenkinamas.
36. Nesant ginčo dėl žemės sklypo ir automobilių aikštelės dalių dydžio bei dėl likusios kainos sumokėjimo teismas šiuo aspektu plačiau nepasisakė.
37. Ieškovo nuosavybės teisės nepaneigė atsakovės UAB „Profitus“ argumentai dėl to, kad pagal atsakovių sudarytas hipotekos sutartis turtas buvo įkeistas dar iki preliminariosios sutarties sudarymo ir be išankstinio įkaito davėjo sutikimo negalėjo būti parduotas. Vertindamas atsakovės argumentus teismas pažymėjo, kad atsakovės UAB ,,Profitus“ pateikta prof. habil. dr. Valentino Mikelėno teisine išvada nesivadovavo, nes, viena vertus, ji nelaikytina teisės doktrinos šaltiniu, kadangi pateikta konkrečios civilinės bylos medžiagos pagrindu, antra, teismų praktikoje laikomasi pozicijos, kad teisminė sistema grindžiama principu iura novit curia (teismas žino teisę), kuris reiškia, jog faktinių bylos aplinkybių teisinė kvalifikacija yra teismo prerogatyva, todėl teismas to negali pavesti atlikti kitiems asmenims (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. balandžio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-167/2014; 2018 m. gruodžio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-460-421/2018; 2022 m. vasario 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-2-611/2022).
38. Sprendė, kad nors pagal CK 6.401 straipsnio 2 dalies 5 punktą preliminariojoje sutartyje privalo būti nurodyta teisės į gyvenamąjį namą ar butą suvaržymai (tiek esantys, tiek būsimi), o pagal 6 dalį, nepastatytas butas gali būti įkeičiamas tik tuo atveju, kai kita šalis raštu sutinka, jeigu preliminarioji sutartis nenumato ko kita, ginčo preliminariojoje sutartyje tokių įrašų nėra. Atmetė atsakovės „Profitus“ argumentus, kad ginčo turtas buvo nepertraukiamai įkeistas nuo 2019 m. ir dėl to ieškovas negalėjo įgyti nuosavybės teisės, be hipotekos kreditoriaus sutikimo. Sprendžiant dėl ieškovo nuosavybės teisių yra aktuali iki preliminariosios sutarties sudarymo atsakovių 2020 m. rugsėjo 18 d. sudaryta sutartinė (sąlyginė) hipoteka, notarinio registro Nr. 7977, kuria įkaito davėjas UAB „Pranašumas“ įsipareigojimų pagal 2020 m. rugsėjo 17 d. paskolos sutartį Nr. 16-2009-3, su visais galimais jos sąlygų pakeitimais ir papildymais, įvykdymo užtikrinimui įkeitė UAB „Profitus“ žemės sklypą (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (įkeičiamas daiktas1); būsimą nekilnojamąjį turtą, kuriam suteiktas unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir iš jo suformuotus nekilnojamuosius daiktus (įkeičiamas daiktas2); bei 5 gyvenamąsias patalpas (duomenys neskelbtini) (įkeičiami daiktai 3–7). Hipotekos sutarties sudarymo metu preliminariąja sutartimi ieškovo siekiamas įgyti butas nebuvo pastatytas ir identifikuotas, taigi iš esmės atitiko šios hipotekos sutarties specialiųjų sąlygų 4.2 punkte nurodytą įkeičiamą daiktą2. Sutartinės hipotekos specialiųjų sąlygų 10 ir 11 punktuose nurodyta, kad įkeičiamo daikto2 atžvilgiu hipoteka yra sąlyginė ir įsigalios nuo to momento, kai įkeičiamas daiktas2 ar iš jo sukurti nekilnojamieji daiktai bus įregistruoti nekilnojamojo turto registre kaip skolininko nuosavybė.
39. NTR duomenų bazės išrašo duomenimis butas (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) registre registruotas UAB „Pranašumas“ nuosavybės teise nuo 2021 m. balandžio 20 d., todėl darė išvadą, kad sąlyginės hipotekos sąlyga apimanti ieškovo preliminariąja sutartimi siekiamą įgyti butą, preliminariosios sutarties sudarymo metu dar nebuvo įsigaliojusi. Ji įsigaliojo jau po ieškovo ir atsakovės UAB „Pranašumas“ preliminariosios sutarties sudarymo ir ieškovui jau sumokėjus beveik visą (esminę) turto kainą, ieškovo apie tokią sudarytą hipoteką neinformavus. NTR duomenys rodo, kad įrašas apie butui 2020 m. rugsėjo 21 d. registruotą sutartinę hipoteką Nr. 7977, kuri išregistruota 2022 m. kovo 14 d. išregistravimo pagrindas – 2022 m. kovo 10 d. pranešimas apie sutartinės hipotekos pabaigą Nr. 8-2250; galiojo nuo 2022 m. sausio 1 d. iki 2022 m. kovo 14 d., taigi išviešintas buvo jau po preliminariosios sutarties sudarymo. Hipotekos sutarties sąlygos dėl draudimo perleisti turtą ir hipoteka užtikrintų prievolių apimties, kurios ieškovui nebuvo žinomos, teisėtam nekilnojamojo turto savininkui (ieškovui) netaikytinos (Lietuvos apeliacinio teismo 2019 m. balandžio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e2A-200-943/2019), todėl ieškovas negali būti laikomas atsakingu šių, preliminariosios sutarties sudarymo metu neišviešintų bei dar ir neatsiradusių (sąlyginių) aplinkybių nežinojimo.
40. Po preliminariosios sutarties sudarymo ir esminės turto kainos sumokėjimo sudaryta 2021 m. kovo 26 d. sutartinė hipoteka nebuvo ginčijama, todėl teismas dėl jos nepasisakė.
41. Vertindamas atsakovės UAB „Profitus“ argumentus dėl paties ieškovo nesąžiningumo, neišviešinant preliminarios sutarties viešajame registre, laikė, kad yra aktualūs kasacinio teismo išaiškinimai, kad asmens teisių registracija viešajame registre atlieka ne teises nustatančią, o teisių išviešinimo funkciją; kad asmens nuosavybės teisės į konkretų daiktą teisinė registracija yra išvestinis veiksmas, kurį lemia nuosavybės teisės į tą registruotiną daiktą atsiradimo pagrindas (sandoris, administracinis aktas, naujo daikto sukūrimas ir kt.) (CK 4.47 straipsnis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. vasario 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-67/2011). Todėl aplinkybė, kad ieškovas nebuvo išviešinęs preliminariosios sutarties sudarymo fakto, savaime nepaneigia jo, kaip nekilnojamojo turto įgijėjo, teisių bei teisėtų interesų, be kita ko, atsižvelgiant ir į tai, jog įstatymas nenumato prievolės viešinti preliminariąsias nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis (Lietuvos apeliacinio teismo 2019 m. balandžio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e2A-200-943/2019). Ieškovas yra vartotojas, o tai, kad yra įmonės vadovas, savaime nelemia aukštesnių rūpestingumo ir atidumo standartų taikymo jo elgesio atžvilgiu asmeninio pobūdžio sandoriuose, kita vertus, nenustatyta, kad ieškovas būtų elgęsis neapdairiai ir nerūpestingai.
42. Įvertinęs byloje nustatytas aplinkybes: 1) jau 2021 m. vasario 18 d. ieškovas buvo sumokėjęs beveik visą turto kainą; 2) kaip nurodo ieškovas ir pripažino atsakovė UAB „Pranašumas“ turtas jau 2021 m. liepos–rugpjūčio mėn. buvo perduotas ieškovui; 3) paskutiniu 2022 m. rugpjūčio 31 d. pasirašytu preliminariosios sutarties pakeitimu šalys susitarė, jog butą su pilna apdaila atsakovė ieškovui perduos pasirašius pagrindinę sutartį iki 2023 m. vasario 28 d., darė išvadą, kad jokio objektyvaus poreikio sudaryti panaudos sutartį šalys neturėjo, sudaryta sutartis neatitiko tikrosios sutarties šalių valios, todėl byloje nustatytų aplinkybių visumoje ji nevertinta, kaip paneigianti ieškovo nuosavybės teisę.
43. Pateikti duomenys patvirtino, kad ginčijama hipoteka butui registruota nuo 2022 m. vasario 15 d. Anksčiau šio nekilnojamojo daikto atžvilgiu buvo taikomos 2020 m. rugsėjo 18 d. sutartinė hipoteka Nr. 7977 ir 2021 m. kovo 26 d. sutartinė hipoteka Nr. 2875, kurios abi yra pasibaigusios 2022 m. kovo 10 d. pranešimais Nr. 8-2250 ir Nr. 8-2252 nuo 2022 m. kovo 14 d. Teismui šiuo sprendimu CK 6.401 straipsnio 5 dalies pagrindu pripažinus ieškovo nuosavybės teises į ginčo turtą, konstatavo, kad tiek atsakovėms 2022 m. vasario 4 d. sudarant paskolos sutartį Nr. 16-2202-5, tiek prievolių pagal šią sutartį įvykdymą užtikrinant 2022 m. vasario 14 d. sutartine hipoteka Nr. 8-1426, ieškovas buvo viso ginčo turto, taigi ir buto, savininku. Šiame teismo sprendime išdėstytų motyvų pagrindu nusprendus, jog ginčo hipotekos sudarymo metu ieškovas jau buvo ginčo turto, taigi ir buto, teisėtu savininku, nustačius, kad ginčo hipoteka buvo sudaryta be ieškovo žinios ir sutikimo, taip pažeidžiant jo nuosavybės teisę, sutartinė hipoteka Nr. 8-1426 laikė prieštaraujančia imperatyvioms įstatymo normoms (CK 4.37, 4.185, 4.186 straipsniai), todėl pripažinta niekine ir negaliojančia nuo jo sudarymo momento (CK 1.80 straipsnio 1 dalis).
44. Nesutiko, kad atsakovės UAB „Profitus“ nurodyti argumentai sudaro pagrindą ginti jos, kaip sąžiningo hipotekos kreditoriaus teises. Sprendė, kad būtent atsakovė UAB „Pranašumas“ statybos finansavimui pasitelkdama atsakovę UAB „Profitus“, du kartus refinansuodama paskolas ir savo prievoles užtikrindama naujomis hipotekomis, žinodama apie sutartimi su ieškovu prisiimtus įsipareigojimus, buto perleidimo (realaus perdavimo) ieškovui aplinkybes, didžiosios kainos dalies (96,05 proc.) už ginčo turtą, taigi ir butą, sumokėjimą bei su tuo susijusius ieškovo turimus teisėtus lūkesčius, turėjo ne tik galimybes, bet ir pareigą informuoti esamą ir būsimą kreditorių – UAB „Profitus“, apie sutarties su ieškovu sudarymą, apie sandorio šalių konkliudentiniais veiksmais sukurtas teises ir pareigas, kaip esminę kliūtį sutartinės hipotekos sutarčiai sudaryti, tačiau to nepadarė; priešingai – deklaruodama, kad sudaroma hipoteka nepažeidžia jokio teisės akto, jokių trečiųjų asmenų teisių ir teisėtų interesų, taip pat, jog yra gavusi visus hipotekai sudaryti privalomus trečiųjų asmenų sutikimus (sutartinės hipotekos bendrųjų sąlygų 7.2 punktas), hipoteka įkeitė faktiškai ieškovui jau parduotą butą taip užtikrindami savo prisiimtų paskolinių prievolių kreditoriams įvykdymą.
45. Byloje nustatytų aplinkybių ir pateiktų įrodymų visuma lemia poreikį ginti ieškovo, kaip sąžiningo turto savininko ir vartotojo, o ne hipotekos kreditorės, verslininkės UAB ,,Profitus“ teises.
46. Atsakovė UAB ,,Profitus“ domėjosi sandorio objektu, t. y. susipažino su NTR išrašais, teiravosi atsakovės UAB „Pranašumas“ apie įkeičiamą turtą, analizavo ginčo turto vertinimo ataskaitas, duomenis apie atsakovės1 kreditingumą, tačiau to nepakako. Pačios atsakovės nurodoma aplinkybė, kad ji kaip sutelktinio finansavimo platforma atstovauja kitus asmenis lemia poreikį itin atidžiai domėtis kontrahentu ir vertinti sudaromos sutarties sąlygas. Konstatuota, kad UAB „Pranašumas“ neatskleidė visų tiek refinansavimo, tiek ginčo hipotekos sandorio sudarymui reikšmingų aplinkybių. Į bylą pateikta juridinio asmens anketa – kreditavimo paraiška nepatvirtina, kad joje nurodyti visi duomenys tikslūs, t. y., pvz., grafoje 5.1 nepažymėtos pasirašytos preliminarios sutartys nereiškia, kad jos nebuvo sudarytos (kaip vertina atsakovė „Profitus“). Pateiktoje paraiškoje užpildytos refinansavimui aktualios grafos, tuo tarpu nurodyta, kad 5.1 grafa pildoma, kai kredito paskirtis yra NT vystymas. Taip pat į bylą pateikti 2022 m. sausio 26 d. Creditinfo duomenys rodo, kad atsakovė UAB „Pranašumas“ priklausė padidintos rizikos skolininko F klasei, todėl atsakovė UAB ,,Profitus“, kaip sutelktinio finansavimo platforma, kreditavimo srities profesionalas, galėjo imtis ir kitų būtinųjų veiksmų savo teisių įgyvendinimui užtikrinti.
47. Teismai, nagrinėdami bylas, kuriose buvo ginamos sąžiningų vartotojų (fizinių asmenų), faktiškai įgijusių nuosavybės teisę į turtą iš vengusių savo prievoles tinkamai įvykdyti ir nuosavybės teisių perleidimą įforminti nesąžiningų pelno siekiančių juridinių asmenų, iš esmės identiškus argumentus, kaip ir pateikti nagrinėjamoje byloje (dėl preliminarių sutarčių neįregistravimo viešame registre, pirkėjų neatidumo ir neapdairumo, hipotekos kreditorių sąžiningumo ir jų teisių apsaugos būtinumo, pan.) ne kartą yra įvertinę kaip nesudarančius pagrindo hipotekos sandorių išsaugojimui ir palikimui galioti (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. lapkričio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-334-823/2019).
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į atskirąjį skundą argumentai
48. Atsakovė UAB „Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ pateikė apeliacinį skundą, kuriuo prašo: 1) panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. lapkričio 10 d. sprendimą ir perduoti bylą pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo; 2) priteisti atsakovės naudai iš ieškovo bylinėjimosi išlaidas
49. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:
49.1. Atsakovė pateikė i bylą NTR išrašą, patvirtinantį faktą, kad ieškovui nuosavybės teise priklauso nemažai gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto objektų – net keturi butai, vienas iš kurių (t. y. butas, esantis adresu (duomenys neskelbtini)) buvo įsigytas tame pačiame ginčo pastate (nupirktas iš atsakovės1). Toks ieškovo elgesys, t. y. kelių nekilnojamojo turto vienetų įsigijimas vienu metu vartojimo teisinių santykių esmės neatitinka.
49.2. Pirmosios instancijos teismo išvados pirkėjo teisinio statuso klausimu yra grindžiamos deklaratyviais ieškovo teiginiais. Nors 2023 m. rugsėjo 28 d. įvykusio teismo posėdžio metu ieškovas, mėgindamas atsikirsti į atsakovės2 argumentus nurodė , kad abu butus ginčo pastate jis neva nupirko savo vaikams, vis dėlto, pastarieji jo teiginiai nėra pagrįsti jokia bylos medžiaga. Į bylą nebuvo pateikta duomenų apie tai, ar ieškovas išties turi vaikų, koks jų amžius (galimybė apsirūpinti būstu), kitas turimas turtas, gyvenamoji vieta ir kt. Gyvenamosios paskirties objektų nupirkimas savo pilnamečiams vaikams ne tik negali būti prilyginamas siekiui apsirūpinti gyvenamuoju būstu, bet ir neatskleidžia nupirkto turto naudojimo būdo (įgijėjo vaikai tokį turtą, be viso kito, gali naudoti ir komerciniais tikslais). Skundžiamą sprendimą grįsdamas išimtinai deklaratyviais pirkėjo paaiškinimais, teismas atleido ieškovą nuo įrodinėjimo pareigos.
49.3. Teismo pozicija, jog Preliminariąja sutartimi apibrėžto turto gyvenamoji paskirtis pati savaime suponuoja faktą, kad pastarasis sandoris buvo sudarytas siekiant patenkinti asmeninius ieškovo poreikius, t. y. apsirūpinti gyvenamuoju būstu, yra niekuo nepagrįsta, kadangi, gyvenamosios paskirties nekilnojamasis turtas gali būti ir komercinio pobūdžio sutarčių objektu. Pats pirkėjas nurodė, jog butą pirko ne sau.
49.4. Teismas Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuluotą išaiškinimą Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. birželio 8 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2011, pakoregavo, išplėsdamas jo taikymo ribas, t. y., nurodydamas, kad didesniąją dalį sulygtos kainos sumokėjusio pirkėjo nuosavybės teisė į statomą būstą gali būti pripažinta nė tik pardavėjo (statytojo) nemokumo situacijoje (kaip tai aiškiai įvardijo kasacinis teismas), bet ir kitais atvejais, kuomet tolesnis sutarties vykdymas nutrūksta nė dėl pirkėjo kaltės (kas kasacinio teismo nutartimi nebuvo konstatuota).
49.5. Nekilnojamojo turto registre įregistravus ginčo butą atsakovės1 vardu, jis iš karto tapo įkeistu atsakovės2 naudai (įsigaliojus Buto hipotekai pagal 2020 m. rugsėjo 18 d. tarp hipotekos sutarties specialiųjų sąlygų 10, 11 punktus), pirkėjas be SFP sutikimo nuosavybės teisės į aptariamą turtą įgyti negalėjo bei esamo ginčo situacijoje (nebuvus tokio atsakovės2 sutikimo), - neįgijo. Teismas, nurodydamas, kad pirkėjas nuosavybės teisę į butą įgijo dar prieš aptartos hipotekos įsigaliojimą, ginčo situacijai aktualias teisės normas aiškino klaidingai bei dėl šios priežasties netinkamai kvalifikavo tarp šalių susiklosčiusius santykius.
49.6. CK 6.401 straipsnio 5 dalis turi būti aiškinama sistemiškai su CK 1.75 straipsnio 2 dalimi, 6.393 straipsnio 3 dalimi. Pirkėjas nuosavybės teisės įgijimo pagal preliminariąją sutartį faktą prieš sąžiningą trečiąjį asmenį (hipotekos kreditorių) gali panaudoti tik tuo atveju, jeigu pastaroji (preliminarioji) sutartis, prieš įregistruojant sąžiningo trečiojo asmens daiktines teises pirkėjo nuosavybės teisės objekto atžvilgiu, buvo išviešinta / įregistruota teisės aktų nustatyta tvarka. Sutarties neišviešinimo atveju trečiojo asmens daiktinė teisė (hipoteka), įregistruota pagal sandorį, pasirašyta su kitu asmeniu, kurį trečiasis asmuo sąžiningai patikrinus oficialių registrų duomenimis laikė turto savininku, yra pripažinta egzistuojančia teisėtai.
49.7. Sąžiningo hipotekos kreditoriaus teisė turi būti ginama pagal CK 4.197 straipsnio 6 dalį ir hipotekos teisės kreditorius gali netekti tik tuo atveju, jeigu teismas konstatuoja hipotekos kreditoriaus nesąžiningumą. Pirmosios instancijos teismas CK 4.197 straipsnio 6 dalį susiėjo ne su apelianto, kaip hipotekos kreditoriaus, sąžiningumo faktu, bet su ieškovo, kaip vartotojo, teisiniu statusu. Padarytos teismo išvados iš esmės reiškia, jog negaliojančiais gali būto pripažįstami ir tokie hipotekos sandoriai, kuriuos sudarydami hipotekos kreditoriai elgėsi sąžiningai, tačiau jų teisėtus interesus tariamai nusveria vartotojo interesai.
49.8. Bylos nagrinėjimo pirmąja instancija metu konstatuota, jog atsakovė2 prieš sudarydama ginčo hipotekos sutartį, rūpestingai domėjosi ginčo turtu – susipažino su NTR išrašais apie butą, teiravosi informacijos apie įkeičiamą turtą, analizavo ginčo turto vertinimo ataskaitos duomenis. Taip pat nustatyta, kad butas ginčo laikotarpiu nebuvo apgyvendintas / įrengtas. Pirmosios instancijos teismo teiginys apie tariamą SFP teikėjo, kaip hipotekos kreditoriaus, galimybę imtis papildomų (teismo niekaip neįvardintų) veiksmų atsakovės2 teisėms įgyvendinti neatitinka bylos medžiagos, paneigia viešų registrų teisinę reikšmę bei prieštarauja bendrajam teisės principui, pagal kurį teisės aktais negalima reikalauti neįmanomų dalykų.
49.9. Lietuvos apeliacinio teismo išnagrinėtos civilinės bylos Nr. e2A-611-881/2023 (kuria rėmėsi pirmos instancijos teismas) aplinkybės nuo pirmosios instancijos teismo spręsto teisminio ginčo aplinkybių ženkliai skyrėsi. Teismas skundžiamą sprendimą de facto grįsdamas kito teismo išaiškinimais, pateiktais savo aplinkybėmis besiskiriančioje byloje, netinkamai išnagrinėjo tarp šalių kilusį ginčą ir padarė tiek teisine, tiek faktine prasme klaidingas galutines išvadas.
50. Ieškovas atsiliepimu į apeliacinį skundą prašo jį atmesti ir priteisti bylinėjimosi išlaidas.
51. Atsiliepimas grindžiamas šiais argumentais:
51.1. Profitus, siekdama įrodyti, kad ieškovas yra verslininkas, o ne vartotojas, privalėjo pateikti tą patvirtinančius įrodymus. Tai, kad ieškovas turi kelis jam nuosavybės teise priklausančius nekilnojamojo turto objektus, savaime nereiškia, jog ieškovas yra verslininkas. Neįrodyta, kad ieškovas jam priklausančius nekilnojamojo turto objektus naudoja bei sutarties sudarymo metu naudojo komerciniais tikslais. Priešingai, į bylą ieškovo pateiktas Mokesčių mokėtojų registre tvarkomų duomenų išrašas patvirtina, jog jokios komercinės veiklos ieškovas nevykdo.
51.2. Ieškovas, būdamas fizinis asmuo ir įgyvendindamas savo, kaip vartotojo teises, turi teisę įsigyti prekes ar paslaugas ne tik savo asmeniniams, bet ir šeimos poreikiams tenkinti. Hipotetinis teiginys apie tai, kad ieškovo pilnamečiai vaikai gali naudoti jiems nupirktą turtą komerciniais tikslais neturi teisinio pagrindimo ir teisinės reikšmės.
51.3. Nors Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. birželio 8 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2011 atsakovu buvo bankrutuojantis statytojas, tačiau aiškinant CK 6.401 str. 5 d. buvo remtasi dar Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2003 m. vasario 10 d. nutartyje Nr. 3K-3-439/2003 pateiktu išaiškinimu civilinėje byloje, kurioje atsakovas nebuvo bankrutuojantis. Šiuo atveju nėra jokio pagrindo išvadai, kad minėtas Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išaiškinimas aktualus tik bankrutuojančių statytojų atžvilgiu.
51.4. CK 6.401 str. 5 d. laikytina specialiąja norma CK 4.49 str. 4 d. atžvilgiu, kadangi CK 6.401 str. 5 d. jame numatytas specialus pirkėjo nuosavybės įgijimo būdas. CK 6.401 str. 1 d. aiškiai įtvirtinta, kad pirkėjas turi teisę sudaryti nepastatyto gyvenamojo namo ar buto preliminariąją pirkimo – pardavimo sutartį. Natūralu, kad nepastatytas būsimas gyvenamasis namas ar butas nėra įregistruotas, todėl įstatymų leidėjas CK 6.401 str. 5 d. numatė specialų nuosavybės įgijimo momentą, kuris visiškai nesiejamas su būsimo gyvenamojo namo ar buto teisine registracija.
51.5. Sutartyje nėra įrašų, numatytų CK 6.401 str. 2 d. 5 p., taip pat byloje nėra nė vieno įrodymo, kuris patvirtintų, kad ieškovas davė sutikimą dėl Turto įkeitimo.
51.6. Nors Profitus teigia, kad galiojant 2020 m. rugsėjo 18 d. sudarytai sutartinei (sąlyginei) hipotekai (notarinio registro Nr. 7977), Ieškovas nuosavybės teisės įgyti negalėjo, tačiau šis sandoris jau yra pasibaigęs ir jokių teisinių pasekmių sukelti nebegali, todėl net jei ir būtų sprendžiama, kad galiojantis hipotekos sandoris trukdė Ieškovui įgyti nuosavybės teisę, jam pasibaigus, ši kliūtis išnyko ir nuosavybės teisė galėjo būti įgyta vėlesniu metu, bet kuriuo atveju – iki ginčijamo hipotekos sandorio sudarymo 2022 m. vasario 14 d.
51.7. Nei CK, nei Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatyme ar kituose teisės aktuose nėra nustatyta pareiga preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį registruoti nekilnojamojo turto registre. Neįregistruodamas Sutarties, ieškovas nepažeidė jam, kaip Sutarties šaliai, tenkančių pareigų ar įstatymo kurių nors reikalavimų. Sutartyje Turtas yra neidentifikuotas, t. y. nurodytas tik adresas ir žemės sklypo unikalus bei kadastro Nr., o nesant nurodyto konkretaus buto unikalaus numerio, konkrečios žemės sklypo ir automobilių aikštelės dalių bei pastarosios unikalaus numerio, nėra galimybių atlikti Sutarties įregistravimo. Profitus duomenis apie egzistuojančias kliūtis sudaryti ginčo hipotekos sandorį galėjo sužinoti, jeigu būtų atidžiai ir rūpestingai atlikusi jai taikytinas pareigas įsitikinti įkeičiamo turto būkle, statusu, verte, o ne apsiribojant formaliu duomenų patikrinimu registre ir notaro kompetencija.
52. Notarė atsiliepimu į apeliacinį skundą prašo tenkinti apeliantės skundą dalyje dėl hipotekos sandorio pripažinimo negaliojančiu; priteisti notarei bylinėjimosi išlaidas.
53. Atsiliepimas grindžiamas šiais argumentais:
53.1. Šiuo atveju turėjo būti taikoma CK 4.197 str. 6 d., kuri numato sąžiningo hipotekos kreditoriaus teises. Ieškovas į bylą nepateikė įrodymų, kad Profitus elgėsi nesąžiningai.
53.2. Sprendimas sukuria pavojingą precedentą ateities sandoriams, kadangi nepagrįstai sumenkino viešo registro oficialaus įrašo reikšmę.
53.3. Nors preliminarios sutarties įregistravimas NTR nėra privalomas, sandorio šalis , mokėdama už ketinamą įsigyti objektą beveik visą kainą, privalėjo pati būti rūpestinga ir atsargi bei pasirūpinti tokio sandorio įregistravimu. To nepadariusi, turi prisiimti kilusias pasekmes, ir tokios pasekmės negali būti perkeltos sąžiningam hipotekos kreditoriui, ką šiuo atveju nepagrįstai padarė teismas.
53.4. Sprendimu yra kuriama pareiga notarui nepasitikėti šalių patvirtinimais, ir kažkokiu būdu juos tikrinti. Tokia praktika yra ydinga ir neatitinka esminių teisės principų.
53.5. Notarė gavo iš Hipotekos sutarties šalių būtinus patvirtinimus apie tai, kad Hipotekos sutartis nepažeis jokių asmenų teisių, ir neturėjo nei pareigos, nei teisės imtis kokių nors papildomų veiksmų aiškinantis ar visgi tikrai nėra tokių aplinkybių ir ar sandorio šalys nesako netiesos.
Apeliacinis skundas atmestinas
IV. Apeliacinio teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
54. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai, taip pat absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas tikrina apskųsto teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą, analizuodamas skunde išdėstytus argumentus, išskyrus įstatyme nurodytas išimtis (CPK 320 straipsnio 2 dalis). Apeliacinio skundo ribos gali būti peržengtos tada, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai.
55. Apeliacinės instancijos teismas, išnagrinėjęs apeliacinį skundą, absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų, nurodytų CPK 329 straipsnio 2 dalies 1–7 punktuose, nenustatė, taip pat nenustatė ir pagrindų peržengti apeliacinio skundo ribas.
56. Nagrinėjamoje byloje kilo ginčas dėl įrodymų vertinimo sprendžiant dėl preliminarios buto pirkimo sutarties pripažinimo vartojimo sutartimi; dėl CK 6.401 str. taikymo; dėl apelianto, kaip hipotekos kreditoriaus, sąžiningumo bei jo teisių gynimo (CK 6.197 str. 6 d.), taip pat dėl ieškovo teisės panaudoti viešajame registre neįregistruotą preliminarią sutartį prieš apeliantą. Dėl byloje nustatytų faktinių aplinkybių apie sudarytus sandorius, jų turinį, registro duomenis, mokėjimus, ginčo byloje nėra, todėl šios aplinkybės iš naujo nekartojamos, laikomos nustatytomis.
57. Tam, kad asmuo būtų laikomas vartotoju, turi būti įvykdytos abi kumuliatyvios sąlygos, t. y. tai turi būti fizinis asmuo ir jis turi veikti siekdamas tikslo, nesusijusio su jo verslu, prekyba ar profesija. Pagal nusistovėjusią ESTT praktiką sąvoka „vartotojas“ turi būti aiškinama atsižvelgiant į šio asmens padėtį konkrečioje sutartyje pagal tos sutarties pobūdį ir tikslus, o ne į subjektyvią šio asmens padėtį, nes tas pats asmuo tam tikruose sandoriuose gali būti laikomas vartotoju, o kituose – ūkio subjektu. Teisingumo Teismas yra nurodęs, kad vertinant, ar sutartiniuose santykiuose fizinio asmens veiksmai buvo nesusiję su kokia nors profesine veikla ir nepriklausomi nuo šios veiklos, iš esmės neturi reikšmės tokie veiksniai kaip šio asmens žinios ir patirtis toje srityje, kurioje sudaryta sutartis, arba aktyvūs veiksmai sudarant tokius sandorius, taip pat sandorių vertė bei aplinkybė, kad sutarties sudarymas gali būti susijęs su didele rizika patirti finansinių nuostolių, ir tokios rizikos lemiamas finansinių nuostolių dydis. Tokio požiūrio, kad vartotojo sąvoka objektyvi ir nepriklauso, pavyzdžiui, nuo asmens einamų pareigų, įgyto išsilavinimo, turimo turto, laikosi ir savo naujausioje praktikoje Lietuvos Aukščiausias Teismas. Taigi, kvalifikuojant sutartį kaip vartojimo sutartį, turi būti vertinamas konkretus teisinis sandoris, t. y. ginčo sutartis, jos sudarymo tikslas bei su šia sutartimi susijusios faktinės aplinkybės. Kvalifikuojant sutartį kaip vartojimo sutartį asmens tikslai konkrečios sutarties atžvilgiu yra nustatomi sutarties sudarymo metu. Vadinasi, taikomas statinis požiūris į asmens padėtį konkrečios sutarties atžvilgiu. Toks požiūris remiasi nuspėjamumo, teisinio tikrumo ir teisėtų lūkesčių principais. Sutartinio santykio paskirties ir tikslo pokytis laikui bėgant sutarties kvalifikavimui kaip vartojimo sutarties turi reikšmę tik išimtiniais atvejais (dinaminis požiūris į asmens padėtį konkrečios sutarties atžvilgiu) - Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2020 m. lapkričio 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-321-1075/2020.
58. Vadovaujantis nurodyta teismų praktika, atmestini apelianto argumentai, kad aplinkybės apie ieškovui priklausančius kitus nekilnojamojo turto objektus įrodo, jog jis sudarė ginčo sandorį ne asmeniniais, o verslo tikslais. Byloje nėra jokių duomenų, patvirtinančių, jog ieškovas turėjo tikslą įsigyti butą komerciniais tikslais. Buto įsigijimas su tikslu aprūpinti gyvenamuoju būstu savo vaikus arba tiesiog nusipirkti sau kitą butą, taip pat negali būti vertinamas kaip komercinis sandorio tikslas. Be to, pirmosios instancijos teismas motyvavo išvadas, jog sutartis buvo sudaryta siekiant patenkinti asmeninius ieškovo poreikius, Mokesčių mokėtojų registre tvarkomais duomenimis, kurie rodo, jog ieškovas, kaip mokesčių mokėtojas, jokios veiklos nevykdo; įrodymai, kad ieškovas užsiimtų patalpų nuomos veikla, nepateikti. Apeliantas šių teismo motyvų nepaneigė. Dėl išdėstyto, darytina išvada, kad šioje byloje vertinant konkrečią preliminarią sutartį, nenustatyta aplinkybių, jog ieškovas, kaip fizinis asmuo, sudarė 2021 m. vasario 2 d. su atsakove UAB „Pranašumas“ preliminariąją nepastatyto buto / turto pirkimo–pardavimo sutartį, veikdamas verslo, o ne asmeniniais tikslais, todėl ši sutartis buvo pagrįstai įvertinta kaip vartojimo sutartis.
59. Teismų praktikoje pripažįstama, kad sudarydamas CK 6.401 straipsnyje reglamentuotą sutartį, pirkėjas siekia patenkinti savo poreikį į gyvenamąjį būstą. Tais atvejais, kai jis finansuoja gyvenamojo namo ar būsto statybą (CK 6.401 straipsnio 5 dalis), jis aktyviai savo lėšomis prisideda prie naujo nuosavybės objekto sukūrimo (CK 4.47 straipsnio 4 punktas). Dėl šios priežasties CK 6.401 straipsnio 5 dalyje nustatytas specialusis pirkėjo nuosavybės įgijimo būdas, besiskiriantis nuo bendrosios CK 6.393 straipsnio 4 dalyje ir 6.398 straipsnyje reglamentuotos nuosavybės teisės į nekilnojamąjį daiktą perdavimo ir įgijimo tvarkos. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad statybos metu kuriamo objekto užsakovas yra statytojas. Jis ketina naujo daikto pagaminimu sukurti sau nuosavybės teisę. Taip jis įgyvendina savo ekonominį poreikį sukurti ir turėti daiktą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2004 m. spalio 13 d. nutartis, priimta civilinėje byloje S. N. įmonė v. likviduojama 595-oji GNSB, bylos Nr. 3K-3-545/2004; 2011 m. birželio 8 d. nutartis, priimta civilinėje byloje R. B. v. BUAB ,,Eudanas“ ir kt., Nr. 3K-3-261/2011; kt.). Kasacinio skundo argumentai dėl CK 4.49 straipsnio taikymo nagrinėjamu atveju laikytini nepagrįstais, nes remiantis CK 6.401 straipsnio 5 dalimi nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties dalykas gali būti būsimas gyvenamasis namas ar butas (CK 4.49 straipsnio 2 dalis) - Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2014 m. spalio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-460/2014.
60. Taigi, CK 6.401 straipsnio 5 dalyje numatytas specialus pirkėjo teisių gynimo būdas, kuriuo šioje byloje turėjo pagrindą pasinaudoti ieškovas, sumokėjęs 96 procentus buto kainos. Vadovaujantis minėta teismų praktika, apelianto argumentai apie CK bendrųjų normų, reglamentuojančių nuosavybės teisės į nekilnojamąjį daiktą perdavimo ir įgijimo tvarką, momentą, taikymą yra nepagrįsti. Apeliantas nenurodė argumentų, patvirtinančių kokią reikšmę turi likusios neesminės kainos dalies nesumokėjimo faktas CK 6.401 str. 5 d. taikymui, atsižvelgiant į šios normos reguliavimo tikslą, taip pat nepagrindė, jog būtent pardavėjo mokumas turi esminę reikšmę taikant CK 6.401 straipsnio 5 dalyje numatytą specialų pirkėjo teisių gynimo būdą, jog šis būdas gali būti taikomas išimtiniai, kai pirkėjas bankrutuoja. Šios išvados taip pat atitinka Lietuvos apeliacinio teismo 2024-11-09 nutartyje, priimtoje panašioje byloje Nr. e2A-611-881/2023, nurodytus išaiškinimus. Dėl išdėstyto, apeliantas neįrodė, jog pirmosios instancijos teismas nepagrįstai vadovavosi Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išaiškinimais civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2011.
61. Pažymėtina ir tai, kad apeliantas (atsakovo UAB „Pranašumas“ hipotekos kreditorius) nėra buto įsigijimo sandorio šalis, todėl šioje byloje jo teisės gali būti ginamos tiek, kiek jos susijusios su hipotekos sandorio galiojimu. Byloje neginčijamai nustatyta, kad ieškovas pagrindinės buto pirkimo sutarties nesudarė ne dėl to, kad nesumokėjo likusios kainos dalies, o dėl kliūčių, už kurias atsakingas pardavėjas UAB „Pranašumas“. Atsakovas UAB „Pranašumas“ dėl ieškovo reikalavimų pripažinti jam nuosavybės teisę į butą iš esmės neprieštaravo. Minėtos aplinkybės taip pat patvirtina, kad ieškovas pasirinko tinkamą savo teisių gynimo būdą ir pirmosios instancijos teismas pagrįstai tenkino ieškovo reikalavimus.
62. Apeliantas išdėstė argumentus, dėl kurių, jo nuomone, ieškovas negalėjo panaudoti viešajame registre neišviešintos ginčo buto preliminariosios pirkimo pardavimo sutarties prieš apeliantą. Šiuo aspektu pažymėtina, kad vien apelianto kita nuomonė dėl byloje aktualių aplinkybių nustatymo ir įrodymų vertinimo, nepaneigia pirmosios instancijos teismo išvadų pagrįstumo. Byloje nustatyta, kad 2020-09-18 Hipotekos sutarties sudarymo metu preliminariąja sutartimi ieškovo siekiamas įgyti butas nebuvo pastatytas ir identifikuotas; ši sutartis ginčo buto atžvilgiu įsigaliojo jau po preliminarios sutarties sudarymo, nes butas registre UAB „Pranašumas“ nuosavybės teise registruotas nuo 2021-04-20. Taigi, ieškovui (vartotojui) 2021-02-02 sudarius preliminarią sutartį su šios srities profesionalu, verslininku - atsakovu UAB „Pranašumas“ – ieškovas ne tik neturėjo pareigos išviešinti preliminarią sutartį, bet ir neturėjo galimybės šios sutarties išviešinti viešajame registre. Taip pat pirmosios instancijos teismas, įvertindamas byloje esančius įrodymus, nustatė, kad butui nustatytos hipotekos faktas registre buvo išviešintas jau po preliminarios sutarties sudarymo (2022-01-01). Ieškovas apie sudarytą hipotekos sandorį nebuvo informuotas. Apeliantas šių nustatytų faktų neginčija. Taigi, pirmosios instancijos teismas pagrįstai konstatavo, kad ginčo hipotekos išviešinimo metu ieškovas jau buvo ginčo buto teisėtu savininku, todėl ieškovas negali būti laikomas atsakingu už preliminariosios sutarties sudarymo metu neišviešintų bei dar ir neatsiradusių (sąlyginių) aplinkybių nežinojimą. Apeliantas kitaip vertina byloje esančius įrodymus, tačiau nepagrindė, kad pirmosios instancijos teismo išvados yra nepagrįstos.
63. Pirmosios instancijos teismo motyvai, dėl kurių byloje nebuvo vadovautasi UAB ,,Profitus“ pateikta prof. habil. dr. Valentino Mikelėno teisine išvada atitinka Lietuvos apeliacinio teismo 2024-11-09 nutartyje, priimtoje byloje Nr. e2A-611-881/2023, nurodytus išaiškinimus dėl šio įrodymo vertinimo. Pažymėtina, kad apelianto nurodyti šios ir kitos nurodytos bylos faktinių aplinkybių skirtumai šiuo aspektu nėra reikšmingi. Be to, kaip pažymėjo ir pirmosios instancijos teismas, ši išvada buvo parengta kitoje civilinėje byloje, kurioje buvo vertinamos konkrečios faktinės sandorio sudarymo aplinkybės; taigi, ši išvada vertinama kartu su kitais šioje byloje esančiais įrodymais, kurie, kaip buvo minėta, patvirtino, jog šiuo atveju ieškovui nekilo prievolės ir sudarant sandorį nebuvo galimybės išviešinti preliminarią sutartį.
64. Apeliantas, teigdamas, kad buvo sąžiningu sudarant su atsakovu UAB „Pranašumas“ hipotekos sandorį, vadovaujasi teismų praktika, kurioje išaiškinta, kad sąžiningu gali būti pripažįstamas tas kreditorius, kuris jam prieinamomis priemonėmis pasidomėjo dėl hipotekos sandorio sąlygų ir objekto, galimų negaliojimo pagrindų.
65. Priešingai nei teigia apeliantas, pirmosios instancijos teismas, spręsdamas dėl ieškovo reikalavimo pripažinti hipotekos sandorį negaliojančiu, nesivadovavo vien ieškovo, kaip vartotojo, statusu, bet išsamiai vertino konkrečius faktus ir apelianto galimybes iš jam prieinamų šaltinių įsitikinti, kad UAB „Pranašukas“ neatskleidė visų tiek nefinansavimo, tiek ginčo hipotekos sandorio sudarymui reikalingų aplinkybių (sprendimo 84 p.). Apeliantas tokių teismo nustatytų aplinkybių nepaneigė, teismo išvados yra motyvuotos nustatytų faktinių aplinkybių pagrindu, tuo tarpu apelianto šiuo aspektu nesutikimo su teismo sprendimu argumentai yra deklaratyvaus pobūdžio. Taigi, byloje pagrįstai nustatyta, kad apeliantas nebuvo pakankamai atidus ir rūpestingas vertinant sudaromos sutarties sąlygas, todėl negali būti pripažintas sąžiningu kreditoriumi. Be to, teismas vertino ir ieškovo sąžiningumą sudarant preliminarią sutartį. Kaip buvo minėta, byloje nenustatyta ieškovo nerūpestingumo įgyvendinant savo, kaip vartotojo, teises fakto.
66. Apelianto nurodyti argumentai, susiję su notarų civiline atsakomybe tvirtinant hipotekos sandorį, nėra susiję su apelianto teisių gynimu šioje byloje. Be to, šioje byloje teismas nenustatė jokių aplinkybių, susijusių su notaro kalte ar kitomis civilinėmis atsakomybė sąlygomis tvirtinant ginčo hipotekos sandorį.
67. Apibendrinant aukščiau išdėstytą darytina išvada, jog pirmosios instancijos teismas tinkamai taikė tiek procesines, tiek materialinės teisė normas, išsamiai ištyrė ir įvertino pateiktus į bylą įrodymus, nustatė esminius faktus ir priėmė iš esmės teisėtą ir pagrįstą sprendimą.
68. Teismų praktikoje pripažįstama, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį sprendimą neturėtų būti suprantama, kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą. Atmesdamas apeliacinį skundą apeliacinės instancijos teismas gali tiesiog pritarti žemesnės instancijos teismo priimto sprendimo motyvams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. kovo 14 d. nutartis byloje Nr. 3K-7-38/2008; 2010 m. birželio 1 d. nutartis byloje Nr. 3K-3-252/2010; 2010 m. kovo 16 d. nutartis byloje Nr. 3K-3-107/2010 ir kt.). Teisėjų kolegija sutinka su pirmosios instancijos teismo sprendimo motyvais, todėl jų nepakartoja, o ieškovo apeliacinio skundo netenkina dėl aukščiau nurodytų motyvų.
Dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo
69. Pagal CPK 93 str. 1 d., 98 str. 1 d. šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą. Priteistina atlyginimo suma negali būti didesnė už teisingumo ministro bei Lietuvos advokatų tarybos pirmininko patvirtintose rekomendacijose nustatytąją. Rekomenduojami priteistini užmokesčio už advokato civilinėse bylose teikiamas teisines paslaugas maksimalūs dydžiai apskaičiuojami taikant nustatytus koeficientus, kurių pagrindu imamas Lietuvos statistikos departamento skelbiamas užpraėjusio ketvirčio vidutinis mėnesinis bruto darbo užmokestis šalies ūkyje (be individualių įmonių). Šalys prašė priteisti bylinėjimosi išlaidas.
70. Atmetus atsakovo apeliacinį skundą, atsakovo bei trečiojo asmens prašymai dėl bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme, priteisimo atmestini.
71. Ieškovo patirtos apeliacinės instancijos teisme 1306,80 Eur išlaidos advokato pagalbai apmokėti neviršija Lietuvos advokatų tarybos pirmininko patvirtintose rekomendacijose nustatytų maksimalių dydžių už procesinių dokumentų paruošimą dydžių, todėl bei atsižvelgiant į bylos sudėtingumą, šių išlaidų mažinti pagrindo nėra (CPK 98 str.).
Vadovaudamasi CPK 325 straipsniu, 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, teisėjų kolegija
n u t a r i a :
Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. lapkričio 10 d. sprendimą paliki nepakeistą.
Priteisti iš apelianto UAB „Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ ieškovo J. P. L. naudai 1306,80 Eur apeliacinės instancijos teisme patirtas bylinėjimosi išlaidas.
Teisėjai Alvydas Barkauskas
Andrius Ignotas
Jelena Šiškina