Civilinė byla Nr. e2-607-555/2019

Teisminio proceso Nr. 2-56-3-00114-2018-3

Procesinio sprendimo kategorijos:

2.6.8.9; 2.6.8.10; 2.6.8.12; 3.1.7.6;

3.1.7.8; 3.2.3.1; 3.2.6.1

(S)

KAUNO APYGARDOS TEISMAS

S P R E N D I M A S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2019 m. kovo 12 d.

Kaunas

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjas Egidijus Tamašauskas,

sekretoriaujant Linai Rumbutytei-Bonatienei,

dalyvaujant ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Vici investments“ atstovams K. Š. ir S. M.-Ruibavičienei,

atsakovui V. G., jo atstovei advokatei V. N.,

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Vici investments“ ieškinį atsakovui V. G. dėl baudos priteisimo, ir

n u s t a t ė:

ieškovė UAB „Vici investments“ kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydama priteisti iš atsakovo V. G. 180 000,00 Eur baudą, 5 procentus procesines palūkanas nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo bei bylinėjimosi išlaidas.

Ieškovė nurodo, kad atsakovas V. G. nuosavybės teise valdė žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), idealiąją dali, kurios plotas sudarė 0,3606 ha. Šią žemės sklypo dalį atsakovas įgijo su bendraturčiais, atsikurdamas į ją nuosavybės teises. Atsakovui taip pat priklausė atkūrimo teisės į 1940 m. buvusių savininkų J., O. ir I. G. žemę žemės sklypo Nr. 12 ribose. Ieškovė pageidavo įsigyti iš atsakovo ir bendraturčių visą žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), taip pat būsimus žemės sklypus (išskyrus pusiasalio žemę), kurie bus suformuoti, atkuriant nuosavybės teises ir kuriuos atsakovas įgis, nes šiam priklausė J., O. ir I. G. žemės atkūrimo teisės žemės sklypo Nr. 12 ribose. Kadangi pagal atkūrimo dokumentus J., O. ir I. G. žemės ribos buvo šalia žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), įgijus visus šiuos objektus ieškovė turėjo valdyti vientisą žemės sklypų masyvą. Ieškovė siekė įsigyti žemės sklypų masyvą su tikslu įgyvendinti nekilnojamojo turto projektus (t. y. suformuoti atskirus žemės sklypus, atvesti komunikacijas, nugriauti nenaudojamus pastatus ir t. t.). Ieškovė ir atsakovas suderino žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), bei būsimų žemės sklypų įsigijimo sąlygas, ir 2016 m. gruodžio 1 d. sudarė preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį. Vykdant preliminariosios sutarties sąlygas, 2016 m. gruodžio 7 d. Kauno miesto 6-ame notarų biure, šalys, tvirtinant notarei J. R., sudarė pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, į kurią perkėlė ir preliminarios sutarties sąlygas. Pagal minėtas sutartis šalys nuosekliai laikėsi tarpusavio įsipareigojimų, kurių esmė yra ta, kad ieškovė sumokės 360 600,00 Eur kainą, o už tai atsakovas atliks šiuos veiksmus: perleis nuosavybės teisę į jam priklausančią idealiąją žemės sklypo dalį, kurios realus plotas sudarė 0,3606 ha; perleis nuosavybės teises už 1,00 Eur į visus žemės sklypus, kurie bus suformuoti nuosavybės atkūrimo į žemę procedūrų metu (išskyrus pusiasalio žemę), ir kuriuos įgis atsakovas. Šalys, nustatydamos pagrindinėje pirkimo–pardavimo sutartyje 360 600,00 Eur kainą, atsižvelgė į tai, kad atsakovas perleis nuosavybės teises į būsimus žemės sklypus už 1,00 Eur kainą. Tai buvo esminė aplinkybė, dėl kurios ieškovė sutiko atsakovui tokią kainą mokėti. Siekdamos užtikrinti savo įsipareigojimų vykdymą, šalys pagrindinėje pirkimo–pardavimo sutartyje numatė atsakovo atsakomybę, t. y. jam neįvykdžius pareigos už 1,00 Eur perleisti žemės sklypus, į kuriuos įgis nuosavybės teisę nuosavybės teisių atkūrimo procedūrų metu, turės ieškovei sumokėti 180 000,00 Eur dydžio baudą. Ieškovė taip pat nurodo, kad nuosavybės teisės atkūrimo procedūrų metu buvo suformuoti žemės sklypai ir atsakovas įgijo į juos nuosavybės teises. Vykdydamas pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas, atsakovas atliko šiuos veiksmus: atsakovas su ieškove 2017 m. kovo 2 d. sudarė pirkimo–pardavimo sutartį, kuria ieškovei už 1,00 Eur kainą perleisti du žemės sklypai (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini)); atsakovas su ieškove 2017 m. spalio 17 d. sudarė pirkimo-pardavimo sutartį, kuria ieškovei už 1,00 Eur kainą perleistas žemės sklypas (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)). Ieškovė įrodinėjo, kad po pastarosios pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo, atsakovas daugiau savo 2016 m. gruodžio 7 d. pagrindine pirkimo–pardavimo sutartimi prisiimtų įsipareigojimu nevykdė. Nors atsakovui buvo atkurtos nuosavybės teisės i 14,16 arų dydžio žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (šis žemės sklypas buvo atkurtas J., O. ir I. G. žemės sklypo Nr. 12 ribose ir neįėjo į pusiasalio žemę), tačiau atsakovas perleisti už 1,00 Eur minėtą žemės sklypą ieškovei atsisakė. Ieškovė ne kartą bendravo su atsakovu, kooperuodamasi ir dėdama pastangas, kad šis įvykdytų prisiimtus įsipareigojimus, tačiau atsakovas nurodė, kad žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pirkimo–pardavimo sutarties nesudarys ir 180 000,00 Eur baudos nemokės. Atsakovui nepagrįstai atsisakius sudaryti minėto žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartį, ji patiria šias neigiamas pasekmes: negali įgyvendinti komunikacijų tiesimo darbų ir formuoti infrastruktūros žemės sklypų masyve vienu etapu; vykdydama komunikacijų tiesimo darbus keliais etapais, patiria nuostolius; negalės naudotis, valdyti ir disponuoti žemės sklypu, kurio neperleidžia atsakovas; negalės įgyvendinti savo projekto ir padalinti žemės sklypų į atskirus vienetus; negalės keisti žemės sklypų paskirties, paruošiant ją naudoti pasirinktoms ūkinėms reikmėms. 

Atsakovas V. G. pateikė teismui atsiliepimą į ieškovės ieškinį, kuriuo prašo jį atmesti ir priteisti bylinėjimosi išlaidas. Be aplinkybių, jog tarp ieškovės ir atsakovo buvo sudaryta ginčo nekilnojamojo turto preliminarioji pirkimo–pardavimo sutartis, tai pat pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis, atsakovas taip pat nurodo, kad ieškovė ieškinyje sąmoningai nutyli ir nenagrinėja sau nepalankių aplinkybių, turinčių esminę reikšmę sprendžiant šį ginčą, o akcentuoja ir išimtinai sau palankiai interpretuoja tas aplinkybes, kurios, jos požiūriu, jai naudingos. Atsakovas pažymi, kad į preliminariąją sutartį buvo įtraukta 2.1 punkto sąlyga, kuri buvo suderinta specialiai tam, kad nenukentėtų atsakovo interesai, susiję su dar neatkurtos natūra žemės plotu, t. y. jis sutiko ieškovės naudai atsisakyti (perleisti už 1,00 Eur) tik tokį kiekį žemės, kuris konkrečiai buvo nurodytas preliminariojoje sutartyje – 5 683 kv. m. (pagal schemą). Pasirašydamas preliminariąją sutartį atsakovas įvertino, kad įvykdžius preliminariąja sutartimi savo prisiimtus įsipareigojimus ieškovei, nuosavybės teisių atkūrimui natūra jam dar liks 1,5963 ha (1,6395-0,0432). Atsakovas įrodinėjo, kad preliminariojoje sutartyje jo pareigų turinys buvo konkrečiai apibrėžtas tiek kiekybiškai, tiek grafiškai – už 1,00 Eur parduodamos žemės sklypo plotu – 5 683 kv. m, tiek konkrečia šio žemės sklypo ploto konfigūracija ir jo dislokacija buvusio sklypo Nr. 12 vietoje. Tuo tarpu sudarant 2016 m. gruodžio 7 d. žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), jam nuosavybės teise priklausančios 3606/19686 dalies pirkimo–pardavimo sutartį, jokia preliminariosios sutarties dalis nebuvo pakeista ar panaikinta, t. y. tiek jo, kaip būsimo pardavėjo, tiek ieškovės, kaip būsimos pirkėjos, teisės ir pareigos, atsiradusios preliminariosios sutarties pagrindu, buvo pilnai perkeltos į pagrindinę sutartį, pridedant prie jos tą pačią 5 683 kv. m žemės sklypo schemą ir sutarties 8.2 bei 8.4 punktuose pabrėžiant „(...) pagal pridedamą schemą“. Preliminariosios sutarties (kaip ir sklypo dalies pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties) priedas-schema, parengta ieškovės užsakymu, atlikus kadastrinius matavimus, yra reikšminga, kadangi būtent joje yra nustatytas tikslus parduodamos žemės sklypo plotas ir jo tiksli dislokacija buvusiame sklype Nr. 12. Atsakovas pabrėžia, kad preliminariąja sutartimi jis įsipareigojo parduoti konkretaus ploto ir konkrečioje vietoje esančią žemę, į kurią jam bus atkurtos nuosavybės teisės, o taip pat su išlyga „(...) išskyrus pusiasalio žemę“, t. y. schemos reikšmė yra dar ir ta, kad visa kita žemė, išeinanti už schemos ribų, būtent ir yra šalių abipusiu susitarimu nustatyta pusiasalio žemės sąvoka. Tuo tarpu pagal 0,4668 ha sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kuris pagrindine pirkimo–pardavimo sutartimi yra parduotas ieškovei už 1,00 Eur, (kartu su kitu sklypu, parduotu už tokią pat kainą) planą matyti, kad didelė jo dalis – apie 0,14 ha akivaizdžiai išeina už schemos, o tuo pačiu ir abipusio susitarimo ribų. Be to, pagal žemės sklypo, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), planą matyti, kad didesnioji jo dalis yra būtent pusiasalio pradinėje dalyje. Atsakovas nurodo ir tai, kad ne visa žemė, įtraukta į schemą, patenka į laisvos valstybinės žemės kategoriją nuosavybės teisių atkūrimo natūra prasme (kas yra viena iš sutartyje numatytų sąlygų). Schemoje pažymėtoje vietoje tarp taškų Nr. 26, 27, 34, 33, 32 yra statinio griuvėsiai, Nekilnojamojo turto registro duomenimis priklausantys Palangos miesto savivaldybės administracijai. Nacionalinė žemės tarnyba planavo kreiptis į teismą dėl griuvėsių pašalinimo bei žemės atlaisvinimo ir tik Nacionalinei žemės tarnybai palankaus sprendimo atveju atitinkamoje sklypo vietoje atsirastų reali galimybė atkurti atsakovui nuosavybės teises natūra į šią sklypo dalį, ir tik tuomet bus galima nustatyti, kokia schemoje pažymėto žemės sklypo dalis yra laikytina laisva valstybinio fondo žeme, kaip tai nustatyta preliminariojoje sutartyje. Nesant išspręstam nuosavybės teisių atkūrimo į dalį schemoje pažymėto sklypo klausimui, t. y. nėra aiškus tolimesnis likimas tos sklypo dalies, ant kurios stovi Palangos miesto savivaldybės administracijai priklausančio pastato griuvėsiai. Atsakovas nesutinka su ieškovės argumentu, kad kaina, už kurią jis sutiko parduoti jam priklausančią žemės sklypo, unikalus Nr. Nr. (duomenys neskelbtini), dalį (0,3606 ha), laikytina ypatingai didele, priešingai, žemės sklypas yra unikalioje Kauno miesto vietoje (ant (duomenys neskelbtini) kranto), tačiau tuo pačiu ir ramioje, turinčioje gerą privažiavimą ir susisiekimą, vietoje. Atsakovas taip pat pažymi, kad schemoje paženklinto žemės sklypo plotas ir, atitinkamai, jo sutartinių įsipareigojimų apimtis yra 5 683 kv. m (arba 0,5683 ha). Ieškovei pardavus už bendrą 2,00 Eur sumą 2 žemės sklypus, prieš ieškovei organizuojamą trečiosios sutarties pasirašymą, paaiškėjo parduotų sklypų neatitikimas schemos riboms, t. y., jog papildomai perleidus 0,1416 ha ploto žemės sklypą, schemoje nurodytas bei sutartyse konkrečiu dydžiu apibrėžtas už 1,00 Eur numatomas perleisti žemės plotas bus viršytas būtent tokiu plotu. Atsakovas suprato, kad Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos atkūrė nuosavybės teises į papildomus 0,1416 ha, apie kuriuos iki tol neturėjo jokių duomenų, t. y. apie tai, kad gali būti atkurtos nuosavybės teisės į šį plotą, nei pasirašant preliminariąją, nei pagrindinę sutartį, jam nebuvo žinoma. Iki šiol, sąžiningai vykdydamas savo sutartinius įsipareigojimus, atsakovas ieškovei yra pardavęs 3 žemės sklypus: 0,4668 ha žemės sklypą, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), 0,0308 ha žemės sklypą, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), 0,0275 ha žemės sklypą, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini). Šių trijų jau parduotų (bendrai už 3,00 Eur kainą) sklypų plotų suma 0,5251 ha, kurį atėmus iš viso schemoje nurodyto ploto, gaunama 0,0432 ha – plotas, kuris yra realus atsakovo sutartinės prievolės likutis, kuris pagal schemą yra toje vietoje, kur stovi Palangos miesto savivaldybei priklausančiais pastato griuvėsiai (apie 0,0439 ha), ir dėl kurių turėtų būti inicijuotas teisminis ginčas. Palangos miesto savivaldybės administracijai priėmus palankų teismo sprendimą, atsakovas neturėtų galimybės nurodytos schemoje pažymėtos teritorijos perleisti ieškovei (o tuo pačiu ir įvykdyti dėl šios dalies preliminariąja sutartimi prisiimtų įsipareigojimų) dėl aplinkybių, nepriklausančių nuo jo valios. Tuo atveju, ieškovės reikalaujamo, nepagrįstai didelio, dydžio baudos priteisimas, kai vykdant sutartis už simbolinę 1,00 Eur kainą atsakovas jau yra perleidęs ieškovei 0,5251 ha plotą, reikštų teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principų pažeidimą, be to, būtų pažeistas ir proporcingumo principas. Atsakovas įrodinėja, kad nurodytas plotų neatitikimas, t. y. akivaizdus ieškovės nesąžiningumas, paaiškėjo jau po trečiosios pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo už 1,00 Eur, tuo tarpu ieškovė, organizuodama sutarčių dėl žemės sklypų už 1,00 Eur perleidimą ne vienu metu, o per kelis kartus, nesąžiningai siekė, kad ir 0,1416 ha ploto žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), jai būtų perleistas už 1,00 Eur kainą, sudarant trečią sutartį.

Ieškinys tenkintinas.

Byloje surinktais įrodymais nustatyta, kad 2016 m. gruodžio 1 d. tarp ieškovės UAB „Vici investments“, kaip „būsimo pirkėjo“, ir atsakovo V. G., kaip „būsimo pardavėjo“, buvo sudaryta preliminarioji pirkimo–pardavimo sutartis (t. 1, b. l. 17-20), kuria būsimas pardavėjas (atsakovas) įsipareigojo parduoti, o būsimas pirkėjas (ieškovė) esant žemiau išvardintoms sąlygoms įsipareigojo nupirkti visą žemės sklypą unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), su būsimam pardavėjui priklausančia 0,3606 ha dydžio dalimi, bei būsimus žemės sklypus (-ą) patenkantį (-čius) į 1940 m. buvusių savininkų J., O. ir I. G. žemės sklypo Nr. 12 ribose (išskyrus pusiasalio –žemę) pagal pridedamą schemą, kurio nuosavybės teisės būsimo pardavėjo vardu bus atkurtos teisės aktų nustatyta tvarka ir kurio planas yra pridedamas prie šios sutarties kaip Priedas Nr.1 (bendras būsimam pardavėjui tenkantis plotas preliminarios sutarties pasirašymo momentu esantis laisvame žemės fonde ir ateityje parduodamas žemės sklypas (-ai) bus gaunamas (apskaičiuotas) iš pridėtame plane esančių ribų. Visas šiame punkte nurodytas turtas būsimo pirkėjo yra ketinamas įsigyti kaip vienas ir nedalomas objektas (Sutarties 2.1 punktas). Šalys Preliminariosios sutarties IV dalyje numatė bendrą ieškovės mokėtiną kainą už ketinamą įsigyti daiktą yra 360 600,00 Eur.

Preliminariosios sutarties 8.4 punkte šalys numatė, kad atsakovui neįvykdžius Preliminaria sutartimi numatytų įsipareigojimų perleisti daiktą kuria nors dalimi, atsakovas mokės 50 procentų pirkimo sumos dydžio baudą, kuri yra 180 300,00 Eur. Šalys Preliminariosios sutarties 8.4 punkte taip pat sutarė, kad bauda, numatyta šiame Sutarties punkte, yra iš anksto aptarta, protinga, pagrįsta ir ginčų dėl jos nėra ir ateityje nebus. Be to, šalys Preliminariojoje sutartyje pažymėjo, kad atsakovui turi esminės reikšmės nuosavybės teisių įgijimas į visą žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), todėl Preliminariosios sutarties 7.6 punkte numatė, kad pirkėjas turi teisę be jokių pasekmių atsisakyti sudaryti su atsakovu pagrindinę pirkimo pardavimo sutartį, jeigu žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) bendraturčiai atsisako parduoti jų valdomas žemės sklypo dalis ieškovei.

Byloje pateikti duomenys, jog šalys vykdydamos preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas, 2016 m. gruodžio 7 d. Kauno miesto 6-ame notarų biure sudarė pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią atsakovas perleido, o ieškovė įgijo nuosavybės teisę į 3606/19686 dalį žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), už 360 600 EUR kainą (t. 1, b. l. 21-29). Šalys pagrindinėje sutartyje taip pat susitarė, kad šios sutarties viena iš esminių sąlygų yra tai, kad pardavėjas (atsakovas) įsipareigoja perleisti pirkėjui (ieškovei) nuosavybės teisę už 1,00 Eur (vieno euro) mokestį žemės sklypą (-us), į kurį (-iuos) bus atkurtos nuosavybės teisės (išskyrus pusiasalio žemę) ir kuris (-ie) patenka į 1940 m. buvusių savininkų J., O. ir I. G. žemės sklypo Nr. 12 ribose pagal pridedamą schemą (Sutarties 8.2 punktas). Sutarties 9.4. punkte įtvirtinta pirkėjo teisė reikalauti atlyginti visus nuostolius, susijusius su Daikto vertės padidinimu ir sumokėti 180 000,00 Eur baudą už pardavėjo pagrindinės sutarties 8.2 - 8.4 punktuose nustatytų įsipareigojimų neįvykdymą.

Šalys pripažįsta, kad vykdant tiek preliminariąja, tiek pagrindine sutartimi prisiimtus įsipareigojimus, 2017 m. kovo 2 d. pirkimo–pardavimo sutartimi (notarinio reg. Nr. 1-1563, patvirtinta Kauno m. 6-ajame notaro biure) atsakovas pardavė ieškovei UAB „Vici investments“ už bendrą 2,00 Eur sumą 2 žemės sklypus: 0,4668 ha žemės sklypą, kurio unikalus Nr.(duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), bei 0,0308 ha žemės sklypą, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini) (t. 1, b. l. 32-40).

Nagrinėjamojoje byloje kilo ginčas dėl nuosavybės teisių į 0,1416 ha ploto žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), perleidimo už 1,00 Eur kainą ieškovei, kadangi atsakovas atsisakė parduoti šį žemės sklypą, savo atsisakymą motyvuodamas tuo, ketinat sudaryti trečiąją sutartį pastebėjo, kad prie jau parduotų 2 sklypų plotų sumos pridėjus šio sklypo plotą, t. y. 0,1416 ha, preliminariojoje sutartyje nustatytas sklypo plotas bus viršijamas bei patikrinęs sklypų planus, pamatė, kad 0,1416 ha žemės sklypo ribos išeina į išorę už nustatytų minėtos schemos ribų ties taškais plane Nr. 3, 4, 5.

Iš byloje esančių įrodymų ir šalių paaiškinimų matyti, kad tarp ieškovės ir atsakovo 2016 m. gruodžio 1 d. buvo sudaryta preliminarioji žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartis bei 2016 m. gruodžio 7 d. sudarius pagrindinę 3606/19686 dalies žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), sutartį šalys preliminarios sutarties sąlygas dėl sklypų, patenkančių į 1940 m. buvusių savininkų J., O. ir I. G. žemės sklypo Nr. 12 ribas perkėlė į pagrindinę sutartį (CK 6.165 straipsnis).

Byloje apklausta liudytoja J. R. patvirtino, kad ieškovė ir atsakovas kreipėsi į Kauno miesto 6-ąjį notarų biurą dėl nekilnojamojo turto (žemės sklypų) pirkimo pardavimo sutarties patvirtinimo. 2016 m. gruodžio 7 d. tarp abiejų šalių sudaryta ir pasirašyta pirkimo–pardavimo sutartis su visais priedais (įskaitant ir schemą notariniam veiksmui). Sandorio sudarymu metu šalims išaiškintos sandorio sudarymo teisinės pasekmės. Ypatingai atsižvelgta į atsakovui kylančią atsakomybę už sutarties sąlygų netinkamą vykdymą ir į nekilnojamojo daikto pirkimo pardavimo sutarties priedą – schemą notariniam veiksmui. Pasirašydamos ir pridėdamos schemą šalys siekė bendriausiais bruožais (preliminariai) apibūdinti lokaciją, kurioje atsakovui bus atkurti žemės sklypai ir kuriuos atsakovas perleis ieškovei. Liudytoja teigė, kad šalys sandorio sudarymo metu, negalėjo tiksliai numatyti būsimų žemės sklypo (-ų) ploto ir ribų, į kuriuos bus atkurtos atsakovo nuosavybės teisės, t. y. nebuvo aišku, į kokius konkrečius žemės sklypus atsakovui bus atkurtos nuosavybės teisės nuosavybės teisių atkūrimo proceso metu; taip pat neaišku, koks bus tų žemės sklypų plotas), todėl abi šalys paprašė į sutartį įrašyti 8.2 sąlygą, pagal kurią atsakovas įsipareigojo perleisti ieškovei visus schemos ribose atkurtus žemės sklypus. Sudarant žemės sklypų pirkimo–pardavimo sutartį atsakovas pardavė ieškovei žemės sklypą, kuris pateko į schemos, pridėtos prie 2016 m. gruodžio 7 d. pirkimo–pardavimo sutarties, ribas (perleistas žemės sklypas schemos ribas peržengė). Tuo tarpu atsakovui atkūrus nuosavybės teises į žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ieškovė su 2017 m. lapkričio 29 d. pareiškimu kreipėsi į ją, kaip notarę tvirtinusią 2016 m. gruodžio 7 d. pirkimo–pardavimo sutartį, prašydama atsakovui pateikti reikalavimą raštu. Atsakovui buvo persiųstas reikalavimas dėl baudos sumokėjimo, remiantis 2016 m. gruodžio 7 d. pirkimo–pardavimo sutarties 8.2. punktu (tuo atveju, jei jis atsisakys perleisti nuosavybės teises į žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)). Liudytoja teigė ir tai, kad visus sandorius šalys sudarė laisva valia nieko neverčiamos, joms nekilo abejonių dėl sandorio turinio ir jo sukeliamų teisinių pasekmių, t. y. atsakovas aiškiai suprato, kad turės perleisti ieškovei visus žemės sklypus, į kuriuos bus atkurtos nuosavybės teisės ir, kurie pateks į schemą notariniam veiksmui (nepriklausomai nuo jų ploto), o ieškovė bet kuriuo atveju turės mokėti visą 360 600,00 Eur kainą. Tai patvirtina ir šalių sudaryta pirkimo-pardavimo sutartis, kuriuo už 1,00 Eur kainą perleisti žemės sklypai peržengė schemos ribas.

Preliminarioji sutartis – tai organizacinė sutartis, priskirtina ikisutartinių santykių stadijai. Tai sutartis dėl kitos (pagrindinės) sutarties sudarymo, iš jos kyla šalių prievolė aptartomis sąlygomis sudaryti pagrindinę sutartį. Iš Civilinio kodekso (toliau – CK) 6.165 straipsnyje įtvirtintos preliminariosios sutarties sampratos matyti, kad iš šios sutarties kylančios prievolės dalykas yra asmenų veiksmai, kuriais siekiama sudaryti pagrindinę sutartį. O pagrindinėje sutartyje prievolės dalykas yra veiksmai, kurie arba patys turi vertybės reikšmę arba veiksmai, kuriais objektas– vertybė yra perduodamas kitai šaliai (parduodama, mainoma, dovanojama ir pan.). Preliminariosios sutarties objektas yra būsima pagrindinė sutartis, tačiau toks objektas negali būti pripažintas civilinių teisių objektu turtinių teisių aspektu. Preliminariosios sutartys sudaromos, kai civilinių santykių dalyviai dėl kokių nors priežasčių, pavyzdžiui: tam tikro reikalingo leidimo neturėjimo, subjektinės teisės į daiktą neturėjimo, nepakankamo daikto parengimo parduoti ir pan., gali nuspręsti pagrindinės sutarties nesudaryti iš karto, o numatyti, kad ją sudarys ateityje. Pagrindiniai preliminariosios sutarties bruožai yra aiškus šalių susitarimas ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį, šalių sutarimas dėl būsimos pagrindinės sutarties dalyko ir esminių pagrindinės sutarties sąlygų aptarimas bei terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis, taip pat šio susitarimo įforminimas rašytine forma. Būtini preliminariosios sutarties elementai: suderinta šalių valia pasiektas susitarimas sukurti teisinius santykius, t. y. įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę sutartį; pagrindinės sutarties esminių sąlygų aptarimas; susitarimo išreiškimas rašytine forma (CK 1.73 straipsnio 1 dalies 7 punktas, 6.159 straipsnis, 6.165 straipsnio 1, 2 dalys) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. sausio 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-134/2014).

Nagrinėjamu atveju šalys neginčija tiek preliminariosios sutarties, tiek pagrindinės sutarties sudarymo faktų, o kad tokios sutartys buvo sudarytos, patvirtina ir byloje esančios notarinės sutartys bei liudytojos notarės J. R. paaiškinimai. Minėtų sutarčių nuostatose numatyta, kad sutarties sąlygų neįvykdymo atveju, t. y. jei atkūrus nuosavybės teises daikto savininkas šiose sutartyse aptartomis sąlygomis atsisakys parduoti žemės sklypą (us), pirkėjas turi teisę reikalauti atlyginti visus nuostolius, susijusius su daikto vertės padidinimu, o pardavėjas privalo sumokėti 180 000,00 Eur baudą.

Ieškovės teigimu, atkūrus nuosavybės teises, pardavėjas atsisako vykdyti prisiimtus įsipareigojimus, todėl jis turi atlyginti ieškovei jos patirtus nuostolius. Tuo tarpu atsakovas nesutinka su ieškove ir teigia, jog sudarytomis sutartimis jo, kaip pardavėjo, pareigų turinys buvo konkrečiai apibrėžtas tiek kiekybiškai, tiek grafiškai – už 1,00 Eur parduodamos žemės sklypo plotu – 5 683 kv. m, t. y. konkrečia šio žemės sklypo ploto konfigūracija ir jo dislokacija buvusio sklypo Nr. 12 vietoje, todėl mano, kad jis neturi prievolės perleisti nuosavybės teisę į žemės sklypą, kurio ribos yra už schemos ribos.

Vertindamas ieškovės reikalavimą bei atsakovo atsikirtimus, teismas remiasi kasacinio teismo praktika, kurioje yra nurodyta, kad esant ginčui dėl sutarties turinio bei jos sąlygų, sutartis turi būti aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas reikšmingas aplinkybes. Kartu sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu, būtina vadovautis ir CK 1.5 straipsnyje įtvirtintais bendraisiais teisės principais. Taikant įstatymo įtvirtintas ir teismų praktikoje pripažintas sutarčių aiškinimo taisykles, turi būti kiek įmanoma tiksliau išsiaiškinta šalių valia, išreikšta joms sudarant sutartis ir prisiimant iš tokių sutarčių kylančius įsipareigojimus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2004-09-08 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-424/2004; 2004-04-14 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-274/2004; 2010-03-20 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3- 128/2010; 2011-11-11 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-318/2011; kt.).

Teismas sprendžia, kad nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, esminis ginčas tarp šalių kyla dėl aplinkybių, kuriomis buvo įsigyta dalis žemės sklypo, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), bei dėl šalių susitarimo siekiant perleisti (įsigyti) žemės sklypus, patenkančius į iki 1940 m. buvusių savininkų J., O. ir I. G. žemės sklypo Nr. 12 ribas. Ieškovei nurodant, kad už įsigytą žemės sklypo, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), dalį sumokėjus 360 600,00 Eur sumą, atsakovo įsipareigojimai už 1,00 Eur perleisti apėmė visus žemės sklypus, patenkančius į iki 1940 m. buvusių savininkų J., O. ir I. G. žemės sklypo Nr. 12 ribas, tuo tarpu atsakovas šį faktą pripažįsta tik iš dalies, teigdamas, jog sutartimis prisiėmė įsipareigojimą perleisti tik žemės kiekį, kuris buvo nurodytas preliminariojoje sutartyje – 5 683 kv. m.

Teismo vertinimu, šalių sudarytų sutarčių sąlygos, šalių derybos dėl sutarties sudarymo, šalių elgesys po sutarties sudarymo, sudaro pagrindą spręsti, kad sutartimi prisiimtų įsipareigojimų tinkamai nevykdo atsakovas.

Kaip jau minėta, sudarant pagrindinę žemės sklypo, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), sutartį, viena iš esminių sutarties sąlygų buvo nurodyta, kad pardavėjas (atsakovas) įsipareigoja perleisti pirkėjui (ieškovei) nuosavybės teisę už 1,00 Eur mokestį žemės sklypą (-us), į kurį (-iuos) bus atkurtos nuosavybės teisės (išskyrus pusiasalio žemę) ir kuris (-ie) patenka į 1940 m. buvusių savininkų J., O. ir I. G. žemės sklypo Nr. 12 ribas pagal pridedamą schemą. Byloje nustatyta, kad ieškovė siekia įsigytus žemės sklypus pertvarkyti, atidalinti, nutiesti juose komunikacijas, suformuoti infrastruktūrą ir pritaikyti juos individualių namų statybai (t. 1, b. l. 135-137. Šios nustatytos aplinkybės įgalina sutikti su ieškovės argumentais, kad ieškovės poreikis buvo įsigyti ne tik dalį žemės sklypo, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), bet ir visą žemės sklypo masyvą, apimantį iki 1940 m. buvusių savininkų J., O. ir I. G. turėtą žemę (t. 1, b. l. 16, 56, 101).

Byloje tarp šalių nėra ginčo, kad sudarant 2016 m. gruodžio 7 d. pagrindinę žemės pirkimo–pardavimo sutartį, nuosavybės teisių atkūrimo procesas į iki 1940 m. buvusių savininkų J., O. ir I. G. turėtą žemę nebuvo pasibaigęs, nuosavybė buvo atkuriama atskirai suformuotais žemės sklypais. Sandorį patvirtinusi notarė nurodė, kad sutarties šalims nebuvo žinomas galutinis nuosavybės teisių atkūrimo rezultatas, šalys keliais būdais siekė identifikuoti ketintus parduoti (įsigyti) žemės sklypus. Nežinant galutinio nuosavybės teisių atkūrimo rezultato, esant teisminiams ginčams dėl ginčo žemės priskyrimo valstybės išperkamai žemei, teismo vertinimu, nepagrįsti atsakovo argumentai, kad pasirašydamas preliminariąją sutartį atsakovas turėjo galimybę įvertinti, kad įvykdžius preliminariąja sutartimi prisiimtus įsipareigojimus ieškovei, nuosavybės teisių atkūrimui natūra jam dar liks 1,5963 ha.

Akivaizdu, jog vykstant nuosavybės teisių atkūrimo procesui, atkuriamos natūra žemės kiekis, tikslios grąžinamų natūrą žemės sklypų, patenkančių į turėtą žemę, ribos paaiškėja tik priimant sprendimus dėl šių sklypų atkūrimo. Teismo vertinimu, esant ieškovės tikslui įsigyti visą žemės masyvą, šalys suvokdamos, kad prie sutarties pridėta schema yra preliminari, t. y. ribos pokyčiai galimi tiek didėjimo, tiek mažėjimo tvarka, ketinamo parduoti (įsigyti) žemės sklypų apimtį identifikavo ne tik preliminaria schema, bet ir apibrėžė sąvoka, kad ketinama perleisti (įsigyti) visą žemės sklypą (us) patenkančius į visą iki 1940 m. buvusių savininkų J., O. ir I. G. žemės sklypo Nr. 12 ribas (t. 1, b. l. 138), išskyrus pusiasalio žemę.

Atsakovo argumentus, kad preliminariąja sutartimi nustatyti įsipareigojimai nebuvo siejami su prie sutarties pridėta schema, teismo vertinimu, paneigia byloje nustatyta aplinkybė, jog atsakovas, vykdydamas 2016 m. gruodžio 7 d. Kauno miesto 6-ame notarų biure sudarytos pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas ir sudarydamas pirkimo pardavimo sutartis dėl žemės sklypų perleidimo už 1,00 Eur, yra perleidęs nuosavybės teises į žemės sklypus, kurie peržengia schemos notariniam veiksmui ribas, t. y. perleido žemės sklypus, esančius (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini) (t. 1, b. l. 175).        

Pagal CK 6.200 straipsnio 1 dalį, šalys privalo vykdyti sutartį tinkamai ir sąžiningai. Sutarties neįvykdymu laikomas bet kokios iš sutarties atsiradusios prievolės neįvykdymas, įskaitant ir netinkamą įvykdymą ar įvykdymo termino praleidimą (CK 6.205 straipsnis). CK 6.38 straipsnyje numatyta, kad prievolės turi būti vykdomos sąžiningai, tinkamai bei nustatytais terminais pagal įstatymų ar sutarties nurodymus, o kai tokių nurodymų nėra, – vadovaujantis protingumo kriterijais, o CK 6.256 straipsnio 1 dalyje numatyta, kad kiekvienas asmuo privalo tinkamai ir laiku vykdyti savo sutartines prievoles. Nagrinėjamu atveju spręstina, jog ieškovė tinkamai vykdė šalių sudarytų sutarčių sąlygas, sumokėjo už įsigytą žemės sklypo dalį 360 600,00 Eur, tuo tarpu atsakovas prisiimtų sutartyse įsipareigojimų parduoti žemę, atkūrus nuosavybės teises į žemės sklypą, nevykdė, taip pažeisdamas tarp šalių 2016 m. gruodžio 7 d. sudarytos sutarties 8.2 punktą.

 Civilinė atsakomybė yra vienas iš pažeistos teisės gynybos būdų, kai viena šalis turi teisę reikalauti atlyginti nuostolius (žalą), o kita šalis privalo atlyginti padarytus nuostolius (žalą) (CK 6.245 straipsnio 1 dalis). Reikalavimą atlyginti žalą pareiškusi šalis turi įrodyti visas civilinės atsakomybės sąlygas – neteisėtus veiksmus, žalą, priežastinį ryšį taip neteisėtų veiksmų ir žalos bei žalą padariusio asmens kaltę (CK 6.246–6.249 straipsniai).

Pagal bendrąją taisyklę netesybos yra minimalūs kreditoriaus nuostoliai, dėl kurių šalys susitaria sudarydamos sutartį ir kurių dydžio ar realumo kreditoriui pareiškus reikalavimą nereikia įrodinėti (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015-05-08 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-267-916/2015). Ginčą nagrinėjančiam teismui suteikta tam tikra netesybų kontrolės funkcija: tais atvejais, kai netesybos yra aiškiai per didelės arba prievolė yra iš dalies įvykdyta, teismas gali netesybas sumažinti iki protingos sumos (CK 6.73 straipsnio 2 dalis, 6.258 straipsnio 3 dalis). Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad teismas turi ne tik teisę, bet ir pareigą kontroliuoti, ar nustatomos netesybos nėra neprotingai didelės, dėl to netesybos gali būti mažinamos tiek esant skolininko prašymui, tiek jo nesant (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. gruodžio 19 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-578/2012; kt.). Kasacinio teismo praktikoje pažymėta ir tai, kad netesybos yra nukreiptos į minimalių kreditoriaus nuostolių atlyginimą ir negali būti kreditoriaus pasipelnymo šaltinis bei negali leisti nukentėjusiai šaliai piktnaudžiauti savo teise ir nepagrįstai praturtėti kitos šalies sąskaita (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. gegužės 3 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-235-690/2016, ir joje nurodytą praktiką).

Nagrinėjamu atveju, kaip matyti iš bylos duomenų, atsakovas prašo sumažinti netesybas, teigdamas, kad ieškinys negalėtų būti tenkinamas jau vien dėl to, kad dar nėra išspręstas nuosavybės teisių atkūrimo į dalį schemoje pažymėto sklypo klausimas, t. y. kol neaiškus tolimesnis likimas tos sklypo dalies, ant kurios stovi Palangos miesto savivaldybės administracijai priklausančio pastato griuvėsiai.  Kaip jau minėta, netesybos gali būti sumažintos, jeigu jos yra aiškiai per didelės (CK 6.73 straipsnio 2 dalis). Nagrinėjamu atveju šalys 2016 m. gruodžio 7 d. sutarties 9.4 punkte sulygo dėl 180 000,00 Eur baudos dydžio, kuris yra dvigubai mažesnis negu atsakovo perleisto turto kaina. Teismas, atsižvelgdamas į ieškovės poreikį bei tikslą įsigyti ginčo žemės sklypą, byloje nustatytas aplinkybes, jog atsakovui atsisakius perleisti nuosavybę į ginčo žemės sklypą, ieškovė neturės galimybės šio žemės sklypo pertvarkyti ir jį realizavusi gauti turtinės naudos (atsižvelgiant į vidutinę aro kainą 4 097,76 Eur/a. paskaičiuotas 118 813,00 Eur nuostolis), uždelsus įgyvendinti komunikacijų tiesimo darbus darbai pabrango 57 711,30 Eur (t. 1, b. l. 156-164), galimas sąnaudas pertvarkant ieškovės parengtus projektus, daro išvadą, jog sutartyje nustatyto netesybų dydžio mažinti pagrindo nėra.

Remiantis bylos medžiaga ir šiame sprendime jau padarytomis išvadomis, akivaizdu, kad atsakovas neteisėtai, nevykdydamas jam kilusių pareigų iš sutarties, pažeidė minėtos sutarties 8.2 punktą, ko pasėkoje ieškovė patyrė nuostolius ir neteko galimybės įsigyti sutartyje nurodyto viso žemės ploto, todėl ieškovės ieškinys tenkintinas ir iš atsakovo priteistina ieškovės reikalaujama 180 000,00 Eur suma. 

Vadovaujantis CK 6.37 straipsnio 2 dalimi ir 6.210 straipsnio 1 dalimi, ieškovei prašant, jai iš atsakovo priteistinos 5 procentų dydžio metinės palūkanos už priteistą 180 000,00 Eur sumą nuo ieškinio priėmimo dienos, t. y. 2018 m. vasario 8 d., iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.

Dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo

Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą (CPK 93 straipsnio 1 dalis). Ieškovės ieškinį tenkinus, ieškovei iš atsakovo yra pagrindas priteisti bylinėjimosi išlaidas. Ieškovė byloje yra sumokėjusi 2 363,00 Eur žyminio mokesčio, todėl ieškinį tenkinus, šios išlaidos priteistinos iš atsakovo (CPK 93 straipsnio 1 dalis).

Procesinių dokumentų siuntimo (pašto) apeliacinės instancijos teisme išlaidos sudaro 12,45 Eur, todėl jos priteistinos valstybės naudai iš atsakovo (CPK 92, 96 straipsniai).

              Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 268, 270 straipsniais,

n u s p r e n d ž i a : 

ieškinį tenkinti.

Priteisti iš V. G., a. k. (duomenys neskelbtini) ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Vici investments“, j. a. k. 301001535, naudai 180 000,00 Eur (vieną šimtą aštuoniasdešimt tūkstančių eurų 00 ct) baudą, 5 (penkių) procentų dydžio metines palūkanas nuo priteistos sumos (180 000,00 Eur) nuo ieškinio priėmimo dienos (2018 m. vasario 8 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 2 363,00 Eur (du tūkstančius tris šimtus šešiasdešimt tris eurus 00 ct) žyminio mokesčio.

Priteisti iš V. G., a. k. (duomenys neskelbtini) valstybės naudai 12,45 Eur procesinių dokumentų siuntimo išlaidų (išieškotojas Valstybinė mokesčių inspekcija, j. a. k. 188659752, sumą sumokant į biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą Nr. (duomenys neskelbtini), AB Swedbank, banko kodas 73000, įmokos kodas 5660).

Sprendimas per trisdešimt dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Lietuvos apeliaciniam teismui per Kauno apygardos teismą.

Teisėjas                                                                         Egidijus Tamašauskas