Civilinė byla Nr. 2A-1423/2012

                                                                  2-56-3-01668-2010-0

                                                                  Procesinio sprendimo kategorija: 30.3; 42.4; 45.6.

(S)

LIETUVOS APELIACINIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2012 m. lapkričio 28 d.

Vilnius

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Rasos Gudžiūnienės, Alvydo Poškaus ir Dalios Vasarienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja),  teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal trečiojo asmens akcinės bendrovės „Swedbank“ apeliacinį skundą dėl Kauno apygardos teismo 2011 m. lapkričio 14 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės R. P. ieškinį atsakovui bankrutavusiai uždarajai akcinei bendrovei „Nuova 5“ dėl nuosavybės teisės pripažinimo, trečiasis asmuo akcinė bendrovė „Swedbank“.

Teisėjų kolegija, išnagrinėjusi civilinę bylą,

n u s t a t ė:

I. Ginčo esmė

Ieškovė R. P. pareikštu atsakovui BUAB „Nuova 5“ ieškiniu ir ieškinio patikslinimu prašė pripažinti jai nuosavybės teisę į butą Nr. 23, bendras plotas 45,95 kv. m., vietą garaže, esančią garažų patalpoje G-1, bendras plotas 251 kv. m., plane pažymėta Nr. 1, ir į idealinę dalį 0,5997 ha bendro ploto žemės sklypo, esančių (duomenys neskelbtini). Ieškovė nurodė, kad 2008 m. vasario 27 d. su atsakovu pasirašė Preliminariąją būsimo buto pirkimo – pardavimo sutartį Nr. SM-004, kuria atsakovas įsipareigojo pasitelkęs rangovus, tiekėjus ir kitus trečiuosius asmenis pastatyti ir parduoti, o ieškovė už šioje sutartyje nustatytą kainą nupirkti ir tam tikslui notarine forma sudaryti pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį dėl viso žemiau išvardinto turto: statomo dviejų kambarių buto Nr. 23 daugiabučiame gyvenamajame name, esančiame adresu (duomenys neskelbtini), namas statomas ant 0,5997 ha žemės sklypo. Statomas butas bus pirmame name, penktame aukšte, preliminarus buto plotas 46 kv. m.; žemės sklypo, nurodyto 3.1 punkto dalis, apskaičiuota pagal 3.2 punkte nurodytus principus. Šalys 2008 m. vasario 28 d. Susitarimu dėl 2008 m. vasario 27 d. Preliminariosios būsimo buto pirkimo – pardavimo sutarties Nr. SM-004 papildymo Nr. 1 susitarė, kad atsakovas pastatys ir ieškovei parduos: dviejų kambarių butą Nr. 23 daugiabučiame gyvenamajame name (duomenys neskelbtini), butas bus penktame aukšte, preliminarus buto plotas 46 kv. m.; automobilio stovėjimo vietą požeminėje stovėjimo aikštelėje Nr. 1; žemės sklypo dalį, nurodytą Sutarties 3.1 punkte. Automobilių stovėjimo vietos požeminėje automobilių stovėjimo aikštelėje kaina 28 600 Lt, buto su pilna vidaus apdaila kaina 285 000 Lt. Bendra sutarties kaina 313 600 Lt, į kurią įskaičiuota ir sklypo dalies kaina bei 18 proc. PVM. Šiuo Susitarimu šalys papildė Sutarties 5.1.2 punktą – ieškovė įsipareigojo per 10 kalendorinių dienų nuo šios Sutarties pasirašymo, t. y. iki 2008 m. kovo 7 d. sumokėti sutarties sumą 311 600 Lt. Šalys susitarė, kad šios įmokos yra laikomos avansu ir Sutartyje nustatyta tvarka įskaičiuojamos į pagrindinės sutarties kainą. Vykdydama sutartinius įsipareigojimus ieškovė 2008 m. vasario 27 d. sumokėjo atsakovui 2 000 Lt, o 2008 m. kovo 6 d. mokėjimo nurodymu Nr. 1 sumokėjo atsakovui likusią Sutarties sumą 311 600 Lt. 2009 m. liepos 15 d. atsakovas perdavė ieškovei butą ir pasirašė Priėmimo – perdavimo aktą. Šiame bute ieškovė gyvena būdama Lietuvoje. Tačiau atsakovas iki šiol vengia vykdyti sutartinį įsipareigojimą sudaryti Pagrindinę buto pirkimo – pardavimo sutartį. Ieškovė sutartinius įsipareigojimus įvykdė pilnai, sumokėjo visą turto kainą bei priėmė butą pagal Priėmimo –perdavimo aktą. 2009 m. liepos mėnesį ieškovei pateikus pretenziją dėl Preliminariosios sutarties nevykdymo, atsakovas paaiškino, kad negali pasirašyti pagrindinės sutarties dėl nustatytų statybos darbų kokybes trūkumų. 2010 m. spalio mėnesį ieškovei pareikalavus įvykdyti sutartinius įsipareigojimus, atsakovas žodžiu paaiškino, kad 2010 m. vasario 10 d. jam iškelta restruktūrizacijos bylą ir areštuotas turtas, todėl Preliminariojoje sutartyje prisiimtų įsipareigojimų nevykdys. Atsakovo nepagrįstas vengimas sudaryti pagrindinę sutartį pažeidžia ieškovės teises.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

Kauno apygardos teismas 2011 m. lapkričio 14 d. sprendimu ieškinį tenkino ir pripažino, kad ieškovė R. P. nuo 2008 m. kovo 6 d. įgijo nuosavybės teisę į butą Nr. 23, bendras plotas 45,95 kv. m., vietą garaže, t. y. 1/9 dalį garažų patalpoje G-1, bendras plotas 251 kv. m., plane pažymėta Nr. 1, ir į idealinę dalį 0,5997 ha bendro ploto žemės sklypo, esančių (duomenys neskelbtini).

Teismas, įvertinęs CPK 6.401 straipsnio nuostatas, šalių sudaryta sutartimi prisiimtų įsipareigojimų pobūdį, šalių statusą bei sutarties sąlygas, ginčo šalių sudarytą sutartį kvalifikavo kaip būsimo buto pirkimo – pardavimo sutartį, sudarytą su vartotoju. Įvertinęs CK 6.401 straipsnio 5 dalyje įtvirtintą nuostatą, kad visiška nuosavybės teisė įgyjama nuo visos preliminarioje sutartyje numatytos statybos kainos sumokėjimo, teismas padarė išvadą, kad finansavimą neabejotinai apima visos tokios kainos sumokėjimas. Teismas pažymėjo, kad aptariama norma neįtvirtina reikalavimo, kad būsimo nekilnojamojo turto statybos būtų išimtinai finansuojamos pirkėjo lėšomis ar tokių lėšų dalis sudarytų esminę finansavimo dalį ir pan. Teismas sprendė, kad nagrinėjamos bylos atveju, visos būsimo turto statybos kainos sumokėjimas yra pakankamas pagrindas pripažinti, kad pirkėjas finansavo statybas ir į pastatytą objektą įgijo nuosavybės teisę. Ieškovės įsipareigojimas, numatytas šalių sudarytos sutarties 5.1.2 punkte, teismo vertinimu, iš esmės reiškia statybų finansavimą CK 6.401 straipsnio 5 dalies prasme. Teismas pažymėjo, kad netgi esant abejonėms dėl tokio susitarimo egzistavimo, aptarta sąlyga turėtų būti aiškinama ieškovės – vartotojos naudai (CK 6.193 str. 4 d.). Tai, kad dalį ginčo buto iki preliminarios sutarties su ieškove sudarymo finansavo bankas, padarytai išvadai neprieštarauja, tuo labiau, kad namą, kuriame butą ketino įsigyti ieškovė, atsakovas statė verslo tikslais – pardavimui. Atsižvelgdamas į tai, kad visa ginčo turto kaina buvo sumokėta 2008 m. kovo 6 d., teismas laikė, kad nuo šios datos ieškovė įgijo visišką nuosavybės teisę į ginčo turtą (CK 6.401 str. 5 d.).

Teismas, įvertinęs CK  4. 170 straipsnio 1 dalies, 4. 171 straipsnio 9 dalies nuostatas, nurodė, kad atsakovas, būdamas ginčijamo turto savininku, Preliminarios sutarties 6.5 punktu prisiėmė pareigą parduodamą turtą, užtikrintą nekilnojamojo turto įkeitimu, išlaisvinti nuo apsunkinimo iki pagrindinės sutarties sudarymo, kuri turėjo būti sudaryta per mėnesį nuo namo, kuriame yra butas,  pripažinimo tinkamu naudoti, tačiau iki šalių sutarto termino (ne vėliau kaip iki 2008 m. balandžio 6 d.) pagrindinei pirkimo – pardavimo sutarčiai sudaryti to nepadarė, nurodydamas, kad negavo kreditoriaus sutikimo.

Bankroto bylos iškėlimo įmonei faktas, teismo vertinimu, negali užkirsti kelio asmenims, kurių teises ar teisėtus interesus pažeidė bankrutuojanti ar bankrutavusi įmonė, ginti savo pažeistas teises, pasinaudojant įstatyme nustatytais savo pažeistų teisių gynybos būdais (CK 1.138 str.). Šią galimybę asmuo turi turėti iki įmonės pabaigos, kadangi iki to laiko juridinis asmuo išsaugo pareigą atsakyti pagal savo prievoles. Teismo vertinimu, iškėlus įmonei bankroto bylą, teisinė galimybė pareikšti ne tik piniginio pobūdžio, bet ir kitokius turtinio pobūdžio reikalavimus, siekiant daikto išreikalavimo ar nuosavybės teisės pripažinimo, turi būti suteikiama, nes tokios galimybės nesuteikus, į bankrutuojančios įmonės turimo turto masę gali patekti ir jai nepriklausantis daiktas.

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į apeliacinį skundą argumentai

Apeliaciniu skundu apeliantas AB „Swedbank“ prašo panaikinti Kauno apygardos teismo 2011 m. lapkričio 14 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį atmesti. Apeliacinį skundą apeliantas grindžia šiais esminiais argumentais:

1. Pirmosios instancijos teismas, tenkindamas ieškinio reikalavimą dėl nuosavybės teisių į ginčo turtą pripažinimo, rėmėsi CK 6.401 straipsnio nuostatomis, netinkamai jas aiškindamas. Teigti, kad ieškovė finansavo buto statybą, nėra pagrindo, kadangi dar iki Preliminariosios sutarties pasirašymo, tarp apelianto ir atsakovo 2007 m. rugpjūčio 23 d. buvo sudaryta Kredito sutartis, pagal kurią apeliantas finansavo trijų gyvenamųjų namų, esančių (duomenys neskelbtini), statybą. Aplinkybė, kad statybą finansuoja apeliantas, yra aiškiai nurodyta Preliminariosios sutarties 6.5 punkte. Kvalifikuojant šalių sudarytą Preliminariąją sutartį kaip buto statybų finansavimo sutartį pagal CK 6.401 straipsnį, būtina atsižvelgti į sutarties sąlygas ir šalių išreikštą valią. CK 6.401 straipsnio 2 dalis nustato, kas turi būti nurodyta preliminariojoje sutartyje, kad ją galima būtų laikyti sutartimi sudaryta pagal CK 6.401 straipsnį. Tokie privalomi duomenys šalių sudarytoje Preliminariojoje sutartyje nenurodyti, todėl ši sutartis negali būti pripažinta sudaryta pagal CK 6.401 straipsnį. Preliminariosios sutarties 5.1.2 ir 6.5 punktų nuostatos nesudaro pagrindo taikyti šioje byloje CK 6.401 straipsnio 5 dalį ir turėtų būti taikomos CK 6.165 straipsnio nuostatos. Taikant CK 6.401 straipsnį būtina atsižvelgti į tai, kad lingvistinė minėtų nuostatų analizė leidžia daryti išvadą, kad CK 6.401 straipsnis reglamentuoja tik teisinius santykius susijusius su būsimu gyvenamuoju namu ir butu, tuo tarpu pastato, kuriame yra ginčo butas, statinio pripažinimo tinkamu naudoti aktas buvo pasirašytas 2010 m. gegužės mėnesį ir šio akto pagrindu ginčo butas buvo įregistruotas kaip atskiras turtinis vienetas, o nuosavybės teisės į šį butą buvo įregistruotos atsakovo vardu, todėl nuo šio momento taikytinos ne CK 6.401 straipsnio nuostatos, susijusios su būsimu butu, o CK 6.392 – 6.400 straipsnių nuostatos. Remiantis CK 6.393 straipsnio 1 ir 3 dalių nuostatomis, Preliminarios sutarties faktas negali būti naudojamas prieš apeliantą ir juo grindžiamas nuosavybės perleidimas į apeliantui įkeistą turtą.

2. Pirmosios instancijos teismas skundžiamame sprendime nepagrįstai nurodė, kad nuosavybės teisė į ginčo turtą ieškovei pereina nuo 2008 m. kovo 6 d. Ši teismo išvada prieštarauja CK 4.49 straipsnio 4 daliai ir 6.393 straipsnio 4 daliai. 2008 m. kovo 6 d. ginčo turtas dar neegzistavo kaip daiktas ir negalėjo būti ieškovei perduotas, todėl ir nuosavybės teisė į jį atsirasti negalėjo.

3. Pirmosios instancijos teismas skundžiamame sprendime nepagrįstai nurodo, kad apelianto leidimo nebuvimas dėl įkeisto turto pardavimo nėra kliūtis pripažinti nuosavybės teisę į ginčo turtą (CK 4.171 str. 9 d.). CK 4.170 straipsnio 3 dalis nustato, kad hipoteka neatima iš daikto savininko teisės valdyti, naudoti įkeistą daiktą bei juo disponuoti atsižvelgiant į hipotekos kreditoriaus teises. Tačiau disponavimo įkeistu turtu apribojimai gali būti numatyti hipotekos lakšte ir atitinkamai įregistruoti hipotekos registre. Atsakovas be apelianto raštiško sutikimo neturėjo teisės parduoti, dovanoti ar kitaip perleisti ginčo turto, nes toks apribojimas buvo nustatytas apelianto ir atsakovo pasirašytuose hipotekos lakštuose. Tai, kad ginčo turto pardavimas ieškovei be apelianto, kaip hipotekos kreditoriaus sutikimo, prieštarauja imperatyvioms įstatymo normoms, reglamentuojančioms hipotekos perleidimą, konstatavo Lietuvos apeliacinis teismas analogiškoje byloje 2011 m. birželio 2 d. nutartimi (civilinė byla Nr. 2-1495/2011). Sudarant Preliminariąją sutartį ieškovei buvo pranešta, kad statomas namas ir žemės sklypas, kuriame yra statomas namas, pagrindinės sutarties pasirašymo dieną bus įkeisti namo statybą finansuojančiam apeliantui. Tiek atsakovas, tiek ieškovė žinojo, kad pirkimo pardavimo sutarties be raštiško apelianto sutikimo jie sudaryti negalės ir ieškovė negalės įgyti nuosavybės teisės į ginčo turtą, tačiau ji savo rizika sudarė Preliminariąją sutartį ir savo rizika sumokėjo sutartyje numatytą kainą atsakovui. Pirmosios instancijos teismas nepagrįstai nurodė, kad atsakovas Preliminariosios sutarties 6.5 punkte prisiėmė pareigą parduodamą turtą išlaisvinti nuo apsunkinimo iki pagrindinės sutarties sudarymo. Ši išvada neatitinka bylos faktinių aplinkybių. Preliminariosios sutarties 6.5 punkte atsakovas įsipareigojo tik pateikti finansuojančio banko raštą, kuriame būtų nurodytos ginčo turto apsunkinimo panaikinimo sąlygos. Taip pat šiame punkte nurodoma, kad įkeitimas bus panaikintas per 30 dienų nuo pirkėjo visiško atsiskaitymo pagal pagrindinę, o ne pagal preliminariąją pirkimo – pardavimo sutartį. Kadangi šalys nepateikė įrodymų, kad apeliantas būtų sutikęs leisti parduoti įkeistą ginčo turtą ir sudaryti pirkimo pardavimo sutartį, o be raštiško apelianto sutikimo ginčo turtas negalėjo būti jokia forma perleistas, reikalavimas pripažinti nuosavybės teisę į ginčo turtą negalėjo būti tenkinamas. Priešingu atveju pažeidžiami galiojančių ir nenuginčytų įstatymo nustatyta tvarka hipotekos lakštų sąlygos ir reikalavimai.

4. Pirmosios instancijos teismas, tenkindamas ieškinį, pažeidė imperatyvias Įmonių bankroto įstatymo normas. Tuo atveju, jei atsakovas yra bankrutuojanti įmonė, pirmiausia turi būti taikomas specialus įstatymas – Įmonių bankroto įstatymas, o CK 1.138 straipsnyje numatyti civilinių teisių gynimo būdai gali būti taikomi tiek, kiek neprieštarauja imperatyvioms Įmonių bankroto įstatymo normoms. Kadangi ginčo turtas yra įkeistas apeliantui užtikrinant atsakovo prievoles, hipoteka yra galiojanti, šis turtas privalo būti realizuotas įstatymų nustatyta tvarka, o gautos lėšos nukreiptos kreditorių reikalavimų dengimui. Priešingu atveju būtų pažeistos imperatyvios Įmonių bankroto įstatymo 14 straipsnio 1 dalies 1 punkto, 34 ir 35 straipsnių nuostatos. Tiek CPK 163 straipsnio 4 punktas, tiek Įmonių bankroto įstatymo 10 straipsnio 4 dalies 4 punktas imperatyviai nustato, kad visi turtiniai reikalavimai bankrutuojančiai įmonei yra sprendžiami bankroto bylos ribose, t. y. Įmonių bankroto įstatymo nustatyta tvarka kreditoriams pareiškiant kreditorinius reikalavimus ir šiuos kreditorinius reikalavimus tenkinant Įmonių bankroto įstatymo 33-35 straipsnių nustatytomis eilėmis ir tvarka. Teismo priešinga išvada, t. y. kad atsakovui bankroto bylos nagrinėjimo metu gali būti pareikšti kitokie turtinio pobūdžio reikalavimai, kurių pagrindu sumažėja atsakovo turimo turto kiekis, nesilaikant Įmonių bankroto įstatymo 33-35 straipsnių reikalavimų, yra teisiškai nepagrįsta ir pažeidžia atsakovų kreditorių teises (CK 6.393 str. 3 d.). Sprendime teismas visiškai neįvertino tos aplinkybės, kad pagal Įmonių bankroto įstatymo 10 straipsnio 7 dalies 3 punktą bankrutuojančiai įmonei draudžiama vykdyti visas finansines prievoles, neįvykdytas iki bankroto bylos iškėlimo. Įmonių bankroto įstatymo 10 straipsnio 7 dalies 4 punkto, 10 straipsnio 7 dalies 5 punkto, 17 straipsnio 1 punkto analizė suponuoja išvadą, jog atsakovo pareigos, numatytos Preliminariojoje sutartyje, yra pasibaigusios ir kita sutarties šalis, t. y. ieškovė, negali reikalauti įvykdyti iki bankroto bylos iškėlimo neįvykdytų pareigų natūra. Jeigu ieškovė patyrė nuostolių dėl neįvykdytos Preliminariosios sutarties, ji turi teisę pareikšti kreditorinius reikalavimus atsakovo bankroto byloje.

5. Ieškovė, siekdama įsigyti ginčo turtą nuosavybėn, aiškiai suvokė, kad perka apsunkintą turtą. Jai turėjo būti žinomi viešo hipotekos registro duomenys (CK 4.185 str. 5 d., 4.171 str. 9 d.), pagal kuriuos turto pardavimas negalimas be hipotekos kreditoriaus – apelianto sutikimo. Tokioje situacijoje mokėdama visą turto kainą tiesiogiai atsakovui, ieškovė prisiėmė ir su tuo susijusią riziką. Apeliantas nėra šalių sudarytos Preliminariosios sutarties šalimi, todėl ši sutartis negali sukelti jam jokių pareigų bei atsakomybės už tai, kad atsakovas sutarties neįvykdė. Aplinkybė, kad atsakovas pažeidė Preliminarios sutarties nuostatas, galėtų būti pagrindas taikyti atsakovui civilinę atsakomybę ir/ar reikalauti ieškovei iš atsakovo nuostolių atlyginimo.

Atsiliepimu į apeliacinį skundą ieškovė R. P. prašo apeliacinį skundą atmesti ir skundžiamą pirmosios instancijos teismo sprendimą palikti nepakeistą. Atsiliepimą grindžia šiais argumentais:

1. Pirmosios instancijos teismas pagrįstai vadovavosi CK 6.401 straipsnio nuostata, taip pat Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2010 m. liepos 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-353/2010; 2010 m. lapkričio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-435/2010) – ginčo šalių sutartis kvalifikuotina kaip būsimo būsto pirkimo – pardavimo sutartis, sudaryta su vartotoju su visomis iš to išplaukiančiomis teisinėmis pasekmėmis. Teismas pagrįstai padarė išvadą, jog CK 6.401 straipsnio 5 dalyje įvardintas gyvenamojo namo ar buto finansavimas apima visos tokios kainos sumokėjimas. Apelianto argumentas, kad nėra pagrindo teigti, jog ieškovė finansavo buto statybą yra nepagrįstas. Pirma, ieškovė tuoj pat po Preliminariosios sutarties pasirašymo atliko visą numatytos buto statybos kainos sumokėjimą ir nuosavybės teisė jai pripažinta į butą, kurio statybos kainą ji sumokėjo, o ne į namą. Antra, Kredito sutartimi apeliantas nustatė tik dalinį namo statybos finansavimą ir abi Kredito sutarties šalys pripažįsta, jog ieškovės sumokėti pinigai buvo panaudoti pagal paskirtį, t. y. jais finansuota ieškovės būsto statyba. Apelianto teiginys, kad ieškovės sumokėtos sumos negali būti laikomos statybos finansavimu, nes preliminarioje sutartyje nurodyta, jog ieškovės sumokėtos sumos laikomos avansu ir ateityje įskaičiuojamos į pagrindinės sutarties kainą, nepagrįstas ir vertintinas kritiškai: iš civiliniame kodekse vartojamų sąvokų neginčijamai darytina išvada, kad avansas – tai dalis daikto kainos, sumokamos daiktą parduoti įsipareigojusiam asmeniui (CK 6.309 str. 2 d.). Tokios pozicijos laikomasi ir kasacinio teismo praktikoje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. birželio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3- 261/2011) – nors ir nėra sutartyje susitarta, jog pirkėja finansuos buto statybos darbus, toks faktas gali būti konstatuotas atsižvelgiant į faktinį šalių elgesį – didesnės dalies statybos kainos sumokėjimas patvirtina, kad pirkėja finansavo dalį statybos darbų.

2. Remiantis CK 6.401 straipsnio 5 dalimi, pirmosios instancijos teismo sprendimas pripažinti ieškovei nuosavybės teisę į išvardintą turtą nuo 2008 m. kovo 6 d. yra teisėtas ir pagrįstas.

3. Remiantis CK 6.393 straipsnio 4 dalimi, jeigu viena šalis vengia įregistruoti nuosavybės teisės perėjimo faktą, tai kitos šalies prašymu teismas gali priimti sprendimą dėl sutarties įregistravimo. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2011 m. birželio 8 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2011, konstatavo, kad tokiu atveju, kai nekilnojamo daikto pirkėjas – vartotojas – už pastatytą būstą yra sumokėjęs didesnę dalį sutartos būsto pirkimo kainos, perdavimas pirkėjui neįforminamas sutartyje nustatyta tvarka, tačiau būstas faktiškai perduotas pirkėjui, tolesnis sutarties vykdymas nutrūksta dėl pardavėjo – rangovo – verslininko bankroto, vartotojas gali būti ginamas CK 6.401 straipsnio 5 punkto nustatyta tvarka pripažįstant pirkėjui statomą būstą. Atsižvelgiant į tai, apelianto argumentas, kad nekilnojamojo daikto perleidimo sutarties, kuri nėra notarinės formos ir neįregistruota viešajame registre, sudarymo faktas negali būti naudojamas prieš apeliantą ir juo grindžiamas nuosavybės teisės perleidimas, yra nepagrįstas.

4. Perleidus įkeistą daiktą nuosavybėn kitam asmeniui, hipoteka seka paskui daiktą. Tai yra, įstatymas nedraudžia daikto savininkui įkeistą turtą perleisti kito asmens nuosavybės (CK 4.171 str. 9 p.), todėl bet kokie apelianto argumentai dėl įkaito turėtojo sutikimo (leidimo) gavimo yra nepagrįsti. Be to, pripažinus ieškovei nuosavybės teises į butą, jis tebeliko įkeistas apeliantui, t. y. jo teisės nėra pažeistos.

5. Apeliantas nepagrįstai nurodo, kad pirmosios instancijos teismas, tenkindamas ieškovės reikalavimus, pažeidė imperatyvias Įmonių bankroto įstatymo normas. Toks apelianto argumentas prieštarauja kasacinio teismo praktikai. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas  2011 m. birželio 8 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2011, konstatavo, kad teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią (CK 6.200 str. 1 d.), o šalys privalo vykdyti sutartį tinkamai ir sąžiningai. Po bankroto bylos iškėlimo pradedamas taikyti specialusis rėžimas, leidžiantis įmonei nevykdyti kai kurių įsipareigojimų, tačiau atsižvelgiant į tai, kad bendrasis principas yra tinkamas sutarties vykdymas, kad kita sutarties šalis turi teisėtą lūkestį, jog įmonės iki bankroto bylos prisiimti įsipareigojimai bus vykdomi, teisėjų kolegija išaiškino, kad pasibaigia tik tos sutartys, apie kurių nevykdymą bankroto administratorius aiškiai ir nedviprasmiškai praneša suinteresuotoms šalims. Ieškovė visą buto statybos kainą sumokėjo 2008 m. kovo 6 d. ir nuosavybės teises į butą ji įgijo nuo visos statybos kainos sumokėjimo dienos (CK 4. 601 str. 5 d.), t. y. gerokai anksčiau, nei kitai sutarties šaliai – pardavėjui paskelbtas bankrotas. 2009 m. liepos 15 d. atsakovas perdavė ieškovei ginčo turtą iš šalys pasirašė Priėmimo perdavimo aktą, t. y. bankroto paskelbimo dieną ieškovė ir atsakovas visas prievoles pagal sutartį buvo pilnai įvykdę ir nebeturėjo kilti abejonių dėl sutarties nutraukimo. Ieškovė iš anksto sumokėjo visą buto statybos kainą – sutartiniuose santykiuose ji elgėsi sąžiningai ir rūpestingai. Būstas faktiškai perduotas ieškovei, jis tebėra įkeistas apeliantui, t. y. bankrutuojančios įmonės paskolos grąžinimas apeliantui užtikrintas įkeistu turtu. Pažymėtina, kad ieškovė neteikė prašymo dėl hipotekos išregistravimo, nors Preliminariojoje sutartyje šalys susitarė dėl pastatyto ir perduoto ieškovės nuosavybėn buto išregistravimo iš hipotekos tvarkos.

Atsiliepimu į apeliacinį skundą atsakovas BUAB „Nuova 5“ prašo apelianto apeliacinį skundą atmesti ir palikti nepakeistą skundžiamą pirmosios instancijos teismo sprendimą. Atsiliepimą grindžia šiais argumentais:

1. Apeliantas teisingai pastebi, jog 2007 m. rugpjūčio 23 d. Kredito sutartimi atsakovui suteiktas kreditas buvo naudojamas trijų gyvenamųjų namų, esančių (duomenys neskelbtini) statybai. Tačiau akivaizdu, jog apelianto suteiktos paskolos nepakako pastatyti trims namams. Tai neginčijamai įrodo aplinkybės, jog iškėlus bankroto bylą buvo pilnai pastatytas tik vienas namas, o likę du namai yra tik pradėti statyti. Todėl už parduotą turtą gautos lėšos buvo nukreipiamas namų statybai finansuoti. Taigi, už ginčo turtą ieškovės sumokėta pinigų suma buvo skirta namo statybai finansuoti ir apelianto paskolos aptarnavimui. Tai reiškia, jog namo statyba buvo finansuojama iš įvairių šaltinių, todėl apelianto argumentas, kad ieškovės sumokėta pinigų suma negalėjo būti skirta statybos išlaidoms apmokėti, nes ji nėra pakankamai didelė, yra nelogiškas, nepagrįstas ir atmestinas.

2. Ieškovė yra pilnai įvykdžiusi Preliminariąją sutartį, jai buvo perduota ginčo turto naudojimo ir valdymo teisė. Šiuos teiginius patvirtina aplinkybės, jog ieškovė turi įsigyto buto raktus (perėmė faktinį turto valdymą), moka komunalinius mokesčius. Turto disponavimo teisė ieškovei nebuvo perduota tik dėl atsakovo kaltės. Kita vertus, Preliminarioji sutartis ex lege laikytina sutartimi atitinkančia CK 6.165 straipsnio nuostatas ir turinti visus preliminariosios sutarties bruožus. Tai reiškia, jog Preliminarioji sutartis atitinka Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos nutarimo civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006 aiškinimus, o nustatant ar šalių susitarimas (preliminarioji sutartis) gali būti kvalifikuojamas kaip pagrindinė sutartis ar ne, esminę reikšmę turi šalių atlikti veiksmai. Lietuvos Aukščiausias Teismas 2011 m. birželio 8 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2011 konstatavo, jog sąžiningas asmuo, tinkamai vykdęs savo įsipareigojimus pagal preliminarią nekilnojamo turto pirkimo pardavimo sutartį ir savo lėšomis finansuojąs būsto statybą, įgyvendina ekonominį siekį – sukurti sau nuosavybės teisę, ir ši teisė turi būti ginama. Tai reiškia, jog ieškovei, kaip silpnesniam civilinių santykių subjektui, pripažįstant nuosavybės teisę į turtą, būtų užtikrinta vartotojo teisių apsauga. CK 1.93 straipsnio 4 dalyje nustatyta, jog jei viena šalis visiškai ar iš dalies įvykdė sandorį, kuriam būtinas notaro patvirtinimas, o antra šalis vengia įforminti sandorį notarine tvarka, teismas, sandorį įvykdžiusios šalies reikalavimu turi teisę sandorį pripažinti galiojančiu. Teisminio ginčo nagrinėjimo metu nebuvo nustatyta, jog Preliminarioji sutartis prieštarauja imperatyvioms įstatymų nuostatoms, tad yra teisinis pagrindas pripažinti ieškovei nuosavybės teisę į ginčo turtą.

3. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2007 liepos 31 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. 3K-3-318/2007, aiškindamas CK 4.170 straipsnio 3 dalies nuostatas pasisakė, jog hipoteka neatima iš daikto savininko teisės disponuoti daiktu, vadinasi, ir perleisti daiktą kito asmens nuosavybėn, o pagal 4.171 straipsnio 9 dalį, perleidžiant įkeistą daiktą nuosavybėn kitam asmeniui, hipoteka seka paskui daiktą. Taigi, patvirtinus sutartį, jokie apelianto interesai nėra pažeidžiami, kadangi hipoteka ginčo turtui išlieka. Kita vertus, atsisakius pripažinti ieškovei nuosavybės teisę į turtą, būtų pažeisti ne tik ieškovės interesai, bet ir viešasis interesas. Kaip jau buvo minėta, ieškovė yra pilnai sumokėjusi ginčo turto kainą, tad patenkinus apelianto skundą, ieškovė galėtų tapti atsakovo kreditore su 313 600 Lt trečios eilės finansiniu reikalavimu bei netektų jokių išskirtinių teisių į turtą. Atsižvelgiant į tai, kad trečios eilės kreditorinių reikalavimų patenkinimo galimybė atsakovo bankroto byloje yra labai maža, ieškovės turtinė padėtis ženkliai ir nepagrįstai pablogėtų. Nepagrįstai pažeisti sąžiningo asmens teisėti lūkesčiai, bei nepagrįstas turtinės padėties bloginimas reiškia ir viešojo intereso pažeidimą.

    IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės,

teisiniai argumentai ir išvados

Apeliacinės instancijos teismas, tikrindamas neįsiteisėjusį pirmosios instancijos teismo sprendimą, turi pareigą įvertinti sprendimo teisinį ir faktinį pagrindą, neperžengdamas apeliacinio skundo ribų (CPK 301 str.) ir ex officio absoliučius sprendimo negaliojimo pagrindus (CPK 263 str., 320 str. 1 d., 2 d.). Absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų nenustatyta, pirmosios instancijos teismas tinkamai taikė bei aiškino teisės normas bei priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą.

Nagrinėjamu atveju ginčas kilo dėl nuosavybės teisės į nekilnojamąjį turtą pripažinimo. Apeliantas trečiasis asmuo AB „Swedbank“ skundžia pirmos instancijos teismo sprendimą, kuriuo ieškovei R. P. buvo pripažinta nuosavybės teisė į gyvenamąjį būstą pagal  preliminarą buto pirkimo – pardavimo sutartį, pasirašytą tarp ieškovės ir atsakovo BUAB „Nuova 5“ 2008 m. vasario 27 d. 

Apeliaciniame skunde teigiama, kad 2008 m. vasario 27 d. tarp ieškovės ir atsakovo pasirašytos Preliminariosios būsimo buto pirkimo – pardavimo sutarties Nr. SM-004 pagrindu ieškovė nefinansavo ir negalėjo finansuoti būsimo būsto statybos. Net ir pačioje sutartyje, t. y. jos 5.1.2  punkte yra nurodyta, kad ieškovės sumokamos įmokos yra laikomos avansu. Teisėjų kolegija pastebi, kad apeliantas pagrįstai nurodo, kad tarp ieškovės ir atsakovo 2008 m. vasario 27 d. pasirašytoje sutartyje nebuvo susitarta, jog ieškovė finansuos buto statybos darbus. Vis dėlto šalių faktinis elgesys ir ieškovės visos statybos kainos sumokėjimas patvirtina, kad ieškovė finansavo statybos darbus. 2008 m. vasario 27 d. ieškovė sumokėjo atsakovui 2 000 Lt avanso, o 2008 m. kovo 6 d. – 311 600 Lt. Kadangi šiuos pinigus pirkėja sumokėjo tada, kai butas dar nebuvo pastatytas, teisėjų kolegija šiuos jos mokėjimus pripažįsta buto statybos finansavimu, nes toks pinigų mokėjimo kvalifikavimas kaip avansas neatitiktų avanso paskirties, o mokėjimu už perkamą daiktą pripažinimas taip pat būtų netinkamas veiksmo kvalifikavimas, nes pirkimo objektas – nekilnojamasis daiktas – nebuvo užbaigtas statyti (CK 6.396 straipsnis).

Apeliantas teigia, kad pirmos instancijos teismas nepagrįstai sprendė, kad nuosavybės teisė į ginčo turtą ieškovei perėjo nuo 2008 m. kovo 6 d., t. y. nuo to momento, kad ieškovė sumokėjo visą buto kainą atsakovui, nes turtas dar neegzistavo kaip daiktas ir dėl to negalėjo būti ieškovei perduotas. Sudarydamas CK 6.401 straipsnyje reglamentuotą sutartį, pirkėjas siekia patenkinti savo poreikį į gyvenamąjį būstą. Tais atvejais, kai jis finansuoja gyvenamojo namo ar būsto statybą (CK 6.401 straipsnio 5 dalis), jis aktyviai savo lėšomis prisideda prie naujo nuosavybės objekto sukūrimo (CK 4.47 straipsnio 4 punktas). Dėl šios priežasties CK 6.401 straipsnio 5 dalyje nustatytas specialus pirkėjo nuosavybės įgijimo būdas, besiskiriantis nuo bendrosios CK 6.393 straipsnio 4 dalyje ir 6.398 straipsnyje reglamentuotos nuosavybės teisės į nekilnojamąjį daiktą perdavimo ir įgijimo tvarkos. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad statybos metu kuriamo objekto užsakovas yra statytojas. Jis ketina naujo daikto pagaminimu sukurti sau nuosavybės teisę. Taip jis įgyvendina savo ekonominį poreikį sukurti ir turėti daiktą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2004 m. spalio 13 d. nutartis, priimta civilinėje byloje S. N. įmonė v. likviduojama 595-oji GNSB, bylos Nr. 3K-3-545/2004). Teisėjų kolegija neturi pagrindo sutikti su apelianto argumentais, kadangi vertinat, kad tarp ieškovės ir atsakovo buvo sudaryta būsimo gyvenamojo buto pirkimo – pardavimo sutartis, pagal kurią ieškovė finansavo buto statybą nėra pagrindo nesivadovauti CK 6.401 straipsnio 5 dalyje įtvirtinta nuostata, jog pirkėjas įgyja visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą nuo visos preliminariojoje sutartyje nustatytos statybos kainos sumokėjimo. Šiuo atveju taikomos specialios gyvenamojo būsto pirkimo – pardavimo sutarties sudarymą reglamentuojančios nuostatos.

Apeliantas taip pat teigia, kad jis nebuvo davęs sutikimo leisti parduoti įkeistą ginčo turtą ir sudaryti pirkimo pardavimo sutartį, o be raštiško apelianto sutikimo ginčo turtas negalėjo būti jokia forma perleistas, reikalavimas pripažinti nuosavybės teisę į ginčo turtą negalėjo būti tenkinamas. Apelianto argumentai, kad nuosavybės teisės į ginčo butą pripažinimas pažeidžia galiojančių ir nenuginčytų hipotekos lakštų, kuriais atsakovo įsipareigojimų įvykdymo užtikrinimui buvo įkeistas ginčo turtas, sąlygas, taip pat CK 4.170 ir 4.171 straipsnių reikalavimus, atmetami. Teisėjų kolegija pažymi, kad teisės normos, reglamentuojančios disponavimą įkeistu nekilnojamuoju turtu, nenumato draudimo savininkui disponuoti įkeistu turtu, įskaitant ir jo perleidimą kitam asmeniui. CK 4.170 straipsnio 3 dalis nurodo, kad hipoteka neatima iš daikto savininko teisės valdyti, naudoti įkeistą daiktą bei juo disponuoti atsižvelgiant į hipotekos kreditoriaus teises, o  CK 4.171 straipsnio 9 dalis sako, kad daikto įkeitimas netrukdo perleisti jo kito asmens nuosavybėn. Teisėjų kolegija sutinka su pirmosios instancijos teismo išvada, jog hipotekos kreditoriaus leidimo savo skolininkui parduoti hipoteka apsunkintus daiktus nebuvimas nėra kliūtis pripažinti pirkimo – pardavimo sandorį galiojančiu CK 1.93 straipsnio 4 dalies, 6.309 straipsnio pagrindu, nes, kaip jau minėta, įstatyme nėra numatytas draudimas savininkui disponuoti įkeistu turtu, įskaitant ir jo perleidimą kitam asmeniui. Įkeistų daiktų perleidimas, pažeidžiant hipotekos lakštuose numatytą draudimą perleisti įkeičiamą daiktą be raštiško kreditoriaus sutikimo, reiškia hipotekos sutarties sąlygų pažeidimą, tačiau nepanaikina įstatyme įtvirtintos teisės įkeisto daikto savininkui disponuoti įkeistu daiktu. Ieškovė tuo tarpu negali būti laikoma atsakinga už tokį pardavėjo prievolių savo kreditoriui pažeidimą. Tokia pozicija yra suformuota ir Lietuvos apeliacinio teismo civilinėje byloje Nr. 2A-183/2012 (2012 m. vasario 23 d. nutartis).

   Dėl apeliacinio skundo argumentų, kad teismas pažeidė imperatyvias ĮBĮ normas, pažymėtina, kad šiuo aspektu svarbus faktinis turto nuosavybės teisės perėjimo ieškovei momentas. Kaip minėta, šalims 2009 m. liepos 15 d. pasirašius Priėmimo – perdavimo aktą, ieškovė perėmė valdyti turtą, tad laikytina, kad nuo to momento šalys iš esmės buvo įvykdžiusios savo įsipareigojimus  pagal Sutartį (atsakovas perdavė ieškovei parduodamą turtą, o ieškovė pilnai įvykdė prievolę atsiskaityti su atsakovu), tik neįformino sandorio notarine tvarka. Laikytina, kad Priėmimo – perdavimo aktas iš esmės reiškė pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties sudarymą. Bankroto byla atsakovui buvo iškelta 2010 m. rugsėjo 13 d. nutartimi, kuri įsiteisėjo 2010 m. gruodžio 23 d., Lietuvos apeliaciniam teismui Kauno apygardos teismo nutartį palikus nepakeistą. Lietuvos apeliacinio teismo praktikoje laikomasi pozicijos, kad teismo sprendimu pripažinus pagrindinę sutartį sudaryta iki pardavėjo bankroto bylos iškėlimo, aplinkybės, susijusios su vėlesniu bankroto bylos iškėlimu turto pardavėjui, pirkimo – pardavimo sutarties galiojimui teisinės reikšmės neturi (Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2012 m. vasario 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 2A-183/2012). Pirmosios instancijos teismas, pripažindamas turto pirkimo – pardavimo sutartį galiojančia, nepažeidė ĮBĮ nuostatų, reglamentuojančių bankrutuojančių įmonių turto realizavimo tvarką, bankrutuojančios įmonės finansinių prievolių vykdymą, nes faktiškai turto nuosavybės teisė buvo perėjusi ieškovei ir turto pirkimo – pardavimo sutartis buvo įvykdyta dar iki bankroto bylos atsakovui iškėlimo. Konstatavus šią aplinkybę, netenka teisinės reikšmės analizė tų apeliacinio skundo argumentų, kurie siejami su teismo esą padarytais ĮBĮ imperatyviųjų teisės normų reikalavimų pažeidimais.

Nepagrįsti apelianto argumentai, kad ieškovė turėjo žinoti, jog ji perka hipoteka apsunkintą daiktą ir todėl mokėdama visą turto kainą pati prisiėmė riziką, kad pagrindinė sutartis gali būti nesudaryta, bankui nedavus sutikimo. Ieškovės ir atsakovo sudarytos Sutarties sąlygų analizė leidžia daryti išvadą, kad ieškovė buvo informuota tik apie tai, kad perkamas turtas bus įkeistas bankui, o atsakovas užtikrino, kad pasirašant pagrindinę sutartį, jis pateiks banko garantinį raštą dėl turto įkeitimo panaikinimo. Įkeitimo panaikinimo sąlygos buvo numatytos atsakovo ir trečiojo asmens pasirašytoje Kredito sutartyje, kurios sąlygos ieškovei nebuvo žinomos, ieškovę su trečiuoju asmeniu jokie prievoliniai santykiai nesiejo. Daryti išvadą, kad ieškovė nežinojo apie tai, kad atsakovas nevykdo įsipareigojimų bankui ir tai gali įtakoti pagrindinės sutarties neįforminimą notarine tvarka, leidžia ir Priėmimo – perdavimo akto sąlyga, kuri pagrindinės sutarties sudarymo terminą siejo su namo, kuriame yra butas, pripažinimu tinkamu naudoti, o ne su atsakovo įsipareigojimų bankui įvykdymu.  Be to, teisėjų kolegija atkreipia dėmesį į tai, kad kai pirkėjas yra fizinis asmuo ir tokią sutartį sudaro savo asmeniniams, šeimos ar namų ūkio poreikiams, nesusijusiems su verslu ar profesija, tenkinti, tokia sutartis kvalifikuotina kaip vartojimo sutartis ir tai lemia būtinumą sutarties sąlygas aiškinti vartotojo naudai (CK 6.193 straipsnio 4 dalis), be to, atsakovo kreditoriaus teisės šiuo atveju negali turėti prioriteto prieš sąžiningo pirkėjo, siekiančio įsigyti gyvenamąjį būstą, teises ir teisėtus interesus, taip pat ieškovė neturi atsakyti už trečiojo asmens skolininko – atsakovo nesąžiningus veiksmus, pastarajam netinkamai vykdžius Kredito sutartį, t. y. neatsiskaičius su trečiuoju asmeniu. Byloje nėra duomenų dėl ieškovės nesąžiningumo. Ieškovė, negalėdama kontroliuoti atsakovo veiksmų, t. y. atsakovo tinkamo atsiskaitymo su trečiuoju asmeniu ir nebūdama informuota, kad atsakovas nevykdo savo prievolių bankui, negali būti laikoma atsakinga dėl to, kad atsakovas netinkamai vykdė savo įsipareigojimus pagal Kredito sutartį. Ieškovės mokėjimai už perkamą turtą negali būti laikomi rizikos dėl pagrindinės sutarties nesudarymo prisiėmimu, nes ieškovė mokėdama perkamo turto kainą tiesiog tinkamai vykdė savo sutartinius įsipareigojimus atsakovui. Konstatuotina, jog pardavėjo prievolės neįvykdymas trečiajam asmeniui negali užkirsti kelio sąžiningai pirkėjo prievoles vykdžiusiam asmeniui reikalauti patvirtinti pirkimo – pardavimo sandorio sudarymą ir jo galiojimą.

Atsižvelgiant į išdėstytas aplinkybes, teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas, priimant skundžiamą sprendimą, nustatė faktines bylos aplinkybes, svarbias svarstant kilusį ginčą, nepažeidė materialinės ir proceso teisės normų, todėl sprendimą pakeisti ar panaikinti, remiantis apeliacinio skundo motyvais, nėra pagrindo (CPK 326 str. 1 d. 1 p.).

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies  1 punktu,

n u t a r i a:

Palikti Kauno apygardos teismo 2011 m. lapkričio 14 d. sprendimą nepakeistą.

Teisėjai                                                                                      Rasa Gudžiūnienė

                                                                         Alvydas Poškus 

                                                                         Dalia Vasarienė