Civilinė byla Nr. 2S-925-661/2020

Teisminio proceso Nr. 2-68-3-07739-2020-9

Procesinio sprendimo kategorijos:

 (S)

3.3.2.5; 3.5.1

VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2020 m. birželio 18 d.

Vilnius

Vilniaus

teismo posėdyje rašytinio proceso tvarka išnagrinėjęs pareiškėjo (skolininko) UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ atskirąjį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2020 m. balandžio 10 d. nutarties civilinėje byloje pagal pareiškėjo UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ skundą dėl antstolio R. V. veiksmų, suinteresuoti asmenys byloje AB „Swedbank“ ir antstolis R. V.,

n u s t a t ė:

I. Ginčo esmė

1.       Šioje byloje nagrinėjamas ginčas dėl antstolio veiksmų nustatant parduodamo iš varžytynių turto vertę.

2.       Pareiškėjas UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ pateikė skundą dėl antstolio R. V. veiksmų, kuriuo prašė: panaikinti antstolio R. V. 2020-02-14 patvarkymą Nr. S-20-179-4585.

3.       Skundas buvo grindžiamas šiomis aplinkybėmis ir argumentais:

3.1.                      Aantstolis R. V. yra užvedęs vykdomąsias bylas Nr. 0179/18/01301, Nr. 0179/18/01300, Nr. 0179/18/01299, Nr. 0179/18/01298, Nr. 0179/18/01297, Nr. 0179/18/01296, (toliau – ir Vykdomosios bylos), kuriose pagal išieškotojo AB „Swedbank“ pareiškimą iš skolininko UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ išieško skolą.

3.2.                      Skolininkas gavo antstolio patvarkymą S-20-179-4585 (toliau – ir Patvarkymas), kuriuo antstolis informavo skolininką apie paskelbtas skolininkui priklausančio turto, t.y. pastato – prekybos pastato, unikalus Nr. 4400-0359-5268, bendras plotas 5 142,95 kv. m., bei žemės sklypo, unikalus Nr. 4400-0810-9915, bendras plotas 0,5424 ha, esančių Žuvininkų g. 5, Šiauliai (toliau – ir Turtas), varžytines. Minėtų antstolio paskelbtų varžytinių pabaiga numatyta 2020-03-16. Patvarkymu nustatyta Turto pardavimo iš varžytinių kaina yra 1 360 000 Eur. Ši kaina buvo nustatyta visiškai netinkamai bei tuo pačiu neatitinka realios Turto rinkos vertės. Įvertinus Turto duomenis iš Nekilnojamojo turto registro matyti, kad paties pastato vidutinė rinkos vertė yra 2 405 584 Eur. Sklypo vidutinė rinkos vertė taip pat siekia 258 357 Eur. Taigi, bendra Turto vertė (2 663 941 Eur), remiantis vien tik tai viešai Nekilnojamojo turto registre pateikiamais duomenimis, ženkliai (963 941 Eur) viršija tą vertę, kurią antstolis nurodė Patvarkyme (1 700 000 Eur) ir tuo labiau viršija Patvarkymu nustatytą Turto kainą parduodant jį iš varžytinių (1 360 000 Eur).

3.3.                      Antstolio pasitelktas turto vertintojas UAB „OBER HAUS nekilnojamasis turtas“ (toliau – Ekspertas) parengė Turto vidutinės rinkos vertės nustatymo ekspertizę Nr. 3083 EKZ_2019 AUL_SIAU (toliau – ir Aktas), kuriame nurodyta Turto nuomos kaina galėtų siekti 4 EUR/1 kv. m. Tokiu būdu Turto nuoma kiekvieną mėnesį galėtų generuoti 20 571,80 Eur sumą (5 142,95 kv. m.*4 EUR), kas per metus sudarytų net 246 861,60 Eur. Visos šios aplinkybės, tik patvirtina tai, kad Patvarkyme nurodyta Turto pardavimo iš varžytinių kaina visiškai neatitinka realios Turto rinkos vertės.

3.4.                      Patvarkyme nurodytos Turto kainos ydingumą patvirtina kartu su šiuo skundu pateikiama profesionalaus nekilnojamojo turto vertintojo UAB „CRE pro“ parengta Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita (toliau – ir Ataskaita). Iš jos turinio matyti, kad reali Turto rinkos vertė yra net 2 176 000 Eur. Taigi, reali Turto rinkos vertė, nustatyta teismo eksperto, beveik dvigubai viršija Patvarkyme nustatytą pardavimo iš varžytinių kainą. Toks ženklus skirtumas sudaro pagrindą teigti, kad Patvarkymas yra aiškiai nepagrįstas ir naikintinas.

3.5.                      Patvarkyme nustatyta Turto pardavimo iš varžytinių kaina yra ženkliai per maža bei neatitinka realios Turto rinkos vertės. Todėl būtina panaikinti Patvarkymą bei iš naujo nustatyti Turto pardavimo iš varžytinių kainą. Priešingu atveju skolininko interesai bus pažeisti, kadangi jam priklausantis didelės vertės turtas bus parduotas už gerokai mažesnę kainą, nei kad yra jo tikroji vertė.

4.       Suinteresuotas asmuo antstolis R. V. 2020-03-12 Patvarkymu dėl skundo, surašyto 2020 02 28 d. Nr. S-20-179-6722 atsisakė tenkinti pareiškėjo skundą ir patvarkymą kartu su vykdomąja byla persiuntė Vilniaus miesto apylinkės teismui. Antstolis patvarkyme Nr. S-20-179-6722 nurodė, kad:

4.1.                      2018-10-04 antstolio patvarkymu Nr. S-18-179-13919 buvo paskirta ekspertizė areštuoto Turto vertei nustatyti. 2019-03-28 UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamasis turtas ekspertizės akte Nr. 3090 EKZ_2019 AUL SIAU nustatė areštuoto Turto rinkos vertę 2019-01-15 dienai – 1 700 000 Eur. 2019-03-28 priimtas ir skolininkui išsiųstas antstolio patvarkymas dėl informavimo apie nustatytą areštuoto turto rinkos vertę Nr. S-19-179-6963. 2019-05-09 antstolio patvarkymu Nr. S-19-179-10807 paskelbtos turto – prekybos centro ir žemės sklypo, esančių Šiauliuose, Žuvininkų g. 5, pirmosios varžytynės Nr. 171723. 2019-07-19 antstolio patvarkymu Nr. S-19-179-18028 nurodytos varžytynės paskelbtos neįvykusiomis, nes laimėjęs varžytynių dalyvis per nustatytą terminą nesumokėjo visos sumos už varžytynėse pirktą turtą.

4.2.                      2020-03-02 gautas skolininko UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ skundas, kuriuo jis prašo panaikinti 2020-02-14 priimtą antstolio patvarkymą dėl turto pardavimo iš pirmųjų varžytynių paskelbimo Nr. S-20-179-4585. Pareiškėjas nurodo, kad minėtame patvarkyme nurodyta pradinė turto pardavimo iš varžytynių kaina neatitinka šio turto vidutinės rinkos vertės, patvarkyme nurodyta vertė žymiai mažesnė nei skolininko pateiktoje vertinimo ataskaitoje numatyta vertė;

4.3.                      2018-10-04 antstolio patvarkymu siekiant tinkamai įvertinti įkeistą turtą buvo paskirta ekspertizė, kurią buvo pavesta atlikti nekilnojamojo turto vertintojui UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas. Vertinant turtą rinkos vertė buvo apskaičiuota turto vertintojui veikiant nešališkai ir objektyvai, laikantis nustatytos metodikos ir remiantis objektyviais kriterijais, pajamų metodu, atsižvelgiant į realiai vykusius panašaus turto nuomos sandorius rinkoje. Ekspertas vertindamas įkeistą skolininkui priklausantį turtą, įvertino jo dislokaciją bei kitus individualius objekto požymius. Ekspertizės akte išdėstyti argumentai ir pateikti faktiniai duomenys turto rinkos vertei pagrįsti.

4.4.                      Vykdomojoje byloje Nr. 0179/18/01298 areštuotas turtas įvertintas ne antstolio patvarkymu, o UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamasis turtas ekspertizės aktu Nr. 3090 EKZ_2019 AUL SIAU, kuriame nustatyta areštuoto turto rinkos vertė 2019-01-15 dienai – 1 700 000 Eur. Skolininkas jau ne pirmą kartą skundžia antstolio veiksmus susijusius su areštuoto turto, esančio Šiauliuose, Žuvininkų g. 5, vertės nustatymu, tačiau teismas ankstesnėmis įsiteisėjusiomis nutartimis Nr. 2YT-19323-599/2019 ir Nr. 2YT-24186-1064/2019 yra atmetęs skolininko iš esmės tapačiais argumentais grindžiamus skundus. Teismo nutartimis ekspertizės išvada dėl turto vertės nėra nuginčyta.

4.5.                      2020-02-14 antstolio patvarkymu dėl turto pardavimo iš pirmųjų varžytynių paskelbimo Nr. S-20-179-4585 buvo nustatyta, kad pradinė parduodamo iš pirmųjų varžytynių turto kaina yra 1 360 000 Eur, t. y. 80 proc. nustatytos turto rinkos vertės (CPK 718 str.). Pareiškėjas ginčydamas ekspertizės aktu nustatytą areštuoto turto rinkos vertę, be pagrindo vadovaujasi 2020-02-14 antstolio patvarkyme Nr. S-20-179-4585 nurodyta turto pardavimo kaina, nes ji sudaro tik 80 proc. nustatytos turto rinkos vertės. Varžytynėse yra nustatoma tik pradinė turto pardavimo iš varžytynių kaina. Varžytynių metu nustatyta pradinė nekilnojamojo turto pardavimo kaina nelemia galutinės nekilnojamojo turto pardavimo kainos, tiksli įkeisto daikto vertė paaiškėja tik pardavus jį varžytynėse.

4.6.                      Išieškotojas, kurio interesams patenkinti iš esmės yra skirtas vykdymo procesas, jokių prieštaravimų dėl nustatytos rinkos vertės neteikė. Skolininko UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ pateikta 2020-02-24 nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita Nr. 2020/02-19 kelia abejonių, kadangi naudojant tiek pajamų (2 155 000 Eur), tiek lyginamąjį metodą (2 176 000 Eur) nustatyta panaši turto vertė, kuri skiriasi nuo VĮ „Registrų centras“ viešai skelbiamos vidutinės rinkos vertės.

II. Pirmosios instancijos teismo nutarties esmė

5.       Vilniaus miesto apylinkės teismo 2020 m. balandžio 10 d. nutartimi atmestas pareiškėjo UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ skundas dėl antstolio veiksmų. 

6.       Teismas nurodė, kad UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamasis turtas ekspertizės aktas Nr. 3090 EKZ_2019 AUL SIAU, nėra nuginčytas. Pareiškėjo pareiškimas dėl eksperto UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamasis turtas nušalinimo buvo atmestas Vilniaus miesto apylinkės teismo nutartimi 2018-10-29, ši nutartis apeliacinės instancijos teismo palikta nepakeista. Pareiškėjas skundžia antstolio patvarkymą Nr. S-20-179-4585, nors iš esmės nesutinka su ekspertizės akte 3090 EKZ_2019 AUL SIAU nustatyta turto verte. Pažymėtina, kad antstolis privalo vadovautis eksperto nustatyta turto verte (CPK 681 straipsnio 4 dalis). Pareiškėjas nėra pateikęs motyvuotų prieštaravimų dėl ekspertizės akto 3090 EKZ_2019 AUL SIAU (CPK 682 straipsnio 2 dalis). Antstolis pagrįstai ir privalomai vadovavosi ekspertizės akte nurodyta turto verte. Siekdamas operatyvumo vykdymo procese antstolis 2020-02-14 priėmė patvarkymą Nr. S-20-179-4585, kuriuo paskelbė areštuoto turto, t.y.: pastato ir žemės sklypo, esančių Žuvininku g. 5, Šiauliuose, pirmąsias varžytynes bei nustatė, kad pradinė parduodamo iš pirmųjų varžytynių turto kaina yra 1 360 000 Eur (80 proc. nustatytos turto rinkos vertės, CPK 718 str.). Pareiškėjo argumentas, kad jis nesutinka su antstolio patvarkyme Nr. S-20-179-4585 nustatyta Turto pardavimo iš varžytinių kaina, kadangi ji buvo nustatyta netinkamai bei tuo pačiu neatitinka realios Turto rinkos vertės atmestinas, kadangi Turto vertė nustatyta ekspertizės aktu 3090 EKZ_2019 AUL SIAU, o ne antstolio patvarkymu.

III. Atskirojo skundo ir atsiliepimo į jį argumentai

7.       Pareiškėjas UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ atskiruoju skundu prašo Vilniaus miesto apylinkės teismo 2020 m. balandžio 10 d. nutartį panaikinti ir priimti naują nutartį – tenkinti pareiškėjo skundą dėl antstolio veiksmų.

8.       Atskirasis skundas grindžiamas šiais argumentais:

8.1.                      Įvertinus Turto duomenis iš Nekilnojamojo turto registro matyti, kad paties pastato vidutinė rinkos vertė yra 2 405 584 Eur. Sklypo vidutinė rinkos vertė taip pat siekia 258 357 Eur. Taigi, bendra Turto vertė (2 663 941 Eur), remiantis vien tik tai viešai Nekilnojamojo turto registre pateikiamais duomenimis, ženkliai (963 941 Eur) viršija tą vertę, kurią Antstolis nurodė Patvarkyme (1 700 000 Eur).

8.2.                      Ekspertizės akte Nr. 3083 EKZ_2019 AUL_SIAU nurodyta, kad Turto nuomos kaina galėtų siekti 4 Eur/1 kv. m. Tokiu būdu Turto nuoma kiekvieną mėnesį galėtų generuoti 20 571,80 Eur sumą, kas per metus sudarytų net 246 861,60 Eur. Visos šios aplinkybės tik patvirtina tai, kad Patvarkyme nurodyta Turto pardavimo iš varžytinių kaina visiškai neatitinka realios Turto rinkos vertės. Pareišėkjas su skundu dėl antstolio veiksmų pateikė profesionalaus nekilnojamojo turto vertintojo UAB „CRE pro“ parengtą Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitą. Iš jos turinio matyti, kad reali Turto rinkos vertė yra 2 176 000 Eur. Taigi, reali Turto rinkos vertė beveik 0,5 mln. eurų viršija Antstolio pasitelkto Eksperto nustatytą kainą. Toks ženklus skirtumas sudaro pagrindą teigti, kad Patvarkymas yra aiškiai nepagrįstas ir naikintinas, bei skirtina pakartotinė ekspertizė tikrajai varžytynėse parduodamo turto rinkos kainai nustatyti.

8.3.                      Įvertinus tai, kad reali Turto vertė (2 176 000 Eur) esmingai, t.y. daugiau kaip 40 proc., viršija Antstolio Patvarkyme nustatytą Turto pardavimo iš varžytinių kainą (1 360 000 Eur), darytina išvada, jog pardavus Turtą už šią kainą varžytinių aktas būtų pripažįstamas negaliojančiu.

8.4.                      Iš skundžiamos teismo nutarties neaišku, dėl kokių priežasčių yra atmestas Skolininko nesutikimas su antstolio paskirto eksperto 2018 m. nustatyta turto verte, ir kodėl vien tik ja turi būti besąlygiškai vadovaujamasi įkainojant varžytynėse parduodamą turtą 2020 m. kovo mėnesį. Turto rinkos vertė nustatoma atsižvelgiant į realius sandorius ir nekilnojamojo turto rinkos faktorius, egzistuojančius konkrečioje vietovėje konkrečiu laiku.

8.5.                      Taigi, Skolininko Pateiktoji UAB „Cre Pro“ turto vertės konsultacinė pažyma būtent ir yra objektyvus ir nešališkas dokumentas, kuriame yra duomenų apie tai, jog antstolio iš UAB „Ober Haus“ užsakyta turto vertinimo ekspertizė ir pateiktame turto ekspertizės akte nurodytoji turto vertė yra kelianti abejonių. Siekiant išsklaidyti tokias abejones, skolininkas turi teisę reikšti prašymą skirti pakartotinę ekspertizę ir pavesti ją atlikti savo sąskaita kitai ekspertinei įstaigai.

9.       Antstolis R. V. atsiliepimu į atskirąjį skundą prašė jį atmesti, o nutartį palikti nepakeistą. 

10.       Antstolis nurodė, kad turto vertintojo UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamojo turto ekspertizės akte nustatyta turto vertė atitinka realią turto vertę, o skolininko pateiktoje 2020-02-24 nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitoje Nr. 2020/02-19 nurodyta turto rinkos vertė, išanalizavus visas aplinkybes, nesudaro pagrindo abejoti eksperto UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamasis turtas nustatyta turto rinkos verte. Areštuoto turto vertė nustatyta tinkamai laikantis įstatymų nustatytos tvarkos bei nenustačius aplinkybių, dėl kurių turto vertė būtų iš esmės pasikeitusi, manytina, kad nėra pagrindo naikinti 2020-02-14 antstolio patvarkymą Nr. S-20-179-4585. Vilniaus miesto apylinkės teismas skolininko skundą išnagrinėjo visapusiškai ir išsamiai, todėl nutartis Nr. 2YT-12848- 545/2020 yra pagrįsta ir teisėta, jos naikinti nėra teisinio pagrindo.

IV. Apeliacinio teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

Atskirasis skundas tenkinamas.

11.       Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro atskirojo skundo faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių teismo nutarties negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 straipsnio 1 dalis, 338 straipsnis). Apeliacinės instancijos teismas patikrina apskųstosios teismo nutarties teisėtumą ir pagrįstumą pagal atskirajame skunde nurodytus argumentus, išskyrus įstatyme numatytas išimtis. Absoliučių skundžiamos teismo nutarties negaliojimo pagrindų apeliacinės instancijos teismas nenustatė (CPK 329, 338 straipsniai).

12.       Apeliantas teigia, kad antstolis 2020 m. vasario 14 d. patvarkymu nepagrįstai nusprendė parduoti Turtą iš varžytynių už 1 360 000 Eur, nes reali turto vertė yra didesnė ir tai matyti iš apelianto pateiktos turto vertintojo UAB „CRE pro“ pateiktos ataskaitos. Dėl šios priežasties, anot apelianto, ginčijamas patvarkymas turi būti panaikintas, o apeliantui suteikta galimybė pateikti prašymą skirti pakartotinę ekspertizę. Apeliacinės instancijos teismas sutinka su šiais atskirojo skundo teiginiais.

13.       Kaip matyti iš atskirojo skundo, apeliantas ne tik teigia, kad Aktu buvo nustatyta per maža Turto kaina, bet jis taip pat teigia, kad negalima vadovautis Aktu, nes nuo jo priėmimo praėjo pakankamai ilgas laiko tarpas.

14.       Šioje byloje siekiant nustatyti Turto vertę, buvo atlikta ekspertizė, Akto Nr. 3083 EKZ_2019 AUL_SIAU, kuria Turto rinkos vertė nustatyta 2019 m. sausio 15 dienai – 1 700 000 Eur.

15.       Pareiškėjas teigė, kad Aktu nustatyta per maža Turto vertė ir kartu su skundu dėl antstolio veiksmų pateikė šį jo teiginį pagrindžiantį įrodymą – UAB „CRE pro“ 2020 m. vasario 25 d. Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitą, kurioje nurodyta, kad Turto vertė yra 2 176 000 Eur. Iš šių aplinkybių matyti, kad Akte ir Vertinimo atskaitoje nurodytas reikšmingas Turto vertės skirtumas – 476 000 Eur. Esant tokiam dideliam dviejų turto vertintojų nustatytam Turto vertės skirtumui, kyla abejonių dėl realios turto vertės. Turtą pardavus per maža kaina, nukentėtų ne tik skolininko, bet ir išieškotojo interesai.

16.       Pažymėtina, kad ginčijamas patvarkymas dėl varžytynių buvo priimtas 2020 m. vasario 14 d. (praėjus metams ir mėnesiui nuo datos, kuriai buvo Aktu nustatyta Turto vertė – 2019 m. sausio 15 d.), o šis atskirasis skundas nagrinėjamas 2020 m. birželio 18 d., (praėjus metams ir šešiems mėnesiams nuo vertės nustatymo). Pažymėtina, kad po tiek laiko (pusantrų metų) situacija nekilnojamojo turto rinkoje ir atitinkamai Turto vertė gali būti pasikeitusi, todėl Aktu nustatyta Turto vertė gali neatitikti dabartinės vertės.

17.       CPK 682 str. 2 d. yra nurodyta, kad jeigu išieškotojas ar skolininkas pareiškia motyvuotus prieštaravimus dėl ekspertizės išvados, jų prašymu antstolis patvarkymu gali skirti papildomą ar pakartotinę ekspertizę.

18.       Šiuo atveju pareiškėjas pateikė tiek argumentus, tiek įrodymus, kad Aktu nustatyta Turto vertė gali neatitikti dabartinės realios Turto vertės. Pareiškėjas nurodo, kad siekiant išsklaidyti tokias abejones, jis turi teisę reikšti prašymą skirti pakartotinę ekspertizę ir pavesti ją atlikti savo sąskaita kitai ekspertinei įstaigai. Apeliacinės instancijos teismas sutinka su tokiu pareiškėjo teiginiu ir sprendžia, kad šiuo atveju turi būti atlikta pakartotinė Turto vertinimo ekspertizė. Šios aplinkybės sudaro pagrindą naikinti skundžiamą antstolio R. V. 2020-02-14 patvarkymą Nr. S-20-179-4585 dėl turto pardavimo iš pirmųjų varžytynių paskelbimo, nes turtą parduoti iš varžytinių bus galima tik po pakartotinės ekspertizės nustačius realią Turto vertę.

19.       Kadangi pareiškėjas nurodo, jog pakartotinę ekspertizę pageidauja atlikti savo lėšomis, jis, remiantis CPK 682 str. 3 d. į antstolio depozitinę sąskaitą turės įmokėti sumas reikalingas ekspertizės atlikimui.

Dėl procesinės bylos baigties

20.       Iš to, kas išdėstyta, apeliacinės instancijos teismas sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai taikė CPK normas reglamentuojančias vykdymo procesą, todėl skundžiama nutartis naikinama ir klausimas išsprendžiamas iš esmės: tenkinamas pareiškėjo skundas dėl antstolio veiksmų ir panaikinamas antstolio R. V. 2020-02-14 patvarkymas Nr. S-20-179-4585.

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos Civilinio proceso kodekso 336 straipsniu, 337 straipsnio 1 dalies 2 punktu, teismas

n u t a r i a:

Vilniaus miesto apylinkės teismo 2020 m. balandžio 10 d. nutartį panaikinti ir klausimą išspręsti iš esmės: tenkinti pareiškėjo UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ skundas dėl antstolio veiksmų ir panaikinti antstolio R. V. 2020-02-14 patvarkymą Nr. S-20-179-4585.

Teisėjas                                 Alvydas Barkauskas