Civilinė byla Nr. e2-24769-861/2016

Teisminio proceso Nr. 2-68-3-18186-2016-2

                            Procesinio sprendimo kategorijos: 2.1.1.3.3.; 2.5.8.9.; 2.5.8.11.2.; 2.5.16.52.5.8.8.; 3.2.4.11.

VILNIAUS MIESTO APYLINKĖS TEISMAS

S P R E N D I M A S 

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2016 m. spalio 24 d.

Vilnius

Vilniaus miesto apylinkės teismo teisėja Donata Kravčenkienė,

sekretoriaujant Jolitai Aleksejūnaitei,

dalyvaujant ieškovo atstovei advokatei G. S. - Dulinskienei,

atsakovo atstovui advokatui M. N.

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjusi civilinę bylą pagal ieškovo UAB ,,Nemuno vaistinė‘‘ ieškinį atsakovui UAB „Laurus Properties“ dėl nuomos sutarties sąlygos pripažinimo negaliojančia,

n u s t a t ė :

              ieškovas kreipėsi į teismą, prašydamas pripažinti 2011 m. birželio 10 d. nuomos sutarties Nr. PBIG-P01-003, sudarytos tarp atsakovo UAB ,,Laurus Properties’’ ir ieškovo UAB „Nemuno vaistinė“, 18.2 punkte įvirtintą sąlygą „Šiuo Nuomininkas aiškiai ir neatšaukiamai pareiškia, kad atsisako pirmumo teisės pratęsti šią Sutartį. Šalys aiškiai susitaria ir abi supranta, kad Nuomos sutartis pasibaigs paskutinę Nuomos termino dieną, jeigu Šalys nesusitars kitaip“ negaliojančia (netaikytina) ir priteisti bylinėjimosi išlaidas. Ieškovas ieškinyje nurodė, kad dar 2004 m. kovo 23 d. UAB „Baltijos investicijų grupė“ ir ieškovas UAB „Nemuno vaistinė“ sudarė Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. 03-23, kuria UAB „Baltijos investicijų grupė“ išnuomojo ieškovui vaistų ir vaistinės paskirties prekių pardavimo veiklai vykdyti negyvenamąsias 100 kv. m. bendro ploto patalpas, esančias prekybos centre „BIG“, Taikos pr. 139, Klaipėda. Nuomos terminas buvo nustatytas iki 2011 m. gruodžio 1 d., o nuomos sutarties Nr. 1 4.2. punkte buvo nustatyta, kad nuomininkas, tinkamai vykdęs savo įsipareigojimus pagal šią sutartį, turi pirmenybės teisę, lyginant su kitais asmenimis, pasiūliusiais vienodą kainą, atnaujinti šią sutartį papildomam penkių metų terminui ar sudaryti kitą sutartį dėl patalpų nuomos. UAB „Baltijos investicijų grupė“ Nuomos sutarties Nr. 1 vykdymo laikotarpiu Prekybos centrą su jame ieškovui UAB „Nemuno vaistinė“ išnuomotomis patalpomis perleido atsakovui, kuris taip pat perėmė nuomotojo teises ir pareigas pagal Nuomos sutartį. Artėjant prie pabaigos šalių nuomos teisiniams santykiams pagal Nuomos sutartį Nr. 1, atsakovas savo iniciatyva pasiūlė ieškovui nuomotis Prekybos centre kitas patalpas. Atsakovas 2011 m. kovo 15 d. pranešimu apie nuomos sutarties nutraukimą informavo ieškovą UAB „Nemuno vaistinė“ apie tai, kad atsakovas savo iniciatyva, vienašališkai ir prieš terminą, t.y. nuo 2011 m. birželio 15 d., nutraukia Nuomos sutartį Nr. 1. Atsakovui pranešus apie vienašališką Nuomos sutarties Nr. 1 nutraukimą 2011 m. birželio 10 d. tarp atsakovo ir ieškovo UAB „Nemuno vaistinė“ buvo sudaryta kita nuomos sutartis Nr. PBIG-PO1-003, kurios pagrindu atsakovas išnuomojo ieškovui vaistinės veiklai Prekybos centre naujas 180 kv. m. patalpas. Nuomos sutarties Nr. 2 specialiųjų sąlygų 4 p. nustatė, kad patalpos išnuomojamos 5 metų terminui - iki 2016 m. birželio 10 d. Atsakovo UAB ,,Laurus Properties’’ 2016 m. sausio 18 d. raštu „Dėl nuomos sutarties ir patalpų grąžinimo“ ieškovas UAB „Nemuno vaistinė“ buvo formaliai informuotas, kad atsakovas neketina toliau nuomoti patalpų ieškovui, todėl ieškovas privalės ne vėliau kaip 2016 m. balandžio 10 d. perduoti jas atsakovui. Atsakovas 2016 m. sausio 18 d. rašte savo sprendimo motyvų nebenuomoti patalpų ieškovui nenurodė, tačiau ieškovas UAB „Nemuno vaistinė“ tikėjosi iš atsakovo gauti pranešimą dėl ieškovo pirmenybės teisės palyginti su kitais asmenimis atnaujinti nuomos sutartį. Ieškovas iš atsakovo per protingą terminą nesulaukdamas pranešimo apie nuomininko teisę sudaryti nuomos sutartį naujam terminui, savo iniciatyva, 2016 m. gegužės 9 d. raštu „Dėl nuomos santykių tęsimo“ kreipėsi į atsakovą ir pareiškė, jog ieškovas pageidauja tęsti nuomos santykius ir yra pasirengęs apsvarstyti atsakovo pasiūlymus dėl nuomos sutartinių teisių santykių pagal Nuomos sutartį tęsimo. Ieškovas taip pat prašė, pasibaigus Nuomos sutarties terminui, pirmumo teise su ieškovu atnaujinti nuomos sutartį, tačiau atsakovas jokio atsakymo iki šio ieškinio pareiškimo dienos ieškovui nepateikė. Ieškovo UAB „Nemuno vaistinė“ vertinimu, atsakovas esamą situaciją formaliai grindžia Nuomos sutarties Nr. 2 Bendrųjų sąlygų 18.2. p., kuris numato, kad „Šiuo Nuomininkas aiškiai ir neatšaukiamai pareiškia, kad atsisako pirmumo teisės pratęsti šią Sutartį. Šalys aiškiai susitaria ir abi supranta, kad Nuomos sutartis pasibaigs paskutinę Nuomos termino dieną, jeigu Šalys nesusitars kitaip“. Ieškovas mano, kad tai šiurkščiai pažeidžia jo teises, akivaizdžiai prieštarauja įstatymo normoms.

Atsakovas atsiliepime į ieškinį nurodė, kad su ieškiniu nesutinka ir prašė jį atmesti bei priteisti iš ieškovo bylinėjimosi išlaidas. Pažymėjo, kad praėjus 5 metams po Nuomos sutarties sudarymo, kurios 18.2 punkte abiejų šalių, verslo subjektų, suderinta valia buvo įtvirtinta sąlyga dėl nuomininko pirmenybės teisės atsisakymo, ieškovas pateikė ieškinį, teigdamas, kad neva ši nuomos sutarties nuostata prieštarauja imperatyvioms įstatymo normoms, dėl to turi būti pripažinta niekine, teigdamas, kad neva buvo priverstas sutikti su nuostata, kuri įtvirtina esminę šalių nelygybę. Atsakovo nuomone, ieškovas nenurodė jokių teisės doktrinos ar teismų praktikos pavyzdžių, kurie patvirtintų teiginius dėl tariamo CK 6.482 str. normos imperatyvumo. Atsakovas pažymėjo, jog civiliniai santykiai, iš jų ir nuomos, grindžiami bendrąja privatinės teisės nuostata, kad leidžiama viskas, kas neuždrausta, o civilinių santykių subjektų elgesio dispozityviškumas, pasireiškia per sutarties laisvės principą, kuris leidžia civilinių teisinių santykių dalyviams laisvai spręsti, ar sudaryti sutartį, savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas, taip pat sudaryti sutartis, kurių CK tiesiogiai neįtvirtinta, jeigu tai neprieštarauja įstatymui. Sudarius konkrečią nuomos sutartį, ieškovas savo valia ir niekieno neverčiamas atsisakė savo pirmenybės teisės, tačiau pasibaigus sutarties terminui, pažeisdamas savo sutartinę pareigą, savo poziciją vienašališkai pakeitė – nors pagal CK 6.59 str. draudžiama vienašališkai atsisakyti įvykdyti prisiimtą sutartinę prievolę ar vienašališkai pakeisti jos įvykdymo sąlygas. Ieškovas nuomos sutarties sudarymo metu buvo ir yra vienas sėkmingiausių ir didžiausią pelną generuojančių verslo subjektų, veikiančių farmacijos srityje Lietuvoje. Vien šis faktas paneigia teiginį, kad kas nors galėtų nesąžiningai versti sudaryti ieškovui nepalankią sutartį, nes ieškovas, kaip rinkoje dominuojantis subjektas, turi visus resursus derėtis ir susitarti dėl jam palankiausių sąlygų prievoliniuose verslo santykiuose. Dėl savo verslo specifikos (farmacinės veiklos, kuriai reikalingos komercinės patalpos) ieškovas ne tik nuolat didžiuliais kiekiais perka vaistus, bet ir pastoviai dalyvauja sutartiniuose nuomos santykiuose. Tai akivaizdžiai paneigia teiginius, neva ieškovas buvo silpnesnis už atsakovą; ieškovas buvo ir yra patyręs verslo subjektas, turintis derybinius pajėgumus ir ne pirmą kartą susiduriantis su komercine negyvenamųjų patalpų nuoma, kuris, kaip profesionalus verslininkas ir derybininkas, prieš sudarant nuomos sutartį įvertino teigiamus ir neigiamus atitinkamų nuomos sutarties nuostatų padarinius bei savo laisva valia ir niekieno neverčiamas sąmoningai prisiėmė sutartinius įsipareigojimus pagal nuomos sutartį, tame tarpe ir šioje byloje ieškiniu ginčijamą nuostatą. Be to, priešingai negu teigia ieškovas, tarp šalių vyko derybos ir jos vyko dėl daugelio sutarties sąlygų. Atsakovas pažymėjo, kad šalys bendru sutarimu nukrypo nuo sutarties Bendrųjų sąlygų, nes individualiai suderėtų Specialiųjų sąlygų pagalba šalys atliko net 18 sutarties Bendrųjų sąlygų pakeitimų/papildymų. Dėl to yra visiškai nepagrįsti ieškinio teiginiai, neva ieškovas neturėjo kito pasirinkimo. Atsakovas atkreipė teismo dėmesį į tai, kad net jeigu teismas pripažintų, jog nuomos sutarties nuostata gali būti nuginčyta, ieškovas yra praradęs teisę ginčyti nuostatą, nes ją jau patvirtino pagal LR CK 1.79 str. 1 d., taip pat

nuomos sutarties galiojimo laikotarpiu, pradedant nuo 2011-06-10, nuomininkui buvo pateikti net 9 pranešimai apie sutartyje numatytų nuomininko pareigų pažeidimus, o konkrečiai – apie vėlavimus atsiskaityti, o 2013 m. kovo mėn. pateiktame pranešime dėl įsiskolinimo už nuomos bei komunalines paslaugas apmokėjimo nurodytas nuomininko įsiskolinimo dydis sudarė net 39 748,96 Lt ir 127,20 Lt delspinigių, be to, nuomininkas buvo pažeidęs prekybos centro vidaus taisykles, susijusias su prekių pristatymu į nuomininko nuomojamas patalpas. Atsakovas pažymėjo, kad ieškovas klaidina teismą teigdamas, jog į ieškovo 2016-05-09 raštą atsakovas jokio atsakymo iki šio ieškinio pareiškimo dienos ieškovui nepateikė. Atsakovas dar 2016-05-16 raštu pateikė atsakymą, kuriame išdėstė sistemingus nuomos sutarties pažeidimus.

Teismo posėdžio metu ieškovo atstovė palaikė ieškinį jame nurodytais argumentais. Papildomai pažymėjo, kad teismų praktikoje imperatyvą apibūdina normos konstrukcija, griežta lingvistika ir nors šiuo atveju tokio griežtumo nėra, bet įtvirtinama kategoriška galimybė kaip nuomininko teisė. Akcentavo, kad vaistinė patalpose veikia nuo 2004 m., yra reklama, didelės investicijos, o nuomos sutartis buvo sudaryta prisijungimo būdu, sutartį ruošė atsakovo pusė. Paaiškino, kad netinkamas nuomos sutarties vykdymas nėra šios bylos nagrinėjimo dalykas, o buvę vėlavimai yra neesminiai, siųsti pranešimai ne dėl nuomos mokesčio vėlavimo, o dėl eksploatacinių išlaidų, be to, minimos sąskaitos yra senos, nes 2014-2015 metais vėlavimų iš viso nebuvo; atsakovas pats vėlavo teikti sąskaitas, niekada neskaičiavo delspinigių. Į atsakovo atstovo klausimą atsakė, jog nuomos plotas pagal 2004 m. ir 2011 m. nuomos sutartis skyrėsi, t.y. buvo 100 kv. m., šiuo metu 180 kv. m., taip pat nurodė, kad viešas interesas, tai ne ieškovo kaip verslininko viešas interesas, o nuomos santykių stabilumas, imperatyvių normų gynimas. Akcentavo, kad mokėjimus įmonė vykdė tvarkingai, vėlavimai neženklūs.

Teismo posėdžio metu atsakovo atstovas su ieškiniu nesutiko, prašė jį atmesti. Papildomai nurodė, kad 2004 m. nuomos sutarties analizavimas nėra susijęs su šia byla, nes 2011 m. šalys derėjosi iš naujo ir ieškovas gavo nuomai dvigubai didesnio ploto patalpas. 2016-01-18 atsakovo raštas kaip tik ir priminė ieškovui, kad nuomos sutartis pasibaigs, taip atsakovas įgyvendino bendradarbiavimo pareigą, tačiau į šį atsakovo raštą ieškovas neatsakė; raštą parašė tik 2016-05-09, į kurį atsakovas atsakė jau 2016-05-16, apie ką ieškovas nutylėjo ir netgi dabar, teisme, sako, kad tokio atsakymo nebuvo. Pažymėjo, kad sutartis buvo vykdoma netvarkingai, vėlavimo faktas yra, jo ieškovas neneigia, priminimai buvo siųsti 2011 m., 2012 m., 2013 m., todėl tai rodo sistemiškumą, be to, yra prekybos centro taisyklių pažeidimo faktas. Akcentavo, kad analizuojama norma nėra imperatyvas, ji dispozityvi, kaip ir visa prievolių teisė, o atsisakymas nuo teisės buvo galimas, taip šalys susitarė dėl nuomos sutarties pabaigos. Ypatingą svarbą teikė tam, kad šalys – lygiaverčiai verslo subjektai, išreiškę savo valią dėl santykių pabaigos. Ieškovas veikia rinkoje nuo 1999 m., tai milžiniškas subjektas, kuris derėjosi dėl sąlygų, jas keitė, be to, ieškovas patvirtino sandorį, nes su sutartimi sutiko, vyko patalpų perdavimas, sutartį vykdė 5 metus, jokių reikalavimų dėl sutarties normų nereiškė. Sutiko su ieškovo pozicija, kad sutarties pažeidimai nebuvo esminiai, dėl ko atsakovas būtų galėjęs savarankišku pagrindu nutraukti sutartį, bet jie buvo, ieškovas mokėjo netvarkingai.

Ieškinys atmestinas.

Byloje nustatyta, kad ieškovas ir atsakovas 2011 06 10 sudarė 180 m2 ploto patalpų pastate (unikalus Nr. 4400-0317-4963) adresu Taikos pr. 139, Klaipėdoje nuomos sutartį Nr. PBIG-P01-003. Šalių ginčas kilo dėl patalpų nuomos sutarties Bendrųjų sąlygų 18.2. p., kur įtvirtinta nuostata, kad nuomininkas atsisako pirmumo teisės pratęsti šią sutartį ir kad nuomos sutartis pasibaigs paskutinę nuomos termino dieną, jeigu šalys nesusitars kitaip. Ieškovas mano, kad ši nuostata prieštarauja CK 6.482 str. 1 d. įtvirtintai imperatyviai taisyklei, kad nuomininkas, tvarkingai vykdęs pagal nuomos sutartį prisiimtas pareigas, pasibaigus sutarties terminui, turi pirmenybės teisę lyginant su kitais asmenimis, atnaujinti sutartį. Atsakovas nurodo, kad ši įstatyme įtvirtinta nuostata nėra imperatyvi ir kad šalys aiškiai susitarė jos netaikyti, ieškovui nuomojantis minėtas patalpas.

Teismas įvertina byloje esančius įrodymus pagal vidinį savo įsitikinimą, pagrįstą visapusišku ir objektyviu aplinkybių, kurios buvo įrodinėjamos proceso metu, išnagrinėjimu, vadovaudamasis įstatymais (CPK 185 str. 1 d.). Įrodymų pakankamumas byloje reiškia, kad jie tarpusavyje neprieštarauja vieni kitiems ir jų visuma leidžia padaryti pagrįstą išvadą apie įrodinėjamų faktinių aplinkybių buvimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010-07-02 nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-316/2010). Išvadą apie faktų buvimą teismas civiliniame procese gali daryti ir tada, kai tam tikrų abejonių dėl fakto buvimo lieka, tačiau byloje esančių įrodymų visuma leidžia manyti esant labiau tikėtina atitinkamą faktą buvus, nei jo nebuvus (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008-08-25 nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-304/2008; 2008-03-26 nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-187/2008; 2004-10-04 nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-513/2004).

Dėl Nuomos sutarties sąlygos prieštaravimo imperatyvioms įstatymo normoms.

Ieškovo vertinimu, LR CK 6.482 str. 1 d. norma, nustatanti, kad nuomininkas, tvarkingai vykdęs pagal nuomos sutartį prisiimtas pareigas, pasibaigus sutarties terminui turi pirmenybės teisę palyginti su kitais asmenimis atnaujinti sutartį, yra imperatyvi, todėl sąlyga, kad nuomininkas jos atsisako, yra niekinė ir negalioja. Kaip nurodo abi bylos šalys, kad konkreti teisės nuostata yra imperatyvioji, pagal kasacinio teismo praktiką lemia tokie požymiai: ji griežtai formuluoja paliepimą ir neleidžia jo suprasti dviprasmiškai, tai reiškia, kad jos išraiškos forma - kategoriški paliepimai, veiksmų aprašymas ir jų atlikimo eiga, nurodytų veiksmų draudimas, teisės normų įgyvendinimo sąlygos ir būdai. Taigi, sprendžiant, ar elgesio taisyklė yra kategoriška ir teisių santykių subjektai nuo jos nukrypti negali, lingvistinės išraiškos priemonės yra žodžiai „draudžiama“, „neturi teisės“, „privalo būti“ ir pan., aiškiausiai parodo imperatyvųjį teisės normos pobūdį. Kad nagrinėjamu atveju analizuojama norma neturi šio lingvistinio griežtumo, teismo posėdyje pripažino ir ieškovo atstovė, tačiau tuo pačiu ji paaiškino, kad LR CK 6.482 str. 2 d. įtvirtinta pareiga ,,nuomotojas privalo‘‘, tad bendrai vertinant, LR CK 6.482 str. yra imperatyvus.        

Taigi, kai teisės normoje nėra taip aiškiai išreikšto imperatyvo, sprendžiant dėl normos imperatyvumo, įvertinami tam tikros teisės normos tikslai, objektas ir interesai, kuriuos ta teisės norma gina, taip pat tos teisės normos sisteminiai ryšiai su kitomis normomis ir t. t. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. gruodžio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-523/2011). Be to, teismų praktikoje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. gegužės 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-253-421/2016) imperatyvioji teisės norma CK 1.80 straipsnio prasme laikoma tokia, kuria siekiama apsaugoti visos visuomenės interesus, viešąją tvarką, todėl aiškinantis normos imperatyvumą turi būti nustatyta, ar egzistuoja viešasis interesas, kuriam užtikrinti ji skirta.

Teismo vertinimu, CK 6.482 str. 1 d. nuostata nėra imperatyvi teisės norma jau vien dėl to, kad pačioje CK 6.482 str. 1 d. nėra įtvirtinto kategoriško paliepimo ar draudimo, tačiau teismas sutinka su ieškovo nuomone, jog ši teisės norma įtvirtina nuomininko galimybę, kurios ignoruoti nuomotojas negali. Ši nuomotojo galimybė yra įtvirtinta kategoriškai, tačiau nuomininkas šia galimybe gali pasinaudoti arba nepasinaudoti.

Kalbant apie CK 6.482 str. 2 d. nuostatą, jog nuomotojas privalo per nuomos sutartyje numatytą terminą raštu pranešti nuomininkui apie šio teisę sudaryti nuomos sutartį naujam terminui, teismo vertinimu, turi būti atsižvelgta į faktines bylos aplinkybes – atsakovas ieškovui 2016-01-18 išsiuntė pranešimą dėl nuomos sutarties pabaigos ir patalpų grąžinimo, kur aiškiai išreiškė savo valią netęsti nuomos termino papildomam 5 metų terminui, rašte akcentavo nuomos sutarties 18.2 p., o iki nuomos sutarties numatomos pabaigos buvo likę beveik pusė metų. Sisteminis CK 6.482 str. 1 d. ir 2 d. nuostatų aiškinimas rodo kategorišką paliepimą nuomotojui užtikrinti nuomininkui galimybę pasinaudoti CK 6.482 str. 1 d. įtvirtinta pirmenybės teise, tačiau pirmenybės teisės nuomininkas atsisakė dar pasirašydamas nuomos sutartį. Argumentą, kad normos 2 d. nurodyta tokio pranešimo forma (raštu) taip pat, pasak ieškovo, įtvirtina normos imperatyvumą, teismas atmeta kaip nepagrįstą ir laiko, kad įsakmus pranešimo formos nurodymas nereiškia įsakmaus liepimo pranešti nuomininkui apie nuomos sutarties sudarymą naujam terminui, be to, pabrėžia, kad 6.482 str. 2 d. iš esmės yra įtvirtinamas šio straipsnio 1 d. normos įgyvendinimo mechanizmas. Taip pat, kaip nurodyta aukščiau, pagal teismų praktiką, imperatyviai įtvirtinta nuomininko pirmenybės teisė atnaujinti sutartį turėtų atitikti viešąjį interesą, o šiuo atveju viešas interesas nereiškia, kaip nurodo ieškovas, teisinių santykių stabilumo išsaugojimo dviejų verslininkų tarpusavio santykiuose, ar nuomininko teisinio tikrumo užtikrinimo vykdant konkrečią nuomos sutartį, o tuo labiau ieškovo lūkesčių, kad jis galės vykdyti veiklą pasirinktoje vietoje ilgą laiką ir tai skatins investicijas į verslą išsinuomotose patalpose bei kurs ilgalaikius darbo teisinius santykius.

Teismas sutinka su ieškovo nuomone, kad LR CK 6.482 str. yra skirtas užtikrinti šalių lygiateisiškumą, nuomos santykių teisinį apibrėžtumą ir teisėtus lūkesčius, tačiau pabrėžia, kad nuomos sutartis ir buvo dviejų civilinės teisės subjektų sandoris, kurių viena, tą sandorį sudarydama, laisva valia atsisakė savo pirmenybės teisės, todėl ieškovo lūkesčiai ir negalėjo būti tęsti nuomos santykius dar 5 metams. Teismas negali nesutikti su atsakovo atstovo išsakyta nuomone, jog apskritai savo esme prievolinė teisė yra dispozityvi, ne imperatyvi, o teisės aktai numato galimybę atsisakyti savo pirmenybės teisės net ir daiktinėje ar nuosavybės teisėje (pvz. LR CK 4.79 str., Akcinių bendrovių įstatymo 47 str.).

Iš esmės, byloje nagrinėjama situacija, kai sudarius konkrečią nuomos sutartį, ieškovas savo valia atsisakė savo pirmenybės teisės, tačiau pasibaigus nuomos sutarties terminui, pažeisdamas savo sutartinę pareigą, savo poziciją vienašališkai pakeitė – nors pagal CK 6.59 str. normą draudžiama vienašališkai atsisakyti įvykdyti prisiimtą sutartinę prievolę ar vienašališkai pakeisti jos įvykdymo sąlygas. Tuo tarpu kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad teismas, spręsdamas sutarties ar atitinkamos jos sąlygos pakeitimo klausimą, privalo įvertinti, kad pakeista sutartis ar atitinkama jos sąlyga atitiktų sąžiningumo ir protingus sąžiningos verslo praktikos reikalavimus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. kovo 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-124/2012). Bendrasis sąžiningumo principas įtvirtintas CK 1.5 str., kuriame nustatyta, jog civilinių teisinių santykių subjektai, šalių susitarimu įstatymo numatytais atvejais nustatydami tarpusavio teises ir pareigas, privalo vadovautis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais. Sąžiningumo principas yra fundamentalus privatinės teisės principas, kurio turinys teismų praktikoje atskleidžiamas nagrinėjant kiekvieną konkretų atvejį, vertinant konkrečios bylos aplinkybes, ginčo šalių elgesį. Dėl šios priežasties turi būti vertinami ir protingi sąžiningos verslo praktikos reikalavimai – abi šalys yra verslo subjektai, derybų keliu sutarę dėl nuomos sutarties sąlygų, taip pat, tame tarpe, ir dėl nuomos sutarties termino – 5 metų. Nagrinėjamu atveju nebuvo abiejų šalių suderintos valios tęsti nuomos teisinius santykius - priešingai, abiejų šalių suderinta valia, rašytine forma, sutartyje buvo sutarta po 5 metų nebetęsti nuomos sutarties; tokią savo valią atsakovas labai aiškiai ir ne kartą patvirtino ieškovui (pirmą kartą dar 2016 m. sausio 18 d. raštu). Priešinga teismo išvada reikštų tik formalų teisės taikymą, prieštarautų sutarties laisvės principui ir neatitiktų reikalavimo sutartis vykdyti sąžiningai. Negana to, atsakovas, aiškiai išreiškęs savo valią dėl nuomos sutarties netęsimo 2016 m. sausio 18 d. raštu, jokios ieškovo reakcijos nesulaukė, ieškovas į minėtą raštą, taigi, ir atsakovo ketinimus sutartį nutraukti, nereagavo, savo siekio tęsti santykius nenurodė. Tik 2016 m. gegužės 9 d. ieškovas išsiuntė atsakovui raštą, kuriame išreiškė savo valią tęsti nuomos santykius, tačiau po itin trumpo termino, t.y. 2016 m. gegužės 16 d., gavo atsakovo atsakymą, kad šis santykių tęsti neketina. Dėl to teismas mano, kad ieškovas nepakankamai bendradarbiavo su atsakovu. 

Taigi, byloje nėra jokių požymių pripažinti, jog CK 6.482 str. 1 d. yra imperatyvi teisės norma, o atsisakymas nuo pirmenybės teisės negali būti taikomas.

Dėl esminės šalių nelygybės.

Ieškovas ieškinyje remiasi CK 6.228 str. 1 d., kuria suteikta teisė šaliai atsisakyti sutarties arba tam tikros sąlygos, jeigu sutarties sudarymo metu sutartis ar atskira jos sąlyga nepagrįstai suteikė kitai šaliai perdėtą pranašumą. Pagal šią normą laikoma, kad atsisakoma sąlyga nulemia didelę šalių prievolių neatitiktį, kai viena šalis kitos sąskaita įgyja neproporcingai didelę, palyginti su jos prievolėmis, naudą, o kita šalis negauna nieko arba jos nauda yra neproporcingai maža, palyginus su kitos šalies prievole. Tokia nelygybė dėl tarpusavio prievolių neatitikties, kad būtų pripažintina esmine, turi egzistuoti sudarant sutartį, o jai esant laikoma nesąžininga ir neprotinga reikalauti vykdyti sutartį, tad tokiu atveju nukentėjusioji šalis turi teisę pareikšti kitai šaliai, kad atsisako vykdyti tokią sutartį ar tam tikrą jos sąlygą.

Kaip nurodo ieškovas, turi būti atsižvelgiama ir į tai, jog viena šalis nesąžiningai pasinaudojo tuo, kad kita šalis nuo jos priklauso, turi ekonominių sunkumų, neatidėliotinų poreikių, yra ekonomiškai silpna, neinformuota, nepatyrusi, veikia neapdairiai, neturi derybų patirties, taip pat atsižvelgiant į sutarties prigimtį ir tikslą. Teisę atsisakyti sutarties ar atskiros jos sąlygos CK 6.228 straipsnio 1 dalyje numatytais pagrindais turinčio šalies prašymu, teismas turi teisę išnagrinėti sutartį ar atskirą jos sąlygą ir jas atitinkamai pakeisti, kad sutartis ar atskira jos sąlyga atitiktų sąžiningumo ir protingus sąžiningos verslo praktikos reikalavimus. Ieškovo UAB „Nemuno vaistinė“ įsitikinimu, ginčo nuomos sutartyje Nr. 2 numatyta sąlyga yra įtvirtinama esminė šalių nelygybė, todėl sąlyga negali būti taikoma.

Pažymėtina, kad atsakovas 2011 m. kovo 15 d. pranešimu apie nuomos sutarties nutraukimą informavo ieškovą, kad nuo 2011 m. birželio 15 d., nutraukia ankstesniąją nuomos sutartį Nr. 1. Tuo vadovaudamasis, ieškovas nurodo, kad nutraukus minėtą nuomos sutartį, ieškovas neturėjo kito pasirinkimo ir sutiko su atsakovo vienašališkai parengtomis nuomos sutarties Nr. 2 sąlygomis, tarp kurių buvo įtraukta ir ginčijama sąlyga, pasirašė nuomos sutartį Nr. 2 ir tęsė bendradarbiavimą bei veiklą atsakovo prekybos centre. Teismas sutinka su ieškovo argumentais, kad vaistinė prekybos centre veikė nuo 2004 m. pabaigos, taigi ieškovas buvo investavęs į reklamą, pirkėjai žinojo, kad prekybos centre ras ieškovo vaistinę, o ieškovo per ilgą veiklos plėtojimo laikotarpį atliktos materialios ir nematerialios investicijos garantavo jo valdomos vaistinės žinomumą, lėmė atitinkamus ir nuolatinius pirkėjų srautus. Tačiau teismas pažymi, jog pats ieškovas ieškinyje nurodo, kad dar prieš nuomos sutarties Nr. 2 sudarymą jis aiškiai suvokė, kad nesutikus su atsakovo pasiūlytomis sąlygomis, jis praras įdirbį, turės papildomų išlaidų. Todėl manytina, kad pasirašydamas nuomos sutartį Nr. 2 su sąlyga dėl pirmenybės teisės atsisakymo, ieškovas taip pat privalėjo suvokti, jog po 5 metų nuomos sutarčiai pasibaigus, jam teks ieškoti naujų patalpų, įsikurti jose, reklamuoti savo veiklą naujose patalpose ir jose kurį laiką veikti, kad būtų pasiekti tokie pirkėjų srautai ir prekių apyvarta, kokia per ilgus metus ir įdėtas pastangas buvo pasiekta atsakovo prekybos centre.

Taigi, iš esmės teismas nesutinka su ieškovo pozicija, kad jis buvo priklausomas nuo atsakovo ir nenorėdamas prarasti viso pirmiau paminėto įdirbio neturėjo kito pasirinkimo, kaip tik sutikti su parengta sutartimi, kurioje buvo įtvirtinta sąlyga, panaikinanti pirmenybės teisę atnaujinti nuomos sutartį. Taip pat negalima sutikti su ieškovu, kad tai nesuteikė jam jokio adekvataus atlyginimo (kitokių reikšmingų teisių, mažesnį nuomos mokestį ar pan.). Kaip paaiškėjo bylos nagrinėjimo teisme metu, ieškovo nuomojamas plotas padidėjo beveik 2 kartus, t.y. nuo 100 kv. m. iki 180 kv. m., kas, tikėtina buvo ieškovui paranku ir leido jam efektyviau vystyti verslą.

Teismas mano, kad ieškovui, kaip itin patyrusiam verslo subjektui ir profesionalui, taip pat yra taikomi itin aukšti atidumo, rūpestingumo ir protingumo standartai sutartiniuose santykiuose. Akivaizdu, kad iš byloje esančių duomenų matyti, jog ieškovas sutarties sudarymo metu buvo sėkmingas, didelį pelną turintis verslo subjektas Lietuvoje. Šis faktas neleidžia teismui manyti, jog kas nors, net ir toks pat didelis verslo subjektas kaip ieškovas, galėjo kaip nors versti ieškovą sudaryti jam nepalankią sutartį; priešingai, neabejotina, kad ieškovas turi didelį potencialą sudarant sutartis derėtis ir susitarti dėl jam palankių sąlygų prievoliniuose verslo santykiuose, nes ieškovas veikla užsiima daugiau nei 20 metų, valdo net 326 vaistines, ieškovo apyvarta sudarė net 485,7 mln. Lt, turtas siekė net 173,2 mln. Lt, o grynasis pelnas – 18,1 mln. Lt. Be to, teismas sutinka su atsakovo nuomone, kad dėl farmacinės veiklos ieškovui nuolat reikalingos komercinės patalpos, todėl jis nuolat dalyvauja sutartiniuose nuomos santykiuose, o tai akivaizdžiai paneigia teiginius, neva ieškovas buvo silpnesnis už atsakovą, priklausomas nuo jo. Logiška manyti, kad prieš sudarant nuomos sutartį ieškovas įvertino teigiamus ir neigiamus nuostatų padarinius bei savo laisva valia sąmoningai prisiėmė sutartinius įsipareigojimus pagal nuomos sutartį, tame tarpe ir nuostatą dėl pirmenybės teisės atsisakymo.

Taip pat teismo posėdžio metu ieškovas nepaneigė atsakovo išsakytų aplinkybių, kad tarp šalių vyko derybos atstovų susitikimų metu, šalys bendru sutarimu nukrypo nuo sutarties sąlygų, atliko net 18 nuomos sutarties bendrųjų sąlygų pakeitimų/papildymų (pvz. šalys ieškovo iniciatyva susitarė netaikyti 2.4 p., kuris buvo nepriimtas ieškovui, 19.6 punktu numatė papildomą baudą nuomotojui dėl sutarties nutraukimo ir pan.). Teismas neturi jokio pagrindo tokiais atsakovo teiginiais netikėti – nėra jokio nei teisinio, nei netgi loginio pagrindo teigti, kad ieškovas, įvertinus jo padėtį versle, sudarė sutartį prisijungimo būdu, be derybų. Taigi, ieškovas neįrodė nei vienos aplinkybės, reikalingos CK 6.228 str. taikymui ir apskritai nepateikė jokių argumentų, kodėl esminės šalių nelygybės institutas turėtų būti taikomas šalių santykiams – ieškovas nuo atsakovo nepriklausė, neturėjo ekonominių sunkumų, neatidėliotinų poreikių, nebuvo ekonomiškai silpnas, neinformuotas, nepatyręs, veikė arba privalėjo veikti apdairiai, turėjo derybų patirties.

Teismų praktikoje yra pripažįstama, kad CK 6.228 str. paskirtis yra ginti silpnesniąją sutarties šalį, kuri privalėjo sutikti su jai pasiūlytomis sutarties sąlygomis, tačiau šioje byloje tokių aplinkybių nenustatyta.

Dėl nuomos sutarties sandorio patvirtinimo

Atsakovas atsiliepimu nurodė, kad net jeigu būtų pripažinta, jog nuomos sutarties nuostata gali būti nuginčyta, ieškovas bet kuriuo atveju yra praradęs teisę ginčyti nuostatą, nes ją jau patvirtino.

Nors teismas dėl ginčijamos nuostatos pasisakė aukščiau, aptariamas ir šis atsakovo argumentas.

CK 1.79 str. 1 d. nurodoma, kad šalis, turinti teisę sandorį nuginčyti, gali jį patvirtinti per kitos sandorio šalies arba įstatymų nustatytą terminą, o patvirtinusi sandorį šalis netenka teisės jį ginčyti. Ne tik CK, bet ir teismų praktikoje pripažįstama, kad sutartinių santykių šalims susitarus dėl esminių sutarties sąlygų ir šias sąlygas pradėjus vykdyti, o vėliau derybų keliu nepasiekus abipusio susitarimo dėl sutarties sąlygų pakeitimo ir suinteresuotai šaliai nesikreipus į teismą dėl sutarties sąlygų pakeitimo, sutartis privalo būti vykdoma pagal joje nustatytas (sutartas) sąlygas. Pasak atsakovo, ieškovo veiksmai visą šalių santykių egzistavimo laikotarpį įrodo, jog nuomos sutartis bei ginčijama nuostata faktiškai buvo patvirtintos; šių atsakovo argumentų ieškovo atstovė teismo posėdžio metu neginčijo ir dėl jų nepasisakė.

Su tokiu atsakovo motyvu sutinka ir teismas, kadangi ieškovas sudarė nuomos sutartį, šiuo metu ginčijamos nuostatos nekvestionavo, ieškovas priėmė patalpas patalpų perdavimo-priėmimo aktu, taip faktiškai priimdamas prievolės įvykdymą, be to, pats prisiėmė atitinkamas pareigas pagal sutartį, tarp jų ir šioje byloje ginčijamą nuostatą, visą nuomos sutarties galiojimo terminą, t.y. 5 metus ieškovas vykdė sutartį, neturėjo jokių pretenzijų ar reikalavimų atsakovui dėl ginčijamos nuostatos, nesikreipė į nuomotoją dėl nuomos sutarties pakeitimų/papildymų. Tiek iš procesinių dokumentų, tiek iš šalių atstovų paaiškinimų teismo posėdžio metu akivaizdu, kad ieškovo faktinis elgesys taip pat leido atsakovui pagrįstai manyti, jog ieškovas sutinka su visomis nuomos sutarties sąlygomis, tame tarpe ir sąlyga dėl pirmenybės teisės atsisakymo, nes ieškovas sutartį ilgą laiką vykdė, ją patvirtino.

Tokiais veiksmais ieškovas patvirtino nuomos sutartį pilna apimtimi, tame tarpe ir nuostatą dėl pirmenybės atsisakymo, dėl to neteko teisės jos ginčyti, kaip tai įtvirtinta CK 1.79 str.

Dėl netinkamo nuomos sutarties vykdymo

Kaip atsiliepime nurodo atsakovas, ieškovas, pareikšdamas ieškinį, piktnaudžiauja savo teisėmis ir tikisi kuo ilgiau naudotis ginčo patalpomis. Atsakovas akcentavo, kad Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra ne kartą pažymėjęs, jog įstatymas draudžia įgyvendinti civilines teises tokiu būdu ir priemonėmis, kurios be teisinio pagrindo pažeistų ar varžytų kitų asmenų teises ar darytų žalos kitiems asmenims (CK 1.137 str. 3 d.).

Atsakovas į bylą pateikė įrodymus, patvirtinančius, kad ieškovas netinkamai vykdė nuomos sutartį, todėl teigė, kad ieškovas neturi pirmenybės teisės, numatytos CK 6.482 str., nes nuomos sutarties galiojimo laikotarpiu, t.y. nuo 2011-06-10, nuomininkui buvo pateikti 9 pranešimai apie sutartyje numatytų pareigų pažeidimus. Atsakovo minėti pažeidimai yra susiję su atsiskaitymų pagal nuomos sutartį vėlavimu, be to, byloje yra duomenų, kad 2013 m. kovo mėn. pateiktame pranešime dėl įsiskolinimo už nuomos bei komunalines paslaugas apmokėjimo nurodytas įsiskolinimo dydis buvo ženklus ir sudarė 39 748,96 Lt ir 127,20 Lt delspinigių. Taip pat nuomininko vaistinės vadovei siųstas įspėjimas patvirtina, kad nuomininkas buvo pažeidęs prekybos centro vidaus taisykles, susijusias su prekių pristatymu; šios aplinkybės teismo posėdžio metu ieškovo atstovė neginčijo, dėl jos plačiau nepasisakė. Ieškovas teigia, kad jis savo įsipareigojimus atsakovo atžvilgiu vykdė tinkamai ir tvarkingai.

Byloje yra nurodoma, kad ieškovas siuntė atsakovui 2016-05-09 raštą, kuriuo ieškovas pareiškė, kad pageidauja tęsti nuomos santykius, prašo pasibaigus nuomos sutarties terminui pirmumo teise su nuomininku atnaujinti nuomos sutartį, tačiau atsakovas jokio atsakymo iki ieškinio pareiškimo dienos nepateikė ir nenurodė motyvų, kodėl vengia pratęsti nuomos teisinius santykius. Su tokiu ieškovo teiginiu teismas sutikti negali, kadangi byloje yra pateikti duomenys, jog atsakovas 2016-05-16 raštu pateikė ieškovui atsakymą (išsiųstas el. paštu adresatui info@camelia.lt bei nurodyta, kad originalas siunčiamas ir registruotu paštu), kuriame išdėstė nuomos sutarties pažeidimus, taip pat nurodė, kad būtent atsižvelgiant į netinkamą nuomos sutarties vykdymą, jei nuomininkas kreipsis į teismą, bet nepateiks teismui šio atsakovo atsakymo, kuriame nurodyti konkretūs nuomininko netinkamo sutarties vykdymo atvejai, tokie veiksmai bus piktnaudžiavimas savo teisėmis. Teismas atkreipia dėmesį, kad ieškovas nei ieškinyje, nei posėdžių metu, nei baigiamosiose kalbose nepasisakė dėl atsakovo 2016-05-16 atsakymo į 2016-05-09 ieškovo raštą, nenurodė jokių aplinkybių, kodėl teigia, kad atsakymo atsakovas nepateikė, nepaaiškino, kodėl nurodo, kad atsakovas pastabų dėl sutarties vykdymo nereiškė. Atsakovo įsitikinimu, aukščiau nurodytos aplinkybės bei pridėti įrodymai aiškiai ir nedviprasmiškai patvirtina, kad nuomininkas negali būti laikomas tinkamai vykdžiusiu sutartį. Todėl pasibaigus sutarties terminui, pirmenybės teisę palyginti su kitais asmenimis atnaujinti sutartį turi tik tas nuomininkas, kuris tvarkingai vykdė pagal nuomos sutartį prisiimtas pareigas.

Ieškovas teigia, kad byloje minėti mokėjimų pagal nuomos sutartį vėlavimai nėra esminiai, atsakovas nenurodė, kad ieškovas vėlavo atsiskaityti po 2014 m. liepos mėn., o ieškovas yra sumokėjęs skolas ir delspinigius. Ieškovas į bylą pateikė suvestines, iš kurių, kaip nurodo ieškovas, matyti, kad atsiskaitymų vėlavimas nebuvo ilgalaikis, todėl atsiliepime aprašytos aplinkybės neturi įtakos. Teismo posėdžio metu ieškovo atstovė paaiškino, kad pranešimai apie įsiskolinimą buvo ne dėl nuomos mokesčio, o dėl eksploatacinių išlaidų, sąskaitos į bylą yra pateiktos senos, o pats atsakovas niekada netaikė jokių sankcijų ir delspinigių neskaičiavo, be to, vėlavimai neženklūs.

Teismo nuomone, vadovaujantis į bylą pateiktais įrodymais, teigtina, kad ieškovas nuomos sutartį vykdė netinkamai ir netvarkingai. Nors teismas sutinka su ieškovo nuomone, kad vėluota buvo nedaug, o įvertinus tiek ieškovo, tiek atsakovo pozicijas rinkoje skolos už eksploatacines išlaidas buvo neženklios, visgi to, kad vėlavimai buvo, neginčijo ir pats ieškovas. Byloje pateikti priminimai leidžia manyti, kad vėlavimai, nors nedideli, bet buvo sistemingi – priminimai siųsti 2011 metais, 2012 metais, 2013 metais. Teismas taip pat atkreipia dėmesį ir į byloje esantį raštą dėl prekybos centro vidaus taisyklių pažeidimo, susijusio su prekių pristatymu; akcentuotina, kad šiame minimame rašte aiškiai nurodyta, jog ,,jau kelintas kartas susiduriame su situacija, kai Jūsų tiekėjas visiškai ignoruoja prekybos centro tvarką‘‘, kas leidžia manyti, jog pažeidimų buvo ne vienas; byloje duomenų, kad ieškovas į šį raštą vienaip ar kitaip reagavo, nėra. Svarbu pažymėti, kad buvo vėluojama sumokėti ne tik sąskaitas už eksploatacines išlaidas, kaip teigė ieškovo atstovė, bet ir sąskaitą už patalpų nuomą, kurios suma buvo pakankamai ženkli.

Todėl šioje dalyje teismas laiko įrodytu, kad nors esminių pažeidimų vykdant nuomos sutartį ieškovas nepadarė, tačiau pažeidimų buvo, ieškovas nuomos sutartį vykdė netvarkingai, todėl pripažįstama, kad nuomos sutartis vykdyta netinkamai.

Kiti šalių išdėstyti argumentai bei byloje pateikti įrodymai neturi reikšmės teisingam bylos išsprendimui, todėl dėl jų teismas nepasisako. Europos Žmogaus Teisių Teismo jurisprudencijoje ne kartą pažymėta, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą spendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą (Europos Žmogaus Teisių Teismo 1994-04-19 sprendimas, priimtas byloje van de Hurk v. Netherlands, bylos Nr. 16034/90; Europos Žmogaus Teisių Teismo 2013-11-12 sprendimas, priimtas byloje Jokšas v. Lietuvą, bylos Nr. 25330/07).

Dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo

Vadovaujantis CPK 93 straipsnio 1 dalimi šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą.

Ieškovo ieškinys atmestas, todėl jo patirtos bylinėjimosi išlaidos neatlygintinos. Atsakovo patirtas bylinėjimosi išlaidas sudaro 3216,74 EUR už advokato teisinę pagalbą ir 21 EUR žyminis mokestis, iš viso 3237,74 EUR, todėl ieškinį atmetus, jos priteistinos atsakovui iš ieškovo (CPK 88 str. 1 d. 6 p.).

Šioje byloje išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų įteikimu nėra didesnės negu Lietuvos Respublikos teisingumo ministro ir Lietuvos Respublikos finansų ministro 2011-11-07 įsakyme Nr. 1R-261/ IK-355 nustatyta minimali 3 EUR suma, todėl nepriteistinos.

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259, 260, 270 straipsniais, teismas

n u s p r e n d ž i a :

ieškinį atmesti.

Priteisti iš ieškovo UAB ,,Nemuno vaistinė‘‘, 134778482, atsakovo UAB ,,Laurus properties‘‘, 300122128, naudai 3237,74 EUR (tris tūkstančius du šimtus trisdešimt septynis eurus 74 ct) bylinėjimosi išlaidų.

Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos apeliaciniu skundu gali būti skundžiamas Vilniaus apygardos teismui skundą, apeliacinį skundą paduodant per Vilniaus miesto apylinkės teismą.

Teisėja                                                                                                                                 Donata Kravčenkienė