Civilinė byla Nr. e2-709-430/2025

Teisminio proceso Nr. 2-55-3-00265-2024-6 Procesinio sprendimo kategorijos: 3.2.3.1; 3.2.6.1.; 2.6.10.2.

 (S)

VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS

SPRENDIMAS

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2025 m. gruodžio 2 d.

Vilnius

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėja Loreta Braždienė, sekretoriaujant Vitai Grušienei, Daivai Vasiliauskei, Audingai Petrauskienei, Donatai Matuzevičienei, vertėjaujant Rimantui Skuratovič, 

dalyvaujant ieškovui I. K., jo atstovams advokatui Giedriui Murauskui, Tadui Katauskui,

atsakovo A. S. atstovui advokatui Karoliui Kurapkai,

trečiajam asmeniui nepareiškiančiam savarankiškų reikalavimų M. K., trečiojo asmens nepareiškiančio savarankiškų reikalavimų J. K. atstovui advokatui Gediminui Gudeliauskui, 

viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo I. K. patikslintą ieškinį atsakovui A. S. dėl nuostolių atlyginimo, tretieji asmenys nepareiškiantys savarankiškų M. K. ir J. K..

Teismas

nustatė:

1.       Ieškovas I. K. kreipėsi į teismą su ieškiniu, kurį patikslinęs prašė priteisti iš atsakovo A. S. 529 312 EUR sumą, 5 proc. metines procesines palūkanas nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas.

2.       Ieškovas nurodė, kad pagal šalių sudarytą 2019 m. rugsėjo 25 d. preliminariąją sutartį atsakovas, kaip pardavėjas, įsipareigojo iki 2025 m. gruodžio 31 d. parduoti ieškovui žemės sklypą iki 0,1200 ha ploto Vilniaus mieste, į kurį bus atkurtos nuosavybės teisės atsakovo vardu vadovaujantis Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus m. skyriaus (toliau NŽT) vedėjo 2019 m. rugsėjo 23 d. įsakymu Nr. 49VĮ-1840-(14.49.2.). Pagal preliminariosios sutarties 5 punktą A. S. patvirtino, kad prieš šios sutarties sudarymą gavo visą sutartą turto kainą – 50 000 EUR sumą. Ieškovas 2024 m. vasario 20 d. paštu gavo atsakovo 2024 m. vasario 7 d. pareiškimą, kuriuo buvo informuotas, kad atsakovas vienašališkai nutraukia preliminariąją sutartį. Ieškovui 2024 m. vasario 7 d. buvo grąžinta sumokėta 50 000 EUR turto kaina. Nacionalinės žemės tarnybos 2024 m. sausio 8 d. vedėjos įsakymu buvo patvirtintas siūlytinų piliečiams perduoti neatlygintinai nuosavybėn naujų žemės sklypų Vilniaus mieste sąrašas, kuriame atsakovas buvo nurodytas sąrašo 16-uoju numeriu. Atsakovas 2024 m. vasario 12 d. komisijos posėdžio metu pasirinko, kad nuosavybės teisės būtų atkurtos į 12 arų žemės sklypą esantį (duomenys neskelbtini). Atsakovas po preliminariosios sutarties nutraukimo sudarė kitą, naują preliminarią sutartį dėl pasirinkto žemės sklypo pardavimo. Atsakovui 2024 m. kovo 5 d. buvo įteikta pretenzija dėl nuostolių atlyginimo, tačiau atsakovas jų geranoriškai neatlygino.

3.       Ieškovo vertinimu, tarp šalių sudaryta preliminarioji sutartis šioje byloje turėtų būti laikoma rizikos sutartimi, kadangi jos sudarymo metu nebuvo žinoma, į kokį konkrečiai žemės sklypą bus atkurtos nuosavybės teisės. Preliminariosios sutarties rizika pasireiškia tuo, kad šalys iš anksto susitarė dėl 50 000 EUR būsimo turto pardavimo kainos, taigi, pirkėjai rizikavo permokėti už būsimą turtą, o atsakovas rizikavo turtą parduoti per pigiai. Abiem šalims ši rizika tiko, tačiau atsakovas gavęs visą turto kainą ir šią pinigų sumą naudojęs daugiau kaip 4 metus, pakeitė nuomonę ir nesąžiningai nutraukė pažengusius ikisutartinius santykius. Akivaizdu, kad pasirinkto sklypo vertė yra ženkliai didesnė nei preliminariąja sutartimi tarp šalių sutarta ir atsakovui sumokėta turto kaina. Ieškovas pažymi, kad teismų praktikoje pripažįstama, jog ekonominis nenaudingumas nesudaro pakankamo pagrindo nutraukti ikiteisminius sutartinius santykius. Atsakovas nuo 2024 m. sausio 8 d. žinojo kokį žemės sklypą pasirinks ir prieš pat NŽT Komisijos posėdį (2024 m. vasario 12 d.) nutraukė preliminariąją sutartį (2024 m. vasario 7 d.). Atsižvelgiant į tai, konstatuotina, kad atsakovas elgėsi nesąžiningai: be jokios priežasties nutraukė toli pažengusius ikisutartinius teisinius santykius, todėl toks atsakovo elgesys yra neteisėtas ir jam kyla pareiga atlyginti tokiais veiksmais sukeltą žalą (CK 6.163 str. 3 d. ir CK 6.165 str. 4 d.).

4.       Ieškovo patirti nuostoliai pasireiškia dvejopai. Pirma, pagal preliminariosios sutarties 12 p. atsakovas įsipareigojo ne tik grąžinti sumokėtą 50 000 EUR sumą, bet ir sumokėti tokio paties dydžio baudą, tuo atveju jei pagrindinė sutartis nebus sudaryta dėl jo kaltės. Nors atsakovas nutraukdamas sutartį jam sumokėtą 50 000 EUR sumą grąžino, tačiau baudos nesumokėjo, todėl ši suma priteistina iš atsakovo kaip iš anksto numatytos netesybos, kurių nereikia įrodinėti. Antra, ieškovo patirta žala apskaičiuojama kaip turto vertė, kurią ieškovas būtų įgijęs, jei būtų sudaryta pagrindinė Turto pirkimo – pardavimo sutartis. Minėta, kad atsakovas pasirinko, kad nuosavybės teisės būtų atkurtos į 12 arų žemės sklypą esantį (duomenys neskelbtini). Ieškovas pareiškime dėl ieškinio sumos padidinimo nurodė, kad 2024 m. birželio 5 d. pateikė teismo eksperto V. S. Nekilnojamojo turto vertinimo išvadą. Išvadoje nurodyta, kad 1,6397 ha žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini) rinkos vertė yra 7 133 000 EUR, o vieno aro kaina yra 43 500 EUR. Remiantis tuo, ieškovas 2024 m. liepos 5 d. pareiškimu padidino ieškinio reikalavimo sumą iki 472 000 EUR. 2024 m. kovo 20 d. ieškovas pateikė trijų teismo ekspertų komisijos (I. K., L. C. ir J. U.) Nekilnojamojo turto vertinimo konsultacinę išvadą Nr. IK-2/2025_250214LCH-01_JUF Nr.427. Teismo ekspertų komisija atlikusi išsamų tyrimą, padarė išvadą, kad objekto rinkos vertė 2024-02-12 dienai buvo 7 916 000 EUR, o vieno aro vertė – 48 276 EUR (Komisijos išvados 51 psl.). Atsižvelgiant į tai, kad atsakovas pasirinko 12 arų dalį žemės sklype, adresu (duomenys neskelbtini), vadinasi, atsakovo pasirinkto žemės sklypo vertė 2024 m. vasario 12 d. buvo 579 312 EUR (12 arų x 48 276 EUR). Iš 579 312 EUR sumos atėmus Preliminariąja sutartimi sumokėtą turto kainą (50 000 EUR), darytina išvada, kad ieškovui sukelto nuostolio dydis yra 529 312 EUR (579 312 EUR – 50 000 EUR = 529 312 EUR).

5.       Atsakovas A. S. pateikė atsiliepimą į ieškinį, kuriuo prašė jį atmesti.

6.       Nurodė, kad gavęs NŽT kvietimą atvykti į piliečiams perduodamų neatlygintinai nuosavybėn naujų žemės sklypų individualiai statybai ir kitai paskirčiai skirstymo komisijos 2024 m. vasario 12 d. posėdį (toliau - Kvietimas), kvietime nurodytu laiku atvyko į posėdi ir iš siūlomų rinktis žemės sklypų sąrašo pasirinko žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), dalį (pasirinktos dalies plotas 1200 ha (viso žemės sklypo plotas 1,0714 ha).

7.       Atsakovas atkreipė dėmesį, kad pagal šalių sutarties 1 p. įsipareigojo parduoti ieškovui žemės sklypą, į kurį bus atkurtos nuosavybės teisės vadovaujantis Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus miesto skyriaus vedėjo 2019 m. rugsėjo 23 d. įsakymu Nr. 49VĮ-1840-(14.49.2.). Tačiau iš pagal minėtą įsakymą iš siūlytinų piliečiams neatlygintinai nuosavybėn naujų žemės sklypų Vilniaus mieste sąrašo, patvirtinto Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus skyriaus vedėjo 2019 m. spalio 2 d. įsakymu Nr. 49 VĮ -1864- (14.49.2) atsakovas pagal ieškovo nurodymą pasirinko žemes sklypą, tačiau taip pat ieškovo nurodymu jo ir atsisakė, kadangi pasirinktas žemės sklypas ieškovui netiko. Todėl laikytina, kad būtent nuo šio momento tarp šalių sutartiniai santykiai pagal 2019 m. rugsėjo 25  d. sutartį dėl būsimo turto pardavimo pasibaigė. Pažymi, kad ieškovo minimas 2024 m. vasario 14  d. NŽT susirinkimas vyko jau kitų teisės aktų pagrindu, t. y. NŽT Vilniaus apygardos žemės tvarkymo ir administravimo skyriaus 2024 m. sausio 8 d. įsakymu N r. 2VĮ-2-(15.2.1 E.) ir 2024 m. sausio 8 d. įsakymu Nr. 2VĮ-1-(15.2.1 E.). Taigi, tai jau yra du skirtingi dokumentai ir visai kitas žemės sklypų sąrašas, todėl net teoriškai ieškovas negali reikalauti baudos, nes pats atsisakė iš atsakovo nupirkti žemės sklypą, pasirinktą pagal Vilniaus m. skyriaus vedėjo 2019 m. rugsėjo 23 d. įsakymą Nr. 49VĮ-1840-( 14.49.2.) iš siūlomų žemės sklypų sąrašo patvirtinto 2019 m. spalio 2 d. įsakymu Nr. 49 V| -1864- (14.49.2 ). Atsakovas taip pat pažymi, kad šalių susitarimas nebuvo papildytas/ pakeistas/ pratęstas nurodant kitą – 2024 m. sausio 8 d. įsakymą Nr. 2VĮ-2-( 15.2.1 E.) „Dėl piliečių, kuriems bus pasiūlyta gauti neatlygintinai nuosavybėn naujus žemės sklypus, sąrašo patvirtinimo“ bei 2024 m. sausio 8 d. įsakymą Nr. 2VĮ-1-(15.2.1E.). Atsakovas negalėjo rizikuoti ir nesirinkti/nedalyvauti susirinkime dėl žemės sklypų skirstymo, kadangi Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos Vilniaus apygardos žemės tvarkymo ir administravimo skyriaus kvietime buvo nurodyta, kad neatvykus į komisijos posėdį arba atvykus ir nepasirinkus konkretaus žemės sklypo ar jo dalies iš siūlomų rinktis, nuosavybės teisės bus atkuriamos atlyginant pinigine kompensacija, kuri yra nepriimtina atsakovui.

8.       Atsakovas pažymi, kad pats galėjo pasinaudoti sutarties 13 punktu laikant, kad pirkimo – pardavimo sutartis nesudaryta dėl pirkėjo (ieškovo) kaltės ir pasilikti sau 50 000 EUR kaip baudą, tačiau, būdamas sąžiningas ir nenorėdamas pasipelnyti ieškovo sąskaita, nepasinaudojo tokia galimybe ir sąžiningai grąžino ieškovui jo, pagal susitarimą sumokėtus pinigus. Atsakovas nutraukė sutartį su ieškovu dar nepasirinkus žemės sklypo ar jo dalies NŽT ir neįregistravus nuosavybės teisių į pasirinktą sklypą ar jo dalį viešame registre, todėl šiuo atveju ieškovas negali reikalauti jokių papildomų baudų ar nuostolių atlyginimo. Net teoriškai ieškovas negali prašyti 50 000 EUR- dydžio baudos bei atlyginti visas su advokato paslaugomis susijusias išlaidas, nes nepateikė jokių įrodymų, kad patyrė tokias išlaidas. Atsakovas atkreipė dėmesį, jog pats ieškovas po nurodymo atsakovui pasirinkti žemės sklypą pagal Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus miesto skyriaus vedėjo 2019 m. rugsėjo 23 d. įsakymą iš siūlomų žemės sklypų sąrašo ir po nurodymo atsisakyti pasirinkto žemės sklypo, nebendradarbiavo su atsakovu, nesidomėjo nuosavybės teisių atkūrimo procesu, dėl ko atsakovui kilo baimė ir rizika, kad susitarimas nebus tinkamai įgyvendintas. Nors ieškovas teigia, kad atsakovas nutraukė sutartį nenurodęs jokios priežasties, tačiau sutartyje nėra jokių nuostatų apie tai, kad šalis, ketinanti nutraukti sutartį, nurodytų jos nutraukimo priežastį.

9.       Atsakovo vertinimu, kiekviena iš šalių, laikantis sutartimi sulygtų atsakomybės nuostatų, yra laisva nutraukti sutartį, todėl ieškovo argumentas, kad buvo pažeistas ieškovo teisėtas lūkestis, nėra pagrįstas. Sutarties 12-16 punktuose yra numatytas teisėtų lūkesčių kompensavimo mechanizmas. Ieškovas nepagrįstai nurodo, kad atsakovas pažeidė CK 6.163 str. 1 d., ir 3 d. Atsakovas ikisutartinių santykių metu, t. y. kaip iki sutarties sudarymo, o taip pat iki šiol jokių nesąžiningų veiksmų neatliko. Atsakovas paaiškina, kad su ieškovu sudarė susitarimą su tikslu parduoti turtą, tačiau dėl aukščiau nurodytų svarbių priežasčių apsisprendus kitaip – apie tai sąžiningai pranešė ieškovui bei grąžino jam jo sumokėtą turto kainą. Atsakovas taip pat primena, kad pareiškimą apie sutarties nutraukimą ieškovui išsiuntė dar iki jam pasirinkus turtą, todėl jam tuo metu dar nebuvo žinoma, koks turtas bus pasirinktas bei kokia bus šio turto vertė. Atsižvelgiant į tai, kad pranešimo apie susitarimo nutraukimo dieną atsakovas dar nepasirinko žemės sklypo ar jo dalies ir atitinkamai neįregistravo nuosavybės teisių į žemės sklypo ar jo dalį, ieškovas gali reikalauti tik to, kas yra sulygta susitarimu ir ne daugiau. Atsakovas turėjo teisę pasirinkti ir pasirinko žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini) kurio bendras plotas 1,0714 ha, dalį, kurios plotą sudaro tik 0,1200 ha. Ieškovo prasimanymai apie ekonominio nenaudingumą bei paskaičiuotas jo prašomų priteisti nuostolių dydis yra niekuo nepagrįstas. Atsakovas pažymi, kad sutartyje yra aiškiai ir nedviprasmiškai apibrėžta šalių atsakomybė bei jos ribos tuo atveju, jei kuri nors jų (šalių) nevykdys įsipareigojimų. Todėl atsakomybės ribų išplėtimas reikalaujant nuostolių bei procesinių palūkanų iš yra neteisėtas ir niekuo nepagrįstas.

10.       Atsiliepdamas į ieškovo pareiškimą dėl ieškinio sumos padidinimo atsakovas nurodė, kad ieškovas reikalaujamą priteisti žalos dydį grindžia I. K., L. C. ir J. U. atlikta turto vertinimo konsultacine išvada Nr. IK-2/2025_250214LCH-01_JUF Nr.427. Tačiau byloje jau yra atlikta teismo paskirto eksperto D. G. nekilnojamojo turto vertinimo ekspertizė Nr. DGE241224, pagal kurią padaryta išvada, kad vieno aro žemės sklypo kaina 2024 m. vasario 12 dienai (tai pačiai dienai turto vertinimą atliko ir Ieškovo pasamdyti ekspertai) buvo 16 552,00 EUR. Remiantis ieškovo logika, ieškinio sumos dydis turėtų būti ne didesnis nei 16 552,00 x 12 = 198 624,00 EUR – 50 000,00 EUR = 148 624,00 EUR. Šiuo gi atveju, ieškovas remiasi subjektyvia Konsultacine išvada, kurią parengė ieškovo pasirinkti ekspertai. Jeigu tyrimas buvo atliktas ne pagal teismo ar teisėjo nutartį civilinėje byloje, tai, nepaisant jo tiriamojo–mokslinio pobūdžio, gauta išvada laikoma ne ekspertiniu aktu, o rašytiniu įrodymu, kuriame yra žinių apie reikšmės bylai turinčias aplinkybes.

11.       Ieškovas dublike papildomai nurodė, kad atsakovas pateikia iškreiptą, nenuoseklų paaiškinimą dėl Preliminariosios sutarties nutraukimo priežasčių, pateikia kelias skirtingas, viena kitai prieštaraujančios jos nutraukimo priežastis. Tačiau nutyli, kad preliminarioji sutartis nutraukta atsiradus kitam pirkėjui. Aplinkybę, kad atsakovas yra sudaręs kitą sutartį dėl to paties turto pardavimo, patvirtina faktas, kad NŽT posėdyje 2024 m. vasario 12 d. atsakovas buvo užfiksuotas dalyvaujantis su nauju pirkėju – M. K.. Priešingai nei nurodo atsakovas, ieškovas buvo aktyvus. Būtent atsakovas buvo pasyvioji šalis, kuri gavusi visą turto kainą, nedemonstravo rūpestingumo ir atsakingumo, tai patvirtina el. susirašinėjimas, ieškovo veiksmai NŽT. Tuo tarpu atsakovas ne tik pats neįdėjo jokių pastangų dėl tinkamo Preliminariosios sutarties įvykdymo (pats neinicijavo susitikimų, skambučių), tačiau net neinformavo ieškovo, kad gavo kvietimą į NŽT posėdį ir galės pasirinkti NŽT siūlomą žemės sklypą. Tai patvirtina, kad atsakovas galbūt siekė nuslėpti kvietimo į NŽT posėdį faktą nuo ieškovo, arba jau iš anksto buvo nusprendęs nutraukti sutartį su ieškovu. Atsakovas nutylėjo faktą, kad pagal Preliminariąją sutartį buvo gavęs visą turto kainą ir todėl jokios atsakovo įvardijamos rizikos objektyviai neegzistavo – net jei atsakovas NŽT posėdyje būtų nepasirinkęs sklypo (ar ieškovas, atstovaudamas atsakovą), tai visa turto kaina pagal Preliminariosios sutarties 15 p. sąlygas būtų likusi atsakovui. Preliminariosios sutarties 13 p. numato, kad jei nesudaroma pagrindinė turto sklypo pirkimo-pardavimo sutartis dėl ieškovo kaltės, atsakovui taip pat lieka ieškovo sumokėta turto kaina. Aplinkybė, jog atsakovas niekada nepareiškė ieškovui pretenzijų, patvirtina, kad atsakovo nurodyta priežastis dėl ieškovo nebendradarbiavimo yra tiesiog dirbtinai išgalvota.

12.       Ieškovo vertinimu, atsakovas neteisingai nurodo, kad ieškovo nurodymais vadovaudamasis atsakovas pasirinko žemės sklypą ir taip pat ieškovo nurodymu jo atsisakė, todėl neva šalių santykiai pagal Preliminariąją sutartį pasibaigė. Atsakovas nepateikė jokių to įrodymų, net nėra aišku, kada atsakovas pasirinko žemės sklypą ir kada jo atsisakė. Kita vertus, Preliminariojoje sutartyje nėra nustatyta, kad šalių santykiai pasibaigs pagal atsakovo įvardijamą aplinkybę. Įrodymai liudija, kad Preliminarioji sutartis nepasibaigė ties 2019 m. ar kitais metais ir buvo vykdoma bei galiojo iki pat jos vienašališko nutraukimo. Atsakovas, pateikdamas ieškovui pareiškimą dėl vienašalio Preliminariosios sutarties nutraukimo, tokiu veiksmu patvirtino, kad iki 2024 m. vasario 7 d. Preliminarioji sutartis buvo galiojanti. Kartu su šiuo dubliku pateiktas el. susirašinėjimas tarp ieškovo ir atsakovo advokato patvirtina, kad Preliminarioji sutartis buvo galiojanti prieš jos nutraukimą. Priešingu atveju atsakovo advokatas nebūtų derinęs su ieškovu atsakovo atstovavimo 2024 m. vasario 12 d. NŽT posėdyje klausimų. Dar prieš Preliminariosios sutarties nutraukimą (2024 m. vasario 7 d.) ieškovas pats skambino atsakovui ir bendravo telefonu dėl dalyvavimo NŽT posėdyje 2024 m. vasario 12 d.

13.       Atsakovo vertinimu, ieškinys atmestinas tuo pagrindu, jog Žemės sklypas 2024 m. vasario 12 d. buvo pasirinktas ne pagal Preliminariojoje sutartyje numatytą 2019 m. rugsėjo 23 d. įsakymą Nr. 49VĮ-1840-(14.49.2.), o pagal 2024-01-08 įsakymą Nr. 2VĮ-2-(15.2.1 E). Tačiau tiek Preliminariosios sutarties 1 p. nurodytas NŽT Vilniaus miesto skyriaus vedėjos 2019 m. rugsėjo 23 d. įsakymas, tiek po jo sekę kiti NŽT Vilniaus miesto skyriaus įsakymai, kuriais buvo tvirtinami kasmet atnaujinami kviečiamų piliečių sąrašai, – turėjo tą pačią juridinę reikšmę – tiesiog numatė atsakovo eilės numerį žemės sklypų pasirinkimo eilėje. Tai reiškia, kad naujų NŽT Vilniaus miesto skyriaus priėmimas nepakeitė atsakovo teisių nuosavybės teisių atkūrimo procese, todėl galima daryti išvadą, kad atsakovas žemės sklypą pasirinko tuo pačiu juridiniu pagrindu, kuris buvo numatytas Preliminariojoje sutartyje. Preliminariąją sutartį atsakovas nutraukė tik likus vos 5 dienoms iki 2024 m. vasario 12 d. NŽT posėdžio, kurio metu atsakovas pasirinko žemės sklypą. Ieškovo žiniomis, atsakovas būtent prieš pat NŽT posėdį susitarė su nauju turto pirkėju, todėl ir buvo nutraukta Preliminarioji sutartis. Aplinkybė, kad atsakovas savo teisę įgyvendino pagal 2024 m. sausio 8 priimtą NŽT įsakymą, nepašalina ir nepateisina atsakovo neteisėtų veiksmų. Jeigu atsakovas būtų išlikęs sąžininga šalimi ir preliminarioji sutartis nebūtų vienašališkai nutraukta, tokiu atveju tarp šalių būtų buvusi sudaryta pagrindinė žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartis.

14.       Ieškovas nesutinka su atsakovo argumentu, jog šalių atsakomybės ribos buvo apibrėžtos Preliminariosios sutarties 12 p., todėl ieškovas gali reikalauti tik to, kas yra sulygta Preliminariąja sutartimi ir ne daugiau. CK 6.73 str. 1 d. ir CK 6.258 str. 2 d. numato, kad kai pareiškiamas reikalavimas atlyginti nuostolius, netesybos įskaitomos į nuostolių atlyginimą. Tai reiškia, kad kai patirtų nuostolių suma viršija netesybų sumą, teismas į priteistiną nuostolių sumą įskaito sutartinių netesybų sumą.

15.       Triplike atsakovas papildomai nurodė, kad atsiliepime į ieškinį nurodė vieną Susitarimo nutraukimo priežastį, tuo tarpu kitos aplinkybės, kurias ieškovas dublike vadina priežastimis, yra susijusios su atsakomybės pagal Susitarimą ribomis. Atsakovas paaiškino, kad Susitarimo galiojimo metu, t. y. nuo Susitarimo pasirašymo iki pat Susitarimo nutraukimo dienos ieškovas faktiškai neatliko jokių aktyvių, nukreiptų į susitarimo faktinį įvykdymą, veiksmų. Atsakovas pažymi, kad ieškovas turėjo atsakovo jam suteiktą įgaliojimą atstovauti jį Nacionalinėje Žemės tarnyboje, kurio pagrindu pastarasis galėjo veikti, savo nuožiūra pasirinkti žemės sklypą. Tačiau tik dėl pačiam ieškovui žinomų priežasčių, neveikė. Nuo susitarimo pasirašymo dienos praėjo nemažai laiko, NŽT kasmet vyko piliečiams perduodamų neatlygintinai nuosavybėn naujų žemės sklypų individualiai statybai ir kitai paskirčiai skirstymo komisijos posėdžiai, kurių metu galima buvo rinktis žemės sklypus. Ieškovas nebendradarbiavo su atsakovu, nepranešė jokios informacijos apie Susitarimo vykdymo eigą. Atsakovas yra vyresnio amžiaus (83 m.), neturintis teisinių žinių, silpnai žinantis valstybinę kalbą, būdamas visiškoje nežinioje, pagrįstai baiminosi dėl gresiančios atsakomybės pagal Susitarimą. Nėra aišku, kuo, kaip teigia ieškovas, pasireiškia ieškovo aktyvūs veiksmai Susitarimo vykdymo kontekste. Vienintelę realią ieškovo „aktyvumo“ apraišką, ieškovas nurodo savo susirašinėjimą el. paštu. Ieškovas akcentuoja, kad atsakovas buvo pasyvus, tačiau jam buvo žinoma, kad atsakovas yra vyresnio amžiaus, neturi teisinių žinių ir silpnai žino valstybinę kalbą, todėl ne kažin ką galėjo nuveikti dėl Susitarimo vykdymo. Pagal Susitarimą atsakovas neįsipareigojo teikti informacijos ieškovui. Be to atsakovas suteikė ieškovui įgaliojimą veikti Susitarimo rėmuose.

16.       Atsakovas paaiškino, kad NŽT komisijos posėdžio metu jis, pagal ieškovo nurodymą pasirinko žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini), iš siūlytinų piliečiams neatlygintinai nuosavybėn naujų žemės sklypų Vilniaus mieste sąrašo, tačiau taip pat pagal ieškovo nurodymą, iki sprendimo dėl nuosavybės teisių atkūrimo miesto gyvenamojoje vietovėje priėmimo, atsisakė šio sklypo. Ieškovas tiesiog trumpai pranešė, kad pasirinktas sklypas jam netinka. Atsakovas pažymi, kad tai buvo kone vienintelis ieškovo „aktyvus“ veiksmas vykdant Susitarimą. Po tokių ieškovo nurodymų (pirmą pasirinkti sklypą, paskui jo atsisakyti), atsakovas pasijuto nesaugiai, prarado pasitikėjimą ieškovu. Jau šiam faktui įvykus atsakovas laikė, kad sutartiniai santykiai baigėsi, kadangi atsakovas savo įsipareigojimą pasirinkti žemės sklypą įvykdė, tačiau dėl ieškovo kaltės (ieškovui nurodžius atsisakyti pasirinkto žemės sklypo) jis neteko galimybės šį žemės sklypą perleisti ieškovui. Taigi, atsakovas galėjo pasinaudoti Susitarimo 13 p. ir pasilikti sau       50 000 EUR įmoką kaip baudą už sutartinių įsipareigojimų iš ieškovo pusės neįvykdymą. Tačiau atsakovas, nepaisant ieškovo kaltės, būdamas sąžiningu žmogumi ir nenorėdamas pasipelnyti ieškovo sąskaita, nutarė grąžinti ieškovui jo sumokėtą įmoką ir Susitarimą nutraukti. Atsakovas galėjo formaliai nutraukti susitarimą, tačiau galiausiai tai padarė gavęs NŽT eilinį kvietimą atvykti į piliečiams perduodamų neatlygintinai nuosavybėn naujų žemės sklypų individualiai statybai ir kitai paskirčiai skirstymo komisijos 2024 m. vasario 12 d. posėdį, kuris buvo paskutinis nuosavybės teisių atkūrimo procese ir jeigu jo metu atsakovas nebūtų pasirinkęs jokio sklypo (arba būtų pasirinkęs ir atsisakęs) tai būtų rizikavęs prarasti teisę pasirinktą sklypą atkurti. Atsakovo baimes ir abejones dėl ieškovo sąžiningumo paaštrino ir viešoje erdvėje esanti neigiamo pobūdžio informaciją apie ieškovą dėl ikiteisminių tyrimų. Iš šios informacijos atsakovui kilo pagrįstų abejonių dėl būsimo pirkėjo elgesio kuomet pastarasis, turėdamas patirties nuosavybės teisų ir šiaip nekilnojamojo turto santykiuose bei turėdamas įgaliojimą veikti atsakovo vardu, nesinaudojo įgaliojimo teise ir per keturis metus faktiškai neatliko jokių veiksmų. 

17.       Priešingai nei nurodo ieškovas dėl atsakomybės ribų, atsakovas pažymi, kad susitarimą su ieškovu nutraukė 2024 m. vasario 7 d. dar neįregistravus Pardavėjo nuosavybės teisių į Turtą viešame registre, t. y. dar iki Nacionalinės žemės tarnyboje prie Aplinkos ministerijos Piliečiams perduodamų neatlygintinai nuosavybėn naujų žemės sklypų individualiai statybai ir kitai paskirčiai skirstymo komisijos 2024 m. vasario 12 d. posėdžio, nepasirinkus ir atitinkamai viešame registre neįregistravus nuosavybės teisių į turtą (žemės sklypą), todėl ir atsakomybė pagal susitarimą jo atžvilgiu gali būti taikoma pagal susitarimo 12 p. pirmąją dalį. Taigi ieškovas gali remtis ir reikalauti iš atsakovo ne daugiau negu nurodyta susitarimo 12 p. pirmojoje dalyje.

18.       Trečiasis asmuo nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų M. K. atsiliepimu į ieškinį prašė jį atmesti. Nurodė, kad išanalizavus bylos medžiagą, yra akivaizdu, kad tarp atsakovo ir ieškovo sudaryto susitarimo dėl būsimo turto pardavimo ikisutartiniai santykiai susitarimo nutraukimo metu nepasiekė net pažengusių, o ką jau kalbėti apie toliausiai pažengusį derybų laipsnį, nes kaip iki susitarimo pasirašymo, taip ir iki pranešimo apie susitarimo pasibaigimą išsiuntimo dienos ieškovui, atsakovas jokio turto pagal kurio vertę Ieškovas skaičiuoja savo neva patirtus nuostolius ir dėl kurio galima būtų sudaryti pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį, neturėjo. Juolab ieškovas turėdamas įgaliojimą atstovauti atsakovą nuosavybės teisių atkūrimo klausimais, visose įstaigose ir organizacijose, per 4 metus neatliko jokių veiksmų, kad susitarime aptartas sklypas iki 12 arų ( toliau turtas ) būtų atkurtas atsakovui. Atsakovo santykių pabaigos momentu minėti ikisutartiniai santykiai buvo pasiekę tik santykių formalizavimo, t. y. pačios preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo stadiją, bet ne daugiau. Netgi ieškovas, be Susitarimo pasirašymo daugiau nieko neatliko ir jokių kitų išlaidų, apart notaro apskaičiuoto mokesčio dėl notarinio Susitarimo tvirtinimo, faktiškai nepatyrė. Tikėtina, kad Susitarimo tikrosios nutraukimo priežastys yra žinomos tik pačiam atsakovui. Tačiau tvirtinti, kad Susitarimo nutraukimas nenurodant priežasties – pats savaime yra nesąžiningas elgesys - yra visiškai nepagrįsta. Taip pat ir ieškovo spėliojimas, kad atsakovas nutraukė Susitarimą dėl ekonominių priežasčių – ir yra niekuo nepagrįsta prielaida. 

19.       Trečiojo asmens vertinimu, svarbu tai, kad ieškovas turėjo atsakovo jam suteiktą įgaliojimą atstovauti jį Nacionalinėje Žemės tarnyboje, kuriuo pagrindu pastarasis galėjo veikti, savo nuožiūra pasirinkti žemės sklypą, tačiau neveikė. Nuo Susitarimo pasirašymo dienos praėjo nemažai laiko (virš 4 metų), NŽT kasmet vyko piliečiams perduodamų neatlygintinai nuosavybėn naujų žemės sklypų individualiai statybai ir kitai paskirčiai skirstymo komisijos posėdžiai, kurių metu galima buvo rinktis žemės sklypus ir tokiu būdu įvykdyti susitarimą. Ieškovas nebendradarbiavo su atsakovu, nepranešdavo jokios informacijos apie susitarimo vykdymo eigą. Atsakovas yra vyresnio amžiaus (83 m.), neturintis teisinių žinių, silpnai žinantis valstybinę kalbą, būdamas visiškoje nežinioje, pagrįstai baiminosi dėl susitarimo vykdymo bei gresiančios atsakomybės pagal Susitarimą. Svarbu ir tai, kad sklypų individualiai statybai ir kitai paskirčiai skirstymo komisijos posėdžio vykusio 2019 metais atsakovas, pagal ieškovo nurodymą, pasirinko žemės sklypą, tačiau taip pat pagal ieškovo nurodymą, iki Sprendimo dėl nuosavybės teisių atkūrimo miesto gyvenamojoje vietovėje priėmimo, atsisakė šio sklypo. Po tokių Ieškovo nurodymų atsakovas galimai prarado pasitikėjimą ieškovu. Galimai šiam faktui įvykus atsakovas laikė, kad sutartiniai santykiai baigėsi. Atsakovas galėjo ir tuomet formaliai nutraukti Susitarimą. Trečiojo asmens nuomone, būtent nuo šio momento sutartiniai santykiai pagal Susitarimą dėl būsimo turto pardavimo faktiškai pasibaigė. Be to kvietime į 2024 m. vasario 12 d. posėdį buvo nurodyta, kad neatvykus į komisijos posėdį arba atvykus ir nepasirinkus konkretaus žemės sklypo ar jo dalies iš siūlomų rinktis, nuosavybės teisės bus atkuriamos atlyginant pinigais kompensacijos dydis už vieną arą būtų apie 200 eurų, todėl trečiojo asmens nuomone, atsakovas negalėjo rizikuoti ir tikėtis, kad susitarimas bus tinkamai įgyvendintas. Juo labiau, kad posėdis vyko pagal naują NŽT patvirtintą įsakymą ir naują sklypų sąrašą, kuris nieko bendro neturi su šalių susitarimu ir 2019 metais vykusiu posėdžių, nes tai skirtingi įsakymai ir skirtingi sklypų sąrašai. Todėl net teoriškai ieškovas negali reikalauti iš atsakovo mokėti baudos, nes pats atsisakė iš atsakovo nupirkti žemės sklypą, pasirinktą pagal Susitarime nurodytą Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus miesto skyriaus vedėjo 2019 m. rugsėjo 23 d. įsakymą.

20.       Nurodė, kad pagal formuojamą praktiką šiuo atveju gali būti atlyginamos derybų metu turėtos išlaidos. Nagrinėjamu atveju ieškovas faktiškai turėjo išlaidas dėl Susitarimo sudarymo- notaro sutarties sudarymo išlaidos. Taip pat, nagrinėjamu atveju galėtų būti vadovaujamasi teisės analogija ir dėl Susitarimo nutraukimo už derybų metu turėtas išlaidos šalių galėtų reikalauti sumokėti CK 6.210 str. numatyto dydžio (5 proc.) palūkanas už laikotarpį nuo susitarimo sudarymo (2019 m. rugsėjo 25 d.) iki jo nutraukimo (2024 m. vasario 2 d.). Apskaičiuojant prarastos konkrečios galimybės piniginės vertę, turėtų būti lyginama susitarime nurodyta kaina ir susitarimo nutraukimo momentu buvusi ginčo turto vertė. Kaip žinoma, tarp šalių sudaryto susitarimo pasibaigimo momentu buvo nulinė pagrindinės sutarties objekto vertė, nes neegzistavo pagrindinės sutarties objektas, kadangi atsakovui nebuvo atkurtos nuosavybės teisės. Taigi, atsakovo pranešimas apie tai, kad atsakovas nevykdys Susitarimo ir jį nutraukia, nei ieškovo suvokimas, kad atsakovas nevykdys Susitarimo, nesukėlė ir negalėjo sukelti ieškovui jokių nuostolių, siejamų su 0,1200 ha žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), dalimi. Susitarimo nutraukimo dieną atsakovas nebuvo ginčo turto savininku, todėl ginti savo lūkesčio interesą byloje ieškovo nurodytu būdu nėra jokio pagrindo. Net jei atsakovo veiksmai 2024 m. vasario 7 d. pranešant, kad Susitarimas nebus vykdomos iš atsakovo pusės, teismo bus pripažinti Susitarimo pažeidimu, vis tiek teks konstatuoti faktą, kad tokio pažeidimo padarymo metu susitarime aptarto objekto vertė buvo lygi 0,00 EUR (nes pats būsimo pagrindinės sutarties objektas 2024 m. vasario 7 d. neegzistavo), o kartu ir pripažinti, kad ieškinyje nurodomas objektas (sklypas) nėra perleistas trečiajam asmeniui.

21.       Trečiasis asmuo nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų J. K. prašė ieškinį atmesti.

22.       Nurodė, kad ieškovas yra nesąžiningas ir siekia neteisėtai pasipelnyti. Ieškovas yra profesionalus ir patyręs žemės sklypų supirkimo ir pardavimo verslininkas, šiame versle besiverčiantis ne vienerius metus. Tuo tarpu, atsakovas yra paprastas pensininkas, sergantis, su verslo klausimais neturintis nieko bendro. Taigi, kai ieškovas atsakovui pasiūlė sudaryti Susitarimą ir netgi sumokėti 50 000 EUR, natūralu, kad atsakovas nedvejodamas sutiko. Ieškovas, tapdamas savo paties rengto ir su notarais derinto susitarimo šalimi, suvokė, jog Susitarimas laikytinas sąlygine sutartimi su atidedamąja sąlyga. Nebuvo aišku, nei kurioje vietoje, nei dėl kokio dydžio žemės sklypo bus sudaryta pagrindinė sutartis. Vienintelė aiški susitarimo sąlyga buvo, jog žemės sklypas pasirenkamas iš Įsakymu patvirtinto grąžintinų žemės sklypų sąrašo. Visgi, ieškovas Susitarimo 10 p. įsipareigojęs organizuoti nuosavybės teisių atkūrimo procesą per jo finansuojamus advokatus nuo Susitarimo sudarymo dienos realiai nuosavybės teisių atkūrimu nesidomėjo. Sprendžiant iš byloje esančių dokumentų, su atsakovu praktiškai nebendravo. Nepaisant to, atsakovas, vykdydamas Susitarimą, 2023 metais pasirinko žemės sklypą pagal Susitarimą, nors Įsakymas tuo metu jau negaliojo, tačiau ieškovui toks žemės sklypas netiko, tikėtina, dėl ekonominio jo nenaudingumo, todėl ieškovas nurodė atsakovui žemės sklypo atsisakyti ir nuslėpė faktą, jog susitarimas yra nebegaliojantis. Vadinasi, net jeigu ir ieškovas mano, jog susitarimas buvo galiojantis, atsakovas Susitarimą įvykdė dar 2023 metais. Nepaisant to, susitarimas jau negalėjo būti vykdomas 2023 metais, kadangi jis negalėjo galioti išnykus Įsakymui. Nors Ieškovas šiame procese siekia įrodyti, jog jokio skirtumo, pagal kurį NŽT įsakymą pasirenkamas žemės sklypas, pabrėžtina, jog skirtumas yra. Susitarime vienintelis apibrėžtas dalykas ir Susitarimo dalykas buvo konkretus NŽT įsakymas, pagal kurį atsakovas turėjo pasirinkti atkurtiną žemės sklypą. Trečiojo asmens vertinimu, jeigu ieškovas norėjo, kad Susitarimas toliau būtų įgyvendinamas, turėjo pasinaudoti Susitarimo 17 punkte įtvirtinta sąlyga, jog susitarimas gali būti Šalių bet kada pakeistas notarine forma. Tai, kad atsakovas buvo sąžiningas, patvirtina ir faktas, jog net ieškovui nuslėpus aplinkybę, jog susitarimas nebegaliojantis, išnykus Įsakymui. Atsakovas vykdė ieškovo nurodymus ir į 2020-2023 m. organizuojamus NŽT komisijos posėdžius nėjo.

23.       Trečiojo asmens vertinimu, ieškovas turėtų reikalauti ne neadekvataus dydžio Susitarimui prieštaraujančių nuostolių atlyginimo, o pats sumokėti atsakovui baudą už savo neatidumą ir sąmoningą atsakovo neinformavimą apie tai, jog Susitarimas yra pasibaigęs dar 2019-2020 m. Atsakovas sąžiningai vykdė visus ieškovo nurodymus, visgi ieškovas su atsakovu nebendradarbiavo, o ši civilinė byla yra akivaizdus pavyzdys, jog ieškovas siekia nesąžiningai ir nepagrįstai pasipelnyti atsakovo atžvilgiu. Bendradarbiavimo pareiga, sprendžiant dėl nuostolių atlyginimo kitai sutarties šaliai, reikšminga įvertinant tai ar nuostolių patyrusi šalis neprisidėjo savo veiksmais ar neveikimu prie jų atsiradimo ir (ar) padidėjimo. Pagal CK 6.248 straipsnio 4 dalyje nurodytą teisinį reglamentavimą nepakankamas ieškovo bendradarbiavimas yra pagrindas jo kaltei konstatuoti. Taigi ieškovui realiai ignoruojant atsakovą, atsakovas, gavęs NŽT pranešimą, jog vyks paskutinis NŽT komisijos posėdis, t. y. paskutinė galimybė atsakovui atsikurti nuosavybės teises, išsirinkti žemės sklypą iš NŽT patvirtinto sąrašo, išsiuntė atsakovui informaciją apie Susitarimo nutraukimą ir tik po to nuvyko į paskutinį organizuotą NŽT posėdį, kur ir pasirinko atkurtiną žemės sklypo dalį adresu (duomenys neskelbtini). Akivaizdu, jog atsakovas nutraukdamas Susitarimą (nors jo ir nereikėjo nutraukti, kadangi jis nebegaliojo) dar nežinojo, kokį sklypą galės pasirinkti. Dėl to visi ieškovo teiginiai neva Susitarimas buvo nutrauktas dėl jo ekonominio nenaudingumo prieštarauja logikai ir tikrovei. 

24.       Trečiojo asmens įsitikinimu, šioje byloje aktualu, jog Ieškovas yra verslo subjektas, kuriam teisiniuose santykiuose su fiziniais asmenimis keliami didesni reikalavimai, verslo subjektas paprastai turi daug didesnę sutarčių sudarymo patirtį nei paprasti fiziniai asmenys. Ieškovas dėl savo veiklos dažnai sudaro sandorius, siekdamas įgyti žemės sklypus, į kuriuos dar neatkurtos nuosavybės teisės ir sudarydamas preliminariąsias tokių žemės sklypų pirkimo - pardavimo sutartis, turėjo žinoti, kad nuosavybės teisių atkūrimo procesas trunka ilgai, paprastai ne visada pavyksta nuosavybės teises atkurti pagal tuo metu galiojantį įsakymą, todėl prie NŽT įsakymų preliminariose sutartyse „prisirišti” nėra logiška. Susitarimo sudarymo metu ieškovui atstovavo profesionalus teisininkas (advokatų kontora), kuris teikė konsultacijas ieškovui ir turėjo atlikti atstovo funkciją atstovaujant abi šalis. Taigi, ieškovas, kaip savo srities ekspertas, pats rengęs Susitarimą kartu su teisininkais turėjo žinoti, jog Susitarimas apibrėžtas sąlyginiu terminu, siejamu su būtent 2019 m. NŽT Įsakymu.

25.       Pasisakydamas dėl prašomų priteisti nuostolių, trečiasis asmuo pažymėjo, kad jeigu ieškovas iš tiesų sąžiningai manytų, jog jo teisės yra pažeistos, pirmiausia ieškiniu reikalautų ne jo paties sugalvotų tariamai patirtų nuostolių atlyginimo, o Susitarime aiškiai apibrėžtos sumos, kuri yra 50 000,00 EUR (Susitarimo 14 p.). Pagal CK 6.247 straipsnį atlyginami tik tie nuostoliai, kurie susiję su veiksmais (veikimu, neveikimu), nulėmusiais skolininko civilinę atsakomybę tokiu būdu. kad nuostoliai pagal jų ir civilinės atsakomybės prigimtį gali būti laikomi skolininko veiksmų (veikimo, neveikimo) rezultatu. Šiuo gi atveju. Atsakovas Susitarimą įvykdė, o ieškovas iki pat šiol ignoruoja (arba sąmoningai slepia) faktą, jog Susitarimas nebegalioja. Taigi, ieškovas nepagrįstai reikalauja atlyginti jo neva patirtus nuostolius, imant domėn aplinkybę, jog atsakovas geranoriškai netgi grąžino atsakovui visus 50 000 EUR, kuriuos buvo sumokėjęs ieškovas. Sutiktina su trečiuoju asmeniu, jog be to, jog ieškovas buvo itin pasyvus, ieškovas negalėjo patirti jokių nuostolių, susijusių su atsakovo pasirinktu žemės sklypu (jo dalimi), kadangi Susitarimo metu žemės sklypas neegzistavo. Būtent dėl to šalys ir sutarė fiksuotą nuostolių dydį Susitarimo 14 punkte, kitu atveju ieškovo nuostoliai prilygintini nuliui. Atsižvelgiant į tai, jog ieškovas neturi teisės reikalauti nuostolių atlyginimo, atitinkamai, jokios procentinės palūkanos negali būti priteistinos. Sutiktina su Trečiuoju asmeniu, jog pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo formuojamą praktiką gali būti atlyginamos derybų metu turėtos išlaidos. Nagrinėjamu atveju ieškovas faktiškai ir neginčijamai turėjo tik išlaidų, susijusių su Susitarimo sudarymu. Taigi, galėtų būti vadovaujamasi teisės analogija ir dėl Susitarimo nutraukimo už derybų metu turėtas išlaidas ieškovas iš atsakovo galėtų reikalauti sumokėti CK 6.210 str. numatyto dydžio (5 proc.) palūkanas už laikotarpį nuo Susitarimo sudarymo iki jo pabaigos, nustojus galioti NŽT Įsakymui.

                     II. Teismo nustatytos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

26.       Pagal byloje esančius įrodymus šalys 2019 m. rugsėjo 25 d. pasirašė Susitarimą dėl būsimo turto pardavimo, kuriuo pardavėjas (byloje – atsakovas) ne vėliau kaip iki 2025 m. gruodžio 31 dienos imtinai įsipareigojo parduoti Pirkėjui (byloje – ieškovui) žemės sklypą (-us) iki 0,1200 ha ploto Vilniaus mieste, į kurį bus atkurtos nuosavybės teisės pardavėjo vardu, vadovaujantis Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus m. skyriaus 2019 m. rugsėjo 23 d. įsakymu Nr.49-VĮ-1840-(14.49.2) nurodytas žemės sklypas (-ai) (toliau – Susitarimas). 2024 m. sausio 8 d. NŽT patvirtino kviečiamų piliečių, kuriems bus atkurtos nuosavybės teisės, sąrašą ir siūlomų žemės sklypų sąrašą. 2024 m. vasario 12 d. buvo numatytas NŽT posėdis dėl žemės sklypų, į kuriuos bus atkuriamos nuosavybės teisės, pasirinkimo. 2024 m. vasario 7 d. atsakovas pasirašė su J. K. ir M. K. Preliminarią sutartį dėl būsimo turto pardavimo. 2024 m. vasario 7 d. atsakovas grąžinio ieškovui 50 000 EUR, sumokėtą 2019 m. rugsėjo 25 d. Susitarimo dėl būsimo turto pardavimo pagrindu. 2024 m. vasario 7 d. pareiškimu atsakovas informavo ieškovą, kad vienašališkai nutraukia Susitarimą dėl būsimo turto pardavimo. 2024 m. vasario 12 d. Komisijos posėdžio metu ieškovas pasirinko, kad nuosavybės teisės būtų atkurtos į 12 arų žemės sklypą esantį (duomenys neskelbtini). Atsakovui 2024 m. kovo 5 d. buvo įteikta 2024 m. vasario 29 d. pretenzija dėl nuostolių atlyginimo. 

27.       Byloje nėra ginčo, kad 2019 m. rugsėjo 25 d. Susitarimas dėl būsimo turto pardavimo yra preliminarioji sutartis. Šis susitarimas nebuvo įvykdytas, t. y. šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą (iki 2025 m. gruodžio 31 d.) nesudarė pagrindinės nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties.

Byloje kilo ginčas dėl preliminarios sutarties tinkamo vykdymo, atsakomybės dėl sutartinių įsipareigojimų nevykdymo taikymo ir nuostolių atlyginimo, šalims nepasirašius pagrindinės pirkimo pardavimo sutarties.

Dėl sutarties aiškinimo

28.       Preliminarioji sutartis yra organizacinė sutartis, įstatymų priskirta ikisutartinių santykių stadijai, jos objektas yra būsima pagrindinė sutartis. Preliminarioji sutartis yra šalių susitarimas, pagal kurį šalys įsipareigoja joje aptartomis sąlygomis ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį (CK 6.165 straipsnis). Pagal CK 6.165 straipsnyje įtvirtintą preliminariosios sutarties sampratą, galima išskirti šiuos tokios sutarties bruožus: 1) aiškus šalių susitarimas ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį; 2) aptariami būsimos pagrindinės sutarties dalykas ir esminės pagrindinės sutarties sąlygos; 3) nurodomas terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis; 4) susitarimas įforminamas raštu. 

29.       Kasacinio teismo praktikoje preliminariosios sutarties sudarymas apibūdinamas kaip baigiamasis, atspindintis toliausiai pažengusias derybas, ikisutartinių santykių etapas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006). Viena vertus, ja sukuriamas tvirtesnis teisinis santykis negu derybos, kurios nėra forminamos tokia sutartimi, kita vertus, jos sukuriamas teisinis santykis yra trapesnis už sutartinius santykius, nes jos objektas yra pagrindinės sutarties sudarymas, todėl jos pažeidimo atveju taikomi gynybos būdai yra ribojami.

30.       Ginčo šalys nesutaria dėl Susitarimo galiojimo pabaigos ir Susitarimo 1 punkto aiškinimo.

31.       Pagal Susitarimo dėl būsimo turto pardavimo 1 punktą pardavėjas iki 2025 m. gruodžio 31 d. imtinai įsipareigoja parduoti pirkėjui žemės sklypą (-us) iki 0,1200 ha ploto Vilniaus mieste, į kurį bus atkurtos nuosavybės teisės, vadovaujantis Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus miesto skyriaus vedėjo 2019 m. rugsėjo 23 d. įsakymu Nr. 49VĮ-1840-(14.49.2.).

32.       Atsikirsdamas į ieškinį, atsakovas nurodė, kad pagal minėtą įsakymą iš siūlytinų piliečiams neatlygintinai nuosavybėn naujų žemės sklypų Vilniaus mieste sąrašo, patvirtinto Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus skyriaus vedėjo 2019 m. spalio 2 d. įsakymu Nr. 49 VĮ -1864- (14.49.2), atsakovas pagal ieškovo nurodymą pasirinko žemes sklypą, tačiau taip pat ieškovo nurodymu jo ir atsisakė, kadangi pasirinktas žemės sklypas ieškovui netiko. Atsakovo nuomone, ieškovui nepasirinkus žemės sklypo pagal Vilniaus miesto skyriaus vedėjo 2019 m. rugsėjo 23 d. įsakymu Nr. 49VĮ-1840-(14.49.2.) patvirtintą žemės sklypų sąrašą, atsakovo įsipareigojimas parduoti žemės sklypą, numatytą Susitarimo 1 punkte, pasibaigė.

33.       Atsakovo nuomone, kertinis žodis, apibrėžiantis šalių susitarimo pabaigą yra žodis „tik“, nurodytas Susitarimo 3 punkte ir numatantis tai, kad pirkėjas siekė nupirkti žemės sklypą tik Vilniaus miesto teritorijoje, vadovaujantis Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus miesto skyriaus vedėjo 2019 m. rugsėjo 23 d. įsakymu Nr. 49VĮ-1840-(14.49.2.) atkurtą pardavėjo vardu žemės sklypą (-us), kurio plotas bus iki 12 arų.

34.       Pagal į bylą pateikto Susitarimo dėl būsimo turto pardavimo 1 punktą pardavėjas iki 2025 m. gruodžio 31 d. imtinai įsipareigoja parduoti pirkėjui žemės sklypą (us) iki 0,1200 ha ploto Vilniaus mieste, į kurį bus atkurtos nuosavybės teisės vadovaujantis Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus miesto skyriaus vedėjo 2019 m. rugsėjo 23 d. įsakymu Nr. 49VĮ-1840-(14.49.2.), o Susitarimo 3 punkte numatyta, kad pirkėjas siekia nupirkti žemės sklypą tik Vilniaus miesto teritorijoje, vadovaujantis Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus miesto skyriaus vedėjo 2019 m. rugsėjo 23 d. įsakymu Nr. 49VĮ-1840-(14.49.2.) atkurtą pardavėjo vardu žemės sklypą (-us), kurio plotas bus iki 12 arų.

35.       Pagal CK 6.193 straipsnį: 1) sutartys turi būti aiškinamos sąžiningai; aiškinant sutartį, pirmiausia turi būti nagrinėjami tikrieji sutarties šalių ketinimai, o ne vien remiamasi pažodiniu sutarties teksto aiškinimu; jeigu šalių tikrųjų ketinimų negalima nustatyti, tai sutartis turi būti aiškinama atsižvelgiant į tai, kokią prasmę jai tokiomis pat aplinkybėmis būtų suteikę analogiški šalims protingi asmenys; 2) visos sutarties sąlygos turi būti aiškinamos atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą bei jos sudarymo aplinkybes; aiškinant sutartį, reikia atsižvelgti ir į įprastines sąlygas, nors jos sutartyje nenurodytos; 3) jeigu abejojama dėl sąvokų, kurios gali turėti kelias reikšmes, šioms sąvokoms priskiriama priimtiniausia, atsižvelgiant į tos sutarties prigimtį, esmę bei jos dalyką, reikšmė; 4) kai abejojama dėl sutarties sąlygų, jos aiškinamos tas sąlygas pasiūliusios šalies nenaudai ir jas priėmusios šalies naudai; visais atvejais sutarties sąlygos turi būti aiškinamos vartotojų naudai ir sutartį prisijungimo būdu sudariusios šalies naudai; 5) aiškinant sutartį, taip pat turi būti atsižvelgiama į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių tarpusavio santykių praktiką, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir papročius.

36.       Kai kyla šalių ginčas dėl konkrečios sutarties turinio, jos sąlygų, sutartis turi būti aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas konkrečiu atveju reikšmingas aplinkybes. Sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu. Aiškinant sutartį, būtina vadovautis ir CK 1.5 straipsnyje įtvirtintais bendraisiais teisės principais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. liepos 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-349/2010). Tais atvejais, kai šalys skirtingai aiškina savo ketinimus pagal sutartį ir kai neįmanoma jų nustatyti taikant subjektyvų (šalių tikrųjų ketinimų) sutarties aiškinimo būdą, prioritetas teiktinas pažodiniam sutarties teksto aiškinimui (lingvistiniam aiškinimui), kaip objektyviausiai atspindinčiam tikrąją šalių valią dėl prisiimtų įsipareigojimų turinio. Subjektyvusis sutarties aiškinimo metodas ir teksto lingvistinis aiškinimas sudaro darnią sutarčių aiškinimo metodų sistemą, kuria remiantis nustatomas šalių valios turinys (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. balandžio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-109-611/2019).

37.       Byloje nagrinėjamu atveju nėra pagrindo prioritetą suteikti pažodiniam sutarties teksto aiškinimui (lingvistiniam aiškinimui), todėl teismas vertina Susitarimo nuostatas tiek pagal subjektyvųjį (šalių tikrųjų ketinimų) sutarties aiškinimo būdą, tiek pažodinį Sutarties teksto aiškinimą (lingvistinį), kaip objektyviausiai atspindintį šalių valią dėl prisiimtų įsipareigojimų turinio.

38.       Pagal lietuvių kalbos žodyną (be kitų reikšmių) „tik“ reiškia:  ne daugiau kaip, nieko kito kaip, išimtinai. Taigi, vertinant lingvistiškai, Susitarimo 3 punkte šalys susitarė, kad ieškovas pirks ne ką kitą, o išimtinai tik Vilniaus miesto teritorijoje esantį žemės sklypą, vadovaujantis Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus miesto skyriaus vedėjo 2019 m. rugsėjo 23 d. įsakymu Nr. 49VĮ-1840-(14.49.2.) atkurtą pardavėjo vardu žemės sklypą (-us), kurio plotas bus iki 12 arų.

39.       Teismo nuomone, Susitarimo esmė buvo žemės sklypo Vilniaus miesto teritorijoje įsigijimas (nuosavybės teisių perleidimas), tai atitiko ieškovo poreikius ir interesus, būtent žemės sklypo vieta lėmė susitarimo kainą, o į Susitarimą šalys negalėjo įtraukti kito Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus miesto skyriaus vedėjo įsakymo, kadangi Susitarimo pasirašymo dieną tai buvo vienintelis galiojantis įsakymas, šalys negalėjo numatyti ir įvardinti būsimų Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus miesto skyriaus vedėjo įsakymų dėl nuosavybės teisų atkūrimo ir sąrašų sudarymo. Priešingai, šalys Susitarimo 15 punkte netgi aptarė Susitarimo nutraukimo pasekmes, jei pasibaigtų žemės reforma ir atsakovo nuosavybės teisės į žemės sklypą Vilniaus mieste nebūtų atkurtos. Taigi, teismo vertinimu, tikroji šalių valia, sustiprinant valios išraišką dalelyte „tik“, buvo dėl žemės sklypo tik Vilniaus mieste, kitose Lietuvos Respublikos vietose esantys žemės sklypai, į kuriuos nuosavybės teisė galėjo būti atkurta, atsakovo nedomino ir 50 000 EUR sumą pasiūlė tik už žemės sklypą, esantį Vilniaus mieste. 

40.       Vertinant šalių elgesį Susitarimo galiojimo laikotarpiu svarbu tai, kad pagal Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus miesto skyriaus vedėjo 2019 m. rugsėjo 23 d. įsakymą Nr. 49VĮ-1840-(14.49.2.) iš siūlomų piliečiams neatlygintinai nuosavybėn naujų žemės sklypų Vilniaus mieste sąrašo, patvirtinto Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus skyriaus vedėjo 2019 m. spalio 2 d. įsakymu Nr. 49 VĮ -1864- (14.49.2), atsakovas 2019 m., 2023 m. pasirinko žemes sklypus, tačiau ieškovo (jo atstovų) nurodymu jų atsisakė, kadangi pasirinktas žemės sklypas ieškovui netiko. Susitarimo 6 punkte buvo nustatyta, kad šalys nereikš viena kitai jokių pretenzijų dėl žemės sklypo atkūrimo būdo, pasirinktų žemės sklypų ploto, jų vietos, skaičiaus ar galimos vertės. Kadangi tik atsakovas turėjo teisę pasirinkti žemės sklypą, į kurį galėjo būti atkurta nuosavybė, Susitarime buvo aptarta, jog šalys viena kitai pretenzijų nereikš, tačiau, būtent atsakovas renkasi žemės sklypą, o ieškovas nereiškia pretenzijų, t. y. sutinka su atsakovo pasirinkimu. Susiklosčius tokiai situacijai, kai ieškovas atsisakė atsakovo pasirinkto žemės sklypo, Susitarimas nebuvo nutrauktas, pretenzijų šalys viena kitai nereiškė ir nors šalys tiesiogiai tarpusavyje nebendravo (pagal teismo posėdyje teiktus paaiškinimus), tai teismui leidžia spręsti apie šalių valią dėl sutartinių santykių tęstinumo. Tokios šalių valios buvimą patvirtina ir tai, kad atsakovas negrąžino prieš Susitarimo pasirašymą ieškovo sumokėtos 50 000 EUR sumos ir nereikalavo netesybų už pagrindinės sutarties nesudarymo pagal Susitarimo 13 punktą. Taigi, galima daryti išvadą, kad ginčo šalys laikė, jog sutartiniai santykiai tęsėsi ir iki Nacionalinės žemės tarnybos Vilniaus apygardos žemės tvarkymo ir administravimo skyriaus 2024 m. sausio 8 d. įsakymo Nr. 2VĮ-2-(15.2.1. E.) priėmimo, kurio pagrindu atsakovas išsirinko žemės sklypą (duomenys neskelbtini).

41.       Pažymėtina ir tai, kad byloje nėra objektyvių duomenų, kad atsakovas galėjo nesuprasti Susitarimo ir prisiimamų įsipareigojimų esmės. Priešingai, teismo posėdžio metu atsakovas nuosekliai dėstė faktines aplinkybes ir, kaip pats paaiškino, ne kartą kreipėsi konsultacijos į teisininkus dėl Susitarimo aiškinimo, jo galiojimo pabaigos ir prievolės informuoti atsakovą apie Susitarimo nutraukimą.

42.       Nors atsakovas teisminio nagrinėjimo metu laikėsi pozicijos, kad Susitarimo galiojimas buvo siejamas išimtinai su vieno  Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus skyriaus vedėjo įsakymu, t. y. 2019 m. spalio 2 d. įsakymo Nr. 49 VĮ -1864- (14.49.2) galiojimu, tačiau įvertinus tai, kad Susitarime buvo nustatyta jo galiojimo terminas (2025 m. gruodžio 31 d.), pats atsakovas išsiuntė ieškovui 2024 m. vasario 7 d. pranešimą, kad vienašališkai nutraukia Susitarimą, pripažintina, kad atsakovas, nors yra garbaus amžiaus ir neturintis patirties šioje srityje, tačiau telkęsis į pagalbą net kelis teisininkus (kaip paaiškino teismo posėdžio metu), suprato, kad turėdamas ieškovo sumokėtus 50 000 EUR, notariškai pasirašytą Susitarimą, buvo prisiėmęs ir sutartinius įsipareigojimus. Teismo nuomone, atsakovas, gavęs trečiųjų asmenų M. K. ir J. K. pasiūlymą dėl naujos preliminarios pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo ir apie ketinus nutraukti Susitarimą neinformavęs ieškovo, elgėsi nesąžiningai. Tai, kad jo elgesys pasirašant su M. K. ir J. K. naują preliminarią pirkimo – pardavimo sutartį jam pačiam kėlė abejonių patvirtina tai, kad 2024 m. vasario 7 d. Preliminarios sutarties dėl būsimo turto pardavimo 4 punkte buvo sutarta, jog  pirkėjai įsipareigoja organizuoti teisinę gynybą ir apmokėti visas su tuo susijusias išlaidas, jei pardavėjas (atsakovas) bus įtrauktas į teisminius ginčus, kiek tai susiję su Susitarimo su ieškovu pasirašymu, buvo sutarta, kad naujieji pirkėjai M. K. ir J. K. parinks teisinius atstovus, M. K. ir J. K. atlygins visas teismo sprendimu paskirtas baudas (nuostolius), kiek tai susiję su Susitarimo nutraukimu. Taigi, akivaizdu, kad atsakovas, pasirašydamas notarine tvarka patvirtintą sutartį, suprato, jog nutraukiant Susitarimą galimi teisminiai ginčai ir, siekdamas išvengti bylinėjimosi išlaidų atlyginimo bei teismo sprendimu priteistų sumų išieškojimo užtikrinimo į naują preliminarią sutartį įtraukė sąlygas dėl su teisminiais procesais susijusių nuostolių atlyginimo. Aplinkybė, kieno iniciatyva tokia nuostata buvo įtraukta į 2024 m. vasario 7 d. Preliminariąją sutartį, neturi teisinės reikšmės, vertinant atsakovo elgesį nesąžiningumo aspektu.

43.       Apibendrinus nurodytas aplinkybes pripažintina, kad atsakovas elgėsi nesąžiningai ikisutartinių santykių etape,  atsisakydamas vykdyti Susitarimu prisiimtus įsipareigojimus ir darytina išvada, kad Susitarimas nutrauktas ieškovo iniciatyva, nepagrįstai atsisakius sudaryti pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį. Pagrindinė turto pirkimo–pardavimo sutartis buvo nesudaryta dėl atsakovo kaltės, nepagrįstai nutraukus preliminarią sutartį, todėl atsakovas neturi teisėto pagrindo išvengti su atsisakymu vykdyti Susitarimą susijusių padarinių (CK 6.163 str. 3 d. ir CK 6.165 str. 4 d.).

44.       Jeigu derybose viena iš šalių elgėsi nesąžiningai ir pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl nesąžiningos šalies veiksmų, tai šiai šaliai gali būti taikoma civilinė atsakomybė, t. y. kyla pareiga atlyginti sąžiningai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.163 straipsnio 3 dalis, 6.165 straipsnio 4 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022  m. lapkričio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-241-381/2022). Byloje nagrinėjamu atveju atsakovo nesąžiningas elgesys yra vertinamas kaip neteisėti veiksmai sprendžiant dėl ikisutartinės civilinės atsakomybės.

Dėl nuostolių atlyginimo

45.       Kasacinis teismas yra nurodęs, kad vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-226-695/2017; 2018 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018; 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020).

46.       Kasacinis teismas yra išaiškinęs, jog preliminariosios sutarties nevykdymo atveju nukentėjusiai sąžiningai šios sutarties šaliai gali būti kompensuojamos tiesioginės derybų išlaidos ir, atsižvelgiant į visas faktines aplinkybes, prarastos galimybės piniginė vertė. Pastaroji kaip nuostolių rūšis, taikoma ikisutartiniuose santykiuose, priskirtina už pasitikėjimo intereso sužlugdymą atlyginamų nuostolių kategorijai ir apibrėžiama kaip kompensacija už prarastą galimybę sudaryti alternatyvų sandorį su trečiąja šalimi. Vienas iš būdų, kuriuo gali remtis nukentėjusi šalis, siekdama įrodyti prarastos galimybės piniginės vertės nuostolius, yra kainų skirtumo metodas. Prarastos galimybės piniginė vertė dėl preliminariosios sutarties nevykdymo gali būti atlyginama remiantis kainų skirtumo principu tik tais atvejais, kai nustatomos visos šios aplinkybės: 1) kaltoji šalis nepagrįstai atsisakė (vengė) sudaryti pagrindinę sutartį; 2) yra priežastinis ryšys tarp neteisėtų kaltosios šalies veiksmų (nepagrįsto atsisakymo ar vengimo sudaryti sutartį) ir nukentėjusios šalies nuostolių; 3) dėl pasitikėjimo nesąžininga šalimi nukentėjusi šalis atsisakė realios galimybės sudaryti sutartį su trečiuoju asmeniu; 4) dėl nesąžiningos šalies kaltės nutrūkus deryboms per protingą terminą buvo sudaryta pakeičiančioji pagrindinė sutartis. Būtina kainų skirtumo principo, sprendžiant dėl pasitikėjimo nuostolių (prarastos galimybės piniginės vertės) atlyginimo priteisimo, taikymo sąlyga yra ne tik tai, kad po nesąžiningo derybų nutraukimo nukentėjusi šalis sudarė pradinę (turėjusią būti sudarytą pagrindinę) sutartį pakeitusią sutartį, bet ir tai, kad derybų metu (iki sudarydama preliminariąją sutartį su kaltąja šalimi) sąžininga šalis turėjo realią, o ne hipotetinę galimybę sudaryti sandorį su konkrečiu trečiuoju asmeniu palankesnėmis sąlygomis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. lapkričio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-241-381/2022).

47.       Ieškovas patirtus nuostolius apskaičiuoja kaip turto vertę, kurią jis būtų įgijęs, jei būtų sudaryta pagrindinė Turto pirkimo – pardavimo sutartis. 2024 m. kovo 20 d. ieškovas pateikė trijų teismo ekspertų komisijos (I. K., L. C. ir J. U.) Nekilnojamojo turto vertinimo konsultacinę išvadą Nr. IK-2/2025_250214LCH-01_JUF Nr.427, pagal kurią viso žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), rinkos vertė 2024 m. vasario 12 dienai buvo 7 916 000 EUR, o vieno aro vertė – 48 276 EUR. Kadangi atsakovas pasirinko 12 arų dalį žemės sklype, adresu (duomenys neskelbtini), todėl žemės sklypo dalies (12 arų) vertė 2024 m. vasario 12 d. buvo 579 312 EUR (12 arų x 48 276 EUR). Iš 579 312 EUR sumos atėmęs Susitarimu sumokėtą turto kainą (50 000 EUR), ieškovas prašo priteisti 529 312 EUR (579 312 EUR – 50 000 EUR = 529 312 EUR) nuostolių.

48.       Teismo vertinimu, ieškovas reiškiamo reikalavimo sumą paskaičiavo, vadovaujantis pagrindinės sutarties tinkamo įvykdymo lūkesčio piniginės vertės pagrindu, t. y. negautą naudą, kurią sudaro skirtumas tarp Susitarime šalių sutartos kainos ir turėjusios būti pasirašytos pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties dėl žemės sklypo įsigijimo rinkos vertės, buvusios preliminariosios sutarties nutraukimo dieną, t. y. 2024 m. vasario 12 d. (2024 m. vasario 7 d. pareiškimu atsakovas informavo ieškovą,  kad vienašališkai nutraukia preliminariąją sutartį).

49.       Įstatyme prarastos galimybės atveju atsiradusių nuostolių atlyginimas, taikant kainų skirtumo principą visų pirma siejamas su situacija, kai nukentėjusi šalis vietoje nutrauktos sutarties per protingą terminą sudaro kitą, nutrauktą sutartį pakeičiančią, sutartį (CK 6.258 straipsnio 5 dalis). Prarastos galimybės piniginė vertė gali būti apskaičiuojama remiantis kainų skirtumo principu tik tada, kai įrodoma: 1) kad derybų metu sąžininga šalis turėjo realią, o ne hipotetinę galimybę sudaryti sandorį su konkrečiu trečiuoju asmeniu palankesnėmis sąlygomis ir 2) kad po nesąžiningo derybų nutraukimo nukentėjusi šalis per protingą terminą sudarė pradinę (nesudarytą pagrindinę) sutartį pakeitusią sutartį blogesnėmis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. lapkričio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-241-381/2022). 

50.       Ieškovas neįrodinėjo, kad ikisutartinių santykių metu, derantis su atsakovu dėl Susitarimo sąlygų, turėjo realią, o ne hipotetinę galimybę sudaryti sandorį su kitu konkrečiu trečiuoju asmeniu palankesnėmis sąlygomis. Priešingai, teismo posėdžio metu pripažino, kad Susitarimo pasirašymą vertino kaip loteriją, panašiu laikotarpiu pasirašė 8 būsimo turto pirkimo sutartis su asmenimis, kurie dalyvavo nuosavybės teisių atkūrimo procese. Teismo nuomone, kadangi ir pats ieškovas pripažįsta, kad pasirašė rizikos sutartį, tai būdamas verslininkas, turėdamas ilgametės patirties nekilnojamojo turto ir statybos srityse, pasirašęs 8 būsimo turto pirkimo sutartis su asmenimis, kurie dalyvavo nuosavybės teisių atkūrimo procese, galėjo suprasti ir įvertinti prarastos galimybės rizikas.

51.       Byloje ieškovas nėra pateikęs įrodymų apie savo sudarytą pagrindinę sutartį, pakeičiančią sutartį blogesnėmis sąlygomis, įrodymų, patvirtinančių, kad ginčo laikotarpiu būtų vykę derybos su kitais pretendentais atkurti nuosavybės teises į žemės sklypus Vilniaus mieste ir dėl nesąžiningos šalies (atsakovo) kaltės derybos nutrūko, kad būtų pasirašęs pirkimo – pardavimo sutartį dėl panašios vertės žemės sklypo įsigijimo Vilniaus mieste. Priešingai, teismo posėdžio metu, paaiškindamas, kad nuo 2005 metų vykdo statybos verslą, pasisakė, jog kitos pakeičiančios sutarties nesudarė, o pasirašant Susitarimą tiesiog tikėjosi gerų žemės sklypų statyboms vystyti Vilniaus mieste.

52.       Taigi, ieškovo negauta nauda (jo grindžiami nuostoliai) nagrinėjamu atveju negali būti skaičiuojama pagal kainų skirtumo metodą, kadangi ieškovas derybų metu neturėjo realios galimybės sudaryti sandorį su konkrečiu trečiuoju asmeniu palankesnėmis sąlygomis ir po to, kai atsakovas nutraukė Susitarimą, nesudarė kitos, panašioje vietoje esančio žemės sklypo pirkimo pardavimo sutarties, kuri būtų pakeitusi nesudarytą pagrindinę sutartį.

53.       Kainų skirtumo principas yra tik vienas, bet ne vienintelis iš galimų prarastos galimybės piniginės vertės apskaičiavimo būdų. Nustatant nuostolių dydį, ne mažiau reikšminga įvertinti, ar byloje nėra kitų duomenų, įrodančių patirtų nuotolių realumą. Ieškovas nuostolius turi teisę įrodinėti ne tik kaip kainų skirtumą pagal nutrauktą (nesudarytą) sutartį pakeičiančią sutartį, jeigu jis tokią būtų sudaręs, o ir kitu būdu, ir atvirkščiai – ne tik kaip nesąžiningos šalies gautą naudą, bet ir kaip kainų skirtumą pagal nutrauktą (nesudarytą) sutartį pakeičiančią sutartį. Restituciniai nuostoliai kaip nukentėjusios šalies nuostolių apskaičiavimo būdas yra galimi, jeigu jie neperžengia saugomo lūkesčio intereso ribos (CK 6.249 straipsnio 2 dalis). 

54.       Saugomo lūkesčio intereso riba nebūtų peržengta, jei byloje būtų nustatyta, kad turto rinkos vertė preliminariosios sutarties pažeidimo metu būtų mažesnė nei turto pardavimo trečiajam asmeniui kaina. Byloje nagrinėjamu atveju Susitarimo pasirašymo metu nebuvo ir negalėjo būti žinoma turto vertė, kadangi atsakovas buvo Nr. 16 pretendentų, kuriems galėjo būti atkurta nuosavybės teisė, eilėje ir nors konkretus turtas buvo įvardintas NŽT patvirtintuose sąrašuose, tačiau nebuvo žinoma kitų pretendentų, o ir atsakovo, valia dėl žemės sklypo pasirinkimo ar atsisakymo rinktis žemės sklypą, į kurį būtų atkuriama nuosavybė. Taigi, šalys pasirašė rizikos sutartį, kurios rizikos apimtį sudarė konkretaus turto ir jo vertės neapibrėžtumas. Esant tokiai situacijai, kai Susitarimo pasirašymo metu nebuvo aiškus nei konkretus žemės sklypas, nei jo vertė, nėra pagrindo spręsti, kad ieškovas turėjo teisėtų ir pagrįstų lūkesčių įsigyti itin didelio vertės skirtumo turtą, sumokėjęs 50 000 EUR, t. y. įsigyti turtą, kurio vertė pagal į bylą pateiktą specialistų išvadą 579 312 EUR. Jeigu Susitarimo pasirašymo metu atsakovas būtų turėjęs objektyviai pagrįstą teisėtą lūkestį įsigyti žemės sklypą (duomenys neskelbtini), rinkos vertė ir galėjo būti šalių sutarta sutarties kaina. Šiuo atveju nėra jokių prielaidų spręsti, kad ieškovas turėjo objektyviai pagrįstų lūkesčių ar tokie lūkesčiai galėjo susiformuoti kitų aplinkybių kontekste, kad, sumokėdamas 50 000 EUR, įsigis turtą, kurio vertė  579 312 EUR.  Be to, jeigu ieškovas, kaip asmuo turintis patirties nekilnojamojo turto versle, būtų turėjęs tokius lūkesčius (sumokėjęs 50 000 EUR, įsigis turtą, kurio vertė 579 312 EUR), galima būtų vertinti šiuos lūkesčius kaip nesąžiningus senyvo amžiaus atsakovo, neturinčio teisinio išsilavinimo, neturinčio patirties nekilojamojo turto pirkimo – pardavimo srityje, atžvilgiu. 

55.       Pažymėtina, kad atsakovas, pasirašydamas 2024 m. vasario 7 d. Preliminariąją sutartį dėl būsimo turto pardavimo iš esmės negavo jokios materialinės naudos, kadangi šalių sutarta kaina buvo labai panaši į ginčo Susitarimu sutartą kainą, t. y. Susitarimo 4 punkte ieškovas su atsakovu susitarė, kad žemės sklypo pirkimo – pardavimo kaina yra 50 000 EUR, o 2024 m. vasario 7 d. Preliminarios sutarties dėl būsimo turto pardavimo 5 punkte įvardinta turto pardavimo kaina – 52 000 EUR. Kadangi nesąžininga ikisutartinių santykių šalis – atsakovas iš savo neteisėto elgesio negavo naudos, todėl nėra pagrindo taikyti galimų nuostolių apskaičiavimo metodą CK 6.249 straipsnio 2 dalyje numatytu pagrindu. 

56.       Įvertinus nurodytus argumentus ir akcentuojant tai, kad taikant ikisutartinę atsakomybę siekiama nukentėjusią šalį sugrąžinti į tokią padėtį, kurioje ji buvo iki teisių pažeidimo, t. y. kaip nuostoliai atlyginama tai, ką asmuo prarado dėl nesąžiningų derybų, o ne tai, ką jis būtų gavęs, jeigu pagrindinė sutartis būtų buvusi sudaryta, ieškovui neįrodžius prašomų priteisti nuostolių realumo, vadovaujantis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, reikalavimas priteisti iš atsakovo 529 312 EUR nuostoliams atlyginti atmestinas (CPK 178 straipsnis).

Dėl bylinėjimosi išlaidų

57.       CPK 93 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų.

58.       Kasacinės instancijos teismas pasisako, kad klientas su advokatu dėl teisinių paslaugų susitaria pasirašydami sutartį (Lietuvos Respublikos advokatūros įstatymo 48 straipsnio 1 dalis); klientas advokatui už pagal sutartį teikiamas teisines paslaugas moka šalių sutartą užmokestį, kurį nustatant atsižvelgiama į bylos sudėtingumą, advokato kvalifikaciją ir patirtį, kliento finansinę padėtį ir kitas reikšmingas aplinkybes (Advokatūros įstatymo 50 straipsnio 1, 3 dalys). Taigi Advokatūros įstatymas nustato bendruosius kriterijus, į kuriuos šalys atsižvelgia, kai tariasi dėl advokato darbo užmokesčio. Tai savo ruožtu reiškia, kad teisinių paslaugų sutarčiai galioja bendrasis sutarties laisvės principas (CK 6.156 straipsnio 1 dalis), o šalys yra laisvos susitarti, kokio dydžio atlygį klientas mokės už advokato teikiamas teisines paslaugas. Tačiau teisminio ginčo nagrinėjimo atveju proceso dalyvis, nesantis advokatą ir jo klientą siejančios sutarties dėl teisinių paslaugų teikimo šalimi, nėra saistomas šios teisinių paslaugų sutarties sąlygų. Todėl tuo atveju, kai sprendžiant bylinėjimosi išlaidų paskirstymo klausimą yra nustatoma, kad išlaidas dėl suteiktos advokato teisinės pagalbos patyrusi šalis turi teisę į šių išlaidų atlyginimą, pareigą atlyginti šias išlaidas turinti priešinga šalis ar kitas dalyvaujantis byloje asmuo yra saistomas ne advokato su klientu sudarytoje sutartyje dėl teisinių paslaugų teikimo nustatytos šių paslaugų kainos, bet įstatyme įtvirtintų atlygintinų išlaidų dydžio nustatymo kriterijų ir maksimalių jų dydžių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. lapkričio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-326-219/2019).

59.       Iki bylos nagrinėjimo iš esmės pabaigos atsakovas ir trečiasis asmuo nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų įrodymų, patvirtinančių bylinėjimosi išlaidas nepateikė (CPK 98 straipsnio 1 dalis). Trečiasis asmuo nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų J. K. prašo priteisti 7 260,00 Eur bylinėjimosi išlaidų, pateikė PVM sąskaitas faktūras ir jų apmokėjimą patvirtinančius įrodymus. Pažymėtina, jog bylinėjimosi išlaidos atitinka Teisingumo ministro 2015 m. kovo 19 d įsakymu Nr.1R-77 „Dėl teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymo Nr.1R-85 „Dėl rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio patvirtinimo“ pakeitimo keistų ir išdėstytos naujos redakcijos Rekomendacijose nustatytus dydžius. Trečiojo asmens patirtos bylinėjimosi išlaidos, įvertinus maksimalų rekomenduojamą atlygio dydį, nagrinėjamos bylos sudėtingumą, ieškinio sumą, teismo posėdžių skaičių, atsižvelgus į ieškinio turinį, galimas darbo ir laiko sąnaudas procesiniams dokumentams parengti, pripažintinos protingo dydžio ir pagrįstos, todėl trečiasis asmuo turi teisę į visos šių išlaidų sumos atlyginimą. Atsižvelgiant į nurodytą, iš ieškovo trečiajam asmeniui nepareiškiančiam savarankiškų reikalavimų priteistina 7 260,00 Eur bylinėjimosi išlaidoms atlyginti.

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 261, 268–270 straipsniais, teismas

nusprendžia:

Ieškinį atmesti.

Priteisti iš ieškovo I. K., a. k. (duomenys neskelbtini) trečiajam asmeniui nepareiškiančiam savarankiškų reikalavimų J. K., a. k(duomenys neskelbtini) 7 260,00 EUR (septynis tūkstančius du šimtus šešiasdešimt eurų) bylinėjimosi išlaidų.

Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Lietuvos apeliaciniam teismui, skundas paduodamas per Vilniaus apygardos teismą.

Teisėja                                                 Loreta Braždienė