Civilinė byla Nr. 2S-682-854/2021
Teisminio proceso Nr. 2-68-3-35161-2020-9
Procesinio sprendimo kategorijos: 3.3.2.4.; 3.3.2.5.; 3.4.5.11.; 3.5.26.
(S)
VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS
N U T A R T I S
2021 m. vasario 18 d.
Vilnius
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėja Giedrė Čėsnienė
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo apeliantės (pareiškėjos) uždarosios akcinės bendrovės „Privati erdvė“ atskirąjį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2020 m. gruodžio 30 d. nutarties civilinėje byloje pagal pareiškėjos uždarosios akcinės bendrovės „Privati erdvė“ skundą dėl antstolio D. T. veiksmų, suinteresuoti asmenys UAB „Soscredit“, V. F., K. S., R. P., Valstybinė mokesčių inspekcija prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos, M. Č., antstolis G. B., antstolė J. B., antstolis R. V., antstolis D. K.
Apeliacinės instancijos teismas
n u s t a t ė:
I. Ginčo esmė
1. Pareiškėja uždaroji akcinė bendrovė (toliau – UAB) „Privati erdvė“ pateikė skundą dėl antstolio D. T. veiksmų, kuriuo prašė panaikinti patvarkymu nustatytą turto įkainojimą ir skirti papildomą ekspertizę turto, esančio (duomenys neskelbtini), vertei nustatyti.
2. Pareiškėja nurodė, kad antstolio D. T. kontoroje yra vykdomas Vilniaus m. 30-ojo biuro 2019 m. rugpjūčio 22 d. išduotas vykdomasis dokumentas Nr. 6578 dėl 396 010,12 Eur skolos, 24 proc. dydžio metinių palūkanų išieškojimo iš skolininkės UAB „Privati erdvė“ išieškotojos UAB „Soscredit“ naudai, skolą išieškant iš įkeisto turto. Vykdant išieškojimą buvo areštuotas skolininkei priklausantis turtas: poilsio pastatas su buities patalpomis, poilsio namų patalpos pastate ir kiti inžinieriniai statiniai – kiemo aikštelė, esantys adresu (duomenys neskelbtini). Pareiškėja nurodė, kad 2020 m. balandžio 2 d. antstolio patvarkymu buvo paskirta areštuoto turto ekspertizė, kurią atliko UAB „Lituka“ ir Ko. Pareiškėja 2020 m. rugsėjo 23 d. gavo antstolio D. T. 2020 m. rugsėjo 18 d. patvarkymą dėl turto vertės nustatymo, kuriame remiantis gautos ekspertizės išvadomis turtas yra įvertintas 284 000 Eur. Pareiškėja su antstolio patvarkymu nesutiko ir 2020 m. rugsėjo 28 d. pateikė motyvuotus prieštaravimus. Pareiškėja 2020 m. spalio 22 d. gavo antstolio patvarkymą dėl pakartotinės ekspertizės skyrimo Nr. S-20-241-10663. Pareiškėja 2020 m. lapkričio 23 d. gavo antstolio 2020 m. lapkričio 23 d. patvarkymą dėl pakartotinės ekspertizės išvadų Nr. S-20-241-12479, kuriame remiantis gautos pakartotinės ekspertizės išvadomis, atliktos UAB „Inreal“, skolininkės turtas buvo įvertintas 275 000 Eur. Pareiškėja nesutinka su tokia UAB „Inreal“ įvertinimo aktu nustatyta nekilnojamojo turto, esančio (duomenys neskelbtini), rinkos verte. Pareiškėja teigia, kad UAB „Inreal“ turto vertintojai pasirinko kaip lyginamuosius objektus vertei pagrįsti nereprezentatyvius sandorius, naudojant tik UAB „Inreal“ duomenų bazėse sukauptus istorinius duomenis, neatsižvelgė į valstybės įmonės (toliau – VĮ) Registro centras sandorių duomenų bazę ir ntsandoriai.lt paieškos sistemą. Pažymėjo, kad pagal 2019 m. gruodžio 20 d. UAB „Nill Nill“ atliktą turto vertinimą vertinamoji minėto turto vertė nustatyta lyginamuoju metodu yra 700 000 Eur, 704,88 Eur už 1 kv. m. Be to, pagal viešai skelbiamas statistikos duomenis nuo 2017 metų yra fiksuojamas nekilnojamojo turto verčių pakilimas.
3. Antstolis 2020 m. gruodžio 4 d. patvarkymu Nr. S-SN-1483/19-2 pareiškėjos skundo netenkino.
4. Antstolis nurodė, kad vykdant išieškojimą areštuotas skolininkei UAB „Privati erdvė“ priklausantis turtas: poilsio pastatas su buities patalpomis, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), poilsio namų patalpos pastate, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir kiti inžineriniai statiniai – kiemo aikštelė, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantys adresu (duomenys neskelbtini). Antstolio 2020 m. balandžio 2 d. patvarkymu buvo paskirta skolininkei priklausančio areštuoto turto ekspertizė, ją pavedant atlikti UAB „Lituka“ ir Ko. 2020 m. rugsėjo 18 d. UAB „Lituka“ ir Ko pateikė ekspertizės išvadas. Atlikus turto vertės paskaičiavimus, ekspertai nustatė, kad bendra vertinamo nekilnojamojo turto rinkos vertė 2020 m. rugpjūčio 28 d. yra 284 000 Eur. 2020 m. rugsėjo 29 d. antstolio kontoroje gauti skolininkės 2019 m. rugsėjo 28 d. prieštaravimai dėl UAB „Lituka“ ir Ko nustatytos turto vertės. Savo prieštaravimams patvirtinti skolininkė pateikė dvi vertinimo ataskaitas. Iš pridėtų priedų matyti, kad UAB „Lituka“ ir Ko 2017 m. spalio 25 d. pateikė turto vertės ataskaitą Nr. LL0-71036, kurioje tas pats turtas įvertintas 469 000 Eur, o UAB „Nill Nill“ 2020 m. sausio 13 d. turto vertinimo ataskaitoje Nr. N2001V10 nurodė, kad turto vertė yra 700 000 Eur. Atsižvelgus į skolininkės pateiktus prieštaravimus bei siekiant nustatyti realią areštuoto turto rinkos kainą ir pašalinti galimus netikslumus dėl turto vertės, antstolis 2020 m. spalio 20 d. patvarkymu Nr. S-20-241-10663 skyrė pakartotinę ekspertizę areštuoto nekilnojamojo turto rinkos vertei nustatyti. 2020 m. spalio 20 d. UAB „Inreal“ pateikė ekspertizės išvadas. Atlikus turto vertės paskaičiavimus ekspertai nustatė, kad bendra vertinamo nekilnojamojo turto rinkos vertė vertinimo dieną yra 275 000 Eur.
5. Antstolis teigė, kad skolininkė, prašydama skirti papildomą ekspertizę, nepateikė jokių objektyvių įrodymų dėl netinkamo turto rinkos vertės nustatymo. Antstolis nurodė, kad UAB „Inreal“ 2020 m. lapkričio 20 d. pateiktas ekspertizės aktas yra išsamus, jame nurodyta įstatyminė bazė, reglamentuojanti turto vertinimą, vertinamo turto detalus aprašymas, išsamiai aptarta vertinimo metodika, bei nurodyta, kad panaudotas lyginamasis metodas, nurodyti lyginamieji objektai, kurie pagal savo būklę, plotą bei statybos metus ir labai panašūs areštuoto turto būklei, pateiktos realiai įvykusių 2020 metų sandorių kainos. Pasirinkti lyginamieji objektai yra 1984-1987 metų statybos, vidutinio ploto, o būklė apibūdiname kaip reikalinga remonto. Vertindamas turtą, vertintojas naudojosi nekilnojamojo turto planais bei eksplikacijos lentelių medžiaga, Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašais, turto apžiūros ir nuotraukų medžiaga, vertintojų duomenų banko sukauptais duomenimis apie nekilnojamojo turto rinką ir jos tendencijas, informacijos ir atliktų darbų archyvais, norminiais teisės aktais. Atliekant areštuoto turto vertinimą ekspertas aptarė turto būklę, specifiką, patrauklumą nekilnojamojo turto rinkoje ir nustatė turto rinkos vertę. Tuo tarpu jokių objektyvių įrodymų, kurie leistų abejoti turto vertintojo nustatyta įkeisto turto rinkos verte, skolininkė nepateikė.
6. Pažymėjo, kad skolininkės pateiktoje UAB „Nill Nill“ ataskaitoje turto būklė apibūdinama kaip gera, o lyginamieji objektai yra parinkti kaip netinkami palyginimui, nes jų statybos pabaigos metai yra 2008 arba 2019, o plotas yra mažas lyginant su vertinamu objektu ir atitinkamai kvadratinio metro kaina negali būti lygi ar panaši areštuoto turto kvadratinio metro kainai. Taip pat papildomų dvejonių kelia ir UAB „Nill Nill“ ataskaitoje nurodoma informacija, kad turto būklė gera, nes antstolis pats dalyvavo 2020 metų rugpjūčio mėnesį vykusioje turto apžiūroje ir buvo akivaizdu, kad turto būklė yra prasta. Apžiūros metu buvo matyti, jog pastate dalyje patalpų išardyta grindų danga ir vamzdynai, atjungta šildymo sistema, elektra, vanduo, o šaltuoju metų laiku nešildomo pastato yra būklė prasta, nes nemaža dalis sienų yra paveiktos drėgmės, tinkas nubyrėjęs.
7. Suinteresuoti asmenys atsiliepimų į pareiškėjos skundą nepateikė.
II. Pirmosios instancijos teismo nutarties esmė
8. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2020 m. gruodžio 30 d. nutartimi pareiškėjos UAB „Privati erdvė“ skundą dėl antstolio D. T. veiksmų atmetė.
9. Teismas nustatė, kad antstolio D. T. kontoroje yra vykdomas Vilniaus m. 30-ojo biuro 2019 m. rugpjūčio 22 d. išduotas vykdomasis dokumentas Nr. 6578 dėl 396 010,12 Eur skolos, 24 proc. dydžio metinių palūkanų išieškojimo iš skolininkės UAB „Privati erdvė“ išieškotojos UAB „Soscredit“ naudai, skolą išieškant iš įkeisto turto. Vykdant išieškojimą buvo areštuotas skolininkei priklausantis turtas: poilsio pastatas su buities patalpomis, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), poilsio namų patalpos pastate, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir kiti inžinieriniai statiniai – kiemo aikštelė, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantys adresu (duomenys neskelbtini). 2020 m. balandžio 2 d. antstolio patvarkymu Nr. S-241-20-1483-E buvo paskirta areštuoto turto rinkos vertės nustatymo ekspertizė, kurią pavesta atlikti UAB „Lituka“ ir Ko. Paskirta turto vertintoja atliko turto ekspertizę rinkos vertei nustatyti bei pateikė antstoliui nekilnojamojo turto ekspertizės aktą. 2020 m. rugsėjo 23 d. pareiškėja gavo antstolio D. T. 2020 m. rugsėjo 18 d. patvarkymą dėl turto vertės nustatymo Nr. S-20-241-8968, kuriame, remiantis gautos ekspertizės išvadomis, turtas yra įvertintas 284 000 Eur. Pareiškėja su antstolio patvarkymu nesutiko ir 2020 m. rugsėjo 28 d. pateikė motyvuotus prieštaravimus. 2020 m. spalio 20 d. antstolis patvarkymu Nr. S20-241-10663 skyrė pakartotinę turto, esančio (duomenys neskelbtini), rinkos vertės nustatymo ekspertizę, kurią pavesta atlikti UAB „Inreal“. Atlikus turto vertės paskaičiavimus ekspertai nustatė, kad bendra vertinamo nekilnojamojo turto rinkos vertė vertinimo dieną yra 275 000 Eur. Skolininkė ar kiti suinteresuoti asmenys nereiškė prieštaravimų dėl ekspertizės skyrimo ar eksperto parinkimo. Antstolis patvarkymu nustatė areštuoto turto vertę pagal nurodytą ekspertizės aktą.
10. Teismas sprendė, kad antstolis neturėjo pagrindo abejoti, jog ekspertizės akte nustatyta turto vertė neatitinka realios turto rinkos vertės. Teismas pažymėjo, kad vykdymo proceso metu turto vertės nustatymo ekspertizę atliko UAB „Inreal“ įgalioti turto vertintojai M. R., kuris turi galiojantį 2009 m. spalio 22 d. išduotą turto vertintojo kvalifikacijos pažymėjimą Nr. (duomenys neskelbtini) ir Jurgita J. B., kuri turi galiojantį 2012 m. rugpjūčio 1 d. išduotą turto vertintojo kvalifikacijos pažymėjimą Nr. (duomenys neskelbtini). Turto vertintojai yra įrašyti į Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnybos prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos administruojamą vertintojų, turinčių galiojančius kvalifikacijos pažymėjimus, sąrašą. Teismo vertinimu, antstolis neturėjo pagrindo abejoti nei turto vertintojų kompetencija ir tinkamumu atlikti turto vertės nustatymo ekspertizę, nei pačiame ekspertizės akte nurodomos išvados dėl turto vertės teisingumu.
11. Teismas pažymėjo, kad UAB „Inreal“ 2020 m. lapkričio 20 d. ekspertizės aktas yra išsamus, jame nurodyta įstatyminė bazė, reglamentuojanti turto vertinimą, vertinamo turto detalus aprašymas, išsamiai aptarta vertinimo metodika. Atliekant areštuoto turto vertinimą ekspertas aptarė turto būklę, specifiką, patrauklumą nekilnojamojo turto rinkoje ir nustatė turto rinkos vertę. Teismas sutiko su antstolio pateiktais argumentais, kad tiek 2020 m. rugsėjo mėn. UAB „Lituka“ ir Ko, tiek 2020 m. lapkričio mėn. UAB „Inreal“ atliktose ekspertizėse turto vertės yra nurodoma panašia kaina ir ekspertizės pagrįstos realiais lyginamaisiais objektais, nustatant realią areštuoto rinkos vertę. Akcentavo, kad pareiškėja teismui nepateikė jokių įrodymų, jog ekspertizės atlikimo metu turto faktinė būklė neatitiko ekspertizės akto tekstinėje dalyje nurodytą būklę ,,reikalingas remontas“.
12. Teismas nurodė, kad ekspertizės akte aiškiai yra nurodyta, jog „buvo analizuojami vertintojo turimi bei į VĮ Registrų centras užfiksuoti duomenys per paskutiniuosius 36 mėnesius (duomenys neskelbtini) mieste ((duomenys neskelbtini) mietelyje, verčių zona 30.6) įvykdytus namų valdų pirkimo – pardavimo sandorius“. Pažymėjo, kad atliekant ekspertizę skolininkė turėjo visas galimybes ekspertui teikti papildomą informaciją, jeigu manė, kad ji bus reikalinga. Jokių konkrečių duomenų, kad ekspertas faktiškai ko nors reikšmingo nebūtų nustatęs bei įvertinęs, skolininkė nepateikė. Taigi, antstoliui nebuvo jokio pagrindo abejoti atliktu įkainojimu, atitinkamai nebuvo jokio pagrindo iš naujo trečią kartą vertinti turtą ir dar daugiau didinti vykdymo išlaidas.
13. Teismas nurodė, kad antstolis neturėjo pagrindo abejoti, kad ekspertizės akte nustatyta turto vertė neatitinka realios turto rinkos vertės, pareiškėjai pateikus 2019 m. gruodžio 20 d. UAB „Nill Nill“ ataskaitą. Pažymėjo, kad turto vertintojai, taikydami lyginamąjį metodą, palyginimui ėmė turto pardavimo sandorius vykdytus būtent 2020 metais, įvertinus ekonominius ir socialinius rodiklius, finansavimo sąlygas iki rinkos vertės nustatymo 2020 m. lapkričio 5 d., ekspertizėje nurodant, kad panaudotas lyginamasis metodas, nurodyti lyginamieji objektai, kurie pagal savo būklę, plotą bei statybos metus ir labai panašūs areštuoto turto būklei, pateiktos realiai įvykusių 2020 metų sandorių kainos. Pasirinkti lyginamieji objektai yra 1984-1987 metų statybos, vidutinio ploto, o būklė apibūdinta kaip „reikalaujantys remonto“. Teismas atkreipė dėmesį į tai, kad rinka nėra pastovi, tad turto paklausa ir kainos rinkoje nuolat kinta. Be kita ko, pažymėjo ir tai, kad turto pardavimas už kuo didesnę kainą atitinka tiek skolininkės, tiek išieškotojos interesus, tačiau eksperto nustatytam turtui vertinimui nė vienas iš išieškotojų neprieštaravo. Be to, vykdymo procese turto pardavimo kainos nustatymo paskirtis – nurodyti, kokia varžytynėse parduodamo turto pradinė kaina yra optimaliausia, tačiau nustatyta turto vertė nebūtinai yra lygi pardavimo kainai, o turtas parduodamas už aukščiausią pirkėjų pasiūlytą kainą, t. y. objektyvi turto rinkos vertė nustatoma varžytynių metu, nes nepriklausomai nuo turto vertinimo, potencialūs pirkėjai papildomai savaip vertins parduodamą objektą.
14. Teismas sprendė, kad jokių patikimų įrodymų, pagrindžiančių jos teiginius apie didesnę turto vertę, pareiškėja nepateikė. Skolininkė taip pat turėjo teisę pasiūlyti savo turto pirkėją už kainą ne mažesnę nei nustatė antstolis, tačiau ji šia įstatymo suteikta teise nepasinaudojo (CPK 704 straipsnio 1 dalis). Teismas taip pat pažymėjo, kad Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 23 straipsnis numato, kad turto arba verslo vertinimo ataskaita laikoma teisinga, kol Lietuvos Respublikos Vyriausybės įgaliota atlikti turto arba verslo vertintojų ir turto arba verslo vertinimo įmonių valstybinę priežiūrą įstaiga nėra nustačiusi jos neatitikties šio įstatymo 22 straipsnyje nustatytiems reikalavimams ir (arba) kol ji nėra nuginčyta teisme. Iškilę ginčai dėl turto arba verslo vertės sprendžiami šalių susitarimu arba teismo tvarka, jeigu kituose įstatymuose nenustatyta kitaip. Byloje nėra duomenų, kad ekspertizės aktas yra nuginčytas įstatymo nustatyta tvarka. Teismo vertinimu, antstolis, nustatydamas ginčo turto rinkos vertę, pagrįstai atsižvelgė į ekspertizės akte nustatytą turto rinkos vertę.
III. Atskirojo skundo ir atsiliepimo į jį argumentai
15. Pareiškėja UAB „Privati erdvė“ atskiruoju skundu prašo panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2020 m. gruodžio 30 d. nutartį ir skirti papildomą ekspertizę nekilnojamojo turto, esančio (duomenys neskelbtini), vertei nustatyti. Atskirasis skundas grindžiamas šiais argumentais:
15.1. Pirmosios instancijos teismas nepagrįstai nurodė, kad pareiškėja nepateikė jokių patikimų įrodymų apie didesnę turto vertę. Pareiškėja pateikė UAB „Lituka“ ir Ko 2017 m. spalio 25 d. turto vertės nustatymo ataskaitą Nr. LL0-71036, kurioje turto vertė, esančio (duomenys neskelbtini), nustatyta 670 000 Eur bei UAB „Nill Nill“ 2019 m. gruodžio 20 d. turto vertinimo ataskaitą Nr. N2001V10, kurioje minėto turto vertė nustatyta 700 000 Eur. Be to, pareiškėja prieštaravimuose dėl UAB „Lituka“ ir Ko nustatytos turto vertės (284 000 Eur) nurodė, kad nuo 2017 metų pagal viešai skelbiamus statistikos duomenis yra fiksuojamas nekilnojamojo turto verčių pakilimas.
15.2. Pagal antstolio paskirtus UAB „Lituka“ ir Ko (2020 m. rugpjūčio 28 d.) ir UAB „Inreal“ (2020 m. lapkričio 20 d.) atliktus vertinimus, turto vertė kelis kartus mažesnė negu UAB „Lituka“ ir Ko 2017 m. spalio 25 d. ir UAB „Nill Nill“ 2019 m. gruodžio 20 d. turto vertinimuose. Be to, VĮ Registrų centras turimo turto, esančio (duomenys neskelbtini), kaip atskirų trijų turtinių vienetų vidutinė rinkos vertė nurodyta 555 100 Eur (negyvenamoji patalpa – poilsio patalpos (437 000 Eur); pastatas – poilsio pastatas su buities patalpomis (95 700 Eur); kiti inžineriniai statiniai – 22 400 Eur).
15.3. Tinkamas areštuoto turto įkainojimas lemia ne tik jo realizavimo eigą, bet ir tolimesnius išieškojimo vykdymo padarinius. Pavyzdžiui turtą pardavus varžytynėse už per mažą kainą, negu turėjo būti nustatyta pagal įstatymą, suinteresuotų asmenų reikalavimu teismas gali turto pardavimo iš varžytynių aktą pripažinti negaliojančiu Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 602 straipsnio 6 punkto pagrindu.
16. Antstolis D. T. atsiliepime į atskirąjį skundą prašo atskirąjį skundą atmesti. Atsiliepimas į atskirąjį skundą grindžiamas šiais argumentais:
16.1. Skolininkė nepateikė jokių objektyvių įrodymų dėl turto rinkos vertės. UAB „Inreal“ 2020 m. lapkričio 20 d. pateiktas ekspertizės aktas yra išsamus, jame nurodyta įstatyminė bazė, reglamentuojanti turto vertinimą, vertinamo turto detalus aprašymas, išsamiai aptarta vertinimo metodika, bei nurodyta, kad panaudotas lyginamasis metodas, nurodyti lyginamieji objektai, pateiktos realiai įvykusių sandorių kainos. Visi lyginamieji pardavimo atvejai pasirinkti esant panašiai geografinei padėčiai, analogiškai turto paskirčiai, sąlyginai panašiems plotams bei panašioms pardavimo sąlygoms.
16.2. Vertindamas turtą, vertintojas naudojosi informacija, kuri jam yra pateikta ir (arba) viešai prieinama, rodanti padėtį iki turto vertinimo dienos ir vertinimo metu, taip pat naudojosi nekilnojamojo turto planais bei eksplikacijos lentelių medžiaga, Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašais, turto apžiūros ir nuotraukų medžiaga, vertintojų duomenų banko sukauptais duomenimis apie nekilnojamojo turto rinką ir jos tendencijas, informacijos ir atliktų darbų archyvais, norminiais teisės aktais. Atliekant areštuoto turto vertinimą, ekspertas aptarė turto būklę, specifiką, patrauklumą nekilnojamojo turto rinkoje ir nustatė turto rinkos vertę.
16.3. Skolininkės pateiktos vertinimo ataskaitos nėra tinkami įrodymai, nes 2017 metų UAB „Lituka“ ir Ko vertinimo ataskaita buvo parengta naudojant 2015-2017 metų lyginamuosius rinkos sandorius. Lyginamiesiems sandoriams pasirinkti mažos kvadratūros objektai, kurių statybos metai yra daug vėlesni, pastatams atlikta rekonstrukcija, o kvadratinio metro kaina tokių patalpų yra rinkoje didesnė. Taip pat tikėtina aplinkybė, kad 2017 metais apžiūrėtas turtas dar buvo naudotas pagal savo tikslinę paskirtį, nes apžiūrint turtą 2020 metų rugpjūčio mėnesį buvo matyti, kad turtas apleistas ir neprižiūrėtas – pastate dalyje patalpų išardyta grindų danga ir vamzdynai, atjungta šildymo sistema, elektra, vanduo, o šaltuoju metų laiku nešildomo pastato yra būklė prasta, nes nemaža dalis sienų yra paveiktos drėgmės, tinkas nubyrėjęs.
16.4. UAB „Nill Nill“ parengtoje ataskaitoje turto būklė apibūdinama kaip gera, o lyginamieji objektai yra parinkti kaip netinkami palyginimui, nes jų statybos pabaigos metai yra 2008 arba 2019, o plotas yra mažas lyginant su vertinamu objektu ir atitinkamai kvadratinio metro kaina negali būti lygi ar panaši areštuoto turto kvadratinio metro kainai. Peržiūrint UAB „Nill Nill“ ataskaitą kyla pagrįstų abejonių, ar vertintojai realiai apžiūrėjo turtą iš vidaus, kaip to reikalauja vertinimo metodika, nes vertinimo ataskaitoje nurodomas apžiūros laikas 2019 m. gruodžio 20 d., o nuotraukose matyti, kad šalia vertinamo objekto augantys medžiai yra žaliuojantys kaip šiltuoju sezono laikotarpiu. Akivaizdu, kad žiemos laikotarpiu medžiai būna numetę savo lapiją. Abejonių kelia ir UAB „Nill Nill“ ataskaitoje nurodoma informacija, kad turto būklė gera, nes antstolis pats asmeniškai dalyvavo 2020 m. rugpjūčio mėnesį vykusioje turto apžiūroje ir buvo akivaizdu, kad turto būklė yra prasta, o pastatas remontuotinas, nes apžiūros metu buvo matyti, jog pastate dalyje patalpų išardyta grindų danga ir vamzdynai, atjungta šildymo sistema, elektra, vanduo, o šaltuoju metų laiku nešildomo pastato yra būklė prasta, nes nemaža dalis sienų yra paveiktos drėgmės, tinkas nubyrėjęs.
16.5. UAB „Lituka“ ir Ko bei UAB „Inreal“ atliktos ekspertizės, kuriose turto vertė nurodoma panašia kaina, yra pagrįstos realiais lyginamaisiais objektais, nustatant tikslią objekto kainą, o ne dirbtinai ją didinant.
16.6. Šiuo metu vykstančio priverstinio vykdymo proceso metu skolininkei neatimta galimybė pačiai, savo jėgomis realizuoti jai priklausantį turtą ir pasinaudoti įstatymo suteikta teise pasiūlyti areštuoto turto pirkėją.
16.7. Pirmosios instancijos teismas pagrįstai nurodė, kad nustatyta turto vertė nebūtinai yra lygi pardavimo kainai, o turtas parduodamas už aukščiausią pirkėjų pasiūlytą kainą, t. y. objektyvi turto rinkos vertė nustatoma varžytynių metu, nes nepriklausomai nuo turto vertinimo, potencialūs pirkėjai papildomai savaip vertins parduodamą objektą. Be to, nėra duomenų, kad ekspertizės aktas yra nuginčytas įstatymo nustatyta tvarka, todėl antstolis, nustatydamas turto rinkos vertę, pagrįstai atsižvelgė į ekspertizės akte nustatytą turto rinkos vertę.
Apeliacinės instancijos teismas
k o n t a t u o j a:
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
17. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro atskirojo skundo faktinis ir teisinis pagrindai ir absoliučių nutarties negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 straipsnio 1 dalis, 338 straipsnis). Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas atskirajame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai (CPK 320 straipsnio 2 dalis, 338 straipsnis).
18. Apeliacinės instancijos teismas, išnagrinėjęs atskirąjį skundą, absoliučių nutarties negaliojimo pagrindų, nurodytų CPK 329 straipsnio 2 dalies 1-7 punktuose, taip pat pagrindų peržengti atskirojo skundo ribas nenustatė (CPK 329, 338 straipsniai).
19. Apeliacijos objektą sudaro Vilniaus miesto apylinkės teismo 2020 m. gruodžio 30 d. nutarties, kuria buvo atmestas pareiškėjos skundas dėl antstolio veiksmų, pagrįstumo ir teisėtumo patikrinimas.
Dėl naujų įrodymų priėmimo
20. Antstolis kartu su atsiliepimu į atskirąjį skundą pateikė antstolio apžiūros metu darytas pastato, esančio (duomenys neskelbtini), vidaus nuotraukas.
21. Bendroji taisyklė ta, kad apeliacinės instancijos teisme papildomų įrodymų pateikimas ribojamas (CPK 314 straipsnis). CPK 314 straipsnyje suformuluotos taisyklės, kad apeliacinės instancijos teismas atsisako priimti naujus įrodymus, kurie galėjo būti pateikti pirmosios instancijos teismui, išimtys yra: 1) kai pirmosios instancijos teismas nepagrįstai atsisako priimti įrodymus; 2) kai įrodymų pateikimo būtinybė iškyla vėliau. Apeliacinės instancijos teismas, spręsdamas dėl kiekvieno naujo pateikto įrodymo, turi aiškintis, ar galėjo šis konkretus įrodymas būti pateiktas pirmosios instancijos teismui, ar vėlesnis įrodymo pateikimas užvilkins bylos nagrinėjimą bei atsižvelgti į prašomo priimti naujo įrodymo įtaką sprendžiant šalių ginčą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. birželio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-230-611/2018, 37-38 punktai; 2019 m. birželio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-237-684/2019, 33 punktas).
22. Nagrinėjamu atveju, apeliacinės instancijos teismas, atsižvelgdamas į nagrinėjimo klausimo esmę, į tai, kad antstolio pateikti įrodymai yra susiję su nagrinėjamu klausimu ir jų prijungimas neužvilkins atskirojo skundo nagrinėjimo, šiuos įrodymus prijungia prie bylos.
Dėl nustatytų faktinių aplinkybių ir ginčo ribų
23. Nustatyta, kad antstolis D. T. vykdo Vilniaus m. 30-ojo biuro notaro M. S. 2019 m. rugpjūčio 22 d. išduotą vykdomąjį įrašą Nr. 6578 dėl 396 010,12 Eur skolos, 24 proc. dydžio metinių palūkanų išieškojimo iš skolininkės UAB „Privati erdvė“ išieškotojos UAB „Soscredit“ naudai, skolą išieškant iš įkeisto turto (vykdomoji byla Nr. 0241/19/01483).
24. Vykdant išieškojimą areštuotas skolininkei priklausantis turtas: poilsio pastatas su buities patalpomis, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), poilsio namų patalpos pastate, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir kiti inžineriniai statiniai – kiemo aikštelė, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantys adresu (duomenys neskelbtini).
25. Antstolis 2020 m. balandžio 2 d. patvarkymu Nr. S-241-20-1483-E skyrė minėto nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymo ekspertizę, ją pavesdamas atlikti UAB „Lituka“ ir Ko.
26. Antstolis 2020 m. rugpjūčio 13 d. priėmė patvarkymą dėl turto apžiūros be skolininko sutikimo Nr. S-PA-241-20-1483-E, kuriuo nutarė negyvenamųjų patalpų bei kiemo aikštelės, esančių adresu (duomenys neskelbtini), apžiūrą vykdyti be skolininkės sutikimo. Antstolis nurodė, kad skolininkė turi teisę iki 2020 m. rugpjūčio 27 d. pati suderinti laiką su ekspertais ir sudaryti sąlygas apžiūrėti turtą, o apie įvykusią apžiūrą informuoti antstolį. Byloje esantys įrodymai patvirtina, kad 2020 m. rugpjūčio 28 d. apžiūra buvo atlikta antstoliui ją atliekant be skolininkės sutikimo, dalyvaujant turto vertintojui, atrakinimo paslaugas teikiančios įmonės atstovams ir policijai viešajai tvarkai užtikrinti.
27. UAB „Lituka“ ir Ko 2020 m. rugsėjo 18 d. pateikė 2020 m. rugsėjo 17 d. ekspertizės aktą Nr. LL0-00815, kuriame nustatyta turto, esančio (duomenys neskelbtini), rinkos vertė 284 000 Eur (nustatyta 2020 m. rugpjūčio 28 d.).
28. Antstolis 2020 m. rugsėjo 18 d. priėmė patvarkymą dėl turto vertės nustatymo Nr. S-20-241-8968, kuriame nurodė, kad turto, esančio (duomenys neskelbtini), vertė laikytina UAB „Lituka“ ir Ko nustatyta vertė – 284 000 Eur.
29. Pareiškėja pateikė 2020 m. rugsėjo 28 d. prieštaravimus dėl UAB „Lituka“ ir Ko nustatytos turto rinkos vertės. Prieštaravimus motyvavo tuo, jog UAB „Lituka“ ir Ko 2017 m. lapkričio 10 d. turto vertės ataskaitoje Nr. LL0-71036 tas pats turtas įvertintas 469 000 Eur (nustatyta 2017 m. spalio 25 d.), o ekspertai UAB „Nill Nill“ 2020 m. sausio 13 d. turto vertinimo ataskaitoje Nr. N2001V10 nurodė, kad turto vertė yra 700 000 Eur (nustatyta 2019 m. gruodžio 20 d.).
30. Antstolis 2020 m. spalio 20 d. priėmė patvarkymą dėl pakartotinės ekspertizės skyrimo Nr. S-20-241-10663, kuriuo skyrė pakartotinę nekilnojamojo turto, esančio (duomenys neskelbtini), rinkos vertės nustatymo ekspertizę, ją pavesdamas atlikti UAB „Inreal“.
31. UAB „Inreal“ 2020 m. lapkričio 20 d. pateikė nekilnojamojo turto įvertinimo ekspertizės aktą Nr. 20/11-504KL, kuriame ginčo turto rinkos vertė, nustatyta 2020 m. lapkričio 5 d., sudarė 275 000 Eur.
32. Antstolis 2020 m. lapkričio 23 d. priėmė patvarkymą dėl pakartotinės ekspertizės išvadų, kuriame nurodė, kad turto rinkos vertė laikytina UAB „Inreal“ nustatyta turto rinkos vertė – 275 000 Eur.
33. Pareiškėja pateikė skundą dėl antstolio veiksmų, kuriame nesutiko su nustatyta jai priklausančio nekilnojamojo turto, esančio (duomenys neskelbtini), rinkos verte, motyvuodama tuo, jog UAB „Inreal“ turto vertintojai pasirinko kaip lyginamuosius objektus vertei pagrįsti nereprezentatyvius sandorius, naudojant tik UAB „Inreal“ duomenų bazėse sukauptus istorinius duomenis, neatsižvelgė į VĮ Registrų centras sandorių duomenų bazę ir ntsandoriai.lt paieškos sistemą, teigė, kad pagal viešai skelbiamas statistikos duomenis nuo 2017 metų yra fiksuojamas nekilnojamojo turto verčių pakilimas.
34. Pirmosios instancijos teismas, įvertinęs tai, kad nėra pagrindo abejoti UAB „Inreal“ nustatyta turto rinkos verte, kadangi turto vertinimą atliko kompetentingi ekspertai, ekspertizės aktas išsamus, be to, pareiškėja nepateikė patikimų įrodymų, paneigiančių nustatytą turto rinkos vertę, pareiškėjos skundą dėl antstolio veiksmų atmetė.
34.1. Pareiškėja atskirajame skunde nesutinka su pirmosios instancijos teismo išvadomis, nurodydama, kad ji pateikė įrodymus apie tai, kad nekilnojamojo turto, esančio (duomenys neskelbtini), vertė yra didesnė. Be to, pasak pareiškėjos, nuo 2017 metų pagal viešai skelbiamus statistikos duomenis yra fiksuojamas nekilnojamojo turto verčių pakilimas, todėl nustatyta turto rinkos vertė neatitinka tikrosios. Prašo panaikinti antstolio patvarkymą, kuriuo nustatyta turto rinkos vertė ir skirti papildomą ekspertizę.
35. Atsižvelgdamas į tai, apeliacinės instancijos teismas toliau pasisako dėl pareiškėjos atskirojo skundo ir antstolio atsiliepimo į jį faktinių ir teisinių argumentų.
Dėl pareiškėjai priklausančio nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymo
36. Pareiškėja nesutinka su UAB „Inreal“ 2020 m. lapkričio 5 d. nustatyta turto rinkos verte (275 000 Eur), iš esmės motyvuodama tuo, jog turto vertė yra didesnė negu nustatyta, ką, pasak pareiškėjos, pagrindžia UAB „Lituka“ ir Ko 2017 m. lapkričio 10 d. turto vertės nustatymo ataskaita Nr. LL0-71036, kurioje nustatyta turto rinkos vertė buvo 469 000 Eur (nustatyta 2017 m. spalio 25 d.), bei UAB „Nill Nill“ 2020 m. sausio 13 d. turto vertinimo ataskaita Nr. N2001V10, kurioje nustatyta turto rinkos vertė 700 000 Eur (nustatyta 2019 m. gruodžio 20 d.). Teigia, jog turtas nebuvo tinkamai įvertintas, nes pasirinkti nereprezentatyvūs sandoriai, nesinaudota visais galimais informacijos šaltiniais, siekiant nustatyti tikrąją turto rinkos vertę. Apeliacinės instancijos teismas neturi pagrindo pritarti šiems pareiškėjos teiginiams dėl žemiau nurodomų motyvų.
37. CPK 682 straipsnio 1 dalyje numatyta, kad antstolis ekspertizę turto vertei nustatyti skiria priimdamas patvarkymą. Patvarkyme turi būti nurodyta ekspertas ar ekspertizės įstaiga, kuriai pavedama atlikti ekspertizę. Vykdymo proceso šalis (šalys) ne vėliau kaip per tris darbo dienas nuo tos dienos, kurią gavo antstolio patvarkymą paskirti ekspertizę, CPK 598 straipsnyje nustatyta tvarka gali pareikšti ekspertui nušalinimą. Jeigu išieškotojas ar skolininkas pareiškia motyvuotus prieštaravimus dėl ekspertizės išvados, jų prašymu antstolis patvarkymu gali skirti papildomą ar pakartotinę ekspertizę. Antstolio patvarkymas atsisakyti skirti papildomą ar pakartotinę ekspertizę turi būti motyvuotas ir gali būti skundžiamas teismui (CPK 682 straipsnio 2 dalis).
38. Vadovaujantis CPK 634 straipsnio 2 dalimi, antstolis privalo savo iniciatyva imtis visų teisėtų priemonių, kad sprendimas būtų kuo greičiau ir realiai įvykdytas, ir aktyviai padėti šalims ginti jų teises bei įstatymų saugomus interesus. Areštuoto turto įkainojimas yra ypač svarbi parduodamo iš varžytynių turto proceso stadija. Jos metu antstoliui keliami reikalavimai maksimaliai ir objektyviai įkainoti areštuotą turtą. Teisingas, įstatymo reikalavimus atitinkantis areštuoto skolininko turto įkainojimas vykdymo procese visų pirma yra antstolio pareiga, kurią vykdyti jis privalo, nepaisant to, kaip vykdymo proceso šalys naudojasi savo procesinėmis teisėmis. Įstatymas antstoliui nustato pareigą ir suteikia realias galimybes taip įkainoti areštuotą turtą, kad nustatyta turto kaina maksimaliai atitiktų realią rinkos kainą ir optimaliai užtikrintų tiek išieškotojo, tiek skolininko interesų apsaugą. Turto kaina turi būti nustatyta kuo objektyvesnė, artimesnė rinkos kainai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. spalio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-344-421/2018; 2020 m. balandžio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-92-469/2020).
39. Įstatymas nedetalizuoja, kada antstoliui turėtų ar galėtų kilti abejonių dėl atlikto turto vertinimo, kas sudarytų pagrindą jam skirti pakartotinę turto vertinimo ekspertizę, tačiau antstolis, vykdydamas išieškojimą, turi laikytis bendrųjų civilinio proceso principų ir siekti teisingo, operatyvaus, efektyvaus ir visoms šalims naudingo teismo sprendimo įvykdymo. Išieškotojo ir skolininko interesų derinimo ir interesų pusiausvyros paieška vykdymo procese imperatyvai suponuoja, kad priverstinis turto realizavimo procesas būtų organizuojamas taip, kad kreditorius gautų savo reikalavimų patenkinimą, kartu užtikrinant skolininko interesus tuo aspektu, jog turtas nebūtų parduotas už per mažą kainą. Išieškojimo ir išieškotojo tikslas nėra ekonomiškai sužlugdyti skolininką, tačiau skolininko teisių apsauga nėra absoliuti ir ji neturi pažeisti išieškotojo interesų ar vilkinti vykdymo proceso. Vykdymo procese turi būti siekiama kuo ekonomiškiau įvykdyti teismo sprendimą, kad būtų išvengta ekonominės vertės praradimo ir būtų užkirstas kelias nebūtiniems skolininko ar išieškotojų nuostoliams, o išieškotojui gautas kuo didesnis ieškinio patenkinimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. spalio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-344-421/2018).
40. Skolininko ar išieškotojo pateikiami motyvuoti prieštaravimai dėl areštuoto turto vertės netinkamo nustatymo turi remtis ne tik prieštaravimus teikiančio asmens subjektyvia nuomone apie skolininko turto vertę, bet realiais ir objektyviais skaičiavimais, kurie leistų antstoliui daryti pagrįstą išvadą apie turto vertinimo procedūros pažeidimą ir (ar) jos metu atliktus netikslius skaičiavimus, kas sudarytų pagrindą skirti pakartotinę turto vertinimo ekspertizę. Kadangi pakartotinės turto vertinimo ekspertizės atlikimas ilgina išieškojimo vykdymo procesą, antstolis turi būti itin atidus, vertindamas turimus duomenis apie areštuoto turto vertę. Pažymėtina, kad turto vertinimo pakartotinės ekspertizės rezultatas gali būti skirtingas vien dėl kintančių rinkos sąlygų, todėl tais atvejais, kai nėra pakankamai motyvuotų argumentų, leidžiančių abejoti turto vertinimo metu nustatyta areštuoto turto verte, antstolis turėtų dėti visas pastangas realizuoti turtą kiek galima greičiau (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. spalio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-344-421/2018).
41. Apeliacinės instancijos teismas, įvertinęs byloje esančių įrodymų visumą, neturi pagrindo abejoti UAB „Inreal“ nustatyta pareiškėjai priklausančio nekilnojamojo turto, esančio (duomenys neskelbtini), rinkos verte.
42. Visų pirma, pažymėtina, kad ekspertizė buvo atlikta kvalifikuoto turto vertintojo M. R., turinčio galiojantį 2009 m. spalio 22 d. išduotą nekilnojamojo turto vertintojo kvalifikacijos pažymėjimą Nr. (duomenys neskelbtini), ir įrašyto į Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnybos prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos administruojamą vertintojų sąrašą. Pareiškėja nenurodė ir nepateikė jokių duomenų, kurių pagrindu būtų galima abejoti ilgalaikę patirtį nekilnojamojo turto vertinime turinčio turto vertintojo kompetencija, nenurodė, jokių kitų aplinkybių, kurioms esant jis nebūtų galėjęs atlikti turto rinkos vertės nustatymo ekspertizės (šališkumo, kt.). Byloje taip pat nėra duomenų, kad pareiškėja būtų reiškusi nušalinimą UAB „Inreal“ ar konkrečiam ekspertizę atliekančiam turto vertintojui (CPK 178 straipsnis).
43. Susipažinus su UAB „Inreal“ ekspertizės aktu, matyti, kad jis yra išsamus, aiškus, detalus, jame nurodytos taikytos metodikos, skaičiavimai. Atliekant turto vertinimą buvo remtasi turto apžiūros medžiaga, vertintojų duomenų banke sukauptais duomenimis apie nekilnojamojo turto rinką ir jos tendencijas, bankų apžvalgomis, kitos informacijos ir atliktų darbų (ekspertizės aktų) archyvais, interaktyviais žemėlapiais, VĮ Registrų centras duomenimis, Lietuvos Respublikos teisės aktais (įstatymais, poįstatyminiais teisės aktais), taisyklėmis, kt. Ekspertizės akte itin detaliai aptartos 2020 metų nekilnojamojo turto rinkos tendencijos, įskaitant ir (duomenys neskelbtini), pasisakant dėl nekilnojamojo turto pasiūlos ir paklausos analizuojant 2017-2019 metų rodiklius, grafiškai juos atvaizduojant. Ekspertizės akte aptarta vertinamo turto ir vietos charakteristika, nuotraukomis užfiksuoti fasado ir vidaus patalpų, kiemo aikštelės fragmentai.
44. Nors pareiškėja nurodo, kad ekspertizės akte pasirinkti nereprezentatyvūs sandoriai, tačiau šie pareiškėjos teiginiai yra deklaratyvaus pobūdžio ir niekuo nepagrįsti (CPK 178 straipsnis). Pažymėtina, kad UAB „Inreal“ ekspertizės akte išsamiai pasisakyta dėl lyginamojo metodo taikymo, kurį taikant buvo analizuojami turto vertintojo turimi bei VĮ Registrų centras užfiksuoti duomenys per paskutinius 36 mėnesius (duomenys neskelbtini) mieste ((duomenys neskelbtini) miestelyje, verčių zona 30.6) įvykdytus namų valdos pirkimo-pardavimo sandorius. Lyginamuoju metodu buvo remtasi, kadangi atlikus palyginamųjų sandorių analizę buvo nustatyta, kad rinkoje įvyko panašių pirkimo-pardavimo sandorių. Pažymėtina, kad taikant lyginamąjį metodą, imti trys kiti objektai, esantys toje vietovėje, dėl kurių sandoriai atlikti 2020 m. vasario ir kovo mėn. bei lapkričio mėn., visų objektų verčių zona panaši, paskirtis – „poilsio“, visų pastatų statybos metai 1984-1987 metai, sienų konstrukcija tapati – plytų mūras, būklė – reikalingas remontas, visų pastatų plotas (vidutinis) bei turto vystymo galimybės panašios.
45. Ekspertizės akto priede ,,Turto apžiūros aktas“ Nr. 20/11-504KL nurodyta, jog turtas buvo apžiūrėtas, apžiūros vieta – (duomenys neskelbtini), apžiūros data – 2020 m. lapkričio 5 d., objekto fizinė būklė apžiūros metu nurodyta – apžiūros metu patalpos apleistos, reikalingas remontas, sklypas perimetru aptvertas, užsėtas veja.
46. Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, nėra pagrindo abejoti turto vertintojo atliktu panašių savo savybėmis objektų palyginimu ir padaryta išvada dėl nustatytos pareiškėjai priklausančio turto rinkos vertės. Pažymėtina, kad nekilnojamasis turtas, esantis (duomenys neskelbtini), buvo įvertintas bendra 275 000 Eur suma kaip vientisas objektas, tačiau susidedantis iš trijų atskirų nekilnojamojo turto vienetų – poilsio namų patalpos su rūsiu – 225 000 Eur, poilsio pastatas su buities patalpomis – 49 000 Eur, kiemo aikštelė – 1 000 Eur.
47. Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, nagrinėjamu atveju lyginti turto vertę UAB „Lituka“ ir Ko nustatytą 2017 m. spalio 25 d. (469 000 Eur) su UAB „Inreal“ nustatyta turto rinkos verte 2020 m. lapkričio 5 d. (275 000 Eur) negalima jau vien dėl to, jog nagrinėjamu atveju atliktą turto vertinimą skiria daugiau nei trejų metų laikotarpis, UAB „Lituka“ ir Ko ataskaitoje analizuojama rinkos situacija 2012-2016 metais, buvo vertinami panašių objektų pardavimo sandoriai, sudaryti 2015-2016 metais. Pažymėtina, kad UAB „Lituka“ ir Ko ataskaitoje nurodyta, kad turto vertė nustatyta esant tuo metu buvusioms sąlygoms, esamai apžiūrėjimo dieną turto būklei. Paminėtina ir tai, kad, kaip matyti iš UAB „Lituka“ ir Ko 2017 m. lapkričio 10 d. ataskaitoje esančių nuotraukų, jas sugretinus tiek su UAB „Lituka“ ir Ko 2020 m. rugsėjo 17 d. ekspertizės akte, tiek su UAB „Inreal“ 2020 m. lapkričio 20 d. ekspertizės akte esančiomis nuotraukomis, matyti, kad nekilnojamojo turto, esančio (duomenys neskelbtini), būklė nuo 2017 metų gerokai pablogėjo, labiau atitinka UAB „Inreal“ ekspertizės akte padarytas išvadas, kad pastatas apleistas, reikalingas remontas.
48. Apeliacinės instancijos teismas sprendžia, kad UAB „Nill Nill“ 2020 m. sausio 13 d. turto vertinimo ataskaita nepaneigia UAB „Inreal“ 2020 m. lapkričio 20 d. ekspertizės aktu nustatytos turto rinkos vertės. Visų pirma, pažymėtina, kad UAB „Nill Nill“ turto vertinimo ataskaitoje buvo vertinami 2019 metų balandžio, spalio ir lapkričio mėnesiais sudaryti nekilnojamojo turto sandoriai. Vertinant pagrindinį nekilnojamojo turto vienetą – poilsio patalpas – imti pastatai, kurių statybos metai (pradžios/pabaigos) yra 1983(1983), 2007(2008), 2007(2019), t. y. realiai pareiškėjai priklausančio nekilnojamojo turto statybos metus atitinka tik vienas objektas. Pažymėtina ir tai, kad UAB „Nill Nill“ ataskaitoje apibūdinant pareiškėjai priklausančio turto būklę nurodyta, kad ji „gera“, kai tuo tarpu UAB „Inreal“ ekspertizės akte numatyta, kad „reikalingas remontas“.
49. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad UAB „Nill Nill“ 2020 m. sausio 13 d. ataskaitoje turto apžiūros nuotraukų yra kur kas mažiau negu UAB „Inreal“ 2020 m. lapkričio 20 d. ar UAB „Lituka“ ir Ko 2020 m. rugsėjo 17 d. ekspertizės aktuose ir jų fotografavimo rakursas apima mažesnę ploto dalį. Be to, UAB „Nill Nill“ ataskaitoje esančios nuotraukos iš esmės leidžia teigti, kad pastato vidaus būklė tuo metu buvo gera, tačiau analizuojant UAB „Lituka“ ir Ko bei UAB „Inreal“ 2020 m. rugpjūčio 28 d. bei 2020 m. lapkričio 5 d. turto apžiūros metu darytas nuotraukas matyti, kad turto būklė yra žymiai prastesnė, turtas nėra pritaikytas tinkamai jį naudoti pagal paskirtį. Šias aplinkybes, kad turtui reikalingas remontas, patvirtina ir antstolio su atskiruoju skundu pateiktos nuotraukos, kurios darytos turtą realiai apžiūrint 2020 m. rugpjūčio 28 d. Taip pat pažymėtina ir tai, kad UAB „Nill Nill“ lyginamų objektų plotas yra kur kas mažesnis su vertinamu objektu (pareiškėjai priklausančiu), todėl, kaip teisingai pastebėjo antstolis, kvadratinio metro kaina negali būti lygi ar panaši areštuoto turto kvadratinio metro kainai. Taigi pareiškėjos argumentai šiuo aspektu taip pat atmestini kaip nepagrįsti.
50. Atkreiptinas dėmesys ir į tai, kad nagrinėjamu atveju tas pats turto vertintojas UAB „Lituka“ ir Ko turtą vertino du kartus – 2017 ir 2020 metais, taigi turėjo galimybę realiai įvertinti ir palyginti situaciją skirtingais laikotarpiais, kadangi abu kartus turtas buvo apžiūrėtas, pastato fasado ir vidaus būklė užfiksuota nuotraukomis. Pažymėtina, kad 2017 metais atlikto vertinimo metu turtas atrodė kur kas geresnės būklės, buvo įvertintas 469 000 Eur, tačiau tas pats turto vertintojas, apžiūrėjęs turtą 2020 m. rugpjūčio 28 d., turtą įvertino jau tik 284 000 Eur, taip pat turto būklę užfiksavo nuotraukose, kurios atskleidžia žymiai blogesnę turto būklę. Šios aplinkybės greta kitų jau anksčiau aptartų, tik sustiprina įsitikinimą, kad paskutinės pakartotinės ekspertizės, atliktos UAB „Inreal“, metu (2020 m. lapkričio 5 d.) nustatyta turto rinkos vertė 275 000 Eur yra pagrįsta, ji iš esmės artima ir prieš tai buvusios ekspertizės metu (2020 m. rugpjūčio 28 d.) nustatytai turto rinkos vertei (284 000 Eur).
51. Nagrinėjamu atveju pareiškėjos dėstomi argumentai dėl jai priklausančio nekilnojamojo turto rinkos vertės, nurodytos Nekilnojamojo turto registro išraše, nepatvirtina realios turto rinkos vertės, kadangi registre turto rinkos vertė fiksuota masinio vertinimo būdu 2018 metais. Pažymėtina, kad šiuo atveju individualių turto vertinimų metu nustatyta, kad turto vertė 2017-2020 metų laikotarpiu kito, o 2020 metais apskritai sumažėjo (UAB „Lituka“ ir Ko 2020 m. rugsėjo 17 d. ir UAB „Inreal“ 2020 m. lapkričio 20 d. ekspertizės aktų išvados). Taigi Nekilnojamojo turto registre nurodyta 2018 metų masinio vertinimo metu nustatyta turto rinkos vertė nepaneigia 2020 metais individualaus turto vertinimo metu nustatytos turto rinkos vertės.
52. Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, konstatuotina, kad antstolis, nustatydamas nekilnojamojo turto, esančio (duomenys neskelbtini), rinkos vertę (275 000 Eur), pagrįstai rėmėsi UAB „Inreal“ 2020 m. lapkričio 5 d. atliktos ekspertizės metu nustatyta turto rinkos verte. Esant šioms aplinkybėms, atsižvelgiant į tai, kad vien 2020 m. rugpjūčio – 2020 m. lapkričio mėn. buvo atliktos dvi turto rinkos vertės nustatymo ekspertizės, kurių metu nustatyta turto rinkos vertė ženkliai nesiskiria, apeliacinės instancijos teismo vertinimu, nėra pagrindo byloje dar kartą skirti papildomą ar pakartotinę ekspertizę, tokiu būdu ne tik didinant vykdymo išlaidas, bet ir atitolinant realų išieškojimo procesą iš išieškotojai įkeisto turto. Pareiškėja nenurodė argumentų ir nepateikė įrodymų, leidžiančių daryti priešingą išvadą dėl nustatytos turto rinkos vertės (CPK 178 straipsnis).
Dėl bylos baigties
53. Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, konstatuotina, kad pirmosios instancijos teismas tinkamai taikė proceso teisės normas, reglamentuojančias ekspertizės skyrimo tvarką ir pagrindus, pagrįstai sprendė, jog nėra pagrindo skirti papildomą ekspertizę, todėl pareiškėjos atskirasis skundas atmestinas, o pirmosios instancijos teismo nutartis paliekama nepakeista (CPK 337 straipsnio 1 dalies 1 punktas).
54. Kiti atskirojo skundo argumentai nėra teisiškai reikšmingi ginčo klausimo sprendimui, todėl apeliacinės instancijos teismas dėl jų nepasisako. Pažymėtina, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį spendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą. Atmesdamas apeliacinį (atskirąjį) skundą, apeliacinės instancijos teismas gali tiesiog pritarti žemesnės instancijos teismo priimto sprendimo (nutarties) motyvams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. birželio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-237-684/2019, 42 punktas).
Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 337 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 338 straipsniu, teismas
n u t a r i a:
pareiškėjos uždarosios akcinės bendrovės „Privati erdvė“ atskirąjį skundą atmesti.
Vilniaus miesto apylinkės teismo 2020 m. gruodžio 30 d. nutartį palikti nepakeistą.
Teisėja Giedrė Čėsnienė