Civilinė byla Nr. e2A-140-553/2025

Teisminio proceso Nr. 2-56-3-00269-2024-1

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.1.3.6; 2.6.8.1; 3.3.1.19.1

 (S)

LIETUVOS APELIACINIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2025 m. balandžio 29 d.

Vilnius

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Neringos Švedienės, Aldonos Tilindienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja) ir Tomo Venckaus,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės ,,Tasetas“ apeliacinį skundą dėl Kauno apygardos teismo 2024 m. lapkričio 14 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės ,,Tasetas“ ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei ,,NTIP“ dėl avanso grąžinimo.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I.                      Ginčo esmė

1.       Ieškovė uždaroji akcinė bendrovė (toliau – UAB) „Tasetas“ pareiškė ieškinį atsakovei UAB „NTIP“ dėl 150 000 Eur avanso grąžinimo.

2.       Ieškovė teigia, kad tarp ieškovės UAB „Tasetas“ ir atsakovės UAB „NTIP“ 2022 m. kovo 22 d. buvo sudaryta Jungtinės veiklos (partnerystės) sutartis (toliau – Sutartis), pakeista 2022 m. balandžio 8 d. Susitarimu Nr. 1 (toliau patogumo dėlei ginčo šalys pagal Sutartyje vartojamas sąvokas taip pat nurodomos kaip Partneris1 – atsakovė, Partneris2 – ieškovė).

3.       Partneriui1 Sutarties sudarymo dieną nuosavybės teise priklausė nebaigtas statyti (baigtumo procentas – 31 proc.) Pastatas – Gamybinis pastatas, bendras plotas – 5 792,24 kv. m, unikalus daikto numeris (duomenys neskelbiami) (toliau – Pastatas), kuriam, vykdant tarp Partnerių 2021 m. lapkričio 12 d. sudarytą ketinimų protokolą, pagal Partnerio2 pageidavimus Partnerio1 2022 m. vasario 3 d. buvo parengta ir 2022 m. vasario 18 d. Kauno miesto savivaldybės administracijos patvirtinta Projektinių pasiūlymų rengimo užduotis (toliau – PPU). Pastatas yra valstybinės žemės sklype, unikalus Nr. (duomenys neskelbiami), kadastrinis Nr. (duomenys neskelbiami) Kauno m. k. v., kurio plotas 0,6150 ha, esančiame (duomenys neskelbiami) (toliau – Žemės sklypas). Partneris1 naudojasi valstybine žeme pagal 2004 m. liepos 28 d. Valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį Nr. N19/2004-0208 ir 2005 m. liepos 8 d. susitarimą.

4.       Partneris2 Žemės sklype / Pastate pagal PPU siekia vystyti statybos projektą, atliekant projekto viešinimo procedūrą, gaunant specialiuosius architektūrinius reikalavimus (toliau – SAR) bei statybą leidžiantį dokumentą (toliau – SLD) ne mažiau kaip 12 965 kv. m antžeminio ploto gyvenamosios paskirties butų gyvenamosios paskirties pastato projekte (toliau – Projektas), siekdamas tokio tikslo, ketina įsigyti Pastatą bei perimti turtines teises į Žemės sklypą, tai yra esminė sąlyga.

5.       Sutarties tikslas – bendromis pastangomis pasiekti abiejų Partnerių tikslus, esminės sąlygos – teisių į Žemės sklypą ir Pastatą perleidimas Partneriui2 (byloje ieškovė) bei galimybė įgyvendinti Projektą, o Partneriui1 (byloje atsakovė) 1 800 000 Eur ir pridėtinės vertės mokestis (toliau – PVM), jei toks būtų taikomas, gavimas. Ieškovė pagal Sutarties 2.5.4 papunktį pervedė atsakovei 150 000 Eur avansą, kurio grąžinimo užtikrinimui turtas buvo įkeistas ieškovės naudai.

6.       Ieškovė nurodo, kad ginčo Sutartis yra mišri, turinti tiek jungtinės veiklos, tiek preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties požymių. Šalys, sudarydamos Sutartį, turėjo skirtingus interesus, aiškiai susitarė, kad ieškovei atitenka nuosavybės teisės į Pastatą / pastatytus statinius kartu su nuomos teise į Žemės sklypą, o atsakovei Sutartyje nurodyta kaina – 1 800 000 Eur. Ieškovės sumokėtas 150 000 Eur avansas turėtų būti grąžintas, nes pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta ne dėl ieškovės kaltės. Sutartis vienašališkai nutraukta 2023 m. kovo 23 d., nes Žemės sklypo paskirtis neatitiko Pastato paskirties, o tai galėjo lemti valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimą. Tęsiant Sutartį, būtų pažeistas jos 2.4.2 papunktis, o šalys patirtų didelių nuostolių.

7.       Ieškovė nurodė, kad šalys buvo susitarusios dėl atsakomybės netesybų forma. Jei teismas pripažintų, kad dėl sutarties neįvykdymo kalta ieškovė, prašoma netesybas sumažinti iki protingo dydžio. Pažymėjo, kad ginčo turtas nuo 1988 m. nėra naudojamas, atsakovė iš jo negavo pajamų, todėl nepatyrė realių nuostolių. Ieškovė vykdė Sutartį ir ėmėsi veiksmų projekto parengimui bei įgyvendinimui, tuo tarpu atsakovė žinojo apie galimus apribojimus dėl valstybinės žemės nuomos, bet siekė perkelti visą riziką ieškovei. Atsižvelgiant į tai, ieškovė prašo netesybas mažinti.

8.       Atsakovė prašė atmesti ieškinį ir priteisti bylinėjimosi išlaidas. Ji teigė, kad objektu domėjosi UAB „Baltic Asset Management“, kuriai buvo atskleista visa informacija apie žemės sklypo neatitikimus valstybinės žemės nuomos sutarčiai. Šios bendrovės atstovai parengė ketinimų protokolo projektą, numatantį patikrinimą ir galimą jungtinės veiklos sutarties sudarymą.

9.       Ieškovė atliko Pastato ir Žemės sklypo patikrinimą, gavusi įgaliojimą iš atsakovės. Ji žinojo apie valstybinės žemės nuomos neatitikimus ir prisiėmė su tuo susijusią riziką. Nepaisant to, ieškovė pranešė, kad yra pasirengusi sudaryti Jungtinės veiklos sutartį, pagal kurią visa projekto įgyvendinimo rizika teko jai. Likus savaitei iki galutinio mokėjimo termino, ieškovė pasiūlė pakeisti sąlygas ir nutraukė Sutartį, nepateikusi nė vieno atsakovės sutarties nevykdymo fakto. Ji taip pat neatliko įsipareigojimų – nepateikė projektinių pasiūlymų ir nesikreipė dėl specialiųjų reikalavimų. Atsakovė teigia, kad ieškovė nutraukė Sutartį, siekdama išvengti įsipareigojimų vykdymo, todėl Jungtinės veiklos sutartis negalėjo būti nutraukta dėl atsakovės kaltės.

10.       Atsakovė teigia, kad ieškovė pažeidė Sutartį, jos nevykdydama ir vėliau vienašališkai nutraukdama. Ieškovės nurodomos Sutarties nutraukimo priežastys jai buvo žinomos dar iki Sutarties sudarymo, todėl ji prisiėmė su Sutarties įgyvendinimu susijusią riziką. Kadangi Sutartis yra mišraus pobūdžio, jai negali būti taikomos tik preliminariosios sutarties nuostatos. Sutartyje numatytas aiškus terminų reglamentavimas, todėl dvylikos mėnesių terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti netaikytinas. Atsakovės teigimu, jei ieškovė būtų gavusi statybos leidimą ir atlikusi bent 20 proc. darbų, Nacionalinė žemės tarnyba prie Aplinkos ministerijos (toliau – NŽT) neturėtų pagrindo atsisakyti išduoti sutikimą. Visi su nekilnojamojo turto perleidimu susiję įsipareigojimai turėjo būti įgyvendinami atskiromis notarinėmis sutartimis, todėl abejonės dėl Sutarties formos yra nepagrįstos. Taip pat, atsakovės vertinimu, nepagrįstai keliamas klausimas dėl žemės savininko sutikimo.

11.       Atsakovė teigia, kad ieškovės sumokėti pinigai jai perėjo kaip kompensacija, o ne netesybos, todėl jų mažinti negalima. Be to, netesybos nėra per didelės – jos sudaro tik 8,33 proc. visos sutartos sumos. Ieškovės neįvykdytas įsipareigojimas sumokėti 1 650 000 Eur sukėlė atsakovei didelius nuostolius, įskaitant turto išlaikymo išlaidas ir negautas palūkanas (181 500 Eur). Atsakovė taip pat abejoja, ar ieškovės atlikti mokėjimai projektuotojams buvo susiję su Sutartimi, nes byloje nėra įrodymų apie realiai atliktus darbus. Be to, ieškovė trukdo atsakovei vystyti objektą ir iki šiol neįvykdė prašymo išregistruoti hipoteką. Projekto įgyvendinimo išlaidos dėl infliacijos gerokai išaugo, todėl ieškovės reikalaujama suma yra nereikšminga. Galiausiai atsakovė teigia, kad ieškovė netinkamai pasirinkto ginčo sprendimo būdą – vietoje civilinės bylos inicijavimo ji turėjo skųsti notaro atsisakymą išduoti vykdomąjį įrašą.

II.                      Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

12.       Kauno apygardos teismas 2024 m. lapkričio 14 d. sprendimu ieškovės ieškinį atmetė.

13.       Teismas, remdamasis Valstybės įmonės (toliau – VĮ) „Registrų centras“ Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašu, nustatė, kad žemės sklypas, esantis (duomenys neskelbiami), (unikalus Nr. (duomenys neskelbiami)), nuosavybės teise priklauso Lietuvos Respublikai, o šiame sklype esantis nebaigtos statybos gamybinis pastatas (unikalus Nr. (duomenys neskelbiami)) – UAB ,,NTIP“.

14.       Teismas, remdamasis 2004 m. liepos 28 d. Valstybinės žemės nuomos sutartimi Nr. N19/2004-0208, nustatė, kad Lietuvos Respublikos valstybė, atstovaujama Kauno apskrities viršininko administracijos, Žemės sklypą (6 150 kv. m) išnuomojo UAB ,,NTIP“ 50 metų laikotarpiui, skaičiuojant nuo sutarties sudarymo dienos (3 punktas). Išnuomoto Žemės sklypo tikslinė naudojimo paskirtis – kita, naudojimo būdas – komercinės paskirties ir smulkaus verslo objektų teritorija, pobūdis – prekybos, smulkios gamybos įmonėms statyti, įrengti ir eksploatuoti (Sutarties 4 punktas). 2005 m. liepos 8 d. susitarimu dėl 2004 m. liepos 28 d. Valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N19/2004-0208 papildymo numatyta galimybė keisti Žemės sklypo pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį ir naudojimo būdą, numatytą pagal savivaldybės ar jos teritorijos bendrąjį planą, naudojimo būdai – gyvenamoji teritorija, visuomeninės paskirties teritorija.

15.       NŽT 2019 m. gruodžio 4 d. rašte Nr. 8SD-6196-(14.8.7), atsakydama į UAB ,,NTIP“ prašymą dėl valstybei priklausančio Žemės sklypo pardavimo, nurodė, kad šį Žemės sklypą galima parduoti tik tuo atveju, jei suprojektuoto žemės sklypo paskirtis ir būdas atitinka pastato paskirtį arba ūkinės veiklos pobūdį ir yra tokio dydžio, kuris reikalingas Pastatui eksploatuoti. UAB ,,NTIP“ atveju rengti dokumentų žemės pardavimui negali, kadangi Žemės sklypo ir UAB ,,NTIP“ nuosavybės teise valdomo Pastato, esančio (duomenys neskelbiami), paskirtys nesutampa.

16.       UAB ,,NTIP“ (toliau – ir Savininkas) ir UAB ,,Tasetas“ (toliau – ir Pirkėjas) 2021 m. lapkričio 12 d. Ketinimų protokolu siekė susitarti dėl Sutarties sudarymo ir bendradarbiavimo, kad Pirkėjas galėtų vykdyti projektavimo darbus, siekdamas vystyti Projektą (1.1 papunktis). Pirkėjas planavo statyti gyvenamosios paskirties pastatą, atlikdamas projekto viešinimo procedūras, gauti SAR ir SLD ne mažiau kaip 12 965 kv. m antžeminio ploto pastatui. Šalys suprato, kad Savininkas negarantuoja Pirkėjui galimybės įgyvendinti Projektą žemės sklype (1.4 papunktis). Ketinimų protokolu buvo sutarta, kad Savininkas išduos įgaliojimą Pirkėjui, o šis, veikdamas Savininko vardu, tačiau savo lėšomis, atliks turto patikrinimą (2.1 papunktis). Jei patikrinimo rezultatai Pirkėjo netenkins, jis galės vienašališkai nutraukti Ketinimų protokolą be jokių neigiamų pasekmių, o kiekviena šalis padengs savo išlaidas (2.2 papunktis). Šalys taip pat susitarė, kad atlikus turto komercinį, teisinį, mokestinį ir techninį patikrinimą tokia apimtimi, kokia Pirkėjas ir jo profesionalūs patarėjai mano esant reikalinga, ir jei patikrinimo rezultatai Pirkėją tenkins, per 10 darbo dienų nuo raštiško pranešimo Savininkui bus sudaryta Jungtinės veiklos sutartis (2.3 papunktis). Savininko tikslas – perleisti turtą kartu su žemės sklypo nuomos teise ir už jį gauti sutartą kainą (Ketinimų protokolo preambulės D punktas). Ketinimų protokolas buvo siunčiamas ir derybos vyko su ieškovės įgaliotu asmeniu UAB „Baltic Asset Management“.

17.       UAB ,,NTIP“ ir UAB ,,Tasetas“ 2021 m. lapkričio 12 d. pasirašė įgaliojimą, kuriuo UAB ,,Tasetas“ suteikta teisė atstovauti įvairiose institucijose, rengiant, derinant, teikiant, registruojant ir gaunant (taip pat atsiimant) projektinę ar naujai parengtą dokumentaciją. Tai apima prašymus, projektus, leidimus, pažymas, ekspertizes, atidalijimus, padalijimus, kadastrinių matavimų bylas, naudojimo tvarkas ir kitus dokumentus, reikalingus projekto įgyvendinimui. Be to, ieškovė įgaliota pateikti visus reikiamus dokumentus projektinių pasiūlymų rengimo užduočiai gauti bei gauti jos įvertinimo atsakymą dėl nekilnojamojo turto objektų: nebaigto statyti gamybinio pastato (unikalus Nr. (duomenys neskelbiami)) ir Žemės sklypo (unikalus Nr. (duomenys neskelbiami)), esančių (duomenys neskelbiami). Įgaliojimas galioja iki 2023 m. rugsėjo 15 d.

18.       2022 m. vasario 3 d. buvo parengta projektinių pasiūlymų rengimo užduotis, kurios paskirtis – išreikšti ir pristatyti visuomenei architektūrinę idėją (daugiabučio gyvenamojo namo, esančio (duomenys neskelbiami), rekonstravimo projektas), kuriai 2022 m. vasario 18 d. pritarė Kauno miesto savivaldybė.

19.       2022 m. vasario 22 d. pranešimu ,,Dėl patikrinimo rezultatų pagal 2021-11-12 ketinimų protokolą“ UAB ,,Tasetas“ įgaliotas asmuo informavo UAB ,,NTIP“, kad atliko patikrinimą ir gavo Kauno miesto savivaldybės administracijos patvirtintą 2022 m. vasario 3 d. Projektinių pasiūlymų rengimo užduotį, todėl informuoja, jog patikrinimo rezultatai tenkina Pirkėją, ir Pirkėjas yra pasirengęs sudaryti Jungtinės veiklos sutartį.

20.       UAB ,,NTIP“ ir UAB ,,Tasetas“ 2022 m. kovo 23 d. sudarė Jungtinės veiklos (partnerystės) sutartį. 2022 m. balandžio 8 d. prie šios Sutarties buvo pasirašytas susitarimas Nr. 1.

21.       Teismas nustatė, kad šalys, sudarydamos Sutartį, vertino, kad: A) Partneriui1 (atsakovei) Sutarties sudarymo dieną nuosavybės teise priklauso nebaigtas statyti Gamybinis pastatas, bendras plotas – 5 792,24 kv. m, unikalus daikto numeris (duomenys neskelbiami), <...>; B) Pastatas yra valstybinės žemės sklype, unikalus Nr. (duomenys neskelbiami), kurio plotas 0,6150 ha, adresas: (duomenys neskelbiami), <...>; C) Partneris1 turi vienintelį tikslą perleisti jam priklausantį nurodytą Pastatą ir kartu perleisti nuomos teises į Žemės sklypą už 1 800 000 Eur ir PVM, jei toks būtų taikomas <...>; D) Partneris2 (ieškovė) Žemės sklype / Pastate pagal PPU siekia vystyti statybos projektą, atliekant projekto viešinimo procedūrą, gaunant SAR bei SLD ne mažiau kaip 12 965 kv. m antžeminio ploto gyvenamosios paskirties butų gyvenamosios paskirties pastato projekte (toliau – Projektas), tuo tikslu ketina įsigyti Pastatą bei perimti turtines teises į Žemės sklypą ir tai yra esminė sąlyga. E) punktu šalys numatė, kad NŽT, esant dabartinėms sąlygoms, nesuteiks Partneriams reikalingo sutikimo Pastato pirkimo–pardavimo sutarčiai sudaryti bei perleisti Partneriui2 Žemės sklypo nuomos teisę, todėl Šalys susitaria bendradarbiauti Sutarties pagrindu, bendromis jėgomis vystyti Projektą ir pasidalinti jungtinės veiklos rezultatą kaip numatyta Sutartyje.

22.       Kaip viena iš esminių sąlygų Sutarties 2.2.1 papunktyje numatyta, kad Partneris1 nedelsiant išduoda prie šios Sutarties pridedamos formos įgaliojimą Parneriui2 ir(ar) jo nurodytam projektuotojui, suteikiantį teisę Parnerio2 sąskaita atlikti visus veiksmus, susijusius su projektavimu ir SAR bei SLD gavimu, kartu atlikti visus susijusius būtinus ir reikalingus veiksmus, tame tarpe ir vykdyti Projekto statybos darbus bei Projekto pripažinimą tinkamu naudoti. Partneris1 įsipareigoja bendradarbiauti ir atlikti visus Sutartyje sutartus veiksmus. Įgaliojimo nesuteikimas ilgiau kaip dvi kalendorines dienas nuo Sutarties pasirašymo, taip pat atšaukimas / panaikinimas prilyginamas vienašaliam Sutarties nutraukimui, iššaukiančiam Partneriui1 Sutartyje numatytą atsakomybę. Taip pat Partneris1 suteikia Parteriui2 visus reikalingus reikalaujamos formos ir turinio įgaliojimus šiai sutarčiai vykdyti (2.4.6 papunktis).

23.       Sutarties 2.5.4 a papunkčiu šalys susitarė dėl mokėjimo tvarkos Partneriui1, t. y. 150 000 Eur avansas mokamas ne vėliau kaip Sutarties pasirašymo dieną, pervedant pinigus į Partnerio1 atsiskaitomąją sąskaitą Nr. (duomenys neskelbtini). Užtikrinant avanso grąžinimą, Pastatas nedelsiant bus įkeičiamas Partnerio2 naudai 225 000 Eur maksimaliąja pirmos eilės hipoteka arba vėliau pakeičiamas paskesnės eilės, jei sandoris bus vykdomas iš kredito lėšų. Hipotekos sutartyje nurodomas prievolės įvykdymo terminas – dvylika mėnesių nuo Sutarties sudarymo.

24.       Šalys Sutarties 6.6–6.8 papunkčiuose numatė sutarties nutraukimo pasekmes, t. y. jei Partneris2 atsisakys nuo Sutarties (ją vienašališkai neteismine tvarka nutrauks) po septynių mėnesių nuo 2022 m. kovo 10 d., įskaitant ir dėl to, kad SAR neatitiks Projekto sąlygų, sumokėtas visas avansinis mokėjimas yra negrąžinamas ir lieka Partneriui1 kaip kompensacija (6.8 papunktis). Tuo atveju, jei Partneris2 vengia atsiskaityti su Partneriu1, atsisako vykdyti Sutartį nesant Partnerio1 kaltės, Partneris1 turi teisę vienašališkai nutraukti Sutartį ir Partneris2 Partneriui1 sumoka 150 000 Eur dydžio baudą, kuri išskaitoma iš sumokėto avansinio mokėjimo (6.7 papunktis). Aiškumo dėlei Partneriai konstatuoja, kad Sutarties 6.5 ir 6.6 papunkčių sąlygos yra specialiosios palyginti su kitomis Sutartyje nurodytomis sąlygomis ir juose nurodyta situacija neiššaukia šios Sutarties 6.7 papunkčio taikymo (Sutarties 6.8 papunktis).

25.       2022 m. kovo 23 d. pastatas – gamybinis pastatas, esantis (duomenys neskelbiami), unikalus Nr. (duomenys neskelbiami), įkeistas maksimaliąja hipoteka. Šia hipoteka užtikrintas skolininko UAB ,,NTIP“ ir kreditoriaus UAB ,,Tasetas“ Jungtinės veiklos (partnerystės) sutartyje numatytas susitarimas grąžinti sutartyje sutarta tvarka kreditoriaus sumokėtą avansą, t. y. 150 000 dydžio mokėjimą ar jo dalį bei su juo susijusius mokėjimus. Hipoteka užtikrintas ir netesybų bei nuostolių, patirtų dėl užtikrintos prievolės netinkamo vykdymo ar neįvykdymo, atlyginimas. Užtikrintos prievolės dydis 225 000 Eur (sutarties 7 punktas ir 7.1 papunktis).

26.       Teismas iš Swedbank 2022 m. kovo 23 d. mokėjimo nurodymo Nr. 4 nustatė, kad UAB ,,Tasetas“ į UAB ,,NTIP“ sąskaitą pervedė 150 000 Eur, mokėjimo paskirtyje nurodyta ,,Avansinis mokėjimas“.

27.       Tarp šalių vyko susirašinėjimas, šalys suderino įgaliojimo tekstą, apimtį ir 2022 m. kovo 23 d. UAB ,,NTIP“ įgaliojo UAB ,,Tasetas“ atstovauti įgaliotojui ir įgaliotojo vardu veikti įvairiose valstybės institucijose, rengiant, derinant, pateikiant, registruojant bei gaunant (atsiimant) projektinę ir (ar) naujai parengtą dokumentaciją (prašymus, projektus, leidimus, pažymas, ekspertizes, kadastrinių matavimų bylas, naudojimosi tvarkos planus ir kt.) ir kitokią reikalingą dokumentaciją (ir tuo tikslu rengiamą, derinamą, pateikiamą, įregistruojamą, gaunamą), pateikti visus reikiamus dokumentus Projektinių pasiūlymų rengimo užduoties gavimui, gauti projektinių pasiūlymų užduoties įvertinimo atsakymą, gauti specialiuosius architektūrinius reikalavimus, statybą leidžiančius dokumentus dėl nekilnojamųjų daiktų: Pastato – Gamybinio pastato, unikalus daikto numeris (duomenys neskelbiami), adresas: (duomenys neskelbiami), disponuojamo nuosavybės teise, ir (ar) bet kurių iš Pastato kylančių / atsiradusių naujų nekilnojamojo turto vienetų ar jų dalių, disponuojamų nuosavybės teise, ir (ar) žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbiami), kadastrinis Nr. (duomenys neskelbiami) Kauno m. k. v., esančio (duomenys neskelbiami), valdomo nuomos teise, (visi išvardinti nekilnojamieji daiktai toliau – Turtas), Turto ir (ar) jo dalies atidalinimo / padalinimo į atskirus nekilnojamojo turto vienetus ir (ar) paskirties keitimo projektui rengti ir derinti; atidalinto / padalinto į atskirus nekilnojamojo turto vienetus ir (ar) pakeistos paskirties Turto ir (ar) jo dalies esams gauti; Turto ir (ar) jo dalies atidalinimui / padalinimui į atskirus nekilnojamojo turto vienetus ir (ar) paskirties pakeitimo įregistravimui; Turto ir (ar) jo dalies paprastojo / kapitalinio remonto / rekonstrukcijos ir (ar) paskirties keitimo projektui ir reikalingai projektinei dokumentacijai užsakyti, rengti ir derinti; Turto ir (ar) jo dalies paprastąjį / kapitalinį remontą / rekonstrukciją ir (ar) paskirties keitimą statybą leidžiančiam dokumentui gauti; vykdyti Turto ir (ar) jo dalies paprastojo / kapitalinio remonto / rekonstrukcijos ir (ar) paskirties keitimo statybos ir kitus darbus; veikti renkant / gaunant Žemės sklypo, ir (ar) gretimų sklypų ir (ar) kitų Žemės sklype ir (ar) gretimuose sklypuose esančių patalpų / pastatų savininkų parašus / sutikimus šiame įgaliojime nurodytiems veiksmams atlikti; gauti įvairias šiame įgaliojime nurodytus veiksmus leidžiančias atlikti sąlygas; teikti įvairius prašymus dėl šiame įgaliojime nurodytų veiksmų atlikimo; gauti reikalingų dokumentų dublikatus, sudaryti paslaugų teikimo sutartis ir teikti visus kitus dokumentus vykdant pirmiau nurodytus veiksmus <...>.

28.       Iš byloje pateikto sąskaitos išrašo už laikotarpį nuo 2022 m. sausio 1 d. iki 2023 m. gruodžio 31 d. teismas nustatė, kad UAB ,,Tasetas“ 2022 m. gruodžio 10 d. ir 2022 m. gruodžio 29 d. mokėjimais UAB ,,Ugnius ir architektai“ pervedė atitinkamai 4 250 Eur ir 7 063 Eur.

29.       UAB ,,Tasetas“ 2023 m. vasario 22 d. UAB ,,NTIP“ pateikė pasiūlymą dėl 2022 m. kovo 23 d. Sutarties nutraukimo bendru sutarimu tokiomis sąlygomis: Partneris2, remdamasis Sutarties 6.5 papunktyje numatyta sąlyga, įsipareigoja sumokėti Partneriui1 kompensaciją, lygią 5 000 Eur už kiekvieną kalendorinį mėnesį, skaičiuojamą nuo 2022 m. kovo 10 d. iki Sutarties nutraukimo dienos. Aptarta kompensacija yra išskaičiuojama iš Partnerio2 sumokėto 150 000 Eur avanso, kuris Sutarties pasirašymo dieną buvo sumokėtas Partneriui1; b) Partneris1 įsipareigoja grąžinti likusią avanso dalį Partneriui2 per keturiolika kalendorinių dienų nuo Sutarties nutraukimo apibusiu susitarimu pasirašymo dienos, o Partneris2 išregistruoti 2022 m. kovo 23 d. sudarytą hipotekos sutartį, notarinio registro Nr. 4275; c) Įvykdžius pirmiau nurodytas sąlygas, laikoma, kad Šalys viena kitai pretenzijų dėl Sutarties vykdymo neturi ir ateityje nereikš.

30.       UAB ,,NTIP“ 2023 m. balandžio 27 d. pateikė UAB ,,Tasetas“ prašymą išregistruoti prievolės užtikrinimui įregistruotą hipoteką Nr. 4275. Šiame prašyme nurodė, kad ieškovė Sutartį nutraukė po Sutartyje numatyto termino, todėl taikomos Sutarties 6.6 papunkčio nuostatos ir avansinis mokėjimas negrąžinamas. Tuo pačiu UAB ,,Tasetas“ nurodė, kad Partneris1 neįgijo teisės į Partnerio2 sumokėtą avansą kaip kompensaciją, todėl avansas nedelsiant turėjo būti grąžintas Partneriui2, jam to pareikalavus. Kadangi Partneris1 negrąžino Partneriui2 sumokėto avanso, Partneris2 įgijo teisę pasinaudoti Partnerio1 suteikta užtikrinimo priemone (Sutarties 2.5.4 a papunktis), todėl hipotekos sutartis nebus išregistruota.

31.       Teismas nustatė, kad, nepaisant to, jog Sutartis įvardinta kaip Jungtinės veiklos (partnerystės) Sutartis, abi šalys pripažįsta, kad Sutartis laikytina mišria sutartimi, turinčia tiek jungtinės veiklos, tiek preliminariosios sutarčių elementų, kurioje vyraujantys yra jungtinės veiklos sutarties požymiai ir ji negali būti vertinama vien kaip preliminarioji.

32.       Teismas įvertino, kad Sutarties preambulėje šalys išdėstė aplinkybes, į kurias atsižvelgė ją sudarydamos. Abi ginčo šalys aiškiai suprato su atsakovei priklausančiu turtu susijusias rizikas ir susitarė veikti pagal Sutartyje numatytas sąlygas (Sutarties preambulės E dalis, 1.1 papunktis). Nors Sutarties preambulėje ir antroje dalyje (partnerių veikla, įsipareigojimai ir įnašai) buvo deklaruotas bendras Projekto vystymas ir jungtinės veiklos rezultato pasidalijimas, teismas nustatė, kad tarp šalių nesusiklostė jungtinės veiklos teisiniai santykiai (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.969 straipsnis). Sutarties turinys rodo, kad šalys turėjo skirtingus interesus: ieškovė siekė įgyti teises į Žemės sklypą ir perimti Turtą Projekto įgyvendinimui, o atsakovė – perleisti Turtą ir gauti už jį 1 800 000 Eur (plius PVM, jei toks būtų taikomas) (Sutarties 1.2 papunktis). Šis susitarimas neatitinka jungtinės veiklos sutarties esmės. Be to, jungtinės veiklos rezultato padalijimas, kaip jis apibrėžtas Sutarties 2.5.2 papunktyje, nėra būdingas tokio pobūdžio teisiniams santykiams. Atsakovei numatyta piniginė išmoka (1 800 000 Eur), o ieškovei – nuosavybės teisė į Turtą. Ši situacija labiau atitinka pirkimo–pardavimo santykius (CK 6.305 straipsnis), o ne jungtinę veiklą. Sutartyje nebuvo numatyta, kad šalys dalinsis įneštu ar Sutarties vykdymo metu sukurtu turtu, taip pat nebuvo susitarta dėl iš veiklos gauto pelno paskirstymo (CK 6.970, 6.971, 6.976 straipsniai).

33.       Teismo vertinimu, Sutarties turinys patvirtina, kad šalys aiškiai susitarė ateityje sudaryti Turto ir Žemės sklypo nuomos teisių perleidimo sutartį, laikydamosi iš anksto aptartų sąlygų (Sutarties 1.1 ir 1.4 papunkčiai) bei už Sutartyje numatytą kainą (Sutarties 1.2 papunktis). Taip pat buvo nustatytas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti (Sutarties 2.4.7 papunktis), o pati Sutartis sudaryta raštu (CK 6.165 straipsnio 1–3 dalys).

34.       Įvertinęs Sutarties tikslą, pobūdį, preambulėje išdėstytas nuostatas, šalių įsipareigojimus, jų elgesį iki ir po Sutarties sudarymo, teismas konstatavo, kad Sutartis atitinka visus preliminariosios sutarties požymius: įsipareigojimą ateityje sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo ir nuomos teisių perleidimo sutartį, esminių jos sąlygų aptarimą bei susitarimo išreiškimą rašytine forma (CK 6.165 straipsnio 1 dalis). Nors Sutartyje apibrėžti partnerių bendri ir individualūs įsipareigojimai (2.3.1–2.3.3, 2.4.1–2.4.6 papunkčiai) turi jungtinės veiklos sutartims būdingų bruožų, jie nėra dominuojantys šios Sutarties elementai.

35.       Teismas pažymėjo, kad Sutartį vienašališkai nutraukė ieškovė. Šalys teismine tvarka šio sprendimo neginčijo ir nagrinėjamoje byloje jo taip pat neginčija. Ginčas kilo dėl pagal Sutartį sumokėto avanso grąžinimo, atsižvelgiant į tai, kad ieškovė vienašališkai nutraukė Sutartį.

36.       Ieškovė savo reikalavimą grąžinti avansą grindė Sutarties tiek 6.5, tiek 6.6 papunkčių nuostatomis. Ji teigė, kad Sutarties nutraukimą lėmė ne jos pačios valia, o objektyvios aplinkybės – siekis išvengti galimos žalos abiem šalims dėl lengvatinių sąlygų nuomotis valstybinę žemę nebuvimo.

37.       Teismas įvertino, kad 2023 m. vasario 22 d. ieškovė pateikė atsakovei pasiūlymą nutraukti Sutartį abipusiu sutarimu ir siūlė sumokėti kompensaciją pagal Sutarties 6.5 papunktį. 2023 m. balandžio 27 d. atsakovė kreipėsi į ieškovę su prašymu išregistruoti prievolės užtikrinimui įregistruotą hipoteką Nr. 4275. Atsakovė nurodė, kad ieškovė nutraukė Sutartį pasibaigus Sutartyje nustatytam terminui, todėl taikomos Sutarties 6.6 papunkčio nuostatos, pagal kurias avansinis mokėjimas nėra grąžinamas. Atsakydama į šį prašymą ieškovė 2023 m. gegužės 16 d. rašte teigė, kad atsakovė neturi teisės pasilikti sumokėtą avansą kaip kompensaciją, todėl avansas turėjo būti nedelsiant grąžintas ieškovei jai to pareikalavus. Kadangi atsakovė avanso negrąžino, ieškovė atsisakė išregistruoti hipoteką.

38.       Teismas nustatė, kad ieškovė per sutartą septynių mėnesių terminą nuo 2022 m. kovo 10 d. turėjo teisę atsisakyti Sutarties pagal 6.6 papunktį, tačiau to nepadarė nei iki 2022 m. spalio 10 d., nei vėliau, iki 2023 m. vasario 22 d. 2022 m. balandžio 8 d. sudarytu Susitarimu Nr. 1 šalys susitarė, kad, jei dėl žemės sklypo paskirties keitimo reikės sumokėti mokestį, atsakovė šį mokestį sumokės iš avanso, o Sutarties kaina padidės šia suma. Kadangi Projektas nebuvo įgyvendintas iki tokios stadijos, kad reikėtų mokėti minėtą mokestį, ši sąlyga nebuvo aktuali. 2023 m. kovo 23 d. ieškovė turėjo sumokėti likusią kainos dalį – 1 650 000 Eur, tačiau įsipareigojimų nevykdė ir 2023 m. vasario 22 d. vienašališkai nutraukė Sutartį. Ieškovė teigia, kad Sutartį nutraukė dėl valstybinės žemės nuomos sąlygų neapibrėžtumo, tačiau ši aplinkybė jai buvo žinoma jau sudarant ketinimų protokolą ir Sutartį. Ieškovė prisiėmė visą Projekto įgyvendinimo riziką, o atsakovei atsakomybė tenka tik dėl savo kaltų veiksmų. Ieškovė neįrodė atsakovės kaltės dėl Projekto įgyvendinimo sunkumų. Ji taip pat neįvykdė savo įsipareigojimų pagal Sutartį: nepateikė duomenų apie grunto taršos tyrimus ir ataskaitos, nesirūpino projektiniais pasiūlymais, kuriems turėjo pritarti Kauno miesto savivaldybė, ir neįvykdė veiksmų SAR ir SLD gavimui. Mokėjimai UAB „Ugnius ir architektai“ savaime neįrodo, kad buvo įgyvendintos Projekto plėtros procedūros. Ieškovės teiginiai, kad SAR gavimas yra pernelyg sudėtingas, nepagrįsti objektyviais įrodymais. Be to, tik prisijungimo sąlygų gavimas iš UAB „Kauno vandenys“ ir AB „Energijos skirstymo operatorius“ nėra pakankamas įrodymas, kad ieškovė tinkamai vykdė Sutartimi prisiimtus įsipareigojimus.

39.       Teismas pažymėjo, kad, analizuojant šalių tarpusavio komercinius santykius, teismo įsikišimas į sutartinius ir ikisutartinius santykius yra ribotas. Abi šalys yra privatūs verslo subjektai, turintys patirties verslo ir derybų srityje ir galintys numatyti įsipareigojimų nevykdymo padarinius bei laisva valia pasirinkti sutarties sąlygas. Sutartis buvo sudaryta abipusiu susitarimu pagal joje numatytas sąlygas, o vėliau buvo patikslinta Susitarimu Nr. 1. Teismas pažymėjo, kad šalys sutarė dėl kompensacijos pagal Sutarties 6.6 papunktį ir numatė netesybas (baudas) Sutarties 6.7 papunktyje už ieškovės įsipareigojimų nevykdymą. Išnagrinėjęs Sutarties 6.5–6.7 papunkčius, teismas konstatavo, kad kompensacija, numatyta Sutarties 6.6 papunktyje, turi netesybų pobūdį, nes ieškovė vienašališkai nutraukė Sutartį po joje numatyto termino (2022 m. spalio 10 d.). Sutarties 6.6 papunkčio nuostata nėra ginčijama ir išlieka galiojanti šioje byloje. Teismas taip pat pabrėžė, kad šalys, kaip profesionalūs verslo subjektai, nustatė kompensacijos dydį, įvertinę kaštus, susijusius su sandorio sudarymu, laiko faktorių ir galimybių neišnaudojimą sandorio žlugimo atveju, todėl kompensacijos dydis savaime nėra lemiamas kriterijus ir turi būti vertinamas kartu su sandorio pobūdžiu. Ginčo kompensacijos suma sudaro tik 8,33 proc. nuo Sutartyje numatytos sumos be PVM (su PVM – 6,89 proc.), ir yra gerokai mažesnė už įprastai tokio tipo verslo praktikoje taikomas netesybas, kurios paprastai sudaro ne mažiau kaip 10 proc.

40.       Apibendrindamas nurodytus argumentus, teismas padarė išvadą, kad aptartų aplinkybių visuma įrodo, jog ieškovė, prisiėmusi visą Sutarties įvykdymo riziką ir atsakomybę, vienašališkai ir neteismine tvarka nutraukė Sutartį dėl priežasčių, kurios egzistavo ir iki jos sudarymo. Ieškovė nutraukė Sutartį vėliau nei po septynių mėnesių nuo 2022 m. kovo 10 d., todėl 150 000 Eur avansas ieškovei negrąžintinas, kadangi pagal Sutartį (6.6 ir 6.8 papunkčiai) ši suma skirta atsakovei kaip kompensacija. Ieškovė neįrodė, kad atsakovė nepagrįstai negrąžina jai sumokėto 150 000 Eur avanso. Tokios aplinkybės suteikia pagrindą atmesti ieškovės ieškinį kaip nepagrįstą ir neįrodytą (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 12, 178, 185 straipsniai).

41.       Teismas pažymėjo, kad nors ieškovė savo reikalavimo dėl avanso grąžinimo negrindžia Sutarties 6.7 papunkčio nuostata, kurioje nustatyta, jog ieškovei vengiant atsiskaityti ir atsisakius vykdyti Sutartį nesant atsakovės kaltės, atsakovė turi teisę vienašališkai nutraukti Sutartį, o ieškovė – sumokėti 150 000 Eur baudą, išskaitomą iš avanso, ieškovė vis dėlto prašo teismo sumažinti netesybų dydį iki protingo, jei būtų nustatyta, kad dėl Sutarties neįvykdymo kalta būtent ji. Tačiau, kadangi Sutartį vienašališkai nutraukė ieškovė, o ne atsakovė, teismas šiuo aspektu plačiau nepasisakė.

42.       Teismas atmetė ieškovės reikalavimą pripažinti Sutartį niekine ir negaliojančia dėl valstybinio žemės sklypo nuomos teisių įnešimo į jungtinę veiklą, nepaisant to, kad nebuvo gautas išankstinis nuomotojo sutikimas. Teismas konstatavo, kad pagal Sutarties nuostatas, žemės sklypo nuomos teisė negali būti pripažinta bendrai naudojamu turtu, kaip numato CK 6.971 straipsnio 2 dalis. Sutartyje aiškiai nurodyta, kad perleidžiamos ir (ar) suvaržomos daiktinės teisės į nekilnojamąjį turtą, įskaitant žemės sklypą, turi būti įgyvendinamos atskiromis notarinėmis sutartimis. Be to, teismas pažymėjo, kad pagal Sutartį atsakovė įsipareigojo įkeisti turtą ieškovės naudai, užtikrinant avanso grąžinimą.

43.       Teismas nusprendė, kad nėra pagrindo pripažinti sandorį niekiniu, nes nenustatyta viešojo intereso, kuris reikštų pareigą ex officio (pagal pareigas) vertinti Sutarties teisėtumą. Be to, teismas pabrėžė, kad verslo subjektams taikomi aukštesni atidumo ir rūpestingumo standartai, o ieškovė priėmė rizikingą sprendimą, pervertindama savo galimybes.

44.       Teismas atmetė atsakovės prašymą nutraukti bylą. Atsakovė teigė, kad ieškovė reiškia reikalavimus, užtikrintus hipotekos sutartimi, kurios šiuo metu nėra išregistruotos iš Hipotekos registro, o tokius reikalavimus galima įgyvendinti neteismine tvarka. Teismas nustatė, kad ieškovė, kaip hipotekos kreditorius, kreipėsi į notarą dėl vykdomojo įrašo, tačiau notaras atsisakė atlikti įrašą, motyvuodamas, jog jis vertina tik prašyme pateiktus duomenis, o už jų teisingumą atsako kreditorius. Kadangi notaras atsisakė išduoti vykdomąjį įrašą, teismas konstatavo, kad avanso sumos išieškojimo procedūra nebuvo pradėta neteismine tvarka ir nėra vykdytino dokumento. Kadangi tarp šalių kilo ginčas ir procesas buvo pažengęs pirmosios instancijos teisme, teismas nusprendė, kad bylos nutraukimas prieštarautų proceso koncentracijos ir ekonomiškumo principams, sukeldamas naujus teisminius ginčus.

III.                      Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai

45.       Apeliaciniame skunde ieškovė prašo panaikinti Kauno apygardos teismo 2024 m. lapkričio 14 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį patenkinti ir priteisti ieškovei iš atsakovės 150 000 Eur, 12,5 proc. metines palūkanas už priteistą 150 000 Eur sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais:

45.1.                      Teismas nepagrįstai kvalifikavo Sutartį kaip preliminariąją, neatsižvelgdamas į joje esančius jungtinės veiklos požymius bei iš jų kylančius šalių įsipareigojimus.

45.2.                      Teismas nepagrįstai nusprendė, kad 150 000 Eur avansas negrąžintinas, nors pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl nuo ieškovės nepriklausančių priežasčių. Ieškovė teigia, kad pradėjusi įgyvendinti Projektą pagal Sutartį nustatė, jog pastato pertvarkymas į daugiabučius yra techniškai ir teisiškai neįmanomas – nėra reikiamos projektinės dokumentacijos, statybos leidimo, o sklypo paskirtis nėra tinkama tokiai statybai. Net ir nugriovus pastatą bei rengiant naują projektą, nebūtų pagrindo tęsti žemės nuomą ne aukciono tvarka, todėl Sutarties tikslų pasiekti nebuvo įmanoma. Pasak apeliantės, ji aktyviai veikė, tačiau Projekto neįgyvendinamumas išryškėjo tik projektavimo metu.

45.3.                      Atsakovei žemė buvo išnuomota gamybos paskirties pastato eksploatavimui, tačiau vėliau buvo pakeistas sklypo naudojimo būdas į gyvenamąją teritoriją, todėl atsirado neatitikimas tarp žemės paskirties ir pastato funkcijos, o tai esą galėjo tapti pagrindu nutraukti žemės nuomos sutartį. Ieškovė tvirtina, kad tokia situacija kėlė realią grėsmę tiek jai, tiek atsakovei patirti nuostolius, jei Sutartis būtų vykdoma toliau – NŽT galėjo nutraukti žemės nuomos sutartį ir todėl būtų prarasta teisė naudotis žemės sklypu. Dėl šių priežasčių ieškovė siūlė nutraukti Sutartį abipusiu susitarimu, tačiau atsakovė tam nepritarė ir nepateikė įrodymų, kad Projekto tikslai iš viso yra įgyvendinami. Apeliantės vertinimu, kaltinti ją įsipareigojimų nevykdymu nėra pagrindo, nes objektyvios teisinės kliūtys neleido įgyvendinti Sutarties, o jos veiksmai buvo orientuoti į žalos išvengimą ir partnerio interesų apsaugą.

45.4.                      Teigia, kad dvylikos mėnesių terminas pagrindinės sutarties sudarymui ir kainos sumokėjimui, numatytas Sutarties 2.5.4 b papunktyje, buvo suėjęs, todėl prievolė sudaryti pagrindinę sutartį buvo pasibaigusi.

45.5.                      Apeliantė nurodo, kad pagal Sutartį Partneris 2 turėjo teisę per septynis mėnesius nuo 2022 m. kovo 10 d. nutraukti Sutartį, sumokėdamas 5 000 Eur kompensaciją už kiekvieną mėnesį, kuri būtų išskaičiuojama iš avanso (6.5 papunktis). 2023 m. vasario 22 d. ieškovė pasiūlė nutraukti Sutartį abipusiu susitarimu ir grąžinti avanso likutį. Atsakovė nesutiko, nepagrįstai teigdama, kad ieškovė nevykdė įsipareigojimų, todėl visas avansas turi likti kaip kompensacija pagal Sutarties 6.6 papunktį.

45.6.                      Apeliantės teigimu, įvertinus Sutarties vykdymo ir nutraukimo aplinkybes, nesant ieškovės kaltės ar nepagrįsto vengimo vykdyti įsipareigojimus, pagrindo palikti atsakovei sumokėtą avansą kaip kompensaciją nėra. Ieškovė vykdė savo pareigas pagal Sutartį ir ją nutraukė, siekdama išvengti žalos šalims, nes nuomos sąlygos nebeatitiko tikslų. Ieškovė bendradarbiavo su atsakove ir elgėsi sąžiningai. Atsakovei nesutikus su ieškovės pasiūlymu nutraukti Sutartį abipusiu susitarimu, ieškovė pareiškė reikalavimą grąžinti visą avanso sumą. Avanso grąžinimas atitiktų teisingumo, sąžiningumo principus ir šalių interesų pusiausvyrą, o atsakovei palikus avansą, ji nepagrįstai praturtėtų, pažeidžiant ieškovės interesus.

45.7.                      Pagal CK 6.980 straipsnį, partneris turi teisę nutraukti jungtinės veiklos sutartį, jeigu kiti partneriai ją iš esmės pažeidžia arba jeigu dėl svarbių priežasčių jos vykdymas tampa nebeįmanomas. Tokiu atveju nutraukęs sutartį partneris privalo atlyginti tiesioginius nuostolius. Sutartyje nustatyta, kad ją nutraukus, jungtinės veiklos rezultatai paskirstomi, atsižvelgiant į nutraukimo momentą. Jei Sutartis nutraukiama iki visos kainos sumokėjimo Partneriui1, Turtas ir Žemės nuomos teisė lieka Partneriui1, o Partneriui2 atitenka visi jo įnešti veiklos rezultatai (Sutarties 2.5.3.1 papunktis). Po visos kainos sumokėjimo Partneriui1, Partneriai siekia, kad Partneriui1 liktų turtinė teisė į Kainą, o Partneriui2 – turtinė teisė į Turtą, Žemės nuomos teisę ir kitus bendros veiklos rezultatus. Sutarties 2.5.2 ir 2.5.3 papunkčiai pripažįstami esminėmis sąlygomis (Sutarties 2.5.3.2 papunktis). Pagal 2.5.1 papunktį, Partnerio2 (ieškovės) įnašą sudaro Projekto vystymo darbų rezultatai ir šiems darbams vykdyti skirtos lėšos, įskaitant kainą. Todėl nutraukus Sutartį iki visos kainos sumokėjimo atsakovei, ieškovės sumokėtas avansas turi būti grąžintas, nes Sutarties nevykdymą lėmė ne ieškovės kaltė, o atsakovės perduoto turto teisiniai apribojimai.

45.8.                      Apeliantė nesutinka su pirmosios instancijos teismo sprendimu dėl netesybų priteisimo ir prašo jas sumažinti, Ji teigia, kad netesybos turi būti proporcingos realiai patirtiems nuostoliams, tačiau atsakovė nepateikė įrodymų apie tokios žalos atsiradimą. Pažymi, kad ginčo objektas (turtas) nebuvo naudojamas ir iš jo nebuvo gaunamos pajamos, todėl atsakovė realios žalos nepatyrė. Apeliantė taip pat nurodo, kad dėjo pastangas įgyvendinti Projektą, tačiau sutarties vykdymas tapo objektyviai neįmanomas dėl žemės paskirties ir naudojimo apribojimų. Be to, atsakovė, sudarydama Sutartį, buvo informuota apie galimas rizikas, todėl dalį verslo rizikos turėjo prisiimti pati.

45.9.                      Ieškovė teigia, kad egzistuoja pagrindas Sutartį pripažinti niekine ir negaliojančia, tai teismas gali konstatuoti ex officio, nes sandorio negaliojimo pagrindai yra akivaizdūs. Ieškovės vertinimu, buvo nesilaikyta sutarties notarinės formos reikalavimo ir į jungtinę veiklą buvo įnešta valstybinio Žemės sklypo nuomos teisė, neturint išankstinio rašytinio nuomotojo sutikimo, todėl Sutartis laikytina niekine ir negaliojančia.

46.       Atsiliepime į apeliacinį skundą atsakovė prašo skundo netenkinti. Atsiliepimas į apeliacinį skundą grindžiamas tokiais argumentais:

46.1.                      Vadovaujantis CK 6.189 straipsnio 1 dalimi, teisėtai sudaryta sutartis šalims turi įstatymo galią. Sutartyje šalys aiškiai susitarė, kad ieškovė turi teisę bet kada pasitraukti iš Sutarties, tačiau už tai privalo sumokėti atsakovei kompensaciją, nepriklausomai nuo pasitraukimo priežasčių. Pagal Sutarties 6.5 papunktį, pasitraukus per septynių mėnesių terminą nuo 2022 m. kovo 10 d., kompensaciją sudaro 5 000 Eur už kiekvieną mėnesį. Sutarties 6.6 papunktyje numatyta, kad jei ieškovė pasitraukia po šio termino, sumokėtas 150 000 Eur avansas negrąžinamas ir lieka atsakovei kaip kompensacija. Kadangi ieškovė pasitraukė po nustatyto termino, avansas pagrįstai liko atsakovei. Ši sutarties nuostata galiojanti, nebuvo ginčijama, todėl ieškovės reikalavimas grąžinti avansą yra nepagrįstas. Teismas pagrįstai atmetė ieškinį, nes šalys turi laikytis sutarties, turinčios įstatymo galią.

46.2.                      Sudarydama Sutartį ieškovė aiškiai prisiėmė visą Projekto įgyvendinimo riziką ir atsakomybę (Sutarties 2.4.4 papunktis). Tai reiškia, kad po atlikto išsamaus patikrinimo ji sąmoningai ir savarankiškai įsipareigojo atsakyti už visas su Projekto vykdymu susijusias rizikas, o atsakovė atsako tik už savo kaltus veiksmus. Visos aplinkybės, kurias ieškovė vėliau nurodė kaip pagrindą nutraukti Sutartį, jai buvo žinomos dar prieš pasirašant ketinimų protokolą – įskaitant su valstybinės žemės nuoma susijusius neatitikimus ir pastato būklę. Sutarties 3.3 papunktis nustato, kad aplinkybės, kurias ieškovė galėjo sužinoti patikrinimo metu, negali būti laikomos atsakovės atsakomybės pagrindu. Todėl Sutarties nutraukimas dėl šių aplinkybių yra nepagrįstas.

46.3.                      Ieškovė apeliaciniame skunde neformuluoja aiškios pozicijos dėl tarp šalių sudarytos Sutarties teisinio kvalifikavimo, nurodydama, kad ji gali būti laikoma tiek preliminariąja, tiek jungtinės veiklos sutartimi. Atsakovės nuomone, Sutartis yra mišri – joje dera kelių skirtingų sutarčių elementai, todėl jai negali būti taikomos tik preliminariąsias sutartis reglamentuojančios teisės normos. Šalys susitarė ne tik dėl būsimos pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo, bet ir dėl konkrečių ieškovės pareigų, reikalingų tam, kad toks sandoris būtų galimas: parengti projektą, gauti statybos leidimą, pastatyti bent 20 proc. statinių, juos įregistruoti Nekilnojamojo turto registre ir tik tada kreiptis dėl nuomos teisės perleidimo sutikimo. Be to, Sutartis numatė galimybę ją įgyvendinti ir be pirkimo–pardavimo sutarties, sudarant atskirus sandorius su kitais asmenimis dėl pastatytų objektų pardavimo. Ieškovė nepagrįstai ignoruoja savo neįvykdytus įsipareigojimus ir nepagrįstai susitelkia tik į pirkimo–pardavimo sutarties aspektą, nors Sutartis numatė kelis galimus jos įvykdymo būdus.

46.4.                      Ieškovė nepagrįstai ir nesąžiningai teigia, kad pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta iki 2023 m. kovo 23 d., nes, anot jos, buvo pasibaigęs dvylikos mėnesių terminas. Šis teiginys neatitinka tikrovės. Sutartis aiškiai nustato, kad pagrindinė sutartis galėjo būti sudaryta tik po to, kai ieškovė įvykdys visus jai tenkančius įsipareigojimus pagal jungtinės veiklos sutartį – gaus statybos leidimą ir atliks ne mažiau kaip 20 proc. statybos darbų. Šiuo atveju šalys buvo aiškiai susitarusios dėl sąlygų, kurioms esant pagrindinė sutartis turėtų būti sudaryta – tik įvykdžius tam tikrus ieškovės įsipareigojimus. Sutarties 2.5.4 b papunktyje numatyta, kad likusi kainos dalis turi būti sumokėta per dešimt darbo dienų nuo statybos leidimo gavimo, bet ne vėliau kaip per dvylika mėnesių nuo Sutarties sudarymo. Tačiau šis terminas buvo siejamas su statybos leidimo gavimu, o ne su pagrindinės sutarties sudarymu ar turto perleidimu. Be to, Sutarties 2.5.2 papunktis numato, kad pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis apskritai gali ir nebūti sudaryta, o 2.5.3 papunktis reglamentuoja, kaip dalijamas turtas ir kaina, jei Sutartis nutraukiama.

46.5.                      Ieškovė apeliaciniame skunde teigia, kad teismas nepagrįstai nusprendė, jog atsakovei avansu sumokėti 150 000 Eur nėra grąžinami. Ieškovė tvirtina, kad Sutartis nebuvo įvykdyta dėl aplinkybių, nepriklausančių nuo jos, tačiau atsakovė įrodė, jog ieškovė nevykdė savo įsipareigojimų, nes nepradėjo net pirmojo etapo, kaip buvo numatyta Sutartyje. Tai apima žemės sklypo taršos tyrimus, projektinių pasiūlymų parengimą ir SAR bei SLD gavimą. Ieškovė neįvykdė savo įsipareigojimų ir nepateikė įrodymų, kad pradėjo vykdyti net ir mažiausius reikalavimus, pavyzdžiui, projektinių pasiūlymų suderinimą su savivaldybe. Taip pat nepateikė įrodymų dėl atliktų mokėjimų projektavimo darbams. Be to, ieškovė tik apeliaciniame skunde pateikė teiginius, kad projekto tikslai buvo neįmanomi įgyvendinti, tačiau šie teiginiai nėra paremti jokiais įrodymais. Atsakovė įrodė, kad Sutartį buvo įmanoma įvykdyti, remiantis suderinta su Kauno miesto savivaldybės administracija projektinių pasiūlymų rengimo užduotimi. Ieškovė, atlikusi reikiamus patikrinimus, prisiėmė visą riziką dėl Sutarties įgyvendinimo. Ieškovė taip pat nepateikė įrodymų, kad buvo kliūčių įgyvendinti projektą pagal Sutartyje numatytą tvarką ir neįrodė, jog Sutartis buvo neįvykdoma dėl valstybinės žemės nuomos klausimų. Atsižvelgiant į tai, kad ieškovė nevykdė savo įsipareigojimų ir remiantis įrodymais apie galimybę įgyvendinti projektą, ieškovės argumentai dėl Sutarties neįvykdymo buvo atmesti kaip nepagrįsti.

46.6.                      Ieškovė apeliaciniame skunde teigia, kad nutraukė Sutartį, siekdama bendradarbiauti ir apsaugoti atsakovės interesus, tačiau nepateikia paaiškinimo, kodėl tai padarė tik po metų nuo Sutarties sudarymo. Ji taip pat nepaaiškina, kodėl, atlikusi patikrinimą po ketinimų protokolo sudarymo, vis tiek nusprendė pasirašyti Sutartį, nors ją laikė neįgyvendinama. Atsakovė teigia, kad, remiantis pakeistomis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo nuostatomis, ieškovė turėjo galimybę įvykdyti Sutartį, tačiau vis tiek nusprendė jos nevykdyti ir po metų Sutartį nutraukė. Ieškovė bando aiškinti Sutarties 2.5.3 papunktį taip, kad nutraukus Sutartį jai turėtų būti grąžinta avansinė įmoka kaip kainos dalis, tačiau Sutartyje aiškiai nurodyta, jog specialiosios sąlygos turi viršenybę prieš bendrąsias, todėl ginčas turi būti sprendžiamas pagal šias specialiąsias Sutarties sąlygas.

46.7.                      Ieškovės prašymas sumažinti netesybas yra nepagrįstas. Šalys Sutarties 6.6 papunktyje susitarė dėl kompensacijos, kuri nėra susijusi su kalte, o ne dėl baudos. Netesybos buvo numatytos kituose Sutarties punktuose. Jeigu Sutartis būtų nutraukta dėl atsakovės padaryto pažeidimo, ieškovė būtų turėjusi teisę reikalauti baudos (150 000 Eur). Atsakovė pažymi, kad netesybos jau buvo sumokėtos, o pagal CK 6.73 straipsnį netesybos negali būti mažinamos, kai jos jau sumokėtos. Ieškovė savo valia sumokėjo 150 000 Eur ir ši suma buvo laikoma negrąžinama, jei ieškovė nutrauktų Sutartį. Atsakovė teigia, kad netesybos nebuvo per didelės, nes sudaro tik 8,33 proc. nuo visos įsipareigotos sumos. Be to, atsakovė patyrė nuostolius dėl nesumokėtos pinigų sumos, palūkanų ir kitų išlaidų, susijusių su sutarties nevykdymu, taip pat dėl projekto įgyvendinimo trukdymo, įskaitant nesugebėjimą parduoti akcijas. Atsakovė nesutinka su ieškovės prašymu mažinti netesybas, nes jau sumokėta suma negali būti peržiūrima. Pagal CK 1.125 straipsnį, jei ieškovė siekia sumažinti netesybas, taikomas sutrumpintas ieškinio senaties terminas, todėl atsakovė prašo taikyti šį senaties terminą. Atsižvelgiant į tai, reikalavimas sumažinti netesybas turi būti atmestas.

46.8.                      Ieškovė teigia, kad Sutartis yra niekinė, nes ji nebuvo sudaryta notarine forma, tačiau šis argumentas atmestas. Pagal kasacinio teismo praktiką, jungtinės veiklos sutartys, kuriose neperleidžiamos daiktinės teisės į nekilnojamąjį turtą, gali būti sudaromos paprasta rašytine forma, o notarinė forma būtina tik tada, kai perleidžiamos daiktinės teisės. Šiuo atveju Sutartyje aiškiai nurodyta, kad daiktinės teisės neperleidžiamos ir nesuvaržomos šiuo dokumentu, o tai reiškia, kad Sutarčiai nėra privaloma notarinė forma. Be to, šalys siekė išvengti ginčų dėl formos ir šį klausimą reglamentavo sutarties 1.4 papunkčiu. Ieškovės argumentai dėl nuomos teisės įnešimo į jungtinę veiklą be žemės savininko sutikimo taip pat atmestini. Nors nuomos teisės perleidimas reikalauja rašytinio sutikimo, tai neturi įtakos Sutarties galiojimui, nes šis procesas turėjo būti atliktas vėliau, kai bus sudaryta atskira notarinė sutartis dėl daiktinių teisių perleidimo. Ieškovė taip pat neturi teisės ginčyti valstybės turto nuomos sąlygų, nes ji nėra įgaliota atstovauti valstybei ir ginti jos interesus. Dėl to ieškovės argumentai, kad buvo pažeistos nuomos sąlygos, yra nepagrįsti ir nenagrinėtini.

Teisėjų kolegija

k o n s t a t u o j a :

IV.                      Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

47.       Pagal CPK 320 straipsnio 1 ir 2 dalių nuostatas bylos nagrinėjimo apeliacinės instancijos teisme ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą, neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Apeliacinės instancijos teismas ex officio patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nustatytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų.

48.       Teisėjų kolegija, apeliacine tvarka išnagrinėjusi civilinę bylą, nusprendžia, kad CPK 329 straipsnio 2 dalyje numatytų absoliučių šio sprendimo negaliojimo pagrindų byloje nenustatyta, taip pat nėra pagrindo peržengti apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį ribas.

Dėl naujų įrodymų (ne)priėmimo

49.       Atsakovė kartu su atsiliepimu į apeliacinį skundą pateikė VĮ Registrų centro 2024 m. spalio 21 d. išduotą 1997 m. kovo 8 d. Kauno apskrities valdytojo administracijos Valstybinės statybos inspekcijos pažymą. Atsakovė paaiškino, kad šio dokumento nepateikė pirmosios instancijos teismui, nes tuo metu juo nedisponavo ir nebuvo poreikio jo teikti. Tik apeliaciniame skunde ieškovė nurodė, esą nėra galiojančio statybą leidžiančio dokumento ar statybos projekto, pagal kurį buvo statytas atsakovei priklausantis Pastatas. Siekdama paneigti šiuos teiginius atsakovė pateikė minėtą pažymą, kuri patvirtina tiek neterminuotai galiojančio statybos leidimo, tiek projektinės dokumentacijos egzistavimą. Prašo šį dokumentą pridėti prie bylos.

50.       CPK 314 straipsnyje nustatyta, kad apeliacinės instancijos teismas atsisako priimti naujus įrodymus, kurie galėjo būti pateikti pirmosios instancijos teisme, išskyrus atvejus, kai pirmosios instancijos teismas nepagrįstai juos atsisakė priimti ar kai šių įrodymų pateikimo būtinybė iškilo vėliau.

51.       Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į tai, kad šie įrodymai nebuvo pateikti pirmosios instancijos teismui ir nebuvo vertinti nagrinėjant šalių ginčą, nusprendžia jų nepriimti.

Dėl ginčo esmės

52.       Byloje kilo ginčas dėl 150 000 Eur avanso, kurį ieškovė sumokėjo pagal Sutartį ir kuris tapo ginčo objektu po to, kai ieškovė vienašališkai Sutartį nutraukė.

53.       Ieškovė pareikštu ieškiniu prašė priteisti pagal Sutartį atsakovei sumokėtą 150 000 Eur avansą. Ieškovė savo reikalavimą grindė tuo, kad tarp šalių sudaryta Sutartis turi tiek jungtinės veiklos, tiek preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarčių požymių. Ieškovė teigė, kad avansas galėtų būti negrąžinamas tik tuo atveju, jei būtų nustatyta, jog pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovės kaltės, tačiau tokios aplinkybės nėra įrodytos, nes ieškovė neatliko jokių neteisėtų veiksmų ir nepadarė pažeidimų. Sutartis buvo nutraukta ne dėl ieškovės kaltės, o dėl objektyvių, nuo jos valios nepriklausančių priežasčių. Be to, Sutarties 2.5.4 b papunktyje numatytas dvylikos mėnesių terminas pagrindinės sutarties sudarymui ir visos kainos sumokėjimui buvo pasibaigęs Sutarties nutraukimo momentu, todėl prievolė sudaryti pagrindinę sutartį buvo pasibaigusi. Ieškovė taip pat įrodinėjo, kad Sutarčiai buvo privaloma notarinė forma ir jog nebuvo laikytasi imperatyvaus draudimo įnešti valstybės turtą į jungtinę veiklą arba kitaip jį su ja susieti, todėl yra pagrindas pripažinti Sutartį niekine ir negaliojančia nuo jos sudarymo momento bei taikyti restituciją, grąžinant ieškovei viską, ką atsakovė pagal ją gavo.

54.       Atsakovė nesutiko su ieškovės reikalavimais ir teigė, kad šalys Sutarties 6.6 papunktyje aiškiai susitarė, jog, jeigu ieškovė atsisakys nuo Sutarties (ją vienašališkai neteismine tvarka nutrauks) praėjus septyniems mėnesiams nuo 2022 m. kovo 10 d., sumokėtas avansas nebus grąžinamas ir liks atsakovei kaip kompensacija. Kadangi ieškovė Sutartį nutraukė (atsisakė nuo Sutarties) praėjus nustatytam terminui, jos sumokėta avansinė įmoka visiškai pagrįstai pagal šalių susitarimą liko atsakovei kaip kompensacija.

55.       Kauno apygardos teismas 2024 m. lapkričio 14 d. sprendimu ieškovės ieškinį atmetė. Įvertinęs Sutarties tikslą, pobūdį, preambulėje išdėstytas nuostatas, šalių įsipareigojimus ir jų elgesį iki bei po jos sudarymo, teismas konstatavo, kad Sutartis atitinka preliminariosios sutarties požymius, todėl ją kvalifikavo kaip preliminariąją sutartį. Teismas nustatė, kad ieškovė, prisiėmusi visą Sutarties įvykdymo riziką ir atsakomybę, Sutartį vienašališkai, neteismine tvarka nutraukė dėl priežasčių, kurios egzistavo dar iki jos sudarymo. Kadangi ieškovė Sutartį nutraukė praėjus daugiau kaip septyniems mėnesiams nuo jos sudarymo (2022 m. kovo 10 d.), atsakovei avansu sumokėti 150 000 Eur laikytini kompensacija pagal Sutarties 6.6 ir 6.8 papunkčius ir nėra grąžintini. Ieškovė neįrodė, kad atsakovė nepagrįstai atsisako grąžinti šią sumą. Teismas taip pat nenustatė pagrindo mažinti netesybų ir konstatavo, kad Sutartis nėra niekinė ar negaliojanti. Nurodė, kad Sutartimi nėra perleidžiamos ir (ar) suvaržomos daiktinės teisės jokį nekilnojamąjį daiktą, įskaitant Turtą, o visi susitarimai dėl daiktinių teisių turėjo būti įforminti atskiromis notarinėmis sutartimis (Sutarties 1.4 papunktis).

56.       Ieškovė apeliaciniu skundu prašo panaikinti pirmosios instancijos teismo sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį patenkinti. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais: 1) teismas nepagrįstai kvalifikavo Sutartį tik kaip preliminariąją, neatsižvelgdamas į joje esančius jungtinės veiklos elementus ir su tuo susijusius įsipareigojimus; 2) teismas neįvertino objektyvių aplinkybių, dėl kurių Sutarties įgyvendinimas tapo neįmanomas (įskaitant Žemės sklypo paskirties neatitikimą, architektūrinių reikalavimų gavimo sudėtingumą ir pastato eksploatacijos ypatumus) ir kurios kėlė riziką, kad Žemės sklypo nuomos sutartis bus nutraukta; 3) teismas neįvertino svarbių Sutarties nuostatų, reglamentuojančių bendradarbiavimą, informavimą apie grėsmes ir šalių įsipareigojimus, taip pat nesvarstė, kad ieškovė nutraukė Sutartį, siekdama išvengti nuostolių dėl Žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimo rizikos; 4) teismas neįvertino, kad atsakovė faktiškai nepatyrė finansinių nuostolių ir nepateikė įrodymų, jog netesybos atitinka realią žalą; 5) teismas neįvertino, ar Sutartis atitiko imperatyviąsias teisės normas dėl notarinės formos ir žemės nuomos teisės įnešimo į jungtinę veiklą be rašytinio nuomotojo sutikimo, o taip pat nesprendė apie jos galiojimą ir niekinį pobūdį. Teismas taip pat nepripažino Sutarties niekine savo iniciatyva, nors buvo aiškūs pagrindai ją pripažinti negaliojančia.

Dėl šalių sudarytos sutarties kvalifikavimo kaip mišrios sutarties

57.       Apeliacinio skundo argumentuose teigiama, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai kvalifikavo Sutartį kaip preliminariąją, neatsižvelgdamas į joje esančius jungtinės veiklos požymius bei iš jų kylančius šalių įsipareigojimus. Teisėjų kolegija su šiais apeliantės argumentais sutinka.

58.       Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad tais atvejais, kai viena šalis reikalauja iš kitos turtinės vertės (pvz., piniginių lėšų), teismas pirmiausia privalo nustatyti tarp šalių susiklosčiusių materialinių teisinių santykių pobūdį, t. y. tinkamai juos kvalifikuoti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. rugsėjo 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-355/2009). Sutarties pavadinimas ar joje vartojamos formuluotės nėra lemiamos – esminę reikšmę turi tikrasis šalių susitarimo turinys bei valia. Šis turinys nustatomas taikant CK normas ir teismų praktiką, atsižvelgiant į šalių ketinimus, sutarties esmę ir tikslą, jos sudarymo aplinkybes bei šalių elgesį po jos sudarymo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. liepos 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2009; 2010 m. lapkričio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-409/2010).

59.       Kiekvienas teisės subjektas, kurdamas civilinius teisinius santykius, turi teisę laisvai pasirinkti elgesio modelį, geriausiai atitinkantį jo interesus. Ši sutarties laisvė gali būti ribojama tik imperatyviosiomis teisės normomis, nustatytomis siekiant apsaugoti viešąjį interesą. Civilinių santykių dispozityvumo principas pasireiškia, be kita ko, per sutarties laisvę – šalys gali savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises ir pareigas, išskyrus atvejus, kai tai ribojama imperatyviosiomis teisės normomis (CK 1.2, 6.156 straipsniai). Taip pat šalys gali sudaryti mišrias sutartis, turinčias kelių skirtingų rūšių sutarčių elementų, kurioms taikytinos tų rūšių sutarčių normos, nebent sutarties esmė ar šalių susitarimas numato kitaip.

60.       Teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis šalims turi įstatymo galią, yra privaloma ir turi būti vykdoma (CK 6.189 straipsnio 1 dalis, 6.200 straipsnis). Šalis saisto ne tik aiškiai sutartyje numatyti įsipareigojimai, bet ir tie, kurie kyla iš jos esmės ar teisės normų. Todėl, siekiant tinkamai kvalifikuoti ginčo teisinius santykius, būtina išsamiai analizuoti sutarties turinį, tikslus bei šalių teises ir pareigas.

61.       Jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi du ar daugiau asmenų, kooperuodami savo turtą, darbą ar žinias, įsipareigoja veikti bendrai tam tikram tikslui (CK 6.969 straipsnio 1 dalis). Kasacinis teismas yra nurodęs pagrindinius jungtinės veiklos sutarties požymius: 1) išteklių sujungimas; 2) bendros veiklos vykdymas; 3) bendras tikslas. Esminis šios sutarties požymis – bendras interesas ir vieningas tikslas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. spalio 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-392/2009; 2019 m. sausio 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-103-219/2019, 21 punktas; 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-10-1075/2020, 60 punktas; 2021 m. kovo 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-8-313/2021, 44 punktas ir jame nurodyta teismų praktika).

62.       Jungtinės veiklos sutartis priskiriama bendradarbiavimo sutarčių kategorijai, kuriai būdingas šalių tikslų bendrumas. Partneriai siekia ne individualios, o bendros naudos – pelnas ir nuostoliai dalijami proporcingai, partneriai bendrai atsako už veiklos metu kilusias prievoles. Skirtingai nei įprastose dvišalėse sutartyse, kuriose dominuoja priešingi interesai, partnerystėje šalis vienija siekis bendro ilgalaikio rezultato. Komercinės partnerystės atveju pagrindinis tikslas – pelno siekimas. Doktrinoje pabrėžiama, kad toks bendradarbiavimas grindžiamas savanoriškumu, pasitikėjimu ir įsipareigojimu subordinuoti asmeninius interesus bendram tikslui (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2013 m. rugsėjo 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-435/2013).

63.       Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį, atitinkamomis sąlygomis (CK 6.165 straipsnio 1 dalis). Tai organizacinė sutartis, priskiriama ikisutartinių santykių stadijai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2023 m. kovo 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-27-381/2023, 56 punktas). Preliminariosios sutarties elementai yra šie: suderinta šalių valia pasiektas susitarimas dėl teisinių santykių sukūrimo, t. y. įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę sutartį; pagrindinės sutarties esminių sąlygų aptarimas; susitarimo išreiškimas rašytine forma (CK 6.159 straipsnis, 6.165 straipsnio 1 ir 2 dalys, 1.73 straipsnio 1 dalies 7 punktas) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. lapkričio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-435/2010; 2015 m. lapkričio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-599-378/2015).

64.       Nagrinėjamu atveju šalys savo sudarytą susitarimą įvardijo kaip jungtinės veiklos sutartį. Tačiau, įvertinus Sutarties turinį, akivaizdu, kad šalys siekė skirtingų ir tarpusavyje nesuderinamų tikslų. Partneriui2 buvo numatyta teisė įgyvendinti Projektą, perėmus žemės sklypo ir turto teises, o Partneriui1 – gauti 1 800 000 Eur atlyginimą ir PVM, jei toks būtų taikomas. Tokie priešpriešiniai tikslai nėra būdingi jungtinei veiklai, kuri grindžiama bendradarbiavimu bei vieningų interesų siekimu.

65.       Nors Sutartyje vartojami jungtinės veiklos terminai ir numatyti tam tikri įsipareigojimai, būdingi bendradarbiavimo santykiams (pvz., pareiga bendradarbiauti ar atlikti konkrečius veiksmus, Sutarties 2.3.1 – 2.3.3, 2.4.1 – 2.4.6 papunkčiai), šie elementai yra instrumentinio pobūdžio ir skirti pagrindiniam tikslui – Turto nuosavybės teisės ir Žemės sklypo nuomos teisės perleidimui – įgyvendinti. Šalys nesusitarė nei dėl bendros veiklos rezultatų, nei dėl gautų pajamų pasidalijimo, nors tai yra esminiai jungtinės veiklos sutarties požymiai pagal CK 6.969 straipsnio 1 dalį bei 6.970–6.971 straipsnius.

66.       Iš Sutarties sąlygų matyti, kad šalys susitarė ateityje sudaryti Turto nuosavybės ir Žemės sklypo nuomos teisių perleidimo sutartį iš anksto aptartomis sąlygomis (Sutarties 1.1 ir 1.4 papunkčiai) bei už Sutartyje nurodytą kainą (Sutarties 1.2 papunktis). Sutartyje taip pat nustatytas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti – ne vėliau kaip per dešimt darbo dienų nuo NŽT sutikimo gavimo (CK 6.165 straipsnio 3 dalis). Šis terminas, pagal Sutarties 2.5.4 b papunkčio nuostatas, aiškintinas kaip ne ilgesnis nei dvylika mėnesių nuo Sutarties sudarymo dienos (Sutarties 2.4.7 ir 2.5.4 b papunkčiai). Be to, Sutartis sudaryta rašytine forma (CK 6.165 straipsnio 2 dalis). Tokie susitarimai atitinka preliminariosios sutarties sampratą, kaip ji apibrėžta CK 6.165 straipsnio 1 dalyje.

67.       Vis dėlto tarp šalių sudaryta Sutartis negali būti vertinama kaip tipiška preliminarioji sutartis, kadangi jos turinys peržengia šios sutarties rūšies ribas. Sutartimi buvo numatytas ne tik šalių ketinimas ateityje sudaryti Turto nuosavybės ir Žemės sklypo nuomos teisių perleidimo sutartį, bet ir detaliai sureglamentuoti šalių veiksmai tuo atveju, jei pagrindinė sutartis nebūtų sudaryta. Sutarties 1.1 papunktyje aiškiai nustatyta, kad tuo atveju, jei įgyvendinant įsipareigojimus nepavyktų gauti NŽT sutikimo, šalys įsipareigoja tęsti Projekto įgyvendinimą – visiškai užbaigti statinius, juos parduoti tretiesiems asmenims ir pasidalyti gautus veiklos rezultatus. Toks susitarimas neapsiriboja vien būsimos pagrindinės sutarties sudarymu, bet apima ir bendros ūkinės veiklos vykdymą bei jos rezultatų paskirstymą. Todėl šios Sutarties turinys atskleidžia mišrios sutarties požymius – joje derinami preliminariosios ir jungtinės veiklos sutarčių elementai.

68.       Įvertinusi tarp šalių sudarytos sutarties turinį, tikrąjį šalių ketinimą, jų prisiimtus įsipareigojimus bei elgesį po sutarties sudarymo, teisėjų kolegija konstatuoja, kad ginčo sutartis negali būti kvalifikuojama vien kaip preliminarioji ar jungtinės veiklos sutartis. Sutartis turi mišrios sutarties požymių – joje dera preliminariosios ir jungtinės veiklos sutarčių elementai. Nors šalių susitarimas dėl pagrindinės sutarties sudarymo atitinka preliminariosios sutarties sampratą, tačiau sutartyje taip pat įtvirtinti bendros veiklos organizavimo ir rezultatų pasidalijimo aspektai rodo, kad yra ir jungtinės veiklos elementų.

69.       Atsižvelgdama į bylos aplinkybes, teisėjų kolegija nusprendžia, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai kvalifikavo šalių sudarytą sutartį vien preliminariąja, neįvertinęs jos mišraus pobūdžio ir jungtinės veiklos požymių. Dėl to šalių teisiniams santykiams taikytinos tiek preliminariąsias, tiek jungtinės veiklos sutartis reglamentuojančios teisės normos, atsižvelgiant į šalių valią, sutarties turinį bei esmę, taip pat bendrosios sutarčių teisės normos.

Dėl Sutarties nutraukimą pateisinančių aplinkybių ir sumokėto avanso (ne)grąžinimo

70.       Apeliantės nuomone, pirmosios instancijos teismas nepagrįstai nusprendė, kad atsakovei avansu sumokėti 150 000 Eur nėra grąžintini ieškovei. Apeliantė teigia, kad ji neatliko jokių neteisėtų veiksmų, o Sutarties vykdymas tapo objektyviai neįmanomas dėl nuo jos valios nepriklausančių aplinkybių. Apeliantės vertinimu, Sutartis iš esmės buvo neįgyvendinama, todėl nėra pagrindo manyti, kad atsakovė teisėtai įgijo teisę pasilikti gautą avansą. Teisėjų kolegija neturi pagrindo sutikti su tokia apeliantės pozicija.

71.       CK 6.156 straipsnio 1 dalyje įtvirtintas sutarties laisvės principas leidžia sutarties šalims savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas, išskyrus atvejus, kai tam tikros sutarties sąlygos nustatytos imperatyviųjų teisės normų. Teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis šalims turi įstatymo galią, yra privaloma ir turi būti vykdoma (CK 6.189 straipsnio 1 dalis, 6.200 straipsnis).

72.       Nagrinėjamu atveju šalys Sutarties 6.6 papunkčiu aiškiai ir nedviprasmiškai susitarė, kad visas avansas lieka Partneriui1 kaip kompensacija tuo atveju, jeigu Partneris2 atsisako įgyvendinti Projektą pasibaigus septynių mėnesių terminui, įskaitant ir dėl to, jog SAR neatitinka projekto sąlygų. Ši nuostata aiškiai apibrėžia šalių atsakomybės ribas ir galimas pasekmes, todėl jos aiškinimas turi būti grindžiamas ne tik faktinių aplinkybių vertinimu, bet ir šalių valios gerbimo principu (CK 6.193 straipsnis).

73.       Byloje nenustatyta, kad atsakovė pažeidė Sutartį ar elgėsi nesąžiningai. Priešingai – apeliantė, sudarydama Sutartį, buvo informuota apie galimus Projekto įgyvendinimo apribojimus, įskaitant ir neapibrėžtas valstybinės žemės nuomos sąlygas, tačiau sąmoningai prisiėmė su tuo susijusią verslo riziką. Todėl avanso pasilikimas atitinka šalių aiškiai aptartą kompensacinę funkciją ir, priešingai nei teigia apeliantė, negali būti vertinamas kaip nepagrįstas praturtėjimas ar neteisėto pranašumo įgijimas.

74.       Apeliantė teigia, kad atsakovei priklausančio gamybinio pastato pertvarkymas į gyvenamąjį pagal teisės aktus ir išlaikant teises į valstybinės žemės nuomą buvo neįmanomas. Ji nurodo, kad po Sutarties sudarymo ieškovė pradėjo rengti projektą, tačiau paaiškėjo, jog dėl žemės paskirties, naudojimo būdo ir pastato dokumentacijos trūkumo Projektas negali būti įgyvendintas. Nėra teisinių galimybių pertvarkyti gamybinį pastatą į daugiabučius, nes pastatas buvo statytas pagal sovietinius normatyvus, trūksta statybą leidžiančių dokumentų, o nugriovus pastatą išnyktų pagrindas nuomoti valstybinę žemę ne aukciono tvarka. Sutarties šalims žinant šias aplinkybes, tapo aišku, kad Sutarties tikslai nebus pasiekti. Ieškovė pasiūlė nutraukti Sutartį, tačiau atsakovė nesutiko, nors pati neeksploatavo pastato pagal paskirtį ir neįrodė, kad projektas galėtų būti teisėtai įgyvendintas. Todėl ieškovė negali būti laikoma atsakinga už Sutarties neįvykdymą, nes kliūtys yra objektyvios ir nepriklauso nuo jos valios. Teisėjų kolegija šiems apeliantės argumentams nepritaria.

75.       Ieškovė negali remtis nei valstybinės žemės nuomos, nei pastato techninės būklės aspektais kaip objektyviomis kliūtimis Sutarties vykdymui, kadangi šios aplinkybės buvo žinomos jai dar prieš Sutarties sudarymą, o rizika dėl jų buvo sąmoningai prisiimta.

76.       Pirma, jau 2021 m. lapkričio 12 d. šalių pasirašyto ketinimų protokolo preambulėje (E) aiškiai nurodyta, kad NŽT neišduoda sutikimo atsakovei priklausančio turto perleidimui ir valstybinės žemės nuomos teisės perleidimui. Ši esminė informacija apie Žemės sklypo teisinį statusą buvo žinoma ieškovei iki Sutarties sudarymo, o protokolo 1.4 papunkčiu šalys sutartinai patvirtino, kad savininkas negarantuoja, jog pirkėjas (ieškovė) galės įgyvendinti Projektą Žemės sklype. Tai reiškia, kad rizika dėl Žemės sklypo teisinio režimo, įskaitant galimybes pertvarkyti pastatą ar išlaikyti žemės nuomos teisę, nuo pat pradžių buvo aiškiai identifikuota ir suprasta kaip galimas Sutarties įgyvendinimo barjeras.

77.       Antra, vertinant aplinkybes dėl pastato būklės – ketinimų protokolo 1.5 papunktyje ieškovė patvirtino žinanti, kad pastato statybos darbai buvo baigti 1988 m., statyba nėra užkonservuota, o dėl ilgo laiko tarpo ir išorinių veiksnių pastato konstrukcijos gali būti avarinės būklės. Be to, aiškiai pažymėta, kad savininkas negali garantuoti, jog pastatas neturi paslėptų trūkumų, ir jis bus perduotas „toks, koks yra“, kartu su visais galimais trūkumais. Ieškovė šias aplinkybes žinojo dar prieš pasirašydama Sutartį ir, siekdama įvertinti galimą riziką, atliko papildomą teisinį, techninį ir komercinį patikrinimą. Jo rezultatai, kaip matyti iš 2022 m. vasario 22 d. ieškovę atstovavusio įgalioto asmens V. M. pranešimo UAB „NTIP“, buvo vertinami kaip pakankami, kad ieškovė apsispręstų sudaryti Jungtinės veiklos sutartį. Taigi, ieškovė ne tik žinojo apie galimus techninius iššūkius, bet ir juos sąmoningai priėmė kaip toleruotiną riziką.

78.       Šias aplinkybes patvirtina ir Jungtinės veiklos sutarties 2.4.4 papunktis, kuriuo ieškovė aiškiai ir nedviprasmiškai prisiėmė visą atsakomybę ir riziką dėl Projekto įgyvendinimo. Sutartimi buvo nustatyta, kad Partneris2 (ieškovė) atsako už visas su Projektu susijusias veiklas, jų teisinį ir faktinį įgyvendinimą, taip pat už rizikas, kylančias tiek iš teisės aktų taikymo, tiek iš faktinių aplinkybių.

79.       Apeliantė apeliaciniame skunde nurodo naujas aplinkybes, kurios nebuvo keltos, nagrinėjant bylą pirmosios instancijos teisme – kaip kliūtį Sutarties vykdymui ji įvardija tai, kad nėra galiojančio statybą leidžiančio dokumento ar statybos projekto, pagal kurį buvo statytas atsakovei priklausantis statinys.

80.       Pagal CPK 306 straipsnio 2 dalį, apeliacinis skundas negali būti grindžiamas aplinkybėmis, kurios nebuvo pateiktos pirmosios instancijos teismui. Klausimas dėl galiojančio statybą leidžiančio dokumento ar statybos projekto pirmosios instancijos teisme nebuvo keliamas, todėl apeliacinės instancijos teismas dėl šių apeliantės argumentų nepasisako.

81.       Kadangi tiek valstybinės Žemės sklypo nuomos sąlygų, tiek Pastato techninės būklės apribojimai buvo žinomi ir teisiškai apibrėžti dar iki Sutarties pasirašymo, o ieškovė, įvertinusi visas rizikas, sąmoningai ir raštu prisiėmė jų pasekmes, šios aplinkybės negali būti laikomos nei netikėtomis, nei objektyviomis kliūtimis, sudarančiomis pagrindą nutraukti Sutartį be atsakomybės.

Dėl (ne)teistų veiksmų

82.       Ieškovė teigia, kad ji vykdė prisiimtus įsipareigojimus pagal Sutartį, o jos nutraukimas buvo siejamas su pastangomis išvengti žalos šalims dėl sąlygų nuomotis valstybinį Žemės sklypą lengvatine tvarka nebuvimo. Tačiau, kaip pagrįstai nustatė ir pirmosios instancijos teismas, šie ieškovės argumentai nėra paremti objektyviais įrodymais.

83.       Pagal Sutarties 1.1 ir 2.2.3 papunkčius, NŽT sutikimas turėjo būti prašomas, kai Projekto statyba nekilnojamojo turto registre būtų įregistruota ne mažiau kaip 20 proc. baigtumo. Procedūros dėl sutikimo gavimo galėjo tęstis iki NŽT suteiks šį sutikimą. Ieškovė, remiantis Sutartimi, buvo įsipareigojusi atlikti kelis veiksmus: gauti žemės sklypo grunto taršos tyrimus ir ataskaitą (Sutarties 2.3.1 papunktis), parengti projektinius pasiūlymus, kuriems turėjo pritarti Kauno miesto savivaldybės administracija (Sutarties 2.3.2 papunktis), bei atlikti veiksmus, susijusius su SAR ir SDL gavimu (Sutarties 2.3.3 papunktis). Ieškovė nepateikė jokių duomenų apie tai, kad nors vienas iš šių dokumentų būtų parengtas arba jog būtų pradėtas jų rengimas (pavyzdžiui, kreiptasi į Kauno miesto savivaldybės administraciją dėl projektinių pasiūlymų suderinimo).

84.       Ieškovės 2022 m. gruodžio 10 d. ir 29 d. atlikti mokėjimai UAB „Ugnius ir architektai“ savaime neįrodo nei su Projekto įgyvendinimu susijusių paslaugų atlikimo fakto, nei jų apimties ar pobūdžio.

85.       Ieškovė pateikė prašymus UAB „Kauno vandenys“ ir AB „Energijos skirstymo operatorius“ dėl prisijungimo sąlygų ir jas gavo, tačiau vien tai nėra pakankamas įrodymas, kad ieškovė tinkamai ir rūpestingai vykdė savo įsipareigojimus pagal Sutartį iki jos nutraukimo.

86.       Ieškovė teigia, kad projektavimo darbai, ypač specialiųjų architektūrinių reikalavimų gavimas, yra pernelyg sudėtingi, tačiau tai savaime neįrodo, jog Sutartis negalėjo būti įvykdyta. Byloje nėra jokių duomenų, patvirtinančių, kad kuri nors valstybės ar savivaldybės institucija būtų konstatavusi, jog šalių sutarti ir planuoti statybos darbai yra neįmanomi.

87.       Teisėjų kolegija, įvertinusi nustatytas aplinkybes, nusprendžia, kad apeliantė nevykdė esminių įsipareigojimų pagal Sutartį – neatliko veiksmų, būtinų Projekto įgyvendinimui, neinicijavo dokumentų, kuriuos buvo įsipareigojusi parengti, rengimo procedūrų ir nepateikė įrodymų, pagrindžiančių aplinkybes, jog Sutarties įvykdymas tapo objektyviai neįmanomas. Apeliantės pateikti argumentai dėl Sutarties įvykdymo negalimumo grindžiami prielaidomis, o ne faktais, todėl jos veiksmai vertintini kaip netinkamas ir nepakankamas prisiimtų įsipareigojimų vykdymas.

Dėl termino pagrindinei sutarčiai sudaryti

88.       Ieškovė teigia, kad pirkimo–pardavimo sutartis turėjo būti sudaryta iki 2023 m. kovo 23 d., t. y. iki tos dienos, kai ieškovė nutraukė Sutartį. Ieškovė nurodo, kad tuo metu jau buvo pasibaigęs dvylikos mėnesių terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti.

89.       CK 6.165 straipsnio 4 dalis numato, kad preliminarioje sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jei šis terminas nenurodytas, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus nuo preliminarios sutarties sudarymo. Nagrinėjamu atveju šalys Sutartyje buvo nurodžiusios aiškius terminus, todėl bendrasis įstatyme įtvirtintas dvylikos mėnesių terminas susiklosčiusių aplinkybių kontekste netaikytinas.

90.       Sutarties 2.4.7 papunktyje šalys susitarė sudaryti pagrindinę turto perleidimo sutartį ne vėliau kaip per dešimt darbo dienų nuo NŽT sutikimo dėl turto (kuris liks įgyvendinant Projektą) perleidimo ieškovei gavimo dienos. Remiantis Sutarties 1.1 ir 2.2.3 papunkčiais, NŽT sutikimo prašymas turėjo būti pateiktas tik tuo atveju, jei Projekto statybos metu nekilnojamojo turto registre būtų įregistruota ne mažiau kaip 20 proc. baigtumo statyba. Procedūros dėl NŽT sutikimo gavimo turėjo būti tęsiamos, kol ji suteiks sutikimą.

91.       Ieškovė remiasi Sutarties 2.5.4 b papunktyje numatytu dvylikos mėnesių terminu, teigdama, kad prievolė sudaryti pagrindinę sutartį buvo pasibaigusi. Tačiau, kaip matyti iš Sutarties nuostatų visumos, šis terminas buvo susijęs su likusios kainos sumokėjimu, o ne su pagrindinės sutarties sudarymu. Pagal Sutarties 2.5.4 b papunktį likusi kaina turėjo būti sumokėta per dešimt darbo dienų nuo statybą leidžiančio dokumento gavimo dienos, bet ne vėliau kaip per dvylika mėnesių nuo Sutarties sudarymo dienos. Pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymas buvo siejamas su kita esmine sąlyga – NŽT sutikimo gavimu, kai Projekto baigtumas pasiektų ne mažiau kaip 20 proc. (Sutarties 2.4.7, 1.1 ir 2.2.3 papunkčiai).

92.       Be to, Sutarties 1.1, 2.5.2 ir 2.5.3 papunkčiuose įtvirtinta, kad pagrindinė sutartis galėjo būti ir nesudaryta. Tokiu atveju šalių teisės ir pareigos turėjo būti realizuojamos alternatyviais Sutartyje nustatytais būdais, įskaitant turto ar pajamų paskirstymą. Taigi Sutartyje buvo aiškiai numatytos galimos alternatyvos pagrindinės sutarties nesudarymo atveju.

93.       Teisėjų kolegija konstatuoja, kad ieškovė nepagrįstai remiasi dvylikos mėnesių terminu, numatytu Sutarties 2.5.4 b papunktyje, kaip pagrindu argumentui, jog prievolė sudaryti pagrindinę sutartį buvo pasibaigusi, pagrįsti. Šis terminas buvo susijęs su kainos sumokėjimu, o ne su pagrindinės sutarties sudarymu. Pagrindinės sutarties sudarymas priklausė nuo kitų sąlygų, įskaitant NŽT sutikimo gavimą. Sutarties nuostatos taip pat numatė galimybę pagrindinės sutarties nesudaryti, o šalių teisės ir pareigos būtų realizuojamos pagal alternatyvius mechanizmus.

Dėl netesybų (ne)mažinimo

94.       Apeliantė teigia, kad 150 000 Eur netesybos yra akivaizdžiai per didelės, todėl prašo jas sumažinti iki protingo dydžio. Jos vertinimu, netesybos turi būti proporcingos realiai atsiradusiems nuostoliams, tačiau atsakovė nepateikė įrodymų, pagrindžiančių tokios žalos atsiradimą. Pažymima, kad ginčo objektu esantis nekilnojamasis turtas nebuvo naudojamas ir iš jo nebuvo generuojamos pajamos, todėl atsakovė realios žalos nepatyrė. Be to, apeliantė pabrėžia, kad ėmėsi aktyvių veiksmų projektui įgyvendinti, tačiau sutarties vykdymas tapo objektyviai neįmanomas dėl žemės paskirties ir naudojimo apribojimų. Apeliantė taip pat nurodo, kad atsakovė, sudarydama Sutartį, buvo informuota apie šiuos galimus apribojimus, todėl turėjo prisiimti dalį su tuo susijusios verslo rizikos. Atsižvelgiant į šias aplinkybes, apeliantės vertinimu, yra pagrindas mažinti netesybų dydį. Teisėjų kolegija šiuos apeliantės argumentus atmeta kaip nepagrįstus.

95.       Kaip jau buvo minėta, teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis šalims turi įstatymo galią, yra privaloma ir turi būti vykdoma (CK 6.189 straipsnio 1 dalis, 6.200 straipsnis).

96.       Nagrinėjamu atveju Sutarties 6.5 papunkčiu šalys susitarė, kad SAR gavimo terminas yra septyni mėnesiai nuo 2022 m. kovo 10 d. Per šį laikotarpį Partneris2 turėjo teisę vienašališkai nutraukti sutartį, sumokėdamas 5 000 Eur dydžio mėnesinę kompensaciją, kuri išskaičiuojama iš avanso. Likusi avanso dalis turėjo būti grąžinta per 30 dienų nuo sutarties nutraukimo.

97.       Sutarties 6.6–6.8 papunkčiuose nustatytos pasekmės tuo atveju, jei Partneris2 atsisako Sutarties praėjus minėtam septynių mėnesių terminui, įskaitant situacijas, kai SAR neatitinka projekto sąlygų. Tokiu atveju visas avansinis mokėjimas lieka Partneriui1 kaip kompensacija (Sutarties 6.6 papunktis). Jeigu Partneris2 nevykdo Sutarties, nesant Partnerio1 kaltės, Partneris1 įgyja teisę vienašališkai nutraukti Sutartį, o Partneris2 – pareigą sumokėti 150 000 Eur baudą, kuri išskaičiuojama iš avanso (Sutarties 6.7 papunktis). Siekdamos išvengti Sutarties sąlygų interpretavimo ir neaiškumų, šalys aiškiai sutarė, kad 6.5 ir 6.6 papunkčių sąlygos turi specialųjį pobūdį kitų Sutarties nuostatų atžvilgiu (Sutarties 6.8 papunktis).

98.       Įvertinusi šias Sutarties nuostatas, teisėjų kolegija pritaria pirmosios instancijos teismo išvadai, kad Sutarties 6.6 papunktyje numatyta kompensacija atitinka iš anksto aptartų netesybų, kaip civilinės atsakomybės formos, sampratą (CK 6.71 straipsnio 1 dalis, 6.73 straipsnio 2 dalis, 6.258 straipsnio 3 dalis). Šalys dėl šios sąlygos buvo aiškiai ir nedviprasmiškai susitarusios, šis susitarimas byloje nėra ginčijamas ir yra galiojantis.

99.       Apeliantė, sudarydama Sutartį, turėjo visą informaciją apie galimas kliūtis Projekto įgyvendinimui, įskaitant valstybinės žemės nuomos sąlygų neapibrėžtumą. Byloje nustatyta, kad Žemės sklypo paskirtis neatitiko planuojamo statinio paskirties, ir šis faktas apeliantei buvo žinomas. Tokia situacija galėjo lemti valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimą. Apeliantė, kaip atidi ir rūpestinga verslininkė, galėjo ir turėjo šias aplinkybes įvertinti dar iki Sutarties sudarymo arba per pakankamą septynių mėnesių laikotarpį po jos sudarymo. Sutartyje taip pat aiškiai numatyta, kad apeliantė prisiima visą su Projekto įgyvendinimu susijusią riziką, o atsakovė atsako tik už savo kaltus veiksmus (Sutarties 2.4.4 papunktis). Be to, apeliantė nepasinaudojo suteikta galimybe nutraukti Sutartį be neigiamų pasekmių per minėtą septynių mėnesių laikotarpį.

100.       Sutarties 6.6 papunktyje numatyta kompensacija atitinka netesybų, kaip sutartinės civilinės atsakomybės formos, esmę ir yra aiškiai šalių sutarta. Jos dydis – 150 000 Eur – sudaro tik 8,33 proc. nuo bendros sutarties kainos be PVM, todėl laikytinas proporcingu visos Sutarties vertei. Toks netesybų dydis neprieštarauja įprastai verslo praktikai, atlieka ne tik kompensacinę, bet ir prevencinę funkciją bei atspindi šalių valią dėl atsakomybės paskirstymo Sutarties neįvykdymo atveju. Atsižvelgiant į tai, kad abi Sutarties šalys yra patyrę verslo subjektai, turėję galimybę įvertinti tiek Projekto įgyvendinimo rizikas, tiek galimas teisines pasekmes, nėra pagrindo nuspręsti, jog susitartos netesybos yra akivaizdžiai per didelės ar nesąžiningos. Dėl šių priežasčių nėra teisinio pagrindo mažinti netesybų dydį pagal CK 6.258 straipsnio 3 dalį.

Dėl imperatyvaus reikalavimo dėl privalomos notarinės Sutarties sudarymo formos ir draudimo dėl Žemės sklypo įnešimo į jungtinę veiklą

101.       Apeliantė taip pat teigia, kad šiuo atveju yra pagrindas pripažinti Sutartį niekine ir negaliojančia, tai teismas gali konstatuoti ex officio, nes sandorio negaliojimo pagrindai yra akivaizdūs. Apeliantės vertinimu, Sutartis sudaryta, pažeidžiant privalomą notarinę formą, o taip pat – nesant išankstinio rašytinio nuomotojo sutikimo įnešti valstybinės žemės nuomos teisę į jungtinę veiklą. Atsižvelgiant į tai, apeliantės nuomone, Sutartis turi būti laikoma niekine ir negaliojančia. Teisėjų kolegija šiems apeliantės argumentams nepritaria.

102.       Kasacinis teismas savo jurisprudencijoje yra išaiškinęs, kad CK 1.74 straipsnio 1 dalis ir 6.969 straipsnio 4 dalis, aiškinamos sisteminiu būdu, reiškia, jog notarinė forma yra privaloma toms jungtinės veiklos sutartims, kuriomis perleidžiamos ar suvaržomos daiktinės teisės į konkretų nekilnojamąjį daiktą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. balandžio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-200/2008; 2017 m. lapkričio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-403-611/2017, 45 punktas).

103.       Tuo atveju, kai jungtinės veiklos sutartimi sudaromas bendro pobūdžio susitarimas dėl turto ar nematerialinių vertybių kooperavimo bendrai veiklai vykdyti ir ateityje sukurti bendrąją dalinę nekilnojamojo daikto nuosavybę, tokiai sutarčiai notarinė forma neprivaloma. Tokiu atveju notarinės formos reikalavimas taikomas tik vėliau sudaromam konkrečiam sandoriui, kuriuo perleidžiamos ar suvaržomos daiktinės teisės į nekilnojamąjį turtą vieno ar abiejų partnerių vardu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. vasario 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-31-611/2018, 27 punktas).

104.       Teisėjų kolegija pažymi, kad, kaip matyti iš bylos medžiagos, šalys Sutarties 1.4 papunktyje susitarė, jog šia Sutartimi nėra perleidžiamos ar suvaržomos daiktinės teisės į jokį konkretų nekilnojamąjį daiktą, įskaitant ir Turtą – nebaigtą statyti pastatą. Sutartyje taip pat įtvirtinta, kad visi daiktinių teisių perleidimo ar suvaržymo veiksmai turės būti atliekami, sudarant atskiras, notarine forma patvirtintas sutartis.

105.       Iš bylos duomenų matyti, kad dar prieš Sutarties sudarymą buvo keliami klausimai dėl jos formos tinkamumo. Siekdamos išvengti abejonių dėl formos reikalavimų laikymosi, šalys Sutartyje aiškiai suformulavo 1.4 papunktį. Šį susitarimą patvirtina byloje esantis 2022 m. kovo 22 d. elektroninis susirašinėjimas tarp šalių.

106.       Faktiniai bylos duomenys taip pat patvirtina, kad šalys laikėsi šio susitarimo – Sutartis buvo vykdoma per atskirus notarinės formos sandorius. Pavyzdžiui, vadovaujantis Sutarties 2.5.4 a papunkčiu, atsakovė įsipareigojo įkeisti nekilnojamąjį turtą, o šis įsipareigojimas buvo įgyvendintas, sudarant notarine forma patvirtintą sutartinės hipotekos sutartį.

107.       Atsižvelgiant į tai, teisėjų kolegija konstatuoja, kad šiuo atveju nėra pagrindo nuspręsti, jog Sutartimi buvo pažeisti imperatyvieji teisės normų reikalavimai dėl privalomos sutarties notarinės formos. Sutartis nelaikytina niekine CK 1.74 straipsnio pagrindu, kadangi ja nebuvo nei perleidžiamos, nei suvaržomos daiktinės teisės – tokie veiksmai buvo numatyti atlikti per atskirus notarinės formos sandorius.

108.       Apeliantė taip pat teigia, kad Sutartis yra niekinė ir negaliojanti, nes atsakovė, sudarydama šią Sutartį, į bendrą jungtinę veiklą įnešė valstybinio Žemės sklypo nuomos teisę, tačiau tam negavo išankstinio rašytinio nuomotojo – valstybės – sutikimo. Apeliantės nuomone, dėl šio įnašo Žemės sklypas tapo bendrai naudojamu turtu, kuriuo naudojasi abi Sutarties šalys (CK 6.971 straipsnio 2 dalis). Tokie veiksmai, atlikti be nuomotojo sutikimo, prieštarauja imperatyviosioms įstatymo normoms, todėl, apeliantės vertinimu, sandoris turėtų būti laikomas niekiniu.

109.       Pagal CK 6.491 straipsnio 1 dalį nuomininkas turi teisę perleisti savo teises ir pareigas, atsiradusias iš nuomos sutarties, įkeisti nuomos teisę, perduoti ją kaip turtinį įnašą ar kitaip ją suvaržyti tik gavęs išankstinį rašytinį nuomotojo sutikimą, jeigu nuomos sutartyje nenustatyta kitaip.

110.       Tačiau iš šio teisinio reguliavimo matyti, kad žemės nuomos teisės perleidimas be išankstinio nuomotojo sutikimo pats savaime nereiškia sandorio niekinio pobūdžio. Žemės sklypo savininkas, t. y. valstybė, galėjo suteikti tokį sutikimą vėliau, t. y. tuo metu, kai šalys būtų sudarę atskirą notarinę sutartį dėl daiktinių teisių perdavimo. Taigi, šiuo atveju sutikimas turėjo būti gautas tik tada, kai šalys būtų sudariusios atskirą notarinę sutartį dėl daiktinių teisių į ginčo turtą perleidimo, kaip nustatyta Sutarties 1.4 papunktyje. Kadangi nagrinėjamu atveju tokia sutartis dar nebuvo sudaryta, pažeidimas, kurį nurodo apeliantė, nėra konstatuotinas. Todėl nėra pagrindo pripažinti Sutartį niekine, nes šiuo etapu Žemės sklypo savininko sutikimas buvo tik procedūrinė sąlyga, kuri dar nebuvo pasiekta.

111.       Teisėjų kolegija pripažįsta, kad Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymas reglamentuoja valstybės ir savivaldybių turto naudojimą ir perleidimą, tačiau šios nuostatos taikomos tik turtui, kuris priklauso valstybei arba savivaldybei. Nuomos teisė, nors ir susijusi su valstybine žeme, yra atskira turtinė teisė, todėl šiuo atveju negalima taikyti minėto įstatymo nuostatų dėl valstybės nuosavybės perleidimo. Nuomos teisė nesukuria tokių pačių teisinių pasekmių, kaip nuosavybės teisės perleidimas.

112.       Nuomos teisė yra turtinė teisė, suteikianti nuomininkui teisę naudotis valstybės nuosavybe, tačiau ši teisė nėra tapatinama su valstybinės žemės nuosavybės teise. Šiuo atveju atsakovė neperleido jokių Žemės sklypo daiktinių teisių, o tik įsipareigojo perleisti Žemės sklypo nuomos teisę ateityje, esant tam tikroms sąlygoms (tame tarpe NŽT sutikimui).

113.       Įvertinusi bylos aplinkybes ir aktualią kasacinio teismo praktiką, teisėjų kolegija konstatuoja, kad Sutartimi nebuvo nei perleistos, nei suvaržytos daiktinės teisės į konkretų nekilnojamąjį daiktą, todėl privalomos notarinės formos reikalavimas nebuvo pažeistas. Nėra pagrindo nuspręsti, kad valstybinės Žemės sklypo nuomos teisės įnešimas į jungtinę veiklą įsipareigojimo forma tokią nuomos teisę perleisti ateityje, gavus NŽT sutikimą, daro sutartį niekine, kadangi toks sutikimas reikalingas tik sudarant konkretų nuomos teisės perleidimo sandorį. Atsižvelgiant į tai, nėra pagrindo pripažinti Sutartį niekine ir negaliojančia.

114.       Į esminius skundų argumentus atsakyta, dėl kitų skundo argumentų apeliacinės instancijos teismas plačiau nepasisako, nes jie nelemia skundžiamo sprendimo teisėtumo ir pagrįstumo. Teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį sprendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą, juolab kad apeliacinės instancijos teismas iš esmės pritaria pirmosios instancijos teismo priimto procesinio sprendimo motyvams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. spalio 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-382/2010; 2010 m. gruodžio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-536/2010; 2020 m. kovo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-58-611/2020).

Dėl bylos procesinės baigties

115.       Apibendrindama tai, kas išdėstyta, apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija konstatuoja, kad ieškovės apeliacinio skundo argumentai nesudaro pagrindo naikinti ar keisti teisėtą ir pagrįstą pirmosios instancijos teismo sprendimą, todėl apeliacinis skundas atmetamas, o Kauno apygardos teismo 2024 m. lapkričio 14 d. sprendimas paliekamas nepakeistas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

Dėl bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme

116.       Apeliacinio skundo netenkinus, apeliantės bylinėjimosi išlaidos, patirtos bylą nagrinėjant apeliacinės instancijos teisme, neatlyginamos (CPK 93 straipsnio 1 dalis, 302 straipsnis).

117.       Atsakovė teismui pateikė įrodymus, kad patyrė 3 025,00 Eur dydžio bylinėjimosi išlaidas, kurios susidarė rengiant atsiliepimą į apeliacinį skundą ir prašymą dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo. Teisėjų kolegijos vertinimu, teisinės pagalbos išlaidos yra laikomos pagrįstomis, be to, neviršija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. IR-85 patvirtintose Rekomendacijose dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) 8.11 papunktyje nustatyto maksimalaus dydžio, todėl priteisiamos atsakovei iš ieškovės.

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 331 straipsniu,

n u t a r i a :

Kauno apygardos teismo 2024 m. lapkričio 14 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Priteisti atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „NTIP“, juridinio asmens kodas 136006718, iš ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Tasetas“, juridinio asmens kodas 305732950, 3 025 Eur (tris tūkstančius dvidešimt penkis eurus) bylinėjimosi išlaidų, patirtų bylą nagrinėjant apeliacinės instancijos teisme.