Civilinė byla Nr. 2-412-848/2017

                                                          Teisminio proceso Nr. 2-69-3-16429-2016-1

                                                        Procesinio sprendimo kategorijos: 2.1.6.3.;

(S)

                                               3.2.3.;3.2.4.;3.2.6.

KAUNO APYLINKĖS TEISMAS

S P R E N D I M A S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2017 m. spalio 06 d.

              Kaunas

              Kauno apylinkės teismo teisėja Eglė Kriaučiūnienė,

sekretoriaujant Vaigai Snieganaitei, Laurai Šlapaitytei, Andrejui Znamenskiui, Gerdai Sakalauskaitei,

dalyvaujant ieškovės bankrutuojančios uždarosios akcinės bendrovės „Magnus ventus“ atstovui advokatui Jurgiui Kaušiniui, atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Kauno  miesto skyriaus atstovui Laurynui Zinkevičiui, trečiojo asmens uždarosios akcinės bendrovės „Trasanta“ atstovui advokatui G. M., trečiojo asmens Kauno miesto savivaldybės administracijos atstovei Vladai Banevičienei,

              viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės bankrutuojančios uždarosios akcinės bendrovės „Magnus ventus“ prevencinį ieškinį atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Lietuvos Respublikos Žemės ūkio ministerijos, dėl draudimo atlikti veiksmus, sukeliančius realią žalos padarymo grėsmę ateityje, trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, ieškovės pusėje – uždaroji akcinė bendrovė „Trasanta“, trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, atsakovės pusėje – Kauno miesto savivaldybės administracija, išvadą teikianti institucija – Kultūros paveldo departamentas prie Lietuvos Respublikos Kultūros ministerijos.

              Teismas

n u s t a t ė :   

              Ieškovė kreipėsi su prevenciniu ieškiniu į teismą, prašydama uždrausti Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Kauno miesto skyriui vienašališkai nutraukti 2006-04-19 valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. N19/2006/135 bei priteisti bylinėjimosi išlaidas.

              Teismui pateiktame ieškinyje bei teismo posėdžio metu ieškovės atstovas nurodė, kad Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Kauno miesto skyrius (toliau - atsakovė) 2016-06-16 raštu Nr. 8SD-3813-(14.8.7.) informavo   ieškovę BUAB „Magnus ventus“ (toliau – ieškovė), kad 2006-04-19 valstybinės žemės nuomos sutartis Nr. N19/2006-135 (2009-09-29 susitarimas Nr. 85) (toliau – žemės nuomos sutartis) bus nutraukta vienašališkai suėjus 2 mėnesiams po šio rašto gavimo, atsižvelgiant į tai, kad žemės sklypas nėra naudojamas, jame esantys pastatai neeksploatuojami pagal jų paskirtį, nemokamas žemės nuomos mokestis. Ieškovei manant, kad vienašališkai nutraukus nuomos sutartį ieškovei kils reali žala, ieškovė teikia teismui prevencinį ieškinį. Ieškovė nuomojasi 3,3486 ha ploto valstybinės žemės sklypą, esantį  Vydūno al. 4, Kaune 2006-04-19 valstybinės žemės nuomos sutarties pagrindu, žemės paskirtis – kita, naudojimo būdas – komercinės paskirties objektų teritorijos. Sutartimi nuomos terminas nustatytas iki 2034-04-19. Žemės sklype yra ieškovei nuosavybės teise priklausantys du šiltnamiai-paviljonai ir kiemo statiniai. 2009-10-23 ieškovė turimą valstybinės žemės nuomos teisę, esant Kauno apskrities viršininko 2009-10-07 sutikimui, įkeitė kreditoriui UAB „Trasanta“ pagal prievoles, kurių suma yra  2 941 529 Lt. 2015-08-05 nutartimi Kauno apygardos teismas ieškovei iškėlė bankroto bylą, 2016-02-09 nutartimi pripažino bankrutavusia ir nusprendė ją likviduoti. Šiuo metu bankroto administratorius vykdo turto, priklausančio ieškovei, tame tarpe ir nuomos teisės pagal nuomos sutartį, pardavimo procedūras. Atsakovės siekis nutraukti žemės nuomos sutartį grindžiamas tuo, kad ieškovė nemoka žemės nuomos mokesčio ir žemės sklypas yra nenaudojamas pagal paskirtį. Šie argumentai, ieškovės nuomone, yra nepagrįsti. Atsakovė nepateikė duomenų, kurie patvirtintų, kad ieškovei priklausantys statiniai yra apleisti ar nenaudojami pagal jų tiesioginę paskirtį, savarankiškai to nustatyti negalėjo, kadangi neturėjo ir neturi tam reikiamos kompetencijos ir žinių. Statiniai nenaudojamais ir apleistais pripažįstami Nenaudojamų, naudojamų ne pagal paskirtį, apleistų arba neprižiūrimų patalpų ir statinių nustatymo tvarkos apraše, patvirtintame Kauno miesto savivaldybės tarybos 2008-12-18 sprendimu Nr. T-624 (toliai – Apraše), nustatyta tvarka. Kadangi šiuo metu ieškovė yra bankrutavusi ji, vadovaujantis Lietuvos Respublikos Įmonių bankroto įstatymu (toliai – ĮBĮ), negali mokėti nuomos mokesčio ir naudoti  žemės sklypą pagal paskirtį, tačiau ši būsena yra laikina, kadangi bankroto administratorius šiuo metu aktyviai vykdo ieškovei priklausančio turto bei nuomos teisės pardavimo procedūras. Nuomos sutarties nutraukimas sukels žalos tiek ieškovei, tiek jos kreditoriams. Nutraukus nuomos sutartį ir ieškovei neturint teisės nuomotis ginčo žemės sklypo, sumažės ieškovės turimas turtas, pasunkės kito ieškovės turimo turto realizavimas, kadangi būsimi pirkėjai suinteresuoti pirkti ne tik statinius, o ir teisę naudotis žemės sklypu. Atsižvelgiant į tai, kas nurodyta darytina išvada, kad sprendimas nutraukti žemės nuomos sutartį yra neteisėtas bei sukels realią žalą ieškovei ir jos kreditoriams, todėl prašoma ieškinį tenkinti (1 t., b. l. 3-7).

              Trečiasis asmuo ieškovės pusėje UAB „Trasanta“ teismui pateiktame atsiliepime į prevencinį ieškinį su prevenciniu ieškiniu sutinka ir prašo jį tenkinti. Teismui nurodė, kad tarp ieškovės ir trečiojo asmens UAB „Trasanta“ buvo pasirašytos paskolos sutartys, kurių pagrindu trečiasis asmuo ieškovei paskolino 2 587 000 Lt. 2009-10-14 sutartimi šalys konstatavo, kad ieškovė tračiajam asmeniui yra skolinga su palūkanomis 2 941 529 Lt ir ši suma laikytina ieškovės skola.  Siekiant užtikrinti prievolių įvykdymą ieškovė 2009-10-21 sutartinės hipotekos lakštais kreditorei įkeitė  turtą bei valstybinės žemės sklypo nuomos teisę pagal 2006-04-19 valstybinės žemės nuomos sutartį. 2015-11-24 Kauno apygardos teismas patvirtino trečiojo asmens hipoteka užtikrintą kreditorinį reikalavimą ieškovei 1 020 900,46 Eur sumai ir 7 211,18 Eur dydžio trečiosios eilės finansinį reikalavimą. Žemės nuomos sutarties nutraukimas pažeis trečiojo asmens bei kitų ieškovės kreditorių teises, kadangi iš pastatų bei žemės sklypo nuomos teisės pardavimo bus tenkinami trečiojo asmens UAB „Trasanta“ bei kitų bankrutuojančios įmonės kreditorių interesai. Taip pat žemės nuomos sutarties nutraukimas apsunkintų likusio ieškovės turto pardavimą. Nutraukus sutartį kiltų hipotekos galiojimo bei UAB „Trasanta“ teisėtų lūkesčių pažeidimo klausimai (1 t., b. l. 107-110).

              Atsakovė teismui pateiktame atsiliepime į ieškinį, rašytiniuose paaiškinimuose bei jos atstovas teismo posėdžio metu nurodė, kad su pareikštu prevenciniu ieškiniu nesutinka ir prašo jį atmesti. Atsakovės teigimu, ieškovė nevykdo savo įsipareigojimų mokėti žemės nuomos mokestį tuo pažeisdama tarp ginčo šalių sudarytos žemės nuomos sutarties 12 p., 16 p. Atsakovės nuomone, siekiant įmonei nuomos sutarties išsaugojimo, žemės nuomos mokestis pagal ĮBĮ 36 str. 3 d. gali būti vertintinas kaip administravimo išlaidos, tačiau jokių įrodymų, jog nurodytas klausimas būtų sprendžiamas, ieškovė nepateikia. Atsižvelgiant į tai, ieškovė nemokėdama nuomos mokesčio pažeidė nuomos sutartį, todėl  atsakovės sprendimas vienašališkai nutraukti sutartį yra teisėtas ir pagrįstas. Taip pat pagrįstas atsakovės reikalavimas nutraukti žemės nuomos sutartį ir dėl to, jog ieškovė žemės sklypo nenaudoja pagal paskirtį. Kasacinio teismo jurisprudencijoje dėl statinių buvimo ir žemės sklypo naudojimo jiems eksploatuoti kaip būtinos nuomos sąlygos jau yra pasisakyta. Jokios komercinės veiklos nevykdymas išnuomotame valstybinės žemės sklype daugiau kaip šešerius metus pripažįstamas pakankamu pagrindu nutraukti žemės sklypo nuomos sutartį. Teismai šį ieškovo neveikimą ar neteisėtą veikimą kvalifikavo kaip esminį sutarties pažeidimą, sudarantį pagrindą nutraukti ginčo sutartį, vadovaujantis CK 6.564 str. 1 d. Taip pat atsakovės nuomone ieškovė neįrodė ir būtinų sąlygų prevencinio ieškinio tenkinimui - neteisėtų atsakovo veiksmų, galimos žalos. Atsižvelgiant į tai kas nurodyta, remiantis teismų praktika, Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos pagrįstai siekia nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį ir ieškovės ieškinys atmestinas, kaip nepagrįstas (1 t., b. l. 84-86, 2 t. 195-197).

              Trečiasis asmuo atsakovės pusėje Kauno miesto savivaldybės administracija teismui pateiktame atsiliepime su pareikštu  prevenciniu ieškiniu nesutinka ir prašo jį atmesti. Teismui pateiktame atsiliepime, teismo posėdžio metu trečiojo asmens atstovas nurodė, kad trečiasis asmuo yra suinteresuotas bylos baigtimi asmuo, kadangi yra vienas iš didžiausių įmonės kreditorių, nuomos mokestis patenka į savivaldybės sąskaitą ir trečiasis asmuo yra atsakingas už viešųjų erdvių, miesto parkų priežiūrą. Žemės sklypas patenka į kultūros vertybės  - Kauno ąžuolyno parko, ribas, nors realiai nėra Ąžuolyno parko sklypo ribose (yra suformuotas kaip atskiras sklypas). Ieškinys turi būti atmestas, kadangi grindžiamas nepagrįstomis aplinkybėmis – neva nepagrįstais atsakovo motyvais nutraukti nuomos sutartį, remiantis sklypo nenaudojimu pagal tiesioginę jo paskirtį bei nuomos mokesčio nemokėjimu. Atmestinas ieškovo motyvas, jog Kauno miesto savivaldybės administracija niekada nebuvo įtraukusi ieškovo valdomų statinių į nenaudojamų statinių sąrašą. Ginčo dalykas yra žemės sklypas, kuris, 2014-06-19 Kauno miesto savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu Nr. A-1753, buvo įtrauktas į Nenaudojamos valstybinės žemės sklypų 2014 metų sąrašą. Ieškovė įtraukimo į nurodytą sąrašą neginčijo, todėl šioje byloje negali būti paneigta aplinkybė, kad žemės sklypas yra nenaudojamas pagal paskirtį ir atsakovo nurodytas pagrindas nutraukti nuomos sutartį yra teisėtas bei pagrįstas. Žemės sklypo naudojimo būdas numatytas komercinės paskirties objektų teritorijos, tačiau nuvykus į vietą nustatyta, kad jokia veikla vykdoma nėra. Žemės nuomos sutarties 18 p. numatyta, kad nuomos sutartis prieš terminą gali būti nutraukta jeigu žemės nuomininkas žemę naudoja ne pagal sutartyje numatytą tikslinę žemės naudojimo paskirtį. Taip pat yra aktualus ir viešasis tikslas, susijęs su valstybinės žemės naudojimu, kad žemės santykiai būtų reguliuojami tokiu būdu, jog būtų sudarytos sąlygos tenkinti visuomenės, fizinių ir juridinių asmenų poreikius racionaliai naudoti žemę, trečiasis asmuo suinteresuotas, kad valstybinė žemė būtų naudojama efektyviai, būtų  mokamas valstybinės žemės nuomos mokestis, kuris yra perskirstomas miesto biudžete ir naudojamas socialinėms, švietimo ir kitoms miestiečių viešosioms reikmėms tenkinti, sukurtų pridėtinę vertę. Atmestini ieškovo teiginiai, jog nuomos mokesčio nemokėjimas yra laikina būsena, kuri artimiausiu metu pasikeis. Ieškovė yra likviduota, todėl niekada nuomos mokesčio nemokės, o naujasis savininkas  galės kreiptis dėl naujos žemės nuomos sutarties sudarymo. Taip pat pažymėtina, jog ieškovė nuomos mokesčio nemoka nuo 2009 metų. Ieškovė už žemės nuomą yra skolinga 320 477,63 Eur. Susidariusios skolos teismo sprendimais iš ieškovės yra priteistos ir vengiant toliau vykdyti nuomininko pareigas, sprendimai perduoti vykdymui. Šios aplinkybės rodo, kad žemės nuomos mokesčio nemokėjimas yra ne laikina, o nuolatinė būsena. Nuomos mokesčio nemokėjimas laikytinas esminiu sutarties pažeidimu, todėl atsakovė turi teisę reikšti reikalavimą nutraukti žemės nuomos sutartį prieš terminą. Taip pat trečiojo asmens nuomone nėra įrodytos sąlygos  būtinos prevenciniam ieškiniui tenkinti – tai būsimi neteisėti veiksmai ir reali grėsmė žalai ar nuostoliams atsirasti (1 t., b. l. 154-159).

              Institucija teikiant išvadą Kultūros paveldo departamentas prie Kultūros ministerijos teismui pateiktame atsiliepime į ieškinį nurodė, kad pastatai, esantys ginčo sklype nėra Kultūros vertybių registre registruota nekilnojamoji kultūros vertybė, tačiau patenka į Kultūros vertybės registre registruotos nekilnojamosios kultūros vertybės – Kauno Ąžuolyno parko teritoriją. Bylą prašo nagrinėti teismo nuožiūra, atstovui nedalyvaujant.

              Prevencinis ieškinys atmestinas.

              Dėl prevencinio ieškinio reikalavimo uždrausti vienašališkai nutraukti sutartį.

              Ieškovė ieškinyje nurodo, kad atsakovė nepagrįstai ir neteisėtai, remiantis Kauno miesto skyriaus 2016-06-16 raštu, siekia vienašališkai nutraukti tarp ginčo šalių sudarytą žemės nuomos sutartį CK 6.564 str. 1 d. 1-3 p. numatytais pagrindais. Iš esmės prevencinis ieškinys grindžiamas šiomis aplinkybėmis: 1) nepagrįstas ir neteisėtas atsakovės motyvas nutraukti žemės nuomos sutartį remiantis aplinkybe, jog žemės sklypas nenaudojamas pagal paskirtį; 2) neteisėtas ir nepagrįstas atsakovės motyvas sutartį nutraukti dėl to, jog nemokamas žemės nuomos mokestis. Grįsdama nurodytas aplinkybes ieškovė teigia, jog žemės sklypas ir statiniai yra Kauno savivaldybės teritorijoje ir nenaudojamais  jie gali būti pripažinti tam tikra tvarka, įtraukiant juos į Aprašą. Nagrinėjamu atveju ieškovui priklausantys pastatai, esantys nuomojamame sklype, nenaudojamais pripažinti nėra. Be to ieškovė nurodo, jog ieškovei buvo iškelta bankroto byla, todėl ieškovė šiuo metu negali žemės sklype vykdyti jokios ūkinės veiklos bei negali mokėti nuomos mokesčio.

              Dėl žemės sklypo nenaudojimo pagal paskirtį. Pranešime ieškovė buvo informuota apie būsimą nuomos sutarties nutraukimą CK 6.564 str. 1 d. 1 – 3 p. pagrindu. Pagal CK 6.564 str. 1 d. 1 p. ir 2 d., nuomotojas turi teisę reikalauti nutraukti žemės nuomos sutartį prieš terminą, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę paskirtį, apie tai ne žemės ūkio paskirties žemės nuomininką įspėdamas prieš du mėnesius iki nuomos sutarties nutraukimo.

              Byloje nustatyta, kad dalis ieškovei išnuomotos žemės yra užstatyta UAB „Magnus ventus” priklausančiais pastatais, įregistruotais Nekilnojamojo turto registre (1 t., b. l. 14-16), todėl atsakovė turi pareigą išnuomoti žemės sklypo dalį ieškovės pastatams (statiniams) eksploatuoti (Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių 28.1 p.).

              CK 6.564 str. 1 d. 1 p. nustatyti du alternatyvūs pagrindai, kuriems esant sutartis pripažįstama pažeista – žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį arba ne pagal tikslinę žemės naudojimo paskirtį. Taigi sutarties pažeidimu laikytinas šio daikto nenaudojimas sutartyje nustatytu būdu ar netinkamas jo naudojimas arba naudojimas ne pagal nustatytą žemės naudojimo paskirtį. Nenaudojimu laikomas toks ekonominio efektyvumo nesukuriantis elgesys su daiktu, kai jo naudingosios savybės nėra eksploatuojamos. Netinkamas naudojimas pagal teisinius padarinius taip pat gali būti vertinamas kaip visiškas nenaudojimas tada, kai žemės naudojimo laipsnis yra menkas, palyginti su tuo, kurio tikimasi pagal sutartį. Kasacinio teismo pažymėta, kad žemės naudojimo laipsnis yra vertinamoji kategorija, apie kurią turi būti sprendžiama iš tokių kriterijų, kaip naudojamo daikto pobūdis (žemė, pastatai, įrenginiai ar kt.), žemės naudojimo paskirtis (žemės ūkio, miško, vandens, konservacinės paskirties, kt.), naudojimo specializacija (vertimasis tam tikros rūšies veikla, pavyzdžiui, augalininkyste, o žemė pūdymuoja), objekto naudojimo galimybės ir realus jų naudojimas (naudojama tik maža dalis objekto arba naudojama neefektyviai), naudojamo objekto dydis, jo naudojamos dalies santykis su nenaudojama dalimi (tačiau priklausomai nuo aplinkybių gali būti svarbi ir nedidelė stambaus objekto nenaudojama dalis, bet sudaranti didelę teritoriją, skaičiuojamą dešimtimis hektarų) ir kt. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010-11-29 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-473/2010; 2012-05-10 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-196/2012).

              Pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis – teritorijos gamtinių ypatumų, tradicinės žmonių veiklos ir socialinės bei ekonominės plėtros poreikio sąlygota pagrindinio žemės naudojimo kryptis, nurodyta teritorijų planavimo dokumente, lemianti šios teritorijos planavimo ir žemės naudojimo sąlygas (Žemės įstatymo 2 str. 1 d.). Žemės sklypo pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis, būdas ir pobūdis registruojami Nekilnojamojo turto registre (Žemės įstatymo 24 str. 5 d.). Byloje nustatyta, kad šalys žemės nuomos sutarties 4 p. susitarė, jog „Išnuomojamo žemės sklypo pagrindinė tikslinė paskirtis – kita, naudojimo  būdas – komercinės paskirties objektų teritorija, pobūdis – prekybos, paslaugų ir pramogų objektų statyba.“ (1 t., b. l. 11-12). Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išraše žemės sklypo naudojimo būdas nurodytas – komercinės paskirties objektų teritorijos (1 t., b. l. 14). Į bylą pateikti duomenys, jog ieškovė išnuomoto žemės sklypo nenaudojo pagal jo paskirtį bei šalių sutartimi numatytu būdu. Atsakovės atstovas atsiliepime bei teismo posėdžio metu nurodė, kad nuvykus į vietą ir atlikus patikrinimą nustatyta, jog jokia veikla nėra vykdoma (2017-09-11 teismo posėdžio garso įrašas:16 min. 11 sek.). Šias aplinkybes iš dalies patvirtina duomenys iš Nekilnojamojo turto registro išrašo. Išraše nurodyta, kad ginčo sklype yra  šie statiniai – nebaigtas statyti pastatas šiltnamis-paviljonas (baigtumo procentas – 4 proc., fizinio nusidėvėjimo procentas – 15 proc.), kadastro duomenų nustatymo data 2003 m., šiltnamis-paviljonas – kadastro duomenų nustatymo data 1999 m., ir kiti kiemo statiniai, kurių kadastro duomenų nustatymo data – 1999 m. (1 t., b. l. 15-16). Darytina išvada, kad žemės sklype nuo 1993 metų, o su statiniais nuo 1999 metų, nebuvo vykdoma jokia veikla numatyta tarp šalių sudarytoje sutartyje. Pažymėtina, jog vienas statinys šiltnamis-paviljonas, pradėtas statyti 2003 metais, liko nepabaigtas. Sutartimi numatytas naudojimo  būdas - komercinės paskirties objektų teritorija, pobūdis – prekybos, paslaugų ir pramogų objektų statyba, duomenų, jog ieškovė laikėsi sutarties 4 p. numatytų sąlygų, teismui nepateikė. Argumentas, jog ieškovei iškelta bankroto byla ir ji negali vykdyti objekte ūkinės veiklos, atmestinas, kadangi, kaip matyti iš Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko, atsakovės paaiškinimų, ginčo sklype ir iki bankroto bylos iškėlimo gana ilgą laiką nebuvo vykdoma jokia komercinė veikla. Jog pastatai yra menkaverčiai, apleisti bei nenaudojami patvirtina ir trečiojo asmens UAB „Trasanta“ į bylą pateiktas Ekspertinio tyrimo aktas, kuriame aprašyta fizinė žemės sklypo ir jame esančių statinių charakteristika - „Maksimalus ir geriausias žemės sklypo panaudojimas atitinka Registro centro nurodytą paskirtį – komercinės paskirties teritorijos. Sklypas neišvystytas, turi išvystymo potencialą.“ (2 t., b. l. 23); „Pastatas-šiltnamis-paviljonas, statybos metai – 2003, nebaigtas statyti, baigtumas – 4 proc. <...> Apžiūros metu  pastato     užstatytoje teritorija apžėlusi, matyti į žemę įkasti  betono stulpai – pamatų fragmentai“ (2 t., b. l. 24); „Pastatas-šiltnamis-paviljonas, 1999 m. statybos, 100 proc. baigtumo <...> Apžiūros metu pastato ir jo apdailos būklė patenkinama. Pastatas nenaudojamas, susidaro nuomonė, kad ir vertinimo dieną pastatas buvo vidutinės būklės.“ (2 t., b. l. 24, 51-54). Pažymėtina, jog ieškovei bankroto byla buvo iškelta 2015 metais (1 t., b.  l. 17-18, 57-75), tačiau duomenų, jog ieškovė iki bankroto bylos  iškėlimo būtų vykdžiusi sutartimi sulygtą veiklą, teismui pateikta nebuvo. Jog žemės sklype nebuvo vykdoma žemės paskirtį atitinkanti veikla patvirtina 2014-06-19 Kauno miesto savivaldybės administracijos direktoriaus priimtas įsakymas Nr. A-1753 Dėl nenaudojamos valstybinės žemės sklypų 2014 metų sąrašo patvirtinimo (1 t., b. l. 187-188). Į nurodytą sąrašą yra įrauktas ieškovei išnuomotas žemės sklypas, esantis adresu Vydūno al. 4, Kaune. Atkreiptinas dėmesys, jog ginčo sklypas į sąrašą įtrauktas dar iki ieškovei bankroto bylos iškėlimo.

              Teisės nuomoti valstybinę žemę pagrindas – teisėtas šioje žemėje esančių statinių valdymas. Šiuo teisiniu reguliavimu siekiama perduoti valstybinės žemės sklypų naudojimosi teises, skirtas savininko turimų nuolatinių statinių ar įrenginių eksploatavimui įgyvendinti. Pastatų savininkai turi įstatymo garantuotą ir ginamą teisę lengvatine (ne aukciono) tvarka nuomoti ar pirkti pastatais užstatytą ir jų eksploatavimo tikslais naudojamą valstybinės žemės sklypą. Atkreiptinas dėmesys, kad ne kiekvienas ant valstybinės žemės sklypo esančio pastato savininkas turi teisę be aukciono išsinuomoti valstybinės žemės sklypą, o tik tas, kurio pastatas turi apibrėžtą naudojimo paskirtį arba ūkinės veiklos pobūdį, o šio pastato eksploatacijai reikia turėti žemės sklypo nuomos teisę. Taigi savininkas pirmiausia turi ketinti naudoti statinį pagal tiesioginę paskirtį ir tam yra būtina išsinuomoti žemės sklypą (Vyriausybės 1999-03-09 nutarimu Nr. 260 patvirtintų Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių 28.1 p., 30.10 p., CK 6.551 str.).

              2016-06-16 pranešimu ieškovė atsakovės buvo informuota apie būsimą nuomos sutarties nutraukimą CK 6.564 str. 1 d. 1 p. pagrindu. Pagal nurodytą teisės normą, nuomotojas turi teisę reikalauti nutraukti žemės nuomos sutartį prieš terminą, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę paskirtį, apie tai ne žemės ūkio paskirties žemės nuomininką įspėdamas prieš du mėnesius iki nuomos sutarties nutraukimo, todėl analizuojamoje situacijoje Nacionalinės žemės tarnybos sprendimas nutraukti su ieškove sudarytą žemės nuomos sutartį yra teisėtas ir pagrįstas.

              Apibendrinus tai, kad išdėstyta, darytina išvada, kad Nacionalinės žemės tarnybos veiksmai, t. y. 2016-06-16 pranešimo pateikimas ieškovei dėl 2006-04-19 valstybinės žemės nuomos sutarties, sudarytos su ieškove, nutraukimo iš esmės yra teisėti ir pagrįsti.

              Dėl nemokamo žemės nuomos mokesčio. Žemės nuomos sutarties  12 p.  nurodyta, kad valstybinės žemės nuomininkas įsipareigoja mokėti valstybinės žemės nuomos mokestį nustatytais terminais ir tvarka. 16 p. numato, kad nuomininkas įsipareigoja laikytis įstatymų ir nuomos sutarties sąlygų, o už jų nevykdymą atsako pagal įstatymus. CK  6.564 str. 1 d. 2 p. nustato, kad žemės nuomos sutartis prieš terminą nuomotojo  reikalavimu gali būti   nutraukta, jeigu žemės nuomininkas ilgiau kaip tris mėnesius  nuo žemės nuomos sutartyje  nustatyto   nuomos mokesčio mokėjimo termino  žemės nuomos mokesčio nesumoka.

              Kaip teigia trečiojo  asmens Kauno miesto savivaldybės administracijos atstovas, ieškovė  žemės nuomos mokesčio nemoka nuo 2009 metų. Trečiojo asmens paskaičiavimu             ieškovė yra skolinga 320 477,63 Eur žemės nuomos mokesčio (1 t., b. l. 178-181). Tretysis  asmuo  su ieškiniu dėl skolos priteisimo į teismą kreipėsi jau 2012-04-12, teismas ieškinį tenkino, skolą priteisė, tačiau ieškovei skolos nemokant, trečiasis asmuo kreipėsi skolai išieškoti su vykdomuoju raštu į antstolį. Atitinkamai ir vėliau, ieškovei nevykdant pareigos mokėti nuomos mokestį, trečiasis asmuo  dėl nuomos mokesčio išieškojimo eilę kartų kreipėsi į teismą. Šių aplinkybių ieškovė neginčijo, duomenų paneigiančių nurodytas aplinkybes teismui nepateikė. Apibendrinant tai kas nurodyta, darytina išvada, kad  ieškovei eilę metų nemokant nuomos mokesčio ieškovė pažeidė nuomos sutartį, o atsakovė įgijo pagrindą  nutraukti vienašališkai nuomos sutartį CK 6.564 str. 1 d. 2 p. nurodytu pagrindu. Atmestini ieškovės argumentai, jog ieškovė naudojasi  susidariusia situacija, jog ieškovei yra iškelta bankroto byla ir ji šiuo metu ĮBĮ numatytais pagrindais nuomos mokesčio mokėti negali. Kaip matyti iš byloje pateiktų duomenų ieškovei pranešimai dėl nemokamo nuomos mokesčio buvo siunčiami jau nuo 2011 metų (atskiras priedas prie bylos – 2011-07-25 Nacionalinės žemės tarnybos raštas Nr.8SD, 2012-09-21  Kauno miesto savivaldybės administracijos raštas Nr.(A27V123)-2-4155, 2012-01-19 Kauno mieto savivaldybės administracijos Finansų skyriaus priminimas  Nr.09-2-43, 2013-05-15 Nacionalinės žemės tarnybos raštas Nr.8SD-(1487)-2505, 2015-05-22 Nacionalinės žemės tarnybos raštas Nr.8SD-2871-(14.8.49.). Vertinant nurodytus duomenis sutiktina su trečiojo asmens argumentais, jog nuomos mokesčio nemokėjimas veikiau buvo nuolatinė ieškovės būsena, nei laikina. Vertinant nuodytas aplinkybes darytina išvada, kad Nacionalinės žemės tarnybos veiksmai siekiant vienašališkai nutraukti žemės nuomos sutartį CK  6.564 str. 1 d. 2 p. numatytu pagrindu, yra teisėti ir pagrįsti.

              Dėl prevencinio ieškinio sąlygų. Nagrinėjamoje byloje yra pareikštas prevencinio pobūdžio ieškinys. CK 1.138 str. 3 p. nurodytas vienas iš civilinių teisių gynimo būdų – prevencinis ieškinys, kai teismas, įstatymų nustatyta tvarka gindamas civilines teises, užkerta kelią teisę pažeidžiantiems veiksmams ar uždraudžia atlikti veiksmus, sukeliančius realią žalos padarymo grėsmę ateityje (CK 6.255 str. 1 d.). Kasacinio teismo praktikoje ne kartą pažymėta, kad šio civilinių teisių gynimo būdo tikslas – neleisti kilti potencialiai žalai, o jo dalykas – uždrausti atsakovui atlikti tam tikrus veiksmus, dėl kurių gali atsirasti žalos. Prevencinį ieškinį gali pareikšti asmuo, kuriam gresia žala. Jis turi įrodyti, kad atsakovo veikla kelia realų pavojų ir yra reali žalos tikimybė. Reiškiant prevencinį ieškinį žala gali būti jau padaryta, gali būti dar nepadaryta, bet turi būti ieškovo įrodoma potenciali žalos atsiradimo grėsmė ateityje, atsakovo veiksmų neteisėtumas ir siekiama žalos grėsmę pašalinti. Prevencinio ieškinio pateikimo sąlygos yra: 1) siekimas apginti daiktines teises nuo žalos darymo ateityje; 2) reikalavimo objektas yra būsimi neteisėti veiksmai; 3) realus pavojus, kad ateityje teises pažeidžiantys veiksmai gali būti atlikti ar padaryta žala, arba ateityje bus tęsiami teises pažeidžiantys veiksmai ar žalos darymas; 4) kaltė nėra būtina šio ieškinio sąlyga, nes šis ieškinys paprastai reiškiamas dėl ateityje numatomų atlikti, bet dar neatliktų neteisėtų veiksmų. Ta aplinkybė, kad prevenciniu ieškiniu galima reikalauti užkirsti kelią pasirengimui atlikti neteisėtus veiksmus, nutraukti jų tęsimą ar juos pašalinti, kai jie jau daromi, nepaneigia šios taisyklės; 5) prevencinis ieškinys gali būti reiškiamas tol, kol egzistuoja grėsmė padaryti žalos, todėl ieškinio senaties terminas grėsmės egzistavimo metu nuolat atsinaujina. Prevenciniu ieškiniu siekiama uždrausti atsakovui veiksmus, kurie kelia realų pavojų žalai ar nuostoliams atsirasti. Juo reikalaujama ne žalos ar nuostolių, o siekiama užkirsti kelią, kad jų ateityje neatsirastų. Realios grėsmės aplinkybė, kaip prevencinio ieškinio sąlyga, turi būti įrodyta ieškovo, ji nepreziumuojama. Jeigu panašaus pobūdžio ar analogiški veiksmai jau yra atlikti ir sukėlė žalą, tai tokia aplinkybė gali būti pagrindas tęsiamų veiksmų ar numatomų analogiškų veiksmų žalingoms pasekmėms vertinti analogiškai, bet pagal CK 6.255 str. minėtos aplinkybės nenumatytos kaip realios grėsmės prezumpcija. Ši aplinkybė turi būti konkrečioje situacijoje įvertinta kaip vienas iš svarbių bylos aspektų. Ieškovas pagal prevencinį ieškinį įrodinėdamas realų pavojų turi įrodyti, jog jo teisėms gresia konkretus pavojus, jog yra faktų ir aplinkybių, kurie kelia jo teisių pažeidimo pavojų. Realią grėsmę gali patvirtinti atsakovo konkretūs veiksmai, iš kurių gali atsirasti žalos. Tai gali būti pasirengimas tokiems veiksmams, pavojų gali rodyti teisę pažeidžiančių veiksmų nepripažinimas iš atsakovo pusės, neteisėti veiksmai su žalos atsiradimo galimybe gali būti susiję netiesiogiai, bet sudarytų objektyvią galimybę asmens teisių pažeidimui ar žalai arba taptų pagrindu padaryti dar kitus neteisėtus veiksmus. Apibendrinant darytina išvada, kad prevencinio ieškinio atveju paprastai nėra realios žalos, o ketinama užkirsti kelią potencialiai žalai. Minėta, kad prevencinio reikalavimo objektas yra būsimi neteisėti veiksmai. Neteisėti veiksmai teisėje suprantami kaip teisei prieštaraujantys ar teisinę pareigą pažeidžiantys veiksmai. Prevencinio ieškinio, kaip civilinės atsakomybės instituto, tenkinimo sąlyga – neteisėti veiksmai – suprantami kaip teisinę pareigą pažeidžiantys veiksmai, kurių pasekmė būtų žalos ateityje padarymas. Žala ar nuostoliai šiuo atveju turi būti suprantami kaip būsimų neteisėtų veiksmų potenciali pasekmė. Sandorių, kurie nepakankamai naudingi juridiniam asmeniui, jeigu jie nėra akivaizdžiai žalingi (pvz., akivaizdžiai žalingas yra turto perdavimas kitiems asmenims neatlyginamai), sudarymas ar jų nutraukimas ekonomiškai nepalankiomis ar mažiau naudingomis sąlygomis (pvz., su didesnėmis palūkanomis, nei kitais atvejais ar su kitais asmenimis, nutraukiant sutartis ekonomiškai nepalankiomis sąlygomis, sudarant taikos sutartis teikiant pernelyg daug nuolaidų) nereiškia neteisėtų veiksmų, nes sandorių sudarymas, prievolių prisiėmimas ir vykdymas, sutarčių nutraukimas, taikos sutarčių sudarymas savaime yra teisėti veiksmai, nors gali būti ekonomiškai ne tiek naudingi, kiek yra įmanoma toje situacijoje. Civilinės atsakomybės požiūriu tokia veikla nebūtinai yra vertinama kaip neteisėta, bet gali būti vertinama kaip neefektyvaus ar netinkamo valdymo dalis – neprotingas sprendimas konkrečioje situacijoje.

              Teismo nuomone ieškovė neteisėtų atsakovės veiksmų byloje neįrodė. Siekiant įrodyti neteisėtus atsakovės veiksmus, ieškovė turėjo teismui pateikti duomenis, jog nuomojama žemė yra naudojama pagal tarp šalių sudarytos sutarties sąlygas, numatytą jos tikslinę paskirtį, naudojimo būdą bei buvo mokamas žemės nuomos mokestis, kadangi būtent tokiais pagrindais atsakovė siekia vienašališkai nutrauki žemės nuomos sutartį ir ieškovė šiuos veiksmus vertina kaip neteisėtus. Tačiau, kaip jau analizuota anksčiau, tokių duomenų byloje nėra, o vien sutarčių nutraukimas negali būti laikomas neteisėtais veiksmais. Taip pat  ieškovei tenka pareiga įrodyti ne tik neteisėtus atsakovės veiksmus, bet ir realios žalos grėsmę. Ieškovė  teigia, jog realią žalą sutarties nutraukimas   sukels   tiek ieškovei, kaip bankrutuojančiai įmonei, tiek jos kreditoriams. Ieškovės nuomojamame žemės sklype yra ieškovei nuosavybės teisėmis priklausantys statiniai. Lėšos, gautos pardavus išnuomotą turtą, bus naudojamos kreditoriniams reikalavimams tenkinti. Ieškovei nebeturint teisės nuomotis žemės sklypo, pasunkės sklype esančių pastatų realizavimas, sumažės turimo turto vertė, kurį pardavus už didesnę kainą didesne apimtimi būtų tenkinami kreditorių reikalavimai, todėl nebus bankroto byloje užtikrinamas  viešojo intereso įgyvendinimas. Šiuos argumentus ieškovas grindžia į bylą pateiktu Ekspertinio tyrimo aktu (2 t., b. l. 6-121), kuriame konstatuota, kad nuomos teisių į išnuomotą žemės sklypą   ir statinių   rinkos vertė su prielaida, kad nėra teisminio ginčo dėl žemės sklypo nuomos teisės,  yra 1 500 000 Eur, o statinių, esančių ginčo sklype rinkos vertė jei   UAB „Magnus ventus“  neturėtų nuomos teisių  į žemės sklypą -  195 438 Eur (2 t., b. l. 48).    Teismo nuomone, šios bylos kontekste svarbu pažymėti, kad kreditorių interesų tenkinimas negali būti vertinamas kaip absoliutus. Byloje nustatyta, kad atsakovė eilę metų nemoka nuomos mokesčio, kuris turėtų būti mokamas į savivaldybės biudžetą, susidaręs įsiskolinimas  yra 320 477,63 Eur. Nurodyta suma atitinkamai galėtų būti perskirstoma miesto biudžete bei naudojama  socialinėms, švietimo ir kitoms miestiečių viešosioms reikmėms tenkinti, bei naudojant žemės sklypą pagal paskirtį galėtų būti sukurta pridėtinė vertė, t. y. vystomas verslas, kuriamos darbo vietos, mokami mokesčiai, kurie taip pat perskirstomi viešosioms reikmėms.  Todėl negalima daryti išvados, jog viešojo intereso bankroto byloje užtikrinimas yra svarbiau už visuomenės, fizinių ir juridinių asmenų poreikį racionaliai naudoti žemę bei gauti lėšas viešosioms reikmėms tenkinti, ti prieštarautų sąžiningumo, teisingumo ir protingumo principams (CK 1.5 str., 1.137 str.). Pažymėtina, kad žemės sklypas patenka į nekilnojamosios kultūros vertybės – Kauno Ąžuolyno parko  teritoriją, tačiau nėra tinkamai eksploatuojamas, neišvystytas, nors išvystymo potencialas yra (1 t., b. l. 160-177, 2 t., b. l. 23, 138).  Be to žala ar nuostoliai šiuo atveju turi būti suprantami kaip būsimų neteisėtų veiksmų potenciali pasekmė, o nagrinėjamu atveju nenustačius atsakovės veiksmų neteisėtumo, nėra pagrindo konstatuoti ir realaus pavojaus žalai ar nuostoliams atsirasti. Taip pat sutiktina su  atsakovės argumentu, jog nutraukus žemės nuomos sutartį ir pardavus ieškovei priklausančius pastatus, neužkertamas kelias naujajam savininkui, vadovaujantis įstatymų nuostatomis, sudaryti naują žemės nuomos sutartį.

              Ieškovė ir trečiasis asmuo „Trasanta“ teigia, jog žemės nuomos sutarties nutraukimas negali lemti  hipotekos objekto – valstybinio žemės sklypo nuomos teisės pagal nuomos sutartį, panaikinimą. 

              Byloje nustatyta, kad ieškovei priklausantis turtas bei žemės nuomos teisė yra įkeisti UAB „Trasanta“ bei parduodami iš varžytynių ( 1 t., b. l. 19-56, 2 t., b. l. 130-131).  Pardavus įkeistą turtą, pasibaigia ir hipoteka (įkeitimas), hipoteka gali būti panaikinama ir teismo spendimu (ĮBĮ 33 str., CK 4.197 str. 2 d. 2 p.).  Tačiau hipotekos galiojimo klausimas nėra tiesiogiai susijęs su  byloje pareikštu prevenciniu ieškiniu bei nėra šios bylos nagrinėjimo dalyku, todėl teismas plačiau šiuo klausimu nepasisako.     

              CPK 185 str. įtvirtintos įrodinėjimo ir įrodymų vertinimo taisyklės. Įrodinėjimo tikslas – tai teismo įsitikinimas, pagrįstas byloje esančių įrodymų tyrimu ir vertinimu, kad tam tikros aplinkybės, susijusios su ginčo dalyku, egzistuoja arba neegzistuoja (CPK 176 str.). Pagal civiliniame procese galiojantį rungimosi principą (CPK 12 str.) ir CPK 178 str. įtvirtintą įrodinėjimo pareigos paskirstymo taisyklę kiekviena šalis turi įrodyti aplinkybes, kuriomis remiasi kaip savo reikalavimų ar atsikirtimų pagrindu, išskyrus atvejus, kai remiamasi aplinkybėmis, kurių nereikia įrodinėti. Taigi įvertinus ieškovės nurodytas aplinkybes, pateiktus įrodymus visos bylos kontekste, darytina išvada, kad ieškovė prevencinio ieškinio sąlygų neįrodė, todėl ieškinys atmestinas (CPK 176 str., 178 str., 185 str., CK 1.138 str. 3 p., 6.255 str. 1 d., 6.564 str. 1 d. 1-3 p.).

              Dėl bylinėjimosi išlaidų. Vadovaujantis CPK 83 str. 1 d. 8 p., 96 str. 4 d. iš ieškovės bylinėjimosi išlaidos nepriteistinos.

              Dėl laikinųjų apsaugos priemonių. 2016-08-12 nutartimi buvo pritaikytos laikinosios apsaugos priemonės – ieškovės UAB „Magnus ventus“, į. k. 236008150, adresas Vydūno al. 4, Kaunas, reikalavimų įvykdymui užtikrinti, taikyti laikinąsias apsaugos priemones ir kol nebus išnagrinėta civilinė byla Nr. 2-21360-199/2016 bei  priimtas  ir įsiteisės sprendimas, uždrausti Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Kauno miesto skyriui, į. k. 188704927, vienašališkai nutraukti 2006-04-19 valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. N19/2006-135 (1 t., b. l. 77-78). Teismui ieškinį atmetus, 2016-08-12 nutartimi taikytos laikinosios apsaugos priemonės paliekamos galioti  iki teismo sprendimo įsiteisėjimo (CPK 150 str. 2 d.).

              Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos Civilinio proceso kodekso 259, 263-270 straipsniais,

n u s p r e n d ž i a:

prevencinį ieškinį atmesti.

2016-08-12 teismo nutartimi taikytas laikinąsias apsaugos priemones – ieškovės UAB „Magnus ventus“, į. k. 236008150, adresas Vydūno al. 4, Kaunas, reikalavimų įvykdymui užtikrinti, kol nebus išnagrinėta civilinė byla Nr. 2-21360-199/2016 bei  priimtas ir įsiteisės sprendimas, uždrausti Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Kauno miesto skyriui, į. k. 188704927, vienašališkai nutraukti 2006-04-19 valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. N19/2006-135, palikti galioti  iki teismo sprendimo įsiteisėjimo.

Sprendimas per 30 dienų nuo paskelbimo dienos gali būti skundžiamas Kauno apygardos teismui per Kauno apylinkės teismą.

Teisėja                                                                                                                      Eglė Kriaučiūnienė