Civilinė byla Nr. e2A-1222-587/2024

Teisminio proceso Nr. 2-69-3-04919-2023-0

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.10; 2.6.8.11.1; 2.6.10.5.2.19; 2.6.16.4; 3.3.1.21

 (S)

Kauno apygardos teismas

N u t a r t i s

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2024 m. spalio 30 d.

Kaunas

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Mariaus Bartninko, Tomo Romeikos ir Linos Žemaitienės (kolegijos pirmininkė, pranešėja),

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „BET Invest“ apeliacinį skundą dėl Kauno apylinkės teismo 2024 m. balandžio 29 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „BET Invest“ ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Promonta“ dėl skolos ir nuostolių atlyginimo priteisimo.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I.       Ginčo esmė

1.       Ieškovė uždaroji akcinė bendrovė (toliau – UAB) „BET Invest“ (toliau – ieškovė) prašė teismo priteisti ieškovei iš atsakovės UAB „Promonta“ (toliau – atsakovė) 7 048,95 Eur skolą, susidedančią iš patalpų nuomos mokesčio už 2022 m. rugsėjo–spalio mėn. kartu su patalpų išlaikymo ir komunaliniais mokesčiais už 2022 m. rugsėjo mėn. ir delspinigiais už laiku neapmokėtas sąskaitas, 1 011,67 Eur skolą už 2022 m. spalio mėn. patalpų išlaikymo ir komunalinius mokesčius, 6 735,79 Eur netiesioginius nuostolius, susidedančius iš negauto patalpų nuomos mokesčio už 11 mėn. laikotarpį nuo 2022 m. lapkričio mėn. iki 2023 m. rugsėjo mėn. imtinai, 4 719,39 Eur tiesioginius nuostolius, susidedančius iš išlaidų už atsakovės atlaisvintų patalpų remontą ir valymą, 6 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.

2.       Ieškovė nurodė, kad ieškiniu prašomos priteisti sumos susidarė 2019 m. vasario 12 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Nr. 2 (toliau – nuomos sutartis) pagrindu, pagal kurią atsakovė nuomojosi patalpas, esančias administraciniame gamybiniame pastate adresu: (duomenys neskelbtini) (toliau – pastatas). Nuomos sutartyje buvo numatytas 60 mėn. nuomos terminas, t. y. iki 2024 m. vasario 17 d., su galimybe nutraukti nuomos sutartį prieš terminą, raštu įspėjant ne vėliau kaip prieš 12 mėn. (nuomos sutarties specialiųjų sąlygų 3 punktas). Ieškovei iš buvusios savininkės ir pirminės nuomotojos UAB „Investanas“ 2019 m. kovo 29 d. pirkimo–pardavimo sutartimi nusipirkus pastatą ir jame esančias patalpas kartu su VĮ Registrų centre įregistruota nuomos sutartimi, nuomos sutartis buvo tęsiama ir vykdoma toliau tarp atsakovės (nuomininkės) ir ieškovės (naujosios pastato ir patalpų savininkės bei nuomotojos) Iki 2020 m. gruodžio 1 d. atsakovė nuomojosi visas nuomos sutartyje nurodytas 1 322,42 m2 ploto patalpas, esančias pastato pirmame, antrame ir trečiame aukštuose, už mėnesinį 3 Eur + PVM / m2 nuomos mokestį (4 800,38 Eur). Nuo 2020 m. gruodžio 1 d. atsakovė, suderinusi su ieškove, 2020 m. spalio 21 d. raštu atsisakė pastato antrame ir trečiame aukšte esančių dalies 515,5 m2 ploto patalpų, toliau nuomojosi likusias pastato pirmame ir trečiame aukštuose esančias 806,92 m2 ploto patalpas už 2 929,12 Eur mėnesinį nuomos mokestį. Maždaug po dviejų metų atsakovė 2022 m. rugsėjo 29 d. raštu pareiškė, kad ketina nutraukti nuomos sutartį anksčiau termino, t. y. nuo 2022 m. lapkričio 1 d., įspėjusi ieškovę prieš 1 mėn. Reaguodama į tai, ieškovė 2022 m. rugsėjo 29 d. ir 2022 m. spalio 1 d. elektroniniais laiškais nurodė, kad atsakovė turi teisę nutraukti nuomos sutartį anksčiau termino, tačiau privalo laikytis nuomos sutartyje įtvirtinto 12 mėn. išankstinio įspėjimo termino. Atsakovė nesilaikė išankstinės nuomos sutarties nutraukimo tvarkos ir 2022 m. spalio 31 d. raštu pareiškė, kad patalpos yra atlaisvintos ir paruoštos perduoti ieškovei 2022 m. spalio 31 d. Faktiškai patalpos ieškovei grąžintos 2022 m. lapkričio 24 d. Kadangi atsakovė patalpomis naudojosi 2022 m. spalio mėn., ji turi sumokėti už suteiktas apsaugos paslaugas, elektros energijos tiekimo išlaidas, nekilnojamojo turto ir žemės mokesčius, iš viso 1 011,67 Eur. Dėl atsakovės neteisėtų veiksmų – 12 mėn. išankstinio nutraukimo termino nesilaikymo – ieškovė negavo patalpos nuomos pajamų 11 mėn. laikotarpiu nuo jų faktinio atlaisvinimo 2022 m. lapkričio 1 d. iki 2023 m. rugsėjo mėn. Ieškovė dalį patalpų (597,78 m2 iš 806,92 m2) išnuomojo ir gavo 25 485,27 Eur pajamų, todėl negautos pajamos dėl nutrauktos nuomos sutarties yra 6 735,79 Eur. Be to, patalpos grąžintos neišvalytos ir apgadintos, nors atsakovė įsipareigojo remontuoti ir valyti patalpas, grąžinti jas tokios būklės, kokios jos buvo perduotos atsakovei nuomos pradžioje. Ieškovei už atsakovę išvalius ir suremontavus patalpas, atsakovė privalo atlyginti ieškovei 4 719,39 Eur patalpų remonto ir valymo išlaidas.

3.       Atsakovei pripažinus, kad ji skolinga ieškovei 7 048,95 Eur skolą, susidedančią iš neapmokėtos 2 767,09 Eur sumos pagal 2022 m. rugsėjo 14 d. PVM sąskaitą faktūrą Nr. BI22-166, išrašytą už 2022 m. rugsėjo mėn. nuomą ir 2022 m. rugpjūčio mėn. patalpų išlaikymo ir komunalinius mokesčius, neapmokėtos 4 001,22 Eur sumos pagal 2022 m. spalio 13 d. PVM sąskaitą faktūrą Nr. BI22-188, išrašytą už 2022 m. spalio mėn. nuomą ir 2022 m. rugsėjo mėn. patalpų išlaikymo ir komunalinius mokesčius, 280,64 Eur delspinigių, priskaičiuotų iki 2022 m. gruodžio 31 d. už laiku neapmokėtas PVM sąskaitas faktūras, Kauno apylinkės teismas 2023 m. lapkričio 21 d. daliniu sprendimu priteisė ieškovei iš atsakovės 7 048,95 Eur skolą, 6 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme (2023 m. gegužės 5 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, 1 811,77 Eur bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.

4.       Atsakovė nesutiko su kitais ieškinio reikalavimais, atsiliepime į ieškinį teigė, kad ieškovės nurodyta 1 011,67 Eur suma už komunalinius mokesčius nėra pagrįsta leistinais įrodymais. Atsakovė šalių sudarytą nuomos sutartį nutraukė vadovaudamasi nuomos sutarties bendrųjų sąlygų 17.2.1 punktu, kuriame nurodyta, jog nuomininkas turi teisę vienašališkai nutraukti nuomos sutartį, jei nuomininkas negali naudotis patalpomis pagal jų paskirtį ilgesnį nei 30 dienų laikotarpį dėl nuomotojo kaltės ir nuomotojas neištaiso padėties per 30 dienų po to, kai gauna atitinkamą raštišką nuomininko pranešimą, kadangi nors ieškovė buvo informuota apie jos nuomojamose patalpose nuolat bėgantį lietaus vandenį, dėl ko buvo sulietos ir vietomis nukrito lubų plokštės, taip pat buvo pažeista posėdžių salės siena, pro langų palanges nuolat bėgo vanduo, tačiau ieškovė į nurodomas aplinkybes nereagavo ir nepašalino nurodytų defektų. Dėl to nepagrįstas ieškovės reikalavimas priteisti nuostolius, kuriuos sudaro negautas patalpų nuomos mokestis laikotarpiu nuo 2022 m. lapkričio mėn. iki 2023 m. rugsėjo mėn. Atsakovė taip pat neturi pareigos atlyginti 4 719,39 Eur patalpų remonto ir valymo išlaidas, nes patalpos ieškovei buvo grąžintos labai geros būklės, priėmimo–perdavimo akte ieškovė nenurodė jokių priimamų patalpų defektų ar neatitikimų nuomos sutartyje nurodytai patalpų būklei.

II.       Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

5.       Kauno apylinkės teismas 2024 m. balandžio 29 d. sprendimu atmetė ieškinį, priteisė iš ieškovės atsakovei 1 900 Eur bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.

6.       Teismas, pažymėjęs, kad ieškovė nenurodė ir nepagrindė įrodymais, kokį tiksliai bendrą plotą naudojo, skaičiuodama atsakovei tenkančią apmokėti teritorijos apsaugos paslaugos dalį, ieškovė deklaratyviai nurodė, jog bendras plotas apie 4 100 m2, tačiau šio dydžio nepagrindė įrodymais, atsakovei nesutinkant su sumos dydžiu, teismas nusprendė, jog ieškovė neįrodė, kad 112 Eur išlaidų už teritorijos apsaugą suma paskaičiuota teisingai ir yra pagrįsta, todėl nėra pagrindo tenkinti šios ieškinio dalies. Nors ieškovė nurodė, jog atsakovei elektros išlaidas apskaitė pagal nuomojamam plotui priskirtą atskirą elektros skaitiklį, tačiau į bylą neteikė skaitiklio parodymų, skaitiklio parodymai nebuvo fiksuoti ir perimant ginčo patalpas iš atsakovės patalpų priėmimo–perdavimo akte. Konstatavęs, kad ieškovė deklaratyviai byloje nurodė, jog 2022 m. spalio mėn. atsakovės elektros išlaidų dalis sudarė 430,62 Eur (sunaudoti 689 kW), tačiau šių dydžių nepagrindė jokiais kitais įrodymais ir skaičiavimais, teismas ir atsakovė neturi galimybės įsitikinti priskaičiuotų sumų teisingumu, teismas nusprendė, jog ieškinio reikalavimas dėl 430,62 Eur elektros išlaidų priteisimo yra neįrodytas, todėl nėra pagrindo šias išlaidas priteisti ieškovei iš atsakovės. Teismo vertinimu, argumentas, jog atsakovė iki ginčo nesigilindama apmokėdavo išlaidas ir jų neginčijo, neturi reikšmės nagrinėjant ginčą dėl konkrečių sumų priteisimo, nes ieškovė privalo pagrįsti savo skaičiavimus ir įrodyti, kad atlikti skaičiavimai yra teisingi. Teismas nurodė, kad net jei jis laikytų, jog ieškovė mokėjimo nurodymais, kuriuose nenurodytas mokėtojas, tikėtinai pagrindė, jog sumokėjo 9 360 Eur žemės mokesčio ir 12 279 Eur nekilnojamojo turto mokesčio, ieškovė tik deklaratyviai nurodė atsakovės mokėtinų mokesčių dydžius, bet nepateikė šių sumų apskaičiavimo, todėl nei teismas, nei atsakovė negali įsitikinti šių sumų teisingumu ir pagrįstumu. Esant šioms aplinkybėms, teismas nusprendė, jog ieškovė neįrodė šių sumų ir jų nepriteisė ieškovei iš atsakovės.

7.       Teismas nustatė, kad atsakovė ieškovę apie nuomos sutarties nutraukimą įspėjo prieš vieną mėnesį. Nors atsakovė pranešime pasiūlė nuomos sutartį nutraukti bendru sutarimu, šalys nenutraukė nuomos sutarties bendru sutarimu. Iš 2022 m. spalio 4 d. elektroninio laiško teismas taip pat nustatė, jog atsakovė informavo ieškovę, kad nepašalinti patalpų trūkumai, dėl kurių negalima naudotis patalpomis, todėl atsakovė per 30 d. turi teisę nutraukti sutartį pagal nuomos sutarties 17.2.1 punktą. Nors ieškovė nurodė, kad visais atvejais sutarties nutraukimui taikytinas specialiųjų sąlygų 3 punkte nustatytas 12 mėnesių įspėjimo terminas, teismas nesutiko su tokiu vertinimu. Teismas pažymėjo, kad sutarties bendrųjų sąlygų 17.2.1 punkte numatyta atsakovės teisė nutraukti sutartį po 30 dienų, kai ji pranešė ieškovei apie patalpų trūkumus, kurie trukdo patalpomis naudotis pagal paskirtį, ir ieškovė per 30 dienų nuo pranešimo dienos trūkumų nepašalina. Kai egzistuoja patalpų pažeidimas, dėl kurio negalima naudotis patalpomis pagal jų paskirtį, 12 mėnesių įspėjimo apie sutarties nutraukimą terminas laikytinas neprotingas, neteisingas ir nesąžiningas, nes tokį ilgą laikotarpį šalis negautų pagal nuomos sutartį to, ko tikėjosi iš sutarties. Toks nuomos sutarties aiškinimas, kad 12 mėnesių įspėjimo apie sutarties nutraukimą terminas (pagal specialiųjų nuomos sutarties sąlygų 3 punktą) taikytinas visais atvejais, kai nuomininkas vienašališkai nutraukia sutartį, neatitiktų ne tik bendrųjų teisės principų (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 1.5 straipsnis), bet ir pažeistų šalių lygiateisiškumo principą, sudarytų sąlygas nuomotojui praturtėti nuomininko sąskaita. Iš į bylą pateikto susirašinėjimo teismas nustatė, jog atsakovė ieškovei dar 2022 m. rugpjūčio mėn. reiškė pretenzijas dėl sulietų ir nukritusių lubų plokščių, pranešė apie lyjant lietui bėgantį vandenį, posėdžių salės sienos pažeidimus nuo drėgmės, tačiau byloje nėra duomenų, kad ieškovė būtų šalinusi minėtus defektus. Aplinkybę, kad lubos ir sienos sulietos, patvirtina ne tik atsakovės pateiktos nuotraukos, bet ir ieškovės pateiktos nuotraukos, todėl teismas nurodė neturintis pagrindo netikėti atsakovės nurodytomis aplinkybėmis. Iš 2022 m. spalio 7 d. laiško teismas nustatė, jog atsakovė ieškovei laiške nurodė apie teisę nutraukti sutartį 30 dienų bėgyje pagal nuomos sutarties 17.2.1 punktą, t. y. atskleidė sutarties nutraukimo teisinį pagrindą. Be to, teismas nustatė, kad faktiškai atsakovė nuomos sutartį nutraukė įspėjusi ieškovę prieš vieną mėnesį. Dėl to teismas nusprendė, jog sutartis faktiškai buvo nutraukta nuomos sutarties 17.2.1 punkto pagrindu ir nėra pagrindo pripažinti, jog atsakovė pažeidė sutartinę pareigą taikyti 12 mėnesių įspėjamąjį terminą dėl sutarties nutraukimo. Esant šioms aplinkybėms, teismas atmetė ieškinio reikalavimą priteisti ieškovės negautas pajamas už laikotarpį nuo 2022 m. lapkričio mėn. iki 2023 m. rugsėjo mėn.

8.       Teismas nustatė, kad patalpos ieškovei perduotos 2022 m. lapkričio 24 d., pasirašant patalpų perdavimo–perėmimo aktą, kuriame nėra nurodyta, kad patalpos yra nešvarios ar apgadintos, pažymėjo, kad iš antstolio M. P. 2022 m. lapkričio 14 d. faktinių aplinkybių konstatavimo protokolo ir prie protokolo pridėtų nuotraukų matyti patalpų būklė, tačiau nėra pagrindo spręsti apie patalpų būklės pablogėjimą, lyginant su patalpų būkle, kuri buvo 2019 m., kai atsakovė perėmė patalpas iš pradinės nuomotojos. Teismas sprendė, kad ieškovės į bylą pateiktos nuotraukos neįrodo, kad jose matomi pažeidimai atsirado atsakovės patalpų valdymo laikotarpiu. Teismas pažymėjo, kad ginčo šalys nuomos sutartyje apibrėžė, jog nuomininkas privalo atlikti pastato einamąjį remontą (nuomos sutarties 11.1.2 punktas), tačiau sutartyje neaptarė, kada einamasis remontas turėtų būti atliekamas. Teismas konstatavo, kad ieškovė neturi pagrindo reikalauti, jog patalpos būtų perduotos be jokių pažeidimų, kai pradinis nuomotojas patalpas perdavė su dėmėmis ir pažeidimais. Teismo vertinimu, ieškovės reikalavimas perduoti visiškai švarias ir be jokių pažeidimų patalpas reiškia, jog patalpos būtų perduotos ne tos būklės, kokios buvo jas gaunant, o būtų pagerintos nuomininko sąskaita. Ieškovė patirtas remonto išlaidas įrodinėja PVM sąskaita faktūra ir rangovės paaiškinimu, tačiau iš šių dokumentų nėra aišku, nei kokie darbai buvo atlikti, nei kiek ir kokių medžiagų buvo sunaudota, kokie pastato defektai, kuriose pastato vietose buvo pašalinti. Susipažinęs su PVM sąskaitos faktūros ir 2023 m. birželio 29 d. atsakymo į paklausimą turiniu, teismas nurodė neturintis pagrindo spręsti, jog ieškovė įrodė, kokie remonto darbai ir kuriose pastato vietose buvo atlikti, kad šie darbai yra susiję su atsakovės nuomotų patalpų pažeidimais, atsiradusiais nuomos laikotarpiu. Teismas padarė išvadą, kad ieškovė neįrodė atliktų darbų, medžiagų kiekio ir kainos, taip pat iš ieškovės pateiktų įrodymų nėra pagrindo spręsti, jog remonto išlaidos patirtos būtent šalinant ieškovės nuomos laikotarpiu atsiradusių patalpų defektus. Esant šioms aplinkybėms, teismas atmetė ieškovės reikalavimą dėl 3 500 Eur už pastato remonto darbus priteisimo.

9.       Teismas konstatavo, kad aplinkybė, jog patalpos nėra išvalytos, nėra nurodyta patalpų perdavimo akte. Įvertinęs byloje pateiktą 2019 m. ir 2022 m. nuomojamų patalpų vaizdinę medžiagą, teismas nurodė neturintis pagrindo spręsti, jog atsakovė perdavė blogesnės būklės ir švaros patalpas nei gavo, todėl nėra pagrindo spręsti, jog atsakovė nevykdė savo sutartinės pareigos prižiūrėti patalpas ir dėl to ieškovė patyrė patalpų valymo išlaidas. Be to, UAB „Opus album“ 1 219,39 Eur vertės paslaugas suteikė UAB „Auteks“, kuri pateikė sąskaitą apmokėti ieškovei, o ieškovė vėliau šias išlaidas adresavo atsakovei. Teismas pažymėjo, kad nėra žinoma, kodėl UAB „Opus album“ paslaugas suteikė ne ieškovei, o UAB „Auteks“, be to, iš 2023 m. kovo 27 d. mokėjimo nurodymo negalima nustatyti, kas sumokėjo 1 219,39 Eur sumą UAB „Auteks“. Esant šioms aplinkybėms, teismas nusprendė, jog ieškovė neįrodė patyrusi 1 219,39 Eur išlaidas už pastato valymą ir šios išlaidos priežastiniu ryšiu susijusios su atsakovės nevykdyta pareiga atlikti nuomojamų patalpų valymą, todėl atmetė ieškinio reikalavimą dėl 1 219,39 Eur patalpų valymo išlaidų priteisimo.

III.       Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai

10.       Apeliaciniu skundu ieškovė prašo panaikinti Kauno apylinkės teismo 2024 m. balandžio 29 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – patenkinti ieškinį, priteisti ieškovei iš atsakovės bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

1.1.                      Teismas visapusiškai neįvertino byloje esančių įrodymų visumos, nesirėmė įrodymų pakankamumo taisykle, priėmė klaidingas ir byloje esantiems įrodymams prieštaraujančias išvadas, dėl ko byla buvo išspręsta neteisingai. 

1.2.                      Ieškinio reikalavimas priteisti 1 011,67 Eur skolą už 2022 m. spalio mėn. patalpų išlaikymo ir komunalinius mokesčius buvo įrodytas, ieškovei detalizavus skolos apskaičiavimą ir atsakovei jo nenuginčijus. Prašomos priteisti sumos sudėties apskaičiavimą kartu su pagrindžiančiais įrodymais (išlaidų mokėjimais paslaugų teikėjams / mokesčių galutiniams gavėjams) ieškovė pateikė kartu su 2024 m. vasario 9 d. prašymu dėl papildomų dokumentų pateikimo. Atsakovės mokėtino nekilnojamojo turto mokesčio, žemės mokesčio, patalpų apsaugos išlaidos apskaičiuotos proporcingai atsakovės nuomojamam plotui, elektros išlaidos apskaitytos pagal patalpose įrengtą atskirą skaitiklį ir jo parodymus. Atsakovė niekada nekvestionavo savo pareigos mokėti šio tipo išlaidas ir jų dydžio, byloje netgi pripažino ieškinio reikalavimą, į kurį įėjo tapačios sumos už 2022 m. rugsėjo mėn.

1.3.                      Padaręs klaidingą išvadą, kad nuomos sutartį atsakovė nutraukė dėl ieškovės kaltės, teismas nepagrįstai iš esmės jo nenagrinėjęs atmetė ieškinio reikalavimą priteisti su 12 mėn. išankstinio įspėjimo apie nuomos sutarties nutraukimą termino nesilaikymu susijusius nuostolius. Vien atsakovės atstovės žodiniai paaiškinimai teismo posėdžių metu nėra laikytini patikimais įrodymais, kadangi atsakovo atstovė yra neabejotinai suinteresuota bylos baigtimi. Atsakovės administratorės 2022 m. rugpjūčio 8 d. elektroninis laiškas negali būti prilygintas oficialiam pranešimui apie nuomos sutarties nutraukimą 17.2.1 punkte numatytu pagrindu, be to, su elektroniniu laišku nebuvo pateikti jokie įvardijamus defektus patvirtinantys įrodymai. Byloje nėra įrodymų, kad atsakovė pateikė ieškovei oficialų pranešimą apie nuomos sutarties nutraukimą 17.2.1 punkte numatytu pagrindu. Nei atsakovės 2022 m. rugsėjo 29 d. pranešime apie nuomos sutarties nutraukimą, nei 2022 m. spalio 31 d. rašte dėl patalpų grąžinimo nėra nurodoma, kad nuomos sutartis yra nutraukiama dėl ieškovės kaltės. Priešingai, 2022 m. rugsėjo 29 d. pranešime nurodomas nuomos sutarties 17.5 punktas, kuriame įtvirtinta galimybė nuomos sutartį nutraukti abipusiu šalių susitarimu. Be to, informuodama ieškovę apie būsimą nuomos sutarties nutraukimą ir patalpų atlaisvinimą, pati atsakovė jau buvo iš esmės pažeidusi nuomos sutartį, nes daugiau kaip 30 d. vėlavo atlikti mokėjimus. Taip pat nėra aišku, remiantis kuriomis nuotraukomis buvo padaryta išvada, jog nuomos sutartį atsakovė nutraukė dėl ieškovės kaltės. Atsakovės su tripliku pateiktos nuotraukos yra neinformatyvios, padarytos 2022 m. lapkričio 4 d., t. y. po patalpų atlaisvinimo.

1.4.                      Teismas, atmesdamas ieškinio reikalavimą dėl išlaidų už atsakovės atlaisvintų patalpų remontą ir valymą priteisimą, neteisėtai pirmenybę teikė atsakovės pateiktiems įrodymams apie tinkamą ieškovei grąžintų patalpų būklę, nepagrįstai sumenkindamas ieškovės pateiktus priešingus įrodymus. Vien tai, jog pasirašydama 2022 m. lapkričio 24 d. priėmimo–perdavimo aktą, ieškovė jame neatkartojo 2022 m. lapkričio 4 d. elektroniniame laiške įvardintų remontuotinų / tvarkytinų patalpų defektų, savaime nereiškia, kad šie defektai nebeegzistuoja, be to, šį aktą vienašališkai parengė pati atsakovė, kuri tuo pačiu vienašališkai nusprendė dėl jo turinio. Atsakovės pateiktas 2022 m. lapkričio 14 d. antstolio faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas nepatvirtina, jog patalpos ieškovei buvo grąžintos tinkamos būklės, nes juo konstatuota tik tai, kad patalpos buvo atlaisvintos, be to, faktinių aplinkybių fiksavimą užsakė ir apmokėjo atsakovė, fiksuojant faktines aplinkybes kartu su antstoliu dalyvavo tik atsakovės atstovas. Atsakovės pateikti duomenys (nuotraukos, vaizdinė medžiaga) didžiąja dalimi nesusiję su ginču, juose nėra užfiksuotos būtent ieškovės pateiktose nuotraukose matomos patalpų dalys su apgadinimais, iš atsakovės pateiktų patalpų brėžinių neaišku, kas ir kada juose sužymėjo defektus, todėl šie įrodymai nėra patikimi ir objektyvūs.

1.5.                      Įrodymų tyrimą ir vertinimą reglamentuojančios procesinės teisės normų pažeidimai sąlygojo bylos esmės neatskleidimą ir kartu procesinės teisės normų, reglamentuojančių teismo pareigą priimti teisėtą, pagrįstą ir tinkamai motyvuotą sprendimą, pažeidimą.

11.       Atsakovė atsiliepimu į ieškovės apeliacinį skundą prašo jį atmesti, priteisti atsakovei iš ieškovės bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Atsiliepime nurodomi šie argumentai:

2.1.                      Ieškovė turėjo pareigą įrodyti savo reikalavimus, tačiau neįvykdė šios pareigos.

2.2.                      Ieškovė pateikė pavedimą UAB „Mano sauga“ , tačiau nepateikė PVM sąskaitos faktūros, iš kurios būtų galima nustatyti, kokiam konkrečiai objektui buvo teikiamos paslaugos, kokiu būdu ir kokiam plotui apskaičiuotas mokestis. Ieškovei nuosavybės teise priklauso ne vienas nekilnojamojo turto objektas, todėl neaišku, už kokias paslaugas buvo mokėta UAB „Mano sauga“.

2.3.                      2024 m. sausio 19 d. teismo posėdžio metu ieškovės atstovas nurodė, kad elektros išlaidos pagal gautą sąskaitą buvo skaičiuojamos proporcingai patalpų plotui. Ieškovė nepateikė įrodymų apie patalpose įrengto skaitiklio rodmenis nuomos sutarties pasibaigimo dieną. Atsakovei kilo pagrįstos abejonės, kaip 2022 m. spalio mėn. atsakovei naudojantis žymiai mažesne gamybinio pastato patalpų dalimi, nei buvo naudotasi 2022 m. rugsėjo mėn., buvo išnaudotas praktiškai identiškas elektros energijos kiekis, koks buvo išnaudotas ir 2022 m. rugsėjo mėn., kuomet atsakovė naudojosi ne tik gamybinio pastato sandėliavimo patalpomis, bet ir trečiajame aukšte esančiomis administracinėmis patalpomis (2022 m. rugsėjo mėn. – 691 kW, 2022 m. spalio mėn. – 689 kW). Atsakovės atstovė 2024 m. kovo 18 d. teismo posėdyje paprašė įpareigoti ieškovės atstovą pateikti teismui sąskaitas už 2022 m. spalio mėn., tačiau, teismui patenkinus prašymą, ieškovė pateikė sąskaitas ne už spalio, o už rugsėjo mėn., už kurį atsakovė buvo atsiskaičiusi.

2.4.                      Ieškovė į bylą pateikė tik jos atliktus pavedimus žemės ir nekilnojamojo turto mokesčiams apmokėti, tačiau ieškovei priklauso ne vienas nekilnojamojo turto objektas, todėl iš pavedimų nėra aišku, už kokį konkretų objektą buvo sumokėti žemės ir nekilnojamojo turto mokesčiai.

2.5.                      Apeliaciniame skunde ieškovė bando skaičiuoti saugos mokesčio, žemės mokesčio ir nekilnojamojo turto mokesčio dydžius, tačiau gauna visiškai kitus skaičius, nei nurodyti ieškinyje. Tai reiškia, kad apeliaciniame skunde nurodyti skaičiavimai nebuvo ieškinio reikalavimų skaičiavimo pagrindu.

2.6.                      Nuomos sutarties galiojimo metu atsakovė, pasitikėdama ieškove, nebuvo pakankamai atidi ir nesiaiškino, kaip ieškovė skaičiuoja mokesčius, tačiau gavus ieškovės 2023 m. kovo 28 d. pretenziją, atsakovei tapo aišku, kad ieškovė siekia pasipelnyti iš atsakovės. Atsakovės manymu, ieškovė sąmoningai nepateikė dokumentų, kurių pagrindu skaičiavo atsakovei prašomus priteisti mokesčius, nes galbūt būtų paaiškėję, kad atsakovė yra permokėjusi pagal ankstesnes sąskaitas mokesčius, kas reikštų nepagrįstą ieškovės praturtėjimą.

2.7.                      2022 m. spalio 4 d. raštu atsakovė informavo ieškovę, kad nutraukia nuomos sutartį, remiantis nuomos sutarties 17.2.1 punktu. Ieškinyje ieškovė neginčijo nuomos sutarties nutraukimo pagrindo, ginčijo tik tai, kad nuomos sutartis nutraukta neįspėjus ieškovės prieš 12 mėnesių. Ieškovės teiginiai, kad atsakovė buvo pažeidusi nuomos sutartį, neturi teisinės reikšmės sprendžiant šalių ginčą, kadangi ieškovė nenutraukė sutarties tuo pagrindu, kad atsakovė vėluoja atlikti mokėjimus pagal nuomos sutartį.

2.8.                      Nuomos sutarties 17.4.2 punktas prieštarauja nuomos sutarties 17.2.1 punkte įtvirtintai sąlygai apie vienašalį nuomos sutraukimą prieš terminą nuomininkės iniciatyva, neatitinka teisingumo, sąžiningumo ir protingumo principų, taip pat sudaro esminę šalių nelygybę.

2.9.                      Nuomos sutarties 16.1 punkte buvo numatyta, kad nuomotojo atsakomybė ribojama tik tiesioginiais nuostoliais, analogiškai nuomos sutarties 16.5 punkte numatyta, kad jokių netiesioginių nuostolių nuomininkas neatlygina nuomotojui. Taigi, šalys susitarė, kad abiejų šalių civilinė atsakomybė yra ribojama tiesioginiais nuostoliais, toks šalių susitarimas neprieštarauja bendriems teisės principams, šalių lygiateisiškumui.

2.10.                      2022 m. lapkričio 24 d. patalpos buvo perduotos ieškovei, ieškovė neišreiškė jokių pastabų dėl patalpų būklės. Ieškovė nepateikė įrodymų, kad jai perduotos patalpos buvo netinkamos būklės. Į ieškovės pateiktas sąskaitas už patalpų valymą yra įtrauktos ir išlaidos už pastato antro aukšto valymą, kuriuo atsakovė nesinaudojo nuo 2020 m. gruodžio 1 d.

2.11.                      Ieškovė netinkamai patalpų būklei įrodyti pateikė tik 4 fotonuotraukas. Tuo tarpu atsakovė pateikė nuomos sutarties priedą Nr. 4 (2019 m. vasario 21 d. patalpų priėmimo–perdavimo aktą), kuriame buvo fiksuota patalpų būklė nuomos sutarties sudarymo dieną, taip pat buvo pateiktos nuotraukos ir vaizdo medžiaga, kuri patvirtina, kad atsakovei patalpos buvo perduotos jau apgadintos, su mechaniniais pažeidimais. Vadovaujantis nuomos sutarties 11.1.1 ir 11.1.2 punktais, nuomininkas turėjo tik palaikyti jam perduotų patalpų būklę, o ne ją pagerinti.

Teisėjų kolegija

k o n s t a t u o j a :

IV.       Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

12.       Apeliacinio proceso paskirtis – laikantis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 320 straipsnyje įtvirtintų bylos nagrinėjimo ribų patikrinti pirmosios instancijos teismo procesinį sprendimą tiek jo teisėtumo, tiek jo pagrįstumo aspektu. Tai atliekama nagrinėjant faktinę ir teisinę bylos puses, t. y. tiriant byloje surinktus įrodymus patikrinama, ar pirmosios instancijos teismas teisingai nustatė faktines bylos aplinkybes ir ar teisingai nustatytoms faktinėms aplinkybėms taikė materialines teisės normas. Apeliacinės instancijos teismas bylą nagrinėja neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų. Taip pat apeliacinės instancijos teismas, neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo motyvus bei reikalavimus, ex officio patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnio 2 ir 3 dalyse nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų. Absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų apeliacinės instancijos teismas nenustatė.

13.       Byloje ginčas kilo dėl netiesioginių nuostolių atlyginimo, skolos, tiesioginių nuostolių priteisimo.

14.       Prievolės turi būti vykdomos sąžiningai, tinkamai bei nustatytais terminais pagal įstatymų ar sutarties nurodymus (CK 6.38 straipsnio 1 dalis, 6.256 straipsnio 1 dalis). Draudžiama vienašališkai atsisakyti įvykdyti prievolę ar vienašališkai pakeisti jos įvykdymo sąlygas (CK 6.59 straipsnis).

15.       CK 6.499 straipsnis nustato, kad pasibaigus nuomos sutarčiai, nuomininkas privalo grąžinti nuomotojui daiktą tokios būklės, kokios gavo, atsižvelgus į normalų nusidėvėjimą, arba sutartyje sulygtos būklės. Taigi, tuo atveju, jeigu nuomininkas neįvykdo šio reikalavimo, t. y. grąžina nuomotojui daiktą, kurio būklė neatitinka sutarties nuostatų, arba jeigu šalys nėra aptarusios sutartyje šio klausimo ir daikto būklė yra blogesnė nei buvo jo perdavimo nuomininkui metu, jam gali kilti pareiga atlyginti nuomotojui atsiradusius nuostolius. CK 6.500 straipsnis nustato, kad  jeigu nuomininkas pablogina išsinuomotą daiktą, jis privalo nuomotojui atlyginti dėl pabloginimo atsiradusius nuostolius, išskyrus tuos atvejus, kai įrodo, kad daiktas pablogėjo ne dėl jo kaltės. Teismų praktikoje išaiškinta, kad įstatyme įvardintas išsinuomoto daikto pabloginimas reiškia daikto vertės sumažėjimą arba daikto funkcionalumo dalies netekimą, dėl kurių tolesnis daikto naudojimas pagal paskirtį netenka savo turėtos iki pabloginimo ekonominės vertės (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo teismo 2008 m. lapkričio 25 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-487/2008).

16.       CPK 12 straipsnis nustato, kad civilinės bylos nagrinėjamos laikantis rungimosi principo, ir kad kiekviena šalis turi įrodyti tas aplinkybes, kuriomis remiasi kaip savo reikalavimų ir atsikirtimų pagrindu, išskyrus tas aplinkybes, kurių nereikia įrodinėti.  Taigi, įrodinėjimo pareiga ir pagrindinis vaidmuo įrodinėjant, tenka įrodinėjamų aplinkybių nustatymu suinteresuotoms šalims (CPK 178 straipsnis). Nagrinėjamu atveju ieškovai turėjo įrodyti patirtą žalą, nuostolius, įrodyti susidariusias skolas, jų  dydį.

17.       Byloje nustatyta, kad tarp pradinio nuomotojo UAB „Investanas“ ir atsakovės buvo sudaryta ir viešame registre įregistruota 2019 m. vasario 12 d. negyvenamųjų patalpų (duomenys neskelbtini) nuomos sutartis Nr. 2. Atsakovė už mėnesinį 3 Eur + PVM / 1m2 nuomos mokestį išsinuomojo 1 322,42 m2 ploto patalpas, esančias administraciniame gamybiniame pastate adresu (duomenys neskelbtini).  2019 m. kovo 29 d. UAB „Investanas“ pardavė nuomojamą administracinį pastatą ir teises, pagal 2019 m. sausio 12 d. negyvenamųjų patalpų (duomenys neskelbtini) nuomos sutartį Nr. 2, ieškovei.

18.       2020 m. spalio 21 d. raštu Nr. S-33 atsakovė atsisakė 515,5 m2 patalpų dalies nuo 2020 m. gruodžio 1 d., likusias 806,92 m2 patalpas liko nuomotis toliau.

19.       Atsakovė 2022 m. rugsėjo 29 d. el. laišku pasiūlė ieškovei nutraukti nuomos sutartį šalių susitarimu nuo 2022 m. spalio 1 d. dėl trečiojo aukšto patalpų, o nuo 2022 m. lapkričio 1 d. – dėl sandėliavimo patalpų. Ieškovės atstovas el. laišku atsakė, jog sutartį nutrauks nuo 2022 m. gruodžio 29 d., tačiau pakartotinai 2022 m. spalio 1 d. el. laišku ieškovė nurodė, kad atsakovė turi teisę nutraukti nuomos sutartį anksčiau termino, tačiau privalo laikytis sutartyje įtvirtinto12 mėn. išankstinio įspėjimo termino.

20.       2022 m. spalio 31 d. raštu atsakovė pranešė ieškovei, kad patalpos yra atlaisvintos ir paruoštos perduoti (grąžinti) ieškovei nuo 2022 m. spalio 31 d. Ieškovė 2022 m. lapkričio 4 d. el. laišku informavo atsakovę, jog patalpos turi būti grąžintos tokios būklės, kokios buvo perduotos atsakovei, todėl atsakovė privalo patalpas išvalyti bei suremontuoti išdaužytas sienas, ištrauktas bei sulaužytas rozetes, sulaužytas duris pirmame aukšte, grąžinti gesintuvus kurie buvo ant sienų ir jų nebeliko, sienines spintas trečiame aukšte, kurios dingo. Minėti patalpų pažeidimai, išlaužytos durys ar daiktų dingimo faktai niekaip nebuvo fiksuoti.

21.       Ieškovė atsakovei po nuomos sutarties nutraukimo paskaičiavo 1 011,67 Eur skolą už 2022 m. spalio mėn. patalpų išlaikymo ir komunalinius mokesčius, 6 735,79 Eur netiesioginius nuostolius, susidedančius iš negauto patalpų nuomos mokesčio už 11 mėn. laikotarpį nuo 2022 m. lapkričio mėn. iki 2023 m. rugsėjo mėn. imtinai, 4 719,39 Eur tiesioginius nuostolius, susidedančius iš išlaidų už atsakovės atlaisvintų patalpų remonto ir valymo, pateikė jos išrašytas sąskaitas-faktūras, atsakovei nesutikus jų apmokėti,  ieškovė kreipėsi į teismą dėl šių sumų priteisimo. Pirmos instancijos teismas ieškinį atmetė.

Dėl 6 735,79 Eur netiesioginių nuostolių (negautų pajamų) atlyginimo

22.       Pirmos instancijos teismas ieškovės reikalavimą dėl  6 735,79 Eur netiesioginių nuostolių atlyginimo atmetė, motyvuodamas tuo, kad byloje pateikti įrodymai, jog atsakovė ieškovei reiškė pretenzijas dėl netinkamos patalpų būklės, tačiau ieškovė į tai nereagavo, o nuomos sutarties bendrųjų sąlygų 17.2.1 punkte numatyta atsakovės teisė nutraukti sutartį po 30 dienų po to, kai ji pranešė ieškovei apie patalpų trūkumus, kurie trukdo patalpomis naudotis pagal paskirtį, ir ieškovė per 30 dienų nuo pranešimo dienos trūkumų nepašalina. Laikė, kad patalpos buvo tapę netinkamomis naudoti pagal paskirtį, todėl sutartis faktiškai buvo nutraukta nuomos sutarties 17.2.1 punkto pagrindu, todėl nėra pagrindo spręsti, jog atsakovė pažeidė sutartinę pareigą taikyti 12 mėnesių įspėjamąjį terminą dėl sutarties nutraukimo. Padarė išvadą, kad priteisti ieškovės negautas pajamas už laikotarpį nuo 2022 m. lapkričio mėn. iki 2023 m. rugsėjo mėn. imtinai nėra nei teisinio nei faktinio pagrindo.

23.       Apeliacinės instancijos teismas taip pat atmeta šį ieškovės reikalavimą tačiau kitu pagrindu.  Kaip matyti iš nagrinėjamoje byloje pateiktos nuomos sutarties, jos 16.5 punktu šalys susitarė, kad Nuomininkas atlygina visus tiesioginius nuomotojo nuostolius ir (ar) žalą, dėl nuomos sutarties pažeidimo. Taip pat nuomininkas atlygina visus tiesioginius nuomotojo nuostolius, susidariusius dėl nuomininko, nuomininko darbuotojų, klientų ar lankytojų patalpų sugadinimo, žalos ar sunaikinimo. Jokių netiesioginių nuostolių nuomininkas neatlygina nuomotojui. Atitinkamai nuomotojo atsakomybė taip pat yra ribota tik tiesioginiais nuostoliais (sutarties 16.1 punktas).

24.       CK 6.249 straipsnyje nustatyta, kad tiesioginiai nuostoliai yra asmens turto netekimas arba sužalojimas, turėtos išlaidos. Nagrinėjamoje byloje ieškovė prašo pritiesti netiesioginius nuostolius – negautas pajamas. Kasacinis teismas, spręsdamas bylas dėl netiesioginių nuostolių atlyginimo, yra išaiškinęs, jog negautos pajamos, kaip netiesioginiai nuostoliai, yra asmens pagrįstai tikėtinos gauti lėšos, kurias asmuo būtų gavęs iš teisėtos veiklos, jeigu nebūtų buvę neteisėtų veiksmų. Taigi negautos pajamos kvalifikuojamos kaip turtinė žala, kai jos atitinka šiuos kriterijus: 1) ar pajamos buvo numatytos gauti iš anksto; 2) ar pagrįstai tikėtasi jas gauti esant normaliai veiklai; 3) ar šių pajamų negauta dėl neteisėtų skolininko veiksmų (žr. pvz. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo civilinėje byloje Nr. 3K-3-62/2008).

25.       Atsakovės atstovė nuomos sutarties nuostatą – 16.5 punktą, kaip pagrindą netenkinti ieškinio taip pat pabrėžė ir 2024 m. sausio 19 d. teismo posėdyje, ieškovės atstovas prašė patikslinti sutarties punktą, kuriame susitarta, jog tiesioginiai nuostoliai neatlyginami. Šio sutarties punkto ieškovė neginčijo.

26.       Taigi, nors nei pirmos instancijos teismo sprendime nei apelianto apeliaciniame skunde dėl šios sutarties nuostatos nepasisakyta (ji minima tik atsakovės atsiliepime į apeliacinį skundą), ieškovės reikalavimas priteisti 6 735,79 Eur netiesioginių nuostolių atlyginimo atmestinas vadovaujantis 2019 m. vasario 12 d. nuomos sutarties 16.1 punktu, kadangi šalys susitarė, kad viena kitai, tame tarpe ir atsakovė, jokių netiesioginių nuostolių neatlygina.   

Dėl remonto darbų išlaidų priteisimo

27.       Ieškovė prašė priteisti jos patirtus 4 719,39 Eur tiesioginius nuostolius, susidedančius iš išlaidų už atsakovės atlaisvintų patalpų remontą ir valymą. Ieškovė nurodė, kad atsakovė neatliko patalpų valymo ir einamojo remonto, perdavė patalpas prastos būklės ir nešvarias, todėl ji patyrė tiesiogines 1219,39 Eur patalpų valymo išlaidas bei 3500,00 Eur patalpų defektų remonto išlaidas.

Pirmos instancijos teismas šį reikalavimą atmetė argumentuodamas tuo, kad nėra nustatyta, jog patalpų būklė yra prastesnė negu ji buvo perduodant patalpas atsakovei, patalpos perdavimo ir grąžinimo metu yra panašios būklės, ką patvirtina nuotraukos ir nuomos sutarties priedas Nr. 4.

28.       Iš byloje pateikto priėmimo ir perdavimo akto matyti, kad patalpos ieškovei perduotos 2022 m. lapkričio 24 d. pasirašant patalpų perdavimo ir perėmimo aktą, kuriame nėra nurodyta, kad patalpos yra nešvarios, ar apgadintos, t. y. iš viso nedetalizuojama patalpų būklė. Nurodoma tik kad kartu perduodama įėjimo į patalpas kortelės, parkavimo sistemos valdymo lazdelės ir durų raktai.

29.       Iš byloje pateikto nuomos sutarties priedo Nr. 4 matyti, kad perduodant patalpas atsakovei 2019 m. vasario 12 d., visuose trijuose aukštuose fiksuota patalpų būklė, kur nurodyta, kad sienos daugelyje patalpų suteptos, yra mechaninių pažeidimų, įskilimų, mechaninio nusidėvėjimo, matyti buvusios įrangos ir rėmelių tvirtinimo vietos, lipnios juostos klijavimo žymės, lubos daugelyje vietų sulietos nuo prabėgimų per stogą, yra sulūžusių pakeliamų lubų plokščių, kiliminė danga sulieta, dėmėta, linoleumas ir ruloninė danga daugelyje vietų visuose aukštuose ženkliai (galbūt neišvalomai) suteršti nuo intensyvaus naudojimo, langų angokraščiai daugelyje vietų, vietomis net gipskartonas pažeisti nuo vandens prabėgimo, stoglangių rėmai greta laiptinės pažeisti vandens, rekuperacinis agregatas neįsijungia, trūksta kondicionierių pultelių, pažeista durų varčia, WC nuolat bėga vanduo, vyrų rūbinėje sugadintos pakabinamos lubos, neuždengtas vent. agregatas, sulaužytas sienos gipskartonas, daugelyje vietų aplink liftą pažeistos sienos, nudaužyti kampai, WC demontuotas, nusiaubtos praustuvės, sulaužytos lubos, skilusi siena, sutepti laiptinės sienų ir lubų dažai, skilę laiptinės grindų plytelės, tik iš dalies veikia inžinerinės sistemos.

30.       Taigi iš tokio patalpų apibūdinimo, perdavimo nuomininkei metu ir byloje pateiktų fotonuotraukų bei filmuotos medžiagos akivaizdu, kad patalpų būklė perduodant nuomininkei bei grąžinant jas nuomotojai yra panaši. Nuotraukose matyti visi nuomos sutarties priede Nr. 4 išvardinti patalpų defektai. Remontą atlikusi bendrovė NB „Statybų vinis“ 2023 m. birželio 29 atsakyme nurodė, taisiusi išlaužytas duris, sienas, atliko elektros instaliacijos darbus (nors, kaip minėta jokie pažeidimai ieškovei priimant patalpas nefiksuoti), taigi iš esmės taisė tuos pačius pažeidimus ir defektus kurie nurodyti nuomos sutarties priede Nr. 4., taigi defektus, buvusius iki nuomos sutarties sudarymo.

31.       Nuomos sutarties 11 punkte nustatytos nuomininko pareigos dėl patalpų priežiūros. Nuomos sutarties 11.1.1 punkte nurodyta, kad nuomininkas privalo savo sąskaita prižiūrėti patalpas bei jose esančią įrangą, siekiant jas išlaikyti bent tokios būklės, kokios ji buvo perdavimo nuomininkui metu, atsižvelgiant į įprastą patalpų nusidėvėjimą. Jei patalpos nebus reikiamos būklės, nuomotojas turės teisę atkurti patalpų būklę nuomininko sąskaita. Sutarties 11.1.2 punkte susitarta, kad siekiant išsaugoti patalpų būklę nuomininkas privalo pasirūpinti patalpų einamuoju remontu. Einamasis remontas reiškia patalpų vidaus apdailos priežiūrą ir atnaujinimą nekeičiant pagrindinių konstrukcijų, sanitarinės įrangos, šildymo, komunikacinių tinklų.

32.       Taigi, šalys susitarė, kad siekiant išsaugoti patalpų būklę, o ne ją pagerinti atliekamas einamasis remontas. Taip pat sutartyje šalys neaptarė, kada einamasis remontas turėtų būti atliekamas. Pirmos instancijos teismas teisingai pastebėjo, kad einamojo remonto atlikimo būtinybė savo esme yra subjektyviai suvokiama aplinkybė, tai yra – vertinamoji aplinkybė. Pritartina pirmos instancijos teismo argumentui, jog svarbu, kad šalys sutartyje buvo susitarusios, jog atsakovei išsikraustant, pastatas turi būti paliktas (perduotas) atsižvelgiant į normalų jo nusidėvėjimą, todėl tiek pastatas tiek jame esantys daiktai po nuomos sutarties pasibaigimo, nuomotojui perduodami ir natūraliai nusidėvėję. Ieškovė neturi pagrindo reikalauti, jog pastatas butų perduotas be jokių pažeidimų, kadangi pradinis nuomotojas, patalpas perdavė su dėmėmis ir pažeidimais. Ieškovų reikalavimas perduoti visiškai švarias patalpas ir be jokių pažeidimų, reiškia, jog patalpos būtų perduotos ne tos būklės, kokios buvo jas gaunant, o būtų pagerintos nuomininko sąskaita. Taip pat atkreiptinas dėmesys, kad ieškovė patirtas remonto išlaidas įrodinėja PVM sąskaita faktūra, tačiau iš šių dokumentų nėra aišku, nei kokie darbai buvo atlikti, nei kiek, nei kokių medžiagų buvo sunaudota, kokie pastato defektai ir kuriose pastato vietose buvo pašalinti. Taigi pritartina pirmos instancijos teismo argumentams, kad susipažinęs su PVM sąskaita faktūra 3 500 Eur sumai ir 2023 m. birželio 29 d. atsakymu į paklausimą, teismas neturi pagrindo spręsti, jog ieškovė įrodė, kokius remonto darbus ir kuriose pastato vietose atliko, kad šie darbai yra susiję su atsakovės nuomotų patalpų pažeidimais, atsiradusiais nuomos laikotarpiu. Ieškovė neįrodė, nei atliktų darbų kiekio, nei remontui sunaudotų medžiagų kiekio ir kainos, taip pat iš ieškovės pateiktų įrodymų, nėra pagrindo spręsti, jog remonto išlaidos patirtos būtent šalinant atsakovės nuomos laikotarpiu atsiradusių patalpų defektus.

33.       Be to nuomos sutartyje nėra susitarimo, kad atsakovė nutraukusi nuomos sutartį ar jai pasibaigus besąlygiškai turi suremontuoti patalpas. Apeliacinės instancijos teismas pažymi, kad perduodant patalpas atsakovei iš jų aprašymo nustatyta, jog patalpos pakankamai apleistos ir reikalingos remonto, tačiau atsakovė neįsipareigojo jų naujai suremontuoti, remontas numatytas tik siekiant išlaikyti patalpų būklę tokią, kokia ji yra nuomos sutarties pasirašymo metu, atsižvelgiant į pastato nusidėvėjimą.

34.       Darytina išvada, kad ieškovė neįrodė, jog patalpas atgavo blogesnės būklės, negu jos buvo perduotos atsakovei pagal nuomos sutartį (CPK 177, 178 straipsniai). Grąžinant patalpas ieškovei jų būklė ir konkretūs atsakovės padaryti pažeidimai nefiksuoti, ieškovė jokių pažeidimų priimant patalpas akte nenurodė. Esant nustatytoms šioms aplinkybėms, spręstina, kad pirmos instancijos teismas pagrįstai atmetė ieškovės reikalavimą dėl 3500 Eur už patalpų remonto darbus priteisimo.

35.       Ieškovė taip pat nurodo, kad atsakovė pasiėmė jos baldus, kuriuos reikalavo grąžinti, sulaužė rozetes, kurias reikalavo sutvarkyti (2022 m. lapkričio 4 d. el. laiškas). Tačiau kaip matyti iš pateiktos 2019 m. vasario 11 d. sąskaitos faktūros, baldus, buvusius nuomojamose patalpose, atsakovė nusipirko iš prieš tai buvusios nuomininkės „Axis Industries“, kurie tikėtina, kaip nurodo atsakovė, buvo pristumti prie sienų, o atsakovei išsikraustant pasiėmus baldus, atsidengė be apdailų už baldų buvusios rozetės.  Kaip matyti iš nuotraukų, rozetės nėra išlaužytos, jos tik neturi apdailos, todėl tikėtina, kad jos buvo už baldų ir stovėjo jau atsakovei pradėjus naudotis patalpomis. Taigi ieškovės argumentai dėl baldų pasisavinimo ir rozečių sugadinimo yra nepagrįsti bei neįrodyti, kadangi paneigti nuotraukomis bei baldų pirkimo dokumentais (CPK 177, 1787 straipsniai).

Dėl patalpų valymo išlaidų

36.       Nuomos sutarties 11.1.3 punktu nustatyta, kad nuomininkas atsako už patalpų priežiūrą ir valymą. Ieškovė teigia, kad atsakovė išeidama neišvalė patalpų, prašo priteisti už patalpų valymą 1219,39 Eur. Reikalavimą grindžia sąskaita faktūra 2023 m. kovo 21 d. PVM sąskaita-faktūra BI Nr. 23-78. Kaip jau minėta, ieškovė, adresu (duomenys neskelbtini), turi daug didesnio ploto patalpas negu nuomojasi atsakovė, be to – kelis pastatus, tai matyti iš Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašo. Iš byloje pateiktų sąskaitų faktūrų už patalpų valymą matyti, kad patalpų valymo paslaugas pirko UAB „Auteks“ iš UAB „Opus album“ (tai matyti iš 2022 m. gruodžio 1 d. sąskaitos faktūros), tada už tas pačias paslaugas 2023 kovo 1 d. sąskaitą išrašė UAB „Auteks“ ieškovei ir tik po to – 2023 kovo 21 d. už tas pačias valymo paslaugas sąskaitą faktūrą išrašė ieškovė atsakovei. Minėtose pirminėse sąskaitose nėra nurodyta net kokiu adresu yra valytos patalpos. Kylant ginčui, ar tose patalpose yra darytas valymas, teismas sprendžia, kad ieškovė neįrodė, jog ginčo valymo paslaugos yra atliktos adresu (duomenys neskelbtini), būtent atsakovei nuomotose ginčo patalpose (CPK 177, 178 straipsniai). Pažymėtina, kad sąskaitos faktūros, kuriomis reikalavimą grindžia ieškovė nėra informatyvios, jose nenurodytas patalpų valymo adresas, konkretus pastatas.

37.       Be to, kaip teisingai pastebėjo pirmos instancijos teismas, UAB „Opus album“  1219,39 Eur vertės valymo  paslaugas suteikė UAB „Auteks“, kuri pateikė sąskaitą apmokėti ieškovei, o ieškovė vėliau šias išlaidas adresavo atsakovei. Taigi, dėl tokių paslaugų apmokėjimo ypatumų kyla pagrįstų abejonių dėl ginčo patalpų valymo paslaugų suteikimo. Taip pat iš 2023 m. kovo 27 d. mokėjimo nurodymo nėra galima nustatyti, kas sumokėjo 1219,39 Eur sumą UAB „Auteks“ už patalpų valymą. Vadovaujantis šiais argumentais darytina išvada, kad pirmos instancijos teismas pagrįstai atmetė reikalavimą dėl valymo išlaidų priteisimo.

Dėl mokesčio už apsaugą, elektrą, nekilnojamojo turto bei žemės mokesčio priteisimo

38.       Byloje atsakovė ginčija prašomų priteisti mokesčių – už apsaugą, elektrą, nekilnojamojo turto bei žemės mokesčio dydį, nurodydama, kad jai nėra aiškus jų apskaičiavimas.

39.       Apeliacinės instancijos teismas pažymi, kad visi šie mokesčiai turi būti mokami pagal sutartyje nustatytas sąlygas: 1) pagal nuomos sutarties 7.3 punktą, kur nurodyta, kad mokesčiai mokami per 15 dienų nuo sąskaitos išrašymo, o mokėtinos sumos už tas komunalines paslaugas, kurių apskaičiavimui į patalpas įrengti atskiri mokėjimo prietaisai, apskaičiuojamos pagal šių matavimo prietaisų parodymus. Už tas paslaugas, kur mokėjimo prietaisai neįrengti, mokesčiai apskaičiuojami išlaidas dalijant proporcingai projekto nuomininkams pagal bendrųjų sąlygų 6.3 punkte nustatytas taisykles. Nuomos sutarties 6.3 punkte nustatyta, kad priežiūros paslaugų mokestis per kalendorinį mėnesį nuomininkui kiekvieną mėnesį apskaičiuojamas dauginant patalpų plotą iš vienam patalpų kvadratiniam metrui tenkančio priežiūros paslaugų mokesčio dydžio, t. y. 1 patalpų kvadratiniam metrui tenkančių su projekto veikla susijusių kaštų, nurodytų bendrųjų sąlygų 6.2 punkte, dydžiui. Vienam patalpų kvadratiniam metrui tenkančio priežiūros paslaugų mokesčio dydį nustato nuomotojas, padalindamas visus su projekto veikla susijusius kaštus ir išlaidas, nurodytas 6.2 punkte, iš bendro projekto nuomininkams nuomojamų patalpų ploto. Siekiant išvengti abejonių, į šį bendrą projekto nuomininkams nuomojamų patalpų plotą įskaičiuojamos tik stacionarios (nuolatinės) nuomai skirtos projekto patalpos, tačiau neįeina bendro naudojimo objektai, nuomojamos salos (koridoriuose ar kitur), bei kitos patalpos, kurios nėra skirtos nuomai ar kurios projekto nuomininkams gali būti suteikiamos naudotis laikinai. Nuomos sutarties 6. 2 punkte nustatyta, kad priežiūros paslaugų mokestis apima viso pastato, jo priklausinių, ir teritorijos administravimą, valdymą, priežiūrą, bendro naudojimo objektų eksploataciją, administravimą bei kitas paslaugas, kurios yra reikalingos užtikrinti tinkamą ir nepertraukiamą veiklą, įskaitant pastato draudimą, žemės ir nekilnojamojo turto mokestį.

40.       Taigi, tokių sutarties sąlygų visuma reiškia, kad visiems mokesčiams, kuriems apskaičiuoti nėra įrengti prietaisai, taikomas proporcingumo koeficientas, atsižvelgiant į nuomojamų patalpų plotą, žemės sklypo, pastato ir jo priklausinių, bendro naudojimo objektų, patalpų, kurios nėra skirtos nuomai plotą. Tai reiškia, kad visi šie mokesčiai turi būti aiškiai paskaičiuoti nurodant visų minėtų patalpų plotus nuo kurių skaičiuojami (neskaičiuojami) mokesčiai, proporcingai juos paskaičiuojant naudojamų patalpų plotui. Byloje tokių skaičiavimų nėra pateikta, atsakovė šių mokesčių dydį ginčija, nurodydama, kad ji negali pati atlikti tokių skaičiavimų o ieškovė jų neteikia. Ieškovė nurodo, kad ginčo dėl to, kad laikotarpį, už kurį prašoma priteisti mokesčius, patalpomis atsakovė naudojosi, todėl mokesčius turi mokėti pagal išrašytas sąskaitas, juolab, kad iki šio teisminio ginčo,  nesigilindama apmokėdavo atitinkamas išlaidas ir jų neginčijo.

41.       Apeliacinės instancijos teismas sprendžia, jog ieškovės argumentas, jog atsakovė iki ginčo nesigilindama apmokėdavo išlaidas ir jų neginčijo, neturi reikšmės nagrinėjant ginčą dėl konkrečių sumų priteisimo, nes kilus ginčui, ieškovė privalo pagrįsti prašomas priteisti sumas skaičiavimais ir įrodyti, kad atlikti mokesčių skaičiavimai yra teisingi (CPK 177, 178, 185 straipsniai).

42.       Ieškovė už 2022 m. spalio mėnesį prašo priteisti 112 Eur UAB „Mano sauga“ mokesčio už ginčo patalpų apsaugą; 430,62 Eur elektros išlaidų; 246,11 Eur nekilnojamojo turto mokesčio; 113,89 Eur žemės mokesčio; 21 % PVM (189,55 Eur); 80,50 Eur kompensacijos už elektrą (kuri išminusuojama iš bendros 1 092,17 Eur sumos, gaunant iš viso prašomą priteisti 1 011,67 Eur sumą.

Dėl mokesčio už apsaugą

43.       Kaip teisingai nustatė pirmos instancijos teismas, ieškovė 112,00 Eur išlaidų sumą už teritorijos apsaugą paskaičiavo taip: per 2023 m. spalio mėnesį sumokėtą 585,08 Eur bendrą sumą už teritorijos apsaugą už UAB „Mano sauga“ suteiktas visos teritorijos, kurios plotas yra maždaug 4 100 m2, proporcingai atsakovės nuomotam plotui (806,92 m2). Pirmos instancijos teismas teisingai pažymėjo, jog ieškovė nenurodė ir nepagrindė įrodymais, kokį tiksliai bendrą plotą naudojo, skaičiuodama atsakovei tenkančią apmokėti paslaugos dalį, ieškovė deklaratyviai nurodė, jog bendras plotas apie 4 100 m2, tačiau šio dydžio nepagrindė įrodymais, todėl atsakovei nesutinkant su sumos dyžiu, teisingai sprendė, jog ieškovė neįrodė, prašomos priteisti sumos paskaičiavimo teisingumo ir pagrįstumo, todėl pagrįstai šioje dalyje ieškinio netenkino (CPK 177, 178 straipsniai). Sutiktina su atsakovės atsiliepimo į apeliacinį skundą argumentu, kad ieškovė pateikė pavedimą UAB „Mano sauga“ , tačiau nepateikė PVM sąskaitos faktūros, sutarties, iš kurios būtų galima nustatyti, kokiam konkrečiai objektui ir už kokią kainą buvo teikiamos paslaugos, kokiu būdu ir kokiam plotui apskaičiuotas mokestis. Kadangi ieškovei nuosavybės teise priklauso ne vienas nekilnojamojo turto objektas, todėl neaišku, už kokias paslaugas buvo mokėta UAB „Mano sauga“.

Dėl mokesčio už elektrą

44.       Kaip minėta, nuomos sutartyje nustatyta, kad mokėtinos sumos už tas komunalines paslaugas, kurių apskaičiavimui į patalpas įrengti atskiri mokėjimo prietaisai, apskaičiuojamos pagal šių matavimo prietaisų parodymus. Kaip teisingai nustatė pirmos instancijos teismas,  ieškovė nurodė, jog atsakovei elektros išlaidas apskaitė pagal nuomojamam plotui priskirtą atskirą elektros skaitiklį, tačiau į bylą skaitiklio parodymų neteikė. Skaitiklio parodymai nebuvo fiksuoti ir perimant ginčo patalpas iš atsakovės patalpų priėmimo-perdavimo akte. Ieškovė apmokėdavo visos teritorijos elektros išlaidas dviem atskirais pavedimais – Elektros skirstymo operatoriui ir UAB „Ignitis“. Už 2022 m. spalio mėn. ieškovė nurodė, kad bendrai visos teritorijos atžvilgiu patyrė 7 520,66 Eur dydžio elektros energijos išlaidas: 1 542,63 AB Energijos skirstymo operatoriui ir 5 978,03 Eur UAB „Ignitis“. Kaip teisingai pastebėjo pirmos instancijos teismas, iš pateiktų išrašų nėra galimybės nustatyti kas atliko mokėjimą. Net jei teismas spręstų, kad labiau tikėtina, jog mokėjimus atliko ieškovė, ji tik deklaratyviai byloje nurodė, kad 2022 m. spalio mėn. atsakovės elektros išlaidų dalis sudarė 430,62 Eur (689 sunaudoti kW), kadangi šių dydžių jokiais kitais įrodymais ir skaičiavimais nepagrindė, todėl pirmos instancijos teismas pagrįstai, kaip neįrodytos nepriteisė šios sumos (CPK 177, 178 straipsniai).

Dėl nekilnojamojo turto ir žemės mokesčio

45.        Ieškovė prašo priteisti iš atsakovės 246,11 Eur nekilnojamojo turto ir 113,89 Eur žemės mokesčio. Pateikė mokėjimo nurodymus, kuriuose nenurodytas mokėtojas, juose nurodyta, kad sumokėta 9360 Eur žemės mokesčio ir 12279 Eur nekilnojamojo turto mokesčio. Net jeigu laikyti tikėtina, kad šiuos mokesčius sumokėjo ieškovė, darytina išvada, kad ji tik deklaratyviai nurodė atsakovei priklausančių mokėti mokesčių dydžius, nes nepateikė šių sumų apskaičiavimo prašomoms priteisti sumoms pagrįsti, todėl pirmos instancijos teismas pagrįstai šiuos reikalavimus atmetė kaip neįrodytus (CPK 177, 178 straipsniai). Be to nėra pateikta įrodymų už kokį objektą (objektus) šie mokesčiai mokėti, objektas už kurį mokėti šie mokesčiai, neįvardintas. 

46.       Atmestinas apeliantės apeliacinio skundo argumentas, kad teismas visapusiškai neįvertino įrodymų visumos ir nesirėmė įrodymų pakankamumo taisykle, 2024 vasario 9 d. pateikti įrodymai apie komunalinių mokesčių mokėjimą, atsakovė jų niekad nekvestionavo.

47.        Kaip minėta nutarties 40, 41 punktuose, kilus ginčui, piniginių sumų mokėjimas už atitinkamas paslaugas turi būti pagrįstas skaičiavimais, atsižvelgiant į nuomos sutarties 6, 7 punktus. Tokių skaičiavimų byloje nėra. Teismas pažymi, kad įrodymų pakankamumas, gali būti vertinamas faktams nustatyti, tačiau mokesčių dydžiui, kuris gali būti tiksliai pagrįstas skaičiavimais, nustatyti, nepakanka įrodymų apie bendrą mokėtiną ar sumokėtą sumą ir ieškovei mokėti nurodytą sumą, nenurodant kaip ši proporcija iš bendros mokesčio sumos yra išskaičiuota, atsižvelgiant į tai, kad mokesčiai skaičiuojami proporcingai nuomojamam plotui. 

48.       Teismas tokios galimybės apskaičiuoti minėtus mokesčius neturi, kadangi iš sutarties nuostatų matyti, kad skaičiuojant proporcijas, atsižvelgiama ir į bendrą pastato (pastatų), žemės, viso objekto plotą, minusuojamas bendro naudojimo objektų plotas, nuomojamų salų koridoriuose ir kitur plotas, bei kitų patalpų, kurios neskirtos nuomai plotas. Taigi tokiems skaičiavimams reikalinga papildomai daug ir tikslių duomenų apie minėtas faktines aplinkybes (diferencijuojant patalpų plotus, jų paskirtis, naudojimą ir kt.).

49.       Taip pat atmestinas apeliacinio skundo argumentas dėl netinkamų įrodymų vertinimo apibūdinant patalpų būklę, kadangi iš esmės visi – ir ieškovės ir atsakovės pateikti įrodymai patvirtino gana prastą ir panašią patalpų būklę, buvusią jų perdavimo atsakovei metu po nuomos sutarties sudarymo ir grąžinimo ieškovei metu, po nuomos sutarties nutraukimo (nuomos sutarties priedas Nr. 4, antstolio fiksuota būklė, kur ieškovė nekelia ginčo, kad tai ne tos patalpos, ieškovės pateiktos nuotraukos). Nors apeliantė teigia, kad su 2024 m. vasario 9 d. prašymu dėl papildomų dokumentų pateikimo pateikti įrodymai dėl mokesčių mokėjimo, tačiau kaip minėta, nėra juos pagrindžiančių skaičiavimų pagal nuomos sutarties 6, 7 punktuose nurodytus skaičiavimo ypatumus, tokie skundo argumentai atmestini.

50.       Dėl apeliacinio skundo argumentų apie sutarties nutraukimą, nutraukimo teisėtumą, prašymo priteisti valymo ir remonto kainas, pasisakyta analizuojant kiekvieną ieškovės reikalavimą ir įvertinant pirmos instancijos teismo sprendimą.

51.       Apeliacinės instancijos teismas dėl kitų apeliantės apeliaciniame skunde dėstomų argumentų detaliau nepasisako, nes jie nedaro įtakos skundžiamo sprendimo teisėtumui ir pagrįstumui. Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį spendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. kovo 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-38/2008, 2010 m. birželio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-252/2010 ir kt.).

52.       Esant nustatytoms šioms aplinkybėms, apeliacinės instancijos teismas sprendžia, kad apeliacinio skundo argumentais sprendimo naikinti ar keisti nėra teisinio pagrindo. Apeliacinės instancijos teismas, įvertinęs byloje surinktus įrodymus bei nustatytas aplinkybes konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas tinkamai nustatė faktines bylos aplinkybes bei vertino byloje esančius įrodymus (CPK 12, 177, 178, 185 straipsniai), teisingai aiškino CK 6.38, 6.59, 6.251, 6.256, 6.499, 6.249, 6.697, 6.500,  6.663, 6.644 straipsnius, reglamentuojančius teisinius santykius, susijusius su nuoma, sutarčių aiškinimu, prievolių vykdymu, teisingai taikė įrodinėjimo taisykles, padarė pagrįstas, argumentuotas išvadas ir priėmė teisėtą bei pagrįstą sprendimą, todėl jis paliktinas nepakeistas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

Dėl bylinėjimosi išlaidų

53.       Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą (CPK 93 straipsnio 1 dalis).

54.       Atsakovė UAB „Promonta“ patyrė 1210,00 Eur bylinėjimosi išlaidų advokato teisinei pagalbai apmokėti surašant atsiliepimą į apeliacinį skundą, jos yra pagrįstos (PVM sąskaita faktūra), mažesnės už Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 patvirtintų Rekomendacijų (Rekomendacijų pakeitimas 2015 m. kovo 19 d. Lietuvos Respublikos teisingumo ministro įsakymu Nr. 1R-77) nuostatose nurodomą maksimalų dydį. Todėl atmetus apeliacinį skundą šios bylinėjimosi išlaidos priteistinos atsakovei iš ieškovės CPK 93, 98 straipsniai).

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,

n u t a r i a :

Kauno apylinkės teismo 2024 m. balandžio 29 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Priteisti iš apeliantės uždarosios akcinės bendrovės „BET Invest“, juridinio asmens kodas 303302366, atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Promonta“, juridinio asmens kodas 301506879, 1210,00 Eur (vieno tūkstančio dviejų šimtų dešimt eurų) bylinėjimosi išlaidas.

Ši Kauno apygardos teismo nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.

Teisėjai        Marius Bartninkas

                Tomas Romeika

        Lina Žemaitienė