Civilinė byla Nr. e2-17957-845/20

Teisminio proceso Nr. 2-68-3-12622-2019-4

Procesinio sprendimo kategorija: 2.6.8.3; 2.6.8.4; 2.6.8.6; 2.6.8.8; 2.8.2.1; 2.8.2.2;

3.1.7.6; 3.2.4.11; 3.2.6.1

(S)

VILNIAUS MIESTO APYLINKĖS TEISMAS

S P R E N D I M A S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2020 m. spalio 12 d.

Vilnius

Vilniaus m. apylinkės teismo teisėja Lijana Visokavičienė,

sekretoriaujant Nijolei Blaškevič,

dalyvaujant ieškovės atstovams adv. Pauliui Čerkai ir adv. padėjėjai Justinai Jacunskaitei,

atsakovės atstovei adv. Jūratei Galdikienei,

teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės U. K. patikslintą ieškinį atsakovei UAB „Saulės sonata“ dėl avanso grąžinimo ir nuostolių atlyginimo.

Teismas,

n u s t a t ė :

ieškovė U. K. kreipėsi į teismą ieškiniu, prašydama priteisti iš atsakovo UAB „Saulės sonata“ 13.048,00 Eur sumokėto avanso pagal preliminarią sutartį, 8699 Eur netesybų, 5 proc. metines palūkanas už priteistą sumą nuo šio ieškinio priėmimo dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad šalys 2016-09-27 sudarė Preliminariąją sutartį, kuria ieškovė įsipareigojo nusipirkti būsimą nekilnojamąjį turtą iš atsakovės, o atsakovė - pasitelkdama kitus asmenis, pastatyti ir parduoti Preliminarioje sutartyje nurodytą būsimą nekilnojamąjį turtą, sudarant tarp šalių notarine forma pagrindinę sutartį. Būsimas nekilnojamas turtas buvo statomas teritorijoje, esančioje adresu (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (Preliminariosios sutarties 1.10 punktas). Pagal Preliminariosios sutarties 1.4 (1) ir 2.2 (5) punktus, ieškovė turėjo įsigyti patalpas (butą), kurios preliminariai turėjo sudaryti 48,89 kv.m. kartu su 8,69 kv.m. balkonu už 130.481,2 Eur. Vadovaujantis Preliminariosios sutarties 2.3 (1) punktu, 2016-09-26 ieškovė pervedė atsakovei 13.048 Eur avansą. Preliminariosios sutarties 3.1.1 punktu šalys sulygo, jog preliminari Statinių statybos pabaiga - 2017 m. rugpjūčio 31 d. Preliminariosios sutarties 3.1.2 punktas numatė, kad per 30 (trisdešimt) kalendorinių dienų nuo Preliminariosios sutarties 3.1.1. punkto įvykdymo su pirkėja (ieškove) turi būti sudaryta notaro patvirtinta pagrindinė sutartis. Taigi, pagrindinė sutartis vėliausiai turėjo būti pasirašyta 2017­-09-30, tačiau statybos darbai nebuvo užbaigti Preliminariojoje sutartyje nurodytai datai ir tik praėjus daugiau nei 15 mėnesių, t. y. 2018 m. lapkričio mėnesį, atsakovė informavo ieškovę, kad pagrindinė sutartis turi būti sudaryta ne vėliau kaip iki 2018-12-15. Kadangi 2018 m. lapkričio mėn. ieškovė nebuvo praradusi intereso įsigyti Preliminarioje sutartyje apibrėžtą nekilnojamąjį turtą, ji pradėjo naujas derybas dėl nekilnojamojo turto įsigijimo ir 2018-12-­11 kreipėsi su prašymu į atsakovę dėl ilgesnio termino sudaryti nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutartį. Ilgesnio termino ieškovei reikėjo, nes ji yra Rusijos Federacijos pilietė ir atsakovo pranešimo dėl pagrindinės sutarties sudarymo dienos gavimo metu ieškovė buvo ne Lietuvoje. Taigi, ieškovei reikėjo suderinti kelionę į Lietuvą ir pateikti UAB „Medicinos bankas“ su įsigyjamu būstu susijusius dokumentus, kad bankas galėtų įvertinti paskolos ieškovei suteikimo galimybes. 2019-01-21 ieškovė pakartotinai kreipėsi į atsakovę dėl termino nekilnojamojo turto įsigijimui atidėjimo, nes bankas užtruko vertindamas kredito ieškovei išdavimo galimybes. UAB „Medicinos bankas“ 2019-02-01 informavo ieškovę, kad, atsižvelgiant į Lietuvos Respublikos teisinį reglamentavimą, bankas negali išduoti ieškovei kredito būstui įsigyti.  Ieškovė, vadovaudamasi Preliminariosios sutarties 4.7 (2) punktu, 2019-02-04 kreipėsi į atsakovę dėl avanso grąžinimo, tačiau atsakovė nurodė, kad pritaikė Preliminariosios sutarties 4.6 (1) punkte numatytą 13.048 Eur baudą. Ieškovė, atsižvelgdama į Preliminariosios sutarties 4.8 punktą, 2019-02-25 raštu kreipėsi į atsakovę dėl ginčo sprendimo taikiu būdu, tačiau atsakovė nesutiko nei su vienu ieškovės pasiūlymu. Pasak ieškovės, atsakovės veiksmai lėmė, kad būsimo nekilnojamojo turto statybų pabaigos terminas vėlavo daugiau nei vienerius metus. Per visą nepagrįstai užsitęsusį statybos darbų laikotarpį, atsakovė neinformavo ieškovės dėl kokių priežasčių vėluoja darbai ir kiek dar laiko truks statybos. Per šiuos dėl atsakovės kaltės užsitęsusius 15 mėnesių pasikeitė Lietuvos teisinis reglamentavimas dėl kredito išdavimo ir tai lėmė, kad ieškovė prarado galimybę ne tik įsigyti Preliminariojoje sutartyje apsibrėžtą nekilnojamąjį turtą, bet ir kitą, jam analogišką nekilnojamąjį turtą. 2017-01-05 ieškovė papildomai sumokėjo atsakovei 2.800 Eur už papildomą buto įrangą. Be to, ieškovė buvo pastoviai tikinama UAB „Medicinos bankas“, kad kreditas jai bus išduotas, dėl to ieškovė pradėjo įsirenginėti butą: nusipirko orkaitę, skalbimo mašiną, integruotą spintą, lovą, įvairius šviestuvus, sofą, staliuką bei užuolaidas. Šių baldų bendra kaina – 1.900 Eur. Ieškovė dėl buto įrengimo papildomai patyrė 4.700 Eur nuostolių, tačiau atsižvelgiant į tai, kad atsakovė geranoriškai sutiko ir padėjo ieškovei atsiimti baldus ir įrangą, buvusius ginčo bute, ieškovė atsisakė reikalavimo dėl 4.700 Eur nuostolių priteisimo. Ieškovė rėmėsi CK 6.165 straipsnio 5 dalimi ir teigė, jog prievolė sudaryti pagrindinę sutartį ginčo šalims pasibaigė 2017-09-­30, šis terminas šalių nebuvo pratęstas. Preliminariosios sutarties 5.1 punktu yra įtvirtinta, kad visi Preliminariosios sutarties pakeitimai turi teisinę galią, jeigu jie padaryti raštu ir pasirašyti abiejų šalių. Jokie rašytiniai susitarimai dėl Preliminariosios sutarties pratęsimo tarp šalių nebuvo sudaryti. Preliminariosios sutarties 3.6 punkte yra nurodyti atvejai, kuriems esant atsakovė turėjo teisę vienašališkai pratęsti statybos darbų terminus, tačiau ieškovė nebuvo informuota apie vienašališką Preliminariosios sutarties terminų pratęsimą. Pažymėjo, kad atsakovė būdama verslininke, užsiimančia statybomis ir pastatyto turto realizavimu, galėjo ir privalėjo įvertinti savo galimybes ir aplinkybes, kurios leistų protingai numatyti, kada darbai bus atlikti. Taip pat ieškovė rėmėsi CK 6.237 str. 1 d. ir teigė, kad pinigai pagal preliminariąją sutartį perduodami tam tikram tikslui, o jeigu šis tikslas nėra pasiekiamas, t. y. pagrindinė sutartis nesudaryta, laikytina, kad pinigai perduoti (gauti) be įstatyme ar sutartyje nustatyto pagrindo, taigi jų gali būti reikalaujama pagal CK 6.237 straipsnį. Atsižvelgiant į šias nuostatas, prašė priteisti jos sumokėtą avansą bei vadovaujantis Sutarties 4.7(2) punktu – 8.699 Eur netesybų. Teigė, jog atsakovės veiksmai lėmė, kad ieškovė negalėjo sudaryti pagrindinės nekilnojamojo turto sutarties. Statybos darbai turėjo būti užbaigti 2017-08-31, o pagrindinė sutartis turėjo būti vėliausiai pasirašyta 2017-09-30. Tuo tarpu atsakovė statybos darbus užbaigė tik 2018-04-05, be to, atsakovė pakeitė ieškovės norimų įsigyti patalpų paskirtį. Dėl patalpų paskirties keitimo oficialus įteisinimas buvo sutvarkytas tik 2018-11-09, o įregistruotas 2018-11-15. Nuo įregistravimo VĮ Registrų centre datos, atsakovė skaičiavo 30 d. terminą nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti ir informavo ieškovę, kad pagrindinė sutartis turi būti sudaryta vėliausiai iki 2018-12-25. Taigi, atsakovė ne tik ignoravo faktą, kad Preliminariosios sutarties terminu pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta iki 2017-09-30, bet ir toliau terminus skaičiavo savo naudai, t. y. ne nuo statybos darbų pabaigos 2018-04-05, o nuo duomenų įregistravimo VĮ Registrų centre dienos - 2018-11-15. Atsakovės užvilkintas statybos darbų 15 mėnesių laikotarpis yra svarbus ir dėl to, kad nuo 2018 m. liepos 1 d. įsigaliojo Lietuvos Respublikos su nekilnojamuoju turtu susijusio kredito įstatymo pataisos, kuriomis buvo įtvirtinti itin aukšti reikalavimai, siekiant įgyti kreditą būstui užsienio piliečiams, ko pasekoje ieškovei nebuvo suteiktas kreditas. Pažymėjo, kad ieškovei prisiimant įsipareigojimus pagal Preliminariąją sutartį, pagal savo finansinę padėtį  ji galėjo gauti kreditą būstui, jos finansinė padėtis šiai dienai nėra pakitusi. Taigi, dėl atsakovės uždelsimo vykdyti savo sutartinius įsipareigojimus, ieškovė prarado galimybę įsigyti būstą. Pabrėžė, jog ieškovė buvo pajėgi įsigyti Butą iki su nekilnojamuoju turtu susijusio kredito įstatymo pataisų, tai patvirtina jos finansinė padėtis: ieškovė iš karto sumokėjo atsakovei avansą, kuris lygus 10 proc. nuo pagrindinės Buto pirkimo kainos, t. y. 13.048 Eur. Ieškovė į UAB „Medicinos bankas“ kreipėsi dėl 50 proc. buto kainos kreditavimo, o likusią pinigų sumą – 58.716,6 Eur ji būtų sumokėjusi iš savo asmeninių lėšų. Be to, ieškovė Sutarties sudarymo metu dirbo ir šiuo metu dirba dviejose darbovietėse, jos pajamos per mėnesį sudaro apie 5.000 Eur. Pabrėžė, jog ieškovė negavo kredito Butui įsigyti ne dėl jos finansinės padėties, bet dėl pasikeitusio teisinio reguliavimo, o būtent dėl Būsto kredito direktyvos inkorporavimo į su nekilnojamuoju turtu susijusio kredito įstatymą. Būsto kredito direktyvoje dėl didesnės rizikos vartotojui yra įtvirtintos sąlygos dėl būsto kredito užsienio valiuta sutarčių, pagal kurias kredito valiuta yra kita nei kredito gavėjo pajamų ar gyvenamosios šalies valiuta. Būsto kredito užsienio valiuta sutartims nustatyti papildomi vartotojų apsaugos reikalavimai, todėl asmenys, kurie dirba užsienyje ir gauna darbo užmokestį užsienio valiuta, t. y. ne eurais, negali gauti būsto paskolos dėl valiutų pokyčio draudimo, nes bankai nesiūlo papildomų finansinių priemonių rizikai valdyti ir apskritai atsisako suteikti būsto kreditą, asmenims, kurie pajamas gauna ne eurais. Kadangi ieškovė dalį pajamų gavo rubliais, su ja turėjo būti sudaroma būsto kredito užsienio valiuta sutartis, kuri yra laikoma aukštos rizikos. Taip pat atkreipė dėmesį į tai, jog ieškovei buvo pateikta standartinė, atsakovo rengta Preliminarioji sutartis; pasak ieškovės, kai kurios sutarties sąlygos yra nesąžiningos, nes suteikė galimybę atsakovei pratęsti vienašališkai Preliminariosios sutarties terminą (Preliminariosios sutarties 3.6 punktas).

Atsakovė UAB „Saulės sonata“ su patikslintu ieškiniu nesutiko ir prašė jį atmesti. Nurodė, jog šalys 2016-09-27 sudarė Susitarimą dėl būsimo nekilnojamojo turto pardavimo – pirkimo sutarties sudarymo (preliminariąją sutartį) (toliau - Susitarimas), pagal kurį susitarė, kad atsakovė parduos, o ieškovė nupirks Susitarime nurodytą būsimą nekilnojamąjį turtą (toliau - Turtas), sudarydami notarinę Turto pirkimo pardavimo sutartį (toliau - Pagrindinė sutartis). Vadovaujantis Susitarimo 3.1.1 punkto nuostatomis, preliminari statinio, kuriame yra Turtas, statybos užbaigimo data buvo numatyta 2017-08-31, tačiau ši data pardavėjo galėjo būti vienašališkai pratęsta ir šalių susitarimu tai nebus laikoma ar traktuojama Susitarimo pažeidimu iš pardavėjo pusės Susitarimo 3.6 punkte nurodytais atvejais, iš kurių paminėtini: 1) „force majeure” aplinkybės, numatytos galiojančiuose Lietuvos Respublikos teisės aktuose; 2) statinių rangovų vėlavimas vykdyti savo sutartinius įsipareigojimus prieš pardavėją, susijusius su statinių statyba ir/ar Turto įrengimu pagal šio Susitarimo sąlygas. Pažymėjo, jog statinio, kuriame ieškovė pirko butą, užbaigimas nusikėlė tiek dėl force majore aplinkybių (2017 m. vasarą/rudenį iškritęs neįprastai didelis kritulių kiekis, dėl kurio negalėjo vykti žemės kasimo darbai, įvedant į naujai statomą pastatą FA inžinerines komunikacijas), tiek ir dėl rangovų, kurių veiksmų pardavėjas dėl rangovo specifikos (UAB „Elektros skirstymo operatorius“ yra specialus subjektas – teikiamų paslaugų licencijos turėtojas ir šių paslaugų negali vykdyti bet kokie kiti subjektai) negalėjo įtakoti, vėlavimo atlikti jiems priklausančius darbus, susijusius su elektros tinklų įvedimu. Nurodytos aplinkybės pateisina statinio, kuriame buvo Turtas, statybos užbaigimo datos nukėlimą ir atleidžia pardavėją nuo atsakomybės prieš pirkėją, vadovaujantis Susitarimo 3.6 (1) ir (2) punktų nuostatomis. Nurodė, kad iki Pagrindinės sutarties pasirašymo turėjo būti ne tik užbaigta viso statinio statyba, bet atlikti ir kiti būtini veiksmai, kad statinys, kuriame yra Turtas, įstatymų nustatyta tvarka būtų pripažintas tinkamu naudotis, pastatyti, įrengti ir sutvarkyti statiniams priskirti inžineriniai tinklai (infrastruktūra), sutvarkytas gerbūvis, kaip tai numatyta Projekte (Susitarimo 3.1.1 punktas). Pažymėjo, jog šalys per 30 (trisdešimt) kalendorinių dienų nuo Susitarimo 3.1.1. punkte numatytų veiksmų įvykdymo privalėjo sudaryti Pagrindinę sutartį ir perduoti Turtą pirkėjo nuosavybėn. Pasak atsakovo, aukščiau nurodytu terminu Turtas buvo pilnai parengtas perdavimui pirkėjo nuosavybėn. Ieškovė 2018-08-27 užsisakė baldus, kurie 2018-09-03 buvo pristatyti, surinkti ir paruošti naudojimui. Nuo 2018-10-31 ieškovė jau nakvojo bute, savo nuožiūra reguliavo kambario temperatūrą, dėl ko konsultavosi su atsakove. Bute kurį laiką gyveno ieškovės motina. Atsakovė, siekdama bendradarbiauti su ieškove ir turėdama tikslą sudaryti Pagrindinę sutartį, neprieštaravo, kad ieškovė faktiškai įsikurtų bute dar iki Pagrindinės sutarties pasirašymo ir galutinio atsiskaitymo už Turtą. Pažymėjo, jog nuo 2018 m. lapkričio mėn. atsakovė kvietė ieškovę sudaryti Pagrindinę sutartį, tačiau ieškovė nuolat atsirašinėjo ir ieškojo priežasčių, pateisinančių termino Pagrindinei sutarčiai sudaryti nukėlimą, o 2018-12-11 raštu ieškovė paprašė perkelti Pagrindinės sutarties pasirašymo datą į 2019 m. sausio mėnesio pabaigą. Atsižvelgiant į tai, šalys suderino galutinę Pagrindinės sutarties pasirašymo datą - 2019 m. sausio 29 d., 13 val., tačiau 2019-01-21 gautas ieškovės atstovų prašymas dar kartą nukelti Pagrindinės sutarties pasirašymą iki 2019 m. vasario 25-28 d., nurodant, neva bankas, su kuriuo ieškovė derėjosi dėl paskolos gavimo Turtui įsigyti, sprendimą priims tik 2019 m. vasario mėn. Atsakovė sutiko dar kartą nukelti Pagrindinės sutarties pasirašymo datą, tačiau atsižvelgiant į tai, kad ieškovė jau kurį laiką neatlygintinai faktiškai naudojosi Turtu, už kurį buvo sumokėjusi tik 10 proc. Turto vertės, atsakovė paprašė iki numatomos Pagrindinės sutarties pasirašymo datos papildomai sumokėti dalį Turto kainos, kad bendra sumokėta įmoka sudarytų 50 proc. Turto vertės. 2019-02-01 gautas Medicinos banko Lazdijų filialo pranešimas, kad bankas nemato galimybių suteikti ieškovei kreditą. 2019-02-04 buvo gautas ieškovės atstovų pranešimas, kuriuo pareikalauta grąžinti avansą, apmokėti papildomas išlaidas bei atlyginti ieškovės netiesioginius nuostolius. Šį pranešimą atsakovė vertino kaip ieškovės (pirkėjo) atsisakymą sudaryti Pagrindinę sutartį, nesant atsakovės (pardavėjo) kaltės, todėl 2019-02-08 pranešimu atsakovė informavo ieškovę apie Susitarimo nutraukimą dėl ieškovės (pirkėjo) kaltės bei baudinių netesybų, numatytų Susitarimo 4.6 (1) punkte, pritaikymo. Minėtu pranešimu atsakovė pareikalavo, kad ieškovė pasiimtų savo asmeninius daiktus ir atlaisvintų Turtą. 2019-02-14 aktais buvo užfiksuota, kokias materialines vertybes ieškovė grąžino atsakovei, ir kokios liko atsakovei priklausančiame Turte. 2019-02-25 ieškovė pateikė pasiūlymą dėl taikaus ginčo išsprendimo būdo, kuris galbūt ir buvo naudingas ieškovei, tačiau visiškai nepriimtinas atsakovei, kadangi pateiktu pasiūlymu nebuvo įvertinta aplinkybė, jog baldus ir buitinę techniką ieškovė įsigijo savo nuožiūra ir savo rizika (dar iki banko sprendimo dėl paskolos suteikimo), šią įrangą ir baldus kurį laiką naudojo, todėl jie negalėjo būti traktuojami, kaip visiškai nauji, tačiau pasiūlymu siekė atgauti už juos sumokėtą pilną kainą, kaip už naujus. Papildomai ieškovė prašė grąžinti 70 proc. avansinės įmokos arba leisti jai organizuoti Turto pardavimą. Atsakovė 2019-03-22 raštu Nr. 365 informavo ieškovę, jog sutinka kompensuoti 50 proc. buitinės įrangos vertės, kadangi minėta įranga buvo naudojama 4 mėnesius, kas leidžia ją traktuoti, kaip ne naują. 2019-07-04 sutartimi likusius baldus ir buitinę įrangą atsakovė nupirko iš ieškovės už šalių suderintą kainą. Likusius ieškovės atstovų siūlymus atsakovė atmetė, kadangi sumokėta įmoka, vadovaujantis Susitarimo 4.6 (1) punkto nuostatomis, yra laikoma pirkėjo bauda (arba minimaliais sutartiniais pardavėjo nuostoliais), kuri buvo pritaikyta, o leisti ieškovei disponuoti atsakovei priklausančiu Turtu (pardavinėti jį tretiesiems asmenims), už jį pilnai neatsiskaičius, nebuvo jokio teisinio pagrindo. 

Taip pat atsakovė atsikirtimus į ieškinį grindė aplinkybe, jog Susitarimo 4.6 punkte įtvirtinta, kad pardavėjas turi teisę, nesikreipdamas į teismą, tačiau raštu pranešęs pirkėjui, vienašališku savo sprendimu nutraukti šį Susitarimą, jeigu pirkėjas ilgiau nei 10 (dešimt) darbo dienų vėluoja sumokėti pagal šį Susitarimą ir/ar ilgiau nei 10 (dešimt) darbo dienų vengia sudaryti ir pasirašyti pateiktą Pagrindinę sutartį bei Perdavimo aktą ir/ar kitaip iš esmės pažeidžia šį Susitarimą. Susitarimas nutraukiamas nuo pranešimo gavimo dienos, jeigu jame nenurodyta vėlesnė Susitarimo nutraukimo diena. Nutraukus Susitarimą dėl pirkėjo kaltės, pirkėjas privalo sumokėti pardavėjui šalių iš anksto šiame Susitarime sutarto dydžio baudą, lygią 13.048 Eur, kas sudaro 10 proc. bendros Turto kainos. Šalių susitarimu, pirkėjo bauda yra laikoma pardavėjo tiesioginiais nuostoliais, patirtais dėl Susitarimo pažeidimo ir nutraukimo. Dėl nurodyto pardavėjo nuosavybėje lieka pirkėjo sumokėti pardavėjui 13.048 Eur, kurie buvo avansu sumokėti kaip bendros kainos dalis, ir kurie, šalių susitarimu, yra laikomi ir suprantami kaip pirkėjo sumokėta pardavėjui bauda už savo įsipareigojimų nevykdymą. Pažymėjo, jog ieškovė siekė sudaryti Pagrindinę sutartį, todėl ji pati pripažino datą, kuri buvo numatyta šalių, teisiškai nereikšminga ir nenulėmusia jos apsisprendimo nesudaryti Pagrindinės sutarties. Ieškovė nurodė, kad ji visą laiką tikėjosi gauti iš Medicinos banko paskolą, tačiau į bylą nėra pateikusi duomenų, kad ji tą paskolą būtų gavusi ir 2017 m.; pateikti tik bendro pobūdžio pasvarstymai dėl galimybės gauti paskolą, bet nepateikti rašytiniai įrodymai apie banko preliminarų sprendimą paskolą suteikti. Tai, kad ieškovė gauna nemažas pajamas dar nesuponuoja pagrindo teigti, kad ji apskritai paskolą būtų gavusi, nes bankas vertina ne tik pajamas, bet ir kitas galimas rizikas, įskaitant ieškovės nurodomas aplinkybes dėl gaunamų pajamų valiutos, pajamų gavimo šalies, faktiškai turimo kito turto bei to turto buvimo vietos, ir pan. Pasak atsakovės, ieškovė, neįsivertino savo finansinių galimybių ir galimų rizikų (pvz., teisinio reglamentavimo dėl kredito suteikimo pasikeitimo), negavusi jokių garantijų iš banko dėl kredito suteikimo prieš sudarant Susitarimą, veikė savo rizika ir negali atsakomybę už susiklosčiusius neigiamus padarinius perkelti atsakovei. Pažymėjo, jog Pagrindinę sutartį atsisakė sudaryti ieškovė, o ne atsakovė; taigi, Pagrindinė sutartis nebuvo pasirašyta išimtinai dėl ieškovės neatsakingumo, prisiimant finansinius ir kitus įsipareigojimus, kurių ji nebuvo pajėgi įvykdyti. Nors ieškovė nurodė, neva Pagrindinė sutartis privalėjo būti sudaryta iki 2017-09-30, šalys šio termino nepratęsė, nes nėra rašytinio susitarimo, atsakovės teigimu, tai neatitinka nei rašytinio Susitarimo teksto, nei faktinio šalių elgesio, vykdant minėtą Susitarimą. Atsakovė rėmėsi Susitarimo 3.1.1 p. ir teigė, jog 2017-08-31 data buvo numatyta ne kaip atskaitos taškas Pagrindinės sutarties pasirašymui, o statinio pastatymui ir Turto įrengimui, be to, ši data buvo preliminari ir ją, vadovaujantis Susitarimo 3.6 punkto nuostatomis, pardavėjas turėjo teisę vienašališkai pratęsti, ir tai nelaikoma Susitarimo nuostatų pažeidimu. Pagrindinis ir esminis terminas (atskaitos taškas) Pagrindinei sutarčiai sudaryti įtvirtintas Susitarimo 3.1.2 p. – 30 kalendorinių dienų nuo Susitarimo 3.1.1. punkte numatytų sąlygų įvykdymo. Tai reiškia, kad tik įvykus visoms Susitarimo 3.1.1 punkte sąlygoms, pradedamas skaičiuoti 30 kalendorinių dienų terminas Pagrindinei sutarčiai sudaryti ir šiuo atveju šis terminas nebuvo praleistas. Ieškovei ši sąlyga buvo atskleista dar prieš pasirašant Susitarimą, ji su šia sąlyga sutiko. Be to, visą laikotarpį nuo 2017-09-30 iki 2018 m. pabaigos (t. y. vienerius metus) ieškovė nereiškė jokio pobūdžio pretenzijų atsakovei nei dėl statybų užbaigimo, nei dėl Pagrindinės sutarties sudarymo terminų. Pirmoji pretenzija surašyta tik 2018-12-11, t. y. jau gavus atsakovės kvietimą pasirašyti Pagrindinę sutartį. Taigi, faktiniais veiksmais ieškovė patvirtino, kad terminas arba nebuvo praleistas ir skaičiuojamas taip, kaip nurodo atsakovė, arba ieškovė sutiko su šio termino nukėlimu, ir tik pasikeitus aplinkybėms bei galimai praradusi interesą (ar galimybes) pasirašyti Pagrindinę sutartį, pradėjo ieškoti (ne be atstovų pagalbos) priežasčių iš pradžių nukelti Pagrindinės sutarties pasirašymo datą, o vėliau – ir visiškai jos atsisakyti. Taigi, Pagrindinės sutarties pasirašymo data nebuvo esminis veiksnys, nulėmęs ikisutartinių santykių pabaigą, nesudarius Pagrindinės sutarties. Sprendžiant dėl ieškovės prašomų priteisti netesybų, pažymėjo, jog atsakovės įsipareigojimas pastatyti statinį buvo sąlygojamas specialių rangovų, kurių veiksmų ji negalėjo įtakoti. Taigi atsakovės prisiimtų įsipareigojimų vykdymas ir atitinkamai vykdymo terminai priklausė ne tik nuo jos, bet ir nuo trečiųjų asmenų, kurie nėra sutartiniuose santykiuose su Susitarimo šalimis. Kadangi tam tikrų darbų įvykdymas priklausė nuo specialaus subjekto veiksmų, už kuriuos atsakovė nebuvo atsakinga ir kurių negalėjo įtakoti, teigti, kad atsakovė sąmoningai vilkino statybas, nėra jokio teisinio pagrindo. Pabrėžė, jog apie šias aplinkybes atsakovė informavo savo klientus, tame tarpe ir ieškovę. Pažymėjo, jog 2017 m. vasarą ir rugsėjo mėn. Lietuvą siaubė liūtys, tai patvirtina 2017-10-11 Meteorologinė pažyma apie 2017 m. birželį – rugpjūtį iškritusius kritulius, be to, Vyriausybė 2017 m. spalio 4 d. nutarimu Nr. 781 buvo paskelbusi valstybės lygio ekstremaliąją situaciją visoje šalyje. Dėl iškritusio gausaus kritulių kiekio atsakovė negalėjo vykdyti tam tikrų suplanuotų statybos rangos darbų, susijusių su žemės kasimo darbais, kurie buvo būtini naujų požeminių inžinerinių tinklų įrengimui. Dėl Turto paskirties keitimo pažymėjo, jog Turto paskirties pakeitimas iš komercinės į gyvenamąją kaip tik atitiko ieškovės interesus, nes tokiu būdu ieškovė būtų mokėjusi mažiau mokesčių (pvz., būtų nereikėję mokėti nekilnojamojo turto mokesčio ir pan.), kas reikštų mažesnius Turto išlaikymo kaštus. Turto paskirties keitimo trukmė vėlgi nepriklausė nuo atsakovės, kadangi po dokumentų pateikimo, toliau viskas priklausė nuo valstybinių institucijų darbo kokybės ir operatyvumo, ir šių veiksnių atsakovė negalėjo įtakoti.

Teismo posėdyje ieškovės atstovai patikslintą ieškinį palaikė ir prašė jį tenkinti.

Atsakovės atstovė teismo posėdyje su pareikštu ieškiniu nesutiko ir prašė jį atmesti.

Ieškinys tenkintinas iš dalies.

Bylos duomenimis nustatyta, jog šalys 2016 m. rugsėjo 27 d. sudarė Susitarimą dėl būsimo nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo (preliminarioji sutartis), pagal kurį įsipareigojo sudaryti nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo pagrindinę sutartį, kuria ieškovė (pirkėja) įsipareigojo nupirkti iš pardavėjo (atsakovo) būsimą nekilnojamąjį turtą, o pardavėjas – pasitelkdamas kitus asmenis įsipareigojo pastatyti ir perduoti Susitarime nurodytą turtą pirkėjai (Susitarimo 1.1 p.); Susitarimo objektą šalys apibrėžė 1.1 (1) punkte – 48,89 kv. m. patalpos su 8,69 kv. m. balkonu, kurių paskirtis – poilsio, esančios žemės sklype, (duomenys neskelbtini) (Susitarimo 1.10 p.) (teismas nenurodo bylos lapų, kadangi Liteko sistemoje nepavyko suformuoti bylos, todėl visus įrodymus aiškiai įvardija ir detalizuoja teismo sprendimo motyvuojamoje dalyje). Susitarimo 2.2(5) punkte šalys nustatė turto kainą – 130.471,2 Eur; Susitarimo 2.3 punktu ieškovė įsipareigojo sumokėti pardavėjui (atsakovui) 13.048 Eur pradinę įmoką per 5 kalendorines dienas nuo Susitarimo pasirašymo dienos, o likusią – 117.433,2 Eur sumą – per 5 kalendorines dienas nuo Pagrindinės sutarties sudarymo dienos. Susitarimo 3 dalyje šalys apibrėžė savo teises ir pareigas bei darbų atlikimo tvarką ir terminus, o būtent: atsakovas (pardavėjas) įsipareigojo pastatyti ir galutinai įrengti Turtą su visiška vidaus apdaila, kaip numatyta Projekte; preliminari Statinių statybos pabaiga – 2017-08-31; pastatyti, įrengti, sutvarkyti statinių gerbūvį bei statiniams priskirtus inžinerinius tinklus (infrastruktūrą), kaip numatyta projekte; atlikti visus būtinus veiksmus, kad statinių grupės pastatas, kuriame bus pastatytas turtas, įstatymų nustatyta tvarka būtų pripažintas tinkamu naudotis. Susitarimo 3.1.2 punktu atsakovas įsipareigojo per 30 kalendorinių dienų nuo Susitarimo 3.1.1 punkto įvykdymo sudaryti su pirkėja notaro patvirtintą Pagrindinę sutartį ir perduoti Turtą pirkėjos nuosavybėn. Sutarties 3.5 punktu pardavėjas užtikrino, jog yra finansiškai pajėgus įvykdyti visus Susitarime prisiimtus įsipareigojimus.  

Taip pat byloje nustatyta, jog Susitarimo 3.6 punktas suteikė teisę pardavėjui vienašališkai pratęsti 3.1 punkte nustatytus terminus, nurodant, jog tai nebus laikoma Susitarimo pažeidimu šiais atvejais: 1) dėl „Force majeure“ aplinkybių; 2) jei statinių rangovai vėluoja vykdyti savo sutartinius įsipareigojimus prieš pardavėją, susijusius su Statinių statyba ar turto įrengimu; 3) jeigu projektavimo ar statybos darbų įgyvendinimas ir vykdymas ne dėl pardavėjo kaltės yra sustabdomas.

Taip pat nustatyta, jog Susitarimo 4 dalyje šalys apibrėžė atsakomybę dėl jo nevykdymo, o būtent - Susitarimo 4.4.1 punkte nurodė, jog nesudarius Pagrindinės sutarties Susitarime nurodytais terminais, šalys moka 29 Eur baudą už kiekvieną uždelstą dieną; Susitarimo 4.6 punktu šalys sulygo, jog pardavėjas turi teisę nesikreipdamas į teismą, tačiau raštu pranešęs pirkėjui, ir vienašališku savo sprendimu nutraukti šį Susitarimą, jeigu pirkėjas ilgiau nei 10 darbo dienų vėluoja sumokėti ar vengia sudaryti ir pasirašyti Pagrindinę sutartį, o pirkėjas šiuo atveju privalo sumokėti pardavėjui 13.047 Eur dydžio baudą, t. y. 10 proc. kainos; pirkėjo bauda yra laikoma minimaliais pardavėjo tiesioginiais nuostoliais, patirtais dėl Susitarimo pažeidimo ir nutraukimo. Šiuo atveju pardavėjo nuosavybėje lieka pirkėjo sumokėtas 13.048 Eur avansas, kuis laikomas pirkėjo bauda už savo įsipareigojimų nevykdymą. Susitarimo 4.7 punktu šalys sulygo, jog pirkėjas turi teisę pranešęs pardavėjui ir vienašališku savo sprendimu nutraukti Susitarimą, jeigu pardavėjas ilgiau nei 180 kalendorinių dienų uždelsia įvykdyti Susitarimo 3.1 punkte numatytus įsipareigojimus; šiuo atveju pardavėjas įsipareigoja per 60 kalendorinių dienų nuo pirkėjo reikalavimo gavimo dienos sumokėti pirkėjui 13.048 Eur dydžio baudą.

Byloje nustatyta, jog 2017-12-15 pranešimu atsakovas informavo ieškovę, jog dėl centralizuotų šilumos ir elektros energijos tiekėjų samdomų rangovų vėlavimo ir prastų oro sąlygų, o ypač didelio mėnesio kritulių normų pastato „FA“ ir požeminės automobilių saugyklos inžinierinių tinklų pajungimo prie miesto tinklų darbai vėluoja, dėl to preliminari vilos FA statybų pabaiga – 2018-02-15.

Šalių elektroninis susirašinėjimas patvirtina, jog ieškovė 2018-03-05 kreipėsi į atsakovą, prašydama išaiškinti skirtumus formuluotėse: poilsio kambariai ir gyvenamasis fondas; nurodė, jog jai reikia gyvenamojo fondo; pažymėjo, jog Sutartyje yra frazė, kad statomi poilsio kambariai, todėl jos supratimu, po statybos užbaigimo jie taps gyvenamuoju fondu. Atsakovas 2018-03-05 atsakyme nurodė, kad viskas gerai, kad reikės nustatyti buto paskirtį – jai priskyrė gyvenamąsias; atsakovo pastatas yra poilsio, bet keli butai gali būti gyvenamieji. 2018-06-02 laiške ieškovė nurodė, jog planuoja savo laiką, todėl prašė nurodyti realias notarinės sutarties pasirašymo datas. 2018-08-06 atsakyme atsakovas nurodė, jog keičia buto paskirtį iš poilsio į gyvenamąją; planavo perduoti dokumentus bankui rugpjūčio 22-24 d., o pasirašyti sutartį rugsėjo 3-6 dienomis. 2018-09-04 ieškovė pasiteiravo atsakovo, ar butas jau perduotas gyvenamajam fondui.

2018-07-17 VĮ Registrų centro išrašas patvirtina, jog ginčo patalpų statyba buvo užbaigta 2018-04-05, o 2018-11-15 išrašas liudija, jog ginčo patalpos paskirtis iš poilsio buvo pakeista į buto 2018-11-15.

Taip pat byloje nustatyta, jog ieškovė 2018-12-11 kreipėsi į atsakovą dėl sutartinių įsipareigojimų pažeidimo, nurodydama, jog 2017-08-31 statybos darbai nebuvo užbaigti ir tik praėjus daugiau kaip 15 mėnesių, t. y. 2018 m. lapkričio mėn., ji buvo informuota, kad pagrindinė sutartis bus sudaryta ne vėliau kaip iki 2018-12-15; ieškovė nesutiko su šiuo terminu ir nurodė, jog atsakovas nepratęsė statybų termino ir neinformavo apie statybos pabaigą; pabrėžė, jog ji yra Rusijos Federacijos pilietė, todėl jai yra reikalingas protingas terminas sutarčiai sudaryti, t. y. imtinai iki 2019-01-30. Atsakovas, reaguodamas į šią pretenziją, 2018-12-14 atsakyme nurodė, jog sutinka pratęsti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti iki 2019-01-30.

Taip pat nustatyta, jog ieškovė 2019-01-21 kreipėsi į atsakovą su prašymu pratęsti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti iki 2019 m. vasario 25-28 d. Nurodė, jog 2019-01-21 paaiškėjo, jog UAB „Medicinos bankas“ neturi galimybės įvertinti ieškovės mokumo iki sausio 29 d.; pridėjo nurodyto banko laišką, patvirtinantį, jog sprendimas dėl kredito suteikimo ieškovei bus priimtas 2019 m. vasario mėn. 2019-01-25 atsakyme atsakovas nurodė, jog sutinka pratęsti terminą sutarčiai sudaryti.        

2019-02-04 pranešimu ieškovė kreipėsi į atsakovą ir nurodė, kad UAB „Medicinos bankas“ 2019-02-01 informavo ieškovę, jog neišduos kredito būstui įsigyti, nes nuo 2018 m. liepos 1 d. pasikeitė teisinis reglamentavimas dėl kredito išdavimo būstui įsigyti; pabrėžė, jog būstas turėjo būti užbaigtas ir pagrindinė sutartis sudaryta iki 2017 m. rugpjūčio 31 d.; todėl turto pagrindinė sutartis negali būti sudaryta dėl atsakovo kaltės: dėl pardavėjo laiku neatliktų statybos darbų daugiau kaip vienerius metus ir užsitęsusio patalpų paskirties keitimo įforminimo; atsižvelgiant į tai, prašė grąžinti sumokėtą avansą, atlyginti netiesioginius nuostolius už preliminariosios sutarties pažeidimą ir žalą už prarastą galimybę.

Atsakovas, reaguodamas į šį ieškovės pranešimą, 2019 m. vasario 8 d. atsakyme dėl Susitarimo nutraukimo ir baudinių netesybų taikymo, nurodė, kad preliminariosios sutarties 3.1.1 punkte buvo numatyta preliminari statybos užbaigimo data – 2017-08-31, kuri pardavėjo galėjo būti vienašališkai pratęsta Susitarimo 3.6 punkte nurodytais atvejais (force majore aplinkybės, numatytos teisės aktuose; statinių rangovų vėlavimas atlikti savo sutartinius įsipareigojimus prieš atsakovą, susijusius su statinių statyba ir/ar turto įrengimu). Pažymėjo, jog nebuvo nustatyta tiksli statybos užbaigimo data. Teigė, jog dėl iškritusio didžiulio kritulių kiekio negalėjo vykti žemės darbai, įvedant į pastatą inžinerines komunikacijas, taip pat specialus rangovas (ESO) vėlavo atlikti darbus; taigi, šios aplinkybės atleido atsakovą nuo atsakomybės. Pažymėjo, jog tam, kad būtų sudaryta pagrindinė sutartis turėjo būti atlikti visi sutarties 3.1.1 punkte nurodyti darbai ir tik po jų atlikimo atsakovui atsirado pareiga per 30 dienų sudaryti pagrindinę sutartį; nuo 2018 m. lapkričio mėn. ieškovė buvo kviečiama sudaryti pagrindinę sutartį.

Šalių susirašinėjimas liudija, jog šalys bandė išspręsti susidariusią situaciją taikiai, tačiau joms nepavyko, atsakovas atsisakė grąžinti ieškovės sumokėtą avansą pagal Susitarimą.

Byloje nustatytos faktinės aplinkybės patvirtina, jog šalys sudarė būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartį, kuri vertintina kaip specialioji preliminarios sutarties rūšis, kurią reglamentuoja CK 6.401 straipsnio normos. Pažymėtina, jog būtent CK 6.401 straipsnyje įtvirtinto reglamentavimo tikslas - užtikrinti pirkėjo – fizinio asmens, siekiančio įsigyti butą ar namą, t. y. patenkinti savo poreikį į gyvenamąjį būstą, interesus, kai jis sudaro preliminariąją sutartį dėl dar statomo (būsimo) gyvenamojo būsto pirkimo. Tai yra specifinė būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartis, kurios subjektinė sudėtis yra pirkėjas – fizinis asmuo, pardavėjas – juridinis asmuo, sutarties šalių tikslai (pirkėjo - savo ar savo šeimos narių aprūpinimas būstu, pardavėjo - paprastai veiklos vykdymas su verslu susijusiais tikslais), todėl ji laikytina vartojimo sutartimi (CK 1.39 straipsnio 1 dalis) ir jai taikytinos vartotojo (šiuo atveju – pirkėjo) interesus apsaugančios specialiosios teisės normos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. gruodžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-608/2008). Vartotoju pripažįstamas fizinis asmuo, su savo verslu, prekyba, amatu ar profesija nesusijusiais tikslais (vartojimo tikslais) siekiantis sudaryti ar sudarantis sutartį, o verslininku pripažįstamas fizinis ar juridinis asmuo ar kita organizacija, ar jų padalinys, savo prekybos, verslo, amato arba profesijos tikslais siekiantys sudaryti ar sudarantys sutartis, įskaitant asmenis, veikiančius verslininko vardu arba jo naudai (CK 6.2281 straipsnio 2 ir 3 dalys). Lietuvos Aukščiausiojo teismo išplėstinė teisėjų kolegija 2020-02-17 nutartyje civ. byloje Nr. e3K-7-4-611/2020 pažymėjo, kad pagal kasacinio teismo teisės aiškinimo ir taikymo praktiką teismas ex officio turi kvalifikuoti vartojimo sutartis ir atlikti tokių sutarčių nesąžiningų sąlygų kontrolę pagal CK 6.2284 straipsnio 2 dalyje išdėstytus kriterijus. Nustačius, kad ieškovės ir atsakovo teisiniai santykiai kilę iš vartojimo sutarties, teismas nagrinėjamoje byloje patikrina preliminarios sutarties sąlygas sąžiningumo aspektu.

Pagal CK 6.2284 straipsnio 2 dalį, nesąžiningomis laikomos vartojimo sutarčių sąlygos, kurios šalių nebuvo individualiai aptartos ir kuriomis dėl sąžiningumo reikalavimo pažeidimo iš esmės pažeidžiama šalių teisių ir pareigų pusiausvyra. Pagal galiojantį teisinį reguliavimą nesąžiningų sąlygų kontrolė taikoma tokioms sutarčių sąlygoms, kurios nebuvo individualiai aptartos, t. y. kurių parengimui negalėjo daryti įtakos vartotojas, ypač jeigu tos sąlygos nustatytos iš anksto verslininko parengtoje standartinėje sutartyje; tuo tarpu duomenų, kad preliminarios sutarties – Susitarimo sąlygos būtų individualiai aptartos su vartotoju, nagrinėjamoje byloje nėra. Nors atsakovės atstovė teismo posėdyje teigė, jog sąlygos buvo aptartos individualiai ir ieškovė turėjo galimybę derėtis, nes Susitarimo tekstas buvo išverstas net į rusų kalbą, teismo vertinimu, vien ta aplinkybė, jog sutartis buvo išversta į vartotojui suprantamą kalbą nėra pakankama faktui konstatuoti, jog šalys derėjosi; todėl teismas sprendžia, jog ginčo sutartis buvo sudaryta prisijungimo būdu.

Dėl Susitarimo 1.4(1) punkto

Nurodyta Susitarimo sąlyga šalys įsipareigojo sudaryti pagrindinę sutartį dėl nekilnojamojo turto – patalpų, kurių paskirtis poilsio. Byloje nustatyta, jog ieškovei net nekilo abejonių, jog Susitarimu ji ketino įsigyti butą – gyvenamąsias patalpas. Tai patvirtino ir ieškovės atstovas teismo posėdyje, be to, iš šalių elektroninio susirašinėjimo matyti, jog ieškovė 2018-03-05 kreipėsi į atsakovą, prašydama išaiškinti skirtumus formuluotėse: poilsio kambariai ir gyvenamasis fondas, nurodydama, jog jai reikia gyvenamojo fondo; be to, ieškovė pažymėjo, jog Sutartyje yra frazė, kad statomi poilsio kambariai, todėl jos supratimu, po statybos užbaigimo jie taps gyvenamuoju fondu. Tuo tarpu atsakovas 2018-03-05 atsakyme nurodė, kad viskas gerai, jog reikės nustatyti buto paskirtį – jai priskyrė gyvenamąsias; atsakovo pastatas yra poilsio, bet keli butai gali būti gyvenamieji. 2018-08-06 laiške atsakovas nurodė, jog keičia buto paskirtį iš poilsio į gyvenamąją; 2018-09-04 ieškovė pasiteiravo atsakovo, ar butas jau perduotas gyvenamajam fondui.

Be to, sprendžiant, ar ieškovė manė, jog būsima prikimo-pardavimo sutartimi įsigis butą, teismas reikšmingais pripažįsta byloje esančius rašytinius įrodymus: iš 2016-09-26 pinigų perdavimo-priėmimo akto (13.048 Eur avanso) matyti, jog ieškovė nurodė, jog perdavė avansą už buto pardavimą, kuris sudaro 10 proc. buto pardavimo kainos; taip pat 2017-01-05 pinigų perdavimo-priėmimo aktu ieškovė papildomai sumokėjo atsakovei 2.800 Eur už papildomą buto įrangą.

Sprendžiant, ar sutarties sąlygos turinys ir formuluotė išdėstyti aiškiai, turi būti nustatyta, ar esminės sutarties nuostatos – šiuo atveju, susijusios su patalpų paskirtimi, yra išdėstytos suprantamai normalių gebėjimų asmeniui, ar jos detaliai išaiškintos. Teismo vertinimu, nurodyta sąlyga įtvirtino teisinę kategoriją pagal Lietuvos nacionalinę teisę, nes poilsio patalpos priskirtinos komercinei paskirčiai, o ne gyvenamajai; taigi atsakovui neabejotinai kilo pareiga išaiškinti ieškovei tikrąją turto paskirtį (skirtumus tarp poilsio ir gyvenamosios patalpų) iki Susitarimo sudarymo, o ne suėjus terminui pagrindinei sutarčiai sudaryti. Šios bylos kontekste teismas negali ignoruoti aplinkybės, jog ieškovė – pirkėja yra Rusijos Federacijos pilietė, kuriai teisinės kategorijos, nustatytos nacionalinės teisės, objektyviai negalėjo būti žinomos. Atsakovui neindividualizavus Susitarime esminių sąlygų, susijusių su Sutarties objekto tiesioginiu naudojimu, iš esmės buvo pažeisti ieškovės, kaip pirkėjos, teisės ir teisėti interesai. Juolab, kad tikrieji ieškovės ketinimai ir tikslai buvo žinomi – įsigyti gyvenamąją būstą, tai neabejotinai patvirtina piniginių lėšų perdavimo-priėmimo aktai bei ieškovės elektroniniai laiškai atsakovui.   

Išanalizavus aukščiau nurodytų laiškų turinį dėl patalpų paskirties santykyje su Susitarimo 1.4(1) punktu bei byloje konstatuotomis faktinėmis aplinkybėmis, teismas sprendžia, jog Susitarimo sąlyga, reglamentuojanti nekilnojamojo turo paskirtį, ieškovei nebuvo aiškiai ir pakankamai atskleista atsakovo.

CK 6.196 str. nurodyta, kad sutarties sąlygos gali būti aiškiai nurodytos arba numanomos. Tai reiškia, kad sutartyje turi būti išdėstytos esminės siūlomos sutarties sąlygos. Kitaip tariant, asmeniui, kuris akceptuoja ofertą turi būti aišku, kas konkrečiai siūloma ir nereikėtų jokios papildomos informacijos. Tuo tarpu Susitarimo 1.4(1) turinys ir formuluotė neatitiko aiškumo ir suprantamumo reikalavimų, o būtent, nurodant, jog nekilnojamojo turto – patalpų paskirtis bus poilsio. Juolab, kad kita sandorio šalis buvo vartotoja ir ne LR pilietė. Taigi, nurodytos aplinkybės sudaro pagrindą Susitarimo 1.4 (1) sąlygą vertinti kaip šalių individualiai neaptartą.

Be to, šios bylos kontekste svarbu pažymėti, jog Susitarimo sąlyga, susijusi su patalpų paskirtimi buvo esminė, nes ji turėjo įtakos sutarties vykdymui. Nors atsakovo atstovė teismo posėdyje teigė, jog ieškovė, būdama Rusijos piliete, neturinti sąsajų su Lietuva, neturėjo teisės įgyti gyvenamojo būsto, - teismo vertinimu, tokio pobūdžio teiginiai neatleido atsakovo nuo pareigos -atskleisti sutarties sąlygas - tinkamo vykdymo, juolab, detaliai išaiškinti ieškovei, kokio pobūdžio ir teisinio statuso patalpas ji ketina įsigyti. Vien ta aplinkybė, jog Susitarimas buvo išverstas į rusų kalbą, savaime nesuponuoja išvados, jog atsakovas tinkamai atskleidė ieškovei patalpų paskirtį. Be to, sprendžiant dėl atsakovo argumentų, jog atsakovė negalėjo įsigyti gyvenamojo būsto, nes asmuo gali turėti tik vieną gyvenamąją vietą, svarbu pažymėti, kad galiojantys teisės aktai nedraudžia asmeniui įsigyti ne vieną (ne vienintelį) gyvenamosios paskirties būstą ir juo disponuoti pagal asmeninius poreikius.

CK 6.163 str. reikalauja, kad šalys ikisutartiniuose santykiuose elgtųsi sąžiningai, o to paties straipsnio 4 d. numato, kad šalys privalo atskleisti informaciją viena kitai, turinčią esminės reikšmės sutarčiai sudaryti. Tuo tarpu išanalizavus ir įvertinus bylos duomenis, Susitarimo turinį, nėra pagrindo teigti, jog pardavėjas atskleidė ieškovei esminę informaciją, susijusią su sutarties vykdymu.

CK 6.2284 straipsnio 4 dalis nustato, kad bet kuri vartojimo sutarties rašytinė sąlyga turi būti išreikšta aiškiai ir suprantamai. Šio reikalavimo neatitinkančios sąlygos laikomos nesąžiningomis.

Kasacinis teismas apibendrintai yra išskyręs du nesąžiningų sutarčių sąlygų arba sąžiningumo kontrolės aspektus: procedūrinį (t. y. sąlygų įtraukimo į sutartį kontrolė) ir materialinį (sutarties turinio kontrolė) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. vasario 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-17-701/2018, 36 punktas). Procedūrinis sąžiningumo kontrolės aspektas dar kitaip vadinamas skaidrumo reikalavimu. Atsižvelgiant į tai, koks kriterijus yra taikomas, gali skirtis ir taikytinos teisinės pasekmės. Sutarčių sąlygos neatitinka skaidrumo reikalavimo, jei jos nėra išreikštos aiškiai ir suprantamai. Atsižvelgiant į ESTT Direktyvos 93/13/EEB taikymo aspektu suformuotą praktiką, skaidrumo reikalavimo apimtis neturi būti susiaurinta iki suprantamumo tik formaliuoju ir gramatiniu aspektais, skaidrumo reikalavimas turi būti suprantamas plačiai; siekiant laikytis skaidrumo reikalavimo vartotojui ne tik svarbu, kad prieš sudarant sutartį jam būtų pateikta informacija dėl įsipareigojimo sąlygų, bet ir aiškiai bei suprantamai išdėstytos sutarties sąlygos tam, kad vartotojas, remdamasis aiškiais ir suprantamais kriterijais, galėtų įvertinti dėl to jam kylančius ekonominius padarinius ir nuspręsti, ar nori sudaryti sutartį su verslininku priimdamas iš anksto jo suformuluotas sąlygas. ESTT yra pažymėjęs, kad net jei sutarties sąlyga gramatiškai suformuluota teisingai, vartotojas galėjo nesuprasti sąlygos reikšmės. Klausimą, ar vartotojas galėjo suprasti sutarties sąlygą, teismas turi spręsti atsižvelgdamas į visas faktines aplinkybes ir į pastabumo lygį, kurio galima tikėtis iš vidutinio, pakankamai informuoto ir protingai pastabaus bei nuovokaus vartotojo (žr., be kita ko, 2014 m. balandžio 30 d. sprendimą byloje Kasler ir Kaslerné Rabai prieš OTP Jelzalogbank Zrt, C-26/13; 2015 m. vasario 26 d. sprendimą byloje Bogdan Matei, Ioana Ofelia Matei prieš SC Volksbank Romania SA, C-143/13; 2015 m. balandžio 23 d. sprendimą byloje Jean-Claude Van Hove prieš CNP Assurances SA, C-96/14).

Materialinis arba sutarties turinio kriterijus apima sutarties sąlygos vertinimą pagal CK 6.2284 straipsnio 2 dalyje nustatytą preziumuojamų nesąžiningų sąlygų sąrašą. Šis sąrašas nėra baigtinio pobūdžio, jame esančios sąlygos nebūtinai yra nesąžiningos ir atvirkščiai – sąlyga, kurios nėra šiame sąraše, gali būti nesąžininga. Tuo atveju, jei sutarties sąlyga neatitinka nė vienos iš šiame sąraše nurodytų sąlygų, tai neatleidžia teismo nuo pareigos tikrinti sąlygas pagal bendrąjį sąžiningumo kriterijų, nustatytą CK 6.2284 straipsnio 2 dalyje (CK 6.2284 straipsnio 9 dalis). Sutarčių sąlygos pagal bendrąjį sąžiningumo kriterijų yra vertinamos nustatant, ar sąlyga pažeidžiamas sąžiningumo reikalavimas ir iš esmės pažeidžiama šalių teisių ir pareigų pusiausvyra vartotojo nenaudai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. liepos 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-289-1075/2018, 48 punktas).

CK

Atsižvelgiant į kasacinio teismo praktiką, byloje konstatuotas faktines aplinkybes, teismas sprendžia, jog Susitarimo 1.4(1) punkto sąlyga neatitiko aiškumo ir suprantamumo reikalavimo, įtvirtintų tiek nacionalinės, teik tarptautinės teisės normų; nurodyta sąlyga vertintina kaip neskaidri, nes ieškovei - vartotojui nebuvo suteikta esminė su sutartimi susijusi informacija.

Teismas negali ignoruoti fakto, jog atsakovas yra verslininkas, jo veiklos sritis – nekilnojamasis turtas. Taigi akivaizdu, jog atsakovas, užsiimdamas komercine veikla, susijusia su nekilnojamojo turto prekyba ir pan., dažnai sudaro sandorius, jis yra įgijęs sutartinių santykių patirtį, geriau susipažinęs su savo kaip sutartinių santykių subjekto teisėmis, todėl jam keliami aukštesni rūpestingumo ir apdairumo reikalavimai nei šiuo atveju – ieškovei, kuri yra fizinis asmuo, turintis vartotojo statusą, juolab užsienietė.

Nors patalpų paskirties keitimas atitiko ieškovės interesus, tačiau Susitarimo 1.4(1) sąlygos neatskleidimas ieškovei sąlygojo termino pagrindinei sutarčiai sudaryti nukėlimą; tačiau atsakomybė už tai tenka atsakovui.

Dėl Susitarimo 3.1.1 ir 3.1.2 punktų

Nurodytomis sąlygomis atsakovas – pardavėjas įsipareigojo pastatyti ir galutinai įrengti Turtą su visiška vidaus apdaila, kaip numatyta Projekte; preliminari Statinių statybos pabaiga – 2017-08-31; taip pat pastatyti, įrengti, sutvarkyti statinių gerbūvį bei statiniams priskirtus inžinerinius tinklus (infrastruktūrą), kaip numatyta projekte; atlikti visus būtinus veiksmus, kad statinių grupės pastatas, kuriame bus pastatytas turtas, įstatymų nustatyta tvarka būtų pripažintas tinkamu naudotis. Taip pat atsakovas įsipareigojo per 30 kalendorinių dienų nuo Susitarimo 3.1.1 punkto įvykdymo sudaryti su pirkėja notaro patvirtintą Pagrindinę sutartį ir perduoti Turtą pirkėjos nuosavybėn.

Atsakovas teigė, jog Susitarimo 3.1.1 punktas nustatė preliminarią statinio užbaigimo datą, t. y. 2017-08-31, tačiau ši data nebuvo atskaitos taškas Pagrindinei sutarčiai sudaryti, o statinio pastatymui ir Turto įrengimui, be to, tai buvo preliminari data, kurią atsakovas pagal Susitarimo 3.6 punktą turėjo teisę vienašališkai pratęsti. Pasak atsakovo, pagrindinis ir esminis terminas (atskaitos taškas) Pagrindinei sutarčiai sudaryti įtvirtintas Susitarimo 3.1.2 p. – 30 kalendorinių dienų nuo Susitarimo 3.1.1. punkte numatytų sąlygų įvykdymo; tai reiškia, kad tik įvykus visoms Susitarimo 3.1.1 punkte sąlygoms, pradedamas skaičiuoti 30 kalendorinių dienų terminas Pagrindinei sutarčiai sudaryti. Atsakovo teigimu, ši sąlyga buvo atskleista ieškovei dar prieš pasirašant Susitarimą ir ji su šia sąlyga sutiko.

Sprendžiant dėl nurodytų sąlygų tikrojo turinio, svarbu jas išaiškinti; CK 6.193 str. 1 d. įpareigoja sutartis aiškinti sąžiningai. Aiškinant  sutartis, pirmiausia turi būti nagrinėjami tikrieji sutarties šalių ketinimai. To paties straipsnio 2 d. nurodyta, kad visos sutarties sąlygos turi būti aiškinamos atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes ir kitas reikšmingas aplinkybes. Analizuojant 3.1.1 ir 3.1.2 punktų tikrąją prasmę, svarbu pažymėti: pirma: Susitarimo 3.1.1. punktu pardavėjas įsipareigojo pastatyti ir galutinai įrengti turtą su visiška vidaus apdaila, sutvarkyti statinių gerbūvį bei statiniams priskirtus inžinerinius tinklus, atlikti visus būtinus veiksmus, kad pastatytas turtas, įstatymų nustatyta tvarka būtų pripažintas tinkamu naudoti (preliminariai) 2017 m. rugpjūčio 31 dienai; antra: pagal Susitarimo 3.1.2. punktą, Pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta per 30 kalendorinių dienų nuo Susitarimo 3.1.1. punkto įvykdymo, o tai reiškia, jog pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta 2017 m. rugsėjo 31 d., atsakovui atlikus visus susitarimo 3.1.1 punkte nurodytus darbus, nes preliminari statybų pabaiga - 2017 m. rugpjūčio 31 d.; trečia: tuo atveju, jei pagrindinės sutarties sudarymą laikyti visų įvykių (darbų), nurodytų sutarties 3.1.1 punkte, pabaigą be konkretaus ir apibrėžto šių darbų atlikimo termino, kaip tai traktuoja atsakovas, susidarytų situacija, jog pagrindinės sutarties sudarymo terminas nusikelia ne tik neapibrėžtam laiko tarpui, paliekant vartotoją tikėtis, kad darbai kada nors bus atliekami jų nevilkinant, bet ir verslininko atleidimu nuo atsakomybės tinkamai ir konkrečiais terminais atlikti darbus; tokia neapibrėžta situacija leistų verslininkui manipuliuoti vartotojo teisėtais lūkesčiais ir būtų pažeista šalių teisių ir pareigų pusiausvyra vartotojo nenaudai. 

Pažymėtina, jog nurodytos Susitarimo sąlygos nustatė pardavėjo – atsakovo pareigas, susijusias su terminų apibrėžimu Statinio statybos darbams atlikti ir pagrindinei sutarčiai sudaryti, šios sąlygos vertintinos kaip esminės. Tuo tarpu atsakovas nurodytas sąlygas aiškina išskirtinai sau naudinga linkme ir priešingai, nei šalys sulygo, visiškai ignoruodamas tikruosius šalių ketinimus; be to, aukščiau nurodytas atsakovo terminų statybos darbams ir pagrindinei sutarčiai sudaryti aiškinimas prieštarauja preliminarios sutarties instituto tikslams ir paneigia sutarčių aiškinimo taisykles, įtvirtintas CK 6.196 str. Šios bylos kontekste svarbu pabrėžti, jog esant vartojimo santykiams, šalių skirtingai suprantamos sutarties sąlygos yra aiškintinos ieškovės naudai. Pažymėtina, jog Susitarimo sąlygą, susijusią su statybos darbų terminu, atsakovas aiškina itin plečiamai, todėl tokios sąlygų formuluotės ir tikrųjų jos tikslų ieškovė negalėjo netgi objektyviai numatyti. Be to, toks atsakovo Susitarimo terminų darbams atlikti ir pagrindinei sutarčiai sudaryti aiškinimas sukurtų sąlygas „ryškiam“ iš sutarties kylančių šalių teisių ir pareigų neatitikimui vartotojo nenaudai. 

Šiuo atveju taip pat svarbu pabrėžti, jog teisių ir pareigų, tame tarpe ir nustatytų terminų, klaidingas įsivaizdavimas nesudaro pagrindo atsakovui plečiamai aiškinti Susitarimo sąlygų; teismo vertinimu, atsakovo Susitarimo 3.1.1 ir 3.1.2 punktų aiškinimas suteikia nepagrįstai perdėtą pranašumą ieškovės atžvilgiu ir neatitinka sąžiningos verslo praktikos reikalavimų.

Išdėstytų aplinkybių kontekste teismas sprendžia, jog nurodytas Susitarimo sąlygas atsakovas aiškina, pažeisdamas CK 6.193 str. 1 d. įtvirtintą reikalavimą – Sutartį aiškinti sąžiningai, atsižvelgiant į jos esmę ir tikslus. Pagrindo nurodytas sąlygas pripažinti nesąžiningomis nėra.  

Dėl Susitarimo 3.6 punkto

Susitarimo 3.6 punkte nurodyta, jog šio Susitarimo 3.1 punkte nurodyti terminai gali būti pardavėjo vienašališkai pratęsti ir tai nebus laikoma Susitarimo pažeidimu iš pardavėjo pusės šiais atvejais: 1) dėl „Force majeure“ aplinkybių; 2) jei statinių rangovai vėluoja vykdyti savo sutartinius įsipareigojimus prieš pardavėją, susijusius su Statinių statyba ar turto įrengimu; 3) jeigu projektavimo ar statybos darbų įgyvendinimas ir vykdymas ne dėl pardavėjo kaltės yra sustabdomas.

Pažymėtina, jog CK 1.2 str. 1 d. nurodyta, kad civiliniai teisiniai santykiai yra grindžiami teisinio apibrėžtumo ir teisėtų lūkesčių principais. Pažymėtina, kad sutarties sudarymo instituto tikslas - nustatyti sąlygas, kurioms esant šalis pradeda saistyti sutartinės prievolės. Sutarties sudarymo priežastis paprastai yra ją sudarančių asmenų poreikiai ir interesai, kurie formuoja vidinę sutarties dalyvių valią (ketinimus) ir nulemia jos teisinį tikslą bei pobūdį. Tokiu būdu svarbu pabrėžti, jog Susitarimo nuostatos turi būti aiškinamos sistemiškai, neišimant jo atskirų sąlygų iš bendro konteksto. Teismas nemato pagrindo Susitarimo 3.6 p. nuostatas pripažinti nesąžiningomis, tačiau pabrėžia, jog nurodytas Susitarimo sąlygas atsakovas turėjo pareigą įgyvendinti laikantis kitų Susitarimo sąlygų, neišimant jų iš bendro sutarties konteksto. Pažymėtina, jog Susitarimo 5.1 punktu šalys sulygo, jog visi Preliminariosios sutarties pakeitimai turi teisinę galią, jeigu jie padaryti raštu ir pasirašyti abiejų šalių. Tuo tarpu atsakovo Susitarimo 3.6 punkto aiškinimas, jog jis besąlygiškai vienašališkai galėjo tęsti terminus darbams atlikti, esant vienai iš trijų nurodytų aplinkybių, -neatitinka tikrojo Susitarimo turinio ir įtvirtina nelygiavertę šalių padėtį: iš esmės palengvina atsakovo padėtį, t. y. atleidžia jį nuo sutartimi prisiimtų įsipareigojimų ir nustato situaciją, jog ieškovė gali atsidurti neapibrėžtoje padėtyje; juolab, kad ieškovė siekė gauti finansavimą iš banko ginčo patalpoms įsigyti, todėl Susitarimo vykdymo terminai jai buvo itin aktualūs. Tuo tarpu byloje esantys duomenys liudija, jog atsakovas tik 2017-12-15 pranešimu informavo ieškovę, jog dėl centralizuotų šilumos ir elektros energijos tiekėjų samdomų rangovų vėlavimo ir prastų oro sąlygų, o ypač didelio mėnesio kritulių normų, - pastato „FA“ ir požeminės automobilių saugyklos inžinierinių tinklų pajungimo prie miesto tinklų darbai vėluoja, dėl to preliminari vilos FA statybų pabaiga – 2018-02-15. Tuo tarpu įrodymų, jog šalys būtų įforminę raštu Susitarimo pakeitimus, susijusius su terminų pratęsimu, byloje nėra (CPK 178 str.).

Įvertintina, kad byloje nėra ginčo, jog pasikeitus teisiniam reglamentavimui, UAB „Medicinos bankas“ atsisakė suteikti ieškovei kreditą būstui įsigyti (Lietuvos Respublikos su nekilnojamuoju turtu susijusio kredito įstatymas, pagal kurio nuostatas atsirado ribojimų gauti būsto paskolas asmenims, gaunantiems pajamas užsienio valiuta), kadangi ji gavo atlyginimą ne tik eurais, bet ir rubliais. Įstatymo pakeitimai įsigaliojo nuo 2019 m. sausio 1 d.

Išdėstytų aplinkybių kontekste teismas sprendžia, jog nurodyta Susitarimo sąlyga sąžiningumo aspektu buvo tinkama, tačiau atsakovas ją aiškino išmitinai sau naudinga linkme, pažeisdamas šalių lygybės principą ir sudarydamas pagrindą sau (pardavėjui) visiškai dominuoti ieškovės atžvilgiu. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas savo praktikoje pažymėjo, jog sutarties laisvės principas sudarant sutartį yra tinkamai įgyvendinamas, jeigu civilinių teisinių santykių subjektai yra lygiavertės padėties. Jeigu kuris nors šių santykių subjektas dominuoja kito atžvilgiu, gali kilti abejonių dėl sutarties šalių lygybės nustatant sutarties sąlygas, išskyrus atvejus, kai šios nustatytos imperatyviųjų teisės normų (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. gruodžio 1 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-579/2008).

Dėl Susitarimo 4.1 punkto

Pagal Susitarimo 4.1 punktą, šis Susitarimas įsigaliojo nuo jo pasirašymo ir pradinės įmokos sumokėjimo pardavėjui momento. Susitarimas galioja iki tinkamo sutartinių prievolių įvykdymo (t. y. Civilinio kodekso 6.165 str. 3 d. numatytas vienerių metų terminas šiam Susitarimui netaikomas), arba iki jo nutraukimo. Išanalizavus ir įvertinus šią Susitarimo sąlygą, teismas sprendžia, jog ji yra prieštaraujanti tiek CK 6.165 str., tiek CK 6.401 str. nuostatoms, taip pat kitoms Susitarimo sąlygoms. Pažymėtina, jog Susitarimą šalys įvardijo kaip preliminarią sutartį, kuris nagrinėjamoje byloje kvalifikuojamas kaip būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartis; tokio pobūdžio sutartis vertintina kaip specialioji preliminarios sutarties rūšis, kurią reglamentuoja CK 6.401 straipsnio normos. Pagal CK 6.165 str. 3 d., preliminarioje sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jeigu šis terminas nenurodytas, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus laiko nuo preliminarios sutarties sudarymo. Pabrėžtina, jog šalys, vykdydamos CK 6.165 str. 3 d., aiškiai apibrėžė Susitarimo 3.1.1. ir 3.1.2 punktais terminus statinio statybos darbams atlikti (pabaiga 2017 m. rugpjūčio 31 d.) ir 30 kalendorinių dienų nuo Susitarimo 3.1.1. punkto įvykdymo,- terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti (2017 m. rugsėjo 31 d.). Taigi, akivaizdu, jog Susitarimo 4.1 punktas prieštarauja Susitarimo turiniui ir sudaro atsakovui – pardavėjui galimybę dominuoti ieškovės – pirkėjos atžvilgiu; teismo vertinimu, nesant konkrečių ir apibrėžtų darbų atlikimo bei pagrindinės sutarties sudarymo terminų, susidarytų situacija, jog pagrindinės sutarties sudarymo terminas nusikeltų ne tik neapibrėžtam laiko tarpui, paliekant vartotoją tikėtis, kad darbai kada nors bus atliekami jų nevilkinant, bet ir pardavėjo atleidimu nuo atsakomybės tinkamai bei konkrečiais terminais atlikti darbus; tokia neapibrėžta situacija leistų verslininkui manipuliuoti vartotojo teisėtais lūkesčiais ir būtų pažeista šalių teisių ir pareigų pusiausvyra vartotojo nenaudai. Taigi, nurodyta Susitarimo sąlyga vertintini kaip akivaizdžiai nesąžininga, pažeidžianti šalių interesų pusiausvyrą, ieškovės (vartotojos) atžvilgiu.

Sprendžiant, ar atsakovas pagal Preliminariosios sutarties 4.7 (2) punktą privalo grąžinti ieškovei jos sumokėtą avansą, svarbu pažymėti, jog atsakovas vėlavo užbaigti statybos darbus 15 mėnesių. Atsakovo teigimu, jis Susitarimo nepažeidė, kadangi statybos darbai nebuvo laiku atlikti dėl Susitarimo 3.6 punkte nurodytų atvejų: „force majeure” aplinkybių ir statinio rangovų vėlavimo vykdyti savo sutartinius įsipareigojimus prieš pardavėją; pasak atsakovo, statinio, kuriame ieškovė pirko butą, užbaigimas nusikėlė dėl force majore aplinkybių, nes 2017 m. vasarą/rudenį iškrito neįprastai didelis kritulių kiekis, dėl kurio negalėjo vykti žemės kasimo darbai, tiek ir dėl rangovų, kurių veiksmų pardavėjas dėl rangovo specifikos (UAB „Elektros skirstymo operatorius“ yra specialus subjektas – teikiamų paslaugų licencijos turėtojas ir šių paslaugų negali vykdyti bet kokie kiti subjektai) negalėjo įtakoti, vėlavimo atlikti jiems priklausančius darbus, susijusius su elektros tinklų įvedimu; taigi šios aplinkybės atleido pardavėją nuo atsakomybės prieš pirkėją.

Sprendžiant dėl šių teiginių pagrįstumo svarbu pažymėti, jog pagal Susitarimą preliminarus statybų pabaigos terminas buvo 2017 m. rugpjūčio 31 d., o pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta -2017 m. rugsėjo 31 d. Tuo tarpu iš 2017-10-04 LR Vyriausybės nutarimo „Dėl valstybės lygio ekstremalios situacijos paskelbimo“ matyti, jog šis nutarimas įsigaliojo tik 2017-10-05, t. y. tuomet, kai jau buvo pasibaigę tiek statybų, tiek pagrindinės sutarties sudarymo terminai; iš 2017-10-11 pažymos apie hidrometeorologijos sąlygas matyti, jog liepos mėnesį kritulių norma nežymiai viršijo įprastą; taigi, šių duomenų nepakanka atleisti atsakovą nuo atsakomybės dėl jo nurodomų force majore aplinkybių.

Taip pat sprendžiant, ar yra pagrindas atleisti atsakovą nuo atsakomybės Susitarimo 3.6 (2) punkto pagrindu, o būtent, kad darbai nebuvo atlikti laiku dėl rangovų, kurių veiksmų pardavėjas dėl rangovo specifikos, negalėjo įtakoti, vėlavimo, teismas atkreipia dėmesį į tai, jog šalys Susitarimu prisiėmė pareigas, o būtent Susitarimo 3.1 punktu pardavėjas įsipareigojo pastatyti ir galutinai įrengti turtą iki 2017-08-31. Pažymėtina, kad, vertinant sutarties vykdymą, analizuojami ir vertinami du momentai: ar sutarties šalis atliko sutartyje numatytus veiksmus, o jeigu atliko, tai kaip. CK 6.200 str. 1 d. įtvirtina tinkamo ir sąžiningo sutarčių vykdymo principus. Nagrinėjamos bylos kontekste, sprendžiant ar atsakovas objektyviai galėjo vykdyti Sutartį, teismas negali ignoruoti aplinkybės, jog pats atsakovas parengė Susitarimą, nustatė, jo dalyką 1.1 punkte – ieškovė įsipareigojo nupirkti iš atsakovo, o pastarasis įsipareigojo, pasitelkdamas kitus asmenis, pastatyti ir po to parduoti būsimą nekilnojamąjį turtą. Taigi, atsakovas aiškiai žinojo savo įsipareigojimų turinį, juolab, kad savo paties parengto Susitarimo pagrindu prisiėmė sutartinius įsipareigojimus. Pabrėžtina, jog šalys, sudarydamos sutartį, laisvai disponuoja savo teisėmis ir sprendžia dėl pareigų prisiėmimo. Taigi, šalių teisė susitarti dėl sudaromos sutarties sąlygų priklauso nuo jų valios, laisvo apsisprendimo, tačiau ši teisė turi būti įgyvendinama sąžiningai (CK 6.158 str.). Nagrinėjamu atveju atsakovas yra patyręs verslininkas, veiklą vykdo 12 metų; taigi jis privalėjo suprasti, kokiomis sąlygomis sudarė Susitarimą ir kokias pareigas prisiėmė; vadinasi, atsakovas privalėjo suvokti, ar objektyviai jis gali įvykdyti Sutartį. Teismas negali ignoruoti fakto, jog Susitarimo 5.1 punktas suteikė teisę atsakovui atlikti Susitarimo pakeitimus, tame tarpe, susijusius ir su termino pratęsimu statybos darbams atlikti; tačiau byloje konstatuota, jog rašytiniai susitarimai dėl Preliminariosios sutarties termino pratęsimo tarp šalių nebuvo sudaryti, kaip to reikalauja Susitarimo 5.1 punktas (visi Preliminariosios sutarties pakeitimai turi teisinę galią, jeigu jie padaryti raštu ir pasirašyti abiejų šalių). Taigi, atsakovas neįgyvendino tinkamai Susitarimo, suteikiančio jam teisę atlikti pakeitimus, reikalavimų. Pažymėtina, kad sudariusios sutartį ir prisiėmusios sutartines teises bei pareigas, šalys privalo laikytis sutarties sąlygų ir tinkamai jas vykdyti (CK 6.189 str. 1 d.). CK 6.38 str. 1 d. nustatyta, kad prievolės turi būti vykdomos sąžiningai, tinkamai bei nustatytais terminais pagal įstatymų ar sutarties nurodymus. CK 6.256 str. 1 d. aiškiai nurodyta, jog kiekvienas asmuo privalo tinkamai ir laiku vykdyti savo sutartines prievoles, o asmuo, neįvykdęs ar netinkamai įvykdęs savo sutartinę prievolę, privalo atlyginti kitai sutarties šaliai šios patirtus nuostolius, sumokėti netesybas (baudą, delspinigius) (CK 6.256 str. 2 d.). Nagrinėjamoje byloje atsakovas tik 2017-12-15 pranešimu, t. y. pasibaigus tiek statybos įvykdymo, tiek pagrindinės sutarties sudarymo terminams, informavo ieškovę, jog dėl centralizuotų šilumos ir elektros energijos tiekėjų samdomų rangovų vėlavimo ir prastų oro sąlygų, o ypač didelio mėnesio kritulių normų pastato „FA“ ir požeminės automobilių saugyklos inžinierinių tinklų pajungimo prie miesto tinklų darbai vėluoja, dėl to preliminari vilos FA statybų pabaiga – 2018-02-15. Šios bylos kontekste svarbu pažymėti, jog sąžiningo sandorio dalyvio elgesio standartą atitinkantis reikalavimas yra veikti aktyviai ir prieš sudarant sandorį išsiaiškinti visas reikšmingas aplinkybes, susijusias su esminėmis sandorio vykdymo sąlygomis, tame tarpe ir šalies objektyvia galimybe įgyvendinti sutartį joje nustatytais terminais. Pažymėtina, jog atsakovas yra verslininkas ir jam keliami didesni atidumo, apdairumo ir rūpestingumo reikalavimai. Tuo tarpu byloje esantys duomenys liudija, jog praėjus daugiau kaip 15 mėnesių, t. y. 2018 m. lapkričio mėn. atsakovas informavo ieškovę, kad pagrindinė sutartis bus sudaryta ne vėliau kaip iki 2018-12-15.Taigi išdėstytų aplinkybių kontekste teismas sprendžia, jog atsakovas objektyviai turėjo galimybę įvykdyti Susitarimą jame nurodytais terminais, o suvokdamas, jog prisiimtų įsipareigojimų laiku neatliks, - privalėjo atlikti sutarties pakeitimus, aiškiai apibrėžiant statybos darbų ir pagrindinės sutarties sudarymo terminus taip kaip numatyta Susitarime. Pažymėtina, kad teismas dėl patalpų paskirties pakeitimo pasisakė, vykdydamas Susitarimo sąlygos sąžiningumo kontrolę, todėl sprendžia, jog nurodytos sąlygos turinio neatskleidimas ieškovei, sąlygojo Susitarimo terminų pažeidimą dėl atsakovo kaltės.

Be to, šios bylos kontekste teismas įvertina duomenis apie tai, jog ieškovė buvo finansiškai pajėgi vykdyti prisiimtus įsipareigojimus: jos gaunamos pajamos sudaro apie 5000 Eur per mėnesį, ji sumokėjo 10 proc. turto kainos dar iki sutarties sudarymo, ieškovė į UAB „Medicinos bankas“ kreipėsi dėl 50 proc. buto kainos kreditavimo, o likusią pinigų sumą – 58.716,6 Eur, būtų sumokėjusi iš savo asmeninių lėšų. Byloje konstatuota, jog statybos darbai nebuvo atlikti Sutartyje nustatytais terminais, o kreditavimo sąlygos būstui pasikeitė taip, jog ieškovė prarado galimybę gauti finansavimą iš banko.

Teismas, atlikęs ginčo sutarties turinio analizę santykyje su bylos faktinėmis aplinkybėmis, sprendžia, jog tuo atveju, jei atsakovas – pardavėjas būtų elgęsis dorai ir teisingai ieškovės – vartotojos atžvilgiu, o būtent – aiškiai ir suprantamai atskleidęs ieškovei tikrąją patalpų paskirtį (komercinė), - jis nebūtų galėjęs pagrįstai tikėtis, jog ieškovė būtų sutikusi su tokia sąlyga, jei šalys dėl jos būtų atskirai derėjęsi. Byloje konstatuota, jog ieškovė siekė įsigyti gyvenamąjį būstą, o ne komercinės paskirties patalpas.  

Atsižvelgiant į byloje konstatuotas aplinkybes, kasacinio teismo suformuotą praktiką, teismas sprendžia, jog yra faktinis ir teisinis pagrindas priteisti iš atsakovo ieškovės sumokėtą 13.048 Eur avansą (Preliminariosios sutarties 4.7 (2) p., CK 6.256 str.).

Sprendžiant dėl ieškinio reikalavimo priteisti 8699 Eur netesybas iš atsakovo, teismas negali ignoruoti lankstaus atsakovo elgesio ieškovės atžvilgiu: byloje esantys duomenys liudija, jog abi šalys intensyviai bendradarbiavo pasibaigus Susitarimo vykdymo terminui ir siekė įvykdyti savo sutartinius įsipareigojimus; atsakovas palankiai reagavo į ieškovės prašymus pratęsti pagrindinės sutarties sudarymo terminą ir jį nukėlė net keletą kartų. Tokiu būdu, atsižvelgiant į šias faktines aplinkybes bei teisingumo ir protingumo principus, teismas atmeta ieškovės prašymą dėl netesybų priteisimo.

Remiantis CK 6.37 str. ir 6.210 str., iš atsakovo ieškovės naudai priteistinos 5 % dydžio metinės palūkanos už priteistą 13.048 Eur sumą nuo bylos iškėlimo teisme (2019-05-07) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.

Patenkinus ieškovės ieškinį iš dalies, remiantis CPK 93 str. 2 d., šalims proporcingai patenkintų ir atmestų reikalavimų daliai paskirstomos jų patirtos bylinėjimosi išlaidos. Ieškovė nagrinėjamoje byloje sumokėjo 489 Eur žyminio mokesčio ir patyrė 1698,43 Eur atstovavimo išlaidų. Tuo tarpu atsakovas patyrė 2700 Eur atstovavimo išlaidų. Atsižvelgiant į bylos sudėtingumą, taip pat į advokatų darbo ir laiko sąnaudas, į tai, jog byla antrą kartą buvo perduota nagrinėti pirmosios instancijos teismui, darytina išvada, kad šalių prašomos priteisti išlaidos yra protingos, būtinos ir pagrįstos. Pažymėtina, jog šalys pateikė išsamią patirtų išlaidų detalizaciją bei apmokėjimą patvirtinančius įrodymus (CPK 98 str.). Nagrinėjamoje byloje ieškinys buvo patenkintas 60 proc., todėl, remiantis CPK 93 str. 2 d., ieškovei priteistina iš atsakovo 1312,46 Eur bylinėjimosi išlaidų; tuo tarpu atsakovei proporcingai atmestų reikalavimų daliai (40 proc.) priteistinos 1080 Eur atstovavimo išlaidos iš ieškovės.

Atsižvelgiant į tai, kad šioje byloje procesinių dokumentų siuntimo išlaidos neviršija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro ir Lietuvos Respublikos finansų ministro 2011 m. lapkričio 7 d. įsakymu Nr. 1R-261/1K-355 (pakeisto 2020 m. sausio 13 d. įsakymu Nr. 1R-19/1K-2) nustatytos minimalios valstybei priteistinos bylinėjimosi išlaidų sumos (5,00 Eur), tenkančios kiekvienam atsakovui – procesinių dokumentų siuntimo išlaidos iš atsakovų nepriteistinos (CPK 92 straipsnis, 96 straipsnio 6 dalis).

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos Civilinio proceso kodekso 93 str., 259 str., 260 str., 268 str., 270 str., teismas

n u s p r e n d ž i a :

ieškinį patenkinti iš dalies.  

Priteisti iš atsakovo UAB „Saulės sonata“, į. k.: 252059030, ieškovės U. K., gim.: (duomenys neskelbtini) naudai 13.048,00 Eur (trylika tūkstančių keturiasdešimt aštuonis eurus) avanso, 5 proc. dydžio metinių palūkanų už priteistą 13.048 Eur sumą nuo bylos iškėlimo teisme (2019-05-07) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 1312,46 Eur (vieną tūkstantį tris šimtus dvylika eurų ir 46 euro centus) bylinėjimosi išlaidų.

Priteisti iš ieškovės U. K., gim.: (duomenys neskelbtini), atsakovo UAB „Saulės sonata“, į. k.: 252059030, naudai 1080 Eur (vieną tūkstantį aštuoniasdešimt eurų) bylinėjimosi išlaidų.  

Sprendimas per 30 dienų nuo jo paskelbimo dienos gali būti skundžiamas Vilniaus apygardos teismui per Vilniaus miesto apylinkės teismą.

Teisėja            Lijana Visokavičienė