Civilinė byla Nr. e2A-158-934/2025
Teisminio proceso Nr. 2-55-3-01051-2023-9
Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.11.2; 2.6.16.5
(S)
LIETUVOS APELIACINIS TEISMAS
N U T A R T I S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2025 m. gegužės 6 d.
Vilnius
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Giedrės Čėsnienės, Antano Rudzinsko ir Žilvino Terebeizos (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas),
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Kesko Senukai Lithuania“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2024 m. spalio 21 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Kesko Senukai Lithuania“ ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Sekeslog 17“ dėl nuomos sutarties sąlygų modifikavimo ir atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Sekeslog 17“ priešieškinį ieškovei uždarajai akcinei bendrovei „Kesko Senukai Lithuania“ dėl skolos, delspinigių ir palūkanų priteisimo.
Teisėjų kolegija
n u s t a t ė :
I. Ginčo esmė
1. Ieškovė uždaroji akcinė bendrovė (toliau – ir UAB) „Kesko Senukai Lithuania“ (toliau – ir ieškovė) kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydama pripažinti, kad pagal 2016 m. rugpjūčio 15 d. nuomos sutartį, sudarytą tarp ieškovės (nuomininko) ir UAB „Sekeslog 17“ (toliau – ir atsakovės) (nuomotojo), nuomos mokestis nuo 2023 m. balandžio 1 d. ir nuo 2024 m. balandžio 1 d. indeksuojamas (didinamas) 1,9 proc. arba kitu teismo nustatytu indeksu, atitinkančiu teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principus arba alternatyviai papildyti 2016 m. rugpjūčio 15 d. nuomos sutarties, sudarytos tarp ieškovės (nuomininko) ir atsakovės (nuomotojo), 15.4 papunktį tokia sąlyga: „Nuomos mokestis nuo 2023 m. balandžio 1 d. ir nuo 2024 m. balandžio 1 d. indeksuojamas (didinamas) 1,9 proc. arba vietoje „1,9 proc.“ nurodant kitą teismo nustatytą indeksą, atitinkantį teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principus.“.
2. Paaiškino, kad 2016 m. rugpjūčio 15 d. UAB „Baltic Retail Properties“ (nuomotoja) ir ieškovė (nuomininkė) sudarė 67 467,18 m2 ploto logistikos bei sandėliavimo centro ir 3 430 m2 ploto pagalbinių patalpų, esančių (duomenys neskelbtini) (toliau – Patalpos), nuomos sutartį (toliau – Nuomos sutartis), kuri galioja iki 2031 m. rugpjūčio 14 d. Patalpas 2016 m. gruodžio 14 d. įsigijo atsakovė, kuri pakeitė pradinį nuomotoją. Ieškovė ir atsakovė 2017 m. spalio 17 d. sudarė papildomą susitarimą, kuriuo patvirtino, kad, nepaisant to, jog pasikeitė Patalpų savininkas, pagal Nuomos sutartį jos laikomos išnuomotomis ieškovei.
3. Šalys susitarė, kad pagal Nuomos sutartį mokėtinas nuomos mokestis yra 338 597 Eur per mėnesį. Nuomos sutarties 15.4 papunktyje nustatė, kad nuomos mokestis kasmet yra peržiūrimas ir indeksuojamas pagal suderintą Lietuvos vartotojų kainų indeksą (toliau – SVKI), kurį skelbia Valstybės duomenų agentūra.
4. Ieškovė dėl 2023 m. pasikeitusių aplinkybių nesutiko su nuomos mokesčio indeksavimu pagal neproporcingai išaugusį SVKI rodiklį ir toliau mokėjo nuomos mokestį, lygų 2022 m. mokėtam nuomos mokesčiui. Rusijos Federacijos agresija ir karinė invazija į Ukrainą lėmė didelius ekonominius sunkumus: padidėjo energetikos, įvairių gamybos žaliavų kaštai, didėjo infliacija. Minėti rodikliai lėmė neprognozuotą bei beprecedentį SVKI indekso kilimą: vidutinis per 2012–2021 m. fiksuotas mėnesinio SVKI procentinis pokytis 1,9 proc., o po karo pradžios ir dėl to kilusių didelių ekonominių sunkumų 2023 m. kovo mėn. SVKI išaugo kartais ir fiksuotas net 17,2 proc., t. y. 9 kartus viršijo iki tol per pastaruosius beveik 10 m. buvusį vidutinį SVKI procentinį pokytį (1,9 proc.).
5. Siekdama atkurti teisingą pusiausvyrą tarp šalių, ieškovė pakvietė atsakovę derėtis dėl abiem šalims priimtino nuomos mokesčio skaičiavimo mechanizmo, tačiau susitarti nepavyko, todėl ieškovė kreipėsi į teismą su ieškiniu dėl Nuomos sutarties sąlygų modifikavimo. Nurodė, kad egzistuoja Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.204 straipsnyje nustatyti pagrindai Nuomos sutarties pakeitimui. Staigus SVKI indekso padidėjimas ir dėl to drastiškai padidėjusi nuomos kaina pažeidžia Nuomos sutarties šalių interesų pusiausvyrą ir dėl to daro Nuomos sutarties vykdymą ieškovei sudėtingu. Sudarydama Nuomos sutartį, ieškovė negalėjo protingai prognozuoti aplinkybių, lėmusių Nuomos mokesčio padidėjimą.
6. Nuomos sutarties 15.5 papunktis numato, kad nuomos mokesčio perskaičiavimas gali, o esant tam tikroms sąlygoms, privalo atspindėti Lietuvoje įvykusius pokyčius tikrąja valiutos verte (infliacija). Remiantis sutarčių aiškinimo taisyklėmis (CK 6.193–6.195 straipsniai), tai reiškia, kad: 1) perskaičiuojant nuomos mokestį turi būti atsižvelgiama į tikruosius šalių ketinimus sudarant sutartį, kai vidutinis SVKI buvo 1,9 proc.; 2) šalys turėtų riboti nuomos mokesčio padidėjimą taip, kad jis atitiktų tikrąją infliaciją be staigaus, precedento neturinčio ir trumpalaikio SVKI padidėjimo. Taigi, šalys numatė galimybę ieškoti kompromiso, kad nebūtų iškreipiama sutartinių prievolių pusiausvyra, o vienos šalies padėtis nepasikeistų taip, kad ji gautų neplanuotai didelį pelną.
7. Ieškovės įsitikinimu, egzistuoja visos CK 6.195 straipsnyje įtvirtintos sąlygos, suteikiančios teismui teisę įsiterpti į šalių sutartinius santykius bei užpildyti Nuomos sutarties spragą: 1) nors Nuomos sutarties 15.4 papunktyje apibrėžta nuomos mokesčio indeksavimo tvarka pagal SVKI, tačiau nėra sureguliuotos situacijos, kai dėl neprognozuoto beprecedenčio SVKI drastiško padidėjimo viena šalis pradeda generuoti neplanuotą pelną kitos šalies sąskaita. Kitaip tariant, Nuomos sutartyje nėra numatytos nuomos mokesčio indeksavimo „lubos“. Tai yra Nuomos sutarties spraga; 2) Nuomos sutartis yra ilgalaikė, t. y. sudaryta 15 m. laikotarpiui. Nuomos sutarties sudarymo metu šalys objektyviai nebuvo pajėgios 15 m. į priekį prognozuoti bei numatyti visus įmanomus atvejus, įskaitant Rusijos karą Ukrainoje, COVID-19 pandemiją bei kitus faktorius, sukėlusius beprecedentį infliacijos šuolį ir drastišką SVKI padidėjimą, dėl kurio neproporcingai išaugo nuomos mokesčio kaina; 3) turi būti atsižvelgiama į tikruosius šalių ketinimus sudarant sutartį, kai vidutinis SVKI buvo 1,9 proc.; 4) net jei ir būtų nesivadovaujama tikraisiais šalių ketinimais, Nuomos sutarties sąlygos dėl nuomos mokesčių „lubų“ turėtų būti nustatytos remiantis sąžiningumo ir sąžiningos dalykinės praktikos bei protingumo kriterijais.
8. Atsakovė priešieškinyje, kurį patikslino, prašė atmesti ieškovės ieškinį ir priteisti atsakovei iš ieškovės iš viso 1 194 461,8 Eur (t. y. 619 658,48 Eur + 574 803,32 Eur) skolą, 50 132,51 Eur (t. y. 26 549,56 Eur + 23 582,95 Eur) delspinigius ir 11,5 proc. dydžio procesines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. Nurodė, kad būtent ieškovė, nusprendusi nemokėti nuomos mokesčio, pažeidė sutartinius įsipareigojimus. Nuomos mokesčio indeksavimas pagal SVKI neiškreipia šalių interesų pusiausvyros, kadangi dėl kilusios infliacijos ir pati ieškovė gavo rekordines pajamas, o ieškiniu siekia sutaupyti atsakovės sąskaita. Be to, ieškovė ne tik galėjo numatyti SVKI padidėjimą Nuomos sutarties sudarymo metu, bet ir prisiėmė jo padidėjimo riziką. Atsakovė sutiko, kad ieškovė COVID-19 pandemijos ar karo nuspėti negalėjo, tačiau, atsakovės nuomone, turėjo suvokti bei numatyti, jog rinkoje nuolatos vyksta įvairūs įvykiai, lemiantys arba galintys lemti infliacijos didėjimą arba mažėjimą. Be kita ko, ieškovė pažeidė CK 6.204 straipsnyje nustatytą sutarčių pakeitimo tvarką bei prašo pakeisti Nuomos sutartį iš esmės remdamasi prognozėmis.
9. Teismas neturi teisės pakeisti Nuomos sutartį bei sumažinti indeksacijos dydį remdamasis CK 1.5 straipsniu, kadangi šis nepatenka į teisės aktuose numatytus pagrindus, leidžiančius pakeisti sutartis. Nuomos sutartyje neegzistuoja spragos, kurias teismui reikėtų užpildyti, kadangi nuomos mokesčio indeksavimo „lubų“ įvedimas nėra bei negali būti laikomas numanoma sąlyga, kuri ir taip yra akivaizdi, kadangi praktikoje tai yra išimtinai šalių susitarimo dalykas, o nagrinėjamu atveju šalys neturėjo ketinimo mažinti SVKI padidėjimo dėl subjektyvių priežasčių. Priešingas aiškinimas neabejotinai iškreiptų tikruosius šalių ketinimus, sutarties esmę bei tikslą.
10. Nurodė, kad šalys sutartyje numatė konkretų nuomos mokesčio indeksacijos mechanizmą, kuris yra susietas SVKI pokyčiu per pastaruosius 12 mėn., tačiau tai nelemia nesąžiningumo ieškovės atžvilgiu. Be to, ieškovė šį faktą suvokė ir sudarydama bei vykdydama Nuomos sutartį ankstesniu laikotarpiu. Nuomos mokesčio skaičiavimo formulė yra teisinga, protinga šalių atžvilgiu bei dažnai naudojama praktikoje. Atsakovės piniginių lėšų nuvertėjimas yra amortizuojamas kitais metais, žinant konkretų bei realų metinį SVKI pokytį (nustatomą remiantis oficialiais Valstybės duomenų agentūros duomenimis). Tai, kad SVKI metinis pokytis 2024 m. vasario mėn. buvo 1,1 proc., nepažeidžia ieškovės interesų bei nepagrindžia, kad nuomos mokesčio indeksavimas 2023 m. 17,2 proc. neatitinka realios SVKI padėties. Toks procentinis metinis pokytis parodo, kad infliacija šalyje, ją lyginant su 2023 m. vasario mėn., padidėjo 1,1 proc., t. y. jog piniginio vieneto perkamoji galia papildomai nukrito 1,1 proc. prie 17,2 proc. jau 2023 m. buvusio kritimo.
11. Ieškovės bandymai pagrįsti Patalpų nuomos rinkos kainos skirtumą, lyginant su indeksuota nuomos mokesčio suma, yra nepagrįsti, nes šalys ją susiejo ne su nuomos rinkoje esančių kainų lygiu, bet būtent su šalyje esančiais infliacijos rodikliais, atspindinčiais prekių ir paslaugų kainų kilimo bei pinigų nuvertėjimo lygį.
12. Nuomos sutarties 15.1 papunktyje nustatyta, kad nuomininko pagal sutartį mokėtinas mėnesinis mokestis už Patalpų nuomą yra 338 597 Eur plius PVM. Pagal Sutarties 15.13 papunktį, nuomos mokestis turi būti sumokėtas iki kiekvieno einamojo mėnesio 10 dienos. Atitinkamai, nuo 2023 m. balandžio 1 d. ieškovė turėjo mokėti 506 888,39 Eur nuomos mokestį plius PVM, iš viso 1 194 461,80 Eur. Nepaisant aiškių sutartinių įsipareigojimų, prisiimtų pagal Nuomos sutartį, turinio, ieškovė sąmoningai pažeidė prievolę sumokėti nuomos mokestį. Nuomos sutarties 15.16 papunktis numato, kad vėluojančio mokėjimo atveju yra mokami 0,03 proc. delspinigiai, apskaičiuojami nuo nesumokėtos sumos už kiekvieną vėlavimo dieną. Atsižvelgiant į tai, už praleistą terminą ieškovė atsakovei turi sumokėti 50 132,51 Eur delspinigių.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
13. Vilniaus apygardos teismas 2024 m. spalio 21 d. sprendimu ieškovės ieškinį atmetė, o atsakovės priešieškinį patenkino iš dalies.
14. Nurodė, kad ieškovė neįrodė, jog 2022–2023 m. padidėjęs SVKI lėmė ženkliai sudėtingesnį Nuomos sutarties vykdymą. Teismas sutiko, kad nuomos mokestis padidėjo, tačiau pažymėjo, jog jis nedaro sutarties vykdymo ženkliai sudėtingesnio ir nelemia šalių interesų disbalanso.
15. Pagal Nuomos sutartį, per visą nuomos laikotarpį iki 2031 m. ieškovė atsakovei turėtų sumokėti 102 000 000 Eur nuomos mokesčio, tačiau dėl padidėjusio SVKI ieškovė atsakovei sumokės 7 189 172 Eur daugiau. Nuomos mokesčio padidėjimas sudaro 7,04 proc. Atsižvelgiant į viešai skelbiamus ir byloje pateiktus ieškovės veiklos dokumentus, patvirtinančius, kad ji vien 2023 m. turėjo daugiau kaip 30 000 000 Eur pelno, negalima daryti išvados, jog ieškovei vykdyti sutartį tapo ženkliai sudėtingiau.
16. Nors ieškovė remiasi ,,Ober-Haus“ viešai skelbiamais duomenimis, pagal kuriuos naujų sandėliavimo paskirties pastatų Vilniuje nuomos kaina yra mažesnė nei 7,10 Eur už kv. m per mėn., tačiau Patalpos yra (duomenys neskelbtini), o atsakovės pateikta ,,Colliers International“ pažyma patvirtina, jog gamybos, pramonės, sandėliavimo paskirties, didesnių nei 7 000 kv. m bendro ploto, objektų nuomos kainos Lietuvoje, įskaitant Kauno rajoną, svyruoja nuo 3 Eur už kv. m per mėn. iki 17,50 Eur už kv. m per mėn., todėl ieškovė neįrodė, kad padidėjusi nuomos kaina tapo didesnė nei rinkos kaina.
17. Teismas nesutiko su ieškovės argumentu, kad atsakovė dėl padidėjusio SVKI pateko į daug geresnę padėtį ir nepelnytai gauna daugiau pelno ieškovės sąskaita. Pažymėjo, kad infliacijai kylant, ji pajaučiama visose srityse, taigi atsakovė, kaip ir ieškovė, patiria papildomas išlaidas dėl pinigų nuvertėjimo, darbo užmokesčio, prekių ir paslaugų kainų padidėjimo.
18. Nurodė, kad nors ieškovė teigia, jog 2022–2023 m. negalėjo numatyti tokio staigaus SVKI pokyčio, tačiau ji yra finansiškai pajėgus, stambus verslo subjektas, veiklą vykdantis daugelį metų, todėl sudarydama Nuomos sutartį galėjo pasitelkti ekonomikos analitikus gebančius analizuoti ekonominę situaciją Lietuvoje ir pasaulyje, kurie būtų įvertinę galimus ekonomikos pokyčius. Ieškovė sudarė sutartį 15 m. terminui, todėl negalėjo tikėtis, kad infliacija visą šį laikotarpį bus iki 2 proc. Be to, ieškovė turėjo galimybę pasitelkti ir profesionalius teisininkus, galinčius sudaryti sutartis, numatančias įvairius neigiamus padarinius. Taigi, ieškovė, sudarydama Nuomos sutartį, galėjo įvertinti galimus SVKI ženklius padidėjimus, tačiau to nepadarė ir prisiėmė nuomos mokesčio kilimo riziką. Be kita ko, galėjo numatyti nuomos mokesčio kilimo per metus viršutinę ribą, tačiau tokios sąlygos Nuomos sutartyje nenumatė.
19. Neturi pagrindo sutikti su ieškove, jog Nuomos sutarties sąlygos prieštarauja CK 1.5 straipsnyje įtvirtintiems teisingumo, sąžiningumo ir proporcingumo principams. SVKI, kaip nuomos mokesčio indeksavimo būdas, plačiai taikomas verslo praktikoje. Nuomos sutartyje nebuvo susitarta dėl SVKI viršutinės ribos, o šalys susitarė didinti nuomos mokestį atsižvelgiant į SVKI dydį. Būtent pagal tai atsakovė ir skaičiavo investicijų atsipirkimą bei apsidraudė savo riziką dėl pinigų nuvertėjimo kylant infliacijai. Ieškovei nuomos mokestis nesukelia nepagrįstai didelės finansinės naštos, o nuomos kaina neviršija rinkos kainų. Taigi, šalys aiškiai susitarė dėl nuomos mokesčio skaičiavimo tvarkos ir jos pakeitimas, nesant atsakovės sutikimo, pažeistų atsakovės teises, o tai reikštų CK 1.5 straipsnyje įtvirtintų teisingumo, sąžiningumo ir proporcingumo principų pažeidimą.
20. Nuomos sutarties nuostatos aiškiai nustato nuomos mokesčio apskaičiavimą, joje nėra užuominų apie indeksacijos viršutinę ribą (,,lubas“). Nuomos sutarties vykdymo eiga patvirtina, kad šalys nebuvo susitarusios dėl 1,9 proc. viršutinės ribos, nes SVKI 2017 m. buvo 3,2 proc., 2018 m. – 3,2 proc., 2019 m. – 3 proc., 2020 m. – 2,8 proc., 2022 m. – 14 proc., pagal juos buvo perskaičiuojamas nuomos mokestis, o ieškovė dėl to nereiškė pretenzijų. Atsakovė nurodė, kad jos siekis buvo maksimaliai apdrausti investicijas infliacijos atveju, todėl sutartį sudarė be SVKI viršutinės ribos (,,lubų“), siekiant išvengti pinigų nuvertėjimo. Nuomos sutarties sąlygos atitinka verslo praktikoje taikomų sutarčių sąlygas, jos neproporcingai nepažeidžia ieškovės interesų, užtikrina atsakovės teisių apsaugą infliacijos atžvilgiu, nuomos kaina neviršija rinkos kainų, sudarydama Nuomos sutartį ieškovė galėjo apsidrausti įtraukdama indeksavimo ribą, tačiau to nepadarė, todėl prisiėmė neigiamą riziką infliacijos atveju. Taigi, nėra pagrindo nustatyti SVKI viršutinę ribą, nes toks Nuomos sutarties sąlygų papildymas iškreiptų šalių ketinimus, sudarytos sutarties esmę ir tikslus bei prieštarautų faktiniam šalių susitarimui.
21. Nustatęs, kad nėra pagrindo tenkinti ieškovės ieškinio dėl Nuomos sutarties sąlygų, nustatančių nuomos mokesčio indeksavimą, pakeitimo, teismas konstatavo, jog ieškovės prievolė sumokėti nuomos mokestį sutartyje numatyta tvarka ir nustatytu dydžiu lieka galioti. Nurodė, kad byloje nėra ginčo dėl to, jog ieškovė nėra sumokėjusi nuomos mokesčio dalies pagal sutartį už laikotarpį nuo 2023 m. balandžio 26 d. iki 2023 m. lapkričio 30 d. bei už laikotarpį nuo 2023 m. gruodžio 1 d. iki 2024 m. gegužės 31 d., todėl atsakovei iš ieškovės priteistina 619 658,48 Eur nesumokėto nuomos mokesčio dalis už laikotarpį nuo 2023 m. balandžio 26 d. iki 2023 m. lapkričio 30 d. bei 574 803,32 Eur nesumokėto nuomos mokesčio dalis už laikotarpį nuo 2023 m. gruodžio 1 d. iki 2024 m. gegužės 31 d. Taip pat nusprendė atsakovei iš ieškovės priteisti 25 290,30 Eur delspinigių už 2023 m. balandžio – lapkričio mėn. nesumokėtas nuomos mokesčio dalis bei 23 025,81 Eur delspinigių už 2023 m. gruodžio – 2024 m. gegužės mėn. nesumokėtas mokesčio dalis.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai
22. Ieškovė UAB ,,Kesko Senukai Lithuania“ (toliau – ir apeliantė) pateikė apeliacinį skundą, kuriuo prašo panaikinti Vilniaus apygardos teismo 2024 m. spalio 21 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį patenkinti: 1) pripažinti, kad pagal Nuomos sutartį mokėtinas nuomos mokestis nuo 2023 m. balandžio 1 d. iki 2024 m. balandžio 1 d. indeksuojamas (didinamas) 1,9 proc. arba kitu, teismo nustatytu indeksu, atitinkančiu teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principus; 2) papildyti Nuomos sutarties 15.4 papunktį tokia sąlyga: ,,Nuomos mokestis nuo 2023 m. balandžio 1 d. iki 2024 m. balandžio 1 d. indeksuojamas (didinamas) 1,9 proc.“ arba vietoje ,,1,9 proc.“ nurodant kitą, teismo nustatytą indeksą, atitinkantį teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principus“ bei priteisti bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:
22.1. Pirmosios instancijos teismas apsiribojo nuomos mokesčio pabrangimo vertinimu, tačiau neįvertino, kad pagal Nuomos sutartį, jos įvykdymo kainą sudaro ne vien tik atsakovei mokėtinas nuomos mokestis, bet ir visi Patalpų išlaikymo kaštai. Ši įvykdymo kainos dalis (Patalpų išlaikymo išlaidos) taip pat išaugo dėl tų pačių nenumatytų aplinkybių (COVID-19 pandemijos ir Rusijos Federacijos karo Ukrainoje). Nemotyvuotai atsisakęs vertinti šias apeliantės įvykdymo kainą sudarančias išlaidas bei jų pokytį, teismas neįvertino viso įvykdymo pabrangimo, todėl neatskleidė bylos esmės bei padarė nepagrįstą išvadą, jog apeliantei įvykdymas netapo žymiai sudėtingesnis.
22.2. Net ir įvertinęs tik nuomos mokesčio pabrangimą, teismas privalėjo konstatuoti esminių prievolių disbalansą. Pagal kasacinio teismo praktiką, būtent sutartinių įsipareigojimų įvykdymo kaina (jos pokytis) yra kriterijus, pagal kurį sprendžiama dėl sutartinių prievolių pusiausvyros pasikeitimo ir CK 6.204 straipsnio taikymo. Nesiremdamas šia praktika, teismas padarė esminę teisės taikymo klaidą, kuri sudaro savarankišką pagrindą panaikinti skundžiamą sprendimą.
22.3. Teismas nepagrįstai ir neteisėtai suteikė teisinę reikšmę apeliantės finansinei padėčiai ir neįvertino įvykdymo pabrangimo masto, t. y. nepagrįstai ir neteisėtai konstatavo, kad nuomos mokesčio pabrangimas esą yra nereikšmingas lyginant su bendra nuomos kaina (per visą nuomos laikotarpį), o taip pat su apeliantės pelnu 2023 m. CK 6.204 straipsnio nuostatos bei aktuali kasacinio teismo praktika neįtvirtina ribojimų šia teisių gynybos priemone pasinaudoti pelningai veikiančiam subjektui, todėl pirmosios instancijos teismas neturėjo teisinio pagrindo atmesti apeliantės reikalavimą dėl to, kad ji veikė pelningai.
22.4. Teismas nenurodė nei teisės šaltinių, nei bylos medžiaga pagrįstos argumentacijos, kodėl 7,189 mln. Eur nuomos mokesčio pabrangimas yra nepakankamas teismo intervencijai į sutartinius santykius. 7,189 mln. Eur pabrangimas yra itin reikšmingas COVID-19 pandemijos ir Rusijos karinės invazijos sukelto trumpalaikio SVKI šuolio už 2023 m. rezultatas visam likusiam nuomos terminui. 2022–2023 m. įvykęs SVKI šuolis buvo reikšmingesnis šalių prievolių pusiausvyrai, nei sprendimu pasirinko vertinti teismas.
22.5. Spręsdamas dėl SVKI įtakos šalių prievolių balansui teismas neįvertino, kad atsakovė praturtėja apeliantės sąskaita. Nors sprendime abstrakčiai nurodė, kad apeliantė dėl infliacijos patyrė papildomas išlaidas, apimančias prekių ir paslaugų kainų padidėjimą, tačiau neatsižvelgė į tai, jog byloje nėra įrodymų, patvirtinančių kokius nors išaugusius atsakovės kaštus vykdant Nuomos sutartį. Taigi, byloje neįrodyta, kad SVKI pokytis nulėmė brangesnį Nuomos sutarties vykdymą atsakovei, priešingai, visas infliacijos pasekmes patiria apeliantė, kuriai (vienai) ir itin reikšmingai pabrango Nuomos sutarties įvykdymas.
22.6. Teismas nepagrįstai neatsižvelgė į tai, kad nuomos kaina rinkoje yra mažesnė. Apeliantė į bylą pateikė ,,Ober-Haus“ parengtą Patalpų nuomos rinkos vertės nustatymo išvadą. Ši išvada buvo parengta apžiūrėjus Patalpas, įvertinus jo charakteristiką, pritaikius atitinkamus jo vertės nustatymo principus ir metodus. Ekspertai nustatė, kad Patalpų nuomos kaina rinkoje 2023 m. sausio 1 d. yra 315 000 Eur. Tuo pačiu metu (2023 m.) indeksuotas nuomos mokestis sudarė 506 890 Eur, t. y. apeliantė verčiama daugiau kaip pusantro karto permokėti už Patalpų nuomą atsakovei.
22.7. Teismas nepagrįstai atsisakė vertinti ir ,,Ober-Haus“ duomenis apie bendrąsias rinkos tendencijas ir kainas, t. y. kad apeliantės mokėtinas nuomos mokestis yra reikšmingai didesnis nei vertingesnio (naujo ir sostinėje esančio) nekilnojamojo turto nuomos kaina. ,,Ober-Haus“ duomenys patvirtina ir kitą šiam ginčui reikšmingą aplinkybę – nepaisant infliacijos 2022–2023 m. (iš viso apie 30 proc.) nuomos rinkoje nuomos kainos išliko pastovios. Taigi, laisvai veikiančioje nuomos rinkoje būtent nuomotojams teko infliacijos (pinigų nuvertėjimo) rizika. Nuomos sutartimi buvo sukurta priešinga situacija – visa infliacijos rizika buvo perkelta apeliantei. Taigi, egzistuoja rinkai nebūdingas šalių prievolių disbalansas, o apeliantė įpareigojama tęsti nuomos santykį tokiomis sąlygomis, kurios rinkoje neegzistuoja.
22.8. Teismas vadovavosi atsakovės byloje pateikta ,,Colliers International“ pažyma. ,,Colliers International“ duomenys susiję su rinkos kainomis, o ne su Patalpų nuomos kaina rinkoje. Dėl šios priežasties didesnę įrodomąją galią ir vertę už ,,Colliers International“ pažymą turi būtent ,,Ober-Haus“ individualizuota pažyma, kuri buvo parengta apžiūrėjus Patalpas, įvertinus jų charakteristiką. Teismas nemotyvavo, kodėl nusprendė vadovautis būtent ,,Colliers International“, o ne ,,Ober-Haus“ duomenimis.
22.9. Teismas tinkamai nekvalifikavo teisinių santykių (pardavimas–atgalinė nuoma), todėl neįvertino, kad nuomos mokesčio padidėjimas prieštarauja šalių ketinimams sudarant sandorį ir neatitinka jų teisėtų lūkesčių. Atgalinės nuomos sandoris savo esme yra finansavimo sandoris, kuomet turto pirkėjas ir nuomotojas iš esmės yra paskolos davėjas, o pardavėjas ir nuomininkas – paskolos gavėjas. Tinkamai kvalifikavus šalių santykius kaip pardavimo–atgalinės nuomos (finansavimo) sandorį, turėtų būti įvertinami šio sandorio šalių tikrieji lūkesčiai – Nuomos sutartimi nustatyti abejoms šalims priimtiną grąžą už apeliantei suteikiamą finansavimą. Jei atsakovė iki turto įgijimo ir nuomos sutarties sudarymo 2016 m. rugpjūčio 15 d. būtų galėjusi numatyti ir numačiusi COVID-19 pandemijos ir Rusijos karo Ukrainoje sukeltą padarinį – SVKI šuolį 2022–2023 m. – tai turėjo būti įtraukta į turto vertinimą, t. y. atsakovės sumokėtoje turto kainoje šis nuomos mokesčio indeksavimas turėjo atsispindėti, tačiau taip nebuvo.
22.10. Apeliantė nenumatė (negalėjo numatyti) ir neprisiėmė COVID-19 pandemijos bei Rusijos karo Ukrainoje nulemto SVKI šuolio rizikos. Šalies galimybė protingai numatyti atitinkamas aplinkybes ir šių aplinkybių atsiradimo rizika yra dvi savarankiškos CK 6.204 straipsnio taikymo sąlygos, tačiau teismas šias dvi sąlygas sujungė į vieną, t. y. konstatavo apeliantės pareigą numatyti aplinkybes, kurių faktiškai neįmanoma numatyti, o jų nenumatymą įvertino kaip aplinkybių atsiradimo rizikos prisiėmimą. Toks CK 6.204 straipsnio taikymas yra nepagrįstas.
22.11. Apeliantė, 2016 m. sudarydama Nuomos sutartį, negalėjo numatyti ir prognozuoti tokių aplinkybių, kaip COVID-19 pandemija ir Rusijos karas Ukrainoje, o kartu ir šių aplinkybių įtakos šalies ekonomikai bei nuomos mokesčio indeksacijai. Tuo atveju, jeigu šalis galėtų numatyti atitinkamų aplinkybių riziką bei atlikti pakeitimus sudaromoje sutartyje, CK 6.204 straipsnio taikymas taptų neaktualus, nes neliktų paties ginčo objekto (nebūtų ką keisti). Teismo motyvai paneigia CK 6.204 straipsnio taikymo galimybę – teismas šaliai pritaiko nerealų elgesio standartą, kurio laikantis neegzistuotų pats teisminis ginčas, o tokiu būdu CK 6.204 straipsnyje įtvirtinta teisių gynybos priemone tampa neįmanoma pasinaudoti.
22.12. Šalys, sudarydamos pardavimo ir atgalinės nuomos sandorį, rėmėsi (numatė) iki 2 proc. infliacija iki 2030 m., o Patalpų pardavimo kainą nustatė remdamosi numatomais nuomos mokesčiais. Priešingai nei teigia atsakovė, jei šalys būtų prognozavusios 30 proc. infliaciją 2022–2023 m., kaina, kurią atsakovė sumokėjo už Patalpas, turėjo būti didesnė. Todėl, jei nuomos mokesčio indeksavimas grįžtų prie abiejų šalių sudarant sandorį prognozuoto 2 proc. nuomos mokesčio indeksavimo, atsakovės numatyta investicijų grąža nesumažėtų, tik grįžtų į pradinę ribą. Taigi, teismas turėjo taikyti sąžiningumo principo korekcinę funkciją ir grąžinti sandorį į šalių numatytą pusiausvyrą.
22.13. Tenkindamas atsakovės reikalavimus, teismas pažeidė CK 1.5 straipsnio 1 dalyje įtvirtintus teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principus.
23. Atsakovė UAB ,,Sekeslog 17“ atsiliepimu į apeliacinį skundą prašo atmesti apeliantės apeliacinį skundą bei priteisti bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepime atsakovė remiasi šiais argumentais:
23.1. Teismas pagrįstai konstatavo, kad dėl nuomos mokesčio padidėjimo, susieto su SVKI, neegzistuoja fundamentalus prievolių disbalansas. Apeliantės patiriami kaštai, susiję su nuomojamo pastato išlaikymu, neturi teisinės reikšmės, vertinant, ar egzistuoja esminis prievolių disbalansas tarp Nuomos sutarties šalių, nes jie susiję su Patalpų išlaikymu, priklauso nuo apeliantės ir jos vykdomos veiklos t. y. ji juos patirtų nepriklausomai nuo to, ar nurodomos patalpos priklausytų jai pačiai, ar būtų nuomojamos iš atsakovės.
23.2. Apeliantė sąmoningai manipuliuoja skaičiais, siekdama pagrįsti tariamai esminį prievolių disbalansą. Nors apeliantė teigia, kad teismas nenurodė šaltinių, kodėl esamas Nuomos sutarties vykdymo pabrangimas nėra pakankamas teismo intervencijai į sutartinius santykius, tačiau jai turėtų būti žinoma, jog 10 proc. nesiekiantis padidėjimas nėra nei teismų praktikoje, nei teisinėje doktrinoje laikomas pakankamu.
23.3. Apeliantė, siekdama padidinti realų Nuomos sutarties vykdymo padidėjimą, atsižvelgiant į 2023 m. SVKI, pateikia duomenis, juos lygindama su tariamais šalių lūkesčiais, t. y. kad infliacija visu sutarties galiojimo laikotarpiu (15 m.) išliks 1,9 proc. Nei apeliantė, nei atsakovė niekuomet protingai nesitikėjo, kad nuomos mokestis kasmet bus indeksuojamas 1,9 proc. Tokio metinio nuomos mokesčio pokyčio apeliantė būtų galėjusi tikėtis tik vienu atveju – jei Nuomos sutartyje būtų buvusi numatyta indeksacijos viršutinė riba, tačiau šiuo atveju šalys susitarė, jog nuomos mokestis yra indeksuojamas pagal Nuomos sutartyje numatytą formulę, atsižvelgiant į 100 proc. dydžio SVKI pokytį.
23.4. Apeliantės dėstoma pozicija byloje įrodo, kad ji pati nežino nei kokia apimtimi, nei ar išvis yra atsiradęs koks nors šalių interesų pusiausvyros disbalansas, t. y. nežino ir nagrinėjamoje byloje neįvardija, kokio dydžio nuomos mokesčio indeksavimas 2023 m. atitiktų šalių interesų pusiausvyrą, ar kokio dydžio indeksacijos riziką prisiėmė sutartimi.
23.5. Kaip teisingai konstatavo ir pirmosios instancijos teismas, visu Nuomos sutarties vykdymo laikotarpiu (15 m.), ja pritaikyto nuomos mokesčio indeksacijos suma, viršijanti 1,9 proc. neturės esminės reikšmės apeliantės įsipareigojimams, kadangi sudaro apie 7 proc. nuo bendros sutarties vertės per visą jos vykdymo laikotarpį, o ne 200 ar 800 proc. kaip savo apeliaciniame skunde siekia pagrįsti apeliantė.
23.6. Apeliantės nurodomas „sniego gniūžtės efektas“ neturi teisinės reikšmės vertinant šalių prievolių pusiausvyros disbalansą, kadangi: infliacija Lietuvoje ir toliau auga, tad atsakovė ir toliau patiria pinigų nuvertėjimą, kuris yra kompensuojamas apeliantės taip vadinamu „sniego gniūžtės“ efektu. Apeliantė, kaip profesionalus verslininkas, suvokė, kad net ir esant defliacijai Lietuvoje nuomos mokestis nebus mažinamas.
23.7. Iš esmės analogiškoje byloje (Nr. e2A-884-661/2024), be kita ko, buvo vertinama, ar egzistuoja sutartinių prievolių disbalansas būtent dėl Lietuvos SVKI padidėjimo 19,7 proc. Nei pirmosios, nei apeliacinės instancijos teismai nevertino tokio dydžio nuomos mokesčio padidėjimo kaip fundamentalaus. Šio ginčo atveju yra taikomas 17,2 proc. dydžio Lietuvos SVKI metinis pokytis. Taigi, šiuo atveju pirmosios instancijos teismas dar mažesnio nuomos mokesčio padidėjimo neturėjo pagrindo vertinti kaip fundamentalaus bei nukrypti nuo aukščiau nurodytoje byloje suformuoto precedento.
23.8. Finansinė padėtis yra reikšmingas faktorius vertinant sutartinių prievolių disbalansą tuo atžvilgiu, ar būtent neva nukentėjusi šalis, prašanti pakeisti sutartį, nėra perleidusi infliacijos padarinių savo klientams. Apeliantės finansiniai rezultatai rodo, kad ji dėl padidėjusios infliacijos šalyje nepatyrė neigiamų pasekmių, nes perleido infliacijos naštą savo pirkėjams. Taigi, priešingai nei teigia apeliantė, jos finansinė padėtis, vertinant, ar egzistuoja sutartinių prievolių disbalansas, neabejotinai yra svarbi.
23.9. Susitarimas taikyti SVKI (Euro zonos arba Lietuvos), kuris padeda atspindėti realius kainų pokyčius, yra esminė sutarties sąlyga. Be šios nuostatos ilgalaikė nuoma nebūtų įmanoma. Be to, indeksavimo sumažinimas iki 1,9 proc. nukryptų nuo šios esminės sąlygos, nes tai tiksliai neatspindėtų realių pokyčių rinkoje. Atitinkamai, šalys, sudarydamos Nuomos sutartį, siekė susieti nuomos mokesčio dydį su šalyje esančia infliacija, t. y. objektyviu rodikliu. Taigi, teismas pagrįstai įvertino infliacijos įtaką tiek apeliantės, tiek atsakovės interesams bei pagrįstai priėjo išvados, jog infliacija veikia abi šalis, o ne tik apeliantę, išimtinai vien dėl tos priežasties, jog ji moka nuomos mokestį ir pastato išlaikymo išlaidas.
23.10. Priešingai nei teigia apeliantė, ji neįrodė, kad nuomojamo pastato nuomos rinkos vertė yra mažesnė nei šalių sulygta Nuomos sutartimi. Nuomos sutartimi šalys susitarė nuomos mokesčio didėjimą susieti ne su rinkos verte, o su infliacijos dydžiu. Todėl apeliantės siekis pagrįsti, kad Patalpų nuomos vertė neatitinka rinkos kainų yra teisiškai nereikšmingas Nuomos sutarties kontekste.
23.11. Priešingai nei teigia apeliantė, teismas įvertino tiek apeliantės pateiktą ,,Ober-Haus“ išvadą, tiek teiktus viešai prieinamus duomenis. Visgi, ,,Ober-Haus“ išvada nėra teismo ekspertizės aktas, o pačios apeliantės užsakyta vertinimo ataskaita, kuri neturi didesnės įrodomosios vertės bei gali būti vertinama tik kaip paprastas rašytinis įrodymas. Atitinkamai teismas, atsižvelgdamas į kitus byloje esančius duomenis, konstatavo, kad ji nepagrindžia, jog Patalpų nuomos vertė yra žymiai didesnė nei rinkos vertė.
23.12. Apeliantės nurodomos neva šiuo metu egzistuojančios nuomos rinkos kainos yra mažesnės nei pačių šalių sulygta nuomos kaina Nuomos sutarties sudarymo metu. Pavyzdžiui, Nuomos sutarties 15.1 papunktyje numatyta bazinė nuomos kaina buvo 338 597 Eur (t. y. nuomos mokestis iki pirmosios indeksacijos), apeliantės užsakytoje ataskaitoje šiuo metu deklaruojama rinkos vertė (315 000 Eur). Taigi, apeliantės teikiamas įrodymas, neva pagrindžiantis rinkoje egzistuojančias kainas, jų pokyčius, negali pagrįsti jos pozicijos, nes prieštarauja net ir pradiniam šalių susitarimui Nuomos sutarties sudarymo metu.
23.13. „Ober-haus“ parengtoje ataskaitoje Patalpos buvo palygintos tik su 4 kitais objektais. Be to, ,,Ober-haus“ ataskaitoje nevertintas sandorių turinys, t. y. ar šiose nuomos sutartyse yra numatytos nuomos mokesčio indeksacijos sąlygos bei kokios realios nuomos kainos yra ne sandorio sudarymo metu, o ataskaitos parengimo metu. ,,Ober-Haus“ ataskaitoje neatsižvelgta į aplinkybę, kad Patalpos buvo pastatytos bei pritaikytos būtent apeliantės poreikiams, o tai turi didelę reikšmę vertinant jų nuomos rinkos vertę.
23.14. Apeliantė Nuomos sutartį prilygindama bankų teikiamoms paskoloms siekia, kad ginčo santykiai būtų kvalifikuojami netinkamai. Pirkimo ir atgalinės nuomos sutartis nėra nei paskolos sutartis, nei paprasto finansavimo alternatyva. Apeliantė, nagrinėjant bylą pirmosios instancijos teisme, nesilaikė pozicijos, kad pirkimo–atgalinės nuomos sandorio sudarymo faktas turi įtaką vertinant tarp šalių kilusį ginčą. Apeliaciniame skunde taip pat nepateikė teisinių argumentų, kodėl Nuomos sutarties kvalifikavimas kaip atgalinės nuomos turėtų lemti kitokį CK 6.204 straipsnyje numatytų sąlygų taikymą.
23.15. Pirmosios instancijos teismas pagrįstai konstatavo, kad apeliantė prisiėmė SVKI padidėjimo riziką. Apeliantė neginčija, kad Nuomos sutartyje šalys susitarė dėl neriboto SVKI taikymo. Šalims susitarus taikyti nuomos mokesčio koregavimo remiantis SVKI mechanizmą ir nenustačius nuomos mokesčio padidėjimo ribojimo, nėra pagrindo teigti, apeliantė neprisiėmė SVKI padidėjimo rizikos. Taip pat, nėra pagrindo teigti, kad apeliantė negalėjo numatyti SVKI pakilimo iki 17,2 proc. Finansų krizė geriausiai parodė, jog rūpestingi bei apdairūs verslo subjektai gali nenumatyti konkretaus įvykio rinkoje, tačiau gali numatyti, jog atitinkamos turbulencijos ekonomikoje yra ne tik galimos, tačiau yra pasikartojančios.
23.16. Pirmosios instancijos teismas neturėjo pagrindo remdamasis CK 1.5 straipsniu pakeisti Nuomos sutartį. Apeliantė sutinka, kad nuomos mokesčio indeksacijos mechanizmas susietas su SVKI metiniu pokyčiu yra įprastinė praktika, kuriuo neribotai naudojasi ir valstybės institucijos bei dėl kurio susitarė abi šalys, o indeksuotas nuomos mokesčio dydis nesukelia apeliantei nepagrįstai didelės finansinės naštos. Taigi, vien siekis sumažinti savo nuomos kaštus neatitinka CK 1.5 straipsnyje įtvirtintų principų. Be to, apeliantė nuolatos dėl įvairių rinkoje susiklosčiusių aplinkybių siekia išvengti nuomos mokesčių (ar jų dalies) mokėjimo atsakovei.
Teisėjų kolegija
k o n s t a t u o j a :
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
Dėl bylos nagrinėjimo ribų
24. Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 320 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai (CPK 320 straipsnio 2 dalis). Apeliacinės instancijos teismas ex officio (pagal pareigas) patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų.
25. Teisėjų kolegija, apeliacine tvarka išnagrinėjusi civilinę bylą, nenustatė CPK 329 straipsnio 2 dalyje numatytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų, taip pat pagrindo peržengti apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį ribas.
26. Nagrinėjamoje byloje sprendžiami pirmosios instancijos teismo sprendimo dalies, kuria atmestas apeliantės ieškinys dėl Nuomos sutarties sąlygų modifikavimo, teisėtumo ir pagrįstumo klausimai.
Dėl esminių faktinių aplinkybių ir ginčo esmės
27. Remiantis byloje pateiktais duomenimis, nustatyta, kad 2016 m. rugpjūčio 15 d. UAB „Baltic Retail Properties“ ir UAB ,,Kesko Senukai Lithuania“ sudarė Nuomos sutartį, kuri galioja iki 2031 m. rugpjūčio 14 d. (1 t., b. l. 16–62). Objektą nuosavybėn 2016 m. gruodžio 14 d. pirkimo–pardavimo sutarties pagrindu perėmė atsakovė, kuri pakeitė pradinę nuomotoją.
28. Apeliantė ir atsakovė 2017 m. spalio 17 d. sudarė papildomą susitarimą, kuriuo patvirtino, kad Patalpos, nepaisant to, jog pasikeitė jų savininkas, ir toliau Nuomos sutarties pagrindu laikomos išnuomotomis apeliantei (1 t., b. l. 63–64).
29. Apeliantė 2023 m. gegužės 10 d. raštu ,,Dėl nuomos sutarties sąlygų, nustatančių nuomos mokesčio indeksavimą, pakeitimo“, vadovaudamasi CK 6.204 straipsnio 3 dalimi, kreipėsi į atsakovę su prašymu pakeisti Nuomos sutartį: 1) nustatyti, kad nuomos mokestis pagal Nuomos sutartį laikotarpiui nuo 2023 m. balandžio 1 d. didinamas ne 17,2 proc. (ar 18,74 proc.), bet 3 proc.; 2) papildyti Nuomos sutarties 15.4 papunktį nauja sąlyga: „<...> tuo atveju, jei pagal šį punktą apskaičiuotas Nuomos mokesčio padidėjimas yra mažesnis nei 1 (vienas) procentas, tai tokiu atveju Nuomos mokestis atitinkamiems metams yra didinamas 1 (vienu) procentu. Tuo atveju, jei pagal šį punktą apskaičiuotas Nuomos mokesčio padidėjimas yra didesnis nei 3 (trys) procentai, tai tokiu atveju Nuomos mokestis atitinkamiems metams yra didinamas 3 (trimis) procentais.“ Taip pat, atkreipė dėmesį į tai, kad atsakovė, indeksuodama nuomos mokestį, taiko neteisingus skaičius, t. y. ne SVKI, o VKI (1 t., b. l. 74–79).
30. Atsakovė 2023 m. liepos 12 d. raštu ,,Dėl UAB ,,Kesko Senukai Lithuania“ 2023 m. gegužės 10 d. rašto ir pilno skolos sumokėjimo“ pateikė atsakymą, kuriame pripažino, kad per klaidą vietoje Nuomos sutartyje numatyto SVKI pritaikė nesuderintą VKI, pateikė išrašytas kreditines sąskaitas, kuriomis yra ištaisoma padaryta apskaitos klaida. Apeliantės prašymą dėl Nuomos sutarties pakeitimo atmetė, teigdama, kad indeksavimo sąlygos buvo nustatytos atsižvelgiant į Nuomos sutarties sąlygų visumą, todėl nėra pagrindo šias sąlygas peržiūrėti. Pažymėjo, kad dėl apeliantės ilgalaikio įsipareigojimų nevykdymo yra susidaręs 270 439,28 Eur įsiskolinimas už logistikos centro nuomą bei 5 084,26 Eur delspinigiai. Be kita ko, pareikalavo apeliantės per penkias darbo dienas nuo reikalavimo pateikimo padengti visą įsiskolinimą (1 t., b. l. 65–67).
31. Atsakovė 2023 m. spalio 19 d. raštu pakartotinai kreipėsi į apeliantę, nes ji nepateikė atsakymo į reikalavimą ir neįvykdė piniginių prievolių pagal Nuomos sutartį. Nurodė, kad šiuo raštu reikalauja per septynias kalendorines dienas nuo reikalavimo pateikimo padengti visą įsiskolinimą, kurį sudaro 612 144,01 Eur nuomos mokestis pagal Nuomos sutartį ir 17 498,57 Eur delspinigiai (2 t., b. l. 25–27).
32. Kadangi šalims nepavyko susitarti, apeliantė, remdamasi CK 1.5, 6.195 ir 6.204 straipsnių nuostatomis, kreipėsi į teismą su ieškiniu dėl Nuomos sutarties sąlygų modifikavimo. Atsakovė atsiliepime prašė apeliantės ieškinį atmesti, o priešieškinyje priteisti iš apeliantės 699 593,15 Eur skolą ir 26 549,56 Eur delspinigius. Pirmosios instancijos teismas apeliantės ieškinį atmetė, o atsakovės priešieškinį tenkino iš dalies. Pažymėjo, kad ieškinys dėl Nuomos sutarties modifikavimo netenkinamas, nes Nuomos sutarties sąlygos atitinka verslo praktikoje taikomų sutarčių sąlygas, jos neproporcingai nepažeidžia apeliantės interesų, užtikrina atsakovės teisių apsaugą infliacijos atžvilgiu, nuomos kaina neviršija rinkos kainų, o Nuomos sutartį sudarydama apeliantė galėjo įvertinti galimus infliacijos šuolius ir nuo to apsidrausti įtraukdama į Nuomos sutartį indeksavimo viršutinę ribą, tačiau to nepadarė ir dėl to prisiėmė visą neigiamą riziką infliacijos atveju.
33. Apeliantė, nesutikdama su pirmosios instancijos teismo sprendimo dalimi, kuria atmesti jos ieškinio reikalavimai, pateikė apeliacinį skundą, kuris grindžiamas šiais esminiais argumentais: 1) teismas, nenustatydamas CK 6.204 straipsnio 2 dalies 2 ir 4 punktuose nustatytų šio straipsnio taikymo sąlygų, suklydo; 2) tenkindamas atsakovės reikalavimus pažeidė CK 1.5 straipsnio 1 dalyje įtvirtintus teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principus. Atsižvelgdama į tai, toliau šioje nutartyje teisėjų kolegija pasisakys dėl šių ginčo argumentų.
Dėl žodinio teismo posėdžio
34. Teisme gautas apeliantės prašymas bylą nagrinėti žodinio proceso tvarka. Prašymas motyvuojamas tuo, kad: 1) teismas padarė klaidą kvalifikuodamas teisinį santykį, t. y. nekvalifikavo jo pardavimo–atgalinės nuomos santykiu. Ši klaida nulėmė ydingą procesą, kuriuo metu teismas netyrė visų teisiškai reikšmingų aplinkybių ir neišklausė susijusių šalių paaiškinimų; 2) teismas vertino tik dalį apeliantės patirto pabrangimo – nuomos mokestį. Likusi pabrangimo dalis – išlaikymo kaštai – pirmosios instancijos teismo liko neįvertinti. Nagrinėjamu atveju ši kaštų dalis taip pat reikšmingai išaugo (28 proc. už 2023 m. ir 42 proc. už 2022 m.); 3) byloje pareikšti reikalavimai grindžiami ekonominio pobūdžio argumentais bei ekspertų išvadomis. Atsakovė vengia komentuoti šių išvadų turinį, pasisakyti dėl akivaizdaus ir itin reikšmingo skirtumo tarp faktinio nuomos mokesčio ir nuomos kainos rinkoje. Atsižvelgiant į tai, apeliantės vertinimu, tikslinga organizuoti žodinį bylos nagrinėjimą apeliacinėje instancijoje, kurio metu šalys pateiktų paaiškinimus dėl ginčo esmės bei pirmosios instancijos teismo nemotyvuotai ignoruotų ekspertų išvadų. Tai sudarytų pagrindą operatyviam bei tinkamam šio ginčo išnagrinėjimui.
35. Atsakovė atsiliepime į prašymą prašo jo netenkinti ir atmesti kaip nepagrįstą, nes: 1) yra akivaizdžiai pavėluotas ir pateiktas siekiant vilkinti procesą byloje; 2) byloje pareikšti reikalavimai ir šalių pozicijos yra aiškios, šalys (jų atstovai) buvo išklausytos teismo posėdžių pirmosios instancijos teisme metu, be kita ko, apeliantė nenurodė ir neįrodė išimtinių aplinkybių ar išimtinio poreikio organizuoti žodinį apeliacinio skundo nagrinėjimą; 3) tokio pobūdžio prašymai yra įprastinė apeliantės taktika, siekiant vilkinti bylų nagrinėjimą. Be to, dėl apeliantės prašyme nurodomų klausimų jau yra suformuota aiški teismų praktika kitose bylose, kurios šalimi buvo pati apeliantė.
36. CPK 321 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad apeliacinis skundas nagrinėjamas rašytinio proceso tvarka, išskyrus šio Kodekso 322 straipsnyje nurodytas išimtis. Pagal CPK 322 straipsnį, apeliacinis skundas nagrinėjamas žodinio proceso tvarka, jeigu bylą nagrinėjantis teismas pripažįsta, kad žodinis nagrinėjimas būtinas. Dalyvaujantys byloje asmenys apeliaciniame skunde, atsiliepime į apeliacinį skundą arba pareiškime dėl prisidėjimo prie apeliacinio skundo gali pateikti motyvuotą prašymą nagrinėti bylą žodinio proceso tvarka, tačiau šis prašymas teismui nėra privalomas.
37. Plėtodamas CPK 322 straipsnyje įtvirtintos normos aiškinimą ir taikymą, kasacinis teismas išskyrė, kad nepriklausomai nuo to, jog CPK 321 straipsnyje įtvirtintas teisinis reguliavimas suteikia teismui diskreciją spręsti dėl poreikio skirti bylos nagrinėjimą žodinio proceso tvarka, ši teisė ribojama – toks teismo sprendimas galimas išimtiniais atvejais. Dėl to šalys, teikdamos prašymą nagrinėti bylą žodinio proceso tvarka, turi jį pagrįsti, nurodydamos išimtines aplinkybes (pavyzdžiui, būtina apklausti specialistą, ekspertą, liudytojus ir pan.), dėl kurių būtinas žodinis bylos nagrinėjimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. lapkričio 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-471/2012; 2013 m. sausio 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-115/2013). Byloje dalyvaujančių asmenų prašymas nagrinėti bylą žodinio proceso tvarka pats savaime nesuponuoja žodinio proceso būtinumo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. vasario 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-2-611/2022, 28 punktas).
38. Teisėjų kolegijos vertinimu, apeliantės dėstomos aplinkybės nelaikytinos išskirtinėmis (žr. šios nutarties 34 punktą), kurių pagrindu turėtų būti taikoma bendrosios bylos nagrinėjimo apeliacinės instancijos teisme tvarkos taisyklės išimtis ir tenkinamas prašymas dėl žodinio bylos nagrinėjimo. Pirma, prašymas dėl žodinio nagrinėjimo iš esmės grindžiamas abstrakčiu poreikiu pakartotinai pasisakyti dėl tam tikrų aplinkybių, kurios, jos įsitikinimu, teismo nebuvo tinkamai įvertintos. Tačiau vien tai, kad apeliantė turi kitokį byloje nustatytų aplinkybių vertinimą, savaime nelemia būtinumo skirti žodinį bylos nagrinėjimą. Antra, nagrinėjamu atveju šalys yra atstovaujamos teisininkų, procesiniuose dokumentuose pakankamai aiškiai suformulavo poziciją dėl byloje esančių įrodymų, jų vertinimo pagrįstumo CK 6.204 straipsnio kontekste, pateikė nesutikimo su teismo sprendimu argumentus, be to, jos buvo išklausytos teismo posėdyje bylą nagrinėjant pirmosios instancijos teisme, todėl nėra nei faktinio, nei teisinio pagrindo spręsti, jog prašymo netenkinimas sudarytų prielaidas pažeisti lygiateisiškumo, rungimosi principus (CPK 12, 17 straipsniai). Priešingai, kitoks aptariamos situacijos vertinimas sudarytų prielaidas proceso vilkinimui bei neatitiktų ekonomiškumo reikalavimų. Atsižvelgiant į tai, prašymas dėl bylos nagrinėjimo žodinio proceso tvarka netenkinamas.
Dėl Nuomos sutarties pakeitimo CK 6.204 straipsnio pagrindu
39. Apeliantė, nesutikdama su pirmosios instancijos teismo išvadomis, nurodė, kad teismas nepagrįstai ir neteisėtai suteikė teisinę reikšmę apeliantės finansinei padėčiai ir neįvertino sutarties įvykdymo pabrangimo masto, be kita ko, atsisakė vertinti, jog nuomos kaina rinkoje yra mažesnė. Taip pat, tinkamai nekvalifikavo teisinių santykių, todėl neįvertino, kad nuomos mokesčio padidėjimas prieštarauja šalių ketinimams sudarant sandorį ir neatitinka jų teisėtų lūkesčių. Ji nenumatė ir negalėjo numatyti COVID-19 pandemijos ir Rusijos karo Ukrainoje, kuris nulėmė beprecedentį SVKI padidėjimą. Teisėjų kolegijos vertinimu, apeliantės nurodyti argumentai nesudaro pagrindo skundžiamą sprendimą panaikinti ar pakeisti.
40. Teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią; sutartis įpareigoja atlikti ne tik tai, kas tiesiogiai joje numatyta, bet ir visa tai, ką lemia sutarties esmė arba įstatymai (CK 6.189 straipsnio 1 dalis). Sutarties šalys turi vykdyti prisiimtus įsipareigojimus tinkamai, vienos sutarties šalies pareigą vykdyti sutartinę prievolę atitinka kitos sutarties šalies reikalavimo teisė, kuri yra ginama įstatymu. Tačiau tam tikrais atvejais besąlygiškas reikalavimas vykdyti sutartį gali būti nepateisinamas kaip neatitinkantis protingumo, sąžiningumo ir protingumo principų. Dėl to teisinis reglamentavimas nustato sutarties privalomumo ir vykdytinumo (lot. pacta sunt servanda) principo išlygas. Kai viena iš šalių atsisako susitarimu pakeisti sutarties sąlygas, jos gali būti pakeistos teismo sprendimu. Sutarties pakeitimas teismo sprendimu yra išimtinė priemonė, galima tik įstatyme ar sutartyje nurodytais atvejais, nes sutarties pakeitimas tokiu būdu reiškia priverstinį įsikišimą į šalių nustatytą tarpusavio teisių ir pareigų pusiausvyrą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. kovo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-72-701/2018, 20–21 punktai).
41. Vienas iš sutarties pakeitimo teismo sprendimu atvejų yra esminio sutarties vykdymo suvaržymo aplinkybės (lot. rebus sic stantibus). Šios aplinkybės įstatyme suprantamos kaip tokios, kurios iš esmės pakeičia sutartinių prievolių pusiausvyrą, t. y. arba iš esmės padidėja įvykdymo kaina, arba iš esmės sumažėja gaunamas įvykdymas, jeigu: 1) tos aplinkybės atsiranda arba nukentėjusiai šaliai tampa žinomos po sutarties sudarymo; 2) tų aplinkybių nukentėjusi šalis sutarties sudarymo metu negalėjo protingai numatyti; 3) tų aplinkybių nukentėjusi šalis negali kontroliuoti; 4) nukentėjusi šalis nebuvo prisiėmusi tų aplinkybių atsiradimo rizikos (CK 6.204 straipsnio 2 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. kovo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-72-701/2018, 24 punktas).
42. Tam, kad būtų galima taikyti CK 6.204 straipsnį ir šio straipsnio pagrindu pakeisti šalių laisva valia sudarytų ir galiojančių sutarčių sąlygas, privalo būti nustatytos pasikeitusios aplinkybės, turinčios reikšmės sutarties vykdymui, kurios nulėmė fundamentalų sutartinių prievolių disbalansą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-7-145-421/2018, 51 punktas). Sutartinių prievolių pusiausvyros pasikeitimu laikytinos aplinkybės, kai arba iš esmės padidėja įvykdymo kaina, arba iš esmės sumažėja gaunamas įvykdymas. Sutarties vykdymo suvaržymas turi būti esminis, pažeidžiantis šalių interesų pusiausvyrą, reikalavimas įvykdyti sutartį tokiomis aplinkybėmis prieštarautų sąžiningumo, protingumo ir teisingumo principams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. kovo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-72-701/2018, 24 punktas).
43. Sutartinių prievolių pusiausvyros pokytis paprastai nustatomas pagal objektyvią planuoto (buvusio sutarties sudarymo metu) ir realaus prievolės įvykdymo pokyčių skaitinę išraišką (pavyzdžiui, įvykdymo kainos padidėjimo skaitinę išraišką). Tam tikrais atvejais šis pokytis taip pat gali būti nustatomas pagal netiesioginį įvykdymo kaštų padidėjimą arba įvykdymo vertės sumažėjimą ir kt. Ginčą dėl sutarties pakeitimo nagrinėjantis teismas turi nustatyti faktines aplinkybes dėl sutartinių prievolių pusiausvyros pokyčio egzistavimo, jo masto ir įvertinti, ar toks pasikeitimas vertintinas kaip iš esmės pakeitęs sutartinių prievolių pusiausvyrą bei sudarantis pagrindą pakeisti sutartį. Konkrečios sutarties vykdymo suvaržymai kiekvienoje byloje vertintini individualiai, atsižvelgiant į nustatytą pokyčio mastą, sutartimi prisiimtos rizikos laipsnį, sutarties šalių statusą ir kitas reikšmingas aplinkybes (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. lapkričio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-523/2013).
44. Teisėjų kolegija, atsižvelgusi į šios nutarties 40–43 punktuose aptartą teisinį reglamentavimą ir nurodytą šio reglamentavimo aiškinimą kasacinio teismo praktikoje, įvertinusi byloje susiklosčiusią faktinę situaciją, pritaria pirmosios instancijos teismo vertinimui, kad nagrinėjamu atveju apeliantė neįrodė pagrindo taikyti išimtinę priemonę, numatytą CK 6.204 straipsnyje, ir pakeisti šalių sudarytą Nuomos sutartį, dėl toliau nurodomų motyvų.
45. Visų pirma, minėta (žr. šios nutarties 41 punktą), siekdama pagrįsti esantį sutarties vykdymo suvaržymą, apeliantė privalėjo įrodyti, kad jai iš esmės padidėja sutarties įvykdymo kaina arba iš esmės sumažėja iš sutarties gaunamas įvykdymas bei tai, jog sutarties vykdymo suvaržymu laikomos aplinkybės atitinka CK 6.204 straipsnio 2 dalyje numatytus kriterijus. Šių aplinkybių apeliantė nepagrindė, t. y. neįrodė, kad sutarties sudarymo metu ji protingai negalėjo numatyti sutarties vykdymo kainos padidėjimo ir nebuvo prisiėmusi SVKI padidėjimo atsiradimo rizikos.
46. Byloje esančiais duomenimis nustatyta, kad Pastatas nuo sutarties sudarymo dienos išnuomojamas 15 metų (Nuomos sutarties 9.1 papunktis). Pagal Nuomos sutarties 15.4 papunktį, šalys susitarė, kad nuomos mokestis yra susietas su SVKI. Nuomos sutartimi šalys nustatė konkrečią nuomos mokesčio indeksavimo tvarką, t. y. susitarė, kad nuomos mokesčio (ir bet kurių nuomos mokesčio padidinimų) indeksavimas atliekamas kiekvienų metų balandžio 1 d. lyginant tais metais kovo mėnesį paskelbtą VKI su praėjusių metų kovo mėnesį paskelbtu VKI. Taip pat, kad nuomos mokestis indeksuojamas tik esant teigiamam VKI pokyčiui (t. y. padidėjimui) ir tokiais atvejais nuomos mokestis padidinamas proporcingai atitinkamam VKI pokyčiui. Be kita ko, kad nuomos mokestis, suindeksuotas atitinkamais metais, bus laikomas nauju baziniu nuomos mokesčiu, kuris bus indeksuojamas kitais metais. Šalys taip pat susitarė, kad, tuo atveju, jei Valstybės duomenų agentūra ar bet kuri kita vieša institucija nebeskelbs VKI arba VKI apskaičiavimo metodai iš esmės pasikeis, nuomos mokestis padidinamas taip, kad atspindėtų Lietuvos Respublikoje įvykusius pokyčius tikrąja valiutos verte (infliacija) (Nuomos sutarties 15.5 papunktis).
47. Taigi, aptartų Nuomos sutarties sąlygų turinio pagrindu (žr. šios nutarties 46 punktą), teisėjų kolegija daro išvadą, kad apeliantė, sudarydama sutartį, neabejotinai suprato ir galėjo įsivertinti, jog sutartis sudaroma 15 metų (iki 2031 m. rugpjūčio 14 d.), taip pat tai, jog nuomos mokestis sutartyje nustatyta tvarka kiekvienais metais balandžio 1 d. bus indeksuojamas atsižvelgiant į paskelbtą SVKI, o nenustačius indeksavimo viršutinės ribos, šalys susitarė, jog jis bus indeksuojamas atsižvelgiant į 100 proc. dydžio SVKĮ pokytį, todėl prisiėmė nuomos mokesčio išlaikymo tokiame pačiame lygyje ar viršijančiame rinkos kainas riziką.
48. Teisėjų kolegija sutinka su apeliante, kad konkrečių aplinkybių, t. y. COVID-19 pandemijos ar Rusijos karo Ukrainoje, nulėmusių SVKI šuolį, ji negalėjo iš anksto numatyti, tačiau byloje pateiktoje eksperto A. P. išvadoje nurodyti istoriniai duomenys apie SVKI raidą Lietuvoje 1996–2024 m. (6 t., b. l. 49–50), patvirtina, jog SVKI, priklausomai nuo įvairaus pobūdžio veiksnių, nuolat kito, metinis Lietuvos SVKI pokytis galėjo siekti 30 proc., o tai papildomai įrodo, kad rinkoje gali vykti įvairūs pokyčiai, lemiantys infliacijos didėjimą ar mažėjimą, todėl apeliantė negalėjo turėti pagrįsto lūkesčio, jog jis nesikeis ar keisis neženkliai per visą 15 m. trukmės sutarties vykdymo laikotarpį. Vien ta aplinkybė, kad Europos Centrinis Bankas turėjo tikslą (prognozę) išlaikyti 2 proc. infliaciją, savaime nėra pagrindas pripažinti, kad apeliantė negalėjo įsivertinti SVKI pokyčio rizikos bei daryti išvadą, SVKI padidėjimas iki 14 proc. (2022 m. vasario mėn.) ar 17 proc. (2023 m. vasario mėn.) yra beprecedentis įvykis, o duomenų, kad šalys būtų susitarusios dėl viršutinės indeksavimo ribos, apeliantė nepateikė, jų nenustatė ir apeliacinės instancijos teismas (žr. šios nutarties 47 punktą). Todėl apeliantės teiginiai, kad šalys susiejo nuomos padidėjimą su 2 proc. riba, neturi objektyvaus pagrindimo, o paremti iš esmės subjektyviu situacijos vertinimu. Taigi, pirmosios instancijos teismas pagrįstai konstatavo, kad apeliantė neįrodė, jog protingai negalėjo numatyti SVKI padidėjimo ir nebuvo prisiėmusi SVKI padidėjimo atsiradimo rizikos.
49. Antra, aplinkybė, kad pirmosios instancijos teismas neatsižvelgė, jog ne tik nuoma, bet ir Patalpų išlaikymo kaštai 2022–2023 m. reikšmingai išaugo, neturi teisinės reikšmės sprendžiant dėl Nuomos sutarties šalių prievolių disbalanso. Pažymėtina, kad remiantis CK 6.493 straipsnio 1 dalies nuostatomis, nuomos sutarties sudarymo laikotarpiu nuomininkas, be kita ko, turi pareigą atlyginti daikto išlaikymo išlaidas, jeigu ko kita nenustato įstatymas arba sutartis. Kaip matyti iš Nuomos sutarties 15.8 papunkčio, sutarties šalys susitarė, kad be nuomos mokesčio apeliantė apmoka ir kitas išsinuomoto turto išlaikymo bei priežiūros išlaidas (pvz., visas elektros energijos, komunalinių paslaugų, pastato eksploatacijos ir pan.) (1 t., b. l. 40–42). Byloje nėra ginčo, kad šių išlaidų dydis priklauso išimtinai nuo apeliantės veiklos ir poreikių, todėl sutiktina su atsakove, jog nebūtų pagrįsta šių išlaidų padidėjimą vertinti reikalavimo sumažinti nuomos mokestį kontekste. Be to, duomenų, kad nustatant nuomos mokestį šalys būtų numačiusios galimybę atsižvelgti į Patalpų išlaikymo bei priežiūros išlaidas, jų dydį, apeliantė nepateikė, tokių duomenų nenustatė ir apeliacinės instancijos teismas. Taigi, pirmosios instancijos teismas pagrįstai šių išlaidų nevertino CK 6.204 straipsnio taikymo kontekste ir neįtraukė į nuomos mokesčio pabrangimą.
50. Trečia, nors apeliantė teigia, kad dėl padidėjusio SVKI ženkliai pakilo nuomos mokestis ir vien tai sudaro pakankamą pagrindą spręsti dėl Nuomos sutarties šalių prievolių disbalanso, tačiau, minėta (žr. šios nutarties 43 punktą), kad konkrečios sutarties vykdymo suvaržymai kiekvienoje byloje vertintini individualiai, atsižvelgiant į nustatytą pokyčio mastą, sutartimi prisiimtos rizikos laipsnį, sutarties šalių statusą ir kitas reikšmingas aplinkybes, taigi, aplinkybė, jog ženkliai pakilo nuomos mokestis, pati savaime nesudaro pagrindo taikyti CK 6.204 straipsnyje numatytą išimtinę priemonę ir pakeisti Nuomos sutartį.
51. Ketvirta, nepagrįsti apeliantės teiginiai, kad pirmosios instancijos esminę reikšmę suteikė jos finansiniams rezultatams ir remdamasis vien tik jais nusprendė, jog esminių sutarties vykdymo suvaržymų nebuvo. Viena vertus, teisėjų kolegija sutinka su apeliantės argumentu, kad vien tai, jog ūkio subjektas veikia pelningai ar nuostolingai, nelemia CK 6.204 straipsnio (ne)taikymo (Lietuvos apeliacinio teismo 2013 m. lapkričio 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 2A-971/2013). Kita vertus, ūkio subjekto finansiniai duomenys gali būti viena iš reikšmingų aplinkybių, padedanti nustatyti su kokio masto sunkumais susidūrė ūkio subjektas. Atkreiptinas dėmesys, kad nei įstatyme, nei teismų praktikoje nėra baigtinio sąrašo, kokios reikšmingos aplinkybės kiekvienu individualiu atveju turi būti vertinamos. Kaip matyti iš skundžiamo sprendimo turinio, siekdamas nustatyti, ar 2022–2023 m. padidėjęs SVKI lėmė ženkliai sudėtingesnį Nuomos sutarties vykdymą pirmosios instancijos teismas atsižvelgė į dėl 2023 m. ženkliai padidėjusio SVKI apeliantės mokamo nuomos mokesčio padidėjimą, įvertino apeliantės finansinius rezultatus, kokią riziką Nuomos sutartimi prisiėmė apeliantė, taip pat, ar atsakovė dėl padidėjusio SVKI nepateko į daug geresnę padėtį nei apeliantė bei palygino nuomos kainą su rinkos kainomis (žr. skundžiamo sprendimo 15–18 punktus). Taigi, priešingai nei nurodo apeliantė, pirmosios instancijos teismas išvadą, kad nuomos mokesčio padidėjimas nelemia ženkliai sunkesnio Nuomos sutarties vykdymo, padarė remdamasis ne vien apeliantės finansinės būklės duomenimis, bet įvertinęs nagrinėjamam ginčui išspręsti reikšmingų duomenų ir įrodymų visumą.
52. Teisėjų kolegija taip pat neturi pagrindo sutikti su apeliantės argumentu, kad pirmosios instancijos teismas nevertino, jog visa SVKI padidėjimo našta tenka apeliantei, o atsakovė nuo jos yra visiškai atleista. Apeliantės pateiktoje „Osborne Partners“ ekspertės dr. D. G. ir T. S. 2024 m. vasario 2 d. eksperto išvados 1.24 papunktyje nurodyta, jog nekilnojamojo turto nuomos mokesčio indeksavimas pagal infliacijos matą yra įprastas, ypač Europoje. Indeksavimo tikslas yra, kiek įmanoma, atspindėti nuomos vertės pokyčius (2 t., b. l. 123). Atsakovės pateiktoje eksperto A. P. išvadoje taip pat pažymėta, kad su SVKI susietas nuomos mokesčio didinimas Lietuvos nekilnojamojo turto rinkoje pradėtas taikyti daugiau nei prieš 20 metų ir tapo nusistovėjusia rinkos praktika sudarant ilgalaikes komercinės paskirties nekilnojamojo turto nuomos sutartis. Nuomos mokesčio didinimas (indeksavimas) yra svarbi priemonė, sukurta ir egzistuojanti tam, kad dėl infliacijos nesumažėtų realioji nuomotojo investicijų grąža (6 t., b. l. 61). Pagal Nuomos sutarties 15.4 papunktį, šalys susitarė, kad nuomos mokestis yra susietas su SVKI, t. y. atsakovė savo investicijų grąžą susiejo ir su infliacija. Kaip matyti iš skundžiamo sprendimo turinio, teismas, spręsdamas dėl CK 6.204 straipsnio taikymo, būtent ir įvertino aplinkybę, kad infliacijai kylant, ji turi įtakos visose srityse, todėl, ne tik apeliantė, bet ir atsakovė gali patirti papildomas išlaidas dėl pinigų nuvertėjimo.
53. Apeliantės teiginiai apie tai, kad byloje nėra įrodymų, patvirtinančių išaugusius atsakovės kaštus vykdant Nuomos sutartį, viena vertus, teisiniu požiūriu nėra reikšmingi nagrinėjamo ginčo kontekste, kadangi byloje nėra duomenų, jog nustatant pradinį nuomos mokestį buvo numatyta atsižvelgti į kokius nors nuomotojo (atsakovės) kaštus. Kita vertus, pats Nuomos sutarties turinys (jos nuostatos, kuriomis susitarta dėl nuomos mokesčio indeksavimo) patvirtina, kad atsakovė investicijų grąžą susiejo ir su infliacija, nes būtent ji nusako realų pinigų nuvertėjimą. Teisėjų kolegijos vertinimu, pirmosios instancijos teismas, įvertinęs aplinkybę, kad dėl išaugusio SVKI ne tik apeliantei padidėjo nuomos mokestis, bet ir atsakovė susiduria su pinigų nuvertėjimu dėl infliacijos, pagrįstai konstatavo, jog abi Nuomos sutarties šalys susiduria su tam tikrais neigiamais padariniais, todėl nėra pagrindo išvadai, kad tarp sutarties šalių egzistuoja fundamentalus sutartinių prievolių disbalansas.
54. Penkta, apeliaciniame skunde nurodyti argumentai, susiję su nuomos kainos rinkoje vertinimu, teisiniu požiūriu nėra reikšmingi nagrinėjamo ginčo kontekste, kadangi remiantis Nuomos sutarties sąlygomis (pvz., Nuomos sutarties 15.4–15.5 papunkčiai) šalys susitarė nuomos mokestį susieti su SVKI, o ne su infliacijos pokyčiais nekilnojamojo turto nuomos rinkoje. Be kita ko, šią aplinkybę papildomai patvirtina ir apeliantės pateiktų eksperčių dr. D. G. ir T. S. 2024 m. vasario 2 d. išvada, kurioje nurodyta, jog praktikoje yra du pagrindiniai būdai peržiūrėti komercinių patalpų nuomos mokestį, t. y. susieti nuomos mokestį su infliacijos matu (mažmeninių kainų indeksu, VKI arba SVKI) ar koreguoti remiantis periodine nuomos kainų rinkoje apžvalga (3.6 papunktis) (2 t., b. l. 135). Apeliantė nenurodė objektyvių duomenų, (pvz., Nuomos sutarties nuostatų), kurie paneigtų nurodytas aplinkybes. Be to, 2024 m. rugsėjo 23 d. vykusio teismo posėdžio metu ekspertas A. P. paaiškino, kad Patalpos buvo pastatytos ir pritaikytas apeliantės poreikiams, todėl jų nuomos kainos lyginimas su kitų rinkoje esančių nekilnojamojo turto objektų kaina būtų netikslus (2024 m. rugsėjo 23 d. teismo posėdžio garso įrašas: nuo 30 min. 22 sek. iki 30 min. 50 sek.). Todėl teisėjų kolegija atmeta kaip nepagrįstus apeliantės argumentus, susijusius su Patalpų nuomos kainos rinkoje ir su tuo susijusių duomenų netinkamu vertinimu.
55. Šešta, byloje nėra ginčo, kad tarp šalių sudaryta Nuomos sutartis kvalifikuotina kaip pardavimo ir atgalinės nuomos sutartis. Nors apeliantė remiasi argumentu, kad teismas netinkamai kvalifikavo šalis siejusius sutartinius santykius (pardavimas–atgalinė nuoma), tačiau nepagrindė, kaip ši aplinkybė gali pakeisti pirmosios instancijos teismo išvadas dėl CK 6.204 straipsnio taikymo nagrinėjamo ginčo kontekste. Apeliantės teiginiai, kad atsakovė prognozavo per metus gauti apie 4,4–4,5 mln. Eur nuomos pajamų, nepagrindžia, jog teismas netinkamai įvertino šalių lūkesčius sudarant Nuomos sutartį. Nagrinėjamu atveju Nuomos sutartyje nenustačius viršutinės SVKI ribos, indeksavimo mechanizmas galėjo būti taikomas esant ir didesniam infliacijos rodikliui, atitinkamai, nuomos kaina galėjo viršyti prognozes, todėl vien jos (prognozės) nesudaro pagrindą skundžiamą sprendimą panaikinti ar pakeisti. Apeliantės samprotavimai dėl Nuomos sutarties palyginimo su paskolos sutartimi, nagrinėjamo ginčo kontekste nėra reikšmingi, kadangi nepagrindžia CK 6.204 straipsnio taikymo sąlygų. Atsižvelgiant į tai, remiantis apeliantės nurodytais argumentais, nėra nei faktinio, nei teisinio pagrindo daryti išvadą, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai kvalifikavo ginčo teisinius santykius ir neatskleidė jo esmės.
56. Atsižvelgdama į tai, kas išdėstyta (žr. šios nutarties 45–55 punktus), teisėjų kolegija konstatuoja, nors Nuomos sutarties įvykdymo kaina padidėjo dėl aplinkybių, kurios atsirado po šios sutarties sudarymo ir tam tikrų aplinkybių (COVID-19 pandemijos, Rusijos karo Ukrainoje) apeliantė negalėjo kontroliuoti, tačiau įvertinus tai, kad rinkoje gali vykti įvairūs pokyčiai, lemiantys infliacijos didėjimą ar mažėjimą, nėra pagrindo teigti, jog apeliantei, nenustačius indeksavimo viršutinės ribos, o susitarus nuomos mokestį indeksuoti atsižvelgiant į 100 proc. dydžio SVKĮ, nebuvo prisiėmusi kilusių pasekmių rizikos ir sutarties sudarymo metu negalėjo protingai jos numatyti, susitariant dėl SVKĮ taikymo ribų. Atsižvelgdama į tai, teisėjų kolegija sutinka su pirmosios instancijos teismo išvada, kad nagrinėjamu atveju neegzistuoja visos CK 6.204 straipsnio 2 dalyje nurodytos sąlygos, sudarančios pagrindą teigti, kad fundamentaliai pasikeitė sutartinių prievolių pusiausvyra ir yra pagrindas pakeisti Nuomos sutartį.
Dėl indeksavimo 2023 m. sumažinimo remiantis CK 1.5 straipsnio nuostatomis
57. Apeliantės įsitikinimu, atsakovės reikalavimas dėl nuomos mokesčio už 2023 m. priteisimo prieštarauja teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principams (CK 1.5 straipsnis). Atkreipė dėmesį, kad, sudarydamos pardavimo ir atgalinės nuomos sandorį, šalys rėmėsi (numatė) 2 proc. infliacija. Jei šalys būtų numačiusios 30 proc. infliaciją 2022–2023 m., kaina, kurią atsakovė sumokėjo už Patalpas, būtų buvusi didesnė. Jei nuomos kainos indeksavimas būtų 2 proc., atsakovės numatyta investicijų grąža nesumažėtų, o grįžtų į pradinę padėtį, todėl yra pagrindas taikyti CK 1.5 straipsnio nuostatas ir grąžinti sandorį į šalių numatytą pusiausvyrą. Teisėjų kolegija neturi nei faktinio, nei teisinio pagrindo sutikti su šiais apeliantės teiginiais.
58. Pirma, Nuomos sutartyje (1 t., b. l. 16–62) nėra nuostatų, kurios ribotų SVKI dydį, todėl priešingai nei teigia apeliantė, šalys, sudarydamos pardavimo ir atgalinės nuomos sutartį, nesirėmė iki 2 proc. infliacija. Šią aplinkybę patvirtina ir Nuomos sutarties 15.5 papunktis, kuriame numatyta, kad nuomos mokestis turi būti didinamas taip, jog atspindėtų Lietuvos Respublikoje įvykusius pokyčius tikrąja valiutos verte (infliacija). Antra, nagrinėjamu atveju šalys laisva valia susitarė, kad nuomos mokesčiui bus taikomas SVKI, šis būdas verslo praktikoje yra taikomas, Nuomos sutartyje nėra nuostatų, kurios ribotų SVKI dydį, abi šalys prisiėmė galimą Nuomos sutarties vykdymo riziką, o vien pokyčiai rinkoje nėra savaime pakankamas pagrindas pakeisti nuomos kainą. Atsižvelgdama į tai, teisėjų kolegija neturi pagrindo sutikti su apeliantės argumentu, kad tenkindamas atsakovės reikalavimus pirmosios instancijos teismas pažeidė CK 1.5 straipsnio nuostatas, juolab kad CK nenumato galimybės keisti sutartį remiantis išimtinai CK 1.5 straipsnio pagrindu, nesilaikant CK 6.204 straipsnio 2 dalyje nurodytų sąlygų ir tvarkos.
Dėl procesinės bylos baigties
59. Teisėjų kolegija, įvertinusi pirmosios instancijos teismo sprendimo turinį, apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentus, išanalizavusi faktinius bylos duomenis, daro išvadą, kad pirmosios instancijos teismas teisingai išnagrinėjo bylą, tinkamai vertino bylos aplinkybes, nepažeidė įrodymų vertinimo taisyklių, tinkamai taikė ginčui aktualias materialiosios ir proceso teisės normas, nenukrypo nuo kasacinio teismo formuojamos praktikos ginčo klausimais, todėl priėmė pagrįstą ir teisėtą sprendimą, kurio panaikinti remiantis apeliaciniame skunde nurodytais argumentais nėra pagrindo. Taigi, apeliacinis skundas atmetamas, o pirmosios instancijos teismo skundžiamas sprendimas paliekamas nepakeistas.
60. Į esminius apeliacinio skundo argumentus atsakyta, dėl kitų skundo argumentų apeliacinės instancijos teismas plačiau nepasisako, nes jie nelemia skundžiamo sprendimo teisėtumo ir pagrįstumo. Pažymėtina, kad tiek Europos Žmogaus Teisių Teismas, tiek kasacinis teismas savo praktikoje laikosi pozicijos, jog teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį sprendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą, o apeliacinės instancijos teismas, atmesdamas apeliacinį skundą, gali tiesiog pritarti žemesnės instancijos teismo priimto sprendimo motyvams (Europos Žmogaus Teisių Teismo 1994 m. gruodžio 9 d. sprendimas byloje Ruiz Torija prieš Ispaniją, peticijos Nr. 18390/91; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. spalio 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-380-690/2018; 2022 m. birželio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-180-403/2022).
Dėl bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme
61. CPK 93 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies. Ši nuostata taikytina ir bylą nagrinėjant apeliacine tvarka (CPK 93 straipsnio 3 dalis).
62. Pagal CPK 98 straipsnio 1 dalį, šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, teismas priteisia iš antrosios šalies išlaidas už advokato, dalyvavusio nagrinėjant bylą, pagalbą, taip pat, už pagalbą rengiant procesinius dokumentus ir teikiant konsultacijas. Šios nuostatos taikomos priteisiant išlaidas už advokato pagalbą pirmosios, apeliacinės instancijos ir kasaciniame teisme (CPK 98 straipsnio 3 dalis). CPK 98 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad šalies išlaidos, susijusios su advokato pagalba, atsižvelgiant į konkrečios bylos sudėtingumą ir advokato ar advokato padėjėjo darbo ir laiko sąnaudas, yra priteisiamos ne didesnės, kaip yra nustatyta Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 patvirtintose Rekomendacijose dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio (toliau – Rekomendacijos).
63. Atsižvelgiant į priimamą procesinį sprendimą, kuriuo apeliantės apeliacinis skundas atmetamas, iš apeliantės atsakovės naudai priteisiamos jos patirtos bylinėjimosi išlaidos.
64. Atsakovė pateikė prašymą priteisti iš apeliantės 10 321,30 Eur bylinėjimosi išlaidas, patirtas apeliacinės instancijos teisme, kurias sudaro atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimas, atsiliepimo į apeliantės prašymą dėl bylos nagrinėjimo žodinio proceso tvarka rengimas ir pateikimas teismui bei prašymo dėl bylinėjimosi išlaidų atlyginimo rengimas ir pateikimas teismui.
65. Už advokato teisines paslaugas galutinai atsiskaityta 2025 m. II ketvirtį (2025 m. gegužės mėn.), todėl bylinėjimosi išlaidų apskaičiavimui imamas 2024 m. IV ketvirčio Valstybės duomenų agentūros skelbiamas vidutinis mėnesinis bruto darbo užmokestis šalies ūkyje (be individualių įmonių) – 2 335,90 Eur. Vadinasi, pagal Rekomendacijų 8.11 papunktį, maksimali priteistina suma už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą yra 3 036,67 Eur (2 335,90 Eur x 1,3), o pagal Rekomendacijų 8.16 papunktį, maksimali priteistina suma už atsiliepimo į prašymą dėl bylos nagrinėjimo žodinio proceso tvarka parengimą yra 934,36 Eur (2 335,90 Eur x 0,4).
66. Sprendžiant dėl bylinėjimosi išlaidų už kitas atsakovės nurodytas teisines paslaugas (prašymo dėl bylinėjimosi išlaidų parengimą) atitikimo Rekomendacijose nustatytiems dydžiams, pažymėtina, kad kasacinis teismas yra išaiškinęs, jog neturi būti skirstomos atstovavimo išlaidos, susijusios su prašymų, kurie yra techninio pobūdžio, o jų parengimas nereikalauja specialių teisinių žinių, pateikimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2023 m. rugsėjo 27 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-236-943/2023 64 punktas). Taigi, už prašymą dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo neturi būti atskirai atlyginama.
67. Pagal kasacinio teismo praktiką, nors Rekomendacijų nuostatose neribojama šalių teisė susitarti dėl advokato atlyginimo, tačiau šalys visada turi atsižvelgti į įstatymo nuostatą, jog teismas negalės bylą laimėjusiai šaliai priteisti daugiau, negu įtvirtinta nurodytose Rekomendacijose dėl advokato ar advokato padėjėjo užmokesčio dydžio, išskyrus išimtinius atvejus, kai, atsižvelgiant į konkrečias bylos aplinkybes ir vadovaujantis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo kriterijais, teisinė pagalba teikiama itin sudėtingoje byloje arba byla nagrinėjama ne vienerius metus ar kitais panašiais atvejais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. gruodžio 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-330-248/2020, 71 punktas; 2023 m. liepos 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-290-823/2023, 61 punktas).
68. Nagrinėjamu atveju atsakovės prašoma priteisti 10 321,30 Eur bylinėjimosi išlaidų suma už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą ir atsiliepimo į prašymą dėl bylos nagrinėjimo žodinio proceso tvarka parengimą viršija Rekomendacijų 8.11 ir 8.16 papunkčių pagrindu apskaičiuotos maksimaliai leistinų priteisti atstovavimo išlaidų sumą. Teisėjų kolegija, įvertinusi byloje kilusio ginčo pobūdį, sudėtingumą, procesinių dokumentų apimtis, taip pat tai, kad apeliacinės instancijos teisme iš esmės buvo remiamasi tais pačiais argumentais, kurie buvo nurodyti pirmosios instancijos teisme, daro išvadą, kad yra pagrindas sumažinti atsakovės prašomų priteisti bylinėjimosi išlaidų sumą ir priteisti Rekomendacijų pagrindu apskaičiuotą maksimaliai leistinų priteisti atstovavimo išlaidų sumą – 3 971,03 Eur (3 036,67 Eur + 934,36 Eur).
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 331 straipsniu,
nutaria:
Vilniaus apygardos teismo 2024 m. spalio 21 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Priteisti atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Sekeslog 17“ (juridinio asmens kodas 304315509) iš ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Kesko Senukai Lithuania“ (juridinio asmens kodas 234376520) 3 971,03 Eur (tris tūkstančius devynis šimtus septyniasdešimt vieną eurą ir 3 ct) bylinėjimosi išlaidas, patirtas apeliacinės instancijos teisme.
Teisėjai Giedrė Čėsnienė
Antanas Rudzinskas
Žilvinas Terebeiza