Civilinė byla Nr. e2-633-829/2015
Teisminio proceso Nr. 2-40-3-00470-2015-8
Procesinio sprendimo kategorija: 3.2.6.1.(S)
ŠAKIŲ RAJONO APYLINKĖS TEISMAS
S P R E N D I M A S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2015 m. lapkričio 18 d.
Šakiai
Šakių rajono apylinkės teismo teisėja Loreta Masevičiūtė, sekretoriaujant Eglei Pukinskaitei, dalyvaujant ieškovo ŽŪB „Žemės Fondas“ atstovui advokatui Martynui Duksai, atsakovui V. Z., atsakovų V. Z., O. S., R. M. bei trečiojo asmens A. M. atstovui advokatui Tadui Blažiui,
viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo ŽŪB „Žemės Fondas“ patikslintą ieškinį dėl nuomos teisių ir pareigų perkėlimo, pareikštą atsakovams O. S., R. M., V. Z., trečiuoju asmeniu byloje esant A. M., ir
n u s t a t ė:
ieškovas ŽŪB „Žemės Fondas“ patikslintu ieškiniu prašo teismo perkelti ieškovui nuomos teises ir pareigas pagal 2015-01-04 sudarytą 3,44 ha žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį tarp atsakovės R. M. ir trečiojo asmens A. M.; perkelti nuomos teises ir pareigas pagal 2015-01-04 sudarytą 6,90 ha žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį tarp atsakovės O. S. ir trečiojo asmens A. M.; perkelti nuomos teises ir pareigas pagal 2015-01-04 sudarytą 6,91 ha žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį tarp atsakovo V. Z. ir trečiojo asmens A. M.. Taip pat prašo priteisti patirtas bylinėjimosi išlaidas.
Ieškovas pateiktame patikslintame ieškinyje ir jo atstovas teismo posėdžio metu reikalavimus grindė tuo, kad tarp ieškovo ir atsakovų 2010-02-04 bei 2010-03-18 buvo sudarytos privačios žemės nuomos sutartys, kurių terminai pasibaigė 2014-12-31. Pasibaigus privačios žemės nuomos sutarčių terminams, atsakovai pažeidė ieškovo pirmumo teisę atnaujinti šias privačios žemės nuomos sutartis ir 2015-01-04 jas sudarė su trečiuoju asmeniu. Šią aplinkybę teigia sužinojęs 2015-02-13 iš VĮ Registrų centro, kai gavo Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašą. UAB „Agro Management Team“ su ieškovu yra sudaręs Paslaugų teikimo sutartį, kuria įsipareigojo atlikti ilgalaikį ieškovui priklausančių žemės sklypų administravimą, įskaitant ir turto dokumentų tvarkymą nekilnojamojo turto registre. Nors informaciją UAB „Agro Management Team“ apie ginčo sklypą viešajame registre tikrino 2015-01-16, tačiau tai neįrodo, kad šią informaciją ieškovui perdavė tą pačią dieną. To neįpareigoja ir jų sudaryta Paslaugų teikimo sutartis. Įvertinęs šias aplinkybes, ieškovas teigia apie atsakovų su trečiuoju asmeniu sudarytas ginčo žemės sklypų nuomos sutartis sužinojo ne 2015-01-16, o 2015-02-13. Kadangi ieškinys teismui buvo pateiktas 2015-04-30, todėl laiko, kad nėra praleidęs trijų mėnesių ieškinio senaties termino, kurį prašo taikyti atsakovai ir trečiasis asmuo.
Taip pat nurodo, kad 2007-12-07 bendrasavininkai Z. S., S. S., N. A. M., O. S., R. M. ir V. Z. su UAB „Grūduva“ sudarė 50,95 ha žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį, kurios terminas buvo iki 2012-12-31.
2010-02-04 ieškovas ir atsakovė O. S. sudarė privačios žemės nuomos sutartį, kuria nuomotoja nuo 2010-02-04 iki 2014-12-31 išnuomojo ieškovui 6,90 ha nuosavybės teise priklausantį žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), o nuomininkas įsipareigojo mokėti 270 Lt/ha už vienerius metus. 2014-04-04 atsakovė O. S. ieškovui pateikė pranešimą, kuriame nurodė, kad pasibaigusi nuomos sutartis dėl 6,90 ha žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), nebus atnaujinta, pratęsta ar sudaryta nauja sutartis bei prašė iš sklypo neišvežti šiaudų, juos susmulkinti ir, kaip natūralią trąšą, palikti paskleistą dirvos paviršiuje. 2014-09-19 ieškovas pateikė atsakovei O. S. pranešimą apie pageidavimą pasinaudoti pirmo teise atnaujinti privačios žemės nuomos sutartį arba pasirašyti naują. Pranešime nurodė, kad pageidauja atnaujinti ar sudaryti naują žemės sutartį, o tokiu atveju, jei yra ir kitų pretendentų, ketinančių išsinuomoti žemės sklypą, prašo pateikti žemės nuomos sutartį tokiomis pat sąlygomis kaip ir pretendentams. Atsakovė į šį pranešimą atsakymo ieškovui nepateikė. Ieškovas 2015-02-13 sužinojo, kad 2015-01-04 atsakovė O. S. sudarė 6,90 ha žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį su trečiuoju asmeniu A. M.. Sudarytos sutartis terminas yra nuo 2015-01-04 iki 2017-12-20.
2010-03-18 ieškovas su atsakove R. M. sudarė 3,44 ha žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį, kurios terminą numatė iki 2014-12-31, susitariant mokėti po 300 Lt/ha už vienerius metus. 2014-01-27 atsakovė R. M. ieškovui pateikė pranešimą, kuriame nurodė, kad sutartis dėl 3,44 ha žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), nebus su juo atnaujinta, pratęsta ar sudaryta nauja sutartis. 2014-09-19 ieškovas pateikė atsakovei R. M. pranešimą apie pageidavimą pasinaudoti pirmo teise atnaujinti privačios žemės nuomos sutartį arba pasirašyti naują. Pranešime nurodė, kad pageidauja atnaujinti ar sudaryti naują žemės sutartį, o tokiu atveju, jei yra ir kitų pretendentų, ketinančių išsinuomoti žemės sklypą, prašo pateikti žemės nuomos sutartį tokiomis pat sąlygomis kaip ir pretendentams. Atsakovė į šį pranešimą atsakymo ieškovui nepateikė. Ieškovas 2015-02-13 sužinojo, kad 2015-01-04 atsakovė R. M. sudarė 3,44 ha žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį su trečiuoju asmeniu A. M.. Sudarytos sutarties terminas nuo 2015-01-04 iki 2017-12-20.
2010-03-18 ieškovas su atsakovu V. Z. sudarė 6,91 ha žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį, kurios terminą numatė iki 2014-12-31, susitariant mokėti po 300 Lt/ha už vienerius metus. 2014-04-08 atsakovas V. Z. ieškovui pranešė, kad sutartis dėl 6,91 ha žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), su ieškovu nebus atnaujinta, pratęsta ar sudaryta nauja sutartis. 2014-09-19 ieškovas pateikė atsakovui V. Z. pranešimą apie pageidavimą pasinaudoti pirmo teise atnaujinti privačios žemės nuomos sutartį arba pasirašyti naują. Pranešime nurodė, kad pageidauja atnaujinti ar sudaryti naują žemės sutartį, o tokiu atveju, jei yra ir kitų pretendentų, ketinančių išsinuomoti žemės sklypą, prašo pateikti žemės nuomos sutartį tokiomis pat sąlygomis kaip ir pretendentams. Atsakovas į šį pranešimą atsakymo nepateikė. Ieškovas 2015-02-13 sužinojo, kad 2015-01-04 atsakovas V. Z. sudarė 6,91 ha žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį su trečiuoju asmeniu A. M.. Sudarytos sutarties terminas nustatytas nuo 2015-01-04 iki 2017-12-20.
Tiek patikslintame ieškinyje, tiek teismo posėdžio metu ieškovo ŽŪB „Žemės Fondas“ atstovas advokatas Martynas Duksa nurodė, kad ieškovui su atsakovais ginčo žemės sklypų nuomos sutartis buvo sudarę ketverių metų laikotarpiui, todėl įgijo pirmumo teisę, įtvirtintą Lietuvos Respublikos CK 6.566 str., kitų asmenų atžvilgiu – šiuo atveju trečiojo asmens A. M. atžvilgiu. Atsakovai ieškovui pateikė pranešimus, kuriuose nurodė, kad žemės sklypų nuomos sutarčių su ieškovu neatnaujins, iš naujo jų nesudarys ir terminų nepratęs, todėl laiko, kad atsakovai neturėjo teisė sudaryti sutarčių ir su trečiuoju asmeniu. Jei atsakovai ketino sudaryti sutartis su kitu asmeniu, jie turėjo apie tai pranešti ieškovui ir pasiūlyti jam pasinaudoti pirmumo teise. Vėliau ieškovas buvo aktyvus ir kreipėsi į atsakovus su paklausimais ar jie ketina apskritai toliau nuomoti žemės sklypus po to kai pasibaigs su ieškovu sudarytos privačios žemės nuomos sutartys. Atsakymų iš atsakovų į paklausimus ieškovas negavo. Kadangi privačios žemės nuomos sutartys tarp ieškovo ir atsakovų pasibaigė 2014-12-31, o naujos sutartys tarp atsakovų ir trečiojo asmens buvo sudarytos tik 2015-01-04, todėl ieškovas turėjo pirmumo teisę atnaujinti privačios žemės sklypų nuomos sutartis. Atsakovai šiuo atveju nepagrįstai atėmė iš ieškovo pirmumo teisę atnaujinti su atsakovais sudarytas privačios žemės nuomos sutartis. Pažymi, kad su atsakovais sudarytose privačios žemės sklypų nuomos sutartyse nebuvo nustatytas terminas, per kurį raštu ieškovui turėjo būti pranešta apie jo teisę sudaryti sutartį naujam terminui, tačiau Lietuvos Respublikos CK 6.482 str. 2 d. numato tokią pareigą atsakovams. Šiuo atveju ieškovas išreikė norą toliau nuomoti atsakovams priklausančius žemės sklypus, iš esmės tinkamai vykdė pareigas pagal sudarytas sutartis. Vienintelis pažeidimas – trumpas uždelsimas (nuo 5 iki 26 dienų) sumokėti atsakovams už privačios žemės nuomą keletą metų. Toks trumpas atsiskaitymo vėlavimas nėra esminis sutarties pažeidimas, todėl negalima traktuoti, kad ieškovas dėl to galėjo prarasti pirmumo teisę. Be to atsakovai iki sutartys pasibaigė nereiškė jokių pretenzijų dėl šių pažeidimų. Visą tą laiką ieškovas suprato, kad menkas pažeidimas atsakovams nesukelia jokių teisinių pasekmių. Ieškovas nesuprato, kad atsakovai yra nepatenkinti ieškovo sutarties vykdymu. Tik pradėjus nagrinėjant bylą, atsirado rašytinės pretenzijos dėl palūkanų sumokėjimo už vėlavimą su jais atsiskaityti. Atsakovai šiuo atveju nepranešė ieškovui apie tai, kad ketina išnuomoti žemės sklypus kitiems asmenims ir nenurodė sąlygų, kuriomis ketino juos išnuomoti. Žinodamas kokiomis sąlygomis trečiasis asmuo ketina nuomoti atsakovams priklausančius žemės sklypus, ieškovas būtų įvertinęs situaciją ir priėmęs sprendimą apie ketinimą toliau nuomotis privačios žemės sklypus.
Atsakovai O. S., R. M., V. Z., trečiasis asmuo A. M. pateiktuose atsiliepimuose ir jų atstovas advokatas T. Blažys bei atsakovas V. Z. teismo posėdyje prašydami patikslintą ieškinį atmesti nurodo tokius atsikirtimus: Lietuvos Respublikos CK 6.566 str. nurodyta, kad su buvusiu nuomininku kiti tretieji asmenys turi pretenduoti išsinuomoti privačios žemės sklypą ne bet kuriuo atveju, o tik tuo atveju, kai žemės nuomos sutarties terminas yra pasibaigęs ir jei tretieji asmenys pretenduoja kartu su buvusiu nuomininku žemę nuomoti tokiomis pat sutarties sąlygomis. Be to, tame pačiame straipsnyje nurodoma, kad nuomininkas pirmenybės teise gali pasinaudoti tik tuo atveju, jeigu buvęs nuomininkas tinkamai vykdė visas prievoles, kylančias iš privačios žemės nuomos sutarties. Šias sąlygas atitinkantis nuomininkas gali pasinaudoti pirmenybės teise. Ieškovas nagrinėjamu atveju netenkina tiek antrosios, tiek trečiosios Lietuvos Respublikos CK 566 str. numatytos sąlygos, kadangi atsakovai trečiajam asmeniui privačios žemės sklypą išnuomojo akivaizdžiai palankesnėmis sąlygomis, tai yra didesne kaina (atsakovei O. S. – 34,30 proc., atsakovei R. M. – 33,33 proc. ir atsakovui V. Z. – 34,33 proc.). Be to tarp atsakovų ir trečiojo asmens sudarytose sutartyse numatyta palankesnė atsakovams atsiskaitymų tvarka – atsakovai nuomos mokestį gauna net trimis mėnesiais greičiau nei esant sutartiniuose nuomos santykiuose su ieškovu. Nuomos sutartyse su trečiuoju asmeniu numatyta ir tai, kad nuomininkas pirmenybės atnaujinti sutarties neturi, taip pat dvigubai didesnės palūkanos, kurios atsakovams būtų mokamos netinkamai įvykdžius prievolę. Šiuo atveju ieškovas palankesnių sąlygų atsakovams nesiūlė. Nors ieškovas pateikia 2014-09-19 pranešimus apie tai, kad pageidautų iš atsakovų žemės sklypus nuomoti, tačiau nėra pateikta įrodymų, kad juos atsakovai gavo. Ieškovas taip pat tvarkingai nevykdė pagal sutartis prisiimtus įsipareigojimus. Tvarkingas vykdymas turi būti aiškinamas kaip tinkamas nuomininko prievolių vykdymas. Ieškovas įsipareigojo mokėti nuomos mokestį už einamuosius metus ne vėliau kaip iki ateinančių metų kovo 1 d., tačiau šio įsipareigojimo tinkamai nevykdė. Su visais atsakovais buvo vėluojama sumokėti pinigus už žemės nuomą. Ieškovas O. S. nuomos mokestį už 2011 m. vėlavo sumokėti net 28 dienas, taip pat už 2014 m. ieškovas vėlavo sumokėti nuomos mokestį 5 dienas. Ieškovas R. M. nuomos mokestį už 2011 m. vėlavo sumokėti 28 dienas, o už 2014 m. – 5 dienas, ką patvirtina pateikti sąskaitų išrašai, pretenzijos dėl palūkanų sumokėjimo. Ieškovas V. Z. nuomos mokestį už 2011 m. vėlavo sumokėti 5 diena, už 2012 m. vėlavo sumokėti 4 dienas, o už 2014 m. – 23 dienas, ką patvirtina kasos išlaidų orderiai ir pretenzija dėl palūkanų sumokėjimo. Be to ieškovas, gavęs atsakovų pretenzijas dėl 5 proc. dydžio metinių palūkanų sumokėjimo už netinkamą sutarties vykdymą, palūkanas sumokėjo, tuo patvirtindamas, jog sutartis buvo vykdoma netinkamai, t. y. netvarkingai. Ieškovas teigia, kad atsakovai raštu neteikė jokių pretenzijų ieškovui apie netinkamai vykdomas sutartis, tačiau įstatymas tokios pareigos atsakovams nenumato. Ieškovo teigimu, atsakovai pažeidė ir Lietuvos Respublikos CK 6.482 str. 2 d. numatytą sąlygą, jog nuomotojas privalo per protingą terminą raštu pranešti nuomininkui apie šio teisę sudaryti naują sutartį, kadangi tokio pranešimo nepateikė. Su tokio ieškovo argumentu ieškovas nesutinka, kadangi atsakovai ieškovą informavo apie tai, kad naujos privačios žemės nuomos sutartys su juo nebus sudarytos, pratęstos ar atnaujintos. Taip pat atsakovai ir trečiasis asmuo prašo teismo taikyti 3 mėnesių ieškinio senaties terminą pareikšti ieškinį teisme nuo to momento, kai ieškovas sužinojo arba turėjo sužinoti apie savo galimai pažeistą pirmenybės teisę, kadangi ieškovas gina nuomininko pirmenybės teisę – „privilegijų“ teisę. Iš VĮ „Registro centras“ Saugos įgaliotinio pažymos matyti, jog UAB „Agro Managemen Team“ 2015-01-16 11 val. 8 min. tikrino registro duomenis apie ginčo žemės sklypą. UAB „Agro Managemen Team“ bei ŽŪB „Žemės Fondas“ priklauso AB „AGROWILL GROUP“ įmonių grupei, t. y. tarpusavyje susiję asmenys (sutampa telefono numeriai, rekvizitai ir pan.). UAB „Agro Managemen Team“ niekada neturėjo jokių suinteresuotumo ginčo žemės sklypais. Ieškovo į bylą pateikta turto valdymo paslaugų sutartis, kurioje numatyta, kad minėta įmonė įsipareigojo ieškovui teikti duomenis nedelsiant, todėl laikytina, kad ieškovas apie galimai pažeistas savo teise sužinojo 2015-01-16 ir tokiu atveju senaties terminą reikia skaičiuoti nuo paminėtos dienos. Kadangi ieškovas su ieškiniu į teismą kreipėsi tik 2015-04-30, todėl yra praleidęs senaties terminą kreiptis į teismą, kurį atsakovai ir trečiasis asmuo reikalauja taikyti.
Teismo posėdžio metu atsakovas V. Z. papildomai paaiškino, kad kiekvienais metais reikėdavo prašyti ieškovo pinigų už žemės nuomą. Sausio mėnesį jis pradėdavo skambinti ieškovui dėl pinigų sumokėjimo už žemės sklypo nuomą, tačiau šio vis būdavo prašoma laukti, nes pinigų nėra. Tada reikėdavo skambinti direktoriui, kuris jam sakydavo, kad paskambins į bendrovę. Nuvažiavus į bendrovę atsiimti pinigų už žemės sklypo nuomą kildavo klausimas duoti ar ne pinigus V. Z.. Dažniausiai sumokėdavo kovo mėnesio pabaigoje, nors žadėdavo anksčiau sumokėti. Tiksliai nežino kada jam turėjo būti sumokėti pinigai už žemės nuomą pagal sudarytą sutartį. Nusprendė, kad ieškovui nenuomos žemės, todėl ir parašė pranešimą. Pranešimą parengė A. M.. Jie kartu sugalvojo tekstą. Kadangi A. M. žemę nuomojo pažįstami bei kiti giminaičiai, kurie yra sklypo bendrasavininkai, kuris jam pasiūlė gerą kainą, todėl nusprendė žemę išnuomoti būtent trečiajam asmeniui A. M.. Sutarė, kad A. M. mokės po 450 Lt už hektarą per metus. Sakė, kad atsiskaitys laiku. Atskaičius mokesčius, iš ieškovo gaudavo apie 1 790 Lt per metus. Ieškovas iš jo žemę nuomojo apie 10 metų, t. y. 5 metus kaip UAB „Grūduva“, vėliau kaip ŽŪB „Žemės Fondas“. Jis telefonu ieškovui ŽŪB „Žemės Fondas“ pasakė, kad perduos A. M. žemės nuomą. Ieškovas neklausė už kokią sumą jis trečiajam asmeniui ketina žemę nuomoti. Jis yra gavęs ieškovo raštą, kuriame nurodoma, jog ieškovas pageidauja toliau nuomoti žemę. Negali pasakyti prieš ar po pokalbio jų telefoninio pokalbio.
Patikslintas ieškinys atmestinas.
Byloje nustatytos tokios faktinės aplinkybės:
2007-12-07 bendrasavininkai Z. S., S. S., N. A. M., O. S., R. M. V. Z. su UAB „Grūduva“ sudarė 50,95 ha žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį, kurios terminas buvo iki 2012-12-31.
2010-02-04 ieškovas ir atsakovė O. S. sudarė privačios žemės nuomos sutartį, kuria nuomotoja nuo 2010-02-04 iki 2014-12-31 išnuomojo ieškovui 6,90 ha nuosavybės teise priklausantį žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), o nuomininkas įsipareigojo mokėti 270 Lt/ha už vienerius metus. 2014-04-04 atsakovė O. S. ieškovui pateikė pranešimą, kuriame nurodė, kad sutartis dėl 6,90 ha žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), nebus atnaujinta, pratęsta ar sudaryta nauja sutartis bei prašė iš sklypo neišvežti šiaudų, juos susmulkinti ir, kaip natūralią trąšą, palikti paskleistą dirvos paviršiuje. 2014-09-19 ieškovas pateikė atsakovei O. S. pranešimą apie pageidavimą pasinaudoti pirmo teise atnaujinti privačios žemės nuomos sutartį arba pasirašyti naują. Pranešime nurodė, kad pageidauja atnaujinti ar sudaryti naują žemės sutartį, o tokiu atveju, jei yra ir kitų pretendentų, ketinančių išsinuomoti žemės sklypą, prašo pateikti žemės nuomos sutartį tokiomis pat sąlygomis kaip ir pretendentams. Atsakovė į šį pranešimą atsakymo ieškovui nepateikė. Ieškovas 2015-02-13 sužinojo, kad 2015-01-04 atsakovė O. S. sudarė 6,90 ha žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį su trečiuoju asmeniu A. M.. Sudarytos sutartis terminas yra nuo 2015-01-04 iki 2017-12-20, sutartas nuomos mokestis vieneriems metams yra 130,33 Eur už vieną hektarą, kas bendroje sumoje sudaro 899,28 Eur, kuris turi būti sumokamas vėliausiai iki einamųjų metų gruodžio 31 d., o jo nesumokėjus laiku, numatytos 10 proc. dydžio metinės palūkanos.
2010-03-18 ieškovas su atsakove R. M. sudarė 3,44 ha žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį, kurios terminą numatė iki 2014-12-31, susitariant mokėti po 300 Lt/ha už vienerius metus. 2014-01-27 atsakovė R. M. ieškovui pateikė pranešimą, kuriame nurodė, kad sutartis dėl 3,44 ha žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), nebus atnaujinta, pratęsta ar sudaryta nauja sutartis. 2014-09-19 ieškovas pateikė atsakovei R. M. pranešimą apie pageidavimą pasinaudoti pirmo teise atnaujinti privačios žemės nuomos sutartį arba pasirašyti naują. Pranešime nurodė, kad pageidauja atnaujinti ar sudaryti naują žemės sutartį, o tokiu atveju, jei yra ir kitų pretendentų, ketinančių išsinuomoti žemės sklypą, prašo pateikti žemės nuomos sutartį tokiomis pat sąlygomis kaip ir pretendentams. Atsakovė į šį pranešimą atsakymo ieškovui nepateikė. Ieškovas 2015-02-13 sužinojo, kad 2015-01-04 atsakovė R. M. sudarė 3,44 ha žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį su trečiuoju asmeniu A. M.. Sudarytos sutarties terminas nuo 2015-01-04 iki 2017-12-20, sutartas nuomos mokestis vieneriems metams yra 130,33 Eur už vieną hektarą, kas bendroje sumoje sudaro 448,34 Eur, kuris turi būti sumokamas vėliausiai iki einamųjų metų gruodžio 31 d., o jo nesumokėjus laiku, numatytos 10 proc. dydžio metinės palūkanos.
2010-03-18 ieškovas su atsakovu V. Z. sudarė 8,50 ha žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį, kurios terminą numatė iki 2014-12-31, susitariant mokėti po 300 Lt/ha už vienerius metus. 2014-04-08 atsakovas V. Z. ieškovui pranešė, kad sutartis dėl 8,50 ha žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), su ieškovu nebus atnaujinta, pratęsta ar sudaryta nauja sutartis. 2014-09-19 ieškovas pateikė atsakovui V. Z. apie pageidavimą pasinaudoti pirmo teise atnaujinti privačios žemės nuomos sutartį arba pasirašyti naują. Pranešime nurodė, kad pageidauja atnaujinti ar sudaryti naują žemės sutartį, o tokiu atveju, jei yra ir kitų pretendentų, ketinančių išsinuomoti žemės sklypą, prašo pateikti žemės nuomos sutartį tokiomis pat sąlygomis kaip ir pretendentams. Atsakovas į šį pranešimą atsakymo nepateikė. Ieškovas teigia 2015-02-13 sužinojęs, kad 2015-01-04 atsakovas V. Z. sudarė 8,50 ha žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį su trečiuoju asmeniu A. M.. Sudarytos sutarties terminas nustatytas nuo 2015-01-04 iki 2017-12-20, sutartas nuomos mokestis vieneriems metams yra 130,33 Eur už vieną hektarą, kas bendroje sumoje sudaro 900,58 Eur, kuris turi būti sumokamas vėliausiai iki einamųjų metų gruodžio 31 d., o jo nesumokėjus laiku, numatytos 10 proc. dydžio metinės palūkanos.
Iš byloje esančio privataus žemės sklypo bendrasavininkų Z. S., S. S. bei N. A. M. bendro sutikimo matyti, kad jos, kaip privataus 50,95 ha ploto žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), bendrasavininkės patvirtina, jog buvo informuotos ir sutiko, kad atsakovai O. S., R. M. bei V. Z. jiems nuosavybės teise priklausančias žemės sklypo dalis išnuomotų trečiajam asmeniui A. M..
Taip pat nustatyta, kad ieškovas vėlavo sumokėti žemės nuomos mokestį atsakovams nuo 4 iki 28 dienų: atsakovei O. S. už 2011 metus atsiskaityti vėlavo 28 dienas, o už 2014 metus – 5 dienas; atsakovei R. M. už 2011 metus atsiskaityti vėlavo 28 dienas, o už 2014 metus – 5 dienas; atsakovui V. Z. už 2011 metus atsiskaityti vėlavo 5 dienas, 2012 metus – 4 dienas, o už 2014 metus – 23 dienas. Atsakovai O. S., R. M. bei V. Z. 2015-06-23 ir 2015-10-15 pareiškė ieškovui pretenzijas dėl 5 proc. palūkanų pagal 2010-02-04 ir 2010-03-18 sudarytas privačios žemės nuomos sutartis sumokėjimo. Iš pateiktų sąskaitos išrašų nustatyta, kad ieškovas atsakovams sumokėjo palūkanas už pradelstą sumokėti žemės nuomos mokestį.
Dėl ieškovo pirmenybės atnaujinti nuomos sutartį pagal Lietuvos Respublikos CK 6.482 str. ir CK 6.566 str. nuostatas.
Iš visų tarp ieškovo ir atsakovų sudarytų sutarčių turinio nustatyta, kad šalių sudaryta sutartis gali būti keičiama ir pildoma tik rašytiniu abiejų šalių pasirašytu susitarimu. Sutartyse taip pat buvo įtvirtina nuomininko pareiga sutarties galiojimo laikotarpiu neperleisti, neįkeisti ar kitaip neapriboti žemės sklypo be išankstinio raštiško nuomininko sutikimo. Iš ieškovo ir atsakovų veiksmų turinio matyti, kad atsakovai nepažeidė šių sutarčių sąlygų, tai yra atsakovai ieškovą įspėjo, kad pasibaigus nuomos sutarčių terminui, jos pratęsiamos nebus, nors sutartyse tokia sąlyga įtvirtinta nebuvo, nenutraukė žemės nuomos sutarčių prieš terminą, jiems nuosavybės teise priklausančių žemės sklypų sutarties galiojimo laikotarpiu nepardavė, visos sutartys pasibaigė 2014-12-31. Byloje nekyla tarp šalių ginčo, kad žemės sklypų nuomos sutartys tarp ieškovo ir atsakovų 2014-12-21 pasibaigė.
Pasibaigus žemės nuomos sutarčių terminui atsakovai, kaip privačios žemės savininkai, 2015-01-04 sudarė jiems priklausančių žemės sklypų nuomos sutartis su trečiuoju asmeniu, kurios viešėjame registre įregistruotos 2015-01-12 ir 2015-01-19.
Ieškovo teigimu, jis turi pirmenybės teisę atnaujinti sutartį, remiantis Lietuvos Respublikos CK 6.482 str., kurio 2 dalyje numatyta nuomotojo pareiga per nuomos sutartyje numatytą terminą raštu pranešti nuomininkui apie šio teisę sudaryti nuomos sutartį naujam terminui, o jeigu toks terminas nenumatytas, – per protingą terminą iki nuomos sutarties pabaigos. Tačiau šiuo atveju buvo išnuomoti žemės sklypai, o žemės nuomininko pirmumo teisę atnaujinti žemės nuomos sutartį numato specialioji žemės nuomos santykius reglamentuojanti teisės norma – CK 6.566 str., kuris ir taikytinas sprendžiant šalių ginčą. Esant žemės nuomos santykiams taikytinos šiuos santykius reglamentuojančios teisės normos, tarp jų Lietuvos Respublikos CK 6.566 str., ir netaikytini Lietuvos Respublikos CK 6.482 str. reikalavimai.
Lietuvos Respublikos CK 6.566 str. numatyta, kad kai žemės nuomos sutarties terminas pasibaigęs ir kartu su buvusiu nuomininku tokiomis pat sąlygomis išsinuomoti žemę pretenduoja ir kiti asmenys, pirmumo teisę sudaryti naują žemės nuomos sutartį turi buvęs tos žemės nuomininkas, jeigu jis tvarkingai vykdė pagal žemės nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus.
Šalių sudarytomis sutartimis nebuvo numatytos sutarčių atnaujinimo ar jų pratęsimo sąlygos, todėl šalių ginčo santykiai vertintini, vadovaujantis nurodytomis teisės normomis, reglamentuojančiomis žemės nuomos sutarties atnaujinimą.
Nors šiuo atveju ieškovas išsiuntė atsakovams pranešimus apie pageidavimą pasinaudoti pirmu teise atnaujinti žemės nuomos sutartis, tačiau nepateikė jokių įrodymų, kad atsakovams siūlė palankesnes žemės sklypų nuomos sutarties sąlygas nei jie šias sudarė su trečiuoju asmeniu. Iš 2010-02-04 ieškovo ir atsakovės O. S. sudarytos privačios žemės nuomos sutarties nustatyta, kad atsakovei nuosavybės teise priklausantis 6,90 ha žemės sklypą ieškovui buvo išnuomotas nuo 2010-02-04 iki 2014-12-31, nuomininkas įsipareigojo atsakovei mokėti 270 Lt/ha (78,20 Eur) už vienerius metus, taip pat numatė 5 proc. palūkanas už laiku nesumokėtą nuomos mokestį. Iš 2010-03-18 ieškovo ir atsakovų R. M. bei V. Z. sudarytų privačios žemės nuomos sutarčių nustatyta, kad atsakovams nuosavybės teise priklausantys 3,44 ha bei 6,91 ha žemės sklypai ieškovui buvo išnuomoti nuo 2010-03-18 iki 2014-12-31. Nuomininkas įsipareigojo atsakovams mokėti 300 Lt/ha (86,89 Eur) už vienerius metus, mokamas iki kitų ateinančių metu kovo mėnesio 1 d., taip pat numatė 5 proc. palūkanas už laiku nesumokėtą nuomos mokestį. Tuo tarpu iš 2015-01-04 sutartimis, kurios buvo sudarytos tarp atsakovų ir trečiojo asmens, buvo nustatytas 130 Eur/ha žemės nuomos mokestis, sumokamas iki einamųjų metų gruodžio 31 d., o laiku nuomos mokesčio nesumokėjus numatytos net 10 proc. palūkanos. Taigi, palyginus šias privačios žemės nuomos sutartis, matyti, kad 2015-01-04 sutartys yra ekonomiškai naudingesnės atsakovams, nes jose numatytos didesnės žemės nuomos mokesčio kainos, palankesnės atsiskaitymo tvarkos, nes nuomos mokestis turi būti sumokamas einamų metų gale, taip pat numatomas didesnis kompensuojamas minimalių nuostolių dydis, jeigu nuomininkas laiku nevykdo savo įsipareigojimų. Pažymėtina, kad ieškovas nepateikė atsakovams konkretaus palankesnio pasiūlymo, tik 2014-09-19 pranešime išreiškė norą pasinaudoti pirmumo teise atnaujinti žemės nuomos sutartis. Šią aplinkybę patvirtino ir byloje apklaustas atsakovas V. Z., kuris teigė, kad jis bendravo su ieškovu telefonu, pasakė, kad pasibaigus sutarčiai žemės sklypą išnuomos kitam asmeniui, tačiau ieškovas jam jokių palankesnių žemės nuomos sąlygų nesiūlė. Taip pat nurodė, kad ieškovas vėluodavo sumokėti nuomos mokestį, jo visą laiką reikėdavo prašyti tą padaryti. Kadangi ieškovas raštu nepasiūlė atsakovams naujų sutarties sąlygų, galima spręsti, kad ieškovas, prašydamas atnaujinti žemės nuomos sutartį, siūlė atsakovams tokias pat nuomos sąlygas. Taigi, atsakovai šiuo atveju pasinaudojo teise pasirinkti jiems ekonomiškai palankesnes nuomos sąlygas (Kauno apygardos teismo 2015-02-10 nutartis civilinėje byloje Nr. 2A-130-230/2015).
Ieškovas taip pat nurodo, kad iš esmės nepažeidė su atsakovais sudarytų nuomos sutarčių. Vienintelis pažeidimas – trumpas uždelsimas (nuo 5 iki 28 dienų) sumokėti už žemės nuomą keletą metų. Toks trumpas atsiskaitymo vėlavimas nėra esminis sutarties pažeidimas, todėl negalima traktuoti, kad ieškovas dėl to galėjo prarasti pirmumo teisę. Be to, atsakovai iki sutartys pasibaigė nereiškė ieškovui jokių pretenzijų dėl šių pažeidimų. Visą tą laiką ieškovas suprato, kad menkas pažeidimas atsakovams nesukelia jokių teisinių pasekmių ir nesuprato, kad atsakovai yra nepatenkinti ieškovo sutarties vykdymu.
Teismas negali sutikti su toliais ieškovo teikiamais argumentais. Visų pirma, ieškovas turėjo atsiskaityti su atsakovais ne kiekvieną mėnesį, o kartą per metus, tačiau su kiekvienu iš atsakovų vėlavo atsiskaityti nuo dviejų iki trijų kartų. Dėl vėlavimų ieškovui kilo sutarties 4.6 p. ir Lietuvos Respublikos CK 6.261 str. įtvirtinta sutartinė (civilinė) atsakomybė už netinkamą sutarties vykdymą. Teismas laiko, kad ieškovas, išmokėdamas atsakovei sutartyje nustatyto dydžio palūkanas, kurios laikytinos minimaliais atsakovės nuostoliais, pripažino netinkamą sutarties vykdymą ir prisiėmė iš to kylančias teisines pasekmes. Nesutiktina ir su ieškovo argumentu, kad sutartis buvo vykdoma tvarkingai, kadangi nuomos mokesčio mokėjimas yra esminė nuomininko pareiga. Ieškovas, būdamas stambia žemės ūkio bendrove, žinojo savo pareigą laiku mokėti nuomos mokestį, suprato civilinės atsakomybės kilimo sąlygas, netinkamo sutarties vykdymo teisines pasekmes. Sutartyje nenumatyta, kad atsakovai turėjo pareigą informuoti ieškovą apie netinkamai vykdomus įsipareigojimus. Ieškovas, vėluodamas atsiskaityti, negalėjo tikėtis, kad atsakovus toks sutarties vykdymas tenkina. Ieškovas šiuo atveju nepateikė jokių įrodymų, kurie pateisintų vėlavimą atsiskaityti su atsakovais. Teismas šių nustatytų aplinkybių pagrindu daro išvadą, kad ieškovas netinkamai (netvarkingai) vykdė su atsakovais pasirašytas žemės nuomos sutartis.
Kadangi teismas nenustatė visų trijų Lietuvos Respublikos CK 6.566 str. numatytų taikymo sąlygų, daro išvadą, kad šiuo atveju ieškovas neturi pirmumo teisės atnaujinti žemės nuomos sutarčių, o jei sudarytos kitos sutartys – reikalauti perkelti nuomininko teises ir pareigas.
Dėl senaties termino taikymo.
Atsakovai ir trečiasis asmuo šiuo atveju prašo taikyti Lietuvos Respublikos CK 4.79 str. 3 d. nustatytą 3 mėnesių ieškinio senaties terminą pareikšti ieškinį teisme, skaičiuojamą nuo to momento, kai ieškovas sužinojo ar turėjo sužinoti apie savo galimai pažeistą pirmenybės teisę. Atsakovai ir trečiasis asmuo teigia, kad Iš VĮ „Registro centras“ Saugos įgaliotinio pažymos matyti, jog UAB „Agro Managemen Team“ 2015-01-16 11 val. 8 min. tikrino registro duomenis apie ginčo žemės sklypą. UAB „Agro Managemen Team“ bei ŽŪB „Žemės Fondas“ priklauso AB „AGROWILL GROUP“ įmonių grupei, t. y. tarpusavyje susiję asmenys (sutampa telefono numeriai, rekvizitai ir pan.). UAB „Agro Managemen Team“ niekada neturėjo jokių suinteresuotumo ginčo žemės sklypais. Ieškovo į bylą pateikta turto valdymo paslaugų sutartis, kurioje numatyta, kad minėta įmonė įsipareigojo ieškovui teikti duomenis nedelsiant, todėl laikytina, kad ieškovas apie galimai pažeistas savo teise sužinojo 2015-01-16 ir tokiu atveju senaties terminą reikia skaičiuoti nuo paminėtos dienos. Ieškovas teigia nepraleidęs 3 mėnesių ieškinio senaties termino, nes laiko, jog apie ginčo žemės nuomos sutartis, kurias atsakovai sudarė su trečiuoju asmeniu, sužinojo tik 2015-02-13 ir pateikia į bylą šią nurodomą aplinkybę pagrindžiantį įrodymą – 2015-02-13 14 val. 40 min. atspausdintą Nekilnojamojo turto registro duomenų apie įregistruotą turtą išrašą. Nors UAB „Agro Management Team“ pagal Paslaugų teikimo sutartį yra įsipareigojęs atlikti ilgalaikį žemės sklypų administravimą, įskaitant ir turto dokumentų tvarkymą nekilnojamojo turto registre, ir informaciją apie atsakovų su trečiuoju asmeniu sudarytas žemės nuomos sutartis galimai gavo 2015-01-16, tačiau tai neįrodo, kad šią informaciją ieškovui perdavė tą pačią dieną. To neįpareigoja ir jų sudaryta Paslaugų teikimo sutartis. Kadangi ieškinį teismui pateikė 2015-04-30, todėl laiko, kad nepraleido trijų mėnesių ieškinio senaties termino, kurį prašo taikyti atsakovai ir trečiasis asmuo.
Lietuvos Respublikos CK 6.566 str., nenumato sutrumpinto ieškinio senaties termino, per kurį nuomininkas, sužinojęs apie savo pažeistas teises, privalo kreiptis į teismą dėl nuomininko teisių ir pareigų perdavimo pagal naujai sudarytą nuomos sutartį. Šiuo atveju spręstinas klausimas, ar taikytina analogija su Lietuvos Respublikos CK 4.79 str. 3 d. numatytu 3 mėnesių terminu pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimui, ar taikytinas bendras 10 metų ieškinio senaties terminas, numatytas Lietuvos Respublikos CK 1.125 str. 1 d.
Teismas vertina, kad nuomininko pirmumo teisė atnaujinti žemės nuomos sutartį laikytina įstatymine nuomininko privilegija, kuri varžo žemės sklypo savininko teisę sudaryti sutartį su kitais asmenimis (sutarčių laisvės principas). Atsižvelgiant į tai, kad visuose įstatymuose įtvirtintas iš esmės vienodo turinio pirmenybės teisės institutas, kuriuo siekiama tų pačių tikslų, todėl šios teisės pažeidimo teisinių padarinių pašalinimas negali iš esmės skirtis. Įstatymų leidėjas, įtvirtindamas pirmenybės teisės įgyvendinimo tvarką, nustatė ir tam tikrą sąžiningų trečiųjų asmenų interesų apsaugos priemonę – trumpą 3 mėnesių laikotarpį ieškiniui pareikšti. Tokio sutrumpinto termino nustatymas leidžia išvengti nepagrįsto sąžiningų trečiųjų asmenų interesų pažeidimo. Teismas sprendžia, kad šiuo atveju pagal analogiją taikytinas Lietuvos Respublikos CK 4.79 str. 3 d. numatytas 3 mėnesių ieškinio senaties terminas, tačiau nesutinka su atsakovų ir trečiojo asmens teiginiais, kad jis ieškovui turėtų būti skaičiuojamas nuo 2015-01-16 ir ieškinio teismui pateikimo dieną buvo pasibaigęs.
Iš ieškovo ir UAB „Agro Managemen Team“ sudarytos turto valdymo paslaugų teikimo sutarties nustatyta, jog UAB „Agro Managemen Team“ įsipareigotas atlikti ilgalaikį žemės sklypų administravimą, įskaitant ir turto dokumentų tvarkymą nekilnojamojo turto registre, kad visas paslaugas turi suteikti per kiek įmanomai trumpesnį terminą, tačiau byloje nėra duomenų, kad patikrinęs duomenis apie ginčo sklypą juos ieškovui perdavė tą pačią dieną ir, kad pagal sudarytą sutartį jis yra įpareigotas tą padaryti. Tos pačios tarp ieškovo ir UAB „Agro Managemen Team“ sudarytos sutarties 5.1.1. punktas numato, kad paslaugų tiekėjas kas mėnesį iki sekančio mėnesio 5 dienos siunčia ieškovui ataskaitą, kurioje turi būti išvardintos visos ieškovui suteiktos paslaugos. Taigi, byloje nesant įrodymų, kad ieškovas duomenis apie naujai sudarytas ginčo žemės sklypo nuomos sutartis gavo 2015-01-16, laikytina, kad apie tai ieškovas turėjo sužinoti sekančio mėnesio 5 d., tai yra 2015-02-05. Kadangi ieškinys teismui pateiktas 2015-04-30, laikytina, kad ieškovas nepraleido 3 mėnesių senaties termino reikalavimams pareikšti.
Dėl bylinėjimosi išlaidų.
Atmetus ieškinį, iš ieškovo į valstybės biudžetą išieškotinos bylinėjimosi išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų įteikimu (Lietuvos Respublikos CPK 96 str. 2 d.), taip pat atsakovų ir trečiųjų asmenų turėtos bylinėjimosi išlaidos advokato pagalbai apmokėti, kurios pagal Lietuvos Respublikos CPK 98 str. 2 d. nuostatas nėra per didelės.
Remiantis tuo, kas išdėstyta ir vadovaujantis Lietuvos Respublikos CPK 270 str., teismas
n u s p r e n d ž i a:
patikslintą ieškinį atmesti.
Sprendimui įsiteisėjus panaikinti Šakių rajono apylinkės teismo 2015-05-06 nutartimi pritaikytas laikinąsias apsaugos priemones: uždraudimą atsakovams O. S., asmens kodas (duomenys neskelbtini), R. M., asmens kodas (duomenys neskelbtini), ir V. Z., asmens kodas (duomenys neskelbtini), perleisti žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), taip pat įrašą viešame registre dėl žemės sklypo nuosavybės teisės perleidimo draudimo.
Priteisti iš ieškovo ŽŪB „Žemės Fondas“, juridinio asmens kodas 300558595, septynis šimtus penkiasdešimt šešis eurus 93 ct (756,93 Eur) advokato pagalbos išlaidų trečiajam asmeniui A. M., asmens kodas (duomenys neskelbtini).
Priteisti iš ieškovo ŽŪB „Žemės Fondas“ dvylika eurų (12 Eur) išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, atlyginimo valstybei (ši suma sumokėtina į Valstybinės mokesčių inspekcijos, juridinio asmens kodas 188659752, biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą Nr. (duomenys neskelbtini), „Swedbank“, AB, įmokos kodas – 5660).
Sprendimas per 30 d. nuo priėmimo gali būti skundžiamas Kauno apygardos teismui, padavus apeliacinį skundą Šakių rajono apylinkės teisme.
Teisėja Loreta Masevičiūtė