Civilinė byla Nr. e2A-990-886/2023
Teisminio proceso Nr. 2-69-3-09751-2021-7
Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.16.11.2; 3.3.1.18.1
(S)
KAUNO APYGARDOS TEISMAS
N u t a r t i s
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2023 m. spalio 17 d.
Kaunas
Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Laimos Kriaučiūnaitės (kolegijos pirmininkės ir pranešėjos), Tomo Romeikos ir Rasos Urbanavičiūtės,
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo A. V. P. apeliacinį skundą dėl Kauno apylinkės teismo 2023 m. kovo 20 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo A. V. P. patikslintą ieškinį atsakovei Kauno miesto savivaldybei, tretieji asmenys uždaroji akcinė bendrovė „Apus turtas“, BTA Insurance Company, dėl dalinio Kauno miesto savivaldybės tarybos sprendimo panaikinimo, įpareigojant sumažinti turto pardavimo kainą, ją perskaičiuojant.
Teisėjų kolegija
n u s t a t ė :
I. Ginčo esmė
1. Ieškovas A. V. P. (toliau – ir ieškovas, apeliantas) 2021 m. birželio 10 d. ieškiniu (CBP-1258), patikslintu 2021 m. liepos 7 d. (DOK-87107) ir 2021 m. liepos 21 d. (DOK-93144) prašė panaikinti Kauno miesto savivaldybės tarybos 2021 m. balandžio 20 d. sprendimo Nr. T-l 76 „Dėl Kauno miesto savivaldybės būsto (duomenys neskelbtini), pardavimo“ 1 (pirmą) punktą, kuriame nurodyta parduoti A. V. P. už 40 760,50 Eur Kauno miesto savivaldybės (toliau - Savivaldybės) būstą – 49,69 kv. m bendrojo ploto butą (unikalusis Nr. (duomenys neskelbtini)) su rūsiu, (duomenys neskelbtini), (toliau – ir ginčo butas), įpareigojant Kauno miesto savivaldybę perskaičiuoti ir sumažinti ieškovui parduodamo ginčo buto kainą iš Kauno miesto savivaldybės tarybos 2021 m. balandžio 20 d. sprendime Nr. T-176 nurodytos 40 760,50 Eur (DOK-93144); priteisti bylinėjimosi išlaidas.
2. Patikslintame ieškinyje, dublike (2021-09-14 DOK-115092) nurodė, kad ginčo butas nuosavybės teise priklauso Kauno miesto savivaldybei, ieškovas yra jo nuomininkas ir nepertraukiamai nuomojo nuo 1999 metų. Ieškovo advokatas pateikė Kauno miesto savivaldybės administracijos Nekilnojamojo turto skyriui prašymą parduoti ginčo butą ieškovui, iš naujo butą įkainoti, nustatyti buto nusidėvėjimą. Kauno miesto savivaldybės taryba sprendimu Nr. T-l 76, be kita ko, nusprendė parduoti ieškovui ginčo butą už 40 760,50 Eur. Ieškovo teigimu, atsakovei buto turto vertinimo ataskaitą pateikusi turto vertintojų įmonė UAB „APUS turtas“ neatsižvelgė į buto, namo nusidėvėjimą, į buto ir namo pagerinimus, kurie buvo atlikti ieškovo asmeninėmis lėšomis. Valstybės įmonės (toliau – ir VĮ) „Registrų centro“ vidutinės rinkos paieškos pagal unikalų numerį paieškos sistemoje ginčo buto kaina nurodoma 38 400 Eur. Ieškovo teigimu, būtent nuo 38 400 Eur sumos atsakovė turėjo mažinti buto kainą, atsižvelgiant į atliktus ginčo buto ir namo pagerinimus, nusidėvėjimą, būklę, statybos metus, konstruktyvo medžiagą, aukštą, plotą ir kt., tačiau to nepadarė. Adekvati buto pardavimo kaina turėtų būti daugiausiai 20 000 Eur.
3. Atsakovė Kauno miesto savivaldybė (toliau – ir atsakovė) 2021 m. rugsėjo 7 d. atsiliepimu į patikslintą ieškinį (DOK-111897) prašė patikslintą ieškinį atmesti.
4. Atsiliepime į patikslintą ieškinį, triplike (2021-10-01 DOK-124030) nurodė, kad ieškovas 2010, 2015, 2016 metais teikė prašymus dėl ginčo buto privatizavimo. Kauno miesto savivaldybės taryba 2017 m. liepos 11 d. sprendimu Nr. T-494 nusprendė parduoti ieškovui ginčo butą, tačiau, ieškovas tolesnių veiksmų neatliko. UAB „Apus turtas“ 2021 m. vasario 11 d. nustatė buto vertę – 40 700 Eur. Ieškovas neginčijo šios ataskaitos ir neinicijavo jos įvertinimo. Nėra teisinio pagrindo teigti, kad ginčo buto rinkos vertė nustatyta neteisingai. Byloje nėra duomenų, jog ieškovui buvo išduotas Savivaldybės tarybos ar jos įgalioto asmens leidimas pertvarkyti ginčo butą, atliekant kapitalinį remontą ar rekonstrukciją, o paprastojo remonto darbai negali būti vertinami kaip investicija, mažinanti parduodamo buto vertę. Ieškovas neteikė prašymo įvertinti investicijų dydį, neteikė įrodymų, kurie leistų nustatyti remontuojamo būsto būklę iki jo pagerinimo, atliktų remonto darbų pobūdį, jų apimtį ir vertę, iš kurių atsakovė, prieš priimdama ginčijamą sprendimą, būtų galėjusi spręsti apie poreikį nustatyti ir vertinti ieškovo galimas investicijas. Sudarydamas nuomos sutartį, ieškovas įsipareigojo savo lėšomis atlikti einamąjį nuomojamų gyvenamųjų patalpų remontą. Atliktų remonto darbų išlaidas ieškovas nepagrįstai prašo laikyti ginčo buto vertę mažinančiomis išlaidomis, nes bendrija neturėjo apmokestinti ieškovo, kaip ginčo buto nuomininko, o turėjo pateikti sąskaitas ginčo buto savininkui.
5. Trečiasis asmuo UAB „Apus turtas“ 2022 m. gegužės 3 d. atsiliepimu į patikslintą ieškinį (DOK-58426) prašė jį atmesti, priteisti bylinėjimosi išlaidas.
6. Atsiliepime į patikslintą ieškinį nurodė, kad turto vertinimo ataskaita ir joje nurodyta išvada dėl turto rinkos vertės nėra ir negali būti sutapatinta su VĮ „Registrų centras“ atliktomis turto, apibrėžto tik tam tikrais rūšiniais požymiais, vertinimo procedūromis ir nustatyta daikto vidutine rinkos verte. Turto vertintojas UAB „Apus turtas“ neturėjo užduoties ir apskritai negalėjo nustatyti, todėl ir nenustatinėjo jokių ieškovo galimai padarytų investicijų į minėtą daiktą ar daugiabutį gyvenamąjį namą, kuriame šis daiktas yra.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
7. Kauno apylinkės teismas 2023 m. kovo 20 d. sprendimu ieškinį atmetė, priteisė iš ieškovo trečiajam asmeniui UAB „Apus turtas“ 1 468,20 Eur bylinėjimosi išlaidų.
8. Teismas vertino, kad ieškovo nurodomi buto pagerinimo darbai yra priskirtini einamajam remontui, kurį ieškovas įsipareigojo atlikti nuomos sutartimi. Ieškovas nepateikė įrodymų, patvirtinančių, kad atliko kapitalinio remonto ar rekonstrukcijos darbus, ar kad buvo gavęs atsakovės leidimą tokius darbus atlikti. Sprendžiant dėl ieškovo sumokėtų lėšų DNSB (duomenys neskelbtini) teismas pažymėjo, kad atsakovė 2021 metais kaip ginčo buto savininkė sumokėjo pagal bendrijos pateiktas sąskaitas už namo administravimą, techninę priežiūrą ir kaupiamąsias lėšas, kurias ieškovas sumokėjo laikotarpiu nuo 2016 m. sausio 1 d. iki 2021 m. balandžio 30 d. Kadangi pareiga išlaikyti turtą tenka turto savininkui, teismas laikė, kad atsakovė pagrįstai mokėjo DNSB (duomenys neskelbtini) už namo administravimą, techninę priežiūrą ir kaupiamąsias lėšas, todėl atmetė kaip nepagrįstą ieškovo argumentą, kad tai jis mokėjo DNSB (duomenys neskelbtini) ir taip pagerino namo būklę, o atsakovė turtu nesirūpino.
9. Remiantis teismo eksperto išvadomis, kuris nustatė, kad ieškovo apmokėti/atlikti pagerinimai iš esmės nepadidino buto rinkos vertės (padidino 0,8 proc.), teismas atmetė kaip nepagrįstus ieškovo argumentus, kad buto kaina turi būti mažinama įvertinus jo investicijas į šį nekilnojamąjį turtą.
10. VĮ Registrų centro duomenys, kuriais remiasi ieškovas, yra masinio vertinimo, kai vertinama ne nuosavybės teisės perleidimo tikslu, o apmokestinamą nekilnojamąjį turtą. Be to, šis vertinimas atliekamas neatsižvelgus į individualią buto būklę ir neatlikus vertinimo natūroje, todėl vien VĮ Registrų centre nurodoma mažesnė turto vertė savaime nereiškia, kad atsakovės nustatyta ginčo buto kaina neatitinka rinkos vertės.
11. Teismo ekspertas nustatė, jog ginčo buto rinkos vertė iš esmės yra artima nustatytai trečiojo asmens (40 700 Eur), t. y. 3 700 Eur mažesnė, nei ieškovo ginčijamame Kauno miesto savivaldybės tarybos 2021 m. balandžio 20 d. sprendime Nr. T-l 76 „Dėl Kauno miesto savivaldybės būsto (duomenys neskelbtini), pardavimo“. Teismas vertino, kad trečiojo asmens nustatyta turto vertė ir eksperto nustatyta turto vertė skiriasi nežymiai. Iš trečiojo asmens atstovės paaiškinimų darė išvadą, kad turto verčių skirtumą lėmė skirtingų lyginamųjų objektų parinkimas ir ekspertui sumažinus turto vertę 6 procentais. Ekspertas analogų būklę kaip vidutinišką nustatė ne faktiniais duomenimis, o darydamas prielaidą, kas iš esmės reiškia, kad prielaidai nepasitvirtinus buto kaina galėtų būti didesnė 6 procentais. Teismas vertino, kad turto verčių skirtumas nėra toks akivaizdžiai didelis, kad ekspertizės aktu būtų galima paneigti trečiojo asmens turto vertinimo tinkamumą ir teisingumą. Be to, trečiojo asmens atstovės paaiškinimai dėl byloje nustatytų ginčo turto verčių skirtumo yra suprantami, aiškūs ir logiški.
12. Atsižvelgiant į aukščiau nurodytus argumentus, įvertinęs byloje pateiktus įrodymus, bylos šalių ir jų atstovų paaiškinimus, trečiojo asmens ir jo atstovės paaiškinimus, teismas sprendė, kad trečiasis asmuo UAB „Apus turtas“ ginčo buto vertę nustatė tinkamai, o ieškovas leistinomis įrodinėjimo priemonėmis neįrodė, kad buto pardavimo kaina turėtų būti mažesnė.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimų į apeliacinį skundą argumentai
13. Ieškovas apeliaciniu skundu (2023-03-29 DOK-39485) prašo panaikinti Kauno apylinkės teismo 2023 m. kovo 20 d. sprendimą kaip nepagrįstą, ginčo butui užskaityti jo nusidėvėjimą ir sukauptas lėšas savivaldybės sąskaitoje namo kapitaliniam remontui; ginčija trečiajam asmeniui priteistas bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:
13.1 Turto vertintoja UAB „Apus turtas“ neatsižvelgė į ginčo buto nusidėvėjimą, jo pagerinimą, atliktą apelianto lėšomis. Butą apžiūrėjo jaunos merginos, dėl savo amžiaus jos negalėjo suprasti namo nusidėvėjimo. Namas pastatytas 1987 metais, eksploatuojamas 35 metus. Kiauros sienos, nusidėvėjusios sistemos. Namui būtinas kapitalinis remontą, tai kainuos apie 20 000 Eur. Pagal ginčo buto nuomos sutartį savivaldybės sukauptų lėšų suma namo kapitaliniam remontui 22 519 Eur. Ginčo buto kaina gaunasi 104 719 Eur sudėjus visas išlaidas (sumas), t .y. 12 000+20 000+22 519+10 000+40 200=107 719 Eur. Pagrindinę namo kainą (vertę) sudaro ne namas, o jo sistemos. Pačio namo vertė yra ne daugiau kaip 25 procentai viso namo vertės.
13.2 Teisinga ginčo buto kaina yra ne daugiau kaip 20 000 Eur.
13.3 Atsakovė nesirūpino ginčo butu ir namu. Savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu 2003 m. rugpjūčio 28 d. Nr.A-1215, namą administruoja UAB „Kauno butų ūkis“. Įsakyme numatyta, kad nuomininkas savo lėšomis privalo atlikti einamąjį nuomojamų gyvenamųjų, pagalbinių ir bendrojo naudojimo patalpų ir jų įrenginių remontą. (duomenys neskelbtini) sukurta namo bendrija, kuri visus darbus atlieka namo gyventojų lėšomis. Neprivatizuoti butai mokesčius moka du kartus, už atliktus darbus ir administravimą bendrijai ir savivaldybei kaupiamas lėšas namo remontui ir administravimą. Savivaldybės sukauptų lėšų suma namo kapitaliniam remontui sudaro 22 519 Eur.
13.4 Ieškovas visus darbus daro pagal savivaldybės pateiktus dokumentus. Atsakovė nurodė melagingus argumentus.
13.5 Apeliantas pastoviai kreipiasi į atsakovę, kad būtų sudarytos sąlygos išsipirkti butą, iš kurio kainos būtų atskaičiuota 22 519 Eur suma, sumokėta pagal nuomos sutartį namo kapitaliniam remontui, tačiau atsakovė nesutinka. Apsaugos ir darbo ministerija ir Aplinkos ministerija pateiktuose atsakymuose nurodė, kad turi būti įvertintas namo nusidėvėjimas, užskaityta sukauptų lėšų suma namo kapitaliniam remontui (22 519 Eur).
13.6 Pagal nuomos sutartį nuo 1999 m. lapkričio 2 d. bendrijai už namo pagerinimą sumokėta apie 1 000 Eur, buto pagerinimui sumokėta apie 1 000 Eur, savivaldybei kaupiamųjų lėšų namo pagerinimui sumokėta 22 519 Eur.
13.7 Ieškovą atstovaujantis advokatas (duomenys neskelbtini) nesuteikė tinkamų paslaugų, siekiant įsigyti ginčo butą už mažesnę kainą. Pasirinko netinkamą atstovavimo būdą teisme.
13.8 Apeliantui nesuprantamas teismo sprendimas. Nesuprantama, kaip be jokių įrodymų iš ieškovo trečiajam asmeniui UAB „Apus turtas“ priteista 1 468,20 Eur bylinėjimosi išlaidų. Bendra teismo posėdžių trukmė apie 3 val., todėl neaišku, kaip turto vertintoja teisme galėjo dalyvauti 7 val. Turto vertintoja privalo turėti žinių, todėl neaišku, su kuo ir apie ką ji konsultavosi.
13.9 Apeliantas prašo priimti kartu su apeliaciniu skundu pateiktus įrodymus: Pastato eksploatavimo išlaidų ir paslaugų apmokėjimo 1999 m. lapkričio 2 d. sutartį; Kauno miesto savivaldybės administracijos Nekilnojamojo turto skyriaus atsakymą į prašymą Dėl savivaldybės būsto (duomenys neskelbtini) pardavimo; Kauno miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2003 m. rugpjūčio 28 d. įsakymą Nr.A-1215 Dėl daugiabučio namo savininkų bendrijos (duomenys neskelbtini) ((duomenys neskelbtini)) ir jos įstatų įregistravimo, identifikavimo kodo suteikimo bei pažymėjimo išdavimo; Kauno miesto savivaldybės administracijos Nekilnojamojo turto skyriaus atsakymą dėl savivaldybės būsto pardavimo; Kauno miesto savivaldybės tarybos 2017 m. liepos 11 d. sprendimą Nr. T-494 Dėl savivaldybės būsto (duomenys neskelbtini) pardavimo; Savivaldybės būsto, parduodamo pagal Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 24 straipsnio 2 dalies 5 punktą, įkainojimo aktą; VĮ Registrų centro išrašą; Kauno miesto savivaldybės administracijos Gyvenamojo fondo administravimo skyriaus atsakymą dėl prašymo; Kauno miesto savivaldybės administracijos Nekilnojamojo turto skyriaus 2021 m. birželio 21 d. raštą dėl (duomenys neskelbtini); Lietuvos Respublikos aplinkos ministerijos atsakymą dėl kaupiamų lėšų; UAB „Kauno butų ūkis“ pranešimą; UAB „Kauno butų ūkis“ sąskaitas, mokėjimo nurodymus, kvitų kopijas; apelianto sudarytą kaupiamųjų lėšų mokėjimo suvestinę su paaiškinimu; 2017 m. sausi- 10 d. tarpusavio atsiskaitymų suderinimo aktą.
14. Atsakovė atsiliepimu į apeliacinį skundą (2023-05-30 DOK-67895) prašo apeliacinį skundą atmesti, pirmos instancijos teismo sprendimą palikti nepakeistą. Nurodomi šie argumentai:
14.1 Teismo sprendimas priimtas nepažeidžiant materialinės teisės normų, nenukrypstant nuo suformuotos teismų praktikos analogiškose bylose. Teismas tinkamai išnagrinėjo byloje esančius įrodymus ir padarė teisingas, teisės aktams neprieštaraujančias išvadas.
14.2 Nepagrįsti apelianto argumentai, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai taikė materialinės teisės normas, reglamentuojančias turto privatizavimą bei jo procedūras, netinkamai nustatė reikšmingas bylai aplinkybes, nepagrįstai rėmėsi atsakovės nurodytomis bylos aplinkybėmis.
14.3 Ginčo turto vertę galėjo nustatyti tik viešuosius pirkimus laimėjusi turto vertinimo įmonė. Vadovaujantis Kauno miesto savivaldybės administracijos ir UAB „Apus turtas“ 2019 m. rugpjūčio 21 d. Nekilnojamojo turto vertinimo paslaugų teikimo sutartimi Nr. SR-591, UAB „Apus turtas“ 2021 m. vasario 11 d. nustatė ginčo buto vertę – 40 700 Eur. Nustatant savivaldybės parduodamo būsto rinkos vertę, teisės aktai nenumato galimybės vadovautis bet kurio nekilnojamąjį turto vertinimą atlikusio vertintojo ataskaita ir nenumato galimybės atsakovei keisti vertintojų nustatytą turto vertę, nes tokį vertinimą gali atlikti tik viešuosius pirkimus reglamentuojančiuose teisės aktuose nustatyta tvarka parinktos turto vertinimo įmonės (turto vertintojai).
14.4 Apeliantas neskundė ginčo buto vertės teismui, neinicijavo šios turto vertinimo ataskaitos įvertinimo Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnyboje prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos. Kadangi UAB „Apus turtas“ atlikta turto vertinimo ataskaita nebuvo apskųsta Lietuvos Respublikos įgaliotai atlikti turto ar verslo vertintojų ir turto ar verslo vertinimo įmonių valstybinę priežiūrą įstaigai, kaip numatyta Turto vertinimo įstatymo 26 straipsnio 2 dalyje, ataskaita atlikta vadovaujantis teisės aktų nuostatomis atrinktos įmonės, todėl pagrįstai ginčo buto rinkos vertė nėra nuginčyta.
14.5 Pirmosios instancijos teismas pagrįstai nevertino apelianto nurodytų darbų, kaip investicijos mažinančios perkamo turto vertę ir tuo vadovaujantis sumažinti ginčo buto kainą. Apeliantas, siekdamas, kad būtų įvertintos parduodamo turto vertę galėjusios pakeisti investicijos, tokį savo ketinimą turėjo išreikšti, teikdamas prašymą pirkti savivaldybei priklausantį būstą. Tačiau apeliantas, teikdamas prašymą, kartu su kitais šį prašymą pagrindžiančiais dokumentais, neteikė prašymo įvertinti investicijų dydį ir neteikė jokių įrodymų (kvitų, lokalinių sąmatų, išankstinių sutikimų pagerinimų darbams atlikti ir pan.), kurie leistų nustatyti remontuojamo būsto būklę iki jo pagerinimo, atliktų remonto darbų pobūdį (kapitalinio ar paprastojo remonto darbai), jų apimtį ir vertę, iš kurių atsakovė, prieš priimdama ginčijamą sprendimą, būtų galėjusi spręsti apie poreikį nustatyti ir vertinti ieškovo galimas investicijas. Byloje nėra duomenų, kad apeliantui buvo išduotas Savivaldybės tarybos ar jos įgalioto asmens leidimas pertvarkyti ginčo butą, atliekant kapitalinį remontą ar rekonstrukciją, o paprastojo remonto darbai negali būti vertinami kaip investicija, mažinanti parduodamo buto vertę.
14.6 Pirmosios instancijos teismas pagrįstai konstatavo, kad pateiktos sąskaitos patvirtina, jog apeliantas atliko paprastojo remonto darbus, ir tokie darbai negali būti vertinami kaip investicija, mažinanti turto kainą. Be to, kaip teisingai akcentavo pirmosios instancijos teismas, apeliantą tiek CK, tiek nuomos sutartis įpareigoja atitinkamai atlikti paprastojo remonto darbus ginčo bute ir tie darbų atlikimo kaštai nėra kompensuojami.
14.7 Apeliantas nepagrįstai prašo priimti naujus įrodymus byloje. Jo teikiami dokumentai galėjo būti pateikti pirmosios instancijos teismui, ir jie neatskleis daugiau bylos esmės, nei atskleidė pirmosios instancijos teismas. Sąskaitos už pirktas prekes, susirašinėjimas su valstybinėmis institucijomis, VĮ „Registrų centras“ išrašai iš duomenų bazės nepatvirtina aplinkybių, kad apeliantas turėjo teisę privatizuoti ginčo butą už mažesnę sumą, nei nustatyta turto vertinimo ataskaitoje, o institucijos, vykdžiusios privatizavimo procedūras, nepagrįstai pažeidė apelianto teises. Dėl šios priežasties jų priėmimas neatskleis naujų bylos aplinkybių, dėl kurių pirmosios instancijos teismo sprendimas turėtų būti keičiamas.
15. Trečiasis asmuo UAB „Apus turtas“ atsiliepimu į apeliacinį skundą (2023-05-30 DOK-67887) prašo apeliacinį skundą atmesti, pirmos instancijos teismo sprendimą palikti nepakeistą, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodomi šie argumentai:
15.1 UAB „Apus turtas“, vykdydama atsakovės Kauno miesto savivaldybės pavedimą ir vadovaudamasi imperatyviais teisės aktų reikalavimai, privalėjo nustatyti vertinamo turto rinkos vertę jo vertinimo dieną. Atsakovė neturėjo užduoties ir apskritai pagal savo kompetenciją, vykdomos veiklos pobūdį, turto rinkos vertės nustatymui keliamus šios srities teisės aktų bei mokslo reikalavimus, negalėjo nustatinėti ir nenustatinėjo jokių ieškovo galimai padarytų investicijų į minėtą daiktą ar daugiabutį gyvenamąjį namą, kuriame šis daiktas yra. Tokio pobūdžio investicijas, jei jos nuomininko į nuomojamą nekilnojamąjį daiktą yra padarytos, nustato bei įvertina daikto pardavėjas (šiuo atveju – atsakovė), kuri šį klausimą spręsdama privalo vadovautis Lietuvos Respublikos Paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 25 straipsnio 2 dalies 5 punkto nuostatomis, numatančiomis, jog daiktas pretendentui jį įsigyti parduodamas už rinkos vertę, tačiau kartu įvertinus ir šią parduodamo daikto vertę pakeitusias nuomininko investicijas, jei jos buvo padarytos.
15.2 Bylos nagrinėjimo metu ieškovo nurodyti ginčo bute atlikti remonto darbai ar pagerinimai, remiantis Aprašo nuostatomis ir 1999 m. lapkričio 2 d. šalių sudarytos Gyvenamosios patalpos valstybinio ir visuomeninio butų fondo namuose nuomos tipinės sutarties (toliau – Nuomos sutartis) nuostatomis, nevertinamos investicijomis, mažinančiomis ginčo buto pardavimo nuomininkui kainą.
15.3 Ieškovo turėtos išlaidos prie šio gyvenamojo namo inžinerinių sistemų, bendrų patalpų, įrangos remonto, eksploatacijos ir pan. taip pat negali būti pripažįstamos investicijomis, mažinančiomis ginčo buto pardavimo kainą. Iš bylos duomenų matyti, kad remiantis galiojančiu reglamentavimu, šias išlaidas turėjo apmokėti ne ginčo buto nuomininkas – ieškovas, o turto savininkas – atsakovė Kauno miesto savivaldybė, kuri byloje pateikė 2021 m. birželio 21 d. A. V. P. adresuotą (ir jam faktiškai įteiktą) raštą Nr. 60-6-973. Jame nurodyta, jog ieškovo į DNSB (duomenys neskelbtini) ((duomenys neskelbtini), gyvenamajame name įsteigta DNSB) banko sąskaitą sumokėtos lėšos šios DNSB ieškovui turi būti grąžintos, nes būtent Savivaldybė – buto savininkė, o ne nuomininkas turi pareigą apmokėti bendrojo naudojimo patalpų administratoriui už namo administravimą, namo techninę priežiūrą, lifto techninę priežiūrą ir pan., taip pat ir kaupiamąsias lėšas namui bei jo įrangai atnaujinti. Iš atsakovės pateiktų duomenų ir argumentų matyti, jog Kauno miesto savivaldybė su tuo sietinas išlaidas į DNSB banko sąskaitą sumokėjo, o bendrija su tuo sietinas iš ieškovo gautas lėšas turėjo grąžinti ieškovui.
15.4 Atmestini apelianto argumentai, jog UAB „Apus turtas“ netinkamai atliko buto vertinimą, nes „neatsižvelgė į buto ir namo nusidėvėjimą“. UAB „Apus turtas“ ginčo buto rinkos vertę nustatė laikydamasi visų būtinų reikalavimų, keliamų nekilnojamojo turto vertinimo sričiai, prieš vertindama turtą, jį apžiūrėjo, atliko kitus būtinus veiksmus, numatytus Turto ir verslo vertinimo metodikoje (2012-04-27 Lietuvos Respublikos finansų ministro įsakymas Nr. 1K-159, toliau – ir Metodika). Parinkdamas bei taikydamas minėtas pataisas, turto vertintojas kaip tik ir sprendė tuos klausimus, kuriuos kelia ieškovas, t.y. sietinus su ginčo buto fizine būkle, konstruktyvu ir kt.
15.5 Ekspertizės akte Nr. RE22-029 nurodyta ginčo buto rinkos vertė – 37 000 Eur. Trečiojo asmens vertinimu, ekspertas nepagrįstai sumažino nustatytiną ginčo buto rinkos vertę, nes nesilaikė tam tikrų taisyklių bei reikalavimų. Ekspertas nesilaikė Metodikos 62.2 punkto taisyklės, beveik visus sandorius lyginimui pasirinko iš mažiausių verčių diapazono, tai tuo nepagrįstai „sumažino“ vertinamo ginčo buto rinkos vertę – galutinį vertinimo rezultatą. Ekspertas netinkamai nustatė vertinamo turto ir lyginamųjų objektų skirtumus, toks pasirinkimas taip pat turėjo esminės reikšmės galutiniam vertinimo rezultatui. Ekspertas vertinamam turtui pritaikė būklės pataisos koeficientą 6 proc., ją taikė skaičiavimuose, šiuo dydžiu ginčo buto vertę umažino. Toks fizinės būklės pataisos koeficiento pagrindimas ir apskaičiavimas yra visiškai nepagrįstas, nes ekspertas, neturėdamas jokių duomenų apie lyginamųjų objektų būklę, padarė niekuo nepagrįstą išvadą, jog visų be išimties lyginamųjų objektų būklė yra geresnė, nei vertinto turto, t.y „vidutinė“, o vertinto turto – „bloga“, ir tuo pagrindu neteisingai ir nepagrįstai apskaičiavo bei taikė pataisą, mažinančią ginčo buto vertę. Ekspertas netaikė aukšto pataisos, nors privalėjo taikyti, nes ginčo butas ir 3 lyginamieji objektai yra skirtinguose daugiabučio pastato aukštuose. Jei ekspertas nebūtų padaręs šių klaidų, ginčo buto vertinimą atlikęs tiksliau ir pagal vertinimo srities teisės aktų, šios srities mokslo reikalavimus, tai jo nustatyta ginčo buto rinkos vertė būtų visiškai artima UAB „Apus turtas“ nustatytai ginčo buto rinkos vertei.
15.6 Duomenys apie suteiktų teisinių paslaugų pobūdį, apimtį yra byloje. Advokatės suteiktų teisinių paslaugų vertė, atsižvelgiant į jų apimtį (parengti atsiliepimas į patikslintą ieškinį, prašymai ir atsiliepimai į ieškovo prašymus, dalyvauta teismo posėdžiuose, kt.), civilinės bylos sudėtingumą (nagrinėti klausimai, sietini ir su specialių žinių reikalingumu, taikymu), bylos dalyvių procesinį elgesį, visiškai atitinka Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 ir Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu „Dėl Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio patvirtinimo” nurodytus dydžius (CPK 98 straipsnio 2 dalis).
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
16. Apeliacinės instancijos teismas bylą nagrinėja neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų. Taip pat apeliacinės instancijos teismas, neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo motyvus bei reikalavimus, ex officio patikrina, ar nėra Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 329 straipsnio 2 ir 3 dalyse nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų. Absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų apeliacinės instancijos teismas nenustatė.
Dėl naujų rašytinių įrodymų priėmimo
17. Apeliantas prašo priimti kartu su apeliaciniu skundu pateiktus įrodymus: Pastato eksploatavimo išlaidų ir paslaugų apmokėjimo 1999 m. lapkričio 2 d. sutartį; Kauno miesto savivaldybės administracijos Nekilnojamojo turto skyriaus atsakymą Nr. 60-6-451 į prašymą Dėl savivaldybės būsto (duomenys neskelbtini) pardavimo; Kauno miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2003 m. rugpjūčio 28 d. įsakymą Nr.A-1215 Dėl daugiabučio namo savininkų bendrijos (duomenys neskelbtini) ((duomenys neskelbtini)) ir jos įstatų įregistravimo; Kauno miesto savivaldybės administracijos Nekilnojamojo turto skyriaus atsakymą dėl savivaldybės būsto pardavimo Nr.60-6-633; Kauno miesto savivaldybės tarybos 2017 m. liepos 11 d. sprendimą Nr. T-494 Dėl savivaldybės būsto (duomenys neskelbtini) pardavimo; Savivaldybės būsto, parduodamo pagal Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 24 straipsnio 2 dalies 5 punktą, įkainojimo aktą; VĮ Registrų centro išrašą; Kauno miesto savivaldybės administracijos Gyvenamojo fondo administravimo skyriaus atsakymą dėl prašymo; Kauno miesto savivaldybės administracijos Nekilnojamojo turto skyriaus 2021 m. birželio 21 d. raštą Nr.60-6-973 dėl (duomenys neskelbtini); Lietuvos Respublikos aplinkos ministerijos atsakymą dėl kaupiamų lėšų; UAB „Kauno butų ūkis“ pranešimą; UAB „Kauno butų ūkis“ sąskaitas, mokėjimo nurodymus, kvitų kopijas; apelianto sudarytą kaupiamųjų lėšų mokėjimo suvestinę su paaiškinimu; 2017 m. sausio 10 d. tarpusavio atsiskaitymų suderinimo aktą. Šiais įrodymais apeliantas grindžia apeliacinio skundo argumentus, kad buto kaina turėjo būti sumažinta, įvertinus apelianto lėšomis atliktus buto pagerinimus ir Kauno miesto savivaldybei sumokėtas kaupiamąsias lėšas namo pagerinimui.
18. Pagal CPK 314 straipsnį apeliacinės instancijos teismas atsisako priimti naujus įrodymus, kurie galėjo būti pateikti pirmosios instancijos teisme, išskyrus atvejus, kai pirmosios instancijos teismas nepagrįstai juos atsisakė priimti ar kai šių įrodymų pateikimo būtinybė iškilo vėliau. Todėl asmuo, siekdamas pasinaudoti tokia išimtimi, apeliacinės instancijos teismui turi pateikti ir atitinkamą prašymą dėl naujų įrodymų priėmimo, ir pagrįsti šį prašymą svariais argumentais, dėl ko jam taikytina nurodyta išimtis iš bendrosios taisyklės.
19. Kauno miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2003 m. rugpjūčio 28 d. įsakymas Nr.A-1215 Dėl daugiabučio namo savininkų bendrijos (duomenys neskelbtini) ((duomenys neskelbtini)) ir jos įstatų įregistravimo, identifikavimo kodo suteikimo bei pažymėjimo išdavimo pateiktas su ieškiniu CBP-12358 priedas Nr.28; Mokėjimo dokumentas Nr.505653 dėl pradinio įnašo už perkamą ginčo butą pateiktas su ieškiniu (CBP-12358 priedas Nr.5); Kauno miesto savivaldybės administracijos Nekilnojamojo turto skyriaus atsakymas Nr.60-6-633 dėl savivaldybės būsto pardavimo pateiktas su ieškiniu (CBP-12358 priedas Nr.7); Kauno miesto savivaldybės tarybos 2017 m. liepos 11 d. sprendimas Nr. T-494 Dėl savivaldybės būsto (duomenys neskelbtini) pardavimo pateiktas byloje (e. b. 2 t. 95 l.); Savivaldybės būsto, parduodamo pagal Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 24 straipsnio 2 dalies 5 punktą, įkainojimo aktas pateiktas byloje (e. b. 2 t. 96 l.); Kauno miesto savivaldybės administracijos Nekilnojamojo turto skyriaus atsakymas Nr. 60-6-451 į prašymą Dėl savivaldybės būsto (duomenys neskelbtini) pardavimo yra byloje (e. b. 2 t. 125-126 l.); Kauno miesto savivaldybės administracijos Nekilnojamojo turto skyriaus 2021 m. birželio 21 d. raštas Nr.60-6-973 dėl (duomenys neskelbtini) yra byloje (e. b. 2 t. 106 l.); Kauno miesto savivaldybės administracijos Gyvenamojo fondo administravimo skyriaus atsakymas dėl prašymo yra byloje (e. b. 3 t. 160 l.). Atsižvelgiant į tai, kad nurodyti dokumentai jau yra byloje, teisėjų kolegija juos atsisako priimti.
20. Apeliantas nepagrindė kitų dokumentų pateikimo būtinybės ir nenurodė priežasčių, dėl kurių šių dokumentų nepateikė ar negalėjo pateikti pirmosios insancijos teismui, todėl juos priimti atsisakoma.
Dėl bylos nagrinėjimo žodinio proceso tvarka
21. CPK 321 straipsnio 1 dalis nustato, kad apeliacinis skundas nagrinėjamas rašytinio proceso tvarka, išskyrus CPK straipsnyje nurodytas išimtis. CPK 322 straipsnis nustato, kad apeliacinis skundas nagrinėjamas žodinio proceso tvarka, jeigu bylą nagrinėjantis teismas pripažįsta, kad žodinis nagrinėjimas būtinas. Dalyvaujantys byloje asmenys apeliaciniame skunde, atsiliepime į apeliacinį skundą arba pareiškime dėl prisidėjimo prie apeliacinio skundo gali pateikti motyvuotą prašymą nagrinėti skundą žodinio proceso tvarka, tačiau šis prašymas teismui nėra privalomas. Toks teisinis reguliavimas reiškia, kad įstatymu nustatyta teismo diskrecijos teisė tiek savo, tiek šalių iniciatyva nuspręsti dėl bylos nagrinėjimo žodinio proceso tvarka, tačiau ši teisė ribojama, nurodant, kad toks sprendimas galimas išimtiniais atvejais.
22. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje nurodoma, kad šalys, teikdamos prašymą nagrinėti bylą žodinio proceso tvarka, turi jį pagrįsti, nurodydamos išimtines aplinkybes (pavyzdžiui, būtina apklausti specialistą, ekspertą, liudytojus ir pan.), dėl kurių būtinas žodinis bylos nagrinėjimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. lapkričio 15 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-471/2012).
23. Apeliantas, pateikęs prašymą nagrinėti bylą žodinio proceso tvarka, nenurodė pagrindų, dėl kurių būtinas žodinis nagrinėjimas. Teisėjų kolegija, įvertinusi tai, jog byla pirmosios instancijos teisme buvo nagrinėjama žodinio proceso tvarka ir teismo posėdžiuose ieškovas dalyvavo, jam buvo suteikta teisė pasisakyti, visos bylos aplinkybės įrodinėjamos rašytiniais įrodymais, šalys pateikė išsamius rašytinius paaiškinimus procesiniuose dokumentuose, pirmosios instancijos teisme apeliantą atstovavo advokatas, apeliantas neprašo apklausti naujų liudytojų, prašymo netenkina.
Dėl ginčo esmės
24. Nagrinėjamos bylos apeliacijos dalykas – pirmosios instancijos teismo sprendimo, kuriuo atmestas ieškovo ieškinys dėl atsakovės nustatytos ieškovo siekiamo įsigyti buto kainos sumažinimo, teisėtumo ir pagrįstumo patikrinimas.
25. Byloje nėra ginčo, kad apeliantas gali Paramos įstatymo 25 straipsnio 2 dalies 5 punkto pagrindu įsigyti ginčo butą, tačiau ginčas kilo dėl ginčo buto vertės.
Dėl byloje nustatytų faktinių aplinkybių
26. Ginčo butas, (duomenys neskelbtini), nuosavybės teise priklauso atsakovei (e. b. 2 t. 56-57 l.).
27. Kauno miesto savivaldybės turto valdymo skyrius 1999 m. spalio 6 d. išd avė gyvenamosios patalpos orderį Nr. 6, jame nurodyta, kad vadovaujantis mero 1999 m. spalio 6 d. potvarkiu Nr. 283 suteikiama teisė pagrindiniam nuomininkui A. V. P. ir jo 3 asmenų šeimai apsigyventi 2 kambarių 49,77 kv. metrų bendrojo (naudingojo) ploto gyvenamojoje patalpoje, esančioje (duomenys neskelbtini) (CBP-12358 priedas Nr. 1). Gyvenamosios patalpos valstybinio ir visuomeninio butų fondo1999 m. lapkričio 2 d. nuomos sutartimi ginčo butas išnuomotas apeliantui (CBP-12358 priedas Nr. 27).
28. Atsakovė ir trečasis asmuo UAB „Apus turtas“, remdamiesi Kaunmo miesto savivaldybės administracijos Viešojo pirkimo komisijos 2019 m. rugpjūčio 7 d. posėdžio protokolu, 2019 m. rugpjūčio 21 d. sudarė Nekilnojamojo turto vertinimo paslaugų teikimo sutartį Nr. SR-591 (e. b. 2 t. 7-14 l.). Šios sutarties pagrindu atsakovė trečiajam asmeniui pateikė 2021 m. vasario 1 d. techninę užduotį – atlikti ginčo buto, adresu (duomenys neskelbtini), vertinimą (e. b. 2 t. 19-20 l.).
29. Trečiasis asmuo UAB „Apus turtas“ atliko ginčo buto vertinimą, parengė Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitą Nr. 21/127 NT, kurioje turto vertinimo dieną, 2021 m. vasario 11 d., ginčo buto rinkos vertė nustatyta – 40 700 Eur (e. b. 2 t. 21-51 l.). Atsakovė ginčo būsto kainą nustatė, remdamasi šiuo vertinimu.
30. Kauno miesto savivaldybės taryba 2021 m. balandžio 20 d. Sprendimu Nr. T-176 „Dėl Kauno miesto savivaldybės būsto (duomenys neskelbtini), pardavimo“ nusprendė parduoti ieškovui ginčo butą už 40 760,50 Eur (e. b. 1 t. 94 l.).
31. Ieškovui nesutinkant su nustatyta kaina, teismas paskyrė turto vertės nustatymo ekspertizę, kurią atlikus, teismo ekspertas nustatė, jog buto vidutinė rinkos kaina 2021 m. vasario 11 d. buvo 37 000 Eur (e. b. 4 t. 56-59, 76-100 l.).
Dėl turto vertintojo pareigos atliekant ginčo objekto vertinimą atsižvelgti į namo nusidėvėjimą, ginčo buto pagerinimą
32. Apeliantas teigia, kad turto vertintoja UAB „Apus turtas“ neatsižvelgė į ginčo buto nusidėvėjimą, jo pagerinimą, kuris buvo atliktas apelianto lėšomis. Apeliacinės instancijos teismas neturi pagrindo sutikti su nurodomu argumentu.
33. Savivaldybės būsto ir pagalbinio ūkio paskirties pastatų pardavimo atvejus, jų vertės ir kainos nustatymą, sandorių sudarymo, atsiskaitymo už parduotus būstus ir ūkinius pastatus tvarką ir lėšų panaudojimą nuo 2015 m. sausio 1 d. reglamentuoja Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymas ir Kauno miesto savivaldybės būsto ir pagalbinio ūkio paskirties pastatų pardavimo tvarkos aprašas, patvirtintas Kauno miesto savivaldybės tarybos 2015 m. liepos 21 d. sprendimu Nr. T-421 „Dėl Kauno miesto savivaldybės būsto ir pagalbinio ūkio paskirties pastatų pardavimo tvarkos aprašo patvirtinimo“ (toliau – Aprašas).
34. Paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 26 straipsnio 1 dalyje nurodyta, jog parduodamo savivaldybės būsto ir pagalbinio ūkio paskirties pastatų vertę, vadovaudamiesi Turto ir verslo vertinimo metodika, patvirtinta vadovaujantis Lietuvos Respubilkos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymu, nustato viešuosius pirkimus reglamentuojančiuose teisės aktuose nustatyta tvarka parinktos turto vertinimo įmonės (turto vertintojai).
35. Vadovaujantis Kauno miesto savivaldybės administracijos ir UAB „Apus turtas“ 2019 m. rugpjūčio 21 d. Nekilnojamojo turto vertinimo paslaugų teikimo sutartimi Nr. SR-591, UAB „Apus turtas“ 2021 m. vasario 11 d. nustatė ginčo buto vertę – 40 700 Eur.
36. Buvo atliktas individualus turto vertinimas (Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 2 straipsnio 2 dalis), kai turto vertinimo tikslas – nuosavybės teisės perleidimas už rinkos kainą pagal Paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 25 straipsnio 2 dalies 5 punktą, o turto vertinimo atvejis – privalomasis turto vertinimas.
37. Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 23 straipsnio 1 dalyje yra numatyta, kad turto arba verslo vertinimo ataskaita laikoma teisinga, kol Priežiūros įstaiga nėra nustačiusi jos neatitikties šio įstatymo 22 straipsnyje nustatytiems reikalavimams ir (arba) kol ji nėra nuginčyta teisme. To paties straipsnio 2 dalyje yra numatyta, kad iškilę ginčai dėl turto arba verslo vertės sprendžiami šalių susitarimu arba teismo tvarka, jeigu kituose įstatymuose nenustatyta kitaip.
38. Apeliantas neskundė ginčo buto vertės teismui, taip pat neinicijavo šios turto vertinimo ataskaitos įvertinimo Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnyboje prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos. Tačiau Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 23 straipsnio nuoroda apie turto vertinimo ataskaitos ginčijimą įstatymų nustatyta tvarka nereiškia, kad tai gali būti daroma tik pareiškiant ieškinį teisme dėl tokio akto pripažinimo negaliojančiu. Ieškovo ginčijama buto pirkimo – pardavimo kaina, kuri nustatyta remiantis trečiojo asmens UAB „Apus turtas“ atliktu nekilnojamojo turto vertinimu, nagrinėjamu atveju byloje vertintinas tik kaip įrodymas (CPK 177 straipsnio 2 dalis).
39. Apelianto nurodomos investicijos, jei jos nuomininko į nuomojamą nekilnojamąjį daiktą yra padarytos, jas nustato, įvertina daikto pardavėjas (šiuo atveju – atsakovė), kuri šį klausimą spręsdama privalo vadovautis Paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 25 straipsnio 2 dalies 5 punkto nuostatomis, numatančiomis, jog daiktas pretendentui jį įsigyti parduodamas už rinkos vertę, tačiau kartu įvertinus ir šią parduodamo daikto vertę pakeitusias nuomininko investicijas, jei jos buvo padarytos.
40. Šie argumentai paneigia ieškovo apeliacinio skundo teiginius, jog galimai ir trečiasis asmuo UAB „Apus turtas“ ginčo buto rinkos vertės nustatymo metu turėjo (ar galėjo) spręsti dėl kokių nors ieškovo lėšomis galimai atliktų ginčo buto ar gyvenamojo namo, kuriame šis ginčo butas yra, pagerinimų, o jei tokie pagerinimai visgi būtų buvę nustatyti, tai jų dydžiu turto vertinimo procese mažinti ginčo buto rinkos vertę ar kaip kitaip į juos atsižvelgti.
Dėl atsakovės pareigos sumažinti ginčo buto pardavimo kainą
41. Apeliantas teigia, kad atsakovė nustatydama ginčo buto pardavimo kainą, turėjo įvertinti apelianto lėšomis atliktus ginčo buto pagerinimus, gyvenamojo namo nusidėvėjimą, iš kainos atskaičiuoti 22 519 Eur sumą, kuri sumokėta pagal nuomos sutartį namo kapitaliniam remontui. Teisėjų kolegijos vertinimu, nurodomi argumentai nepaneigia pirmosios instancijos teismo sprendimo pagrįstumo.
42. Paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 25 straipsnio 2 dalies 5 punkto nuostatos turi būti aiškinamos ir taikomos taip, kad valstybės (savivaldybės) turto pardavimo atveju nuomininko teisėtai, turint nuomotojo leidimą, turėtos būtinos turto pagerinimo išlaidos jam būtų kompensuotos pagal CK 6.501 straipsnyje įtvirtintas taisykles, t. y. kai pagerintą turtą įsigyja pats pagerinimus padaręs nuomininkas, jo teisė į turto pagerinimo išlaidų atlyginimą išlieka ir turi būti ginama, tačiau tik tokiu atveju, kai šie pagerinimai buvo atlikti teisėtai – turint nuomotojo leidimą.
43. Kauno miesto savivaldybės būsto ir pagalbinio ūkio paskirties pastatų pardavimo tvarkos aprašo 18 punkte numatyta, kad savivaldybės būsto ir ūkinių pastatų, parduodamų pagal Paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 25 straipsnio 2 dalį, kaina apskaičiuojama taip: nekilnojamojo turto kaina nustatoma pagal nekilnojamojo turto rinkos vertę; įvertinamos parduodamo nekilnojamojo turto vertę pakeitusios nuomininko investicijos, t. y. nuomininko atliktas nekilnojamojo turto kapitalinis remontas ar rekonstrukcija, jei jis buvo atliktas, kaip nurodyta nuomos sutartyje ir Civiliniame kodekse. Parduodamo nekilnojamojo turto objekto vertę pakeitusias nuomininko investicijas Civiliniame kodekse nustatyta tvarka įvertina Savivaldybės administracijos direktoriaus sudaryta komisija; į nekilnojamojo turto kainą įskaitomos išlaidos, susijusios su parduodamo Savivaldybės būsto ir ūkio pastatų vertės nustatymu.
44. Kauno miesto savivaldybės būsto ir pagalbinio ūkio paskirties pastatų pardavimo tvarkos aprašo 14.5 punkte nurodyta, kokie dokumentai turi būti pateikti, kai Savivaldybės būsto nuomininkui buvo išduotas Savivaldybės tarybos ar jos įgalioto asmens leidimas pertvarkyti Savivaldybės būstą, atliekant jo kapitalinį remontą ar rekonstrukciją – Savivaldybės būsto apžiūros, atliktos iki leidimo jį pertvarkyti išdavimo, aktas (su detaliu būsto būklės įvertinimu apžiūros dieną) ir būsto nuotraukos (kuriose būtų užfiksuotos individualios būsto savybės, turinčios įtakos būsto vertei, būsto vidus ir išorė) ir kiti dokumentai, pagrindžiantys Savivaldybės būsto vertę, kuri galėjo būti nustatyta iki Savivaldybės būsto pertvarkymo atliekant jo kapitalinį remontą ar rekonstrukciją, nuomininko lėšomis atliktų darbų sąmatos ir darbų priėmimo aktai.
45. Apelianto 2020 m. lapkričio 20 d. prašyme atsakovei pirkti savivaldybei nuosavybės teise priklausantį būstą pagal Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 25 straipsnio 2 dalies 5 punktą nėra duomenų, kad kartu su prašymu būtu pateikti aprašo 14.5 punkte nurodyti dokumentai (e. b. 2 t. 89 l., 3 t. 60-62 l.).
46. Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.493 straipsnio 1 dalis nustato, kad nuomininkas savo lėšomis privalo daryti einamąjį nuomojamo daikto remontą, jeigu ko kito nenustato įstatymai arba sutartis. Apeliantas 1999 m. lapkričio 2 d. nuomos sutartimi įsipareigojo ne rečiau kaip kartą per penkerius metus savo lėšomis daryti turimos gyvenamosios patalpos ir įrenginių remontą.
47. Nuomos sutarties 2.3 punkte nurodyta, jog nuomininkas įsipareigoja ne rečiau, kaip kartą per penkerius metus savo lėšomis daryti šį einamąjį turimos gyvenamosios patalpos ir jos įrenginių remontą: tinkuoti, baltinti, dažyti lubas ir sienas (2.3.1 punktas), dažyti langų vidinius rėmus, palanges, duris, grindis, radiatorius, vamzdžius (2.3.2 punktas), keisti langų ir durų įtaisus, įstiklinti langus (2.3.3 punktas), pertvarkyti ir remontuoti buto vidaus elektros instaliaciją ir jos įtaisus (2.3.4 punktas), keisti sanitarinės technikos įrenginius (klozetus, vonias, kriaukles, praustuvus, dujines, elektrines virykles, vandens šildymo kolonėles ir kt.), išskyrus atvejus kada jie sugenda arba tampa netinkami pasibaigus normatyviniam naudojimo laikui, kai yra gauti iš gamyklos su broku arba esti netinkamai įmontuoti (2.3.5 punktas) (CBP-12358 priedas Nr.27).
48. Apeliantas civilinės bylos nagrinėjimo metu buvo nurodęs, jog ginčo bute jo nuomos laikotarpiu buvo atlikęs šiuos remonto darbus ar pagerinimus: pakeitė vieną ginčo buto langą, dujinę viryklę, vonios patalpoje perklijavo plyteles. Iš bylos duomenų matyti, jog galimai buvo keičiamos ir ginčo buto išorės durys. Tokio pobūdžio išlaidos, remiantis Aprašo nuostatomis bei 1999 m. lapkričio 2 d. ieškovo ir atsakovės sudarytos Gyvenamosios patalpos valstybinio ir visuomeninio butų fondo namuose nuomos tipinės sutarties nuostatomis, nevertinamos investicijomis, mažinančiomis ginčo buto pardavimo nuomininkui kainą. Be to, Ekspertizės akte Nr. RE-029 nurodyta, kad viso namo, (duomenys neskelbtini), nusidėvėjimas 2021 m. vasario 11 d. buvo 26 proc., 42 buto nusidėvėjimas – 37 proc. Ekspertas nurodė, kad pagerinimai atlikti namui nuo 1999 m. spalio 6 d. iki šiol ieškovo sąskaita neįtakojo buto Nr. 42 rinkos vertės, pagerinimai buto rinkos vertei yra 0,8 proc.
49. Pažymėtina ir tai, kad apeliantui Kauno miesto savivaldybės administracijos Nekilnojamojo turto skyriaus pateiktuose atsakymuose į apelianto prašymus buvo ne kartą išaiškinta nuomojamo būsto pardavimo sąlygos ir tvarka (e. b. 2 t. 112 l.).
50. Taip pat Kauno miesto savivaldybės administracijos Nekilnojamojo turto skyrius 2021 m. birželio 21 d. raštu Nr.60-6-973 apeliantą ir namo bendriją DNSB (duomenys neskelbtini) informavo, kad savivaldybė kaip ginčo buto savininkė sumokėjo pagal bendrijos pateiktas sąskaitas už namo administravimą, techninę priežiūrą ir kaupiamąsias lėšas, kurias apeliantas sumokėjo namo bendrijai laikotarpiu nuo 2016 m. sausio iki 2021 m. balandžio, ir išaiškino dėl šių lėšų susigrąžinimo kreiptis į bendriją (e. b. 3 t. 187 l.). Pirmosios instancijos teismas padarė teisingą išvadą, kad atsakovė pagrįstai mokėjo namo bendrijai už namo administravimą, techninę priežiūrą ir kaupiamąsias lėšas, todėl pagrįstai atmetė ieškovo argumentus, kad jis mokėjo bendrijai ir taip pagerino namo būklę, o atsakovė turtu nesirūpino.
51. Įvertinus šias aplinkybes, pirmosios instancijos teismas pagrįstai nevertino apelianto nurodytų darbų, kaip investicijos mažinančios perkamo turto vertę ir tuo remiantis sumažinti ginčo buto kainą. Pirmosios instancijos teismas pagrįstai konstatavo, kad pateiktos sąskaitos patvirtina, jog apeliantas atliko paprastojo remonto darbus ir tokie darbai negali būti vertinami, kaip investicija mažinanti turto kainą. Be to, kaip teisingai akcentavo pirmosios instancijos teismas, tiek CK normos, tiek nuomos sutartis įpareigoja apeliantą atitinkamai atlikti paprastojo remonto darbus ginčo bute, ir tie darbų atlikimo kaštai nėra kompensuojami.
Dėl ginčo buto kainos
52. Apeliantas teigia, kad teisinga ginčo buto kaina ne daugiau kaip 20 000 Eur. Teisėjų kolegija šį apelianto vertinimą laiko deklaratyviu ir nepagrįstu.
53. Trečiasis asmuo UAB „Apus turtas“ atliko ginčo buto vertinimą, parengė Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitą Nr. 21/127 NT, nustatė ginčo buto rinkos vertę turto vertinimo dieną, 2021 m. sausio 11 d., 40 00 Eur (e. b. 2 t. 21-51 l.). Pagal šią vertę atsakovė nustatė parduodamo buto kainą. Ieškovui nesutinkant su nustatyta kaina, teismas paskyrė turto vertinimo ekspertizę, ją atlikus teismo ekspertas nustatė, jog buto vidutinė rinkos kaina 2021 m. vasario 11 d. buvo 37 000 Eur (e. b. 4 t. 56-59, 76-100).
54. Teisėjų kolegija neturi pagrindo nesutikti su pirmosios instancijos teismo argumentais, kad teismo ekspertas nustatė, jog ginčo buto rinkos vertė iš esmės yra artima nustatytai trečiojo asmens (40 700 Eur), t. y. 3 700 Eur mažesnė, nei ieškovės ginčijamame Kauno miesto savivaldybės tarybos 2021 m. balandžio 20 d. sprendimo Nr. T-l 76 „Dėl Kauno miesto savivaldybės būsto (duomenys neskelbtini), pardavimo“. Taip pat teisėjų kolegija sutinka su argumentais, kuriais įvertintas susidaręs ekspertizėmis nustatytų ginčo buto kainų skirtumas, todėl jų papildomai nekartoja.
Dėl įrodymų vertinimo
55. Kasacinis teismas išaiškino, kad įrodymų vertinimas pagal CPK 185 straipsnį reiškia, jog bet kokios informacijos įrodomąją vertę nustato teismas pagal savo vidinį įsitikinimą, pagrįstą visapusišku ir objektyviu aplinkybių, kurios buvo įrodinėjamos proceso metu, išnagrinėjimu, vadovaudamasis įstatymais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. sausio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-87-969/2017, 47 punktas). Teismas turi įvertinti ne tik kiekvieno įrodymo įrodomąją reikšmę, bet ir įrodymų visetą, ir tik iš įrodymų visumos daryti išvadas apie tam tikrų įrodinėjimo dalyku konkrečioje byloje esančių faktų buvimą ar nebuvimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. gegužės 11 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-229-916/2017, 23 punktas).
56. Teisėjų kolegija, įvertinusi apskųsto pirmosios instancijos teismo sprendimo turinį, apeliacinio skundo argumentus, faktinius bylos duomenis, sprendžia, kad šioje byloje nėra teisinio pagrindo pripažinti, jog ją nagrinėjęs pirmosios instancijos teismas pažeidė procesines įrodymų vertinimo taisykles (CPK 176, 177, 178, 185 straipsniai). Nėra pagrindo teigti, jog pirmosios instancijos teismas, priimdamas skundžiamą sprendimą, nevertino ieškovo paaiškinimuose nurodytų aplinkybių. Apelianto argumentai buvo įvertinti bendrame kitų byloje surinktų įrodymų kontekste, o skundžiami faktai nustatyti išsamiai išanalizavus visus byloje esančius įrodymus Teisėjų kolegija nenustatė, kad teismo sprendimas būtų priimtas neįvertinus byloje surinktų įrodymų, kurie turi įtakos priimant sprendimą, visumos.
Dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo pirmosios instancijos teisme
57. Apeliaciniame skunde nurodyta, kad pirmosios instancijos teismas priteisė nepagrįstai dideles bylinėjimosi išlaidas iš ieškovo trečiajam asmeniui.
58. Trečiąjį asmenį UAB „Apus turtas“ pirmosios instancijos teisme atstovavo advokatė I. P. (e. b. 3 t. 186 l.), patirtas teisinės pagalbos išlaidas sudaro: 960 Eur už teisines konsultacijas, atsiliepimo į ieškinį parengimą, atsiliepimo į prašymą parengimą, atstovavimą teisme (e. b. 4 t. 40-43 l.); 508,20 Eur už teisines konsultacijas, nuomonės dėl ekspertizės skyrimo ir klausimų ekspertizei rengimą, susipažinimą su ekspertizės aktu, rengimąsi bylos nagrinėjimui, atstovavimą byloje teisme (e. b. 4 t. 128-131 l.).
59. Pagal CPK 98 straipsnio 1 dalį, šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, teismas priteisia iš antrosios šalies išlaidas už advokato ar advokato padėjėjo, dalyvavusių nagrinėjant bylą, pagalbą, taip pat už pagalbą rengiant procesinius dokumentus ir teikiant konsultacijas. Šalies išlaidos, susijusios su advokato ar advokato padėjėjo pagalba, atsižvelgiant į konkrečios bylos sudėtingumą ir advokato ar advokato padėjėjo darbo ir laiko sąnaudas, yra priteisiamos ne didesnės, kaip yra nustatyta teisingumo ministro kartu su Lietuvos advokatų tarybos pirmininku patvirtintose rekomendacijose dėl užmokesčio dydžio (CPK 98 straipsnio 2 dalis).
60. Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu ir Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 patvirtintos Rekomendacijos dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio (toliau – Rekomendacijos).
61. Teisėjų kolegijos vertinimu, suteiktų teisinių paslaugų vertė, atsižvelgiant į trečiojo asmens atstovės advokatės suteiktų teisinių paslaugų apimtį, visiškai atitinka Rekomendacijose nurodytus dydžius (CPK 98 straipsnio 2 dalis).
Dėl kitų apeliacinio skundo argumentų ir procesinės bylos baigties
62. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje pripažįstama, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį spendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. kovo 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-38/2008; 2010 m. birželio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-252/2010; 2010 m. kovo 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-107/2010). Nagrinėjamu atveju teisėjų kolegija sutinka su pirmosios instancijos teismo sprendime padarytomis išvadomis ir sprendžia, kad kiti apeliacinio skundo argumentai, kurie iš esmės jau kartojasi arba ta pati mintis aprašoma kitais sakiniais, teisiškai nėra reikšmingi teisingam bylos išnagrinėjimui ir byloje skundžiamo pirmosios instancijos teismo priimto teisinio rezultato neįtakoja, todėl atskirai dėl jų nepasisako.
Dėl bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme
63. CPK 93 straipsnyje reglamentuojamas bylinėjimosi išlaidų paskirstymas. Vadovaujantis CPK 93 straipsniu, šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, proporcingai patenkintų ir atmestų reikalavimų daliai.
64. Netenkinus ieškovo apeliacinio skundo, jo patirtos bylinėjimosi išlaidos apeliacinės instancijos teisme nepriteisiamos.
65. Atsakovė nepateikė duomenų dėl apeliacinės instancijos teisme patirtų bylinėjimosi išlaidų.
66. Trečiasis asmuo prašo priteisti apeliacinės instancijos teisme patirtas 798,60 Eur teisinės pagalbos išlaidas už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą (2023-09-19 DOK-23088).
67. Netenkinus apeliacinio skundo, trečiajam asmeniui UAB „Apus turtas“ iš ieškovo priteisiama 798,60 Eur teisinės pagalbos išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme, kurios neviršija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 kartu su Lietuvos advokatų tarybos pirmininku patvirtintose „Rekomendacijose dėl civilinėse bylose priteisiamo užmokesčio už advokato teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio“ nustatytų dydžių (CPK 98 straipsnio 2 dalis, 93 straipsnio 1 dalis).
Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,
n u t a r i a :
Kauno apylinkės teismo 2023 m. kovo 20 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Priteisti trečiajam asmeniui uždarajai akcinei bendrovei „Apus turtas“, juridinio asmens kodas 302249875, iš ieškovo A. V. P., asmens kodas (duomenys neskelbtini) 798,60 Eur (septynis šimtus devyniasdešimt aštuonis eurus ir 60 ct) bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme.
Ši Kauno apygardos teismo nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.
Teisėjai Laima Kriaučiūnaitė
Tomas Romeika
Rasa Urbanavičiūtė