Civilinė byla Nr. e2A-948-798/2021

                        Teisminio proceso Nr. 2-55-3-00320-2015-8                     Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.1.3.6;

                     2.6.10.3; 2.6.11.6; 3.1.7.6; 3.3.1.18.3  (S)

    LIETUVOS APELIACINIS TEISMAS

                                                     N U T A R T I S 

                      LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2021 m. rugsėjo 16 d.

         Vilnius

        Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Mariaus Bajoro, Rasos Gudžiūnienės ir Antano Rudzinsko (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas),

        teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo atsakovės uždarosios akcinės bendrovės ,,RE FACTOR“ apeliacinį skundą ir trečiojo asmens, nepareiškusio savarankiškų reikalavimų, I. L. (I. L.) prisidėjimą prie apeliacinio skundo dėl Vilniaus apygardos teismo 2021 m. balandžio 29 d. sprendimo ir 2021 m. gegužės 4 d. papildomo sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės akcinės bendrovės SEB bankas ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei ,,RE FACTOR“ dėl skolos priteisimo ir pagal atsakovės   ,,RE FACTOR“ priešieškinį ieškovei akcinei bendrovei SEB bankas dėl lėšų (pinigų) priteisimo, tretieji asmenys, nepareiškę savarankiškų reikalavimų: bankrutavusi (išregistruota) uždaroji akcinė bendrovė TURTO VALDYMO CENTRAS, uždarosios akcinės bendrovės „Lietkompexim“, „PIRKLIŲ KLUBAS“ ir I. L. (I. L.).

Teisėjų

n u s t a t ė :

I.                      Bylos esmė

1.       Ieškovė akcinė bendrovė (toliau – AB) SEB bankas prašė priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės (toliau – UAB) ,,RE FACTOR“ 133 804,45 Eur (462 000 Lt) skolą (nesumokėtos kainos dalį) ir 6 procentų dydžio metines procesines palūkanas.

2.       Nurodė, kad pardavėjas AB ,,SEB lizingas“ (teisių perėmėja AB SEB) ir pirkėja (atsakovė)    2013 m. lapkričio 19 d. sudarė Negyvenamosios patalpos (kavinės - restorano) pirkimo–pardavimo sutartį (toliau – Patalpos pirkimo–pardavimo sutartis), kurios pagrindu pardavėjas pardavė pirkėjui negyvenamąją patalpą (duomenys neskelbtini) (toliau – ginčo patalpos) už   770 968,49 Eur (2 662 000 Lt) kainą. Pirkėja UAB ,,RE FACTOR“ sumokėjo pardavėjui 637 164,04 Eur (2 200 000 Lt) dalį kainos. Likusios kainos dalies 133 804,45 Eur (462 000 Lt) nesumokėjo, kadangi po Patalpos pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo sužinojo, kad pardavėjas pardavė pirkėjui ginčo patalpas, esančias avarinės būklės pastate. Pirkėja pateikė pardavėjui reikalavimą dėl likusios nesumokėtos kainos dalies (133 804,45 Eur) sumažinimo. Pardavėjas nesutiko su pirkėjos pateiktu pasiūlymu dėl kainos sumažinimo, todėl pirkėja nepagrįstai įskaitė priešpriešinius savo ir pardavėjo reikalavimus.

3.       Atsakovė UAB ,,RE FACTOR“ patikslintame priešieškinyje prašė: i) nustačius, kad atsakovė UAB „RE FACTOR“ 2014 m. gegužės 28 d. teisėtai įskaitė priešpriešinius savo ir ieškovės reikalavimus, priteisti iš ieškovės AB SEB bankas 454 349,38 Eur arba ii) nustačius, kad atsakovė  2014 m. gegužės 28 d. negalėjo įskaityti priešpriešinių reikalavimų, priteisti UAB „RE FACTOR“ iš AB SEB bankas 588 153,83 Eur. 

4.       Pažymėjo, kad pastatas, kuriame yra ginčo patalpos, yra avarinės būklės ir ši aplinkybė pardavėjui buvo žinoma, nes jis turėjo UAB ,,Sweco Lietuva“ parengtą 2013 m. rugpjūčio 5 d. Statinio techninio audito ataskaitą (toliau – Statinio techninio audito ataskaita) ir ją nuslėpė nuo pirkėjo, t. y. neatskleidė pastato, kuriame yra ginčo patalpos, avarinės būklės fakto. Pirkėja pareikalavo sumažinti ginčo patalpų pardavimo kainą, tačiau pardavėjas atsisakė. Dėl to  atsakovė 2014 m. gegužės 28 d. įskaitė ieškovės (pardavėjo) 133 804,45 Eur (462 000 Lt) dydžio patalpų kainos sumokėjimo reikalavimą į savo (pirkėjos) 178 428,19 Eur (616 076,86 Lt) reikalavimą dėl patalpų kainos sumažinimo. Po įskaitymo likęs atsakovės reikalavimas dėl kainos sumažinimo sudaro 44 623,74 Eur (154 076,86 Lt).

5.       Vilniaus apygardos teismas 2016 m. gruodžio 1 d. sprendimu ieškinį tenkino – priteisė ieškovei iš atsakovės 133 804,45 Eur skolą ir 6 proc. metines palūkanas nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme (2015 m. vasario 24 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo; priešieškinį atmetė. 

6.       Lietuvos apeliacinis teismas 2017 m. spalio 3 d. nutartimi Vilniaus apygardos teismo 2016 m. gruodžio 1 d. sprendimą paliko nepakeistą.

7.       Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2018 m. gegužės 11 d. nutartimi Lietuvos apeliacinio teismo 2017 m. spalio 3 d. nutartį panaikino ir perdavė bylą iš naujo nagrinėti apeliacinės instancijos teismui.

8.       Lietuvos apeliacinis teismas 2018 m. liepos 5 d. nutartimi Vilniaus apygardos teismo 2016 m. gruodžio 1 d. sprendimą panaikino ir perdavė bylą iš naujo nagrinėti pirmosios instancijos teismui.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo ir papildomo sprendimo esmė

9.       Vilniaus apygardos teismas 2021 m. balandžio 29 d. sprendimu ieškinį ir priešieškinį tenkino iš dalies – priteisė ieškovei iš atsakovės 92 518,11 Eur skolą ir 6 proc. procesines palūkanas nuo ieškinio teismui pateikimo dienos (2015 m. vasario 17 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.

10.       Byloje kilo ginčas dėl nesumokėtos kainos dalies dydžio bei parduoto netinkamos kokybės daikto (ginčo patalpų) kainos sumažinimo.

Dėl ginčo patalpų pardavimo kainos sumažinimo

11.       Teismas nustatė, kad Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartyje konstatuotos faktinės aplinkybės iš naujo šioje byloje nenagrinėtinos, t. y. pardavėjai AB „SEB lizingas“ pateiktoje Statinio techninio audito ataskaitoje nurodyta, kad pastatas yra avarinės būklės ir jo tolesnis naudojimas nesaugus; viso pastato avarinės būklės pašalinimo darbai turėtų kainuoti 303 395,51 Eur           (1 047 564 Lt ). Tokio pobūdžio informacija turi esminę reikšmę sutarčiai sudaryti ir šie pardavėjo veiksmai, nurodytos informacijos apie daiktą neatskleidimas, laikytini pardavėjo pareigos užtikrinti daikto kokybę ir aptarti daikto trūkumus pažeidimas.

12.       Teismas vertino, kad ieškovės neteisėti veiksmai yra pažeista pareiga informuoti atsakovę apie: i) nekilnojamojo daikto avarinę būklę ir ii) turimą informaciją apie preliminarią sumą avarinei būklei ištaisyti. Būtent šiuos veiksmus – neveikimą, nutylint (nuslepiant) turimą informaciją, kasacinis teismas įvertino kaip neteisėtus ieškovės veiksmus.

13.       Pirkėja (atsakovė) apie Statinio techninio audito ataskaitą sužinojo 2014 m. sausio mėn., todėl tuo metu turėjo teisę pasirinkti vieną iš Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.334 straipsnio 1 dalyje numatytų keturių savo teisių gynimo būdų. Atsakovė pasirinko CK 6.334 straipsnio 1 dalies 2 punkte numatytą teisių gynimo būdą – 2014 m. vasario 14 d. rašte pareikalavo sumažinti patalpų kainą. Vėliau, 2014 m. kovo 12 d. rašte, atsakovė reikalavimo sumą patikslino (padidino). Ieškovė pateikė atsakovei 2014 m. gegužės 19 d. pasiūlymą tartis dėl patalpų kainos sumažinimo. Atsakovė 2014 m. gegužės 28 d. rašte pareiškė, kad įskaito priešpriešinius vienarūšius (piniginius) reikalavimus ir po atlikto įskaitymo pasibaigia jos pareiga sumokėti ieškovei patalpų kainos dalį, taip pat atsakovei lieka teisė reikšti pretenzijas dėl likusios nuostolių dalies atlyginimo.

14.       Teismas iš Statinio techninio audito ataskaitos nustatė, kad pastato, kuriame yra ginčo patalpos avarinės būklės pašalinimo preliminari kaina 303 395,50 Eur (1 047 564 Lt) su pridėtinės vertės mokesčiu (toliau – PVM). Ginčo patalpų dalis sudaro 15,75 proc. viso avarinio pastato ploto. Priešieškinyje nurodyta, kad atsakovė tikėjosi, jog remonto išlaidos sudarys 5 498,46 Eur, nes  pirkėjui buvo pateiktas 2012 m. rugpjūčio 8 d. orientacinis sąmatinis skaičiavimas dėl pastatui reikalingų remonto darbų kiekių ir jų 34 910,85 Eur (120 540,20 Lt) vertės (kainos). Taigi aplinkybė dėl pastato remonto darbų išlaidų atsakovei buvo žinoma derantis dėl ginčo patalpų ir atsakovė neneigia, kad prieš Patalpos pirkimo–pardavimo sutarties sudarymą šalys dėl kainos derėjosi. 

15.       Teismas konstatavo, jog pirkėjas, pasirinkęs savo teisių gynimo būdą, numatytą CK 6.334 straipsnio 1 dalyje, turėjo teisę reikalauti pardavėjo sumažinti ginčo patalpų pardavimo kainą 47 784,79 Eur suma. Ieškovės nuslėptos preliminarios ginčo patalpų avarinės būklės šalinimo išlaidos sudaro 42 286,33 Eur (47 784,79 Eur sumažinta ginčo patalpų pardavimo kaina - 5 498,46 Eur ginčo patalpų būsimos remonto išlaidos).

16.       Taip pat teismas nustatė, kad 2019 m. spalio 24 d. Ekspertizės akte Nr. 19-10/09 nurodyta, jog atsižvelgiant į atliktų darbų pobūdį bei UAB „RE FACTOR“ pastate valdomų patalpų proporciją (15,75 proc.), avarinės būklės šalinimo darbų kaina sudaro 108 468,79 Eur su PVM. Papildomos ekspertizės akte nurodyta, kad pastato avarinės būklės šalinimo darbų kaina, atsižvelgiant į atliktų darbų pobūdį bei atsakovės pastate valdomų ginčo patalpų proporciją, sudaro 141 475,35 Eur  su V. T. nurodytų ekspertizių išvadose nustatyta, kad realiai atsakovė turėjo beveik tris kartus daugiau ginčo patalpų avarinės būklės pašalinimo išlaidų nei nustatyta nuo jos nuslėptoje Statinio techninio audito ataskaitoje.

17.       Teismas vertino, kad už didesnes nei Statinio techninio audito ataskaitoje nurodytas išlaidas ieškovė negali būti atsakinga, nes akivaizdu, jog nei pardavėjas, nei pirkėja, sudarydami sandorį neturėjo ir negalėjo turėti informacijos, kiek ateityje kainuos pastato avarinės būklės pašalinimo darbai. Todėl Patalpos pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo metu pardavėjas negalėjo tokios informacijos nuslėpti nuo pirkėjos. Tai reiškia, kad ieškovė negali būti atsakinga už išlaidas, kurias atsakovė patyrė vykdydama įsigytų ginčo patalpų avarinės būklės šalinimo darbus. Pardavėjas atsakingas pirkėjui tik nuslėptos informacijos apie ginčo patalpų avarinę būklę apimtyje. Atsakovė, sužinojusi nuslėptą informaciją ir pasirinkusi savo teisių gynimo būdą reikalauti sumažinti kainą, tuo pačiu prisiėmė visą riziką, kad jos realios išlaidos gali neatitikti Statinio techninio audito ataskaitoje nurodytų preliminarių pastato avarinės būklės šalinimo išlaidų. Susipažinusi su Statinio techninio audito ataskaita atsakovė sudarė su rangove UAB „CRV statyba“ 2014 m. balandžio 30 d. Statybos rangos sutartį Nr. 14130101 dėl pastato konstrukcijų sustiprinimo darbų atlikimo už 95 421,51 Eur kainą. Ekspertas patvirtino, kad pagal Statybos rangos sutartį buvo atlikti ginčo patalpų 4 355,57 Eur su PVM vertės remonto darbai, kurie priskirtini prie avarinės būklės likvidavimo darbų ir pagal statybos darbus reglamentuojančius aktus, kolonos ir perdanga priskiriami prie pastato bendrųjų konstrukcijų. 

18.       Teismas pažymėjo, kad Statinio techninio audito ataskaitoje buvo nurodytas ne tik pastato avarinės būklės šalinimo kainos įvertinimas, bet ir nurodyta, jog rekomenduojama atlikti viso pastato rekonstrukciją su paveldosaugos elementų restauravimu bei pateikta orientacinė      16 176 kv. m, bendro ploto pastato rekonstrukcijos vertė (nuo 1 882 530 Eur iki 2 600 787,77 Eur). Pastato bendarturčiai sudarė 2018 m. vasario 19 d. susitarimą dėl pastato bendrojo naudojimo objektų ne tik avarinės būklės likvidavimo, bet ir rekonstravimo. Pastato rekonstrukcijos išlaidos laikytinos ne nuostoliais, bet investicijomis į nekilnojamąjį turtą, jį atnaujinant ir padidinant jo vertę.

 Dėl negautų pajamų ir nuostolių

19.       Teismas pažymėjo, kad ieškovė negali būti atsakinga už atsakovės patirtus nuostolius dėl nuomininkų kaitos, jų iškraustymo ir negautų pajamų iš nuomos mokesčio. Pirma, atsakovė, profesionali verslininkė, besiverčianti patalpų nuoma, 2014 m. sausio mėn. žinojo tikrąją pastato ir ginčo patalpų būklę. Sudarydama nuomos sutartis veikė savo rizika. Apie tai, kad ginčo patalpoms reikalingas remontas žinojo 2013 m. lapkričio 19 d., todėl patalpų perdavimą nuomininkams turėjo numatyti taip, kad jai pačiai kiltų kuo mažiau nuostolių. Elgdamasi protingai turėjo perduoti patalpas nuomininkams tik po remonto darbų atlikimo (UAB „CRV Statyba“ darbus atliko 2014 m. liepos 3 d.). Antra, byloje nėra duomenų, kad atsakovė, sudarydama Patalpų pirkimo–pardavimo sutartį buvo informavusi pardavėją apie ketinimą patalpas nuomoti. Tokios aplinkybės neatsispindi ir Patalpos pirkimo–pardavimo sutartyje, kurioje nenumatyti ir pardavėjo atitinkami įsipareigojimai bei atsakomybė dėl patalpų neatitikimo atsakovės nurodytai paskirčiai, dėl ieškovės negalėjimo naudoti patalpas nuomai. Trečia, pardavėjas negalėjo lemti atsakovės nuomininkų pasirinkimo, nuomos sutarčių sudarymo laiko, nuomos kainų nustatymo, kitų sutarčių sąlygų, taip pat numatyti nuomos sutarčių įsipareigojimus dėl nuomininkų kraustymo. Ketvirta, ieškovė nedalyvavo rangovo parinkime, nederino su rangovu darbų, jų atlikimo terminų, todėl negali prisiimti atsakomybės už užtrukusią statybos darbų trukmę ir, atitinkamai, už laikotarpį, kuriuo pirkėjas negavo pajamų iš nuomininkų. Ieškovė taip pat nėra atsakinga už atsakovės bendraturčių ginčus, vykusius dėl pastato remonto ir rekonstrukcijos, stabdžiusius atsakovės veiklą (nuomą). Be to, atsakovė gavo 47 540,22 Eur pajamų iš nuomos. Nors kol vyksta remonto darbai atsakovė negauna pajamų iš nuomos, tačiau vykdoma pastato rekonstrukcija: keičiama inžinerinė įranga, konstrukcijos, iš naujo atliekama vidaus apdaila. Tai keičia pastato ir ginčo patalpų vertę, ginčo patalpas daro patrauklesnes potencialiems nuomininkams ir suponuoja didesnę naudą atsakovei kaip jų nuomotojai ateityje.

20.       Teismas padarė išvadą, kad ieškinio ir priešieškinio reikalavimai yra iš dalies pagrįsti, todėl priteisė ieškovei iš atsakovės 92 518,11 Eur (133 804, 44 Eur patenkintas ieškinio reikalavimas  - 42 286,33 Eur patenkinta priešieškinio reikalavimų dalis).

21.       Teismas šalių patirtų bylinėjimosi išlaidų nepriteisė, kadangi atsakovės ir ieškovės reikalavimai tenkinti iš dalies, o byloje šalys pateikė daug argumentų, kurie buvo teismo atmesti.

22.       Vilniaus apygardos teismas 2021 m. gegužės 4 d. papildomu sprendimu priteisė teismo ekspertui S. S. iš ieškovės AB SEB bankas ir atsakovės UAB ,,RE FACTOR“ po 450 Eur papildomos ekspertizės atlikimo išlaidas.

III. Apeliacinio skundo, prisidėjimo prie apeliacinio skundo ir atsiliepimų į jį argumentai

23.       Apeliaciniame skunde atsakovė UAB „RE FACTOR“ prašo Vilniaus apygardos teismo 2021 m. balandžio 29 d. sprendimą pakeisti – atsakovės patikslinto priešieškinio reikalavimus tenkinti visiškai; ieškinį atmesti ir paskirstyti bylinėjimosi išlaidas. Nurodo šiuos apeliacinio skundo argumentus:

23.1.                      Dėl skundžiamo sprendimo dalies, susijusios su ginčo patalpų pardavimo kainos mažinimu, nepagrįstumo:

23.1.1.                      Atsakovė sumokėjo: i) 868,86 Eur už patalpų konstrukcijų būklės vertinimą; ii) 2 154,20 Eur už patalpų konstrukcijų remonto ir jų stiprinimo projekto parengimą; iii) 22 839,65 Eur už patalpų konstrukcijų remonto ir jų stiprinimo darbus; iiii) 991,51 Eur už pastato laikančių konstrukcijų remonto ir stiprinimo techninio-darbo projekto parengimą; iiiii) 261 025,06 Eur sumą už pastato ir patalpų avarinės būklės šalinimą. Taip pat atsakovė  neišvengiamai patirs 97 016,40 Eur išlaidų dėl patalpų inžinerinių tinklų ir vidaus apdailos atkūrimo po pastato ir jame esančių patalpų avarinės būklės pašalinimo. Dėl to UAB „RE FACTOR“ esamos ir būsimos išlaidos, dėl patalpų pardavėjo nesąžiningumo, sudaro 384 895,68 Eur. Šia suma atsakovė prašė sumažinti patalpų pardavimo kainą. 

23.1.2.                      Atsakovė nesutinka, kad gali pretenduoti tik į 42 286,33 Eur dydžio kainos mažinimą. Teismas teisingai nustatė, kad pardavėjas nutylėjo Statinio techninio audito ataskaitoje pateiktą informaciją, tačiau nepagrįstai nusprendė, jog Statinio techninio audito ataskaitoje nurodyta avarinės būklės pašalinimo preliminari kaina yra vienintelis atskaitos taškas, skaičiuojant kokia suma sumažinti ginčo patalpų pardavimo kainą. Statinio techninio audito ataskaitoje paskaičiuota pastato avarinės būklės likvidavimo kainos dalis nėra galutinė riba patalpų pardavimo kainos mažinimui, kadangi UAB „Sweco Lietuva“ peržiūrėjo patalpų pardavėjo pateiktus dokumentus ir atliko pastato tik vizualinę apžiūrą ir neapžiūrėjo (nebuvo galimybių dėl įrengtos apdailos) pastato rūsio konstrukcijų ir pamatų techninės būklės, taip pat neatliko kasimo, ardymo ar kt. darbų, skirtų atidengti paslėptas pastato konstrukcijas ir įvertinti jų būklę. Taigi Statinio techninio audito ataskaitoje pateikta orientacinė (preliminari) pastato avarinės būklės šalinimo (stabilizavimo) kaina.

23.1.3.                      Teismas suabsoliutino Statinio techninio audito ataskaitą, nes auditas ir ekspertizė nėra tas pats ir jų lyginti negalima. Apskaičiavus pastato avarinės būklės šalinimo kainą, nepakanka nustatyti konkrečius statybos darbų defektus, o būtina parengti projektą. Tik žinant pastato avarinės būklės trūkumus galima apskaičiuoti realią jų šalinimo kainą. UAB „RE FACTOR“ ir kitų pastato bendraturčių užsakymu buvo atlikta daug pastato ir patalpų konstrukcijų tyrimų, parengti pastato avarinės būklės šalinimo projektai ir atlikti statybos darbai, būtini avarinės būklės šalinimui.

23.1.4.                      Skundžiamo sprendimo 56 punkte nurodyta, kad sudarant Patalpos pirkimo–pardavimo sutartį nei pirkėjas, nei pardavėja neturėjo ir negalėjo turėti informacijos, kiek ateityje kainuos pastato ir ginčo patalpų avarinės būklės šalinimo darbai, todėl pardavėjas negalėjo tokios informacijos nuslėpti nuo pirkėjo. Atsakovė pažymi, kad esminę reikšmę turi tai, jog būtent pardavėjas žinojo apie pastato avarinę būklę ir šios informacijos sąmoningai (tyčia) nepateikė pirkėjai. Pastato avarinės būklės fakto atskleidimas būtų pakankamas pagrindas atsakovei imtis papildomų veiksmų, tačiau, sudarydama Patalpos pirkimo–pardavimo sutartį, UAB „RE FACTOR“ nežinojo kiek iš tikrųjų kainuos ginčo patalpų avarinės būklės šalinimas. Todėl nėra pagrindo pardavėjo (ieškovės) atsakomybę apriboti Techninio audito ataskaitoje nurodyta orientacine (preliminaria) suma.

23.1.5.                      Teismas pardavėjo neteisėto elgesio pasekmes panaudojo būtent prieš apgautą sąžiningą pirkėją. Atsakovės nuomone, skundžiamu sprendimu parodyta, jog elgtis nesąžiningai ir neteisėtai yra amoralu ir priešinga teisei, tačiau taip besielgiančiam asmeniui toks neteisėtas veikimas galiausiai atsiperka ir jo pagrindinis tikslas su kuo mažesnėmis sąnaudomis „atsikratyti“ avarinės būklės pastate esančiomis patalpomis neabejotinai pasiektas.

23.1.6.                      Teismo padarytos išvados, kad AB SEB bankas, kaip pardavėjo teisių ir pareigų perėmėjas, atsakingas UAB „RE FACTOR“ tik nuslėptos informacijos apie patalpų avarinę būklę apimtyje ir ieškovė negali būti atsakinga už išlaidas, kurias atsakovė realiai patyrė dėl pastato ir patalpų avarinės būklės šalinimo darbų, yra nepagrįstos. Nėra teisės normos, nustatančios, kad nesąžiningo pardavėjo, nuslėpusio parduoto daikto trūkumus, atsakomybė yra ribojama pinigų suma, kuri tokiam pardavėjui buvo žinoma kaip preliminari daikto trūkumų pašalinimo kaina. Pardavėjas iš Statinio techninio audito ataskaitos žinojo preliminarią pastato avarinės būklės stabilizavimo kainą, kuri iš tikrųjų galėjo būti daug didesnė. Ši aplinkybė galėjo būti informacijos apie pastato avarinę būklę nuslėpimo priežastimi. Kita vertus, faktas, ar pardavėjas, sąmoningai neatskleisdamas pirkėjui daikto trūkumų, žinojo ar nežinojo apie atitinkamų trūkumų pašalinimo kainą, iš esmės neturi reikšmės, nes būtent pardavėjas pasirinko nutylėti parduodamo daikto trūkumus ir laukė, kada pirkėjas tuos trūkumus išsiaiškins. Taigi svarbi ne pardavėjo žinota ir nuslėpta preliminari pastato avarinės būklės šalinimo kaina, o pats pastato avarinės būklės nuslėpimo faktas. Nepagrįsta preliminarią daikto trūkumų pašalinimo sąmatą paversti pagrindiniu įrodymu, ginančiu pardavėją, melavusį apie parduoto daikto būklę.

23.1.7.                      Jeigu ginčo patalpų pardavėjas būtų žinojęs tik apie pastato avarinę būklę ir nežinojęs preliminarios pastato avarinės būklės ištaisymo kainos, UAB „RE FACTOR“ apskritai neturėtų teisės į jokį patalpų kainos sumažinimą. Todėl teismo išvada, kad atsakovė, kuriai apie pardavėjo nuslėptą informaciją tapo žinoma 2014 m. sausio mėn. pabaigoje, pasirinkusi reikalauti sumažinti patalpų pardavimo kainą, prisiėmė riziką, kad jos realios išlaidos gali neatitikti Statinio techninio audito ataskaitoje nurodytų sumų, yra pagrįsta prielaidomis.

23.1.8.                      UAB „RE FACTOR“, 2014 m. vasario mėn. reikšdama ieškovei reikalavimą dėl kainos mažinimo, dar nežinojo, kiek faktiškai kainuos pastato bei jame esančių patalpų (taip pat atsakovės įsigytų) avarinės būklės pašalinimas. Pardavėjas nepripažįsta, kad pažeidė pareigą atskleisti informaciją apie parduodamą daiktą ir dėl to pirkėjas turi teisę į kainos mažinimą. Vykstant teisminiam ginčui paaiškėjo faktinės aplinkybės apie ginčo patalpų avarinės būklės šalinimo bei atkūrimo išlaidų dydžius. Tai sudaro pagrindą ginčo patalpų pardavimo kainos mažinimui, juolab kad parduodamas avarinės būklės patalpas pardavėjas pats nežinojo, kiek iš tikrųjų kainuoja tokios būklės pašalinimas. Teismo ekspertas nustatė, kad Patalpos pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo metu ginčo patalpų avarinės būklės šalinimo kaina būtų keturis kartus didesnė nei nurodyta Statinio techninio audito ataskaitoje preliminari kaina. Pirmosios instancijos teismas šį faktą ignoravo.

23.1.9.                      Skundžiamame sprendime perrašyta didelė dalis Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 11 d. nutarties civilinėje Nr. e3K-3-180-695/2018, tačiau visiškai nepagrįstai nurodyta, kad AB SEB bankas atsakomybė už patalpų trūkumus yra apribota Statinio techninio audito ataskaitoje nurodyta orientacine pastato avarinės būklės stabilizavimo suma.

23.1.10.                      Atsakovė pažymi, kad 2012 m. rugpjūčio 8 d. orientaciniame sąmatiniame skaičiavime nenumatyta, kad išlaidos (5 498,46 Eur) yra skirtos pastato ir ginčo patalpų avarinės būklės šalinimui. Todėl nėra jokio pagrindo orientacinio sąmatinio skaičiavime atsakovei tenkančia sumos dalimi mažinti ginčo patalpų avarinės būklės šalinimo išlaidas (kainą). Teismo ekspertas, atsakydamas į klausimą, kiek pastato ir patalpų avarinės būklės šalinimo darbai būtų kainavę 2013 m. spalio mėn. kainomis, nurodė 1 158 432,63 Eur sumą, o pastato plote sudaranti 15,76 proc. atsakovei, kaip pastato bendraturtei, tenkanti išlaidų dalis  –  182 453,14 Eur.

23.1.11.                      Skundžiamo sprendimo 57 punkte nurodyta, kad 2014 m. gegužės mėn. UAB „RE FACTOR“ užsakymu UAB „CRV statyba“ atliko 17 416,24 Eur (78 860,75 Lt) be PVM vertės patalpų konstrukcijų sustiprinimo darbų. Tačiau šių darbų nepakako viso pastato ir jame esančių patalpų avarinei būklei pašalinti. Bylos medžiaga patvirtina, jog avarinės būklės šalinimo darbai buvo atliekami tik kai kuriose patalpose ir buvo atlikta tik maža dalis darbų. Teismo ekspertas pripažino UAB „CRV statyba“ atliktus darbus skirtais avarinės būklės šalinimui, bet nekonstatavo, jog jie buvo pakankami esminiams pastato avarinės būklės trūkumams panaikinti. Teismo ekspertizės išvados patvirtina, kad minėtam tikslui pasiekti reikėjo atlikti didelės apimties, sudėtingų ir ilgai trunkančių statybos darbų. Be to, siekiant pamažinti pastato ir patalpų avarinę būklę, reikėjo visų pastato  bendraturčių susitarimo, kuris buvo sudarytas 2018 m. vasario 19 d. Pirmosios instancijos teismas šia aplinkybę irgi ignoravo. Tačiau ji svarbi, nes savininkų susitarimas dėl pastato rekonstrukcijos darbų nepaneigia pastato avarinės būklės pašalinimo fakto. Pastato rekonstrukcijos darbai atliekami po to, kai pašalinama avarinė būklė. 

23.1.12.                      Skundžiamo sprendimo 58 punkte pažymėta, kad Statinio techninio audito ataskaitoje rekomenduojama atlikti pastato rekonstrukciją su paveldosaugos elementų restauravimu ir nurodyta orientacinė pastato rekonstravimo kaina. Šie teiginiai neturi jokios reikšmės. Ginčas kilo ne dėl pastato rekonstrukcijos ar orientacinės rekonstrukcijos kainos. UAB „RE FACTOR“, sudarydama Patalpų pirkimo–pardavimo sutartį, dėl pardavėjo kaltės nežinojo apie pastato avarinę būklę ir jos pašalinimo kainą. Akivaizdu, kad teismas susikoncentravo ne į bylos esmę, o gilinosi į šalutinius ir teisingam bylos išnagrinėjimui nereikšmingus dalykus. Teismas dėl kitų patalpų kainos mažinimo sumos dalių (pvz., išlaidų pastato konstrukcijų tyrimui ir vertinimui; būsimų išlaidų patalpų inžinerinių tinklų ir vidaus apdailos atkūrimui ir kt.) nepasisakė.

23.1.13.                      Skundžiamame sprendime gausu klaidų: i) nurodyta, kad patalpos sudaro 15,75 proc. pastato ploto, kai pagal teismo ekspertizės aktą šis santykis yra 15,76 proc.; ii) 40 punkte be jokios tvarkos „sumestos“ Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutarties ir Statinio techninio audito ataskaitos citatos, kurių esmė sunkiai suprantama; iii) 70 punktas neturi pabaigos; iiii) 68 punkte neteisingai suskaičiuotos priteisiamos sumos: 133 804,44 Eur - 42 286,33 Eur = 91 518,12 Eur, o ne 92 518,11 Eur ir t. t. Tokios klaidos liudija skundžiamo sprendimo surašymą paskubomis, nesigilinant į bylos esmę.

23.2.                      Dėl skundžiamo sprendimo dalies, susijusios su atsakovės patirtais nuostoliais, nepagrįstumo:

23.2.1.                      Atsakovė patalpas pirko tam, kad galėtų jas nuomoti ir gauti pajamų. Į bylą pateikti dokumentai patvirtina, kad pastato avarinės būklės paaiškėjimas ir su tuo susiję darbai apsunkino įsigytų patalpų nuomą arba tapo kliūtimi jas nuomoti (nuomininkai atsisakydavo nuomotis; nuoma buvo sustabdyta patalpų konstrukcijų stiprinimo darbų atlikimo ir kt.), o nuo 2017 m. rudens Vilniaus miesto savivaldybės sprendimu pastato ir patalpų naudojimas dėl avarinės būklės keliamo pavojaus apskritai buvo uždraustas. Dėl to UAB „RE FACTOR“ daugiau kaip trejus metus apskritai negalėjo patalpų nuomoti ir gauti pajamų, be to, patyrė papildomų išlaidų, pvz., sumokėjo kompensacijas nuomininkams dėl nutrauktų nuomos sutarčių. Atsakovė prašo priteisti iš ieškovės nuostolius, patirtus dėl patalpų pardavėjo neteisėtų veiksmų: i) 187 299,85 Eur iš patalpų nuomos negautų pajamų; ii) 3 269,81 Eur išlaidų Patalpų nuomininko paieškai; iii) 1 618,11 Eur išlaidų, patirtų apmokant patalpų nuomininkų turto iškraustymą ir nuomininkų turto saugojimą ir iiii) 14 750,00 Eur išlaidų, kompensuojančių nutrauktų sutarčių su patalpų nuomininkais mokėjimą. Ieškovė nesąžiningu elgesiu sąmoningai sudarė sąlygas žalai kilti. 

23.2.2.                      Yra visos sąlygos ieškovei taikyti civilinę atsakomybę. Teismas neteisingai sprendė priežastinio ryšio tarp pardavėjo neteisėtų veiksmų ir pirkėjos patirtų nuostolių klausimą. Šiuo atveju pardavėjas nuslėpė nuo pirkėjo pastato avarinę būklę, apie kurią žinojo iki Patalpos pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo. UAB „RE FACTOR“ šių pardavėjo neteisėtų veiksmų nežinojo ir negalėjo numatyti į ateitį. Pardavėjo netinkamas pareigų vykdymas yra susijęs priežastiniu ryšiu su pirkėjui padarytais nuostoliais.

23.2.3.                      Atsakovė 2014 m. sausio pabaigoje–vasario pradžioje iš kito pastato bendraturčio sužinojo apie iškeltą civilinę bylą dėl įpareigojimo likviduoti pastato avarinę būklę ir nedelsdama (2014 m. vasario 14  d.) pateikė pretenziją AB SEB bankas bei ėmėsi papildomų veiksmų: i) 2014 m. vasario 24 d. sudarė sutartis su V. M. firma „Tyrimai ir projektai“ dėl patalpų konstrukcijų tyrimo; ii) 2014 m. vasario 28 d. nutraukė patalpų dalies nuomos sutartį, sudarytą su UAB „Club G“, nes ji nesutiko laukti Patalpų konstrukcijų stiprinimo darbų pabaigos; iii) 2014 m. kovo 19 d. su UAB „ARCHIVAZA“ sudarė sutartis dėl Patalpų konstrukcijų remonto ir jų stiprinimo projekto parengimo; iiii) 2014 m. balandžio 30 d. su UAB „CRV Statyba“ sudarė statybos rangos sutartis dėl parengto projekto realizavimo. 

23.2.4.                      Atsakovė informaciją apie pastato avarinę būklę gavo ir iš nuomininkių po patalpų dalių nuomos sutarčių sudarymo. Skundžiamo sprendimo 62 punkte nurodyta, kad UAB „RE FACTOR“, žinodama tikrąją pastato ir patalpų būklę, sudarant patalpų dalių nuomos sutartis su nuomininkais UAB „Club G“, UAB „Ex Prompto“ ir UAB „Laferas“ veikė savo rizika. Minėtame sprendimo punkte teismas remiasi aplinkybėmis, susijusiomis su UAB „RE FACTOR“ ir jo samdyto nekilnojamojo turto brokerio teisminiu ginču, kuriame nebuvo konstatuota aplinkybė, kad iki ginčo patalpų nuomos sutarčių sudarymo UAB „RE FACTOR“ žinojo apie pastato avarinę būklę. Todėl teismo padaryta išvada dėl atsakovės žinojimo apie pastato ir patalpų avarinę būklę 2014 m. sausio mėn. sudarant patalpų nuomos sutartis yra nepagrįsta. 

23.2.5.                      Teismas nepagrįstai nusprendė, kad Patalpos pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo metu UAB „RE FACTOR“ žinojo apie ginčo patalpoms reikalingą avarinės būklės šalinimą iš orientacinio sąmatinio skaičiavimo. Atsakovės įsigytos patalpos yra pastato 1 aukšte ir rūsyje, o orientaciniame sąmatiniame skaičiavime grindžiamas įrašais apie darbų atlikimą pastato dalyje, esančioje virš ginčo patalpų. Taip pat orientaciniame sąmatiniame skaičiavime nenumatyta, kad ginčo patalpose reikia įrengti monolitinę koloną, sumontuoti metalines sijas, jas aprėminti metalu ar sudėti monolitines sijas, t. y. statybos darbus, atliktus UAB „CRV Statyba“. Šių darbų poreikis paaiškėjo vėliau, kai atsakovė sužinojo apie pastato avarinę būklę ir kreipėsi į V. M. firmą „Tyrimai ir projektai“ dėl patalpų konstrukcijų tyrimo ir gavo tyrimų išvadas. Tada UAB „ARCHIVAZA“ parengė ginčo patalpų konstrukcijų remonto ir jų stiprinimo projektą, pagal kurį UAB „CRV Statyba“ atliko darbus. Taigi UAB „RE FACTOR“, sudarydama Patalpos pirkimo–pardavimo sutartį, negalėjo žinoti ir nežinojo, jog patalpų konstrukcijas reikės stiprinti ir dėl to negalės patalpų nuomoti.

23.2.6.                      Atsakovė patalpas pirko kaip turtą, skirtą nuomoti ir gauti pajamų: surado nuomininkus ir su jais sudarė nuomos sutartis. Sudarydama nuomos sutartis, atsakovė neturėjo pagrindo manyti, kad negalės ginčo patalpų nuomoti dėl pastato avarinės būklės šalinimo didelės apimties ir ilgai trunkančių darbų. Dėl to atsakovė patyrė nuostolių. Tai, kad skundžiamo sprendimo 65 punkte nurodyta, jog Patalpos pirkimo–pardavimo sutartyje nenurodyta, kad atsakovė perka ginčo patalpas nuomai, nėra pagrindas atleisti pardavėją nuo civilinės atsakomybės. Tai, kad Patalpos pirkimo–pardavimo sutartyje pirkėja nenurodė tikslo ginčo patalpas nuomoti, nereiškia, kad apie tai nežinojo pardavėjas. Patalpos yra kavinė-restoranas, maitinimo paskirties. Patalpų pirkimo–pardavimo metu jos buvo nuomojamos maitinimo paslaugų teikimo veiklai vykdyti (Patalpų pirkimo–pardavimo sutarties 4.1.3 papunktis). Ieškovė žinojo, kad atsakovė neužsiima maitinimo paslaugų teikimu. UAB „RE FACTOR“ veikla susijusi su nekilnojamuoju turtu. Ieškovė neneigė ir patvirtino, jog žinojo apie patalpų pirkimą nuomai (2019 m. balandžio 2 d. atsiliepimo į priešieškinį 4 puslapio 2 pastraipa (f punktas) ir 5 puslapio 1 pastraipa; 2021 m. kovo 5 d. atsiliepimo į priešieškinį 4 puslapio 3 pastraipa). Vadinasi, pardavėjas, parduodamas patalpas, registruotas kaip kavinė-restoranas ir turinčias maitinimo paslaugų teikimo paskirtį, neabejotinai suprato, jog nekilnojamojo turto verslu užsiimanti pirkėja nevykdys maitinimo paslaugų teikimo veiklos.

23.2.7.                      Šalių susitarimas dėl civilinės atsakomybės už nuostolius, padarytus dėl skolininko tyčios ar didelio neatsargumo, netaikymo ar jos dydžio apribojimo negalioja (CK 6.252 straipsnio 1 dalis). CK 6.252 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta teisės norma yra imperatyvi, o sandorio sąlygos, ribojančios ar naikinančios skolininko atsakomybę už nuostolius, padarytus dėl skolininko tyčios ar didelio neatsargumo, yra niekinės ir negaliojančios. Pardavėjas, samdęs statybos specialistus, iki Patalpos pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo žinojo, kad parduodamas daiktas yra avarinės būklės ir šią informaciją nuo pirkėjo sąmoningai nuslėpė. Todėl AB SEB bankas negali išvengti atsakomybės.

23.2.8.                      Pasak teismo, ieškovė negali būti atsakinga už UAB „RE FACTOR“ patirtus nuostolius, susijusius su  nuomininkų kaita, jų iškraustymu ir negautų pajamų nuomos mokesčių pavidalu. Civilinės atsakomybės taikymui nėra būtina, kad už nuostolius atsakingas asmuo būtų prisidėjęs prie trečiųjų asmenų sutarčių sudarymo ir jų sąlygų nustatymo. Civilinės atsakomybės atsiradimą lemia tai, kad už nuostolius atsakingas asmuo savo neteisėtais veiksmais sukūrė kliūtis trečiųjų asmenų sutarčių vykdymui ir dėl to tretieji asmenys patyrė nuostolių. Teismas nuvertino pardavėjo neteisėto elgesio reikšmę, turėjusią įtakos tolesniam nuostolių kilimui (atsakovė surado nuomininkus ir su jais sudarė ilgalaikes nuomos sutartis). Vėliau, paaiškėjus apie pastato avarinę būklę, kilo būtinybė ją šalinti, dėl to reikėjo nutraukti patalpų dalių nuomos sutartis, iškeldinti nuomininkus, mokėti už jų turto saugojimą, kompensuoti nuomos sutarčių nutraukimą. Be to, UAB „RE FACTOR“ ilgą laiką negavo pajamų iš nuomos. Taigi teismo argumentas, kad AB SEB bankas, nedalyvavusi pasirenkant pastato ir patalpų avarinės būklės šalinimo rangovus, nederinusi su jais atliktinų darbų ir atlikimo terminų, negali prisiimti atsakomybės už statybos darbų trukmę ir už laikotarpį, kuriuo UAB „RE FACTOR“ negavo pajamų iš patalpų nuomininkų, stokoja elementaraus jo pagrindimo dėl ieškovės civilinės atsakomybės. Ieškovė, nebūdama pastato bendraturte, neturėjo nei dalyvauti parenkant rangovus avarinei būklei šalinti, nei su jais sudaryti sutartis.

23.2.9.                      Sprendžiant dėl AB SEB bankas civilinės atsakomybės už UAB „RE FACTOR“ patirtus nuostolius svarbu tai, kad pardavėjas, parduodamas patalpas, sąmoningai nutylėjo informaciją apie pastato ir patalpų avarinę būklę, o pirkėjas nutylėtą faktą sužinojo po ginčo patalpų nuomos sutarčių sudarymo. Patalpų atlaisvinimas (nuomos sutarčių nutraukimas), su tuo susijusios išlaidos (nuomininkų iškraustymo, turto saugojimo, kompensacijų už sutarties nutraukimą sumokėjimas) yra prarastos pajamos kaip pardavėjo neteisėto elgesio pasekmė. Avarinė būklė negalėjo būti pašalinta per trumpą laiką. AB SEB bankas nepateikė įrodymų, kad pastato avarinės būklės pašalinimo darbus galima atlikti per trumpesnį terminą nei laikotarpis, kuriuo atsakovė prašo priteisti negautas pajamas. Byloje nėra įrodymų, kad pastato ir patalpų avarinės būklės šalinimas būtų užsitęsęs dėl bendraturčių ginčų, todėl šis faktas, kaip pateisinantis AB SEB bankas atleidimą nuo civilinės atsakomybės, sureikšmintas  nepagrįstai.

23.2.10.                      UAB „RE FACTOR“ nereikalauja negautų pajamų laikotarpiu nuo sužinojimo apie pardavėjo nuslėptą informaciją iki Vilniaus apygardos teismo sprendimo priėmimo, o prašo priteisti patalpų nuomos negautas pajamas laikotarpiu, kuriuo buvo gautas Vilniaus miesto savivaldybės nurodymas nutraukti pastato naudojimą ir buvo vykdomi pagrindiniai avarinės būklės pašalinimo darbai, t. y. 2017 m. rugpjūčio 1 d.–2019 m. rugpjūčio 30 d.  

23.2.11.                      Skundžiamo sprendimo 67 punkte nepagrįstai nurodyta, jog atsakovė iš patalpų nuomos uždirbo tam tikrą sumą, nes UAB „RE FACTOR“ nereikalauja faktiškai gautų iš patalpų nuomos pajamų priteisimo. Taip pat neaišku, kuo remiantis pirmosios instancijos teismas sprendė, kad patalpose buvo atlikti rekonstrukcijos darbai. Teismo ekspertas nenurodė, kad visi pastate atlikti statybos darbai yra rekonstrukcijos darbai, o išskyrė darbus, skirtus pastato avarinei būklei pašalinti. Byloje nėra duomenų apie naujos patalpų apdailos ar naujų patalpų inžinerinių tinklų įrengimą. Šiuos darbus reikės atlikti, nes šalinant avarinę būklę, apdaila ir inžineriniai tinklai buvo išardyti, dėl to juos reikės atkurti. Atsakovė sutinka su teismu, kad pastato ir patalpų avarinės būklės pašalinimas didina patalpų vertę, tačiau tai nėra pagrindas atsisakyti kompensuoti UAB „RE FACTOR“ praradimus dėl pardavėjo nuslėptos pastato avarinės būklės. Apgautai atsakovei teko avarinės būklės šalinimui skirti savo lėšas ir prarasti pajamas bei turėti papildomas išlaidas.

23.2.12.                      Teismas, spręsdamas ieškovės civilinės atsakomybės klausimą, vadovavosi tik AB SEB bankas paaiškinimais, pvz., skundžiamo sprendimo 65 ir 66 punktai sutampa su ieškovės 2021 m. kovo 5 d. atsiliepimo į priešieškinį 4 puslapio paskutinės pastraipos ir 5 puslapio 3 pastraipos turiniu. Teismas nesigilino į atsakovės argumentus dėl sužinojimo apie pardavėjo tyčia nutylėtą informaciją, turinčią esminę reikšmę jo galimybei patalpas nuomoti, t. y. pardavėjo neteisėto elgesio pasekmes tolesniems įvykiams. Taip pat nepagrįstai neapsaugojo pirkėjo  nuo pardavėjo neteisėto elgesio pasekmių. Todėl pirkėjo teisė liko adekvačiai neapginta.

23.3.                      Dėl nepaskirstytų bylinėjimosi išlaidų ir papildomo sprendimo:

23.3.1.                      Nei Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 93 straipsnis, nei joks kitas CPK straipsnis nenustato, jog atsakovo ir ieškovo reikalavimų tenkinimas iš dalies ar atskirų šalių argumentų atmetimas yra pagrindas apskritai atsisakyti spręsti bylinėjimosi išlaidų paskirstymo ir jų priteisimo klausimą. Teismo atsisakymas spręsti bylinėjimosi išlaidų paskirstymo ir priteisimo klausimą yra neteisėtas. Nepagrįstas ir Vilniaus apygardos teismo 2021 m. gegužės 4 d. papildomas sprendimas, kuris turi būti panaikintas, o bylinėjimosi išlaidų priteisimo klausimas išspręstas iš naujo.

24.       Prisidėjime prie apeliacinio skundo trečiasis asmuo, nepareiškęs savarankiškų reikalavimų, I. L. (I. L.) sutinka su atsakovės apeliaciniu skundu.

25.       Pažymi, kad Lietuvos Aukščiausiojo Teismo civilinėje byloje Nr. e3K-3-180-695/2018 konstatuota, jog pardavėjas nuslėpė nuo pirkėjo turėtas specialistų išvadas apie pastato avarinę būklę, buvusią Patalpos pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo metu. Dėl nesąžiningo ir neteisėto pardavėjo elgesio atsakovė, pirkusi ginčo patalpas nuomai, negavo pajamų ir patyrė papildomų išlaidų. Į bylą yra pateikti įrodymai, patvirtinantys ne tik dideles atsakovės išlaidas dėl pastato avarinės būklės šalinimo, bet ir iš nuomos negautas pajamas, kitus praradimus.

26.       Atsiliepime į apeliacinį skundą ieškovė AB SEB bankas prašo skundą atmesti, skundžiamus  sprendimą ir papildomą sprendimą palikti nepakeistus bei priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodo šiuos nesutikimo su apeliaciniu skundu argumentus:

26.1.                      Atsakovės atliktas įskaitymas yra neteisėtas, kadangi neegzistavo visos būtinos sąlygos, leidžiančios atlikti įskaitymą. Todėl ieškovė pareiškė ieškinį dėl nesumokėtos daikto pardavimo kainos dalies priteisimo.

26.2.                      Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2018 m. gegužės 11 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e3K-3-180-695/2018 konstatavo: i) pardavėjo atsakomybė už parduodamo daikto kokybę nėra absoliuti; įstatymas nedraudžia parduoti netinkamos kokybės daiktų, bet daiktų trūkumai turi būti aptarti; jeigu jie aptarti,  tai laikoma, kad šalys susitarė dėl atitinkamos daikto kokybės ir ji yra pirkėjui priimtina, kad šis sudarytų sutartį. Tai, ar šalys aptarė daikto individualius trūkumus, sprendžiama vertinant, kokią informaciją turėjo pardavėjas ir pirkėjas sutarties sudarymo metu; ii) pardavėjas, prieš sudarydamas sandorį, turėjo Statinio techninio audito ataskaitą, ir jos duomenų neatskleidė pirkėjui; iii) bylą nagrinėję teismai, spręsdami klausimą, ar pardavėjas nepažeidė pareigos užtikrinti daikto kokybę ir aptarti daikto trūkumus ir kad pirkėja neturi teisės reikalauti CK 6.334 straipsnio 1 dalyje nurodytų pirkėjo teisių gynimo būdų, netinkamai aiškino teisės normas.

26.3.                      Pirmosios instancijos teismas pagrįstai sumažino ginčo patalpų pardavimo kainą            42 286,33 Eur. Pagal iš ginčo patalpų valdytojo atsakovės gautą 2012 m. rugpjūčio 8 d. orientacinį sąmatinį skaičiavimą, ginčo patalpai reikalinga remonto darbų vertė buvo       5 498,46 Eur. Pagal Statinio techninio audito ataskaitą atsakovė turi teisę reikalauti sumažinti ginčo patalpų pardavimo kainą 47 784,79 Eur. Taigi nuo pirkėjos nuslėptomis laikytinos preliminarios išlaidos sudaro 42 286,33 Eur (47 784,79 Eur - 5 498,46 Eur).

26.4.                      Dėl atliekamos pasato ir ginčo patalpų rekonstrukcijos, turto kaina padidės, todėl rekonstrukcijos išlaidos laikytinos ne nuostoliais, bet investicijomis į turtą, jį atnaujinant ir padidinant vertę.  

26.5.                      Ieškovės neteisėti veiksmai pasireiškė tik nuslėpto Statinio techninio audito ataskaitoje nustatytų ginčo patalpų avarinės būklės pašalinimo darbų verte (apimti). Šios aplinkybės buvo nustatytos kasacinio teismo, yra prejudicinės. Dėl to ginčo patalpų pardavimo kainos sumažinimas privalo būti vertinimas tik atsakovei neatskleistų duomenų kontekste. Kasacinis teismas pažymėjo, jog būtent ši informacija galėjo turėti reikšmę atsakovei apsispręsti dėl sandorio sudarymo. Būtent tai implikuoja, jog Sutarties kainos mažinimas privalo būti vertinamas per Sutarties sudarymo laikotarpio prizmę. Kitaip tariant, turi būti vertinama, kiek patalpų kaina būtų buvusi sumažinta, jeigu iki Sutarties sudarymo ieškovė būtų atskleidusi šią informaciją (Techninio audito ataskaitą) atsakovei. Tuo atveju, jei ieškovė būtų pateikusi Techninio audito ataskaitą iki Sutarties sudarymo, atsakovė būtų galėjusi derėtis dėl Sutarties kainos Ataskaitoje nurodyta avarinės būklės šalinimo suma (47 784,79 Eur). Atitinkamai, atsakovė būtų turėjusi derybų objektą tik šios Ataskaitos sumos, proporcingos jos įsigytų patalpų dydžiui, apimtyje. Būtent nurodytų kasacinio teismo išaiškinimų laikėsi pirmosios instancijos teismas, pažymėjęs, kad ieškovė nuslėpė nuo atsakovės svarbią informaciją apie pastato 15,75 proc. ginčo patalpų būklę, kuri pagal Techninio audito atskaitą turėjo kainuoti preliminariai             47 784,79 Eur.

26.6.                      Ieškovė nesutinka su apeliacinio skundo argumentais, kad pirkėjas ginčo patalpų avarinės būklės atstatymui realiai patyrė kelis kartus daugiau išlaidų nei nurodyta Techninio audito ataskaitoje, kadangi: i) pagal teismo eksperto skaičiavimus ginčo patalpų avarinės būklės  šalinimo išlaidos sudaro 182 453,14 Eur ir ii) ginčo patalpų kaina turėjo būti mažinama atsižvelgiant į atsakovės patirtas išlaidas, susijusias su pastato bendraturčių sudarytu 2018 m. vasario 19 d. Susitarimu likviduoti pastato bendrojo naudojimo objektų avarinę būklę ir nustatyti pastato rekonstravimo darbų atlikimo tvarką. CK 6.334 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta bendroji taisyklė, kad pardavėjas atsako už netinkamą parduoto daikto kokybę, jeigu nenurodė pirkėjui ir su juo neaptarė daikto trūkumų. Šioje teisės normoje nurodyti pirkėjo teisių gynimo būdai yra alternatyvūs, t. y. pirkėjas savo pasirinkimu, atsižvelgdamas į CK 6.334 straipsnyje nustatytas sąlygas, gali pareikšti pardavėjui šio straipsnio pirmojoje dalyje įtvirtintus reikalavimus: i) kad daiktas, sutartyje apibūdintas pagal rūšį, būtų pakeistas tinkamos kokybės daiktu, išskyrus atvejus, kai trūkumai yra nedideli arba jie atsirado dėl pirkėjo kaltės; ii) kad būtų atitinkamai sumažinta pirkimo kaina; iii) kad pardavėjas neatlygintinai per protingą terminą pašalintų daikto trūkumus arba atlygintų pirkėjo išlaidas jiems ištaisyti, jei trūkumus įmanoma pašalinti; iiii) grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties, kai netinkamos kokybės daikto pardavimas yra esminis sutarties pažeidimas. Byloje nėra ginčo, jog atsakovė 2014 m. pradžioje, po Sutarties sudarymo, sužinojo apie Techninio audito ataskaitą, jos turinį. Tai reiškia, kad 2014 m. galėjo pasirinkti vieną iš alternatyvių savo pažeistos teisės gynybos būdų – galėjo reikalauti sumažinti patalpų kainą arba nutraukti Sutartį ir reikalauti grąžinti sumokėtą kainą. Atsakovė, sužinojusi, kad pastatas ir ginčo patalpos yra avarinės būklės, Sutarties nenutraukė, o pareikalavo sumažinti patalpų pardavimo kainą. Todėl prisiėmė riziką, jog išlaidos už avaringos būklės turto atstatymą gali būti didesnės nei pagal Techninio audito ataskaitoje pateiktus preliminarius skaičiavimus. Už didesnes, nei Techninio audito ataskaitoje nurodytas, išlaidas ieškovė neatsakinga, nes Patalpų pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo metu atsakovė neturėjo duomenų ir negalėjo numatyti, kiek ateityje, po kelerių metų, kainuos ginčo patalpų avarinės būklės pašalinimo darbai. Net ir atveju, jeigu atsakovei iki Patalpų pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo būtų pateikta Techninio audito ataskaita, po Sutarties sudarymo, pareikalavusi sumažinti ginčo patalpų pardavimo kainą, ateityje būtų prisiėmusi ginčo patalpų avarinės būklės išlaidų riziką (negalėtų reikalauti išlaidų, patirtų dėl ginčo patalpų avarinės būklės atstatymo). Patalpų pirkimo–pardavimo sutartyje pirkėjas sutiko, kad ginčo patalpos techniškai netvarkingos ir sužinojęs apie avarinę jų būklę Sutarties nenutraukė. Vadinasi, pirkėjas buvo pasirengęs išleisti atitinkamas sumas, skirtas ginčo patalpų remontui. Rekonstrukcijos darbai nepatenka į avarinės būklės pašalinimo darbų apimtį, todėl negali būti laikomi nuostoliais.

26.7.                      Atsakovė, pirkdama techniškai netvarkingas ginčo patalpas, žinojo, kad jas reikės remontuoti ir dėl to gali negauti pajamų nuomos mokesčių pavidalu. Profesionalus nekilnojamojo turto nuoma užsiimantis verslininkas tai turėjo numatyti ir planuoti, t. y. ginčo patalpas išnuomoti ir perduoti nuomininkams tik po remonto darbų. Ieškovė negali būti atsakinga už negautas pajamas, turėtas dėl atsakovės netinkamai suplanuotos veiklos ir veiksmų – 2014 m. sausio mėn. sudarytų su nuomininkais sutarčių iki UAB „CRV Statyba“ įvykdytos remonto 2014 m. liepos 3 d. pabaigos, be kita ko, 2014 m. sausio mėn. iš UAB „Lietkompexim“ sužinojus apie pradėtą civilinę bylą, kurioje pateikti duomenys apie pastato avarinę būklę.  Taip pat ieškovė neatsakinga už negautas pajamas dėl labai ilgai nenuomojamų ginčo patalpų dėl besitęsiančių statybos darbų. Ieškovė nesirinko rangovų, nederino su jais darbų atlikimo grafiko ir terminų, nederino pačių atliktinų darbų, todėl ši finansinių nuostolių našta negali būti priskirta AB SEB bankas. Galiausiai, ieškovė negali būti pripažinta atsakinga ir už atsakovo nuostolius, susijusius su nuomininkų turto iškraustymu ar dėl nuomos sutarčių nutraukimo išmokėtomis nuomininkams kompensacijomis, kadangi nėra priežastinio ryšio tarp ginčo patalpų nuomos sutarčių nutraukimo ir neteisėtų ieškovės veiksmų. Atsakovė, prieš sudarydama ginčo patalpų nuomos sutartis, žinojo, kad dėl remonto darbų patalpų (juolab maitinimo paskirties) negalės nuomoti.

26.8.                      Skundžiamame sprendime yra išspręstas bylinėjimosi išlaidų priteisimo klausimas, t. y. nurodyta, kad teismas bylinėjimosi išlaidų neperskirsto ir nepriteisia jų nė vienai iš šalių.

26.9.                      Apeliacinio skundo dalis dėl skundžiamo papildomo sprendimo turi būti palikta nenagrinėta, kadangi atsakovė praleido papildomo sprendimo apskundimo terminą. Papildomas sprendimas atskiruoju skundu skundžiamas per 20 d. nuo jo priėmimo dienos (2021 m. balandžio 4 d.). Terminas suėjo 2021 m. balandžio 24 d., o apeliacinis skundas, kuriame prašoma panaikinti papildomą sprendimą, pateiktas 2021 m. gegužės 31 d. 

27.       Atsiliepime į apeliacinį skundą trečiasis asmuo, nepareiškęs savarankiškų reikalavimų, UAB „PIRKLIŲ KLUBAS“ prašo Vilniaus apygardos teismo 2021 m. balandžio 29 d. sprendimą pakeisti ir atsakovės UAB „RE FACTOR“ 2021 m. vasario 15 d. patikslinto priešieškinio reikalavimus tenkinti.

28.       Nurodo, kad pastato bendraturtė UAB „PIRKLIŲ KLUBAS“, veikdama kitų pastato bendraturčių interesais, taip pat turėjo išlaidų dėl pastato avarinės būklės šalinimo. Atsakovės turėtas pastato avarinės būklės šalinimo išlaidas patvirtina dokumentai. Atsakovės patirtos išlaidos už pastato avarinės būklės šalinimą turi būti atlygintos, nes pardavėjas nuslėpė informaciją apie pastato avarinę būklę ir nesuskaičiavo, kokia yra (buvo) pastato avarinės būklės šalinimo kaina (vertė). Statinio techninio audito ataskaitoje pateikti tik preliminarūs skaičiavimai, skirti būklės stabilizavimui, o ne visiškam avarinės būklės pašalinimui. Be to, ši ataskaita yra netiksli, nes reikėjo atlikti tarpusavyje susijusius darbus, pvz., šalinant konstrukcijų avarinę būklę, turėjo būti nuardytas, o po to atstatytas fasadas. Todėl visos būtinos avarinės būklės šalinimo išlaidos pripažintinos pirkėjos nuostoliais. Teismo ekspertizės konstatuota, kad pastato avarinės būklės šalinimo išlaidų suma reikalavimo pareiškimo momentu buvo 1 131 589,18 Eur su PVM.

        Teisėjų kolegija

k o n s t a t u o j a :

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

Dėl bylos nagrinėjimo ribų

29.       CPK 320 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai (CPK 320 straipsnio 2 dalis). Apeliacinės instancijos teismas ex officio (savo iniciatyva) patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų. Absoliučių ginčijamo sprendimo negaliojimo pagrindų kolegija nenustatė, taip pat nėra pagrindo peržengti apeliacinio skundo ribas.

Dėl rašytinių paaiškinimų

30.       Teisėjų

Dėl nagrinėjamai bylai reikšmingų faktinių aplinkybių

31.       AB „SEB lizingas“ ir UAB TURTO VALDYMO CENTRAS sudarė 2005 m. balandžio 29 d. Finansinio lizingo sutartį, kurios pagrindu ginčo patalpos buvo perduotos valdyti ir naudotis UAB TURTO VALDYMO CENTRAS (toliau – turto valdytojas) su sąlyga, kad sumokėjus visą sutartą kainą turto valdytojas įgys nuosavybės teises į patalpas.

32.       AB „SEB lizingas“ ir UAB TURTO VALDYMO CENTRAS sudarė 2005 m. birželio 6 d. „grįžtamojo“ lizingo sutartį, t. y. AB „SEB lizingas“ ginčo patalpas įsigijo iš UAB TURTO VALDYMO CENTRAS. 

33.       Iš Lietuvos informacinės teismų sistemos (LITEKO) nustatyta, kad Vilniaus apygardos teismo 2014 m. gegužės 23 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. B2-913-656/2017 (buvęs Nr. B2-3625-656/2014) iškelta bankroto byla UAB TURTO VALDYMO CENTRAS; bankroto administratore paskirta UAB „Admivira“; teismo 2017 m. rugsėjo 25 d. sprendimu pripažinta BUAB TURTO VALDYMO CENTRAS veiklos pabaiga ir ši bendrovė 2017 m. spalio 31 d. išregistruota iš valstybės įmonė Registrų centras Juridinių asmenų registro.

34.       Nustatant ginčo patalpų pirkimo–pardavimo kainą, buvo remiamasi UAB „Baltijos turto vertinimo agentūra“ parengta 2013 m. spalio 3 d. Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita Nr. 2530:2013(V), kurioje nurodyta, kad pastato ir ginčo patalpų (bendra plotas 4444,68 kv. m.: 221,72 kv. m. patalpų 1 aukšte ir 222,96 kv. m. patalpų rūsyje), kurių tikslinė paskirtis – maitinimo, būklė geresnė nei vidutinė; patalpų būklė gera; 2013 m. spalio 3 d. lyginamuoju ir pajamų metodais nustatyta ginčo patalpų (kavinės-restorano) rinkos kaina sudarė 622 683,04 Eur (2 150 000 Lt).

35.       Byloje nėra ginčo, kad derybos dėl nekokybiškų ginčo patalpų pardavimo–pirkimo vyko tarp UAB „RE FACTOR“ ir UAB TURTO VALDYMO CENTRAS, iš kurios atsakovė gavo 2012 m. rugpjūčio 8 d. pastato (duomenys neskelbtini), fasado plyšių susiuvimo, fasado remonto orientacinį sąmatinį skaičiavimą dėl 34 910,85 Eur (120 540,20 Lt) su PVM vertės pastato remonto darbų vertės. Atsakovė iš orientacinio sąmatinio skaičiavimo įvertino (suskaičiavo) savo kaip pastato bendraturtės pagal nupirktų ginčo patalpų ploto proporciją reikalingos sumokėti remonto darbų dydį (5 498,46 Eur). 

36.       AB „SEB lizingas“ (pardavėjas) ir UAB „RE FACTOR“ (pirkėja) 2013 m. lapkričio 19 d. sudarė Negyvenamųjų patalpų (kavinės-restorano) pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią   pardavėjas už 770 968,49 Eur (2 662 000 Lt) kainą pardavė pirkėjai 444,68 kv. m. ploto negyvenamąsias patalpas (kavinę-restoraną), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), Gedimino (duomenys neskelbtini). Šalys 2013 m. lapkričio 28 d. pasirašė Perdavimo–priėmimo nuosavybėn aktą, kuriuo ginčo patalpas ieškovė perdavė, o atsakovė priėmė.

37.       Byloje nėra ginčo, kad pirkėjas sumokėjo pardavėjui 637 164,04 Eur (2 200 000 Lt) dalį kainos ir nesumokėjo likusios 133 804,45 Eur (462 000 Lt) sumos. Tarp šalių ginčas kilo dėl likusios nesumokėtos 133 804,45 Eur ginčo patalpų pardavimo kainos dydžio, t. y. jos sumažinimo.

38.       Po reorganizacijos, 2013 m. lapkričio mėn. pabaigoje, AB „SEB lizingas“ teises ir pareigas perėmė AB SEB bankas (ieškovė). 

39.       Pastato 

40.       Iš LITEKO duomenų nustatyta, kad Vilniaus miesto apylinkės teismo 2015 m. gegužės 28 d. sprendimu civilinėje byloje Nr. 2-1014-819/2015 (buvęs Nr. 2-1560-819/2014) atmetė ieškovės UAB „Lietkompexim“ ieškinį atsakovams AB SEB bankas ir A. M. C. (A. M. C.) dėl įpareigojimo pastato (duomenys neskelbtini) patalpų bendraturčius imtis veiksmų dėl pastato avarinės būklės stabilizavimo, tretieji asmenys, nepareiškę savarankiškų reikalavimų: bankrutavusi UAB TURTO VALDYMO CENTRAS, R. M., A. M., bankrutavusi bendra Lietuvos ir Vokietijos įmonė UAB „ELVORA“, bankrutavusi UAB „IZOBARA“, UAB „LETRONAS“, UAB „RE FACTOR“ bei išvadą byloje pateikusios institucijos: Vilniaus miesto savivaldybės administracija, Kultūros paveldo departamentas prie Lietuvos Respublikos kultūros ministerijos. Šiame, 2015 m. birželio 30 d. įsiteisėjusiame, sprendime konstatuota, kad pastatas (duomenys neskelbtini) yra avarinės būklės ir tai patvirtina šie įrodymai: i) UAB „Statybinių konstrukcijų laboratorija“ 2005 m. gegužės 10 d. Statinio ekspertizės aktas Nr. 1-10 (jame nurodyta, kad pastatas yra avarinės būklės, nes vykdant pastato rekonstrukcijos darbus buvo pažeistas laikančių konstrukcijų mechaninis patvarumas ir pastovumas); ii) Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Komunalinio ūkio departamento Energetikos ir statinių skyriaus 2010 m. liepos 1 d. Atliekamos statinio techninės priežiūros patikrinimo aktas Nr. A32-571(2.9.2.11-UK1) (jame nurodyta, kad pastato konstrukcijos, inžinierinės sistemos pripažintos avarinėmis, be to karnizai vietomis įtrūkę, nuo langų sąramų vizualiai matomi įtrūkimai, balkonų laikančios konstrukcijos atviros, vietomis nėra kraigo čerpių, iš kiemo pusės 3 aukšte balkono vaikščiojamoji dalis supuvusi, nėra dalies lentų, metalinė laikančioji konstrukcija sija surūdijusi, balkonas galimai avarinės būklės, iš gatvės pusės matomi fasado supleišėjimai, balkonų konstrukcijos ties arka pasvirusios, betonas nutrupėjęs, atviros metalinės laikančios konstrukcijos, bromo arka nusėdusi, atskilusi nuo fasado, kolonos supleišėjusios, elektros instaliacija lauke neatitinka taisyklių); iii) UAB „Sweco Lietuva“ 2013 m. rugpjūčio 5 d. Techninio audito išvados (jose nurodyta, kad statinys neatitinka Lietuvos Respublikos statybos įstatymo 4 straipsnio 1 dalies, STR 2.01.01(1):2005 „Esminis statinio reikalavimas. Mechaninis atsparumas ir pastovumas“ reikalavimų, yra avarinės būklės); iiii) mažosios bendrijos „Tyrimai ir projektai“ 2013 m. rugpjūčio 25 d. pastato (duomenys neskelbtini) statinio konstrukcijų tyrimo aktas Nr. 13-68T (jame nurodyta, kad 1 aukšto dalies tarp ašių 1–7 ir 7–11 bendraturčiai nuolat prižiūri savo dalies 1 aukšto patalpų išorės pagrindinius fasadus, tai 1 aukšto pagrindinių fasadų būklė gera, 1 aukšto vidaus patalpų tarp ašių 1–6 vizualinė būklė yra gera, išskyrus įvažiavimo arkos ir kiemo pusės fasadus; pastato 2, 3, 4 aukštų būklė yra avarinė).

41.       Vilniaus miesto apylinkės teismo įsiteisėjusiame 2014 m. gruodžio 8 d. sprendime civilinėje byloje Nr. 2-18280-779/2014, kuriuo atmestas ieškovės UAB ,,RE FACTOR“ ieškinys atsakovei UAB ,,RECOMM GROUP“ dėl nuostolių už netinkamai suteiktas konsultacines paslaugas atlyginimo, yra konstatuotos aplinkybės, jog konsultacinės paslaugos teiktos dėl nekilnojamojo turto objekto, atitinkančio UAB ,,RE FACTOR“ komercinius reikalavimus (nuomojimui), suradimo. UAB „RECOMM GROUP“ vadovas D. J. paaiškino, kad su UAB ,,RE FACTOR“ vadovu E. R. lankėsi objekte, jį apžiūrėjo iš išorės ir vidaus,  E. R. matė, kad pastatas aptrauktas tinklu, taigi remontuotinas, o pasiūlius apžiūrėti ir kitas pastato patalpas, esančias aukščiau, tai padaryti atsisakė; UAB ,,RECOMM GROUP“ kreipėsi į UAB TURTO VALDYMO CENTRAS, iš kurios gavo orientacinį sąmatinį skaičiavimą, kurį pateikė UAB ,,RE FACTOR“.

42.       Atsakovė pateikė ieškovei  2014 m. vasario 14 d. ir 2014 m. kovo 12 d. raštus dėl nesumokėtos ginčo patalpų pardavimo kainos dalies sumažinimo ir nuostolių atlyginimo. Ieškovė ir atsakovė vedė derybas dėl likusios nesumokėtos patalpų pardavimo kainos mažinimo. Ieškovė pateikė atsakovei 2014 m. gegužės 19 d. raštą, kuriame pasiūlė ginčo patalpų pardavimo kainą sumažinti 86 886 Eur (300 000 Lt) suma (iki 684 082,48 Eur (2 362 000 Lt)), o  2014 m. kovo 12 d. rašte reikalavo ginčo patalpų kainą sumažinti dar daugiau, 178 428,19 Eur (616 076,86 Lt) (didesne) suma. Šalys nepasiekė kompromiso dėl likusios nesumokėtos ginčo patalpų pardavimo kainos sumažinimo.

43.       Atsakovė pateikė ieškovei 2014 m. gegužės 28 d. raštą dėl priešpriešinių piniginių reikalavimų įskaitymo, t. y. ieškovės reikalavimo dėl 133 804,45 Eur (462 000 Lt) dydžio patalpų kainos sumokėjimo pagal Patalpos pirkimo–pardavimo sutartį ir atsakovės 178 428,19 Eur (616 076,86 Lt) dydžio reikalavimo dėl patalpų pardavimo kainos mažinimo bei nuostolių atlyginimo. Šiame rašte nurodyta, kad atlikus įskaitymą, pasibaigia atsakovės pareiga ieškovei sumokėti 133 804,45 Eur (462 000 Lt) patalpų kainos dalį, o atsakovė pasilieka teisę reikšti reikalavimus dėl likusios sumažintos ginčo patalpų pardavimo kainos dalies (t. y. 178 428,19 Eur - 133 804,45 Eur = 44 623,74 Eur) ir nuostolių atlyginimo.

44.       Ieškovė (pardavėjas) AB SEB bankas 2015 m. vasario 17 d. pateikė teismui ieškinį dėl           133 804,45 Eur (462 000 Lt) skolos už parduotas ginčo patalpas priteisimo iš atsakovės (pirkėjos) UAB „RE FACTOR“. Atsakovė 2015 m. gegužės 13 d. pateikė priešieškinį ieškovei dėl nesumokėtos ginčo patalpų pardavimo kainos sumažinimo avarinės būklės šalinimo suma ir nuostolių priteisimo.

Dėl nesumokėtos ginčo patalpų pardavimo kainos dalies sumažinimo, atsakovės nuostolių ir negautų pajamų 

45.       Kiekviena sutarties šalis turėdama sutartinių santykių, privalo elgtis sąžiningai ir sąžiningumo pareigos šalys savo susitarimu negali pakeisti ar panaikinti (CK 6.158 straipsnio 1, 2 dalys). Pagal CK 6.163 straipsnio 1 dalį šalys privalo elgtis sąžiningai. Sąžiningas elgesys yra privalomas tiek esant ikisutartiniams santykiams (CK 6.163 straipsnis), tiek sudarant sutartį (CK 6.162 straipsnis), tiek aiškinant jos turinį (CK 6.193 straipsnis), tiek ją vykdant (CK 6.200 straipsnis). Pagal CK 6.163 straipsnio 4 dalį šalys privalo atskleisti viena kitai joms žinomą informaciją, turinčią esminės reikšmės sutarčiai sudaryti. Šalių pareigos atskleisti viena kitai joms žinomą informaciją, turinčią esminę reikšmę sutarčiai sudaryti nevykdymas ar netinkamas vykdymas bet kurios iš šalių ikisutartiniuose, taip pat sutartiniuose santykiuose suponuoja sandorio neteisėtumą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. gruodžio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-609/2008).

46.       Byloje nustatyta, kad pardavėjas iki Patalpos pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo (ikisutartinėje stadijoje) sudarė sąlygas pardavėjui apsispręsti dėl techniškai netvarkingo (nekokybiško) daikto įsigijimo, t. y. šalys derėjosi ir pardavėjas pateikė pirkėjui 2012 m. rugpjūčio 8 d. orientacinį sąmatinį skaičiavimą, kuriame nurodyta nekokybiško pastato remonto darbų 34 910,85 Eur (120 540,20 Lt) vertė. Iš nurodyto Orientacinio sąmatinio skaičiavimo pardavėjas įvertino, kad ginčo patalpų nekokybiškumo pašalinimas jam kainuos apie 5 498,46 Eur. Pardavėjas ir pirkėjas sulygo ir sandorį sudarė dėl techniškai netvarkingų ginčo patalpų pirkimo–pardavimo už 770 968,49 Eur (2 662 000 Lt) kainą. Byloje nėra ginčo dėl šalių sulygtos galutinės daikto pardavimo kainos.

47.       Patalpos pirkimo–pardavimo sutarties 2.1 papunktyje nurodyta, kad šalių susitarimu ginčo turtas parduodamas už 637 164,04 Eur (2 200 000 Lt), prie šios sumos pridedant 133 804,45 Eur (462 000 Lt) PVM; iš viso turtas parduodamas už 770 968,49 Eur (2 662 000 Lt) sumą. Patalpos pirkimo–pardavimo sutarties 2.1.1 papunktyje pirkėjas įsipareigojo 637 164,04 Eur    (2 200 000 Lt) kainos dalį sumokėti pardavėjui per 10 kalendorinių dienų nuo Sutarties pasirašymo dienos. Likusi 133 804,45 Eur (462 000 Lt) dalis turėjo būti sumokėta pardavėjui Patalpos pirkimo–pardavimo sutarties 2.1.2– 2.1.3 papunkčiuose nustatyta tvarka ir terminais: 66 902,22 Eur (231 000 Lt) ne vėliau kaip per 3 mėn. nuo Sutarties pasirašymo dienos, o likę 66 902,22 Eur (231 000 Lt) – per 6 mėn. nuo Sutarties pasirašymo dienos. 2013 m. lapkričio   28 d. Perdavimo–priėmimo nuosavybėn akto 5 punkte ieškovė patvirtino, kad atsakovė sumokėjo Sutarties 2.1.1 papunktyje nurodytą turto pirkimo–pardavimo kainos dalį; likusi kainos dalis 133 804,45 Eur (462 000 Lt) turi būti sumokėta ieškovei Sutarties 2.1.2–2.1.3 papunkčiuose nustatyta tvarka ir terminais. Byloje nėra ginčo, kad pirkėjas prievolę pardavėjui įvykdė iš dalies, nesumokėjo 133 804,45 Eur (462 000 Lt ) kainos dalies.

48.       Po 2013 m. lapkričio 19 d. Patalpos pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo, 2014 m. sausio–vasario mėn. pirkėjas iš kito pastato bendraturčio sužinojo aplinkybę, kad pardavėjas ikisutartinėje stadijoje ir Patalpos pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo metu nuslėpė nuo UAB „RE FACTOR“ faktą, kad pastatas, kuriame yra ginčo patalpos, yra avarinės būklės, nesaugus ir neleistinas eksploatuoti, taip pat pardavėjas nepateikė pirkėjui 2013 m. rugpjūčio     8 d. Statinio techninio audito ataskaitos dėl pastato avarinės būklės šalinimo preliminarios      303 395,51 Eur (1 047 564 Lt ) kainos.

49.       Pagal CK 6.327 straipsnio 3 ir 4 dalis pardavėjas pagal sutartį arba CK atsako už bet kokį neatitikimą, kuris buvo nuosavybės teisės perėjimo pirkėjui metu, net jeigu neatitikimas paaiškėja vėliau, taip pat už bet kokį neatitikimą, kuris atsiranda po nuosavybės teisės perėjimo pirkėjui momento ir kuris yra bet kokios pardavėjo prievolės pažeidimo pasekmė. Aplinkybė, kad pirkėjas priėmė pirkimo–pardavimo sutarties sąlygų neatitinkantį nekilnojamąjį daiktą, nėra pagrindas atleisti pardavėją nuo atsakomybės už netinkamą sutarties įvykdymą net ir tais atvejais, kai toks neatitikimas buvo aptartas nekilnojamojo daikto perdavimo dokumente (CK 6.398 straipsnio 4 dalis).

50.       Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 11 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e3K-3-180-695/2018 35 punkte konstatuota, jog ginčo patalpų pardavėjas turėjo informaciją apie parduodamo daikto avarinę būklę, rekomendacijas nutraukti naudojimą, jam buvo žinoma numatoma suma avarinei būklei ištaisyti, tačiau jis šios informacijos pirkėjui (UAB „RE FACTOR“) neatskleidė. Tokio pobūdžio informacija turi esminę reikšmę sutarčiai sudaryti. Šie pardavėjo veiksmai, t. y. nurodytos informacijos apie daiktą neatskleidimas, laikytini  pardavėjo pareigos užtikrinti daikto kokybę ir aptarti daikto trūkumus pažeidimu.

51.       Taigi

52.       Pirkėja, 2014 m. vasario mėn. sužinojusi, kad nusipirko ginčo patalpas, esančias avariniame pastate ir pardavėjas su pirkėja šios būklės neaptarė (nuslėpė), pasinaudojo CK 6.399 straipsniu, nustatančiu, kad tais atvejais, kai pagal nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartį pardavėjas perduoda pirkėjui netinkamos kokybės daiktą, taikomos CK 6.334 straipsnio taisyklės, išskyrus pirkėjo teisę reikalauti netinkamos kokybės daiktą pakeisti tinkamu. UAB „RE FACTOR“ pareikalavo pardavėjo sumažinti nesumokėtos ginčo patalpų pardavimo kainos dalį iš pradžių 86 886,01 Eur (300 000 Lt) suma, o vėliau (2014 m. kovo 12 d.) – 178 428,19 Eur (616 076,85 Eur) suma (CK 6.334 straipsnio 1 dalies 2 punktas).  

53.       Teisėjų

54.       Pagal CK 6.327 straipsnio 1 dalies reikalavimus pardavėjas neatsako už bet kokį daiktų neatitikimą, jeigu sutarties sudarymo metu pirkėjas žinojo arba negalėjo nežinoti apie tokį neatitikimą (CK 6.327 straipsnio 2 dalis).

55.       Šiuo atveju iki Patalpos pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo profesionalus, nekilnojamojo turto srityje veikiantis pirkėjas buvo apžiūrėjęs pastatą ir ginčo patalpas, todėl be specialaus tyrimo matė arba galėjo pamatyti, kad pastato ir jame esančių ginčo patalpų būklė bloga (pastatas jau buvo remontuojamas). Be to, byloje nėra ginčo, jog pirkėja buvo gavusi iš pardavėjo dalį informacijos apie nekokybiškas ginčo patalpas. Vadinasi, iki Patalpos pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo pirkėja galėjo laisva valia apsispręsti dėl ginčo patalpų su akivaizdžiais trūkumais įsigijimo. Pardavėjas iš nuslėpto dokumento (Statinio techninio audito ataskaitos) žinojo, kiek preliminariai kainuoja pastato avarinės būklės pašalinimas. Pardavėjas neturėjo suinteresuotumo žinoti tikslios, galutinės pastato avarinės būklės šalinimo vertės. Pirkėja, kaip nekilnojamojo turto srityje veikiantis subjektas, žinodama, kad pastatas jau yra remontuojamas ir parduodamos nekokybiškos būklės ginčo patalpos, galėjo imtis veiksmų dėl daikto realios būklės nustatymo (sužinojimo kokia yra pastato konstrukcijų, pamatų techninė būklė t. t.), tačiau jų nesiėmė. Pirkėja tik iš orientacinio sąmatinio skaičiavimo įvertino kiek jam apytiksliai kainuos nekokybiškų ginčo patalpų remonto darbai. 

56.       Teisėjų

57.       Teisėjų

58.       Atsakovė patikslintame priešieškinyje prašė ginčo patalpų pardavimo kainą sumažinti UAB „RE FACTOR“ nuostolių, patirtų dėl pardavėjo nuslėptos informacijos, sumomis: i) 868,86 Eur suma, sumokėta už V. M. firmos „Tyrimai ir projektai“ parengtą Patalpų konstrukcijų būklės vertinimą; ii) 2 154,20 Eur sumokėta UAB „ARCHIVAZA“ už parengtą Patalpų konstrukcijų remonto ir jų stiprinimo projektą;  iii) 22 839,65  Eur sumokėta  už UAB „CRV STATYBA“ atliktus ginčo patalpų konstrukcijų remonto ir jų stiprinimo darbus; iiii) 991,51  Eur sumokėta už UAB „ARCHIVAZA“ už projektavimo darbus; iiiii) 261 025,06  Eur išlaidos patirtos pagal pastato bendrasavininkių sudarytą 2018 m. vasario 19 d. Susitarimą; iiiiii) 97 016,40 Eur būsimųjų išlaidų dėl ginčo patalpų inžinerinių tinklų ir vidaus apdailos atkūrimui po pastato avarinės būklės pašalinimo. 

59.       Taip pat atsakovė patikslintame priešieškinyje prašė priteisti iš ieškovės ir jos negautas pajamas: i) 3 269,81 Eur nuomininkų suradimo išlaidų; ii) 187 299,85 Eur negautą ginčo patalpų nuomos mokesčio sumą; iii) 1 618,11 Eur sumą, kuri buvo sumokėta ginčo patalpų nuomininkų turto iškraustymo ir jų turto saugojimo paslaugoms, nes UAB „RE FACTOR“ ginčo patalpas pirko su tikslu išnuomoti tretiesiems asmenims ir gauti pelną.  

60.       Žala yra asmens turto netekimas, turėtos išlaidos (tiesioginiai nuostoliai), taip pat negautos pajamos, kurias asmuo būtų gavęs, jeigu nebūtų buvę neteisėtų veiksmų. Piniginė žalos išraiška yra nuostoliai (CK 6.249 straipsnio 1 dalis). Negautas pajamas, kaip nuostolius, apibūdina tokie požymiai, kaip pagrįstas tikėtinumas jas gauti, jeigu pažeidimo nebūtų, ir pajamos suprantant jas kaip sumą, kurią sudarytų lėšos, kuriomis asmuo praturtėtų iš teisėtos veiklos (CK 6.249 straipsnio 1 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. vasario 11 d. nutartis Nr. 3K-3-62/2008; 2008 m. birželio 9 d. nutartis Nr. 3K-3-322/2008; 2008 m. birželio 17 d. nutartis Nr. 3K-336/2008; kt.). Negautos pajamos gali būti priteisiamos tik tuo atveju, jeigu ieškovas įrodo, kad jos realios, o ne tikėtinos, hipotetinės (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. gegužės     22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-306-916/2015; 2016 m. gruodžio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-576-687/2016; kt.).

61.       Byloje nustatyta, kad UAB „RE FACTOR“ ir M. M. firma „TYRIMAI IR PROJEKTAI“ sudarė 2014 m. vasario 24 d. Sutartį dėl ginčo patalpų (rūsio ir 1 aukšto) konstrukcijų tyrimo, jų būklės įvertinimo; už nurodytą tyrimą (įvertinimą) atsakovė sumokėjo 868,86 Eur. UAB „RE FACTOR“ ir UAB „ARCHIVAZA“ sudarė 2014 m. kovo 2 d. Projektavimo darbų sutartį dėl ginčo patalpų (1 aukšto dalies tarp ašių 1–6) laikančiųjų konstrukcijų remonto ir stiprinimo dalies projekto parengimo; už nurodytus projektavimo darbus atsakovė sumokėjo 2 154,20 Eur be V. P. bendrasavininkai R. M. bei A. M., UAB „Lietcompexim“, UAB „RE FACTOR“ ir UAB „ARCHIVAZA“ sudarė 2015 m. sausio 23 d. Projektavimo darbų sutartį dėl pastato laikančiųjų konstrukcijų remonto ir stiprinimo techninio projekto parengimo su viso pastato konstrukcijų įvertinimu; už nurodytą tyrimą (įvertinimą) pastato bendraturčiai sumokėjo 5 937,20 Eur be PVM (atsakovės kaip bendraturtės mokėtina dalis sudarė 991,51 Eur). Turėdama nurodytus dokumentus atsakovė sudarė su UAB „CRV statyba“ 2014 m. balandžio 30 d. Statybos rangos sutartį ir 2014 m. gegužės 16 d. Papildomą susitarimą, kurių pagrindu, pasak atsakovės, UAB „CRV statyba“ atliko 22 839,65 Eur (78 860,75 Lt) be PVM vertės ginčo patalpų konstrukcijų sustiprinimo remonto darbų.

62.       Teisėjų

63.       Ekspertizės akto 2.5 papunktyje nurodyta, kad pagal su UAB „CRV statyba“ sudarytą 2014 m. balandžio 30 d. Statybos rangos sutartį ir 2014 m. gegužės 16 d. Papildomą susitarimą UAB „RE FACTOR“ tenkančios (444,68 kv. m. patalpų, kurios sudaro 15,76 proc. bendro administracinio pastato ploto) konstrukcijų stiprinimo išlaidos sudaro 4 355,57 Eur (15 038,90 Lt) su PVM (žr. Ekspertizės akto 119 psl.). Taip pat ekspertas pripažino kaip pagrįstą           15,76 proc. pastato avarinės būklės šalinimo 22 313,43 Eur be PVM sumą (žr. Ekspertizės akto 76 psl.) pagal UAB „PIRKLIŲ KLUBAS“ išrašytas atsakovei sąskaitas. Kitas eksperto nustatytas pastato avarinės būklės šalinimo išlaidas sudaro UAB „RE FACTOR“ rekonstrukcijos ir po jos reikalingų atlikti darbų sumos.  

64.       Atsižvelgusi į tai, kad iki 2014 m. sausio mėn. nuomos sutarčių sudarymo ginčo patalpos nebuvo suremontuotos, o vėliau ginčo išnuomotose patalpose buvo atliekami laikančiųjų konstrukcijų 26 854,22 Eur vertės remonto darbai (868,86 Eur + 2 154,20 Eur + 991,51 Eur + 22 839,65 Eur, teisėjų kolegija vertina, kad pardavėjo neatskleistos ginčo patalpų avarinės būklės šalinimo suma (47 784,79 Eur), kuria sumažinta nesumokėtos ginčo patalpų pardavimo kainos dalis (133 804,45 Eur), yra pakankama ir teisinga satisfakcija pirkėjui už pardavėjo padarytą pažeidimą, susijusį būtent su nuslėpta nuo pirkėjo informacija.

65.       Kitomis sumomis: i) 261 025,06 Eur išlaidų suma, patirta pagal pastato bendrasavininkių sudarytą 2018 m. vasario 19 d. susitarimą ir ii) 97 016,40 Eur būsimosios išlaidos dėl ginčo patalpų inžinerinių tinklų ir vidaus apdailos atkūrimo, po pastato avarinės būklės pašalinimo, daikto pardavimo kaina negali būti mažinama. Pažymėtina, kad daikto kapitalinis remontas ir rekonstrukcija yra visiškai skirtingos statybos darbų rūšys. Šiuo atveju pardavėjas neatskleidė pirkėjui dalies informacijos apie daikto avarinės būklės stabilizavimą (kapitalinį remontą), t. y. pastato laikančiųjų konstrukcijų pertvarkymą, nekeičiant jo išorės matmenų (SĮ 2 straipsnio     53 dalis; Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2002 m. gruodžio 5 d. įsakymu Nr. 622 patvirtintame Statybos techniniame reglamente STR 1.01.08:2002 „Statinio statybos rūšys“     10 punktas (toliau – STR 1.01.08:2002). Pastato bendraturčiai: UAB „PIRKLIŲ KLUBAS“, UAB „RE FAKTOR“, UAB „Lietkompexim“ ir I. L. (I. L.) sudarė 2018 m. vasario 19 d. Susitarimą dėl statinio avarinės būklės šalinamo rekonstruojant, t. y. pastatas yra perstatomas, pakeičiant jo laikančiąsias konstrukcijas ir išorės matmenis (SĮ 2 straipsnio 72 dalis; STR 1.01.08:2002 9 punktas). Ieškovė AB SEB bankas nėra rekonstruojamo pastato bendraturtė, todėl iš jos negali būti priteistos bendraturčių (ir atsakovės) turėtos ir būsimos investicijos, t. y. 261 025,06 Eur be PVM išlaidos, susijusios su pastato avarinės būklės šalinimu rekonstruojant bei 97 016,40 Eur būsimos išlaidos dėl ginčo patalpų inžinerinių tinklų ir vidaus apdailos atkūrimo po rekonstrukcijos. 

66.       Kaip minėta, UAB „RE FACTOR“, iki 2014 m. vasario mėn. pradžioje sužinojo apie pastato avarinę būklę ir nesusitarusi su pardavėju dėl nesumokėtos ginčo patalpų pardavimo kainos dalies sumažinimo, sudarė Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis: 2014 m. sausio 10 d. su UAB „Club G“; 2014 m. sausio 16 d. su UAB „EX Prompto“; 2014 m. sausio 28 d. su UAB „Laferas“. Pažymėtina, kad apeliaciniame skunde nurodyta, kad atsakovė informaciją apie pastato avarinę būklę gavo ir iš nuomininkių UAB „Club G“, UAB „EX Prompto“ ir UAB „Laferas“ po nuomos sutarčių sudarymo. 

67.       Patikslintame priešieškinyje nurodyta, kad nuomininkė UAB „Club G“ nesutiko laukti ginčo patalpų konstrukcijų sustiprinimo remonto darbų užbaigimo, todėl UAB „RE FACTOR“ ir UAB „Club G“ sudaryta Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis buvo nutraukta 2014 m. vasario 28 d. UAB „RE FACTOR“ nuomos pajamas turėjo gauti nuo 2014 m. balandžio 1 d. Dėl vykusių ginčo patalpų remonto darbų iki 2014 m. gegužės 28 d. UAB „RE FACTOR“ negavo iš nuomininkių nuomos mokesčių (pajamų). 2014 m. liepos 3 d., po ginčo patalpų remonto, atsakovė perdavė nuomininkei UAB „Ex prompto“ dalį ginčo patalpų ir nuo 2014 m. rugpjūčio 27 d. pradėjo skaičiuoti nuomos mokestį. Atsakovės skaičiavimu, dėl pardavėjo nuslėptos informacijos pirkėjo prarastos nuomos mokesčių pajamos nuo 2014 m. balandžio 1 d. iki rugpjūčio 26 d. sudaro 9 809,71 Eur be PVM. Kita nuomininkė UAB „Remgas“ nuomos mokestį turėjo pradėti mokėti atsakovei nuo 2014 m. spalio 15 d. Nuomos sutartis su nuomininke UAB Club G, buvo nutraukta, dėl to, atsakovės skaičiavimu, nuo 2014 m. kovo 1 d. iki 2014 m. spalio 14 d. nuomotojas būtų gavęs 3 475,44 Eur be PVM nuomos mokesčio. Įvertinusi tai, kad dalis UAB „RE FACTOR“ nuomos mokesčio praradimų buvo padengta iš nuomininkės UAB „Club G“ sumokėto 6 950,88 Eur užstato, nuo 2014 m. kovo 1 d. iki       2014 m. spalio 14 d., atsakovė paskaičiavo, jog neteko 18 946,75 Eur be PVM (25 897,63 Eur – 6 950,88 Eur) nuomos pajamų.

68.       Pastato

69.       Teisėjų

70.        Inter alia (be to, be kita ko) byloje nustatyta, kad iki Patalpų pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo: i) pirkėjas turėjo informaciją apie pastato blogą techninę būklę ir jos šalinimo orientacinę vertę; ii) pirkėjui konsultacines paslaugas dėl ginčo patalpų įsigijimo teikusi UAB „RECOMM GROUP“ buvo pateikusi informaciją apie pastato blogą būklę ir iii) pirkėjas buvo nuvykęs ir apžiūrėjo pastatą ir ginčo patalpas iš vidaus ir išorės bei matė akivaizdžiai blogą pastato ir ginčo patalpų būklę bei tai, kad pastatas remontuojamas (aptrauktas statybiniu tinklu). Taigi pirkėjas žinojo, kad įsigytas nekokybiškas ginčo patalpas reikia suremontuoti. Byloje nėra duomenų, kad iki 2014 m. sausio mėn. nuomos sutarčių sudarymo ginčo patalpos buvo suremontuotos. Po nuomos sutarčių sudarymo ginčo išnuomotose patalpose buvo atliekami remonto darbai, dėl kurių nuomotojai negalėjo vykdyti savo veiklų. Teisėjų kolegija sutinka su pirmosios instancijos teismu, kad elgdamasi protingai ir atsakingai, atsakovė turėjo perduoti nuomininkams suremontuotas ginčo patalpas (po remonto darbų).

71.       Atsakovė nuo 2014 m. sausio–vasario mėn. neišreiškė valios nutraukti sudarytas Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis dėl nuo pirkėjo (nuomotojo) nuslėptos pastato avarinės būklės fakto, tačiau savo laisva valia jas stabdė dėl remonto, o vėliau tęsė avarinės būklės ginčo patalpų nuomos teisinius santykius iki jų naudojimas (nuoma) buvo uždraustas ir atsakovė, vykdydama įpareigojimą, privalėjo nuomininkus iškeldinti. Sąskaitos už ginčo patalpų nuomą nuomininkėms UAB „EX prompto“ ir UAB „Remgas“ nebuvo išrašomos nuo 2017 m. rugpjūčio mėn., UAB „Laferas“ – nuo 2017 m. gruodžio mėn.

72.       Apibendrinusi tai, kas buvo išdėstyta, teisėjų kolegija daro išvadą, kad ieškovė negali būti atsakinga už nekilnojamojo turto srityje veikiančios atsakovės priimtus ekonomiškai nenaudingus bendrovei sprendimus, susijusius su nesuremontuoto ir avarinės būklės nekilnojamojo turto nuoma. Todėl pirmosios instancijos teismas pagrįstai nepriteisė iš ieškovės atsakovei nuostolių ir negautų pajamų: 3 269,81 Eur už nuomininkų suradimą ir 187 299,85 Eur negautų nuomos mokesčių.

73.       Atsakovės prašymas priteisti iš ieškovės negautas pajamas ir nuostolius laikotarpiu, kuriuo buvo gautas Vilniaus miesto savivaldybės nurodymas nutraukti Pastato naudojimą ir buvo vykdomi pagrindiniai avarinės būklės pašalinimo darbai, t. y. 2017 m. rugpjūčio 1 d.– 2019 m. rugpjūčio 30 d. 2019 m. spalio 24 d., atmetamas kaip nepagrįstas, kadangi nuomininkai buvo iškraustomi, jų turtas saugojamas, mokamos kompensacijos už sutarties nutraukimą ne dėl pardavėjos kaltės, o pirkėjai jau seniai žinant, kad pastatas yra avarinės būklės, remontuojamas ir galiausiai dėl pradėtos rekonstrukcijos, ūkinė veikla pastate negalima. Pagal Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Miesto ūkio ir transporto departamento įpareigojimą atsakovė privalėjo nutraukti jos tęsiamus nuomos teisinius santykius avarinės būklės ginčo patalpose ir nuomininkus iškeldinti.

Dėl skundžiamo papildomo sprendimo

74.       Skundžiamu sprendimu ieškinys ir priešieškinis patenkinti iš dalies, todėl šalių patirtos bylinėjimosi išlaidos (ir žyminis mokestis) turėjo būti paskirstytos vadovaujantis CPK 93 straipsniu. Tačiau bylinėjimosi išlaidos nepriteistos (nepaskirstytos). Papildomame sprendime teismas pakartojo, kad ieškovei ir atsakovei bylinėjimosi išlaidų nepriteisė, už papildomą ekspertizę mokėtiną 900 Eur sumą priteisė iš ieškovės ir atsakovės lygiomis dalimis, t. y. neatsižvelgęs į patenkintų / atmestų reikalavimų dalis.

75.       Kasacinio teismo išaiškinta, kad bylinėjimosi išlaidų priteisimo klausimai nėra šalių vykstančio materialinio teisinio pobūdžio ginčo dalis, t. y. bylinėjimosi išlaidų mokėjimas, paskirstymas, grąžinimas, priteisimas vertintina kaip savarankiška teismo veikla, bylos nesprendžiant iš esmės, tačiau, išsprendus bylą dėl materialinio teisinio reikalavimo pagrįstumo, papildomai pasisakoma ir dėl procesinio teisinio pobūdžio reikalavimo – bylinėjimosi išlaidų priteisimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. spalio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-533/2008). Materialinio teisinio pobūdžio ginčo išsprendimo rezultatas lemia procesinio teisinio pobūdžio reikalavimo pagrįstumą, t. y. laimėjusiai šaliai atlyginamos jos turėtos išlaidos, kurių ji turėjo siekdama apginti pažeistą teisę. Bylinėjimosi išlaidų priteisimo klausimą teismas turi išspręsti neatsižvelgdamas į šalių prašymą – tai yra teismo pareiga (CPK 270 straipsnio 5 dalies 3 punktas). (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. lapkričio 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-473/2012). 

76.       Teisėjų 

Dėl bylos procesinės baigties

77.       Vilniaus apygardos teismo 2021 m. balandžio 29 d. sprendimas pakeičiamas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 3 punktas). Ieškinys tenkinamas iš dalies – priteisiama ieškovei iš atsakovės 86 019,66 Eur skolos ir 6 proc. dydžio palūkanų nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2015 m. vasario 24 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. Priešieškinys tenkinamas iš dalies –    133 804,45 Eur nesumokėta ginčo patalpų pardavimo kainos dalis sumažinama jų avarinės būklės šalinimo 47 784,79 Eur suma; kita priešieškinio reikalavimų dalis netenkinama.

Dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo

78.       Apeliacinės instancijos teismas, neperduodamas bylos iš naujo nagrinėti, pakeitė pirmosios instancijos teismo sprendimą, atitinkamai pakeičia bylinėjimosi išlaidų paskirstymą (CPK 93 straipsnio 5 dalis).

79.       Iš civilinės bylos Nr. e2-986-866/2016 nustatyta, kad ieškovė AB SEB bankas: i) sumokėjo       1 872 Eur žyminio mokesčio už ieškinį (tai patvirtina 2015 m. vasario 9 d. Mokėjimo nurodymas); ii) patyrė 1 800 Eur bylinėjimosi išlaidų (jas pagrindžia 2015 m. gruodžio 22 d. PVM sąskaita faktūra ir SEB bankas sąskaitos išrašas dėl 2015 m. gruodžio 23 d. lėšų įskaitymo). Taigi ieškovė turėjo iš viso 3 672 Eur (1 872 Eur + 1 800 Eur) bylinėjimosi išlaidų. Atsakovė UAB „RE FACTOR“ sumokėjo 2 943 Eur žyminio mokesčio už 2015 m. gegužės    13 d. priešieškinį (tai patvirtina „Paysera“ 2015 m. gegužės 12 d. Išeinantis bankinis mokėjimas). Vilniaus apygardos teismo 2015 m. vasario 17 d. nutartimi grąžinta atsakovei UAB „RE FACTOR“ 2015 m. gegužės 12 d. sumokėto 736 Eur žyminio mokesčio dalis (permoka). Taigi atsakovė patyrė iš viso 2 207 Eur (2 943 Eur - 736 Eur) bylinėjimosi išlaidų.

80.       Iš civilinės bylos Nr. e2A-525-407/2017 nustatyta, jog atsakovė UAB „RE FACTOR“ už apeliacinį skundą sumokėjo 2 207 Eur  žyminio mokesčio (tai pagrindžia  „Swedbank“ AB    2016 m. gruodžio 28 d. Mokėjimo nurodymas). Lietuvos apeliaciniame teisme civilinėje byloje Nr. e2A-525-407/2017 atsakovė UAB „RE FACTOR“ turėjo 876,10 Eur išlaidų už apeliacinio skundo paruošimą; jas patvirtina: 2016 m. gruodžio 30 d. PVM sąskaita faktūra, Danske Bank A/S Lietuvos filialo 2017 m. balandžio 11 d. įvykdytos Operacijos (876,10 Eur mokėjimo) išrašas ir 2017 m. gegužės 25 d. Teisinių paslaugų detalizacija). Taigi atsakovė patyrė iš viso      3 083,10 Eur (2 207 Eur + 876,10 Eur) bylinėjimosi išlaidų.

81.       Iš civilinės bylos Nr. e3K-3-180-695/2018 nustatyta, kad atsakovė UAB „RE FACTOR“ sumokėjo 2 314 Eur žyminio mokesčio už kasacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo     2016 m. gruodžio 1 d. sprendimo ir Lietuvos apeliacinio teismo 2017 m. spalio 3 d. nutarties (tai patvirtina „Swedbank“ AB 2017 m. spalio 19 d. Mokėjimo nurodymas). Taip pat atsakovė „Swedbank“ AB 2017 m. lapkričio 2 d. Mokėjimo nurodymu primokėjo 2 314 Eur žyminio mokesčio. Taip pat kasacinės instancijos teisme atsakovė patyrė 1 541,94 Eur išlaidų už kasacinio skundo parengimą išlaidų (šias išlaidas patvirtina: 2017 m spalio 31 d. PVM sąskaita faktūra, „Swedbank“ AB 2018 m. sausio 23 d. Mokėjimo nurodymas ir 2018 m. vasario 15 d. Suteiktų teisinių paslaugų detalizacija). Taigi atsakovė turėjo iš viso 6 269,94 Eur (2 314 Eur + 2 314 Eur + 1 541,94 Eur) bylinėjimosi išlaidų.

82.       Į civilinę bylą Nr. e2A-865-178/2018 šalys nepateikė prašymų ir įrodymų apie patirtas bylinėjimosi išlaidas.

83.       Iš civilinės bylos Nr. e2-441-232/2021 nustatyta, kad atsakovė UAB „RE FACTOR“ už patikslintą priešieškinį (teisme gautas 2021 m. vasario 17 d. ir priimtas teismo 2019 m. kovo      7 d. protokoline nutartimi) sumokėjo 2 627 Eur žyminio mokesčio (tai patvirtina „Swedbank“ AB 2019 m. kovo 4 d. Mokėjimo nurodymas). Ieškovė AB SEB bankas 2019 m. birželio 16 d. pateikė teismui AB SEB bankas 2019 m. birželio 10 d. Mokėjimo nurodymą dėl 2 700 Eur ekspertizės išlaidų sumokėjimo į teismo sąskaitą. Vilniaus apygardos teisme 2021 m. kovo     15 d. gautas atsakovės UAB „RE FACTOR“ prašymas dėl iš viso 9 526,30 Eur bylinėjimosi išlaidų (nuo 2015 m. kovo mėn. atsiliepimo į ieškinį iki 2020 m. gruodžio mėn. suteiktų konsultacijų; sumokėtų žyminių mokesčių sumos neįtrauktos) priteisimo, taip pat pateiktos PVM sąskaitos faktūros ir banko Operacijų banke išrašai).

84.       Teisėjų

85.       Apibendrinus nurodytų aplinkybių ir įrodymų visetą, konstatuotina, kad nagrinėjamoje byloje ieškovės patirtos bylinėjimosi išlaidos sudaro iš viso 6 372 Eur (3 672 Eur civilinėje byloje Nr. e2-986-866/2016 + 2 700 Eur civilinėje byloje Nr. e2-441-232/2021), o atsakovės – 22 472,54 Eur (8 425,60 Eur + 14 046,94 Eur žyminių mokesčių: 2 943 Eur žyminio mokesčio už 2015 m. gegužės 13 d. priešieškinį, 2 207 Eur už apeliacinį skundą sumokėjo, 6 269,94 Eur už kasacinį skundą ir 2 627 Eur už patikslintą priešieškinį).

86.       Ieškovės ieškinio suma yra 133 804,45 Eur (462 000 Lt), o patenkinta ieškinio suma –              86 019,66 Eur, taigi tenkinta 64,30 proc., o netenkinta 35,70 proc. ieškinio reikalavimų. Proporcingai tenkintų / atmestų ieškinio reikalavimų daliai, ieškovei priteistina iš atsakovės bylinėjimosi suma sudaro 4 097,20 Eur (6 372 Eur / tenkinta 64,30 proc.), o atsakovei iš ieškovės – 8 022,70 Eur (22 472,54 Eur / netenkinta 35,70 proc.). Atlikus nurodytų sumų įskaitymą, priteistina atsakovei iš ieškovės suma sudaro 3 925,50 Eur (8 022,70 Eur -                 4 097,20 Eur).

87.       Atsakovės 2021 m. vasario 15 d. patikslinto priešieškinio suma yra 588 153,83 Eur, o patenkinta priešieškinio suma – 47 784,79 Eur, vadinasi, tenkinta 8,10 proc., o netenkinta     91,90 proc. priešieškinio reikalavimų. Proporcingai tenkintų / atmestų priešieškinio reikalavimų daliai, atsakovei priteistina iš ieškovės suma sudaro 1 820,27 Eur (22 472,54 Eur / netenkinta 91,90 proc.), o ieškovei iš atsakovės – 5 855,87 Eur (6 372 Eur / tenkinta 8,10 proc.) Atlikus nurodytų sumų įskaitymą, priteistina ieškovei iš atsakovės suma sudaro 4 035,60 Eur                (5 855,87 Eur – 1 820,27 Eur).

88.       Atlikus nurodytų priteistinų bylinėjimosi išlaidų įskaitymą, ieškovei AB SEB bankas iš atsakovės UAB „RE FACTOR“ priteistina suma sudaro 110,10 Eur (4 035,60 Eur  ieškovės išlaidos – 3 925,50 Eur atsakovės) bylinėjimosi išlaidų.

89.       Taip pat byloje nustatyta, kad Vilniaus apygardos teismo 2020 m. vasario 20 d. nutartimi buvo tenkintas atsakovės UAB „RE FACTOR“ prašymas dėl papildomos ekspertizės skyrimo. Vilniaus apygardos teisme 2020 m. gruodžio 4 d. buvo gauta teismo eksperto S. S. išrašyta 2020 m. gruodžio 4 d. PVM sąskaita faktūra dėl 900 Eur sumos apmokėjimo už papildomą ekspertizę. Iš atsakovės priteistina teismo ekspertui suma sudaro 827,10 Eur (900 Eur / netenkinta 91,90 proc.), o ieškovės – 72,90 Eur (900 Eur / tenkinta 8,10 proc.). Atlikus nurodytų sumų įskaitymą, iš atsakovės priteisiama teismo ekspertui 827,10 Eur, o iš ieškovės – 72,90 Eur sumos.

90.       Lietuvos apeliacinis teismas 2021 m. rugpjūčio 27 d. gavo ieškovės AB SEB bankas prašymą dėl 2 660,27 Eur išlaidų už suteiktas teisines paslaugas pritesimo ir jas patvirtinančius įrodymus: 2021 m. liepos 9 d. PVM sąskaitą faktūrą ir AB SEB bankas 2021 m. liepos 14 d. Patvirtinimą apie lėšų įskaitymą į kliento sąskaitą. Taip pat teismas 2021 m. rugpjūčio 31 d. gavo atsakovės UAB „RE FACTOR“ prašymą dėl 1 682 Eur išlaidų už apeliacinio skundo parengimą ir pateikimą priteisimo bei nurodytas išlaidas pagrindžiančius dokumentais: 2021 m. gegužės 21 d. PVM sąskaitą faktūra Nr. 0006579, AB SEB bankas 2021 m birželio 11 d. Patvirtinimą apie lėšų įskaitymą į kliento sąskaitą ir 2021 m rugpjūčio 30 d. Teisnių paslaugų detalizaciją (1 682 Eur). „Swedbank“ AB 2021 m. gegužės 31 d. Mokėjimo nurodymu sumokėjo atsakovė sumokėjo 5 069 Eur žyminį mokestį už apeliacinį skundą. Iš viso atsakovės bylinėjimosi išlaidos sudaro 6 751 Eur (1 682 Eur + 5 069 Eur).

91.       Atsakovės apeliacinis skundas tenkintas iš dalies (iš 588 153,83 Eur patikslinto priešieškinio reikalavimų tenkinta 5 498,46 Eur dalis), taigi tenkinta 9 proc. apeliacinio skundo reikalavimų. Todėl atsakovei priteistina iš ieškovės bylinėjimosi suma sudaro 607,59 Eur, o atsakovei iš ieškovės – 2 420,85 Eur. Atlikusi ieškovės ir atsakovės nurodytų bylinėjimosi išlaidų įskaitymą, (2 420,85 Eur - 607,59 Eur) ieškovei iš atsakovės priteistina suma sudaro 1 813,26 Eur.

92.       Apibendrinusi tai, kas buvo nurodyta, teisėjų kolegija priteisia ieškovei AB SEB bankas iš atsakovės UAB „RE FACTOR“ 1 923,36 Eur (1 813,26 Eur + 110,10 Eur) bylinėjimosi išlaidų.

93.        CPK 96 straipsnio 6 dalyje nustatyta, kad jeigu iš šalies pagal šį straipsnį į valstybės biudžetą išieškotina bendra suma yra mažesnė už teisingumo ministro kartu su finansų ministru nustatytą minimalią valstybei priteistiną bylinėjimosi išlaidų sumą, teismas tokios sumos nepriteisia ir ji nėra išieškoma. Pagal Lietuvos Respublikos teisingumo ministro ir Lietuvos Respublikos finansų ministro 2011 m. lapkričio 7 d. įsakymą Nr. 1R-261/1K-355 „Dėl minimalios valstybei priteistinos bylinėjimosi išlaidų sumos nustatymo“, kurio pakeitimas įsigaliojo 2015 m. sausio   1 d., minimali valstybei priteistina bylinėjimosi išlaidų suma yra 3 Eur. Šiuo atveju nagrinėjant bylą buvo patirta 6,83 Eur (1,25 Eur + 5,58 Eur) dokumentų siuntimo išlaidų. Proporcingai patenkintų ieškinio / priešieškinio reikalavimų daliai iš ieškovės ir atsakovės priteistinos procesinių dokumentų siuntimo išlaidos valstybei yra mažesnės nei 3 Eur, dėl to nepriteisiamos.

        Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 3 punktu,

n u t a r i a :        

        Vilniaus apygardos teismo 2021 m. balandžio 29 d. sprendimą pakeisti.

        Ieškinį tenkinti iš dalies – priteisti ieškovei akcinei bendrovei SEB bankas (juridinio asmens kodas 112021238) iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „RE FACTOR“ (juridinio asmens kodas 302721468) 86 019,66 Eur (aštuoniasdešimt šešis tūkstančius devyniolika eurų ir šešiasdešimt šešis centus) skolą ir 6 (šešis) procentų dydžio palūkanas nuo priteistos sumos            (86 019,66 Eur), nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2015 m. vasario 24 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.

        Priešieškinį tenkinti iš dalies – atsakovės nesumokėtą daikto pardavimo kainos                  133 804,45 Eur (šimtas trisdešimt trys tūkstančiai aštuoni šimtai keturi eurai ir keturiasdešimt penki centai) dalį sumažinti daikto avarinės būklės šalinimo 47 784,79 Eur (keturiasdešimt septyni tūkstančiai septyni šimtai aštuoniasdešimt keturi eurai ir septyniasdešimt devyni centai) suma. Kitos priešieškinio dalies netenkinti.

        Vilniaus apygardos teismo 2021 m. gegužės 4 d. papildomą sprendimą panaikinti.

        Priteisti ieškovei akcinei bendrovei SEB bankas iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „RE FACTOR“ 1 923,36 Eur (vieną tūkstantį devynis šimtus dvidešimt tris eurus ir trisdešimt šešis centų) bylinėjimosi išlaidas.

        Priteisti teismo ekspertui S. S. iš ieškovės akcinės bendrovės SEB bankas 72,90 Eur (septyniasdešimt du eurus ir devyniasdešimt centų) ir atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „RE FACTOR“ 827,10 Eur (aštuonis šimtus dvidešimt septynis eurus ir dešimt centų) papildomos ekspertizės atlikimo išlaidas.

Teisėjai                                                                       Marius Bajoras

                                                                               Rasa Gudžiūnienė

                                                                               Antanas Rudzinskas