Civilinė byla Nr. e3K-3-7-684/2024
Teisminio proceso Nr. 2-40-3-00598-2022-7
Procesinio sprendimo kategorija: 2.6.16.8.2; 2.6.8.11.1
(S)
LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS
N U T A R T I S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2024 m. vasario 8 d.
Vilnius
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Gražinos Davidonienės, Virgilijaus Grabinsko (kolegijos pirmininkas, pranešėjas) ir Donato Šerno,
teismo posėdyje kasacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „AUGA Grūduva“ kasacinį skundą dėl Kauno apygardos teismo 2023 m. birželio 20 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovų A. P., A. P., R. P., A. P. ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „AUGA Grūduva“ dėl žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimo.
Teisėjų kolegija
n u s t a t ė :
I. Ginčo esmė
1. Kasacinėje byloje sprendžiama dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių terminuotos žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimą prieš terminą nuomotojo iniciatyva, kai šalys nesusitaria dėl žemės sklypo nuomos mokesčio didinimo, aiškinimo ir taikymo.
2. Ieškovai A. P., A. P., R. P., A. P. ieškiniu prašė teismo nutraukti su atsakove UAB „AUGA Grūduva“ 2018 m. kovo 18 d. sudarytą žemės sklypo nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) ir priteisti patirtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.
3. Ieškovai nurodė, kad 2018 m. gruodžio 20 d. A. P. ir A. P. iš N. K. įsigijo žemės sklypą (toliau – Žemės sklypas Nr. 1). 2019 m. sausio 23 d. R. P. ir A. P. iš N. K. įsigijo žemės sklypą (toliau – Žemės sklypas Nr. 2) (toliau kartu – Žemės sklypai). Prieš pasirašant Žemės sklypų pirkimo–pardavimo sutartis ieškovams buvo žinoma, kad šiems sklypams yra taikomi apribojimai, t. y. kad 2018 m. kovo 18 d. tarp N. K. ir UAB „Raseinių Agra“ buvo pasirašyta Žemės sklypų nuomos sutartis (toliau – ir Nuomos sutartis), pagal kurią Žemės sklypai buvo išnuomoti UAB „Raseinių Agra“ iki 2028 m. gruodžio 31 d. 2018 m. rugsėjo 11 d. pagal papildomą susitarimą Nr. 1 prie Nuomos sutarties nuomininko teisės buvo perleistos atsakovei. Pagal Nuomos sutartį nuomos mokestis yra 200 Eur per metus už vieną naudmenų hektarą, tai sudaro 8796 Eur sumą. Ieškovai, įgiję nuosavybės teisę į Žemės sklypus, neginčijo teisių ir pareigų pagal Žemės sklypų pirkimo–pardavimo sutartis perėjimo jiems fakto, tačiau nesutinka su Žemės sklypų nuomos kaina. Dėl nuomos mokesčio keitimo, atsižvelgiant į rinkos kainas ir vadovaujantis Nuomos sutarties 3.4 punktu, ieškovai ne kartą kreipėsi į atsakovę, tačiau atsakovė su nuomos mokesčio dydžio keitimu nesutinka ir teigia, kad, Nuomos sutartį nutraukus vienašališkai, iš ieškovų reikalaus atlyginti žalą.
4. Atsakovė atsiliepime į ieškinį nurodė, kad su ieškiniu nesutinka. Ieškovai perėmė visas su Žemės sklypų nuomos teisiniais santykiais susijusias teises ir pareigas. Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.559 straipsnyje įtvirtinta, jog žemės nuomos sutartis galioja naujam savininkui, jeigu ji įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre. Kadangi Nuomos sutartis buvo įregistruota Nekilnojamojo turto registre, todėl ji liko galioti ir naujiesiems Žemės sklypų savininkams – ieškovams. Nuomos sutartis buvo pasirašyta 2018 m. ir nuomos mokestis, jeigu šalys susitaria, remiantis Sutartyje nustatyta sąlyga, galėjo būti peržiūrimas tik 2020 m.
II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinių sprendimų esmė
5. Marijampolės apylinkės teismas 2023 m. sausio 9 d. sprendimu ieškinį tenkino – Nuomos sutartį nutraukė ir iš atsakovės ieškovui A. P. priteisė patirtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.
6. Teismas nustatė, kad:
6.1. 2018 m. kovo 18 d. N. K. ir UAB „Raseinių Agra“ pasirašė Žemės sklypų nuomos sutartį, pagal kurią Žemės sklypai buvo išnuomoti bendrovei iki 2028 m. gruodžio 31 d. Nuomos mokestis yra 200 Eur per metus už vieną naudmenų hektarą, tai sudaro 8796 Eur. Pagal Nuomos sutarties 3.4 punktą, nuomos mokestis gali būti perskaičiuojamas kas dvejus metus abiejų šalių raštišku susitarimu;
6.2. 2018 m. rugsėjo 11 d. pagal papildomą susitarimą Nr. 1 prie Nuomos sutarties Žemės sklypų nuomininko teisės perleistos atsakovei;
6.3. 2018 m. gruodžio 20 d. A. P. ir A. P. iš N. K. įsigijo Žemės sklypą Nr. 1;
6.4. 2019 m. sausio 23 d. R. P. ir A. P. iš N. K. įsigijo Žemės sklypą Nr. 2;
6.5. prieš pasirašant Žemės sklypų pirkimo–pardavimo sutartis ieškovams buvo žinoma, kad Žemės sklypams yra taikomi apribojimai, t. y. kad yra sudaryta Nuomos sutartis. Nuomos sutartis yra įregistruota Nekilnojamojo turto registre;
6.6. 2019 m. vasario 12 d. pranešimu ieškovai A. P. ir A. P. kreipėsi į atsakovę ir nurodė, kad vienašališkai nutraukia Nuomos sutartį;
6.7. 2019 m. vasario 19 d. atsakovė atsakyme į 2019 m. vasario 12 d. ieškovų pranešimą nurodė, kad Žemės sklypų savininko pasikeitimas nesuteikia teisės jam vienašališkai nutraukti Nuomos sutartį;
6.8. ieškovai pateikė atsakymą į 2019 m. vasario 19 d. atsakovės atsakymą, kuriame nurodė, kad yra ūkininkai, žemė reikalinga pajamoms gauti ir banko paskolai grąžinti, prašė atlaisvinti sklypą ir jį grąžinti perdavimo aktu;
6.9. 2019 m. kovo 14 d. atsakovė atsakymu į 2019 m. vasario 25 d. ieškovų R. P. ir A. P. paklausimą nurodė, kad nesutinka nutraukti Nuomos sutarties, nes atsakovė ją vykdo tinkamai, sutartis galioja iki 2028 m. gruodžio 31 d.;
6.10. 2019 m. lapkričio 4 d. ieškovai su pretenzija kreipėsi į atsakovę dėl Nuomos sutarties sąlygų pakeitimo arba Nuomos sutarties nutraukimo. Siūlė pakeisti Nuomos sutarties 3.1 punktą ir nustatyti, kad už vieną žemės ūkio naudmenų hektarą yra mokamas 800 Eur nuomos mokestis, arba Nuomos sutartį nutraukti;
6.11. 2019 m. lapkričio 15 d. atsakovė atsakė į ieškovų pranešimą ir nurodė, kad nesutinka keisti ar nutraukti Nuomos sutarties, nes siekia žemės sklypais naudotis iki 2028 m. gruodžio 31 d.;
6.12. 2021 m. liepos 27 d. ieškovų atstovas kreipėsi į atsakovę su pretenzija dėl Nuomos sutarties sąlygų pakeitimo ar Nuomos sutarties nutraukimo. Nurodė, kad Žemės sklypo nuomos kaina – 200 Eur už vieną žemės ūkio naudmenų hektarą – buvo nustatyta 2018 m. ir po Nuomos sutarties pasirašymo nekito. Nuomos kaina šiuo metu yra žymiai mažesnė už rinkos kainą. Ieškovai pageidauja, kad nuomos kaina pagal Nuomos sutartį šalių būtų nustatyta ne mažesnė kaip 400 Eur už vieną hektarą; jei atsakovė negali mokėti prašomos kainos, šalys gali geranoriškai susitarti dėl kompensacijos ir Nuomos sutartį prieš terminą nutraukti.
7. Teismas nurodė, kad byloje nėra jokių duomenų, kad tarp ieškovų ir atsakovės būtų vykęs abipusis tarimasis dėl Žemės sklypų nuomos kainos padidinimo. Iš pateiktų duomenų nustatyta, kad tik ieškovai siūlė atsakovei Nuomos sutarties pakeitimus (nutraukimą), tačiau atsakovė jiems priimtinos kainos nesiūlė, t. y. atsakovė nesitarė dėl nuomos kainos padidinimo, tik akcentavo, kad vienintelis ieškovų siekis yra nutraukti Nuomos sutartį. Teismas nusprendė, kad atsakovės argumentas, jog, šalims nepavykus susitarti, nuomos kaina neperskaičiuojama, yra neteisingas, nes tokiu atveju, atsakovei nesutinkant padidinti nuomos mokesčio iki Nuomos sutarties termino galiojimo pabaigos, ieškovai apskritai netektų galimybės tikėtis, kad nuomos kaina gali būti padidinta. Ieškovai dėjo pastangas tartis dėl nuomos kainos padidinimo, tačiau atsakovė, nepaisydama pasiūlymų, apribojo ieškovų teisę gauti teisingą atlyginimą.
8. Teismas, vadovaudamasis CK 6.552 straipsnio 1 dalimi, nurodė, kad byloje atsakovė nepateikė jokių įrodymų, jog ji būtų ieškovams išsakiusi savo poziciją ir pasiūliusi jiems priimtiną nuomos kainą. Nuo Nuomos sutarties sudarymo yra praėję daugiau nei ketveri metai, paskutinį kartą ieškovai kreipėsi į atsakovę 2021 m. liepos 27 d. ir pasiūlė jai pasirašyti susitarimą, kuriuo būtų nustatyta nauja nuomos kaina (400 Eur už kiekvieną hektarą per metus), tačiau atsakovė dėl Nuomos sutarties 3.4 punkte nurodytų sąlygų pakeitimo savo pozicijos neišreiškė ir atsakymo ieškovams nepateikė. Teismas padarė išvadą, kad 2018 m. nustatytas nuomos mokesčio dydis tarp ieškovų ir atsakovės pagal tikrąją, Nuomos sutarties 3.4 punkte įtvirtintą, valią derintas nebuvo.
9. Teismas, įvertinęs byloje pateiktus įrodymus, konstatavo, kad atsakovė Nuomos sutarties nuostatas dėl nuomos mokesčio dydžio nustatymo vykdė netinkamai, todėl laikė, kad yra pagrindas Nuomos sutartį nutraukti (CK 6.564 straipsnio 1 dalies 3 punktas).
10. Kauno apygardos teismas 2023 m. birželio 20 d. nutartimi Marijampolės apylinkės teismo 2023 m. sausio 9 d. sprendimą paliko nepakeistą.
11. Teisėjų kolegija, įvertinusi byloje esančius įrodymus, šalių procesiniuose dokumentuose išdėstytą poziciją, nusprendė, kad pirmosios instancijos teismas pagrįstai ir teisėtai nutraukė šalių sudarytą Nuomos sutartį. Nuomos sutarties 3.4 punkte nustatyta, kad nuomos mokestis gali būti perskaičiuojamas kas dvejus metus abiejų šalių raštišku sutarimu. Byloje įrodyta, jog ieškovai dėl nuomos mokesčio perskaičiavimo į atsakovę kreipėsi ne kartą, o atsakovė, iš esmės net nebandydama tartis dėl žemės nuomos mokesčio perskaičiavimo, su ieškovų pasiūlymais nesutikdavo. Ieškovai pagal sutartį turėjo pagrįstą lūkestį, kad nuomos mokestis gali būti perskaičiuojamas kas dvejus metus, tačiau, atsakovei ignoruojant ieškovus, akivaizdu, kad tai negali būti laikoma tinkamu Nuomos sutarties vykdymu. Ieškovai dėjo pastangas tartis dėl nuomos kainos padidinimo, tačiau atsakovė, nepaisydama pasiūlymų, apribojo ieškovų teisę gauti teisingą atlyginimą, todėl atsakovė Nuomos sutarties nuostatas dėl nuomos mokesčio dydžio nustatymo vykdė netinkamai.
12. Teisėjų kolegija, įvertinusi aktualų teisinį reguliavimą ir vadovaudamasi Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika, nusprendė, kad iš atsakovės elgesio (prieštaravimo nuomos mokesčio perskaičiavimui) galima suprasti, jog ji didesnio nuomos mokesčio nemokės ir ateityje, o toks elgesys pažeis ieškovų, kaip Žemės sklypų savininkų, teisėtus interesus ir bendrus lūkesčius pagal Nuomos sutartį už nuomojamą žemę gauti adekvačią nuomos rinkos kainą.
13. Teisėjų kolegija konstatavo, kad pirmosios instancijos teismas, ištyręs bylos aplinkybes ir įrodymus, priėmė teisingą sprendimą nutraukti Nuomos sutartį, ir tai negali būti laikoma favor contractus (sutarties naudai) principo pažeidimu.
III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai
14. Kasaciniu skundu atsakovė prašo panaikinti Marijampolės apylinkės teismo 2023 m. sausio 9 d. sprendimą ir Kauno apygardos teismo 2023 m. birželio 20 d. nutartį ir priimti naują sprendimą – ieškinį atmesti arba perduoti bylą iš naujo nagrinėti apeliacinės instancijos teismui, priteisti patirtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:
14.1. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai nepagrįstai nusprendė, kad atsakovė Nuomos sutartį vykdė netinkamai. Argumentai, kurių pagrindu buvo nutraukta Nuomos sutartis, neatitinka CK 6.564 straipsnio 1 dalies, 6.217 straipsnio 1 dalies, 6.193 straipsnio nuostatų bei suformuotos Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikos, pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai nesilaikė sutarčių aiškinimo taisyklių.
14.2. Ieškovai, įsigydami Žemės sklypus, žinojo visas jiems tenkančias teises ir pareigas, todėl nėra pagrindo teigti, kad ieškovai negavo iš Nuomos sutarties to, ką tikėjosi gauti. Tai, kad liko neįgyvendintas ieškovų pageidavimas pakeisti nuomos kainos dydį, neleidžia teigti, kad buvo pažeisti ieškovų teisėti lūkesčiai. Svarbu pažymėti, kad nagrinėjamoje byloje nenustatyti atsakovės veiksmai, dėl kurių ieškovai galėjo numatyti, kad atsakovė pažeis Nuomos sutartį ateityje.
14.3. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų motyvai tarpusavyje nesuderinami, nes, viena vertus, remiamasi kasacinio teismo praktika, kurioje nurodoma, kad CK 6.564 straipsnio 1 dalis aiškinama sistemiškai su CK 6.217 straipsniu, tačiau pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų argumentacija suponuoja išvadą, kad nagrinėjamu atveju apsiribota tik CK 6.564 straipsnio 1 dalies taikymu, konstatuojant, kad atsakovė Nuomos sutartį vykdė netinkamai, netaikant CK 6.217 straipsnio nuostatų. Teismai netinkamai taikė CK 6.564 straipsnio 1 dalies 3 punkto nuostatą, nes, pagal formuojamą Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktiką, ji taikoma tik tais atvejais, kai žemės nuomos sutarties nutraukimo pagrindas yra nurodytas kituose specialiuose įstatymuose, pvz., Lietuvos Respublikos žemės įstatyme.
14.4. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai nesiaiškino aplinkybių dėl tarp šalių nusistovėjusių ankstesnių nuomos santykių (su N. K.), taip pat nevertino, ar atsakovės mokamas nuomos mokestis atitinka rinkos kainą, ar Nuomos sutarties sąlygos nekeitimas (nuomos kainos nedidinimas) nagrinėjamu atveju yra esminis sutarties pažeidimas.
14.5. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra konstatavęs, kad sutartinių santykių nutraukimas, nesant tam pakankamo ir teisėto pagrindo, nesilaikant įstatyme ar šalių susitarime nustatytos tvarkos, pažeistų kitos sutarties šalies, kuri taip pat turi sutartines teises bei pareigas ir privalo imtis priemonių joms tinkamai vykdyti (investuoja tam tikras lėšas, atlieka parengiamuosius darbus ir pan.), teises bei teisėtus interesus. Net ir tais atvejais, kai viena iš sutarties šalių netinkamai vykdo sutartį, ji turi teisę tikėtis iš kitos sutarties šalies adekvataus, t. y. įstatyme ar sutartyje nustatyto, reagavimo į sutarties pažeidimą, bet ne siurprizinio elgesio. Todėl Nuomos sutarties nutraukimas vien dėl to, kad nėra pasiūlyta nuomotojui priimtina nuomos kaina, nevertinant pasiūlytos kainos atitikties rinkos kainai, negali būti laikomas pakankamu teisiniu pagrindu nutraukti Nuomos sutartį.
14.6. Pirmosios instancijos teismui buvo pateikti įrodymai ir paaiškinimai, kurie pagrindžia, jog tikrasis ieškovų tikslas yra nutraukti Nuomos sutartį ir patiems pradėti dirbti žemę. Tačiau pirmosios instancijos teismas šių įrodymų turinio nenagrinėjo ir jų nevertino, ir taip padarė esminį Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 185 straipsnyje įtvirtintų įrodymų įvertinimo taisyklių pažeidimą, turėjusį esminę reikšmę neteisėtam pirmosios instancijos teismo sprendimo priėmimui. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai nesprendė klausimo, kokia galėtų būti nuomos kaina, todėl nėra aišku, kuo remdamiesi pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai padarė išvadą, kad atsakovės mokama kaina neatitinka rinkos kainos. Tiek pirmosios instancijos teismo sprendime, tiek apeliacinės instancijos teismo nutartyje nebuvo vertinti atsakovės pateikti oficialūs Lietuvos statistikos departamento duomenys, pagrindžiantys žemės ūkio paskirties žemės sklypų nuomos rinkos kainą.
15. Atsiliepimu į kasacinį skundą ieškovai prašo Kauno apygardos teismo 2023 m. birželio 20 d. nutartį palikti nepakeistą, priteisti patirtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Atsiliepimas grindžiamas šiais argumentais:
15.1. Dėl atsakovės elgesio, bandymo sutartinius klausimus spręsti tik savo nuožiūra, sau naudinga linkme, jos kategoriškumo ieškovai buvo palikti be pasirinkimo, iš jų atimta teisė gauti teisingą atlyginimą pagal Nuomos sutartį, taip pažeidžiant teisėtus jų lūkesčius.
15.2. Atsakovė, atsisakydama keisti (nutraukti) Nuomos sutartį, peržiūrėti nuomos kainą, vadovaujasi išimtinai CK 6.564 straipsniu. Remiantis ieškovų teisėtų lūkesčių principu, būtina atsižvelgti į tai, kad CK 6.564 straipsnis, lyginant jį su CK 6.218 straipsniu, yra specialioji teisės norma, taigi, ieškovai turėjo teisę nesikreipdami į teismą nutraukti Nuomos sutartį bet kuriuo iš CK 6.564 straipsnyje nustatytų pagrindų, o būtent pagal CK 6.564 straipsnio 3 punktą (kitais įstatymų nustatytais atvejais) – CK 6.217 straipsnio 2 dalies 1 punkto pagrindu.
15.3. Darytina išvada, kad, vengdama susitarti dėl nuomos mokesčio ir jo apmokėjimo tvarkos, atsakovė šiurkščiai pažeidė CK 6.200 straipsnyje įtvirtintas pareigas tinkamai ir sąžiningai vykdyti Nuomos sutartį, bendradarbiauti ir kooperuotis su ieškovais, vienašališkai nusprendė, kaip atsiskaitys su ieškovais.
15.4. Akivaizdu, kad atsakovė neketina tartis, o tik vienašališkai nurodo, kad nuomos kainos keisti nesutinka. Tai yra Nuomos sutarties pažeidimas (Nuomos sutarties 3.4 punktas), dėl kurio ieškovai negauna to, ko gali tikėtis iš Sutarties, jei tokios derybos pagal Sutarties 3.4 punktą būtų vykdomos (CK 6.217 straipsnio 2 dalies 1 punktas). Visos byloje nustatytos aplinkybės atitinka kasacinio teismo praktiką, kad, sutarties pažeidimą pripažįstant esminiu, turi būti įvertinta, ar nukentėjusios šalies asmeniniai interesai dėl tokio pažeidimo buvo iš esmės suvaržyti, nes esminį sutarties pažeidimą nulemia tai, ar nukentėjusi šalis negavo didžiosios dalies to, ką pagrįstai tikėjosi gauti, taip pat ar nukentėjusios šalies teisėti, pagrįsti lūkesčiai dėl numatytų sutarties vykdymo rezultatų lieka neįgyvendinti.
Teisėjų kolegija
k o n s t a t u o j a :
IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai
Dėl terminuotos žemės nuomos sutarties nutraukimo sutarties šalims nesusitarus dėl žemės nuomos mokesčio dydžio keitimo
16. CK 6.189 straipsnio 1 dalyje nustatyta, jog teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis šalims turi įstatymo galią; sutartis įpareigoja atlikti ne tik tai, kas tiesiogiai joje nustatyta, bet ir visa tai, ką lemia sutarties esmė arba įstatymai. Sutarčių privalomumo šalims principas reikalauja sutartį vykdyti ir vienos iš šalių atsisakymas nuo sutarties negalimas, išskyrus įstatyme išvardytus atvejus, kai šaliai suteikiama teisė pačiai nutraukti sutartį vienašališkai arba inicijuoti sutarties nutraukimą teismine tvarka.
17. Kasacinis teismas yra pažymėjęs, kad sutarties nutraukimo, esant jos neįvykdymui, įskaitant netinkamą įvykdymą ir termino praleidimą, reglamentavimas CK įtvirtina tarptautinėje sutarčių teisėje pripažįstamo favor contractus (prioritetas sutarties vykdymui) principo taikymą nacionalinėje teisėje. Šis principas reiškia, kad šalys turi siekti išsaugoti sutartį, jeigu tai tik yra įmanoma, o sutarties nutraukimą naudoti tik kaip ultima ratio (kraštutinė priemonė). Viešasis interesas užtikrinti civilinių santykių stabilumą ir teisėtų lūkesčių apsaugą riboja sutarties šalies vienašalę iniciatyvą nutraukti sutartį, todėl nutraukiant sutartį turi būti atsižvelgiama ir į sutartį pažeidusios šalies interesus, taip užtikrinant šalių teisėtų interesų pusiausvyrą. Nukentėjusi šalis negali tik formaliai remtis CK 6.217 straipsnio 2 dalies ir sutartyje nustatytais vienašalio sutarties nutraukimo pagrindais kaip pretekstu nutraukti sutartį. Sutarties nutraukimo pagrindai turi būti realūs, jų tikrumas įrodytas ir jie turėtų reikšti, kad sutarties tolesnis galiojimas sukeltų nukentėjusiai šaliai sutarties sudarymo metu nenumatytus turtinio ar asmeninio pobūdžio didelius praradimus (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. spalio 26 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-386-378/2018 29 punktą; 2023 m. rugsėjo 12 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-232-684/2023 33 punktą). Tačiau tai nesuteikia teismui teisės suabsoliutinti favor contractus principo reikšmės sutartiniuose santykiuose, taip paneigiant vienos iš sutarties šalių teisėtų interesų apsaugą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. birželio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-349/2013; 2021 m. birželio 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-192-969/2021, 71 punktas).
18. Kasaciniame skunde atsakovė nurodo, kad pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai CK 6.564 straipsnio 1 dalies 3 punktą taikė netinkamai, nesivadovavo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo formuojama praktika dėl šios teisės normos aiškinimo ir taikymo, nevertino, ar atsakovė, atsisakydama keisti žemės nuomos mokesčio dydį, iš tiesų padarė esminį Nuomos sutarties pažeidimą, todėl nepagrįstai nusprendė, kad Nuomos sutartis turi būti nutraukta.
19. CK 6.564 straipsnio 1 dalyje nustatyti specialūs terminuotos žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą nuomotojo iniciatyva pagrindai: 1) jei žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar tikslinę naudojimo paskirtį; 2) žemės nuomininkas ilgiau kaip tris mėnesius nuo žemės nuomos sutartyje nustatyto nuomos mokesčio mokėjimo termino nesumoka šio mokesčio; 3) kitais įstatymų nustatytais atvejais.
20. Kasacinis teismas yra pažymėjęs, kad siekiant nustatyti, ar žemės nuomos sutartis buvo pažeista iš esmės, neužtenka apsiriboti tik CK 6.564 straipsnio 1 dalimi, bet būtina sistemiškai remtis CK 6.217 straipsniu (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. liepos 8 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-362-684/2016 18 punktą).
21. CK 6.217 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis sutarties neįvykdo ar netinkamai įvykdo ir tai yra esminis sutarties pažeidimas. Nustatant, ar sutarties pažeidimas yra esminis ar ne, turi būti atsižvelgiama į CK 6.217 straipsnio 2 dalyje įtvirtintus kriterijus. Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad, analizuojant CK 6.217 straipsnio 2 dalyje įtvirtintų esminio sutarties pažeidimo kriterijų turinį, visų pirma, vertintini du prievolės vykdymai: pažadėtasis ir faktiškai atliktas. Antra, sprendžiant, ar pagal sutarties esmę griežtas prievolės sąlygų laikymasis turi esminę reikšmę, vertintina, ar konkrečios sutarties sąlygos neįvykdymas nulems kreditoriaus intereso dėl prievolės egzistavimo praradimą. Trečia, sprendžiant, ar prievolė neįvykdyta tyčia ar dėl didelio neatsargumo, būtina analizuoti pažeidėjo kaltės formą pagal bendrąsias civilinės atsakomybės nuostatas ir nuspręsti, ar pažeidėjo kaltė didelė ir, jei didelė, ar tyčia. Ketvirta, sprendžiant, ar neįvykdymas duoda pagrindą nukentėjusiai šaliai nesitikėti, kad sutartis bus įvykdyta ateityje, būtina nustatyti, ar sutartį pažeidusi šalis elgiasi pasyviai dėl prisiimtų įsipareigojimų vykdymo, taip pat ar net ir su geriausiais ketinimais ji iš viso pajėgi sutartį įvykdyti. Penkta, vertintina, ar sutarties neįvykdžiusi šalis, kuri rengėsi įvykdyti ar vykdė sutartį, patirtų labai didelių nuostolių, jeigu sutartis būtų nutraukta (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. birželio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-297/2012; 2018 m. liepos 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-274-403/2018, 59 punktas, kt.).
22. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai nustatė, kad 2018 m. kovo 18 d. N. K. ir UAB „Raseinių Agra“ pasirašė Žemės sklypų nuomos sutartį, pagal kurią Žemės sklypai buvo išnuomoti bendrovei iki 2028 m. gruodžio 31 d. 2018 m. rugsėjo 11 d. Žemės sklypų nuomininko teisės perleistos atsakovei. 2018 m. gruodžio 20 d. ir 2019 m. sausio 23 d. ieškovai iš N. K. įsigijo (atitinkamai) Žemės sklypą Nr. 1 ir Žemės sklypą Nr. 2. Prieš pasirašant Žemės sklypų pirkimo–pardavimo sutartis ieškovams buvo žinoma apie sudarytą Nuomos sutartį. 2019 m. vasario 12 d., 2019 m. vasario 25 d., 2019 m. lapkričio 4 d., 2021 m. liepos 27 d. ieškovai kreipėsi į atsakovę dėl Nuomos sutarties keitimo – nuomos mokesčio didinimo arba Nuomos sutarties nutraukimo; atsakovė nuomos mokesčio dydžio keisti, Nuomos sutarties nutraukti nesutiko. Todėl ieškovai kreipėsi į teismą, prašydami Nuomos sutartį nutraukti CK 6.564 straipsnio 1 dalies 3 punkto pagrindu.
23. Nuomos sutarties 3.1 punkte nustatyta: „Nuomos mokestis už vieną ž. ū. naudmenų hektarą yra lygus 200 Eur per metus, kas sudaro 8796 Eur“. Nuomos sutarties 3.4 punkte nustatyta: „Nuomos mokestis gali būti perskaičiuojamas kas du metus abiejų šalių raštišku susitarimu“. Nuomos sutarties 5.6 punkte nustatyta: „Nuomotojas turi teisę vienašališkai nesikreipdamas į teismą nutraukti šią sutartį apie tai pranešęs nuomininkui raštu prieš 30 (trisdešimt) dienų, jei: (a) nuomininkas naudoja žemę ne pagal tikslinę žemės naudojimo paskirtį ir po nuomotojo rašytinio įspėjimo nuomininkas ilgiau nei per 60 (šešiasdešimt) kalendorinių dienų žemės sklypo naudojimosi ne pagal paskirtį neištaiso; (b) nuomininkas nesumoka nuomos mokesčio (dalies) ilgiau nei 3 (tris) mėnesius nuo sutartyje nustatyto nuomos mokesčio mokėjimo termino“.
24. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai nusprendė, kad atsakovė nepateikė jokių įrodymų, jog ji būtų išsakiusi ieškovams savo poziciją ir pasiūliusi jiems priimtiną nuomos kainą, todėl, atsakovei nesutinkant padidinti nuomos mokesčio iki Nuomos sutarties galiojimo pabaigos, ieškovai apskritai netektų galimybės tikėtis, kad nuomos mokestis gali būti padidintas. Pagal tikrąją Nuomos sutarties 3.4 punkte įtvirtintą šalių valią ieškovai turėjo teisėtą lūkestį, jog nuomos mokestis gali būti perskaičiuojamas kas dvejus metus, tačiau dėl atsakovės netinkamo Nuomos sutarties vykdymo (prieštaravimo nuomos mokesčio perskaičiavimui) šie Žemės sklypų savininkų teisėti interesai yra pažeidžiami, todėl Nuomos sutartis turi būti nutraukiama.
25. Bendrosiose nuomos teisinius santykius reglamentuojančiose teisės normose įtvirtinta, jog nuomos sutartyje turi būti nurodytas daiktas ar jo požymiai, leidžiantys nustatyti daiktą, kurį nuomotojas privalo perduoti nuomininkui; jeigu tokie požymiai sutartyje nenurodyti ir nuomos sutarties dalyko negalima nustatyti remiantis kitais požymiais, tai nuomos sutartis laikoma nesudaryta (CK 6.477 straipsnio 3 dalis). Jeigu sutartyje nenustatytas konkretus mokesčio dydis ar jo apskaičiavimo metodika, tai abi sutarties šalys turi teisę kreiptis į teismą su prašymu paskirti nepriklausomus ekspertus nuomos mokesčio dydžiui nustatyti (CK 6.487 straipsnio 2 dalis). Pagal žemės nuomos sutartį nuomotojas įsipareigoja perduoti už užmokestį kitai šaliai sutartyje nurodytą žemės sklypą laikinai valdyti ir naudotis, o nuomininkas įsipareigoja mokėti sutartyje nustatytą žemės nuomos mokestį (CK 6.545 straipsnio 1 dalis). CK 6.550 straipsnyje nustatyti reikalavimai šalių sudarytai žemės nuomos sutarčiai – sutartyje, be kitų sąlygų, turi būti nurodytas užmokestis už žemės nuomą (CK 6.550 straipsnio 1 dalies 11 punktas). CK 6.552 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad privačios žemės nuomos mokesčio dydis nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu.
26. Kasacinis teismas yra pažymėjęs, kad žemės nuomos mokestis nėra esminė žemės nuomos sutarties sąlyga, žemės nuomos sutartis galioja ir nesusitarus dėl šio mokesčio (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. sausio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-74/2014; 2020 m. spalio 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-260-684/2020, 33 punktas).
27. Aptartas teisinis reguliavimas ir nuosekliai formuojama Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika sudaro pagrindą teisėjų kolegijai pripažinti, kad tuo atveju, kai privačios žemės nuomos sutartyje šalys yra susitarusios dėl konkretaus nuomos mokesčio dydžio, o nuomotojas siekia šį dydį pakeisti (nagrinėjamu atveju – padidinti nuomos mokestį), šalys nesusitaria dėl šios nuomos sutarties sąlygos pakeitimo ir nėra kitų esminių sutarties pažeidimų, nuomotojas neturi pagrindo rinktis ultima ratio – vienašališkai nutraukti nuomos sutartį (CK 6.217 straipsnis).
28. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų padaryta išvada, jog yra pagrindas nutraukti Nuomos sutartį, neatitinka aptarto teisinio reglamentavimo ir jį aiškinančios kasacinio teismo praktikos. Pirma, kaip jau išaiškinta, žemės nuomos mokesčio dydis nėra esminė privačios žemės nuomos sutarties sąlyga (šios nutarties 26 punktas), todėl negalima daryti išvados, kad atsisakymas keisti žemės nuomos mokesčio dydį yra esminis Nuomos sutarties pažeidimas. Antra, pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai nenustatė kitų aplinkybių, kurios galėtų reikšti, kad buvo padarytas esminis Nuomos sutarties pažeidimas, dėl kurio Nuomos sutartis galėtų būti nutraukiama, t. y. nenustatyti Nuomos sutarties 5.6 punkte įvardyti Nuomos sutarties pažeidimai (atitinkamai ir CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1, 2 punktuose įtvirtinti atvejai, dėl kurių žemės nuomos sutartis nuomotojo reikalavimu gali būti nutraukta). Todėl teisėjų kolegija konstatuoja, kad, nenustatę (esminio) Nuomos sutarties pažeidimo, pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai neturėjo teisėto pagrindo Nuomos sutartį nutraukti, o ją nutraukę pažeidė favor contractus principą.
29. Iš bylos medžiagos matyti, kad ieškovai siekė nuomos mokestį pakeisti – jį padidinti (2019 m. vasario 25 d. kreipimesi į atsakovę dėl Nuomos sutarties nutraukimo ir Žemės sklypų atlaisvinimo ieškovai nurodė, jog jiems pajamos reikalingos banko paskolai grąžinti; ieškovai bylos nagrinėjimo metu pateikė trečiųjų asmenų pasiūlymus Žemės sklypus nuomotis už didesnę, nei nustatyta Nuomos sutartyje, kainą). Nuomos sutarties 3.4 punkte nustatyta, kad nuomos mokestis gali būti perskaičiuojamas kas dvejus metus. Vadinasi, vykdydami Nuomos sutartį, ieškovai į atsakovę dėl žemės nuomos mokesčio perskaičiavimo galėjo kreiptis praėjus dvejiems metams nuo Nuomos sutarties sudarymo. Lingvistinė Nuomos sutarties 3.4 punkto analizė suponuoja išvadą, kad šalims pareiga nuomos mokestį perskaičiuoti nekyla – jis tik šalių sutarimu gali būti perskaičiuojamas, be kita ko, žemės nuomos mokesčio perskaičiavimas savaime nereiškia, kad nuomos mokestis gali būti tik didinamas (jis gali būti ir mažinamas).
30. Teisėjų kolegija nusprendžia, kad, ieškovams siekiant padidinti Žemės sklypų nuomos mokestį ir neįrodžius, jog atsakovė kitais veiksmais būtų netinkamai vykdžiusi Nuomos sutartį ir tai reikštų esminį Nuomos sutarties pažeidimą, ieškovai tikslo (padidinti nuomos mokestį) turėtų siekti ne imdamiesi ultima ratio, o kreipdamiesi į teismą dėl Nuomos sutarties sąlygos pakeitimo (CK 6.223 straipsnis). Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje išaiškinta, kad, nesant pareikšto reikalavimo pakeisti sutartį ginčijant sutarties nutraukimo teisėtumą, teismas negali ex officio (pagal pareigas) spręsti šių dviejų teisių gynimo būdų konkurencijos klausimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. birželio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-306/2012; 2015 m. lapkričio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-596-313/2015; 2017 m. spalio 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-358-916-2017, 27 punktas). Taigi, nesant ieškovų reikalavimo pakeisti Nuomos sutarties sąlygą, nustatančią nuomos mokesčio dydį, šis klausimas byloje nespręstinas.
Dėl bylos procesinės baigties
31. Apibendrindama teisėjų kolegija konstatuoja, kad apeliacinės instancijos teismas netinkamai taikė ir aiškino materialiosios teisės normas, reglamentuojančias sutarčių nutraukimo nuostatas, padarė bylos duomenimis nepagrįstas išvadas, jog yra pagrindas Nuomos sutartį nutraukti. Išaiškinus, kad žemės nuomos sutarties sąlyga dėl nuomos mokesčio nėra esminė sutarties sąlyga, ir byloje nustačius, kad ieškovų tikslas – padidinti Žemės sklypų nuomos mokestį, bei nesant duomenų apie atsakovės padarytus Nuomos sutarties pažeidimus, kurie būtų pripažintini esminiais sutarties pažeidimais, nagrinėjamu atveju Nuomos sutarties nutraukti nėra teisinio pagrindo, todėl ieškovų ieškinys atmestinas. Tai sudaro pagrindą apeliacinės instancijos teismo nutartį ir pirmosios instancijos teismo sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą ieškovų ieškinį atmesti.
Dėl bylinėjimosi išlaidų
32. CPK 93 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą. CPK 93 straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad jeigu apeliacinės instancijos teismas ar kasacinis teismas, neperduodamas bylos iš naujo nagrinėti, pakeičia teismo sprendimą arba priima naują sprendimą, jis atitinkamai pakeičia bylinėjimosi išlaidų paskirstymą.
33. Pirmosios instancijos teismas iš atsakovės ieškovui A. P. priteisė 187 Eur dydžio žyminį mokestį ir 1500 Eur išlaidų advokato teisinei pagalbai apmokėti atlyginimo, apeliacinės instancijos teismas iš atsakovės ieškovui priteisė 600 Eur išlaidų advokato teisinei pagalbai atlyginimo.
34. Atsakovė už pateiktą apeliacinį skundą sumokėjo 215 Eur žyminio mokesčio. Už kasacinį skundą atsakovė sumokėjo 219 Eur žyminio mokesčio, kitų įrodymų, pagrindžiančių patirtas bylinėjimosi išlaidas kasaciniame teisme, atsakovė nepateikė.
35. Išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, pirmosios ir apeliacinės instancijos teismuose bei kasaciniame teisme nepatirta.
36. Susumavus 33 ir 34 nutarties punktuose nurodytų atsakovei atlygintinų bylinėjimosi išlaidų dydį, atsakovei iš ieškovų A. P., A. P., R. P. ir A. P. priteistina po 680,25 Eur bylinėjimosi išlaidų atlyginimo.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 4 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,
n u t a r i a :
Panaikinti Marijampolės apylinkės teismo 2023 m. sausio 9 d. sprendimą ir Kauno apygardos teismo 2023 m. birželio 20 d. nutartį ir priimti naują sprendimą – ieškinį atmesti.
Priteisti atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „AUGA Grūduva“ (j. a. k. 174401546) iš ieškovų A. P. (a. k. (duomenys neskelbtini)), A. P. (a. k. (duomenys neskelbtini)), R. P. (a. k. (duomenys neskelbtini)) ir A. P. (a. k. (duomenys neskelbtini)) po 680,25 Eur (šešis šimtus aštuoniasdešimt Eur 25 ct) bylinėjimosi išlaidų atlyginimo.
Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.
Teisėjai Gražina Davidonienė
Virgilijus Grabinskas
Donatas Šernas