Civilinė byla Nr. e2A-631-460/2021

                                                                                      Teisminio proceso Nr. 2-24-3-01945-2019-2

                        Procesinio sprendimo kategorijos: 

 (S)

                                           2.6.11.6: 2.6.16.4; 3.3.1.18.1

KLAIPĖDOS APYGARDOS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2021 m. birželio 18 d.

Klaipėda

Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Irmos Čuchraj, Aušros Maškevičienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Erikos Misiūnienės,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Stavira“ (apeliantė) apeliacinį skundą dėl Klaipėdos apylinkės teismo 2021 m. sausio 29 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Stavira“ ieškinį atsakovams R. V. J., J. J., RAB „Praim Split“ (likviduota proceso metu) dėl pirkėjo teisių perkėlimo, tretieji asmenys notarė N. Š., I. J., uždaroji akcinė bendrovė „Intersera“.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

1.       Ieškovė UAB „Stavira“ 2019 m. lapkričio 18 d. priimtu ieškiniu atsakovams R. V. J., J. J., RAB „Praim Split“ prašo perkelti ieškovei UAB „Stavira“ pirkėjo teises ir pareigas pagal atsakovų RAB „Praim Split“ (pardavėjos) ir R. V. J. (pirkėjo) 2019 m. birželio 6 d. sudarytą pirkimo-pardavimo sutartį, patvirtintą Lentvario miesto notaro biure, notarinio reg. Nr. NŠ-1634, dėl nuosavybės teisės į žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini): (duomenys neskelbtini), ir pastatą - autoservisą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančius (duomenys neskelbtini), perleidimo, įpareigojant ieškovę UAB „Stavira“ po teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos sumokėti atsakovams R. V. J. ir J. J. šių daiktų pirkimo-pardavimo kainą - 70000 Eur. Nurodė, kad ieškovė su atsakove RAB „Praim Split“ 2019 m. gegužės 31 d. sudarė negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį, pagal kurią ieškovė 5 metų terminui išsinuomojo autoserviso patalpas, esančias (duomenys neskelbtini). Sutarties 2 punkte nustatyta, kad nuomotojas neturi teisės parduoti ar kitai perduoti patalpas arba jas įkeisti ar kitaip suvaržyti nuosavybės teisę į patalpas prieš tai raštu nepasiūlius pirkti patalpų nuomininkui. Tačiau atsakovė RAB „Praim Split“ 2019 m. birželio 6 d., pažeisdama nurodytą įsipareigojimą, pirkimo pardavimo sutartimi už 70000 Eur perleido šias patalpas su žemės sklypu atsakovui R. V. J., kuris daiktus nupirko bendrosios jungtinės nuosavybės teise su sutuoktine prieš tai nepasiūliusi patalpų pirkti ieškovei. Nors nuomos sutartis nebuvo įregistruota viešame registre, apie šią sutartį ir joje nustatytą ieškovės pirmumo teisę, taip pat apie ieškovės ketinimą ja pasinaudoti, jei turtas bus parduodamas, pirkėjui R. V. J. buvo žinoma. Registracija atlieka teisės išviešinimo funkciją, neturi įtakos sutarties galiojimui, įstatymo nuostata dėl registracijos yra apsaugoti teisėtus trečiųjų asmenų interesus, susijusius su nekilnojamuoju daiktu. Kadangi pirkėjas žinojo apie ieškovės pirmumo teisę pirkti nuomojamą turtą, jis laikytinas nesąžiningu įgijėju. Jau pirmąją pirkimo pardavimo sandorio sudarymo dieną atsakovas nesąžiningai pradėjo ieškovei reikšti pretenzijas dėl nuomos sutarties, t. y. reikalavo atlaisvinti patalpas. Kad nebūtų apribota ieškovės veikla, ji buvo priversta pasirašyti su atsakovu naują terminuotą nuomos sutartį. Tačiau tą patį mėnesį atsakovas pareikalavo atlaisvinti patalpas, vėliau savo reikalavimo atsisakė. Dar vėliau atsisakė ir nuomos sutarties, nurodydamas, kad perėmė teises ir pareigas pagal ieškovės su atsakove RAB „Praim Split“ 2019 m. gegužės 31 d. sudarytą sutartį, siūlė pirkti turtą už kelis kartus didesnę kainą ir tuo pat metu siūlė sudaryti naujas nuomos sutartis, po to vėl nurodė, kad šalims galioja 2018-06-06 (nurodyta netiksli data) nuomos sutartis, kuri tapo neterminuota ir ją atsakovas nutraukia. Visą tą laiką šalys derėjosi dėl ieškovės teisės pirmiau už kitus asmenis pirkti nuomojamas patalpas pažeidimo pašalinimo būdų, tačiau atsakovo pozicijos keitėsi, jis nesąžiningai naudojo spaudimą grasindamas iškeldinti ieškovę iš nuomojamų patalpų. Kai tapo aišku, kad ginčo taikiu būdu derybomis išspręsti nepavyks, ieškovė buvo priversta dėl savo pažeistų teisių ir teisėtų interesų gynybos kreiptis į teismą dėl pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo ieškovei. Žemės sklype, kuriame yra autoserviso pastatas, jokių kitų pastatų nėra. Žemės sklypas skirtas būtent pastato – autoserviso naudojimui pagal paskirtį. Todėl ieškovei perkeltinos ir pirkėjo teisės į žemės sklypą.

2.       Atsakovai R. V. J. ir J. J. pateiktu atsiliepimu su ieškiniu nesutiko, prašė jį atmesti, taikyti senaties terminą. Nurodė, kad atsakovai pagal 2019 m. birželio 6 d. notarinę pirkimo pardavimo sutartį įsigijo žemės sklypą ir pastatą – autoservisą, esančius (duomenys neskelbtini). Kaip pirkėjas sutartį sudarė ir pasirašė atsakovas R. V. J.. Žemės sklype be serviso buvo ir šiuo metu yra viešame registre neįregistruotas dar vienas - plovyklos – pastatas, kurį taip pat nupirko atsakovai. Pirkimo pardavimo sandoris buvo sudarytas tarpininkaujant UAB „Capital Klaipėda“. Atsakovas R. V. J. apie tai, kad nurodytą objektą kaip veikiantį autoserviso verslą, su objekte veikiančiu nuomininku, yra ketinama parduoti už 280000 Eur, sužinojo iš brokerio K. B., su kuriuo tarėsi dėl kainos ir iki sandorio sudarymo vyko apžiūrėti objekto. Už objektą sumokėjo 270000 Eur: 70000 Eur mokant pavedimu, 200000 Eur grynais notaro biure sutarties sudarymo dieną prieš pasirašant sutartį. Sutartyje nurodyti ne tikrąją už daiktus mokamą, o mokėjimo pavedimu sumokėtą daiktų kainą, atsakovas sutiko pardavėjo per brokerį perduotu prašymu. Tokiu atveju pardavėjas sutiko padaryti 10000 Eur nuolaidą ir parašyti rašytinį įsipareigojimą grąžinti visus už pirkinį sumokėtus pinigus, jeigu dėl kokių nors priežasčių atsakovas neįgytų nuosavybės teisių į perkamus daiktus. Sutikimą nulėmė visiškas pasitikėjimas brokerio reputacija ir netinkamas pardavėjos 2019 m. birželio 6 d. įsipareigojimo vertinimas. Atsakovė J. J. apie tai, kad atsakovas R. V. J. pardavėjo prašymu sutiko pirkimo – pardavimo sutartyje nurodyti tik 70000 Eur, sužinojo tik gavusi ieškinį ir atsakingai pareiškė, kad niekada ir jokia forma nėra ir nebuvo išreiškusi sutikimo sudaryti sandorį, kai nekilnojamųjų daiktų pirkimo pardavimo sutartyje nurodoma tikrovės neatitinkanti sandorio kaina. Teigė, kad 2019 m. gegužės 31 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis viešame registre nebuvo įregistruota. Iš 2019 m. gegužės 15 d. brokerio laiško matosi, kad atsakovų įsigytose patalpose jau 2019 m. gegužės 15 d. buvo nuomininkas. Akivaizdu, kad patalpos buvo nuomojamos ne ieškovės pateiktos 2019 m. gegužės 31 d. nuomos sutarties pagrindu, o kitu atsakovams nežinomu pagrindu. Tą pačią dieną – 2019 m. birželio 6 d., kai buvo sudaryta nekilnojamųjų daiktų pirkimo – pardavimo sutartis, atsakovas R. V. J. sudarė su ieškove negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį, kuria buvo nustatytas 2000 Eur nuomos mokestis, kai tuo tarpu pagal 2019 m. gegužės 31 d. nuomos sutartį nuomos mokestis buvo nustatytas 2500 Eur. Atsakovas nurodytus nekilnojamuosius daiktus įsigijo siekdamas gauti pajamų iš daiktų nuomos. Siekdamas užsitikrinti tokių pajamų srautą, jis visą laiką susirašinėjo su ieškove, siekiant suderinti šalims priimtinas nuomos sąlygas. Atsakovams nesuprantami kriterijai, kuriais vadovaujantis ieškovė atsakovo elgesį vertina kaip nesąžiningai reiškiamas pretenzijas dėl nuomos sutarties ir patalpų atlaisvinimo. Chronologiškai vertinant šalių bendravimą, pažymi, kad jau 2019 m. birželio 6 d. sutartimi šalys susitarė dėl ieškovei (nuomininkei) palankesnės, t. y. mažesnės nuomos kainos. Ieškovės nurodytas „reikalavimas“ tą patį mėnesį atlaisvinti patalpas realiai buvo ne reikalavimas, bet šalių susitarimas, užfiksuotas 2019 m. birželio 21 d. susirinkimo protokole. Iš ieškovės pateikto 2019 m. rugpjūčio 1 d. nuomos sutarties projekto akivaizdu, kad šalys tarėsi dėl dar palankesnių nuomos sąlygų ieškovei dėl dar mažesnio 800 Eur ir 120 Eur GMP nuomos mokesčio. Ieškovės teikiamu 5 priedu šalys susitarimu, o ne vienašališku dokumentu, susitarė, kad negalioja anksčiau 2019 m. birželio 21 d. protokolu ieškovės prisiimtas įsipareigojimas išsikelti iš patalpų. Atsakovas 2019 m. rugpjūčio 16 d. laišku (ieškovės teikiamu 6 priedu) nereiškė jokio reikalavimo atlaisvinti patalpas, tik prašė vykdyti nuomininko įsipareigojimus. Būtent ieškovė 2019 m. rugpjūčio 19 d. elektroniniu laišku pirma pranešė ketinanti nutraukti nuomos sutartį, nes „reikalai klostosi ne taip, kaip planavau“. Atsakovo 2019 m. rugpjūčio 26 d. siūlyme pirkti nekilnojamuosius daiktus (ieškinio 7 priedas) nėra nei vieno žodžio apie kokį nors trukdymą ieškovei naudotis patalpomis. Šis pasiūlymas buvo pateiktas ieškovei po to, kai ji pareiškė ketinimą vienašališkai nutraukti nuomos sutartį. Ieškovė iki 2019 m. rugsėjo 6 d. atsakymo į pasiūlymą nepateikė. Atsakovas, siekdamas išvengti painiavos šalių susirašinėjime ir vienodo susiklosčiusių aplinkybių vertinimo, taip pat siekdamas gauti pajamas iš nuomos, pasiūlė ieškovei konstatuoti esančias faktines aplinkybes ir, susitarus dėl anksčiau šalis siejančių sutarčių pabaigos, sudaryti naują nuomos sutartį (ieškinio 8 ir 9 priedai). Atsakovo pasiūlytame nuomos sutarties projekte nurodyta nuomos kaina – 1300 Eur / mėn., t. y. beveik dvigubai mažiau negu ieškovė buvo įsipareigojusi mokėti pagal 2019 m. gegužės 31 d. nuomos sutartį. Ieškovė 2019 m. spalio 10 d. elektroniniu laiku atsisakė pasirašyti atsakovo pasiūlytus dokumentus dėl patalpų nuomos, nuomos mokesčio nemokėjo. Atsakovas, neketindamas leisti savo turtu naudotis neatlygintinai, ieškovės pateiktu (10) ieškinio priedu ir pateikė faktinį esamos situacijos vertinimą bei pranešė, kad nutraukia nuomos teisinius santykius CK įtvirtintu pagrindu. Atsakovas nuolat darė nuolaidas ieškovei, tačiau nesutiko, kad ieškovė patalpomis naudotųsi neatlygintinai. Tai paneigia ieškovės teiginius apie bet kokį atsakovo nesąžiningumą. Atsakovai yra tretieji asmenys 2019 m. gegužės 31 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties atžvilgiu, sutartis viešame registre neįregistruota. Todėl prieš atsakovus negali būti panaudota nei neįregistruota sutartis, nei jokie kiti įrodymai, kildinami iš šios sutarties. Ieškovės nurodyta sutartimi negali grįsti savo pirmumo teisės prieš atsakovus pirkti nekilnojamąjį daiktą. Ieškovė pagal 2019 m. gegužės 31 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį išsinuomojo 515 kv. m bendro ploto patalpas, t. y. dalį iš 523,15 kv. m bendro ploto. Ieškovė nebuvo įgijusi pirmumo teisės nei į atsakovų įgytas 8,15 kv. m ploto patalpas pastate, nei į žemės sklypą, nei į žemės sklype esantį neinventorizuotą ir viešame registre neįregistruotą plovyklos pastatą. Atsakovai išreiškė norą pirkti, o pardavėja siekė parduoti ne patalpas, kurios išnuomotos 2019 m. gegužės 31 d. nuomos sutartimi, o visą kompleksą, susidedantį iš pastate esančių išnuomotų ir neišnuomotų patalpų, žemės sklypo ir jame esančio neįregistruoto plovyklos pastato. Akivaizdu, tai labiau atitiko turto savininko / pardavėjo interesus. Vien tik išnuomotų patalpų pardavimas galimai būtų nulėmęs galimybės pirkti likusią turto dalį nebuvimą, nes atsakovai tokio sandorio nebūtų sudarę, arba esminį vertės netekimą. Situacija, kai nuomininkas, galimai turintis pirmumo teisę į dalį savininkui priklausančio turto, gali sukliudyti įvykdyti viso turtinio komplekso pardavimo sandorį, vertintina kaip varžanti ir pažeidžianti turto savininko teisėtus interesus. Tokios ieškovės teisės gynimas pažeistų šalių, šiuo atveju turto savininko ir nuomininko teisėtų lūkesčių ir teisėtų interesų pusiausvyros principus. Be to kelia abejones pats 2019 m. gegužės 31 d. nuomos sutarties sudarymo teisėtumo ir sutarties šalių sąžiningumo klausimas sutarties sudarymo momento ir tikrųjų sutarties šalių ketinimu aspektu, nes nuomininkas 2019 m. gegužės 15 d. negalėjo būti turte 2019 m. gegužės 31 d. sutarties pagrindu. Atkreipė dėmesį, kad pirmumo teisė pirkti nuomojamą turtą nėra standartinė, įprastinė nuomos sutarties sąlyga. Tokios sąlygos įtraukimas į sutartį suponuoja, kad ieškovė žinojo apie pirmumo teisės pasekmes ir pasinaudojimo ja tvarką bei tokios sutarties teisinės registracijos svarbą ir pasekmes. Vertinant faktą, kad ieškovė neįregistravo sutarties viešame registre, darytina išvada, kad pirmumo teisės įrašymas neatitiko tikrųjų sutarties šalių ketinimų arba sutartis tokia redakcija, kokia pateikta teismui, buvo sudaryta ne nurodytu metu, o vėliau, notarui galimai pateikiant kitokią sutarties versiją. Tokį įspūdį sustiprina ir tai, kad sutarties 2.1 p. nurodyta, kad patalpos įkeistos hipoteka, nors ir NTR išrašo matyti, kad deklaruojamu sutarties sudarymo metu patalpos hipoteka apsunkintos nebuvo. Ieškovės pajamos per 2018 m. buvo tarp 30000 ir 50000 Eur, net nemokėdama atlyginimų ir mokesčių, ieškovė galimai jai palankų sprendimą galėtų įvykdyti tik per 2 metus. Ieškinio patenkinimas pažeistų šalių lygiateisiškumo principą ir nulemtų teisinius ginčus ateityje. Atsakovas 2019 m. birželio 6 d. nuomos sutartyje su ieškove nedviprasmiškai nurodė, kad veikia kaip patalpų nuomotojas, todėl ieškovė apie pirmumo teisės pažeidimą galėjo ir turėjo sužinoti 2019 m. birželio 6 d., be to, 2019 m. birželio 7 d. viešame registre buvo padarytas įrašas apie patalpų savininko pasikeitimą. Ieškinio senaties terminas baigėsi 2019 m. rugsėjo 6 d. Ieškovė ieškinį pateikė 2019 m. spalio 31 d., ieškinio senaties terminas akivaizdžiai praleistas.

3.       Atsakovė RAB „Praim Split“ pateiktu atsiliepimu su ieškiniu nesutiko, prašė taikyti ieškinio senatį ir ieškinį atmesti. Nurodė, kad pardavė, o atsakovai R. V. J. ir J. J. nupirko žemės sklypą ir pastatą – autoservisą, esančius (duomenys neskelbtini). Sklype be autoserviso pastato yra dar vienas – plovyklos pastatas, neįregistruotas viešame registre. 2019 m. birželio 6 d. notarinėje pirkimo – pardavimo sutartyje turto kaina yra nurodyta 70000 Eur, tačiau tikroji nekilnojamųjų daiktų kaina buvo 270000 Eur. 2019 m. pabaigoje RAB „Praim Split“ likvidatorius pranešė atsakovui, kad RAB „Praim Split“ žinioje yra 2019 m. birželio 6 d. kasos pajamų orderis, kurio pagrindu į bendrovės kasą iš R. V. J. yra paimta 200000 Eur. Likvidatorius 2020 m. sausio mėn. atvykęs į Lietuvą atvežė nurodytą bendrovės žinioje esantį kasos pajamų orderį bei nurodė, kad sutiktų pataisyti pirkimo – pardavimo sutartį, nurodant sumokėtą grynais ir pavedimu pinigų sumą. Atsakovės likvidatorius patvirtino, kad bendrovė pinigus gavo, tačiau dėl jam nežinomų priežasčių ankstesnis bendrovės vadovas šių pinigų sumos nenurodė pirkimo – pardavimo sutartyje. Pritaria atsakovų fizinių asmenų pozicijai, kad visi kiti asmenys, išskyrus RAB „Praim Split“ ir UAB „Stavira“ vertintini kaip tretieji asmenys, prieš kuriuos nurodyta nuomos sutartis negali būti panaudota. Klaidinga laikytina ieškovės pozicija, kad pirkėjai žinojo apie ieškovės pirmumo teisę ir tariamai yra nesąžiningi įgijėjai. Ydinga manyti, kad vien tik nuomos sutarties egzistavimo faktas nuomininkui sukuria pirmumo teisę įsigyti nuomojamas patalpas. Sutartis nebuvo įregistruota viešame registre ir notarė nereikalavo ieškovės pirmumo teisės pirkti atsisakymo. Ieškovei buvo išnuomota 515 kv. m bendro ploto patalpų, kurių bendras lotas 523,15 kv. m dalis. Ieškovė neįgijo jokių teisių nei į likusias 8,15 kv. m patalpas autoserviso pastate, nei į žemės sklypą, nei į jame esantį neįregistruotą plovyklos pastatą. Ieškovė klaidingai vadovaujasi CK 6.394 – 6.395 str. nuostatomis, dėl to ir jos prašymas perkelti pirkėjo teises į žemės sklypą, kuriame yra autoservisas, nepagrįstas. Pirkimo pardavimo sutartis buvo sudaryta 2019 m. birželio 6 d., ieškovė apie tai žinojo, tačiau į teismą su ieškiniu kreipėsi tik 2019 m. spalio 31 d., t. y. ne per 3 mėnesius nuo sužinojimo apie pirkimo pardavimo sutartį, o tik tada, kai atsakovai nutraukė nuomos sutartį ir paprašė išsikelti. Kyla klausimas dėl pačios ieškovės sąžiningumo. Mano, kad ieškovė elgiasi nesąžiningai ir piktnaudžiauja savo procesine padėtimi.

4.       Trečiasis asmuo Lentvario miesto notarų biuro notarė N. Š. atsiliepimu su ieškiniu nesutiko, prašė ieškinį atmesti. Nurodė, kad atsakovai R. V. J. ir J. J. yra tretieji asmenys negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties atžvilgiu, todėl viešame registre neįregistruota nuomos sutartis prieš juos negali būti panaudota. Atsižvelgiant į tai, kad atsakovų procesiniuose dokumentuose nurodytas žemės sklype esantis plovyklos pastatas pirkimo pardavimo sudarymo ir notarinio tvirtinimo metu viešame registre įregistruotas nebuvo, jis sutartyje atskirai apibrėžtas ir aptartas nebuvo. Šiuo atveju taikytina CK 6.395 str. 1 d. nuostata ir laikoma, kad nuosavybės teisė į parduotame žemės sklype esančius pastatus, statinius, įrenginius, sodinius ir kitokius objektus perėjo žemės sklypo pirkėjui. Pirkimo pardavimo sutartyje daiktų kaina buvo nurodyta 70000 Eur, t. y. tokia, kokią prieš sutarties pasirašymą ir notarinį patvirtinimą nurodė pačios sutarties šalys. Į notarę su 2020 m. sausio 22 d. prašymu, grindžiamu Notariato įstatymo 35 str. 2 d., buvo kreiptasi iš pirkėjų pusės, prašant sudaryti sąlygas pirkimo – pardavimo sutarties šalims ištaisyti sutartyje klaidą, dėl kurios bendra daiktų kaina sutartyje nurodyta 70000 Eur vietoje turėjusios būti nurodytos 270000 Eur. 2020 m. sausio 28 d. nutarimu dėl atsisakymo atlikti notarinį veiksmą buvo atsisakyta tenkinti prašymą. Notarė neturi informacijos dėl šio nutarimo apskundimo. Ieškovė galėjo įgyti pirmumo teisę tik į negyvenamųjų patalpų nuomos sutartimi išnuomotas 515 kv. m patalpas. Ieškovė neįgijo jokių teisių į likusias 8,15 kv. m ploto patalpas autoserviso pastate, taip pat į žemės sklypą ir jame esantį viešame registre neįregistruotą plovyklos pastatą. Parduodant daiktus, į kuriuos pirmumo teisės ieškovė neturėjo, ieškovės interesai negalėjo būti pažeisti. Ieškovė nepagrįstai reikalauja perkelti pirkėjo teises pagal pirkimo – pardavimo sutartį pilna apimtimi, nes tokiu atveju jos įgytos teisės viršytų pirmenybės teisės objektą ir pažeistų pirkėjų (atsakovų R. V. J. ir J. J.) interesus– be jokio pagrindo iš atsakovų būtų atimtos nuosavybės teisės į žemės sklypą ir neįregistruotą statinį. Šalių procesiniuose dokumentuose nurodytos aplinkybės patvirtina, kad ieškovė apie pažeistą teisę sužinojo 2019 m. birželio 6 d., su ieškiniu į teismą kreipėsi 2019 m. spalio 31 d., tad 3 mėnesių ieškinio senaties terminas buvo praleistas.

5.       Trečiasis asmuo I. J. atsiliepimu su ieškiniu nesutiko. Nurodė, kaip trečiajam asmeniui žinoma, kad atsakovės RAB „Praim Split“ nekilnojamasis turtas buvo parduotas ne tiesiog kaip turtinis vienetas, o kaip veikiantis verslas, kuris apėmė tiek patį pastatą – autoserviso patalpas, tiek teritoriją – žemės sklypą, tiek žemės sklypo teritorijoje esančias autoplovyklos patalpas bei kitą teritorijoje buvusį turtą. Visos patalpos buvo įrengtos, jose buvo visa reikiama įranga autoservisui bei autopriežiūros salonui veikti. Atsižvelgiant į tai, yra nesąžininga ir iš viso negalima atsakovų R. V. J. ir J. J. pirkėjų teisių ir pareigų perkelti UAB „Stavira“, nes ieškovė nepagrįstai praturtės, o atsakovai nepagrįstai patirs didelių nuostolių. Nuomos sutartis nei UAB „Stavira“, nei RAB „Praim Split“ nebuvo registruota viešame registre ir negali būti panaudota prieš trečiuosius asmenis – atsakovus R. V. J. ir J. J.. Ieškovei buvo išnuomotos 515 kv. m bendro ploto patalpos. Ieškovė neturėjo pirmumo teisės įgyti 8,15 kv. m negyvenamųjų patalpų, žemės sklypo ir automobilių plovyklos pastato. Ieškovės reikalavimas perkelti jai pirkėjo teises visam atsakovų įgytam kompleksui prieštarauja tiek sąžiningumo principui, tik pačios nuomos sutarties nuostatoms. Sutinka su atsakovų prašymais taikyti ieškinio senatį.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

6.       Klaipėdos apylinkės teismo Klaipėdos rajono rūmų 2021 m. sausio 29 d. sprendimu ieškinys atmestas. Teismas nusprendė priteisti iš ieškovės UAB „Stavira“ 9325 Eur bylinėjimosi išlaidų atsakovui R. V. J.. Teismas priteisė iš ieškovės UAB „Stavira“ 150 Eur bylinėjimosi išlaidų trečiajam asmeniui notarei N. Š.. Priteisė iš ieškovės UAB „Stavira“ 1125 Eur žyminio mokesčio ir 16 Eur pašto išlaidų, iš viso 1141 Eur bylinėjimosi išlaidų, valstybei (įmokos kodas 5660). Teismas nutarė panaikinti Klaipėdos apylinkės teismo 2019 m. lapkričio 18 d. nutartimi ieškovės reikalavimų įvykdymo užtikrinimui atsakovams R. V. J. ir J. J. taikytas laikinąsias apsaugos priemones – draudimą imtis bet kokių veiksmų, susijusių su pastato - autoserviso, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini) uomos sutarties, sudarytos su ieškove, nutraukimu bei viešą įrašą Nekilnojamojo turto registre dėl žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini): (duomenys neskelbtini), ir pastato - autoserviso, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančių (duomenys neskelbtini), nuosavybės teisės perleidimo draudimo. Pagrindiniai argumentai:

6.1.       Teismas sprendė, kad realiai už įsigytą turtą (žemės sklypą ir autoserviso pastatą) buvo sumokėta 270000 Eur kaina. Ieškovės siekis už 70000. Eur įgyti nuosavybės teisę į ženkliai (beveik 4 kartus) didesnės vertės turtą, net jei ir būtų konstatuotas pirmumo teisės pažeidimas, yra nesąžiningas ir nesuderinamas su šalių interesų pusiausvyros principu.

6.2.       UAB „Stavira“ iki 2019 m. gegužės 31 d. nuomos sutarties pasirašymo patalpas nuomojosi pagal 2018 m. gruodžio 1 d. sutartį, sudarytą su asmeniu, neturinčiu nuosavybės teisių į nuomojamą objektą. Tai rodo, kad ieškovė net nežinojo, kas yra jos nuomojamų patalpų savininkas, o jei žinojo, tai tam buvo abejinga, t. y. ieškovei nebuvo aktualus asmuo, kuris turi užtikrinti nuomos sutartyje numatytą pirmumo teisės įgyvendinimą.

6.3.       Teismo vertinimu, UAB „Stavira“ (jos vadovas) 2019 m. gegužės 31 d. nuomos sutarties pasirašymo metu žinojo, kad nuomos objektas parduodamas kitiems asmenims. Jokių pretenzijų tuometiniam patalpų savininkui ir /ar pirkėjui dėl pirmumo teisės nereiškė. Jokių realių veiksmų, kuriais būtų siekiama įsigyti turtą, neatliko.

6.4.       Visuma byloje nustatytų aplinkybių leidžia pagrįstai abejoti tikraisiais nuomos sutarties šalių (RAB „Praim Split“ ir UAB „Stavira“) ketinimais dėl sutartyje, labiausi tikėtina formaliai pagal ankstesnius šablonus, numatytos nuomininko pirmumo teisės įsigyti nuomojamas patalpas.

6.5.       Teismas nustatė, kad ieškovė nei nuosavų, nei skolintų lėšų turto pirkimui neturėjo. Ieškovė apie jos nuomojamų patalpų pardavimą neabejotinai sužinojo ne vėliau kaip 2019 m. birželio 6 d.

6.6.       Visuma aplinkybių suponuoja išvadą, kad ieškovė neturėjo objektyvios galimybės ir neketino pasinaudoti nuomos sutartyje numatyta pirmumo teise įsigyti nuomojamas patalpas, todėl formaliai sutartyje numatyta pirmumo teisė realiai nebuvo pažeista.

6.7.       Ieškovė (pagal išdėstytais motyvais abejonių keliančią sutarties sąlygą) pirmumo teisės į nuomos sutartyje nenurodytus objektus neįgijo. Ieškovės reikalavimas perkelti pirkėjo teises ir pareigas į visą atsakovų įgytą turtą, kuris nebuvo nuomojamas ieškovei ir į kurį ieškovė jokių pirmumo teisių neturėjo, yra visiškai nepagrįstas.

6.8.       Ieškovė praleido ieškinio senaties terminą.

III. Apeliacinio skundo argumentai

7.       Apeliantė apeliaciniu skundu prašo panaikinti Klaipėdos apylinkės teismo 2021 m. sausio 29 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti. Nurodo šiuos pagrindinius argumentus:

7.1.       Pirkimo - pardavimo 2019 m. birželio 6 d. sutarties 5.1.1. punkte įrašyta: „2019 m. gegužės 31 d. pardavėjas yra pasirašęs Daikto 2 nuomos sutartį. Todėl pirmosios instancijos teismo motyvas, kad nepaisant to, kad pirkimo-pardavimo sutartyje yra nuoroda į 2019 m. gegužės 31 d. nuomos sutartį, pirkėjai neprivalėjo būti išsamiai susipažinę su visomis nuomos sutarties sąlygomis, ypač tokiomis, kurios nėra standartinės nuomos sutarties sąlygos, yra naikintinas.

7.2.       Neginčytinai nustatyta, kad apie 2019 m. gegužės 31 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties sudarymo faktą ir pats sutarties turinys 2019 m. birželio 6 d. pirkimo - pardavimo sandorio šalims buvo žinomas ir atskleistas. Dar daugiau, buvo žinomas ir nuomos sutarties 2.4. punktas, numatantis ieškovės pirmenybės teisę įsigyti parduodamą turtą, ką teisme patvirtino pats atsakovas / pirkėjas.

7.3.       Sąžiningai aiškinant 2019 m. gegužės 31 d. nuomos sutarties nuostatas ir tikruosius šalių ketinimus darytina išvada, kad tikroji nuomos santykių šalių valia buvo išnuomoti visą autoserviso pastatą su įranga, su pastatui suformuotu žemės sklypu ir su neįregistruota plovykla. Kadangi nuomos sutarties tekstą rengė nuomotoja, tai priežastys, kodėl į sutartį buvo įrašytas ne visas, o 98,4 procentų dalis viso pastato - autoserviso ploto, nėra suprantamos.

7.4.       Tikrieji nuomos santykių šalių ketinimai, susiję su išsinuomoto turto apimtimi, o dar svarbiau- su nuomininkės pirmumo teise įsigyti parduodamą turtą, aiškintini tokia apimtimi, jog analogiški šalims protingi asmenys, ypač kalbant apie nuomininką, užsitikrindamas pirmenybės teisę įsigyti parduodamą turtą, siekia sau užsitikrinti pirmenybės teises tokia apimtimi, jog jas realizavus, nuomininkas galėtų toliau vykdyti veiklą kaip savininkas, nepatirdamas jokio savo teisių sumažėjimo, nei jis faktiškai turėjo naudodamasis turtu kaip nuomininkas.

7.5.       Dėl ieškovės UAB „Stavira“ galimybės įvykdyti teismo sprendimą, jeigu ieškovei būtų perkeltos pirkėjos teisės teismo sprendimu, nurodo, kad atsakovo / pirkėjo atsiliepime pateikti pasvarstymai apie juridinio asmens galimybes pirkti nekilnojamąjį turtą yra niekuo nepagrįstos, nes ieškovė turto įsigijimui gali naudoti ne tik savo, bet skolintas lėšas - tiek iš kredito įstaigų, tiek iš steigėjų ir pan.

7.6.       Su tuo, kad ieškinio senaties termino pradžia – 2019 m. birželio 6 d., ieškovė sutinka. Pažymi, kad iš byloje esančių ieškovės ir atsakovo nuolatinio susirašinėjimo ei. laiškais nuo 2019 m. birželio mėn. iki 2019 m. spalio mėn. pagrindžiančių dokumentų matyti, kad tarp šalių nuolat vyko derybos, kaip spręsti susidariusią situaciją dėl to, kad atsakovui / pirkėjui įsigyjant ginčo turtą, buvo pažeista ieškovės pirmumo teisė. Taigi nagrinėjamu atveju pats atsakovas/ pirkėjas 2019 m. rugpjūčio 26 d. veiksmais nutraukė ieškinio senaties termino skaičiavimą.

7.7.       Teigia, jog susidarė situacija, kuomet šalys nuo pat pirmos ieškinio senaties termino pradžios dienos ateinančius 4 mėnesius (iki 2019 m. spalio 10 d. atsakovo / pirkėjo pranešimo apie nuomos sutarties nutraukimą) vedė derybas dėl to, kaip sureglamentuoti ir sureguliuoti savo tarpusavio santykius. Taigi, ieškovė nuo pat pradžių buvo atidi ir sąžininga. Ji pagrįstai tikėjosi, kad nesutarimai su atsakovu (naujuoju turto savininku) bus išspręsti ir jokio teisminio bylos nagrinėjimo neprireiks. Dėl to mano, kad yra pagrindas (jeigu bus manoma, kad jis praleistas) senaties terminą atnaujinti.

7.8.        Kainos nustatymas mebuvo šios bylos dalykas.

8.       Atsiliepime į apeliacinį skundą atsakovai su juo nesutinka, prašo jo netenkinti. Nurodo šiuos pagrindinius argumentus:

8.1.       Akivaizdu, kad ne subjekto žinojimas apie registruotiną sandorį, o būtent subjekto statusas - ar jis yra registruotino sandorio šalis, ar registruotinas sandoris turi jam įtakos - apsprendžia galimybę naudoti prieš jį registruotiną, bet nustatyta tvarka neįregistruotą sandorį.

8.2.       Teisiškai neįregistruotos nuomos sutarties panaudojimas prieš atsakovę / pirkėja, kuriai tokia sutartis nebuvo išviešinta, reikštų grubų CK 1.75 str. 1 ir 2 d., 6.478 str. 1 d. įtvirtintų teisės normų pažeidimą.

8.3.       Nesutiktina su apeliantės (ieškovės) pozicija aiškinant 2019 m. gegužės 31 d. Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį, be kitko, ta apimtimi, kur mėginama įteigti, kad tikrieji nurodytos nuomos sutarties (t. y. sutarties, iš kurios kildinama pirmumo teisė) ketinimai buvo išnuomoti ne tik sutartyje nurodytas patalpas, bet ir visą žemės sklypą, to nenurodant nuomos sutartyje.

8.4.       Apeliantės siekis aiškinti 2019 m. gegužės 31 d. Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį apeliantės nurodomu būdu reiškia ne ką kitą, o mėginimą kildinti savo teisę iš neteisės: apeliantė aiškina sutartį, teigdama, kad jos pirmumo teisė į nekilnojamojo turto objektus kilo iš sutarties, kuri į nurodytus nekilnojamojo turto objektus jai jokių teisių nesuteikė. Tokia apeliantės pozicija neatitinka teisė teorijoje vyraujančio principo „ex iniuria ius non oritur“ (iš neteisės negimsta teisė).

8.5.       Atsakovų vertinimu, 6000 Eur vertės nuomininkės, t. y. apeliantės, teisių ir teisėtų lūkesčių gynimas kraštutine gynybos priemone - pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimu net ir į pirmumo teise nesuvaržytus objektus, kuriuos nupirkto atsakovai, akivaizdžiai būtų neproporcinga gynybos priemonė, grubiai pažeidžianti atsakovų interesus.

8.6.       Teigia, kad ieškovės turtinė padėtis yra labai bloga, apeliantė neturi objektyvių galimybių sumokėti pačios apeliantės reikalaujamos iš jos priteisti 70 000 Eur sumos.

8.7.       Vertinant tikrosios sumokėtos kainos nustatymo reikšmę, atkreipia dėmesį tai, kad atsakovai niekada neprašė teismo ginti jų teises didesne apimti, negu notarinės formos sutartyje nurodyta objekto pirkimo kaina - 70 000 Eur.

8.8.       Vertinant tiek apeliacinį skundą, tiek ir bylos medžiagą visa apimtimi, akivaizdu, kad apeliantė į bylą nepateikė ir byloje nėra nei vieno įrodymo, pagrindžiančio atsakovų aktyvių veiksmų atlikimą pripažįstant apeliantės reikalavimą perkelti jai ginčo turto pirkėjos teises ir pareigas pagal 2019 m. birželio 6 d. notarinės formos pirkimo - pardavimo sutartį.

Teismas

k o n s t a t u o j a :

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

9.       Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei patikrinimas, ar nėra absoliučių sprendimo (nutarties) negaliojimo pagrindų (CPK 320 straipsnio 1 dalis). Esant šiai aplinkybei apeliacinės instancijos teismas tikrina teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą ir analizuoja tik apeliaciniame skunde nurodytus argumentus. Šiuo nagrinėjamu atveju absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų apeliacinės instancijos teismas nenustatė (CPK 329 straipsnis).

Dėl bylos nagrinėjimo žodinio proceso tvarka

10.       Pagal bendrąją CPK įtvirtintą taisyklę apeliacinis skundas nagrinėjamas rašytinio proceso tvarka (CPK 321 straipsnio 1 dalis). Jis gali būti nagrinėjamas žodinio proceso tvarka, kai bylą nagrinėjantis teismas pripažįsta, kad žodinis nagrinėjimas yra būtinas (CPK 322 straipsnis). Iš paminėtų teisės normų akivaizdu, kad apeliacinio skundo nagrinėjimo tvarkos pasirinkimas yra bylą nagrinėjančio teismo diskrecija spręsti šį klausimą savo nuožiūra (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. liepos 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-436-611/2015). Teisėjų kolegija mano, kad žodinis bylos nagrinėjimas nėra būtinas, nes nagrinėjamos bylos apeliaciniam skundui išnagrinėti reikšmingos faktinės ir teisinės bylos aplinkybės aiškios, proceso dalyviai savo poziciją yra išsamiai išdėstę procesiniuose dokumentuose.

Dėl naujų įrodymų priėmimo

11.       Atsakovai teismo prašo priimti papildomą įrodymą – 2021 m. gegužės 13 d. išrašą iš VĮ Registrų centro svetainės apie apeliantės teikiamus dokumentus Juridinių asmenų registrui.

12.       CPK 314 straipsnis nustato, kad apeliacinės instancijos teismas atsisako priimti naujus įrodymus, kurie galėjo būti pateikti pirmosios instancijos teisme, išskyrus atvejus, kai pirmosios instancijos teismas nepagrįstai atsisakė juos priimti ar kai šių įrodymų pateikimo būtinybė iškilo vėliau, o CPK 180 straipsnyje numatyta, kad teismas priima nagrinėti tik tuos įrodymus, kurie patvirtina arba paneigia turinčias reikšmės bylai aplinkybes.

13.       Atsižvelgus į tai, kad papildomai pateiktu įrodymu siekiama iš papildomai įvertinti ieškovės turtinę padėtį, kas iš esmės patenka į byloje nagrinėtinų klausimų ratą, į tai, jog atsakovų minimi finansinės atskaitomybės dokumentai turėjo būti pateikti bylą pirmosios instancijos teisme jau išnagrinėjus iš esmės, todėl galimybės informaciją apie juos pateikti anksčiau, nebuvo bei siekiant visapusiškai įvertinti byloje kilusį ginčą, apeliacinės instancijos teismas priima ir su kita bylos medžiaga vertina kartu su byloje pateiktais įrodymais (CPK 314 straipsnis).

Byloje nustatytos faktinės aplinkybės

14.       Remiantis bylos duomenimis nustatyta:

14.1                       Tarp RAB „Praim Split“ (pardavėja) (proceso metu likviduota) ir atsakovo R. V. J. (pirkėjas) 2019 m. gegužės 27 d. buvo sudaryta preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis, kuria pardavėja įsipareigojo parduoti, o pirkėjas pirkti žemės sklypą su statiniu (autoservisu), esančius (duomenys neskelbtini). Viena iš esminių pagrindinės turto pirkimo pardavimo sutarties sąlygų, kad turtas parduodamas su sudaryta serviso nuomos sutartimi 5 metams bei galimybe ją pratęsti, būtinos nuomos sutarties sąlygos – nuomininkas turi mokėti 2500 – 2800 Eur per mėnesį, taip pat padengti visus komunalinius mokesčius ir kitus mokesčius, susijusius su žemės ir pastato mokestine prievole. 

14.2                      Tarp atsakovės RAB „Praim Split“ (nuomotoja) (proceso metu likviduota) ir ieškovės UAB „Stavira“ (nuomininkė) 2019 m. gegužės 31 d. sudaryta negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis, pagal kurią ieškovei UAB „Stavira“ 5 metų terminui išnuomotos 515 kv. m bendro ploto autoserviso patalpos (toliau – ir Nuomos sutartis). Nuomos mokestis 2500 Eur per mėnesį. Sutarties 2.4 punkte nustatyta, kad nuomotoja neturi teisės parduoti ar kitaip perduoti patalpas arba jas įkeisti ar kitaip suvaržyti nuosavybės teisę į patalpas prieš tai raštu nepasiūlius pirkti patalpų nuomininkei. Sutarties 7.7. p. nustatyta nuomotojos teisė besąlygiškai nutraukti nuomos sutartį, sumokant nuomininkei 6000 Eur. Nuomos sutartis VĮ Registrų centre neįregistruota. 

14.3                      Lentvario miesto notaro biure 2019 m. birželio 6 d, buvo patvirtinta pirkimo – pardavimo sutartis, notarinio registro Nr. NŠ-1634 (toliau – ir Pirkimo pardavimo sutartis), ja atsakovė RAB „Praim Split“ (pardavėja) perleido, o atsakovas R. V. J. (pirkėjas) bendrosios jungtinės nuosavybės teise su sutuoktine atsakove J. J. įsigijo 0,2687 ha komercinės paskirties žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir pastatą - autoservisą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), bendras plotas 523,15 kv. m, užstatymo plotas 521 kv. m, esančius (duomenys neskelbtini) (toliau – ir Ginčo sutartis). Sutarties 3.1 p. nurodyta bendra 70000 Eur daiktų kaina. Sutarties 5.1.1. p. nurodyta, kad pardavėjas 2019 m. gegužės 31 d. yra pasirašęs pastato - autoserviso (sutartyje Daikto 2) nuomos sutartį. Pirkimo pardavimo sutartis VĮ Registrų centre įregistruota 2019 m. birželio 7 d. Įgytame žemės sklype yra neįregistruotas statinys – plovykla. Taip pat pirkėjui pagal įrangos priėmimo– perdavimo aktą perduota autoserviso įranga (25 punktai): keltuvai, montavimo staklės, kompresorius, stendai (ratų balansavimo, stabdžių, žibintų patikros ir kt.), montavimo staklės, aukšto slėgio plovykla, spaustuvas ir kt.

Dėl apeliacinio skundo argumentų

15.       Apeliaciniame skunde nurodoma, kad buvo nustatyta, jog apie 2019 m. gegužės 31 d. Negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties sudarymo faktą ir pats sutarties turinys 2019 m. birželio 6 d. pirkimo - pardavimo sandorio šalims buvo žinomas ir atskleistas. Be to, buvo žinomas ir Nuomos sutarties 2.4. punktas, numatantis ieškovės pirmenybės teisę įsigyti parduodamą turtą, tą teisme patvirtino pats atsakovas / pirkėjas. Apeliantės nuomone, sąžiningai aiškinant 2019 m. gegužės 31 d. Nuomos sutarties nuostatas ir tikruosius šalių ketinimus darytina išvada, kad tikroji nuomos santykių šalių valia buvo išnuomoti visą autoserviso pastatą su įranga, su pastatui suformuotu žemės sklypu ir su neįregistruota plovykla. Dėl ieškovės UAB „Stavira“ galimybės įvykdyti teismo sprendimą, jeigu ieškovei būtų perkeltos pirkėjos teisės teismo sprendimu, nurodo, kad ieškovė turto įsigijimui gali naudoti ne tik savo, bet skolintas lėšas -tiek iš kredito įstaigų, tiek iš steigėjų ir pan.

16.       Teismų praktikoje laikomasi nuostatos, kad tam, jog asmens, kuris kreipėsi į teismą pažeistos teisės ar teisėto intereso gynybos, reikalavimas būtų patenkintas, turi būti identifikuotas materialusis teisinis santykis, kuris sieja ginčo šalis, ir iš jo kylanti ieškovo reikalavimo teisė (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. vasario 20 d. nutartis, priimta civilinėje byloje P. N. v. M. S. ir kt., bylos Nr. 3K-3-56/2007; 2012 m. kovo 20 d. nutartis, priimta civilinėje byloje AB ,,Lietuvos draudimas“ v. UAB ,,Statinių priežiūra“ ir kt., bylos Nr. 3K-3-105/2012; kt.). Teisėjų kolegija pirmiausia pažymi, kad pirmosios instancijos teismas ne iki galo tiksliai identifikavo tarp šalių susiklosčiusio teisinio santykio turinį, vadovavosi bendrosiomis sutartinius santykius reglamentuojančiomis teisės normomis, dėl to ne iki galo tiksliai buvo aprašytos ir įvertintos specialiosios teisės normos, reglamentuojančios pirmenybės teisę įsigyti nekilnojamąjį daiktą (pirkėjos teisės perkėlimą).

17.       Dera pažymėti, kad ieškinio turinys ir jame išdėstytos faktinės aplinkybės, vėlesni paaiškinimai suponuoja išvadą, kad nagrinėjamoje byloje ieškovė kreipėsi į teismą su ieškiniu dėl pažeistų jos nuosavybės teisių gynimo, tvirtindama, kad buvo pažeista jos pirmenybės teisė įsigyti Pirkimo – pardavimo sutartyje nurodytą turtą. Šias savo pažeistas teises ji prašo ginti prašydama perkelti jai pirkėjų (atsakovų / fizinių asmenų) teises ir pareigas pagal 2019 m. birželio 6 d, pirkimo – pardavimo sutartį, notarinio registro Nr. NŠ-1634.

18.       Teisėjų kolegija akcentuoja, kad šis ieškovės prašomas specialus teisių gynimo būdas taikomas tais atvejais, kai yra pažeista įstatymuose įtvirtinta pirmenybės teisė įsigyti tam tikrą turtą.

19.       Kasacinio teismo praktikoje nurodoma, kad pirmenybės teisė yra įstatyminė garantija (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus nutartys civilinėse bylose Nr. 3K-3-134/2007, Nr. 3K-3-232/2007, Nr.  3K-3-408-611/2016). Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad tiek Žemės įstatyme, tiek kituose įstatymuose (Civiliniame kodekse, Lietuvos Respublikos žemės reformos įstatyme, Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo laikinajame įstatyme) įtvirtintos pirmenybės teisės įsigyti žemę prigimtis yra analogiška. Įstatymų leidėjas, nustatydamas pirmenybės teisę, visais atvejais siekia tų pačių tikslų – užtikrinti tų asmenų, kurie susiję su perleidžiamu nekilnojamuoju turtu labiau nei visi kiti tretieji asmenys ir kurių interesams šio turto pardavimas gali turėti tiesioginę įtaką, teisių apsaugą bei galimybę ateityje jas tinkamai įgyvendinti. Tokia pirmenybės teisė yra įstatymo suteikta garantija, suteikianti pagrįstą bendraturčio, pastatų savininko ar žemės naudotojo (nuomininko) teisinių ir ekonominių interesų apsaugą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. balandžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-230/2014; 2007 m. birželio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-232/2007; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2016 m. rugsėjo 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-408-611/2016).

20.       Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį, kad ieškovė šioje civilinėje byloje nenurodė nė vieno įstatymuose nustatyto pagrindo taikyti specialųjį ieškovės prašomą galbūt jos pažeistų teisių gynybos būdą. Kolegija, atlikusi teisinį kvalifikavimą, įstatymo, suteikiančio teisę naudoti šį specialųjį teisų gynybos būdą – perkelti pirkėjos teisę ieškovei taip pat nenustatė. Bylos duomenys patvirtina, kad ieškovė nėra siekiamo įsigyti turto bendraturtė, nėra žemės sklype esančių pastatų savininkė, ieškovė nėra ir žemės sklypo naudotoja (nuomininkė). Kaip žinoma, ieškovei Nuomos sutartimi buvo išnuomotas 515 kv. m pastatas. Dėl to jos lūkestis dėl pirmenybės teisės suteikimo galėtų būti aptariamas dėl Nuomos sutarties atnaujinimo (CK 6.482 straipsnis), pratęsimo (CK 6.607 straipsnis).  

21.       Tęsiant teisinį vertinimą aktualu tai, jog tarp atsakovės RAB „Praim Split“ (nuomotoja) ir ieškovės UAB „Stavira“ (nuomininkė) 2019 m. gegužės 31 d. sudaryta Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis. Nėra ginčo, kad Nuomos sutarties 2.4 punkte nustatyta, kad nuomotoja neturi teisės parduoti ar kitaip perduoti patalpas arba jas įkeisti ar kitaip suvaržyti nuosavybės teisę į patalpas prieš tai raštu nepasiūlius pirkti patalpų nuomininkei. Nuomos sutarties specifika ta, kad šalys faktiškai sudarė patalpų nuomos sutartį su tokioms sutartims būdingais bruožais (kaina, objektas, terminas), tačiau į ją papildomai įtraukė ne nuomos sutartims būdingą sąlygą – įtraukė visiškai kito teisinio instituto – pirmenybės teisės pirkti objektą sąlygą. Taigi, ne įstatymu, o šalių sutartimi buvo susitarta, kad RAB „Praim Split“, prieš parduodama turtą, pasiūlys ieškovei pirkti 515 kv. m patalpas (Nuomos sutarties 1.1. punktas).

22.       Kaip žinia, 2019 m. birželio 6 d, buvo patvirtinta pirkimo – pardavimo sutartis, ja atsakovė RAB „Praim Split“ (pardavėja) perleido, o atsakovas R. V. J. (pirkėjas) bendrosios jungtinės nuosavybės teise su sutuoktine atsakove J. J. įsigijo 0,2687 ha komercinės paskirties žemės sklypą ir pastatą - autoservisą, bendras plotas 523,15 kv. m, esančius (duomenys neskelbtini). Byloje nėra duomenų, kad atsakovė RAB „Praim Split“ (pardavėja) įvykdė Nuomos sutarties 2.4 punkte nustatytą sąlygą ir pasiūlė patalpas pirkti patalpų nuomininkei (ieškovei). Minėtų duomenų nesant, 2019 m. birželio 6 d, sudaryta pirkimo – pardavimo sutartis ir šios nutarties priėmimo metu turimi duomenys patvirtinta faktą, kad atsakovė RAB „Praim Split“ (pardavėja) pažeidė Nuomos sutarties 2.4 punktą.

23.       Teisėjų kolegijos vertinimu, susidariusi teisinė situacija leidžia nuspręsti, kad atsakovei RAB „Praim Split“, pažeidusiai Nuomos sutarties sąlygą pasiūlyti ieškovei pirkti pastatą, gali būti taikoma civilinė atsakomybė.

24.       CK 6.245 straipsnis nustato, kad civilinė atsakomybė yra dviejų rūšių: sutartinė ir deliktinė. To paties straipsnio 3 dalyje nurodoma, kad sutartinė civilinė atsakomybė yra turtinė prievolė, kuri atsiranda dėl to, kad neįvykdoma ar netinkamai įvykdoma sutartis, kurios viena šalis turi teisę reikalauti nuostolių atlyginimo ar netesybų (sumokėti baudą, delspinigius), o kita šalis privalo atlyginti dėl sutarties neįvykdymo ar netinkamo įvykdymo padarytus nuostolius arba sumokėti netesybas (baudą, delspinigius).

25.       Kolegija akcentuoja, kad šiuo atveju nagrinėjamoje civilinėje byloje galėtų būti sprendžiamas klausimas dėl sutartinės civilinės atsakomybės sąlygų taikymo ir / ar kito ieškovės teisių gynybos būdo, nes, kaip anksčiau minėta, ieškovės pasirinkto specialaus teisių gynybos būdo– pirkėjos teisių perkėlimo joks įstatymas bei susidariusi teisinė situacija nenumato.

26.       Remdamasi nurodyta kasacinio teismo praktika, teisiniu reglamentavimu kolegija konstatuoja, kad ieškovės pasirinktas jos galbūt pažeistų teisių gynybos būdas šioje civilinėje byloje negali būti taikomas, o dėl sutartinės atsakomybės sąlygų bei pasekmių ieškovė nepasisakė, dėl to nusprendžia, kad ieškovės ieškinys nepagrįstas ir atmestinas. Tą konstatavo ir pirmosios instancijos teismas.

27.       Svarstant klausimą dėl ieškinio senaties svarbu tai, kad ir teismas, ir atsakovai (ieškovė su tokius vertinimu sutiko) rėmėsi kasacinio teismo praktika, kurioje nurodomas pirmenybinės teisės gynimo nustatytas 3 mėnesių ieškinio senaties terminas. Teismas nurodė Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus nutartis civilinėse bylose Nr. 3K-3-134/2007, Nr. 3K-3-232/2007, Nr.  3K-3-408-611/2016, atsakovai nurodė Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus nutartį Nr. 3K-3-232/2007 ir prašė taikyti ieškinio senatį. Teismas ieškinio senatį taikė.

28.       Aktualu tai, kad šis 3 mėnesių ieškinio senaties terminas nustatytas ne bet kokiam asmeniui, o bendraturčiui, turinčiam pirmenybės teisę pirkti bendrąja nuosavybe esančią parduodamą turto dalį (CK 4.79 straipsnio 3 dalis). Minėtose Lietuvos Aukščiausiojo Teismo bylose irgi buvo pasisakoma dėl bendraturčių tarpusavio teisinių santykių ir specialaus įstatyme nustatyto teisių gynimo būdo – pirkėjos teisių perkėlimo. Šiuo atveju, kaip žinoma, ieškovė nėra / nebuvo parduoto turto bendraturtė.

29.       Teisėjų kolegijos vertinimu, pirmosios instancijos teismas neteisingai nustatė teisinį pagrindą ieškinio senaties terminui nustatyti ir dėl to neteisingai išsprendė šį klausimą. Atsižvelgdama į tai, kad ieškovės materialinis reikalavimas pripažintas nepagrįstu, plačiau dėl ieškino senaties termino (ne)taikymo kolegija nepasisako.

30.       Teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas, nors ir neteisingai sprendė ieškino senaties klausimą, nors ir ne tais motyvais, tačiau iš esmės priėmė pagrįstą ir teisingą sprendimą. Kolegija atsižvelgia į tai, jog iš esmės teisėtas ir pagrįstas teismo sprendimas ar nutartis negali būti panaikinami vien formaliais pagrindais (CPK 328 straipsnis)

31.       Atsižvelgiant t tai, kad ieškinio senaties taikymas yra savarankiškas pagrindas ieškinį atmesti, panaikinti skundžiamo sprendimo motyvai dėl ieškinio senaties taikymo.

Dėl kitų apeliacinio skundo argumentų

32.       Išdėstytų argumentų pagrindu teisėjų kolegija daro išvadą, kad į esminius klausimus atsakyta. Kiti šalių procesiniuose dokumentuose nurodyti argumentai nėra teisiškai reikšmingi ginčo klausimo sprendimui, todėl apeliacinės instancijos teismas plačiau dėl jų nepasisako (CPK 2 straipsnis, 3 straipsnis, 7 straipsnis, 178 straipsnis, 185 straipsnis). Teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį spendimą, kai yra atskleista bylos esmė, neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. vasario 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-52/2011). Atmesdamas apeliacinį skundą, apeliacinės instancijos teismas gali tiesiog pritarti žemesnės instancijos teismo priimto sprendimo motyvams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. birželio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-252/2010; 2018 m. lapkričio 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-388-248/2018, 33 punktas; kt.).

Dėl bylos procesinės baigties

33.       Atsižvelgdama į anksčiau išdėstytus argumentus teisėjų kolegija konstatuoja, kad apeliacinio skundo argumentai nesudaro pagrindo pripažinti, jog šią bylą nagrinėjęs pirmosios instancijos teismas pažeidė materialiosios ir procesinės teisės normas, nukrypo nuo teisės aiškinimo ir taikymo praktikos. Teisėjų kolegija, patikrinusi skundžiamą teismo procesinį sprendimą, konstatuoja, kad jį panaikinti apeliacinio skundo argumentais nėra teisinio pagrindo, todėl pirmosios instancijos teismo sprendimas paliktinas nepakeistas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

Dėl bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme

34.       Teisėjų kolegijai atmetus esminius apeliantės skundo argumentus, spręstina, kad apeliantė teisės už skundą į bylinėjimosi išlaidų atlyginimą apeliacinės instancijos teisme neįgijo (CPK 93 straipsnio 1 , 3 ir 4 dalys). Dėl to jos nepriteistinos.

35.       Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą (CPK 93 straipsnio 1 dalis).

36.       Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, teismas priteisia iš antrosios šalies išlaidas už advokato ar advokato padėjėjo, dalyvavusių nagrinėjant bylą, pagalbą, taip pat už pagalbą rengiant procesinius dokumentus ir teikiant konsultacijas (CPK 98 straipsnio 1 dalis). Pagal CPK 98 straipsnio 2 dalį šalies išlaidos, susijusios su advokato ar advokato padėjėjo pagalba, atsižvelgiant į konkrečios bylos sudėtingumą ir advokato ar advokato padėjėjo darbo ir laiko sąnaudas, yra priteisiamos ne didesnės, nei yra nustatyta Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2015 m. kovo 19 d. įsakymu Nr. 1R-77 „Dėl Teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymo Nr. 1R-85 „Dėl Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio patvirtinimo“ pakeitimo patvirtintose rekomendacijose nustatyto maksimalaus dydžio.

37.       Atsakovė pateikė įrodymus, jog patyrė 1845,25 EUR teisinės pagalbos išlaidų.

38.       Atsižvelgiant į tai, kad minėtos teisinės pagalbos išlaidos jas vertinant kompleksiškai neviršija rekomendacijose nustatyto maksimalaus dydžio, jos yra realiai patirtos, įrodytos, todėl netenkinus apeliacinio skundo, atsakovui (pateiktas jo mokėjimo nurodymas) iš ieškovės priteistina 1845,25 EUR bylinėjimosi išlaidų (CPK 93 straipsnio 1 dalis, CPK 98 straipsnio 1 dalis).

Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 324–331 straipsniais, teisėjų kolegija,

n u t a r i a :

Klaipėdos apylinkės teismo 2021 m. sausio 29 d. sprendimą palikti iš esmės nepakeistą. 

Panaikinti Klaipėdos apylinkės teismo 2021 m. sausio 29 d. sprendimo motyvuojamoje dalyje motyvus dėl ieškinio senaties taikymo (sprendimo 16 lapas, 3 pastraipa).

Priteisti atsakovui R. V. J. iš ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Stavira“ 1845,25 EUR bylinėjimosi išlaidų.

Teisėjos                                           Irma Čuchraj

                                                         Aušra Maškevičienė

                                                                Erika Misiūnienė