Civilinė byla Nr. e2-1563-752/2025

Teisminio proceso Nr. 2-06-3-02378-2024-9

Procesinio sprendimo kategorijos:

2.6.11.6; 2.6.8.3.1; 2.6.8.4; 2.4.4.5.4; 3.2.6.1(S)

KAUNO APYLINKĖS TEISMAS

S P R E N D I M A S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2025 m. birželio 3 d.

Kaunas

Kauno apylinkės teismo Kauno rūmų teisėja Vida Agurkienė,

sekretoriaujant Gabrielei Pravdzinskienei, 

dalyvaujant ieškovei E. K., jos atstovui advokato padėjėjui Žygimantui Klizui, 

nedalyvaujant atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „(duomenys neskelbtini)“, trečiųjų asmenų kooperatinės bendrovės Vytauto Didžiojo kredito unijos ir kooperatinės bendrovės Vilniaus kredito unijos atstovams, 

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės E. K. (buv. S) patikslintą ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „(duomenys neskelbtini)“ dėl nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimo sudaryta ir sutartinės hipotekos pripažinimo pasibaigusia, tretieji asmenys, nepareiškiantys savarankiškų reikalavimų, kooperatinė bendrovė Vytauto Didžiojo kredito unija, kooperatinė bendrovė Vilniaus kredito unija.

Teismas

n u s t a t ė :

1.       Ieškovė, patikslinusi ieškinio reikalavimus, prašo: 

-       pripažinti 21/500 dalies bendrojoje dalinėje nuosavybėje pastato/buitinio-administracinio pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio adresu (duomenys neskelbtini), Kauno m. patalpų, pažymėtų 1/32 (1-1/22,93 kv. m), 1-8/2,60 kv. m, 1-9/16,92 kv. m, 1-10/4,13 kv.m, sutartinę hipoteką, indentifikavimo kodas 20120210067836, (su vėlesniais pakeitimais) pasibaigusia;

-       pripažinti tarp ieškovės E. K. (buv. S) ir atsakovės uždarosios - akcinės bendrovės (toliau – UAB) „(duomenys neskelbtini)“ nekilnojamojo turto - 21/500 dalies bendrojoje dalinėje nuosavybėje pastato/buitinio-administracinio pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio adresu (duomenys neskelbtini), Kauno m. patalpų, pažymėtų 1/32 (1-1/22,93 kv. m), 1- 8/2,60 kv. m, 1-9/16,92 kv. m, 1-10/4,13 kv. m. pirkimo-pardavimo sutartį sudaryta;

-       priteisti iš atsakovės ieškovės naudai visas jos patirtas bylinėjimosi išlaidas.

1.1.       Ieškovė pradiniame ir patikslintame ieškinyje nurodė tokias faktines aplinkybes:

kad 2022 m. birželio 1 d. ieškovė (sutartyje – Pirkėja) ir UAB „(duomenys neskelbtini)“ (sutartyje – Pardavėjas) sudarė preliminarią nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį (toliau – Sutartis), kurios 1 punkte susitarė, jog Pardavėjas, nuosavybės teise valdantis 1588,87 kv. m bendrojo ploto administracinį pastatą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), Kaune, įsipareigojo parduoti Pirkėjai būsimą nekilnojamojo turto objektą, o Pirkėja įsipareigojo nupirkti: butą, suformuotą iš Pastato patalpos (patalpų), pagal 2010-09-15 kadastrinių matavimų duomenis, UAB „Inventora“ sudarytame plane, 1 aukšte, pažymėtą 7 (1), kurio plotas preliminarios sutarties sudarymo metu 23,5 kv. m (sutartyje vadinama - Butu). Sutarties 3 punkte šalys susitarė, jog Butas Pirkėjui bus parduotas su pilna vidaus apdaila. Sutarties 2 p. įtvirtinta, jog Butas Pirkėjui parduodamas Šalims sudarius notarinę pirkimo-pardavimo sutartį. Tuo tarpu, Sutarties 11 p. numatyta, jog Pagrindinė sutartis turi būti sudaroma iki 2022 m. rugpjūčio 20 d. Sutarties pagrindu Ieškovė sumokėjo 4000,00 Eur dydžio avansinę įmoką.

1.2.       2022 m. rugpjūčio 24 d. Ieškovė su UAB „(duomenys neskelbtini)“ taip pat sudarė Priedą Nr. 1 prie 2022-06-01 Preliminarios sutarties, dėl papildomo 23,65 kv. m. ploto buto 1 aukšte, pažymėto Nr. 1-9, 4 D (po kaire) su pilna apdaila (toliau – Ginčo butas) įsigijimo. Tą pačią 2022 m. rugpjūčio 24 d.  UAB „(duomenys neskelbtini)“ atstovo G. L. reikalavimu, ieškovė atliko ir papildomą avansinį mokėjimą grynaisiais 20 000,00 Eur sumai. Be to 2022 m. rugsėjo 14 d. ieškovė papildomai sumokėjo 19 442,00 Eur. Pažymi, jog šių mokėjimo reikalavo būtent G. L., kuris UAB „(duomenys neskelbtini)“ vardu nuolat vykdė komunikaciją su Ieškove telefonu. G. L. prašymą sumokėti papildomą avansinį mokėjimą grynaisiais motyvavo tuo, jog gavusi piniginių lėšų pardavėjo įmonė galės labai greitai įrengti ir parduoti ieškovei butus.

1.3.       Nepaisant ieškovės atliktų mokėjimų, UAB „(duomenys neskelbtini)“ savo pažadų netesėjo ir notarinės butų pirkimo pardavimo sutarties iki sutartyje įtvirtinto termino nesudarė, negana to, neinformavo ieškovės apie tai, jog UAB „(duomenys neskelbtini)“ reorganizuojama, po reorganizavimo visas teises ir pareigas pagal Sutartį perimant atsakovė UAB „(duomenys neskelbtini)“. Ieškovė nuolat komunikavo su UAB „(duomenys neskelbtini)“ atstovais ir teiravosi, kodėl šie nevykdo sutartinių įsipareigojimų, tačiau konkrečių paaiškinimų kodėl pardavėjas vengia sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį ir kada planuoja šią pareigą įvykdyti iš pardavėjo atstovų sulaukti nepavyko. 2022 m. gruodžio 3 d. ieškovė, iš viešai prieinamų duomenų sužinojusi apie UAB „(duomenys neskelbtini)“ reorganizavimą, nedelsiant kreipėsi į pardavėjo atstovę nekilnojamojo turto brokerę J. Z. el. paštu, prašydama kuo skubiau pateikti atsakymus dėl susiklosčiusios situacijos bei dėl butų pirkimo-pardavimo sandorių sudarymo. Į ieškovės raginimą pardavėjui UAB „(duomenys neskelbtini)“ imtis skubių priemonių vykdyti sutarties pagrindu prisiimtus įsipareigojimus buvo sureaguota tik 2023 m. sausio 10 d., kuomet G. L. susisiekė su ieškove telefonu ir nurodė, jog pardavėjo UAB „(duomenys neskelbtini)“ statusas pasikeitė – įmonė reorganizuota, nuo šiol sutartį vykdys teisių ir pareigų perėmėja UAB „(duomenys neskelbtini)“.

1.4.       2023 m. sausio 11 d. ieškovė ir atsakovė sudarė susitarimą dėl preliminarios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties pakeitimo, kurio esmė: po 2022 m. spalio 14 d. įvykusio reorganizavimo teisės ir pareigas iš UAB „(duomenys neskelbtini)“ perima UAB „(duomenys neskelbtini)“; pardavėjas patvirtina, jog bendrai iš ieškovės už abu butus gauta suma sudaro 43 442,00 Eur, iš kurių: 4000,00 Eur ieškovės sumokėta pavedimu ir 39 442,00 Eur ieškovės sumokėta grynais pinigais (20 000,00 Eur - 2022.08.24 d.; 19 440,00 Eur - 2022.09.14 d.); fiksuota galutinė dviejų Butų (Patalpų) kaina: 7-1 Patalpos (butas) 23,29 m2 x 1 000 Eur./1m2, viso 23 290,00 Eur. Ir 3-2 Patalpos (butas) 23,65m2 x 1 000 Eur./1m2, viso 23 650,00 Eur (Ginčo butas); pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarčių sudarymo terminas numatomas iki 2023-05-01 d.; administracinio pastato paskirtis yra keičiama.

1.5.       2023 m. vasario 22 d. ieškovė ir atsakovė sudarė 7-1 Patalpos (buto) pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį Kauno miesto 18-ame notarų biure (notaras D. Germanavičius). Sandorio suma 19 769,50 Eur. Sandorio metu iš ieškovės banko sąskaitos papildomai buvo atliktas tiesioginis pervedimas į Vilniaus kredito uniją 7 963,50 Eur sumai, be to, dalis sandorio sumos - 11 806,00 Eur, buvo panaudota iš ieškovės sumokėto 20 000,00 Eur avanso, kurį ieškovė 2022 m. rugpjūčio 24 d. sumokėjo grynaisiais pagal kasos pajamų orderį Nr. KPO2022/08-003. Notaras fiksavo 8 194,00 Eur likutį nepanaudotos sumos sekančiam ginčo buto sandorio sudarymui.

1.6.        2023 m. kovo 20 d. UAB „(duomenys neskelbtini)“ direktorius G. L. el. paštu informavo ieškovę apie tai, jog Ginčo buto pirkimo-pardavimo sandoris įvyks 2023 m. kovo 24 d. 9.30 val., sandorį tvirtins notaras D. Germanavičius. Tačiau 2023 m. kovo 24 d. nei atsakovės direktorius G. L., nei kiti atsakovės įgalioti asmenys į notarinį pirkimo-pardavimo sandorį Kauno m. 18-ame notarų biure neatvyko, apie tai ieškovė nebuvo informuota. Šių aplinkybių konstatavimui, ieškovė pasitelkė antstolį Saulių Užkuraitį, kuris sudarė faktinių aplinkybių konstatavimo protokolą Nr. 27.

1.7.       2023 m. gegužės 24 d. šalys sudarė Papildomą susitarimą Nr. 1 prie Preliminariosios pirkimo pardavimo sutarties, kurio pagrindu Ginčo buto pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo terminas pratęstas iki 2023 m. liepos 3 d. Tačiau dėl atsakovės akivaizdaus neveikimo pirkimo-pardavimo sandoris neįvyko ir iki 2023 m. liepos 3 d. Atsakovės atstovas 2023 m. rugpjūčio 3 d. atsiuntė dar vieną 2022 m. birželio 1 d. preliminarios pirkimo-pardavimo pakeitimo projektą, tačiau ieškovė, įvertinusi atsakovės ankstesnius veiksmus, atsiųstą preliminarios sutarties pakeitimo projektą vertino kaip nesąžiningą bandymą ir toliau vilkinti pirkimo-pardavimo sutarties sudarymą, ko pasėkoje ieškovė atsisakė šį susitarimą sudaryti, el. paštu pateikdama savo nesutikimo motyvus. Nepaisant to, jog atsakovės pateiktas susitarimo projektas nebuvo pasirašytas, ieškovė ir toliau aktyviomis pastangomis siekė, jog atsakovė galiausiai sudarytų notarinę Ginčo buto pirkimo pardavimo sutartį, nuolat teiravosi tiek atsakovės direktoriaus G. L., tiek ir sandorį turėjusio tvirtinti notaro Donato Germanavičiaus kada bus sudaryta notarinė sutartis. Galiausiai 2023 m. spalio 18 d. ieškovė gavo notaro Donato Germanavičiaus el. laišką, kuriuo notaras informavo, jog laikas notariniam Ginčo buto sandoriui rezervuotas 2023 m. spalio 26 d. 13.30 val. 2023 m. spalio 26 d. Ieškovei atvykus į į Kauno m. 18-ąjį notarų biurą sandorio sudarymui, paaiškėjo, jog Ginčo buto pirkimo-pardavimo sandoris vėlgi neįvyks, kadangi  nuo 2023 m. spalio 10 d. atsakovei buvo apribota disponavimo nekilnojamuoju turtu teisė.

1.8.       Nors dėl atsakovės akivaizdaus nesąžiningumo ir sutartinių įsipareigojimų akivaizdaus ignoravimo Ginčo buto notarinė pirkimo-pardavimo sutartis nėra sudaryta, UAB „(duomenys neskelbtini)“ direktorius G. L. dar 2022 m. lapkričio mėn. ieškovei faktiškai perdavė abiejų butų raktus, nurodydamas, jog ieškovė gali įsikurti ir naudotis šiais butais. Būtent tokių veiksmų ieškovė ir ėmėsi. Pažymėtina, jog nuo 2022 m. gruodžio mėnesio bute gyvena ieškovės sūnus E. S.. Be to, atsakovės atstovas G. L. iki šios dienos ieškovei pateikia Ginčo buto skaitliukų parodymus, sąskaitas už Ginčo buto komunalines paslaugas, taip pat persiuntė matininko T. N. 2022-06-30 parengtos nekilnojamojo daikto kadastro duomenų bylos dokumentus: Ginčo buto bei patalpų, adresu (duomenys neskelbtini), Kaunas, planą bei pastatų dalių apskaičiavimo projektą. Ieškovės nurodytas aplinkybes apie tai, jog Ginčo butas ieškovei faktiškai yra perduotas nuo 2022 m. lapkričio mėn. bei tai, jog ji valdo šį butą bei jame gyvena jos sūnus, patvirtina antstolio Sauliaus Užkuraičio faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas.

1.9.       Susiklosčiusi situacija lemia, jog ieškovė yra sumokėjusi visą Ginčo buto kainą, nekilnojamojo turto objektas ieškovei faktiškai perduotas valdyti nuo 2022 m. lapkričio mėn., nuosavybės teisė į Ginčo butą notarinio pirkimo-pardavimo sandorio pagrindu nebuvo perleista išimtinai tik dėl atsakovės nesąžiningo neveikimo, kuris akivaizdžiai pažeidžia ieškovės kaip pirkėjos, sąžiningai ir betarpiškai įvykdžiusios visus sutartinius įsipareigojimus, interesus. Atkreiptinas dėmesys, jog ieškovė dar 2022 m. birželio 1 d. sudarydama preliminarią sutartį negalėjo pagalvoti, jog atsakovė akivaizdžiai nepaisys sutartyje įtvirtintų įsipareigojimų, sutartį vykdys akivaizdžiai aplaidžiai ir nebendradarbiaudama su ieškove. Ieškovė pasitikėjo tiek UAB „(duomenys neskelbtini)“, tiek UAB „(duomenys neskelbtini)“ atstovu G. L. bei atitinkamai šio asmens nurodymu sumokėjo net 43 442,00 EUR sumą, tačiau iki šios dienos dėl išimtinai atsakovės nesąžiningų veiksmų ieškovė turi ginti savo pažeistas teises ir teisėtus interesus tam, jog įgytų nuosavybės teisę į Ginčo butą.

1.10.       Nagrinėjamu atveju išdėstytų faktinių aplinkybių visuma patvirtina, jog tarp šalių sudaryta 2022 m. birželio 1 d. preliminari nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis laikytina preliminaria statomo buto pirkimo pardavimo sutartimi, kadangi atitinka visus šiai sutarčiai būdingus požymius. Pirma, Sutarties 1 punkte aiškiai ir nedviprasmiškai įtvirtintas pardavėjo įsipareigojimas pirkėjui parduoti būsimus nekilnojamojo turto objektus (Sutartyje vadinamus - Butais), o pirkėja įsipareigojo juos nupirkti.

1.11.       Vienas iš asmens pažeistų teisių gynimo būdų yra teisių pripažinimas (CK 1.138 str. 1 p.). Teismas gali pripažinti asmeniui teises iš sutarties, kuri yra ginčijama, neigiama ar nevykdoma. Vienas iš tokių reikalavimų gali būti pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimas pagal CK 6.309 straipsnio 1 dalies sąlygas. Nagrinėjamu atveju yra pagrindas pripažinti, jog ieškovė yra sumokėjusi visą nekilnojamojo turto kainą – 23 650,00 Eur, Ginčo butą atsakovė dar 2022 m. lapkričio mėn. perdavė ieškovei valdyti. Atsakovės atstovas el. paštu persiuntė tiek Ginčo buto kadastrinius dokumentus, Ginčo buto planą, kaip nekilnojamojo turto faktinei savininkei siunčia ir komunalinių paslaugų sąskaitas. Be to, notarinė pirkimo pardavimo sutartis iki šio ieškinio teismui pateikimo dienos nebuvo sudaryta išimtinai dėl atsakovės nesąžiningumo ir akivaizdaus sutartinių įsipareigojimų nepaisymo. Atsižvelgiant į tai, jog ginčo šalių sutartis atitinka visus CK 6.401 straipsnyje reglamentuojamos preliminariosios nepastatyto būsto (gyvenamojo namo ar buto) pirkimo-pardavimo sutarties rūšies požymius, vadovaujantis CK 1.93 str. 4 d., CK 6.309 str. 3 d. nuostatomis, ieškovė prašo pripažinti tarp ieškovės ir atsakovės nekilnojamojo turto: 21/500 dalies bendrojoje dalinėje nuosavybėje pastato/buitinio-administracinio pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio adresu (duomenys neskelbtini), Kauno m. patalpų, pažymėtų 1/32 (1-1/22,93 kv. m), 1-8/2,60 kv. m, 1-9/16,92 kv. m, 1-10/4,13 kv. m. pirkimo-pardavimo sutartį sudaryta.

1.12.       Ieškovė pažymėjo, jog  ginčo butą ketino įsigyti ne su vartojimo verslu ar profesija susijusiu tikslu, o šeimos poreikiams tenkinti. Tai lemia, kad ginčo šalių sudaryta sutartis laikytina vartojimo sutartimi ir jai taikytinos pirkėjo (vartotojo) interesus apsaugančios įstatymų nuostatos. Šiuo atveju, ieškovė yra fizinis asmuo, atsakovė – profesionali verslininkė, besiverčianti nekilnojamojo turto statyba bei prekyba. Ieškovė ketino įsigyti vieną objektą, vėliau sudarė sutarties papildymą dėl antrojo Ginčo objekto ir aiškiai deklaravo siekį Ginčo butą pirkti savo asmeniniams poreikiams tenkinti. Taigi, tarp šalių susiklostė vartojimo santykiai. Siekiant apsaugoti ieškovės, kaip vartotojos, interesus, priimant sprendimą šioje civilinėje byloje ieškovė prašo pritaikyti teisę taip, jog ieškovės teisėtas tikslas įgyti nuosavybės teisę į Ginčo butą būtų pasiektas.

1.13.       Atsižvelgiant į tai, jog ieškovė yra tinkamai ir pilnai atsiskaičiusi su pardavėja pagal preliminarią nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, atsakovė iki šio dienos neįvykdė prievolės išregistruoti hipoteką, ko pasėkoje Ginčo nekilnojamasis turtas yra įkeistas (hipoteka). Dėl šios priežasties, Ieškovė reiškia papildomą reikalavimą dėl Ginčo buto įkeitimo (hipoteka) pripažinimo pasibaigusia.

1.14.       Ieškovė nurodė, kad 2024-09-03 Ieškovė gavo Hipotekos duomenų išrašą iš Nekilnojamojo turto registro ir sutarčių ir teisių suvaržymų registro (Priedas Nr. 2). Gauti duomenys patvirtina, jog Ginčo butas iki šios dienos yra įkeistas kreditorių kooperatinės bendrovės Vytauto Didžiojo kredito unija, juridinio asmens kodas 112046049, ir kooperatinės bendrovės Vilniaus kredito unija, juridinio asmens kodas 112043996, naudai, sutartinės hipotekos sutarties pagrindu, indentifikavimo kodas 20120210067836. Atkreiptinas dėmesys, jog pagal Preliminarios sutarties (Pradinio Ieškinio priedas Nr. 1) 14 punktą, Pirkėjui (Ieškovei) su Pardavėju (Atsakove) pilnai atsiskaičius, Atsakovė įsipareigojo ne vėliau kaip per 30 (trisdešimt) dienų nuo visiško atsiskaitymo dienos išregistruoti hipoteką.

1.15.       Kaip jau pažymėta, ieškovė yra sumokėjusi visą Ginčo buto kainą, bendrai ieškovė atsakovui sumokėjo 51 405,50 Eur sumą (Pradinio Ieškinio Priedas Nr. 1 ir 2024-07-31 Rašytinių paaiškinimų priedas Nr. 1), bendra abiejų butų kaina buvo 46 940 Eur (23 290 Eur + 23 650 Eur), tačiau nuosavybės teisė į Ginčo butą notarinio pirkimo-pardavimo sandorio pagrindu nebuvo perleista, negana to, atsakovė nesiteikė išregistruoti ir hipotekos. Tokie atsakovės sąmoningi neteisėti veiksmai akivaizdžiai pažeidžia ieškovės kaip pirkėjos, sąžiningai ir betarpiškai įvykdžiusios visus sutartinius įsipareigojimus, interesus.

1.16.       CK 4.197 str. įtvirtinti hipotekos pabaigos pagrindai. Šio straipsnio 2 d. 1 punkte nustatyta, jog Hipoteka pasibaigia, kai yra tinkamai įvykdytas skolinis įsipareigojimas arba hipoteka užtikrinta prievolė pasibaigia kitais hipotekos sandoryje ar įstatymuose nustatytais pagrindais.

1.17.       Atsižvelgiant į tai, jog ieškovė pagrįstai ir motyvuotai reikalauja pripažinti tarp ieškovės E. K. (buv. S) ir atsakovės Ginčo buto pirkimo-pardavimo sutartį sudaryta, bei į tai, jog ieškovė yra tinkamai ir galutinai atsiskaičiusi su pardavėja UAB „(duomenys neskelbtini)“, remiantis CK 4.197 str. 2 d. 1 p., ieškovė prašo pripažinti 21/500 dalies bendrojoje dalinėje nuosavybėje pastato/buitinio-administracinio pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio adresu (duomenys neskelbtini), Kauno m. patalpų, pažymėtų 1/32 (1-1/22,93 kv. m), 1-8/2,60 kv. m, 1-9/16,92 kv. m, 1-10/4,13 kv. m, sutartinę hipoteką, indentifikavimo kodas 20120210067836, (su vėlesniais pakeitimais) pasibaigusia. Sprendžiant klausimą dėl šio ieškinio reikalavimo patenkinimo, ieškovė prašo vadovautis Lietuvos Aukščiausiojo teismo civilinėse bylose Nr. 3K-3-72/2013 ir Nr. 3K-3-187-611/2015  suformuota praktika, nagrinėjant analogiško pobūdžio bylas.

1.18.       Rašytiniuose paaiškinimuose ieškovė, nesutikdama su trečiųjų asmenų atsiliepime į ieškinį  išdėstytais argumentais, nurodė, kad nesutinka su trečiųjų asmenų/Kreditoriaus pozicija ir mano, jog ieškovės, kaip sąžiningo asmens, vartotojos interesas turi būti apgintas. Susiklosčiusią ginčo situaciją lėmė ne tik atsakovės neteisėti veiksmai, tačiau ir trečiųjų asmenų akivaizdus nerūpestingumas bei tikėtinas nesąžiningumas, akivaizdžiai ignoruojant kredito sutarties vykdymo pažeidimus. 

1.19.       Pirma, nesutiktina su kreditoriaus atsiliepime nurodytomis aplinkybėmis, jog jam nebuvo žinoma, kad ieškovė dalį ginčo butų įsigijimo kainos atsakovei sumokėjo grynaisiais pinigais. Ieškovė pati kreipėsi į kreditoriaus atstovus telefonu, o vėliau ir el. paštu. ieškovė detaliai informavo apie susiklosčiusią situaciją, pateikė visą įvykių chronologinę seką bei rašytinius įrodymus, kurie patvirtina, jog atsakovė apgaulės būdu išreikalavo iš ieškovės grynųjų pinigų sumas, kurios, atsakovės teigimu, buvo reikalingos skubiai atlikti visus pastato statybos darbus bei įrengti ieškovės įsigyjamus butus. Kreditorius net tik kad turėjo visas galimybes kontroliuoti atsakovės atliekamų statybos bei projektavimo darbų eigą, tačiau kaip apdairus ir rūpestingas kreditavimo paslaugas teikiantis subjektas turėjo pareigą tikrinti atsakovės atliekamas pinigų operacijas, vykdyti Pinigų plovimo prevencijos ir teroristų finansavimo prevencijos įstatyme įtvirtintas priemones bei atitinkamai taikyti sutartinę atsakomybę atsakovei. Būtent pagal Kredito sutarties 4.17. punktą tokie atsakovės veiksmais laikomi esminiu sutarties pažeidimu. Tačiau kreditorius ignoravo atsakovės daugkartinį sutartinių įsipareigojimų pažeidimą bei neužkirto kelio šiems atsakovės neteisėtiems veiksmams. Nepaisant to, jog Kredito unija ne tik kad nereagavo į ieškovės pateiktą informaciją, tačiau 2023-09-27 pateikė Sutikimą dėl Ginčo buto pardavimo sąlygas, kurios buvo analogiškos 2023-02-21 pateiktoms sąlygoms.

1.20.       Antra, pažymėtina, jog Kreditorius elgėsi itin nerūpestingai ir akivaizdžiai aplaidžiai ignoruodamas Susitarimo Nr. 5 prie Sindikuotos paskolos suteikimo sutarties Nr. VER202110-000148), nuostatas, kuomet 2023-02-21 ir 2023-09-27 Sutikimuose dėl ginčo buto pardavimo nurodė ženkliai mažesnę pardavimo kainą, nors pagal Susitarimą Nr. 5 dėl Kredito sutarties pakeitimo 1.14 punktą, kuriuo pakeistas Sutarties 6.13.3 punktas, nustatyta, jog buto 1 kv. m pardavimo kaina negalėjo būti mažesnė nei 1 000,00 Eur. Akivaizdu, jog pagal išduotą Sutikimą nekilnojamojo turto pardavimo kainos nebūtų užtekę dalies įsipareigojimo pagal Kredito sutartį padengimui. Pažymėtina, jog tretieji asmenys, kaip kredito paslaugas teikiantiems rinkos profesionalams turėjo kelti objektyvių įtarimų kodėl atsakovė nesilaiko Susitarimo Nr. 5 prie Sindikuotos paskolos suteikimo sutarties Nr. VER202110-000148 nuostatų ir ginčo butą parduoda mažesne kaina ir kaip atsakovė planuoja vykdyti įsipareigojimus pagal kredito sutartį. Be kita ko, dėl šios situacijos Kreditorius turėjo pradėti tyrimą ir galimai taikyti Kredito sutartyje numatytas atsakomybes sąlygas.

1.21.       Trečia, Kreditorius akivaizdžiai siekia suklaidinti teismą, teigdamas, jog nekilnojamasis turtas nebuvo įsigyjamas statybos tikslais. Priešingai nei teigiama atsiliepime, Kreditoriui buvo aktualu ir svarbu, jog atsakovė nekilnojamąjį turtą įsigyja turėdamas aiškų tikslą atlikti statybos darbus, kuriais patalpos bus įrengtos bei parduotos kaip atskiri butai, keičiant paskirtį iš administracinės į gyvenamąją (būtent tokia informaciją prieš įsigydama butus buvo pateikta ir ieškovei) ir šiuos įrengtus butus parduoti. Tai patvirtina ir Kredito sutarties sąlygos, kuriose be kita ko, įtvirtinti su statybos darbų vykdymu bei projektinės dokumentacijos rengimu susiję Kredito gavėjo (atsakovės) įsipareigojimai. Kredito sutartyje numatyta kredito suteikimo sąlyga, jog Kreditoriui bus pateiktas susitarimas sudarytas tarp UAB „(duomenys neskelbtini)“, kredito gavėjo (atsakovės UAB „(duomenys neskelbtini)“) ir trečiųjų asmenų, kurio pagrindu visus UAB „(duomenys neskelbtini)“ turimos teisės ir pareigos, susijusios su nekilnojamųjų daiktų, esančių (duomenys neskelbtini), Kaune paskirties keitimu, valstybinės žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), Kaune, detaliojo plano rengimu ir kt. įskaitant bet neapsiribojant projektus, projektinę dokumentaciją, įgytos sutarčių ir/ar įstatymų pagrindu, perleidžiamos Kredito gavėjui (atsakovei). Kredito sutarties 4.14.-4.20 punktuose aiškiai aprašyti Kredito gavėjo įsipareigojimai tiek pakeisti nekilnojamojo turto objekto (kuriame yra ginčo butas) paskirtį į gyvenamąją, pilnai pastatyti ir paruošti naudojimui butus ir patalpas pagal paskirtį, net numatytas įpareigojimas teikti visą informaciją Kreditoriui apie statybos darbus. Taigi iš aptartų Kredito sutarties sąlygų akivaizdu, jog Kreditorius ne tik kad finansavo nekilnojamojo turto įsigijimą, tačiau numatė ir įpareigojimus Kredito gavėjui pakeisti nekilnojamojo turto paskirtį į gyvenamąją bei atlikti butų ir patalpų statybos darbus, paruošiant juos naudojimui pagal paskirtį.

1.22.       Ketvirta, nors tretieji asmenys byloje teigia apie tai, jog hipotekos pripažinimas pasibaigusia pažeistų Kreditoriaus teises ir teisėtus interesus, tačiau vertėtų pažymėti, jog pagal Kredito sutartį be galimybės nukreipti išieškojimą į Kreditoriaus naudai hipoteka įkeistą nekilnojamąjį turtą, Kreditorius taip pat turi teisę skolos sumą išsireikalauti pasinaudodamas Kredito gavėjo (atsakovės) išduotais neprotestuotinais vekseliais, kurių suma ženkliai viršija sumą, nurodytą Kreditoriaus sutikime dėl nekilnojamojo turto pardavimo/hipotekos panaikinimo. Be to, 2022-12-29 Susitarimo Nr. 5 prie Sindikuotos paskolos suteikimo sutarties Nr. VER202110-000148 1.11 punkto pagrindu Vilniaus kredito unijos naudai išduotas neprotestuotinas vekselis, laiduotas trečiojo asmens – UAB „Maksimali prekyba“. Taigi akivaizdu, jog šioje situacijoje hipotekos panaikinimas Ginčo butui esmingai nepažeistų Kreditoriaus interesų, tačiau priešingai – atsisakius tenkinti reikalavimą panaikinti hipoteką būtų neproporcingai pažeisti ieškovės, kaip vartotojos, kuri sąžiningai ir betarpiškai vykdė sutartinius įsipareigojimus, interesai. Jeigu atsakovė ir neįvykdytų savo pareigos į Kreditoriaus banko sąskaitą pervesti ieškovės už ginčo Buto sumokėtas pinigines lėšas, tokiu atveju Kreditorius turėtų teisę pateikti apmokėjimui neprotestuotinus vekselius pagal kuriuos laiduoja ne tik atsakovė, tačiau ir trečiasis asmuo.

1.23.       Teismo posėdyje Ieškovė ir jos atstovas patikslintą ieškinį palaikė ir prašė jį tenkinti procesiniuose dokumentuose išdėstytų aplinkybių pagrindu. Ieškovė papildomai paaiškino, kad pardavusi turėtą butą, kuriame gyveno kartu su pilnamečiu sūnumi ir mama, ieškojo atskirų butų. Rado tinkamą variantą skelbimų portale aruodas.lt, kuriame buvo pardavinėjami  1 kambario studijos tipo butai rekonstruojamame 8-ų aukštų name Petrašiūnuose. Susisiekus nurodytu telefonu, atsiliepė UAB „(duomenys neskelbtini)“ vadybininkė. Sakė, kad butai yra tvarkomi, bus pakeista paskirtis iš administracinės į gyvenamosios. Vėliau bendravimą tęsė su Atsakovės direktoriumi G. L.. Jai buvo atsiųsta preliminari sutartis, kuri nebuvo konkreti. Iš jos paprašė 4000 Eur avanso, kurį ji sumokėjo. Direktoriui G. L. paaiškino savo situaciją, sakė, kad butų jai reikia skubiai. Jis pažadėjo. 2022 m. rugpjūčio 24 d. jai paskambinęs direktorius G. L. pasakė, kad reikia grynų pinigų, jeigu ji nori, kad butas būtų greičiau įrengtas. Ji nuvežė 20 000 Eur, gavo kasos orderį. Po kiek laiko vėl skambino, prašė pinigų – ji nuvežė 19 4440 Eur. Po kažkiek laiko iš darbuotojų išgirdo, kad iš tų pinigų sumokėjo jiems algas. Tada kilo įtarimų. Sužinojo, jog G. L. surenka avansus už tą patį butą po kelis kartus, kad yra ir daugiau nukentėjusių asmenų. Po to sužinojo, kad UAB „(duomenys neskelbtini)“ yra reorganizuojama. 2022 m. vasario 22 sudarė notarinę vieno buto pirkimo -pardavimo sutartį, kurio metu Atsakovės atstovas pareikalavo sumokėti dar 7963 Eur tiesiogiai Kredito unijai, nes jis neturi tiek pinigų. Neturėdama kitos išeities ir norėdama įsigyti bent vieną butą, ji tuos pinigus pervedė į nurodytą sąskaitą, o antro buto taip ir nenusipirko. Atsakovė vengė pirkimo -pardavimo sutarties sudarymo, mano, jog ieškojo kitų pirkėjų, kurie mokėtų už tą butą. Sudarant preliminarią sutartį, nieko nežinojo apie įkeitimą. Tik vėliau pastebėjo, jog kažkas apie tai yra parašyta. Pati susirado duomenis, kam įkeista, pati asmeniškai kreipėsi į Kredito uniją dėl hipotekos panaikinimo, nes už abu butus yra pilnai atsiskaičiusi ir gyvena juose ji ir sūnus, nors remontas nėra pilnai pabaigtas. Mano, kad Kredito unijų pozicija kad ji turėjo žinoti apie įkeitimą ir mokėti įmokas Kredito unijai, yra nepagrįsta, nes mokant ankstesnes įmokas, Atsakovės atstovas jai to nesakė, o sakė, kad turi mokėti jai ir tik grynaisiais.

2.       Atsakovė UAB „(duomenys neskelbtini)“ su pradiniu ieškiniu dėl nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutarties pripažinimo sudaryta, nesutiko, pateikė atsiliepimą. Atsiliepimo į patikslintą ieškinį nepateikė, teismo posėdyje nedalyvavo. 2025-04-10 prašyme nurodė, kad atsiliepime išdėstytą poziciją palaiko, prašo bylą nagrinėti atsakovės atstovui nedalyvaujant.

2.1.        Atsiliepime į pradinį ieškinį nurodė, kad nėra pagrindo sutikti su ieškovės teiginiais, jog ieškovė už Butą yra sumokėjusi pilną kainą. 2022 m. birželio 1 d. ieškovė (pirkėja) ir UAB „(duomenys neskelbtini)“ (pardavėja) sudarė preliminarią nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, kuria susitarė, jog UAB „(duomenys neskelbtini)“ įsipareigojo parduoti pirkėjai būsimą nekilnojamojo turto objektą, o pirkėja įsipareigojo nupirkti: butą, suformuotą iš administracinio pastato, esančio (duomenys neskelbtini), Kaune, patalpos (patalpų), pagal 2010-09-15 kadastrinių matavimų duomenis, UAB „Inventora“ sudarytame plane, 1 aukšto, pažymėtą 7 (1), kurio plotas preliminarios sutarties sudarymo metu 23,5 kv. m. Sutarties 2 p. buvo įtvirtinta, jog šis butas pirkėjai parduodamas šalims sudarius notarinę pirkimo-pardavimo sutartį. Sutarties pagrindu ieškovė sumokėjo 4 000,00 Eur dydžio avansinę įmoką. 2022 m. rugpjūčio 24 d. ieškovė su pardavėja taip pat sudarė Priedą Nr. 1 prie 2022-06-01 Preliminarios sutarties dėl papildomo 23,65 kv. m. ploto buto 1 aukšte, pažymėto Nr. 1-9, 4 D (po kaire) su pilna apdaila  (Buto) įsigijimo. 2022 m. rugpjūčio 24 d. ieškovė atliko pardavėjai papildomą avansinį mokėjimą grynaisiais 20 000,00 Eur sumai, o 2022-09-14 atliko dar vieną mokėjimą 19 440,00 Eur sumai. Taigi iš viso ieškovė atsakovei už abu butus yra sumokėjusi 43 442,00 Eur.

2.2.       2023 m. sausio 11 d. ieškovė ir atsakovė (kaip pardavėjos teisių perėmėja) sudarė susitarimą dėl preliminarios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties pakeitimo, kuriuo, be kita ko, susitarė jog fiksuota galutinė dviejų Butų (Patalpų) kaina: 7-1 Patalpos (buto) 23 290,00 Eur ir 3-2 Patalpos (buto) 23 650,00 Eur. Tai reiškia, kad bendra abiejų butų kaina buvo 46 940 (23 290 + 23 650) Eur. Iš į bylą pateiktų mokėjimų matoma, kad, skirtingai nei teigia ieškovė, ji nėra sumokėjusi pilnos kainos už abu butus.

2.3.       Kaip nurodoma ieškinyje, vienas iš butų (7-1 Patalpa (butas)) buvo sėkmingai parduotas ieškovei sudarant notarinę buto pardavimo sutartį, tačiau kitas Butas tą pačią dieną negalėjo būti perleistas dėl nuo atsakovės nepriklausančių priežasčių. Siekiant kuo greičiau sudaryti Buto pirkimo-pardavimo notarinę sutartį buvo suderinti nauji sutarties sudarymo terminai, bet ir tais atvejais dėl kitų kreditorių veiksmų (Butui taikomų apribojimų) notarinė pirkimo pardavimo sutartis negalėjo būti sudaryta. Ieškovei dedant maksimalias pastangas buvo suderintas naujas sutarties sudarymo laikas – pas notarą Donatą Germanavičių, 2023 m. spalio 26 d. 13.30 val. Visgi nepavykus rasti kompromiso su kreditoriais ir šis sandoris neįvyko dėl Butui taikytų apribojimų ir kreditorių kategoriškos pozicijos neleisti sudaryti naujų turto pardavimo sandorių.

2.4.       Iš išdėstytų aplinkybių matoma, kad ieškovė dėjo maksimalias pastangas, kad būtų sudaryta Buto notarinė pirkimo-pardavimo sutartis, tačiau dėl nuo jos nepriklausančių aplinkybių tokia sutartis vis negalėjo būti sudaroma. Atsakovės sąžiningas pastangas ir siekį sudaryti sutartį patvirtina ne kartą siųsti preliminariosios sutarties pakeitimai kuriais buvo pratęsiamas pagrindinės sutarties sudarymo terminas ir pačios atsakovės pastangos derinant datas su notaru bei apribojimų panaikinimo sąlygas su kreditoriais, tam, kad galėtų įvykti Buto pirkimo-pardavimo sandoris. Pagrindinė aplinkybė dėl ko negalėjo įvykti Buto pirkimo pardavimo notarinis sandoris buvo kitų atsakovės kreditorių veiksmai kuriems ji negalėjo turėti įtakos ir kurie turėjo esminę reikšmę (Butui taikomi areštai) sudarant notarinį sandorį. Šios aplinkybės paneigia ieškinio teiginius neva atsakovė nesąžiningai vilkino Buto sandorio sudarymą, priešingai, atsakovė dėjo visas pastangas, kad būtų kuo greičiau sudarytas Buto pirkimo-pardavimo notarinis sandoris, tačiau dėl nuo jos nepriklausančių aplinkybių toks sandoris įvykti negalėjo.

2.5.       Ieškinyje teigiama, kad UAB „(duomenys neskelbtini)“ direktorius G. L. dar 2022 m. lapkričio mėn. ieškovei faktiškai perdavė abiejų butų raktus ir ieškovei pateikia sąskaitas už Butui teikiamas komunalines paslaugas. Pažymėtina, kad sąskaitos yra siunčiamos, nes ieškovė Bute naudojasi teikiamomis komunalinėmis paslaugomis ir už jas turi pareigą sumokėti. Atsižvelgiant į tai, kad komunalinės paslaugos yra paskirstomos proporcingai visiems namo gyventojams, ieškovei taip pat yra siunčiama sąskaita už jai suteiktas paslaugas. Visgi nei Buto raktų perdavimas, nei sąskaitų už komunalines paslaugas pateikimas, nepatvirtina, kad tarp šalių buvo sudaryta Buto pirkimo-pardavimo sutartis. Sutarties sudarymo nepatvirtina ir aplinkybė, kad Bute gyvena ieškovė ar jos sūnus.

2.6.       Kaip ieškinio teisinis pagrindas yra pateikiamas CK 6.401 straipsnis, teigiantis, kad pirkėjas – fizinis asmuo gali sudaryti preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėjas – juridinis asmuo įsipareigoja pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje numatytą gyvenamąjį namą ar butą ir po to sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, o pirkėjas įsipareigoja pastatytą gyvenamąjį namą ar butą nupirkti už preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą. Atsakovės įsitikinimu nagrinėjamoje situacijoje minėta norma nėra taikoma. CK 6.401 straipsnyje yra nurodoma situacija kuomet perkamas nekilnojamasis turtas yra nepastatytas, tačiau šiuo atveju Butas buvo pastatytas, tiesiog neįrengtas. Dėl pilnos apdailos buvo sutarta tarp ginčo šalių, bet tai negali būti laikoma Buto sukūrimu/pastatymu, kadangi tai yra tik Buto pagerinimas. Taip pat vien tai, kad Butas nėra įregistruotas kaip atskiras turtinis vienetas, neleidžia teigti, kad jis yra nepastatytas. Butas yra administracinės paskirties pastate, kas yra numatyta tiek 2022-06-01 Preliminariojoje nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartyje, tiek vėlesniuose jos pakeitimuose. Tai lemia, kad vien ši aplinkybė nagrinėjamoje situacijoje neleidžia taikyti CK 6.401 str. nuostatų. Taip pat, preliminarioji sutartis negalėtų būti laikoma CK 6.401 str. numatyta preliminariąja nepastatyto būsto pirkimo–pardavimo sutartimi kadangi ji neatitinka CK 6.401 str. 2 d. įtvirtintų būtinųjų sąlygų kurios privalo joje būti. Įvertinus visas aukščiau nurodytas aplinkybes, galima daryti išvadą, kad tarp šalių sudaryta Buto preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis (Priedas Nr. 1 prie 2022-06-01 Preliminarios sutarties) negali būti laikoma preliminariąja sutartimi dėl nepastatyto buto, kadangi neatitinka CK numatytų reikalavimų. Tai reiškia, kad ieškovė neturi pagrindo reikalauti įvykdyti sutartį natūra, o Buto pirkimo-pardavimo sandoris turi būti atliktas notariškai, kaip tai numato CK 6.393 str. 1 d. Vien tai, kad pagrindinė Buto pirkimo - pardavimo sutartis negalėjo būti sudaryta dėl nuo atsakovės nepriklausančių priežasčių nesudaro ieškovei pagrindo nesilaikyti CK numatytos imperatyvios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo tvarkos.

2.7.       Taip pat, atsakovei kyla pagrįstų abejonių ar ši sutartis galėtų būti laikoma vartojimo sutartimi, nes ieškovė pirko du butus. Vienas iš jų buvo perleistas naudotis jos sūnui, o kitas galimai buvo įsigytas kaip investicija komercinės nuomos tikslais.

3.       Tretieji asmenys -  Vytauto Didžiojo kredito unija (toliau - ir VDKU) Vilniaus kredito unija (toliau - ir VKU) su patikslintu ieškiniu nesutiko, prašė jį atmesti ir priteisti iš ieškovės trečiųjų asmenų patirtas bylinėjimosi išlaidas.  

3.1.        Atsiliepime į patikslintą ieškinį nurodė, kad 2021 m. spalio 11 d. UAB „(duomenys neskelbtini)“, kurio teises ir pareigas vėliau perėmė atsakovė, sudarė su VDKU, VKU ir kredito unija Magnus sindikuotos paskolos suteikimo sutartį Nr. VER202110-000148 su visais vėlesniais pakeitimais (toliau – Kredito sutartis), kuria atsakovei iš viso buvo suteiktas 1 440 000 Eur kreditas nekilnojamojo turto: negyvenamųjų patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), Kaune įsigijimui, taip pat valstybinio žemės sklypo pirkimui. 2021 m. spalio 11 d. sudaryta sutartinės hipotekos sutartis su vėlesniais pakeitimais (toliau – Hipoteka), pagal kurią UAB „(duomenys neskelbtini)“ (o vėliau – atsakovės) prievolių pagal Kredito sutartį įvykdymo užtikrinimui Kreditoriui įkeistas nekilnojamasis turtas, įskaitant ir 100 proc. baigtumo 1 588,87 kv. m ploto negyvenamąjį pastatą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), Kaune, bei 100 proc. baigtumo 4471,01 kv. m ploto negyvenamąjį pastatą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), Kaune.

3.2.       Ieškovė 2022 m. birželio 1 d. sudarė su UAB „(duomenys neskelbtini)“ preliminarią nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį (toliau – Preliminari sutartis), pagal kurią atsakovė įsipareigojo parduoti ieškovei butą, suformuotą iš pastato, esančio (duomenys neskelbtini), Kaune, patalpų pagal 2010-09-15 kadastrinių matavimų duomenis, UAB „Inventora“ sudarytame plane, 1 aukšto, pažymėtą 7 (1), kurio plotas preliminarios sutarties sudarymo metu 23,5 kv. m. (toliau – Butas). 2022 m. rugpjūčio 24 d. ieškovė su UAB „(duomenys neskelbtini)“ pasirašė Priedą Nr. 1 prie Preliminarios sutarties dėl papildomo 23,65 kv. m. ploto buto 1 aukšte, pažymėto Nr. 1-9, 4D (po kaire) su pilna apdaila (toliau – Ginčo butas) įsigijimo.

3.3.       2022 m. spalio 4 d. tarp kreditoriaus ir UAB „(duomenys neskelbtini)“ ir atsakovės pasirašytas susitarimas Nr. 3 prie Kredito sutarties, pagal kurią skolininkas pakeistas iš UAB „(duomenys neskelbtini)“ į atsakovę. 2022 m. spalio 12 d. atitinkamai pasirašytas susitarimas dėl Hipotekos pakeitimo, įrašytas naujasis skolininkas – atsakovė. 2023 m. sausio 11 d. Ieškovė pasirašė su atsakove susitarimą prie Preliminariosios sutarties, kuriuo UAB „(duomenys neskelbtini)“ pakeistas į atsakovę bei aptartos kitos pagrindinės sutarties sudarymo sąlygos.

3.4.        2023 m. vasario 14 d. atsakovė pateikė Kreditoriui prašymą išduoti banko sutikimą dėl įkeisto nekilnojamojo turto, t. y. Buto ir Ginčo buto, pardavimo. 2023 m. vasario 15 d. Kreditorius išdavė atsakovei sutikimą dėl Unijai įkeisto turto – 42/1000 dalių pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresu (duomenys neskelbtini), Kaune, pardavimo (parduodamos dalies pažymėjimas plane 1/32(1-1/22,93) + 1-8/2,60 +1-9/16,92+ 1-10/4,13, bendras plotas 24,37 kv. m. – t. y. Ginčo butas) (priedas Nr. 4). Sutikime aiškiai nurodyta, kad Kreditorius sutinka, jog atsakovė parduotų ieškovei (t. y. pirkėjai) Ginčo butą, įkeistą Kreditoriui, užtikrinant iš Kredito sutarties kylančių Kreditoriaus reikalavimų patenkinimą, jei bus tenkinamos visos toliau nurodytos sąlygos: 1. Ginčo butas bus parduotas už ne mažesnę kaip 20 102,50 Eur kainą; 2. Ieškovei mokant pardavimo kainą, pirmąja eile tiesiogiai Kreditoriui bus sumokėta suma, ne mažesnė nei 20 339 Eur; 3. Kreditoriui mokėtina suma (20 339 Eur) per 5 darbo dienas nuo pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo, tačiau bet kuriuo atveju ne vėliau kaip iki 2023-03-31, kuris kartu reiškia ir šio sutikimo galiojimo terminą, bus pervesta į Kreditoriaus sąskaitą; 4. Anksčiausias nuosavybės perėjimo momentas: Kreditoriui mokėtinos sumos (t. y. 20 339 Eur) sumokėjimo Unijai diena; 10.5. bus pilnai bei tinkamai įvykdytos visos papildomos sąlygos, kaip pvz., hipoteka išregistruojama per 5 darbo dienas nuo to momento, kai Kreditoriui mokėtina suma yra įskaitoma į Kreditoriaus sąskaitą.

3.5.        2023 m. vasario 21 d. Kreditorius išdavė atsakovei sutikimą dėl Unijai įkeisto turto – 27/1000 dalių pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresu (duomenys neskelbtini), Kaune, pardavimo (parduodamos dalies pažymėjimas plane 1/13 (1-63/37,77) + 1-80/20,05 +1-84/3,24, bendras plotas 26,19 kv. m – t. y. Butas). Sutikime nurodytos analogiškos sąlygos, kaip ir 2023 m. vasario 15 d. sutikime dėl Ginčo buvo pardavimo, t. y.: 1. Butas bus parduotas už ne mažesnę kaip 19 769,50 Eur kainą; 2. Ieškovei mokant pardavimo kainą, pirmąja eile tiesiogiai Kreditoriui bus sumokėta suma, ne mažesnė nei 20 029,40 Eur; 3. Kreditoriui mokėtina suma (20 029,40 Eur) per 5 darbo dienas nuo pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo, tačiau bet kuriuo atveju ne vėliau kaip iki 2023-03-31, kuris kartu reiškia ir šio sutikimo galiojimo terminą, bus pervesta į Kreditoriaus sąskaitą; 4. Anksčiausias nuosavybės perėjimo momentas: Kreditoriui mokėtinos sumos (t. y. 20 029,40 Eur) sumokėjimo Unijai diena; 5. bus pilnai bei tinkamai įvykdytos visos papildomos sąlygos, kaip pvz., hipoteka išregistruojama per 5 darbo dienas nuo to momento, kai Kreditoriui mokėtina suma yra įskaitoma į Kreditoriaus sąskaitą.

3.6.       2023 m. vasario 22 d. ieškovė ir atsakovė sudarė pagrindinę Buto pirkimo-pardavimo sutartį. 2023 m. vasario 22 d. Kreditoriui buvo atlikti du mokėjimai: (1) 7 963,5 Eur mokėjimo pavedimu Kreditoriui tiesiogiai sumokėjo ieškovė; (2) 12 065,9 Eur mokėjimo pavedimu Kreditoriui sumokėjo atsakovė. Taigi Kreditoriui iš viso buvo sumokėta išduotame sutikime parduoti Butą nurodyta suma – 20 029,4 Eur. 2023 m. kovo 27 d. atsakovė pateikė Kreditoriui prašymą dėl hipotekos nuėmimo parduotiems butams, tame tarpe ir dėl ieškovei parduoto Buto. 2023 m. kovo 29 d. Kreditorius, atsižvelgdamas į tai, kad tinkamai įvykdytos visos Kreditoriaus išduoto sutikimo dėl įkeisto turto dalies (Buto) pardavimo sąlygos, atsisakė šio turto hipotekos.

3.7.       2023 m. rugsėjo 27 d., atsakovės prašymu, Kreditorius išdavė pakartotinį sutikimą dėl Unijai įkeisto turto – 42/1000 dalių pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresu (duomenys neskelbtini), Kaune, pardavimo (parduodamos dalies pažymėjimas plane 1/32(1-1/22,93) + 1-8/2,60 +1-9/16,92+ 1-10/4,13, bendras plotas 24,37 kv. m. – t. y. Ginčo butas). Šiame sutikime dar kartą pakartota, kad Kreditorius sutinka, jog atsakovė parduotų ieškovei (t. y. pirkėjai) Ginčo butą, įkeistą Kreditoriui užtikrinant iš Kredito sutarties kylančių Kreditoriaus reikalavimų patenkinimą, jei bus tenkinamos visos toliau nurodytos sąlygos: 1. Ginčo butas bus parduotas už ne mažesnę kaip 20 102,50 Eur kainą; 2. Ieškovei mokant pardavimo kainą, pirmąja eile tiesiogiai Kreditoriui bus sumokėta suma, ne mažesnė nei 20 339 Eur; 3. Kreditoriui mokėtina suma (20 339 Eur) per 5 darbo dienas nuo pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo, tačiau bet kuriuo atveju ne vėliau kaip iki 2023-10-31, kuris kartu reiškia ir šio sutikimo galiojimo terminą, bus pervesta į Kreditoriaus sąskaitą; 4. Anksčiausias nuosavybės perėjimo momentas: Kreditoriui mokėtinos sumos (t. y. 20 339 Eur) sumokėjimo Unijai diena; 5. bus pilnai bei tinkamai įvykdytos visos papildomos sąlygos, kaip pvz., hipoteka išregistruojama per 5 darbo dienas nuo to momento, kai Kreditoriui mokėtina suma yra įskaitoma į Kreditoriaus sąskaitą. Daugiau atsakovė į Kreditorių nesikreipė. Kreditoriui jokių mokėjimų už Ginčo butą atlikta nebuvo, prašymų dėl hipotekos atsisakymo negauta. Kreditorius jokių duomenų apie sudarytą Ginčo buto pirkimo-pardavimo sutartį neturi.

3.8.       Ieškovė nurodo, kad už Ginčo butą grynaisiais pinigais ji yra sumokėjusi atsakovei pilną kainą, faktiškai naudojasi Ginčo butu, apmoka sąskaitas už komunalines paslaugas, todėl Ginčo butas yra faktiškai jai perduotas nuosavybės teise, tačiau iki šiol su atsakove nėra sudaryta pirkimo–pardavimo sutartis, nepanaikinta hipoteka. Atsižvelgiant į tai, ieškovė teismo prašo pripažinti Ginčo buto pirkimo–pardavimo sutartį sudaryta bei pripažinti Ginčo buto sutartinę hipoteką pasibaigusia. Tretieji asmenys su ieškovės patikslintu ieškiniu nesutinka, nes Hipoteka užtikrinta pagrindinė prievolė Kreditoriui nėra įvykdyta, todėl Hipoteka negali pasibaigti. Pagrindinė prievolė, kurios įvykdymas užtikrintas Hipoteka, yra iš Kredito sutarties kylantis atsakovės skolinis įsipareigojimas Kreditoriui. Ieškovė nepateikė jokių įrodymų, kad atsakovės prievolė Kreditoriui, t. y. skolinis įsipareigojimas pagal Kredito sutartį būtų tinkamai įvykdytas. Ieškovė nenurodo ir jokio kito Hipoteka užtikrintos atsakovės prievolės Kreditoriui pasibaigimo pagrindo: nei numatyto įstatyme, nei numatyto Hipotekos sandoryje. Priešingai, Kreditorius išduotame sutikime dėl Ginčo buto pardavimo nurodytos sąlygos iki šiol nėra įvykdytos, todėl akivaizdu, kad Hipoteka jokių pagrindu negali pasibaigti. Kaip minėta, Kreditorius išduotame sutikime dėl Ginčo buto pardavimo nurodė, kad sutinka, jog įkeistas turtas būtų parduotas, jei tik bus tenkinamos visos sutikime nurodytos sąlygos. Viena iš tokių sąlygų numatė, kad ieškovė Ginčo buto pardavimo kainą privalo sumokėti tiesiogiai Kreditoriui. Taip pat sutikime buvo numatyta sąlyga, kad nuosavybės teisę į Ginčo butą ieškovė įgyja ne anksčiau nei nuo Kreditoriui mokėtinos sumos sumokėjimo dienos. Kaip matyti, Kreditoriaus sąlygos parduoti įkeistą Ginčo butą ir atsisakyti jo hipotekos buvo aiškiai susietos su pagrindinės prievolės, t. y. atsakovės įsipareigojimų, kylančių iš Kredito sutarties, įvykdymu Kreditoriui; ne ieškovės ir atsakovės tarpusavio atsiskaitymu, o atsiskaitymu su Kreditoriumi, konkrečiai nurodytos pinigų sumos pervedimu į konkrečiai nurodytą Kreditoriaus banko sąskaitą.

3.9.       Kaip nurodo pati ieškovė, už Ginčo butą ji atsiskaitė su atsakove grynaisiais pinigais. Šie mokėjimai nebuvo atlikti į Kreditoriaus banko sąskaitą, šių mokėjimų Kreditorius niekada negavo ir nematė bei negalėjo jų kontroliuoti. Taigi šalys neįvykdė Kreditoriaus sutikime nurodytų sąlygų – Ginčo buto pardavimo kainą sumokėti tiesiogiai Kreditoriui. Vadinasi pagrindinė prievolė nėra įvykdyta, todėl Hipoteka pasibaigti negali. Priešingu atveju, atsakovei neįvykdžius pagrindinės prievolės ir pripažinus Hipoteką pasibaigusia, būtų pažeisti Kreditoriaus teisėti ir pagrįsti interesai, Kreditorius ne tik negautų pagal Kredito sutartį priklausančių mokėjimų, bet ir prarastų tokios atsakovės prievolės įvykdymo užtikrinimą (Ginčo butą). Tokiu būdu hipoteka, kaip daiktinė teisė, apskritai netektų savo prasmės ir tikslo. Tai, kad ieškovė grynaisiais pinigais vykdė tarpusavio atsiskaitymus su atsakove, nedaro jokios įtakos nei atsakovės turimiems įsipareigojimams Kreditoriaus atžvilgiu, nei Hipotekos galiojimui. Nei įstatymas, nei Hipotekos sandoris nenumato tokio Hipotekos pasibaigimo pagrindo, pagal kurį tretiesiems asmenims tarpusavyje atsiskaičius būtų laikoma, jog skolininko prievolė kreditoriui pasibaigė. Kreditorius nėra gavęs jokių lėšų už Ginčo butą nei iš ieškovės, nei iš atsakovės, todėl Hipoteka užtikrinta pagrindinė prievolė Kreditoriui nėra įvykdyta, atitinkamai ir Hipoteka, kaip šalutinė prievolė, negali pasibaigti. Taigi atsakovei tinkamai ir pilnai neįvykdžius savo skolinio įsipareigojimo Kreditoriui, Hipoteka negali pasibaigti, kuri ir yra skirta apsaugoti Kreditoriaus interesus, užtikrinti, kad atsakovės įsipareigojimai Kreditoriui bet kokiu atveju būtų įvykdyti, o Kreditoriaus reikalavimai – patenkinti. Be to, Hipoteka, kaip daiktinė teisė, seka paskui daiktą, todėl net ir pripažinus ieškovės nuosavybės teisę į Ginčo butą, Hipoteka turi išlikti iki kol atsakovė tinkamai neįvykdys Kreditoriui savo įsipareigojimų, kylančių iš Kredito sutarties (CK 4.170 str. 6 d.). Apibendrintai, matyti, kad Ieškovė už Ginčo butą atsiskaitė su Atsakovu grynaisiais pinigais, neįgyvendinant Kreditoriaus sutikime nurodytos sąlygos - pinigus pervesti tiesiogiai į Kreditoriaus sąskaitą. Tokiu atveju ne­gali būti laikoma, kad yra tinkamai atsiskaityta su Kreditoriumi pagal pagrindinę prievolę (Kredito sutartį) ir negali būti panaikinama Ginčo butui taikoma hipoteka, kadangi Atsakovo prievolė nėra pasibaigusi.

3.10.       Ieškovė, remdamasi dviem konkrečiomis kasacinio teismo nutartimis, teigia, kad jos atsiskaitymas ne su hipotekos kreditoriumi, o su hipoteka įkeistų patalpų pardavėju, nekeičia fakto, jog ji savo skolinį įsipareigojimą įvykdė, todėl įgijo ir teisę reikalauti Hipotekos išregistravimo. Su tokiais Ieškovės teiginiais negalima sutikti. Ieškovės nurodomose kasacinio teismo bylose pateikti išaiškinimai netaikytini nagrinėjamam ginčui, nes cituojamų bylų ir nagrinėjamos bylos ratio decidendi nesutampa, t. y. cituojamos ir nagrinėjama byla nėra analogiškos bylos. Pirma, Ieškovės cituojamoje kasacinio teismo byloje Nr. 3K-3-72/2013 ginčas kilo dėl tokio hipotekos sandorio, kuriuo buvo užtikrinta kredito sutartis gyvenamojo būsto statyboms, o hipotekos kreditorius (AB Swedbank) sutiko dėl įkeisto turto pardavimo su sąlyga, kad sumokėta pardavimo kaina bus nukreipta kreditui grąžinti. Pirkėjas mokėjimo pavedimus atliko į pardavėjo sąskaitą, esančią AB Swedbank. Tarp pirkėjo ir pardavėjo buvo pasirašytas turto priėmimo-perdavimo aktas. Kasacinis teismas, vertindamas cituojamos bylos faktines aplinkybes, nurodė, jog „tai, kad pirkėja visiškai atsiskaitė ne su banku, kaip hipotekos kreditoriumi, o su hipoteka įkeisto buto pardavėju, nekeičia fakto, kad buto pirkėja savo skolinį įsipareigojimą įvykdė. Jeigu bankas leido įmonei statytojai parduoti nekilnojamąjį daiktą su sąlyga, kad pinigai bus panaudoti kreditui grąžinti, bet šioms lėšoms patekus į tame pačiame banke esančią įmonės statytojos sąskaitą tolesnių operacijų šiomis lėšomis nekontroliavo, tai dėl savo nerūpestingumo neteko dalies kredito padengimo ir sudarė sąlygas įmonei statytojai kreditui dengti skirtais pinigais disponuoti ne pagal paskirtį. Byloje nustačius, kad ieškovė esmine buto kainos dalimi buvo atsiskaičiusi iki buto įkeitimo, o vėliau visiškai atsiskaitė su buto statytoju už visą statomo buto kainą, pagal trišalius jos, buto statytojo ir pardavėjo bei AB ,,Swedbank“ kaip finansuotojo sutartimis nustatytus santykius yra pagrindas taikyti CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punktą buto hipotekos pabaigimui.“ Kaip matyti, cituojamos kasacinio teismo bylos faktinės aplinkybės esmingai skiriasi nuo nagrinėjamos civilinės bylos aplinkybių. Nagrinėjamu atveju atsakovei buvo suteiktas paprasčiausias kreditas negyvenamųjų patalpų įsigijimui, o ne statyboms. Kreditorius nedalyvavo atsakovės verslo projekte. Pirmiausiai atsakovė sudarė Kredito sutartį, kurios įvykdymas užtikrintas Hipoteka ir tik vėliau buvo sudaryta Preliminarioji sutartis dėl įkeisto turto dalies pardavimo. Kreditoriaus išduotame sutikime aiškiai nurodyta, kad mokėjimas turi būti atliktas tiesiogiai Kreditoriui į banko sąskaitą, o ne pardavėjui. Be to, pinigai buvo pervesti į kreditoriaus (AB Swedbank) kontroliuojamą banko sąskaitą už Ginčo butą, kaip nurodo ieškovė, atsiskaitė grynaisiais pinigais, o cituojamoje byloje. Taip pat cituojamoje byloje tarp pirkėjo ir pardavėjo buvo sudarytas turto priėmimo perdavimo aktas, o nagrinėjamu atveju toks aktas nebuvo sudarytas.

3.11.       Antra, kitoje ieškovės cituojamoje kasacinio teismo byloje Nr. 3K-3-187-611/2015 taip pat, kaip ir prieš tai nurodytoje byloje, buvo keliamas hipotekos kreditoriaus nerūpestingumo ir savo skolininko mokumo nekontroliavimo klausimas. Pagal šios bylos faktines aplinkybes pirkėjai už įsigyjamą turtą atsiskaitė mokėjimo pavedimais į pardavėjo sąskaitą, esančią tame pačiame banke, kaip ir turima prievolė. Pažymėtina, kad preliminarioji sutartis buvo sudaryta dar iki pardavėjui įkeičiant turtą bankui. Tarp pirkėjo ir pardavėjo buvo sudaryta pirkimo–pardavimo sutartis, kurios pagrindu nuosavybės teisė į turtą perėjo pirkėjui. Pirkėjas prašė panaikinti turto, kuris jam priklauso, hipoteką. Įvertinęs šios bylos faktines aplinkybes, kasacinis teismas nurodė, kad „kasacinis teismas yra išaiškinęs, jog buto pirkėjui – fiziniam asmeniui – pagal būsimo būsto pirkimo–pardavimo sutartį atsiskaičius su pardavėju – to būsto statytoja įmone, kuriai iškelta bankroto byla, – o ne jos kreditoriais, pirkėjo nuosavybės teisės suvaržymas hipoteka pasibaigia CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punkto pagrindu. Tai, kad patalpų pirkėjas visiškai atsiskaitė ne su banku, kaip hipotekos kreditoriumi, o su hipoteka įkeistų patalpų pardavėju, nekeičia fakto, kad turto pirkėjai savo skolinį įsipareigojimą įvykdė. Nagrinėjamu atveju teisiškai reikšmingas yra kasatorių, atsakovui AB „Swedbank“ įkeisto turto savininkų, skolinių įsipareigojimų pagal preliminariąją ir pagrindinę sutartis identifikavimas ir prievolių pagal šias sutartis pasibaigimo konstatavimas.“  Tuo tarpu nagrinėjamu atveju Ginčo butas buvo įkeistas ne po Preliminarios sutarties sudarymo, o dar iki jos. Kreditorius sutiko dėl įkeisto Ginčo buto pardavimo tik su sąlyga, kad pirkimo kaina bus tiesiogiai sumokėta į Kreditoriaus sąskaitą. Kaip nurodo ieškovė, mokėjimus už Ginčo butą ji atliko atsakovei. Svarbu pabrėžti, kad mokėjimai buvo atlikti ne mokėjimo pavedimu, o grynaisiais pinigais. Ieškovė turėjo žinoti, kad Ginčo butas yra įkeistas Kreditoriui bei Kreditoriaus sutikimo sąlygas, jog hipotekos pabaiga yra susijusi su atsiskaitymu už Ginčo butą tiesiogiai į Kreditoriaus sąskaitą. Iki šios dienos joks Ginčo buto priėmimo perdavimo aktas nebuvo pasirašytas, pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta. Nagrinėjamoje byloje nėra jokio hipotekos kreditoriaus neatidumo ar nerūpestingumo. Kreditorius atsakovei suteikė paprasčiausią kreditą egzistuojančiam 100 proc. baigtumo pastatams įsigyti. Tai nebuvo investicinis, naujos statybos projektas, į kurio kontrolę būtų įsitraukęs Kreditorius. Be to, Kreditorius negalėjo kontroliuoti ir atsakovės gaunamų grynųjų pinigų, kad jie būtų įskaityti į Kreditoriaus sąskaitą kaip atsakovės prievolės įvykdymas pagal Kredito sutartį, t. y. priešingai nei cituojamose bylose, kuriose mokėjimai buvo atlikti į bankų kontroliuojamas sąskaitas. Kreditoriui apskritai net nebuvo žinoma apie tokius ieškovės atsiskaitymus atsakovei. Taigi cituojamų bylų išaiškinimai negali būti taikomi nagrinėjamai bylai.

3.12.       Iš byloje esančių faktinių aplinkybių ir įrodymų, matyti, kad nagrinėjamu atveju būtent pati Ieškovė elgėsi neapdairiai ir nerūpestingai, dėl to ir kilę neigiami padariniai turi tekti Ieškovei, o ne Tretiesiems asmenims, kurie Ieškovės ir Atsakovo susitarimuose ir tarpusavio atsiskaitymuose nedalyvavo.

3.13.        Pirma, Ginčo butas buvo įkeistas Kreditoriui anksčiau nei ieškovė su atsakove sudarė Preliminarią sutartį. Kreditorius 2021 m. spalio 11 d. Kredito sutartimi finansavo atsakovės administracinio pastato, valstybinės žemės įsigijimą, įkeičiant įsigytą turtą Kreditoriui. Preliminari sutartis tarp ieškovės ir atsakovės dėl patalpos administraciniame pastate įsigijimo buvo sudaryta po metų, 2022 m. birželio 1 d. Vadinasi ieškovė, sudarydama Preliminarią sutartį, turėjo žinoti, kad turtas yra įkeistas Kreditoriui. Pažymėtina, kad Hipotekos registras yra viešas ir duomenys prieinami bet kuriam suinteresuotam asmeniui. Atitinkamai ieškovė turėjo veikti apdairiai ir rūpestingai, kad hipotekos Kreditoriaus interesai nebūtų pažeisti, o siekiamas įsigyti turtas perkamas laikantis teisės aktų bei Hipotekos sandorio reikalavimų.

3.14.       Antra, atsakovė, siekdama parduoti Ginčo butą ieškovei, kreipėsi į Kreditorių dėl sutikimo parduoti įkeistą turtą. Kreditorius davė sutikimą tik jei bus tenkinamos visos sutikime nurodytos sąlygos. Sutikimo 2 ir 3 p. aiškiai nurodyta, kad pirkėja (ieškovė) turto pirkimo kainą turi sumokėti tiesiogiai Kreditoriui, pervedant pinigų sumą į Kreditoriaus sąskaitą. Apie jokį kitą atsiskaitymo būdą, o tuo labiau atsiskaitymą grynaisiais pinigais, sutikime nebuvo nurodyta. Nėra abejonių, kad ši atsiskaitymo ir hipotekos išregistravimo tvarka ieškovei buvo žinoma. Pirmąjį Butą ieškovė įsigijo dalį mokėjimų atlikdama tiesiogiai Kreditoriui, be to, pačioje pirkimo-pardavimo sutartyje yra pateikiama nuoroda į Kreditoriaus sutikimą ir jo sąlygas. Nors ieškovė ir žinojo apie turto įkeitimą ir Kreditoriaus sąlygas tokio turto pardavimui, tačiau jų nepaisė, o pasirinko elgtis nerūpestingai – mokėjimus grynaisiais pinigais vykdyti atsakovei, o ne hipotekos Kreditoriui.

3.15.       Trečia, nors ieškovė siekia save pateikti kaip nukentėjusią vartotoją, tačiau atkreiptinas dėmesys, kad ieškovė Preliminarią sutartį sudarė ne dėl gyvenamosios, o dėl komercinės paskirties patalpų, esančių administraciniame pastate, įsigijimo. Ieškovė siekė įsigyti net ne vieną, o kelias patalpas ir ne savo asmeniniams poreikiams tenkinti. Vieną iš patalpų ieškovė perleido naudotis kitam asmeniui, o kitą patalpą galimai ieškovė įsigijo nuomos tikslais. Todėl trečiųjų asmenų nuomone, tarp ieškovės ir atsakovės sudaryta Preliminarioji sutartis negali būti laikoma vartojimo sutartimi, o ieškovė negali būti laikoma vartotoja. Ieškovė šiuose santykiuose iš esmės veikė kaip verslininkė, kuriai taikomi net didesnio atidumo ir rūpestingumo standartai. Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, nagrinėjamoje byloje būtų nepagrįsta prioritetiškai ginti ieškovės interesus tokiu būdu nepaisant teisėtų Kreditoriaus interesų, kuris padarė viską, kad tokias teises įgytų ir jomis naudotųsi. Pažymėtina, kad Kreditoriaus įgytos daiktinės teisės (Hipoteka) yra įregistruotos ir išviešintos, todėl jos negali savaime išnykti dėl to, kad ieškovė su atsakove sudarė paprastą rašytinį susitarimą ir jo pagrindu atsiskaitė grynaisiais pinigais, t. y. dėl tokių aplinkybių, kurios nuo Kreditoriaus niekaip nepriklauso ir negali būti jo kontroliuojamos. Ieškovė pati elgėsi neapdairiai ir nerūpestingai, nepaisydama hipotekos Kreditoriaus interesų mokėjo atsakovei grynaisiais pinigais, todėl visos iš to kylančios neigiamos pasekmės turi tekti ieškovei, o ne Kreditoriui.

3.16.       Tretieji asmenys taip pat nesutinka, kad teismas pripažintų, jog tarp ieškovės ir atsakovės Ginčo buto pirkimo-pardavimo sutartis būtų laikoma sudaryta, o ieškovei būtų pripažinta nuosavybės teisė į Ginčo butą. Pirmiausia ieškovė šį reikalavimą grindžia CK 6.401 str. reglamentuojama specifine preliminariosios sutarties rūšimi – preliminariąja nepastatyto būsto (gyvenamojo namo ar buto) pirkimo-pardavimo sutartimi ir iš jos kildinamomis šalių teisėmis ir pareigomis. Atkreiptinas dėmesys, kad ieškovė Preliminariąją sutartį sudarė dėl jau pastatyto (100 proc. užbaigto) administracinio pastato dalių (atitinkamų patalpų). Tai nėra gyvenamasis būstas, o komercinės paskirties patalpos. Todėl CK 6.401 str. nagrinėjamu atveju nėra taikytinas ir ieškovė apskritai negali reikalauti prievolę įvykdyti natūra.

3.17.       Antra, ieškovė teigia, kad jai Ginčo butas jau nuo 2022 m. lapkričio mėn. yra perduotas valdyti, kas neva patvirtina faktinį nuosavybės teisės perėjimą. Iš ieškovės pateiktų duomenų matyti, kad jai Ginčo butas galimai perduotas naudotis, tačiau ne valdyti. Jokio ūkinio poveikio Ginčo butui ieškovė nedaro, nepateikė jokių duomenų, kad ji būtų kažką remontavusi, pakeitusi, įrengusi ar pan. Ieškovė, o tiksliau kitas asmuo, kurį ieškovė nurodo, tik naudojasi Ginčo buto patalpomis. Be to, nekilnojamojo daikto valdymas atsiranda nuo valdymo įregistravimo viešame registre momento, o ieškovė tokių duomenų byloje nėra pateikusi, kad savo tariamą valdymo teisę ji būtų įregistravusi.

3.18.       Trečia, ieškovė nurodo, kad ji yra sumokėjusi visą ginčo buto kainą – 23 650 Eur. Trečiųjų asmenų atžvilgiu ši prievolė yra netinkamai įvykdyta. Kreditorius tiek 2023 m. vasario 15  d. sutikime, tiek 2023 m. rugsėjo 27 d. sutikime nurodė, kad sutinka, jog atsakovė parduotų Kreditoriui įkeistą Ginčo butą ieškovei tik jei bus įvykdytos visos sąlygos, iš kurių viena sąlyga yra – 20 339 Eur sumos sumokėjimas tiesiogiai kreditoriui į jo nurodytą sąskaitą. Taip pat sutikime yra keliama dar viena sąlyga, kad anksčiausiai nuosavybės teisė į Ginčo butą pirkėjai (Ieškovei) gali pereiti tik nuo Kreditoriui mokėtinos sumos (20 339 Eur) sumokėjimo Kreditoriui dienos. Nei viena iš šių sąlygų iki šiol nėra įvykdytos, todėl ieškovė nėra tinkamai įvykdžiusi atsiskaitymo už įsigyjamą įkeistą nekilnojamąjį turtą prievolės. Kadangi Kreditorius nėra gavęs sutikime nurodytos pinigų sumos, todėl ir nuosavybės teisė į Hipotekos objektą Ieškovei negali pereiti.

3.19.       Ketvirta, daiktinių teisių į nekilnojamąjį daiktą perleidimo (įskaitant ir nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartį) ir daiktinių teisių bei nekilnojamojo daikto suvaržymo sandoriai privalo būti sudaryti notarine forma. Ieškovės ir atsakovės sudaryta Preliminarioji sutartis yra paprastos rašytinės formos, todėl ji negali būti laikoma nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo, t. y. nuosavybės teisės į nekilnojamąjį daiktą įgijimo, sutartimi. Ieškovė nuosavybės teises į pirmąjį Butą įgijo laikydamasi teisės aktų reikalavimų ir sudariusi notarinės formos pirkimo-pardavimo sutartį, atsiskaičius su Kreditoriumi pagal jo sutikime išduotas sąlygas, tuo tarpu Ginčo butą Ieškovė siekia įgyti nuosavybės teise nesilaikydama teisės aktų reikalavimų. Apibendrintai, matyti, kad ieškovei nuosavybės teisė į Ginčo butą negali būti pripažinta, neįvykdžius visų būtinų sąlygų.

Teismas

k o n s t a t u o j a :

Patikslintas ieškinys tenkintinas.

Teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

4.       Iš byloje pateiktų rašytinių įrodymų nustatyta, kad 2022 m. birželio 1 d. ieškovė (Pirkėja) ir UAB „(duomenys neskelbtini)“ (Pardavėja), atstovaujama direktorės H. B., sudarė preliminarią nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, kuria Pardavėja, nuosavybės teise valdanti 1588,87 kv. m bendrojo ploto administracinį pastatą (toliau vadinamą Pastatu), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), Kaune, nekeičiant paskirties įsipareigojo parduoti Pirkėjai būsimą nekilnojamojo turto objektą, toliau vadinamą Butu, o Pirkėja įsipareigojo nupirkti Butą, suformuotą iš Pastato patalpos (patalpų), pagal 2010-09-15 kadastrinių matavimų duomenis, UAB „Inventora“ sudarytame plane, 1 aukšte, pažymėtą 7 (1), kurio preliminarus plotas preliminarios sutarties sudarymo metu 23,5 kv. m. Sutarties 2 p. numatyta, jog Butas Pirkėjui parduodamas Šalims sudarius notarinę pirkimo-pardavimo sutartį. Sutarties 11 p. numatyta, jog Pagrindinė sutartis turi būti sudaroma iki 2022 m. rugpjūčio  20 d. Sutarties 3 p. šalys susitarė, jog Butas Pirkėjui bus parduotas su  pilna vidaus apdaila. Sutarties 4 p. numatyta, kad Pirkėja, įgydama Butą, bendrosios dalinės nuosavybės teise įgis ir dalį Pastato bendrojo naudojimo patalpų (išskyrus kiemo statinius ar jų dalis), kuri bus nustatyta ir paskaičiuota iki Pagrindinės sutarties sudarymo ir įskaičiuota į Buto kainą. Kaip matyti iš pateiktos Sutarties, 5-7 ir 11 Sutarties punktai Šalių susitarimu buvo pakoreguoti ir susitarta, kad Buto vieno kvadratinio metro kaina 800 Eur, o galutinė Buto kaina bus nustatyta atlikus galutinius kadastrinius matavimus, t.y. 800 Eur padauginus iš faktinio buto ploto. Pasirašant preliminariąją sutartį, Buto kaina yra 18 800 Eur. Sutarties 8 p. numatyta, kad dalį kainos - 4000 Eur, Pirkėja įsipareigoja sumokėti Pardavėjai kaip avansinę įmoką per tris dienas nuo Sutarties sudarymo, o likusią sumą – ne vėliau kaip Pagrindinės sutarties sudarymo dieną, ją sumokėdama Pardavėjui ir/ar Pardavėjo nurodytai kredito įstaigai, kuriai įkeistas Pastatas ir/ar Butas. Sutarties 14 p. nurodyta, kad Pastatas, įskaitant Sutarties 1.1. punkte nurodytas Buto patalpas, yra įkeisti kredito įstaigai, užtikrinant Pardavėjui suteikto kredito grąžinimą. Pirkėjai su Pardavėja pilnai atsiskaičius, hipoteka butui bus išregistruota ne vėliau kaip per 30 dienų nuo pagrindinės sutarties sudarymo ir visiško atsiskaitymo Pradinio ieškinio Priedas Nr. 1).  

5.        2022 m. birželio 1 ir 2 d.,  ieškovė, vykdydama Sutarties 8 p., mokėjimo nurodymais Nr. 565 ir Nr. 566, dalimis, per du kartus sumokėjo 4 000,00 Eur dydžio avansinę įmoką, pervesdama pinigus į Pardavėjo UAB „(duomenys neskelbtini)“ sąskaitą SEB banke. Taip pat, 2022 m. rugpjūčio 24 d. ieškovė sumokėjo 20 000,00 Eur avansą grynaisiais pinigais pagal 2022 m. birželio 1 d. preliminarią sutartį, už Butą 7-1, pagal kasos pajamų orderį, Serija DI, Nr. 2022/08-003, į UAB „(duomenys neskelbtini)“ kasą.

6.       Iš su pradiniu ieškiniu pateikto Priedo prie preliminariosios 2022 m. birželio 1 d. sutarties papildymo/Papildymo prie sutarties, nustatyta, kad ieškovė ir UAB „(duomenys neskelbtini)“, atstovaujama direktorės H. B., susitarė papildyti preliminarią nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutartį dar vienu nekilnojamojo turto objektu  - t.y. butu, esančiu 1 aukšte, pažymėtu Nr. 1-9, 4D (po kaire), kurio plotas preliminariosios sutarties sudarymo metu yra 23,65 kv. m., su pilna apdaila. Papildyme prie sutarties taip pat nurodyta, kad avansas apmokėtas pagal kasos pajamų orderį Nr. 2022/08-003, 20 000 Eur.

7.       Pažymėtina, kad Papildyme prie preliminariosios 2022 m. birželio 1 d. sutarties (toliau - Sutarties Papildymas) nėra nurodyta jo sudarymo data, tačiau ieškovės teigimu, preliminarioji sutartis buvo papildyta 2022 m. rugpjūčio 24 d., t.y. tą pačią dieną, kuomet ieškovė sumokėjo 20 000 Eur avansą atsakovei. Atsakovė šios aplinkybės neginčijo. Nesant ginčo tarp šalių, teismas vertina, jog Sutarties Papildymas sudarytas ieškovės nurodytą dieną - 2022 m. rugpjūčio 24 d. 

8.       Iš byloje pateiktų duomenų nustatyta, kad 2022 m. rugsėjo 14 d. ieškovė sumokėjo 19 442,00 Eur grynaisiais pagal kasos pajamų orderį, Serija DI, Nr. 2022/09-002, į UAB „(duomenys neskelbtini)“ kasą. Nurodyta, jog sumokėta pagal preliminariąją sutartį, už Butą (duomenys neskelbtini).

9.       Nors kasos pajamų orderyje nėra nurodytas konkretus butas, už kurį mokama minėta 19 442 Eur suma, tačiau įvertinus tai, kad pasirašant pradinę preliminariąją sutartį, parduodamo 7 (1) Buto kaina buvo nurodyta 18 800 Eur, bei įvertinus 2022 m. birželio 1 ir 2 d. ieškovės sumokėtą 4000 Eur avansą bei 2022 m. rugpjūčio 24 d. sumokėtą 20 000 Eur avansinę įmoką, darytina išvada, kad 2022 m. rugsėjo 14 dieną ieškovės sumokėta 19 442,00 Eur suma buvo už antrąjį atsakovės ieškovei parduodamą butą, pagal Sutarties papildymą.  

10.       Pažymėtina, kad Sutarties papildyme nebuvo nurodyta antrojo rezervuojamo buto kaina, nenurodyta ir mokėtino avanso suma  už antrąjį butą. Tačiau minėti duomenys patvirtina, kad už abu butus pagal preliminariąją sutartį ir jos pakeitimą, 2022 m. rugsėjo 14 dieną ieškovė buvo sumokėjusi 43 442 Eurų sumą.  

11.       Ieškovė teigė, jog atlikti mokėjimus grynaisiais pinigais reikalavo G. L., kuris telefonu vykdė komunikaciją su ieškove Pardavėjos UAB „(duomenys neskelbtini)“ vardu. Prašymus sumokėti avansinius mokėjimus grynaisiais G. L. grindė tuo, kad gavusi pinginių lėšų, Pardavėjos įmonė galės greičiau įrengti ir parduoti ieškovei butus. Tačiau nepaisant atliktų mokėjimų, UAB „(duomenys neskelbtini)“ pažadų netesėjo ir iki Sutartyje nurodyto termino butų pirkimo -pardavimo sutarčių nesudarė. Negana to, nepaaiškino ieškovei, kodėl nevykdo sutartinių įsipareigojimų ir neinformavo ieškovės apie tai, kad UAB „(duomenys neskelbtini)“ reorganizuojama ir po reorganizacijos visas jos teises ir pareigas perima UAB „(duomenys neskelbtini)“. Ieškovės teigimu, ji Pardavėjos įmonės reorganizaciją ji sužinojo iš viešai prieinamų duomenų.

12.       Šių Ieškovės nurodytų aplinkybių Atsakovė neginčijo. Tai, kad apie 2022 m. spalio 14 d. įvykusią UAB „(duomenys neskelbtini)“ reorganizaciją ieškovė sužinojo iš viešai prieinamų duomenų ir pati ėmėsi priemonių išsiaiškinti susidariusią situaciją, patvirtina ir ieškovės pateiktas 2022 m. gruodžio 3 d. Ieškovės el. laiškas Pardavėjos nekilnojamojo turto brokerei J. Z., taip pat susirašinėjimas el. laiškais su G. L., UAB „(duomenys neskelbtini)“ direktoriumi (pradinio ieškinio Priedai Nr. 2, Nr. 3).

13.       Pasikeitus Pardavėjo įmonei ir jos atstovui,  2023 m. sausio 11 d. ieškovė ir atsakovė  UAB „(duomenys neskelbtini)“, atstovaujama direktoriaus G. L., sudarė susitarimą dėl preliminarios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties pakeitimo, kuriuo susitarė, kad: 1)  pagrindinė abiejų perkamų Patalpų (Butų) sutartis turi būti sudaroma iki 2023 m. gegužės 1 d. Tuo metu abi perkamos patalpos (Butai) nekeičiant paskirties turi būti įregistruoti nekilnojamojo turto registre kaip bendro naudojimo nekilnojamojo turto objektai su pilna vidaus apdaila, paskirtis administracinė; 2)  pardavėjas patvirtina, jog bendra iš ieškovės gauta suma už abu butus yra 4 000 Eur pavedimu ir 39 442 Eur grynais pinigais; 3) Perkamų Patalpų (Butų) kaina: 7-1 Patalpos (Butas) 23,29 m2 x 1 000 Eur./1m2, viso 23 290,00 Eur;  3-2 Patalpos (Butas) 23,65m2 x 1 000 Eur./1m2, viso 23 650,00 Eur. 4)  Administracinio pastato paskirtis yra keičiama, terminas neapibrėžtas.

14.       Taigi, pagal šį susitarimą buvo nustatyta galutinė pirmojo Buto (7-1 Patalpos) kaina ir pirmą kartą nustatyta antrojo Buto (3-2 Patalpos) kaina (toliau ir Ginčo butas).

15.       Procesiniuose dokumentuose ieškovė nurodė, kad 2023 m. vasario 22 d. ieškovė ir atsakovė sudarė 7-1 Patalpos (Buto) pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį Kauno miesto 18-ame notarų biure (notaras D. Germanavičius). Sandorio suma 19 769,50 Eur. Sandorio metu iš ieškovės (buvusi pavardė -S) banko sąskaitos papildomai buvo atliktas tiesioginis pervedimas į Vilniaus kredito uniją 7 963,50 Eur sumai, o dalis sandorio sumos - 11 806,00 Eur, buvo panaudota iš Ieškovės sumokėto 20 000,00 Eur avanso, kurį Ieškovė 2022 m. rugpjūčio 24 d. sumokėjo grynaisiais pagal kasos pajamų orderį Nr. KPO2022/08-003. Notaras fiksavo 8 194,00 Eur likutį nepanaudotos sumos sekančiam Ginčo buto sandorio sudarymui. Ieškovės teigimu, šio sandorio metu šalys turėjo patvirtinti ir Ginčo buto pirkimo - pardavimo sutartį, tačiau dėl nepaaiškinamų priežasčių Ginčo buto pirkimo-pardavimo sandoris šią dieną sudarytas nebuvo.

16.        Pažymėtina, jog 2023 m. vasario 22 d. notarinė 7-1 Patalpos (Buto) pirkimo-pardavimo sutartis byloje nepateikta. Tačiau šios sutarties sudarymo ieškovės nurodytomis sąlygomis ir aplinkybėmis atsakovė neginčija, atsiliepime nurodo, jog vienas iš butų (7-1) sėkmingai buvo parduotas ieškovei, sudarant notarinę buto pirkimo - pardavimo sutartį. Tačiau, atsakovės teigimu, kitas Butas tą pačią dieną negalėjo būti parduotas dėl nuo atsakovės nepriklausančių priežasčių – kitų kreditorių veiksmų ir Butui taikomų apribojimų. Abi šalys pripažįsta, jog su notaru buvo suderintas naujas pirkimo-pardavimo sandorio sudarymo laikas - 2023 m. kovo 24 d. 9.30 val., tačiau ir šiuo laiku sandoris nebuvo sudarytas, į notarų biurą neatvykus Pardavėjos atstovui.  Šias aplinkybes patvirtina ir ieškovės pateiktas antstolio Sauliaus Užkuraičio faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas.

17.       Iš bylos duomenų matyti, kad  2023 m. gegužės 24 d. šalys sudarė Papildomą susitarimą Nr. 1 prie Preliminariosios pirkimo pardavimo sutarties, kuriame abiejų šalių susitarimu Ginčo buto  (pastaba -Susitarime klaidingai nurodyta, jog 7 buto) pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo terminas pratęstas iki 2023 m. liepos 3 d. Tačiau ir iki 2023 m. liepos 3 d. pirkimo-pardavimo sandoris neįvyko. Ieškovės teigimu, sandoris neįvyko dėl akivaizdaus atsakovės neveikimo, nors ieškovė nuolat komunikavo su Atsakovės atstovais ir ragino imtis aktyvių veiksmų, kad Ginčo buto notarinė sutartis būtų sudaryta.

18.       Kaip nurodė ieškovė ir tai patvirtina pradinio ieškinio priedai, atsakovės atstovas 2023 m. rugpjūčio 3 d. atsiuntė ieškovei dar vieną 2022 m. birželio 1 d. preliminarios pirkimo-pardavimo pakeitimo projektą, kuriuo buvo siūloma pratęsti įsipareigojimo sudaryti pagrindinę notariškai tvirtinamą nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį iki 2023 m. rugsėjo 15 d. (Priedas Nr. 7), tačiau ieškovė, įvertinusi atsakovės ankstesnius veiksmus, atsisakė šį susitarimą sudaryti, el. paštu nurodydama, jog pratęsimo terminas jos netenkina, taip pat nurodydama kitus savo nesutikimo motyvus (Priedas Nr. 8).

19.       Ieškovės teigimu, nepaisant to, kad jog ji nepasirašė atsakovės pateikto susitarimo projekto dėl termino pratęsimo, tačiau ir toliau aktyviomis pastangomis siekė, jog atsakovė galiausiai sudarytų notarinę Ginčo buto pirkimo- pardavimo sutartį, nuolat teiravosi tiek atsakovės direktoriaus G. L., tiek ir sandorį turėjusio tvirtinti notaro Donato Germanavičiaus kada bus sudaryta notarinė sutartis. Galiausiai 2023 m. spalio 18 d. ieškovė gavo notaro Donato Germanavičiaus el. laišką, kuriuo notaras informavo ieškovę, jog laikas notariniam Ginčo buto sandoriui rezervuotas 2023 m. spalio 26 d. 13.30 val. (Priedas Nr. 9). Tačiau 2023 m. spalio 26 d. ieškovei atvykus į Kauno m. 18-ąjį notarų biurą sandorio sudarymui, paaiškėjo, jog Ginčo buto pirkimo-pardavimo sandoris vėlgi neįvyks, kadangi nuo 2023 m. spalio 10 d. atsakovei apribota disponavimo nekilnojamuoju turtu teisė - taikomas areštas. Šias aplinkybes patvirtina tą pačią 2023 m. spalio 26 d. Kauno m. 18-ojo notarų biuro notaro Donato Germanavičiaus sudarytas liudijimas (Notarinio registro Nr. 11165, Priedas Nr. 10).

20.       Įvertinus byloje nustatytas faktines aplinkybes, šalių išdėstytas pozicijas ir pateiktus įrodymus,  darytina išvada, kad ieškovės kaltės dėl pagrindinės Ginčo buto pirkimo - pardavimo sutarties nesudarymo nėra. Nustatyta, kad ieškovė nuo pat preliminariosios sutarties sudarymo momento siekė sudaryti abiejų butų notarines pirkimo - pardavimo sutartis, vykdė visus įsipareigojimus pagal preliminarią sutartį, sumokėjo preliminarioje sutartyje numatytą avansą ir atsakovės nurodymu atliko papildomus avansinius  mokėjimus, viršijančius abiejų butų kainą. Tuo tarpu atsakovė tik iš dalies įvykdė savo įsipareigojimus pagal preliminarią sutartį ir jos pakeitimus, kadangi pardavė tik vieną Butą, vėlavo su terminais.

Dėl atsiskaitymo už Ginčo butą ir buto perleidimo

21.       Atsakovė atsiliepime į ieškinį nurodo, kad ieškovė nėra pilnai atsiskaičiusi už Ginčo butą. Su tokiu atsakovės argumentu nėra pagrindo sutikti.

22.        Kaip nustatyta byloje, ieškovė iš UAB „(duomenys neskelbtini)“, kurios teisių perėmėja yra atsakovė, ketino įsigyti du atskirus turtinius vienetus – butus, adresu (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini), Kaune (Ginčo butas). 2023 m. sausio 11 d. tarp ieškovės ir atsakovės sudarytame Preliminarios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties, sudarytos 2022 m. birželio 1 d., pakeitime fiksuota galutinė dviejų perkamų Butų (Patalpų) kaina: 7-1 Patalpos(butas) 23,29 m2x 1 000 Eur./1m2, viso 23 290,00 Eur. Ir 3-2 Patalpos (butas) 23,65m2 x 1 000 Eur./1m2, viso 23 650,00 Eur (Ginčo butas). Byloje pateikti mokėjimai patvirtina, kad ieškovė yra atlikusi mokėjimus: 2022 m. birželio 1 d. – 3 000,00 Eur; 2022 m. birželio 2 d. – 1 000,00 Eur; 2022 m. rugpjūčio 24 d. – 20 000,00 Eur; 2022 m. rugsėjo 14 d. – 19 442,00 Eur; 2023 m. vasario 22 d. – 7 963,50 Eur.  Šis mokėjimas buvo atliktas iš ieškovės E. S. banko sąskaitos į Vilniaus kredito unijos sąskaitą, mokėjimo paskirtyje nurodyta - UAB „(duomenys neskelbtini)“ pagal 2021-10-11 Sindikuotos paskolos suteikimo sutartį Nr. VER202110-000148, už Naglio g. 4 E, Kaunas, turtą (Ieškovės rašytinių paaiškinimų DOK – 36598 1 priedas). Ieškovės paaiškinimu, ieškovei ir atsakovei sudarant pirmojo buto (7-1 Patalpos) pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį Kauno miesto 18-ame notarų biure (notaras D. Germanavičius), UAB „(duomenys neskelbtini)“ direktoriaus G. L., atvykęs į sandorį nurodė atlikti šį mokėjimą tiesiogiai į kredito unijos sąskaitą, paaiškindamas, kad jeigu mokėjimas nebus atliktas, negalės sudaryti pirkimo-pardavimo sutartie. Pažymėtina, jog šios atsakovės nurodytos aplinkybės atsakovė nekvestionavo ir jos nepaneigė. Taigi, bendra ieškovės sumokėta suma už abu butus sudaro bendrą 51 405,50 Eur sumą. Todėl darytina išvada, kad ieškovė yra pilnai atsiskaičiusi su Atsakove, t.y., pilnai įvykdžiusi sutartinius įsipareigojimus. Tuo tarpu atsakovė, veikdama nesąžiningai, iki šios dienos Ieškovei nėra perleidusi nuosavybės teisės į Ginčo butą, nors faktiškai Ginčo butas ieškovei yra perduotas.

23.        Atsakovė taip pat teigia, kad aplinkybė, jog ieškovė naudojasi Ginčo butu, negali būti pripažįstama kaip patvirtinanti, jog Ginčo butas yra ieškovei perduotas. Teismas su tokiais atsakovės argumentais nesutinka ir pripažįsta, jog ieškovės nurodytos aplinkybės, jog dar 2022 m. lapkričio mėnesį atsakovės direktorius G. L. perdavė ieškovei abiejų butų raktus ir leido juose įsikurti ir jais naudotis, kad tuose butuose gyvena ieškovė ir jos artimieji (sūnus ir mama), sudaro pagrindą vertinti, jog Ginčo butas yra perduotas ieškovei. Pažymėtina, jog Atsakovė neginčijo ieškovės nurodytos aplinkybės dėl butų raktų perdavimo, taip pat neginčijo, jog ieškovė ir jos šeimos nariai tais butais naudojasi. Byloje su ieškovės rašytiniais paaiškinimais pateiktos Petrašiūnų seniūnijos Pažymos apie asmens deklaruotą gyvenamąją vietą patvirtina, jog ieškovė ir jos mama J. Ū. yra deklaravusios gyvenamąją vietą adresu (duomenys neskelbtini), Kaunas (Ginčo bute), o antstolio Sauliaus Užkuraičio 2024 m. balandžio 4 d. Faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas patvirtina, kad bute adresu(duomenys neskelbtini), Kaunas, gyvena ieškovės sūnus E. S.. Ieškovė taip pat pateikė  duomenis, kad Atsakovės atstovas siunčia jai skaitiklių parodymus ir sąskaitas už Ginčo buto komunalinius mokesčius,  o ieškovė jas apmoka. (pradinio ieškinio Priedas Nr. 11), taip pat persiuntė matininko T. N. 2022-06-30 parengtos nekilnojamojo daikto kadastro duomenų bylos dokumentus: Ginčo buto bei patalpų, adresu patalpų, adresu (duomenys neskelbtini), Kaunas, planą bei pastatų dalių apskaičiavimo projektą (pradinio ieškinio Priedas Nr. 12).

24.        Taigi, aptartų aplinkybių ir įrodymų visetas leidžia daryti išvadą, kad abu butai ieškovei yra perduoti ir Ginčo butą ji faktiškai valdo ir naudoja nuo 2022 m. lapkričio mėnesio savo ir savo šeimos narių poreikiams.

Dėl tarp šalių susiklosčiusių teisinių santykių kvalifikavimo

25.       Ieškovė vertina, jog tarp šalių sudaryta 2022 m. birželio 1 d. preliminari nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis laikytina preliminaria statomo buto pirkimo pardavimo sutartimi ir kvalifikuotina pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.401 straipsnį, kadangi atitinka visus šiai sutarčiai būdingus požymius. Atsakovė su šia ieškovės pozicija nesutinka.

26.        CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama speciali preliminariosios sutarties rūšis – būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartis. Šio straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad pirkėjas – fizinis asmuo gali sudaryti preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėjas – juridinis asmuo įsipareigoja pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą gyvenamąjį namą ar butą ir po to sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, o pirkėjas įsipareigoja pastatytą gyvenamąjį namą ar butą nupirkti už preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą. Šio straipsnio 5 dalyje įtvirtinta, kad preliminariojoje sutartyje gali būti nustatyta, jog pirkėjas finansuoja gyvenamojo namo ar buto statybą sutartyje nurodytomis sąlygomis, o pardavėjas atlieka užsakovo funkcijas. Šiuo atveju visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą pirkėjas įgyja nuo visos preliminariojoje sutartyje nurodytos statybos kainos sumokėjimo. 

27.        Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje išaiškinta, kad CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama preliminarioji nepastatyto būsto (gyvenamojo namo ar buto) pirkimo–pardavimo sutartis yra specifinė preliminariosios sutarties rūšis, turinti ir bendrųjų preliminariosios sutarties požymių, ir specifinių, išskiriančių ją iš kitų preliminariųjų sutarčių. Tokios sutarties šalių teisės ir pareigos yra daug platesnės nei sutarties, sudarytos pagal CK 6.165 straipsnį. Sutarties šalis – pardavėjas – įsipareigoja ne tik sudaryti pagrindinę sutartį, bet ir pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą būstą. Preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties išskirtinumas iš kitų preliminariųjų sutarčių yra tas, kad pirkėjas savo pažeistas teises gali ginti ne tik remdamasis CK 6.165 straipsnio 4 dalimi, bet ir reikalauti prievolę įvykdyti natūra (t. y. įpareigoti pardavėją sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį) bei naudotis visais kitais civilinių teisių gynimo būdais (CK 1.138 straipsnis).

28.       Pažymėtina, kad 2022 m. birželio 1 d. Preliminarios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties 1 punkte aiškiai ir nedviprasmiškai įtvirtintas pardavėjo - UAB „(duomenys neskelbtini)“, kurio teises ir pareigas yra perėmusi atsakovė, įsipareigojimas ieškovei, kaip pirkėjai, parduoti būsimus nekilnojamojo turto objektus (Sutartyje vadinamus - Butais): Pardavėjas, nuosavybės teise valdantis 1588,87 kv. m bendrojo ploto administracinio pastatas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini), Kaune, įsipareigojo parduoti Pirkėjai būsimą nekilnojamojo turto objektą , o Pirkėja įsipareigojo nupirkti: Butą, suformuotą iš Pastato patalpos (patalpų), pagal 2010-09­15 kadastrinių matavimų duomenis, UAB „Inventora" sudarytame plane, 1 aukšto, pažymėtą 7 (1), kurio plotas preliminarios sutarties sudarymo metu 23,5 kv. m (sutartyje vadinamą - Butu). Sutarties 3 punkte šalys susitarė, jog Butas Pirkėjui bus parduotas su pilna vidaus apdaila, kuri atitiks šiuos Šalių sutartus reikalavimus: Butas Pirkėjui bus parduotas su pilna vidaus apdaila, kuri atitiks šiuos reikalavimus, t.y. į butą bus atvestas 5kW galios elektros įvadas; bute bus išvedžioti baziniai elektros taškai; į Butą bus atvesti vandentiekio , nuotėkų ir kanalizacijos įvadai; Bus įrengti butui priklausantys vandens ir elektros apskaitos skaitikliai; Bute bus sumontuotos gipso kartono pertvaros; Bute bus pakeisti radijatoriai; Bus įrengtos šarvuotos įėjimo į Butą durys (plieno konstrukcija su apsauginiais plieno lakštais, dengtais MDF ar MDP su medžio imitacija, su šilumos ir garso izoliacijos vidaus užpildu); Bute sudėtos gipso kartono lubos, dažytos baltai. Viso buto lubos dažomos baltai, sienos pasteline šviesia spalva. Visame bute įrengtas led lempučių apšvietimas, grindys klotos laminato plokštėmis. Butui priklauso dvejos vidaus durys, elektros jungikliai/kištukai. Vonios patalpa pilnai įrengta: grindys ir sienos klotos plytelėmis, gipso kartono lubos, dažytos baltai, led apšvietimas; dušo kabina, kriauklė su spintele ir pakabinamu veidrodžiu, klozetas, kranai. 2022 m. rugpjūčio 24 d.

29.       Vėliau, kaip nustatyta byloje, 2022 m. rugpjūčio 24 d., ieškovė su UAB „(duomenys neskelbtini)" taip pat  sudarė Priedą Nr. 1 prie 2022-06-01 Preliminarios sutarties dėl papildomo 23,65 kv. m. ploto buto 1 aukšte, pažymėto Nr. 1-9, 4 D (po kaire) su pilna apdaila (Ginčo buto) įsigijimo. Šalys susitarė, jog Ginčo butas Ieškovei taip pat bus parduodamas su pilna apdaila.

30.       Taigi, sudarydamos preliminarią sutartį, Šalys susitarė ne dėl dalies administracinių patalpų būsimo pardavimo, o būtent sutarties pagrindu Atsakovė, įsipareigojo administracinio pastato rekonstrukcijos/kapitalinio remonto pagrindu suformuoti butus, pritaikyti juo gyvenamajai paskirčiai, bei atlikti visus Sutarties 3 punkte sutartus pilnus vidaus apdailos darbus.

31.       Be to, 2023 m. sausio 11 d. Ieškovė ir Atsakovė UAB „(duomenys neskelbtini)" sudarė susitarimą dėl preliminarios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties pakeitimo (Ieškinio Priedas Nr. 4), kurio 4 punkte Atsakovė įsipareigojo pakeisti administracinio pastato paskirtį į gyvenamąją.

32.       Tai, kad dar ikisutartinėje stadijoje pardavėjas buvo nurodęs, jog po atliktų statybos darbų butų paskirtis bus gyvenamoji, patvirtina ir ieškovės pateikti rašytiniai duomenys iš statytojos UAB „(duomenys neskelbtini)“ administruojamos socialinio tinklo Facebook.com paskyros „(duomenys neskelbtini)“, kur pateikiama informacija apie vystomą projektą, adresu (duomenys neskelbtini), Kaune. Matyti, kad skelbime būsimiems pirkėjams nurodomi duomenys apie tai, jog patalpos renovuojamos į gyvenamuosius butus nuo 19 kv. iki 55 kv. m.  Kaip nurodo ieškovė, statytojos UAB „(duomenys neskelbtini)“ direktoriumi iki šios įmonės bankroto buvo G. L., vėliau tapęs atsakovės direktoriumi.

33.       Byloje taip pat yra pateiktas 2023 m. kovo 27 d. Atsakovės vadovo G. L. parašu patvirtintas pareiškimas (susitarimas) butų, adresu (duomenys neskelbtini), Kaunas pirkėjams, kuriuo atsakovė įsipareigoja pakeisti pastato, adresu (duomenys neskelbtini), Kaunas, paskirtį į gyvenamąją, o  nepakeitus paskirties atsakovė sutinka kompensuoti klientų patirtas išlaidas dėl paskirties pakeitimo.

34.       Šios aplinkybės rodo, kad sudarydamos preliminarią sutartį bei vėlesnius susitarimus prie Sutarties, šalys susitarė ne dėl dalies administracinių patalpų būsimo pardavimo, o būtent sutarties pagrindu atsakovė, įsipareigojo administracinio pastato rekonstrukcijos/kapitalinio remonto pagrindu suformuoti butus, pritaikyti juo gyvenamajai paskirčiai, atlikti visus sutartus pilnus vidaus apdailos darbus, bei pakeisti administracinio pastato paskirtį.

35.       Pagal STR 1.01.08:2002 „Statinio statybos rūšys“ (IV sk., 7p.), statybos darbai skirstomi į šias rūšis: 1) naujo statinio statyba; 2) statinio rekonstravimas; 3) statinio remontas; 4) statinio kapitalinis remontas; 5) statinio paprastasis remontas; 6) statinio griovimas. Akivaizdu, jog Ginčo butas buvo sukurtas statybų būdu, t.y., atsakovei atliekant administracinio pastato bei patalpų statybos darbus – rekonstrukciją/kapitalinį remontą. Todėl darytina vienareikšmė išvada, jog atsakovė pagal sutartį įsipareigojo pastatyti (pastato rekonstrukcijos/kapitalinio remonto darbų pagrindu suformuoti) butą, jį įrengti pagal ieškovės individualius pageidavimus ir perleisti ieškovei nuosavybės teises į Ginčo butą, tuo tarpu ieškovė, šiame ginčo santykyje, vartotoja įsipareigojo savo asmeniniams bei šeimos poreikiams įgyti Ginčo butą, sumokant atsakovei sutartą kainą.

36.       Byloje pateiktas ieškovės ir G. L. susirašinėjimas patvirtina, kad ieškovė vykdė nuolatinę komunikaciją dėl parduodamų patalpų įsigijimo. Kaip jau nustatyta sprendime aukščiau, ieškovė atliko mokėjimus tiek grynaisiais pinigais, tiek bankiniais pavedimais, tiek pačiai atsakovei tiek jos kreditoriui – Vilniaus kredito unijai. Kadangi tuo metui pirkimo objektas – Ginčo butas – dar nebuvo užbaigtas statyti, vertintina, jog tokiais savo veiksmais ieškovė iš esmės finansavo Ginčo buto statybą.

37.       Įvertinus nurodytas aplinkybes, spręstina, kad 2022 m. birželio 1 d. ginčo šalių sudaryta preliminari nekilnojamo turto pirkimo-pardavimo sutartis su vėlesniais jos pakeitimais, atitinka visus CK 6.401 straipsnyje reglamentuojamos preliminarioji nepastatyto būsto (gyvenamojo namo ar buto) pirkimo–pardavimo sutarties rūšies požymius, ko pasėkoje ieškovė turi teisę savo pažeistas teises ginti reikalaudama atsakovę prievolę įvykdyti natūra (t. y. įpareigoti pardavėją sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį) bei naudotis visais kitais civilinių teisių gynimo būdais (CK 1.138 straipsnis).

Dėl Ginčo buto pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimo sudaryta.

38.       Ieškovė prašo pripažinti Ginčo buto pirkimo-pardavimo sutartį sudaryta.

39.        Vienas iš asmens pažeistų teisių gynimo būdų yra teisių pripažinimas (CK 1.138 str. 1 p.). Teismas gali pripažinti asmeniui teises iš sutarties, kuri yra ginčijama, neigiama ar nevykdoma. Vienas iš tokių reikalavimų gali būti pirkimo–pardavimo sutarties pripažinimas pagal CK 6.309 straipsnio 1 dalies sąlygas.

40.       CK 6.309 straipsnio 1 dalis reglamentuoja, kad daikto pirkimu ir pardavimu laikomas įsipareigojimas parduoti daiktą, jeigu jis kartu perduodamas būsimam pirkėjui valdyti. Pagal kasacinio teismo praktiką, kai viena šalis perduoda pagrindinės sutarties objektą valdyti kitai šaliai, o ši sumoka daikto kainą ar jos dalį, tai paprastai leidžia teigti, kad sudaryta pagrindinė sutartis, nes šalys atliko būtent tuos veiksmus, kurie būdingi pagrindinei sutarčiai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-521/2012, 2015 m. gegužės 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-287-611/2015).

41.       Tiek bendroji CK 1.93 straipsnio 4 dalyje nustatyta, tiek ir specialioji – pirkimui– pardavimui taikoma CK 6.309 straipsnyje įtvirtinta teisės norma reglamentuoja pagrindinės sutarties šalių santykius. Daikto perdavimas pirkėjui valdyti bei kainos ar jos dalies sumokėjimas yra šalių veiksmai, kurie yra jau pirkimo–pardavimo sutarties elementai (CK 6.305 straipsnis). Nustačius, kad šalys atlieka pirkimo–pardavimo sutarčiai būdingus veiksmus, konstatuotina, kad jos būtent ją ir vykdo. Tokiu atveju teismo pripažinimas šalis sudarius pirkimo–pardavimo sutartį, iš esmės reiškia ir reikalaujamą sutarties formą, kaip būtiną nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties elementą (CK 6.159 str., 6.309 str. 3 d., 6.393 str. 1 d.).

42.       Kasacinio teismo praktikoje nurodoma, kad kai viena šalis perduoda pagrindinės sutarties objektą valdyti kitai šaliai, o ši sumoka daikto kainą ar jos dalį, tai paprastai leidžia teigti, kad sudaryta pagrindinė sutartis, nes šalys atliko būtent tuos veiksmus, kurie būdingi pagrindinei sutarčiai, tačiau tai nereiškia, kad visais atvejais buvo sudaryta pagrindinė sutartis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-521/2012).

43.       Įstatymas ir teismų praktika nereikalauja, kad kartu su įsipareigojimu parduoti turi būti perduodama nuosavybės teisė. Ginant pažeistas teises pagal CK 6.309 straipsnio 1 dalį svarbu nustatyti, ar buvo perduotas daikto valdymas, o ne nuosavybės teisė. Tai neprieštarauja CK 6.305 straipsnio nuostatai ir teismų praktikos teiginiui, kad nuosavybės perdavimas yra pirkimo–pardavimo sutarties požymis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-521/2012; 2015 m. gegužės 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-287-611/2015; ir kt.).  Iš tikrųjų, pirkimo–pardavimo sutartimi iš pardavėjo už atlyginimą (kainą) yra perduodama nuosavybė pirkėjui. Tačiau esant ginčui dėl sutarties sudarymo pagal įsipareigojimą parduoti ar pirkti daiktą (CK 6.309 straipsnio 1 dalis), pakanka nustatyti, kad pardavėjas davė įsipareigojimą parduoti daiktą, t. y. įsipareigojo perleisti už atlyginimą (kainą) nuosavybės teisę, ir daiktą perleido valdyti, t. y. leido daryti jam ūkinį poveikį, jį tvarkyti, įrengti ir atlikti kitus valdymo veiksmus. Šių sąlygų nustatymas patvirtina, kad nuosavybės teisė perėjo iš pardavėjo pirkėjui ir įformina pirkimo–pardavimo sutartį (Lietuvos aukščiausiojo Teismo 2018 m. lapkričio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-434-695/2018).

44.       Nagrinėjamu atveju nustatytos faktinės aplinkybės bei pateikti rašytiniai įrodymai sudaro pagrindą pripažinti, jog ieškovė yra įvykdžiusi savo įsipareigojimus - sumokėjusi visą Ginčo buto kainą – 23 650,00 Eur. Tuo tarpu Atsakovė savo sutartinių įsipareigojimų nevykdo ir vengia sudaryti Ginčo buto pirkimo – pardavimo sandorį, nors  Ginčo butą dar 2022 m. lapkričio mėn. perdavė Ieškovei valdyti. Be to, Atsakovės atstovas el. paštu persiuntė Ieškovei Ginčo buto kadastrinius dokumentus, Ginčo buto planą, bei, kaip nekilnojamojo turto faktinei savininkei, siunčia ir komunalinių paslaugų sąskaitas. Išdėstytų faktinių duomenų bei rašytinių įrodymų visuma patvirtina, jog notarinė pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta išimtinai dėl vienos šalies – Atsakovės  vengimo sudaryti sandorį, kuriam reikalingas notarinis patvirtinimas.

45.       Atsižvelgiant į išdėstytas aplinkybes, į tai, jog ginčo šalių sutartis atitinka visus CK 6.401 straipsnyje reglamentuojamos preliminarioji nepastatyto būsto (gyvenamojo namo ar buto) pirkimo–pardavimo sutarties rūšies požymius, vadovaujantis CK 1.93 str. 4 d. ir CK 6.309 straipsnio 3 d. nuostatomis, pripažintina, jog nekilnojamojo turto: 21/500 dalies bendrojoje dalinėje nuosavybėje pastato/buitinio-administracinio pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio adresu (duomenys neskelbtini), Kauno m. patalpų, pažymėtų 1/32 (1-1/22,93 kv. m), 1-8/2,60 kv. m, 1-9/16,92 kv. m, 1-10/4,13 kv. m. pirkimo-pardavimo sutartis tarp šalių yra sudaryta.

Dėl sudarytos sutarties pripažinimo vartojimo sutartimi.

46.       Atsakovė ir tretieji asmenys nesutinka su ieškovės pozicija, kad pirkimo-pardavimo sutartis pripažintina vartojimo sutartimi. Jie teigė, kad Ieškovė įsigijusi du butus, iš kurių vienas, galimai, įsigytas nuomai, taigi, kaip investicija komercinės nuomos tikslais. Teismas pažymi, kad byloje surinkti įrodymai paneigia atsakovės ir trečiojo asmens išsakytas pozicijas.

47.        Iš ieškovės paaiškinimų nustatyta, kad jos poreikis įsigyti du butus buvo nulemtas Ieškovės asmeninių gyvenimo pokyčių, kuomet pardavus turėtą gyvenamąjį būstą, jai teko pasirūpinti dviejų artimiausių žmonių – sūnaus ir motinos apgyvendinimu. Todėl ji intensyviai ieškojo gyvenamojo būsto sau ir savo šeimos nariams. Byloje pateikti rašytiniai įrodymai patvirtina, kad Ginčo bute nuolatos gyvena ieškovės sūnus E. S., o bute, kurį ieškovei pavyko įsigyti iš atsakovės, gyvena ieškovė ir jos motina. Tai yra šių asmenų vienintelė gyvenamoji vieta. Be to svarbu pažymėti, jog tiek ieškovė, tiek jos mama įsigytame bute yra deklaravusios gyvenamąsias vietas. Nei atsakovė, nei tretieji asmenys nepateikė jokių įrodymų, kad  ieškovė butus įsigijo verslo vystymo tikslu.

48.       Pažymėtina, kad kai pirkėjas – fizinis asmuo gyvenamąjį namą ar butą įsigyja ne su vartotojo verslu ar profesija susijusiu tikslu, tokia sutartis laikytina ir vartojimo sutartimi su visomis iš to išplaukiančiomis teisinėmis pasekmėmis. Tokios pozicijos laikomasi ir teismų praktikoje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylu skyriaus 2010 m. liepos 30 d. nutartis civilinėje byloje L. S. v. UAB „Senasis dvaras“, bylos Nr. 3K-3-353/2010; 2010 m. lapkričio 8 d. nutartis civilinėje byloje V. C. v. UAB „Ilgalaikių investiciju kompanija“, bylos Nr. 3K-3-435/2010).

49.       Pažymėta, kad Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje suformuluoti esminiai požymiai, kuriuos atitinkanti sutartis kvalifikuojama kaip vartojimo: pirma, prekes ar paslaugas įsigyja fizinis asmuo; antra, fizinis asmuo prekes ar paslaugas perka savo asmeniniams (ne verslo ar profesiniams) poreikiams; trečia, prekes ar paslaugas teikia verslininkas (fizinis ar juridinis asmuo, veikiantis verslo tikslais). Teismui konkrečiu atveju sprendžiant, ar sudaryta sutartis yra vartojimo, būtina identifikuoti sutarties šalis (vartotoją ir prekių (paslaugų) tiekėją) bei nustatyti, kokio tikslo, sudarydama sutartį, siekia viena sutarties šalių – vartotojas.

50.        Nagrinėjamu atveju ieškovė yra fizinis asmuo, atsakovė – profesionali verslininkė, besiverčianti nekilnojamojo turto statyba bei prekyba. Byloje nesant jokių įrodymų, jog ieškovė Ginčo butą įsigijo ne savo poreikiams tenkinti, o su vartotojo verslu ar profesija susijusiu tikslu, teismas pripažįsta, kad tarp šalių sudaryta specifinė būsimo būsto pirkimo–pardavimo sutartis vertintina kaip vartojimo sutartis.

Dėl reikalavimo pripažinti hipoteką pasibaigusia

51.       Ieškovė prašo pripažinti 21/500 dalies bendrojoje dalinėje nuosavybėje pastato/buitinio-administracinio pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio adresu (duomenys neskelbtini), Kauno m. patalpų, pažymėtų 1/32 (1-1/22,93 kv. m), 1-8/2,60 kv. m, 1-9/16,92 kv. m, 1-10/4,13 kv. m, sutartinę hipoteką, indentifikavimo kodas 20120210067836, (su vėlesniais pakeitimais) pasibaigusia vadovaujantis CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punktu, tai yra tinkamai įvykdžius skolinį įsipareigojimą. Tretieji asmenys prašo šio reikalavimo netenkinti, teigia, kad ieškovė turėjusi atsiskaityti už įsigyjamą Ginčo butą ne tiesiogiai su atsakove, o su Kreditoriumi. Kadangi ieškovė yra atsiskaičiusi su atsakove, o atsakovė nėra atsiskaičiusi su Kreditoriumi, hipoteka Ginčo patalpoms negali būti panaikinta.

52.       CK 4.197 straipsnio 2 dalyje numatyta, kad hipoteka pasibaigia, kai: 1) yra tinkamai įvykdytas skolinis įsipareigojimas arba hipoteka užtikrinta prievolė pasibaigia kitais hipotekos sandoryje ar įstatymuose nustatytais pagrindais; 2) teismo sprendimu ar kitu pagrindu panaikinama hipoteka; 3) hipotekos kreditorius arba hipotekos kreditoriaus buvimo vieta nežinoma dešimt metų nuo skolos mokėjimo termino pabaigos; 4) hipotekos objektas žuvo, išnyko arba teisės aktų nustatyta tvarka panaikintas; 5) yra kiti šiame kodekse nustatyti atvejai.

53.       Pagal 2022 m. birželio 1 d. Preliminarios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties 14 punktą, Pirkėjui (ieškovei) su Pardavėju (atsakove) pilnai atsiskaičius, atsakovė įsipareigojo ne vėliau kaip per 30 (trisdešimt) dienų nuo visiško atsiskaitymo dienos išregistruoti hipoteką.

54.       Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad įkeitimo teisė tarnauja pagrindinei prievolei užtikrinti, todėl įkeitimo teisė (hipoteka) ir kitos papildomos (šalutinės) teisės, atsirandančios iš pradinės prievolės, gali pasibaigti, pasibaigus pagrindinei prievolei CK šeštosios knygos IX skyriuje išvardytais prievolių pabaigos pagrindais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. sausio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-3/2007). Pagal šiuo metu galiojančias CK nuostatas hipoteka – tai daiktinė teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, kuria užtikrinamas esamos ar būsimos turtinės prievolės įvykdymas, kai įkeistas turtas neperduodamas kreditoriui (CK 4.170 straipsnio 1 dalis); hipoteka ir jos galiojimas priklauso nuo hipoteka užtikrintos pagrindinės prievolės galiojimo (CK 4.170 straipsnio 4 dalis); CK 4.197 straipsnio, reglamentuojančio hipotekos pabaigos pagrindus, 2 dalies 1 punkte nustatyta, kad hipoteka pasibaigia, kai yra tinkamai įvykdytas skolinis įsipareigojimas arba hipoteka užtikrinta prievolė pasibaigia kitais hipotekos sandoryje ar įstatymuose nustatytais pagrindais. Taigi vienas iš hipotekos pasibaigimo pagrindų pagal CK yra turtinės prievolės – skolinio įsipareigojimo – įvykdymas (CK 6.123 straipsnio 1 dalis).

55.       Kaip jau nustatyta sprendime, ieškovė už ginčo butą pilnai su atsakovę yra atsiskaičiusi.

56.       Kreditorė atsiliepime teigia, kad jai nebuvo žinoma apie ieškovės atsiskaitymą už Ginčo patalpas. Kaip matyti iš byloje pateikto susirašinėjimo, ieškovė 2023 m. liepos 13 d. pati kreipėsi į kreditorių el. paštu, kreditorių detaliai informavo apie susiklosčiusią situaciją, pateikė visą įvykių chronologinę seką bei rašytinius įrodymus, jog ieškovės grynuosius pinigus mokėjo atsakovei tiesiogiai bei nurodė, jog preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties pagrindu su atsakove yra pilnai, galutinai atsiskaičiusi, taip pat akcentavo, jog atsakovei sumokėjo 39 440,00 Eur sumą grynais, pateikė šių mokėjimų pagrindu išrašytus kasos pajamų orderius. Tretieji asmenys šių aplinkybių nepaneigė. Todėl trečiųjų asmenų teiginiai apie realios situacijos dėl atsiskaitymo už ginčo butą nežinojimo vertintini kaip deklaratyvaus pobūdžio ir paneigti byloje esančiais rašytiniais įrodymais.

57.       Be to, sutiktina su ieškovės pozicija, kad kreditorius ne tik turėjo visas galimybes kontroliuoti atsakovės atliekamų statybos bei projektavimo darbų eigą, tačiau kaip apdairus ir rūpestingas kreditavimo paslaugas teikiantis subjektas turėjo pareigą tikrinti atsakovės atliekamas pinigų operacijas. Kreditorius savo pareigos nevykdė, elgėsi itin nerūpestingai ir akivaizdžiai aplaidžiai ignoruodamas Susitarimo Nr. 5 prie Sindikuotos paskolos suteikimo sutarties Nr. VER202110-000148 nuostatas, kuomet 2023-02-21 ir 2023-09-27 Sutikimuose dėl ginčo buto pardavimo nurodė ženkliai mažesnę pardavimo kainą, nors pagal Susitarimo Nr. 5 dėl Kredito sutarties pakeitimo 1.14 punktą, kuriuo pakeistas Sutarties 6.13.3 punktas, nustatyta, jog buto 1 kv. m pardavimo kaina negalėjo būti mažesnė nei 1000,00 Eur. Pagal išduotą Sutikimą nekilnojamojo turto pardavimo kainos nebūtų užtekę dalies įsipareigojimo pagal Kredito sutartį padengimui. Tretiesiems asmenims, kaip kredito paslaugas teikiantiems rinkos profesionalams turėjo kelti objektyvių įtarimų, kodėl atsakovė nesilaiko Susitarimo Nr. 5 prie Sindikuotos paskolos suteikimo sutarties Nr. VER202110-000148 nuostatų ir ginčo butą parduoda mažesne kaina ir kaip atsakovė planuoja vykdyti įsipareigojimus pagal kredito sutartį.

58.       Taip pat, nesutiktina su trečiųjų asmenų teiginiais, jog nekilnojamasis turtas nebuvo įsigyjamas statybos tikslais. Kreditoriui buvo aktualu ir svarbu, jog atsakovė nekilnojamąjį turtą įsigyja turėdama aiškų tikslą atlikti statybos darbus, kuriuos atlikus patalpos bus įrengtos bei parduotos kaip atskiri butai, keičiant paskirtį iš administracinės į gyvenamąją ir šiuos įrengtus butus parduoti. Tai patvirtina ir Kredito sutarties sąlygos, kuriose be kita ko, įtvirtinti su statybos darbų vykdymu bei projektinės dokumentacijos rengimu susiję Kredito gavėjos (atsakovės) įsipareigojimai. Kredito sutartyje numatyta kredito suteikimo sąlyga, jog Kreditoriui bus pateiktas susitarimas sudarytas tarp UAB „(duomenys neskelbtini)“, kredito gavėjo (atsakovės UAB „(duomenys neskelbtini)“) ir trečiųjų asmenų, kurio pagrindu visus UAB „(duomenys neskelbtini)“ turimos teisės ir pareigos, susijusios su nekilnojamųjų daiktų, esančių (duomenys neskelbtini), Kaune paskirties keitimu, valstybinės žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), Kaune, detaliojo plano rengimu ir kt. įskaitant bet neapsiribojant projektus, projektinę dokumentaciją, įgytos sutarčių ir/ar įstatymų pagrindu, perleidžiamos Kredito gavėjui (atsakovei). Kredito sutarties 4.14.-4.20 punktuose aiškiai aprašyti Kredito gavėjo įsipareigojimai tiek pakeisti nekilnojamojo turto objekto (kuriame yra ginčo butas) paskirtį į gyvenamąją, pilnai pastatyti ir paruošti naudojimui butus ir patalpas pagal paskirtį, teikti visą informaciją Kreditoriui apie statybos darbus. Taigi iš aptartų Kredito sutarties sąlygų akivaizdu, jog Kreditorius ne tik kad finansavo nekilnojamojo turto įsigijimą, tačiau numatė ir įpareigojimus Kredito gavėjui pakeisti nekilnojamojo turto paskirtį į gyvenamąją bei atlikti butų ir patalpų statybos darbus, paruošiant juos naudojimui pagal paskirtį.

59.       Tretieji asmenys savo procesiniuose dokumentuose nurodo, jog hipotekos pripažinimas pasibaigusia pažeistų Kreditoriaus teises ir teisėtus interesus. Tačiau pažymėtina, jog pagal Kredito sutartį be galimybės nukreipti išieškojimą į Kreditoriaus naudai hipoteka įkeistą nekilnojamąjį turtą, Kreditorius taip pat turi teisę skolos sumą išsireikalauti pasinaudodamas Kredito gavėjo (atsakovės) išduotais neprotestuotinais vekseliais, kurių suma ženkliai viršija sumą, nurodytą Kreditoriaus sutikime dėl nekilnojamojo turto pardavimo/hipotekos panaikinimo. Be to, 2022-12-29 Susitarimo Nr. 5 prie Sindikuotos paskolos suteikimo sutarties Nr. VER202110-000148 1.11 punkto pagrindu Vilniaus kredito unijos naudai išduotas neprotestuotinas vekselis, laiduotas trečiojo asmens – UAB „Maksimali prekyba“. Atsižvelgiant į tai, spręstina, kad hipotekos panaikinimas Ginčo butui esmingai nepažeistų Kreditoriaus interesų, tačiau priešingai atsisakius tenkinti reikalavimą panaikinti hipoteką būtų neproporcingai pažeisti ieškovės, kaip vartotojos, kuri sąžiningai ir betarpiškai vykdė sutartinius įsipareigojimus, interesai.

60.       Atsižvelgiant į tai, teismas sprendžia, kad ta aplinkybė, jog ieškovė visiškai atsiskaitė ne su hipotekos kreditoriumi, o su hipoteka įkeistų patalpų pardavėju – atsakove, nekeičia fakto, kad turto pirkėja – ieškovė savo skolinį įsipareigojimą yra įvykdžiusi.

61.       Pažymėtina, jog Lietuvos Aukščiausiojo Teismo tiek 2013 m. sausio 4 d. civilinėje byloje Nr.3K3-72/2013, tiek ir civilinėje byloje Nr. 3K-3-187-611/2015, iš esmės analizavo pagrindines aplinkybes: 1) Ar įkeistų nekilnojamųjų daiktų pirkėjų prievolės pardavėjui (hipotekos skolininkui) įvykdymas yra pagrindas pripažinti, kad hipoteka yra baigta, kai pardavėjas (hipotekos skolininkas) neįvykdė savo prievolių hipotekos kreditoriui, 2) Ar ginčo teisiniame santykyje pirkėjas pripažintinas vartotoju. Spręsdamas klausimą ar pirkėjų atsiskaitymas su nekilnojamojo turto pardavėju yra pakankamas pagrindas pripažinti, kad hipoteka yra baigta, nors pirkėjas neįvykdo savo prievolės hipotekos kreditoriui Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2015 m. balandžio 2 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. 3K-3-187-611/2015 konstatavo, kad ieškovai žinojo, jog ketinamas įsigyti ginčo turtas yra įkeistas, įsigydami hipoteka suvaržytą ginčo turtą, šio turto hipotekos pasibaigimą pagrįstai siejo su savo skolinių įsipareigojimų įvykdymu pardavėjui, o ne hipotekos kreditoriui. Teismas pažymėjo, jog visiško, tinkamo ir galutinio ieškovų atsiskaitymo su pardavėju šioje byloje, faktas yra nustatytas. Taip pat nustatyta, kad ginčo turtas, ieškovams priklausantis nuosavybės teise, liko suvaržytas hipoteka dėl turto pardavėjo neveikimo. Pardavėjas nesumokėjo hipotekos kreditoriui nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartyje nustatytos sumos ir nesiėmė įkeisto turto hipotekos pabaigimo veiksmų. Teisėjų kolegija nagrinėtoje byloje konstatavo, kad ieškovams, kaip vartotojams, negali tekti ginčo turto pardavėjo nemokumo padariniai, jie neturi pareigos prisiimti pardavėjo nemokumo rizikos. Ieškovams sumokėjus visą ginčo turto kainą, nustatytą preliminariojoje ir pagrindinėje sutartyse, už hipoteka suvaržyto turto įsigijimą, hipotekos pasibaigimą jiems siejant su jų skolinių įsipareigojimų pardavėjui įvykdymu, laikytina, kad ieškovų prievolė pasibaigė ir jie pagal pagrindinės sutarties 3.13 punktą įgijo teisę reikalauti, kad turto hipoteka būtų išregistruota esant CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punkte nustatytam pagrindui.

62.       Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2013 m. sausio 4 d. išnagrinėtoje civilinėje byloje Nr.3K-3- 72/2013 nutartyje pažymėjo, jog pagal CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punktą įkeisto daikto savininkas gali reikalauti, kad hipoteka būtų baigta, jeigu yra visiškai įvykdytas skolinis įsipareigojimas, kurio vykdymas užtikrintas hipoteka. Kasacinis teismas taip pat akcentavo, kad tai, jog pirkėja visiškai atsiskaitė ne su banku, kaip hipotekos kreditoriumi, o su hipoteka įkeisto buto pardavėju, nekeičia fakto, kad buto pirkėja savo skolinį įsipareigojimą įvykdė.

63.       Teismas vertina, nagrinėjamoje byloje situacija iš esmės yra analogiška. Ieškovė, sprendimu aukščiau, pripažinta vartotoja, ginčo šalių sudaryta sutartis laikytina vartojimo sutartimi ir jai taikytinos pirkėjo (vartotojo) interesus apsaugančios įstatymų nuostatos. Be to, kaip jau konstatuota aukščiau, ieškovės ir atsakovės sudaryta sutartis kartu su jos papildymais ir pakeitimais atitinka CK 6.401 str. įtvirtintos preliminariosios nepastatyto būsto (gyvenamojo namo ar buto) pirkimo–pardavimo sutarties požymius, todėl atsakovei akivaizdžiai pažeidus sutartį bei sutarčių vykdymo principus, ieškovė turi pagrįstą teisę ginti savo pažeistas teises jos pasirinktu būdu. Ieškovė yra sumokėjusi visą Ginčo buto kainą, nekilnojamojo turto objektas ieškovei faktiškai perduotas valdyti nuo 2022 m. lapkričio mėn., nuosavybės teisė į Ginčo butą notarinio pirkimo-pardavimo sandorio pagrindu nebuvo perleista išimtinai tik dėl atsakovės neveikimo, kuris akivaizdžiai pažeidžia ieškovės kaip pirkėjos - vartotojos, sąžiningai ir betarpiškai įvykdžiusios visus sutartinius įsipareigojimus, interesus. Ieškovei galutinai atsiskaičius su atsakove prievolė pasibaigė ir ji pagal preliminariosios sutarties 14 punktą įgijo teisę reikalauti, kad turto hipoteka būtų išregistruota esant CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punkte nustatytam pagrindui. Taip pat, nagrinėjamu atveju, darytina išvada, kad atsakovės neveikimas ir Kreditoriaus nerūpestingumas, Kredito sutarties vykdymo kontrolės stoka akivaizdžiai pažeidė ieškovės kaip vartotojos, sąžiningai ir betarpiškai įvykdžiusios visus sutartinius įsipareigojimus, interesus. Kreditorius net ir gavęs duomenis apie tai, jog ieškovė yra pilnai atsiskaičiusi su atsakove už Ginčo butą nesiėmė jokių priemonių tam, jog išsireikalauti pinigines lėšas iš atsakovės, o tai sąlygoja išvadą, jog ieškovė kaip vartotoja negali būti atsakinga už susiklosčiusią ginčo situaciją, kadangi būtent jos interesų pažeidimą lėmė tiek atsakovės nesąžiningi veiksmai, tiek ir Kreditoriaus neveikimas bei Kredito sutarties nuostatų įgyvendinimo nekontroliavimas.

Dėl atsakovės nesąžiningumo.

64.       Atsiliepime į ieškinį atsakovė teigia, jog ji elgėsi sąžiningai ir vykdė sutartinius įsipareigojimus, tuo tarpu atsakovės negalėjimą perleisti ieškovei nuosavybės teisės į Ginčo butą lėmė kreditorių veiksmai. Su tokiais atsakovės argumentais teismas nesutinka jau aptartų argumentų pagrindu.

65.       Kaip jai konstatuota byloje, ieškovė yra pilnai atsiskaičiusi su atsakove, todėl atsakovė turėjo pareigą įvykdyti savo įsipareigojimus tikslu, jog nuosavybės teisės į Ginčo butą būtų perleistos ieškovei. Tačiau šios pareigos nevykdė.

Dėl bylinėjimosi išlaidų atlyginimo.

66.       CPK 93 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą. Jeigu ieškinys patenkintas iš dalies, šiame straipsnyje nurodytos išlaidos priteisiamos ieškovui proporcingai teismo patenkintų reikalavimų daliai, o atsakovui – proporcingai teismo atmestų ieškinio reikalavimų daliai (CPK 93 straipsnio 1–2 dalys). Bylinėjimosi išlaidos, nuo kurių mokėjimo ieškovas buvo atleistas, išieškomos iš atsakovo į valstybės biudžetą proporcingai patenkintai ieškinio reikalavimų daliai (CPK 96 straipsnio 1 dalis, 98 straipsnio 1 dalis).

67.       Iki bylos išnagrinėjimo iš esmės pabaigos ieškovė patyrė 697,00 Eur žyminio mokesčio ir 10 643,16 Eur išlaidų advokato pagalbai apmokėti, kurias sudaro procesinių dokumentų ruošimas, pasiruošimas bylos nagrinėjimui ir atstovavimas teismo posėdžiuose. Priteisiant bylinėjimosi išlaidas už ieškovei suteiktą teisinę pagalbą, teismas įvertino bylos sudėtingumą, ieškovės atstovo paruoštų procesinių dokumentų kiekį, pobūdį, dokumentuose aptartą teisminės praktikos analizę, ieškovės atstovo dalyvavimą teismo posėdžiuose. Teismas, atsižvelgdamas į bylos trukmę, procese atliktus procesinius veiksmus ir pateiktus dokumentus, vertindamas šalių elgesį proceso metu, sprendžia, kad ieškovės patirtos išlaidos yra pagrįstos byloje pateiktais rašytiniais įrodymais, o išlaidos už teisinę pagalbą ir neviršija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2015 m. kovo 19 d. įsakymo Nr. 1R-77 dėl Teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymo Nr. 1R-85 „Dėl rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio patvirtinimo“ nustatyto maksimalaus jų dydžio.

68.       Atsižvelgiant į tai, kad ieškovės patikslintas ieškinys tenkintas pilnai, iš atsakovės ieškovės naudai priteistinos ieškovės turėtos bylinėjimosi išlaidos: 697,00 Eur žyminis mokestis ir 10 643,16 Eur už advokato pagalbą, viso 11 340,16 Eur (CPK 79 straipsnis, 88 straipsnio 1 dalies 6 punktas, 10 punktas, 98 straipsnis, 178 straipsniai).

69.       Nagrinėjant civilinę bylą, išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų įteikimu  nesusidarė.

            Sprendimui įsiteisėjus, naikintinos 2024 m. balandžio 17 d. nutartimi byloje taikytos laikinosios apsaugos priemonės.

Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259, 268-270, 279 straipsniais,

n u s p r e n d ž i a :

patikslintą ieškinį tenkinti pilnai.

Pripažinti 21/500 dalies bendrojoje dalinėje nuosavybėje pastato/buitinio-administracinio pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio adresu (duomenys neskelbtini), Kauno m. patalpų, pažymėtų 1/32 (1-1/22,93 kv. m), 1-8/2,60 kv. m, 1-9/16,92 kv. m, 1-10/4,13 kv. m, sutartinę hipoteką, indentifikavimo kodas 20120210067836 (su vėlesniais pakeitimais) pasibaigusia.

Pripažinti tarp ieškovės E. K. (buv. S), asmens kodas (duomenys neskelbtini) ir atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „(duomenys neskelbtini)“, juridinio asmens kodas (duomenys neskelbtini), nekilnojamojo turto - 21/500 dalies bendrojoje dalinėje nuosavybėje pastato/buitinio-administracinio pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio adresu (duomenys neskelbtini), Kauno m. patalpų, pažymėtų 1/32 (1-1/22,93 kv. m), 1- 8/2,60 kv. m, 1-9/16,92 kv. m, 1-10/4,13 kv. m. pirkimo-pardavimo sutartį sudaryta.

Priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „(duomenys neskelbtini)“, juridinio asmens kodas (duomenys neskelbtini), ieškovės E. K., asmens kodas (duomenys neskelbtini) naudai 11 340,16 Eur (vienuolikos tūkstančių trijų šimtų keturiasdešimties eurų 16 ct) bylinėjimosi išlaidas.

Sprendimui įsiteisėjus, panaikinti 2024 m. balandžio 17 d. nutartimi byloje taikytas laikinąsias apsaugos priemones – draudimą atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „(duomenys neskelbtini)“, juridinio asmens kodas (duomenys neskelbtini), perleisti nuosavybės teisę, įkeisti ar kitais būdais suvaržyti nekilnojamąjį turtą: 21/500 dalis bendrojoje dalinėje nuosavybėje pastato/buitinio-administracinio pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio adresu (duomenys neskelbtini), Kauno m. patalpų, pažymėtų 1/32 (1-1/22,93 kv. m), 1-8/2,60 kv. m, 1-9/16,92 kv. m, 1-10/4,13 kv. m., iki kol bus išnagrinėta civilinė byla Nr. e2-5047-323/2024 ir joje įsiteisės galutinis teismo procesinis sprendimas.

Sprendimas per 30 dienų nuo jo kopijos įteikimo dienos gali būti skundžiamas Kauno apygardos teismui, apeliacinį skundą paduodant per Kauno apylinkės teismo Kauno rūmus.

Teisėja                                               Vida Agurkienė