Civilinė byla Nr. e2-16335-1094/2024
Teisminio proceso Nr. 2-68-3-10601-2024-5
Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.1.4.; 2.6.1.5.; 2.6.10.5.1; 3.2.6; 2.6.18.1
(S)
VILNIAUS MIESTO APYLINKĖS TEISMAS
S P R E N D I M A S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2024 m. spalio 25 d.
Vilnius
Vilniaus miesto apylinkės teismo teisėja Irena Bielskytė,
sekretoriaujant Linai Laniauskienei, Svetlanai Žurienei, Birutei Adamonienei,
dalyvaujant ieškovei A. W., jos atstovui advokatui Ričardui Varno ir advokato padėjėjai Robertai Avižienytei,
nuotoliniame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovų A. W. ir M. W. ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei ,,Ritata“ dėl avanso ir baudos priteisimo.
Teismas
n u s t a t ė :
1. ieškovai A. W. ir M. W. kreipėsi į teismą su ieškiniu atsakovei uždarajai akcinei bendrovei (toliau – UAB) ,,Ritata“, prašydami priteisti iš jos 40 000 Eur sumokėto avanso, 40 000 Eur baudą, 5 proc. metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas.
2. Ieškinyje nurodo, kad 2024 m. kovo 8 d. buvo sudaryta preliminarioji buto pirkimo-pardavimo sutartis, kurios pagrindu atsakovė įsipareigojo ateityje sudarydama notaro tvirtinamą pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, parduoti ieškovams žemės sklype, kurio adresas (duomenys neskelbtini), pastatytame dvibučiame name, esantį trijų kambarių butą, adresu (duomenys neskelbtini). Preliminariojoje sutartyje numatytas jos galiojimo terminas – 2024 m. gegužės 30 d. Sutartyje sulygta, kad ieškovai buto kainą mokės dalimis: 20 procentų, t. y. 40 000 Eur, sumokės atsakovei per tris dienas po preliminariosios sutarties sudarymo dienos, o likusią nesumokėtą buto kainos dalį ieškovai sumokės ne vėliau kaip pagrindinės sutarties sudarymo dieną arba pateiks kredito sutartį ar banko raštą. Pagal preliminarios sutarties skyriaus ,,Darbų atlikimo terminai ir pagrindinės sutarties sudarymas“ 2.1 punktą atsakovė įsipareigojo iki 2024 m. balandžio 30 d.: 1) Nekilnojamojo turto registre įregistruoti butą kaip atskirą baigtą turtinį vienetą; 2) raštu pranešti ieškovams apie baigto statyti buto įregistravimą registre. Po 2.1. punkte nurodytų įsipareigojimų atlikimo turėjo būti atliekamo buto apžiūra, pasirašomas buto apžiūros aktas, pašalinami apžiūros metu nustatyti trūkumai ir pasirašoma pagrindinė buto pirkimo-pardavimo sutartis (Preliminariosios sutarties 2.2. – 2.10. punktai). Preliminarios sutarties skyriaus ,,5. Atsakomybė“ 5.2 punkte įtvirtinta, jeigu ši sutartis nutraukiama šios sutarties 6.3 punkte numatytais pagrindais arba pagrindinė sutartis nėra sudaroma dėl to, kad pardavėjas nevykdo šioje sutartyje numatytų įsipareigojimų, kurie turi būti įvykdyti iki pagrindinės sutarties sudarymo, pardavėjas privalo per penkias dienas grąžinti iš pirkėjo gautą avansą ir sumokėti pirkėjui dvidešimties procentų visos buto kainos (įskaitant žemės sklypo dalies kainą) dydžio baudą. Šalys susitarė, kad pardavėjas neprivalės atlyginti jokių kitų pirkėjo nuostolių (nei tiesioginių, nei netiesioginių), net jei jų nepadengia sumokėta bauda. 5.3 punktas nustato, kad nustatytos netesybos yra pagrįstos ir sąžiningos bei negali būti mažinamos. Ieškovai 2024 m. kovo 8 d., preliminariosios sutarties pasirašymo dieną, pervedė 40 000 Eur į atsakovės banko sąskaitą. Preliminarioji sutartis pasibaigė 2024 m. gegužės 30 d. be įvykdymo, t. y. šalims nesudarius joje numatytos pagrindinės buto pirkimo-pardavimo sutarties. Pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės, ji ne tik neįvykdė sutartimi prisiimtų įsipareigojimų – neįregistravo buto Nekilnojamojo turto registre kaip baigto turtinio vieneto (butas yra įregistruotas kaip nebaigtas statyti, baigtumas 85 procentai), bet ir vengė komunikuoti su ieškovais. Nekilnojamojo turto registro duomenys nustato, kad butui yra įregistruotos dvi hipotekos bei nuo 2023 m. balandžio 17 d. atsakovei pritaikytos laikinosios apsaugos priemonės – draudimas inicijuoti ir atlikti Lietuvos Respublikos statybos įstatymo 28 straipsnyje numatytas statybos užbaigimo procedūras, gauti užbaigimą patvirtinančius dokumentus bei jų pagrindu keisti ginčijamos pažymos pagrindu įregistruotų pastatų statusą ir duomenis Nekilnojamojo turto registre iki bus priimtas sprendimas kitoje nagrinėjamoje civilinėje byloje. Ieškovams pradėjus plačiau gilintis į susidariusią situaciją paaiškėjo, kad atsakovės atžvilgiu buvo tenkintas Valstybinės teritorinės planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos (toliau – VTPSI) ieškinys. Teismo sprendimu buvo panaikintos pažymos apie statinio statybą be esminių nukrypimų nuo projekto sprendinių galiojimą ir registravimą Lietuvos Respublikos statybos leidimų ir statybos valstybinės priežiūros informacinės sistemos ,,Infostatyba“ dalyje dėl 28 pastatų ir panaikintos 19 neteisėtai surašytų deklaracijų dėl gyvenamųjų dvibučių namų adresu (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini) bei viena deklaracija panaikinta dalyje. Šiuo sprendimu panaikinti ir su ginčo buto statyba susiję dokumentai. Šios aplinkybės rodo, kad atsakovė jau ikisutartiniuose santykiuose su ieškovais elgėsi nesąžiningai ir nurodė melagingas deklaracijas, t. y. preliminarioje sutartyje melagingai pareiškė ir garantavo, kad: 1) buvo gauti ir yra galiojantys visi preliminarios sutarties teisėtam sudarymui, jos galiojimui ir preliminarios sutarties sąlygų vykdymui būtini leidimai ir sutikimai (preliminariosios sutarties skyriaus ,,Šalių pareiškimai ir garantijos“ 2.1.4. punktas); 2) nėra iškeltų ir (arba) pradėtų, nagrinėjamų ar gresiančių bylų arbitražo, civilinių, administracinių ar baudžiamųjų procesų, tyrimų ar panašių procesinių veiksmų, kurie gali turėti įtakos Preliminarios sutarties sudarymui, galiojimui ar jos vykdymui (preliminariosios sutarties skyriaus ,,Šalių pareiškimai ir garantijos“ 2.1.6. punktas). Ieškovai su atsakove derėjosi dėl preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties galiojimo termino pratęsimo, tačiau susitarimas nebuvo pasiektas, nes atsakovė negalėjo patvirtinti, kad pratęsus terminą sugebės prisiimtus įsipareigojimus įvykdyti. Ieškovams pasikreipus į VTPSI ir Palangos miesto savivaldybės administraciją dėl buto statybos leidimo, buvo gautas atsakymas, kad 2023 m. gruodžio mėn. statybos leidimas buvo išduotas neteisėtai. Taip pat inspekcija nurodė, kad atsakovė apie tai buvo informuota ir jai buvo nustatytas trijų mėnesių terminas trūkumams pašalinti, tačiau atsakovė to nepadarė. Preliminarios sutarties sudarymo metu atsakovė nepateikė reikšmingos informacijos, pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta, todėl atsakovė turi grąžinti avansą ir sumokėti baudą pagal preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties nuostatas.
3. Atsakovė per įstatymo nustatytą terminą pateikė atsiliepimą, kuriuo su ieškiniu nesutinka, prašo ieškinį atmesti kaip nepagrįstą. Atsakovė nurodė, kad nevykdė įsipareigojimų pagal preliminarią sutartį joje nustatytais terminais ne dėl savo kaltės. Sudarydama preliminariąją sutartį, atsakovė negalėjo numatyti, kad visi procesai sustos dėl VTPSI veiksmų. (duomenys neskelbtini) kvartale inspekcijos ieškinio parengimo ir pateikimo teismui metu namai buvo įregistruoti Nekilnojamojo turto registre kaip nebaigti statyti 2022 m. liepos 13 d. pažymos apie statinio statybą be nukrypimų nuo esminių statinio projekto sprendinių Nr. ACUB2-00-220713-007763 pagrindu. Tiek (duomenys neskelbtini), tiek (duomenys neskelbtini) kvartaluose nebuvo surašomos atskiros deklaracijos/pažymos kiekvienam statiniui. Dėl šios priežasties susidarė situacija, kad panaikinus statinių teisinę registraciją galėtų kilti pasekmių net ir tų pastatų savininkams, kurių namai pastatyti be nukrypimų nuo projektinės dokumentacijos arba kurių nukrypimai yra leistinose ribose. Ieškovams turto nebuvo galima parduoti dėl teismo pritaikytų laikinųjų apsaugos priemonių. Šiuo metu yra gautas naujas statybos leidimas pagal projekto laidą ,,D“. Šis statybos leidimas yra išduotas tokiems statiniams, kokie yra faktiškai pastatyti, įskaitant ieškovų ketintą įsigyti turtą. Vėliau VTPSI surašė aktą, neva naujai išduotas statybos leidimas yra neteisėtas. Pažymi, kad akto surašymas statybos leidimo nepanaikina. Statybos leidimo galiojimą gali panaikinti tik teismas, o ne VTPSI. VTPSI 2024 m. liepos mėn. kreipėsi teismą dėl statybos leidimo panaikinimo. Atsakovė prašo mažinti baudos sumą priteisiant netesybas iki 5 proc. palūkanų nuo įmokėto avanso nuo faktinio pinigų mokėjimo dienos. Sutartyje nustatyta bauda yra didesnė nei įprasta rinkoje ir nei yra priteisiama panašiose bylose. Ieškovai nepateikė jokių įrodymų, kokių nuostolių patyrė dėl preliminarioje sutartyje nustatytų terminų pradelsimo. Taigi realūs ieškovų nuostoliai – negalėjimas naudotis pinigais, kurie buvo įmokėti atsakovui avansu.
4. Teismo posėdžio metu ieškovė A. W. ieškinį palaikė ir nurodė, kad svarstė kelis butų pasirinkimus, kadangi turėjo ribotą biudžetą iki 200 000 Eur. Atsakovė padarė 53 000 Eur nuolaidą (jų puslapyje nurodytą butą už 253 000 Eur pasiūlė pirkti už 200 000 Eur). Iš advokatų sužinojo, kad atsakovė turi teisinių problemų, vykstančius teisminius ginčus. Ieškovai pasitikėjo atsakove, kad projektas bus įgyvendintas.
5. Teismo posėdžio metu ieškovų atstovas advokatas Ričardas Varno ieškinį palaikė ir nurodė, kad preliminariojoje sutartyje atsakovė patvirtino, kad nėra ginčų ar kitų teisinių kliūčių sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį. Ieškovai turėjo pagrįstą lūkestį įgyti butą nuosavybės teise. Butas buvo pastatytas, ieškovų gyvai apžiūrėtas.
6. Teismo posėdžio metu ieškovų atstovė advokato padėjėja Roberta Avižienytė nurodė, kad ieškovai gyvena užsienyje ir nusprendė įsigyti nekilnojamąjį turtą pajūryje. Ieškovai su atsakove 2024 m. kovo 8 d. sudarė preliminarią sutartį, jos galiojimo terminas numatytas iki 2024 m. gegužės 30 d. Iki 2024 m. balandžio 30 d. atsakovė įsipareigojo atlikti tarpinius veiksmus – turėjo įregistruoti butą Nekilnojamojo turto registre, informuoti ieškovus, organizuoti buto apžiūrą, pašalinti trūkumus ir vėliau pasirašyti pagrindinę buto pirkimo-pardavimo sutartį. Komunikacija vyko su atsakovės darbuotojais elektroniniu paštu iki preliminarios sutarties sudarymo. Ieškovai sumokėjo 40 000 Eur avansą. Kovo mėnesį ieškovas M. atvyko į Lietuvą buto apžiūrai, butą aprodė atsakovės teisininkas. Vėliau komunikacija iš atsakovės pusės ėmė keistis. Atsakovė pradėjo vengti atrašyti į el. laiškus, atsakyti į ieškovų skambučius. Preliminarios sutarties terminui artėjant į pabaigą, atsakovė žadėjo padaryti 5000 Eur nuolaidą butui, tačiau preliminarios sutarties termino pratęsimo neatsiuntė. Iki gegužės 30 d. neįvykdė savo įsipareigojimo sudaryti pagrindinę sutartį. Ieškovai sužinojo, kad atsakovei 2023 m. gruodžio 11 d. buvo iškelta byla dėl statybos leidimo panaikinimo. Preliminari sutartis parengta atsakovės, ji pati pasiūlė nuostatas dėl baudos. Ieškovai buvo apgauti dėl aplinkybių, trukdančių sudaryti pagrindinę sutartį.
7. Atsakovė UAB ,,Ritata“ ir jos atstovas teismo posėdyje nedalyvavo, prašymo atidėti teismo posėdį nepateikė. Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 7 straipsnio 1 dalis nustato, kad teismas imasi šiame Kodekse nustatytų priemonių, kad būtų užkirstas kelias procesui vilkinti, ir siekia, kad byla būtų išnagrinėta teismo vieno posėdžio metu, jeigu tai nekenkia tinkamai išnagrinėti bylą. Šalys joms priklausančiomis procesinėmis teisėmis privalo naudotis sąžiningai, privalo veikti siekdamos, kad byla būtų išnagrinėta greitai ir teisingai, domėtis nagrinėjamos bylos eiga, pasirūpinti tinkamu atstovavimu, pateikti įrodymus, pranešti teismui apie ketinimą nedalyvauti teismo posėdyje ir nurodyti nedalyvavimo priežastis. Kai šalys teismo posėdyje dalyvauti pageidauja, bet negali dėl svarbių priežasčių, turi iš anksto teismui pateikti prašymą atidėti bylos nagrinėjimą, nurodyti svarbias priežastis ir pridėti tai patvirtinančius įrodymus (CPK 42 straipsnio 5 dalis). Teismas atideda bylos nagrinėjimą tais atvejais, kai negalima nagrinėti bylos tame teismo posėdyje dėl to, kad neatvyko vertėjas arba kad pareikštas priešieškinis, arba kad būtina išreikalauti naujus įrodymus, arba kai teismas pasiūlo dalyvaujantiems byloje asmenims pasirūpinti tinkamu atstovavimu procese, arba dėl kitų svarbių priežasčių. Neatvykimo priežasčių svarbą įvertina teismas, atsižvelgdamas į bylos nagrinėjimo stadiją, dalyvaujančio byloje asmens ir jo atstovo ankstesnį procesinį elgesį ir kitas svarbias aplinkybes (CPK 1622 straipsnio 1 dalis). Šiame kontekste pažymėtina, kad atsakovė apie vykstantį procesą žinojo, byloje yra pateikusi atsiliepimą, tačiau tinkamu atstovavimu nepasirūpino, prašymo atidėti teismo posėdį nepateikė. Atsižvelgiant į tai, kad ieškovų atstovams neprieštaraujant bylą nagrinėti iš esmės atsakovei nedalyvaujant, teismas išnagrinėjo bylą iš esmės atsakovei nedalyvaujant (CPK 7 straipsnis, 246 straipsnio 2 dalis).
Teismas
k o n s t a t u o j a :
Ieškinys tenkintinas visiškai.
8. Byloje nustatytos ginčui reikšmingos faktinės aplinkybės:
8.1. 2024 m. kovo 8 d. ieškovai ir atsakovė UAB ,,Ritata“ sudarė preliminarią buto pirkimo-pardavimo sutartį, kurios pagrindu atsakovė UAB ,,Ritata“ įsipareigojo iki 2024 m. gegužės 30 d. sudaryti pagrindinę buto pirkimo-pardavimo sutartį, pagal kurią ieškovams būtų parduotas butas, esantis (duomenys neskelbtini). Parduodamo turto kaina 200 000 Eur.
8.2. Ieškovai 2024 m. kovo 8 d. po preliminarios buto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo atsakovei pervedė 40 000 Eur avansą kaip buvo susitarta sutartyje.
8.3. Byloje nėra ginčo, kad pagrindinė buto pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta kaip buvo susitarta 2024 m. kovo 8 d. preliminariojoje pirkimo-pardavimo sutartyje.
Dėl avanso grąžinimo
9. Iš teismui pateiktų rašytinių įrodymų nustatyta, kad ieškovai su atsakove 2024 m. kovo 8 d. sudarė preliminariąją buto pirkimo-pardavimo sutartį. Sutartyje numatytomis sąlygomis ir terminais atsakovė UAB ,,Ritata“ įsipareigojo iki 2024 m. gegužės 30 d. sudaryti pagrindinę buto pirkimo-pardavimo sutartį, pagal kurią ieškovams būtų parduotas butas, esantis (duomenys neskelbtini). Parduodamo turto kaina 200 000 Eur.
10. Atsakovė preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties skyriuje ,,Darbų atlikimo terminai ir pagrindinės sutarties sudarymas“ iki 2024 m. balandžio 30 d. įsipareigojo: 1) Nekilnojamojo turto registre įregistruoti butą kaip atskirą baigtą turtinį vienetą; 2) raštu pranešti ieškovams apie baigto statyti buto įregistravimą registre. Po šių nurodytų įsipareigojimų atlikimo turėjo būti atliekamo buto apžiūra, pasirašomas buto apžiūros aktas, pašalinami apžiūros metu nustatyti trūkumai ir pasirašoma pagrindinė buto pirkimo-pardavimo sutartis (Preliminariosios sutarties 2.2. – 2.10. punktai).
11. Ieškovai preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties 2.4. punktu įsipareigojo atsakovei už butą atsiskaityti dalimis: 20 procentų, t. y. 40 000 Eur, sumokėti per tris dienas po preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo, o likusią buto kainą sumokėti ne vėliau kaip pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo dieną arba pateikti kredito sutartį ar banko raštą. Ieškovai 2024 m. kovo 8 d. po preliminarios buto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo atsakovei pervedė 40 000 Eur avansą. Šią aplinkybę patvirtina byloje esantis mokėjimo nurodymas.
12. Teismo posėdžio metu nustatyta, kad po preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo, ieškovai aktyviai bendravo su atsakove. Kovo mėnesį ieškovas M. atvyko į Lietuvą buto apžiūrai, butą aprodė atsakovės teisininkas. Vėliau komunikacija iš atsakovės pusės ėmė keistis. Atsakovė pradėjo vengti atrašyti į el. laiškus, atsakyti į ieškovų skambučius. Preliminarios sutarties terminui artėjant į pabaigą, atsakovė žadėjo padaryti dar 5000 Eur nuolaidą butui, tačiau preliminarios sutarties termino pratęsimo neatsiuntė. Ieškovai SMS žinutėmis kontaktavo su atsakove, teiraudamiesi kokia yra situacija su projektu ir kada bus sudaroma pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis, tačiau jokio tikslaus atsakymo iš atsakovės nesulaukdavo. Minėtas aplinkybes pagrindžia pridedami susirašinėjimai telefonu, teismo posėdžio metu duoti ieškovų pusės paaiškinimai. Sutartyje numatytais terminais atsakovė prisiimtų įsipareigojimų neįvykdė. 2024 m. liepos 1 d. Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašas patvirtina, kad ginčo butas, esantis (duomenys neskelbtini), Palanga, yra nebaigtas statyti, baigtumas 85 procentai.
13. Taigi, atsakovei neatlikus preliminariojoje pirkimo-pardavimo sutartyje sutartų darbų, pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta per laikotarpį, kurį šalys aptarė 2024 m. kovo 8 d. preliminaria sutartimi. Byloje taip pat nėra jokių duomenų apie tai, kad atsakovė šiuo metu būtų atlikusi darbus, būtinus pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties su ieškovais sudarymui. Taigi vertintina, kad šiuo atveju prievolė sudaryti pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį, kaip pagrįstai nurodyta ir ieškinyje, yra pasibaigusi (CK 6.165 straipsnio 5 dalis).
14. Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.158 straipsnio 1 dalis nustato, kad kiekviena sutarties šalis turėdama sutartinių santykių, privalo elgtis sąžiningai. CK 6.401 straipsnio 1 dalyje, reglamentuojančiame būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, įtvirtinta, kad pirkėjas – fizinis asmuo gali sudaryti preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėjas – juridinis asmuo įsipareigoja pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje numatytą gyvenamąjį namą ar butą ir po to sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, o pirkėjas įsipareigoja pastatytą gyvenamąjį namą ar butą nupirkti už preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą.
15. Pažymėtina ir tai, kad CK 6.401 straipsnio 1 dalyje nustatyta specifine būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties subjektine sudėtis (pirkėjas – fizinis asmuo, pardavėjas – juridinis asmuo), sutarties šalių tikslai (pirkėjo – savo ar savo šeimos narių aprūpinimas būstu, pardavėjo – paprastai veiklos vykdymas su verslu susijusiais tikslais) lemia tai, kad ši sutartis laikytina vartojimo sutartimi ir jai taikytinos vartotojo interesus apsaugančios specialiosios teisės normos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. gruodžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-608/2008; 2010 m. liepos 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-353/2010).
16. Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį (CK 6.163 straipsnio 1 dalis).
17. Kasacinio teismo praktika, aiškinanti materialiosios teisės normas, reglamentuojančias preliminariosios sutarties institutą, yra pakankamai išplėtota. Joje konstatuota, kad preliminarioji sutartis – tai ikisutartinių santykių stadijoje sudaromas organizacinio pobūdžio susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje; tai nėra susitarimas dėl konkrečių veiksmų (turinčių tam tikrą vertę savaime arba tokių, kuriais perduodama tam tikra vertybė) atlikimo; vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2010 m. vasario 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-82/2010; 2017 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-226-695/2017).
18. Preliminarioji sutartis pažeidžiama, jei jos šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, todėl privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 straipsnio 4 dalis).
19. Ieškovų teigimu, pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės veiksmų. Teismo posėdžio metu nustatyta, kad ieškovai sužinojo apie atsakovei 2023 m. iškeltą bylą pagal VTPSI ieškinį dėl aktų ir teisinės statinių registracijos panaikinimo jau po preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo. Atsakovė neinformavo ieškovų apie šią aplinkybę prieš sudarant preliminarią sutartį, nors preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties 2.1.4. ir 2.1.6. punktais atsakovė patvirtino, kad buvo gauti ir yra galiojantys visi sutarties teisėtam sudarymui, jos galiojimui ir sutarties sąlygų vykdymui būtini leidimai ir sutikimai; nėra iškelta ir (arba) pradėtų, nagrinėjamų ar gresiančių bylų, arbitražo, civilinių, administracinių ar baudžiamųjų procesų, tyrimų ar panašių procesinių veiksmų, kurie gali turėti įtakos sutarties sudarymui galiojimui ar jos vykdymui.
20. Atsakovė nesutinka, kad dėl jos veiksmų pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta. Atsiliepime nurodė, kad sudarydama preliminariąją sutartį, atsakovė negalėjo numatyti, kad visi procesai sustos dėl VTPSI veiksmų. (duomenys neskelbtini) kvartale inspekcijos ieškinio parengimo ir pateikimo teismui metu namai buvo įregistruoti Nekilnojamojo turto registre kaip nebaigti statyti 2022 m. liepos 13 d. pažymos apie statinio statybą be nukrypimų nuo esminių statinio projekto sprendinių Nr. ACUB2-00-220713-007763 pagrindu. Tiek (duomenys neskelbtini), tiek (duomenys neskelbtini) kvartaluose nebuvo surašomos atskiros deklaracijos/pažymos kiekvienam statiniui. Dėl šios priežasties susidarė situacija, kad panaikinus statinių teisinę registraciją galėtų kilti pasekmių net ir tų pastatų savininkams, kurių namai pastatyti be nukrypimų nuo projektinės dokumentacijos arba kurių nukrypimai yra leistinose ribose. Ieškovams turto nebuvo galima parduoti dėl teismo pritaikytų laikinųjų apsaugos priemonių.
21. Teismas vertina, kad su šiais atsakovės argumentais nėra pagrindo sutikti. Atsakovė numatė statybų, kuriomis buvo nukrypta nuo statybos procesą reglamentuojančios teisės normų, pasekmes, todėl, ji yra atsakinga už pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties nesudarymą.
22. Byloje nustatyta, kad sudarydami CK 6.401 straipsnyje reglamentuojamą sutartį, ieškovai kaip pirkėjai ir vartotojai siekė patenkinti savo šeimos poreikį į gyvenamąjį būstą. Už būsimą butą sumokėjo 40 000 Eur iš 200 000 Eur sutartos buto kainos.
23. Byloje nesant duomenų, kad atsakovė grąžino ieškovams sumokėtą 40 000 Eur avansą ir (CPK 178 straipsnis), reikalavimas priteisti 40 000 Eur avanso ir tenkintinas.
Dėl baudos priteisimo
24. Preliminarios sutarties skyriaus ,,5. Atsakomybė“ 5.2 punkte įtvirtinta, jeigu ši sutartis nutraukiama šios sutarties 6.3 punkte numatytais pagrindais arba pagrindinė sutartis nėra sudaroma dėl to, kad pardavėjas nevykdo šioje sutartyje numatytų įsipareigojimų, kurie turi būti įvykdyti iki pagrindinės sutarties sudarymo, pardavėjas privalo per penkias dienas grąžinti iš pirkėjo gauta avansą ir sumokėti pirkėjui dvidešimties procentų visos buto kainos (įskaitant žemės sklypo dalies kainą) dydžio baudą. Šalys susitaria, kad pardavėjas neprivalės atlyginti jokių kitų pirkėjo nuostolių (nei tiesioginių, nei netiesioginių), net jei jų nepadengia sumokėta bauda. 5.3 punktas nustato, kad nustatytos netesybos yra pagrįstos ir sąžiningos bei negali būti mažinamos.
25. Taigi šalys detaliai aptarė ne tik avanso grąžinimą, bet ir baudos mokėjimo sąlygas ir dydį. Teismas įvertindamas tai, kad susiklosčiusią situaciją nulėmė būtent atsakovės veiksmai – atlikti statybos darbai neatitiko esminių projekto, pagal kurį turėjo būti vykdomi, sprendinių, todėl Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Lietuvos Respublikos aplinkos ministerijos Plungės apylinkės teismo Palangos rūmuose inicijavo civilinius ginčus, buvo pritaikytos laikinosios apsaugos priemonės, dėl ko atsakovė, kaip matyti iš jos atsiliepime pateiktų argumentų, iki šiol negalėtų sudaryti su ieškovais pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties (Plungės apylinkės teismo Palangos rūmų 2024 m. liepos 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e2-4528-995/2024).
26. Netesybos pagal sutartį – sutarties nustatyta pinigų suma, kurią skolininkas privalo sumokėti kreditoriui, jeigu prievolė neįvykdyta ar netinkamai įvykdyta (CK 6.71 straipsnio 1 dalis). Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad netesybų, kurios atlieka ir esamų bei būsimų prievolių įvykdymo užtikrinimo funkciją, tikslas – kompensuoti kreditoriaus galimus praradimus neįvykdžius ar netinkamai įvykdžius sutartinius arba ikisutartinius įsipareigojimus. Šalių teisė iš anksto susitarti dėl netesybų reiškia, kad kreditoriui nereikia įrodinėti savo patirtų nuostolių dydžio, nes sutartimi apibrėžtos netesybos laikomos iš anksto nustatytais būsimais kreditoriaus nuostoliais, kurie gali būti pripažinti minimaliais nuostoliais (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. spalio 12 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-7-304/2007; 2019 m. birželio 4 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-193-469/2019 43 punktą). Kasacinio teismo praktikoje pažymėta, kad preliminariosios sutarties šalis CK 6.165 straipsnio 4 dalies prasme turi teisę reikalauti ir netesybų, kaip minimalių nuostolių, patirtų dėl kitos šalies nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį, atlyginimo, jeigu tokia turtinė prievolė yra įtvirtinta sutartyje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-11-469/2020, 21 punktas).
27. Atsakovė teigia, kad realūs ieškovų nuostoliai – negalėjimas naudotis pinigais, kurie buvo sumokėti avansu. Su šiuo argumentu nėra pagrindo sutikti, nes šalys ne tik susitarė dėl baudos dydžio, bet ir ieškovai turėjo teisėtą lūkestį įsigyti butą.
28. Atsakovė prašo mažinti baudos dydį, tačiau teismo vertinimu, šiuo atveju nėra teisinio pagrindo mažinti netesybas.
29. Įstatyme įtvirtinti tik du netesybų mažinimo pagrindai: mažinamos aiškiai per didelės (neprotingai didelės) netesybos (CK 6.73 straipsnio 2 dalis, 6.258 straipsnio 3 dalis) arba kai prievolė iš dalies įvykdyta (CK 6.73 straipsnio 2 dalis, 6.258 straipsnio 3 dalis).
30. Aiškiai per didelėmis netesybos pripažįstamos tada, kai jos neproporcingos, jų dydis prieštarauja protingumo, sąžiningumo principams, sąžiningai verslo praktikai ir suteikia galimybę nepagrįstai praturtėti vienai šaliai bei pažeidžia teisėtus kitos šalies interesus. Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad teismas, nustatydamas, ar netesybos nėra akivaizdžiai per didelės, ir jas mažindamas, turi taikyti esminį kriterijų – netesybų santykį su nuostoliais, nes tik įvertinęs skirtumą tarp nuostolių ir prašomų netesybų teismas gali nuspręsti, ar netesybų suma nėra pernelyg didelė ir nepagrįsta (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. balandžio 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-234-248/2016, 30 punktas).
31. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad šalių autonomija komerciniuose teisiniuose santykiuose, sutarties laisvės ir privalomumo principai yra labai svarbios vertybės, užtikrinančios profesionalių verslo subjektų galimybę laisvai veikti ir patiems matuoti savo riziką, todėl teismo kišimasis į jų suderėtas netesybas galimas tuo atveju, kai netesybų dydžio neprotingumas yra akivaizdus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. sausio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-95-313/2017, 43 punktas; 2017 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-428-695/2017, 36 punktas).
32. Nagrinėjamu atveju, preliminarią sutartį ir jos nuostatas pasiūlė pati atsakovė, o ieškovai sutiko su jomis. Atsižvelgiant į tai, kad atsakovė užsiima komercine veikla, o ieškovai laikytini vartotojais, atsakovei taikytini aukštesni standartai sudarant sutartis. Pažymėtina, kad atsakovės atžvilgiu yra išnagrinėta ne viena analogiško pobūdžio byla, teismas baudos dydžio nemažino (pvz., Vilniaus apygardos teismo 2024 m. liepos 9 d. sprendimas civilinėje byloje Nr. e2-1549-803/2024).
33. Atsižvelgiant į tai, kad sutarčių teisėje galioja principas pacta sunt servanda, ieškovai įrodė nesąžiningą atsakovės elgesį, atsakovė preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties nepratęsė, pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties nesudarė dėl ginčo butui taikomų laikinųjų apsaugos priemonių, vadovaujantis CK 6.189 straipsnio 1 dalimi, 6.205 straipsniu, 6.256 straipsnio 1, 2 dalimis, 6.258 straipsnio 3 dalimi, ieškovų naudai iš atsakovės priteisiama 40 000 Eur bauda.
Dėl bylinėjimosi išlaidų ir procesinių palūkanų priteisimo
34. CK 6.37 straipsnio 2 dalyje numatyta, kad skolininkas privalo mokėti įstatymų nustatyto dydžio palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. Šios palūkanos vadinamos procesinėmis. Procesinių palūkanų paskirtis – skatinti skolininką kuo greičiau įvykdyti prievolę, be to, jos atlieka kompensacinę funkciją – procesinės palūkanos yra skolininko kreditoriui mokamas atlyginimas už naudojimąsi kreditoriaus lėšomis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. gegužės 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-223/2011; 2012 m. birželio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-283/2012; kt.). Tuo vadovaujantis, iš atsakovės priteistinos 5 procentų dydžio procesinės metinės palūkanos už priteistą sumą (80 000 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2024 m. liepos 7 d. d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo (CK 6.210 straipsnio 1 dalis).
35. CPK 93 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą.
36. Nagrinėjamu atveju ieškinį tenkinus visiškai, ieškovai remiantis CPK 93 straipsnio 1 dalimi, turi teisę į patirtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.
37. Ieškovų patirtas išlaidas sudaro 1480 Eur žyminio mokesčio, 2359,50 Eur išlaidų advokato pagalbai apmokėti, pateikti šias išlaidas pagrindžiantys įrodymai.
38. Pagal CPK 98 straipsnį, šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, teismas priteisia iš antrosios šalies išlaidas už advokato ar advokato padėjėjo, dalyvavusių nagrinėjant bylą, pagalbą, taip pat už pagalbą rengiant procesinius dokumentus ir teikiant konsultacijas. Šalims turi būti atlyginamos pagrįstos, realiai patirtos, už advokato ar advokato padėjėjo pagalbą toje konkrečioje byloje sumokėtos išlaidos. Šalies išlaidos, susijusios su advokato ar advokato padėjėjo pagalba, atsižvelgiant į konkrečios bylos sudėtingumą ir advokato ar advokato padėjėjo darbo ir laiko sąnaudas, yra priteisiamos ne didesnės, kaip yra nustatyta teisingumo ministro kartu su Lietuvos advokatų tarybos pirmininku patvirtintose rekomendacijose dėl užmokesčio dydžio (CPK 98 straipsnio 2 dalis).
39. Teismo vertinimu, ieškovės patirtos bylinėjimosi (atstovavimo) išlaidos neviršija 2004 m. balandžio 2 d. Lietuvos Respublikos teisingumo ministro įsakymu Nr. 1R-85 „Dėl rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio patvirtinimo“ (Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2015 m. kovo 19 d. įsakymo Nr. 1R-77 redakcija) patvirtintų maksimalių atlygintinų išlaidų dydžių, yra pagrįstos, todėl teismas įvertinęs ginčo pobūdį, ieškovės rengtų procesinių dokumentų turinį, apimtį, nurodytus argumentus, galimas darbo ir laiko sąnaudas, bylos sudėtingumo laipsnį, vadovaudamasis sąžiningumo, protingumo ir teisingumo principais bei remdamasis Rekomendacijose dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio pateiktomis rekomendacijomis, priteisia ieškovams iš atsakovės 2359,50 Eur bylinėjimosi išlaidų (CPK 93 straipsnio 1 dalis).
40. Iš viso ieškovams A. W. ir M. W. iš atsakovės UAB ,,Ritata“ priteistini 3839,50 Eur bylinėjimosi išlaidų.
41. Ieškinį tenkinus, atsakovės bylinėjimosi išlaidų neatlygintinos.
42. Teismas nepatyrė išlaidų susijusių su procesinių dokumentų įteikimu.
Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 92, 93, 96 straipsniais, 142 straipsnio 4 dalimi, 285-286 straipsniais,
n u s p r e n d ž i a :
Ieškinį tenkinti visiškai.
Priteisti ieškovams A. W. (a. k. (duomenys neskelbtini) ir M. W. (gim. (duomenys neskelbtini)) iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės ,,Ritata“ (j. a. k. 305697467) 40 000 (keturiasdešimt tūkstančių) Eur avansą, 40 000 (keturiasdešimt tūkstančių) Eur baudą, 5 (penkių) procentų dydžio procesines metines palūkanas už priteistą sumą (80 000Eur) nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2024 m. liepos 7 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, 2359,50 Eur (du tūkstančius tris šimtus penkiasdešimt devynių eurų ir 50 ct) bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.
Sprendimas per 30 (trisdešimt) dienų nuo jo (sprendimo) priėmimo dienos gali būti skundžiamas Vilniaus apygardos teismui, apeliacinį skundą paduodant per Vilniaus miesto apylinkės teismą.
Teisėja Irena Bielskytė