Civilinė byla Nr. e2A-844-538/2018
Teisminio proceso Nr. 2-06-3-07837-2017-6
Procesinio sprendimo kategorijos:
2.6.10.4; 2.6.16.8; 3.3.1.18.1 (S)
KLAIPĖDOS APYGARDOS TEISMAS
N U T A R TI S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2018 m. rugsėjo 27 d.
Klaipėda
Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Erikos Misiūnienės, Almanto Padvelskio (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas), Giedrės Seselskytės,
teismo posėdyje rašytinio proceso apeliacine tvarka išnagrinėjo atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijos apeliacinį skundą dėl Klaipėdos apylinkės teismo Klaipėdos miesto rūmų 2018 m. sausio 30 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės bankrutavusios uždarosios akcinės bendrovės „VIPC Klaipėda“, atstovaujamos bankroto administratorės uždarosios akcinės bendrovės „Valeksa“, prevencinį ieškinį atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijos dėl draudimo atlikti veiksmus, sukeliančius realią žalos padarymo grėsmę ateityje, trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, ieškovės pusėje – uždaroji akcinė bendrovė „Domus estate“, trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, ieškovės pusėje – Klaipėdos miesto savivaldybės administracija.
Teisėjų kolegija
n u s t a t ė:
I. Ginčo esmė
1. Ieškovė BUAB „VIPC Klaipėda“, atstovaujama bankroto administratorės UAB „Valeksa“, su prevenciniu ieškiniu kreipėsi į teismą prašydama uždrausti atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijos atlikti bet kokius veiksmus, susijusius su valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N21/2004-0242 (įskaitant jos pakeitimus, padarytus 2008-01-24 susitarimais) vienašaliu nutraukimu prieš terminą, priteisti bylinėjimosi išlaidas.
2. Nurodė, kad Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos 2017-04-26 raštu Nr. 1 SD-1369-(8.2) informavo ieškovę, jog ieškovė ilgą laiką nenaudojo išnuomotų žemės sklypų pagal paskirtį ir neketino to daryti ateityje, nepradėjo naujų statinių statybos, pažeidė nuomos sutarties sąlygas, todėl atsakovė paves savo Klaipėdos miesto ir Neringos skyriui spręsti klausimą dėl žemės nuomos sutarčių nutraukimo prieš terminą. Pažymėjo, kad prevenciniu ieškiniu siekiama uždrausti atlikti veiksmus, sukeliančius realią žalos padarymo grėsmę ateityje. Teigė, kad dėl 2008 m. kilusios ekonominės krizės UAB „VIPC Klaipėda“ žemės sklypuose nespėjo pastatyti naujų gyvenamųjų namų, nes Vilniaus apygardos teismas 2010-02-08 nutartimi iškėlė šiai įmonei bankroto bylą, dėl to ieškovė nebegalėjo vystyti veiklos, kurią buvo pradėjusi. Dėl žemės nuomos sutarčių nutraukimo ieškovei bus padaryta labai didelė žala. Ši žala pasireikš tuo, jog žemės sklypuose esančių statinių nenorės pirkti joks pirkėjas, kadangi nutraukus nuomos sutartis, ji negalės naudotis žemės sklypais tokiomis pat sąlygomis kaip pardavėjas arba gerokai kris statinių kaina. Kadangi ieškovė yra bankrutuojanti įmonė, o žemės sklypuose esantys statiniai bei nuomos teisės yra vienintelis ieškovės turtas, ieškovės kreditorių finansiniai reikalavimai galės būti patenkinti tik iš lėšų, gautų pardavus minėtą turtą. Teigė, kad nutraukus nuomos sutartis, tokių lėšų nebus gauta, todėl ieškovei ir jos kreditoriams bus padaryta didelė žala.
II. Pirmosios instancijos teismo procesinio sprendimo esmė
3. Klaipėdos apylinkės teismas 2018-01-30 sprendimu tenkino prevencinį ieškinį. Uždraudė atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijos, įmonės kodas 188704927 (taip pat ir jos skyriams), atlikti bet kokius veiksmus, susijusius su valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N21/2004-0242 (įskaitant jos pakeitimus, padarytus 2008 m. sausio 24 d. susitarimais) vienašaliu nutraukimu prieš terminą. Klaipėdos miesto apylinkės teismo 2017-06-13 nutartimi taikytas laikinąsias apsaugos priemones – draudimą atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijos, įmonės kodas 188704927 (taip pat ir jos skyriams) atlikti bet kokius veiksmus, susijusius su valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N21/2004-0242 (įskaitant jos pakeitimus, padarytus 2008 m. sausio 24 d. susitarimais) vienašaliu nutraukimu prieš terminą, iki teismo sprendimo šioje byloje įsiteisėjimo, paliko galioti iki teismo sprendimo įsiteisėjimo. Priteisė iš atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijos ieškovei bankrutavusiai uždarajai akcinei bendrovei „VIPC Klaipėda“ 1573 Eur bylinėjimosi išlaidų.
4. Teismas padarė išvadą, kad Nacionalinės žemės tarnybos veiksmai, siekiant vienašališkai nutraukti žemės nuomos sutartį sudarytą su ieškove CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkto pagrindu, iš esmės yra neteisėti ir šiuo pagrindu nuomos sutartis negali būti nutraukta iki turto realizavimo bankroto proceso metu. Nurodė, kad žemės sklypai laikinai buvo nenaudojami dėl objektyvių priežasčių, nepriklausančių nuo ieškovės, t. y. kilus finansinių sunkumų ieškovei buvo iškelta bankroto byla, o vėliau ji pripažinta bankrutavusia ir likviduojama dėl bankroto. Ieškovė nuo teismo nutarties likviduoti įmonę dėl bankroto įsiteisėjimo dienos neteko teisės vykdyti ūkinę komercinę veiklą. Teismo vertinimu, atsakovė nepagrįstai teigia, kad nuomos teisė negali būti perleidžiama, nes žemės sklypuose nėra statinių, kuriems eksploatuoti išnuomoti žemės sklypai. Šiai aplinkybei įrodyti nepakanka pačios atsakovės surašyto fakto konstatavimo protokolo, kuris nepaneigia teisinės registracijos bei leidimų griauti ir statyti naujus statinius. Pažymėjo, kad atsakovės veiksmai mažina turto vertę bei stabdo bankroto procesą. Taip pat pažymėjo, kad Nacionalinės žemės tarnybos sprendimas neperleisti žemės sklypo nuomos teisių naujam savininkui jau dabar lėmė turto vertės kritimą, tai konstatuota Vilniaus apygardos teismo 2017-08-31 nutartimi. Be to, Lietuvos apeliacinis teismas 2017-11-03 nutartyje nurodė, jog dėl besitęsiančio neapibrėžtumo, susijusio su žemės nuomos teise, parduodamo bankrutavusios bendrovės turto patrauklumas yra sumažėjęs, už parduodamą turtą siūlomos daug mažesnės sumos, šios aplinkybės rodo, jog dėl ateityje įvyksiančio nuomos sutarčių nutraukimo ieškovei jau padaryta reali žala, kuri ateityje gali tik didėti.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai
5. Apeliaciniu skundu atsakovė prašo panaikinti Klaipėdos apylinkės teismo 2018-01-30 sprendimą ir priimti naują sprendimą – atmesti ieškovės BU AB „VIPC Klaipėda“ prevencinį ieškinį kaip nepagrįstą.
6. Nurodo, kad BUAB „VIPC Klaipėda“ neeksploatavo žemės sklypų pagal Nekilnojamojo turto registre įrašytą naudojimo paskirtį, tai yra, nugriovus pastatus žemės sklypuose (2007-10-05 leidimas nugriauti statinius Nr. 372/29-G/07 išduotas Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos), pakankamai ilgą laiką, tai yra 10 metų, nepradėjo naujų statinių statybos. Per nurodytą laikotarpį nebuvo atlikti jokie veiksmai dėl žemės sklypų užstatymo, Nacionalinei žemės tarnybai nebuvo pateikti dokumentai, patvirtinantys, kad BUAB „VIPC Klaipėda“ ėmėsi veiksmų, siekdama tinkamai naudoti žemės sklypus. Teigia, kad ieškovė BUAB „VIPC Klaipėda“, pateikusi teismui prevencinį ieškinį, siekia perleisti statinius, kurie faktiškai neegzistuoja, kadangi yra nugriauti, nors iš Nekilnojamojo turto registro iki šiol neišregistruoti. Pažymi, kad ieškovės BUAB „VIPC Klaipėda“ atveju nuomos teisė negali būti perleidžiama, kadangi žemės sklypuose nėra statinių, kuriems eksploatuoti yra išnuomoti žemės sklypai, dėl šios priežasties valstybinės žemės nuomos teisės perleidimas negalimas neperleidžiant statinių.
7. Atsiliepime į apeliacinį skundą trečiasis asmuo UAB „Domus estate“ prašo skundą atmesti.
8. Nurodo, kad pirmosios instancijos teismas, nenukrypdamas nuo formuojamos teismų praktikos, visapusiškai ištyręs byloje pateiktus faktinius įrodymus, pagrįstai konstatavo, kad ieškovė išsinuomotus žemės sklypus naudojo pagal paskirtį ir šalių sutartimi numatytu būdu, nes ieškovė atliko tęstinius veiksmus, susijusius su nekilnojamojo turto ilgalaikio projekto vystymu žemės sklypuose, o laikinas žemės sklypų nenaudojimas buvo nulemtas objektyvių priežasčių, t. y. dėl imperatyvių įmonių bankroto teisės normų reikalavimų laikymosi. Taip pat pagrįstai konstatavo, kad vertinant, ar valstybinės žemės nuomininko veiksmai sudaro pagrindą nutraukti nuomos sutartį, teisiškai reikšminga aplinkybė yra ne tik laiko tarpas, kai žemė nenaudojama pagal paskirtį, bet ir priežastys, dėl kurių nuomininkas nenaudoja išsinuomoto valstybinės žemės sklypo pagal paskirtį. Teigia, kad dėl 2008 metais įvykusios visuotinės ekonominės krizės ieškovė nespėjo pastatyti gyvenamųjų namų, nes 2010-02-09 jai buvo iškelta bankroto byla, o 2011-05-03 ji pripažinta bankrutavusia ir likviduojama dėl bankroto. Nurodo, kad pirmosios instancijos teismas sprendime pagrįstai konstatavo, kad nutraukus žemės sklypo nuomos sutartį, neįmanoma būtų rasti nebaigtų griauti statinių pirkėjo, nebūtų atsakingų asmenų, kurie galėtų sutvarkyti statinių liekanas, net nebūtų teisėtos galimybės privažiuoti prie šių statinių, kas patvirtina, jog sprendimu būtent siekiama užtikrinti, kad valstybinės žemės naudojimas teiktų visuomeninę naudą. Pažymi, kad ieškovė, siekdama vystyti nekilnojamojo turto statybos ir eksploatavimo projektą žemės sklypuose, investavo didžiules pinigines lėšas, todėl netenkinus prevencinio ieškinio ir atsakovei nutraukus nuomos sutartis, būtų pažeisti ne tik ieškovės, bet ir visų ieškovės kreditorių teisėti interesai, nes būtų užkirstos galimybės bankrutuojančios įmonės kreditoriams bent iš dalies patenkinti savo reikalavimus.
9. Atsiliepime į apeliacinį skundą ieškovė BUAB „VIPC Klaipėda“ prašo skundą atmesti.
10. Nurodo, kad ieškovės vykdoma veikla atitinka pagrindinę žemės sklypų naudojimo paskirtį ir būdą, todėl atsakovės ketinimas vienašališkai nutraukti nuomos sutartį tuo pagrindu, kad žemės sklypai naudojami ne pagal pagrindinę žemės sklypų naudojimo paskirtį ir būdą, yra aiškiai neteisėtas. Ieškovės nuomone, pirmosios instancijos teismas sprendime detaliai išanalizavo ir įvertino priežastis, dėl kurių ieškovė kurį laiką nenaudojo žemės sklypų, ir pagrįstai nustatė, jog ieškovė to nedarė dėl objektyvių priežasčių. Pažymi, kad iškėlus ieškovei bankroto bylą, ieškovei tęsti ūkinę komercinę veiklą buvo draudžiama pagal įstatymus. Taigi ieškovė objektyviai negalėjo tęsti ūkinės komercinės veiklos, t. y. negalėjo naudoti žemės sklypų pagal paskirtį ir toliau jose statyti statinių. Nurodo, kad ieškovei pagrįstai susiformavo teisėti lūkesčiai dėl to, jog valstybė ieškovės bankroto procesą laiko objektyvia aplinkybe, pateisinančia žemės sklypų nenaudojimą. Nurodo, kad pirmosios instancijos teismas visiškai pagrįstai konstatavo, kad viešasis interesas šiuo atveju bus apgintas patenkinus ieškovės prevencinį ieškinį, o ne jį atmetus. Teigia, kad ieškovė nepadarė esminio sutarties pažeidimo, kuris galėtų būti pagrindas vienašališkai nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį vadovaujantis CK 6.217 bei 6.564 straipsnių nuostatų pagrindu. Pažymi, kad, pagal kasacinio teismo išaiškinimą, statinys laikomas sunykusiu ir išregistruotinu iš Nekilnojamojo turto registro tuo atveju, jei nustatoma, kad visiškai nelikę statinio konstrukcijų ar statinio laikančiosios konstrukcijos likusios giliau kaip 0,5 m iki žemės paviršiaus, tačiau šios aplinkybės atsakovė neįrodinėjo ir neįrodė, statinių išregistravimo iš Nekilnojamojo turto registro neinicijavo.
Teisėjų kolegija
k o n s t a t u o j a :
Apeliacinės instancijos teismo argumentai ir išaiškinimai
11. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinių skundų faktiniai ir teisiniai pagrindai bei absoliučių negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas tikrina pirmosios instancijos teismo priimto sprendimo tik apskųstos dalies teisėtumą ir pagrįstumą ir tik analizuodamas apeliaciniuose skunduose nurodytus argumentus, išskyrus įstatyme nurodytas išimtis. Absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų apeliacinės instancijos teismas nenustatė (CPK 329 straipsnis), bylą nagrinėja neperžengdamas apeliacinio skundo ribų.
12. Pagal CPK 321 straipsnio 1 dalį apeliaciniai skundai nagrinėjami rašytinio proceso tvarka, išskyrus atvejus, kai skundą nagrinėjantis teismas pripažįsta, kad būtinas žodinis nagrinėjimas. Teisėjų kolegija, įvertinusi apeliacijos dalyką, apeliacinio skundo argumentus, sprendžia, jog nenustatyta būtinybė skundą nagrinėti žodinio proceso tvarka.
13. Apeliacijos objektą sudaro teismo sprendimo, kuriuo išspręstas ginčas tarp šalių dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą, teisėtumo ir pagrįstumo patikrinimas.
14. Nustatyta, kad 2004-08-23 įmonė Caistor International LTD sudarė 5,0116 h bendro ploto valstybinės žemės sklypo (tuometinis adresas (duomenys neskelbtini), tuometinis kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini), naudojimo būdas: kitos paskirties žemė, pramonės objektui eksploatuoti) nuomos sutartį Nr. N21/2004-0242. 2005-01-11 pirkimo–pardavimo sutartimi ieškovė iš Švedijos įmonės Arpberg Forvaltning, AB, kuriai įmonė Caistor International LTD buvo pardavusi tuometiniu adresu (duomenys neskelbtini), esančius statinius, šiuos statinius įsigijo, todėl perėmė nuomininko teises pagal 2004-08-23 nuomos sutartį. 2007-05-24 Klaipėdos miesto savivaldybės tarybos sprendimu Nr. T2-190 buvo patvirtintas teritorijos, kurioje buvo vienas žemės sklypas (tuometinis adresas (duomenys neskelbtini), detalusis planas ir teritorija buvo padalyta į 10 žemės sklypų, buvo nustatyta šių žemės sklypų pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis, būdas ir pobūdis. Klaipėdos miesto savivaldybės administracija 2007-10-05 išdavė UAB „VIPC Klaipėda“ leidimą nugriauti statinius Nr. 372/29-G/07. 2008-01-24 buvo sudaryti nuomos sutarties pakeitimai atitinkamai pakeičiant žemės sklypų naudojimo būdą ir pobūdį, t. y. iš pramonės į gyvenamosios teritorijos, daugiaaukščių ir aukštybinių gyvenamųjų namų statybos, išskyrus žemės sklypą, esantį adresu (duomenys neskelbtini) (šio žemės sklypo naudojimo būdas – susisiekimo ir inžinerinių komunikacijų aptarnavimo objektų teritorijos), ir žemės sklypą, esantį adresu (duomenys neskelbtini) (šio žemės sklypo naudojimo būdas – komercinės paskirties objektų teritorijos). 2008-02-06 ir 2008-06-26 projektavimo darbų rangos sutartimis Nr. R08-02, Nr. R08-04 nustatyta, jog tarp UAB „VIPC Klaipėda“ ir UAB „Andrijauskas ir partneriai“ (toliau – Projektuotojas) buvo sudarytos sutartys, pagal kurias Projektuotojas įsipareigojo sutartyje nurodyta tvarka ir terminais pagal užsakovo pateiktą projektavimo užduotį ir specifikacijas parengti daugiabučių gyvenamųjų namų komplekso „Butsargė“, adresu (duomenys neskelbtini), pirmos statybos eilės techninį projektą, atlikti statinio projekto vykdymo priežiūrą ir perduoti užsakovui. Vilniaus apygardos teismas 2010-02-09 nutartimi civilinėje byloje Nr. B2-1667-661/2010 UAB „VIPC Klaipėda“ iškėlė bankroto bylą, bankroto administratore paskyrė UAB „Valeksa“. Lietuvos teismų informacinės sistemos (LITEKO) duomenimis nustatyta, jog Vilniaus apygardos teismo 2011-05-03 nutartimi UAB „VIPC Klaipėda“ pripažinta bankrutavusia ir likviduojama dėl bankroto. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2014-10-08 nutartimi civilinėje byloje Nr. 2-5976-566/2014 patvirtino ieškovės BUAB „VIPC Klaipėda“ ir atsakovių Nacionalinės žemės tarnybos prie Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijos ir Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos sudarytą taikos sutartį, kuria buvo išspręstas ginčas dėl nuomos mokesčio už žemės sklypus 2011–2013 metais dydžio. Vilniaus apygardos teismas 2015-02-11 nutartimi leido ieškovei vykdyti ūkinę komercinę veiklą – sudaryti jungtinės veiklos sutartį su UAB „Architelio statyba“. 2015-02-26 jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi nustatyta, jog tarp UAB „VIPC Klaipėda“ ir UAB „Architelio statyba“ buvo sudaryta sutartis, pagal kurią UAB „Architelio statyba“ šios sutarties pagrindu pradėjo projektavimo darbus. Klaipėdos miesto savivaldybės administracija 2017-02-09 su raštu Nr. (4.37.)-R2-415 kreipėsi į atsakovę prašydama užtikrinti, kad atsakovės Klaipėdos skyrius, spręsdamas nuomos teisių perleidimo klausimus, atsižvelgtų į ieškovės kaip bankrutuojančios įmonės statusą ir užtikrintų, kad naujam statinių savininkui būtų netrukdomai perleistos žemės sklypų nuomos teisės. Nacionalinė žemės tarnyba prie Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijos 2017-04-26 raštu Nr. 1SD-1369-(8.2) atsakė, kad ieškovė ilgą laiką nenaudojo išnuomotų žemės sklypų pagal paskirtį ir neketino to daryti ateityje, nepradėjo naujų statinių statybos, pažeidė nuomos sutarties sąlygas, todėl paves Klaipėdos miesto ir Neringos skyriui spręsti klausimą dėl žemės nuomos sutarčių nutraukimo prieš terminą. BUAB „VIPC Klaipėda“ kreditorių komiteto 2017-05-03 posėdžio protokolu Nr. 36 nustatyta, jog buvo priimtas nutarimas perleisti įkeistą turtą įkaito turėtojui Danske Bank A/S Lietuvos filialui už 2 097 877,43 Eur. Turto perleidimo atveju visas bankroto administravimo išlaidas (taip pat ir žemės sklypų nuomos mokestį) turėtų padengti turto perėmėjas. Taip pat buvo nutarta, kad jei įkaito turėtojas Danske Bank A/S Lietuvos filialas (toliau – Danske bank) nesutinka per 14 dienų perimti turto, turtas turėtų būti parduotas UAB „Gaudesta“ ar bet kuriam kitam pirkėjui už ne mažesnę nei 1 700 000 Eur kainą. Danske Bank 2017-05-17 raštu sutiko perimti turtą, bet iškėlė papildomas turto perėmimo sąlygas: administravimo išlaidos bus mokamos tik po žemės sklypų nuomos sutarčių su Danske Bank sudarymo; nepavykus per 3 mėnesius sudaryti žemės sklypų nuomos sutarčių, turto perdavimo aktas netenka galios ir turtas grįžta ieškovės nuosavybėn. BUAB „VIPC Klaipėda“ kreditorių komiteto 2017-05-30 posėdžio protokolu Nr. 37 nustatyta, jog nutarta nepritarti Danske Bank siūlomoms įkeisto BUAB „VIPC Klaipėda“ turto (nekilnojamojo turto ir turtinių teisių) perėmimo įkaito turėtojo nuosavybėn sąlygoms ir toliau tęsti turto pardavimo procedūras.
15. Apeliantė argumentuoja, kad BUAB „VIPC Klaipėda“ neeksploatavo žemės sklypų pagal Nekilnojamojo turto registre įrašytą naudojimo paskirtį, tai yra, nugriovus pastatus žemės sklypuose, pakankamai ilgą laiką, tai yra 10 metų, nepradėjo naujų statinių statybos, per nurodytą laikotarpį nebuvo atlikti jokie veiksmai dėl žemės sklypų užstatymo, Nacionalinei žemės tarnybai nebuvo pateikti dokumentai, patvirtinantys, kad BUAB „VIPC Klaipėda“ ėmėsi veiksmų, siekdama tinkamai naudoti žemės sklypus. Šie argumentai atmestini.
16. CK 6.545 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad žemės nuomos sutartimi nuomotojas įsipareigoja perduoti už užmokestį nuomininkui sutartyje nurodytą žemės sklypą laikinai valdyti ir naudotis pagal sutartyje nustatytą paskirtį ir naudojimo sąlygas, o nuomininkas įsipareigoja mokėti sutartyje nustatytą žemės nuomos mokestį. Atsižvelgiant į šį reglamentavimą, nuomininkas sutartyje nurodytą žemės sklypą privalo valdyti ir naudotis pagal šio žemės sklypo paskirtį ir naudojimo sąlygas ir tai yra viena esminių žemės nuomos sutarties sąlygų. Pagal bendrąją taisyklę šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis sutarties nevykdo ar netinkamai įvykdo ir tai yra esminis sutarties pažeidimas (CK 6.217 straipsnio 1 dalis). CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkte numatyta, kad nuomotojo reikalavimu žemės nuomos sutartis gali būti nutraukta prieš terminą, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį.
17. Pažymėtina, kad žemės nenaudojimas sutartyje nustatytu būdu ar netinkamas jos naudojimas, arba naudojimas ne pagal nustatytą žemės naudojimo paskirtį laikytinas žemės nuomos sutarties pažeidimu. Minėtą CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkte numatytą žemės nuomos sutarties nutraukimo pagrindą gali sudaryti ne tik aktyvūs nuomininko veiksmai, bet ir neveikimas. Tačiau nagrinėjamu atveju svarbu pažymėti, kad naudojimo laipsnis yra vertinamoji kategorija. Išvadą dėl to, ar naudojimas tam tikra apimtimi neatitinka šalių sutarties, teismas daro įvertinęs visumą šiam klausimui išspręsti reikšmingų kriterijų: naudojamo daikto pobūdį (žemė ar kt.), žemės naudojimo paskirtį, naudojimo specializaciją (vertimasis tam tikros rūšies veikla), objekto naudojimo galimybes ir realų jo naudojimą, naudojamo objekto dydį, jo naudojamos dalies santykį su nenaudojama dalimi ir kiti.
18. Tačiau Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje išaiškinta, kad vien faktas, jog nuomininkas ilgą laiką nenaudoja išsinuomoto valstybinės žemės sklypo pagal jo paskirtį, nelaikytinas pakankamu tam, kad nuomotojas galėtų pagal CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktą nutraukti žemės sklypo nuomos sutartį prieš terminą. Esant tokiam išsinuomoto valstybinės žemės sklypo ilgalaikio nenaudojimo pagal paskirtį faktui taip pat būtina nustatyti, kad nuomininkas tai darė be objektyvių priežasčių (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008-02-05 nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-54/2008; 2010-10-04 nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-378/2010; 2015-08-13 nutartį civilinėje byloje Nr. 3K 3 464 969/2015; kt.). Atsižvelgiant į nurodytus kasacinio teismo išaiškinimus, vertinant apeliantės nurodomą nuomininkės neaktyvumo laikotarpį, taip pat būtina ištirti ir įvertinti aplinkybes, dėl kurių nuomininkė neatliko užstatymo veiksmų žemės sklypo dalyje.
19. Kaip byloje nustatyta, 2007-05-24 patvirtinus teritorijos detalųjį planą, vienas žemės sklypas buvo padalytas į 10 žemės sklypų (iš kurių 9 nuomojasi ieškovė), nustatyta šių žemės sklypų pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis, būdas ir pobūdis, t. y. pakeičiant žemės sklypų naudojimo būdą ir pobūdį iš pramoninių į gyvenamąsias teritorijas, daugiaaukščių ir aukštybinių gyvenamųjų namų statybos (išskyrus žemės sklypą, adresu (duomenys neskelbtini), kurio naudojimo būdas – susisiekimo ir inžinerinių komunikacijų aptarnavimo objektų teritorijos, ir žemės sklypą, adresu (duomenys neskelbtini), kurio naudojimo būdas – komercinės paskirties objektų teritorijos). 2008-01-24 buvo sudaryti valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties pakeitimai, atitinkamai pakeičiant žemės sklypų naudojimo būdą ir pobūdį. Ieškovė siekdama įgyvendinti detaliojo plano sprendinius, t. y. vietoj pramoninių pastatų pastatyti gyvenamuosius, užsakė žemės sklypuose esančių statinių griovimo darbų projektą, gavo iš Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos leidimą nugriauti statinius, pradėjo juos griauti, sudarė 2008-02-06 ir 2008-06-26 projektavimo darbų rangos sutartis Nr. R08-02, Nr. R08-04, kurių pagrindu projektuotoja UAB „Andrijauskas ir partneriai“ pradėjo projektavimo darbus, tačiau dėl 2008 metais įvykusios visuotinės ekonominės krizės, ypatingai skaudžiai paveikusios nekilnojamojo turto ir statybos sektorius, kas yra visuotinai žinoma ir neįrodinėtina, ieškovė nespėjo pastatyti gyvenamųjų namų, nes 2010-02-09 jai buvo iškelta bankroto byla, o 2011-05-03 ji pripažinta bankrutavusia ir likviduojama dėl bankroto. Taigi nuo nutarties likviduoti įmonę dėl bankroto įsiteisėjimo dienos ieškovė neteko teisės vykdyti ūkinės komercinės veiklos, dėl to ieškovė privalėjo nutraukti savo ūkinės komercinės veiklos vykdymą, taip pat ir nekilnojamojo turto projekto žemės sklypuose vystymą.
20. Taigi atsižvelgdama į nurodytas aplinkybes, teisėjų kolegija sutinka su pirmosios instancijos teismo išvadomis, kad bylos duomenys pagrindžia ir sudaro pagrindą pripažinti įrodyta aplinkybę, jog išsinuomoto valstybinės žemės sklypo pagal jo paskirtį ieškovė ilgą laiką nenaudojo dėl objektyvių priežasčių, todėl sutiktina su pirmosios instancijos teismo išvada, kad šiuo atveju bylos duomenys nesudaro pagrindo konstatuoti esminį valstybinės žemės nuomos sutarties pažeidimą ir taikyti CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkto nuostatą, leidžiančią atsakovei nutraukti žemės nuomos sutartį prieš terminą.
21. Teisėjų kolegijos vertinimu, nutraukus sutartį būtų pažeisti ne tik ieškovės interesai, bet ir ieškovės kreditorių interesai, nes akivaizdu, kad be žemės sklypo nuomos teisės parduoti likusius šioje žemėje pastatus būtų sudėtinga, be to, gerokai sumažėtų parduodamo objekto kaina, taigi nuomos sutarties nutraukimas prieštarautų ir viešajam interesui, ne tik įmonei, bet ir jos kreditoriams būtų padaryta žala, todėl teisėjų kolegija konstatuoja, kad šioje byloje buvo prevencinio ieškinio tenkinimo pagrindai.
22. Teismų praktikoje laikomasi nuostatos, jog įstatymo nustatyta teismo pareiga motyvuoti priimtą teismo procesinį spendimą neturi būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną šalių byloje išsakytą ar pateiktą argumentą. Atmesdamas apeliacinį skundą, apeliacinės instancijos teismas gali tiesiog pritarti pirmosios instancijos teismo priimto sprendimo motyvams (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009-05-27 nutartį civilinėje byloje Nr. 3K 3-219/2009; 2010-06-22 nutartį civilinėje byloje Nr. 3K 3 287/2010 ir kt.). Teisėjų kolegija pažymi, kad nagrinėjamoje byloje dėl esminių apeliacinio skundo aspektų ir bylos aplinkybių pasisakyta. Darytina išvada, kad kiti apeliacinio skundo argumentai neturi teisinės reikšmės pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumui ir pagrįstumui, dėl to teisėjų kolegija dėl jų išsamiau nepasisako.
23. 2018-05-30 gautas UAB „Gaudesta“ prašymas įtraukti ją trečiuoju asmeniu į bylą ieškovo pusėje.
24. CPK 47 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad tretieji asmenys, nepareiškiantys savarankiškų reikalavimų dėl ginčo dalyko, gali įstoti į bylą ieškovo arba atsakovo pusėje iki baigiamųjų kalbų pradžios, jeigu bylos išsprendimas gali turėti įtakos jų teisėms arba pareigoms. Jie gali būti įtraukiami dalyvauti byloje taip pat motyvuotu šalių prašymu arba teismo iniciatyva. Taigi CPK normos numato galimybę įstoti į bylą trečiuoju asmeniu iki baigiamųjų kalbų pradžios bylos nagrinėjimo pirmosios instancijos metu. Teisėjų kolegija pažymi, kad apeliacinėje instancijoje negalima kelti reikalavimų, kurie nebuvo pareikšti nagrinėjant bylą pirmosios instancijos teisme (CPK 312 straipsnis), todėl darytina išvada, kad į bylą įtraukti trečiuoju asmeniu UAB „Gaudesta“ nėra įstatymuose numatyto pagrindo.
25. Esant nurodytoms aplinkybėms teisėjų kolegija konstatuoja, kad apeliacinio skundo motyvai nesudaro pagrindo panaikinti skundžiamą pirmosios instancijos teismo sprendimą, dėl to apeliacinis skundas atmestinas, o Klaipėdos apylinkės teismo Klaipėdos miesto rūmų 2018-01-30 sprendimas paliktinas iš esmės nepakeistas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).
26. Nustatyta, kad ieškovė patyrė 1427,80 Eur bylinėjimosi išlaidų už atsiliepimo į apeliacinį skundą surašymą, trečiasis asmuo nurodo, kad patyrė 1415,70 Eur bylinėjimosi išlaidų, todėl atmetus apeliacinį skundą iš atsakovės priteistinos ieškovės ir trečiojo asmens ieškovės pusėje patirtos bylinėjimosi išlaidos (CPK 93 straipsnio 5 dalis, 98 straipsnio 1, 2 dalys).
Vadovaudamasi Civilinio proceso kodekso 326–331 straipsniais, teisėjų kolegija
n u t a r i a:
Klaipėdos apylinkės teismo Klaipėdos miesto rūmų 2018 m. sausio 30 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Netenkinti UAB „Gaudesta“ prašymo įtraukti į bylą trečiuoju asmeniu.
Priteisti iš atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijos ieškovei bankrutavusiai uždarajai akcinei bendrovei „VIPC Klaipėda“ 1427,80 Eur bylinėjimosi išlaidų.
Priteisti iš atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijos trečiajam asmeniui uždarajai akcinei bendrovei „Domus estate“ 1415,70 Eur bylinėjimosi išlaidų.
Teisėjai Erika Misiūnienė
Almantas Padvelskis
Giedrė Seselskytė