LIETUVOS APELIACINIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2011 m. rugsėjo 5 d.

Vilnius

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Kazio Kailiūno, Danutės Milašienės ir Viginto Višinskio (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas),

sekretoriaujant Vladislavai Tumas,

dalyvaujant ieškovo vadovei Jurgitai Juzėnaitei ir atstovui advokatui Gintarui Dabkevičiui,

atsakovo vadovui Egidijui Stancikui ir atstovams Valiui Kriščiūnui bei advokatei Sonatai Žukauskienei,

viešame teismo posėdyje apeliacine žodinio proceso tvarka išnagrinėjo apeliantų uždarosios akcinės bendrovės „Bistroma“ ir Kauno valstybinio dramos teatro apeliacinius skundus dėl Kauno apygardos teismo 2010 m. gegužės 14 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo uždarosios akcinės bendrovės „Bistroma“ ieškinį atsakovui Kauno valstybiniam dramos teatrui dėl nuomos sutarties nutraukimo dėl nuomotojo kaltės ir nuostolių atlyginimo ir Kauno valstybinio dramos teatro priešieškinį uždarajai akcinei bendrovei „Bistroma“ dėl nuomos sutarties nutraukimo dėl nuomininko kaltės ir nuomos mokesčio priteisimo.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

Ieškovas UAB „Bistroma“ (nuomininkas) ir atsakovas Kauno valstybinis dramos teatras (nuomotojas) 2007 m.lapkričio 10 d. viešo konkurso būdu sudarė valstybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartį (toliau – Nuomos sutartis), kuria ieškovui penkeriems metams už 12 601 Lt dydžio mėnesinį nuomos mokestį buvo išnuomotos teatro pastate esančios 290,62 kv. m dydžio negyvenamosios patalpos viešojo maitinimo paslaugoms teikti. Išnuomotas patalpas sudarė patalpos, esančio teatro pirmame aukšte, ir patalpos, esančios teatro rūsyje. Teatras yra įsikūręs Laisvės alėjoje, Kaune. Ginčas tarp šalių kilo dėl Nuomos sutarties nutraukimo pagrindo (ieškovo ar atsakovo kaltės), nuostolių dėl netinkamo sutarties vykdymo atlyginimo ir nuomos mokesčio priteisimo.

Ieškovas prašė nutraukti Nuomos sutartį dėl atsakovo kaltės, priteisti iš atsakovo 203 960,88 Lt nuostoliams atlyginti bei 17,15 procentų dydžio metines procesines palūkanas.  Nurodė, kad nors pagal Nuomos sutartį atsakovas patalpas turėjo perduoti per 10 dienų po sutarties sudarymo, patalpos buvo perduotos tik 2008 m. vasario 19 d. Atsakovas 2008 m. balandžio 10 d. informavo, kad nuo 2008 m. balandžio 15 d. iki 2008 m. rugsėjo 15 d. teatre vyks žiūrovų fojė ir holo rekonstrukcija, o nuomos mokestis už šį terminą nebus skaičiuojamas. Ieškovas pažymėjo, kad, skelbiant konkurso sąlygas, atsakovas neinformavo apie galimą komplikuotą lankytojų patekimą į rūsio kavinę. Patekimas į šias patalpas galimas tik per teatro holą. Spręsti šią problemą atsakovas siūlė netinkamais būdais: įsivedant lankytojus per gamybines patalpas iš kiemo pusės arba už papildomą mokestį nuomojantis holo patalpas. Po minėtos rekonstrukcijos nurodyta problema nebuvo išspręsta. Atlikus rekonstrukciją, šalys 2008 m. rugsėjo 23 d. pakeitė Nuomos sutartį, pakeičiant nuomojamas patalpas ir sumažinant nuomos mokestį. Tačiau ir po sutarties pakeitimo teatro patalpos, turinčios tiesioginės įtakos normaliam ir efektyviam kavinės darbui, buvo ne kartą remontuotos, jose vykdyti darbai trukdė teikti viešojo maitinimo paslaugas. Dėl nuolat vykdomų statybos darbų, vidiniame kieme sukrautų statybinių medžiagų, įrengimų ir statybinių atliekų yra ypač apsunkintas naudojimasis šiuo kiemu, dėl ko tęsti kavinės veiklą yra neįmanoma: nėra realios galimybės pristatyti į vidinį kiemą kavinės darbui reikalingų maisto ir kitus produktų. Šie trukdžiai ieškovui turi esminės reikšmės. Be to, pietų metų norint pristatyti maistą, dažnai būdavo statybiniais įrenginiais ir transporto priemonėmis užstatytas išvažiavimas iš teatro teritorijos, dėl ko maistas būdavo pristatomas ne laiku, tokiu būdu prarandant dalį atitinkamos rinkos. Kavinės normaliai veiklai trukdė ir kiti atsakovo veiksmai: nepagrįstas atsisakymas leisti reklamuoti kavinę, vykdyti lauko prekybą. Net po minėtos rekonstrukcijos ieškovas neturi galimybės normaliomis sąlygomis naudoti išsinuomotų patalpų, nes patekimas į jų dalį – į patalpas rūsyje – per pagrindinį įėjimą neįmanomas dėl tyčinių atsakovo veiksmų. Dėl negalėjimo patekti į rūsio patalpas negalima išnaudoti viso virtuvės potencialo, rūsyje rengti furšetų ir banketų. Remontas ardo visą kavinės infrastruktūrą. Be to, ieškovas, sudarydamas Nuomos sutartį, planavo veiklos apimtis, patalpas pritaikė žymiai didesniam lankytojų skaičiui, tačiau dėl atsakovo kaltės teisėti lūkesčiai nebuvo įgyvendinti. Dėl nurodytų priežasčių ieškovas negali naudotis išsinuomotomis patalpomis arba didžiąja jų dalimi. Nei konkurso sąlygose, nei Nuomos sutartyje nebuvo numatyta apribojimų naudotis nuomojamomis patalpomis dėl atsakovo vykdomų remontų darbų. Ieškovas pažymi, kad iš Nuomos sutarties negauna to, ko buvo galimai pagrįstai tikėtis, todėl sutartis nutrauktina dėl atsakovo kaltės. Ieškovui taip pat atlyginti nuostoliai, kuriuos sudaro: 78 568,88 Lt dydžio išlaidos, patirtos pritaikant išsinuomotas patalpas kavinės veiklai (remontas, įrengimas, įrankių ir inventoriaus įsigijimas); 43 123,08 Lt dydžio negautos pelnas dėl negalėjimo 2008 m. liepos 1 d. – 2008 m. spalio 1 d. laikotarpiu naudotis visomis išsinuomotomis patalpomis; 65 322,72 Lt dydžio negautas pelnas dėl negalėjimo 2008 m. kovo 31 d. – 2008 m. birželio 30 d. ir 2009 m. spalio 1 d. – 2009 m. kovo 31 d. laikotarpiais išsinuomotomis rūsio patalpomis; 16 946,20 Lt nuomos mokestis, sumokėtas už 2008 m. vasario 19 d. – 2008 m. kovo 31 d. laikotarpį, kuomet dėl teatre nebaigtų remonto darbų nebuvo galima vykdyti veiklos. Iš viso nuostoliai siekia 203 960,88 Lt.

Atsakovas prašė nutraukti Nuomos sutartį dėl ieškovo kaltės, taip pat priteisti iš ieškovo 90 145,50 Lt dydžio nuomos mokestį už 2008 m. balandžio mėn. – 2009 m. spalio 30 d. laikotarpį ir 6 procentų dydžio metines procesines palūkanas. Nurodė, kad savo įsipareigojimus vykdė tinkamai, tačiau atsakovas nemokėjo nuomos mokesčio. Tai yra esminis Nuomos sutarties pažeidimas, todėl ji nutrauktina.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

Kauno apygardos teismas 2010 m. gegužės 14 d. sprendimu ieškinį ir priešieškinį tenkino iš dalies: nutraukė Nuomos sutartį, priteisė ieškovui iš atsakovo 100 000 Lt nuostoliams atlyginti, o atsakovui iš ieškovo – 90 145,50 Lt dydžio nuomos mokesčio įsiskolinimui padengti; kitą ieškinio ir priešieškinio dalį atmetė.

Teismas sprendė, kad šalus su Nuomos sutarties sąlygomis sutiko ir įsipareigojo jas vykdyti. Dėl šios priežasties teismas sutiko su ieškovu, kad pastarasis pagrįstai reikalavo iš atsakovo vykdyti sutartinius įsipareigojimus. Teismas sprendė, kad nuo to momento, kai antstolis 2008 m. rugsėjo 23 d. faktinių aplinkybių konstatavimo protokolu konstatavo, kad ieškovas negali visiškai ir nekliudomai naudotis ginčo patalpomis pagal paskirtį, ir šalys susitarė dėl nuomos mokesčio pakeitimo, atsakovas privalėjo imtis visų galimų veiksmų savo sutartinėms prievolėms įvykdyti, net ir esant tam papildomoms kliūtims (komunalinių paslaugų nekokybiškas užtikrinimas, nesudarymas būtinų higienos sąlygų maisto produktų pateikimui bei jų gamybos užtikrinimui ir kt.), ir tai tik patvirtina ieškinio reikalavimo dėl Nuomos sutarties nesilaikymo pagrįstumą. Dėl šios priežasties, teismo nuomone, ši ieškinio dalis laikytina pagrįsta ir yra iš dalies tenkintina (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.483 str. 1 d., 6.498 str. 3 p.).

Teismas pažymėjo, kad atsakovas, gavęs pretenzijas iš ieškovo dėl netinkamo prievolių vykdymo ir dėl ne nuo nuomininko priklausančių priežasčių sąlygoto viešojo maitinimo paslaugų negalimumo, realiai neturėjo galimybės vykdyti veiklos pagal išduotą licenciją, nes šalys neneigia, kad nuomotojo iniciatyva buvo vykdomas teatro patalpų remontas ir būtent dėl to ieškovas negalėjo vykdyti savo veiklos bei gauti pelno. Esant tokioms aplinkybėms, teismas konstatavo, kad ieškovas pagrįstai reikalauja Nuomos sutarties nutraukimo ir iš dalies pagrįstai reikalauja nuostolių atlyginimo CK 6.256 straipsnio 1-2 dalių pagrindu.

Teismas taip pat pažymėjo, kad pats ieškovas nesiėmė visų priemonių maksimaliai išnaudoti galimybes pelnui uždirbti, nes jo 2008 m. spalio 15 d. – 2009 m. sausio 15 d. laikotarpio aiškinamajame rašte nurodomos negautos pajamos nėra pagrįstos patikimais rašytiniais įrodymais, patvirtinančiais realius ieškovo nuostolius. Tačiau iš ieškovo pateiktų analogišką veiklą Laisvės alėjoje vykdančių pažymų matyti, kad ieškovas dėl jau nurodytų aplinkybių realiai neturėjo galimybės netrukdomai užsiimti visuomeninio maitinimo paslaugomis ir, užsitęsus šalių ginčui, patyrė nuostolių dėl atsakovo trukdymo naudotis išsinuomotomis patalpomis pagal Nuomos sutarties sąlygas.

Teismas, atsižvelgdamas į paminėtas aplinkybes, nurodė, kad šio ginčo atveju neabejotinai svarbu yra tai, kad šalys nėra nutraukusios Nuomos sutarties, ji nėra pasibaigusi, o nuomotojui bent kol kas uždrausta pačiam arba per kitus asmenis trukdyti nuomininkui naudotis patalpomis. Tai reiškia, kad teismo sprendimo priėmimo metu yra nustatytas tarp šalių egzistuojantis nuomos teisinis santykis, todėl, remiantis šalių pagrįstų lūkesčių principu, ieškinys tenkintinas iš dalies.

Teismas, mažindamas ieškovo reikalavimo apimtį, atsižvelgė į nustatytus faktus, kad tiek nuomotojas, tiek nuomininkas turėjo ketinimų nutraukti Nuomos sutartį, tačiau nebendradarbiavo ir šalių ketinimai nebuvo įgyvendinti iki bylos išsprendimo teisme. Būtent dėl šios priežasties ginčas nebuvo išspręstas, todėl Nuomos sutartis iki nurodyto termino nebuvo nutraukta, ir dėl to nebuvo įvykdyta nuomininko pareiga mokėti nuomos mokestį už ginčo laikotarpį, nes išsinuomotas daiktas nuomotojui iki teismo sprendimo priėmimo nebuvo grąžintas. Kita vertus, vien Nuomos sutarties nutraukimo faktas savaime nereiškia, kad pasibaigia nuomininko prievolė mokėti nuomos mokestį, nes šios prievolės pabaiga siejama su tinkamu išsinuomoto daikto perdavimu nuomotojui. Ieškovui negrąžinus išsinuomoto daikto, jam tenka šios prievolės nesilaikymo pasekmės (CK 6.499 str. 2 d.).

Teismas konstatavo, kad šalys privalėjo Nuomos sutartį vykdyti tinkamai ir sąžiningai, tačiau to nedarė. Teismas sprendė, kad abi šalys nebendradarbiavo, nors abi turėjo ketinimų nutraukti Nuomos sutartį, neveikė aktyviai, kad šie ketinimai būtų įgyvendinti, todėl nėra pagrindo pripažinti, jog tik nuomotojo veiksmai buvo nesąžiningi. Atsižvelgiant į nurodytas aplinkybes bei įvertinus, kad iki patalpų grąžinimo ieškovui išlieka pareiga mokėti nuomos mokestį, atsakovo priešieškinis tenkintinas (CK 6.497 str. 1 d. 3, 5 p.).

Teismas, įvertinęs, kad nė viena iš šalių neveikė aktyviai, jog bendradarbiavimas su kita šalimi būtų pakankamai atidus ir rūpestingas, kad Nuomos sutartis nutraukiama tik teismo būdu, sprendė, jog tiek ieškovo, tiek atsakovo reikalavimai dėl palūkanų priteisimo CK 6.210 straipsnio 2 dalies pagrindu už netinkamų prievolių vykdymą negali būti tenkinami (CK 6.200 str.).

III. Apeliacinių skundų ir atsiliepimų į apeliacinius skundus argumentai

Apeliantas (ieškovas) UAB „Bistroma“ prašo panaikinti pirmosios instancijos teismo sprendimo dalį, kuria atmesta dalis ieškinio reikalavimų, ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti visiškai, o priešieškinį atmesti. Apeliacinis skundas grindžiamas tokiais esminiais argumentais:

1. Teismas, priteisdamas tik dalį ieškovo patirtų nuostolių atlyginimo, neįsigilino į ieškovo pateiktus įrodymus ir tokiu būdu pažeidė įrodymų vertinimo taisykles (CPK 185 str. 1 d.). Ieškovo pateikti duomenys apie kitų bendrovių, vykdančių analogišką veiklą, pajamas bei paskaičiavimai apie ieškovo vidutines dienos pajamas ir išlaidas patvirtina jo patirtų nuostolių dydį. Šiuo atveju taikyti atsakovui ribotą civilinę atsakomybę nebuvo pagrindo. Teismo išvada, kad pats ieškovas neišnaudojo visų galimybių pelnui gauti, yra dviprasmiška ir nelogiška. Sprendime konstatuota, kad atsakovas trukdė ieškovui naudotis išsinuomotu turtu ir ieškovas ne kartą reikalavo šiuos trukdymus pašalinti. Be to, tariamas visų galimybių pelnui gauti neišnaudojimas neturi jokio loginio ryšio su ieškovo pateiktais įrodymais apie negautas pajamas (analogišką veiklą vykdančių bendrovių pažymomis).

2. Teismas, konstatavęs akivaizdų ieškovo teisių pažeidimą, visiškai nepagrįstai priteisė atsakovui visą nuomos mokestį už patalpas, kuriomis ieškovas negalėjo naudotis pagal paskirtį. Atsakovas pažeidė pareigą laiku perduoti patalpas ir garantuoti, kad jos bus tinkamos naudoti pagal paskirtį, kuriai jos buvo išsinuomotos, visą nuomos terminą (CK 6.483 str. 1 d.). Dėl šios priežasties ieškovas pagrįstai sustabdė nuomos mokesčio mokėjimą ir apie tai raštu informavo atsakovą. Teismas šių aplinkybių neįvertino.

Apeliantas (atsakovas) Kauno valstybinis dramos teatras prašo pakeisti pirmosios instancijos teismo sprendimą: sprendimo dalį, kuria iš dalies patenkintas ieškinys ir iš dalies atmestas priešieškinis, panaikinti ir priimti naują sprendimą – ieškinį atmesti visiškai, o priešieškinį visiškai tenkinti. Apeliacinis skundas grindžiamas tokiais esminiais argumentais:

1. Teismas nenurodė įrodymų, kuriais grindžia sprendime padarytas išvadas (CPK 270 str. 4 d.). Teismo išvados prieštarauja faktinėms aplinkybėms ir surinktiems įrodymams. Sprendimas grindžiamas bendro pobūdžio deklaratyviomis frazėmis.

2. Teismas netinkamai vertino įrodymus ir dėl to neteisingai konstatavo, kad Nuomos sutartis nutrauktina dėl abiejų šalių kaltės. Kadangi ieškovas nemokėjo nuomos mokesčio ir nepateikė įrodymų, kad Nuomos sutartis nutrauktina dėl atsakovo kaltės, sutartis turėjo būti nutraukta tik dėl ieškovo kaltės (CK 6.497 str.).

3. Teismas nepagrįstai nepriteisė atsakovui procesinių palūkanų (CK 6.37 str. 2 d.). Teismui priteisus nuomos mokestį, už jį turėjo būti priteistos ir procesinės palūkanos.

4. Teismas, netinkamai aiškindamas nuostolių atlyginimą reglamentuojančias teisės normas ir netinkamai vertindamas surinktus įrodymus, nepagrįstai priteisė ieškovui nuostolių atlyginimą. Sutartinės civilinės atsakomybės pagrindas yra sutarties pažeidimas, tačiau byloje neįrodyta, kad atsakovas neįvykdė ar netinkamai įvykdė Nuomos sutartį. Atsakovas netrukdė ieškovui naudotis patalpomis pagal paskirtį, o visi ieškovo įvardyti pažeidimai yra neįrodyti.

5. Teismas visiškai neargumentavo, kodėl ieškovui priteisė 100 000 Lt dydžio nuostolių atlyginimą. Neaišku, už ką ši suma priteista. Akivaizdu, kad aplinkybės dėl žalos dydžio nebuvo ištirtos, tokiu būdu pažeidžiant CPK 12, 178, 185 straipsnių reikalavimus. Ieškovai neįrodė nuostolių fakto ir jo dydžio, taip pat neteisėtų atsakovo veiksmų dėl šių nuostolių atsiradimo.

Atsakovas Kauno valstybinis dramos teatras parašo atmesti ieškovo apeliacinį skundą kaip nepagrįstą. Atsiliepime dėstomi argumentai iš esmės yra analogiški pateiktiems pirmosios instancijos teisme ir atsakovo apeliaciniame skunde.

Ieškovas UAB „Bistroma“ atsiliepimo į atsakovo Kauno valstybinio dramos teatro apeliacinį skundą nepateikė.

IV. Apeliacinio teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

Apeliacinėje byloje iš esmės keliami klausimai dėl tinkamo nuomos sutarties šalių įsipareigojimų vykdymo, nuostolių atlyginimo ir nuomos mokesčio įsiskolinimo priteisimo bei nuomos sutarties nuraukimo dėl vienos iš šalių kaltės.

Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad ieškovas iš atsakovo nuomojosi atsakovui priklausančiame teatre esančias patalpas viešojo maitinimo paslaugoms teikti (kavinės veiklai). Buvo išnuomotos teatro pirmame aukšte ir rūsyje esančios patalpos. Tiek pirmo aukšto, tiek rūsio patalpose buvo įrengtos klientų aptarnavimo salės.

Teisėjų kolegija pažymi, kad nuomos sutartimi nuomotojas įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį (CK 6.477 str. 1 d.). Pagrindinė nuomotojo pareiga yra pareiga perduoti nuomininkui sutarties sąlygas bei daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą bei garantuoti, kad daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai jis išnuomojamas, visą nuomos sutarties terminą (CK 6.483 str. 1 d.). Nuomotojas atsako už išnuomoto daikto trūkumus, kurie visiškai ar iš dalies kliudo naudoti daiktą pagal paskirtį, net ir tais atvejais, kai nuomotojas sudarydamas sutartį apie tuos trūkumus nežinojo (CK 6.485 str. 1 d.). Tačiau nuomotojas neatsako už tuos išnuomoto daikto trūkumus, kuriuos jis aptarė sutarties sudarymo metu arba apie kuriuos nuomininkas turėjo žinoti, arba kuriuos nuomininkas galėjo pastebėti be jokio papildomo tyrimo sutarties sudarymo ar daikto perdavimo metu, tačiau jų nepastebėjo dėl savo paties didelio neatsargumo (CK 6.483 str. 3 d., 6.485 str. 5 d.). Tuo tarpu pagrindinė nuomininko pareiga yra pareiga mokėti nuomos mokestį (CK 6.487 str. 1 d.). Pažymėtina, kad kiekviena sutarties šalis turėdama sutartinių santykių, privalo elgtis sąžiningai, bendradarbiauti ir kooperuotis su kita šalimi (CK 6.158 str. 1 d., 6.200 str. 1, 2 d.). Be to, sutartis įpareigoja šalis atlikti ne tik tai, kas tiesiogiai joje numatyta, bet ir visa tai, ką lemia sutarties esmė arba įstatymai (CK 6.189 str. 1 d.).

Dėl nuomos mokesčio už 2008 m. vasario 19 d. – 2008 m. kovo 31 d. laikotarpį priteisimo

Išnuomotos patalpos ieškovui buvo perduotos 2008 m. vasario 19 d. (T. 1, b. l. 16). Ieškovo teigimu, ir po patalpų perdavimo teatre nebuvo užbaigti rekonstrukcijos darbai, todėl kavinė galėjo pradėti veikti tik 2008 m. kovo 31 d. Dėl šios priežasties ieškovas prašė priteisti 16 946,20 Lt dydžio žalą – už 2008 m. vasario 19 d. – 2008 m. kovo 31 d. laikotarpį atsakovui sumokėtą nuomos mokestį.

Teisėjų kolegija nurodytą reikalavimą atmeta. Pirma, ieškovas nepateikė jokių įrodymų, kad aptariamu laikotarpiu vyko teatro rekonstrukcija, trukdžiusi vykdyti kavinės veiklą (CPK 178 str.). Antra, byloje esantys įrodymai patvirtina, kad ieškovas nurodytu metu pats buvo pasiruošęs teikti viešojo maitinimo paslaugų: licencija verstis mažmenine prekyba alkoholiniais gėrimais gauta 2008 m. vasario 28 d. (T. 1, b. l. 36), apskaitos sistema įsigyta 2008 m. kovo 21 d. (T. 1, b. l. 39, 45), iki pat 2008 m. kovo 27 d. pirkta tiesioginei kavinės veiklai reikalinga įranga (T. 1, b. l. 29, 35, 37, 42-44, 46-47). 

Dėl netiesioginių nuostolių už 2008 m. kovo 31 d. – 2008 m. spalio 1 d. laikotarpį atlyginimo

Ieškovas nurodė, kad nuo 2008 m. kovo 31 d. iki 2008 m. birželio 30 d. dėl atsakovo kaltės negalėjo naudotis dalimi išsinuomotų patalpų – teatro rūsyje esančiomis patalpomis, o nuo 2008 m. liepos 1 d. iki 2008 m. spalio 1 d. – visomis išsinuomotomis patalpomis. Rūsyje esančiomis patalpomis, ieškovo teigimu, jis negalėjo naudotis dėl vykusių teatro ir visų išsinuomotų patalpų apdailos užbaigimo darbų, taip pat pirmame teatro aukšte įrengtų pertvarų, neleidusių pašaliniams asmenims ne spektaklių metu patekti į teatro fojė ir holą. Tuo tarpu naudotis pirmame aukšte esančiomis išsinuomotomis patalpomis nebuvo galima tiek dėl šalių esančių teatro fojė, rūbinės ir holo rekonstrukcijos darbų, tiek dėl pačių išsinuomotų patalpų apdailos užbaigimo darbų.

Bylos duomenys patvirtina, kad patekti į išnuomotas teatro rūsyje esančias patalpas, kurių dalis skirta aptarnauti klientus, galima: pirma, iš teatro kiemo pusės per rūsyje esančias išnuomotas pagalbines patalpas, antra, iš pirmame aukšte esančių išnuomotų patalpų (laiptais iš kavinės virtuvės), trečia, iš teatro fojė ir holo (laiptais) (T. 1, b. l. 25-26, 84, 122-123). Akivaizdu, kad klientų patekimas į kavinę per jos pagalbines ar virtuvės patalpas yra nepriimtinas. Tuo tarpu patekimas per teatro fojė ir holą yra apsunkintas dėl įrengtų stiklinių pertvarų, kurios yra atveriamos tik spektaklių metu. Taigi patekti į ieškovo išsinuomotas rūsyje esančias patalpas, skirtas klientų aptarnavimui, iš esmės gali tik spektaklių lankytojai jų metu bei teatro darbuotojai.  

Teisėjų kolegijos vertinimu, Nuomos sutartyje jos sudarymo metu nebuvo jokių nuostatų, iš kurių būtų galima daryti išvadą, kad aptariamose patalpose bus galima aptarnauti tik teatro lankytojus spektaklių metu ar teatro darbuotojus pietų metų, o kitų klientų patekimas į šias patalpas bus apsunkintas. Tai laikytina atsakovo pareigos perduoti Nuomos sutarties sąlygas bei išnuomotų patalpų paskirtį – viešojo maitinimo paslaugų teikimą – atitinkančios būklės daiktą bei garantuoti, kad šios patalpos bus tinkamos naudoti pagal paskirtį visą nuomos terminą pažeidimu (CK 6.483 str. 1 d.).

Bylos duomenys taip pat patvirtina, kad nuo 2008 m. balandžio 15 d. iki 2008 m. rugsėjo 15 d. vyko teatro fojė ir holo, esančių greta pirmo aukšto kavinės patalpų, rekonstrukcija (T. 1, b. l. 19), o nuo 2008 m. rugpjūčio 1 d. iki 2008 m. spalio 1 d. – visų ieškovui išnuomotų patalpų (įskaitant esančias teatro rūsyje) baigiamieji apdailos darbai (T. 1, b. l. 20, 194). Dėl vykstančių teatro fojė ir holo rekonstrukcijos darbų kompetentinga institucija nuo 2008 m. liepos 3 d. uždraudė ieškovui teikti viešojo maitinimo paslaugas (T. 89, 147-150).

Teisėjų kolegijos vertinimu, nors iš Nuomos sutarties ir buvo galima spręsti, kad teatre vyks rekonstrukcija, taip pat gali būti tvarkomos ir išnuomotos patalpos (8.2 p.), tai negali pateisinti ilgą laiką trukusio priverstinio ieškovo veiklos sustabdymo. Atsakovas privalėjo užtikrinti, kad kavinės veiklos trikdymas būtų kuo mažesnis, tačiau to nesugebėjo padaryti net rekonstruodamas greta esančias patalpas. Tai laikytina pareigos garantuoti, kad išnuomotas daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį visą nuomos terminą, pažeidimu (CK 6.483 str. 1 d.).

Ieškovas, remdamasis nurodytais atsakovo Nuomos sutarties pažeidimais, reikalauja atlyginti negautą pelną. Teisėjų kolegijos nuomone, ieškovo pateikti įrodymai tiksliai nepagrindžia jo nurodomo netiesioginių nuostolių dydžio. Pirma, ieškovo skaičiavimai apie uždirbtą pelną iš pirmame teatro aukšte esančios kavinės nepagrįsti jokiais objektyviais įrodymais. Antra, kitų asmenų gaunamas pelnas iš viešojo maitinimo paslaugų vienas pats nėra tinkamas matas apskaičiuoti ieškovo netiesioginius nuostolius, nes galimybė gauti pelną labai priklauso nuo konkrečių individualių asmens savybių: jo žinomumo, sugebėjimo pritraukti lankytojus, verslumo ir pan. Kita vertus, negalėjimas tiksliai pagrįsti nuostolių dydžio dar nereiškia, kad nuostolių apskritai nebuvo patirta. Šaliai nesugebant tiksliai įrodyti nuostolių dydžio, jį nustato teismas (CK 6.249 str. 1 d.).

Iš atsakovo pateiktos nuomos mokesčio įsiskolinimo skaičiuotės matyti (T. 1, b. l. 182), kad ieškovas nuo 2008 m. balandžio mėn. iki 2008 m. spalio mėn. sumokėjo 24 682,80 Lt nuomos mokesčio (įskaitant komunalinio aptarnavimo mokesčius). Kolegijos nuomone, atsižvelgiant į konstatuotus atsakovo padarytus Nuomos sutarties pažeidimus, taip pat vadovaujantis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, ši suma gali būti pripažįstama ieškovo nuostoliais. Tai reiškia, kad šią sumą ieškovui turi atlyginti atsakovas, o pastarasis už nurodytą laikotarpį negali reikalauti iš ieškovo jokio nuomos mokesčio (įskaitant komunalinio aptarnavimo mokesčius). Priteisdama šią sumą, teisėjų kolegija įvertina ir tai, kad 2008 m. kovo 31 d. – 2008 m. spalio 1 d. laikotarpiu ieškovas bent tris mėnesius (iki 2008 m. liepos 1 d.) galėjo naudotis pirmame aukšte esančia kavine ir iš šios veiklos gauti pelno.

Dėl netiesioginių nuostolių už 2008 m. spalio 1 d. – 2009 m. kovo 31 d. laikotarpį atlyginimo

Bylos duomenys patvirtina, kad 2008 m. spalio 1 d. buvo baigti visų ieškovui išnuomotų patalpų apdailos darbai (T. 1, b. l. 194). Tačiau, ieškovo teigimu, ir po šios datos naudojimasis rūsyje esančiomis klientų aptarnavimui skirtomis patalpomis buvo apsunkintas, todėl jam turėtų būti atlyginti netiesioginiai nuostoliai (negautas pelnas), patirti nuo 2008 m. spalio 1 d. iki kavinės veiklos nutraukimo 2009 m. kovo 31 d.

Teisėjų kolegija, vertindama šį reikalavimą, atkreipia dėmesį, kad 2008 m. rugsėjo 23 d. šalys pasirašė Nuomos sutarties pakeitimą (įsigaliojo 2008 m. spalio 1 d.) (T. 1, b. l. 24), kuriuo, be kita ko, buvo sutarta, kad rūsyje esančiose patalpose bus teikiamos viešojo maitinimo paslaugos tik teatro darbuotojams ir teatro lankytojams. Ši nuostata reiškia, kad kiti asmenys, išskyrus nurodytus, aptariamose patalpose nebus aptarnaujami. Kolegijos vertinimu, pavartota „teatro lankytojų“ sąvoka apima teatre vykstančių spektaklių lankytojus, besinaudojančius ieškovo kavine spektaklių metu, o ne bilietus į spektaklį nusipirkusius ir ne spektaklio metu į kavinę norinčius patekti asmenis ar asmenis, atėjusius apžiūrėti teatro patalpose vykstančių įvairių ekspozicijų, kaip kad teigia ieškovas. Toks jo aiškinimas yra nelogiškas ir prieštarauja atsakovo siekiui neleisti teatro patalpose lankytis pašaliniams asmenims ne spektaklių metu (CK 6.193 str. 1 d.).

Po nurodyto Nuomos sutarties pakeitimo įsigaliojimo negalėjimas pašaliniams asmenims patekti į teatro rūsyje veikiančios kavinės patalpas nebegali būti laikomas atsakovo sutartinių įsipareigojimų pažeidimu. Dėl šios priežasties negalima kalbėti ir apie ieškovo nurodomų nuostolių atlyginimą (CK 6.246 str. 1 d.).

Dėl kitų Nuomos sutarties pažeidimų

Ieškovas nurodo, kad atsakovas neleido ant pastato įrengti reklaminės iškabos (plazminio televizoriaus), taip pat užsiimti lauko prekyba, ir tai įvardina Nuomos sutarties pažeidimu.

Teisėjų kolegijos vertinimu, Nuomos sutartimi atsakovas nurodytų įsipareigojimų neprisiėmė, jie iš sutarties esmės neišplaukia, todėl atsakovas negali būti laikomas juos pažeidusiu. Šalys neginčijo, kad atsakovui buvo leista ant teatro pastato patalpinti paprastą skelbimą apie veikiančią kavinę. Be to, atsakovas svarstė klausimą dėl galimybės įrengti ir plazminį televizorių, tačiau buvo nuspręsta, kad tai prieštarautų teatro veiklos tikslams (T. 1, b. l. 135), su kuo nesutikti nėra pagrindo. Tuo tarpu lauko prekyba, kaip nurodo pats ieškovas, priklauso ne tik nuo atsakovo valios, bet ir nuo kompetentingų institucijų išduoto leidimo. Nepateikta jokių įrodymų, kad tokį leidimą ieškovas būtų turėjęs ar bet kreipęsis dėl jo gavimo.

Ieškovas taip pat teigia, kad atsakovas jam trukdė naudotis vidiniu kiemu, dėl ko nebuvo galima tinkamai priimti maisto produktų, vežti užsakymus. Tačiau vėlgi įrodymų, kad tokie pažeidimai būtų egzistavę ir po 2008 m. spalio 1 d. byloje nėra. Tuo tarpu iš ieškovo apeliacinės instancijos teismui pateiktos nuotraukos negali spręsti, kad užfiksuotas būtent teatro kiemas. 

Dėl Nuomos sutarties nutraukimo, tiesioginių nuostolių atlyginimo ir nuomos mokesčio priteisimo

Teisėjų kolegija jau konstatavo, kad atsakovo veiksmai, atlikti iki 2008 m. spalio 1 d., laikytini Nuomos sutarties pažeidimu, tačiau tokių pažeidimų po 2008 m. spalio 1 d. nenustatė. Atsakovas savo veiklą išsinuomotose patalpose vykdė iki 2009 m. balandžio 1 d., tačiau nuomos mokestį mokėjo nevisiškai. Net ir baigus vykdyti kavinės veiklą, nuomotos patalpos atsakovui nėra perduotos, o nuomos mokesčio įsiskolinimas 2009 m. spalio 30 d. siekia 90 145,50 Lt (įskaitant ir laikotarpį nuo 2008 m. balandžio mėn. iki 2008 m. spalio mėn.).

Minėta, nuomos mokesčio mokėjimas yra esminė nuomininko pareiga. Netinkamas jos vykdymas suteikia teisę nuomotojui reikalauti teismo nutraukti nuomos sutartį (CK 6.497 str. 1 d. 3 p.). Ieškovas neginčija nemokėjęs nuomos, tačiau savo elgesį aiškina kaip prievolės vykdymo sustabdymą dėl atsakovo daromų pažeidimų. Kolegijai tokių pažeidimų po 2008 m. spalio 1 d. nenustačius, konstatuotina, kad ieškovas nepagrįstai po šios datos atsisakė mokėti nuomos mokestį. Tai sudaro pagrindą nutraukti Nuomos sutartį būtent dėl ieškovo kaltės.

Ieškovas prašė priteisti ir tiesioginius nuostolius, kuriuos sudaro investicijos į kavinės veiklą. Nutraukus nuomos sutartį dėl ieškovo kaltės, teisės į tokių nuostolių atlyginimą ieškovas neturi (CK 6.246 str. 1 d.). Tuo tarpu išsinuomotų patalpų pagerinimo išlaidų atlyginimo klausimas turės būti išspręstas grąžinant patalpas atsakovui (CK 6.501 str.).

Atsakovas reikalauja priteisti iš atsakovo 90 145,50 Lt dydžio nuomos mokesčio įsiskolinimą. Nusprendus ieškovo nuo 2008 m. balandžio mėn. iki 2008 m. spalio mėn. sumokėtą nuomos mokestį – 24 682,80 Lt – pripažinti ieškovo netiesioginiais nuostoliais, atliktinas šalių reikalavimų įskaitymas ir atsakovui priteistina 65 462,70 Lt nuomos mokesčio (90 145,50 Lt - 24 682,80 Lt). Atsakovui taip pat priteistinos 6 procentų dydžio procesinės palūkanos (CK 6.37 str. 2 d., 6.210 str. 2 d.).

Teisėjų kolegija, remdamasi išdėstytu, konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai nustatė šalių kaltę dėl sutartinių įsipareigojimų vykdymo, todėl iš dalies priėmė nepagrįstą sprendimą, kuris keistinas.

Dėl bylinėjimosi išlaidų atlyginimo

Pakeitus pirmosios instancijos teismo sprendimą, perskirstytinos šalių patirtos bylinėjimosi išlaidos (CPK 93 str. 4 d.). Tai darydama teisėjų kolegija laiko, kad buvo patenkintas penktadalis ieškinio reikalavimų ir keturi penktadaliai priešieškinio reikalavimų.

Ieškovas šioje byloje iš viso patyrė 11 788 Lt bylinėjimosi išlaidų (T. 1, b. l. 13; T. 2, b. l. 75, 101), atsakovas – 6 632 Lt (T. 1, b. l. 177-178; T. 2, b. l. 28-29, 99-100). Atsakovas ieškovui turėtų atlyginti 2 358 Lt dydžio bylinėjimosi išlaidas, o ieškovas atsakovui – 5 306 Lt (CPK 93 str. 2.). Atlikus įskaitymą, atsakovui iš ieškovo priteistina 2 948 Lt bylinėjimosi išlaidoms atlyginti.

Valstybė šioje byloje patyrė 33 Lt išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu. Šių išlaidų dalis – 26 Lt – priteistina iš ieškovo (CPK 96 str. 3 d.). Atsakovą nuo šių išlaidų atlyginimo atleidžia įstatymas.

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 326 straipsnio 1 dalies 3 punktu,

n u t a r i a :

Kauno apygardos teismo 2010 m. gegužės 14 d. sprendimą pakeisti. Sprendimo rezoliucinę dalį išdėstyti taip:

„Ieškinį ir priešieškinį tenkinti iš dalies.

Priteisti atsakovui Kauno valstybiniam dramos teatrui (į. k. (duomenys neskelbtini)) iš ieškovo uždarosios akcinės bendrovės „Bistroma“ (į. k. (duomenys neskelbtini)) 65 462,70 Lt (šešiasdešimt penkių tūkstančių keturių šimtų šešiasdešimt dviejų litų ir 70 ct) dydžio nuomos mokesčio įsiskolinimą ir 6 (šešių) procentų dydžio metines palūkanas nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo 2009 m. lapkričio 5 d. iki visiško teismo sprendimo įvykdymo.

Nutraukti 2007 m. lapkričio 10 d. valstybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartį Nr. 08/07 dėl ieškovo uždarosios akcinės bendrovės „Bistroma“ (į. k. (duomenys neskelbtini)) kaltės.

Kitą ieškinio ir priešieškinio dalį atmesti“.

Priteisti atsakovui Kauno valstybiniam dramos teatrui (į. k. (duomenys neskelbtini)) iš ieškovo uždarosios akcinės bendrovės „Bistroma“ (į. k. (duomenys neskelbtini)) 2 948 (du tūkstančius devynis šimtus keturiasdešimt aštuonis litus) bylinėjimosi išlaidoms atlyginti.

Priteisti valstybei iš ieškovo uždarosios akcinės bendrovės „Bistroma“ (į. k. (duomenys neskelbtini)) 26 Lt (dvidešimt šešis litus) išlaidoms, susijusioms su procesinių dokumentų įteikimu, atlyginti.