Civilinė byla Nr. e2A-698-464/2023
Teisminio proceso Nr. 2-59-3-00103-2022-9
Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.4; 2.6.11.6; 3.1.7.1.2; 3.1.7.6; 3.3.1.11
(S)
LIETUVOS APELIACINIS TEISMAS
N U T A R T I S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2023 m. lapkričio 30 d.
Vilnius
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Dalios Kačinskienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Jadvygos Mardosevič ir Laimos Ribokaitės,
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovų G. G. ir L. G. apeliacinį skundą dėl Panevėžio apygardos teismo 2023 m. birželio 5 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovų G. G. ir L. G. ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei ,,Modera plius“ dėl nekilnojamo turto pirkimo–pardavimo sutarties patvirtinimo.
Teisėjų kolegija
n u s t a t ė :
I. Ginčo esmė
1. Ieškovai G. G. ir L. G. kreipėsi į teismą su ieškiniu ir prašė patvirtinti žemės sklypo su pastatu, esančių (duomenys neskelbtini), pirkimo–pardavimo sutarties su atsakove uždarąja akcine bendrove (toliau – ir UAB) ,,Modera plius“ sudarymą, įpareigojant ieškovus sumokėti atsakovei likusią 144 226 Eur turto kainos dalį, priteisti bylinėjimosi išlaidas.
2. Nurodė, kad šalys 2021 m. balandžio 16 d. sudarė preliminariąją sutartį, pagal kurią atsakovė įsipareigojo parduoti, o ieškovai nupirkti turtą, esantį (duomenys neskelbtini), už 174 000 Eur kainą, avansu sumokant 10 000 Eur, o pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį sudarant iki 2021 m. rugpjūčio 1 d. Sutarties priede Nr. 1 buvo išvardinti konkretūs gyvenamojo namo įrengimo darbai, kuriuos atsakovė įsipareigojo atlikti. Atsakovės atstovas perdavė ieškovams namo raktus, kad jie galėtų užsakyti baldus ir baigti įsirengti namą. Atsakovei ėmus reikšti pretenzijas dėl išorės ir vidaus darbų kainos, ieškovai, jau atlikę dalį namo įrengimo darbų ir investavę savo lėšas, sutiko su atsakovės pasiūlymu pakeisti 2021 m. balandžio 16 d. preliminariąją sutartį. Nauja preliminarioji sutartis buvo pasirašyta 2021 m. gruodžio 9 d., joje buvo nustatyta didesnė turto pardavimo kaina – 177 000 Eur, taip pat iki 2021 m. gruodžio 30 d. pratęstas pagrindinės sutarties sudarymo terminas. Ieškovų teigimu, 2021 m. gruodžio 18 d. jie įsikėlė į namą gyventi, tačiau atsakovė ir toliau reiškė nepagrįstas pretenzijas dėl namo kainos bei reikalavo dar kartą pakeisti preliminariąja sutartį (padidinti pardavimo kainą), su kuo ieškovai nesutiko.
3. Ieškovų vertinimu, pagal 2021 m. gruodžio 9 d. preliminariosios sutarties 2.2 papunktį pareiga sudaryti pagrindinę sutartį nesibaigia, jei abi šalys raštu nesutaria sutarties nutraukti. Šiuo atveju sutartis nėra nutraukta, be to, jau įvykęs ir faktinis turto pirkimas–pardavimas, t. y. atsakovė ieškovams namą yra perdavusi, o ieškovai juo faktiškai naudojasi, jame gyvena, moka komunalinius ir kitus mokesčius, susijusius su turto išlaikymu. Kadangi turto pirkimas–pardavimas jau yra įvykęs pagal preliminariąją sutartį, ieškovai prašo teismo faktiškai įvykusį turto pirkimo–pardavimo sandorį, kurį atsakovė nepagrįstai atsisako sudaryti, patvirtinti vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 1.93 straipsnio 4 dalies, 6.309 straipsnio 3 dalies nuostatomis.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
4. Panevėžio apygardos teismas 2023 m. birželio 5 d. sprendimu ieškovų G. G. ir L. G. ieškinį atmetė, priteisė atsakovei UAB ,,Modera plius“ iš ieškovų po 500 Eur bylinėjimosi išlaidų.
5. Įvertinęs ieškinio faktinį ir teisinį pagrindą bei jo dalyką, pirmosios instancijos teismas nurodė, kad ieškovai reiškia reikalavimą dėl nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sandorio patvirtinimo. Tačiau tam, kad ieškovų prašomu teisiniu pagrindu būtų patvirtintas nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sandorio sudarymas, būtina nustatyti tokias aplinkybes: buvo susitarta dėl konkretaus nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo; tas turtas buvo perduotas pirkėjui valdyti; viena sandorio šalis visiškai ar iš dalies įvykdė sandorį (sumokėjo turto kainą ir (ar) jos dalį), o kita sandorio šalis vengia įforminti sandorį notarine tvarka. Teismas pripažino, kad ieškovai neįrodė būtinųjų sandorio patvirtinimo sąlygų.
6. Teismas, kvalifikuodamas teisinius santykius, priėjo prie išvados, kad šalis siejo ikisutartiniai pirkimo–pardavimo teisiniai santykiai, kurie nutrūko nesudarius pagrindinės sutarties. Tokią išvadą teismas padarė įvertinęs šalių 2021 m. gruodžio 9 d. pasirašytos preliminariosios sutarties Nr. 2, kurios pagrindu ieškovai prašo patvirtinti sandorį, turinį bei šalių faktinį elgesį.
7. Iš preliminariosios sutarties Nr. 2 pavadinimo ir jos turinio teismas nustatė, kad šalys buvo susitarusios dėl pagrindinės turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo ateityje. Ši sutartis pavadinta preliminariąja, joje yra įtvirtintas aiškus atsakovės ketinimas turtą parduoti, o ieškovų turtą nupirkti tik ateityje, t. y. iki 2021 m. gruodžio 30 d., sudarant kitą – pagrindinę notarine tvarka tvirtinamą sutartį (sutarties 1.1, 1.2, 2.1 papunkčiai). Preliminariojoje sutartyje Nr. 2 yra aptartas būsimos pagrindinės sutarties dalykas ir esminės būsimos sutarties sąlygos (sutarties 1.1, 3.1., 3.3, 4.2 papunkčiai), būtent pagrindinėje sutartyje turėjo būti nustatytas ir nuosavybės teisės perėjimo į turtą ieškovams momentas (sutarties 3.4 papunktis). Be to, šalys susitarė, kad iki pagrindinės sutarties sudarymo neturi būti turto naudojimo ir disponavimo apribojimų (sutarties 4.1 papunktis). Tokios sąlygos, teismo vertinimu, pagal savo prasmę ir turinį būdingos ikisutartiniams pirkimo–pardavimo teisiniams santykiams.
8. Teismas, įvertinęs byloje esančius įrodymus, neįžvelgė CK 1.93 straipsnio 4 dalies taikymo sąlygų, t. y. kad atsakovė buvo įsipareigojusi perduoti daiktą būsimiems pirkėjams ir jį perdavė pagal 2021 m. gruodžio 9 d. preliminariąją sutartį Nr. 2, kad ieškovai visiškai arba iš dalies įvykdė pirkimo–pardavimo sandorį, sumokėdami dalį turto kainos, o atsakovė vengia vykdyti įsipareigojimą sudaryti notariškai patvirtintą pirkimo–pardavimo sutartį.
9. Teismas pažymėjo, kad aplinkybė, jog ieškovams 2021 m. balandžio mėn. buvo perduotas namo raktas, o 2021 m. gruodžio mėn. jie name apsigyveno, negali būti vertinama kaip teisėtas daikto perdavimas būsimam pirkėjui su įsipareigojimu jį parduoti. Preliminariosios sutarties sąlygose nenumatyta, kad atsakovė būsimiems pirkėjams namą perduoda valdyti ar kad ieškovai turi teisę name apsigyventi, juo naudotis ir (ar) jį valdyti. Raktų perdavimas negali būti laikomas daikto perdavimu, nes preliminariosios sutarties 3.4 papunktyje šalys buvo susitarusios, kad nuosavybės teisės, kurios sudėtinė dalis yra ir turto valdymas, perėjimo ieškovams (pirkėjams) momentas bus nurodytas pagrindinėje turto pirkimo–pardavimo sutartyje. Be to, sutarties 6.4 papunktyje nustatyta, kad būtent atsakovė prisiima visą atsakomybę už ginčo namo stogą, jo konstrukciją ir, atsitikus įvykiui, įsipareigojo pašalinti padarinius. Ir tokios sutarties nuostatos, teismo vertinimu, patvirtina, kad nei turto valdymas, nei naudojimas ieškovams nebuvo perleistas.
10. Kita vertus, teismas taip pat nustatė, kad namo raktus ieškovams perdavė atsakovės darbuotojas D. Š., kuris neturėjo atsakovės direktoriaus A. T. įgaliojimo perduoti ieškovams teisėtai valdyti jų ketinamą ateityje įsigyti turtą. Šalys nepasirašė nekilnojamojo turto perdavimo–priėmimo akto, raktai nuo namo buvo perduoti 2021 m. balandžio mėn., o ieškovai į jį įsikėlė 2021 m. gruodžio mėn., t. y. praėjus pakankamai ilgam laikui nuo raktų perdavimo. Šalims bendradarbiaujant, atsakovė leido ieškovams pasirinkti tam tikras apdailos medžiagas ar įrengimo sprendinius, būtent šiuo tikslu ieškovams buvo leista susipažinti su turtu, jį apžiūrėti, siekiant įsitikinti bei įvertinti, ar daiktas jiems tinka ir (ar) jis įrengtas taip, kad ateityje taptų tinkamu būsimos pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties objektu. Juo labiau kad raktų perdavimo metu namas dar nė nebuvo baigtas statyti ir įrengti, o nebaigtas statyti namas negalėjo būti perduotas.
11. Tokių ieškovų nurodytų aplinkybių, kad atsakovė netinkamai vykdė įsipareigojimus pagal preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties Nr. 2 priedą, nes dalį darbų atliko nekokybiškai, o dalies darbų iš viso neatliko, kad iki 2021 m. gruodžio 30 d. neužbaigė namo statybos ir jo neįregistravo registre kaip baigto statinio, teismas taip pat nelaikė vengimu sudaryti notariškai patvirtintą pirkimo–pardavimo sutartį CK 1.93 straipsnio 4 dalies taikymo kontekste. Nurodytos aplinkybės gali būti vertinamos tik kaip netinkamas preliminariosios sutarties sąlygų vykdymas, dėl kurio šalys negalėjo sudaryti pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties. Nors ginčo namas aktualiu laikotarpiu buvo nebaigtas statyti statinys, visgi jis buvo įregistruotas viešame registre ir galėjo būti nuosavybės teisės bei civilinės apyvartos objektu. Taigi, jei šalys būtų susitarusios dėl kitų sąlygų, nebūtų buvę kliūčių sudaryti atitinkamą sutartį dėl nekilnojamojo turto perleidimo.
12. Teismas pažymėjo, kad ieškovai yra sumokėję tik labai nedidelę turto kainos dalį, todėl jos sumokėjimas negali būti kvalifikuojamas kaip pagrindinės sutarties sudarymas. Pagal pirmos 2021 m. balandžio 16 d. pasirašytos preliminariosios sutarties 5.1 papunktį ieškovai 2021 m. balandžio 16 d. ir 2021 m. balandžio 23 d. sumokėjo atsakovei 10 000 Eur pradinį įnašą, o 2021 m. gruodžio 9 d. preliminariosios sutarties Nr. 2 5.1 papunktyje sulygta, kad ieškovai įsipareigoja sumokėti atsakovei 10 000 Eur, kurie tik pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo atveju bus įskaitomi į bendrą turto kainą. Taigi, ši suma buvo sumokėta tam, kad būtų atlikti parengiamieji veiksmai pagrindinei sutarčiai sudaryti, o jos sumokėjimas nepaneigia vertinimo, kad tarp šalių buvo susiklostę kol kas tik ikisutartiniai turto pirkimo–pardavimo teisiniai santykiai.
13. Be kita ko, teismas atkreipė dėmesį dar ir į tokią byloje nustatytą aplinkybę, kad šalys nebuvo susitarusios dėl konkretaus pirkimo–pardavimo sutarties dalyko. Preliminariojoje sutartyje Nr. 2 šalys nurodė, kad turtas, dėl kurio pardavimo už 177 000 Eur kainą yra susitariama, yra gyvenamas namas, kurio adresas (duomenys neskelbtini), plotas 158,58 kv. m (sutarties 1.1, 3.1, 3.3 papunkčiai). Tačiau ieškiniu yra prašoma pripažinti sudaryta ne tik ginčo namo, bet ir žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartį, nors dėl žemės sklypo preliminariąja sutartimi net nebuvo tariamasi. Nesant šalių sudaryto preliminaraus susitarimo dėl minėto žemės sklypo pardavimo sąlygų, net ir esant nustatytoms kitoms reikšmingoms sąlygoms, teismo sprendimu negalėtų būti pripažinta, kad buvo sudaryta pagrindinė namo ir žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartis, nes tai reikštų, kad teismas pats nustato esmines pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas, dėl kurių šalys raštu nebuvo susitarusios.
14. Teismo vertinimu, ieškovų reikalavimas nepagrįstas dar ir dėl to, kad ieškiniu yra prašoma pripažinti, jog pagrindinės turto pirkimo–pardavimo sutarties kaina yra 144 226 Eur, nors šalys preliminariojoje sutartyje, pagal kurios sąlygas siekiama pagrindinės turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo fakto pripažinimo, buvo nustatę, kad turto pardavimo kaina bus 177 000 Eur. Šalys nesudarė susitarimo preliminariojoje sutartyje Nr. 2 nurodytą turto kainą sumažinti iki 144 226 Eur, nors tarp jų jau kilo ginčas ir buvo reiškiamos ieškovų pretenzijos dėl realios turto vertės, dėl neatliktų ir (ar) netinkamai atliktų darbų apimties ir vertės. Tokie ginčai tik patvirtina, kad šalims nepavyko galutinai suderinti siekiamo pirkti ir parduoti nekilnojamojo turto pagrindinės sutarties sudarymo sąlygų ir iki 2021 m. gruodžio 30 d. ar vėliau tokia sutartis nebuvo sudaryta, atitinkamai, ikisutartiniai santykiai tarp šalių pasibaigė.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai
15. Ieškovai G. G. ir L. G. apeliaciniame skunde prašo Panevėžio apygardos teismo 2023 m. birželio 5 d. sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą – ieškinį patenkinti visiškai, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais:
15.1. Teismas neatskleidė bylos esmės, tyrė ir vertino tik vienos šalies – atsakovės – argumentus, o ieškovų teiktų įrodymų netyrė ir nevertino, nurodydamas, kad kiti argumentai neturi esminės teisinės reikšmės ginčo išsprendimui. Teismas pažeidė ieškovų teisę būti išklausytiems. Nebuvo išsamiai, visapusiškai ir objektyviai ištirtos bei įvertintos konkrečios bylos aplinkybės ir neatskleista bylos esmė. Teismas privalėjo nurodyti bent trumpus motyvus, kodėl šalių sudaryta sutartis negali būti kvalifikuojama kaip pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis.
15.2. Teismas visiškai netyrė ir nevertino pirmosios 2021 m. balandžio 16 d. pasirašytos preliminariosios sutarties turinio bei tokių aplinkybių, kad 2021 m. gruodžio 9 d. preliminariosios sutarties Nr. 2 priede buvo susitarta, kokius įrengimus, įrangą, apdailos medžiagas namo įrengimui pasirinko ieškovai katilinėje, vonioje, kambariuose, virtuvėje, lauke, terasoje. Pasirašant 2021 m. gruodžio 9 d. sutartį turtas buvo beveik baigtas statyti ir įrengti. Tačiau teismas nei šios aplinkybės, nei to, kad atsakovai 2021 m. gruodžio 18 d. ginčo name apsigyveno, jį toliau įsirenginėjo, mokėjo komunalinius mokesčius, juo naudojosi kaip savo turtu, neįvertino. Pagrindinė sutartis nebuvo pasirašyta, nes atsakovė atsisakė atlikti likusius darbus bei reikalavo didesnės nei buvo tartasi kainos. Nagrinėdami analogiškus ginčus teismai yra pasisakę, kad tokios aplinkybės yra pakankamos konstatuoti pagrindinės sutarties faktinį sudarymą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. lapkričio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-434-695/2018; Lietuvos apeliacinio teismo 2022 m. gegužės 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e2A-286-302/2022).
15.3. Pateikti į bylą įrodymai patvirtina, kad preliminariojoje sutartyje buvo susitarta dėl visų esminių turto pirkimo–pardavimo sąlygų ir ieškovai yra visiškai įvykdę savo įsipareigojimus, t. y. sumokėję dalį turto kainos. Todėl tarp ieškovų ir atsakovės buvo sudaryta ne preliminarioji sutartis, susitariant vien dėl organizacinių veiksmų atlikimo, siekiant ateityje sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį, o buvo susitarta dėl esminių sandorio sąlygų ir sutartis kvalifikuotina kaip pagrindinė.
15.4. Nepagrįsta ir teismo išvada, kad šalys nesusitarė dėl turto kainos ar kad dėl to yra kilęs ginčas. Ieškovai sumokėjo atsakovei 10 000 Eur avansą ir pateikė įrodymus, kad atsakovė neatliko dalies sutartų darbų, kurių kaina yra 22 774 Eur. Todėl preliminariojoje sutartyje numatyta 177 000 Eur kaina mažintina iki 144 226 Eur.
15.5. Teismai, spręsdami iš vartojimo teisinių santykių kylančius ginčus, turi pareigą užtikrinti, kad vartojimo sutartys būtų identifikuotos, o vartotojo teisės tinkamai ginamos. Teismas ginčo sutartį turi kvalifikuoti vartojimo sutartimi ex officio (pagal pareigas). Šiuo atveju šalių sudaryta sutartis yra vartojimo, kadangi ieškovai kaip fiziniai asmenys susitarė dėl namo šeimos poreikiams pirkimo. Todėl teismas privalėjo taikyti vartojimo sutarties institutą, kurio tikslas dėl nelygiavertės vartotojo ir verslininko padėties iškreiptos sutarties šalių interesų pusiausvyros atkūrimas. Tačiau teismas pasirinko kitą būdą – šį institutą laikyti kaip neturintį teisinės reikšmės ginčo išsprendimui, net neįtraukdamas į bylą Valstybinės vartotojų teisių apsaugos tarnybos. Todėl buvo pasisakyta dėl neįtrauktų į bylos nagrinėjimą asmenų teisių.
15.6. Nepagrįsta teismo išvada, kad namo raktus atsakovams perdavė tam įgaliojimų neturėjęs atsakovės darbuotojas D. Š.. Šis asmuo prisistatė kaip baigiamo statyti namo bendrasavininkas, kuris yra investavęs savo lėšas į jo statybą, todėl abejoti jo įgaliojimais pagrindo nebuvo.
16. Atsakovė UAB ,,Modera plius“ atsiliepime į ieškovų apeliacinį skundą prašo jį atmesti, skundžiamą teismo sprendimą palikti nepakeistą, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodo tokius argumentus:
16.1. Ieškovai suprato, kad pasirašo preliminariąją sutartį, o pagrindinė sutartis bus sudaroma vėliau pas notarą. Pasirašant tiek pirmą, tiek antrą preliminariąją sutartis gyvenamasis namas nebuvo baigtas statyti, nebuvo priduotas, todėl akivaizdu, kad nei pirkėjai turėjo valią įsigyti nebaigtą statyti namą, nei pardavėja turėjo valią, teisę ar galimybę tokį statinį parduoti. Remiantis liudytojos J. Z., kuri rengė preliminariosios sutarties tekstą, paaiškinimais, atsakovė turėjo tikslą parduoti tik baigtą pastatyti ir visiškai įrengtą gyvenamąjį namą. Preliminariųjų sutarčių sudarymo metu namas nebuvo tokios būklės, kad būtų galima jį parduoti ir pasirašyti pagrindinę sutartį, ką ieškovai suprato ir žinojo.
16.2. Gyvenamojo namo raktų perdavimas ieškovams negali būti tapatinamas su teisėtu nekilnojamojo daikto valdymo perdavimu. Liudytojai D. Š., J. Z., taip pat ir patys ieškovai patvirtino, kad raktai buvo duoti dizaino sprendiniams priimti, pasiderinti spalvas, plyteles ir kitas medžiagas, tačiau ne gyventi name. Tai, kad ieškovai be atsakovės leidimo įsikėlė į namą, patvirtina 2021 m. gruodžio 28 d. atsakovės vadovo ieškovams siųsta žinutė, kurioje jis nurodė, jog nėra davęs nei žodinio, nei raštiško sutikimo ir leidimo ieškovams apsigyventi name.
16.3. Šalys nesutaria ne tik dėl daikto kainos, ieškovams ją siekiant sumažinti 42 271,19 Eur, bet ir dėl daikto kokybės, jo komplektacijos. Taigi, susitarimas dėl parduodamo daikto ir jo kainos nepasiektas, todėl teismas negali pripažinti sandorio galiojančiu, nes tai iš esmės reikštų, kad teismas patvirtina tam tikrą sandorį ir sukuria šalių teises ir pareigas, dėl kurių pačios šalys nebuvo susitarusios. Preliminariąja sutartimi nebuvo susitarta ir dėl žemės sklypo pirkimo–pardavimo.
16.4. Ieškovai į gyvenamojo namo vidaus įrengimo darbus neinvestavo nei savo lėšų, nei darbo, kadangi visas gyvenamojo namo įrengimas buvo atliekamas išimtinai atsakovės lėšomis. Ieškovai turėjo tik išsirinkti siūlomų medžiagų spalvą, faktūrą, ir pan. Atsakovė, atsižvelgdama į susitarimą dėl pastatyto ir visiškai įrengto gyvenamojo namo būsimo pardavimo ieškovams, pati finansavo visus gyvenamojo namo įrengimo darbus ir juos faktiškai atliko. Todėl apeliaciniame skunde nurodyta civilinė byla Nr. e3K-3-434-695/2018 neturi precedento galios, nes toje byloje buvo nustatyta, kad preliminariąja sutartimi pirkėjui buvo suteikta teisė savo lėšomis įsirengti butą.
16.5. Ieškovai nenurodė, kokiu pagrindu ir tikslu į bylos nagrinėjimą turėtų būti įtraukta Valstybinė vartotojų teisių apsaugos tarnyba. Ieškovai nenurodė, kokias ir kokiu pagrindu vartojimo teisinių santykių normas turėjo taikyti teismas, kokias vartotojo teises ginti ir ko neatliko.
Teisėjų kolegija
k o n s t a t u o j a :
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
Dėl naujų įrodymų
2. Lietuvos apeliaciniame teisme 2023 m. lapkričio 13 d. buvo gautas apeliantų G. G. ir L. G. prašymas priimti naujus įrodymus – antstolio S. Ramanausko 2023 m. spalio 11 d. faktinių aplinkybių konstatavimo protokolą Nr. 4, kuriame konstatuota, kad apeliantės pateiktu raktu namo durys neatsirakina; Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos 2023 m. lapkričio 7 d. sprendimą dėl užfiksuotų pažeidimų; Panevėžio apygardos prokuratūros Baudžiamojo persekiojimo skyriaus 2023 m. spalio 19 d. nutarimą nutraukti ikiteisminį tyrimą dėl UAB ,,Modera plius“ galimai apgaulingos apskaitos tvarkymo ir pradėti administracinę teiseną vadovui dėl nustatytų buhalterinės apskaitos dokumentų tvarkymo pažeidimų. Prašyme nurodyta, kad šie įrodymai patvirtina jų byloje įrodinėtas aplinkybes, jog atsakovės atstovas atliko savavališkus veiksmus, iškeldindamas apeliantus iš ginčo namo, specialiai vilkino namo įregistravimą. Apeliantų teigimu, šių įrodymų pateikimo būtinybė iškilo tik dabar, jų priėmimas bylos nagrinėjimo neužvilkins, nes visos šios aplinkybės kitai bylos šaliai yra žinomos.
3. Pagal Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 314 straipsnį apeliacinės instancijos teismas atsisako priimti naujus įrodymus, kurie galėjo ir turėjo būti pateikti pirmosios instancijos teismui, išskyrus atvejus, kai pirmosios instancijos teismas nepagrįstai juos atsisakė priimti ar kai šių įrodymų pateikimo būtinybė iškilo vėliau.
4. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka paskirtis – patikrinti, neperžengiant apeliacinio skundo ribų, pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą (CPK 320 straipsnio 1 dalis). Tokio apeliaciniam procesui keliamo tikslo įgyvendinimas būtų apsunkintas arba netgi apskritai taptų neįmanomas, jeigu dalyvaujantys byloje asmenys turėtų neribotą procesinę galimybę teikti apeliacinės instancijos teisme naujus įrodymus ir jais remtis. Todėl ribojimo teikti naujus įrodymus išlygos CPK 314 straipsnio prasme sietinos su objektyvių priežasčių, sutrukdžiusių dalyvaujančiam byloje asmeniui pirmosios instancijos teisme pateikti atitinkamus įrodymus, egzistavimu, t. y. draudimas pateikti ir kartu priimti naujus įrodymus netaikomas tais atvejais, jeigu, pirma, pirmosios instancijos teismas nepagrįstai atsisakė priimti atitinkamus įrodymus, antra, jeigu įrodymų pateikimo būtinybė iškilo vėliau (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. lapkričio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-349-248/2019, 19–20 punktai; 2021 m. kovo 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-65-684/2021, 95–97 punktai).
5. Kasacinis teismas yra pasisakęs ir dėl kriterijų, kurie turi būti patikrinti bei įvertinti prieš nusprendžiant, ar egzistuoja pagrindas priimti naujus įrodymus, pavyzdžiui: ar buvo objektyvi galimybė pateikti įrodymus bylą nagrinėjant pirmosios instancijos teisme; ar vėlesnis įrodymų pateikimas neužvilkins bylos nagrinėjimo; ar naujai prašomi priimti įrodymai turės įtakos sprendžiant šalių ginčą; ar šalis nepiktnaudžiauja įrodymų vėlesnio pateikimo teise (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. birželio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-237-684/2019, 33 punktas; 2023 m. spalio 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-238-421/2023, 43 punktas).
6. Nagrinėjamu atveju teisėjų kolegija neturi pagrindo sutikti su apeliantų pozicija, kad pateiktų naujų įrodymų priėmimas neužvilkins bylos nagrinėjimo. Patys apeliantai savo prašyme teigia, kad aplinkybės, susijusios su atsakovės sąžiningumu, gyvenamojo namo perdavimu ir valdymu, sudarė bylos nagrinėjimo iš esmės pirmosios instancijos teisme dalyką. Vadinasi, apeliantai turėjo ir galėjo dėti visas pastangas, kad, jų manymu, teisingam bylos išnagrinėjimui reikšmingi įrodymai būtų gauti ir pateikti į bylą ją nagrinėjant pirmosios instancijos teisme. Apeliantų procesinis elgesys, prašymą priimti naujus įrodymus pateikiant tik 2023 m. lapkričio 14 d. vyksiančio apeliacinės instancijos teismo posėdžio išvakarėse, nėra suderinamas su proceso koncentracijos bei ekonomiškumo principu, įtvirtintu CPK 7 straipsnyje, kuris galioja taip pat ir apeliaciniam procesui (CPK 302 straipsnis) bei nustato dalyvaujantiems byloje asmenims pareigą rūpintis greitu bylos išnagrinėjimu, rūpestingai ir laiku, atsižvelgiant į proceso eigą, pateikti teismui įrodymus ir argumentus, kuriais grindžiami jų reikalavimai ar atsikirtimai. Kita vertus, byloje esančių įrodymų pakanka skundžiamo teismo sprendimo teisėtumui ir pagrįstumui patikrinti. Todėl teikiamus naujus įrodymus atsisakoma priimti (CPK 314 straipsnis).
Dėl ikisutartinių santykių stadijoje sudarytos preliminariosios sutarties ir jos paskirties
7. Sutartis yra dviejų ar daugiau asmenų susitarimas sukurti, pakeisti ar nutraukti civilinius teisinius santykius, kai vienas ar keli asmenys įsipareigoja kitam asmeniui ar asmenims atlikti tam tikrus veiksmus (ar susilaikyti nuo tam tikrų veiksmų atlikimo), o pastarieji įgyja reikalavimo teisę (CK 6.154 straipsnio 1 dalis). Šalys turi teisę laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas, taip pat sudaryti CK nenumatytas sutartis, jeigu tai neprieštarauja įstatymams (CK 6.156 straipsnio 1 dalis).
8. Šalių santykius, sudarant sutartis, sąlygiškai galima išskirti į dvi dalis – iki sutarties ir po sutarties sudarymo. Ikisutartinė stadija apima tiek derybas, tiek preliminariąją sutartį. Derybų metu šalys dar tik derasi dėl būsimos sutarties sąlygų ir jų nesaisto sutartinė prievolė, o jų elgesiui taikomi reikalavimai grindžiami bendros pareigos elgtis sąžiningai maksima. Šioje stadijoje šalių santykius reglamentuoja tiek bendrosios teisės normos (pvz., CK 6.163, 6.164 straipsniai), tiek atskiroms sutarčių rūšims taikomos specialiosios normos (pvz., CK 6.353 straipsnis). Ikisutartinėje stadijoje šalys, kaip minėta, derybų procese pasiektus susitarimus gali įforminti ir raštu, pasirašydami preliminariąją sutartį, kuri teisės teorijoje ir teismų praktikoje paprastai dar vadinama organizacine sutartimi. Tai sutartis dėl pagrindinės sutarties sudarymo ateityje. Kai šalys sudaro pagrindinę sutartį, tarp jų susiklosto atitinkami sutartiniai santykiai.
9. Kasacinis teismas, pasisakydamas dėl ikisutartinei stadijai būdingos CK 6.165 straipsnyje įtvirtintos preliminariosios sutarties, kuria laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį, yra išaiškinęs, kad galima išskirti tokius šios sutarties bruožus: pirma, aiškus šalių susitarimas ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį; antra, šalių sutarimas dėl būsimos pagrindinės sutarties dalyko ir esminių pagrindinės sutarties sąlygų aptarimas; trečia, terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis; ketvirta, rašytinis šio susitarimo įforminimas. Tais atvejais, kai būtina atskirti preliminariąją sutartį nuo pagrindinės, dėl kurios šalys galėjo tartis preliminariojoje sutartyje, lemiamą reikšmę turi susitarimą sudariusių šalių valia. Nustačius, kad išreikšta šalių valia aiškiai rodo jų susitarimą ateityje sudaryti kitą, t. y. pagrindinę, sutartį, konstatuotinas ikisutartinių santykių etapas ir preliminariosios sutarties sudarymo faktas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. gegužės 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-287-611/2015; 2018 m. lapkričio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-440-219/2018, 36 punktas).
10. Kasacinis teismas yra pasisakęs ir tokiu aspektu, kad preliminarioji sutartis yra organizacinė, jos objektas yra būsima pagrindinė sutartis. Pagrindinės sutarties bruožai yra tokie: šalys patenkina savo poreikius; egzistuoja objektas – turtinė ar kitokio pobūdžio vertybė, dėl kurios sudaroma sutartis; šalys arba viena iš jų visada turi subjektinę teisę į objektą arba ši teisė sukuriama fikcijos (ateities vizijos) būdu. Pagal preliminariąją sutartį atsiranda prievolė sudaryti sutartį, o pagal pagrindinę sutartį – teisės ar pareigos dėl sutarties objekto (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. lapkričio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-440-219/2018, 37 punktas; 2020 m. lapkričio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-295-219/2020, 40 punktas).
11. Nagrinėjamu atveju apeliantai neginčija tokių faktinių aplinkybių, kad 2021 m. balandžio 16 d. buvo pasirašyta būtent preliminarioji sutartis (1 t., b. l. 70–73), pagal kurią atsakovė įsipareigojo parduoti apeliantams jai nuosavybės teise priklausantį 158,58 kv. m ploto gyvenamąjį namą, esantį (duomenys neskelbtini), o apeliantai įsipareigojo šį turtą iš jos ateityje nupirkti (sutarties 1.1, 3.1 papunkčiai). Pagal šios sutarties 5.1 papunktį apeliantai įsipareigojo sumokėti atsakovei 10 000 Eur avansą. Sutarties šalys taip pat susitarė, kad pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis turi būti sudaryta ne vėliau kaip iki 2021 m. rugpjūčio 1 d., bendra turto pirkimo–pardavimo kaina yra 174 000 Eur. Preliminariojoje sutartyje nurodytu terminu nesudarius pagrindinės turto pirkimo–pardavimo sutarties, pareiga ją sudaryti šalims pasibaigia, išskyrus jei pagrindinės sutarties sudarymo laikas šalių susitarimu yra pratęsiamas (sutarties 2.2 papunktis).
12. Kaip matyti, priede Nr. 1 prie pirmosios šalių pasirašytos 2021 m. balandžio 16 d. preliminariosios sutarties buvo išvardinti bendrieji įrengimo reikalavimai kiekvienai iš namo patalpų ir (ar) erdvių, t. y. katilinei, vonios kambariui, svetainei ir trims kambariams, virtuvei, laukui ir terasai. Šiame priede aptarta, kokios medžiagos turėtų būti naudojamos bei maksimali jų kaina, pavyzdžiui, katilinės grindys – plytelės, jų kaina iki 12 Eur/kv. m, svetainės sienos – šviesiai dažytos, lubos – įtempiamos ir t. t. Be to, šiame priede nurodyta, kad šalims susitarus medžiagų kaina gali būti ir didesnė, pirkėjams sumokant skirtumą nuo nurodytų pirminių kainų.
13. Byloje nekyla ginčo ir dėl to, kad iki 2021 m. balandžio 16 d. sutartyje nustatyto termino (t. y. 2021 m. rugpjūčio 1 d.) pagrindinė turto pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta, atitinkamai, prievolė sudaryti tokią sutartį šalims pasibaigė. Visgi po 4 mėnesių nuo termino, iki kurio turėjo būti sudaryta pagrindinė sutartis, pabaigos šalys 2021 m. gruodžio 9 d. pasirašė naują preliminariąją sutartį Nr. 2 (1 t., b. l. 62–66). Palyginus šią preliminariąją sutartį Nr. 2 su pirmąja 2021 m. balandžio 16 d. sutartimi, matyti, kad jos 2.1 papunktyje buvo nustatytas naujas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti – ne vėliau kaip iki 2021 m. gruodžio 30 d., o 3.3 papunktyje nurodyta didesnė turto pirkimo–pardavimo kaina – 177 000 Eur. Be to, šalys modifikavo ir 2.2 papunktį, susitardamos, kad nustatytu terminu nesudarius pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties, pareiga ją sudaryti šalims nepasibaigia, o pradedamos skaičiuoti netesybos, numatytos sutarties 6.5 papunktyje, kurios nėra skaičiuojamos, jei abi šalys raštu susitaria nutraukti sutartį. Atitinkamai, į šią sutartį buvo įrašytas ir naujas 6.5 papunktis, kad atsakovė, jei neparduos turto iki sutarties 2 punkte numatyto termino dėl netinkamo jos veikimo paruošti turtą pardavimui (kuris sutartyje apibrėžtas kaip sutarties priede numatytų darbų neįvykdymas, kurių neįvykdžius negalimas turto pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymas), sutinka mokėti netesybas, lygias 0,01 proc. nuo turto pardavimo sumos, jas skaičiuojant už kiekvieną pradelstą dieną.
14. Preliminariosios 2021 m. gruodžio 9 d. sutarties Nr. 2 priedas skiriasi nuo 2021 m. balandžio 16 d. sutarties priedo tuo, kad buvo atsisakyta vonios kambaryje įrengti bidė, nebeliko susitarimo, kad virtuvės palangių medžiaga yra granitas, bei nurodyti tokie nauji susitarimai, kad lauko laiptai turi būti iš granito akmens, lauke įrengtos HD kokybės vaizdo kameros ir apsaugos signalizacija, terasos apšvietimas. Taip pat šiame priede yra įrašyta ir pastaba, kad šalys, sudarydamos preliminariąją sutartį Nr. 2, padidino sutarties 3.3 papunktyje nurodytą kainą, kadangi buvo dėtos grindys, kurių kaina 22 Eur/kv. m, ir montuotos ne įtempiamos, o gipso lubos.
15. Kaip yra nustatyta byloje, suėjus 2021 m. gruodžio 9 d. preliminariojoje sutartyje Nr. 2 nurodytam terminui pagrindinės turto pirkimo–pardavimo sutarties pas notarą šalys nesudarė. Atsakovė 2022 m. sausio 25 d. pateikė apeliantams pretenziją (1 t., b. l. 78–79), kurioje teigiama, kad dėl apeliantų pasirinktų brangesnių ir kitokių, nei buvo susitarta, medžiagų užtruko namo statybos bei išaugo įrengimo kaštai. Todėl atsakovė pasiūlė apeliantams pakeisti 2021 m. gruodžio 9 d. preliminariąją sutartį, nustatant, kad pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis turi būti sudaryta iki 2022 m. gegužės 1 d., o turto pardavimo kaina yra 181 825 Eur, kartu papildomai sumokant 17 000 Eur avansą. Atsakovė nurodė, kad su tokiomis sąlygomis apeliantams nesutikus, ji atsisakys sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį bei prašys apeliantus išsikraustyti iš namo, į kuri jie įsikėlė 2021 m. gruodžio 20 d. Apeliantai, nesutikdami su atsakovės pretenzija, 2022 m. gegužės 3 d. pateikė savo pretenziją (1 t., b. l. 46), reikalaudami pašalinti darbų trūkumus ir visiškai įvykdyti preliminariąją sutartį. Taip pat jie kreipėsi į mažąją bendriją (toliau – MB) ,,Statybos ekspertizių centras“ dėl neatliktų ir nekokybiškai atliktų statybos darbų ištaisymo vertės nustatymo ir išvados pateikimo, tokia išvada buvo pateikta 2022 m. spalio 7 d. (3 t., b. l. 1–11).
16. Taigi, šalių ginčas kilo ikisutartinių santykių etape, kurio paskirtis – pasirengimas pagrindinės sutarties pasirašymui, kiekvienai jų įrodinėjant skirtingą šio etapo baigtį. Apeliantų įsitikinimu, preliminarioji sutartis Nr. 2 buvo modifikuota į pagrindinę sutartį, pagal kurią jie jau yra įgiję atitinkamas teises bei pareigas dėl sutarties objekto, t. y. nuosavybės teisę į namą ir žemės sklypą, kuriame šis namas yra pastatytas, ir pareigą sumokėti ieškinyje nurodyto dydžio (t. y. 144 26 Eur) kainą. Atsakovė tvirtina, kad pirkimo–pardavimo santykiai šalių nesieja, dar daugiau, jos prievolė sudaryti pagrindinę sutartį dėl preliminariosios sutarties Nr. 2 objekto (namo) jau yra pasibaigusi, šalims nesusitarus dėl namo kokybės ir jo kainos, o dėl žemės sklypo net ir nebuvo atsiradusi, nes dėl jo būsimo pardavimo preliminarioje sutartyje nesulygta.
17. Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į ieškinio pagrindą bei jo dalyką (apeliantų reikalavimus), t. y. į apeliantų pasirinktą konkretų savo teisių gynimo būdą (CPK 13 straipsnis, 265 straipsnio 2 dalis; CK 1.138 straipsnio 1 punktas), toliau pasisako, ar nagrinėjamu atveju yra sudaryta pirkimo–pardavimo sutartis, kurią atsakovė vengia įforminti notariškai (CK 1.93 straipsnio 4 dalis, 6.309 straipsnio 3 dalis).
Dėl sąlygų pripažinti sudaryta nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį
18. Apeliantai pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymą iš esmės grindžia tik kiekvienos šalies faktiškai atliktais veiksmais. Tvirtina, kad jų sumokėtas 10 000 Eur avansas, namo raktų jiems perdavimas dar iki preliminariosios sutarties Nr. 2 pasirašymo, jų pačių atlikti namo įsirengimo darbai, faktinis apsigyvenimas ginčo name 2021 m. gruodžio 18 d. bei mokesčių už komunalines paslaugas mokėjimas yra savaime pakankamas pagrindas konstatuoti šalis siejančius pirkimo–pardavimo teisinius santykius. Apeliantų teigimu, kitokią išvadą dėl šalis siejančių teisinių santykių pobūdžio padaręs pirmosios instancijos teismas neatskleidė bylos esmės ir neištyrė visų bylai reikšmingų faktinių aplinkybių. Tokie apeliacinio skundo argumentai stokoja pagrįstumo ir nepaneigia pirmosios instancijos teismo sprendime visų bylos įrodymų analize grindžiamos pozicijos, kad tiek šalių sudarytų preliminariųjų sutarčių nuostatos, tiek ir jų elgesys prieš sudarant šias sutartis bei jas vykdant, suponuoja išvadą, jog ginčo sutartyse, atitinkančiose CK 6.165 straipsnyje nurodytos sutarties sampratą, buvo įtvirtintos vien organizacinio pobūdžio nuostatos, kurios neatitinka pagrindinei nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarčiai keliamų turinio reikalavimų.
19. Kaip yra nurodęs kasacinis teismas, nustatant, ar gali būti šalių susitarimas kvalifikuojamas kaip pagrindinė sutartis, ar ne, esminę reikšmę turi ir šalių atlikti veiksmai, ir šių veiksmų tikslai, ir sutarties objekto formavimo specifika (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2012 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-521/2012). Kiekvienu atveju reikia įvertinti, kokiomis aplinkybėmis buvo sudaryta sutartis, ar jau buvo iki galo suformuotas objektas, dėl kurio sudaryta sutartis, ar dar turėjo būti atliekami darbai, ar sutarties sąlygos aiškios ir apibrėžė tik organizacinius ir tvarkomojo pobūdžio veiksmus, kokius veiksmus įsipareigojo atlikti sutarties šalys ir kas faktiškai buvo atlikta (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. lapkričio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-434-695/2018, 45 punktas).
20. Apeliantai apeliaciniame skunde teigia, kad pasirašant 2021 m. gruodžio 9 d. sutartį namas (sutarties objektas) jau buvo beveik baigtas statyti ir įrengti, tačiau atsakovė delsė įregistruoti jo statybų užbaigimą. Visgi byloje esantys įrodymai sudaro pagrindą kitokiai labiau tikėtinai išvadai padaryti. Tiek pirmosios, tiek ir ją pakeitusios preliminariosios sutarties Nr. 2 prieduose buvo nurodyti tik bendriausio pobūdžio reikalavimai namo įrengimui (apdailai), kurie atsakovei faktiškai įrengiant namą dar ir kito. Namo grindys ir lubos neabejotinai buvo įrengtos tik po 2021 m. balandžio 16 d. preliminariosios sutarties pasirašymo, panaudojant brangesnes nei jos priede nurodytos medžiagas, o tokia aplinkybė yra užfiksuota 2021 m. gruodžio 9 d. preliminariosios sutarties Nr. 2 priede. Taip pat iš šio 2021 m. gruodžio 9 d. sutarties priedo matyti, kad šalys skiltyje „Laukas“ aptarė ir naujus, pirmosios sutarties priede nenurodytus darbus (namo laiptų įrengimas iš granito akmens, HD kokybės vaizdo kameros ir signalizacijos įrengimas, pilnas namo fasado užbaigimas – siūlų užpildymas glaistu, kampų silikonavimas ir impregnavimas laku). Vadinasi, tokie darbai turėjo būti atliekami tik po šio susitarimo sudarymo, juolab kad duomenų apie jų atlikimą (užbaigimą) iki 2021 m. gruodžio 9 d. sutarties Nr. 2 pasirašymo, kurią apeliantai laiko pagrindine turto pirkimo–pardavimo sutartimi, nėra pateikta. Todėl nėra ir pagrindo sutikti su apeliantais, kad jokių kliūčių vietoje preliminariosios sutarties pasirašyti pagrindinę sutartį nebuvo, nes ginčo objektu tapęs namas jau buvo faktiškai pastatytas ir visiškai įrengtas taip, kaip šalys buvo susitarusios derybose.
21. Apeliacinio skundo argumentus, kad tarp šalių sudaryta ne preliminarioji sutartis, susitariant vien dėl organizacinių veiksmų atlikimo, siekiant ateityje sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį, bet buvo susitarta dėl esminių tokio sandorio sąlygų, todėl sutartis kvalifikuotina kaip pagrindinė, paneigia ir preliminariojoje sutartyje įvardytas susitarimo objektas. Abejose sutartyse buvo nurodyta, kad jų objektas yra turtas – gyvenamasis namas, esantis adresu (duomenys neskelbtini), 158,58 kv. m ploto (sutarčių 1.1, 3.1 papunkčiai). Nors sutarčių prieduose yra aptarti tam tikri reikalavimai namo vidaus ir išorės įrengimui, šalys ir 2021 m. balandžio 16 d. sutarties, ir 2021 m. gruodžio 9 d. sutarties prieduose aiškiai nurodė, kad, joms susitarus, medžiagų kaina gali būti didesnė, pirkėjams tokiu atveju sumokant skirtumą. Tokia sąlyga neleidžia konstatuoti, kad preliminariąja sutartimi buvo susitarta dėl visų pirkimo–pardavimo sutarties sąlygų, įskaitytinai ir dėl parduodamo objekto (pastatyto ir visiškai įrengto namo) kainos ir jos sumokėjimo. Tai, kad šalys dar tik siekė, jog būtų sukurtas jų abiejų lūkesčius atitinkantis pagrindinės sutarties objektas, patvirtina tiek jų rašytinių sutarčių turinys, tiek ir jų vykdymo aplinkybės. Patys apeliantai neginčija, kad būtent jų pageidavimu buvo nukrypta nuo pradinio susitarimo ir panaudotos brangesnės medžiagos grindims įrengti, pakeistas lubų įrengimo būdas.
22. Pirmosios instancijos teismas taip pat pagrįstai atkreipė dėmesį ir į tokią aplinkybę, kad prašomas pripažinti sudarytu pagal pačių apeliantų nurodomas sąlygas sandoris atitinka ne abiejų šalių, o tik apeliantų valios išraišką, juo labiau kad apeliantai ieškiniu prašo patvirtinti ne vien gyvenamojo namo, bet žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutarties sudarymą. Nei preliminariosiose sutartyse, nei šalių susirašinėjime nebuvo išreikšta valia dėl žemės sklypo perleidimo apeliantų nuosavybėn. Preliminariojoje sutartyje visiškai neaptarus pagrindinio daikto – žemės sklypo, likimo ir (ar) jo perleidimo apeliantams sąlygų, t. y. jo ploto, kainos ir kitų, dar ir dėl šios priežasties toks organizacinio pobūdžio rašytinis susitarimas, siekiant tik ateityje sudaryti pagrindinę sutartį, kurioje, be kita ko, būtų nurodytas tikslus pardavimo objektas bei galutinė jo pardavimo kaina, negali būti vertinamas kaip jau sudarytas žemės sklypo ir namo pirkimo–pardavimo sandoris už kainą, neatitinkančią net preliminarioje sutartyje nurodytos namo pardavimo kainos.
23. Šiame kontekste pažymėtina, kad pagal galiojantį teisinį reglamentavimą ne žemės sklypas yra statinio priklausinys, bet atvirkščiai – statinys yra žemės sklypo priklausinys. CK 4.40 straipsnio 1 dalyje nurodoma, kad žemės sklypo savininkui nuosavybės teise priklauso viršutinis žemės sklypo sluoksnis, ant žemės sklypo esantys statiniai bei jų priklausiniai, kiti nekilnojamieji daiktai, jeigu įstatymo ar sutarties nenustatyta kitaip. Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymo 10 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad žemės sklypas negali būti registruojamas kaip priklausinys. Žemės sklypo priklausiniu gali būti tik statinys. Statinys gali būti įregistruotas tik kaip žemės sklypo, kuriame jis yra, priklausinys.
24. Atmestini kaip nepagrįsti ir tokie apeliacinio skundo argumentai, kad šalys jau yra susitarusios dėl turto kainos ir dėl to nėra šalių ginčo. Kaip matyti iš apeliantams adresuotos atsakovės 2022 m. sausio 25 d. pretenzijos, darbų kaina dėl apeliantų pasirinktų brangesnių, nei buvo tartasi, sprendinių, lyginant su pasirašant 2021 m. gruodžio 9 d. preliminariąją sutartį Nr. 2 buvusia 177 000 Eur kaina, padidėjo iki 181 825 Eur sumos. Apeliantai ne tik nesutiko su atsakovės nurodomu kainos padidėjimu, bet siekia ją dar labiau sumažinti, ieškinyje prašydami įpareigoti juos sumokėti atsakovei 144 226 Eur dėl jų nustatytų darbų trūkumų šalinimo išlaidų. Akivaizdu, kad, priešingai nei tvirtina apeliantai, yra kilęs ir šalių ginčas dėl kainos.
25. Apeliantai savo teisę į ginčo objektu tapusio turto nuosavybę taip pat grindžia kainos dalies (10 000 Eur avanso) sumokėjimu bei atliktomis investicijomis į namo įrengimą. Viena vertus, net nekyla ginčo dėl to, kad šalys buvo susitarusios, jog namo statybos bei jo įrengimas yra finansuojami būsimo pardavėjos (t. y. atsakovės) piniginėmis lėšomis, o apeliantai įsigis jau įrengtą namą. Byloje esančio elektroninio susirašinėjimo su durų gamintojais, plytelių bei apšvietimo pardavėjais (1 t., b. l. 33–45), vykusio 2021 m. birželio 12 d. – 2021 m. lapkričio 26 d. laikotarpiu, turinys patvirtina, kad apeliantai tik rinkosi jiems patinkančias plyteles, duris, tačiau sąskaitos buvo išrašomos atsakovės vardu arba persiunčiamos atsakovei, kuri jas ir apmokėjo. Kaip matyti iš šio susirašinėjimo, apeliantas L. G. 2021 m. spalio 25 d. laišku persiuntė atsakovei PVM sąskaitą faktūra už apšvietimą, nurodydamas, kad siunčia sąskaitą apmokėjimui (1 t., b. l. 34), 2021 m. rugpjūčio 13 d. elektroniniame laiške plytelių pardavėjui (1 t., b. l. 44) apeliantas taip pat nurodė, kad sąskaita turi būti išrašyta atsakovei. Jokių konkrečių įrodymų, patvirtinančių kurių nors darbų ar medžiagų finansavimą apeliantų lėšomis, į bylą nėra pateikta. Šių įrodymų visuma patvirtina, kad namo statybas bei jo įrengimo darbus atliko ir finansavo būtent atsakovė, o ne apeliantai.
26. Kita vertus, tokia aplinkybė, kad atsakovė leido patiems apeliantams pasirinkti medžiagas, kurios bus naudojamos namo įrengime, ar įrengimo dizainą, ar tai, kad nesudarę pagrindinės sutarties apeliantai ėmė pirkti baldus ir juos montuoti name, kuo leidžia įsitikinti apeliantų į bylą pateiktos nuotraukos su užfiksuotais montuojamų gyvenamųjų kambarių, virtuvės, vonios kambario baldų fragmentais (4 t., b. l. 5, 13, 19), padarytos 2021 m. gruodžio 18 d., taip pat neteikia pagrindo padaryti išvadą, jog faktiškai šalis siejo kitokie, nei ikisutartiniai teisiniai santykiai. Kitokio teisėjų kolegijos vertinimo nesuponuoja ir kasacinio teismo 2018 m. lapkričio 21 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e3K-3-434-695/2018, kuria apeliaciniame skunde remiasi apeliantai, pateikti išaiškinimai dėl preliminariosios būsto pirkimo–pardavimo sutarties teisinio kvalifikavimo. Šios kasacinio teismo išnagrinėtos bylos faktinės aplinkybės skiriasi nuo nagrinėjamoje byloje nustatytų faktinių aplinkybių. Kasacinio teismo išnagrinėtoje civilinėje byloje buvo nustatyta, kad pardavėjas leido būsimiems buto pirkėjams patiems (savo lėšomis) įsirengti butą. Nagrinėjamu atveju tai padaryti buvo įsipareigojusi pardavėja (atsakovė), apeliantai jokios savo asmeninių lėšų dalies į statybas ar namo įrengimą nėra investavę, išskyrus minėtą 10 000 Eur avanso sumokėjimą po pirmosios preliminariosios sutarties sudarymo, todėl ir kasacinio teismo išaiškinimai šioje byloje neturi precedento galios.
27. Konstatavus, kad apeliantus su atsakove siejo ikisutartiniai teisiniai santykiai ir pagrindinė gyvenamojo namo pirkimo–pardavimo sutartis tarp jų nebuvo sudaryta, apeliantų pasirinktas teisių gynimo būdas, t. y. CK 1.93 straipsnio 4 dalis, kurioje numatyta, kad jeigu viena iš šalių visiškai ar iš dalies įvykdė sandorį, kuriam būtinas notaro patvirtinimas, o antroji šalis vengia įforminti sandorį notarine tvarka, teismas įvykdžiusios sandorį šalies reikalavimu turi teisę pripažinti sandorį galiojančiu, taikymas šiuo atveju net negalimas, nes ši teisės norma, kaip yra pažymėta ir kasacinio teismo praktikoje, reglamentuoja pagrindinės sutarties šalių santykius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-521/2012).
28. Pažymėtina, kad kasacinio teismo jurisprudencijoje išskiriamos tokios CK 1.93 straipsnio 4 dalies normos taikymui būtinos sąlygos: 1) sandoris yra dvišalis; 2) viena sandorio šalis visiškai ar iš dalies įvykdė sandorį; 3) kita sandorio šalis vengia įforminti sandorį notarine tvarka. Vykdant sandorį savo valią išreiškia ne tik šalis, kuri vykdo, bet ir šalis, kuri priima įvykdymą, todėl turi būti akivaizdi šalių valia ne tik sudaryti, bet ir įvykdyti sandorį. Sandorį, įvykdytą tokiu būdu, kad negalima nustatyti kitos šalies neabejotinos valios jį sudaryti ir įvykdyti, nėra pagrindo pripažinti galiojančiu. Be to, sprendžiant, ar tenkintinas besikreipiančios šalies reikalavimas pripažinti notarine tvarka neįformintą nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartį galiojančia, nepakanka nustatyti šių trijų CK 1.93 straipsnio 4 dalyje įtvirtintų šio instituto taikymo sąlygų. Tokiu atveju reikia išsiaiškinti, ar sutartis neprieštarauja imperatyviosioms įstatymo nuostatoms, t. y. ar tokia sutartis ne tik dėl notarinės formos nesilaikymo, bet ir dėl kitų įstatymuose nurodytų aplinkybių negalės būti pripažinta galiojančia pagal CK 1.93 straipsnio 4 dalį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. sausio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-20/2008; 2015 m. lapkričio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-599-378/2015).
29. Kaip ne kartą šioje nutartyje jau buvo nurodyta, apeliantai pagal pirmąją preliminariąją sutartį yra sumokėję labai nedidelę sumą – 10 000 Eur avansą, daugiau jokių mokėjimų, net ir tų, kuriuos pripažįsta ir prašo iš jų priteisti atsakovei, t. y. 144 226 Eur, nėra atlikę. Apeliantai nesutiko ir su atsakovės pasiūlymu pakeisti 2021 m. gruodžio 9 d. preliminariąją sutartį, nustatant vėlesnį pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo terminą (iki 2022 m. gegužės 1 d.), padidinant turto pardavimo kainą iki 181 825 Eur bei papildomai jai sumokant 17 000 Eur avanso. Dar daugiau, iš bylos medžiagos matyti, kad apeliantai tik 2022 m. spalio 10 d., t. y. jau pasibaigus 2021 m. gruodžio 9 d. preliminariojoje sutartyje Nr. 2 nustatytam terminui, iki kurio turėjo būti sudaryta pagrindinė sutartis (ne vėliau kaip iki 2021 m. gruodžio 30 d.), kreipėsi į banką su užklausa dėl 177 000 Eur kredito namui įsigyti suteikimo (4 t., b. l. 16). Tokia aplinkybė leidžia padaryti labiau tikėtiną išvadą, kad apeliantai nuosavų lėšų visai turto kainai sumokėti neturėjo nei preliminariųjų sutarčių pasirašymo metu, nei faktinio apsigyvenimo name metu.
30. Priešingai nei yra įsitikinę apeliantai, faktas, kad jie nuo 2021 m. gruodžio 18 d. apsigyveno ginčo name, o vėliau ėmė mokėti ir komunalinių paslaugų mokesčius, nesudaro pagrindo konstatuoti ginčo namo valdymo jiems perdavimo kaip sąlygos jų nuosavybės teisei pripažinti. Nekilnojamojo daikto perdavimo faktas turi būti įformintas CK 6.398 straipsnyje nustatyta tvarka (CK 6.393 straipsnio 4 dalis). Pagal CK 6.398 straipsnio 1 dalį nekilnojamojo daikto perdavimas ir jo priėmimas turi būti įformintas pardavėjo ir pirkėjo pasirašytu priėmimo–perdavimo aktu arba kitokiu sutartyje nurodytu dokumentu. Pagal to paties straipsnio 2 dalį, jeigu ko kita nenumato įstatymai ar sutartis, pardavėjo prievolė perduoti nekilnojamąjį daiktą laikoma įvykdyta nuo daikto perdavimo pirkėjui ir atitinkamo dokumento apie jo perdavimą pasirašymo. Šalių pasirašytų preliminariųjų sutarčių 3.4 papunktyje aiškiai nurodyta, kad nuosavybės teisės perėjimo pirkėjui momentas bus nurodomas pagrindinėje pirkimo–pardavimo sutartyje (ši sąlyga sutarčių tekstuose yra net pabraukta). Šiuo konkrečiu atveju nei pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis, nei namo perdavimo–priėmimo aktai nebuvo pasirašyti. Apeliantų akcentuojama aplinkybė, kad atsakovė jiems kartu su 2021 m. balandžio 16 d. preliminariąja sutartimi perdavė ir namo raktus, kuriame jie 2021 m. gruodžio 18 d. apsigyveno, kitaip šios situacijos neleidžia interpretuoti ir nesuponuoja vertinimo, jog turtas jiems buvo perduotas davus leidimą juo naudotis kaip savu.
31. Pažymėtina, kad atsakovė nė neginčija rakto perdavimo fakto, tačiau įrodinėja kitokį jo perdavimo tikslą. Atsakovės teigimu, tuo buvo sudaryta galimybė apeliantams susiplanuoti, kokios medžiagos bus naudojamos įrengiant namą, tačiau leidimas jame gyventi nebuvo suteiktas. Šioje nutartyje jau aptartos aplinkybės, kad apeliantai patys rinkosi plyteles, duris ir kitas medžiagas bei įrenginius, už kuriuos mokėjo atsakovė, taip pat atsakovės atstovo apeliantui 2021 m. gruodžio 28 d. išsiųstos žinutės turinys, kurioje nurodyta, jog nei žodinis, nei rašytinis leidimas gyventi name nebuvo duotas (3 t., b. l. 88), patvirtina būtent atsakovės įrodinėtą poziciją kaip labiau tikėtiną. Be to, iš šalių susirašinėjimo taip pat matyti, kad apeliantas nurodė esąs statybų darbų vadovas, todėl tikėtina ir tai, kad atsakovė, siekdama sklandaus bendradarbiavimo ir pagrindinės sutarties ateityje sudarymo, perdavė jam raktus, kad šis galėtų pats įsitikinti atliekamų darbų kokybe, o apeliantai, pasinaudodami atsakovės geranoriškumu, be jos leidimo, sumokėję vos 10 000 Eur sumą, name apsigyveno ir nepagrįstai identifikavo save šio turto savininkais, visiškai nepaisydami kitos sutarties šalies interesų ir teisėtų lūkesčių parduoti namą ir atgauti jo statyboms panaudotas pinigines lėšas.
32. Nepagrįsti ir apeliacinio skundo teiginiai, kad namo išlaikymo mokesčių mokėjimas patvirtina jo naudojimo ir valdymo perdavimo apeliantams faktą. Šiuo aspektu visų pirma pažymėtina, kad patys apeliantai teigia į namą įsikėlę 2021 m. gruodžio 18 d., tačiau iš jų į bylą pateiktų sąskaitų už suvartotą elektros energiją (3 t., b. l. 119–136, 140–148) matyti, kad pirmasis mokėjimas atliktas tik 2022 m. balandžio mėn., t. y. praėjus 4 mėn. nuo apsigyvenimo name. Antra, AB ,,Energijos skirstymo operatorius“ 2022 m. gegužės 26 d. atsakyme į atsakovės užklausą (3 t., b. l. 95–96) nurodė, kad 2022 m. gegužės 24 d. į juos kreipėsi vyras, kuris paprašė pateikti atsakovei išrašytas PVM sąskaitas faktūras bei pateikė atsakovės visus duomenis, prašydamas sąskaitą atsiųsti elektroniniu paštu (duomenys neskelbtini), be to, tą pačią dieną kreipėsi ir moteris, nurodžiusi, kad nori apmokėti atsakovės elektros sąskaitą bei nurodė tą patį korespondencijos elektroninį paštą. Nurodytas elektroninio pašto adresas sutampa su apelianto adresu, kuriuo vyko susirašinėjimas ir su atsakove. Tokios faktinės aplinkybės patvirtina tik tai, kad apeliantai elgėsi savavališkai, pateikė melagingus duomenis ir toks jų elgesys negali būti vertinamas kaip patvirtinantis turto jiems perdavimo valdyti ir naudoti faktą.
33. Taigi, nagrinėjamoje byloje yra susiklosčiusi tokia išskirtinė ir sąžiningam naudojimuisi savo teisėmis prieštaraujanti situacija (CK 1.137 straipsnis), kai apeliantai, pagal preliminariąją sutartį sumokėję vos 10 000 Eur ir be savininkės leidimo apsigyvenę name, pasibaigus preliminariojoje sutartyje nustatytam terminui nesiekė įteisinti tarpusavio santykių, nors ne kartą elektroniniais laiškais buvo raginami apsispręsti, ar pirks namą, ir atsakymą nurodyti raštu, arba iš jo išsikelti, atsakovei tokiu atveju grąžinant avansą (3 t., b. l. 95-96), o turimas lėšas naudojo namo įsirengimui (baldų pirkimui), namo defektų identifikavimui, bet ne atsiskaitymui su atsakove už turtą. Todėl ir tai, kad šiuose santykiuose apeliantai veikė kaip vartotojai, savaime nereiškia, jog neturi būti paisoma antrosios šalies teisių ir teisėtų interesų.
34. Apeliacinio skundo teiginiai, kad neįtraukus į bylos nagrinėjimą Valstybinės vartotojų teisių apsaugos tarnybos buvo pažeistos proceso teisės normos ir pasisakyta dėl neįtrauktų į bylos nagrinėjimą asmenų teisių, pripažinti deklaratyviais ir taip pat atmestini. Apeliantai neįvardija, kaip nagrinėjama byla yra susijusi su minėta tarnyba, kokias jos teises pirmosios instancijos teismas suvaržė ir kaip jos nedalyvavimas sukliudė teisingam bylos išnagrinėjimui.
35. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas, išsamiai ištyręs ir įvertinęs byloje esančių įrodymų visumą, priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą, kurį panaikinti ar pakeisti pagrindo nėra.
Dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo
36. Vadovaujantis CPK 93 straipsnio 1 dalimi, šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą.
37. Apeliantų apeliacinis skundas atmestas visa apimtimi, todėl jų apeliaciniame procese patirtos bylinėjimosi išlaidos neatlyginamos. Iš bylos medžiagos taip pat nustatyta, kad apeliantams Panevėžio apygardos teismo 2022 m. rugpjūčio 25 d. nutartimi (1 t., b. l. 108) buvo atidėtas 1 557 Eur žyminio mokesčio už ieškinį sumokėjimas iki sprendimo priėmimo, o 2023 m. rugpjūčio 1 d. nutartimi (5 t., b. l. 113–114) – ir 1 557 Eur žyminio mokesčio už apeliacinį skundą sumokėjimas iki teismo sprendimo apeliacinės instancijos teisme priėmimo. Kadangi pirmosios instancijos teismas, priimdamas skundžiamą sprendimą ir atmesdamas ieškinį atidėto žyminio mokesčio už ieškinį priteisimo klausimo neišsprendė, apeliacinės instancijos teismas šią procesinę klaidą ištaiso (CPK 329 straipsnio 1 dalis).
38. Atmetus kaip nepagrįstą tiek apeliantų ieškinį, tiek ir jų apeliacinį skundą, iš apeliantų, kaip bylą pralaimėjusios šalies, valstybei lygiomis dalimis priteisiamas atidėtas žyminis mokestis už ieškinį ir už apeliacinį skundą, t. y. iš kiekvieno jų po 1 557 Eur ([1 557 Eur + 1 557 Eur] /2) (CPK 84 straipsnis, 96 straipsnis).
39. Be to, apeliantams tenka pareiga atlyginti atsakovės apeliaciniame procese patirtas išlaidas. Nagrinėjant bylą apeliacinės instancijos teisme atsakovė patyrė 1 000 Eur bylinėjimosi išlaidas už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą. Pagal CPK 98 straipsnio 1 dalį šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, teismas priteisia iš antrosios šalies išlaidas už advokato ar advokato padėjėjo, dalyvavusių nagrinėjant bylą, pagalbą, taip pat už pagalbą rengiant procesinius dokumentus ir teikiant konsultacijas. CPK 98 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad šalies išlaidos, susijusios su advokato ar advokato padėjėjo pagalba, atsižvelgiant į konkrečios bylos sudėtingumą ir advokato ar advokato padėjėjo darbo ir laiko sąnaudas, yra priteisiamos ne didesnės, kaip yra nustatyta rekomendacijose.
40. Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu ir Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 patvirtintose Rekomendacijose dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio (toliau – Rekomendacijos) nurodyta, kad rekomenduojamas priteisti maksimalus užmokesčio dydis už atsiliepimą į apeliacinį skundą sudaro 1,3 Lietuvos statistikos departamento skelbiamo užpraėjusio ketvirčio vidutinio mėnesinio bruto darbo užmokesčio šalies ūkyje (be individualių įmonių) (Rekomendacijų 8.11 papunktis). Apskaičiavus maksimalų teisinių paslaugų dydį pagal aktualius procesinių veiksmų atlikimo metu Lietuvos statistikos departamento skelbiamo užpraėjusio ketvirčio (2023 m. II ketvirčio) vidutinio mėnesinio bruto darbo užmokesčio šalies ūkyje (be individualių įmonių) duomenis, rekomenduojamas priteisti maksimalus užmokesčio dydis už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą sudaro 2 600,13 Eur (2 000,10 Eur x 1,3).
41. Atsakovės prašoma priteisti atstovavimo išlaidų suma (1 000 Eur) neviršija rekomenduojamo priteisti maksimalaus užmokesčio už tokio pobūdžio teisines paslaugas dydžio, yra proporcinga bylos apimčiai ir ginčo sudėtingumui, atitinka teisingumo, protingumo ir sąžiningumo kriterijus. Atsižvelgiant į tai, atsakovei iš apeliantų lygiomis dalimis priteisiamas po 500 Eur (1 000 Eur / 2) bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme, atlyginimas.
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 331 straipsniu,
n u t a r i a :
Panevėžio apygardos teismo 2023 m. birželio 5 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Priteisti atsakovei uždarajai akcinei bendrovei ,,Modera plius“, juridinio asmens kodas 305019908, iš ieškovų G. G., asmens kodas (duomenys neskelbtini) ir L. G., asmens kodas (duomenys neskelbtini) po 500 Eur (penkis šimtus eurų) bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme.
Priteisti valstybei iš ieškovų G. G., asmens kodas (duomenys neskelbtini) ir L. G., asmens kodas (duomenys neskelbtini) po 1 557 Eur (vieną tūkstantį penkis šimtus penkiasdešimt septynis eurus) žyminio mokesčio, kurio mokėjimas už ieškinį ir apeliacinį skundą jiems buvo atidėtas.
Teisėjos Dalia Kačinskienė
Jadvyga Mardosevič
Laima Ribokaitė