Civilinė byla Nr. e2A-412-1120/2022

Teisminio proceso Nr. 2-58-3-00028-2021-3

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.11.1;

3.3.1.18.4

(S)

LIETUVOS APELIACINIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2022 m. spalio 27 d.

Vilnius

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Rasos Gudžiūnienės, Agnės Tikniūtės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja) ir Almos Urbanavičienės,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės teisių perėmėjos uždarosios akcinės bendrovės „NT paslaugos“ apeliacinį skundą dėl Šiaulių apygardos teismo 2021 m. rugsėjo 20 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės bankrutuojančios uždarosios akcinės bendrovės ,,Nekilnojamojo turto valdymas“ ieškinį atsakovėms uždarajai akcinei bendrovei ,,Čia Market“, akcinei bendrovei ,,Žemaitijos pieno investicija“ dėl žalos atlyginimo, atsakovės uždarosios akcinės bendrovės ,,Čia Market“ priešieškinį ieškovei bankrutuojančiai uždarajai akcinei bendrovei ,,Nekilnojamojo turto valdymas“ dėl sumokėto depozito ir palūkanų priteisimo.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė:

I. Ginčo esmė

1.       Ieškovė dabar jau bankrutuojanti uždaroji akcinė bendrovė (toliau – BUAB) ,,Nekilnojamojo turto valdymas“ (toliau – ieškovė) kreipėsi į teismą su ieškiniu, kuriuo prašė priteisti iš atsakovės UAB ,,Čia Market“ (toliau – atsakovė) 305 963,86 Eur nuostolių, iš kurių 180 397,54 Eur priteisti solidariai iš atsakovių UAB „Čia Market“ ir akcinės bendrovės (toliau – AB) „Žemaitijos pieno investicija“, priteisti solidariai iš atsakovių UAB „Čia Market“ ir AB „Žemaitijos pieno investicija“ 6 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško bylinėjimosi išlaidas.

2.       Ieškovė procesiniuose dokumentuose nurodė, kad su atsakove UAB ,,Čia Market“ 2016 m. gegužės 17 d. sudarė dvi negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis (toliau kartu – Sutartys). Pirmosios sutarties pagrindu (toliau – Sutartis I) ieškovė perdavė atsakovei laikinai valdyti ir naudotis negyvenamosiomis patalpomis, adresu (duomenys neskelbtini), esančiomis pastate,  kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – (duomenys neskelbtini) patalpos). Sutarties I 8.1. punkte šalys susitarė dėl 10 metų (duomenys neskelbtini) patalpų nuomos termino. Atsakovės prievolių pagal Sutartį I įvykdymo užtikrinimui tarp ieškovės ir laiduotojos AB ,,Žemaitijos pieno investicija“ (toliau – laiduotoja) 2016 m. gegužės 17 d. sudaryta Laidavimo sutartis (toliau – Laidavimo sutartis).

3.       Antrosios sutarties pagrindu (toliau – Sutartis II) ieškovė perdavė atsakovei laikinai valdyti ir naudotis negyvenamosiomis patalpomis, adresu (duomenys neskelbtini), esančiomis pastate, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – (duomenys neskelbtini) patalpos). Sutarties II 8.1. punkte šalys susitarė dėl 5 metų (duomenys neskelbtini) patalpų nuomos termino.

4.       Ieškovės teigimu, nepraėjus nė metams po Sutarčių sudarymo, nuomininkė ieškovei pradėjo reikšti pretenzijas. Atsakovė pateikė 2017 m. vasario 6 d., 2017 m. kovo 6 d., 2017 m. gegužės 21 d. pretenzijas dėl to, kad komercinės patalpos, esančios pastatuose, kuriuose atsakovė nuomojosi patalpas, buvo nepilnai užpildytos. Atsakydama į pretenzijas, ieškovė nurodė, kad deda maksimalias pastangas tam, jog visos pastato patalpos būtų sėkmingai išnuomotos, pasiūlė nuomininkei pačiai išsinuomoti visą pastatą ir subnuomos pagrindu išnuomoti potencialiems nuomininkams.

5.       Atsakovė 2017 m. rugpjūčio 28 d. ieškovei dar kartą pateikė pretenziją dėl pilnai neužpildytų patalpų, taip pat nurodė, kad patalpos nekokybiškos – per kiaurą stogą bėga vanduo. Atsakydama į pretenziją, ieškovė įvertino nurodytus defektus ir nustačius, kad jie smulkūs ir kosmetinio pobūdžio, defektus pašalino. 

6.       Atsakovė 2018 m. sausio 29 d. kreipėsi į ieškovę, teigdama, kad Sutarties I pagrindu nuomojamos (duomenys neskelbtini) patalpos neatitinka temperatūrinių reikalavimų. Atsakydama ieškovė informavo atsakovę, kad visi jos nurodyti šildymo sistemos sutrikimai buvo pataisyti ir šildymo sistema veikia tinkamai.

7.       Atsakovė 2019 m. lapkričio 19 d. pateikė pretenziją, kurioje nurodė, kad pastatas, kuriame atsakovė nuomojosi patalpas Sutarties II pagrindu, yra nesaugus, nes jo antro aukšto baigtumas yra 73 proc. Su tokiais teiginiais ieškovė nesutiko, nes nuomininkė, prieš sudarant Sutartį II, įvertino patalpas ir patį pastatą, jokių pretenzijų dėl abiejų būklės nepateikė.

8.       Be nurodytų pretenzijų, nuomininkė ne kartą kreipėsi į ieškovę, prašydama sumažinti Sutartyse nurodytą nuomos mokestį. Ieškovė su tokiais prašymais nesutiko, nes patalpų nuomos mokestį abi šalys aiškiai suderino Sutartyse.

9.       Atsakovė 2020 m. vasario 28 d. pateikė ieškovei pranešimus apie vienašališką Sutarčių nutraukimą nuo 2020 m. balandžio 1 d. Pranešimuose ji pakartojo ieškovei pareikštas pretenzijas, taip pat nurodė, kad nuo patalpų perdavimo reikšmingai pasikeitė prekybinė aplinka, t. y. buvo atidaryti didieji prekybos centrai. Ieškovė atsakovei nurodė, kad toks vienašališkas Sutarčių nutraukimas neteisėtas, įspėjo, jog, jeigu atsakovė iš tiesų nutrauks Sutartis, ji privalės ieškovei atlyginti nuostolius. Atsakovė į ieškovės pastabas nesureagavo ir vienašališkai 2020 m. balandžio 3 d. perdavė ieškovei (duomenys neskelbtini) patalpas pagal Sutartį I, o 2020 m. balandžio 2 d. (duomenys neskelbtini) patalpas pagal Sutartį II.

10.       Ieškovė nurodė, kad Sutartys buvo ilgalaikės, todėl ieškovė sutartyse apibrėžtą laikotarpį planavo gauti stabilias patalpų nuomos pajamas. Ieškovės pagrindinė veikla yra komercinio nekilnojamojo turto nuoma ir tokio turto vystymas. Siekdama kaip įmanoma labiau sumažinti nuostolius dėl prieš terminą atsakovės vienašališkai nutrauktų Sutarčių, ieškovė 2020 m. balandžio 10 d. sudarė sutartį su UAB „Landsale“, kuri įsipareigojo ieškoti patalpų nuomininkų, specializuotose interneto portaluose buvo patalpinti patalpų nuomos skelbimai. Ieškovė, pasinaudodama savo ištekliais, kreipėsi į didžiuosius Lietuvoje veikiančius mažmeninės prekybos tinklus, siūlydama išsinuomoti ginčo patalpas. Tačiau nepaisant ieškovės pastangų, patalpos nebuvo išnuomotos.

11.       Atsakovės (nuomininkės) neteisėti veiksmai pasireiškė nepagrįstu Sutarčių nutraukimu prieš terminą. Sutarčių vienašališkas nutraukimas netampa teisėtu dėl atsakovės pranešimuose dėl Sutarčių nutraukimo nurodytų priežasčių. Ieškovė atsakė į visas atsakovės pretenzijas, o kai jos buvo pagrįstos, įvykdė visus pretenzijose nurodytus reikalavimus

12.       Be to, šiuo atveju Sutarčių nutraukimas neatitiko Sutarčių 11.3. punkte detaliai apibrėžtų pagrindų, kuriems esant atsakovė turėjo teisę pareikšti teisme reikalavimą nutraukti Sutartis prieš terminą. Nagrinėjamu atveju atsakovė pateikė tik pranešimus bei vienašališkai grąžino patalpas, tačiau į teismą dėl Sutarčių nutraukimo nesikreipė. Todėl atsakovė nutraukė Sutartis nesilaikydama Sutartyse aiškiai reglamentuotos vienašališkos Sutarčių nutraukimo tvarkos.

13.       Dėl atsakovės neteisėtų veiksmų ieškovė patyrė žalą, nes negavo suplanuoto patalpų nuomos mokesčio. Atsakovė patalpomis privalėjo naudotis atitinkamai 5 metus pagal Sutartį II ir 10 metų pagal Sutartį I, Sutartys buvo nutrauktos 2020 m. balandžio 1 d. Perskaičiavus atsakovės pagal Sutartį I mokėtiną nuomos mokestį, jo suma 2020 m. sudaro 22 546,89 Eur, įskaičius PVM. Tuo tarpu pagal Sutartį II 2020 m. mokėtinas nuomos mokestis sudaro 15 695,79 Eur, įskaičius PVM. Jeigu atsakovė nebūtų neteisėtai nutraukusi Sutarčių, ieškovė nuo 2020 m. balandžio 1 d. iki 2020 m. gruodžio 31 d. pagal Sutartis būtų gavusi 305 963,86 Eur nuomos mokesčio. Ieškovė prašė 180 397,54 Eur nuomos mokestį pagal Sutartį I priteisti solidariai iš atsakovės ir laiduotojos, o 125 566,32 Eur nuomos mokestį pagal Sutartį II iš atsakovės kaip negautas pajamas.

14.       Atsakovė UAB ,,Čia Market“ ieškinio reikalavimus laikė nepagrįstais. Nurodė, kad pagal Sutarčių 2.2 punktą patalpos atsakovei (nuomininkei) buvo išnuomotos šiai paskirčiai: mažmeninė ir didmeninė prekyba maisto ir jas lydinčiomis prekėmis, įskaitant alkoholinius gėrimus, tabako gaminius, įvairaus tipo universalios parduotuvės, prekių sandėliavimas, maisto produktų gamyba (kulinarija ir konditerija), visuomenės maitinimas, paslaugų teikimas, administracinės patalpos. Taigi patalpas nuomininkė išsinuomojo veiklai, kuriai esminę reikšmę turėjo ir nuolatinis bei pakankamas pirkėjų srautas. Tokiu būdu nuomotojo pareiga buvo užtikrinti pilną pastatų, kuriuose yra patalpos, užimtumą, kuri kyla iš Sutarčių tikslo ir esmės. Nuomininkės pagrįstą lūkestį dėl patalpų užpildymo lėmė ir ankstesnis jų užimtumas.

15.       Atsakovė paaiškino, kad ji nuo pat bendradarbiavimo su ieškove pradžios negavo to, ką sudarydama Sutartis pagrįstai tikėjosi gauti. Ne visose pastatų patalpose, kuriuose atsakovė nuomojosi patalpas, buvo vykdoma komercinė veikla. Be to, Sutarčių vykdymo metu ne kartą susidurta su patalpų techninės būklės problemomis.

16.       Galiausiai, atsakovei kilus abejonėms dėl patalpų ploto, atlikus naujus kadastrinius matavimus, paaiškėjo, kad faktinis patalpų plotas yra ženkliai mažesnis, nei nurodyta Sutartyse: (duomenys neskelbtini) patalpų faktinis plotas mažesnis už sutartinį plotą apie 50 kv. m, (duomenys neskelbtini) patalpų faktinis plotas mažesnis 75,21 kv. m.

17.       Dėl nurodytų priežasčių atsakovės veikla išnuomotose patalpose tapo vis labiau nuostolinga, tolimesnis veiklos vykdymas pagal buvusias Sutarties sąlygas tapo visiškai neperspektyvus. Atsakovė ne kartą kreipėsi į ieškovę dėl Sutarčių pakeitimo, tačiau ieškovė su jokiais pakeitimais nesutiko. Todėl atsakovė pateikė ieškovei 2020 m. vasario 28 d. pranešimus dėl Sutarčių nutraukimo, kuriais vienašališkai nutraukė Sutartis dėl pranešimuose išdėstyto esminio Sutarčių pažeidimo nuo 2020 m. balandžio 1 d.

18.       Atsakovė taip pat pareiškė priešieškinį, kuriuo prašė priteisti iš ieškovės 51 625,78 Eur sumokėto ir negrąžinto depozito sumą bei 1 264,48 Eur kompensacinių palūkanų, 6 proc. dydžio metines procesines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, bylinėjimosi išlaidas.

19.       Atsakovė nurodė, kad vvykdydama Sutartis atsakovė sumokėjo ieškovei 51 628,78 Eur dydžio depozitą: 30 625,78 Eur pagal Sutartį I ir 21 000 Eur pagal Sutartį II. Sutarčių nutraukimas nėra nuginčytas, yra galiojantis ir šalims sukelia Sutartyse ir įstatyme nustatytas teisines pasekmes. Atsakovė pagal Sutartis su ieškove yra pilnai atsiskaičiusi, todėl nėra nei vienos iš Sutarčių 6.5 punktuose nurodytų depozito panaudojimo sąlygų: nėra pradelstų finansinių nuomininko įsipareigojimų, kuriuos būtų galima padengti depozitu, nuomos mokestis už paskutinius nuomos termino mėnesius iki sutarčių nutraukimo sumokėtas. Atsakovei nepateiktas joks pranešimas dėl depozito įskaitymo, neegzistuoja priešpriešinis, galiojantis ir vykdytinas vienarūšis ieškovės reikalavimas atsakovės atžvilgiu.

20.       Atsakovė 2020 m. gruodžio 28 d. kreipėsi į ieškovę su prašymu nutraukus sutartis (pasibaigus nuomos santykiams) ne vėliau kaip iki 2020 m. gruodžio 31 d. grąžinti sumokėtą depozitą. Ieškovė į pretenziją neatsakė, depozitas atsakovei nei pretenzijoje nurodytu, nei įstatyme įtvirtintu 7 dienų nuo pareikalavimo terminu grąžintas nebuvo. Todėl yra pagrindas priteisti iš ieškovės depozito sumą. Ieškovė yra praleidusi piniginės prievolės grąžinti 51 625,78 Eur dydžio depozitą terminą, todėl iš jos atsakovei priteistinos 1 264,48 Eur dydžio kompensacinės palūkanos.

21.       Ieškovė nesutiko su priešieškinio reikalavimu, nurodė, kad Sutartyse nebuvo numatyti jokie informavimo įpareigojimai ieškovei, jeigu ji nuspręstų panaudoti pagal Sutartis iš atsakovės gautą depozitą.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

22.       Šiaulių apygardos teismas 2021 m. rugsėjo 20 d. sprendimu ieškinį atmetė, priešieškinį tenkino visiškai: priteisė iš ieškovės atsakovei UAB ,,Čia Market“ 51 625,78 Eur negrąžinto depozito, 1 264,48 Eur kompensacinių palūkanų, 6 proc. dydžio metines procesines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki visiško teismo sprendimo įvykdymo ir 6 847,54 Eur bylinėjimosi išlaidų; priteisė iš ieškovės atsakovei AB ,,Žemaitijos pieno investicija“ 2 217,93 Eur bylinėjimosi išlaidų.

23.       Pirmosios instancijos teismas pažymėjo, kad ieškovė šioje byloje nurodydama, jog atsakovė Sutartis nutraukė neteisėtai, nepareiškė reikalavimo dėl nuomos sutarčių nutraukimo pripažinimo neteisėtais. Ieškovė tokį savo sprendimą motyvavo tuo, kad iki Sutarčių nutraukimo datos atsakovė jau buvo išsikrausčiusi iš nuomojamų patalpų, todėl nebebuvo tikslinga išsaugoti nuomos teisinių santykių. Teismo vertinimu, tokie ieškovės argumentai ir veiksmai rodo, kad ji sutiko su atsakovės vienašaliu Sutarčių nutraukimu, nebesiekė išsaugoti sutartinių santykių, todėl tokiu būdu prisiėmė nuostolių atsiradimo riziką.

24.       Teismas nevertino Sutarčių nutraukimo pagrindų pagrįstumo, nes toks vertinimas išeitų už ieškinio ribų. Kita vertus, teismas pažymėjo, kad Sutarčių nutraukimo pagrįstumo vertinimas nagrinėjamu atveju jokios teisinės reikšmės neturėtų, nes juridinis faktas – Sutarčių nutraukimas dėl ieškovės kaltės – liktų nenuginčytas. Teismas konstatavo, kad esant tokiai teisinei situacijai, kai abi Sutartys šiai dienai yra nutrauktos dėl ieškovės kaltės, nėra pagrindo konstatuoti, kad atsakovė, nutraukdama Sutartis, atliko neteisėtus veiksmus, o, nesant reikalavimo dėl Sutarčių nutraukimo pripažinimo neteisėtu, spręsti dėl jų nutraukimo teisėtumo.

25.       Teismas atmetė ieškovės argumentus dėl vienašalio Sutarčių nutraukimo tvarkos nesilaikymo, nurodydamas, kad Sutartis atsakovė nutraukė dėl esminio jų pažeidimo, todėl ji neturėjo pareigos kreiptis į teismą dėl Sutarčių nutraukimo. Teismas pažymėjo, kad jei ieškovė manė, jog Sutarčių nutraukimas be kreipimosi į teismą apskritai nebuvo galimas ir dėl to neteisėtas, ji privalėjo tokį Sutarčių nutraukimą nuginčyti kaip neteisėtą.

26.       Atsižvelgdamas į išdėstytas aplinkybes, teismas padarė išvadą, kad ieškovė neįrodė, jog atsakovė, nutraukdama abi Sutartis dėl negyvenamųjų patalpų nuomos, atliko neteisėtus veiksmus. Atsakovei neatlikus neteisėtų veiksmų, teismas sprendė, kad atsakovė savo veiksmais nesukėlė ieškovei žalos.

27.       Teismas papildomai nurodė, kad ieškovės nuostolių apskaičiavimas yra ydingas. Ieškovė jos patirtus nuostolius apskaičiavo susumuodama atsakovės mokėtiną nuomos mokestį pagal abi Sutartis už laikotarpį nuo 2020 m. balandžio mėn. iki 2020 metų gruodžio mėn. imtinai. Teismas nurodė, kad ieškovė nesiekė išsaugoti sutartinių nuomos santykių su atsakove, neginčijo Sutarčių nutraukimo dėl ieškovės kaltės teisėtumo, ieškojo kitų nuomininkų, tokiu būdu prisiėmė nuostolių atsiradimo riziką už laikotarpį, kai patalpos liko neišnuomotos. Atsižvelgdamas į atsakovės pateiktą UAB ,,Verslavita“ konsultaciją, teismas pažymėjo esant abejotiną ieškovės galimybę išnuomoti negyvenamąsias patalpas rinkoje už tokią pačią kaip Sutartyse numatytą nuomos kainą.

28.       Kadangi ieškovė sutiko su nuomos Sutarčių nutraukimu, teismo vertinimu atsakovė negali būti atsakinga už ieškovės būsimus nuostolius – negautas pajamas. Todėl teismas nenustatė esant priežastinio ryšio tarp atsakovės veiksmų ir ieškovės patirtų nuostolių.

29.       Teismas, atmetęs ieškovės reikalavimus UAB ,,Čia Market“ atžvilgiu, atmetė ir ieškovės reikalavimus laiduotojos AB ,,Žemaitijos pieno investicija“ atžvilgiu.

30.       Nustatęs, kad ieškovės reikalavimas dėl nuostolių atlyginimo yra nepagrįstas, teismas konstatavo, jog ieškovė neteisėtai atsakovės sumokėtą depozito sumą įskaitė į savo patirtus nuostolius, pažymėjo, kad ieškovė neinformavo atsakovės apie tai, kad atliko depozito įskaitymą, nors tai padaryti privalėjo. Nors ieškovė nurodė, kad abi nuomos Sutartys jos neįpareigoja informuoti atsakovę apie depozito lėšų įskaitymą, teismas pažymėjo, kad šią pareigą numato CK teisės normos.

31.       Apibendrindamas teismas konstatavo, kad neegzistuoja Sutarčių 6.5.1 punkte numatytos aplinkybės, dėl kurių ieškovė turėtų teisę pasilikti atsakovės sumokėtą depozitą, todėl iš ieškovės atsakovei priteisė 51 625,78 Eur sumokėto ir negrąžinto depozito ir 1 264,48 Eur kompensacinių palūkanų, apskaičiuotų už laikotarpį nuo 2021 m. sausio 5 d. iki 2021 m. birželio 2 d.

32.       Šiaulių apygardos teismo 2021 m. spalio 25 d. nutartimi ieškovė BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ pakeista jos teisių ir pareigų perėmėja UAB „NT paslaugos“.

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimų į jį argumentai

33.       UAB ,,NT paslaugos“ pateikė apeliacinį skundą, kuriuo prašo panaikinti Šiaulių apygardos teismo 2021 m. rugsėjo 20 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti visiškai, priešieškinį atmesti.

34.       Apeliacinis skundas grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:

34.1.                      Pirmosios instancijos teismas nepagrįstai nenustatė atsakovės neteisėtų veiksmų. Nutraukdama Sutartis atsakovė pažeidė savo pareigą nuomotis patalpas Sutartyse numatytais terminais. Remiantis kasacinio teismo praktika, terminu apibrėžti nuomos teisiniai santykiai atitinka abiejų šalių interesus. Dėl to vienašališkas Sutarčių nutraukimas nagrinėjamu atveju buvo galimas tik esant esminiam Sutarčių pažeidimui, kurio šiuo atveju nebuvo. Atsakovės pranešimuose dėl Sutarčių nutraukimo nurodytos priežastys nesuteikė pagrindo atsakovei vienašališkai nutraukti Sutartis.

34.2.                      Nagrinėjamu atveju ieškovė atsakovės neteisėtus veiksmus sieja su atsakovės atliktu vienašališku Sutarčių nutraukimu, todėl pirmosios instancijos teismo išvada, kad siekdama atsakovės atžvilgiu taikyti civilinės atsakomybės institutą ieškovė privalėjo reikšti materialinį reikalavimą dėl Sutarčių nutraukimo pripažinimo neteisėtu, yra nepagrįsta. Be to, teismas privalėjo įvertinti atsakovės atliktus veiksmus teisėtumo aspektu ieškovei net ir nepareiškus reikalavimo dėl Sutarčių nutraukimo pripažinimo negaliojančiu.

34.3.                      Ieškovės vertinimu, jos prašomi priteisti nuostoliai atitinka kasacinio teismo suformuotus kriterijus ir gali būti vertinami kaip negautos pajamos. Be to, teismo teiginys, kad ieškovė reikalauja priteisti visą nuomos mokestį, yra nepagrįstas, nes ieškovė savo reikalavimą priteisti negautą nuomos mokestį formulavo už laikotarpį nuo 2020 m. balandžio 1 d. iki 2020 m. gruodžio 31 d.

34.4.                      Ieškovė atsakovės depozitą panaudojo kitiems, į ieškinio ribas nepatenkantiems reikalavimams už laikotarpį nuo 2021 m. sausio 1 d. iki 2021 m. vasario 28 d. padengti. Ieškovė neprivalėjo informuoti atsakovės apie depozito panaudojimą, nes tokios pareigos Sutartys nenustato.

34.5.                      Panaikinus skundžiamą sprendimą ir priėmus naują sprendimą, nuostoliai pagal Sutartį I turėtų būti solidariai priteisiami ne tik iš atsakovės, bet ir iš laiduotojos.

35.       Atsakovės UAB ,,Čia Market“ ir AB ,,Žemaitijos pieno investicija“ atsiliepimu į apeliacinį skundą prašo Šiaulių apygardos teismo 2021 m. rugsėjo 20 d. sprendimą palikti nepakeistą. 

36.       Atsiliepime į apeliacinį skundą nurodomi šie pagrindiniai atsikirtimai:

36.1.                      Atsakovė UAB ,,Čia Market“ pažymi, kad pagal Sutartis sutartiniai įsipareigojimai saistė abi šalis. Būtent ieškovė nesilaikė savo sutartinių bei įstatyminių pareigų, dėl ko atsakovė vadovaudamasi įstatyme įtvirtintu esminiu sutarties pažeidimu, nutraukė Sutartis. Sutartys vienašališkai dėl ieškovės kaltės nutrauktos teisėtai ir pagrįstai bei laikantis įstatymo nustatytos nutraukimo tvarkos.

36.2.                      Esminis Sutarčių pažeidimas ginčo atveju pasireiškė tuo, kad atsakovė (nuomininkė) nuo pat bendradarbiavimo su ieškove (nuomotoja) pradžios negavo to, ką sudarydama Sutartis pagrįstai tikėjosi gauti.

36.3.                      Ieškovė, manydama, kad Sutartys nutrauktos neteisėtai, turėjo teisę kreiptis į teismą dėl vienašalio Sutarčių nutraukimo pripažinimo negaliojančiu, tačiau tokių veiksmų nesiėmė, taigi darytina išvada, kad ieškovė sutiko su Sutarčių vienašaliu nutraukimu, tokiu būdu prisiėmė nuostolių atsiradimo riziką, jei patalpų nepavyks išnuomoti kitiems nuomininkams.

36.4.                      Atsakovei neatlikus neteisėtų veiksmų, nėra pagrindo konstatuoti, kad atsakovė savo veiksmais sukėlė ieškovei žalą. Nepaisant to, pažymėtina, kad ieškovė neįrodė nuostolių dydžio. Pirmiausiai, ieškovė negali reikalauti priteisti kaip nuostolių nuomos mokesčio dalies, kurią sudaro pridėtinės vertės mokestis. Antra, reali (duomenys neskelbtini) patalpų nuomos rinkos vertė, nustatyta nepriklausomų turto vertintojų, yra 9 744 Eur per mėnesį, o pagal ieškovės skaičiavimus nuomos mokestis už (duomenys neskelbtini) patalpas yra 22 546,89 Eur (su PVM) per mėnesį. Galiausiai, negautos pajamos, kaip žala, turi būti nustatomas pagal įmonės pelningumo maržą, o ieškovė tokių duomenų nepateikė ir šių aplinkybių neargumentavo.

36.5.                      Ieškovei neįrodžius atsakovės civilinės atsakomybės sąlygų, nėra pagrindo tenkinti ieškinio reikalavimų laiduotojos atžvilgiu. Be to, laiduotojos įsitikinimu, laiduotoja nėra atsakinga už nuotolius, atsiradusius po Sutarčių nutraukimo. Pažymėtina, kad ieškovė nesilaikė Laidavimo sutartyje nustatytos ikiteisminės kreditoriaus teisės realizavimo tvarkos.

36.6.                      Depozito įskaitymas negalėjo būti atliktas, nes atsakovė neturėjo pradelstų įsipareigojimų, ieškovė neįrodė, kad dėl atsakovės kaltės patyrė nuostolių, šalys neturėjo priešpriešinių vienarūšių reikalavimų, ieškovė nepranešė atsakovei apie atliktą depozito įskaitymą.

37.       Ieškovė BUAB ,,Nekilnojamojo turto valdymas“ pateikė atsiliepimą į apeliacinį skundą, kuriuo prašo tenkinti UAB ,,NT paslaugos“ skundą, panaikinti Šiaulių apygardos teismo 2021 m. rugsėjo 20 d. sprendimą ir perduoti bylą pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo.

38.       Atsiliepime į apeliacinį skundą nurodomi šie argumentai:

38.1.                      Pirmosios instancijos teismas visiškai nepagrįstai neanalizavo atsakovės neteisėtų veiksmų. Aplinkybė, kad ieškovė nepareiškė savarankiško reikalavimo dėl nuomos Sutarčių nutraukimo pripažinimo neteisėtu, negali būti pagrindu atmesti ieškinį dėl Sutarčių nutraukimu ieškovei sukeltų nuostolių atlyginimo.

38.2.                      Ieškovė vertino visas atsakovės pateiktas pretenzijas ir, kai jos buvo pagrįstos, ištaisė jose nurodytus trūkumus. Atsakovės vienašalis Sutarčių nutraukimas neatitiko Sutartyse reglamentuotos vienašališko nutraukimo tvarkos. Ieškovės vertinimu, esminio Sutarčių pažeidimo nebuvo, todėl atsakovė Sutartis nutraukė neteisėtai. Pirmosios instancijos teismas šių aplinkybių nevertino, neanalizavo ir nepagrįstai vadovavosi vien tik atsakovės teiginiais apie nuomos Sutarčių nutraukimą dėl ieškovės kaltės.

38.3.                      Teismui visiškai atsisakius vertinti neteisėtus nuomininko veiksmus, byla nebuvo išnagrinėta objektyviai ir išsamiai, nebuvo atskleista bylos esmė, todėl byla turi būti grąžinta nagrinėti pirmosios instancijos teismui iš naujo.

38.4.                      Dėl negautų pajamų ieškovė nurodo, kad atsakovei nutraukus Sutartis, ji aktyviai ieškojo naujų nuomininkų patalpoms. Nepaisant to, patalpos liko neišnuomotos ir tai lėmė nuostolių atsiradimą. Nagrinėjamos bylos atveju akivaizdu, kad ieškovės nurodytos negautos pajamos kyla iš atsakovės neteisėtų veiksmų.

38.5.                      Būtent dėl to, kad teismas nusprendė nevertinti ieškovės įrodinėtų civilinės atsakomybės sąlygų, o konkrečiai atsakovės neteisėtų veiksmų, ieškinys buvo atmestas kaip nepagrįstas. Bylą grąžinus nagrinėti į pirmąją instanciją, atitinkamai būtų pagrindas vertinti, ar priešieškinis pagrįstas ir ar egzistuoja pagrindas atsakovei priteisti negrąžinto depozito sumas. Atitinkamai iš naujo turėtų būti vertinama ir laiduotojos atsakomybė.

 Teisėjų kolegija

k o n s t a t u o j a :

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

39.       Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 2 dalis). Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas. Šioje byloje Lietuvos apeliacinio teismo teisėjų kolegija nei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų, nei pagrindo peržengti apeliacinio skundo ribas nenustatė, todėl byla nagrinėjama neperžengiant apeliacinio skundo ribų.

Dėl prašymo stabdyti bylą nepriėmimo

40.       Ieškovė BUAB ,,Nekilnojamojo turto valdymas“ procesinio teismo sprendimo priėmimo ir paskelbimo dieną (2022 m. spalio 27 d.) pateikė Lietuvos apeliaciniam teismui prašymą dėl bylos sustabdymo CPK 163 straipsnio 1 dalies 3 punkte nurodytu pagrindu.

41.       Apeliacinės instancijos teismas pažymi, kad teismui išėjus į sprendimų priėmimo kambarį, jokie procesiniai dokumentai, prašymai, įrodymai ir kt. negali būti teikiami bei vertinami, nes jau yra baigtas bylos nagrinėjimas iš esmės (CPK 251 straipsnis, 257 straipsnis).

42.       Nagrinėjamu atveju ieškovė prašymą pateikė teismui jau išnagrinėjus bylą iš esmės bei išėjus į sprendimų priėmimo kambarį, todėl teisėjų kolegija atsisako priimti BUAB ,,Nekilnojamojo turto valdymas“ prašymą dėl bylos sustabdymo ir jo nevertina.

Dėl procesinių teisių perėmimo

43.       CPK 48 straipsnis numato, kad tais atvejais, kai viena iš ginčijamo arba sprendimu nustatyto teisinio santykio šalių pasitraukia iš bylos (fizinio asmens mirtis, juridinio asmens pabaiga ar pertvarkymas, reikalavimo perleidimas, skolos perkėlimas ir kiti įstatymų numatyti atvejai), teismas, jei yra pagrindas, rašytinio proceso tvarka tą šalį pakeičia jos teisių perėmėju, išskyrus atvejus, kai yra negalimas materialinių subjektinių teisių perėmimas. Teisių perėmimas galimas bet kurioje proceso stadijoje.

44.       Apeliantė nurodė, kad 2021 m. kovo 9 d. ieškovė BUAB ,,Nekilnojamojo turto valdymas“ ir UAB ,,NT paslaugos“ sudarė reikalavimo perleidimo sutartį, kurios pagrindu UAB ,,NT paslaugos“ perleista reikalavimo teisė į byloje pareikštus reikalavimus.

45.       Šiaulių apygardos teismo 2021 m. spalio 25 d. nutartimi ieškovė BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ pakeista jos teisių ir pareigų perėmėja UAB „NT paslaugos“.

46.       Lietuvos apeliacinis teismas 2022 m. rugpjūčio 16 d. nutartimi nustatė, kad BUAB ,,Nekilnojamojo turto valdymas“ ir UAB ,,NT paslaugos“ 2021 m. kovo 9 d. sudaryta reikalavimo perleidimo sutartimi BUAB ,,Nekilnojamojo turto valdymas“ perleido reikalavimo teisę UAB ,,NT paslaugos“ į 305 963,86 Eur dydžio nuomos mokesčio reikalavimą iš solidarių skolininkių UAB ,,Čia Market“ ir AB ,,Žemaitijos pienas“ bei teisę reikalauti visų su pagrindiniu reikalavimu susijusių papildomų reikalavimų (palūkanų, delspinigių, baudų, netesybų, nuostolių ir kt.). Kitoje bylos dalyje (dėl priešieškinio reikalavimų priteisti depozitą ir palūkanas) UAB ,,NT paslaugos“ teisių ir (ar) pareigų perėmusi nėra.

47.       Atsižvelgiant į tai, teismas 2022 m. rugpjūčio 16 d. į bylos nagrinėjimą apeliacinėje instancijoje įtraukė ieškovę BUAB „Nekilnojamojo turto valdymas“.

Dėl atsakovės civilinės atsakomybės sąlygų

48.       Nagrinėjamoje byloje kilo ginčas dėl nuostolių (negautų pajamų) priteisimo atsakovei prieš terminą vienašališkai nutraukus patalpų nuomos Sutartis.

49.       Pirmosios instancijos teismas nevertino vienašališko Sutarčių nutraukimo pagrįstumo, nurodydamas, kad toks vertinimas išeitų už ieškinio ribų. Teismas pažymėjo, kad nesant ieškovės reikalavimo dėl Sutarčių nutraukimo pripažinimo neteisėtu, nėra pagrindo spręsti dėl jų nutraukimo (ne)teisėtumo.

50.       Skundžiamame sprendime pirmosios instancijos teismas atmetė ieškovės argumentus dėl vienašališko Sutarčių nutraukimo tvarkos nesilaikymo, nurodydamas, kad Sutartis atsakovė nutraukė dėl esminio Sutarčių pažeidimo, todėl, siekdama nutraukti Sutartis, atsakovė neturėjo pareigos kreiptis į teismą.

51.       Apeliantė ir BUAB ,,Nekilnojamojo turto valdymas“ nurodo, kad pirmosios instancijos teismo išvada, jog siekdama atsakovės atžvilgiu taikyti civilinės atsakomybės institutą ieškovė privalėjo reikšti materialinį reikalavimą dėl Sutarčių nutraukimo pripažinimo neteisėtu, yra nepagrįsta. Teismas privalėjo įvertinti atsakovės atliktus veiksmus teisėtumo aspektu ieškovei net ir nepareiškus reikalavimo dėl Sutarčių nutraukimo pripažinimo negaliojančiu.

52.       CK 1.137 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad asmenys savo nuožiūra laisvai naudojasi civilinėmis teisėmis, taip pat teise į teisminę gynybą, tai yra, patys sprendžia visus su turimos teisės įgyvendinimu ir gynimu susijusius klausimus: įgyvendinimo būdus ir apimtį, teisės perdavimo kitiems asmenims, teisių gynimo būdus, teisės atsisakymą ir kt. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. spalio 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-425/2012). Toks teisės į teisminę gynybą įgyvendinimas atitinka dispozityviškumo, proceso šalių lygiateisiškumo ir rungtyniškumo principus ir suteikia teisę asmeniui pačiam spręsti dėl savo, jo nuomone, pažeistos teisės gynimo strategijos ir būdo.

53.       Pagal civiliniame procese galiojantį dispozityvumo principą teisminio nagrinėjimo dalyko nustatymas yra ginčo šalių teisė ir pareiga; teismas nagrinėja ginčą neperžengdamas ginčo šalių nustatytų ribų. Taigi teisminio nagrinėjimo dalykas nustatomas atsižvelgiant į pareikšto ieškinio dalyką ir faktinį pagrindą, taip pat į atsakovo atsikirtimų pagrindu nurodytas aplinkybes. CPK 135 straipsnio 1 dalyje, reglamentuojančioje ieškinio turinio reikalavimus, be kita ko, nustatyta, kad ieškinyje turi būti nurodoma: aplinkybės, kuriomis ieškovas grindžia savo reikalavimą (faktinis ieškinio pagrindas), ir ieškovo reikalavimas (ieškinio dalykas) (CPK 135 straipsnio 1 dalies 2 ir 4 punktai), be to, ieškinyje turi būti nurodyti įrodymai, patvirtinantys ieškovo išdėstytas aplinkybes (CPK 135 straipsnio 1 dalies 3 punktas, 2 dalis).

54.       Ieškinio dalykas – tai materialinis teisinis reikalavimas, ieškovo pasirinktas pažeistų ar ginčijamų teisių gynimo būdas. Ieškovas turi teisę ir pareigą pasirinkti bei tiksliai suformuluoti ieškinio dalyką, t. y. suformuluoti jį taip, kad būtų aišku, kokio materialinio teisinio rezultato siekiama iškeliant bylą, nes būtent ieškinio dalyko (ir pagrindo) tinkamas suformulavimas užtikrina tinkamą teisės kreiptis į teismą įgyvendinimą, leidžia apibrėžti bylos teisminio nagrinėjimo ribas ir sudaro pagrindą įstatymo nustatytu ir ieškovo pasirinktu būdu apginti pažeistas teises (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. gegužės 22 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-282-686/2015 ir joje nurodytą kasacinio teismo praktiką).

55.       Kasacinis teismas ne kartą yra pažymėjęs, kad ieškovas privalo nurodyti tik faktinį, bet ne teisinį ieškinio pagrindą. Ieškinio faktinis pagrindas – faktinės aplinkybės, pagrindžiančios ieškovo reiškiamą materialųjį teisinį reikalavimą. Teisinis ginčo santykio kvalifikavimas, teisės normų aiškinimas ir taikymas ginčo santykiui yra bylą nagrinėjančio teismo prerogatyva. Tai teismas atlieka pagal nustatytas faktines bylos aplinkybes. Teismas, spręsdamas ginčą pagal nustatytas byloje faktines aplinkybes, taiko teisės normas, kuriomis nesiremia šalys ar dalyvaujantys byloje asmenys, tai nėra ieškinio pagrindo keitimas ir byloje pareikštų reikalavimų peržengimas (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 13 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K‑3‑20‑701/2020 25 punktą ir jame nurodytą kasacinio teismo praktiką). 

56.       Kaip minėta, ieškovo pareiga yra ieškinyje suformuluoti ieškinio dalyką, t. y. nurodyti, kokiu būdu jis siekia apginti savo galimai pažeistas teises. Ieškinio dalykas apibrėžiamas ieškinyje išdėstant aiškų ir konkretų prašymą, kaip turėtų būti apgintos besikreipiančio suinteresuoto asmens pažeistos teisės (CPK 135 straipsnio 1 dalies 4 punktas). Pažeistos civilinės teisės gali būti apgintos civilinių teisių gynimo būdais numatytais CK 1.138 straipsnyje bei specialiuose įstatymuose.

57.       CK 1.138 straipsnis reglamentuoja civilinių teisių gynimo būdus. Šio straipsnio 6 punktas nustato, kad vienas iš gynybos būdų yra nuostolių atlyginimas. Iš esmės tai reiškia reikalavimą taikyti civilinę (sutartinę arba deliktinę) atsakomybę. Pažymėtina, kad reikalavimas atlyginti nuostolius yra universalus gynybos būdas, nes, jei įstatyme nenustatyta konkretaus civilinių teisių gynimo būdo, šis gynybos būdas gali būti taikomas kumuliatyviai (su kitais galimais gynybos būdais), alternatyviai (vienu arba kitu ieškovo nurodytu būdu) ar išimtinai (taikant tik civilinę atsakomybę).

58.       Nagrinėjamu atveju ieškovė nereiškė reikalavimo vykdyti ginčo Sutartis, bet pasirinko nuostolių atlyginimo (sutartinės civilinės atsakomybės taikymo) gynybos būdą, savo reikalavimą atlyginti nuostolius grįsdama atsakovės neteisėtu vienašaliu Sutarčių nutraukimu.

59.       Ieškovė taip pat nurodė faktinį reikalavimo pagrindą, aplinkybes, dėl kurių, jos manymu, atsakovei taikytina sutartinė atsakomybė, be kita ko, ir aplinkybes, kodėl vienašalis Sutarčių nutraukimas jos teigimu yra neteisėtas.

60.       Pažymėtina, kad ieškovės pareikštas reikalavimas suponuoja teismo pareigą įvertinti Sutarčių nutraukimo (ne)teisėtumą, nes sutartinei atsakomybei taikyti privaloma nustatyti visas civilinės atsakomybės sąlygas, be kita ko, ir pasisakyti dėl atsakovės neteisėtų veiksmų (ne)buvimo, kaip būtinosios civilinės atsakomybės sąlygos (CK 6.245 straipsnis), kurie, ieškovės teigimu, pasireiškė būtent vienašaliu Sutarčių nutraukimu.

61.       Įvertinus aptartą teisinį reguliavimą, teisėjų kolegija sprendžia, kad, nepaisant to, jog ieškovė byloje nereiškė atskiro reikalavimo dėl atsakovės atlikto Sutarčių vienašalio nutraukimo pripažinimo neteisėtu, ieškovei reiškiant reikalavimą dėl civilinės atsakomybės taikymo atsakovei, teismas, spręsdamas dėl atsakovės veiksmų neteisėtumo, turėjo vertinti, ar atsakovės atliktas vienašalis Sutarčių nutraukimas buvo teisėtas. Priešingai nei nurodyta skundžiamame sprendime, toks vertinimas patenka į ieškiniu nustatytas bylos nagrinėjimo ribas.

62.       Pirmosios instancijos teismui nevertinus, ar Sutartys nutrauktos teisėtai, nepagrįsta pirmosios instancijos teismo išvada, kad Sutartys nutrauktos dėl ieškovės kaltės, nes ieškovė sutiko su vienašaliu nuomos Sutarčių nutraukimu ir prisiėmė riziką dėl būsimų nuostolių. Aplinkybė, kad ieškovė neprašo teismo įpareigoti atsakovę vykdyti Sutartis ir išsaugoti sutartinius teisinius santykius, nepaneigia ieškovės teisės reikalauti nuostolių už Sutarčių nutraukimą, nes kaip minėta, sutarties vykdymas ir sutartinė atsakomybė gali būti taikomi kaip alternatyvūs ieškovė teisių gynimo būdai. Atitinkamai pirmosios instancijos teismas nepagrįstai konstatavo, kad nėra ir kitų civilinės atsakomybės sąlygų.

Dėl teisinio Sutarčių nutraukimo teisėtumo įvertinimo

63.       Apeliantė teigia, kad Sutartis atsakovė vienašališkai nutraukė neteisėtai, nes nesilaikė Sutartyse numatytos vienašališkos Sutarčių nutraukimo tvarkos ir nesikreipė į teismą dėl Sutarčių nutraukimo. Apeliantės vertinimu, taip pat nebuvo pagrindo nutraukti Sutarčių dėl esminio Sutarčių pažeidimo.

64.       Atsakovė nurodo, kad Sutartis nutraukė dėl esminio Sutarčių pažeidimo – atsakovė (nuomininkė) nuo pat bendradarbiavimo su ieškove (nuomotoja) pradžios negavo to, ką sudarydama Sutartis, pagrįstai tikėjosi gauti.

65.       Teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią (CK 6.189 straipsnio 1 dalis), todėl vienašalis sutarties nutraukimas galimas tik toje sutartyje ar įstatyme nustatytais atvejais.

66.       Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje išaiškinta, kad pagal CK 6.217 straipsnį sutarties pažeidimas gali būti laikomas esminiu dviem pagrindais: pirma, pažeidimas gali būti laikomas esminiu pagal įstatymą, jei įrodomos CK 6.217 straipsnio 2 dalies sąlygos; antra, šalys gali pačios susitarti, ką jos laikys esminiu pažeidimu sutartyje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. birželio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-297/2012; 2018 m. spalio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K‑3-386-378/2018).

67.       Apeliacinės instancijos teismas nustatė, kad Sutarčių XI skyriuje nurodytos Sutarčių nutraukimo prieš terminą sąlygos. Sutarčių 11.1 punkte numatyta, kad jos gali būti nutrauktos prieš terminą sutartyse nustatytais pagrindais, įskaitant sutarčių nutraukimą raštišku abiejų šalių susitarimu. Taigi Sutartyse neaptarta galimybė vienašališkai jas nutraukti nesikreipiant į teismą, išskyrus abipusiu šalių sutarimu.

68.       Sutarčių 11.3 punkte numatyti pagrindai, kuriems esant atsakovė turi teisę pareikšti teisme reikalavimą nutraukti Sutartis prieš terminą: patalpos dėl aplinkybių, už kurias atsakovė neatsako, pasidaro netinkamos naudotis ir/arba atsakovė dėl ieškovės kaltės prarado galimybę naudotis žemės sklypu, kuriame yra pastatas; ieškovė nedaro kapitalinio patalpų ar pastato, kuriame yra patalpos, remonto, kurį privalo daryti, ir atsakovė nepageidauja perimti kapitalinio remonto darbų atlikimo iš ieškovės.

69.       Taigi, šalys Sutartimi neaptarė galimybės nutraukti Sutartį dėl vienos iš šalies padaryto esminio pažeidimo ar kitų svarbių aplinkybių, Sutartyse numatyta tik atsakovės teisė, esant Sutarčių 11.3 punkte nurodytiems pagrindams, dėl Sutarčių nutraukimo anksčiau termino kreiptis į teismą. Spręstina, kad atsakovė padarė procedūrinį pažeidimą nutraukdama Sutartis vienašališkai, tačiau šis trūkumas neatima jai teisės nagrinėjamoje byloje įrodyti, kad vis dėlto ieškovė padarė esminius Sutarčių pažeidimus ir buvo teisėtas pagrindas Sutartis nutraukti. Todėl nagrinėjamu atveju pirmosios instancijos teismo turėjo būti vertinama, ar Sutarčių pažeidimai gali būti laikomi esminiais pagal įstatymą (CK 6.217 straipsnis).

70.       Kaip minėta esminio sutarties pažeidimo faktą turi įrodyti šalis, kuri nori pasinaudoti vienašališko sutarties nutraukimo teise. Todėl nagrinėjamu atveju, ieškovei įrodžius, kad Sutartyse nebuvo numatyta vienašališko jų nutraukimo galimybė, atsakovė teigdama, jog Sutartis nutraukė dėl esminio jų pažeidimo, turėjo įrodyti esminio Sutarčių pažeidimo faktą. Esminio sutarties pažeidimo įrodinėjimas reiškia, kad turi būti konstatuota, jog sutarties nevykdymas atitinka CK 6.217 straipsnio 2 dalyje nurodytus kriterijus; kiekvienu sutarties pažeidimo atveju tai yra vertinamojo pobūdžio aplinkybės, todėl kita šalis gali gintis įrodinėdama, kad sutarties pažeidimas buvo neesminis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. gruodžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-569/2010).

71.       CK 6.217 straipsnio 2 dalyje nustatyti kriterijai, į kuriuos atsižvelgiant sprendžiama, ar sutarties pažeidimas vertintinas kaip esminis ar ne. Ar sutarties pažeidimas vertintinas kaip esminis spręstina pagal tokias aplinkybes: 1) ar nukentėjusi šalis iš esmės negauna to, ko tikėjosi iš sutarties, išskyrus atvejus, kai kita šalis nenumatė ir negalėjo protingai numatyti tokio rezultato; 2) ar pagal sutarties esmę griežtas prievolės sąlygų laikymasis turi esminės reikšmės; 3) ar prievolė neįvykdyta tyčia ar dėl didelio neatsargumo; 4) ar neįvykdymas duoda pagrindą nukentėjusiai šaliai nesitikėti, kad sutartis bus įvykdyta ateityje; 5) ar sutarties neįvykdžiusi šalis, kuri rengėsi įvykdyti ar vykdė sutartį, patirtų labai didelių nuostolių, jeigu sutartis būtų nutraukta.

72.       Kuo didesnis atotrūkis tarp sutarties neįvykdymo ir pažadėto vykdymo, tuo didesnė tikimybė, kad sutarties neįvykdymas esant ginčui bus pripažintas esminiu; kiekvienu atveju turi būti įvertinta, ar nukentėjusios šalies interesai dėl tokio pažeidimo buvo iš esmės suvaržyti, nes esminį sutarties pažeidimą nulemia tai, ar nukentėjusi šalis negavo didžiąja dalimi to, ką pagal sutartį per visą jos terminą pagrįstai tikėjosi gauti, taip pat ar nukentėjusios šalies teisėti, pagrįsti lūkesčiai dėl numatytų sutarties vykdymo rezultatų lieka neįgyvendinti vien dėl sutartį pažeidusio kontrahento veiksmų ar dėl kitų priežasčių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. birželio 26 d. nutartis civilinėje byloje  Nr. 3K-3-287/2009; 2009 m. kovo 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K‑3‑31/2009 ir kt.). Vertindamas vienašališko sutarties nutraukimo pagrįstumą, teismas turi analizuoti visas sutarties sąlygas, aiškintis sutarties šalių ketinimus, derybas, sąžiningumą tiek ikisutartiniuose santykiuose, tiek ir vykdant sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. lapkričio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-596-313/2015).

73.       Sutarties nutraukimo pagrindai turi būti realūs, jų tikrumas įrodytas, ir jie turėtų reikšti, kad sutarties tolesnis galiojimas sukeltų nukentėjusiai šaliai sutarties sudarymo metu nenumatytus turtinio ar asmeninio pobūdžio didelius praradimus. Vien tik formalus sutarties esminių nuostatų pažeidimas, jeigu neatsiranda neigiamų pasekmių (žalos) nukentėjusiai šaliai, paprastai leidžia daryti išvadą, kad esminio sutarties pažeidimo nebuvo, o nukentėjusios šalies rėmimasis tokia aplinkybe vienašališkai nutraukiant sutartį reiškia bandymą įrodyti tariamą ar apsimestinį sutarties nutraukimo pagrindą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. kovo 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-89/2014; 2018 m. spalio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-386-378/2018).

74.       Teisėjų kolegija nustatė, kad 2017 m. vasario 6 d., 2017 m. kovo 6 d., 2017 m. gegužės 12 d. atsakovė UAB ,,Čia Market“ kreipėsi į ieškovę su prašymu užpildyti komercines patalpas, kuriose yra jų išsinuomotos patalpos, 100 proc., kad padidėtų klientų srautas, o jei to padaryti nepavyksta – sumažinti patalpų nuomos kainą. Iš 2017 m. birželio 22 d. ieškovės atsakymo atsakovei UAB ,,Čia Market“ matyti, kad ieškovė atsisakė patenkinti atsakovės prašymą ir sumažinti nuomojamų patalpų pagal Sutartis kainą, teigė aktyviai ieškanti nuomininkų. Atsakovė 2019 m. rugpjūčio 6 d. siūlė ieškovei nutraukti Sutartį II šalių susitarimu. Ieškovė 2019 m. rugsėjo 12 d. atsisakė Sutartį II nutraukti.

75.       Atsakovė 2017 m. rugpjūčio 28 d. pakartotinai kreipėsi su pretenzija į ieškovę dėl pilnai neužpildytų nuomojamų patalpų, nurodė, kad patalpos nekokybiškos – per kiaurą stogą bėga vanduo. Ieškovė 2017 m. rugsėjo 18 d. atsakyme patikino toliau dedanti pastangas, ieškodama nuomininkų, dėl pretenzijų, susijusių su patalpų kokybe, nurodė, kad sistemingai tikrina ir prižiūri visų nuomojamų patalpų būklę, nesutinka, kad jos yra netinkamos būklės, pranešė pašalinusi smulkius defektus dėl vandens pratekėjimo. Atsakovė 2018 m. sausio 29 d. kreipėsi į ieškovę dėl nekokybiškų patalpų, išnuomotų pagal Sutartį I, nes nuomojamos patalpos neatitinka temperatūrinių reikalavimų. Ieškovė 2018 m. vasario 7 d. atsakyme į atsakovės UAB ,,Čia Market“ 2018 m. sausio 29 d. pretenziją nurodė, kad jos atstovai sureguliavo nuomojamos patalpos pagal Sutartį I temperatūrą, šildymo sistema veikia tinkamai. Atsakovė 2019 m. lapkričio 19 d. pareiškė pretenziją ieškovei ir pareikalavo pateikti nuomojamų patalpų pagal Sutartį II statybos užbaigimo aktą, duomenis, patvirtinančius, kad šis aktas įregistruotas Nekilnojamojo turto registre. Ieškovė 2019 m. lapkričio 29 d. pateikė atsakovei UAB ,,Čia Market“ atsakymą, kuriame nurodė, kad Nekilnojamojo turto registre yra įregistruotas nuomojamų patalpų pagal Sutartį II baigtumas, tačiau jokių dokumentų atsakovei ji pateikti neprivalo, nes pasato techninė ir teisinė būklė nuo Sutarties sudarymo nepasikeitė. Atsakovė 2019 m. gruodžio 9 d. raštu kreipėsi į ieškovę su prašymu keisti Sutarties I sąlygas dėl nuomos kainos, nes rinkos kaina yra ženkliai mažesnė. Ieškovė 2020 m. vasario 24 d. siūlė ieškovei pakeisti abiejų Sutarčių nuomos kainą.

76.       Atsakovė 2020 m. vasario 28 d. pranešimu Nr. 107 dėl Sutarties nutraukimo ieškovę informavo, kad nuo 2020 m. balandžio 1 d. nutraukia negyvenamųjų patalpų nuomos Sutartį I. Nurodė, kad Sutartį nutraukia dėl to, jog pagal Sutartį negavo to, ko tikėjosi gauti: ne visose pagal Sutartį I nuomojamose patalpose buvo vykdoma komercinė veikla; nuomininkė susidūrė su kiauro stogo problema; nuomojamos patalpos šaltuoju metų laiku neatitiko teisės aktuose nustatytų temperatūros reikalavimų; nuo patalpų perdavimo reikšmingai pasikeitė prekybinė aplinka – buvo atidaryti didieji prekybos centrai; nuomos mokesčio dydis neatitinka rinkos kainos, nepriklausomo vertinimo duomenimis rinkos nuomos mokestis yra 9 744 Eur, tuo tarpu sutartinis nuomos mokestis 18 634 Eur; ieškovė nesutiko su daliniu nuomos sutarties pakeitimu.

77.       Atsakovė 2020 m. vasario 28 d. UAB ,,Čia Market“ pranešimu Nr. 106 dėl Sutarties nutraukimo ieškovę informavo, kad nuo 2020 m. balandžio 1 d. nutraukia negyvenamųjų patalpų nuomos Sutartį II. Nurodė, kad Sutartį nutraukia dėl to, kad pagal Sutartį negavo to, ką tikėjosi gauti: ne visose ieškovės nuomojamose patalpose buvo ir yra vykdoma komercinė veikla (užpildymas iki 50-60 proc.) arba kaimyninėse patalpose vykdoma veikla nepritraukia lankytojų; nuomininkas susidūrė su kiauro stogo problema, kas tiesiogiai įtakojo prekių kokybę; Sutartį nutraukti šalių susitarimu ieškovė nesutiko; patalpos 2 antro aukšto baigtumas 73 proc., kas verčia abejoti pastato saugumu; nuo patalpų perdavimo nuomininkui reikšmingai pasikeitė prekybinė aplinka – buvo atidaryti didieji prekybos centrai. Be to, ieškovė adresu (duomenys neskelbtini), išnuomojo 2 000 kv. m patalpų plotą, nors paaiškėjo, kad faktiškai išnuomotas plotas 1 924,79 kv. m. Nors atsakovė siūlė keisti nuomos sutarties sąlygas ir prašė grąžinti 19 322,68 Eur permoką, ieškovė nesutiko.

78.       Atsakovė nurodo, kad esminis Sutarčių pažeidimas pasireiškia tuo, kad ji negali jų naudoti pagal paskirtį, taigi yra Sutarčių 11.3 punkte numatytos aplinkybės. Teigia, kad ji ginčo patalpas išsinuomojo veiklai, kuriai būtina ne tik kad jos būtų tinkamos naudoti pagal paskirtį, tačiau esminę reikšmę turi ir nuolatinis bei pakankamas pirkėjų srautas, kurį, be kita ko, gali užtikrinti pilnas viso pastato, kuriame yra nuomojamos patalpos, užpildymas. Tokiu būdu nuomotojo pareiga buvo užtikrinti pilną pastatų, kuriuose atsakovė nuomojosi patalpos, užimtumą, kuri kyla iš Sutarčių tikslo ir esmės. Atsakovė nurodė, kad jos pagrįstą lūkestį dėl patalpų užpildymo lėmė ir ankstesnis jų užimtumas.

79.       Apeliantė nurodo, kad ieškovė dėjo pastangas surasti nuomininkus tuščioms ginčo patalpos užpildyti, ištaisė atsakovės pranešimuose nurodytus patalpų trūkumus. Apeliantės teigimu, nagrinėjamu atveju esminio Sutarčių pažeidimo nebuvo, tačiau išsamesnių argumentų dėl Sutarčių esminio pažeidimo nebuvimo apeliantė nenurodo.

80.       Kaip minėta, vertinant vienašališko Sutarčių nutraukimo pagrįstumą, reikia įvertinti, ar nuomininkė iš esmės negavo to, ko tikėjosi pagal Sutartis. Tam privaloma analizuoti visas Sutarčių sąlygas, aiškintis Sutarčių šalių ketinimus, derybas sudarant Sutartis, siekiant nustatyti, kurios sąlygos atsakovei buvo esminės sudarant šias Sutartis. Nagrinėjamu atveju byloje nėra duomenų apie aplinkybes, kurių pagrindu būtų galima vertinti šalių ketinimus ir teisėtus lūkesčius, sudarant ginčo Sutartis. Teisėjų kolegija pažymi, kad atsakovei teigiant, jog jos pagrįstą lūkestį dėl ginčo patalpų užpildymo lėmė ankstesnis jų užimtumas, ji teismui turi pateikti duomenis apie šį ginčo patalpų užimtumą prieš sudarant ginčo Sutartis, atsakovės poziciją dėl patalpų užimtumo didinimo ar išlaikymo tame lygyje, kaip Sutarčių sudarymo metu, iš kurių būtų galima daryti pagrįstą išvadą, kad atsakovė galėjo pagrįstai tikėtis, kad patalpos bus užpildytos jos nuomos Sutarčių galiojimo metu.

81.       Be to, iš atsakovės pranešimų dėl Sutarčių nutraukimo matyti, kad ji dėl Sutarčių vienašališko nutraukimo nurodė ir kitus pagrindus: dėl pastato neužbaigtumo, temperatūrinių reikalavimų neatitikimo, kiauro stogo, prekybinės aplinkos pasikeitimų, kurie taip pat patenka į Sutarčių 11.3 punkte numatytą sąlygą Sutartims vienašališkai nutraukti, jei nuomotoja neatlieka kapitalinio remonto arba patalpomis nėra galimybės naudotis. Vertinant Sutarčių nutraukimo pagrįstumą šiais pagrindais, turi būti nustatyta, ar atsakovės nurodyti trūkumai iš tikrųjų egzistavo, ar ieškovė juos ištaisė, ar nurodyti trūkumai buvo dideli ir atsakovei trukdė naudotis ginčo patalpomis pagal jų paskirtį bei turėjo esminę reikšmę tolimesniam atsakovės Sutarčių vykdymui. Atitinkamai dėl nustatytinų faktų atsakovė turėtų nurodyti faktines aplinkybes ir pateikti jas pagrindžiančius įrodymus.

82.       Teisėjų kolegija pažymi, kad pagal pirmiau aptartą teismų praktiką, byloje atsakovė turėjo paneigti ieškovės teiginius apie neteisėtą Sutarčių nutraukimą ir pagrįsti, kad dėl nurodytų pažeidimų Sutarčių tolesnis galiojimas jai būtų sukėlęs Sutarčių sudarymo nenumatytus turtinio ar asmeninio pobūdžio didelius praradimus, t. y. nurodyti visas reikšmingas faktines aplinkybes pagal CK 6.217 straipsnio 2 dalyje įtvirtintus kriterijus (žr. nutarties 68 punktą). Atsakovė duomenų, kurių pagrindu apeliacinės instancijos teismas galėtų išsiaiškinti minėtas aplinkybes, byloje nepateikė.

83.       Apibendrindama, teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas, nepagrįstai nenustatęs pagrindo vertinti Sutarčių nutraukimo teisėtumo dėl esminio Sutarčių pažeidimo, tinkamai nepaskirstė šalims įrodinėjimo naštos, nesiaiškino pirmiau aptartų aplinkybių, dėl to liko neatskleista bylos esmė. Apeliacinės instancijos teismas pažymi, kad byloje nesant šios nutarties 77 – 78 punktuose nurodytų duomenų arba jų esant nepakankamai, šių aplinkybių nėra galimybės vertinti ir bylą nagrinėjant apeliacinės instancijos teisme.

84.       Atitinkamai, nesant galimybės nustatyti, ar ieškovė turi teisę į nuostolių atlyginimą, negalima spręsti ir dėl laiduotojos atsakomybės pagal Sutartį I ir Laidavimo sutartį bei atsakovės priešpriešinio reikalavimo dėl nepanaudoto depozito iš ieškovės priteisimo.

85.       Bylos perdavimo nagrinėti iš naujo pirmosios instancijos teismui atvejai yra riboti įstatymo, konkretūs tokio perdavimo pagrindai nustatyti CPK 327 straipsnyje. Pagal CPK 327 straipsnio 1 dalies 2 punktą apeliacinės instancijos teismas panaikina apskųstą teismo sprendimą ar jo dalį ir perduoda bylą nagrinėti pirmosios instancijos teismui iš naujo, jeigu neatskleista bylos esmė ir pagal byloje pateiktus įrodymus bylos negalima išnagrinėti iš esmės apeliacinės instancijos teisme. Bylos esmė suprantama kaip svarbiausios faktinės ir teisinės bylos aplinkybės. Sprendžiant, ar yra CPK 327 straipsnio 1 dalies 2 punkto taikymo sąlygos, turi būti atsižvelgiama į neištirtų aplinkybių apimtį ir pobūdį, įrodymų gavimo galimybes. Jeigu dėl tirtinų aplinkybių ir reikalautinų įrodymų apimties ir pobūdžio būtų pagrindas padaryti išvadą, kad byla apeliacinės instancijos teisme turi būti nagrinėjama beveik visa apimtimi naujais aspektais, tai reiškia, jog yra pagrindas konstatuoti bylos esmės neatskleidimą pirmosios instancijos teisme kaip pagrindą perduoti bylą nagrinėti iš naujo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. birželio 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-309/2013).

86.       Pirmosios instancijos teismui netyrus ir nevertinus 77 – 78 punktuose išvardintų aplinkybių bei nesant su šiomis aplinkybėmis susijusių įrodymų, byla beveik visa apimtimi turėtų būti nagrinėjama naujais aspektais apeliacinės instancijos teisme, o tai prieštarautų apeliacijos paskirčiai, be to, nepagrįstai apribotų dalyvaujančių byloje asmenų teisę pasisakyti dėl minimų aplinkybių, teikti patikslintus ar papildomus faktinius duomenis ir teisinius argumentus (CPK 327 straipsnio 1 dalies 2 punktas).

  Dėl bylos procesinės baigties

87.       Teisėjų kolegijos vertinimu, nagrinėjamu atveju pirmosios instancijos teismas neteisingai nustatęs, kad ieškovė turėjo reikšti atskirą reikalavimą dėl atsakovės atlikto Sutarčių nutraukimo neteisėtumo, nepagrįstai nevertino, ar Sutartys nutrauktos teisėtai dėl esminio Sutarčių pažeidimo, sprendžiant dėl atsakovės neteisėtų veiksmų pagal ieškovės reikalavimą taikyti atsakovei civilinę atsakomybę, ir taip pažeidė materialines teisės normas, reglamentuojančias civilinės atsakomybės taikymą. Neišsiaiškinęs ir nenustatęs visų bylai reikšmingų aplinkybių dėl vienašalio Sutarčių nutraukimo teisėtumo, neatskleidė bylos esmės, todėl negalėjo tinkamai spręsti ieškinio bei priešieškinio reikalavimų. Atsižvelgiant į tai,  Šiaulių apygardos teismo 2021 m. spalio 25 d. sprendimas panaikinamas visa apimtimi ir byla perduodama iš naujo nagrinėti pirmosios instancijos teismui, nes dėl naujai tirtinų faktinių aplinkybių ir įrodymų apimties, to padaryti apeliacinės instancijos teisme nėra galimybės (CPK 326 straipsnio 1 dalies 4 punktas, 327 straipsnio 1 dalies 2 punktas).

88.       Panaikinus skundžiamą sprendimą ir bylą grąžinus nagrinėti iš naujo, bylinėjimosi išlaidų paskirstymo klausimas apeliacinės instancijos teisme nespręstinas, nes šiuo klausimu turės pasisakyti pirmosios instancijos teismas iš naujo išnagrinėjęs bylą iš esmės (CPK 93 straipsnis).

    Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 4 punktu, 327 straipsnio 1 dalies 2 punktu,

n u t a r i a:

Panaikinti Šiaulių apygardos teismo 2021 m. rugsėjo 20 d. sprendimą ir bylą grąžinti pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo.

Teisėjos                                          Rasa Gudžiūnienė

                                                  Agnė Tikniūtė

                                                  Alma Urbanavičienė