Civilinės bylos Nr. e2-1150-392/2021
Teisminio proceso Nr. 2-55-3-01209-2020-1
Procesinio sprendimo kategorija: 2.6.10.5.2.3.
(S)
VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS
S P R E N D I M A S
Lietuvos Respublikos vardu
2021 m. sausio 26 d.
Vilnius
Vilniaus apygardos teismo teisėjas Virginijus Kairevičius, sekretorė Jurgita Loginovienė, dalyvaujant ieškovo atstovui A. V., atsakovei L. K., atsakovės atstovui E. G., vertėjai J. C., teismo posėdyje išnagrinėjęs civilinę bylą pagal UAB „East Panda“ ieškinį L. K. dėl negautų pajamų atlyginimo
n u s t a t ė :
Ieškovas pateikė teismui ieškinį, kuriuo prašė priteisti iš Atsakovės L. K. 61.200 Eur negautų nuomos pajamų atlyginimą.
Nurodė, kad 2016-05-05 ieškovas UAB „East Panda“ ir atsakovė L. K. pasirašė patalpų pirkimo-pardavimo sutartį, kuria atsakovė pardavė ieškovui negyvenamąsias patalpas – kokteilių barą, unikalus numeris Nr. (duomenys neskelbtini), ir negyvenamąsias patalpos – kavinę – barą, unikalus numeris Nr. (duomenys neskelbtini), esančius adresu (duomenys neskelbtini). Pirmame aukšte esančios patalpos – kokteilių baras, sutarties sudarymo metu buvo išnuomotos, t. y. ieškovas įsigijo patalpas, kuriose nuomininkai jau vykdė nuomos veiklą. Rūsyje esančios patalpos – kavinė – baras, pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo metu nebuvo išnuomotos. 2016-05-20 ieškovas ir UAB „Vizara“ sudarė patalpų nuomos sutartį, kuria UAB „East Panda“ išnuomojo UAB „Vizara“ 73,01 kv. m. ploto negyvenamąsias patalpas rūsyje, kurių unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančias (duomenys neskelbtini). Pagal Patalpų nuomos sutarties 2.1. punktą, patalpos buvo išnuomotos penkerių metų laikotarpiui, o pagal 4.1. punktą – nuomininkas nuo 2016-09-01 už patalpų nuomą įsipareigojo mokėti po 2 000 Eur/mėn. 2016-08-08 Negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimo protokolu nuomininkas nuo 2016-08-01 nutraukė nuomos sutartį, įvardindamas tokias priežastis: „nustatyta savavališka statyba, patalpa neturi oficialių atskirų įėjimų, nėra galimybės pilnai jo eksploatuoti. Įsigydamas maitinimo paskirties patalpas, ieškovas turėjo pagrindinį tikslą – nuomoti šias patalpas ir gauti iš to pelno. Nuomininkui nutraukus nuomos sutartį, ieškovo lūkesčiai dėl sutarties vykdymo rezultatų liko neįgyvendinti. Patalpų nuomos sutarties 2.1. punktu buvo išreikštas lūkestis, jog patalpos bus nuomojamos mažiausiai penkerius metus, tačiau nuomos sutartis buvo nutraukta praėjus 3 mėnesiams nuo jos sudarymo. Nuomininkas UAB „Vizara“ nutraukė nuomos sutartį dėl išaiškėjusių patalpų trūkumų, kurie neleido naudoti patalpų pagal paskirtį. Už šiuos patalpų trūkumus, o kartu ir už ieškovo dėl patalpų nuomos sutarties nutraukimo negautas pajamas yra atsakinga atsakovė. Parduotų patalpų trūkumai išaiškėjo po pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo – įrengti laiptai į rūsį, rūsio sienoje įrengtos durys ir durų anga, atraminė sienutė, ant atraminės sienutės ir panduso įrengta metalinė tvorelė, iškastas gruntas pastate – visi šie statybos darbai atlikti savavališkai. Ieškovui pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo metu patalpų trūkumai nebuvo žinomi. Ieškovo nuomone, sudarant pirkimo-pardavimo sutartį L. K. pateikė notarui suklastotą rūsio planą, kuriame yra įteisintas įėjimas į rūsį (2015-10-01 kultūros paveldo objekto būklės patikrinimo akto Nr. A 631 -228/15 psl. 4). Pagal prie šio akto pridedamą nekilnojamojo turto kadastro ir registro išduotą planą įėjimas į rūsį nėra įteisintas. Taigi, sudarant pirkimo–pardavimo sutartį L. K. nuslėpė sandorio sudarymui svarbias aplinkybes. Atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės Miesto plėtros departamento Kultūros paveldo apsaugos skyriui pateiktame rūsio patalpų plane patekimas į rūsio patalpas pavaizduotas kaip atskiras įėjimas iš kiemo. Be to, atsakovė dar 2015-08-19 siuntė ieškovui patalpų planus, kuriuose aiškiai pavaizduotas atskiras įėjimas iš gatvės į patalpas, todėl ieškovas pagrįstai tikėjosi, kad įėjimas į rūsį yra įteisintas. Ieškovui nekilo jokių abejonių dėl įėjimo į rūsį įteisinimo, nes atsakovė niekada apie tai, prieš sudarant pirkimo-pardavimo sutartį, neužsiminė. Nustačius, kad atsakovė pardavė kokybės reikalavimų neatitinkančias patalpas, konstatuotinas pirkimo-pardavimo sutarties sąlygų pažeidimas, reiškiantis, kad atsakovė netinkamai vykdė savo sutartinę prievolę. Atsakovė, po patalpų pirkimo – pardavimo sutarties pasirašymo dar kartą susitikusi su ieškovės atstovu išaiškino jam situaciją, susijusią su teisminiais procesais dėl savavališkos statybos ir jos įteisinimo galimybių ir pateikė turimus dokumentus, t. y. susijusių institucijų sprendimus ir teismo procesinius dokumentus, taip pat projektinę dokumentaciją. Asmuo, neįvykdęs ar netinkamai įvykdęs savo sutartinę prievolę, privalo atlyginti kitai sutarties šaliai šios patirtus nuostolius. Vilniaus miesto 3 apylinkės teismas civilinėje byloje Nr. 2A-869-827/2011 pagal Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos (VTPSI) ieškinį atsakovę įpareigojo per 6 mėnesius nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos parengti projektinę dokumentaciją bei gauti statybą leidžiantį dokumentą savavališkos statybos metu įrengtiems laiptams į rūsį, rūsio sienoje įrengtoms durims ir durų angai, atraminei sienutei, ant atraminės sienutės ir panduso įrengtai metalinei tvorelei ir iškastam gruntui pastate, esančiame (duomenys neskelbtini). L. K. neįvykdžiusi Vilniaus miesto 3 apylinkės teismo sprendimo, Patalpas pardavė Ieškovei UAB „East Panda“.
Atsakovė su ieškiniu nesutiko ir nurodė, kad 2006 m. liepos 31 d. pirkimo-pardavimo sutarties Nr. ERN-3092 pagrindu, įgijo ir nuosavybės teise valdė negyvenamąsias maitinimo paskirties patalpas: 1) 1-ajame aukšte – negyvenamąją patalpą – 75.13 kv. m. kokteilių barą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) bei 2) namo rūsyje – negyvenamąją patalpą – 73.01 kv. m. kavinę, barą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančias adresu: (duomenys neskelbtini). Atsakovė 2008-2009 metais į rūsio patalpas įrengė atskirą įėjimą iš (duomenys neskelbtini) gatvės pusės. 2012 m. gegužės 1 d. atsakovė ir UAB „Budinas“, sudarė patalpų nuomos sutartį, kurios pagrindu, nuomininkui buvo išnuomotos 1-ojo aukšto patalpos maitinimo veiklai vykdyti. Vilniaus miesto 3-asis apylinkės teismas 2011 m. lapkričio 23 d. priėmė sprendimą, civilinėje byloje Nr. 2-869-827/2011, kuriuo nusprendė: 1) nustatyti atsakovei L. K. 6 mėnesių terminą nuo sprendimo įsiteisėjimo dienos teisės aktų nustatyta tvarka parengti projektinę dokumentaciją bei gauti statybą leidžiantį dokumentą savavališkos statybos metu įrengtiems laiptams į rūsį, rūsio sienoje įrengtoms durims ir durų angai, atraminei sienutei, ant atraminės sienutės ir panduso įrengtai metalinei tvorelei ir iškastam gruntui pastate, esančiame (duomenys neskelbtini); 2) neįvykdžius 1 punkte nurodyto reikalavimo, atsakovė per 3 mėnesius nuo 1 punkte nustatyto termino pasibaigimo įpareigojama savo lėšomis likviduoti savavališkos statybos padarinius – demontuoti laiptus į rūsį bei rūsio sienoje įrengtas duris, užmūryti durų angą, užpilant atgal iškastą gruntą bei sutvarkyti šaligatvį (duomenys neskelbtini).
2015 metais atsakovė nusprendė parduoti 1-ojo aukšto bei rūsio patalpas ir viešai paskelbė apie pardavimą. 2016 m. gegužės 5 d. tarp atsakovės ir ieškovės buvo sudaryta pirkimo-pardavimo sutartis, kurios pagrindu, atsakovė perleido ieškovei nuosavybės teisę į 1-ojo aukšto patalpas ir rūsio patalpas. Sandorio sudarymo metu, atsakovė ieškovės atstovui, direktoriui A. V. perdavė visą turimą projektinę dokumentaciją, reikalingą statybą leidžiančiam dokumentui gauti ir savavališkos statybos padariniams pašalinti. Po pirkimo-pardavimo sutarties, ieškovės direktorius išreiškė pretenzijas, jog jis neva tik po pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo iš patalpų nuomininko (UAB „Budinas“) sužinojo apie administracinius ginčus dėl Kultūros paveldo departamento prie Kultūros ministerijos Vilniaus teritorinio padalinio nepritarimo ginčo rūsio Patalpų projektiniams sprendiniams. Po pretenzijos gavimo, atsakovė dar kartą susitiko su ieškovės atstovu, išaiškino visą situaciją susijusią su teisminiais procesais, pateikė visus turimus dokumentus, tačiau ieškovės atstovas nurodė, jog nesivadovaus atsakovės parengta projektine dokumentacija ir pats kreipsis į architektą dėl naujos projektinės dokumentacijos parengimo laiptų į rūsio patalpas statybos leidimui gauti. Vėliau tarp ieškovo ir atsakovės kilo teisminiais ginčai tiek baudžiamąją, tiek civiline tvarka dėl ginčo pirkimo-pardavimo sutarties kainos. 2016 m. gegužės 5 d., tarp ieškovo ir UAB „Budinas“ buvo sudaryta nauja patalpų nuomos sutartis, kurios pagrindu, ieškovas nuomininkui UAB „Budinas“ už 1445 Eur išnuomojo 1-ojo aukšto patalpas. Vilniaus apygardos teismas 2020 m. rugpjūčio 11 d. išnagrinėjo civilinę bylą Nr. e2-2255-910/2020 pagal L. K. ieškinį UAB „East Panda“ dėl pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimo iš dalies apsimestine ir nusprendė: Pripažinti negaliojančia ieškovės L. K. ir UAB „East Panda“ 2016 m. gegužės 5 d. sudarytos pirkimo-pardavimo sutarties dalį, kuria negyvenamųjų patalpų – kokteilių baro ir kavinės-baro, esančių (duomenys neskelbtini), bendra kaina nurodyta 290 000 Eur; Nustatyti, kad pagal ieškovės L. K. ir atsakovės UAB „East Panda“ 2016 m. gegužės 5 d. sudarytą pirkimo-pardavimo sutartį negyvenamųjų patalpų – kokteilių baro ir kavinės-baro, esančių (duomenys neskelbtini), bendra kaina yra 550 000 Eur; Priteisti L. K. iš UAB „East Panda“ likusią nesumokėtą negyvenamųjų patalpų – kokteilių baro ir kavinės-baro, esančių (duomenys neskelbtini), kainos dalį – 130 000 Eur. Po šio sprendimo ieškovas pareiškė ieškinį šioje byloje. Ieškovo reikalavimas negali būti patenkintas, nes: apie teisminius ginčus ieškovas buvo informuotas iki pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo dienos; atsakovė neatliko jokių neteisėtų veiksmų; rūsio patalpomis kaip buvo galima, taip ir tebegalima netrukdomai naudotis; nuomos sutartis nebuvo registruota ir yra surašyta tik siekiant neteisėtai pasipelnyti atsakovės sąskaita; sutartyje nurodyta nuomos kaina yra nereali, t. y. per didelė. Be to, svarbiausia, ieškovas rūsio patalpose vykdo veiklą ir ten veikia šašlykinė Ugnies smuklė
.
Ieškinys atmestinas.
Byloje nustatyta, kad 2006 m. liepos 31 d. pirkimo - pardavimo sutarties pagrindu atsakovė įgijo ir nuosavybės teise valdė negyvenamąsias maitinimo paskirties patalpas: 1) 1-ajame aukšte – negyvenamąją patalpą – 75.13 kv. m. kokteilių barą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)bei 2) namo rūsyje – negyvenamąją patalpą – 73.01 kv. m. kavinę, barą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančias adresu: (duomenys neskelbtini).
Atsakovė 2008-2009 metais į rūsio patalpas įrengė atskirą įėjimą iš (duomenys neskelbtini) gatvės.
Vilniaus miesto 3-asis apylinkės teismas 2011 m. lapkričio 23 d. priėmė sprendimą, civilinėje byloje Nr. 2-869-827/2011, kuriuo nusprendė: 1) nustatyti atsakovei L. K. 6 mėnesių terminą nuo sprendimo įsiteisėjimo dienos teisės aktų nustatyta tvarka parengti projektinę dokumentaciją bei gauti statybą leidžiantį dokumentą savavališkos statybos metu įrengtiems laiptams į rūsį, rūsio sienoje įrengtoms durims ir durų angai, atraminei sienutei, ant atraminės sienutės ir panduso įrengtai metalinei tvorelei ir iškastam gruntui pastate, esančiame (duomenys neskelbtini); 2) neįvykdžius 1 punkte nurodyto reikalavimo, atsakovė per 3 mėnesius nuo 1 punkte nustatyto termino pasibaigimo įpareigojama savo lėšomis likviduoti savavališkos statybos padarinius – demontuoti laiptus į rūsį bei rūsio sienoje įrengtas duris, užmūryti durų angą, užpilant atgal iškastą gruntą bei sutvarkyti šaligatvį (duomenys neskelbtini).
2015 metais atsakovė nusprendė parduoti 1-ojo aukšto bei rūsio patalpas ir viešai paskelbė apie pardavimą. 2016 m. gegužės 5 d. tarp atsakovės ir ieškovės buvo sudaryta pirkimo - pardavimo sutartis, kurios pagrindu, atsakovė perleido ieškovei nuosavybės teisę į 1-ojo aukšto ir rūsio patalpas. Ieškovas teigia, kad sudarant sandorį atsakovė nuslėpė faktą, kad iš (duomenys neskelbtini) gatvės įrengtas įėjimas į rūsio patalpas yra pripažintas savavališka statyba, o atsakovė teismo sprendimu yra įpareigota pašalinti savavališkos statybos padarinius. Dėl šios priežasties, ieškovo teigimu, UAB „Vizara“ nutraukė su ieškovu rūsio nuomos sutartį, kuria turėjo mokėti po 2000 Eur kas mėnesį, todėl ieškovas patiria nuostolius. Atsakovė teigia, jog sandorio sudarymo metu ji ieškovės atstovui, direktoriui A. V. perdavė visą turimą projektinę dokumentaciją, reikalingą statybą leidžiančiam dokumentui gauti ir savavališkos statybos padariniams pašalinti.
Byloje nėra patikimų įrodymų ir iš pirkimo – pardavimo sutarties turinio to nesimato, kokius dokumentus atsakovė perdavė ieškovui iki 2016 m. gegužės 5 d. imtinai ir ar ieškovas buvo informuotas apie Vilniaus miesto 3-iojo apylinkės teismo 2011 m. lapkričio 23 d. sprendimą. Tačiau nepriklausomai nuo to ieškovo reikalavimas negali būti patenkintas.
LR CK 6.249 str. 1 d. sakoma, kad asmens negautomis pajamomis laikomos pajamos, kurias asmuo būtų gavęs, jeigu nebūtų buvę neteisėtų veiksmų. Šalis gali reikalauti atlyginti negautas pajamas, kurių iš tikrųjų negavo ir kurių pagrįstai galėjo tikėtis, jei kita šalis nebūtų atlikusi neteisėtų veiksmų. Teisės doktrinoje ir teismų praktikoje yra nurodoma, kad apie tai, ar patirti nuostoliai gali būti vertinami kaip negautos pajamos spręstina pagal tokius kriterijus: 1) ar pajamos buvo numatytos gauti iš anksto; 2) ar pagrįstai tikėtasi jas gauti esant normaliai veiklai; 3) ar šių pajamų negauta dėl neteisėtų skolininko veiksmų. Asmuo, kuris reikalauja atlyginti žalą, privalo įrodyti jam padarytų nuostolių dydį, pateikti įrodymus, patvirtinančius realią pajamų gavimo tikimybę. Hipotetinės pajamos neįeina į negautų pajamų sampratą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2002 m. balandžio 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-600/2002; 2012 m. kovo 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-127/2012). Negautos pajamos atlyginamos tik nustačius visas būtinas civilinei atsakomybei atsirasti sąlygas (CK 6.246 – 6.249 straipsniai) ir atsižvelgiant į negautų pajamų dydžio buvimo realumą.
Ieškovas neteisėtais atsakovės veiksmais nurodo tai, kad atsakovė, parduodama patalpas ieškovei, nuslėpė faktą, jog dėl savavališkos statybos įteisinimo vyksta teisminiai procesai, o tretieji asmenys turi pretenzijų į patalpas. Šis atsakovės neteisėtas veiksmas – patalpų trūkumų nuslėpimas, ir lėmė tai, kad nuomininkas UAB „Vizara“ nutraukė patalpų nuomos sutartį, kadangi egzistuojant aptariamiems patalpų trūkumams, negalėjo tinkamai vykdyti savo veiklos. Tačiau faktas, kad laiptai į rūsį, durys ir kiti smulkesni statybos darbai buvo atlikti savavališkos statybos metu ir dėl jų įteisinimo vyko teisminiai ginčai niekaip netrukdė ieškovui minėtais laiptais ir įėjimu į rūsį, o taip pat ir pačiu rūsiu naudotis bei jį nuomoti. Be to šie statybos darbai, ieškovo teigimu, 2020 metais buvo įteisinti. Maža to, svarbiausia, iš byloje esančių kartu su tripliku pateiktų įrodymų neabejotinai matyti, kad rūsio patalpomis ir atskiru įėjimu į jas šašlykinės „Ugnies smuklė“ veiklai aktyviai buvo naudojamasi ne vėliau nei nuo 2018 metų. Šio fakto ieškovas neginčijo. Iš to darytina išvada, kad tarp ieškovės veikos – patalpų su trūkumais pardavimo ir ieškovo pajamų sumažėjimo nėra jokio priežastinio ryšio, nes šis pažeidimas netrukdė ginčo patalpų naudoti ar nuomoti kavinės ar kitai veiklai, todėl ieškinys negali būti patenkintas.
Kiti, teismo neaptarti, šalių argumentai nėra tiek reikšmingi, kad jiems pritarus galėtų būti priimtas kitoks sprendimas, todėl teismas dėl jų nepasisako.
Atmetus ieškinį, iš ieškovo priteistinos atsakovės turėtos 2 850 Eur dydžio bylinėjimosi išlaidos advokato pagalbai apmokėti.
Teismas, vadovaudamasis Civilinio proceso kodekso 259, 270 straipsniais
n u s p r e n d ė:
Ieškinį atmesti.
Priteisti iš UAB „East Panda“, į.k. 302818038, 2 850 Eur bylinėjimosi išlaidų L. K., a.k. (duomenys neskelbtini)
Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas Lietuvos apeliaciniam teismui, apeliacinį skundą paduodant per Vilniaus apygardos teismą.
Teisėjas Virginijus Kairevičius