Civilinė byla Nr. e2-1128-866/2023

Teisminio proceso Nr. 2-55-3-01256-2022-5

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.4; 2.6.10.2.1

 (S)

VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS

S P R E N D I M A S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2023 m. kovo 1 d.

Vilnius

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėja Asta Pikelienė,

sekretoriaujant Audingai Petrauskienei,

dalyvaujant ieškovui M. R. ir jo atstovui advokatui Dainiui Čičeliui,

atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Rinvest“ atstovui advokatui Donatui Jasaičiui,

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovų B. R. ir M. R. ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Rinvest“ dėl avanso grąžinimo ir nuostolių priteisimo.

Teismas, išnagrinėjęs bylą

n u s t a t ė :

I.                       Ginčo esmė

1.       Pareikštu ieškiniu ieškovai B. R. ir M. R. (toliau kartu – ieškovai) prašo priteisti ieškovų naudai iš uždarosios akcinės bendrovės (toliau – UAB) „Rinvest“ (toliau – atsakovė) 10 000 Eur sumokėtą avansą pagal Preliminariąją sutartį bei 50 842,83 Eur žalos (nuostolių atlyginimą), 6 proc. dydžio metines palūkanas bei bylinėjimosi išlaidas.

2.       Nurodo, kad 2021 m. kovo 31 d. ieškovai su atsakove pasirašė preliminariąją pirkimo – pardavimo sutartį (toliau – Preliminarioji sutartis). Preliminariosios sutarties 1.1. punkte atsakovė įsipareigojo su ieškovais sudaryti pagrindinę (notarinę) šio turto pirkimo – pardavimo sutartį dėl dalies žemės sklypo, adresas (duomenys neskelbtini), bei šioje žemės sklypo dalyje statomo daugiabučio ketvirtame aukšte esančio buto, kurio kaina – 76 000 Eur, ir požeminės automobilių aikštelės vietos, kurios kaina – 10 000 Eur. Bendra turto kaina – 86 000 Eur. Šalys sulygo, kad pagrindinė sutartis turi būti sudaryta ne vėliau kaip iki 2021 m. gruodžio 1 d. (Sutarties 5.3 punktas).

3.       2021 m. kovo 31 d. dvejais mokėjimo pavedimais ieškovai pervedė atsakovei 10 000 Eur avansą. Ieškovams sekant faktinę statybų eigą, buvo matyti, kad gyvenamasis namas, kuriame yra turtas, yra statomas operatyviai ir 2021 m. pabaigoje namas iš esmės jau yra pastatytas. Visgi, suėjus pagrindinės sutarties sudarymo ir turto perdavimo ieškovams terminui, atsakovė pagrindinės sutarties nesudarė ir turto ieškovams neperdavė, vietoje to atsiuntė informacinį pranešimą apie tai, kad pagrindinės turto perdavimo sutarties sudaryti negali ir pasiūlė pratęsti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Savo prašymą motyvavo tuo, kad Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (toliau – Inspekcija) teismui pateikė ieškinį, kuriuo prašo panaikinti statybos leidimą, netiesiogiai susijusį su daugiabučiu gyvenamuoju namu, kuriame yra turtas, kas neva neleidžia įregistruoti namo, kuriame yra turtas, užbaigimo Nekilnojamojo turto registre ir, atitinkamai, sudaryti pagrindinės turto pirkimo pardavimo sutarties.

4.       Ieškovai sutiko pratęsti pagrindinės sutarties sudarymo terminą iki 2022 m. gruodžio 31 d., pasirašydami su atsakove atitinkamą susitarimą. Visgi, dar nesuėjus tarp šalių sutartam papildomam terminui pagrindinei sutarčiai sudaryti, atsakovė 2022 m. liepos 26 d. ieškovams atsiuntė pranešimą, jog ji esą yra priversta nutraukti Preliminariąją sutartį, nes negalės sudaryti pagrindinės turto pirkimo-pardavimo sutarties. Kartu atsakovė įsipareigojo iki 2022 m. rugsėjo 20 d. (t. y. po 2 mėnesių) grąžinti ieškovams visas iš ieškovų pagal Preliminariąją sutartį gautas sumas.

5.       Ieškovams supratus, kad atsakovė neketina su jais sudaryti pagrindinės sutarties, jiems neliko nieko kita, kaip ieškoti kito, analogiško turto bei reikalauti avanso grąžinimo bei nuostolių atlyginimo iš atsakovės. Kadangi ieškovų netenkino atsakovės nurodytas terminas avanso grąžinimui (terminas Preliminariojoje sutartyje apskritai nenurodytas), ieškovai kreipėsi į atsakovę raštu ir pareikalavo nedelsiant, bet ne vėliau nei iki 2022 m. rugpjūčio 31 d. grąžinti ieškovams jų sumokėtą avansą bei atlyginti patirtus nuostolius 50 842,83 Eur sumai.

6.       Iki 2022 m. rugpjūčio 31 d. jokios reakcijos į aukščiau nurodytą pretenziją ieškovai iš atsakovės negavo, jokia suma iš atsakovės taip pat nebuvo gauta. Vietoje to, suėjus pačios atsakovės nustatytam terminui, per kurį ji įsipareigojo grąžinti avansą ieškovams, paskutinę termino dieną, t. y. 2022 m. rugsėjo 20 d., atsakovė atsiuntė ieškovams naują pranešimą, kuriuo, nepaisant to, kad dar negrąžino pagal Preliminariąją sutartį gautų sumų vienašališkai nutraukus Preliminariąją sutartį, pasiūlė sudaryti ieškovams naują to paties turto preliminariąją sutartį. Naujoje preliminarioje sutartyje atsakovė už turtą prašytų jau kitos, didesnės sumos (100 900 Eur už butą vietoje 76 000 Eur, nurodytų Preliminariojoje sutartyje).

7.       Atsakovei atsisakius sudaryti pagrindinę turto pirkimo pardavimo sutartį, ieškovams neliko nieko kito, tik ieškoti kito, analogiškų charakteristikų buto. Ieškovai butą rado ir pasirašė atitinkamą preliminariąją, o vėliau ir pagrindinę (notarinę) sutartį dėl buto pirkimo. Tačiau kadangi nuo to momento, kai Preliminariąją sutartį sudarė su atsakove (2021 m. kovo 31 d.) iki 2022 m. rugpjūčio mėnesio, nekilnojamojo turto kainos ženkliai išaugo, ieškovai už analogiškų charakteristikų butą šalia esančioje gatvėje turėjo sumokėti ženkliai didesnę sumą. Ši kainos padidėjimo suma sudaro 50 842,83 Eur ir yra ieškovų žala (nuostoliai), kurią jie prašo priteisti iš atsakovės. Iš šios sumos 10 000 Eur yra neįrodinėtini nuostoliai (kompensacija, numatyta Preliminariosios sutarties 8.1. punkte), kurie įskaitomi į bendrą nuostolių sumą.

8.       Atsakovė UAB „Rinvest“ atsiliepimu prašo ieškovų ieškinį atmesti bei priteisti bylinėjimosi išlaidas.

9.       Pažymi, kad ieškovų nurodyta aplinkybė apie atsakovės bylinėjimąsi su Inspekcija nuo 2020 metų spalio mėnesio nėra reikšminga šiai bylai, nes iki 2021 m. balandžio mėnesio teisme ginčas dėl statybos leidimo, kurio pagrindu statomas butas, nebuvo kilęs, o anksčiau pradėta nagrinėti byla buvo inicijuota dėl pirmo etapo statybos leidimo panaikinimo. Atsakovė paaiškina, kad Preliminarioji sutartis buvo sudaryta dėl antrojo statybos etapo. Vėliau bylos, kuriose buvo ginčijami statybos leidimai, sujungtos.

10.       Nepaisant to, kad pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo terminas (2021 m. gruodžio 1 d.) jau buvo suėjęs, atsakovė, kurios nebesiejo jokie įsipareigojimai pagal Preliminariąją sutartį, vis tiek pasiūlė ieškovams nustatyti kitą pagrindinės sutarties sudarymo terminą ir „išsaugoti“ pasibaigusią Preliminariąją sutartį. Teisminiam ginčui su Inspekcija persikėlus į apeliacinę instanciją, tapo aišku, kad pagrindinė sutartis iki Preliminariojoje sutartyje numatyto termino objektyviai negalės būti sudaryta, vadinasi pasibaigs ir Preliminarioji sutartis. Atsakovė 2022 m. liepos 26 d. pranešimu informavo ieškovus apie Preliminariosios sutarties nutraukimą.

11.       2022 m. rugsėjo 20 d., atsakovė, demonstruodama gerą valią, pateikė ieškovams pasiūlymą persirašyti Preliminariąją sutartį, nepaisant to, kad ji objektyviai negalėtų būti įvykdoma ir buvo atsakovės visiškai pagrįstai nutraukta iš anksto, joje nustatant didesnę buto kainą. Atsakovės rašte buvo pateiktas išsamus tokio pasiūlymo paaiškinimas, o taip pat akcentuota, kad kainos pasikeitimas yra grindžiamas ne pasikeitusia rinkos dėl butų kainų augimo situacija, tačiau išskirtinai Inspekcijos teisme inicijuoto ginčo sukeltomis pasekmėmis – užsitęsę statybos terminai, negalėjimas pasiskolinti statyboms tipinėmis bankinėmis palūkanomis, dėl karo kilusios statybinių kaštų infliacijos padidėjo statybinė sąmata, kvartalo išlaikymo komunaliniai kaštai, patirtos neplanuotos išlaidos teisininkams ir administraciniams resursams.

12.       Atsakovė sutinka, kad ieškovai turėjo teisę į avanso, pagal Preliminariąją sutartį grąžinimą, tačiau kategoriškai nesutinka su ieškovų reikalavimu iš atsakovės priteisti nuostolius. Atsakovės įsitikinimu, neegzistuoja jos civilinės atsakomybės sąlygos, todėl reikalavimas dėl nuostolių priteisimo turėtų būti atmestas. Teigia, kad atsakovės neteisėti veiksmai galėtų būti konstatuoti tik tuo atveju, jeigu būtų nustatytas atsakovės nesąžiningumas ikisutartiniuose santykiuose su ieškovais.

13.       Teigia, kad objektyviai nebūtų galėjusi įvykdyti Preliminariosios sutarties dėl Inspekcijos inicijuoto teismo proceso. Civilinė byla tik 2022 m. spalio 10 d. buvo išsiųsta į apeliacinę instanciją, todėl akivaizdu, kad pagrindinė sutartis net ir suėjus Preliminariosios sutarties pakeitime nurodytam terminui (2022 m. gruodžio 31 d.) objektyviai nebūtų buvusi sudaryta ir šalių įsipareigojimai pagal Preliminariąją sutartį būtų bet kokiu atveju pasibaigę. Atsakovė remiasi Teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros įstatymo 16 straipsnio 5 dalimi, taip pat statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 1023.9 punktu bei 1024.1 punktu ir nurodo, kad teisme vykstant bylai dėl statybos leidimo teisėtumo, negali būti išduotas nei statybos leidimo pagrindu statomų statinių statybos užbaigimo dokumentas, nei pažyma apie statinio statybą be nukrypimų nuo esminių projekto sprendinių. Atitinkamai, negali būti sudaryta ir buto pirkimo – pardavimo sutartis.

14.       Atsakovės sąžiningumą ikisutartiniuose santykiuose su ieškovais patvirtina ir tai, kad atsakovė pasiūlė pratęsti pagrindinės sutarties sudarymo terminą jam jau suėjus ir šalių įsipareigojimams pagal Preliminariąją sutartį pasibaigus. Atkreipia dėmesį, kad dėl objektyvių priežasčių iki 2021 m. gruodžio 1 d. nesudarius pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties, atsakovė nebeturėjo jokių įsipareigojimų ieškovų atžvilgiu, tačiau būtent atsakovė dėjo pastangas, kad pasibaigusi Preliminarioji sutartis būtų išsaugota ir jau pasibaigusį pagrindinės sutarties sudarymo terminą pasiūlė pratęsti. Tą atsakovė padarė ne tik jau neturėdama ją saistančių įsipareigojimų pagal Preliminariąją sutartį bet ir nepaisant to, kad dėl Inspekcijos inicijuotos bylos jau buvo patyrusi ženklias išlaidas, darančias įtaką buto savikainai.

15.       Atsakovei dėl inicijuotos civilinės bylos negalint realizuoti apie 300 faktiškai pastatytų butų, atsakovei kilo neigiamos pasekmės, lėmusios buto savikainos padidėjimą, dėl kurio atsakovė nematė galimybių pratęsti Preliminariosios sutarties (nors apskritai neturėjo pareigos pratęsinėti Preliminariosios sutarties) tomis pačiomis sąlygomis, o būtent:

15.1.                      Atsakovei dėl vykstančios bylos su Inspekcija negalint įregistruoti statomų statinių, kurie turėjo būti įkeisti AB Swedbank, kaip kredito grąžinimo užtikrinimas ir sąlyga kredito suteikimui, buvo nutraukta tarp atsakovės ir banko sudaryta kredito sutartis, dėl ko atsakovė papildomai patyrė 75 600 Eur administravimo mokesčio ir 110 361,36 Eur įsipareigojimo mokesčio (1,5 proc. nuo nepanaudoto kredito) išlaidų;

15.2.                      Atsakovė yra gavusi 3 000 000 Eur kreditą kredito sutarties, sudarytos su akcine bendrove „Mano bankas“, pagrindu, pagal kurią kas mėnesį moka 17 500 Eur įmokas. Negalėdama parduoti butų, atsakovė automatiškai negalėjo grąžinti kredito ir iki šiol moka ir mokės palūkanas už kreditą. Be to, pagal šią sutartį atsakovė turėjo sumokėti 30 000 Eur dydžio administravimo mokestį;

15.3.                      Atsakovė buvo priversta ieškoti papildomų finansavimo šaltinių ir tam su UAB „Aria Investments“ 2022 m. gegužės 6 d. sudarė sutartį, pagal kurią UAB „Aria Investments“ turėjo gauti 6 000 000 Eur dydžio nebankinę paskolą. Už tai atsakovė įsipareigojo sumokėti 6 000 Eur ir 3 proc. nuo gautos finansavimo sumos (180 000 Eur) mokestį. Atsakovės kas mėnesį mokėtinos palūkanos lygios 60 000 Eur (6 000 000 Eur *12 proc. /12 mėn.). Šių išlaidų atsakovė nebūtų patyrusi, jeigu Inspekcija nebūtų inicijavusi bylos ir atsakovė dar 2021 m. pabaigoje būtų galėjusi parduoti butus, kaip ir buvo numatyta preliminariosiose sutartyse;

15.4.                      249 butų šildymo kaštai 2022 m. ir pirmuosius 2023 m. mėnesius atsakovės paskaičiavimu sieks daugiau nei 1,5 milijonų eurų. Šių išlaidų atsakovė nebūtų patyrusi, jeigu butai dar 2021 m. būtų buvę parduoti.

16.       Atsakovės sąžiningumą taip pat patvirtina, kad nepaisant to, jog pagrindinę sutartį sudaryti su ieškovais ji atsisakė pagrįstai, egzistuojant objektyvioms tokį elgesį pateisinančioms aplinkybėms, atsakovė prieš pasiūlydama turtą naujiems pirkėjams šiandienine rinkos kaina, pasiūlė ieškovams pirmumo teise pasirašyti preliminariąją sutartį dėl to paties turto didesne, tačiau vis tik mažesne nei šiandieninė rinkos kaina.

17.       Atsakovės elgesys informuojant apie Preliminariosios sutarties nutraukimą, iš karto po to, kai jai pačiai tapo aišku, jog greitas taikus susitarimas su Inspekcija nebus pasiektas, yra laikytinas sąžiningu ir protingu. Alternatyva tokiam elgesiui – nieko nedarymas ir fakto, kad Preliminarioji sutartis pasibaigė, konstatavimas tik po 2022 m. gruodžio 31 d. Akivaizdu, kad atsakovės pasirinktas elgesys yra netgi palankesnis ieškovams, nes ieškovai anksčiausiai įmanomame taške informuojami apie tai, kad pagrindinė sutartis 2022 m. gruodžio 31 d. negalės būti sudaryta.

18.       Ieškovai pripažįsta, kad ikisutartinės civilinės atsakomybės atveju verslininko atsakomybė be kaltės nėra taikoma, todėl kaltė yra būtina sąlyga atsakovės atsakomybei kilti. Ieškovų nuomone, atsakovės kaltė egzistuoja, kadangi tik ji pati yra atsakinga už tai, kad Inspekcija inicijavo bylą dėl Statybos leidimo panaikinimo. Pasak ieškovų, pati atsakovė rengė statybą leidžiančius dokumentus, todėl atsakovei tenka visa atsakomybė. Atsakovė kategoriškai nesutinka su tokiu ieškovų vertinimu.

19.       Pirma, pats Preliminariosios sutarties nutraukimas nėra laikytinas neteisėtais atsakovės veiksmais, todėl akivaizdu, kad ir atsakovės kaltė negali egzistuoti. Antra, šiuo metu dar nėra priimtas įsiteisėjęs teismo sprendimas, kuris konstatuotų, jog statybos leidimas yra išduotas neteisėtai. Trečia, atsakovė statybas vykdė pagal jai Vilniaus miesto savivaldybės administracijos išduotą statybos leidimą, kuris ir yra ginčijamas Inspekcijos. Atsakovė statybos leidimo nerengė ir neišdavinėjo, o jį gavusi pasitikėjo viešojo administravimo subjekto priimtu sprendimu ir jo pagrindu vykdė statybas, sudarinėjo preliminariąsias sutartis. Ketvirta, net jeigu statybos leidimas įsiteisėjusiu teismo sprendimu būtų panaikintas, atsakovės kaltė vis tiek neegzistuotų. Tiek Europos Žmogaus Teisių Teismo, tiek Lietuvos teismų praktikoje nurodoma, kad už valstybės klaidas negali atsakyti privatūs asmenys, nebent būtų nustatyta jų kaltė.

20.       Atsakovė nesutinka su tuo, jog 50 842,83 Eur suma laikytina ieškovų nuostoliais. Buto ieškovai Preliminariosios sutarties sąlygomis objektyviai nebūtų galėję įsigyti net ir nenutraukus Preliminariosios sutarties, todėl Preliminariosios sutarties ir iš trečiojo asmens įsigyto buto kainų skirtumas nelaikytinas ieškovų patirtais nuostoliais. Be to, kaip nurodo patys ieškovai, jie už iš trečiojo asmens įsigytą butą sumokėjo buto tuometinę rinkos vertę, dėl ko nėra patyrę daugiau išlaidų, nei vertas jų įsigytas butas. Galiausiai, patys ieškovai savo sprendimu prisiėmė tokios kainos skirtumo riziką. Kaip matyti iš kartu su ieškiniu pateikto atsakovės pasiūlymo, atsakovė siūlė persirašyti Preliminariąją sutartį, kurioje buto kaina buvo padidinta 24 900 Eur, o parkavimo vietos kaina nekeičiama.

21.       Ieškovai B. R. ir M. R. dubliku prašo atsakovės atsiliepime išdėstytus argumentus vertinti kritiškai, visiškai tenkinti ieškovų ieškinio reikalavimą dėl 50 842,83 Eur žalos (nuostolių) atlyginimo; reikalavimo dėl 10 000 Eur avanso grąžinimo ieškovai nurodė atsisakantys.

22.       Ieškovai nesutinka su atsakovės argumentais, kad pirmo etapo statybos leidimas ir pagal jį pastatyti namai nėra aktualūs nagrinėjamam ginčui, nurodant, kad iš atsakovės atsiliepimo priedų (Inspekcijos ieškinio bei Vilniaus miesto apylinkės teismo sprendimo civilinėje byloje Nr. e2-442-960/2022 (toliau – Sprendimas)) matyti, kad Inspekcija ginčijo ir tebeginčija visus 3 statybos leidimus (SL1, SL2 ir SL3). Ginčo atveju atsitiko taip, kad tik dabar, civ. byloje Nr. e2-442-960/2022 yra sprendžiama, ar SL2 išdavimas (bei atitinkamai SL1 panaikinimas) yra teisėtas, ar nustatyta tvarka buvo pašalinti Inspekcijos surašytuose savavališkos statybos aktuose nurodyti pažeidimai, kokio reikšmingumo jie buvo, ar SL2 buvo išduotas tik po to, kai buvo panaikinti savavališkos statybos aktuose įvardinti pažeidimai. Taigi, teismui (galimai) panaikinus SL2, atitinkamai liktų galioti SL1 ir atitinkamai pagal SL1 pastatytiems statiniams surašyti savavališkos statybos aktai. Tokiu atveju beliktų konstatuoti, kad SL3 taip pat išduotas neteisėtai, kadangi SL3 išdavimo metu Sklype buvo nepašalinti savavališkos statybos aktuose nurodyti pažeidimai.

23.       Ieškovų požiūriu, atsakovė savo atsiliepime nepagrindė, kad atsakovė nėra atsakinga dėl susiklosčiusios situacijos, greičiau priešingai. Iš prie atsiliepimo pridedamų dokumentų matyti, kad atsakovės nesutarimai dėl statybų sklype yra tęstinio pobūdžio, apie juos atsakovei buvo žinoma dar nuo 2020 m. rugpjūčio mėnesio, tad gintis nuo ieškovų reikalavimų tuo, kad neva Inspekcija jau po Preliminarios sutarties sudarymo kreipėsi į teismą dėl SL3 pripažinimo negaliojančiu, yra nekorektiška ir nepagrįsta. Juo labiau, kad pats SL3 buvo (galimai neteisėtai) išduotas dar 2021 m. gruodžio 31 d.

24.       Nors atsakovė ir nurodo, jog šalių tarpusavio santykius reguliuoja specialiosios teisės normos, reglamentuojančios atsakomybę ikisutartiniuose santykiuose (CK 6.163 str. 3,4 dalys), kas neva leidžia kitaip/siauriau traktuoti atsakovės atsakomybės taikymo sąlygas bei ribas, ieškovai su tokia nuomone nesutinka. Ieškovų požiūriu, nėra teisės normų konkurencijos tarp CK 6.256 straipsnio 1, 2 dalių ir CK 6.163 straipsnio 3 ar 4 dalies, kaip tai siekia parodyti atsakovė.

25.       Ieškovai supranta, kad tebevykstant teisminiam ginčui su Inspekcija, atsakovė (tikėtina) nebūtų galėjusi laiku įvykdyti Preliminariojoje sutartyje prisiimtų įsipareigojimų ir pasirašyti pagrindinę sutartį. Tačiau ko ieškovai negali suprasti, tai to, kas trukdė atsakovei dar kartą pratęsti Preliminariosios sutarties galiojimą ir taip įvykdyti savo įsipareigojimus. Pratęsus Preliminariąją sutartį 2022 m. sausio 24 d., atsakovė taip pat neturėjo galimybių sudaryti pagrindinės sutarties, tačiau savo įsipareigojimų vykdyti neatsisakė. Tačiau jau po pusmečio, 2022 m. liepos 26 d., atsakovė savo nuomonę pakeitė iš esmės – atsisakė pratęstos Preliminariosios sutarties. Ieškovų nuomone, toks atsakovės elgesys negali būti laikomas konstruktyviu, geranorišku ir sąžiningu.

26.       Atsakovė atsiliepime ne kartą akcentuoja, kad ji neva dėl objektyvių priežasčių negalėjo sudaryti pagrindinės turto pirkimo – pardavimo sutarties. Ieškovų nuomone, jei situacija, kurioje šiai dienai yra atsakovė, susiklostė dėl pačios atsakovės veiksmų, tai šios priežastys yra labiau subjektyvios, o ne objektyvios. Pati atsakovė rengė sklype statomų statinių projektinę dokumentaciją, vykdė statybas, dėl šių statybų netinkamo vykdymo buvo surašyti savavališkų statybų aktai, dėl šių aktų bei vėliau išduotų statybos leidimų kilo teisminis ginčas, todėl nėra jokio pagrindo tvirtinti, kad nėra jokio atsakovės indėlio į susiklosčiusią situaciją.

27.       Ieškovai 2022 m. sausio mėnesį šią situaciją įvertino ir sutiko palaukti beveik metus, kad atsakovė išsispręstų savo problemas ir teisminius ginčus su Inspekcija. Jei ir iki 2022 m. pabaigos tai nebūtų įvykę, tuomet kiltų poreikis toliau svarstyti Preliminariosios sutarties pratęsimo klausimą. Tačiau atsakovė 2022 m. liepos mėn. priėmė vienašalį sprendimą ir nutarė, kad ji Preliminariąja sutartimi prisiimtų įsipareigojimų toliau negali įvykdyti. Tai nėra nei kooperatyvus, nei bona fide elgesys. Visgi, jau po 2 mėnesių atsakovė vėl apsigalvojo ir nutarė, kad susitarimą iš esmės gali pratęsti, tik jau kitokiomis sąlygomis, daug mažiau palankiomis ieškovams. Šia prasme ieškovams nesuprantama yra atsakovės logika, kai, viena vertus, ji teigia, kad Preliminariosios sutarties negali įvykdyti dėl objektyvių priežasčių, kita vertus, jei ieškovai papildomai primokėtų (pagal naujai sudaromą preliminarų susitarimą), tai tų objektyvių priežasčių kaip ir nebėra, yra tik kainos klausimas.

28.       Ieškovų nuomone, atsakovės argumentai, jog teisminis ginčas su Inspekcija didina turto savikainą, yra spekuliatyvūs ir nepagrįsti įrodymais. Atsakovė pateikė kredito sutartį Nr. 21-011218-IN, sudarytą su AB Swedbank, tačiau jokių įrodymų apie tai, kad: a) minėta sutartis yra nutraukta; b) atsakovė sumokėjo 75 600 Eur administravimo mokestį; c) atsakovė sumokėjo 110 361,36 Eur įsipareigojimo mokestį, atsakovė nepateikė. Atitinkamai, kalbant apie 2021 m. lapkričio 3 d. atsakovės sudarytą sutartį Nr. ApyvKrABMB/202111/00016 su AB „Mano bankas“, tai ši sutartis sudaryta ne konkretaus projekto vystymui, bet apyvartinėms lėšoms gauti. Dar daugiau, tai apskritai yra EGF (Europos garantijų fondas) remiamas Europos finansavimo fondo finansavimas, kas yra valstybės pagalba. Sutartyje nėra nurodyta, kad ji skirta būtent ieškovų turto (ar net apskritai šio projekto) statybai finansuoti (atsakovė šiuo metu vysto dar bent 3 nekilnojamojo turto projektus) todėl šis dokumentas apskritai neturi ryšio su byla. Analogiškai vertintina ir atsakovės 2022 m. gegužės 6 d. sudaryta konsultavimo sutartis su UAB „Aria Investments“, pagal kurią pastaroji įmonė įsipareigojo ieškoti finansavimo atsakovės vykdomai veiklai.

29.       Ieškovai kritiškai vertintina ir atsakovės teiginį, kad 249 butų šildymo kaštai 2022 ir per pirmuosius 2023 m. mėnesius atsakovės paskaičiavimu sieks daugiau, nei 1,5 mln. eurų. Ieškovai mano, kad tai yra tiesiog niekuo nepagrįstas teiginys, kuris nieko neįrodo ir neturi reikšmės bylai. Ieškovai nežino ir neprivalo žinoti ką atsakovė daro su likusiais 248 butais, kaip juos šildo, kiek tai kainuoja, tai yra ieškovų visiškai neliečianti bei jokiais įrodymais nepagrįsta informacija, kuri nesusijusi su ginčo dalyku.

30.       Atsakovei puikiai žinoma, kad egzistavo ir kitokių alternatyvų, pavyzdžiui siūlymas aptarti susidariusią situaciją susitikimo metu ar el. paštu, siūlymas dar kartą apsvarstyti papildomo Preliminariosios sutarties pratęsimo galimybes ir t.t. (kas jau kartą buvo padaryta ir tiko visoms šalims). Vietoje to atsakovė pasirinko kitokį kelią – pastatė ieškovus prieš faktą, kad Preliminariosios sutarties nevykdys, ją atsisako vykdyti, tuomet išlaukė keletą mėnesių, negrąžino iš ieškovų gautų mokėjimų, o vėliau paprašė susimokėti papildomai, sudarant naują preliminariąją sutartį. Tokie veiksmai akivaizdžiai paneigia atsakovės teiginius, kad vienašalis Preliminariosios sutarties nutraukimas – sąžiningas bei vienintelis įmanomas protingas atsakovės elgesys.

31.       Tai, kad šiuo metu teisminis procesas su Inspekcija dar nėra pasibaigęs, niekaip neeliminuoja atsakovės atsakomybės dėl neteisėto Preliminariosios sutarties nutraukimo. Ieškovai atkreipia dėmesį ir į aplinkybę, kad faktas, jog Inspekcija ginčija viešojo administravimo subjekto priimtą administracinį sprendimą (statybos leidimą), nepašalina atsakovės iš nurodyto santykio. Minėtas ginčas yra kilęs ne dėl ko kito, kaip dėl atsakovės pateiktų statybos dokumentų (statybos leidimams gauti) bei realių atsakovės atliekamų darbų atitikimo statybos dokumentams. Kitaip tariant, pati atsakovė ir išprovokavo šį ginčą, tad laikyti ją absoliučiai nesusijusia ir neatsakinga už ginčo pasekmes, būtų nesąžininga tiek ieškovų, tiek ir kitų, nesusijusių asmenų atžvilgiu. Nors atsakovė ir tvirtina, jog ji neva negali būti atsakinga už valstybės institucijų klaidas, tačiau ieškovai tuo labiau neturi prisiimti šios situacijos pasekmių.

32.       Atsakovė 2022 m. liepos 26 d. Preliminariąją sutartį nutraukė ir pažadėjo per 2 mėnesius grąžinti avansą bei sumokėti 10 000 Eur kompensaciją. Šį terminą nustatė pati atsakovė, nederinusi su ieškovais. Jokio atsakovės pasiūlymo pasirašyti Preliminariąją sutartį kitokiomis sąlygomis / pakeisti galiojusios sutarties sąlygas ieškovai negavo. Dėl šios priežasties visiškai natūralu, jog ieškovams teko pradėti naujo būsto paieškas. Pažymi, kad ir avansą atsakovė ieškovams grąžino tik šiems kreipusis į teismą, o minėtos 10 000 Eur kompensacijos už Preliminariosios sutarties nutraukimą nesumokėjo iki šiol.

33.       Ieškovai dėl atsakovės veiksmų prarado galimybę pagerinti savo turtinę padėtį, kadangi neteko teisėtai jiems priklausiusios galimybės įgyti turtą už Preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą, atsakovei atsisakius sudaryti pagrindinę turto pirkimo pardavimo sutartį, ieškovai patyrė praradimus (neteko galimybės įgyti turtą pigiau), kurių galėjo nebūti, jei ne neteisėti atsakovės veiksmai. Tokiu būdu ieškovai prarado galimybę sutaupyti 50 842,83 Eur, nes nepagrįstai nutraukus Preliminariąją sutartį, buvo priversti pirkti kitą, analogišką, tik jau pabrangusį, turtą. Ši suma, pagal galiojančią Lietuvos Aukščiausiojo Teismo jurisprudenciją, pripažintina ieškovų nuostoliais.

34.       Atsakovė UAB „Rinvest“ tripliku prašo ieškovų ieškinį atmesti.

35.       Teigia, kad atsakovė pateikė objektyvią informaciją, pagrįstą įrodymais, kad statybos leidimas teisme buvo apskųstas 2021 m. balandžio mėnesį, t. y. jau po preliminarios sutarties pasirašymo. Ieškovų samprotavimai apie atsakovės konfliktą su Inspekcija yra niekuo neparemti, nereikšmingi bylai. Butai negalėjo būti pastatyti, įregistruoti ir parduoti ne dėl pirmo etapo statybos leidimo, bet dėl statybos leidimo ginčijimo teisme (nepriklausomai nuo Inspekcijos ieškinio (ne)pagrįstumo), o šis teisme apskųstas jau po preliminariosios sutarties sudarymo.

36.       Ieškovai neatsakingai dublike spekuliuoja teiginiais apie tai, kad atsakovė vykdė statybą nukrypdama nuo statybos dokumentų, nors byloje su Inspekcija apskritai nėra keliami klausimai dėl savavališkos statybos II etape, kuriame statomas ir ginčo butas. Inspekcija ginčija statybos leidimą, bet nekelia klausimo, ar atsakovė nukrypo nuo statybos leidimo statydamas namus. Tuo tarpu byloje ginčijamą statybos leidimą išdavė ne atsakovė, o Vilniaus miesto savivaldybės administracija, kurios kompetencijai ir yra priskirta ši funkcija.

37.       Atsakovė atkreipia dėmesį, kad atsiliepimo į ieškinį mintis dėl ikisutartinės civilinės atsakomybės specifiškumo buvo ta, kad ikisutartiniuose santykiuose neteisėti veiksmai pasireiškia per šalies nesąžiningumą. Vien ta aplinkybė, kad nebuvo sudaryta pagrindinė sutartis, buvo nutraukta preliminarioji sutartis, automatiškai nereiškia neteisėtų pardavėjo veiksmų. Neteisėtais tokie veiksmai būtų pripažinti tik tuomet, jeigu būtų įrodytas šalies nesąžiningumas.

38.       Ieškovai neginčija bylai esminę reikšmę turinčios aplinkybės, kad iki preliminariojoje sutartyje nurodyto termino (2022 m. gruodžio 31 d.) pagrindinė pirkimo – pardavimo sutartis objektyviai negalėtų būti sudaryta. CK 6.165 straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad, jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia. Vadinasi, esant tokiai situacijai atsakovės nebesieja pareiga sudaryti pagrindinę sutartį preliminariojoje sutartyje nurodytomis sąlygomis, o tuo pačiu pratęsti preliminariąją sutartį tokiomis pačiomis sąlygomis.

39.       Ieškovai netinkamai interpretuoja atsakovės pasiūlymą persirašyti preliminariąją sutartį kitomis sąlygomis (didesne kaina). Pasak ieškovų, toks pasiūlymas rodo atsakovės pozicijos nenuoseklumą, elgesio nesąžiningumą, nes atsakovė didesne kaina buto parduoti jau neva nemato kliūčių. Tačiau, atsakovės pasiūlymas persirašyti preliminariąją sutartį kitomis sąlygomis nereiškia, kad pagrindinė sutartis galėtų būti sudaryta anksčiau, iki teisminio proceso su Inspekcija pabaigos, objekto statybos užbaigimo ir įregistravimo. Sudarius naują preliminariąją sutartį kitomis sąlygomis, vis tiek reikėtų laukti teisminės bylos pabaigos ir tik esant palankiam spendimui galėtų būti sudaryta pagrindinė sutartis. Pasiūlymas pasirašyti naują preliminariąją sutartį neturi nieko bendro su galimybėmis anksčiau sudaryti pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį, o yra tiesiog atsakovės geros valios veiksmas, kuomet atsakovė neturėdama jokio įsipareigojimo ieškovams, siūlė geresnes nei kiti pirkėjai rinkoje galėtų gauti, sąlygas naujos preliminarios sutarties sudarymui.

40.       Su atsiliepimu į ieškinį pateikti dokumentai (kredito sutartys, sutartis dėl nebankinio finansavimo surinkimo) patvirtina, kokio dydžio skolintos lėšos buvo ir yra reikalingos projekto II etapo įgyvendinimui. Šie įrodymai taip pat patvirtina, kaip dėl vykstančios bylos su Inspekcija atsakovei pabrango II etapas. Pabrėžia, kad projektas įgyvendinamas iš skolintų lėšų, o tai reiškia, kad už skolintas lėšas reikia mokėti palūkanas. Vadinasi, į projekto savikainą įskaičiuojamos ne tik tiesioginės išlaidos statybos darbams, tačiau ir palūkanos, mokamos už pasiskolintas sumas statyboms. Ginčo atveju atsakovė su Swedbank, AB buvo sudariusi kredito sutartį, pagal kurią turėjo gauti statyboms reikalingą finansavimą už 3,8 proc. metines palūkanas. Vis dėlto, dėl vykstančios bylos su Inspekcija atsakovė neturėjo galimybės įkeisti Swedbank, AB naudai nebaigtos statybos, dėl ko negavo finansavimo pagal sudarytą kredito sutartį, kuri buvo nutraukta.

41.       Atkreipia dėmesį, kad Inspekcijos ieškinio dėl statybos leidimo teisėtumo pareiškimo metu (2021 m. balandžio mėn.) II etapo statybos buvo dar tik pradinėje stadijoje (pvz., darbai su rostverku). Tai reiškia, kad atsakovė dėl inicijuotos bylos prarado finansavimą iš Swedbank, AB, kuris buvo reikalingas visam II projekto etapui įgyvendinti. Todėl atsakovė buvo priversta ieškoti alternatyvaus finansavimo statybos darbams. Tokį finansavimą atsakovei pavyko rasti (kredito sutartis su AB „Mano bankas“ nebankinis finansavimas, kurį užtikrina UAB „Aria Investments“), tačiau tokio finansavimo kaina yra ženkliai didesnė nei buvo numatyta atsakovės kredito sutartyje su Swedbank, AB (3,8 proc.). Palūkanos pagal sutartį su AB „Mano bankas“ yra lygios 5,8 proc., o nebankinio 6 milijonų eurų finansavimo, kurį organizuoja UAB „Aria Investments“, metinių palūkanų norma siekia net 12 proc. Be ženklaus pabrangimo palūkanų prasme, atsakovė buvo sumokėjusi Swedbank, AB 75 600 Eur administravimo mokestį, nors kredito taip ir negavo, o taip pat 80 850 Eur įsipareigojimo mokesčio. Be to, atsakovė papildomai turėjo sumokėti AB „Mano bankas“ 30 000 Eur dydžio administravimo mokestį. UAB „Aria Investments“ atsakovė turės sumokėti 180 000 Eur plius PVM mokestį už surastą finansavimą, šiuo metu atsakovė jau yra sumokėjusi 198 016,50 Eur.

42.       Vertinant išdėstytą, konstatuotina, kad dėl su Inspekcija vykstančios bylos II projekto etapo, kuriame yra ir ginčo butas, atsakovei ženkliai pabrango, todėl atsakovė protingai ir pagrįstai nepratęsė pagrindinės sutarties sudarymo termino tomis pačiomis sąlygomis. Tuo pačiu, aukščiau nurodytos aplinkybės patvirtina, kad atsakovės sprendimą lėmė ne rinkos pokyčiai, o ženkliai išaugusi II etapo savikaina. Taigi, sutarties nutraukimas ir pasiūlymas sudaryti naują preliminarią sutartį didesne kaina yra laikytinas visiškai sąžiningu ir protingu atsakovės elgesiu, neturinčiu nieko bendro su rinkos situacijos pasikeitimu.

43.       Teismo posėdžio metu ieškovas M. R. papildomai nurodė, kad kadangi Preliminarioji sutartis jau buvo nutraukta, ieškovai nusprendė ieškoti kito varianto. Kitas butas buvo įsigytas kitoje gatvės pusėje iš kito vystytojo, dalinės apdailos, lygiai taip pat kaip buvo numatyta „Rinvest“. Visi vystytojai parduoda su daline apdaila, tokio pačio dydžio ir su automobilio statymo vieta, lygiai tas pats analogiškas butas kaip ir buvo numatyta įsigyti „Rinvest“ projektą. Avansas buvo grąžintas po bylos iškėlimo. 

44.       Ieškovų atstovas papildomai nurodė, kad ieškovų kitas įsigytas butas buvo įvertintas turto vertintojų, rinkos vertė tos vietovės nekilnojamojo turto buvo tokia, kokia pateikta prie ieškinio ir gavosi, kad turtas pabrango per pusantrų metų apie 50 000 Eur. Ieškovai mano, kad tai yra atsakovės atsakomybė, kad ji nutraukė Preliminariąją sutartį, atsisakė jos ir pastatė ieškovus į tokią situaciją kai jie nukentėjo finansiškai, realiai praradus didelę galimybę sutaupyti pinigus, kas, pagal kasacinio teismo praktiką, yra pripažįstama nuostoliais. Yra atsakovės atsakomybė, nes ji tą projektą vystė, rengė projektines dokumentacijas ir bylinėjimosi klausimai su Inspekcija neturi tiesiogiai daryti įtakos ieškovams ir jie neturi dėl to nukentėti. Ginčas su Inspekcija yra užsibaigęs praeitų metų gruodžio pradžioje, statybos leidimai liko galioti.

45.       Atsakovės atstovas papildomai nurodė, kad civilinės atsakomybės sąlygos neegzistuoja. Tai, kad buvo nutraukta Preliminarioji sutartis savaime nėra laikytina neteisėtais veiksmais, kadangi teismas turi vertinti šiuos veiksmus per sąžiningumo prizmę. Nepaisant to, kad Preliminarioji sutartis buvo nutraukta iki termino sudaryti pagrindinę sutartį, pagrindinė sutartis bet kokiu atveju dėl objektyvių priežasčių nebūtų buvusi sudaryta numatytu terminu ir dėl to būtų pasibaigusi. Preliminariosios sutarties pakeitimu buvo susitarta dėl naujo pagrindinės sutarties sudarymo termino, t. y. 2021 m. gruodžio 31 d. Pranešimas apie nutraukimą buvo išsiųstas liepos mėnesį, bet jau liepos mėnesį buvo aišku, kad ir 2021 m. gruodžio 31 d. Preliminarioji sutartis objektyviai negalės būti įvykdyta. Nepratęsė Preliminariosios sutarties, nes tai būtų ekonomiškai nesuprantama. Pirmą kartą pratęsinėjant Preliminariąją sutartį atsakovė buvo įsitikinusi, kad teisminį ginčą su Inspekcija pavyks užbaigti taikiai dar pirmosios instancijos teisme, nelaukiant sprendimo. Pratęsti Preliminariosios sutarties tomis pačiomis sąlygomis atsakovė nebegalėjo. Preliminariosios sutarties nutraukimo priežastis buvo negalėjimas parduoti už tą pačią kainą. Praėjus pusantrų metų, dėl teismo proceso ir su tuo susijusių pasekmių, buvo prarasti visi piniginiai srautai, buvo paimtas finansavimas už tris su puse karto didesnes palūkanas, šitos aplinkybės iš esmės lėmė statybos savikainos išaugimą. Savikaina būtų buvusi priimtina, jeigu su Inspekcija ginčas būtų užsibaigęs ankstesniame etape. Avanso atsakovė neturėjo ketinimų negrąžinti, esant nurodytai situacijai, paprasčiausiai piniginiai srautai buvo labai sutrikę, todėl negalėjo avanso išmokėt anksčiau.

46.       2022 m. gruodžio 7 d. nutartimi Vilniaus apygardos teismas priėmė ieškovų B. R. ir M. R. pareiškimą dėl ieškinio dalies reikalavimų atsisakymo ir nutarė bylą dalyje dėl ieškovų reikalavimo priteisti iš atsakovės UAB „Rinvest“ 10 000 Eur sumokėtą avansą pagal sutartį, nutraukti. Taip pat teismas nutarė grąžinti ieškovei B. R. 108 Eur žyminio mokesčio, sumokėto 2022 m. rugsėjo 27 d. mokėjimo nurodymu (mokėtojas – B. R., mokėjimo suma – 1 188 Eur).

Teismas

konstatuoja:

II. Teismo nustatytos bylos aplinkybės, argumentai ir išvados

        Dėl faktinių bylos aplinkybių ir ginčo esmės

47.       Byloje esančiais duomenimis nustatyta, kad 2021 m. kovo 31 d. ieškovai su atsakove pasirašė Preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartį, kuria šalys įsipareigojo šioje sutartyje nustatytomis sąlygomis sudaryti pagrindinę šio turto pirkimo – pardavimo sutartį: (i) dalies žemės sklypo, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastrinis adresas (duomenys neskelbtini) k. v., adresas (duomenys neskelbtini) (Daiktas Nr. 1); (ii) šioje žemės sklypo dalyje statomo daugiabučio, Priede Nr. 1 pažymėto indeksu „ M2 “ ketvirtame aukšte esančio buto, Sutarties priede Nr. 2 pažymėto indeksu „C43“, turinčio 36,74 kv. m. (Daiktas Nr. 2); (iii) požeminė automobilio statymo vieta, Priede Nr. 4 pažymėta indeksu P11, kurio kaina 10 000 Eur (Daiktas Nr. 3).

48.       Pagal Preliminariosios sutarties 3.1 punktą, šalių susitarimu turto (Daikto Nr. 1, Daikto Nr. 2 ir Daikto Nr. 3 (Preliminariosios sutarties 1.1 punktas)) kaina yra 86 000 Eur. Šalių susitarimu 3.1 punkte nurodyta turto kainą pirkėjas sumokės pardavėjui tokia tvarka: 10 000 Eur avansą pirkėjas įsipareigoja sumokėti pardavėjui mokėjimo pavedimu per 2 darbo dienas nuo šios sutarties pasirašymo, tokiu būdu užtikrindamas pagrindinės turto pirkimo – pardavimo sutarties sudarymą (Preliminariosios sutarties 4.1.1. punktas). 76 000 Eur pirkėjas įsipareigoja sumokėti pardavėjui per 30 kalendorinių dienų nuo pagrindinės turto pirkimo pardavimo sutarties pasirašymo ir notarinio patvirtinimo dienos (Preliminariosios sutarties 4.1.2 punktas). Nuosavybės teisė į turtą pirkėjui pereina pasirašius ir notariškai patvirtinus pagrindinę turto pirkimo – pardavimo sutartį bei įvykdžius 4.1.1 punkte nurodytą sąlygą. Pardavėjas pareiškimą apie galutinį atsiskaitymą įsipareigoja pateikti galutinę turto pirkimo pardavimo sutartį patvirtinusiam notarų biurui per 10 darbo dienų nuo galutinio atsiskaitymo pagal minėtą sutartį dienos (Preliminariosios sutarties 4.2 punktas).

49.       Šalys sulygo, kad pagrindinė sutartis turi būti sudaryta ne vėliau kaip iki 2021 m. gruodžio 1 d. Vilniaus m. 10-ajame notarų biure (Preliminariosios sutarties 5.3 punktas). 2021 m. kovo 31 d. dviem mokėjimo pavedimais ieškovai pervedė atsakovei 10 000 Eur avansą.

50.       2022 m. sausio 21 d. atsakovė atsiuntė ieškovams pranešimą dėl pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties pasirašymo termino nukėlimo. Pranešime teigiama, kad Inspekcija yra inicijavusi ginčą, kuriuo kvestionuoja pardavėjui (atsakovei) išduotą statybos leidimą, dėl vykstančios bylos statybos nėra sustabdytos ir toliau intensyviai tęsiamos. Tačiau dėl vykstančio ginčo negalėjo būti priduoti statybos darbai. Nurodoma, kad pagrindinė pirkimo – pardavimo sutartis iki Preliminarioje sutartyje nurodytos dienos dėl nuo pardavėjo nepriklausančių priežasčių negalėjo būti sudaroma, todėl siūloma šį terminą pratęsti abipusiu susitarimu. 

51.       Ieškovai sutiko pratęsti pagrindinės sutarties sudarymo terminą iki 2022 m. gruodžio 31 d., pasirašydami su atsakove susitarimą pakeisti Preliminariosios sutarties sąlygas Nr. 1. Šalys sulygo pakeisti Preliminariosios sutarties 5.3. punktą išdėstant jį nauja redakcija: „5.3. Pagrindinė sutartis turi būti sudaryta ne vėliau kaip iki 2022 m. gruodžio mėn. 31 d. Vilniaus m. 10-jame notarų biure“. Kitos Preliminariosios sutarties sąlygos paliktos nepakeistos.

52.       Nesuėjus tarp šalių sutartam papildomam terminui pagrindinei sutarčiai sudaryti, atsakovė 2022 m. liepos 26 d. ieškovams atsiuntė pranešimą dėl Preliminariosios sutarties nutraukimo. Pranešime nurodoma, kad Inspekcija bylos užbaigti taikiai nesutiko, todėl pardavėjui teko bylinėtis teisme. Taip pat teigiama, kad negalėdamas prognozuoti apeliacinio, o galimai ir kasacinio proceso trukmės bei baigties, pardavėjas objektyviai nebegali užtikrinti ieškovams buto pardavimo Preliminarioje sutartyje nurodytomis sąlygomis, todėl yra priverstas ne dėl savo kaltės Preliminarią sutartį nutraukti. Pardavėjas įsipareigojo iki 2022 m. rugsėjo 20 d. dienos sumokėti ieškovams pagal Preliminariąją sutartį grąžintinas sumas.

53.       2022 m. liepos 30 d. ieškovai kartu su A. M. sudarė preliminariąją sutartį dėl turto, buto, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), automobilio stovėjimo vietos, pažymėtos plane Nr. 6, dviračių saugykla (duomenys neskelbtini), tačiau ieškovai turėjo sumokėti jau ne 2 068,59 Eur už 1 kvadratinį metrą bei 10 000 Eur už automobilio stovėjimo vietą, bet 3 370,79 Eur už 1 kvadratinį metrą bei 13 000 Eur už automobilio stovėjimo vietą (bendra turto pardavimo kaina, pagal naują preliminariąją sutartį – 150 000 Eur). 2022 m. rugpjūčio 19 d. ieškovai išsiuntė atsakovei pretenziją dėl avanso grąžinimo ir nuostolių atlyginimo ir pareikalavo nedelsiant, bet ne vėliau nei iki 2022 m. rugpjūčio 31 d. grąžinti ieškovams jų sumokėtą 10 000 Eur avansą bei atlyginti ieškovų patirtus nuostolius 50 842,83 Eur sumai (bendra reikalaujama suma – 60 842,83 Eur). 

54.       2022 m. rugpjūčio 23 d. ieškovai kartu su A. M. sudarė Nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartį (tokiu būdu įvykdant 2022 m. liepos 30 d. preliminariąją sutartį (pakeičianti sutartis). 

55.       Ginčas tarp šalių kilo dėl ieškovų patirtų nuostolių, atsakovei iki preliminariojoje sutartyje nustatyto termino nesudarius pagrindinės nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutarties, atlyginimo.

Dėl civilinės atsakomybės taikymo sąlygų, Preliminariosios sutarties nutraukimo pagrįstumo

56.       Ikisutartinius santykius reglamentuojančių CK 6.163 – 6.165 straipsnių sisteminė analizė leidžia daryti išvadą, kad, pradėjus derybas, šalis sieja specifiniai – pasitikėjimo teisiniai santykiai, kurie reikalauja abipusio sąžiningumo viena kitos atžvilgiu. Taigi derybose dėl sutarties sudarymo šalys, kaip ir vykdydamos sutartis, privalo elgtis sąžiningai, ir tai įtvirtinta CK 1.5, 6.4, 6.158, 6.163 straipsniuose. Šios pareigos pažeidimas yra pagrindas taikyti civilinę atsakomybę (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. lapkričio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-241-381/2022).

57.       Kasacinio teismo praktikoje preliminariosios sutarties sudarymas apibūdinamas kaip baigiamasis, atspindintis toliausiai pažengusias derybas, ikisutartinių santykių etapas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006). Viena vertus, ja sukuriamas tvirtesnis teisinis santykis negu derybos, kurios nėra forminamos tokia sutartimi, kita vertus, jos sukuriamas teisinis santykis yra trapesnis už sutartinius santykius, nes jos objektas yra pagrindinės sutarties sudarymas, todėl jos pažeidimo atveju taikomi gynybos būdai yra ribojami. Kasacinis teismas yra nurodęs, kad vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-226-695/2017, 15 punktas; 2018 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018, 25 punktas).

58.       Pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai dėl sutarties nesudarymo padarytus nuostolius. Kasacinis teismas, aiškindamas šią normą, yra nurodęs, kad teisinis pagrindas civilinei atsakomybei esant ikisutartiniams santykiams kilti yra nesąžiningas šalies elgesys (CK 6.163 straipsnio 3 dalis). Neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri elgiasi nesąžiningai ir yra kalta dėl atsisakymo ją sudaryti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018, 33–34 punktai). Būtent šalies nesąžiningas elgesys yra vertinamas kaip neteisėti veiksmai sprendžiant dėl ikisutartinės civilinės atsakomybės, kai šalis neįvykdo preliminariosios sutarties, t. y. atsisako sudaryti pagrindinę sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022, 35 punktas).

59.       Taigi, nors CK 6.163 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad šalys turi teisę laisvai pradėti derybas bei derėtis ir neatsako už tai, jog nepasiekiamas šalių susitarimas, tačiau taip būna tik tada, kai šalys elgiasi sąžiningai. Jeigu derybose viena iš šalių elgėsi nesąžiningai ir pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl nesąžiningos šalies veiksmų, tai šiai šaliai gali būti taikoma civilinė atsakomybė, t. y. kyla pareiga atlyginti sąžiningai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.163 straipsnio 3 dalis, 6.165 straipsnio 4 dalis).

60.       Kasacinio teismo praktikoje taip pat pažymima, jog preliminariosios sutarties šalis, teismine tvarka reikalaujanti taikyti civilinę atsakomybę, privalo įrodyti, kad kitos šalies aktyvūs ir (ar) pasyvūs veiksmai nulėmė pagrindinės sutarties nesudarymą, t. y. kad kita šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį. Vienai preliminariosios sutarties šaliai įrodžius, kad kita sutarties šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, įrodinėjimo našta pereina antrajai preliminariosios sutarties šaliai, t. y. ta sutarties šalis, kuri atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, siekdama išvengti civilinės atsakomybės jai taikymo, turi įrodyti, kad atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį yra pagrįstas. Toks įrodinėjimo naštos perkėlimas preliminariosios sutarties šaliai, atsisakiusiai sudaryti pagrindinę sutartį, paaiškintinas tais argumentais, kad vis dėlto ta šalis, kuri pasirinko atitinkamą elgesio modelį, geriausiai žino ir gali paaiškinti priežastis (aplinkybes), nulėmusias tokį pasirinkimą, todėl būtent ji turi geresnes galimybes įrodyti sau naudingas aplinkybes nei kita preliminariosios sutarties šalis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020).

61.       Nagrinėjamu atveju, atsižvelgiant į byloje nustatytas aplinkybes, laikytina, kad ieškovai įrodė, kad kita sutarties šalis (atsakovė) atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Minėta, kad Preliminarioji sutartis sudaryta 2021 m. kovo 31 d., nors per tarp šalių sutartą terminą ne vėliau kaip iki 2021 m. gruodžio 1 d. pagrindinė sutartis sudaryta nebuvo, tačiau 2022 m. gruodžio 31 d. šalys nutarė pratęsti pagrindinės sutarties pasirašymą ne vėliau kaip iki 2022 m. gruodžio 31 d. Tačiau dar nesibaigus šiam terminui atsakovė 2022 m. liepos 26 d. informavo ieškovus apie Preliminariosios sutarties nutraukimą. 

62.       Taigi, atsakovė turi įrodyti, kad atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį buvo pagrįstas. Siekdama išvengti civilinės atsakomybės taikymo, atsakovė iš esmės įrodinėjo, kad Preliminariosios sutarties nebūtų galėjusi įvykdyti dėl nuo atsakovės nepriklausančių objektyvių aplinkybių - Inspekcijos inicijuoto teisminio proceso, taip pat šio inicijuoto ginčo sukeltomis pasekmėmis, t. y. užsitęsę statybos terminai, negalėjimas pasiskolinti statyboms tipinėmis bankinėmis palūkanomis ir kt.

63.       Lietuvos teismų informacinės sistemos „Liteko“ duomenimis (CPK 179 straipsnio 3 dalis), Vilniaus miesto apylinkės teismas 2022 m. birželio 3 d. sprendimu civilinėje byloje pagal ieškovės Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos ieškinius atsakovams UAB „Rinvest“, UAB „Globalus projektavimas“, Vilniaus miesto savivaldybės administracijai, trečiajam asmeniui ieškovo pusėje G. B. dėl statybos leidimų pripažinimo negaliojančiais ir statybos padarinių pašalinimo, nusprendė nutraukti bylą dalyje dėl ieškovės pareikšto reikalavimo pripažinti negaliojančiu Vilniaus miesto savivaldybės administracijos 2020 m. balandžio 1 d. išduotą statybos leidimą Nr. LSNS-01-200401-00343, ieškovo ieškinį atmesti. 

64.       Nurodytoje byloje Inspekcija kreipėsi į teismą su ieškiniais, be kita ko, prašydama: 1) pripažinti negaliojančiu Vilniaus miesto savivaldybės administracijos 2020 m. balandžio 1 d. išduotą statybos leidimą Nr. LSNS-01-200401-00343; 2) pripažinti negaliojančiu Vilniaus miesto savivaldybės administracijos 2020 m. spalio 30 d. išduotą statybos leidimą Nr. LSNS-01-201030-01361; 3) pripažinti negaliojančiu Vilniaus miesto savivaldybės administracijos 2020 m. gruodžio 31 d. išduotą statybos leidimą Nr. LSNS-01-201231-01690.

65.       Vilniaus apygardos teismas 2022 m. gruodžio 13 d. sprendimu ieškovės Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos apeliacinį skundą patenkino iš dalies pakeičiant pirmosios instancijos teismo sprendimo dalį dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo.

66.       Vilniaus apygardos teismas aptartame sprendime nustatė, kad UAB „Rinvest“ (toliau – statytoja) vykdo daugiabučių gyvenamųjų namų jai priklausančiame žemės sklype, esančiame adresu (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), statybą. Vilniaus miesto savivaldybės administracija 2019 m. birželio 19 d. patvirtino ,,Projektinių pasiūlymų rengimo užduotį“ Nr. PPU164/19, kuria remiantis atsakovė UAB „Globalus projektavimas“ (toliau – projektuotoja) parengė projektinius pasiūlymus. Šie projektiniai pasiūlymai buvo išviešinti visuomenei. Vilniaus miesto savivaldybės administracija 2019 m. gruodžio 5 d. projektiniams pasiūlymams pritarė.

67.       Atsakovei UAB „Rinvest“ priklausančiame žemės sklype numatyti IV statybų etapai. Minėtoje byloje ginčas kilo dėl I ir II etapo statybos darbų teisėtumo. Dėl I etapo statybos darbų atsakovė UAB „Globalus projektavimas“ 2019 m. parengė projektą „Daugiabučių gyvenamųjų namų (duomenys neskelbtini), statybos projektas. I etapas“ Nr. GP19-270-TP, laida 0 (toliau – projektas1), pagal kurį Vilniaus miesto savivaldybės administracija statytojai 2020 m. balandžio 1 d. išdavė statybos leidimą Nr. LSNS-01-200401-00343 (toliau – SL1).

68.       Inspekcija 2020 m. rugpjūčio 5 d. patikrinimo aktu konstatavo, kad SL1 išduotas neteisėtai – skiriasi projekte1 ir projektiniuose pasiūlymuose numatytas butų skaičius, taigi ir užstatymo tankumas bei intensyvumas. Ieškovė atsakovei UAB „Rinvest“ 2020 m. rugpjūčio 28 d. ir 2020 m. rugsėjo 28 d. iš viso surašė 8 savavališkos statybos aktus dėl žemės sklype I etapu vykdomų daugiabučių gyvenamųjų namų statybos, kuriais konstatuota, kad gyvenamieji pastatai statomi nukrypstant nuo esminių projekto sprendinių. Ieškovė 2020 m. rugsėjo 4 d. ir 2020 m. rugsėjo 28 d. dėl to surašė atsakovei UAB „Rinvest“ 8 privalomuosius nurodymus pašalinti savavališkos statybos padarinius.

69.       UAB „Globalus projektavimas“ 2020 m. parengė projekto „Daugiabučių gyvenamųjų namų (duomenys neskelbtini), statybos projektas. I etapas“ Nr. GP19-270-TP, laidą A (toliau – projektas2), statytoja sumokėjo savavališkos statybos įmoką ir tuo remiantis Vilniaus miesto savivaldybės administracija jai 2020 m. spalio 30 d. išdavė statybos leidimą Nr. LSNS-01-201030-01361 (toliau – SL2). Atsižvelgiant į tai, Vilniaus miesto savivaldybės administracija panaikino SL1 galiojimą. Dėl II etapo statybos darbų atsakovė UAB „Globalus projektavimas“ 2020 m. parengė projektą „Daugiabučių gyvenamųjų namų (duomenys neskelbtini), statybos projektas. II etapas“ Nr. GP19-270-TP, laida 0 (toliau – projektas3), pagal kurį Vilniaus miesto savivaldybės administracija statytojai 2020 m. gruodžio 31 d. išdavė statybos leidimą Nr. LSNS-01-201231-01690 (toliau – SL3).

70.       Inspekcija 2021 m. kovo 5 d. patikrino SL2 teisėtumą ir surašė patikrinimo aktą, kuriame nurodė, kad projektas2 parengtas nesivadovaujant projektiniais pasiūlymais, o būtent: vietoje dviejų D tipo (6 butų) suprojektuoti du E tipo (7 butų) daugiabučiai gyvenamieji namai, t. y. statiniai pailgėja, pasikeičia sklypo užstatymo intensyvumas ir tankumas; be to, pakeičiamos laikančios stogo konstrukcijos, jų išdėstymas (pasukama 90 laipsnių kampu) – dvišlaitis stogas pakeičiamas į daugiašlaitį, tuo pažeidžiant esminius statinio projekto sprendinius.

71.       Nagrinėjamu atveju byloje pateiktas LSNS-01-201030-01361 (el. dokumentas, pateiktas ir Inspekcijos civilinėje byloje Nr. e2-442-960/2022 DOK-62527) (pirmojo etapo statybą leidžiantis dokumentas) bei LSNS-01-201231-01690  (el. dokumentas pateiktas ir Inspekcijos civilinėje byloje Nr. e2-442-960/2022 CBP-10859) (antrojo etapo statybą leidžiantis dokumentas). Atsakovės teigimu, būtent dėl antrame etape statomo buto pirkimo – pardavimo kartu su ieškovais susitarė Preliminariąja sutartimi. Ginčo dėl šių aplinkybių byloje nėra. Teismų informacinės sistemos „Liteko“ duomenimis, Inspekcija ieškinį dėl Vilniaus miesto savivaldybės administracijos 2020 m. gruodžio 31 d. statybos leidimo Nr. LSNS-01-201231-01690 pripažinimo negaliojančiu ir statybos padarinių šalinimo Vilniaus miesto apylinkės teismui pateikė 2021 m. balandžio 20 d. Primintina, kad Preliminarioji sutartis tarp šalių sudaryta 2021 m. kovo 31 d., t. y. 20 dienų po ieškinio pateikimo.

72.       Teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros įstatymo 16 straipsnio 5 dalis nustato, kad Statybos įstatymo 28 straipsnio 7 dalyje nustatytais atvejais statybos užbaigimo aktas neišduodamas. Statybos įstatymo 28 straipsnio 7 dalies 5 punktas nustato, kad statybos užbaigimo aktas neišduodamas, jeigu dėl statybą leidžiančio dokumento išdavimo teisėtumo teisme yra priimtų nagrinėti viešojo administravimo subjektų ar prokuratūros prašymų, tokiais atvejais statybos užbaigimo procedūros nutraukiamos iki teismo sprendimo.

73.       Remiantis nurodytu teisiniu reglamentavimu, sutiktina su atsakove, kad vykstant bylai pagal Inspekcijos ieškinį dėl Statybos leidimo panaikinimo, jo pagrindu statomų butų, įskaitant ir buto pagal Preliminariąją sutartį, statybos užbaigimas, o tuo pačiu ir pardavimas objektyviai nebuvo įmanomas. Byloje esančiais duomenimis nėra pagrindo konstatuoti, kad šiuo atveju atsakovė, sudarydama Preliminariąją sutartį žinojo, jog dėl nagrinėjamai bylai aktualaus statybos leidimo Nr. LSNS-01-201231-01690 kils teisminis ginčas Inspekcijai prašant jį pripažinti negaliojančiu. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2022 m. birželio 3 d. sprendimu Inspekcijos ieškinį (taigi ir reikalavimą pripažinti negaliojančiu statybos leidimą Nr. LSNS-01-201231-01690) atmetė, Vilniaus apygardos teismo 2022 m. gruodžio 13 d. nutartimi minėta sprendimo dalis palikta nepakeista. Tačiau tai nepagrindžia atsakovės pozicijos, kad nutraukdama Preliminariąją sutartį atsakovė nesielgė nesąžiningai.

74.       Bylos šalys pripažino, kad iki Preliminarioje sutartyje nustatyto termino, t. y. iki 2021 m. gruodžio 1 d. pagrindinė sutartis sudaryta nebuvo, tačiau 2022 m. sausio 21 d. atsakovė atsiuntė ieškovams pranešimą dėl pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties pasirašymo termino nukėlimo. Ieškovai sutiko pratęsti pagrindinės sutarties sudarymo terminą iki 2022 m. gruodžio 31 d., pasirašydami su atsakove susitarimą pakeisti Preliminariosios sutarties sąlygas (5.3 punktą, nustatantį pagrindinės sutarties sudarymo terminą). Sudarant Preliminariosios sutarties pratęsimą, atsakovė suprato, kad dėl statybą leidžiančio dokumento LSNS-01-201231-01690 vyksta ginčas teismine tvarka. Taigi, atsižvelgiant į anksčiau aptartas aplinkybes ir teisinį vertinimą, darytina išvada, kad atsakovės veiksmai nutraukiant Preliminariąją sutartį bei motyvuojant vykstančiu teismo procesu nėra sąžiningi.

75.       Nors atsakovė teigia, kad civilinei bylai dėl statybos leidimų pripažinimo negaliojančiais ir statybos padarinių pašalinimo persikėlus į apeliacinę instanciją tapo aišku, kad suėjus Preliminariosios sutarties pakeitime nurodytam terminui (2022 m. gruodžio 31 d.) objektyviai nebūtų galėjusi būti sudaryta pagrindinė sutartis, tačiau, kaip nurodyta anksčiau, apeliacinėje instancijoje Vilniaus apygardos teismo nutartis priimta dar 2022 m. gruodžio 13 d., tai reiškia, kad faktiškai Preliminariojoje sutartyje nustatytam terminui (2022 m. gruodžio 31 d.) pagrindinė sutartis galėjo būti sudaryta. 2023 m. vasario 9 d. atsakovė į bylą pateikė NTR išrašą, pagal kurį, atsakovės teigimu, ir šiuo metu, jau pasibaigus preliminarioje sutartyje nurodytam terminui pagrindinės sutarties sudarymui, gyvenamųjų namų 85 proc. baigtumas nėra įregistruotas viešame registre, taigi, net ir nenutraukus preliminariosios sutarties, pagrindinė sutartis objektyviai negalėjusi būti sudaryta. Tačiau, pažymėtina, kad byloje nėra pateikta jokių duomenų, kad statybų darbai buvo faktiškai nutrūkę, bei nepateikta jokių objektyvių duomenų, dėl kokių priežasčių pasibaigus teisminiam ginčui dėl statybų leidimo panaikinimo, statinys nėra baigtas ir įregistruotas 85 proc. baigtumas.

76.       Procesiniuose dokumentuose atsakovė taip pat nurodo, kad nepaisant to, kad pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo terminas (2021 m. gruodžio 1 d.) jau buvo suėjęs, atsakovė, kurios nebesiejo jokie įsipareigojimai pagal Preliminariąją sutartį, vis tiek pasiūlė ieškovams nustatyti kitą pagrindinės sutarties sudarymo terminą ir „išsaugoti“ pasibaigusią Preliminariąją sutartį. Vis dėlto, toliau pratęsti termino, manant, kad procesas apeliacinėje instancijoje Preliminarioje sutartyje sulygtu terminu nebus baigtas, atsakovė nesiėmė. Be to, teismo posėdžio metu atsakovės atstovas pripažino, kad tiesioginė priežastis lėmusi sprendimą nutraukti preliminarią sutartį faktiškai buvo ne inicijuotas teisminis ginčas dėl statybų leidimo panaikinimo, bet padidėję statybos kaštai.

77.       Šias sąnaudas atsakovė įvardina kaip užsitęsusius statybos terminus, negalėjimą pasiskolinti statyboms tipinėmis bankinėmis palūkanomis, dėl karo kilusios statybinių kaštų infliacijos padidėjusia statybine sąmata, kvartalo išlaikymo komunaliniais kaštais, patirtomis neplanuotomis išlaidomis teisininkams ir administraciniams resursams, tačiau dalies šių išlaidų atsakovė apskritai neįrodinėja. Kitos išlaidos, kaip negalėjimas pasiskolinti tipinėmis palūkanomis ir kt., nepatvirtina, kad dėl šių išlaidų Preliminarioji sutartis negalėjo būti įvykdyta, tokių įrodymų byloje nėra pateikta, taip pat tokių aplinkybių nenurodo ir neįrodinėjo pati atsakovė. Iš esmės, remiantis atsakovės pozicija, seka, kad kadangi Preliminariosios sutarties įvykdymas atsakovei tapo ekonomiškai nenaudingas, buvo nuspręsta jos nevykdyti.

78.       Tačiau vien tai, kad Preliminariosios sutarties vykdymas ir tapo galimai ekonomiškai nenaudingas atsakovei, savaime neatleidžia jos nuo įsipareigojimų pagal Preliminariąją sutartį įvykdymo, t. y. teismo nuomone, atsakovei nepagrindus, kad statybos užbaigimas ir turto pardavimas, sulygtomis sąlygomis iš esmės buvo negalimas dėl jo nuostolingumo, spręstina, kad atsakovės atsisakymas toliau vykdyti Preliminariąją sutartį, įformintas 2022 m. liepos 26 d. pranešimu, nėra pagrįstas. Atsižvelgiant į tai, teismas konstatuoja, kad atsakovė nepagrįstai atsisakė (vengė) sudaryti pagrindinę sutartį, todėl yra kalta dėl jos nesudarymo. Taigi byloje nustatyti neteisėti atsakovės veiksmai kaip viena iš ikisutartinės civilinės atsakomybės sąlygų. Tai lemia atsakovės kaltę dėl preliminariosios sutarties neįvykdymo ir sudaro pagrindą spręsti dėl nukentėjusios šalies (ieškovės) patirtų nuostolių atlyginimo (CK 6.165 straipsnio 4 dalis).

Dėl nuostolių (ne)pagrįstumo

79.       Kasacinis teismas, aiškindamas CK 6.165 straipsnio 4 dalį, yra nurodęs, kad ikisutartinių prievolių pažeidimo atveju taip pat galimos tokios faktinės ir teisinės situacijos, kai teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principai reikalautų, jog nukentėjusiai sąžiningai ikisutartinių santykių šaliai būtų kompensuotos ne tik tiesioginėse derybose dėl sutarties sudarymo (realiai) turėtos išlaidos, bet ir prarastos konkrečios galimybės piniginė vertė, kurios realumą ši šalis sugebėtų pagrįsti. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2005 m. sausio 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-38/2005). Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarime civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006 konstatuota, kad prarastos galimybės piniginė vertė galėtų būti nustatoma taikant CK 6.258 straipsnio 5 dalyje nurodytą kainų skirtumo principą. CK 6.258 straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad jeigu šalis nutraukė sutartį dėl to, kad kita šalis ją pažeidė, ir per protingą terminą sudarė nutrauktą sutartį pakeičiančią sutartį, tai ji turi teisę reikalauti iš sutartį pažeidusios šalies kainų skirtumo. Sąžininga preliminariosios sutarties šalis, besiremianti šiuo principu, turi įrodyti, kad dėl derybų su nesąžininga preliminariosios sutarties šalimi ji prarado galimybę sudaryti pagrindinę sutartį su kitais asmenimis palankesnėmis sąlygomis ir turėjo sudaryti sutartį su trečiuoju asmeniu sau blogesnėmis sąlygomis. Kainų skirtumas (t. y. prarastos konkrečios galimybės piniginė vertė) nustatomas palyginus kainą, kuria pagrindinė sutartis būtų buvusi sudaryta su trečiaisiais asmenimis, jeigu nebūtų vykusios derybos su nesąžininga preliminariosios sutarties šalimi, ir sudarytos pagrindinės sutarties kainą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. balandžio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-126/2009; 2011 m. gruodžio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-530/2011; 2013 m. birželio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-375/2013).

80.       Plėtojant teismų praktiką, kasacinio teismo jurisprudencijoje išaiškinta, kad įstatyme prarastos galimybės atveju atsiradusių nuostolių atlyginimas taikant kainų skirtumo principą visų pirma siejamas su situacija, kai nukentėjusi šalis vietoje nutrauktos sutarties per protingą terminą sudaro kitą, nutrauktą sutartį pakeičiančią sutartį (CK 6.258 straipsnio 5 dalis). Nurodytą teisinį reguliavimą preliminariosios sutarties pažeidimo (vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju iš esmės atitinka situacija, kai sąžininga preliminariosios sutarties šalis po to, kai su ja nebuvo sudaryta pagrindinė sutartis, per protingą terminą sudaro nesudarytą pagal preliminariąją sutartį pagrindinę sutartį pakeičiančią sutartį. Tais atvejais, kai sąžininga preliminariosios sutarties šalis nesudaro pagrindinės sutarties su trečiuoju asmeniu, kainų skirtumo principas objektyviai negalėtų būti taikomas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. vasario 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-82/2010 ir joje nurodyta kasacinio teismo praktika). Šiame kontekste kasacinis teismas pažymėjo, kad kainų skirtumo principas yra tik vienas, bet ne vienintelis iš galimų prarastos galimybės piniginės vertės apskaičiavimo būdų. Prarasta galimybė, priklausomai nuo situacijos, galėtų būti apskaičiuojama kitais būdais, pvz., palūkanų netekimu ar kt. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. liepos 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-308/2007; 2009 m. balandžio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-126/2009; 2010 m. vasario 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-82/2010; 2010 m. birželio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-279/2010; 2011 m. gruodžio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-530/2011; 2013 m. birželio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-375/2013).

81.       Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad 2022 m. liepos 30 d. ieškovai kartu su A. M. sudarė preliminariąją sutartį dėl turto, buto, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), automobilio stovėjimo vietos, pažymėtos plane Nr. 6, dviračių saugykla (duomenys neskelbtini). 2022 m. rugpjūčio 23 d. ieškovai kartu su A. M. (pardavėju) sudarė Nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartį (pakeičianti sutartis), kuria pardavėjas pardavė ieškovams butą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), taip pat 123/65080 dalį žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), 1/85 dalį atviro tipo automobilių stovėjimo aikštelės, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pažymėtą plane Nr. 6 bei negyvenamą patalpą – dviračių saugyklą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini). Buto kaina – 132 000 Eur (pakeičiančios sutarties 3.2 punktas), automobilio stovėjimo vietos kaina – 13 000 Eur (žr. ten pat). Nurodytų kainų realumą rinkoje patvirtina byloje pateikta UAB „OBER-HAUS“ 2022 m. rugpjūčio 8 d. Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita.

82.       Ieškovų teigimu, dėl šio analogiškų charakteristikų buto turėjo sumokėti jau ne 2 068,59 Eur už 1 kvadratinį metrą bei 10 000 Eur už automobilio stovėjimo vietą, bet 3 370,79 Eur už 1 kvadratinį metrą bei 13 000 Eur už automobilio stovėjimo vietą. Visas buto ir automobilio vietos kainos skirtumas (pabrangimas) dabartinėmis kainomis sudaro 50 842,83 Eur. Tokia ir yra žalos (nuostolio) suma, kurią atsakovė privalo kompensuoti. Iš šios sumos 10 000 Eur yra neįrodinėtini nuostoliai (kompensacija, nustatyta Preliminariosios sutarties 8.1 punkte), kurie įskaitomi į bendrą nuostolių sumą.

83.       Atsakovės teigimu,  aptarta žalos suma nėra pagrįsta, kadangi ieškovai už iš trečiojo asmens įsigytą butą sumokėjo buto tuometinę rinkos vertę, dėl ko nėra patyrę daugiau išlaidų, nei vertas jų įsigytas butas. Galiausiai, patys ieškovai savo sprendimu prisiėmė tokios kainos skirtumo riziką. Kaip matyti iš kartu su ieškiniu pateikto atsakovės pasiūlymo, atsakovė siūlė persirašyti Preliminariąją sutartį, kurioje buto kaina buvo padidinta 24 900 Eur, o parkavimo vietos kaina nekeičiama.

84.       Sprendžiant klausimą dėl prarastos galimybės piniginės vertės atlyginimo, turi būti įvertinami ir nuostolius patiriančio asmens veiksmai, t. y. ar jis buvo pakankamai atidus, rūpestingas, ar galėjo numatyti galimus padarinius, jei nebūtų sudaryta pagrindinė sutartis. Nustačius, kad ši šalis pati elgėsi nesąžiningai ir savo veiksmais prisidėjo prie nuostolių atsiradimo ar jų padidėjimo, kitos šalies atsakomybė dėl prarastos galimybės piniginės vertės atlyginimo, remiantis CK 6.259 straipsniu, gali būti sumažinta arba ji gali būti visiškai atleista nuo šios nuostolių dalies atlyginimo. Be to, dažnai nuostolius lemia ir objektyvūs, t. y. nepriklausantys nuo šalių valios, veiksniai – valstybėje vykstantys ekonominiai procesai (pvz., nekilnojamojo turto rinkoje vykstanti kainų kaita, kurią gali lemti tiek šalies vidiniai, tiek regioniniai ar net pasauliniu mastu vykstantys procesai, kaip antai ekonominė krizė ir pan.). Teisinės preliminariosios sutarties nevykdymo pasekmės (tarp jų ir prarastos galimybės piniginės vertės atlyginimas) visada priklauso nuo konkrečių individualios preliminariosios sutarties ypatumų, jos sudarymo aplinkybių, tikslų, objekto, dėl kurio tariamasi, specifikos, taip pat teisingumo, sąžiningumo, sąžiningos dalykinės praktikos ir protingumo kriterijų (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. spalio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-483/2008; 2010 m. vasario 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-82/2010).

85.       Vertinant, ar ieškovų patirtų nuostolių atsiradimą lėmė būtent atsakovės veiksmai/neveikimas, ir, ar nuostoliai iš tikrųjų yra patirti, yra realūs bei neišvengiami, o ne tikėtini, nagrinėjamu atveju reikšminga tai, kad ginčo sutarties objektas buvo statomas nekilnojamasis turtas. Pažymėtina, kad nekilnojamasis turtas yra specifinė turto rūšis, o nekilnojamojo turto rinka yra išskirtinė sritis, kurioje vykstantys ekonominiai pokyčiai sunkiai prognozuojami ir nepriklausantys nuo šalių valios. Lietuvos teismų praktikoje pabrėžiama, kad nekilnojamojo turto pirkimas-pardavimas visuomet yra susijęs su tam tikra finansine rizika: pirkėjas rizikuoja tuo, kad kritus/padidėjus kainoms jis tą patį turtą galėtų įsigyti mažesne/didesne kaina, pardavėjai – kad kitu metu turtą jie būtų pardavę brangiau ir daugiau išlošę/pigiau ir patyrę nuostolių (Lietuvos apeliacinio teismo 2014 m. sausio 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 2A-87/2014). Akcentuotina, kad Lietuvoje ekonomikos krizės požymiai visuotinai pripažįstami nuo 2008 m. pabaigos. Tuo tarpu šiuo metu visuotinai žinoma aplinkybė dėl nekilnojamojo turto rinkos paklausos bei atitinkamai kainų ženklaus didėjimo, kuris prasidėjo popandeminiu periodu. Pažymėtina ir tai, kad kainų kilimui nekilnojamojo turto rinkoje šiuo metu neabejotinai įtakos turi ir geopolitiniai įvykiai dėl karo Ukrainoje ir jų nulemti tiekimo grandinių trikdžiai (Vilniaus apygardos teismo 2022 m. spalio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e2A-1840-864/2022).

86.       Nagrinėjamu atveju teismas atsižvelgia į tai, kad nauja preliminarioji sutartis tarp ieškovų ir trečiojo asmens buvo sudaryta jau po 4 dienų po pranešimo dėl Preliminariosios sutarties nutraukimo. Pagrindinė (pakeičianti) sutartis sudaryta mažiau nei po mėnesio (2022 m. rugpjūčio 23 d.), tuo tarpu atsakovės naujas pasiūlymas dėl preliminariosios sutarties sudarymo, nors, atsakovės teigimu, geresnėmis nei kiti pirkėjai rinkoje galėtų gauti sąlygomis, tačiau pasiūlytas tik 2022 m. rugsėjo 20 d. Teismo vertinimu, pakeičiančios sutarties kainų skirtumas neabejotinai buvo sąlygotas rinkos pokyčių, vis dėlto, teismas atsižvelgia į tai, kad ieškovai šiuo atveju buvo itin atidūs ir rūpestingi per protingą terminą sudarant naują preliminariąją sutartį jau po keleto dienų po Preliminariosios sutarties nutraukimo, taip galimai reikšmingai sumažinant objektyvią rinkos kainų pokyčių įtaką patirtai žalai.

87.       Taip pat atsižvelgtina į tai, kad Preliminariosios sutarties butas, adresu (duomenys neskelbtini), ir pakeičiančiosios sutarties butas, adresu (duomenys neskelbtini), yra toje pačioje (duomenys neskelbtini) miesto dalyje (duomenys neskelbtini). Teismo posėdžio metu ieškovas paaiškino, kad butai yra priešais kitoje gatvės pusėje, t. y. praktiškai toje pačioje vietoje. Naujasis įsigytas būstas nebuvo įrengtas, su daline apdaila, lygiai taip pat kaip numatyta ir Preliminariojoje sutartyje. Iš byloje pateiktos 2022 m. rugpjūčio 23 d. Nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutarties (pakeičiančios sutarties) bei Preliminariosios sutarties Priedo Nr. 3 taip pat nustatyta, kad tiek Preliminariosios sutarties buto bendras plotas (36,74 m2), tiek pakeičiančiosios sutarties buto bendras plotas (39,16 m2) reikšmingai nesikeičia.

88.       Ieškovai žalą apskaičiuoja tokia tvarka: pagal Preliminariąją sutartį už butą ieškovai būtų turėję sumokėti 76 000 Eur, taigi vieno kvadratinio metro kaina sudarytų 2 068,59 Eur bei 10 000 Eur už automobilio stovėjimo vietą. Pagal pakeičiančią sutartį ieškovai už butą sumokėjo 132 000 Eur, taigi vieno kvadratinio metro kaina sudarytų 3 370,79 Eur už 1 kvadratinį metrą bei 13 000 Eur už automobilio stovėjimo vietą. Taigi, buto kvadrato kainos skirtumas yra 1 302,20 Eur, kas sudaro bendrą 47 842,83 Eur (1 302,20 x 36,74) buto kainos skirtumą (pabrangimą). Pridėjus 3 000 Eur pabrangimą už automobilio statymo vietą, visas buto ir automobilio vietos kainos skirtumas (pabrangimas) dabartinėmis kainomis sudaro 50 842,83 Eur. Teismas sutinka su nurodytu žalos apskaičiavimu, todėl šią nuostolių sumą vertina kaip pagrįstą ir priteistiną ieškovams iš atsakovės.

89.       Pagal CK 6.37 straipsnio 2 dalį skolininkas privalo mokėti įstatymų nustatyto dydžio palūkanas už priteistą sumą nuo civilinės bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. Tenkinus ieškinį ir esant ieškovų prašymui priteisti procesines palūkanas, ieškovams iš atsakovės priteistinos 6 proc. dydžio metinės palūkanos už priteistą 58 886,59 Eur sumą nuo bylos iškėlimo teisme, t. y. 2022 m. sausio 5 d., iki teismo sprendimo visiško įvykdymo (CK 6.37 straipsnio 2 dalis, 6.210 straipsnio 2 dalis).

Dėl bylinėjimosi išlaidų

90.       CPK 93 straipsnio 1 dalyje nustatyta, jog šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas priteisia iš antrosios šalies. Teismui tenkinus ieškovės ieškinį, atsakovės patirtos bylinėjimosi išlaidos iš antrosios šalies nepriteistinos.

91.       Ieškovai B. R. ir M. R. pateikė prašymą dėl bylinėjimosi išlaidų atlyginimo, kuriame nurodė, kad patyrė 3 926,76 Eur dydžio bylinėjimosi išlaidas, t. y. 3 576,76 Eur išlaidas advokato teisinei pagalbai apmokėti ir 350 Eur už UAB „OBER-HAUS“ turto vertės nustatymo pažymą.

92.       Bylinėjimosi išlaidas sudaro žyminis mokestis ir išlaidos, susijusios su bylos nagrinėjimu (CPK 79 straipsnis). Turto vertės vertinimo ataskaitoje nurodoma, kad šios ataskaitos vertinimo tikslas – turto rinkos vertės nustatymas šio turto įkeitimo tikslu (1 t., b. l. 77). Atsižvelgiant į nurodytą, ieškovams 350 Eur išlaidos neatlygintinos.

93.       Teismas, įvertinęs ginčo pobūdžio specifiškumą, sudėtingumą faktinių aplinkybių vertinimo požiūriu, rengtų procesinių dokumentų turinį ir apimtį, sprendžia, jog likusioje dalyje prašoma priteisti išlaidų suma yra protinga ir pagrįsta. Atsižvelgiant į tai, iš atsakovės ieškovų naudai priteistinos jų patirtos 3 576,76 Eur bylinėjimosi išlaidos (CPK 93 straipsnio 1 dalis, 88 straipsnio 1 dalies 1 punktas). Ieškovams taip pat priteistinas 1 030 Eur žyminis mokestis bei 50 Eur žyminis mokestis už pakartotinį prašymą dėl laikinųjų apsaugos priemonių taikymo (DOK-36093).

Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259–260,
270 straipsniais

n u s p r e n d ž i a :

ieškovų B. R. ir M. R. ieškinį tenkinti.

Priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Rinvest“ (juridinio asmens kodas: 302842911) ieškovų B. R. (asmens kodas: (duomenys neskelbtini) ir M. R. (asmens kodas: (duomenys neskelbtini) naudai 50 842,83 Eur žalos (nuostolių atlyginimą), 6 proc. dydžio metines palūkanas už priteistą sumą (50 842,83 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2022 m. spalio 5 d.), iki teismo sprendimo visiško įvykdymo bei 4 656,76 Eur bylinėjimosi išlaidas.

Sprendimas per trisdešimt dienų nuo sprendimo priėmimo dienos apeliaciniu skundu gali būti skundžiamas Lietuvos apeliaciniam teismui, apeliacinį skundą paduodant per Vilniaus apygardos teismą.

Teisėja                                                                                                                    Asta Pikelienė