(S)

AKMENĖS RAJONO APYLINKĖS TEISMAS

SPRENDIMAS

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

                                                       2011 m. rugsėjo 19 d.

                                                          Naujoji Akmenė

Akmenės rajono apylinkės teismo teisėja Vilija Valantienė, sekretoriaujant Oritai Griciūtei, dalyvaujant ieškovo atstovui advokatui D. B., atsakovo Akmenės rajono savivaldybės administracija atstovei A. S., valstybinės institucijos teikiančios išvadą, Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos atstovams J. T. ir V. K., teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjus ieškovo UAB „Baltramas“ ieškinį atsakovui Akmenės rajono savivaldybės administracijai, valstybinei institucijai teikiančiai išvadą, Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijai dėl nuostolių nutraukus turto nuomos sutartį, bylinėjimosi išlaidų priteisimo,

nustatė:

Ieškovas UAB „Baltramas“ pareiškė ieškinį dėl 79733,98 Lt nuostolių atsiradusių nutraukus turto nuomos sutartį atlyginimo. Ieškinyje, dublike nurodė, kad 2006 m. birželio 28 d. sudarė Savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartį Nr. SS-209 su Akmenės rajono savivaldybės administracija. Ieškovas tinkamai vykdė sutartį, atliko joje numatytas ir su atsakovu suderintas investicijas į nuomojamas patalpas, tačiau atsakovo neteisėtas neveikimas sąlygojo tai, jog ieškovas nuomojamų patalų negalėjo privatizuoti sutartyje numatytu tiesioginių derybų būdu, ko pasėkoje, dėl atsakovo neteisėto neveikimo ieškovas patyrė turtinę žalą. Sutartyje buvo įtvirtinta nuostata, jog ieškovas gali dalyvauti privatizuojant nuomojamą turtą Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo nustatyta tvarka. Sutartyje taip pat buvo įtvirtinti atvejai, kada ieškovas galės įsigyti išsinuomotą turtą tiesioginių derybų būdu bei teisė ieškovui, suderinus su atsakovu, savo lėšomis atlikti turto kapitalinį remontą, pritaikant jį savo paskirčiai-sutarties 15.1 p. Šios aplinkybės buvo pagrindas ieškovui teisėtai turėti lūkesčių, jog investuodamas į išsinuomotą pastatą sutartyje numatytas lėšas, jį galės privatizuoti tiesioginių derybų būdu. Atsižvelgdamas į tai, ieškovas investavo savo nuosavas lėšas, laikėsi sutarties reikalavimų ir padidino pastato vertę daugiau nei 50 proc. 2008 m. spalio 8 d. raštu ieškovas prašė atsakovo leisti privatizuoti turtą tiesioginių derybų būdu. Ieškovas nurodė, jog remiantis UAB „Ober-Haus“ atliktu ieškovo investicijų į išsinuomotą turtą vertinimu, ieškovas yra investavęs 154 325 Lt. 2008 m. spalio 8 d. rašte atsakovas nurodė, jog yra netikslinga teikti privatizavimui tiesioginių derybų būdu ieškovo išsinuomotą pastatą, esantį Ramučių 1A, Naujojoje Akmenėje. Atsakovas nurodė, jog nekilnojamojo turto vertintojo korporacijos „Matininkai“ atlikto turto vertinimo duomenimis, objektui pagerinti padaryta išlaidų 92 000 Lt, tai yra 46,46 procento. Esant šioms aplinkybėms ieškovas sustabdė investicijas, kadangi tapo nebeaišku ar bus galimybė įsigyti turtą privatizuojant jį tiesioginių derybų būdu. Atsakovui atsisakius organizuoti turto privatizavimą tiesioginių derybų būdu, ieškovo atliktos investicijos tapo tiesioginiais jo nuostoliais, nes neapibrėžtą laiką liko neaiškus Turto privatizavimo ir atliktų investicijų kompensavimo klausimas. Atsakovas yra atsakingas dėl sutarties nutraukimo kilusių pasekmių. Atsakovo veiksmai po patalpų nuomos sutarties sudarymo buvo priežastis ieškovo nuostoliams atsirasti. Nuostolių dydį ieškovas suskaičiavo įvertindamas savo patirtas išlaidas pastato remonto darbams. Taip pat ieškovas mano, kad atsakovas nepagrįstai nesivadovavo Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymu, motyvuodamas tuo, kad to nebuvo galima padaryti pagal Valstybės ir savivaldybių turto nuomos įstatymą ir poįstatyminius aktus, reglamentuojančius šiuos santykius. Ieškovas pateikė duomenis įrodančius jo investicijų dydį, tuo tarpu atsakovas remiasi ne tiesioginiu išlaidų vertinimu, o pastato po pagerinimo vertės nustatymu. Ieškovas su atsakovu nuomos sutartį sudarė 2006 m. birželio 28 d. Sutarties sudarymo metu galiojančios Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimo „Dėl valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo tiesioginių derybų būdu nuostatų patvirtinimo“ redakcijos 6.3 punkte buvo numatyti reikalavimai, kuriuos turi įvykdyti nuomininkas, norėdamas nuomojamą valstybės ar savivaldybės turtą privatizuoti tiesioginių derybų būdu. Remiantis šiuo nutarimu buvo atitinkamai suformuluotas ir sutarties 7 str., jame numatant, jog nuomininkas galės šį turtą įsigyti tiesioginių derybų būdu, tuo atveju, jei nuomininko investuotos į išsinuomotą turtą privačios lėšos sudarys daugiau kaip 50 procentų išnuomoto turto rinkos vertės. Remiantis sutarties sudarymo metu galiojusio Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimo „Dėl valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo tiesioginių derybų būdu nuostatų patvirtinimo“ redakcijos 6.3 punktų bei sutarties 7 str., ieškovui buvo numatyta pareiga investuoti privataus kapitalo, kurio vertė didesnė už ½  išsinuomotų pastatų rinkos vertės. 2007 m. rugsėjo 8 d. įsigaliojo pakeista Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimo „Dėl valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo tiesioginių derybų būdų nuostatų patvirtinimo“ 6.3 punkto redakcija. Pakeistoje 6.3 punkto redakcijoje šalia kitų buvo įtrauktas ir vienas esminis pakeitimas, jog vykdant kitas sąlygas, tiesioginės derybos gali būti vedamos, jeigu nuomininko patirtų pastatams pagerinti išlaidų suma yra didesnė negu ½ išsinuomotų pastatų ir jiems priskirto žemės sklypo rinkos vertės. Tokiu reguliavimu, išsinuomotų pastatų rinkos vertę sudedant su jiems priskirto žemės sklypo rinkos verte, nuo 2007 m. rugsėjo 8 d. įsigaliojus naujai komentuojamo Vyriausybės nutarimo redakcijai buvo iš esmės sugriežtinti reikalavimai valstybės ar savivaldybių turto nuomininkams privatizuoti nuomojamas patalpas ar pastatus tiesioginių derybų būdu. Atsakovas ieškovo atžvilgiu pritaikė teisės akto įsigaliojimą atgaline tvarka, savo 2008 m. spalio 8 d. rašte nurodydamas, jog atlikti darbai turi sudaryti daugiau kaip ½ išsinuomotų pastatų ar patalpų ir jiems priskirto žemės sklypo rinkos vertės, nors įstatymo nuostata, jog investuojamo privataus kapitalo dydis yra siejamas ne tik su išsinuomotų pastatų, bet ir su jiems priskiriamo žemės sklypo verte, įsigaliojo tik nuo 2007 m. kovo 1 d., t.y. praėjus beveik metams po to kai ieškovas su atsakovu pasirašė nuomos sutartį. Remiantis UAB „Ober-Haus“ - atliktų statybinių kaštų (investicijų) nustatymu, ieškovas vertinimo ataskaitos atlikimo dienai į pastatą buvo investavęs 154 325 Lt. Net jei padarytų investicijų santykis su pastato verte būtų skaičiuojamas vertinant ir jam priskirto žemės sklypo vertę, UAB „Ober-Haus“ nustatytas bei apskaitos dokumentais pagrįstas ieškovo atliktų kapitalo investicijų dydis sudarė 77 proc. pastato su žemės sklypu rinkos vertės. Netgi laikantis korporacijos „Matininkai“ skaičiavimo, jog turtui pagerinti buvo investuota tik 92 000 Lt, korporacijos „Matininkai“ atlikto turto vertinimo metu turėjo būti nustatytas ieškovo išsinuomoto pastato vertės be jam priskirto žemės sklypo padidėjimas 67 procentais. Toks pastato vertės padidėjimas buvo pakankamas tam, jog pagal privatizavimo santykius reglamentuojančių teisės aktų normas bei tarp ginčo šalių sudarytos sutarties 7 p. nuostatą ieškovas galėtų pastatą privatizuoti tiesioginių derybų būdu. Atsakovas privalo atlyginti Ieškovo patirtą žalą, kadangi atsakovo atžvilgiu yra tenkinamos visos civilinės atsakomybės sąlygos. Atsižvelgiant į tai, jog, siekiant privatizuoti turtą tiesioginių derybų būdu, ginčo šalis siejo nuomos teisiniai santykiai, taikytina ir LR CK 6.501 str. 1 d. nuostata dėl išsinuomoto daikto pagerinimui atsakovo sutikimu nuomininko patirtų būtinų išlaidų atlyginimo (1 tomas b.l. 1-8).

Ieškovo atstovas advokato padėjėjas M. T. teismo posėdžio metu patikslino, kad nors rašytinių leidimų konkretiems darbams atlikti iš atsakovo neturi, bet atsakovas žinojo apie atliekamus darbus, apie daromas investicijas ir tam neprieštaravo. Prašo išlaidų atlyginimo, už tai kas buvo atlikta, tai yra: už elektros įvedimą, vandentiekį ir kanalizaciją, šildymą, langus, garažo vartus, jų montažą. Tai sudarytų apie 50000 Lt ieškinio reikalavimo. Pastate infrastruktūrai - išvedžioti laidai ir vamzdžiai yra likę. Perduodant objektą matė tik išorinius turto pažeidimus. Langai buvo, elektros išoriniai įvadai taip pat. Nėra prielaidų manyti, kad buvo išmontuoti kanalizacijos vamzdžiai ir šildymo takai. Buvo pavogti tik radiatoriai. Dėl signalizacijos įrengimo perdavimo aktų negavo, tik buvo pateikta sąskaita-faktūra, kad už tuos darbus buvo sumokėta. Perduodant objektą veikiančios signalizacijos nematė. Nors ir neturi darbų perdavimo – priėmimo aktų, tačiau pateikti finansines išlaidas pagrindžiantys dokumentai: PVM sąskaitos faktūros, mokėjimo kvitai, sąskaitų išrašai, rangos sutartys, patvirtina, kad visa kas juose nurodyta, buvo atlikta ieškovo nuomotose patalpose. (2t. b.l. 138-150).

Ieškovo atstovas advokatas D. B. papildomai paaiškino, kad nuomos sutarties sudarymo metu galiojo kitoks teisinis reglamentavimas ir laikantis principo, kad įstatymas neturi atgalinės galios, mano, kad skaičiuojant investicijų dydį ir jos santykį  su privatizuotino turto rinkos verte turėjo būti vadovaujamasi tuo teisiniu reglamentavimu, kuris galiojo sutarties sudarymo metu. UAB „Ober-Hous“ turto vertinimo ataskaitoje yra įvertinamas padarytų išlaidų šio pastato pagerinimo darbams dydis. Šis dokumentas nenustato pastato rinkos vertės. Negali tiksliai pasakyti, tačiau mano, kad dokumente nėra atsižvelgta į tai, ko pastate po vagystės nebuvo. Ataskaitoje yra įvertinti dokumentai, rodantys ieškovo išlaidas, kurias jis turėjo dar iki vagystės ir, iki atsakovo užsakyto turto vertinimo. Dėl padarytos vagystės įtakos ieškovo patirtiems nuostoliams ieškovas atsisako reikalavimo apimtyje 1456,60 Lt, tai yra už ventiliacijos kaminėlius 151,20 Lt, kurie yra nurodyti prie ieškinio pridėtoje UAB „Ober-haus“ pažymoje Nr. 3, PVM sąskaita-faktūra KON Nr. 0001884 (I tomas b.l. 25), taip pat už 300 m kabelio NYM –J 3x 1.5 -451,65 Lt, pažymoje Nr.  4 PVM sąskaita-faktūra Nr. RG0000024549 (I tomas b.l. 26). Kabelį skaičiuoja pagal metrus, nes pareiškime dėl ikiteisminio tyrimo yra nurodyta, jog instaliacijos varinio kabelio pavogta 600 m, pagal tuos kiekius suskaičiuoja kiek pirkta buvo kabelio ir 600 m  išminusuoja,  už 300 m kabelio NYM –J 3x 1.5 sumoje 451,65 Lt, pažymoje Nr.  59, PVM sąskaita-faktūra Nr. RG0000025275 (I tomas b.l. 40). Šitoje dalyje ieškovas reikalavimų  atsisako. Nutarime dėl ikiteisminio tyrimo nurodyti kiti daiktai, jų vertė nėra įtraukti į ieškinį. Neprašo priteisti išlaidų už boilerį, vandens filtrą, elektros paskirstymo dėžutę, pusautomačius,  gipso kartoną. Iš ieškinio ir prie jo pridėtų dokumentų matyti, kad ieškovo sumūrytoms sienoms, užmūrytoms angoms, jokie pažeidimai nepadaryti, įdėti langai, taip pat tebėra, atsakovas to neneigia, išskyrus du išdaužtus lango stiklo paketus, įstatytos lauko durys, joms taip pat niekas nepadaryta, garažo vartai su pakėlimo mechanizmu, šildymo vamzdynas, kuris įrengtas, taip pat yra išlikęs. Dalis elektros instaliacijos, matosi ir pagal paties atsakovo pateiktus  dokumentus, fotonuotraukas. Jose matyti, kad dalis instaliacijos tikrai yra išplėšta, sugadinant gipso kartono apdailą, o dalis instaliacijos yra likusi. Ieškovo nereikalauja iš atsakovo visų patirtų išlaidų, o  reikalauja tik už tuos darbus, kurie iki šiol yra likę pastate. Dėl radiatorių, kurie pažymėti UAB „Ober-Haus“ pažymoje Nr. 62 (I tomas b.l. 44), pažymi, kad šitame dokumente yra nurodyti šių universalių 6 dalių radiatorių matmenys, tai 600 mm aukštis ir 1 m 40 cm ilgis. Ieškovas ikiteisminio tyrimo įstaigai nurodė visai ne tuos radiatorius, kurie yra nurodyti  pažymoje Nr. 62. Pažymoje nurodyti 8 vnt. tokių radiatorių. Tų radiatorių perimant iš ieškovo pastatą  jau tame pastate nebuvo. Ten stovėjo vienas radiatorius atremtas į sieną ir buvo konstatuota tik ta aplinkybė, kad jis buvo neprijungtas. Realiai buvo tik vienas radiatorius. Radiatorių prijungtų prie sistemos nebebuvo. Ar buvo kiti daiktai, perimant pastatą iš ieškovo, nurodyti priede 52 (I tomas b.l. 39) pasakyti negali, nors ir dalyvavo tuo metu kai buvo apžiūrimos patalpos, bet negali patvirtinti, kokie daiktai dar ten buvo. Negali pasakyti kur daiktų nurodytų priede Nr. 52 reikėtų ieškoti, kokioje statinio vietoje turėtų būti akumuliatorius, vidinė sirena, maitinimo šaltinis, metalinis korpusas su transformatoriumi, nežino ar jie turėtų būti paslėpti, ar matomi. Perimant patalpas buvo sudarytas perdavimo-priėmimo aktas, tame akte yra nurodyta tam tikra pastato būklė, dėl kurios ginčo nekyla. Atsakovui pastatas nebuvo perduotas su visu atliktu pagerinimu, akte nebuvo nurodyti daiktai, kurie buvo pavogti. Atsakovo neprašo atlyginti už gipso kartoną ir dar už daugelį kitų dalykų. (2t. b.l. 42-51).

Ieškovo atstovas papildomai patikslino ieškinio reikalavimus, pareiškė prašymą priteisti 78277,98 Lt. Bylinėjimosi išlaidų priteisti neprašė. Paaiškino, kad teismui pateikti papildomi įrodymai dėl UAB „Baltramas“ veiklos, kurią ketino vykdyti. Dokumentai dėl atliktų darbų pagrindžia ieškinyje išdėstytus reikalavimus. Jie atitinka buhalterinės apskaitos įstatymo keliamus reikalavimus, yra įmonės dokumentuose įtraukti, su jais yra atlikti atitinkami veiksmai numatyti buhalterinės apskaitos pagrindų įstatyme. Atstovas palaiko poziciją išdėstytą raštu, taip pat išsakytą posėdžių metu. Byloje yra pakankamai įrodymų, iš kurių būtų galima spręsti, kokio pobūdžio darbai buvo atlikti objekte. Nurodė, kad bylos nagrinėjimo iš esmės metu  buvo padarytas svarbus pripažinimas iš atsakovo pusės, kad  apie visus objekte ieškovo atliekamus darbus atsakovui buvo žinoma. Todėl atsakovui nėra jokio pagrindo tvirtinti, kad darbai atliekami be jo sutikimo. Taip pat ieškovo manymu, svarbus faktas yra tas, kad iškilus nesutarimams tarp ieškovo ir atsakovo dėl galimybės privatizuoti rekonstruojamą objektą ir abiem šalims ėmusis tam tikrų veiksmų, kad būtų įvertinti atlikti pagerinimai, atsakovas vietoje to, kad  išsakytų savo poziciją dėl darbų, kuriuos ieškovas atliko, nepriimtinumo, neteisėtumo, tik kėlė klausimą, ar tų darbų apimtis pagal jų vertę yra pasiekusi ½ dydžio, kad būtų galima spręsti klausimą dėl privatizavimo. Nė karto nepareiškė jokių pretenzijų dėl darbų atlikimo. Ieškovas turėjo žodinį atsakovo leidimą darbams atlikti. Sutartyje nesutarta tarp ieškovo ir atsakovo, kad tas leidimas turėtų būti išreikštas kokia tai konkrečia forma. Statybos leidimas tam tikriems rekonstrukcijos darbams atlikti, iš ieškovo pusės nėra pateiktas, ar ieškovas kreipėsi dėl leidimo išdavimo, nežinoma, ieškovas rėmėsi tuo, kad atsakovas, kaip statinio savininkas, leidžia atlikti darbus. „Ober-Haus“ ataskaita yra parengta remiantis ieškovo pateiktais dokumentais. Vertinimas buvo padarytas dar iki vagystės.  Dokumentų, dėl UAB „Baltramas“ veiklos, dėl darbuotojų įdarbinimo nepateikė, nes tokių dokumentų nebuvo. Veiklos neįmanoma buvo pradėti vykdyti, kadangi nežiūrint visų padarytų pagerinimų tame pastate, dar  trigubai tiek, kiek jau buvo  investuota, reikėjo investuoti, kad būtų galima organizuoti veiklą iki 2007-07-31. Pastatas 2006-2007 m. nebuvo įrengtas, tinkamas veiklai vykdyti. Veiklai buvo reikalinga įranga, kuri nebuvo pradėta montuoti. Atsižvelgiant į tai dėl darbuotojų rinkimo, jų mokymų, įdarbinimo  nebuvo pradėta net kalbėti. Darbuotojų mokymai nevyko, nes tų darbuotojų nebuvo. Darbuotojai turėjo būti priimti  į darbą tada, kada būtų patalpose  buvusi galimybė vykdyti tokią veiklą. Patalpos buvo perduotos atgal savivaldybei, buvo surašyti apžiūros aktai, faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas. Savivaldybė tuo pagrindu, kad buvo nevykdoma veikla, sutarties nenutraukinėjo. Sutartis nutraukta dėl to, kad nuompinigiai nemokėti ir kitų aplinkybių. Ieškovas neginčijo savivaldybės veiksmų dėl sutarties nutraukimo nes atsakovui nevykdant savo įsipareigojimų dėl tam tikro privatizavimo būdo, sutartis taip pat nebebuvo reikalinga nebepateisino teisėtų lūkesčių, kuriuos turėjo ją sudarydami. Tapo rizikinga daryti investicijas toliau į tą pastatą, nes tapo nebeaišku, kada tos investicijos galės būti atlygintos, jeigu kažkam tas pastatas būtų parduodamas. Dėl to ieškovas sustabdė savo įsipareigojimų  vykdymą, įskaitant ir nuompinigių mokėjimą. Atstovas nurodė, kad jis pats dalyvavo pastato perdavimo metu. Dalyvavo antstolis, kuris fiksavo fotoaparatu situaciją. Atsakovas buvo sudaręs komisiją, kuri turėjo galimybę savarankiškai spręsti kokiu būdu reikėtų užfiksuoti perduodamo objekto būklę, galėjo daryti matavimus ir kita, jeigu būtų manęs esant reikalinga. Konkrečiai nebuvo fiksuojama kokie pagerinimai yra išlikę. Aktas  buvo rašomas savivaldybės patalpose, dalyvaujant abiejų šalių atstovams ir tokios redakcijos tekstas buvo suderintas abiejų šalių sutarimu. Buvo akcentuojama iš savivaldybės pusės, kad patalpos yra blogesnės būklės, nei buvo perduotos ieškovui. Ieškovas to neginčija. Pagerinimai, kuriuos buvo padaręs ieškovas, didele dalimi buvo sunaikinti. Matėsi, kad dalis elektros instaliacijos buvo išplėšta, jėga traukiant ir taip sugadinant gipskartonio apdailą. Nuo rozetės vietos iki paskirstymo dėžutės ėjo per sieną plyšys. Dėl kiauro stogo buvo sugadintos gipsinės lubos, nes buvo viskas permirkę. Buvo išdaužtas vienas ar du langai, nebuvo dalies radiatorių. Nustatė turto būklę perdavimo metu, turto vertės nenustatinėjo. Savivaldybė ne kartą akcentavo, kad ji sutiktų už dalį pagerinimų, konkrečiai dėl langų, dėl sienų pertvarų mūrijimo, dalies angų užmūrijimo atlyginti. Reikšdami ieškinį atsižvelgė į tai, kokie darbai buvo atlikti ir kokie pagerinimai yra išlikę. Dėl vagystės metu padarytos žalos atlyginimo iš kaltų asmenų, atskira tvarka nesikreipė.

Atsakovas su pareikštu ieškiniu nesutiko. Atsiliepime, rašytiniuose paaiškinimuose nurodė, kad Akmenės rajono savivaldybės taryba 2006 m.  gegužės 24 d. sprendimu Nr. T-89 „Dėl Savivaldybės turto nuomos“ nusprendė leisti Akmenės rajono savivaldybės administracijai išnuomoti pastatą Naujojoje Akmenėje, (duomenys neskelbtini), viešo konkurso būdu verslui vystyti 5 m. laikotarpiui, bet ne ilgiau kaip iki jo privatizavimo, nustatant pradinę nuomos kainą bei papildomą sutarties sąlygą- turto nuomos sutartyje numatant galimybę nuomininkui savo lėšomis atlikti pastato kapitalinį remontą pritaikant jį savo paskirčiai. 2006 m. birželio 28 d. sudarytos nuomos sutarties paskirtis- verslo vystymas. Ieškovas  teisę į turto nuomą įgijo ne tarybos sprendimo nurodyto Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo pagrindu, o Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. gruodžio 14 d. nutarimu Nr. 1524 patvirtintų Valstybės materialiojo turto viešo nuomos konkurso organizavimo taisyklių, kurias taikydamas atsakovas organizavo viešą nuomos konkursą, nuostatomis. Nuomos sutarties 7 punktas,  savaime nesukūrė atsakovui imperatyvaus įpareigojimo parduoti turtą tiesioginių derybų būdu ieškovui, o tik numatė tokią galimybę, tik tuo atveju, jei atsakovo investuotos į išsinuomotą turtą privačios lėšos sudarys daugiau kaip 50 procentų išnuomoto turto rinkos vertės- pakeista daugiau kaip ½ turto inžinerinių komunikacijų ar įrengtos naujos inžinerinės komunikacijos. Nuomos sutarties sudarymo metu Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo 17 straipsnio, apibrėžiančio tiesiogines derybas 5 dalimi buvo numatyta, kad tiesioginių derybų būdu gali būti privatizuojami valstybei savivaldybei nuosavybės teise priklausantys pastatai ar patalpos, į kuriuos, gavus nuomotojo leidimą, buvo investuota privataus kapitalo, kurio vertė didesnė negu ½ išsinuomotų pastatų patalpų rinkos vertės, jeigu šie pastatai ar patalpos atitinka bent vieną iš šių sąlygų: pakeista mažiau kaip ½ jų pagrindinių konstrukcijų; bendras jų plotas ar tūris padidintas daugiau kaip 1, pakeista daugiau kaip ½ jų inžinerinių komunikacijų ar įrengtos naujos inžinerinės komunikacijos, taip pat juose atlikta šių darbų dalis ir (arba) sumontuota technologinė įranga ir gamybiniai įrengimai, kuriuos išmontuojant būtų padaryta esminės žalos įrangai, įrengimams, pastatui ar patalpoms. Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1998 m. sausio 30 d. nutarimu Nr. 113 patvirtintų Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo tiesioginių derybų būdu nuostatų, 6.3 p. pakartotos tos pačios įstatymo nuostatos, kada tiesioginių derybų būdu gali būti privatizuojami  objektai. 2006 m. gruodžio 5 d. buvo priimtas Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo 4-13,16-22 straipsnių pakeitimo ir papildymo įstatymas, kuris įsigaliojo nuo 2007 m. kovo 1 d., kuriuo pakeista 17 straipsnio 5 dalis numatanti, kad tiesioginių derybų būdu būtų privatizuojami tokie pastatai ar patalpos, į kuriuos investuoto neatlyginto privataus kapitalo vertė yra didesnė nei ½ išsinuomotų pastatų ar patalpų ir šiems objektams priskirto žemės sklypo vertės. Buvo nustatyta, kad iki šio įstatymo įsigaliojimo paskelbtos objektų privatizavimo programos įgyvendinamos pagal Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo nuostatas, galiojusias šių privatizavimo programų paskelbimo metu. Ginčo objektas tik 2007 m. birželio 20 d. Savivaldybės tarybos sprendimu Nr. T-136 buvo įtrauktas į privatizavimo objektų sąrašą. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimas Nr. 44, kuriuo jis buvo įtrauktas į privatizavimo objektų sąrašą priimtas tik 2008 m. sausio 9 d. ir įsigaliojo nuo 2008 m. sausio 30 d., t.y. jau po Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo pakeitimo ir papildymo įsigaliojimo. Ieškovo nuomojamam turtui privatizavimo programa parengta ir paskelbta Informaciniame privatizavimo biuletenyje nebuvo. Todėl įstatymo pakeitimai įsigalioję nuo 2007 m. kovo 1 d. ieškovui buvo taikomi pagrįstai. Ieškovo atlikti pagerinimai negali pripažinti būtent tokio pobūdžio investicijomis, kurios leistų jam įsigyti turtą išimtiniu – tiesioginių derybų būdu. Investicijas ieškovas vykdė savavališkai, nederino darbų pobūdžio, jų apimties, lėšų dydžio, nepateikė darbų projektų ir sąmatų. Ieškovas turto pagerinimo darbus vykdė pažeidžiant statybą reglamentuojančios viešosios teisės normas, o toks daikto pagerinimas nesuteikia teisės reikalauti turėtų išlaidų atlyginimo. Ginčo atveju, ieškovo nuomojamo nekilnojamojo turto privatizavimas tiesioginių derybų būdu būtų buvęs galimas tik tuomet, jeigu būtų tenkinamos šios sąlygos:  teisės aktų nustatyta tvarka nuomininkas turi reikalavimo teisę į būtinųjų išlaidų, nuomotojo leidimu nuomininko patirtų išsinuomotam turtui pagerinti, atlyginimą ir šių atlygintu išlaidų suma yra didesnė negu ½ išsinuomoto turto ir jam priskirto žemės sklypo rinkos vertės; nuomojamas turtas atitinka šią sąlygą: pakeista daugiau kaip ½ jų inžinerinių komunikacijų ar įrengtos naujos inžinerinės komunikacijos. Ieškovas neatliko būtinų veiksmų, neįvykdė sąlygų, leidžiančių turtą privatizuoti jo pageidaujamu būdu. Buvo organizuotas  turto vertinimo paslaugos pirkimas, kurį laimėjusi UAB Korporacija „Matininkai“ atliko turto nepriklausomą įvertinimą. Ieškovas nesutiko su atsakovo pateiktu turto įvertinimu ir nesilaikydamas turto vertės nustatytos tvarkos, savo iniciatyva atliko turto vertinimą. Ieškovo pateikta UAB „Ober-Haus“ turto vertinimo ataskaita paremta statybiniais kaštais, o ne rinkos verte, todėl negalėjo būti pripažinta tinkamu dokumentu turto privatizavimui tiesioginių derybų būdu. Jos objektyvumas kelia abejonę, nes UAB „Baltramas“ direktorius dar iki turto vertinimo ataskaitos pateikimo, 2008 rugpjūčio 19 d. kreipėsi į teisėsaugos institucijas su pareiškimu dėl vagystės nuomojamose patalpose, kurios metu, kaip jis pats nurodė, padaryta nuostolių už 48 000 Lt. Kas įrodo, jog investicijos dar iki turto vertinimo ataskaitos pateikimo sumažėjo. Atsakovas  skatino verslą ir naujų darbo vietų kūrimą. Patvirtino detaliojo plano projektą žemės sklypui suformuoti prie Naujosios Akmenės mieste (duomenys neskelbtini) esančių pastatų ir sklypo paskirčiai keisti prie verslui išnuomoto pastato, suteikė išnuomotam pastatui naują adresą, sumokėjo visas išlaidas, susijusias su detaliojo plano parengimu ir adreso pakeitimu. Atsakovas nuolaidžiavo ieškovui dėl pastarojo įsipareigojimų pradėti veiklą ne vėliau kaip iki 2007 m. liepos 31 d. ir nuomos mokesčio mokėjimo nevykdymo. Ieškovas už laikotarpį nuo 2008 m. kovo mėn. sutarties nutraukimo atsakovui liko skolingas 3000 Lt už turto nuomą, Priskaičiuota 347,60 Lt delspinigių. Pagal žemės nuomos mokesčio deklaracijas ieškovas už 2008-2009 metus likos skolingas 2105,27 Lt. Atsakovas ne kartą kreipėsi į ieškovą raštiškais pranešimais dėl sutartinių įsipareigojimų nevykdymo. Nuomos sutartis buvo nutraukta dėl ieškovo kaltės. Todėl atsakovas pagal nuomos sutarties 8.2. punktą nebeatsako už ieškovo investuotų lėšų atlyginimą. Ieškovas pateikdamas visų statybinių kaštų finansinius dokumentus, ir jų pagrindu prašydamas priteisti nuostolius, neįvertino, kokios būklės turtas buvo grąžintas atsakovui. 2009 m. birželio 16 d. perdavimo-priėmimo aktu Nr. 13 konstatuota, kad patalpos atsakovui grąžintos nuniokotos. Dėl įvykdytos vagystės ir turto nepriežiūros didžioji dalis investicijų jau buvo sunaikinta, inžinerinės komunikacijos taip pat buvo nuniokotos arba jų visai neliko, neliko šildymo. Atsakovui 2010 m. lapkričio 8 d. atlikus nepriklausomą turto vertinimą, nustatyta, kad vertinamojo turto rinkos vertė yra tik 26000 Lt, pastatas fiziškai nukentėjęs. Ieškovo išlaidos, kurias jis patyrė investuodamas į inžinerines komunikacijas, nėra tinkamai pagrįstos, nes iš pateiktų sąskaitų faktūrų, kasos išlaidų orderių, pateiktų sutarčių neaišku, kokiam turtui pagerinti prekės, statybinės medžiagos panaudotos ir atlikti darbai padaryti,  nes nėra darbų priėmimo-perdavimo aktų, įrodančių, kad visa tai buvo vykdoma būtent ginčo objekte. Ieškovas dėl savo paties kaltės, neapdairumo, neūkiškumo, neekonomiškumo patyrė nuostolius. Atsakovo neteisėtų veiksmų ginčo santykiuose nebuvo, jis elgėsi pagal galiojančius teisės aktus.(1tomas, b.l. 56-59, 2t.124-129).

Akmenės rajono savivaldybės administracijos atstovė S. R. paaiškino, kad sudarant sutartį buvo manyta ieškovui suteikti galimybę privatizuoti pastatą, jeigu jis iki 2007 m. birželio mėnesio pradės vystyti verslą ir įvykdys vieną iš verslo privatizavimo sąlygų. Nuomos sutarties sudarymo metu buvo įtraukta tokia sąlyga, kad 50% būtų padidinta turto vertė naudojant privačias lėšas. Sudarant sutartį dar nebuvo nuspręsta, ar bus privatizuojamas išnuomotas turtas, tik buvo ketinama išnuomoti. Ieškovas galėjo turėti lūkestį privatizuoti tas patalpas, bet jis turėjo to siekti ir pats, įvykdydamas sutarties sąlygas. 2002 m. galiojo privatizavimo įstatymas, kuriame pasakyta, kad  už pastato būklės pagerinimą neatlyginama. Pats privatizavimo procesas prasideda nuo to momento, kai privatizavimo programa yra pateikiama Valstybės turto fondui, kai objektas yra įtraukimas į privatizuojamų objektų sąrašą. 2007-06-20 tarybai priėmus sprendimą, buvo atskirta inventorizacinė byla ir pateikta turto fondui, kad įtrauktų į privatizuojamų objektų sąrašą. Objektas buvo įtrauktas 2008-01-09 vyriausybės nutarimu, kuris  įsigaliojo 2008-01-30. Jeigu būtų atlikta 50 % pagerinimo darbų, būtų teikę komisijai dėl privatizavimo tiesioginiu derybų būdu. Ieškovui buvo siūloma privatizuoti viešo aukciono būdu. Tai buvo ne sprendimas, o tik informacija. Tiesioginės derybos būtų vykdomos tik tada jeigu iš tiesų būtų vystomas verslas. Ieškovui daug kartų žodžiu buvo siūlyta pabaigti darbus. Jis pats nebenorėjo, verslas nebesisekė. Konkrečiu atveju sprendimo nebuvo priimta kaip atlyginti ieškovo nuostolius, bet tariamasi buvo. Buvo sprendžiamas klausimas, kad aukciono būdu, gavus lėšas iš kito pirkėjo, jam bus grąžinta už pagerinimą. Ieškovui buvo leista daryti rekonstrukcijas. Preliminariai investuota buvo  ne didesnė kaip 90000 Lt suma. Po 2007 m. liepos mėnesio susirašinėjimo nevyko jokios derybos. Pretenzijų atsakovas dėl sutarties sąlygų nevykdymo nereiškė, nors galėjo tai daryti, nes ieškovas jau turėjo pradėti vykdyti verslą. Tiesioginiu derybų būdu negalėjo parduoti, nes nebuvo 50% pagerinimo. Atsakovas nuomos sutartį nutraukė savo iniciatyva. Kai buvo pastatas grąžintas, jo rinkos vertė nebuvo nustatyta. Pripažįsta, kad ieškovas tikrai atliko pastato pagerinimo darbus, savivaldybė tą žinojo. Tiek tarybos sprendime, tiek ir sutartyje buvo numatyta, kad kapitalinis remontas gali būti vykdomas, bet tik suderinus. Derinimas reiškia, kad konkretiems darbams statybos skyriuje turėjo būti gautas leidimas. Pačioje pradžioje buvo duotas žodinis leidimas atlikti darbus. Negali atsakyti kokie pareigūnai davė leidimą remontuoti pastatą. Ieškovas turėjo dėl leidimų kreiptis į statybos skyrių. Atstovas žinojo, kad tie darbai vykdomi, bet ar jie buvo suderinti su statybos skyriumi, nežinojo. Pagrindinė sutarties nutraukimo priežastis, kad pastatas buvo nesaugomas, niokojamas, nevykdoma veikla (2t. b.l. 138-150).

Atsakovo Akmenės rajono savivaldybės administracijos atstovė A. S. nurodė, kad ieškovui turtas buvo išnuomotas, tikslu vystyti verslą. Ieškovas  neatliko būtinų veiksmų, sudariusių pagrindą įvykdyti sąlygas, leidžiančias turtą privatizuoti jo pageidaujamu būdu. Kai privatizuojami savivaldybei nuosavybės teise priklausantys objektai, kuriems pagerinti buvo patirta išlaidų, nuomininkui gali būti atlyginama tik objektui pagerinti pagal nustatytąja tvarka suderintą projektą patirtos būtinos išlaidos. Tai, kad kažkas iš savivaldybės darbuotojų žinojo, negali būti prilyginama projekto suderinimui. Ieškovas, raštiškų dokumentų, kurie įrodytų, jog investicijų dydis buvo suderintas, jog buvo gautas leidimas daryti kapitalinį remontą, nepateikė. Ieškovo pateikta turto vertinimo ataskaita, neatitinka įstatymo reikalavimų. Įrodymų, kad tikrai investicijos buvo atliktos ginčo objekte nepateikta. Ieškovas veikė savo rizika. Atsakovas ne kartą  kreipėsi į ieškovą raštiškais pranešimais, kurie pateikti teismui, dėl sutartinių įsipareigojimų nevykdymo. Nuolaidžiavo ieškovui dėl   įsipareigojimų pradėti veiklą ne vėliau kaip iki 2007 m. liepos 31 d. ir nuomos mokesčio nemokėjimo.  Ieškovas dėl privatizavimo galėjo susikurti lūkesčius, įvertinant nuomos sutarties 7 p., bet sutartyje buvo numatyta eilė sąlygų. 2007-07-11 m. raštu Nr. S-904 ieškovas tinkamai buvo informuotas apie pasikeitusius teisės aktus, tai yra apie tokias sąlygas, kurioms esant, jau įvertinus ir žemės sklypo vertę, ieškovas galės privatizuoti tiesioginių derybų būdu. Pagal sutarties 15.3 p. ieškovas nepradėjo veiklos iki 2007- 07-31. Tai esminė sutarties nutraukimo sąlyga, nes nebuvo vykdomas pagrindinis sutarties tikslas. Kita sąlyga, ta, kad nemokėjo nuomos mokesčio, neprižiūrėjo turto, turtas buvo niokojamas.  Sutartis nutraukta dėl įsipareigojimų nevykdymo ir dėl susiklosčiusių teisinių santykių dėl turto privatizavimo. Privatizavimo procedūra susideda iš kelių dalių, kuomet priimtas savivaldybės sprendimas, vyriausybės nutarimas, sekantis etapas objekto privatizavimo programos sudarymas. Programa šiam objektui nebuvo sudaryta, nes nebuvo įvykdytos sutarties sąlygos. Privatizavimo procedūroms įgyvendinti yra sudaryta komisija. Objektas buvo įtrauktas į privatizuojamų objektų sąrašą ir viešai apie tai buvo paskelbta  vyriausybės nutarimu. Privatizavimo pradžia  savivaldybės priimtas sprendimas 2007-06-20 Nr. T-136. Tai kolegialus sprendimas, nuo kurio priėmimo datos buvo pradėta privatizavimo procedūra. Negali atsakyti, ar buvo priimtas koks komisijos sprendimas, kad nesikreipti į turto valdymo fondą dėl privatizavimo tiesioginiu derybų būdu. Buvo priimtas sprendimas privatizuoti objektą, bet nenustatytas privatizavimo būdas. Tuomet kai pateikiami visi dokumentai dėl tinkamai įvykdytų investicijų, nustatytas investicijų dydis, įvertintas turtas, tuomet sprendžiama apie privatizavimo būdą. UAB korporacijos „Matininkų“ 2008 m. balandžio mėn. vertinimo atskaita patvirtino, kad turtas pagerintas 46,46%, tai yra turtas nebuvo pagerintas atitinkama verte. Nežino, ar buvo tiriamos aplinkybės kiek į tą procentą įeina inžinierinių tinklų pagerinimo darbų. Buvo sudarytas turto perdavimo priėmimo aktas, ten konkrečiau aprašyta kokios būklės pastatas grąžintas, o konkrečių aprašymų kaip atrodė inžinierinės komunikacijos nėra. Iš perdavimo- priėmimo akto matyti, kad perdavimo metu iš vidaus patalpos atrodo nuniokotos, elektros instaliacija  išplėšta. Ieškovas neįvykdė sąlygų kurioms esant būtų galima vykdyti ginčo objekto privatizavimą tiesioginių derybų būdu. (2 tomas, b.l. 138-150).

Akmenės rajono savivaldybės atstovė A. S. papildomai nurodė, kad su ieškiniu nesutinka, prašo ieškinį atmesti. Nurodė, kad Akmenės rajono savivaldybės administracija yra pateikusi byloje atsikirtimus į visus ieškovo pateiktus prašymus, vertinimus ir aplinkybes ir toliau jų laikosi. Savivaldybės administracija lieka prie savo argumentų išdėstytų dėl sutarties pobūdžio, jos nutraukimo aplinkybių. Taip pat teismui priėmus nutartis, papildomai pateikė įrodymus ir paaiškinimus dėl savivaldybėje veikiančių privatizavimo institucijų kompetencijos ir įgaliojimų. Pagrindinė nuostata dėl pagerinimo yra įtvirtinta LR CK  6.501 str., kuriame  pasakyta, kad atlyginamos tik tos išlaidos, kurios padarytos esant nuomotojo leidimui. Toliau Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo 17 straipsnio 5 dalies nuostata skelbia, kad tiesioginių derybų būdu gali būti privatizuojami valstybei, ar savivaldybei nuosavybės teise priklausantys pastatai ar patalpos, į kuriuos gavus nuomotojo leidimą, buvo investuota privataus kapitalo. 1998-01-30 LR Vyriausybės nutarimu Nr. 113 patvirtintos Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo tiesioginių derybų būdu nuostatos, kurių 6.3 p. nurodoma, kad tiesioginės derybos gali būti vykdomos su vienu pirkėju, investavusiu privataus kapitalo, šiame punkte nustatytomis sąlygomis, viena iš kurių yra- privatus kapitalas turi būti investuotas nuomotojo leidimu. Tuo metu galiojusio LR Statybos įstatymo redakcija, taip pat  aplinkos ministro priimti įsakymai, patvirtinti statybos techniniai reglamentai, numatė tvarką, reglamentavimą, kaip atitinkamos statybos rūšys yra vykdomos. Ieškovas pakeitė pastato paskirtį iš visuomeninės į komercinės veiklos paskirtį,  nes anksčiau buvo teikiamos medicininės paslaugos, buvo ligoninės infekcijos skyrius. Atlikdamas pastato rekonstrukciją, atsižvelgiant į konkrečius darbus, jis investavo privatų kapitalą. Remiantis statybos įstatymu, statybos techniniais reglamentais, iš turto savininko, turėjo būti gautas raštiškas leidimas darbams atlikti. Darbai negalėjo būti vykdomi be specialistų parengto projekto. Su parengtu statybos projektu, pagal nustatytą tvarką užpildytu prašymu,  įmonės registravimo pažymėjimu, ieškovas turėjo kreiptis į savivaldybės administraciją, kurioje veikė nuolatinė statybos komisija, kuri pagal kompetenciją, nagrinėdavo tokius prašymus ir išduodavo statybos leidimus. Tokie prašymai buvo registruojami. Teismui pateiktas statybos leidimų išdavimo žurnalas, bet  įrašo žurnale, kad ieškovui išduotas statybos leidimas nėra. Todėl darytina išvada, kad ieškovas įstatymo nustatyta tvarka dėl pagerinimų į turto savininką nesikreipė. Teisės aktai numato, kad suderinimai dėl darbų atlikimo privalo būti, jeigu asmuo pagerinęs turtą nori jį privatizuoti tiesioginių derybų būdu. Ieškovas sudarydamas sutartį įsipareigojo veiklą pradėti po metų, bet jos nepradėjo, nemokėjo žemės, nuomos mokesčio, pažeidė sutartį. Ieškovas turtą gražino, tačiau iki to momento buvo  atsakingas už turto apsaugą. Turtas nuniokotas, grąžintas blogesnės būklės, nei buvo perduotas ieškovui. Sutarties 8.2 p. negali būti taikomas tuo atveju, jeigu sutartis yra nutraukiama dėl nuomininko kaltės. Konkrečių darbų atlikimui žodinio suderinimo, leidimo negalėjo būti. Atstovė R. yra pareiškusi savo nuomonę teisme dėl turto pagerinimo suderinimo. Ji yra vietinio ūkio skyriaus vedėja, kuri atsakinga už savivaldybės turto privatizavimą. Jos vadovaujamas skyrius vykdo savivaldybės institucijoms pavestas privatizavimo funkcijas. Tačiau atstovė R. nėra statybos ir urbanistikos skyriaus darbuotoja ir nėra tos srities specialistė. Rengiant papildomus įrodymus teismui, buvo bendrauta su statybos ir urbanistikos skyriaus vedėju V. Buivydu, atstovaujančiu instituciją, kuri išduoda statybos leidimus, jo paaiškinimu ieškovo atstovas R. B. dėl jokių statybos darbų atlikimo į  skyrių nesikreipė. Vykdomi statybos darbai nebuvo kontroliuojami. Savivaldybės administracijos pozicija tokia, kad 2006 m. sutartis nebuvo turto privatizavimas, tai buvo turto nuoma, kurios tikslas verslui vystyti. Ieškovas, kad ir neatlikęs pakankamų pagerinimų, galėjo veiklą vykdyti tinkamai pasirengęs patalpas. Pagal vyriausybės nutarimą reglamentuojantį pasirengimo turtui privatizuoti tvarką, turto vertinimą atlieką ne subjektas, kuris investavo į nuomojamą turtą, o turto savininkas. Atsakovas nesutiko su Ober-Haus vertinimu. Bet kuriuo atveju, būtų, ar ne pateikta Ober-Haus ataskaita, savivaldybės administracija turėdama informacijos, kad yra atliktos investicijos, pagal teisės aktus privalėjo pati įvertinti  turtą įstatymo nustatyta tvarka. Privalėjo viešai skelbti konkursą tokiai paslaugai pirkti ir subjektas laimėjęs šitą konkursą, atliko vertinimą. Įrodymai dėl kokios priežasties buvo nutraukta nuomos sutartis, byloje yra pateikti. Tai, kad pateiktuose papildomuose įrodymuose, 2 tome  b.l. 124 įrašyta, kad neįvykdytos pagrindinės sutarties sąlygos, tai yra nepakeista ½ turto inžinierinių komunikacijų, tai yra tiesiog atsikirtimas į ieškovo teiginius, kad investuota buvo tinkamai. Negalėtų nurodyti, kad tai buvo viena iš priežasčių, kaip pagrindas  nutraukti sutartį. Pagal 2008-04-02 turto vertės nustatymo pažymą, kurią yra pasirašę UAB korporacijos „Matininkai“ specialistai, atstovė R. patvirtino, kad buvo atlikta pagerinimų už 92000 Lt sumą. Investuota suma į turto vertės pagerinimą buvo nepakankama, kad tęsti privatizavimo procedūrą. Kadangi UAB korporacijos „Matininkai“ pateiktas dokumentas yra nenuginčytas, tai reikia pripažinti tai, kad savivaldybė pripažino tai kas yra nurodyta UAB korporacija „Matininkai“ turto vertinimo pažymoje. Toje pažymoje nebuvo nurodyta, kokie darbai atlikti, kokia jų vertė, tik nurodyta bendra rinkos vertė. Jeigu pagerinimai ir buvo atlikti, tiesiog viskas buvo nuniokota, išdraskyta, nusiaubta, kadangi turtas buvo nesaugomas, buvo įvykdytos vagystės. Turto perdavimo priėmimo akte 2009-06-16 Nr. 13 aprašyta būklė liudija, kad pagerinimai, kurie leistų privatizuoti turtą tiesioginių derybų būdu, neišliko. Kokios vertės turtas buvo grąžintas, kokie pagerinimo darbai buvo išlikę pasakyti negali. Savivaldybės administracija 2010-11-08  savo iniciatyva, iškilus teisminiam ginčui, atliko dar vieną turto vertinimą ir  turto vertė buvo 26000 Lt. Savivaldybė perėmusi turtą rūpinosi jo apsauga.  Negali konkrečiai pasakyti, ar po perdavimo priėmimo akto iki 2010-11-08 vertinimo atlikimo buvo dar kas suniokota, tokių duomenų nėra.  Palaiko anksčiau išdėstytą poziciją, kad ieškovo pateiktos sąskaitos faktūros, nėra pakankami dokumentai, pagrindžiantys turėtas išlaidas. Atsižvelgiant į įstatymo nuostatas darbai yra baigti, kai pasirašomas darbų perdavimo priėmimo aktas. Tačiau ieškovas tokio dokumento nepateikė. 2009-02-25 buvo priimtas sprendimas nutraukti sutartį su ieškovu dėl nuomos sutarties sąlygų nevykdymo. Ieškovas neįvykdė eilės sąlygų, nepradėjo verslo iki 2007-07-31, netinkamai disponavo jam perduotu turtu, nemokėjo nuomos mokesčio, žemės nuomos mokesčio. Be to nebuvo investuota į turto pagerinimą tiek, kad būtų galima privatizuoti tiesioginių derybų būdu. Atsakovas tikrai neturėjo jokio pagrindo trukdyti ieškovui ir toliau disponuoti tuo turtu ir vystyti verslą. 2006-09-13 priimtas savivaldybės tarybos sprendimas Nr. T-154, kuriuo buvo leista organizuoti detaliojo plano rengimą žemės sklypui suformuoti. 2007-04-25 savivaldybės tarybos sprendimu Nr. T-77 buvo patvirtintas detaliojo plano projektas žemės sklypui suformuoti. Iš R. B. prašymas dėl žemės detaliojo plano buvo gautas 2007-06-04.  Iš vieno adreso ir vieno pastato buvo suformuoti du pastatai. 2007-12-05 savivaldybės administracijos direktorius priėmė įsakymą Nr. A-768 dėl adreso suteikimo.

         Ieškinys atmestinas.

         Bylos duomenys patvirtina, kad Akmenės rajono savivaldybės taryba 2006-05-24 sprendimu Nr. T-89 „Dėl savivaldybės turto nuomos“ vadovaudamasi Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo 10 straipsnio 3 punktu leido savivaldybės administracijai išnuomoti pastatą esantį (duomenys neskelbtini), Naujojoje Akmenėje, unikalus kodas  Nr.3297-5000-6028, bendras plotas 510,76 kv. m, likutinė vertė 71573 Lt, viešo konkurso būdu verslui vystyti 5 metų laikotarpiui, bet ne ilgiau iki jo privatizavimo, nustatant pradinę turto nuomos kainą – 150 Lt mėnesiui, turto nuomos sutartyje numatant galimybę nuomininkui savo lėšomis atlikti pastato kapitalinį remontą, pritaikant jį savo paskirčiai. (I tomas, b.l.9) Ieškovas ir atsakovas 2006-06-28 sudarė savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartį Nr. SS-209, pagal kurią atsakovas ieškovui perdavė ilgalaikį materialųjį turtą  510,76 kv. m bendro ploto patalpas esančias (duomenys neskelbtini), Naujojoje Akmenėje, nekilnojamojo turto kadastro ir registro duomenų byloje Nr. 21768/746 pastatas pažymėtas 2D1p, unikalus Nr. 3297-5000-6028, likutinė vertė – 71573, verslui vystyti, nustatant nuomos terminą nuo 2006-06-28 iki 2011-06-28, bet ne ilgiau kaip iki nuosavybės teisės į išnuomotą turtą perėjimo kitam asmeniui ir ne ilgesniam kaip penkių metų laikotarpiui. Sutarties 6 p. šalys susitarė, kad nuomininkui draudžiama išsipirkti nuomojamą ilgalaikį materialųjį turtą, tačiau jis gali dalyvauti privatizuojant šį turtą Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo nustatyta tvarka. Sutarties 7 p.  numatyta, kad Akmenės rajono savivaldybės tarybai priėmus sprendimą privatizuoti nuomojamą ilgalaikį materialųjį turtą, nuomininkas galės turtą įsigyti tiesioginių derybų būtu, jei jo investuotos į išsinuomotą turtą privačios lėšos sudarys daugiau kaip 50 procentų išnuomoto turto rinkos vertės – pakeista daugiau kaip ½ turto inžinerinių komunikacijų ar įrengtos naujos inžinerinės komunikacijos. 8.2. p. nuomotojas, t.y. atsakovas, įsipareigojo nutraukus nuomos sutartį iki 2011-06-28 jo iniciatyva atlyginti nuomininkui į pastato rekonstrukciją investuotas lėšas. Šalys susitarė ir dėl kitų papildomų sąlygų (Sutartis 15.1 ir 15.3 p.), kad nuomininkas, suderinęs su nuomotoju, gali savo lėšomis atlikti nuomojamo pastato kapitalinį remontą, pritaikant jį savo paskirčiai ir ne vėliau kaip iki 2007-07-13 įsipareigojo pradėti vykdyti veiklą. Sutarties 15.2. p. buvo numatyta, kad nuomininko iniciatyva nutraukus nuomos sutartį prieš terminą, lėšos panaudotos turtui pagerinti neatlyginamos. Sutarties 9.3. p. įsipareigojo mokėti visus mokesčius susijusius su išnuomotu turtu. 9.4.p. nuomininkas įsipareigojo pasibaigus sutarties terminui arba ją nutraukus prieš terminą, perduoti pagal aktą tvarkingą su visais atliktais patvarkymais, neatskiriamais nuo turto. (I tomas, b.l. 10-12) Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas patvirtina, kad pastato nuomos sutartis buvo įregistruota nekilnojamojo turto registre. (II tomas, b.l.10-21) Iš VĮ Registrų centras 2007-12-11 rašto Nr. 8833  matyti, kad 2007-12-10 buvo įregistruotas pastatų, žemės sklypų adresas (duomenys neskelbtini). (II tomas, b.l.22-23) Byloje esantis ieškovo 2007-06-04 prašymas Nr. 66 pavirtina, kad ieškovas kreipėsi į atsakovą dėl leidimo privatizuoti pastatą esantį (duomenys neskelbtini). Nurodydamas, kad norint pradėti vykyti veiklą pastato rekonstrukcijai būtina skirti dar apie 300000 Lt – važiuojamosios dalies rekonstrukcijai, fasado būklei rekonstruoti, stogo dangos pakeitimui,  ieškovo teritorijos atskyrimui nuo ligoninės teritorijos, todėl nori turėti garantą, kad pastatas nuosavybės teise priklausys ieškovui. Nurodė, kad neturi reikiamų dokumentų veiklai vykdyti. Nėra žemės detaliojo plano. Nurodė, kad yra investavęs daugiau kaip 100 procentų nuo pastato likutinės vertės, pakeitė naujai inžinerines komunikacijas. (I tomas, b.l.13) Akmenės rajono savivaldybės 2007-06-20 sprendimu Nr. T-136 „Dėl savivaldybės turto įtraukimo į privatizavimo objektų sąrašą“ pastatas esantis (duomenys neskelbtini), Naujojoje Akmenėje, buvo įtrauktas į privatizavimo objektų sąrašą. (I tomas, b.l. 14) Akmenės rajono savivaldybės administracija 2007-07-11 raštu Nr. S-904 „Dėl pastato privatizavimo“ informavo ieškovą, kad jo išnuomotas pastatas yra įtrauktas į privatizavimo objektų sąrašą ir jei pastatas atitiks valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo tiesioginių derybų būdu  nuostatų 6.3. p. reikalavimus, jis bus privatizuojamas tiesioginių derybų būdu. Nurodė kad UAB korporacijos „Matininkai“ nustatė preliminarią vertę, ne daugiau, kaip 90000 Lt (I tomas, b.l.15).

Ieškovas 2008-10-08 kreipėsi į atsakovą su prašymu leisti privatizuoti ginčo objektą tiesioginių derybų būdu. Nurodė, kad 2008-10-08 datai buvo rekonstruotas pastatas, pakeistos daugiau kaip 1.2 turto inžinerinių komunikacijų, investuota daugiau kaip 50 proc. išnuomoto turto rinkos vertės. Pateikė atsakovui UAB „Ober-Haus“ atliktą turto vertinimo ataskaitą (I tomas, b.l.16). Ieškovo pateiktoje UAB „Ober-Haus“ atliktoje turto vertinimo ataskaitoje - statybinių kaštų (investicijų) nustatymo pažymoje Nr. 921Š:08AU, nurodyta, kad turto vertinimo data 2008-10-02, pažyma surašyta 2008-10-06. Pateikiama išvada, kad statybiniai kaštai (investicijos)  į ieškovo išsinuomotas ginčo patalpas yra 154325 Lt.(I tomas, b.l.19-21)  2008-10-08 raštu Nr. 1817 Akmenės rajono savivaldybė atsakydama ieškovui į jo prašymą leisti privatizuoti ginčo objektą tiesioginių derybų būdu nurodė, kad 2007 m. savivaldybės administracija teikė privatizavimui tiesioginių derybų būdu analogišką objektą. Galutinį sprendimą dėl turto privatizavimo tiesioginių derybų būdu priima VĮ Valstybės turto fondas. Privatizavimo programai nebuvo pritarta, nes nuomos sutartis buvo pasirašyta po 2002-06-19, kai įsigaliojo Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 14 str. 5 p. nuostata, kad nuomininkui pagerinusiam išsinuomotą turtą už pagerinimą neatlyginama. Todėl netikslinga  privatizuoti tiesioginių derybų būdu pastatą esantį (duomenys neskelbtini), nes nuomos sutartis su ieškovu buvo pasirašyta jau po 2002-06-19.  Taip pat pažymėjo, kad turto vertintojo UAB korporacija „Matininkai“ atliko pastato ir žemės sklypo vertinimą ir nustatė, kad 2008-04-02 vertinimo dieną, jų vertė 198 000 Lt, objektui pagerinti padaryta 92000 Lt, t.y. 46,46 procento. Pastatas galėtų būti privatizuojamas viešojo aukciono būdu. (I tomas, b.l.17) 2006-11-27 Akmenės rajono savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu Nr. A-614 vadovaujantis prekių, paslaugų ir darbų viešųjų pirkimų, taikant įprastą komercinę praktiką taisyklėmis buvo organizuotas pastato, esančio (duomenys neskelbtini), ir jam priskirto žemės sklypo, vertinimo paslaugos pirkimas. Konkurso nugalėtoju pripažinta UAB korporacija „Matininkai“ (I tomas, b.l.109-122) UAB korporacijos „Matininkai“ atliktoje 2008-04-02 turto vertinimo ataskaitoje  nurodyta, kad vertinimas buvo atliekamas tikslu nustatyti turto rinkos vertę privatizavimui ir vertės padidėjimo procentą dėl pastatui pagerinti padarytų lėšų.  Pastato vertė kartu su žemės sklypu, 0,5262 ha, kadastrinis Nr. 3233/007:158, 198000 Lt. Pastato vertė 137300 Lt, žemės sklypo 60700 Lt. Bendras vertės padidėjimas, dėl objektui pagerinti padarytų lėšų yra 46,46 proc. - 92000 Lt. Rekonstrukcijos metu atlikti sekantys darbai: išbetonuotos grindys, sienos apšiltintos putų polistirolu, sienos iškaltos gipso kartono plokštėmis, lubos iškaltos gipso kartono plokštėmis, dalyje patalpų grindys ir sienos išklijuotos keramikinėmis plytelėmis, sudėti plastikiniai langai su stiklo paketu, sumontuoti pakeliami sekcijiniai garažo vartai, instaliuoti vandentiekio tinklai, sumontuoti šildymo tinklai (vamzdynai). Vertintojai pažymi, kad objekto atkūrimo kaštai yra didesni už objekto rinkos vertės padidėjimą dėl šių atkuriamųjų kaštų. Tai yra įdėtų sąnaudų į objektą dydis natūrine išraiška statybos sektoriuje vertinimo laikotarpiu yra didesnis nei galima gauti suma natūrine išraiška, realizuojant sukurtą objektą rinkoje. Investuota suma yra mažesnė už galimą gauti vertės padidėjimą dėl investicijų. Objekto vertė nesant pagerinimų 45300 Lt pastato, ir 60700 Lt sklypo. Pastato pagerinimas neskaitant  žemės sklypo 67,01 proc. vertinimo objekto apžiūrėjimo aktas, fotonuotraukos.( I tomas, b.l.193-200, II tomas, b.l.2-9).

Ieškovas nurodė, kad atsižvelgdamas į 2008-10-08 atsakovo raštą sustabdė savo investicijas į išsinuomotas patalpas, o atsakovas neteisėtai ir nepagrįstai nuspręsdamas, jog netikslinga teikti  ieškovo išsinuomotą turtą privatizavimui tiesioginių derybų būdu, pažeidė sutarties nuostatas ir sukėlė tiesioginę žalą ieškovui. Atsakovas nepateikė duomenų, kad būtų kreipęsis į VĮ Valstybės turto fondą, dėl privatizavimo būdo nustatymo ginčo pastatui. Atsakovo atstovė S. R. teismo posėdžio metu paaiškino, kad 2008-10-08 raštas, kuriuo atsakovas informavo ieškovą dėl tiesioginių derybų taikymo negalimumo, buvo procedūrinis. Privatizavimo komisijai nebuvo teiktas klausimas dėl privatizavimo būdo nustatymo, nes negalėjo teikti, kadangi nebuvo įvykdytos sąlygos, kad turtą būtų galima privatizuoti tiesioginių derybų būdu. Todėl ieškovui buvo išsiųstas raštas su siūlymu privatizuoti viešo aukciono būdu. Nurodė, kad tai buvo ne sprendimas, o tik informacija. Nurodė, kad negali pasakyti, kas konkrečiai priėmė tokį sprendimą, tokį raštą nutarė išsiųsti savivaldybės ūkio skyrius ir administracijos direktorius.

2011-05-19 gautame rašte dėl papildomų įrodymų atsakovas papildomai nurodė, kad Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo (Žin., 1997 Nr. 107-2688)  antruoju skirsniu apibrėžtos privatizavimo institucijos. Įstatymo 6 straipsnio 2 dalyje nurodyta, kad Savivaldybių turto privatizavimo komisijos savivaldybių lygiu atlieka tas pačias funkcijas kaip ir Privatizavimo komisija. Akmenės rajone savivaldybėje veikia dvi privatizavimo institucijos - Savivaldybės tarybos sudaryta Savivaldybės turto privatizavimo komisija ir Savivaldybės administracijos padalinys - Vietinio ūkio ir turto skyrius (nes Turto fondas Savivaldybėje neįsteigtas). Akmenės rajono savivaldybės tarybos 2000-05-03 sprendimu Nr. 27 „Dėl savivaldybė turto privatizavimo“ įsteigta savivaldybės turto privatizavimo komisija, patvirtinta jos sudėtis bei komisijos nuostatai, sudėtis atnaujinta Akmenės rajono savivaldybės tarybos 2007 m. balandžio 25 d. sprendimu Nr. T 72.  UAB „Baltramas“ nuomojamam turtui dėl išdėstytų priežasčių privatizavimo programa parengta nebuvo. Visas privatizavimo procedūras vykdė savivaldybės administracijos Vietinio ūkio ir turto skyrius. Remiantis minėtu įstatymu,  tarybos sprendimu, Savivaldybės administracijos 2004-02-23 įsakymu Nr. PA-22 patvirtintų Akmenės rajono savivaldybės administracijos Vietinio ūkio ir turto skyriaus nuostatų 5.14 punktų suteiktais įgaliojimais, Vietinio ūkio ir turto skyrius pagrįstai santykiuose su ieškovu atstovavo savivaldybės administracijai, jos vardu formulavo poziciją bei teikė ieškovui informaciją ir pasiūlymus dėl galimų turto privatizavimo būdų (3 tomas b.l. 3-60). Atsakovas pateikė papildomus duomenis 2000-05-03 Sprendimą dėl savivaldybės turto privatizavimo (3 tomas b.l. 7). Akmenės rajono savivaldybės turto privatizavimo nuostatus, patvirtintus 2000-05-03 Nr. 27 (3 tomas b.l. 8,9). 2005-02-23 Sprendimą Nr. T-32 „Dėl savivaldybės nuolatinės statybos komisijos sudarymo, jos nuostatų ir darbo reglamento patvirtinimo“, kuriuo patvirtinti savivaldybės nuolatinės statybos komisijos nuostatai, darbo reglamentas. 2007-04-25 Akmenės rajono savivaldybės tarybos sprendimas Nr. T-72 „Dėl savivaldybės turto privatizavimo komisijos sudėties dalinio pakeitimo (3 tomas b.l. 10-27). 2004-02-23 Įsakymas Nr. PA -22 „Dėl savivaldybės administracijos vietinio ūkio ir turto (..) veiklos nuostatų patvirtino. Pateikti nuostatai (3 tomas b.l. 28-31). Akmenės rajono savivaldybės administracijos Statybos ir urbanistikos skyriaus statybos leidimų registracijos žurnalas laikotarpyje nuo 2004-01-26 iki 2007-12-29 (3 tomas b.l. 32-39).

Ieškovas nurodė, kad  UAB „Ober-haus“ atliktų statybinių kaštų (investicijų) nustatymo pažyma patvirtina, kad ieškovas vertinimo ataskaitos atlikimo dienai į išsinuomotą pastatą buvo investavęs 154 325 Lt. Nurodė, kad net jei padarytų investicijų santykis su turto verte būtų skaičiuojamas vertinant ir turtui priskirto žemės sklypo vertę, UAB „Ober-haus“ nustatytas bei apskaitos dokumentais pagrįstas ieškovo atliktų kapitalo investicijų dydis sudarė 77 proc. turto su žemės sklypu rinkos vertės.  Korporacijos „Matininkai“ atlikto turto vertinimo metu nustatytas ieškovo išsinuomoto turto vertės be jam priskirto žemės sklypo padidėjimas 67 procentais. Toks, anot ieškovo, turto vertės padidėjimas buvo pakankamas tam, jog pagal privatizavimo santykius reglamentuojančių teisės aktų normas bei tarp ginčo šalių sudarytos sutarties 7 str. nuostatą ieškovas galėtų turtą privatizuoti tiesioginių derybų būdu. Be UAB „Ober-haus“ atliktų statybinių karštų investicijų nustatymo pažymos, ieškovas savo turėtas išlaidas grindžia:  R. K. paslaugų įmonės PVM sąskaita – faktūra KON Nr. 0001884, iš kurios matyti, kad ieškovas įsigijo 8 vnt. ventiliacijos kaminėlių už 151,20 Lt sumą. (I tomas, b.l.25) R. G. įmonės išrašytomis 2006-12-13 PVM sąskaita faktūra Nr. RG0000024549, sumai 1519,70 Lt ir 2006-12-13 mokėjimo kvitu Nr. 33253/30, 2007-01-22 PVM sąskaita faktūra Nr. RG0000025784, sumai 142,04 Lt ir mokėjimo kvitu Nr. 34332/10, 2007-01-18 PVM sąskaita faktūra Nr. RG000002549917, sumai 180,50 Lt ir kvitu Nr. 34249/2, pagal kurias ieškovas įsigijo elektros instaliacijai reikalingas medžiagas – automatinius jungiklius, kabelį, skydelį, laikiklį, diržą laidams, ir kita.  2006-09-12 sudaryta sutartimi su AB „VST“ dėl naujojo vartojo elektros įrenginių prijungimo prie operatoriaus elektros tinklų paslaugos sutartis Nr. NV-06-0-0129, kuri patvirtina, kad objektas esantis adresu (duomenys neskelbtini), 2006-09-11 buvo prijungtas prie elektros tinklų. AB „VST“ PVM sąskaita faktūra serija SOC NR. 100258, ieškovo 2006-09-18 mokėjimo nurodymas Nr. 11, patvirtina, kad ieškovas sumokėjo 3370,08 Lt už naujo vartojo prijungimą. (I tomas, b.l. 26-30,II tomas, b.l. 57-65) 2006-07-03 statybų rangos sutartimi Nr. 3 sudaryta su S. S., sutarties kaina 2900 Lt. Sutarties objektas pastato rekonstrukcija – griovimo darbai. Darbai pradedami 2006-07-03 baigiami 2006-07-31. Sutarties 7 p. buvo numatyta, kad rangovas įsipareigoja iki 2006-07-31 pateikti užsakovui pažymą apie atliktus darbus ir prašyti organizuoti darbų priėmimą. 2006-07-31 kasos išlaidų orderiu Nr. 08 patvirtinančiu, kad pagal šią rangos sutartį  S. S. ieškovas sumokėjo 2900 Lt. (I tomas, b.l.37, II tomas, b.l.73-76) 2006-09-28 statybų rangos sutartimi Nr. 7 sudaryta su S. K., sutarties kaina 1500 Lt. Sutarties objektas - pastato mūro darbai. Darbai pradedami 2006-09-28 baigiami 2006-10-25. Sutarties 7 p. rangovas įsipareigojo iki 2006-10-25 pateikti užsakovui pažymą apie atliktus darbus ir prašyti organizuoti darbų priėmimą.2006-10-25 kasos išlaidų orderiu Nr. 40, kuris patvirtina, kad pagal šią rangos sutartį S. K. ieškovas sumokėjo 1500 Lt. (I tomas, b.l. 33, II tomas, b.l.77-80)  2006-09-12 statybų rangos sutartimi Nr. 8 sudaryta su S. Z., sutarties kaina 2000 Lt. Sutarties objektas pastato mūro darbai. Darbai pradedami 2006-09-12 baigiami 2006-10-09. Sutarties 7 p. rangovas įsipareigojo iki 2006-10-09 pateikti užsakovui pažymą apie atliktus darbus ir prašyti organizuoti darbų priėmimą. 2006-10-09 kasos išlaidų orderiu Nr. 38 patvirtinančiu, kad pagal šią rangos sutartį S. Z. ieškovas sumokėjo 2000 Lt. (I tomas, b.l.34, II tomas, b.l.81-84) 2006-07-03 statybų rangos sutartimi Nr. 2 sudaryta su A. J., sutarties kaina 2900 Lt. Sutarties objektas pastato rekonstrukcijos griovimo darbai. Darbai pradedami 2006-07-03 baigiami 2006-07-31. Sutarties 7 p. rangovas įsipareigojo iki 2006-07-31 pateikti užsakovui pažymą apie atliktus darbus ir prašyti organizuoti darbų priėmimą. 2006-07-31 kasos išlaidų orderiu patvirtinančiu, kad A. J. ieškovas sumokėjo 2900 Lt.(I tomas, b.l. 35, II tomas, b.l.85-88) 2006-09-11 statybų rangos sutartimi Nr. 5, sudaryta su R. B., sutarties kaina 200 Lt. Sutarties objektas pastato mūro darbai. Darbai pradedami 2006-09-11 baigiami 2006-09-20. Sutarties 7 p. rangovas įsipareigojo iki 2006-09-20 pateikti užsakovui pažymą apie atliktus darbus ir prašyti organizuoti darbų priėmimą.2006-09-20 kasos išlaidų orderiu Nr. 21 patvirtinančiu R. B. 200 Lt. (I tomas, b.l.36,II tomas, b.l.89-92) 2006-07-03 statybų rangos sutartimi Nr. 1 sudaryta su M. J., sutarties kaina 2900 Lt. Sutarties objektas pastato rekonstrukcijos griovimo darbai. Darbai pradedami 2006-07-03 baigiami 2006-07-31. Sutarties 7 p. rangovas įsipareigojo iki 2006-07-31 pateikti užsakovui pažymą apie atliktus darbus ir prašyti organizuoti darbų priėmimą. 2006-07-31 kasos išlaidų orderiu patvirtinančiu, kad ieškovas sumokėjo M. J. 2900 Lt. (I tomas, b.l.32, II tomas, b.l.93-96) 2006-11-07 PVM sąskaita faktūra NR. 058 ir kasos pajamų orderiu Nr. 063 patvirtinančių, kad ieškovas įsigijo už 2030 Lt sumą naudotas duris (3 vnt.), vieną naudotą šviestuvą, ir vieną  naudotą radiatorių. (I tomas, b.l.38, II tomas, b.l. 97-98) UAB „Kotesa“ PVM sąskaita faktūra serija KOT NR. 2345, 2006-12-11 mokėjimo nurodymu Nr. 54 ir 2006-12-11 sąskaitos išrašu patvirtinančiu, kad ieškovas pagal šią sąskaitą iš UAB „Kotesa“ įgijo prekių (apsauginė centralė, apsauginė klaviatūra, maitinimo šaltinis kabeliai, dūminiai jutikliai, gamtinių dujų nuotekų jutiklis, judesio jutikliai ir kita), už 2495,70 Lt, būtinų apsauginės priešgaisrinės signalizacijos įrengimui (I tomas, b.l. 39, II tomas, b.l. 99-101) 2007-01-04 PVM  sąskaita faktūra Nr. RG0000025275, mokėjimo kvitu Nr. 33764/35 patvirtinančiu, kad ieškovas įsigijo iš R. G. įmonė prekių – kabelių už 956,18 Lt sumą. (I tomas, b.l. 40, II tomas, b.l.102-104) 2006-09-21 PVM sąskaita faktūra serija SS Nr. 2240303749, mokėjimo kvitu Nr. 211169/27 patvirtinančių, kad ieškovas iš UAB „Senukų prekybų centro“ įsigijo prekių (keramikinių plytelių, dekoro, apvadų) už 1002,16 Lt sumą. (I tomas, b.l.41-44, II tomas, b.l.105-107) 2006-07-22 važtaraščiu Nr. 54005983095 iš, kurio matyti, kad ieškovas įsigijo iš OBI statybinių ir namų apyvokos prekybinio centro 6 dalių 8 radiatorius, kurių matmenys 600x1400, už 879,92 eurus, t. y. 3026,92 Lt. (II tomas, b.l. 108-110) D. A. įmonės išrašyta 2007-01-16 PVM sąskaita faktūra serija DAR Nr. 1474, 2006-12-04 PVM sąskaita faktūra serija DAR Nr.00001416, 2007-01-15 PVM sąskaita faktūra serija DAR Nr. 00001470, kasos pajamų orderio kvitu serija LITA Nr. 00000422, 2007-01-15 mokėjimo kvitu patvirtinančių, kad ieškovas  įsigijo 15 vnt. PVC langų, už kuriuos kartu su jų montažu sumokėjo 12190 Lt. ( II tomas, b.l.111-116,120) D. A. įmonės išrašyta 2006-11-06 PVM sąskaita faktūra serija DAR Nr.00001329, 2006-11-06 mokėjimo kvitu patvirtinančiu, kad ieškovas  įsigijo garažo vartus, ir už jų montažą sumokėjo 3300 Lt. (I tomas, b.l.45-48, II tomas, b.l.111-121) 2007-01-11 sutartimi Nr. 1, sudaryta tarp ieškovo ir UAB „Lorenta“, pagal kurią rangovas UAB „Lorenta“ įsipareigojo atlikti apšildymo, vandentiekio, ir kanalizacijos darbus adresu: (duomenys neskelbtini). 3.1. p. numatyta, kad Sutarties kaina 35000 Lt su PVM ir yra neatskiriama sutarties dalis. Darbus įsipareigoja atlikti per 60 dienų kalendorinių po sutarties pasirašymo dienos. Užsakovas apmoka 30 procentų sutarties kainos per 14 dienų po sutarties pasirašymo. Likusią dalį privalo apmokėti ne vėliau kaip per 10 kalendorinių dienų nuo PVM sąskaitos faktūros išrašymo dienos. 6.1.2. p. ieškovas įsipareigoja priimti iš rangovo baigtus ir kokybiškai atliktu darbus. Rangovas įsipareigojo 6.2.3. p. perduoti darbus, surašant darbų priėmimo – perdavimo aktą. 2007-02-22 UAB „Lorenta“ PVM sąskaitos faktūros serija LRN Nr. 370, iš kurios matyti, kad už apšildymo, įrengimo, vandentiekio ir kanalizacijos montavo darbus adresu (duomenys neskelbtini), Naujoji Akmenė ieškovas turėjo sumokėti 36969,40 Lt. UAB „Baltramas“ 2007-01-22 mokėjimo nurodymu sumokėjo avansinį mokėjimą už paslaugas 15000 Lt. Iš 2007-03-28 ieškovo sąskaitos išrašo ir mokėjimo nurodymo Nr. 42 matyti, kad  ieškovas sumokėjo 30000 Lt UAB „Lorenta“  už darbus pagal sąskaitą (duomenys neskelbtini) (I tomas, b.l.31, II tomas, b.l.66-72) 2011-05-09 UAB „Baltramas“ pateikė papildomus duomenis, 2007-01-16 Turto perdavimo-priėmimo aktą dėl plastikinių langų pagal PVM sąskaitą DAR 1470 (2 tomas b.l. 207). 2007-02-22 pažymą apie rangovo UAB „ Lorenta“ atliktų darbų vertę 5639,40 Lt sumai (2 tomas b.l. 208). 2006-06-30 Savivaldybės turto Respublikos g. Nr.32 Naujoji Akmenė perdavimo UAB „Baltramas“ esamos padėties įvertinimo aktą Nr. 2 (2 tomas b.l. 209).

Kaip jau minėta 2006-06-28 šalys sudarė savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartį Nr. SS-209, pagal kurią atsakovas ieškovui perdavė ilgalaikį materialųjį turtą  510,76 kv. m bendro ploto patalpas esančias (duomenys neskelbtini), kurių likutinė vertė nurodyta 71573 Lt (I tomas, b.l. 10-12).

Ieškovas pateikęs 2006-06-30 Esamos padėties įvertinimo aktą Nr. 2 nurodė, kad jame nurodyta perduodamo pastato būklė nuomos sutarties sudarymo metu. Iš akto matyti, kad 2006-06-30 Esamos padėties įvertinimo akte Nr. 2 aprašyta konstrukcijų techninė būklė. Pamatų, sienų, lauko durų, įėjimo laiptų būklė įvertinta kaip patenkinama. Stogo, langų, vidaus durų, vidinių sienų ir pertvarų, grindų, vandentiekio, kanalizacijos, šilumos, elektros būklė įvertinta kaip bloga, perdangų būklė gera. Akte nurodyta, kad  inžinerinė įranga yra neveikianti, nuniokota (2 tomas  b.l. 209, 210).

Teismo vertinimu ieškovas nors ir nurodė, kad remiantis UAB „Ober-haus“ ataskaita ir pateiktais finansiniais dokumentais, jo atliktų kapitalo investicijų dydis sudarė 77 proc., o korporacijos „Matininkai“ atlikto turto vertinimo metu ieškovo išsinuomoto turto vertės be jam priskirto žemės sklypo padidėjimas yra 67 procentais. Tačiau ieškovas nepateikė neginčijamų duomenų, kad jo atliktos investicijos į naujų inžinierinių tinklų įrengimą, patalpų pagrindinių konstrukcijų pakeitimą ar patalpų ploto tūrio padidinimą būtų siekusios ½ dalį ginčo patalpų, net jeigu ir be ir žemės sklypo vertės. Atsižvelgiant į suformuotą teismų praktiką ir aiškinant sutarties 7 p. nuostatas „nuomininko investuotos į išsinuomotą turtą privačios lėšos sudarys daugiau kaip 50 proc. išsinuomoto turto vertės – pakeista daugiau kaip ½ inžinerinių komunikacijų ar įrengtos naujos inžinerinės komunikacijos“, matyti, kad  sutartyje buvo numatyta, jog investicijos į inžinerines komunikacijas turi sudaryti daugiau nei ½ dalį nuomotų patalpų vertės, o ne bendros investicijos turi sudaryti tokią dalį. Tiek ieškovo pateiktoje UAB „Ober-haus“ vertinimo ataskaitoje, tiek ir atsakovo pateiktoje korporacijos „Matininkai“ vertinimo ataskaitoje, nors joje ir yra pažymėta, kad remonto metu buvo instaliuoti vandentiekio tinklai ir šildymo tinklai (vamzdynai), nėra nurodyta, koks procentas ieškovo panaudotų lėšų turto pagerinimui buvo skirta būtent inžinerinių komunikacijų (vėdinimo, kanalizacijos, vandentiekio, elektros instaliacijos, priešgaisrinės-apsauginės signalizacijos į šildymo sistemą) pakeitimui ar pagerinimui. To negalėjo paaiškinti ir bylos šalys teismo posėdžio metu. Ieškovo atstovas nurodė, kad negali pateikti nuomotame pastate atliktų darbų priėmimo-perdavimo aktų, nes jų neturi, taip pat negali pasakyti, ar jie buvo sudaryti. Nors vėliau ieškovas papildomai pateikė 2007-01-16 Turto perdavimo-priėmimo aktą dėl plastikinių langų pagal PVM sąskaitą  DAR 1470 (2 tomas b.l. 207). 2007-02-22 pažymą apie rangovo UAB „ Lorenta“ atliktų darbų vertę 5639,40 Lt sumai (2 tomas b.l. 208).

Teismui įvertinus byloje esančius ir jau aptartus duomenis nėra galimybės tiksliai nustatyti, kokios inžinerinės komunikacijos buvo įrengtos ginčijamose patalpose bei kokia jų įrengimo vertė, koks yra ginčo objekto vertės padidėjimo procentas dėl šiam objektui pagerinti padarytų išlaidų, ir ar visos ieškovo investicijos priskirtinos prie tokio pobūdžio išlaidų, kokios pagal teisės normų reikalavimus suteikia teisę privatizuoti patalpas tiesioginių derybų būdu ir kt. Įvertinus visumą aptartų aplinkybių  teismas iš byloje pateiktų duomenų negali konstatuoti fakto, kad ieškovo išsinuomotas ir jo pagerintas turtas atitiko visas Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo 17 str. 5 d. nustatytas sąlygas, ir, kad ieškovas buvo įgijęs teisę privatizuoti nuomotas ginčo patalpas tiesioginių derybų būdu.

Atsakovo atstovių pozicija dėl privatizavimo būdo pakeitimo dėl sutarties nutraukimo įvertinus teisme gautus atsiliepimus į ieškinį, papildomus rašytinius paaiškinimus, paaiškinimus teismo posėdžio metu nebuvo visiškai nuosekli ir vienoda. Ieškovo atstovė A. S. teismo posėdžio metu nurodė, kad ieškovas neįvykdė eilės sąlygų, nepradėjo verslo iki 2007-07-31, netinkamai disponavo jam perduotu turtu, nemokėjo nuomos mokesčio, žemės nuomos mokesčio. Be to nebuvo investuota į turto pagerinimą tiek, kad būtų galima privatizuoti tiesioginių derybų būdu. Todėl 2009-02-25 buvo priimtas sprendimas nutraukti sutartį su ieškovu dėl nuomos sutarties sąlygų nevykdymo.

Ieškovo pozicija taip pat buvo nevisiškai nuosekli. Ieškovas nurodė, kad tinkamai vykdė sutartį, atliko joje numatytas ir su atsakovu suderintas investicijas į nuomojamas patalpas, tačiau atsakovo neteisėtas neveikimas sąlygojo tai, jog ieškovas nuomojamų patalpų negalėjo privatizuoti sutartyje numatytu tiesioginių derybų būdu, ko pasėkoje, dėl atsakovo neteisėto neveikimo ieškovas patyrė turtinę žalą. Be kitų jau aptartų dokumentų 2011-05-09  ieškovas pateikė papildomus duomenis, nurodė, kad UAB „Baltramas“ pagal 2006-04-07 įstatus be kitos veiklos ketino užsiimti ir popieriaus ir kartoninių gaminių ir taros iš popieriaus ir kartono gamyba. Tam tikslui ir buvo pertvarkomos išsinuomotos patalpos Naujojoje Akmenėje, (duomenys neskelbtini). Pateikė 2006 m. paruoštą verslo plano nuorašą. UAB „Baltramas“ ir J. U. GmbH 2006-04-26 Tiekimo sutarties nuorašą.  Pateikė 2007-02-28 bendradarbiavimo sutartį ir nurodė, kad vadovaujantis sutartimi UAB „Baltramas“ įsipareigojo vykdyti visus  J. U. GmbH  užsakymuose nurodytus  darbus popieriaus ir kartono perdirbimo veiklos sferoje.  Sutarties 2.1.3 punkte numatyta, jog patalpų  rekonstrukcija turėjo būti baigta iki 2007-07-01 (2 tomas b.l. 167-189).  2007-01-03 Pirkimo-pardavimo sutarties Nr. LT044387/PPS, nuorašą, kurios pagrindu UAB „Baltramas“ išperkamosios nuomos teise įsigijo 65,000 Lt vertės transporto priemonę, skirtą UAB „Baltramas“ veiklai.( 2 tomas b.l. 190,191).  2006-07-22 darbuotojų rengimo-apmokymo  sutartį tarp UAB „Baltramas“ ir J. U. GmbH. 2006-12-10 sutartis dėl darbuotojų mokymo (2 tomas b.l. 192-199).  2006-08-22 sąskaita dėl mokėjimo nurodymo dėl darbuotojų draudimo  kelionės draudimu stažuotei į Vokietijos įmonę J. U. GmbH, 2006-08-22 mokėjimo nurodymas Nr.6 dėl 504 Lt.  (2 tomas b.l. 200,201). Laikotarpyje  nuo 2007-02-12 iki 2007-08-17 UAB „Baltramas“ banko sąskaitos išrašo nuorašai, dėl UAB „Baltramas“ mokėto darbuotojams atlyginimo (2 tomas b.l. 202-205). 2006-04-12 Valstybinio socialinio draudimo fondo valdybos Akmenės skyriaus išduotą Draudėjo pažymėjimą Nr. PŽ-64/s-1117 dėl UAB „Baltramas“ įregistravimo  draudėju (2 tomas b.l. 206). Ieškovas nurodė, kad gavęs 2008-10-08 iš atsakovo raštą, kuriame atsakovas nurodė, jog yra netikslinga teikti privatizavimui tiesioginių derybų būdu ieškovo išsinuomotą pastatą, esantį Ramučių 1A, Naujojoje Akmenėje bei nurodė dėl objektui pagerinti padarytų 92000 Lt išlaidų,  tai yra 46,46 procento. Ieškovas esant šioms aplinkybėms sustabdė investicijas, kadangi tapo nebeaišku ar bus galimybė įsigyti turtą privatizuojant jį tiesioginių derybų būdu. Atsakovui atsisakius organizuoti turto privatizavimą tiesioginių derybų būdu, ieškovo atliktos investicijos tapo tiesioginiais jo nuostoliais, nes neapibrėžtą laiką liko neaiškus turto privatizavimo ir atliktų investicijų kompensavimo klausimas. Nurodė, kad atsakovas yra atsakingas dėl sutarties nutraukimo kilusių pasekmių. Ieškovo atstovas taip pat nurodė, kad veiklos neįmanoma buvo pradėti vykdyti, kadangi nežiūrint visų padarytų pagerinimų tame pastate, dar  trigubai tiek, kiek jau buvo  investuota, reikėjo investuoti,  kad būtų galima organizuoti veiklą iki 2007-07-31. Pastatas 2006-2007 m. nebuvo įrengtas, tinkamas veiklai vykdyti. Veiklai reikalinga įranga nebuvo pradėta montuoti. Dėl darbuotojų rinkimo, jų mokymų, įdarbinimo kalbos nebuvo, mokymai nevyko, nes darbuotojų nebuvo. Darbuotojai turėjo būti priimti  į darbą kada būtų buvusi galimybė vykdyti tokią veiklą. Nurodė, kad savivaldybė sutartį nutraukė ne dėl nepradėtos veiklos nurodytu terminu, sutartis nutraukta dėl to, kad nemokėti nuompinigiai bei dėl kitų aplinkybių. Ieškovo atstovas neneigė, kad nemokėjo atsakovui pastato bei žemės mokesčių ir yra įsiskolinęs. Tai pat nurodė, kad neginčijo savivaldybės veiksmų dėl sutarties nutraukimo nes atsakovui nevykdant savo įsipareigojimų dėl tam tikro privatizavimo būdo, sutartis taip pat nebebuvo reikalinga, nebepateisino teisėtų lūkesčių, kuriuos ieškovas turėjo ją  sudarydamas.  Tapo rizikinga daryti investicijas toliau į tą pastatą, nes tapo nebeaišku, kada tos investicijos galės būti atlygintos, jeigu kažkam tas pastatas būtų parduodamas. Dėl to ieškovas gavęs 2008-10-08 iš atsakovo raštą sustabdė investicijas, savo įsipareigojimų  vykdymą,   įskaitant ir nuompinigių mokėjimą.

Byloje esantis ieškovo 2007-06-04 prašymas Nr. 66 patvirtina, kad ieškovas kreipdamasis į atsakovą dėl leidimo privatizuoti pastatą nurodė, kad norint pradėti vykdyti veiklą pastato rekonstrukcijai būtina skirti dar apie 300000 Lt – važiuojamosios dalies rekonstrukcijai, fasado būklei rekonstruoti, stogo dangos pakeitimui,  ieškovo teritorijos atskyrimui nuo ligoninės teritorijos, todėl nori turėti garantą, kad pastatas nuosavybės teise priklausys ieškovui. Nurodė, kad neturi reikiamų dokumentų veiklai vykdyti. Nėra žemės detaliojo plano. Nurodė, kad yra investavęs daugiau kaip 100 procentų nuo pastato likutinės vertės, pakeitė naujai inžinerines komunikacijas. (I tomas, b.l.13) Akmenės rajono savivaldybės 2007-06-20 sprendimu Nr. T-136 „Dėl savivaldybės turto įtraukimo į privatizavimo objektų sąrašą“ pastatas esantis (duomenys neskelbtini), buvo įtrauktas į privatizavimo objektų sąrašą. (I tomas, b.l. 14) Akmenės rajono savivaldybės administracija 2007-07-11 raštu Nr. S-904 „Dėl pastato privatizavimo“ informavo ieškovą, kad jo išnuomotas pastatas yra įtrauktas į privatizavimo objektų sąrašą ir jei pastatas atitiks valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo tiesioginių derybų būdu  nuostatų 6.3. p. reikalavimus, jis bus privatizuojamas tiesioginių derybų būdu.( 1 tomas b.l. 15).

Ieškovas 2008-10-08 kreipėsi į atsakovą su prašymu leisti privatizuoti ginčo objektą tiesioginių derybų būdu. Nurodė, kad 2008-10-08 datai buvo rekonstruotas pastatas, pakeistos daugiau kaip ½  turto inžinerinių komunikacijų, investuota daugiau kaip 50 proc. išnuomoto turto rinkos vertės. Pateikė atsakovui UAB „Ober-Haus“ atliktą turto vertinimo ataskaitą (I tomas, b.l.16).

Privatizavimo tikslas - gauti kuo daugiau lėšų už perleidžiamą turtą, sukurti sąlygas ir galimybes visuomenės poreikių patenkinimui. Šie tikslai įpareigoja privatizavimo procesą vykdančias institucijas parinkti tokį viešosios nuosavybės perleidimo būdą, kuris leistų pasiekti maksimalų privatizavimo tikslą - privatizavimo metu gauti kuo daugiau lėšų. Turto privatizavimas tiesioginėmis derybomis yra specialus būdas, taikomas kaip išimtinis, atsižvelgiant į nuomininko panaudotų investicijų mastą nuomojamam turtui pagerinti, siekiant išvengti prieštaravimo tarp privatizavimo tikslų: gerinti privataus verslo sąlygas, apsaugant nuomininką nuo jo teisėtų interesų pažeidimo; iš privatizavimo gauti didesnes pajamas. Šių interesų pusiausvyrai užtikrinti tiek nuomininkas, investuodamas privatų kapitalą į išsinuomotą turtą ir siekdamas jį privatizuoti, tiek nuomotojas, rengdamas nuomojamą objektą privatizavimui, turi elgtis sąžiningai, laikytis įstatymo reikalavimų, lygiateisiškumo, teisėtų lūkesčių principų ir bendradarbiauti priimant bei įgyvendinant nuomos sutarties šalių teisiniams santykiams reikšmingus sprendimus. Kad nuomininkui atsirastų pagrindas reikalauti tiesioginių derybų, turi būti nuomotojo leidimas būtent tokio pobūdžio investicijoms, t. y. atitinkamo dydžio ir nukreiptoms atlikti Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo 17 straipsnio 5 dalyje išvardytus pagerinimus. LR valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo 17 straipsnio 5 dalyje bei LR Vyriausybės 1998-01-30 nutarimu Nr.113 patvirtintų Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo tiesioginių derybų būdu nuostatų 6.3 punkte nustatytos privataus kapitalo investicijų į ilgalaikį materialųjį turtą sąlygos ir tvarka, kurių būtina laikytis siekiant, kad į išnuomotas valstybei ar savivaldybei nuosavybės teise priklausančius pastatus ar patalpas nuomininko investicijos sudarytų pagrindą nuomininkui teisėtai tiesioginių derybų būdu įgyti jo gerokai pagerintą išnuomotą turtą.

2006-06-28, tai yra nuomos sutarties sudarymo metu Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo 17 straipsnio 5 dalyje (2004-11-02 Žin., 2004, Nr. 167-6104) buvo numatyta, kad tiesioginių derybų būdu gali būti privatizuojami valstybei savivaldybei nuosavybės teise priklausantys pastatai ar patalpos, į kuriuos, gavus nuomotojo leidimą, buvo investuota privataus kapitalo, kurio vertė didesnė negu ½ išsinuomotų pastatų patalpų rinkos vertės, jeigu šie pastatai ar patalpos atitinka bent vieną iš šių sąlygų: pakeista mažiau kaip ½  jų pagrindinių konstrukcijų; bendras jų plotas ar tūris padidintas daugiau kaip 1/3 pakeista daugiau kaip ½  jų inžinerinių komunikacijų ar įrengtos naujos inžinerinės komunikacijos, taip pat juose atlikta šių darbų dalis ir (arba) sumontuota technologinė įranga ir gamybiniai įrengimai, kuriuos išmontuojant būtų padaryta esminės žalos įrangai, įrengimams, pastatui ar patalpoms. 2006 m. gruodžio 5 d. buvo priimtas Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo 4-13, 16-22 straipsnių pakeitimo ir papildymo įstatymas (2006-12-05 Žin., 2006, Nr. 141-5391), kuriuo pakeista 17 straipsnio 5 dalis numatanti, kad tiesioginių derybų būdu būtų privatizuojami tokie pastatai ar patalpos, į kuriuos investuoto neatlyginto privataus kapitalo vertė yra didesnė nei ½ išsinuomotų pastatų ar patalpų ir šiems objektams priskirto žemės sklypo vertės.  Įstatymo 13 straipsnyje dėl Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo 4-13, 16-22 straipsnių pakeitimo ir papildymo įstatymo įsigaliojimo, buvo numatyta, kad įstatymas įsigalioja nuo 2007 m. kovo 1 d. Šio straipsnio antroje 2 d. įtvirtinta nuostata, kad  iki šio įstatymo įsigaliojimo paskelbtos objektų privatizavimo programos įgyvendinamos pagal Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo nuostatas, galiojusias šių privatizavimo programų paskelbimo metu. Byloje nustatyta, kad į privatizavimo objektų sąrašą ginčo objektas buvo įtrauktas 2007 m. birželio 20 d. Akmenės rajono savivaldybės tarybos sprendimu Nr. T-136 (I tomas, b.l.14),  ir 2008 m. sausio 9 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybė nutarimu Nr. 44, įsigaliojusiu nuo 2008 m. sausio 30 d., t.y. jau po Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo pakeitimo ir papildymo įsigaliojimo. Duomenų apie tai, kad iki įsigaliojant minėtiems pakeitimams ieškovo nuomojamam turtui buvo parengta privatizavimo programa ir paskelbta Informaciniame privatizavimo biuletenyje, byloje nėra. Įvertinus šias aplinkybes sutiktina su atsakovo argumentais, kad įstatymo pakeitimai ieškovo atžvilgiu buvo taikyti pagrįstai, o ieškovo argumentai, kad jo atžvilgiu atsakovas neteisėtai ir nepagrįstai atgaline tvarka pritaikydamas įstatymo galiojimą, apsunkino jo padėtį bei suvaržė jo teises, atmestini. Byloje nustatyta, kad ieškovas yra juridinis asmuo, todėl jam taikytini padidinti reikalavimai dėl atidumo, rūpestingumo, sutarčių sudarymo bei vykdymo, įstatymų laikymosi, teisių įgyvendinimo bei pareigų vykdymo. Ieškovas turėjo žinoti bei suprasti, kad šalių negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis negali pakeisti imperatyvių įstatymo normų reikalavimų dėl patalpų privatizavimo, kad nuomojamos patalpos gali būti privatizuotos tik įstatymo nustatyta tvarka, o griežtos sąlygos įgyti teisei privatizuoti patalpas ar pastatus tiesioginių derybų būdu nustatytos atsižvelgiant į Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių privatizavimo įstatymo tikslus ir paskirtį.

CK 6.193 straipsnyje įtvirtintos tokios pagrindinės sutarčių aiškinimo taisyklės: kiekviena sutartis turi būti aiškinama sąžiningai; pirmiausia turi būti nagrinėjami tikrieji sutarties šalių ketinimai, o ne vien remiamasi pažodiniu sutarties teksto aiškinimu; visos sutarties sąlygos turi būti aiškinamos atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą bei jos sudarymo aplinkybes; reikia atsižvelgti ir į įprastines sąlygas, nors jos sutartyje nenurodytos; kai yra abejonių dėl sutarties sąvokų, joms priskiriama priimtiniausia, atsižvelgiant į tos sutarties prigimtį, esmę bei jos dalyką, reikšmė; kai abejojama dėl sutarties sąlygų, jos aiškinamos tas sąlygas pasiūliusios šalies nenaudai ir jas priėmusios šalies naudai; taip pat turi būti atsižvelgiama į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių tarpusavio santykių praktiką, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kt.  (Lietuvos Aukščiausiojo teismo 2011-04-18 nutartis 3K3-125/2011). Kasacinio teismo pabrėžta tai, kad, taikant įstatymo įtvirtintas ir teismų praktikoje pripažintas sutarčių aiškinimo taisykles, turi būti kiek įmanoma tiksliau išsiaiškinta šalių valia, išreikšta joms sudarant sutartis ir prisiimant iš tokių sutarčių kylančius įsipareigojimus. Konkrečiu atveju reikalinga nustatyti tikruosius nuomos sutarties šalių ketinimus, tikrąją nuomos sutarties prasmę. Iš 2006-06-28 sutarties Nr. SS-209 turinio matyti, kad nuomos sutartis buvo sudaryta verslui vystyti. Sutarties 6 p. šalys susitarė, kad nuomininkas gali dalyvauti privatizuojant šį turtą Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo nustatyta tvarka. Sutarties 7 p.  numatyta, kad Akmenės rajono savivaldybės tarybai priėmus sprendimą privatizuoti nuomojamą ilgalaikį materialųjį turtą, nuomininkas galės turtą įsigyti tiesioginių derybų būtu, jei jo investuotos į išsinuomotą turtą privačios lėšos sudarys daugiau kaip 50 procentų išnuomoto turto rinkos vertės – pakeista daugiau kaip ½ turto inžinerinių komunikacijų ar įrengtos naujos inžinerinės komunikacijos. Šalys susitarė ir dėl kitų papildomų sąlygų (Sutartis 15.1 ir 15.3 p.). Šalių sudarytoje sutartyje nėra įsipareigojimo perleisti privatizavimo objektą privatizavimo subjekto nuosavybėn. Sutarties 6, 7p punkte įtvirtinti tik nuomotojo ketinimai objektą privatizuoti ateityje numatytu būdu, todėl ginčo sutartis nėra privatizavimo sandoris, o yra nuomos sutartis. Be to sutartyje nėra atsakovo įsipareigojimo ateityje sudaryti privatizavimo sandorį išimtinai su ieškovu. Tokia galimybė numatyta, atsižvelgiant į įvykdytas sutarties sąlygas, įstatymo nuostatas. Toks atsakovo įsipareigojimas reiškia, kad nuomotojas ateityje, kai objektas taps tinkamu ir galės būti įtrauktas į privatizuojamų objektų sąrašą, turės teisę spręsti dėl privatizavimo būdo parinkimo. Privatizavimo įstatymo nuostatos numato dispozityvų savivaldybės elgesio modelį bet ne imperatyviai nustato, kad esant tam tikroms sąlygoms atsiranda savivaldybės pareiga privatizuoti objektą konkrečiu būdu. Savivaldybės pasirinkimui įtakos gali turėti šalių derybos ir privatizavimo sąlygos.  Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad šių interesų pusiausvyrai užtikrinti tiek nuomininkas, investuodamas privatų kapitalą į išsinuomotą turtą ir siekdamas jį privatizuoti, tiek nuomotojas, rengdamas nuomojamą objektą privatizuoti, turi elgtis sąžiningai, laikytis įstatymo reikalavimų, lygiateisiškumo, teisėtų lūkesčių principų ir bendradarbiauti priimant bei įgyvendinant nuomos sutarties šalių teisiniams santykiams reikšmingus sprendimus. Tam, kad būtų pagrindas privatizuoti nuomininko nuomojamas patalpas ir nuomininkas jas galėtų įgyti konkrečiu būdu, privalo būti įgyvendintos privatizavimo įstatyme nustatytos sąlygos.

Nors sutarties tikslas buvo nuoma ir verslo vystymas, o ne ginčo objekto privatizavimas, tačiau sutiktina su ieškovo argumentais, kad nuomos sutarties nuostatos, susirašinėjimas su atsakovu, 2007-06-20 savivaldybės tarybos sprendimas Nr. T-136, visa tai jam sudarė pagrindą teisėtai turėti lūkesčių, jog tinkamai vykdydamas nuomos sutartyje numatytas sąlygas išsinuomotą turtą galės privatizuoti tiesioginių derybų būdu. Tuo pačiu pažymėtina, kad kaip ir nurodė atsakovas, ieškovo teisėti lūkesčiai negalėjo būti suabsoliutinti, nes teisė į tiesiogines derybas jam būtų atsiradusi, tik tokiu atveju jei jis būtų tinkamai įvykdęs sutarties nuostatas.

Nors ieškovas nurodė, kad atsakovas neteisėtai ir nepagrįstai nusprendė, kad netikslinga teikti ieškovo išsinuomotą turtą privatizavimui tiesioginių derybų būdu ir taip  pažeidė sutarties nuostatas bei sukėlė tiesioginę žalą ieškovui, atsakovo veiksmų, priimant konkrečius sprendimus, neginčijo, neskundė.

Ieškovas pareiškė ieškinį dėl nuostolių atlyginimo motyvuodamas tuo, kad atsakovo kaltė dėl ieškovo patirtų nuostolių yra būtent dėl privatizavimo būdo pakeitimo.

Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo 10 straipsnio 13 dalies specialioji norma dėl privatizavimo objekto pagerinimo išlaidų atlyginimo įsigaliojo 2000 m. balandžio 5 d. (2000-03-16 Žin., 2000, Nr. 28-765) Esminė šios įstatymo normos nuostata, kad nuomos metu dėl privatizavimo objekto pagerinimo padarytos išlaidos nuomininkui atlyginamos pagal Civilinį kodeksą. CK 6.501 straipsnio 1 dalies normoje nustatyta nuomininko teisė į išsinuomoto daikto pagerinimo būtinų išlaidų atlyginimą, išskyrus atvejus, kai įstatymai arba sutartis numato ką kita. Civiliniai santykiai reglamentuojami, vadovaujantis jų subjektų lygiateisiškumo, nuosavybės neliečiamumo, sutarties laisvės, nesikišimo į privačius santykius, teisinio apibrėžtumo, proporcingumo ir teisėtų lūkesčių, neleistinumo piktnaudžiauti teise ir visokeriopos civilinių teisių teisminės gynybos principais (CK 1.2 straipsnio 1 dalis). Dėl to Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo 10 straipsnio 13 dalies norma, kad turto pagerinimo išlaidas pagal Civilinį kodeksą nuomininkui Lietuvos Respublikos Vyriausybės nustatyta tvarka atlygina potencialus pirkėjas, įsigyjantis privatizavimo objektą, taikytina, kai yra konkretus asmuo, kuris pagal šiame įstatyme nustatytus kriterijus pripažįstamas asmeniu, įsigyjančiu konkretų privatizavimo objektą (potencialus pirkėjas). Teismų praktikoje pripažįstama, kad kai dėl tam tikrų priežasčių nėra valstybės privatizavimo objekto potencialaus pirkėjo, nėra galimybės Vyriausybės nustatyta tvarka iš privatizavimo sandorio gautomis lėšomis atlyginti nuomininko turėtas valstybės turto pagerinimo išlaidas. Tais atvejais, kai faktinės aplinkybės neatitinka Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo 10 straipsnio 13 dalies specialiojoje normoje nustatytų sąlygų, ginčas dėl išsinuomoto turto pagerinimo išlaidų priteisimo sprendžiamos pagal Civilinio kodekso ir konkrečios turto nuomos sutarties sąlygas. Bylos duomenys patvirtina, kad pastatas, esantis (duomenys neskelbtini), dar 2008-01-09 Vyriausybės nutarimu Nr. 44 buvo įrašytas į privatizuojamų objektų sąrašą, atsakovo atstovė nurodė, kad privatizavimo programa nebuvo  sudaryta ir patvirtinta. Tai reiškia, kad potencialaus pirkėjo nėra ir neaišku kada jis gali atsirasti. Byloje esanti UAB korporacijos „Matininkai“ ataskaita (I tomas, b.l.193-200, II tomas, b.l.2-9) patvirtina, kad pastatas 2008-04-02 datai buvo pagerintas, 46,6 procento. Tai atsakovas pripažino. Todėl atsižvelgiant į byloje nustatytas aplinkybes, pripažintina, kad atlikus ginčo patalpų pagerinimą, ieškovui pagerinimų išlaidų atlyginimo klausimas turi būti sprendžiamas pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso reikalavimus ir konkrečios turto nuomos sutarties sąlygas.   CK 6.501 straipsnio 1 dalis yra dispozityvi, tai yra leidžianti sutartimi numatyti kitokį pagerinimams panaudotų išlaidų atlyginimą, išplečiant ar apribojant nuomininko teisę į šių išlaidų atlyginimą, ir atitinkamai nuomotojo pareigą jas atlyginti. Nuomos sutarties 8.2 punkte numatyta, kad nuomotojo iniciatyva nutraukus nuomos sutartį iki 2011-06-28 nuomotojas įsipareigoja atlyginti nuomininkui į pastato rekonstrukciją investuotas lėšas. 15.2 p. numatyta, kad jei sutartis nutraukiama nuomininko iniciatyva prieš terminą, lėšos panaudotos turtui pagerinti neatlyginamos (I tomas, b.l.10-11). Nagrinėjamu atveju taikytinos įstatymo nuostatos reglamentuojančios išsinuomoto turto pagerinimo būtinųjų išlaidų atlyginimą.       

Akmenės rajono savivaldybės taryba 2009-02-25 sprendimu Nr. T-51 „Dėl Akmenės rajono savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutarties nutraukimo“ įpareigojo savivaldybės administracijos direktorę nutraukti dėl nuomos sutarties sąlygų nevykdymo savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto 2006-06-28 nuomos sutartį Nr. SS-209 su UAB „Baltramas“ prieš terminą (I tomas, b.l.63) Atsakovas 2008-12-31 raštu Nr. S-2 ir 2009-02-13 raštu Nr. S-246 kreipėsi į ieškovą nurodydamas, kad jis pažeidžia nuomos sutarties nuostatas iš esmės, nes neprižiūri pastato, nepradėjo vykdyti veiklos. Įspėjo, kad jei nepradės vykdyti  veiklos per 30 d. vadovaujantis CK 6.217 straipsnio 1 ir 2 dalies nuostatomis bus sprendžiamas klausimas dėl nuomos sutarties nutraukimo. Raštai patvirtina, kad ieškovas buvo įspėtas apie tai, kad 2009-02-25 tarybos posėdyje bus sprendžiamas nuomos sutarties nutraukimo klausimas prieš terminą. (I tomas, b.l.64-65) 2009-02-27 Akmenės rajono savivaldybės administracija ieškovą informavo, kad atsižvelgiant į tai, kad  nuomojamose patalpose nepradėta vykdyti veikla nuo 2007-07-31, nuo 2008 m. kovo mėnesio nemokami nuomos mokesčiai. Laiko tai esminiais sutarties pažeidimais. Be kitų nurodytų aplinkybių kvietė ieškovą atvykti į savivaldybę deryboms spręsti klausimus dėl sutarties nutraukimo. Sudaryti galimybę įeiti į nuomojamas patalpas dėl patalpų esamos būklės įvertinimo (I tomas, b.l.66). Ieškovas bylos nagrinėjimo metu neginčijo fakto, kad jam buvo žinoma apie raštus, ir kad jis buvo įspėtas apie sutarties nutraukimą. Priešingai ieškovo atstovas pripažino, kad  atsakovui atsisakius leisti privatizuoti tiesioginių derybų būdu pastatą, ieškovas nebevykdė savo sutartinių įsipareigojimų, nutraukė investicijas, nebesirūpino turto apsauga. Atsakovas nurodė, kad nuomos sutartis buvo nutraukta dėl ieškovo kaltės, esminių sutarties nuostatų pažeidimų, kadangi  ieškovas nesirūpino pastato apsauga, jo būkle, nevykdė sutarties sąlygų ne vėliau kaip iki 2007-07-31 pradėti vykdyti verslą, nederino su atsakovu investicijų dydžio, neturėjo leidimo daryti kapitalinį remontą, nemokėjo mokesčių.                     

              Abiejų šalių veiksmai vykdant sutartį, turi būti vertintini vieno pagrindinių prievolių vykdymo principų – šalių kooperavimosi arba bendradarbiavimo principo, kuris yra sąžiningumo principo išraiška, – požiūriu (CK 1.5, 6.4 straipsniai, 6.38 straipsnio 1, 3 punktai, 6.200 straipsnio 1, 2 dalys). Bendradarbiauti – tai reiškia padėti vienas kitam įgyvendinti savo teises ir vykdyti pareigas. Pagal šį principą šalys privalo sudaryti tinkamas sąlygas prievolei vykdyti, prireikus keistis informacija, reikšminga prievolei įvykdyti, laiku pranešti apie kylančias prievolės įvykdymo kliūtis ir kt. Konkrečiu atveju atsižvelgiant į nustatytas aplinkybes ginčo šalys nepakankamai bendradarbiavo vykdydamos savo sutartinius įsipareigojimus.

Nustatant, ar sutarties pažeidimas yra esminis, atsižvelgiama į CK 6.217 straipsnio 2 dalyje nurodytus pagrindus, kurie kiekvienu sutarties pažeidimo atveju yra vertinamojo pobūdžio, todėl leidžia kitai šaliai įrodinėti, kad sutarties pažeidimas buvo neesminis. Vertinant CK 6.217 straipsnio 2 dalyje nurodytus kriterijus, į kuriuos turi būti atsižvelgiama nustatant, ar sutarties pažeidimas yra esminis, daroma išvada, kad kuo didesnis yra atotrūkis tarp sutarties neįvykdymo ir pažadėto vykdymo, tuo didesnė yra tikimybė, kad sutarties nevykdymas esant ginčui bus pripažintas esminiu. CK 6.217 straipsnio 2 dalies 2 punktas nurodo, kad nustatant, ar sutarties pažeidimas yra esminis, atsižvelgiama į tai, ar pagal sutarties esmę griežtas prievolės sąlygų laikymasis turi esminės reikšmės. Kiekvienu ginčo atveju sutarties pažeidimą pripažįstant esminiu, turi būti įvertinta, ar nukentėjusios šalies asmeniniai interesai dėl tokio pažeidimo buvo iš esmės suvaržyti, nes esminį sutarties pažeidimą nulemia tai, ar nukentėjusioji šalis negavo didžiąja dalimi to, ką pagal sutartį per visą jos terminą pagristai tikėjosi gauti, taip pat ar nukentėjusios šalies teisėti, pagrįsti lūkesčiai dėl numatytų sutarties vykdymo rezultatų lieka neįgyvendinti vien dėl sutartį pažeidusios šalies veiksmų, ar ir dėl kitų priežasčių. Svarbu atsižvelgti ir į sutarties vykdymo tarp šalių susiklosčiusią praktiką, taip pat į sutartį pažeidusios šalies vaidmenį, t.y. nustatytina, ar sutartis netinkamai įvykdyta sąmoningai to siekiant (tyčia), ar dėl aplaidumo (didelio neatsargumo). Nukentėjusioji šalis negali remtis CK 6.217 straipsnio 2 dalies ir sutartyje numatytais vienašalio nutraukimo pagrindais kaip pretekstu vienašališkai nutraukti sutartį. Nutraukimo pagrindai turi būti realūs, jų tikrumas įrodytas, ir jie turėtų reikšti, kad sutarties tolesnis galiojimas sukeltų nukentėjusiai šaliai sutarties sudarymo metu nenumatytus turtinio ar asmeninio pobūdžio didelius praradimus. Vien tik formalus sutarties esminių nuostatų pažeidimas, jeigu neatsiranda neigiamų pasekmių (žalos) nukentėjusiajai šaliai, paprastai leidžia daryti išvadą, kad esminio sutarties pažeidimo nebuvo, o nukentėjusios šalies rėmimasis tokia aplinkybe vienašališkai nutraukiant sutartį reiškia bandymą įrodyti tariamą ar apsimestinį sutarties nutraukimo pagrindą.

Konkrečiu atveju ieškovo atstovas nurodė, kad ieškovas buvo suinteresuotas įgyti nuomojamą pastatą nuosavybės teise. Teismas jau pasisakė, kad ieškovas tikėdamasis įgyti pastatą nuosavybės teise privalėjo laikytis sutarties sąlygų. Ieškovas turėjo įvertinti, kad privalės laikytis imperatyvių įstatymo normų reikalavimų dėl patalpų privatizavimo, kad nuomojamos patalpos galės būti privatizuotos tik įstatymo nustatyta tvarka. Ir kaip jau minėta, nors ieškovas nurodė, kad atsakovas neteisėtai ir nepagrįstai nusprendė, kad netikslinga teikti ieškovo išsinuomotą turtą privatizavimui tiesioginių derybų būdu ir taip  pažeidė sutarties nuostatas bei sukėlė tiesioginę žalą ieškovui, atsakovo veiksmų, priimant konkrečius sprendimus, ieškovas neginčijo, neskundė. Ieškovas nurodė, kad jis turėjo verslo planus, buvo pasiskaičiavęs visus finansinius srautus, apmokęs žmones, tačiau atsakovas laikėsi formalios pozicijos, nevertino objektyvių aplinkybių, dėl ko verslas nebuvo pradėtas. Atsakovo atstovė teismo posėdžio metu paaiškino, kad terminas buvo nurodytas paties ieškovo iniciatyva. Ieškovas teismo posėdžio metu nurodė, kad veikla buvo nepradėta nes buvo reikalingos papildomos investicijos, nebuvo įrengimų, darbuotojai nebuvo ieškomi, samdomi bei apmokami ir kita. Ieškovas teismo posėdžio metu nenurodė pagrindinių priežasčių trukdžiusių jo požiūriu vykdyti įsipareigojimus, pradėti veiklą. Ieškovo 2007-06-04 rašte ir jo atstovų teismo posėdžio metu nurodytas aplinkybes, kad ieškovas negalėjo vystyti verslo nes nebuvo patvirtintas detalusis žemės planas (I tomas, b.l.13), paneigia atsakovo byloje pateikti rašytiniai įrodymai  - 2007-04-25 Akmenės rajono savivaldybės tarybos sprendimas Nr. T-77, kurio 2 p. buvo  patvirtintas detaliojo plano projektas žemės sklypui suformuoti prie Naujosios Akmenės (duomenys neskelbtini) esančių pastatų ir sklypo paskirčiai keisti prie verslui išnuomoto pastato. (I tomas, b.l.60), bei Akmenės rajono savivaldybės administracijos direktoriaus 2007-12-05 įsakymas Nr. A-768 „Dėl adreso suteikimo pastatui Ramučių gatvėje Naujosios Akmenės mieste“ kuriuo UAB „Baltramas“ nuomojamam pastatui, esančiam (duomenys neskelbtini), suteiktas adresas Ramučių g. 1A. (I tomas, b.l.61-62). Ieškovas nepateikė duomenų, kad būtų kėlęs klausimą dėl sutarties sąlygų pakeitimo, terminų pratęsimo ir kita. Be to iš bylos duomenų matyti, kad nors ieškovas ir nebuvo pradėjęs vykdyti veiklos, kreipėsi į atsakovą dėl pastato privatizavimo, ką patvirtina 2007-06-04 prašymas Nr. 66. Akmenės rajono savivaldybės 2007-06-20 sprendimu Nr. T-136 „Dėl savivaldybės turto įtraukimo į privatizavimo objektų sąrašą“ pastatas buvo įtrauktas į privatizavimo objektų sąrašą ir  ieškovas 2007-07-11 raštu Nr. S-904 buvo informuotas, tuo pačiu nurodant, kad jo išnuomotas pastatas yra įtrauktas į privatizavimo objektų sąrašą ir jei pastatas atitiks valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo tiesioginių derybų būdu  nuostatų 6.3. p. reikalavimus, jis bus privatizuojamas tiesioginių derybų būdu.( 1 tomas b.l. 14, 15). Įvertinus byloje esančius duomenis ieškovas nenurodė svarbių argumentų, nepateikė duomenų dėl kokių priežasčių jis nepradėjo veiklos 2006-06-28 sutarties Nr. SS -209 15.3 p. nurodytu terminu iki 2007-07-31, t.y. pažeidė sutarties sąlygas.

              Nuomos sutarties 3 p. ir 4 p. ieškovas įsipareigojo mokėti nuompinigius kas mėnesį, bet ne vėliau kaip iki einamojo mėnesio 10 dienos bei kas mėnesį mokėti visus mokesčius, nurodytus sutartyje, taip pat mokesčius už vandenį, energiją ir komunalines paslaugas. 2008-2009 m. žemės nuomos mokesčio deklaracijos, 2010-10-20 mokesčių mokėtojo kortelė patvirtina atsakovo nurodytas aplinkybes, kad ieškovas nesumokėjo atsakovui 1997,91 Lt žemės nuomos mokesčio, ir 143,84 Lt delspinigių. (I tomas, b.l.100-102) Atsakovo pateiktos 2008-03-31 PVM sąskaita faktūra serija UIN NR. 0159802 , 2008-04-30 PVM sąskaita faktūra serija UIN NR. 0159826, 2008-06-30 PVM sąskaita faktūra serija UIN NR. 0182670, 2008-05-31 PVM sąskaita faktūra serija UIN NR. 0182668,  2008-12-31 PVM sąskaita faktūra serija UIN NR. 0182669, 2008-09-30 PVM sąskaita faktūra serija UIN NR. 0182671, 2009-01-31 PVM sąskaita faktūra serija UIN NR. 0211910, 2009-04-30 PVM sąskaita faktūra serija UIN Nr.0211804, 2009-05-31 PVM sąskaita faktūra serija UIN Nr.0211699, 2009-06-19 PVM sąskaita – faktūra serija UIN Nr. 0211672 patvirtina, tiek atsiliepime, tiek teismo posėdžiu metu nurodytas aplinkybes, kad ieškovas nuo 2008 m. kovo mėn. nebevykdė savo pareigos mokėti nuomos mokestį ir liko skolingas atsakovui 3000 Lt už patalpų nuomą, jam taip pat paskaičiuoti 347,60 Lt delspinigių (II tomas, b.l.36-41) Nuomos sutarties atlygintinumas reiškia, kad šios sutarties sudarymu nuomotojas tikisi gauti nuompinigių už kitai šaliai perduodamą laikinai valdyti ir naudotis turtą. (CK 6.477 str.) Nuomos mokesčio (nuompinigių) mokėjimas yra viena iš pagrindinių nuomininko pareigų. Todėl nagrinėjamu atveju būtina nustatyti ar tai yra esminis sutarties pažeidimas pagal CK 6.217 straipsnio 1 dalį. Tam reikšmės taip pat turi nereguliaraus mokėjimo priežastys, šalių sutarties pobūdis, mokesčio mokėjimo tvarkos ypatybės, jo dydžio nustatymo specifika, šalių tarpusavio praktika ir kitos aplinkybės. Nagrinėjamoje byloje nuomos sutarties dalykas buvo savivaldybei nuosavybės teise priklausančio pastato nuoma, todėl sutarties šalys turėjo imtis visų priemonių, kad atsakovui nuosavybės teise priklausantis turtas būtų valdomas racionaliai, ir siekti, kad nebūtų pažeistas viešasis interesas. Ieškovas nurodė, kad nuomos ir kitų mokesčių nebemokėjo, nes atsakovas pats pažeidė sutarties nuostatas, nevykdė savo įsipareigojimų, ko pasėkoje ieškovas patyrė nuostolius. 2008-12-31 raštu Nr. S-2 atsakovas informavo ieškovą, kad jis iš esmės pažeidžia sutartį, nes nevykdo sutarties 15.3 p. - nepradėjo vykdyti veiklos iki 2007-07-31, kaip tai buvo numatyta sutartyje, bei neprižiūri pastato. (I tomas, b.l.64) 2009-02-13 raštu Nr. S-246 ir 2009-02-27 raštu Nr. S-330 atsakovas dar kartą informavo ieškovą, kad jis iš esmės pažeidžia sutartį, nes nevykdo nuomos sutarties 2 p., 3 p. ir 15.3 p. Tai yra nemoka nuomos mokesčio ir nevykdo veiklos. (I tomas, b.l.65-66) Byloje esantys duomenys patvirtina, kad dėl ieškovo nesumokėtų nuomos ir žemės mokesčių, atsakovas su priešieškiniu nesikreipė, reikalavimų dėl įsiskolinimų nereiškė. Į Akmenės rajono apylinkės teismą dėl žemės nuomos mokesčio nepriemokos išieškojimo iš ieškovo kreipėsi tik 2010-11-18, tai yra daugiau nei metams praėjus po sutarties nutraukimo (II tomas, b.l.24). Akmenės rajono apylinkės teismo 2010-12-07 nutartimi civilinėje byloje Nr. L2-1695-875/2010, 2010-11-18 išduotas teismo įsakymas panaikintas, nepavykus įteikti ieškovui procesinių dokumentų. Atsakovo atstovė teismo posėdžio metu nurodė, kad atsakovas nuolaidžiavo ieškovui dėl nuomos mokesčio mokėjimo ir kitų įsipareigojimų nevykdymo.

Atsižvelgiant į tai kas išdėstyta, į nustatytas aplinkybes, į sutarties šalių tarpusavio santykius, teismo vertinimu 2008-12-31, 2009-02-13 ir 2009-02-27 raštai, nors, byloje duomenų apie tai, kad sutarties galiojimo metu atsakovas ėmėsi priemonių nuostoliams išieškoti, inicijuoti netesybų nustatymą ir jų išieškojimą už vėlavimus, nėra, ir reikalavimo dėl nesumokėtų mokesčių atsakovas ir šioje byloje nekėlė, įrodo kad nuomos mokesčio nemokėjimą ir veiklos nevykdymą atsakovas laikė esminiais sutarties pažeidimais. Teismo vertinimu, nagrinėjamoje byloje svarbu ir tai, kad nuomos sutarties dalykas buvo savivaldybei nuosavybės teise priklausantis pastatas, todėl nuomininkui, kuris yra juridinis asmuo - verslininkas, neįvykdžius sutartinės pareigos mokėti nuomos mokestį, buvo pažeistas viešasis interesas.

Ieškovas neneigė, kad buvo informuotas atsakovo apie sutarties galimą nutraukimą. Šiuo klausimu 2009-02-25 priimtas Akmenės rajono savivaldybės sprendimas Nr. T-51, išsiųstas 2008-12-31 raštas ieškovui dėl nevykdomos veiklos, neprižiūrimo pastato, ką atsakovas nurodė laiko esminiu sutarties pažeidimu, atsakovas ragino per 30 dienų pradėti veiklą, 2009-02-13, 2009-02-24 raštai dėl sutarties nevykdymo, įspėjimo, kad gali būti nutraukta sutartis (1 tomas b.l. 63-66).

Atsakovas spręsdamas dėl sutarties nutraukimo vadovavosi CK 6.217 straipsnio 2 dalies 1 ir 2 punktais. CK 6. 218  straipsnis numato, kad  6.217 straipsnyje numatytais pagrindais nukentėjusi šalis gali sutartį nutraukti vienašališkai, nesikreipdama į teismą. Apie sutarties nutraukimą privaloma iš anksto pranešti kitai šaliai per sutartyje nustatytą terminą, o jeigu sutartyje toks terminas nenurodytas, – prieš trisdešimt dienų. Bylos duomenimis, ieškovas vadovaujantis CK 6.217 straipsnio 2 dalies 1 ir 2 punktų nuostatomis turėjo pagrindo vertinti, kad ieškovas nevykdo sutarties sąlygų, nemoka nustatytų nuomos ir kitų mokesčių, nevykdo veiklos ir vertinti tai esminiu sutarties pažeidimu. Atsakovas CK 6.497 straipsnio  nuostatomis dėl nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą nuomotojo reikalavimu, nesivadovavo.

Bylos duomenimis ieškovas nereiškė pretenzijų atsakovui dėl nuomos sutarties nutraukimo. 2009-06-16 perdavimo priėmimo aktu Nr. 13 ieškovas pastatą, esantį (duomenys neskelbtini) Naujojoje Akmenėje gražino atsakovui.

2006-06-28 nuomos sutarties Nr. SS -209 15.1. p. šalys susitarė, kad nuomininkas, suderinęs su nuomotoju, gali savo lėšomis atlikti nuomojamo pastato kapitalinį remontą, pritaikant jį savo paskirčiai (keisti fasadą, keisti arba renovuoti pagrindines pastato konstrukcijas, inžinierines komunikacijas, dujofikuoti pastatą, renovuoti stogą ir kt).(1 tomas b.l. 10,11). Atsakovas nurodė, kad ieškovas atliko darbus neturėdamas jo leidimo, raštiškų suderinimų, tačiau nepaneigė fakto, kad apie vykdomus darbus jam buvo žinoma. Atsakovo atstovė S. R. paaiškino, kad pripažįsta, kad ieškovas atliko pastato pagerinimo darbus ir savivaldybė tą žinojo. Taip pat paaiškino, kad tiek tarybos sprendime,  tiek ir sutartyje buvo numatyta, kad  kapitalinis remontas gali būti vykdomas, bet tik suderinus. Nurodė, kad pačioje pradžioje buvo duotas žodinis leidimas atlikti darbus, negali atsakyti kokie pareigūnai davė leidimą remontuoti pastatą. Ieškovas turėjo dėl leidimų kreiptis į statybos skyrių. Atstovė paaiškino, kad žinojo, kad tie darbai vykdomi, bet ar jie buvo suderinti su statybos skyriumi, nežinojo. Atsakovo atstovė A. S. paaiškino, kad remiantis statybos įstatymu, statybos techniniais reglamentais, iš turto savininko turėjo būti gautas raštiškas leidimas darbams atlikti. Darbai negalėjo būti vykdomi be specialistų parengto projekto. Ieškovas nesikreipė ir jam statybos leidimas nebuvo išduotas. Atstovė nurodė, kad konkrečių darbų atlikimui žodinio suderinimo, leidimo negalėjo būti. Statybos ir urbanistikos skyriuje duomenų dėl R. B. kreipimosi dėl statybos darbų, nėra.

Iš sutarties sąlygų matyti, kad detaliau nėra nurodyta suderinimo forma. Ieškovo paaiškinimu nei sudaryta sutartis, nei įstatymai nenumatė privalomos rašytinės formos atitinkamiems sutikimams. Ieškovo nuomone leidimas atlikti darbus buvo duotas žodžiu, ieškovui bendraujant su atsakovu. Ieškovas nurodė, kad savivaldybė buvo informuota apie atliekamus darbus, jiems neprieštaravo, nereiškė pretenzijų.  Atsakovas nurodė, kad dėl darbų suderinimo turėjo būti sprendžiama raštu. Nurodė, kad byloje nėra pateikta atsakovo rašytinio sutikimo dėl darbų atlikimo, o žodinio sutikimo, apie kurį nurodo ieškovas, negalėjo būti. Teismo vertinimu atsakovas yra viešasis juridinis asmuo, todėl jam taip pat taikytini padidinti reikalavimai dėl atidumo ir rūpestingumo. Atsakovas turėjo imtis visų priemonių, kad jam nuosavybės teise priklausantis turtas būtų valdomas racionaliai ir teisėtai. Atsakovo veiksmai nuomojamų patalpų pagerinimų atlikimo metu rodo, kad atsakovas, būdamas turto savininku, nereiškė jokių pretenzijų dėl ieškovo nuomojamose patalpose atliekamų remonto (rekonstrukcijos) darbų. Atsakovo atstovai buvo nuvykę apžiūrėti objekto, tačiau klausimo dėl atliekamų darbų teisėtumo, iki pat bylos iškėlimo teisme niekada nekėlė, nutraukiant sutartį nežiūrėjo, kas buvo pastate atlikta teisėtai, ar neteisėtai. Teismo vertinimu, nors atsakovas nereiškė pretenzijų dėl vykdytų statybos darbų, jo pasyvaus elgesio nėra pakankamo pagrindo vertinti kaip sutikimo. Bylos nagrinėjimo metu atsakovo atstovė S. R. nurodė aplinkybes dėl žodinio leidimo. Tačiau nurodė ir kitas aplinkybes, kad ieškovui be žodinio sutikimo, reikalingas ir leidimas. Todėl įvertinus sutarties 15.1 punkto sąlygas, atsakovo atstovių paaiškinimus nereiškia, kad ieškovas neprivalėjo atsižvelgti į imperatyvias įstatymo nuostatas dėl statybos darbų atlikimo. Teismas įvertinęs visumą aplinkybių sprendžia, kad sutarties 15.1 punkte esanti sąlyga, bei kitos nurodytos aplinkybės, kad savivaldybei buvo žinoma ir kt., nėra pakankamos ieškovui vykdyti statybos darbus. Nes bet kokiu atveju sutikimo-suderinimo  galutinė išraiška yra konkretaus leidimo išdavimas, o ne abstraktus suderinimas, žinojimas. Be to ieškovas nurodydamas, kad jis dėl darbų atlikimo turėjo žodinį leidimą, nepateikė duomenų su kuriais specialistais jis konkrečiai derino dėl konkrečių darbų atlikimo, jų apimties, kitų aplinkybių. Atsakovo atstovė paaiškino, kad ieškovas į statybos ir urbanistikos skyrių dėl jokių statybos darbų atlikimo nesikreipė.

              Įrodymų vertinimo šioje byloje ypatumą nulemia aplinkybė, kad yra nagrinėjamas klausimas dėl juridinio asmens lėšų, atliktų statybos darbų dėl pastato pagerinimo, medžiagų ir kt. panaudojimo, o šių aplinkybių nustatymas yra leidžiamas remiantis tik tam tikromis įrodinėjimo priemonėmis (CK 2.74 straipsnio 3 dalimi, Buhalterinės apskaitos įstatymo 4, 9, 10 straipsniais ir kitomis nuostatomis). Taip pat atsižvelgiant į tai, kad juridiniam asmeniui jo veikloje keliami didesni apdairumo ir rūpestingumo reikalavimai. CK 2.4 straipsnio 3 d. numato, kad kiekvienas asmuo, kuris verčiasi verslu ar profesine veikla, privalo tvarkyti savo turtą ir visa kita, kas susiję su jo verslu ar profesine veikla, taip pat saugoti dokumentus ir kitą informaciją apie savo turtą, verslą ar profesinę veiklą taip, kad kiekvienas turintis teisinį interesą asmuo bet kada galėtų gauti visapusišką informaciją apie to asmens turtines teises ir pareigas. Be to konkrečiu atveju reikalinga įvertinti, kurie konkrečiai atlikti statybos pagerinimo darbai gali būti laikomi objekto pagerinimu, ar konkretūs atlikti darbai pagerino patalpas ar jie buvo atlikti dėl to, kad ieškovas siekė pritaikyti patalpas savo veiklai. Sprendžiant dėl daikto pagerinimo, svarbu atsižvelgti ir į tai, ar statybos–remonto darbai atlikti nepažeidžiant statybos procesą reglamentuojančių viešosios teisės aktų. Nes daikto pertvarkymas pažeidžiant statybą reglamentuojančias viešosios teisės normas, negali būti laikomas daikto pagerinimu ir nesuteikia teisės reikalauti tokiam pertvarkymui turėtų išlaidų atlyginimo. Priešingas aiškinimas reikštų vieno iš pagrindinių teisės principo, kad niekas negali gauti naudos iš savo neteisėtų veiksmų, pažeidimą.

Atsižvelgiant į įstatymo nuostatas statybos rangos sutartys iš kitų rangos sutarčių išskiriamos pagal savo dalyką - tai sutartys dėl statinių statymo ar kitų statybos darbų atlikimo (CK 6.681 straipsnis), iš statybos rangos kylantiems santykiams, kaip specialiosios, prioritetiškai taikomos CK 6.681-6.699 straipsnių normos, o bendrosios rangos sutarties nuostatos – tiek, kiek jos neprieštarauja specialiosioms bei jomis nesureguliuotiems klausimams. Statybos veikloje būtina užtikrinti viešojo intereso apsaugą (statybos darbai ir statiniai neturi kelti pavojaus žmonių saugumui, aplinkai ir pan.), todėl statybos santykiai, susiję su esminiais reikalavimais statiniams, statybos techninio normavimo, statybinių tyrinėjimų, statinių projektavimo, naudojimo ir priežiūros, nugriovimo veikla ir kt., reglamentuojami imperatyviųjų viešosios teisės normų (Statybos įstatymo, jį lydinčių poįstatyminių aktų, statybos techninių reglamentų, kt.). Kasacinio teismo praktikoje yra išaiškinta, kad reikalavimus statybos rangos sutarties dalykui ir rangovo pareigų apimtį lemia ne tik užsakovo poreikiai ir šalių susitarimo sąlygos, bet ir imperatyvieji statybos santykius reglamentuojančių viešosios teisės aktų reikalavimai. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. gruodžio 1 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-516/2009). Vadovaujantis CK 6.662, 6.694 straipsnių nuostatomis ieškovas turėjo pareigą, atliktų darbų priėmimą įforminti aktu, kurie patvirtintų, kad užsakovas be išlygų ar su išlygomis priėmė, o rangovas - perdavė atliktus darbus, be to užsakovas darbų priėmimo metu turėjo elgtis rūpestingai (CK 6.662 straipsnio 1 dalis).

Iš byloje pateiktų duomenų negalima nustatyti kokie konkrečiai atlikti statybos-remonto darbai, kaip realiai pagerintas išnuomotas objektas. Negalima atskirti, kurie darbai pagerino patalpas, o kurie buvo vykdyti dėl to, kad nuomininkas siekė pritaikyti patalpas savo veiklai. Įrodinėdamas reikalaujamo priteisti dydžio išlaidas, ieškovas teismui pateikė PVM sąskaitas-faktūras, kasos išlaidų orderius, statybos rangos sutartis, mokėjimo pavedimus, sąskaitų išrašus, apmokėjimo už statybines medžiagas, statybos-remonto darbus patvirtinančius dokumentus. Tačiau nepateikti įrodymai (medžiagų užpajamavimas ir išlaidavimas, darbų priėmimo perdavimo aktai),  kurie neabejotinai sudarytų pagrindą spręsti, jog visos statybinės medžiagos buvo sunaudotos būtent ginčo objekte, jog būtent ten buvo atliekami minimi darbai, už kuriuos mokėta tretiesiems asmenims. Be to, nustatyta, kad pateiktose PVM sąskaitose faktūrose nurodyta medžiagų ar atliktų darbų kaina ne visada sutampa su tretiesiems asmenims sumokėtų pinigų sumomis (sutartyje sudarytoje su UAB „Lorenta“ 3.1. p. nurodyta, kad sutarties suma 35000 Lt, tačiau UAB „Lorenta“ PVM sąskaita faktūra serija LRN Nr. 370 išrašyta 36969,40 Lt sumai, o 2007-01-22, 2007-03-28 mokėjimo nurodymai, 2007-01-22 ir 2007-03-28 sąskaitos išrašai patvirtina, kad sumokėta 45000 Lt (II tomas, 66-72)). (2007-02-22 rangovo UAB „Lorenta“ pažymoje apie atliktų darbų vertę nurodoma, kad darbų vertė 31330,00 Lt, PVM -5639,40 Lt, viso apmokėjimui 369669,40 Lt. (3 tomas b.l. 208)). Tuo tarpu įrodymų, kurie pagrįstų šiuos neatitikimus bei pašalintų abejones dėl rašytinių įrodymų patikimumo, ieškovas teismui nepateikė (CPK 178 str.).

Bylos duomenimis nei ieškovas nei atsakovas neinicijavo turto būklės vertinimo perdavimo priėmimo metu, kai buvo nutraukta sutartis. Akmenės rajono savivaldybės administracijos direktoriaus 2009-06-16 įsakymu Nr. A-427 buvo sudaryta komisija perimti ieškovui išnuomotą pastatą, po sutarties nutraukimo, ir siekiant įvertinti šio pastato būklę. (I tomas, b.l.165) Minėtame Savivaldybės turto, perduoto pagal nuomos sutartį 2009-06-16 perdavimo – priėmimo akte Nr. 16 nurodyta, kad ieškovas atstovaujamas D. B. perdavė, o atsakovas priėmė, savivaldybei nuosavybės teise priklausantį pagal 2006-06-28 nuomos sutartį Nr. SS-209 nuomotą ieškovui pastatą. Akte fiksuota perduodamo turto būklė perdavimo metu: pastato patalpos iš vidaus vizualiai atrodo nuniokotos, priešais garažo vartus įrengta rampa, betoninės grindys, pakeisti visi langai į Aluplast firmos plastikinius langus, įstatytos naujos metalinės laukos durys ir garažo vartai su atidarymo mechanizmu, dalis langų ir durų angų užmūryta silikatinėmis plytomis, dviejų langų stiklai išdaužti, įrengta sienų ir lubų apdaila gipso kartono plokštėmis, kuri daugelyje vietų sugadinta pratekančio pro stogą vandens ir išplėšiant nuomininko įrengtą elektros instaliacija, radiatorių nėra, yra lik jų laikikliai ir dalis reguliatorių vožtuvų, keliose patalpose yra dalinai įrengta keraminių plytelių apdaila, stogo danga ties pastato viduriu ir parapetais remontuota dengiant naują bituminę dangą, dalis parapetų mūro ir skardos nuardyta. Perduoti du raktai nuo pastato lauko durų. (I tomas, b.l.67.166) Fotonuotraukas patvirtina perdavimo priėmimo akte nurodytas aplinkybes (I tomas,b.l.167-192 ) 2006-11-27 Akmenės rajono savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu Nr. AVP-122 atliktas ginčo patalpų vertinimo paslaugų pirkimas. Konkurso nugalėtoju pripažintas VĮ registrų centro „Mažeikių filialas“. (I tomas, b.l. 123-140) VĮ „Registrų centro „Mažeikių filialo“ atliktoje turto apžiūrėjimo ir vertės nustatymo akte Nr. 3-588 nurodytos aplinkybės, kad pastatas fiziškai nukentėjęs, pagal konstrukcinius elementus, pastato baigtumas sudaro 63 procentus,  pakitimai nėra įregistruoti. Turto rinkos vertė 2010-11-08 datai 26000 Lt. Vertinimo turto būklė bloga. Reikalingas remontas.  Komunikacijos – elektros, vandentiekio, ir kanalizacijos įvadai, šildymo nėra, vidinių durų nėra, įėjimo durys šarvinės. Langai plastikiniai su stiklo paketu, pietinėje pusėje išdaužyti. Bendras pastato objektas pateiktas fotofgramentuose patvirtinančiuose, kad pastatas yra fiziškai nukentėjęs, dalis sienų išgriauta, apdaila sunaikinta,  dalis langų išdaužyta. (I tomas, b.l.141-164).

Nors atsakovas neginčijo jo paties užsakymu UAB korporacijos „Matininkai“ atliktoje 2008-04-02 turto vertinimo ataskaitoje nurodytų aplinkybių, neginčijo, kad rekonstrukcijos metu buvo atlikti sekantys darbai: išbetonuotos grindys, sienos apšiltintos putų polistirolu, sienos iškaltos gipso kartono plokštėmis, lubos iškaltos gipso kartono plokštėmis, dalyje patalpų grindys ir sienos išklijuotos keramikinėmis plytelėmis, sudėti plastikiniai langai su stiklo paketu, sumontuoti pakeliami sekcijiniai garažo vartai, instaliuoti vandentiekio tinklai, sumontuoti šildymo tinklai (vamzdynai), sutiko kad pastate buvo atlikta pagerinimų už 92000 Lt sumą.( I tomas, b.l.193-200, II tomas, b.l.2-9) Iš byloje esančio 2009-06-19 perdavimo priėmimo akte ir fotonuotraukose užfiksuotų duomenų matyti, kad dalis pagerinimų nėra išlikę. (I tomas, b.l.116-192)

Nuomos sutarties 9.3. p. ieškovas pasibaigus sutarties terminui ar ją nutraukus įsipareigojo perduoti pagal aktą tvarkingą turtą su visais atliktais pertvarkymais. Įvertinant dar ir tai, kad juridiniam asmeniui yra keliami didesni rūpestingumo ir atidumo reikalavimai, ieškovas turėjo užtikrinti nuomojamo pastato fizinę apsaugą, o jei atsakovas pažeidė jo interesus iš esmės, turėjo inicijuoti sutarties nutraukimą, o ne palikti pastatą be priežiūros. Yra pagrindo manyti, kad ieškovas nesiėmė visų reikiamų priemonių, kad būtų užtikrinta pastato apsauga ir išsaugoti padaryti pastato pagerinimai iki nuomos sutarties nutraukimo ir pastato perdavimo.  2009-06-16 perdavimo priėmimo aktas Nr. 13 patvirtina, kad perdavimo momentu pastatas nebuvo perduotas su visais pagerinimais, kuriuos ieškovas buvo galimai atlikęs 2008-04-02 datai. (I tomas, b.l.116-192) Ieškovo atstovas pasirašė perdavimo priėmimo akte, neginčijo jame nurodytų aplinkybių. Pažymėtina ir tai, kad ieškovo atstovas, kuris pats dalyvavo perduodant pastatą atsakovui, teismui paaiškino, jog nors ir dalyvavo konstatuojant patalpų faktinę padėtį perdavimo momentu, negali konkrečiai patvirtini ir išvardinti, kokie daiktai dar ten buvo. Ieškovo atstovas negalėjo pasakyti, kur reikėtų ieškoti daiktų nurodytų ieškinio priede 52 (I tomas, b.l.39), kokio statinio vietoje turėtų būti paslėpti ar matomi akumuliatorius, vidinė sirena, maitinimo šaltinis, metalinis korpusas su transformatoriumi ir kita. Pripažino, kad dalis pagerinimų neišlikę. Nurodė, kad buvo akcentuojama iš savivaldybės, kad patalpos yra blogesnės būklės, nei buvo perduotos ieškovui. Ieškovas to neginčija. Pagerinimai, kuriuos buvo padaręs ieškovas, didele dalimi buvo sunaikinti. Matėsi, kad dalis elektros instaliacijos buvo išplėšta, jėga traukiant ir taip sugadinant gipskartonio apdailą ir kt.

Iš byloje esančių duomenų matyti, kad pastato perdavimo ieškovui metu sudarius 2006-06-28 sutartį pastato likutinė vertė buvo 71573 Lt. Pastato atsakovui gražinimo metu 2009-06-16 buvo apibūdinta bendra pastato būklė, tačiau konkreti pastato būklė bei vertė nenustatyta. Turto rinkos vertė 2010-11-08 datai 26000 Lt. Atsakovo atstovė paaiškino, kad duomenų apie tai, kad pastatas po 2009-06-16 buvo dar daugiau suniokotas neturi. Nors ieškovas atsakingas už pastato būklę tik iki 2009-06-16, t.y. iki  jo perdavimo-gražinimo atsakovui, tačiau nenurodė aplinkybių, nepateikė duomenų, kad pastato būklė nuo  2009-06-16 iki 2010-11-08 vertinimo pasikeitė, kad pastatas buvo nesaugomas ir toliau niokojamas. Atsižvelgiant į nurodytas aplinkybes, į pastato rinkos vertę, matyti, kad rinkos vertė mažesnė, nei buvo nustatyta 2006-06-28. 

Kad pastatas buvo niokojamas iki jo perdavimo atsakovui patvirtina ir kiti duomenys. Iš baudžiamosios bylos Nr. 1-20-440/2009 matyti, kad 2009-10-19 priimtas nuosprendis R.M ir A.R atžvilgiu, nustačius, kad 2008 m. rugpjūčio mėn. vidury, tiksliai ikiteisminio tyrimo metu nenustatytu laiku, apie 23 val., (duomenys neskelbtini). veikdami kartu, pro išdaužtą lango stiklą įsibrovė į UAB „Baltramas“ patalpas, iš kurių pagrobė svetimą turtą - UAB „Baltramas“  priklausančius daiktus: 1 radiatorių 60x180 cm - 474 Lt vertės, 2 radiatorius 60x140 cm - po 879 Lt, iš viso 1758 Lt vertės, vandens filtrą - 99 Lt vertės, 11 vnt. elektros jungiklių - iš viso 126,57 Lt vertės, 1 paskirstytoją - 45,89 Lt vertės, akumuliatorinį suktuvą - 80 Lt vertės, kampinį šlifuoklį - 140 Lt vertės, 2 dėžutes medsraigtų - po 10 Lt, iš viso 20 Lt vertės, vandens šildytuvą - 800 Lt vertės, tuo padarė UAB „Baltramas“ 3543,46 Lt turtinę žalą. UAB „Baltramas“ priklausantys daiktai: 3 vnt. radiatorių, vandens filtrai, 11 vnt. jungiklių, 1 paskirstytojas, akumuliatoriaus suktuvas, kampinis šlifuokis. 2 dėžutės medsraigtų, vandens šildytuvas grąžinti R. B. (b.l. 47).Civilinio  ieškovo UAB „Baltramas“  atstovo ikiteisminio tyrimo metu pareikštas prašymas priteisti 6048,33 Lt žalos atlyginimo  už montavimo darbus ir išdaužtą stiklą, netenkintas (baudžiamosios bylos 2 tomas b.l. 150-154). Baudžiamojoje byloje fiksuota įvykio vieta 2008-08-19, pastate darytos fotonuotraukos ( 1 tomas b.l. 6-29).

Akmenės rajono apylinkės prokuratūros 2008-12-17 nutarime atskirti baudžiamąją bylą ikiteisminiam tyrimui atlikti pagal BK 178 str. 2 d., nurodyta, kad 2008-08-19 pradėtas ikiteisminis tyrimas pagal požymius dėl veikos numatytos LR BK 178 str. 2 d., dėl vagystės iš UAB „Baltramas“. Nutarime nurodyta, kad UAB „Baltramas“ patalpose pavogta 18 vnt. radiatorių, elektros instaliacijos 600 m. izoliuoto varinio kabelio, vandens šildomas boileris,  vandens filtras, elektros paskirstymo dėžutė ir pusautomačiai, išdaužti trys langų stiklo paketai, sunaikinta 400 m gipso kartono, stogo dangos oro ventiliaciniai kaminėliai, vietomis stogo danga, nuplėšta skarda. Padaryta žala 48 000 Lt. Ikiteisminio tyrimo metu surinkti duomenys leidžia teigti, kad įtariamieji R.M ir A.R. pavogė tik dalį daiktų iš UAB „Baltramas“ patalpų, kitus UAB „Baltramas“ atstovo nurodytus pavogtus daiktus galėjo pagrobti kiti ikiteisminio tyrimo metu nenustatyti asmenys, todėl atskirtas ikiteisminis tyrimas suteikiant jam Nr. 51-2-024-08. (II tomas, b.l.34-35)

Bylos nagrinėjimo metu dėl padarytos vagystės įtakos ieškovo patirtiems nuostoliams ieškovas nurodė, kad atsiima reikalavimus dėl 1456,60 Lt pritrisimo, tai yra už ventiliacijos kaminėlius 151,20 Lt, kurie yra nurodyti prie ieškinio pridėtoje UAB“ OBER HAUS“ pažymoje Nr. 3, PVM sąskaita-faktūra KON Nr. 0001884 (I tomas b.l. 25), taip pat už 300 m kabelio NYM –J 3x 1.5 -451,65 Lt, pažymoje Nr.  4 PVM sąskaita-faktūra Nr. RG0000024549 (I tomas b.l. 26) ir už 300 m kabelio NYM –J 3x 1.5 sumoje 451,65 Lt, pažymoje Nr.  59, PVM sąskaita-faktūra Nr. RG0000025275 (I tomas b.l. 40). Ieškovo atstovas nurodė, kad nutarime dėl ikiteisminio tyrimo atskyrimo nurodyti kiti daiktai nėra įtraukti į ieškinio sumą. Iš ikiteisminio tyrimo medžiagos Nr. 51-2-024-08 matyti, kad paskutiniai duomenys byloje yra 2009-03-02 iš tarnybinio rašto matyti, kad asmenys įvykdę vagystę nenustatyti ( ikiteisminio tyrimo medžiaga, b.l.49). Ieškovo atstovas patikslino reikalavimus ir pareiškė reikalavimą dėl 78277,98 Lt nuostolių nutraukus turto nuomos sutartį priteisimo.

Ieškovo atstovas teismo posėdžio metu nurodė, kad negali pateikti daugiau papildomų dokumentų. Teismo siūlymo teikti įrodymus specialistų pagalba, įrodinėti pagerinimo išlaidas CPK  nustatyta tvarka teismo skiriama ekspertize ir ekspertinėmis išvadomis atsisakė. Ieškovo atstovas, teigė, jog visi ieškovo atlikti darbai yra vertintini, kaip atsakovo turto pagerinimas, o pateikti finansiniai dokumentai, UAB „Ober-haus“ statybinių kaštų ataskaita patvirtina būtent šiame objekte realiai sunaudotų medžiagų bei atliktų darbų apimtį bei vertę. Teismas vertina, kad ieškovas nepateikė pakankamų ir leistinų įrodymų, patvirtinančių visų reikalaujamų priteisti išlaidų realumą (CPK 178 str.). Ieškovas nepateikė duomenų patvirtinančių, kad vykdydamas pastato pagerinimo darbus elgėsi rūpestingai ir apdairiai, tinkamai įvykdė pareigas organizuoti, priimti ir apžiūrėti darbų rezultatą. Sutiktina su atsakovo argumentu, kad ieškovas prisiėmė dalį rizikos dėl galimų neapdairios veiklos neigiamų padarinių.

Dėl ieškovo statybos darbų atlikimo teisėtumo atsakovas nurodė, kad ieškovas rekonstruodamas pastatą ir investuodamas privataus kapitalo lėšas pakeitė pastato naudojimo paskirtį iš visuomeninės paskirties į komercinę, nuomojamą pastatą pritaikė naujai, savo veiklos paskirčiai. Tuo metu galiojusio Statybos įstatymo 12 straipsnio, 1 dalies 3 punktas nustatė statytojo pareigą turėti nustatyta tvarka parengtą ir patvirtintą statinio projektą, 4 punktas įpareigojo gauti statybos leidimą, 8 punktas nustatyta tvarka organizuoti baigto statyti statinio pripažinimą tinkamu naudoti. Atsakovas nurodė, kad Statybos įstatymo 23 straipsnis reglamentavo kuomet reikalingas leidimas. Įstatymu reglamentuotą statybos leidimų išdavimo tvarką iki 2010-10-01 įgyvendino Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2002-04-30 įsakymu Nr. 281 patvirtintas Statybos techninis reglamentas STR 1.07.01:2002 „Statybos leidimas“. Akmenės rajono savivaldybėje ginčo laikotarpiu veikė Akmenės rajono savivaldybės tarybos 2005-02-23 sprendimu Nr. T-32 „Dėl savivaldybės nuolatinės statybos komisijos sudarymo, jos nuostatų ir darbo reglamento patvirtinimo“ sudaryta statybos komisija, kuri nagrinėjo savivaldybės lygmens teritorijų planavimo dokumentų derinimo ir rekomendacijų statybos leidimams išduoti klausimus. Atsakovas nurodė, kad ieškovas pastato rekonstrukcijos metu nuo 2006-06-28 iki rekonstrukcijos darbų pabaigos – 2007-01-31 dėl leidimo rekonstruoti pastatą nesikreipė. Išduoti  statybos leidimai buvo registruojami statybos leidimų registracijos žurnale, kuriame duomenų apie ieškovui išduotą statybos leidimą nėra.

Byloje pateikti duomenys dėl atsakovo nurodytų aplinkybių, pateiktas statybos leidimų registracijos žurnalas, iš kurio matyti, kad duomenų apie išduotą statybos leidimą atsakovui nėra ( 3 tomas b.l. 12-39).

Ieškovo atstovas, nurodė, kad atsakovui buvo žinoma apie ieškovo vykdomus darbus, tačiau pripažino, kad į atsakovą dėl leidimų atlikti Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo 17 straipsnio 5 dalyje išvardytus pagerinimus ieškovas nesikreipė.

Valstybinės institucijos teikiančios išvadą Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos  atstovė J. T. nurodė, kad  jų skyriaus vyriausiasis specialistas buvo nuvykęs į vietą ir apžiūrėjo pastatą. Vadovaujantis statybos metu 2006-2007 galiojusio statybos techninio reglamento, STR 1.01.08:2002 „Statinio statybos rūšys“ redakcija, atsižvelgiant į ieškovo vykdytus statybos darbus, langų, durų užmūrijimą ir kitus darbus, jie priskiriami statinio rekonstravimo darbams. Specialistas nuvykęs į vietą  fiksavo užmūrytas langų, kai kurių durų angas. Langų keitimas yra  paprastojo remonto darbai. Ar pakeistos inžinierinės pastato sistemos ir kiek jų pakeista, kokio tipo bei pralaidumo, kokie atlikti kiti darbai nėra galimybės atsakyti nes darbai yra paslėpti statybos darbai, yra reikalingi paslėptų darbų aktai. Turėjo būti surašomi įrengtų sistemų išbandymo aktai. Bet pateikta tik sutartis dėl sistemų įrengimo ir sąskaita faktūra. Neatidengiant visko tose patalpose, pasakyti neįmanoma kokie paslėpti darbai buvo atlikti. Jie gali būti vertinami pagal statybos žurnalus, kuriuose surašyti užslėptų darbų aktai. Reglamento 9 d. numatyta, kad statinio rekonstravimo tikslas iš esmės pertvarkyti esamą statinį, 9.14 p. numatyta, kad jeigu yra keičiamos bendrosios statinio inžinierinės sistemos, tie darbai taip pat priskiriami statinio rekonstrukcijos darbams. Reglamento 9.15 p. numato, kad statybos darbai, kurie pagal savo pobūdį, priklauso statinio kapitalinio, ar paprastojo remonto darbams, jeigu jie yra atliekami statinio rekonstravimo metu, vis tiek yra priskiriami statinio rekonstravimo darbams. Taigi pagal statybos įstatymo 23 str. 1 d. statybos leidimas statinio statybai yra privalomas, išskyrus nesudėtingų statinių statybą ir paprastąjį remontą. Konkrečiu atveju atsižvelgiant į atliktus darbus statybos darbams atlikti buvo reikalingas statybos leidimas, projektas, statybos vykdymo dokumentacija, statybos žurnalai ir kiti dokumentai. Dėl statybos leidimo turėjo būti kreiptasi į savivaldybės administraciją. Duomenų, kad buvo išduotas statybos leidimas ieškovui nėra. Peržiūrėję registracijos žurnalus, dėl statinio pripažinimo tinkamu naudoti, duomenų taip pat nerado. Daroma išvada, kad statyba buvo neteisėta, nors surašytas savavališkos  statybos aktas statytojui nebuvo.

              Valstybinės institucijos teikiančios išvadą Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos  atstovas V. K. papildomai paaiškino, kad buvo nuvykęs į vietą apžiūrėti statinio. Vadovavosi iš registro centro gautu brėžiniu iš kurio matyti kapitalinės sienos ir kiti duomenys.  Pagal patikrinimo aktą pietinėje pusėje tarp ašių 2-3, 3-4, 4-5, 5-6, 6-7, 7-8, 8-9, 9-10 yra užmūrytos durys. Pietinėje pusėje tarp ašių 8-9, 9-10 yra užmūryti langai. Šiaurinėje pusėje tarp ašių 9-10 yra užmūrytos lauko durys, vietoj lango įstatyti  pakeliami  vartai. Konkrečiose vietose yra išardytos pertvaros. Patalpose, kuriose yra  sanitariniai mazgai, pertvaros visos yra išgriautos. Keliose vietose matė, kad laidai išplėšti. Yra pagrindo manyti, kad sugadinta visa elektros instaliacija. Ventiliacijos įrangos nematė. Matėsi, kad išdaužti langai, likę rėmai, yra metalinės durys, įėjimai užmūryti, kitur ertmės. Langų rėmai plastikiniai, matosi, kad gipso kartonu apkaltos sienos, bet viskas yra nusiaubta. Atsižvelgdamas į 2006-06-30 aktą Nr.  2 atstovas nurodė, kad pastato pamatai, sienos nepakito, perdanga nepakito, langai plastikiniai, angos kai kurios užmūrytos, lauko durys medinės, kitur metalinės. Vienos angos užmūrytos, kitos išgriautos, visos tarpinės pertvaros išgriautos, likusios tik pagrindinės kapitalinės sienos. Įėjimo laiptai tebėra. Linoleumo ant grindų nėra, grindys betoninės. Sanitarinių mazgų, vandentiekio, vidinių durų nėra. Atstovas nurodė, kad pagal statybos metu galiojusius reikalavimus ieškovui buvo privaloma gauti statybos leidimą.

              Byloje pateiktas 2011-08-30 valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos faktinių duomenų patikrinimo vietoje aktas. Kuriame nurodyti patikrinimo vietoje, (duomenys neskelbtini) nustatyti faktiniai duomenys, fotonuotraukos ( 3 tomas b.l. 80-87).

Lietuvos Respublikos Aplinkos ministro 2002-12-05 įsakyme Nr. 622 „Dėl statybos techninio reglamento STR 1.01.08:2002 „Statinio statybos rūšys“ patvirtinimo nurodytos statinio statybos rūšys. Įvertinus byloje esančius duomenis, atsižvelgiant į specialistų pateiktus duomenis bei išvadas yra pagrindo vertinti, kad ieškovas atliko statinio rekonstravimo darbus. Vadovaujantis minėto reglamento 9.15 p. numatyta, kad statinio darbai, kurie pagal savo pobūdį priklauso statinio kapitalinio ar paprastojo remonto darbams, jei jie atliekami statinio rekonstravimo metu priskiriami statinio rekonstravimo darbams. Todėl įvertinus šias aplinkybes, nepriklausomai nuo kitų kapitalinio ar paprasto remonto atliktų darbų, ieškovas vadovaujantis statybos metu galiojusio Statybos įstatymo nuostatomis, 23 str. privalėjo kreiptis dėl statybos leidimo išdavimo. Vadovaujantis statybos įstatymo 24 str. buvo nustatyta, kad pastatytą, rekonstruotą ar kapitališkai suremontuotą statinį (jo dalį, kuri gali būti naudojama neatsižvelgiant į tai, ar likusių dalių statyba užbaigta) pripažįsta tinkamu naudoti komisija šio str. 2 d. nurodytų institucijų nustatyta tvarka. Statybos darbų atlikimo metu galiojo Lietuvos Respublikos Aplinkos ministro 2002-04-30 įsakymu Nr. 218  „Dėl statybos techninio reglamento STR 1.07.01:2002 „Statybos leidimas“ patvirtinimo. Statybos reglamente išdėstytos statybos leidimo išdavimo nuostatos, numatyta, kad statinio rekonstravimui, remontui, statinio griovimui ir kt. yra privalomas statybos leidimas. Numatytos išdavimo procedūroms atlikti reikalingų dokumentų formos, šių leidimų apskaitos, sąrašo sudarymo  tvarka ir kt.  

Įvertinus byloje esančius duomenis ieškovas statybos–remonto darbus atliko pažeisdamas  statybos procesą reglamentuojančius viešosios teisės aktus. Daikto pertvarkymas pažeidžiant statybą reglamentuojančias viešosios teisės normas, negali būti laikomas daikto pagerinimu ir nesuteikia teisės reikalauti tokiam pertvarkymui turėtų išlaidų atlyginimo. Be to ieškovo pateikti duomenys dėl atliktų darbų ir turėtų išlaidų yra nepakankami, neatitinkantys įstatymų reikalavimų. Ieškovas neišsaugojo atliktų pagerinimų iki sutarties nutraukimo ir pastato gražinimo. Jei dalis pagerinimų ir išliko, nėra galimybės nustatyti kokie konkrečiai pagerinimai išliko. Ieškovas teismo siūlymo įrodinėti jo nuomojamų patalpų pagerinimo išlaidas CPK nustatyta tvarka skiriama ekspertize ir ekspertinėmis išvadomis atsisakė. Įvertinus visumą įrodymų yra pagrindo išvadai, kad ieškovas neįrodė atsakovo kaltės, kad   ieškovas patyrė nuostolius būtent dėl privatizavimo būdo pakeitimo. Iš visumos ištirtų ir įvertintų įrodymų nėra galimybės nustatyti  ieškovo realiai turėtų išlaidų, nėra galimybės nustatyti nurodytų ir prašomų priteisti nuostolių dydžio, todėl yra pagrindas ieškovo reikalavimą dėl 78277,98 Lt nuostolių priteisimo iš Akmenės rajono savivaldybės atmesti.

Ieškovas ieškiniu reiškė prašymą priteisti turėtas bylinėjimosi išlaidas. 2010-04-16 mokėjimo nurodymu sumokėjo 3105,00 Lt žyminio mokesčio (1 tomas b.l. 49). Teismo posėdžio metu atstovavimo išlaidų priteisti neprašė, duomenų apie turėtas išlaidas nepateikė.

Atsakovas nepateikė duomenų dėl turėtų bylinėjimosi išlaidų ir reikalavimų nereiškė.

Vadovaujantis LR CPK 93 str., 98 str.  šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, teismas priteisia iš antrosios šalies jos turėtas bylinėjimosi išlaidas, išlaidas už advokato ar advokato padėjėjo dalyvavusio nagrinėjant bylą, pagalbą. Vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 80 str. 1 d. 1 p., 88 str. 1 d. 3 p. bei 93 str., 98 str., įvertinus tai, kad ieškinys netenkintinas, ieškovo turėtos išlaidos dėl žyminio mokesčio sumokėjimo iš atsakovo nepriteistinos.

Vadovaujantis LR CPK 88 str., 93 str., 96 str. iš ieškovo priteistinos 52,30 Lt pašto išlaidos valstybei.

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 2.4 str.3d., 2.74 str.3d.,1.2 str.1d., 1.5 str., 6.4 str., 6.38 str., 6.200 str., 6.217 str. 1d. 2d., 6.193 str., 6.477 str., 6.681 str.-6.694 str., 6.662 str., 6.694 str., 6.501 str. Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 93 str., 96 str.,  98 str., 259 str., 260 str., 270 str., 279 str. 1 d., 307 str., teismas

nusprendžia:

Atmesti ieškovo UAB „Baltramas“ ieškinį atsakovui Akmenės rajono savivaldybės administracijai dėl 78277,98 Lt nuostolių nutraukus turto nuomos sutartį ir 3105,00 Lt žyminio mokesčio  priteisimo.

Priteisti iš atsakovo UAB „Baltramas“, juridinio asmens kodas 300558727, adresu J. D. g. 1 Naujoji Akmenė, a.s. Nr. (duomenys neskelbtini) bankas „Swedbank“, AB, banko kodas 73000 52, 30 Lt ( penkiasdešimt du litus 30 ct) pašto išlaidų į valstybės pajamas.

Sprendimas per trisdešimt dienų nuo sprendimo priėmimo dienos gali būti skundžiamas Šiaulių apygardos teismui, skundą paduodant per Akmenės rajono apylinkės teismą.

Sprendimo nuorašus išsiųsti šalims, atsakovui išaiškinti dėl bylinėjimosi išlaidų sumokėjimo tvarkos.