Civilinė byla Nr. e2A-573-912/2022

Teisminio proceso Nr. 2-56-3-00230-2021-6

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.1; 2.6.8.4 

        (S)

LIETUVOS APELIACINIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2022 m. spalio 12 d. 

Vilnius

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Romualdos Janovičienės, Aldonos Tilindienės ir Tomo Venckaus (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas),

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „SportIN Grupė“ apeliacinį skundą dėl Kauno apygardos teismo 2021 m. gruodžio 13 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „SportIN Grupė“ ieškinį atsakovui A. M. dėl turto rezervavimo mokesčio ir nuostolių priteisimo.

Teisėjų kolegija

nustatė:

I.                      Ginčo esmė

1.       Ieškovė uždaroji akcinė bendrovė (toliau – ir UAB) „SportIN Grupė“ ieškiniu prašė teismo priteisti iš atsakovo A. M. 5 000 Eur turto rezervavimo mokesčio, 38 252 Eur nuostolių, 5 proc. metines procesines palūkanas ir bylinėjimosi išlaidas.

2.       Ieškovė nurodė, kad ji, atstovaujama komercijos direktoriaus A. E., 2021 m. vasario mėn. derėjosi su atsakovu dėl nekilnojamojo turto – žemės sklypo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) ir gyvenamojo namo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančių (duomenys neskelbtini), įsigijimo. Šalys susitarė dėl esminių notarinės šio turto pirkimo–pardavimo sutarties sąlygų ir 2021 m. kovo 1 d. sudarė sutartį dėl nekilnojamojo turto rezervavimo (toliau – ir sutartis, rezervavimo sutartis). Pagal sutartį: 1) atsakovas įsipareigojo du mėnesius nuo sutarties pasirašymo rezervuoti ginčo žemės sklypą su statiniais, nustatytu terminu nesiūlyti šio turto kitiems potencialiems pirkėjams ir neprisiimti kitų įsipareigojimų dėl šio turto perleidimo, taip pat pašalinti visus viešus skelbimus dėl turto pardavimo; 2) šalys susitarė dėl esminių turto pardavimo sąlygų, įskaitant turto pardavimo kainą – 375 000 Eur, jos sumokėjimo terminus, pagrindinės sutarties sudarymo terminą, šalių atsakomybės sąlygas, atsakovo įsipareigojimų atlaisvinti turtą įgyvendinimo terminų ir kt.; 3) šalys susitarė pasirašyti preliminariąją turto pirkimo–pardavimo sutartį ne vėliau kaip per du mėnesius nuo rezervavimo sutarties pasirašymo. Šalys sutarties 3 punkte įtvirtino visas pagrindines preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties ir pagrindinės sutarties sąlygas. Derinant rezervavimo sutarties pasirašymą, atsakovas aiškiai patvirtino, kad prisiėmė pareigą sumokėti ieškovei 20 000 Eur netesybas.

3.       Ieškovė sumokėjo atsakovui 5 000 Eur turto rezervavimo mokestį. Rezervavimo sutartis sudaryta siekiant suteikti ieškovei galimybę įsivertinti techninę ginčo turto būklę, atlikti projektavimo darbus, kad ieškovė galėtų įvertinti galimybę ateityje atlikti turto kapitalinį remontą ar rekonstrukciją. Dėl to atsakovas 2021 m. kovo 2 d. išdavė ieškovei įgaliojimą, kuriuo suteikė teisę ieškovei atstovauti atsakovui visose įstaigose, įmonėse ir organizacijose ir pan., atlikti kitus veiksmus, susijusius su ginčo turto dokumentacijos parengimu ir kt. Šalys sudarydamos rezervavimo sutartį, aiškiai išreiškė savo ketinimus ateityje sudaryti pagrindinę ginčo turto pirkimo–pardavimo sutartį ir perleisti ieškovei nuosavybės teises į ginčo turtą. Ieškovė atliko veiksmus, susijusius su gyvenamojo namo techninių projektų rengimu, statybą leidžiančių dokumentų pastato paskirties keitimui ir rekonstrukcijos darbams turte atlikti gavimu. Dėl to ieškovė patyrė 38 252 Eur išlaidas (52 Eur mokestis, sumokėtas už statybą leidžiančio dokumento išdavimą + 1 800 Eur už ginčo gyvenamojo namo paskirties keitimo iš vienbučio į dvibutį projekto architektūrinės dalies parengimą + 8 400 Eur už pastato vizualizacijų parengimą + 28 000 Eur avansas už ginčo gyvenamojo namo techninės–inžinierinės pastato techninio projekto dalies ir pastato ekspertizės, įvertinant esančią būklę, parengimą). Šios išlaidos yra tiesioginiai ieškovės nuostoliai. Atsakovas turi pareigą atlyginti nuostolius, nes nesąžiningai atsisakė sudaryti notarinę ginčo turto pirkimo–pardavimo sutartį.

4.       Ieškovė nuo pat rezervavimo sutarties sudarymo komunikavo su atsakovu, teikė jam informaciją apie atliktus darbus, 2021 m. balandžio 17 d. pateikė atsakovui vizualizacijas dėl planuojamų atlikti remonto (rekonstrukcijos) darbų. Ieškovė 2021 m. balandžio 19 d. kreipėsi į notarę dėl notarinės ginčo turto pirkimo–pardavimo sutarties projekto parengimo, todėl notarė pradėjo ruošti sandorio sudarymui reikalingus dokumentus. Notarė 2021 m. balandžio 21 d. elektroniniu paštu pateikė atsakovui būtinų dokumentų sąrašą ir ieškovės pasiūlymus dėl notarinės sutarties sąlygų. Atsakovas 2021 m. balandžio 22 d. pateikė notarei dalį prašytų dokumentų, taip pat savo poziciją dėl sutarties sąlygų. Šalys derėjosi dėl ginčo turto notarinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo ir 2021 m. balandžio 23 d. patvirtino, kad vietoje rezervavimo sutartyje numatytos pasirašyti preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties iš karto sudarys notarinę ginčo turto pirkimo–pardavimo sutartį. Taigi, šalys savo veiksmais pripažino, kad rezervavimo sutartis laikytina preliminariąja pirkimo–pardavimo sutartimi, pripažino preliminariąją sutartį sudaryta rezervavimo sutartyje įtvirtintomis sąlygomis ir iš karto perėjo į kitą santykių etapą – pagrindinės sutarties pasirašymą. Atsakovas tik 2021 m. balandžio 30 d. pateikė notarei likusius dokumentus, reikalingus pagrindinės sutarties sudarymui, o 2021 m. gegužės 3 d. patvirtino sutarties sąlygas.

5.       Notarė 2021 m. gegužės 4 d. pateikė šalims pirkimo–pardavimo sutarties projektą. Šalys 2021 m. gegužės 5 d. toliau tęsė derybas dėl notarinės ginčo turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo. Notarė, atsižvelgdama į atsakovo pateiktas pastabas, atsiuntė šalims pakoreguotą sutarties projektą. Pastarajame turto pirkėju buvo nurodytas A. E., kuris visą laiką ieškovės vardu derėjosi su atsakovu dėl sutarties sudarymo. Ieškovė informavo atsakovą, kad visas teises ir pareigas, kylančias iš rezervavimo sutarties, norėtų perleisti A. E., bet atsakovas nesureagavo į ieškovės siųstą laišką ir nuo 2021 m. gegužės 5 d. vienašališkai, nieko nepaaiškinęs ieškovei, nutraukė bet kokią komunikaciją su ieškove, jos atstovais ir notare. Ieškovė bandė su atsakovu susisiekti, kvietė sudaryti ginčo turto notarinę pirkimo–pardavimo sutartį. Ieškovė 2021 m. gegužės 7 d. išsiuntė atsakovui elektroninį laišką, kuriame nurodė, kad pati įsigys turtą. Be to, ieškovė 2021 m. gegužės 7 d. sumokėjo atsakovui 25 000 Eur avansą už ginčo turtą, tokiu būdu patvirtindama savo aiškius ketinimus įgyvendinti rezervavimo sutartį ir sudaryti pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį, taip pat pakvietė atsakovą 2021 m. gegužės 11 d. pasirašyti turto pirkimo–pardavimo sutartį. Susisiekus su atsakovu paaiškėjo, kad jis atsisako parduoti ieškovei ginčo turtą už rezervavimo sutartyje nurodytą 375 000 Eur kainą. Ieškovės atstovui A. E. susisiekus su atsakovu telefonu, atsakovas nurodė, kad jam tinka visos su ieškove suderintos ginčo turto pardavimo sąlygos, išskyrus kainą, ir sutiktų parduoti ieškovei turtą tik už didesnę, t. y. 460 000 Eur kainą.

6.       Atsakovas tyčia vengė sudaryti su ieškove ginčo turto pirkimo–pardavimo sutartį, vilkino dokumentų pateikimą notarei, siekė formaliai išlaukti rezervavimo sutartyje nurodyto termino pabaigos. Atsakovas tikėjosi didesnės ginčo turto pardavimo kainos, negu buvo sutarta su ieškove, nes rinkoje pasikeitė situacija. Po pokalbio su atsakovu paaiškėjo, kad atsakovas įkėlė skelbimą parduoti ginčo turtą už didesnę kainą – 475 000 Eur. Atsakovas naudojosi ieškovės parengtomis vizualizacijomis. Taigi, atsakovas atsisakė tęsti turto pardavimo santykius su ieškove, nes siekė gauti didesnę turto pardavimo kainą. Atsakovas 2021 m. gegužės 8 d. elektroniniu laišku informavo ieškovę, kad nesudarius preliminariosios ar notarinės ginčo turto pirkimo–pardavimo sutarties iki 2021 m. gegužės 2 d., atsakovas laiko, kad jų nesieja teisiniai santykiai ar pareiga pasirašyti ginčo turto perleidimo sutartis. Vis dėlto, nepaisant atsakovo nurodytų aplinkybių dėl termino, atsakovas iki pat 2021 m. gegužės 5 d. derino notarinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymą su ieškove ir notare, teikė pastabas dėl notarinės sutarties turinio. Atsakovas tokiais savo konkliudentiniais veiksmais patvirtino, kad šalis toliau sieja ikisutartiniai santykiai, o terminas notarinės sutarties sudarymui yra pratęstas. Be to, atsakovas sandoriui reikalingus dokumentus (pranešimus apie nuomos sutarties nutraukimą, pastato energinio naudingumo sertifikatą) pateikė tik 2021 m. balandžio 30 d., t. y. paskutinę atsakovo nurodyto termino sudaryti sutartį darbo dieną – penktadienį, todėl pagrindė sutartis objektyviai negalėjo būti parengta iki 2021 m. gegužės 2 d., t. y. sekmadienio. Dėl to atsakovas nepagrįstai savo atsisakymą sudaryti sutartį grindžia aplinkybe, kad baigėsi rezervavimo sutartyje įtvirtintas terminas notarinės sutarties sudarymui.

7.       Atsakovas nesąžiningas, pažeidė ginčo sutarties nuostatas, nepagrįstai atsisakė sudaryti notarinę pirkimo–pardavimo sutartį po beveik trijų mėnesių derybų. Dėl atsakovo neteisėtų veiksmų ieškovė patyrė 38 252 Eur nuostolių. Pagal rezervavimo sutarties 3.2.5 papunktį, atsakovas nepagrįstai atsisakęs sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, įsipareigojo grąžinti ieškovei 5 000 Eur rezervavimo mokestį ir sumokėti 20 000 Eur baudą. Atsakovo mokėtina 20 000 Eur bauda įskaitoma į ieškovei priteistinų nuostolių sumą, todėl atsakovas turi pareigą sumokėti ieškovei 5 000 Eur rezervavimo mokesčio ir 38 252 Eur nuostolių.

II.                      Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

8.       Kauno apygardos teismas 2021 m. gruodžio 13 d. sprendimu ieškinį tenkino iš dalies, priteisė ieškovei iš atsakovo 5 000 Eur turto rezervavimo mokesčio ir 5 proc. metines procesines palūkanas, o kitą ieškinio dalį atmetė, priteisė atsakovui iš ieškovės 1 655,48 Eur bylinėjimosi išlaidų.

9.       Pirmosios instancijos teismas konstatavo, kad nėra pagrindo daryti išvados, jog ginčo sutartyje šalys sudarė susitarimą dėl pagrindinės sutarties sudarymo ateityje (preliminariąją sutartį) ir jos pažeidimo atveju atsakovas privalo atlyginti ieškovės patirtus nuostolius. Teismas padarė išvadą, kad šalys ginčo sutartimi pradėjo derybas dėl turto pirkimo–pardavimo. Šia sutartimi atsakovas (turto savininkas) įsipareigojo laikinai, t. y. du mėnesius, neatlikti veiksmų ir neprisiimti įsipareigojimų dėl turto, kurį ketino įsigyti ieškovė, perleidimo, o ieškovė už suteiktą atsakovo paslaugą sumokėjo sutartyje nustatyto dydžio mokestį. Nors sutarties 3 punkte įtvirtintos turto pardavimo sąlygos, t. y.: kaina; jos sumokėjimo terminai; pirkėjo ir pardavėjo atsakomybė nesumokėjus avanso ar atsisakius sudaryti pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį; pardavėjo įsipareigojimas atlaisvinti perleidžiamą turtą ir notarinės pagrindinės sutarties sudarymo terminai, vis dėlto pagal sutarties 3.2 papunktį šias turto pardavimo sąlygas šalys susitarė sutartimi įtvirtinti tik ateityje, t. y. ne vėliau kaip per du mėnesius nuo šios sutarties pasirašymo. Taigi, sutarties 3 punkte įtvirtintos nuostatos siejamos su būsimos, t. y. ateityje ketinamos sutarties (preliminariosios) sudarymu. Dėl to teismas konstatavo, kad nėra pagrindo kvalifikuoti ginčo sutartį kaip preliminariąją sutartį.

10.       Teismas konstatavo, kad byloje nustačius, jog tarp šalių nebuvo sudaryta preliminarioji sutartis, nėra teisinio pagrindo taikyti sutarties nuostatas dėl šalių atsakomybės, įtvirtintas sutarties 3.2.5 papunktyje, nes dėl šiame punkte įtvirtintų šalių atsakomybės sąlygų šalys ketino susitarti tik ateityje. Teismas padarė išvadą, kad ieškovės argumentai, jog, nesudarius preliminariosios sutarties, ji yra įgijusi teisę į nuostolių, patirtų vykdant sutartį atlyginimą, nepagrįsti. Be to, ginčo sutarties 7 punkte šalys aiškiai išreiškė valią, kad iki nuosavybės į nekilnojamąjį turtą perėjimo pirkėjui, bet kokios pastarojo išlaidos, susijusios su nekilnojamuoju turtu (parengiamieji veiksmai, statybos (rekonstrukcijos) projektinės dokumentacijos parengimas ir derinimas su valstybinėmis ir nevalstybinėmis įstaigomis ir pan.), dengiamos išimtinai potencialaus pirkėjo sąskaita, ir pardavėjas jų jokiomis sąlygomis neatlygina. Dėl to teismas konstatavo, kad ieškovė atlikdama veiksmus ir patirdama išlaidas, susijusias su statybos dokumentų išdavimu, vizualizacijų ir projektinių dokumentacijų parengimu, veikė savo rizika, o šalims sutartimi išreiškus valią, kad šios išlaidos ieškovei neatlyginamos, nėra pagrindo šias išlaidas priteisti iš atsakovo (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.245 straipsnis).

11.       Teismas pažymėjo, kad nors šalys laikotarpiu nuo rezervavimo sutarties sudarymo iki pat jos galiojimo termino pabaigos susirašinėjo elektroniniais laiškas, derino pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas, ieškovė siekė įsigyti ginčo turtą, vis dėlto pasikeitus turto pirkėjui, atsakovui išreiškus abejones dėl pirkėjo mokumo, taip pat pasikeitus ketinto perleisti turto kainoms, šis tikslas nebuvo pasiektas. Atsakovą siejo sutartiniai santykiai su ieškove, todėl pasikeitus sutarties šaliai, atsakovas turėjo teisę iš naujo derėtis dėl turto perleidimo sąlygų, ir tikslui pasiekti, tame tarpe išreikšti sutikimą dėl pirkėjo pasikeitimo, buvo būtina suderinti abiejų šalių valią. Kita vertus, teismas, įvertinęs, kad atsakovas iki pat ginčo sutarties galiojimo pabaigos, net ir paaiškėjus aplinkybei, kad turtą ketina įsigyti fizinis asmuo, vykdė derybas dėl turto pardavimo, padarė išvadą, jog ginčo sutarties tikslas nebuvo įgyvendintas dėl abiejų šalių nepasiekto bendro susitarimo. Dėl to teismas nusprendė, kad nėra pagrindo taikyti ieškovei ginčo sutarties 6 punkte nustatytą atsakomybę, t. y. negrąžinti sumokėto 5 000 Eur rezervavimo mokesčio. Teismas padarė išvadą, kad atsakovas gavo 5 000 Eur be įstatyme ar sutartyje nustatyto pagrindo, todėl, vadovaudamasis CK 6.237 straipsnio nuostatomis, priteisė šią sumą ieškovei iš atsakovo.

III.                      Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai 

12.       Apeliaciniame skunde ieškovė prašo panaikinti Kauno apygardos teismo 2021 m. gruodžio 13 d. sprendimo dalį, kuria atmestas jos ieškinys, ir priimti naują sprendimą – tenkinti ieškinio dalį dėl 21 696 Eur nuostolių atlyginimo, 5 proc. metinių procesinių palūkanų ir bylinėjimosi išlaidų priteisimo, taip pat priteisti iš atsakovo bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais: 

12.1.                      Pirmosios instancijos teismas nepagrįstai konstatavo, kad ginčo sutartis negali būti pripažįstama preliminariąja sutartimi. Šalys sutarties 3 punkte įtvirtino visas pagrindines preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties ir notarinės sutarties sąlygas, aiškiai išreiškė savo ketinimus ateityje sudaryti pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį ir perleisti ieškovei nuosavybės teises į turtą. Šalys derėjosi dėl ginčo turto perleidimo ir susirašinėjimo elektroniniais laiškais metu susitarė, kad nesudarys preliminariosios sutarties, bet iš karto pasirašys pagrindinę notarinę pirkimo–pardavimo sutartį pagal ginčo sutartyje nustatytas pagrindinės sutarties sąlygas. Šalys pradėjo derybas dėl pagrindinės sutarties sąlygų, notarė parengė sutarties projektą. Taigi, tarp šalių vykęs susirašinėjimas ir šalių elgesys patvirtina, kad šalys po ginčo sutarties sudarymo susitarė ir konkliudentiniais veiksmais patvirtino valią modifikuoti ginčo sutartį. Šalys patvirtino, kad rezervacijos sutartis turi būti įgyvendinama ne pasirašant atskirą preliminariąją sutartį, bet iš karto pagrindinę sutartį. Be to, šalys konkliudentiniais veiksmais susitarė pratęsti notarinės sutarties sudarymo terminą.

12.2.                      Teismas nepagrįstai nesivadovavo CK 6.163 straipsnio 3 dalimi, kurioje nustatyta, kad šalis, kuri pradeda derybas dėl sutarties sudarymo ar derasi nesąžiningai, privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Prievolė atlyginti nuostolius kyla ne tik tuomet, kai yra sudaryta preliminarioji sutartis (CK 6.165 straipsnio 4 dalis), bet ir tuo atveju, jeigu ikisutartiniai santykiai vyksta ir nesant sudarytos preliminariosios sutarties.

12.3.                      Šalių susirašinėjimas, veiksmai po ginčo sutarties sudarymo, susitarimas vietoje preliminariosios sutarties iš karto pasirašyti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį ir sutarties sąlygų derinimas patvirtina ieškovės siekį įsigyti turtą pagal ginčo sutartyje nustatytas sąlygas, taip pat teisę sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį praėjus ginčo sutartyje įtvirtintam terminui sudaryti preliminariąją sutartį. Byloje esantis telefoninio pokalbio garso įrašas patvirtina, kad atsakovas elgėsi nesąžiningai, nes nepagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį tik dėl to, kad siekė už turtą gauti didesnę kainą, bet ne dėl kitų priežasčių. Garso įraše užfiksuota, kaip atsakovas patvirtina, kad sutiktų pasirašyti pagrindinę sutartį, jeigu jam bus sumokėta 460 000 Eur. Taigi, atsakovas atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį tik dėl to, kad ieškovė nesutiko mokėti 85 000 Eur didesnės turto kainos. Be to, po pokalbio su atsakovu paaiškėjo, kad jis įkėlė skelbimą parduoti ginčo turtą už didesnę kainą – 475 000 Eur. Atsakovas parduodamas turtą naudojosi ieškovės parengtomis vizualizacijomis. Naujojo pirkėjo atstovas liudytojas M. K. teismo posėdyje patvirtino, kad atsakovas iki preliminariosios sutarties sudarymo pateikė jam ieškovės lėšomis parengtas turto vizualizacijas. Dėl to pirkėjas galėjo apsispręsti pirkti turtą ar ne. Atsakovas nepaisydamas ilgų derybų su ieškove, vienašališkai, be pateisinamos priežasties nutraukė derybas ir atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Taigi, atsakovas vykdydamas ginčo sutartį ir atsisakydamas sudaryti notarinę turto pirkimo–pardavimo sutartį, buvo nesąžiningas ir tokiu būdu atliko neteisėtus veiksmus, todėl pagal CK 6.163 straipsnio 3 dalį turi pareigą atlyginti ieškovės patirtus nuostolius.

12.4.                      Pirmosios instancijos teismas nepagrįstai konstatavo, kad ieškovė perleido A. E. savo teises ir pareigas, kylančias iš ginčo sutarties, todėl neva atsakovas turėjo teisę iš naujo derėtis dėl turto perleidimo sąlygų. Nėra pagrindo teigti, kad teisių ir pareigų perleidimas A. E. galėjo kelti abejonių, nes būtent su juo atsakovas derėjosi dėl sutarties. Atsakovas teismo posėdyje patvirtino, kad turto pirkėjas neturėjo esminės įtakos. Be to, ieškovė neperleido teisių ir pareigų, kylančių iš ginčo sutarties. Ieškovė pateikė atsakovui susitarimą dėl teisių ir pareigų, kylančių iš ginčo sutarties, perleidimo A. E., bet perleidimo sandoris taip ir neįvyko, nes nebuvo gautas atsakovo sutikimas. Ieškovė, negavusi sutikimo, 2021 m. gegužės 7 d. elektroniniu laišku patvirtino, kad būtent ji pati įsigys turtą ir be banko paskolos, pakvietė atsakovą 2021 m. gegužės 11 d. pasirašyti notarinę sutartį ir sumokėjo atsakovui 25 000 Eur avansą. 

12.5.                      Atsakovas teismo posėdyje patvirtino, kad jis atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį tik dėl to, kad ieškovė norėjo sutartyje numatyti galimybę įkeisti turtą. Vis dėlto, pirmiau nurodytas atsakovo argumentas nepagrįstas, nes 2021 m. balandžio 22 d. elektroniniame laiške atsakovas sutiko, kad turtas būtų įkeistas. Atsakovas sudarydamas pirkimo–pardavimo sutartį su kitu pirkėju taip pat sutiko, kad turtas būtų įkeistas. Be to, atsakovui pateiktas pagrindinės sutarties projektas galėjo būti pakeistas, atsakovas galėjo teikti savo pastabas ar pasiūlymus, bet tokia savo teise nepasinaudojo.

12.6.                      Dėl atsakovo neteisėtų veiksmų ieškovė patyrė 21 696 Eur nuostolius, t. y.: sumokėjo 52 Eur už statybą leidžiančio dokumento išdavimą; 1 800 Eur už ginčo gyvenamojo namo paskirties keitimo projekto architektūrinės dalies parengimą; 10 164 Eur už pastato vizualizacijų parengimą (ieškinyje buvo nurodyta 8 400 Eur suma be PVM); 9 680 Eur už turto konstrukcijų dalies projektinius pasiūlymus. UAB „Senamiesčio projektai“ grąžino ieškovei 18 320 Eur avanso dalį, todėl ieškovė nebeprašo priteisti šios sumos iš atsakovo. Atsakovui atsisakius pasirašyti notarinę sutartį, ieškovės patirtos išlaidos tapo beprasmės.

12.7.                      Teismas neteisingai įvertino ginčo sutarties 7 punkto nuostatas. Sistemiškai aiškinant sutarties 7 punkto nuostatas, atsižvelgiant į jų prasmę, sąžiningumo ir protingumo principus, akivaizdu, jog pastarosios skirtos užtikrinti, kad pirkėjo patirtos išlaidos neatlyginamos tik tuo atveju, jeigu pirkėjas įsigyja turtą arba atsisako jį įsigyti. Aptariamos sutarties nuostatos negali būti laikomos atsakovo civilinę atsakomybę šalinančiomis nuostatomis, kai atsakovas nesąžiningai atsisako sudaryti turto perleidimo sutartį.

12.8.                      Tarp šalių buvo susiklostę ikisutartiniai santykiai, todėl jų pagrindu šalims kyla ne sutartinė, bet deliktinė atsakomybė, kylanti iš imperatyvių įstatymo nuostatų. Kasacinio teismo praktikoje pažymima, kad už įstatyme nustatytos pareigos derėtis sąžiningai nevykdymą ar netinkamą vykdymą kylanti civilinė atsakomybė savo prigimtimi yra deliktinė (CK 6.245 straipsnio 4 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. rugsėjo 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-363/2009). CK 6.163 straipsnio 3 dalyje imperatyviai įtvirtinta, kad šalis, kuri pradeda derybas dėl sutarties sudarymo ar derasi nesąžiningai, privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Pagal CK 6.252 straipsnio 2 dalį šalys savo susitarimu negali pakeisti imperatyviųjų teisės normų, nustatančių civilinę atsakomybę, jos formą ar dydį. Dėl to teismas, nepagrįstai vadovaudamasis sutarties 7 punktu, atleido atsakovą nuo deliktinės civilinės atsakomybės. Ieškovė įrodė visas atsakovo civilinės atsakomybės sąlygas.

12.9.                      Pagal rezervavimo sutarties 3.2.5 papunktį atsakovas nepagrįstai atsisakęs sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, įsipareigojo sumokėti ieškovei 20 000 Eur baudą. Pagrindinė sutartis nesudaryta dėl atsakovo kaltės ir nesąžiningumo, todėl teismas nepagrįstai nepriteisė iš atsakovo 20 000 Eur baudos. Atsakovo argumentai, kad šalys susitarė, jog 20 000 Eur bauda bus įtvirtinta preliminariojoje sutartyje, todėl nesudarius preliminariosios sutarties atsakovas neturi pareigos sumokėti baudą, nepagrįsti. Sutarties 3.2.4 ir 3.2.5 papunkčių nuostatos įtrauktos į sutartį kaip rezervavimo sutarties 3.2 punkto papunkčiai dėl sutarties redagavimo klaidos. Sistemiškai aiškinant pirmiau nurodytas sutarties nuostatas, jos turėtų būti vertinamos kaip savarankiškos rezervavimo sutarties nuostatos, kuriose reglamentuojama šalių atsakomybė tuo atveju, jeigu bet kuri iš jų nepagrįstai atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, bet ne kaip nuostatos, kurios turi būti įtrauktos į būsimą preliminariąją sutartį. Be to, po ginčo sutarties sudarymo šalys patvirtino, kad nesudarinės preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties. Dėl to pripažino, kad rezervavimo sutartis laikytina preliminariąja sutartimi. Atsakovo mokėtina 20 000 Eur bauda įskaitoma į ieškovei priteistinų 21 696 Eur nuostolių sumą.

13.       Atsiliepime į apeliacinį skundą atsakovas prašo netenkinti skundo, Kauno apygardos teismo 2021 m. gruodžio 13 d. sprendimą palikti nepakeistą ir priteisti iš ieškovės bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepime nurodyti tokie argumentai: 

13.1.                      Šalys ieškovės iniciatyva sudarė ginčo sutartį. Šalys niekada nebuvo sudariusios kokio nors kito susitarimo, išskyrus ginčo rezervavimo sutartį, pagal kurią atsakovas įsipareigojo du mėnesius nuo rezervacijos mokesčio sumokėjimo, t. y. iki 2021 m. gegužės 2 d., nepardavinėti turto kitiems. Per šį laikotarpį ieškovė turėjo apsispręsti dėl turto pirkimo, savo sąskaita patikrinti turtą ir jį įvertinti. Šalys nesudarė kitų susitarimų, tame tarpe ir susitarimo dėl baudos, susitarimo pratęsti rezervavimo sutartį ar ją modifikuoti. Rezervavimo sutartis yra aiški, be klaidų, jos aiškinti papildomai nereikia.

13.2.                      Rezervavimo sutartyje šalys susitarė ateityje, per joje nustatytą terminą, sudaryti preliminariąją turto prikimo–pardavimo sutartį ir aptarė būsimas jos sąlygas, tame tarpe sąlygas dėl notarinės sutarties sudarymo terminų, atsiskaitymo, nuosavybės perėjimo ir kt. (rezervavimo sutarties 3 punktas ir jo papunkčiai). Rezervavimo sutarties 3 punkte ir jo papunkčiuose įtvirtintos sąlygos būtų įsigaliojusios tuo atveju, jeigu šalys būtų pasirašiusios preliminariąją turto pirkimo–pardavimo sutartį. Sutarties 3.2.5 papunktyje nurodytas žodžių junginys „šioje sutartyje“ reiškia preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį, kuri nebuvo sudaryta. Pasibaigus rezervavimo sutarčiai, šalių nebesiejo pareiga sudaryti kokius nors susitarimus dėl turto. Ieškovė pripažino nurodytą aplinkybę ieškinio trečioje pastraipoje, taip pat savo baigiamosiose kalbose ir apeliacinio skundo aštuntoje pastraipoje, nurodydama, kad pasibaigus rezervavimo terminui vyko derybos dėl notarinės sutarties pasirašymo, o notarės pateiktas sutarties projektas nebuvo galutinis. Ieškovė pripažino, kad ji siekė įkeisti turtą. Dėl to, pasibaigus rezervavimo terminui, prasidėjo naujos šalių derybos, kurios nebuvo tiek pažengusios, o šalių valia nebuvo tiek suderinta, kad atsirastų šalių pareiga sudaryti notarinę pirkimo–pardavimo sutartį. Šalims susitarus dėl esminių turto pardavimo sąlygų, nebuvo reikalo iš naujo derėtis ir derinti notarinę sutartį, keisti atsiskaitymo tvarką. Visi atsakovo veiksmai atlikti iki 2021 m. gegužės 4 d. skirti tam, kad būtų parengtas rezervavimo sutartį atitinkantis pirkimo–pardavimo sutarties projektas. Vis dėlto, atsakovui 2021 m. gegužės 4 d. gavus sutarties projektą paaiškėjo, kad ieškovė neketina pirkti turto ir atsiskaityti rezervavimo sutartyje nustatytomis sąlygomis. Dėl to atsakovas galėjo rinktis –derėtis dėl naujų sutarties sąlygų arba atsisakyti derybų su šalių anksčiau aptartas sąlygas siekiančiu pakeisti pirkėju. Atsakovas, įvertinęs A. E. asmenybę, nusprendė nesudaryti sutarties su šiuo asmeniu.

13.3.                      Ginčo sutarties 7 punktu šalys susitarė, kad iki nuosavybės į turtą perėjimo potencialiam pirkėjui, bet kokios pastarojo išlaidos, susijusios su nekilnojamuoju turtu, dengiamos išimtinai potencialaus pirkėjo sąskaita, ir pardavėjas jų jokiomis sąlygomis neatlygina. Šalys aptariamą sutarties punktą derino individualiai. Šio punkto tikslas – apsaugoti atsakovą nuo bet kokių ieškovės pretenzijų pastarajai savo iniciatyva ir rizika patyrus bet kokių išlaidų. Atsakovas apie ieškovės ketinamas patirti išlaidas nežinojo, jos nebuvo reikalingos preliminariosios ar pagrindinės sutarties sudarymui. Atsakovas ieškovės pageidavimu išdavė įgaliojimą tam, kad ji galėtų atlikti savo pageidaujamus veiksmus nekilnojamojo turto patikrinimui ir įvertinimui. Atsakovas neįgaliojo ieškovės sudaryti kokių nors sutarčių atsakovo vardu. Atsakovas apie jo vardu sudarytas sutartis sužinojo tik gavęs ieškinį. Ieškovė savo valia prisiėmė išlaidas sau ir riziką, kad nesudarius pagrindinės sutarties, pastarosios jai nebus atlygintos. Ieškovei neginčijant rezervavimo sutarties 7 punkto reikšiant atskirą ieškinio reikalavimą dėl jo pripažinimo negaliojančiu, nėra pagrindo spręsti dėl šio sutarties punkto neteisėtumo. 

13.4.                      Ieškovė nesiekė sudaryti turto pirkimo–pardavimo sutarties pagal rezervavimo sutartyje nustatytas sąlygas. Atsakovas gavo Kauno miesto savivaldybės administracijos 2021 m. balandžio 1 d. raštą, kuriame nurodyta, kad savivaldybė atsisakė tenkinti ieškovės prašymą dėl objektų galimybės naudoti pagal paskirtį. Ieškovė per rezervavimo sutartyje nustatytą terminą neišreiškė pageidavimo sudaryti preliminariosios ar pagrindinės turto pirkimo–pardavimo sutarties. Dėl to atsakovas manė, kad ginčo turtas ieškovei netinkamas. Ieškovė, gavusi neigiamą savivaldybės atsakymą, tikėtina, kad nusprendė nepirkti turto. A. E., nepasibaigus turto rezervacijos terminui, 2021 m. balandžio 19 d. kreipėsi į notarę su prašymu parengti sutarties projektą savo ir jo žmonos vardu bei jo sugalvotomis atsiskaitymo sąlygomis. Atsakovas buvo įsitikinęs, kad sutartis atitiks ginčo sutartyje nustatytas sąlygas ir nereikės papildomų derybų. Notarinės sutarties projektas, atitinkantis rezervavimo sutarties sąlygas, niekada nebuvo parengtas. Atsakovas tik 2021 m. gegužės 4 d., t. y. pasibaigus rezervavimo sutarties terminui, gavo sutarties projektą. Pastarajame pirkėju buvo nurodytas A. E. su sutuoktine, nors su šiais asmenimis atsakovas neturėjo teisinių santykių ir nevedė derybų dėl turto pardavimo. Projektas neatitiko ginčo sutartyje aptartų esminių sąlygų nei dėl pirkėjo, nei dėl nuosavybės teisės perėjimo – pirkėjas iš UAB „SportIN Grupė“ buvo pakeistas į fizinius asmenis, įtvirtinta pirkėjo teisė įkeisti turtą iki atsiskaitymo už jį, kas be nuosavybės teisės perėjimo pirkėjui nebūtų įmanoma padaryti (notarės sutarties projekto 4.4 papunktis), atsiskaitymo terminas nustatytas žymiai ilgesnis, negu sutarta rezervavimo sutartyje. Tai sukėlė pagrįstų abejonių dėl pirkėjo galimybės atsiskaityti už perkamą turtą. Atsakovui pasidomėjus naujojo pirkėjo asmenybe, atsirado dar daugiau abejonių dėl jo patikimumo. Ieškovė nepagrįstai teigia, kad sumokėjo atsakovui avansą. Ieškovė sumokėjo atsakovui tik 5 000 Eur turto rezervavimo mokesčio. Būtent A. E. 2021 m. gegužės 7 d. sumokėjo atsakovui avansą, kurį atsakovas jam gražino.

13.5.                      Atsižvelgdamas į tai, kad ginčo sutartyje nurodytas terminas buvo pasibaigęs, atsakovas įdėjo skelbimą dėl ginčo turto pardavimo. Atsakovas nesinaudojo ieškovės rengtomis vizualizacijomis ar kita projektine dokumentacija. Priešingai negu teigia ieškovė, liudytojas M. K. teismo posėdyje nurodė, kad apie vizualizacijas sužinojo iš neįvardinto nekilnojamojo turto agento, bet į agento pasiūlymą nekreipė dėmesio. Liudytojas patvirtino, kad pamatęs atsakovo skelbimą, kuriame nebuvo vizualizacijų, priėmė sprendimą pirkti atsakovo turtą.

13.6.                      Atsakovo veiksmuose nėra nė vienos jo civilinei atsakomybei kilti būtinos sąlygos. Atsakovas siekdamas parduoti turimą turtą, pradėjo derybas, bet jos baigėsi nerezultatyviai ne dėl atsakovo neteisėtų veiksmų. Atsakovas įvykdė visas rezervavimo sutarties 1 punkte nustatytas pareigas. Atsakovas siekė sudaryti pirkimo–pardavimo sutartį, bet tik šalims priimtinomis sąlygomis. Atsakovas gavęs savivaldybės raštą, ieškovei nerodant iniciatyvos sudaryti sutartį, pasibaigus rezervavimo sutartyje nustatytam terminui atsiuntus sutarties projektą pakeistomis sąlygomis ir su kita šalimi, atsižvelgęs į naujojo pirkėjo asmenybę, neturėjo pareigos toliau laukti ir aiškintis ieškovės ketinimų dėl turto pirkimo. Priešingai negu teigia ieškovė, atsakovas neturėjo pareigos inicijuoti sutarties parengimą ir pasirašymą. Ieškovei nerodant iniciatyvos dėl preliminariosios sutarties sudarymo, atsakovas pagrįstai ir sąžiningai laikė derybas su ieškove pasibaigusiomis be rezultatų ir sąžiningai nusprendė toliau pardavinėti savo turtą.

13.7.                      Ieškovė buvo nesąžininga, bet ne atsakovas. Ieškovė atsisakė dalyvauti pirkimo procese, nepranešė apie tai atsakovui, be atsakovo žinios, nesuderinusi turto pardavimo sąlygų, siekė pakeisti pirkėją. A. E. pradėjo naujas derybas dėl turto pardavimo ir sužinojęs, kad atsakovas nesudarys su juo sutarties, sumokėjo atsakovui avansą, įrašinėjo telefoninius pokalbius, bandydamas susikurti sau naudingą teisinę situaciją. Prasidėjus naujoms deryboms, nei ieškovė, nei A. E. nesiūlė rinkos kainas atitinkančios turto kainos. Šalių derybos dėl turto pirkimo–pardavimo baigėsi be rezultatų dėl svarbių priežasčių – ieškovei nebeketinant pirkti ginčo turto, naujam potencialiam pirkėjui keliant nepriimtinas sąlygas, pasikeitus rinkos situacijai ir ženkliai išaugus kainoms, potencialiam pirkėjui nesutinkant mokėti didesnės kainos. Dėl to nėra atsakovo civilinės atsakomybės sąlygų – nesąžiningumo ir neteisėtų veiksmų. Be to, ieškovė savo rizika ir sąskaita atliko veiksmus, dėl kurių patyrė išlaidas. Tikėtina, kad iš tikrųjų išlaidos padarytos siekiant imituoti pradėtą nekilnojamojo turto vystymo procesą ir greitai atsakovo turtą perleisti kam nors kitam, t. y. uždirbti nieko neinvestavus. Ieškovės nuostoliai atsirado dėl jos pačios, bet ne dėl atsakovo veiksmų, todėl nėra priežastinio ryšio tarp jos nuostolių ir atsakovo veiksmų. Atsakovas negali būti atsakingas už ieškovės, kaip verslo subjekto, sprendimą pasitraukti iš tolimesnio pirkimo proceso perleidžiant savo, kaip potencialios pirkėjos, teises kitam asmeniui.

13.8.                      Ieškovė nepagrįstai reikalauja priteisti iš atsakovo baudą. Šalys ginčo sutartyje tik susitarė ateityje sudaryti preliminariąją sutartį ir ją užtikrinti netesybomis. Bauda turėjo būti viena iš preliminariosios sutarties sąlygų. Taigi, šalys nesudarė rašytinio susitarimo, kad neįvykdžius rezervavimo sutarties, kyla pareiga mokėti netesybas. Nesant rašytinio susitarimo dėl netesybų, jos negali būti priteistos.

Teisėjų kolegija

konstatuoja:

IV.                      Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados 

14.       Apeliacinio proceso paskirtis – laikantis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 320 straipsnyje įtvirtintų bylos nagrinėjimo ribų, patikrinti pirmosios instancijos teismo procesinį sprendimą tiek jo teisėtumo, tiek pagrįstumo aspektu. Tai atliekama nagrinėjant ir faktinę, ir teisinę bylos puses, t. y. tiriant byloje surinktus įrodymus patikrinama, ar pirmosios instancijos teismas teisingai nustatė faktines bylos aplinkybes ir ar nustatytoms faktinėms aplinkybėms teisingai taikė materialiosios teisės normas, ar nepažeidė įrodinėjimą ir įrodymų vertinimą reglamentuojančių proceso teisės normų. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas, ir, neperžengus skundo ribų, būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo ribas, apeliacinės instancijos teismas ex officio (savo iniciatyva, pagal pareigas) patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų.

15.       Apeliacinės instancijos teismas, išnagrinėjęs apeliacinį skundą, absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų, nurodytų CPK 329 straipsnio 2 dalies 1–7 punktuose, nenustatė, taip pat nenustatė pagrindų peržengti apeliacinio skundo ribas, todėl pasisako tik dėl paduoto apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentų. 

16.       Apeliacinis skundas paduotas dėl pirmosios instancijos teismo sprendimo dalies, kuria atmestas ieškinys dėl nuostolių priteisimo. Taigi, apeliacinio nagrinėjimo dalykas – patikrinimas, ar pirmosios instancijos teismas tinkamai taikė sutarčių aiškinimo taisykles, taip pat materialiosios teisės normas, kuriose reglamentuojami ikisutartiniai teisiniai santykiai ir ikisutartinė civilinė atsakomybė.

Dėl apeliacinės instancijos teismui pateikto naujo įrodymo

17.       Apeliantė kartu su apeliaciniu skundu pateikė naują įrodymą – 2021 m. gruodžio 14 d. susitarimą dėl 2021 m. balandžio 8 d. tyrimo (projektavimo) darbų sutarties nutraukimo, iš kurio matyti, kad UAB „Senamiesčio projektai“ grąžino apeliantei 18 320 Eur avanso dalį. Apeliantė nesuformulavo prašymo priimti šį įrodymą. Iš apeliacinio skundo turinio matyti, kad apeliantė 18 320 Eur suma sumažino savo ieškinio reikalavimo dalį ir nebeprašo priteisti iš atsakovo 18 320 Eur.

18.       CPK 314 straipsnyje nustatyta, kad apeliacinės instancijos teismas atsisako priimti naujus įrodymus, kurie galėjo būti pateikti pirmosios instancijos teisme, išskyrus atvejus, kai pirmosios instancijos teismas nepagrįstai atsisakė juos priimti ar kai šių įrodymų pateikimo būtinybė iškilo vėliau. Teismas priima nagrinėti tik tuos įrodymus, kurie patvirtina arba paneigia turinčias reikšmės bylai aplinkybes (CPK 180 straipsnis). Apeliacinės instancijos teismas, spręsdamas dėl kiekvieno naujai pateikto įrodymo, turi aiškintis, ar šis konkretus įrodymas galėjo būti pateiktas pirmosios instancijos teismui, ar vėlesnis įrodymo pateikimas neužvilkins bylos nagrinėjimo, taip pat atsižvelgti į prašomo priimti naujo įrodymo įtaką ginčo klausimui išspręsti.

19.       Nagrinėjamojoje byloje apeliantės pateiktas naujas įrodymas neturi esminės įtakos sprendžiant šalių ginčą pagal apeliaciniame skunde nustatytas ribas, nepatvirtina ir nepaneigia turinčių esminės reikšmės ginčo klausimui aplinkybių. Dėl to apeliacinės instancijos teismas nepriima apeliantės pateikto naujo įrodymo (CPK 314 straipsnis).

Dėl turto rezervavimo sutarties kvalifikavimo ir vertinimo

20.       Apeliantė apeliaciniame skunde nurodė, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai konstatavo, jog ginčo sutartis negali būti pripažįstama preliminariąja sutartimi. Apeliantės teigimu, šalys po ginčo sutarties sudarymo susitarė ir konkliudentiniais veiksmais patvirtino valią modifikuoti ginčo sutartį, taip pat susitarė pratęsti sutarties terminą. Atsakovo teigimu, šalys sudarė tik turto rezervavimo sutartį, bet ne preliminariąją turto pirkimo–pardavimo sutartį. Be to, anot atsakovo, šalys nesudarė susitarimo pratęsti rezervavimo sutartį ar ją modifikuoti. Taigi, šalys laikosi priešingų pozicijų, skirtingai interpretuoja sudarant sutartį ir po jos sudarymo buvusią jų valią ir prisiimtų įsipareigojimų apimtį.

21.       Teisėjų kolegija pažymi, kad sutarties šalių valia ir ja prisiimtų įsipareigojimų apimtis turi būti nustatomos pagal sutarčių aiškinimo taisykles, kurios reglamentuojamos CK 6.193–6.195 straipsniuose, bei suformuotos Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje. Taigi, kai kyla šalių ginčas dėl konkrečios sutarties turinio, jos sąlygų, sutartis turi būti aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas konkrečiu atveju reikšmingas aplinkybes. Sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu. Aiškinant sutartį, būtina vadovautis ir CK 1.5 straipsnyje įtvirtintais bendraisiais teisės principais. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad tais atvejais, kai šalys skirtingai aiškina savo ketinimus pagal sutartį ir kai neįmanoma jų nustatyti taikant subjektyvų (šalių tikrųjų ketinimų) sutarties aiškinimo būdą, prioritetas teiktinas pažodiniam sutarties teksto aiškinimui (lingvistiniam aiškinimui), kaip objektyviausiai atspindinčiam tikrąją šalių valią dėl prisiimtų įsipareigojimų turinio. Subjektyvusis sutarties aiškinimo metodas ir teksto lingvistinis aiškinimas sudaro darnią sutarčių aiškinimo metodų sistemą, kuria remiantis nustatomas šalių valios turinys (žr., pavyzdžiui, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. kovo 30 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-130-695/2018 23 punktą; 2019 m. balandžio 3 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-109-611/2019 30, 31 punktus ir juose nurodytą kasacinio teismo praktiką). Taigi, nagrinėjamojoje byloje sprendžiant šalių ginčą svarbu, vadovaujantis sutarčių aiškinimo taisyklėmis ir jas aiškinančia kasacinio teismo praktika, atsižvelgus į subjektyvųjį sutarties aiškinimo metodą ir teksto lingvistinį aiškinimą, nustatyti tikrąją ginčo sutarties šalių valią, tikruosius ketinimus, tikslą ir sutarties esmę, įvertinti jos sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties sudarymo aplinkybes, šalių derybas dėl sutarties sudarymo, jų elgesį po sutarties sudarymo ir kitas konkrečiu atveju reikšmingas aplinkybes.

22.       Pirmiausia pažymėtina, kad pagal CK 6.156 straipsnio 1 dalį, šalys turi teisę laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas, taip pat sudaryti ir CK nenumatytas sutartis, jeigu tai neprieštarauja įstatymams. Be to, šalys sutarties sąlygas nustato savo nuožiūra (CK 6.156 straipsnio 4 dalis). Taigi, sutarties esmė yra šalių susitarimas, pasiektas suderinus jų valią. Šalys turi teisę laisvai nuspręsti, su kuo pradėti derėtis dėl sutarties sudarymo, su kuo ir kokiomis sąlygomis sudaryti sutartį, koks bus sutarties turinys. Kitaip tariant, šalys laisvos derėtis ir sudaryti sutartis tokias, kokių nori, jeigu tai neprieštarauja įstatymams.

23.       Nagrinėjamojoje byloje nustatyta, kad šalys tiek prieš ginčo sutarties pasirašymą, tiek ir po jo susirašinėjo elektroniniu paštu. Dėl to ginčo atveju nustatant tikrąją sutarties šalių valią, ketinimus, sutarties tikslą ir esmę, svarbu, be kita ko, įvertinti šalių elektroninio susirašinėjimo turinį. Nepaisant to, kad apeliantė teisingai nurodė, jog ginčo sutartyje nurodytas pirkimo–pardavimo dalykas (turtas), jo kaina – 375 000 Eur, atsiskaitymo tvarka, netesybų dydis, vis dėlto pirmosios instancijos teismas teisingai konstatavo, kad pagal sutarties 3.2 papunktį šias turto pardavimo sąlygas šalys susitarė sutartimi įtvirtinti tik ateityje, t. y. ne vėliau kaip per du mėnesius nuo rezervavimo sutarties pasirašymo. Kitaip tariant, šalys siekė tik ateityje sudaryti preliminariąją turto pirkimo–pardavimo sutartį, į jos nuostatas įtraukiant rezervavimo sutartyje nurodytas būsimas preliminariosios sutarties sąlygas. Nurodytą aplinkybę, be kita ko, patvirtina tarp šalių vykusio elektroninio susirašinėjimo turinys. Iš pastarojo nustatyta, kad šalys 2021 m. vasario 7, 8, 19–21 d, tarėsi, kokią sudarys sutartį. Atsakovas 2021 m. vasario 8 d. elektroniniame laiške nurodė, kad norėtų gauti 40 000 Eur avanso. Apeliantės atstovas nurodė, kad sutiktų mokėti 30 000 Eur avansą, bet tik šalims pas notarą pasirašius sutartį. Šalys susitarė sudaryti turto rezervavimo sutartį, pagal kurią apeliantė sumokės 5 000 Eur rezervavimo mokestį, ir į šią sutartį įtraukti būsimos notarinės preliminariosios sutarties pagrindines sąlygas. Iš apeliantės elektroninio susirašinėjimo turinio akivaizdu, kad ji sutiko sumokėti atsakovui tik 5 000 Eur, o likusią avanso dalį sutiko sumokėti tik šalims pas notarą pasirašius preliminariąją sutartį.

24.       Šalys 2021 m. kovo 1 d. sudarė turto rezervavimo sutartį. Šios sutarties 1 punkte nurodyta: „Šia sutartimi, potencialiam pirkėjui prašant, pardavėjas įsipareigoja du mėnesius nuo sutarties pasirašymo rezervuoti žemės sklypą su statiniais, esantį (duomenys neskelbtini), kitiems potencialiems pirkėjams nustatytu terminu nesiūlyti šio turto ir neprisiimti jokių kitų įsipareigojimų dėl turto perleidimo, bei pašalinti visus viešus skelbimus dėl turto pardavimo“. Sutarties 2 punkte apeliantė įsipareigojo: „<...> už sutarties 1 punkte numatytą turto rezervavimo paslaugą sumokėti pardavėjui 5 000 Eur rezervavimo mokesčio <...>“. Sutarties 5 punkte nurodyta, kad rezervavimo sutartis įsigalioja nuo rezervavimo mokesčio sumokėjimo dienos ir galioja du mėnesius. Be to, tame pačiame punkte nurodyta kad: „Šalims pasirašius preliminariąją turto pirkimo–pardavimo sutartį, ši sutartis pasibaigia.“. Sutarties 6 punkte nurodyta, kad pirkėjui sutartyje nustatytu terminu atsisakius sudaryti ar nesudarius preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties ne dėl pardavėjo kaltės, laikoma, kad pardavėjas tinkamai įvykdė šios sutarties sąlygas. Be to, sutarties 3.2 papunktyje šalys susitarė pasirašyti preliminariąją sutartį ne vėliau kaip per du mėnesius nuo rezervavimo sutarties pasirašymo ir joje nustatyti rezervavimo sutarties 3.2.1–3.2.5 papunkčiuose nurodytą atsiskaitymo tvarką bei netesybas.

25.       Taigi, tiek iš šalių susirašinėjimo, tiek iš ginčo sutarties turinio akivaizdu, kad šalys aiškiai susitarė 2021 m. kovo 1 d. sudaryti turto rezervavimo, bet ne preliminariąją turto pirkimo–pardavimo sutartį. Nepaisant to, kad ginčo sutarties 3 punkte ir jo papunkčiuose aptartos pagrindinės preliminariosios sutarties sąlygos, iš viso sutarties turinio, šalių elgesio ir jų susirašinėjimo turinio akivaizdu, kad preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį šalys susitarė sudaryti tik pas notarą ateityje, į ją įtraukiant rezervavimo sutartyje nurodytas pagrindines preliminariosios sutarties sąlygas, tokiu būdu užtikrinant jų valią ateityje sudaryti preliminariąją ir vėliau pagrindinę sutartį tik ginčo sutartyje aptartomis sąlygomis. Įvertinus iki ginčo sutarties pasirašymo vykusio šalių elektroninio susirašinėjimo kontekstą ir sutarties 1–2 punktų turinį, akivaizdu, kad ginčo sutartis sudaryta būtent pačios apeliantės prašymu. Atsakovas įsipareigojo rezervuoti turtą, o apeliantė įsipareigojo už rezervavimo paslaugą sumokėti 5 000 Eur rezervavimo mokesčio. Be to, įvertinus sutarties 7 punkto turinį, darytina išvada, kad apeliantė, sumokėjusi turto rezervavimo mokestį ir įsipareigojusi per du mėnesius pas notarą pasirašyti preliminariąją sutartį, siekė per tą laiką gauti tam tikrus duomenis, ir apsispręsti, ar apskritai sudaryti preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį. Nurodytą aplinkybę, be kita ko, patvirtina jos elgesys po ginčo sutarties pasirašymo. Įvertinus tai, kad turtas buvo ginčo sutarties sudarymo metu, nebuvo kliūčių sudaryti preliminariąją ar pagrindinę sutartį, todėl šalys galėjo iš karto pas notarą pasirašyti preliminariąją ar pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį. Vis dėlto, apeliantė po rezervavimo sutarties pasirašymo iš karto nesudarė ir nesiekė sudaryti preliminariosios ar pagrindinės sutarties, bet kreipėsi į kitus ūkio subjektus dėl planuojamo rekonstruoti pastato vizualizacijų parengimo, pastato ekspertizės, jo paskirties keitimo ir kitų duomenų gavimo. Įvertinus tai, kas pirmiau šioje nutartyje nurodyta, akivaizdu, kad apeliantė, pasirašydama ginčo sutartį, iš tikrųjų siekė išsiaiškinti, ar apskritai ginčo objekte jai pavyks įgyvendinti savo planuojamus veiksmus ir galbūt įvertinti, ar jai apsimoka pirkti ginčo turtą, ir tik tada pas notarą pasirašyti preliminariąją sutartį. Atsakovas siekė parduoti turtą, bet sutiko laikinai rezervuoti turtą iki kol apeliantė apsispręs, sudaryti preliminariąją ir vėliau pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį ar ne, nes apeliantė už šią paslaugą sumokėjo atsakovui 5 000 Eur rezervavimo mokesčio, kurio dalis, t. y. 3 000 Eur, liktų atsakovui, jeigu apeliantė vis dėlto nuspręstų nesudaryti preliminariosios sutarties (sutarties 6 punktas). Vadinasi, šalys vienodai suprato ginčo sutarties tikrąjį turinį, abiejų šalių tikrąją valią ir tikslą. Ginčo sutartis pasirašyta tokiomis sąlygomis, kurios tenkino abi sutarties šalis. Teisėjų kolegija, įvertinusi bylos aplinkybių visumą, be kita ko, ginčo sutartyje nurodytą turto kainą ir sumokėto mokesčio dydį, taip pat atsižvelgusi tiek į ginčo sutarties lingvistinį aiškinimą, jos turinį ir sąlygų tarpusavio ryšį, tiek į subjektyvųjį sutarties aiškinimo metodą, šalių tikslą ir tikruosius ketinimus, jų derybas ir elgesį po sutarties sudarymo, pritaria pirmosios instancijos teismo išvadai, kad šalys sudarė turto rezervavimo sutartį ir nėra pagrindo kvalifikuoti ginčo sutartį kaip preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį.

26.       Nėra pagrindo daryti išvadą, kad šalys po ginčo sutarties sudarymo susitarė ir konkliudentiniais veiksmais patvirtino valią modifikuoti ginčo sutartį bei pratęsti sutarties terminą. Teisėjų kolegija pirmiausia pažymi, kad preliminarioji nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis turi būti rašytinė. Formos reikalavimų nesilaikymas preliminariąją sutartį daro negaliojančią (CK 6.165 straipsnio 2 dalis). Be to, šalys rezervavimo sutarties 8.3 papunktyje aiškiai susitarė, kad bet kokie ginčo sutarties pakeitimai, papildymai ir priedai daromi tik raštu ir abiejų šalių pasirašomi. CK 6.183 straipsnio 1 dalyje nustatyta, jog rašytinė sutartis, kurioje yra išlyga, kad sutartį pakeisti ar papildyti arba ją nutraukti galima tik raštu, negali būti pakeista, papildyta ar nutraukta kitokiu būdu. Taigi, įvertinus tai, kad ginčo sutartyje įtvirtina išlyga, pagal kurią ji gali būti pakeista tik raštu, darytina išvada, jog rezervavimo sutartis galėjo būti pakeista, modifikuota ar pratęsta tik rašytiniu abiejų šalių susitarimu. Nepaisant to, kad CK 6.183 straipsnio 2 dalyje nustatyta, jog tam tikrais atvejais rašytinė sutartis, net ir esant sutarties pakeitimo išlygai (CK 6.183 straipsnio 1 dalis), gali būti pakeista šalies elgesiu, nagrinėjamojoje byloje nenustatyta aplinkybių, dėl kurių būtų pagrindas spręsti, kad šalys atsisakė išlygos.

27.       Kita vertus, priešingai negu teigia apeliantė, nei iš susirašinėjimo turinio, nei iš šalių elgesio ar kitų byloje esančių duomenų negalima daryti išvados, kad šalys susitarė ir konkliudentiniais veiksmais patvirtino valią modifikuoti ginčo sutartį bei pratęsti jos terminą. Nors apeliantė teigia, kad po rezervavimo sutarties pasirašymo tarp šalių nuolat vyko derybos dėl pagrindinės sutarties sudarymo ir jos nuolat susirašinėjo, ji nepateikė tai patvirtinančių įrodymų. Šalys ginčo sutartį pasirašė 2021 m. kovo 1 d. Apeliantė 2021 m. kovo 2 d. sumokėjo atsakovui turto rezervavimo mokestį. Dėl to pagal rezervavimo sutarties 5 punktą, pastaroji galiojo iki 2021 m. gegužės 2 d. Iš byloje esančių duomenų nustatyta, kad šalys po ginčo sutarties pasirašymo iki pat 2021 m. balandžio 17 d. apskritai nesusirašinėjo. Apeliantė 2021 m. balandžio 17 d. tik išsiuntė atsakovui nuotraukas (vizualizacijas), iš kurių matyti, kokį ji norėtų padaryti projektą ginčo sklype. Taigi, net ir 2021 m. balandžio 17–18 d. nevyko jokios šalių derybos. Apeliantės atstovas A. E. 2021 m. balandžio 19 d. elektroniniu laišku kreipėsi į notarę dėl sutarties sudarymo, bet ne į atsakovą. Notarė 2021 m. balandžio 21 d. išsiuntė atsakovui elektroninį laišką, kuriame nurodė, kad pirkimo–pardavimo sandoriui sudaryti būtina: pateikti nuosavybės dokumentus (dovanojimo sutartis); sklypo ribų planą; energinio naudingumo sertifikatą ir išregistruoti nuomos sutartis. Tame pačiame laiške notarė nurodė: „<...> pirkėjas pageidauja, kad nuomos sutartys būtų išregistruotos; dalis kainos sumokama per tris mėnesius nuo sutarties pasirašymo; pirkėjas nori turėti teisę įkeisti turtą dėl likusios kainos dalies sumokėjimo“. Atsakovas kitą dieną, t. y. 2021 m. balandžio 22 d., elektoriniu paštu pateikė notarei nuosavybės dokumentus ir sklypo ribų planą, taip pat nurodė, kad energinio naudingumo sertifikatas bus parengtas 2021 m. balandžio 29 d. ir pasistengs gauti parašus dėl nuomos sutarčių nutraukimo. Nepaisant to, kad apeliantė teisingai nurodė, jog 2021 m. balandžio 22 d. laiške atsakovas sutiko, kad turtas būtų įkeistas, pažymėtina, jog jis sutiko, kad būtent apeliantė turėtų teisę įkeisti turtą. Byloje nėra duomenų, patvirtinančių, kad atsakovas rašydamas notarei 2021 m. balandžio 22 d. elektroninį laišką buvo informuotas, kad turtą pirks ne apeliantė, bet kiti asmenys. Notarė 2021 m. balandžio 23 d. išsiuntė atsakovui elektroninį laišką, kuriame prašė pateikti nuomos sutartis, siekiant įsitikinti, ar nuomininkai neturi pirmumo teisės pirkti turtą, taip pat prašė pareikšti nuomonę dėl nutarties sudarymo. Tą pačią dieną atsakovas elektroniniame laiške notarei nurodė, kad nuomininkai neturi pirmumo teisės pirkti turtą, taip pat išreiškė pageidavimą sudaryti notarinę sutartį. A. E. 2021 m. balandžio 26 d. elektroniniu laišku kreipėsi į notarę, klausdamas: „Kada galima tikėtis sutarties?“ Notarė 2021 m. balandžio 27 d. elektroniniame laiške A. E. nurodė, kad užsakė duomenis iš valstybės įmonės Registrų centro, o gavusi, parengs preliminarų pirkimo–pardavimo sutarties projektą, taip pat informavo, kad laukia atsakovo energinio naudingumo sertifikato ir antrojo pranešimo nuomininkui. Atsakovas 2021 m. balandžio 30 d. elektroniniu paštu pateikė notarei visus likusius notarės nurodytus dokumentus, t. y. nuomos sutarčių nutraukimą patvirtinančius dokumentus ir energinio naudingumo sertifikatą.

28.       Taigi, priešingai negu teigia apeliantė, šalys nuo ginčo sutarties pasirašymo iki pat jos galiojimo pabaigos – 2021 m. gegužės 2 d., tarpusavyje nesiderėjo, apeliantė nesikreipė į atsakovą dėl sutarties pasirašymo, pakeitimo ar pratęsimo. Be to, nei apeliantė, nei A. E., nei notarė neinformavo atsakovo, kad apeliantė savo, kaip pirkėjos, teises ir pareigas ketina perleisti kitiems asmenims. Taigi, iš pirmiau nurodyto elektroninio susirašinėjimo turinio ir šalių elgesio akivaizdu, kad šalys nesitarė modifikuoti sutarties, taip pat nepatvirtino savo valios pratęsti ginčo sutartį. Vien apeliantės nurodyta aplinkybė, kad atsakovas 2021 m. gegužės 3 d. atrašė apeliantei ir notarei, jog jam tinka, kad sutartyje būtų nustatytos netesybos, nėra pagrindas daryti priešingos išvados, juolab, kad atsakovas tuo metu nežinojo, kad apeliantė siekia perleisti savo, kaip pirkėjos teises bei pareigas kitiems asmenims. Teisėjų kolegija pritaria atsakovo atsiliepime į apeliacinį skundą nurodytiems argumentams, kad jis pagrįstai tikėjosi, jog bus parengtas ginčo sutartyje aptartas sąlygas atitinkantis pirkimo–pardavimo sutarties projektas. Vis dėlto, atsakovas tik 2021 m. gegužės 4 d. gavęs sutarties projektą sužinojo, kad apeliantė neketina pirkti turto ir atsiskaityti rezervavimo sutartyje nustatytomis sąlygomis. Dėl to nėra pagrindo daryti išvadą, kad atsakovas savo veiksmais patvirtino valią pratęsti ginčo sutartį.

29.       Teisėjų kolegija, apibendrindama visus pirmiau šioje nutartyje išdėstytus argumentus, įvertinusi bylos aplinkybių ir byloje esančių įrodymų visumą, be kita ko, šalių elektroninio susirašinėjimo turinį ir šalių elgesį, konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas tinkamai kvalifikavo ginčo sutartį, apeliantė neįrodė, kad šalys susitarė ir konkliudentiniais veiksmais patvirtino valią modifikuoti ginčo sutartį bei pratęsti sutarties terminą.

Dėl civilinės atsakomybės esant ikisutartiniams santykiams

30.       Apeliantės teigimu, atsakovui nepagrįstai ir nesąžiningai atsisakius sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, ji patyrė 21 696 Eur nuostolius (sumokėjo 52 Eur už statybą leidžiančio dokumento išdavimą; 1 800 Eur – už ginčo gyvenamojo namo paskirties keitimo projekto architektūrinės dalies parengimą; 10 164 Eur – už pastato vizualizacijų parengimą; 9 680 Eur – už turto konstrukcijų dalies projektinius pasiūlymus), kuriuos atsakovas turi pareigą atlyginti. Teisėjų kolegija nesutinka su nurodytais apeliacinio skundo argumentais dėl tokių toliau nurodytų priežasčių.

31.       Apeliantė teisingai apeliaciniame skunde pažymėjo, kad prievolė atlyginti nuostolius kyla ne tik tuomet, kai sudaryta preliminarioji sutartis (CK 6.165 straipsnio 4 dalis), bet taip pat ir nesant sudarytos preliminariosios sutarties pagal CK 6.163 straipsnio 3 dalį. Vis dėlto pažymėtina, kad CK 6.163 straipsnio 2 dalyje nurodyta, jog šalys turi teisę laisvai pradėti derybas bei derėtis ir neatsako už tai, kad nepasiekiamas šalių susitarimas. Ši įstatymo nuostata reiškia, kad jeigu derybų metu šalys vis dėlto nepasiekia susitarimo ar vienai šaliai nepriimtinos kitos šalies siūlomos sąlygos, negalima versti šalies tęsti derybas, jeigu ši nenori derėtis, ar taikyti jai atsakomybę už tai, kad sutartis nebuvo sudaryta. Civilinė atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri kalta dėl atsisakymo ją sudaryti.

32.       Kasacinio teismo praktikoje civilinės atsakomybės pažeidus pareigą elgtis sąžiningai ikisutartiniuose santykiuose taikymo klausimu laikomasi pozicijos, kad turi būti ginamas tikrumo interesas, o tam tikrais atvejais – ir lūkesčio interesas. CK 6.163 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad šalys privalo elgtis sąžiningai ikisutartiniuose santykiuose. CK 6.163 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta nuostata, pagal kurią laikoma, kad derybos pradedamos ar deramasi nesąžiningai, kai derybų šalis neturi tikslo sudaryti sutartį. Taip pat pažymėta, kad, pirma, šaliai draudžiama vesti derybas, jeigu ji apskritai neketina sudaryti sutarties. Antra, nors ir nėra šalių pareigos sudaryti sutartį, tačiau sąžiningumas reikalauja, kad toli pažengusios derybos nebūtų nutrauktos be pakankamos priežasties (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. birželio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-299/2009). Taigi, būtent šalies nesąžiningas elgesys yra vertinamas kaip neteisėti veiksmai sprendžiant dėl ikisutartinės civilinės atsakomybės, kai šalis atsisako sudaryti sutartį. Dėl to nagrinėjamojoje byloje civilinė atsakomybė nuostolių atlyginimo forma atsakovui galėtų būti taikoma tik įrodžius jo nesąžiningus veiksmus.

33.       Iš į bylą pateikto elektroninio susirašinėjimo turinio nustatyta, kad notarė 2021 m. gegužės 4 d., t. y. pasibaigus rezervavimo sutarčiai ir joje nustatytam terminui sudaryti preliminariąją sutartį, išsiuntė atsakovui ir A. E. pagrindinės sutarties projektą. Iš atsakovui 2021 m. gegužės 4 d. pateiktos sutarties nuostatų nustatyta, kad joje įtvirtintos kitos, negu ginčo sutartyje įtvirtintos, esminės sąlygos, o būtent: pirkėju nurodyta ne apeliantė, bet du fiziniai asmenys – A. E. ir J. K. Be to, nustatyta kita, negu ginčo sutartyje nurodyta atsiskaitymo tvarka ir terminai, įtvirtinta pirkėjų teisė įkeisti perkamą turtą ir sumokėti 345 000 Eur per tris mėnesius (sutarties projekto 4.2.2, 4.4 papunkčiai). Byloje nėra duomenų, patvirtinančių, kad per ginčo sutarties galiojimo laikotarpį atsakovui buvo pateikta ginčo sutartyje nustatytas sąlygas atitinkanti notarinė sutartis, ar jis būtų kviestas atvykti pas notarę ją sudaryti, ir nepagrįstai bei nesąžiningai atsisakęs pasirašyti tokią sutartį. Priešingai, iš pirmiau šioje nutartyje nurodyto elektroninio susirašinėjimo nustatyta, kad atsakovas galiojant ginčo sutarčiai, sutiko pasirašyti notarinę sutartį. Be to, priešingai negu teigia apeliantė, jis nedelsė pateikti dokumentų, nevilkino sutarties pasirašymo. Notarei paprašius, atsakovas tą pačią arba kitą dieną jai atrašydavo, sutartu laiku ir operatyviai atsiuntė visus notarės prašytus pateikti dokumentus. Priešingai negu teigia apeliantė, nėra pagrindo teigti, kad atsakovas nesąžiningas, vengė ar neturėjo tikslo sudaryti sutartį. Taigi, nagrinėjamoje byloje nenustatyta faktinių aplinkybių, galinčių patvirtinti atsakovo veiksmus, atitinkančius įstatyme suformuluotus nesąžiningo elgesio kriterijus.

34.       Įvertinus bylos aplinkybių visumą ir šalių elgesį, darytina išvada, kad būtent pati apeliantė nesiekė sudaryti turto pirkimo–pardavimo sutarties pagal rezervavimo sutartyje nustatytas sąlygas, bet ne atsakovas. Pirmiau šioje nutartyje minėta, kad būtent apeliantė iki pat notarinės sutarties projekto pateikimo atsakovui dienos, t. y. iki 2021 m. gegužės 4 d., neinformavo atsakovo, kad ketina savo, kaip pirkėjos, teises ir pareigas perleisti kitiems asmenims. Taigi, atsakovas turėjo pagrįstą lūkestį, kad notarinės sutarties šalis bus apeliantė ir sutartis atitiks ginčo sutartyje nustatytas sąlygas. Pažymėtina, kad daikto savininkas turi teisę nuspręsti jam priklausančio daikto likimą, pasirinkti, kam parduoti jam nuosavybės priklausantį daiktą, be kita ko, pirkėjo asmuo pardavėjui gali būti svarbus dėl įvairių priežasčių, pavyzdžiui, dėl pirkėjo mokumo garantijų ir pan. Atsakovo teigimu, gavęs sutarties projektą, jis pasidomėjo A. E. asmenybe, kuri, atsižvelgiant į viešoje erdvėje prieinamą informaciją, jam sukėlė abejonių patikimu. Pirmiau šioje nutartyje minėta, kad nepaisant to, jog atsakovas 2021 m. balandžio 22 d. elektroniniame laiške sutiko, kad ginčo turtas būtų įkeistas, byloje nėra duomenų, patvirtinančių, jog atsakovas rašydamas notarei 2021 m. balandžio 22 d. elektroninį laišką buvo informuotas, kad turtą pirks ne apeliantė, bet kiti asmenys. Tai atsakovui buvo netikėta ir siurprizinė sąlyga. Taigi, atsakovas 2021 m. balandžio 22 d. laiške sutiko, kad būtent apeliantė turėtų teisę įkeisti turtą, bet ne kiti asmenys. Pasibaigus rezervavimo terminui, atsakovas 2021 m. gegužės 5 d. įkėlė skelbimą interneto puslapyje „aruodas.lt“ dėl ginčo turto pardavimo. Teisėjų kolegija nesutinka su apeliantės argumentais, kad po 2021 m. gegužės 4 d. ji atsakovui patvirtino, jog pati įsigys turtą. Priešingai, byloje nustatyta, kad A. E. 2021 m. gegužės 5 d. elektroniniu paštu išsiuntė atsakovui 2021 m. gegužės 5 d. susitarimą dėl pirkėjos teisių ir pareigų perleidimo. Nepaisant to, kad A. E. 2021 m. gegužės 7 d. išsiuntė atsakovui ir notarei elektroninį laišką, kuriame nurodė, kad vis dėlto sutinka pirkti turtą be banko paskolos ir pirkėju nurodyti apeliantę, priešingai negu teigia apeliantė, iš 2021 m. gegužės 7 d. mokėjimo dokumentų matyti, kad ne apeliantė, bet A. E. pervedė atsakovui 25 000 Eur, kuriuos atsakovas jam grąžino. Atsakovas 2021 m. gegužės 8 d. elektroniniu paštu informavo A. E., kad rezervavimo sutartis pasibaigusi, todėl jo ir apeliantės ar A. E. nesieja jokie teisiniai santykiai ar pareiga pasirašyti sutartis, taip pat informavo, kad grąžino A. E. be teisinio pagrindo sumokėtus 25 000 Eur. 

35.       Teisėjų kolegija, įvertinusi bylos aplinkybių visumą, šalių elgesį ir pirmiau nurodyto susirašinėjimo turinį, konstatuoja, kad šalių derybos pagal ginčo sutarties sąlygas nutrauktos ne dėl atsakovo kaltės ir nesąžiningų veiksmų, bet dėl pačios apeliantės veiksmų. Teisėjų kolegija pritaria pirmosios instancijos teismo išvadai, kad pasibaigus rezervavimo sutarčiai ir joje nustatytam terminui sudaryti notarinę sutartį, atsakovui gavus sutarties projektą, kuriame nurodytos kitokios, negu šalių sutartos sąlygos, be kita ko, pakeista šalis, atsakovas turėjo teisę iš naujo derėtis dėl turto perleidimo sąlygų. Aplinkybė, kad apeliantė 2021 m. gegužės 7 d. elektroniniame laiške patvirtino, kad vis dėlto ji pati įsigys turtą ir be banko paskolos, pakvietė atsakovą 2021 m. gegužės 11 d. pasirašyti notarinę sutartį, taip pat nėra pagrindas teigti, kad atsakovas nesąžiningas, nes ginčo sutartis jau buvo pasibaigusi ir atsakovas buvo laisvas derėtis dėl pirkimo–pardavimo sutarties sąlygų, taip pat ir turto kainos. Dėl to apeliantės argumentai, kad atsakovas telefoninio pokalbio metu vėliau sutiko parduoti jai turtą, bet už didesnę kainą, nėra pagrindas teigti, jog atsakovo elgesys nesąžiningas. Teisėjų kolegija, apibendrindama tai, kas pirmiau šioje nutartyje nurodyta, konstatuoja, kad apeliantė neįrodė atsakovo nesąžiningų (neteisėtų) veiksmų, todėl nėra pagrindo atsakovui taikyti civilinę atsakomybę nuostolių atlyginimo forma.

36.       Kita vertus, šalys rezervavimo sutarties 7 punkte susitarė, kad iki nuosavybės į ginčo turtą perėjimo apeliantei, bet kokios pastarosios išlaidos, susijusios su ginčo turtu (parengiamieji veiksmai, statybos (rekonstrukcijos) projektinės dokumentacijos parengimas bei derinimas su valstybinėmis ir nevalstybinėmis įstaigomis ir pan.) dengiamos išimtinai apeliantės sąskaita ir atsakovas jų jokiomis sąlygomis neatlygina. Pirmiau šioje nutartyje, įvertinus sutarties 7 punkto turinį, konstatuota, kad apeliantė, sumokėjusi turto rezervavimo mokestį ir įsipareigojusi per du mėnesius pas notarą pasirašyti preliminariąją sutartį, siekė per tą laiką gauti tam tikrus duomenis, ir apsispręsti, ar apskritai sudaryti preliminariąją ginčo turto pirkimo–pardavimo sutartį. Teisėjų kolegija pritaria atsakovo atsiliepime į apeliacinį skundą nurodytiems argumentams, kad iš sutarties ir šalių elektroninio susirašinėjimo turinio bei šalių elgesio akivaizdu, kad atsakovas apeliantės pageidavimu išdavė įgaliojimą tam, kad ji galėtų atlikti pageidaujamus veiksmus nekilnojamajam turtui patikrinti ir įvertinti. Dėl to ginčo sutarties 7 punkto tikslas – apsaugoti atsakovą nuo apeliantės pretenzijų pastarajai savo iniciatyva ir rizika patyrus bet kokių išlaidų. Pirmosios instancijos teismas teisingai pažymėjo, kad apeliantė, atlikdama veiksmus, dėl kurių patyrė išlaidų, susijusių su statybos dokumentų, vizualizacijų, projektinių dokumentacijų parengimu, veikė išimtinai savo rizika, o šalims sutartimi išreiškus valią, kad šios išlaidos jokiomis sąlygomis apeliantei neatlyginamos, nėra pagrindo šias išlaidas priteisti iš atsakovo. Teisėjų kolegija pažymi, kad tokia sutarties sąlyga galima ir ikisutartiniuose santykiuose, o taikyti deliktinę atsakomybę nėra pagrindo, nes pirmiau šioje nutartyje nurodyta, jog apeliantė neįrodė atsakovo neteisėtų (nesąžiningų) veiksmų, todėl nėra būtinų sąlygų deliktinei atsakomybei taikyti. 

37.       Be to, teismo posėdžio metu apklaustas naujojo pirkėjo atstovas liudytojas M. K. nurodė, kad apie parduodamo turto vizualizacijas sužinojo iš neįvardinto nekilnojamojo turto agento, bet į jo pasiūlymą nekreipė dėmesio ir neketino pirkti turto, nes jo siūlyta turto kaina buvo pernelyg didelė – apie 550 000–560 000 Eur. Be to, liudytojo teigimu, jo vizija buvo kitokia, negu nurodyta vizualizacijose. Liudytojas nurodė nežinąs, kam atstovavo agentas. Taigi, apeliantė neįrodė, kad neįvardintas nekilnojamojo turto agentas atstovavo būtent atsakovui. Vėliau liudytojas pamatė savininko (atsakovo) skelbimą interneto puslapyje „aruodas.lt“, kuriame buvo nurodyta daug mažesnė turto kaina. Liudytojas patvirtino, kad pastarajame skelbime nebuvo vizualizacijų, bet tik nufotografuotas parduodamas turtas (nufotografuota jo faktinė padėtis), ir atsakovas neteikė jam vizualizacijų. Liudytojas nurodė, kad preliminariąją sutartį su atsakovu dėl turto pirkimo sudarė per vieną dieną po to, kai pamatė pirmiau nurodytą skelbimą, o jo apsisprendimą pirkti ginčo turtą lėmė turto kaina. Liudytojas taip pat patvirtino, kad nesinaudojo apeliantės parengtomis vizualizacijomis rengdamas savo projektinius sprendinius. Taigi, apeliantė neįrodė, kad atsakovas parduodamas turtą naudojosi jos parengtomis vizualizacijomis (CPK 12, 178 straipsniai).

38.       Apeliantė nepagrįstai teigia, kad atsakovas pagal ginčo sutarties 3.2.5 papunktį turi pareigą sumokėti apeliantei 20 000 Eur baudą. Priešingai negu teigia apeliantė, rezervavimo sutarties 3.2.5 papunktyje šalys aiškiai susitarė dėl netesybų ir jų dydžio ateityje planuojamojoje sudaryti preliminariojoje sutartyje, bet ne turto rezervavimo sutartyje. Nurodytą aplinkybę, be kita ko, patvirtina pačios apeliantės 2021 m. vasario 19 d. elektroninis laiškas atsakovui, kuriame pastaroji nurodė: „Siunčiu pakoreguotą sutartį. Įrašėme baudas ir iš pardavėjo pusės, jeigu bus nepagrįstai atsisakyta pasirašyti notarinę sutartį <...>“. Taigi, pati apeliantė įtraukė sutarties 3.2.5 papunktį ir elektroniniame laiške patvirtino, kad bauda bus mokama tik tuo atveju, jeigu atsakovas nepagrįstai atsisakys pasirašyti notarinę sutartį. Iš viso ginčo sutarties teksto ir šalių elektroninio susirašinėjimo konteksto akivaizdu, kad 3.2.5 papunktyje nurodyta sąlyga yra viena iš ateityje planuojamos sudaryti preliminariosios sutarties, bet ne rezervavimo sutarties, sąlygų. Dėl to sutiktina su atsakovu, kad šalys nesudarė rašytinio susitarimo, kad neįvykdžius rezervavimo sutarties, kyla pareiga mokėti netesybas. Pagal CK 6.72 straipsnį susitarimas dėl netesybų turi būti rašytinis. Atsakovas atsiliepime į apeliacinį skundą teisingai pažymėjo, kad nesant rašytinio susitarimo dėl netesybų, jos negali būti priteistos. Kita vertus, byloje nėra ginčo, kad atsakovas tinkamai įvykdė rezervavimo sutarties 1 ir 7 punktuose nustatytas pareigas. Be to, aptariamame papunktyje nurodyta pareiga mokėti netesybas tik tuo atveju, jeigu atsakovas nepagrįstai atsisakytų sudaryti pagrindinę sutartį. Pirmiau šioje nutartyje konstatuota, kad apeliantė neįrodė atsakovo nesąžiningų veiksmų, o šalių derybos pagal ginčo sutarties sąlygas nutrauktos ne dėl atsakovo kaltės ir nesąžiningų veiksmų, bet dėl pačios apeliantės veiksmų. Dėl to teisėjų kolegija, apibendrindama tai, kas pirmiau šioje nutartyje nurodyta, konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas pagrįstai nepriteisė apeliantei baudos.

39.       Kiti apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai yra išvestiniai iš pirmiau šioje nutartyje aptartųjų, todėl teisėjų kolegija dėl jų išsamiau nepasisako. Teismų praktikoje laikomasi nuostatos, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį spendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. balandžio 22 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-133-823/2020 40 punktas). 

Dėl bylos procesinės baigties

40.       Teisėjų kolegija, apibendrindama išdėstytus motyvus, konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas, iš dalies tenkindamas ieškinį, teisingai išsprendė ginčą, tinkamai nustatė ir įvertino nagrinėjamam klausimui reikšmingas aplinkybes, tinkamai kvalifikavo sutartį ir taikė materialiosios teisės normas, kuriose reglamentuojamos sutarčių aiškinimo taisyklės, taip pat ikisutartiniai teisiniai santykiai ir ikisutartinė atsakomybė.

41.       Apeliaciniame skunde išdėstyti argumentai nėra pagrindas naikinti ar keisti skundžiamo pirmosios instancijos teismo sprendimo, todėl apeliacinis skundas atmetamas, o apskųstas sprendimas paliekamas nepakeistas.

Dėl bylinėjimosi išlaidų

42.       CPK 93 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies. Ši nuostata taikytina ir bylą nagrinėjant apeliacine tvarka (CPK 93 straipsnio 3 dalis). CPK 98 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad šalies išlaidos, susijusios su advokato pagalba, atsižvelgiant į konkrečios bylos sudėtingumą ir advokato darbo ir laiko sąnaudas, yra priteisiamos ne didesnės, kaip yra nustatyta teisingumo ministro kartu su Lietuvos advokatų tarybos pirmininku patvirtintose rekomendacijose dėl užmokesčio dydžio.

43.       Atsakovas pateikė teismui duomenų, kad apeliacinės instancijos teisme patyrė 2 000 Eur išlaidų advokato pagalbai apmokėti rengiant atsiliepimą į apeliacinį skundą.

44.       Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 ir Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu patvirtintų Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą (toliau – Rekomendacijos) 2 punkte numatyta, kad nustatant priteistino užmokesčio už teikiamas teisines paslaugas dydį, rekomenduojama atsižvelgti ne tik į maksimalius dydžius, bet taip pat ir į bylos sudėtingumą, sprendžiamų teisinių klausimų naujumą, advokato darbo laiko sąnaudas bei kitas svarbias aplinkybes. Rekomendacijų 7 punkte nustatyta, kad rekomenduojami priteisti užmokesčio už advokato civilinėse bylose teikiamas teisines paslaugas maksimalūs dydžiai apskaičiuojami taikant nustatytus koeficientus, kurių pagrindu imamas Lietuvos statistikos departamento skelbiamas užpraėjusio ketvirčio vidutinis mėnesinis bruto darbo užmokestis šalies ūkyje (be individualių įmonių). Lietuvos statistikos departamento duomenimis, atsakovo patirtų bylinėjimosi išlaidų dieną, t. y. 2022 m. sausio mėn., galiojęs užpraėjusio ketvirčio (2021 metų trečiąjį ketvirtį) vidutinis mėnesinis bruto darbo užmokestis šalies ūkyje (be individualių įmonių) buvo 1 598,10 Eur. Taigi, atsakovo prašomos priteisti 2 000 Eur išlaidos advokato pagalbai apmokėti rengiant atsiliepimą į apeliacinį skundą neviršija galiojusio maksimalaus rekomenduotino priteisti išlaidų dydžio – 2 077,53 Eur (1 598,10 Eur x 1,3). Atsižvelgiant į tai, kas nurodyta, įvertinus advokato darbo ir laiko sąnaudas rengiant atsiliepimą į apeliacinį skundą, konstatuotina, kad atsakovo prašomos priteisti advokato pagalbos išlaidos yra pagrįsto ir protingo dydžio. Dėl to atmetus apeliacinį skundą, atsakovui iš apeliantės priteistina 2 000 Eur bylinėjimosi išlaidų (CPK 88 straipsnio 1 dalies 6 punktas, 93 straipsnio 1 dalis, 98 straipsnis). 

45.       Atmetus apeliacinį skundą, apeliantei nepriteisiamos bylinėjimosi išlaidos iš atsakovo (CPK 93 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismui palikus pirmosios instancijos teismo sprendimą nepakeistą, jame atliktas bylinėjimosi išlaidų paskirstymas nekeičiamas (CPK 93 straipsnio 5 dalis). 

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 331 straipsniu,

nutaria:

Kauno apygardos teismo 2021 m. gruodžio 13 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Priteisti atsakovui A. M. (asmens kodas (duomenys neskelbtini)) iš ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „SportIN Grupė“ (juridinio asmens kodas 302836100) 2 000 Eur (du tūkstančius eurų) bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme.