Civilinė byla Nr. e2A-426-1120/2020
Teisminio proceso Nr. 2-55-3-01289-2018-6
Procesinio sprendimo kategorija 3.3.1.14
(S)
LIETUVOS APELIACINIS TEISMAS
N U T A R T I S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2020 m. birželio 25 d.
Vilnius
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Rasos Gudžiūnienės, Gintaro Pečiulio ir Agnės Tikniūtės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja)
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės viešosios įstaigos ,,Regnum“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2019 m. liepos 16 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. e2-380-910/2019 pagal ieškovės viešosios įstaigos „Regnum“ ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Gembinė“ dėl nuomotų patalpų pagerinimo išlaidų atlyginimo, trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų atsakovės pusėje – Vilniaus miesto savivaldybė, atstovaujama Vilniaus miesto savivaldybės administracijos.
Teisėjų kolegija
n u s t a t ė :
I. Ginčo esmė
1. Viešoji įstaiga (toliau – VšĮ) „Regnum“ (toliau – ieškovė, apeliantė) 2018 m. liepos 16 d. kreipėsi su ieškiniu į teismą, prašydama priteisti iš uždarosios akcinės bendrovės (toliau – UAB) „Gembinė“ (toliau – atsakovė) 130 496,61 Eur nuomotų patalpų (duomenys neskelbtini) (toliau ir – patalpos), pagerinimo išlaidoms atlyginti, taip pat 5 proc. dydžio metines procesines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.
2. Ieškovė nurodė, kad ji įsteigta privačių vaikų darželių veiklai vykdyti. Ieškovė ir atsakovė 2015 m. balandžio 10 d. sudarė patalpų nuomos sutartį Nr. 15-05-01 (toliau – nuomos sutartis), pagal kurią 10 metų išsinuomojo iš atsakovės patalpas, vaikų ugdymo ir švietimo paskirčiai. Pasirašant nuomos sutartį buvo aptarta, kad ieškovė savo lėšomis sutvarkys patalpų inžinerinę įrangą, sumontuos šildymo, vėdinimo sistemą, atliks kitus būtinus patalpų remonto darbus, o vėliau šalys išspręs, kokia tvarka ir terminais atsakovė kompensuos ieškovei į nuomojamas patalpas investuotas lėšas. Ieškovė, vykdydama savo sutartinius įsipareigojimus, iš esmės suremontavo nuomojamas patalpas bei sutvarkė aplinką. Ieškovė pradėjusi vykdyti veiklą patalpose (darželis) ėmė vėluoti mokėti nuomos mokestį. Atsakovė 2017 m. rugsėjo 8 d. pranešimu informavo ieškovę, kad vienašališkai nutraukia nuomos sutartį nuo 2017 m. rugsėjo 14 d. ir pareikalavo per vieną darbo dieną atlaisvinti patalpas. Ieškovė 2017 m. gruodžio 6 d. pateikė atsakovei pasiūlymą išspręsti klausimus, susijusius su nuomos sutarties vykdymu, pažymėdama, kad, sudariusi nuomos sutartį, ji atliko patalpų remontą, investuodama apie 124 000 Eur. Ieškovės teigimu, sudarydamos nuomos sutartį šalys susitarė, kad atsakovė atlygins ieškovės investuotas patalpoms pagerinti lėšas. Tačiau veiklos pradžioje ieškovei pradelsiant nuomos mokesčio mokėjimo terminus, atsakovė nustojo bendrauti su ieškove. Ieškovė nurodė, kad atsakovė turėtų atlyginti 143 212,66 Eur nuomotų patalpų pagerinimo išlaidų. Teismo proceso metu ieškovė, pasiėmusi iš nuomotų patalpų virtuvės įrangą, sumažino ieškinio reikalavimus šios įrangos verte – 12 716,05 Eur, ir galutinai prašė priteisti iš atsakovės 130 496,61 Eur patalpų pagerinimo išlaidų.
3. Atsiliepime į ieškinį atsakovė nurodė, kad ieškovės reikalavimas atlyginti nuomotų patalpų pagerinimo išlaidas yra nepagrįstas. Atsakovė nebuvo davusi sutikimo pagerinti patalpas, šalys nesusitarė, kad atsakovė atlygins ieškovei patirtas patalpų pagerinimo išlaidas. Nuomos sutarties sudarymo metu ieškovė atsakovei nepranešė apie ketinimą nuomojamose patalpose daryti remontą ir už padarytą remontą negali prašyti iš atsakovės kompensacijos. Ieškovė nepateikė įrodymų, kuriais remiantis galima būtų teigti, kad atsakovė davė leidimą vykdyti remonto darbus nuomotose patalpose. Kadangi ieškovė negavo būtino atsakovės leidimo atlikti nuomotose patalpose remonto darbus, ji neturi teisės reikalauti iš atsakovės atlyginti išlaidas, investuotas į nuomotų patalpų pagerinimą.
4. Atsiliepime į ieškinį Vilniaus miesto savivaldybė (toliau – savivaldybė) nurodė, kad šalys susitarė, jog nutraukus nuomos sutartį, nuomininko atlikti ginčo patalpų pagerinimai jam neatlyginami. Be to, savivaldybė, įsigydama patalpas savo nuosavybėn, jas perėmė vientisas, su visa jose buvusia įranga ir pagerinimais, ir nei patalpų pirkimo-pardavimo sutartyje, nei patalpų priėmimo-perdavimo akte nenumatyta specialių sąlygų, įtvirtinančių patalpų sudedamųjų dalių atskyrimo galimybę. Sprendimas pirkti šias patalpas priimtas būtent dėl patalpų pobūdžio – pritaikymo vaikų darželio veiklai. Savivaldybė, įsigydama ginčo patalpas, pagrįstai tikėjosi, jog įgyja nuosavybės teisę būtent į vientisas, vaikų darželio veiklai vykdyti pritaikytas patalpas, kuriose nereikės atlikinėti papildomų remonto ar pertvarkymo darbų ir kuriose kuo skubiau galėtų pradėti veikti valstybinis vaikų darželis.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
2. Vilniaus apygardos teismas 2019 m. liepos 16 d. sprendimu priėmė ieškinio dalies dėl 12 716,05 Eur pagerinimo išlaidų priteisimo atsisakymą ir šią bylos dalį nutraukė, o ieškovės palaikomus ieškinio reikalavimus atmetė.
3. Teismas nustatė, kad ieškovė ir atsakovė 2015 m. balandžio 10 d. sudarė patalpų, (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį Nr. 15-05-01, pagal kurią ieškovė dešimčiai metų išsinuomojo 660,40 kv. m bendro ploto pirmojo ir antrojo aukšto patalpas, 312,06 kv. m salės patalpas, iš viso – 972,46 kv. m bendro ploto patalpas privataus vaikų darželio veiklai vykdyti. Šalys nustatė, kad nuomos sutarties pradžia – 2015 m. gegužės 1 d., nuomos mokestis pradedamas mokėti: už pirmojo ir antrojo aukšto patalpas – nuo 2015 m. rugpjūčio 1 d., už salės patalpas – nuo 2015 m. spalio 1 d.; nuomos mokesčio dydis – 3,50 Eur už kiekvieną kvadratinį metrą plius PVM; bendras nuompinigių dydis – 3 403,61 Eur plius PVM kas mėnesį.
4. Teismo posėdyje ieškovės direktorė pripažino, kad atsakovė sutiko atleisti nuo nuomos mokesčio už pirmus šešis mėnesius, nes patalpas reikėjo suremontuoti. Dėl užtrukusio patalpų remonto vaikų darželio veikla pradėta 2016 m. balandį.
5. Ieškovei tinkamai nevykdant sutartinio įsipareigojimo mokėti nuomos mokestį, atsakovė 2017 m. rugsėjo 8 d. pranešimu informavo ieškovę apie vienašališką nuomos sutarties nutraukimą nuo 2017 m. rugsėjo 14 d. ir pareikalavo per vieną darbo dieną atlaisvinti patalpas.
6. Ieškovė 2017 m. gruodžio 6 d. raštu kreipėsi į atsakovę, prašydama susitikti bei išspręsti su nuomos sutarties vykdymu susijusius klausimus; šiame rašte, be kita ko, nurodyta, kad ieškovė į patalpų remontą yra investavusi apie 124 000 Eur, kurias nuomotojas, sudarant nuomos sutartį, įsipareigojo kompensuoti, sudarant dėl to atskirą susitarimą dėl investuotų lėšų grąžinimo terminų ir tvarkos.
7. Savivaldybė ir atsakovė 2018 m. liepos 19 d. sudarė pastato pirkimo-pardavimo sutartį. Nekilnojamojo turto nuosavybės teisės perdavimo ir priėmimo 2018 m. liepos 23 d. aktu patalpos perduotos savivaldybei. Savivaldybės tarybos 2018 m. liepos 4 d. posėdyje nuspręsta leisti ieškovei iki 2018 m. rugpjūčio 30 d. vykdyti nevalstybinės ikimokyklinio ugdymo įstaigos „(duomenys neskelbtini)“ veiklą, nedidinant vaikų skaičiaus bei apmokant komunalines išlaidas.
8. Reikalaujama suma ieškovės apskaičiuota įvertinus visas išlaidas, patirtas remontuojant iš atsakovės išsinuomotas patalpas ir pritaikant jas privataus vaikų darželio veiklai vykdyti. Ieškovė nurodė patyrusi tokias atsakovei nuosavybės teise priklausiusių patalpų pagerinimo išlaidas: 9 318,50 Eur už santechnikos darbus; 25 100 Eur už inžinerinių tinklų sumontavimą; 15 147 Eur už vėdinimo sistemų įrengimą; 41 732,80 Eur už darželio remontą; 14 278 Eur už grindų dangos įsigijimą ir sumontavimo darbus; 6 739,70 Eur įsipareigota sumokėti už elektros instaliaciją ir apsaugos / priešgaisrinės bei stebėjimo sistemų montavimo / programavimo darbus; 260 Eur už patalpų kadastrinius matavimus; 17 920,61 Eur už patalpų remontui reikalingas medžiagas (plyteles, šviestuvus, praustuvus ir kt.).
9. Iki 2015 m. balandžio 10 d. nuomos sutarties su ieškove sudarymo atsakovė jai nuosavybės teise priklausiusį 1976 m. statybos pastatą 2014 m. vasarą apšiltino, naujai sutvarkė fasadą, įdėjo plastikinius langus su stiklo paketais; pastate buvo vanduo, elektra, patalpų šildymas buvo galimas elektra arba įsirengus kieto kuro katilą ar katilinę su vandens sistema.
10. Patalpos viduje buvo neįrengtos, tinkamos gamybinėms ar sandėliavimo reikmėms. Po ieškovės atliktų remonto darbų sutvarkytas tiek patalpų vidus, tiek aplinka. Teismas sprendė, kad ieškovė, atlikusi atsakovei nuosavybės teise priklausiusių patalpų inžinerinių sistemų tvarkymo, grindinio šildymo įrengimo, vėdinimo sistemos įrengimo darbus, pagerino šias patalpas, padidino jų vertę. Tokie bylos duomenys teismui sudarė pagrindą konstatuoti esant pirmąją daikto pagerinimo išlaidų atlyginimo sąlygą – nuomininkė ieškovė pagerino išsinuomotas patalpas.
11. Nuomos sutarties 2.2.3 papunktyje įtvirtinta, kad visus nuomojamų patalpų rekonstrukcijos ir remonto darbus nuomininkas suderina su nuomotoju. Nors byloje nėra rašytinio atsakovės leidimo atlikti patalpų pagerinimus, tačiau akivaizdu, kad atsakovė žinojo apie ieškovės atliekamus patalpų remonto darbus, įrengiant grindinio šildymo sistemą, sutvarkant elektros instaliaciją, įrengiant vėdinimo sistemą. Teismas sprendė, kad byloje nėra duomenų, kad atsakovė būtų reiškusi prieštaravimus dėl ieškovės atliekamų patalpų remonto, gerinančio jų techninę būklę, inžinerines savybes, darbų. Teismas priėjo išvados, kad patalpų pagerinimus ieškovė atliko turėdama atsakovės sutikimą. Atsakovės, kaip nuomotojos, leidimas ieškovei atlikti patalpų pagerinimus buvo abstraktaus pobūdžio, tačiau aptariamu atveju aišku, kokius pagerinimus leista atlikti. Tai teismui sudarė pagrindą konstatuoti esant antrąją patalpų pagerinimo išlaidų atlyginimo sąlygą – nuomotojos sutikimą, kad nuomininkė atliktų patalpų pagerinimus.
12. Ieškovė, reikalaudama nuomotų patalpų pagerinimo išlaidų, pateikė dokumentus, patvirtinančius patalpų remontui turėtų išlaidų dydį. Todėl teismas sprendė, kad yra trečioji patalpų pagerinimo išlaidų atlyginimo sąlyga.
13. Ketvirtoji sąlyga, būtina ieškovės reikalavimui dėl ginčo patalpų pagerinimo išlaidų atlyginimo tenkinti – įstatymų ar šalių sutarties nenustatyta kitokių šių išlaidų atlyginimo taisyklių. Nuomos sutarties 4.8 papunktyje nustatyta, kad, atlaisvindamas patalpas, nuomininkas turi teisę pasiimti savo lėšomis atliktus patalpų pagerinimus, jeigu jie atskiriami be žalos išsinuomotoms patalpoms (įranga, baldai, šviestuvai ir pan.); jeigu nuomininko atlikti pagerinimai neatskiriami be žalos išsinuomotoms patalpoms, jie paliekami nuomotojui ir nuomotojas jų vertės nuomininkui neatlygina, jeigu šalys nėra susitarusios kitaip.
14. Ieškovės vadovė pripažino, kad nuomos sutarties sąlygas, tarp jų – 4.8 papunktį, skaitė. Nuo nuomos sutarties sudarymo 2015 m. balandžio 10 d. iki jos vienašalio nutraukimo atsakovės iniciatyva 2017 m. rugsėjo 14 d. ieškovė neginčijo 4.8 papunktyje įtvirtintos sąlygos dėl patalpų pagerinimo išlaidų atlyginimo, taip pat nesiekė jos pakeisti, nors kitos nuomos sutarties sąlygos pakeistos.
15. Byloje nepateikta rašytinių duomenų, kad nuomos sutarties sudarymo ar jos galiojimo metu būtų vykusios šalių derybos dėl ieškovės į patalpų gerinimą investuotų lėšų (jų dalies) kompensavimo, ar ieškovė, kaupiantis nuomos mokesčio skolai, būtų kreipusis į atsakovę su prašymu atsižvelgti į jų žodinį susitarimą dėl patalpų remonto išlaidų pasidalijimo ir įskaityti šių išlaidų dalį nuomos mokesčio skolai dengti.
16. Šalys nustatė, kad ieškovės, kaip patalpų nuomininkės, atliktų pagerinimų, kurių negalima atskirti be žalos nuomotoms patalpoms, išlaidos ieškovei nebus atlygintos, jeigu šalys nesusitars kitaip. Nenustačius, kad ginčo šalys būtų susitarusios dėl ieškovės išlaidų, patirtų gerinant iš atsakovės išsinuomotas patalpas, kompensavimo, nėra ketvirtos sąlygos, būtinos ieškovės reikalavimui priteisti iš atsakovės patalpų pagerinimo išlaidas tenkinti.
17. Teismas sprendė, kad grindinio šildymo sistemos įrengimas, inžinerinių tinklų sutvarkymas, už kuriuos ieškovė sumokėjo 25 100 Eur, vėdinimo sistemos įrengimas, už kurį sumokėta 15 147 Eur, santechnikos sutvarkymas, už kurį sumokėta 9 318,50 Eur, grindų įrengimas, kuriam išleista 14 278 Eur, elektros instaliacijos, priešgaisrinės sistemos sutvarkymas yra neatskiriami patalpų pagerinimai, kurie, remiantis nuomos sutarties 4.8 papunkčiu, paliekami atsakovei ir ji neturi pareigos atlyginti jų vertės.
18. Bylos duomenimis, patalpų geoterminio šildymo sistemos ieškovė iki galo neįrengė, patalpos šildomos elektra. Teismo vertinimu, nebaigtas įrengti geoterminis šildymas negali būti laikomas patalpų pagerinimu. Ieškovė nepateikė į bylą įrodymų, kad ta geoterminio šildymo sistemos dalis, kuri įrengta, pagerino patalpų technines savybes, padidino patalpų naudingumą, vertę.
19. Ieškovės nurodyti remonto darbai, kuriems išleista 41 732,80 Eur, teismo vertinti kaip patalpų einamojo remonto darbai, siekiant pritaikyti patalpas norimai vykdyti vaikų darželio veiklai. Pagal nuomos sutarties 2.2.3 papunktį ieškovė, kaip nuomininkė, įsipareigojo patalpų einamojo remonto darbus atlikti savo lėšomis. Dėl to remonto darbams išleistos 41 732,80 Eur sumos atsakovė neturi pareigos atlyginti kaip patalpų pagerinimo išlaidų. Išdėstytų motyvų pagrindu ieškinio reikalavimas dėl patalpų pagerinimų, kurių negalima atskirti be žalos patalpoms, išlaidų atlyginimo, atmestas.
20. Vadovaujantis nuomos sutarties 4.8 papunkčio sąlyga, ieškovė neabejotinai turi teisę pasiimti tokio pobūdžio pagerinimus, kurių atskyrimas nepadarys žalos patalpoms. Nuomos sutarties 4.8 papunktyje pateiktas pavyzdinis tokio pobūdžio daiktų sąrašas: įranga, baldai, šviestuvai.
21. Iš atskiriamų pagerinimų ieškovei 2019 m. vasario 22 d. materialiojo turto perdavimo-priėmimo aktu grąžinta tik virtuvės įranga, įvertinta ieškovės įsigijimo verte – 12 716,05 Eur. Ieškovė atsisakė šios ieškinio dalies. Ieškovės vadovė nurodė, kad pasiėmė virtuvės įrangą ir daiktus iš sandėlio, gali pasiimti, bet dar nepasiėmė, stebėjimo kameras, taip pat išsimontuos lauko tvoras ir vaikų žaidimų aikštelės įrenginius. Kiti daiktai, kuriuos ieškovė pradiniame ieškinyje nurodė pasiimsianti kaip atskiriamus be žalos nuomotoms patalpoms, ieškovei negrąžinti, taip pat nekompensuota jų vertė.
22. Teismas pažymėjo, kad pagal ginčo patalpų pirkimo-pardavimo sutartį savivaldybė neturi prievolės grąžinti ieškovei patalpose esančius pagerinimus, kurie gali būti atskirti be žalos patalpoms, arba kompensuoti jų vertę. Trečiojo asmens ir ieškovės nesieja prievoliniai santykiai, todėl pagerinimų grąžinimo ar kompensavimo ieškovei pareigos jis neturi. Tačiau, vadovaujantis ieškovės ir atsakovės sudarytos nuomos sutarties 4.8 papunkčio nuostata dėl pagerinimų, kurie atlikti ieškovės lėšomis ir gali būti atskirti be žalos patalpoms, ieškovė turi reikalavimo teisę į atsakovę. Jeigu ieškovė jos lėšomis atliktų atskiriamų patalpų pagerinimų neturi galimybės pasiimti dėl to, kad atsakovė nurodyto pobūdžio pagerinimus perleido kartu su patalpomis savivaldybės nuosavybėn, tai ieškovė turi teisę iš atsakovės reikalauti tokių pagerinimų piniginės vertės.
23. Ieškovė pateikė jos pasitelkto statybų srities specialisto T. M. išvadą, kuria remdamasi nurodė, kad visų ieškovės atliktų patalpų pagerinimo darbų negalima atskirti be žalos patalpoms.
24. Aplinkybė, kad atsakovė pardavė savivaldybei ginčo patalpas su visa ieškovės lėšomis nupirkta įranga kaip kompleksą, savo esme atskiriamų be žalos patalpoms daiktų nepadaro neatskiriamais. Jeigu tokių daiktų negali atskirti dėl atsakovės ir trečiojo asmens savivaldybės sudarytos patalpų pirkimo-pardavimo sutarties sąlygų, įtvirtinančių, kad patalpos parduotos su visa jose esančia įranga vaikų darželio veiklai, tai tokia sąlyga neatima iš ieškovės, kuri nėra šios patalpų pirkimo-padavimo sutarties šalis, teisės reikalauti pagal savo esmę atskiriamų pagerinimų iš atsakovės jų sudarytos nuomos sutarties 4.8 papunkčio pagrindu. Tuo atveju, jeigu atsakovė dėl patalpų pirkimo-pardavimo sutartimi prisiimtų įsipareigojimų savivaldybės atžvilgiu negali grąžinti ieškovei atskiriamų pagerinimų, tai jai tenka pareiga kompensuoti tokių pagerinimų vertę pinigais.
25. Ieškovei nepateikus įrodymų apie pagerinimus, kurie gali būti atskirti, nepadarant žalos nuomotoms patalpoms, ir tokių pagerinimų vertę tuo metu, kai ieškovė baigė vykdyti vaikų darželio veiklą ginčo patalpose, teismas neturėjo pagrindo priteisti jai patalpų pagerinimų, atskiriamų be žalos patalpoms, vertės.
26. Ieškovės turėtos patalpų kadastrinių matavimų išlaidos (260 Eur) nėra patalpų pagerinimo išlaidos, todėl reikalavimas priteisti šias išlaidas ieškinyje nurodytu pagrindu – aiškiai nepagrįstas. Ieškinys atmestas kaip neįrodytas visa apimtimi.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo argumentai
1. Ieškovė pateikė apeliacinį skundą, kuriame prašo: 1) panaikinti Vilniaus apygardos teismo 2019 m. liepos 16 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti; 2) panaikinti Vilniaus apygardos teismo 2019 m. liepos 16 d. sprendimo dalį, kuriuo teismas neišnagrinėjo ieškinio reikalavimo dėl patalpų pagerinimų, kurie gali būti atskirti be žalos patalpoms, vertės atlyginimo ir šioje dalyje grąžinti bylą pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo; 3) pašalinti iš Vilniaus apygardos teismo 2019 m. liepos 16 d. sprendimo motyvuojamosios dalies motyvus (sprendimo 62 punktas); 4) priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodo šiuos pagrindinius argumentus:
30.1. Nuomos sutartį parengė atsakovė. Ieškovės atstovė paaiškino, kad ji matė nuomos sutarties 4.8 papunktį, todėl nuomos sutarties pasirašymo metu kėlė klausimą dėl investicijų į nuomotas patalpas kompensavimo. Atsakovės atstovė patvirtino, kad investuotos lėšos bus kompensuojamos, tačiau po patalpų įrengimo turėjo būti aptarta kompensavimo tvarka ir būdas. Atsakovės atstovė teikė paaiškinimus, kad ieškovei buvo nustatyta mažesnė nuomos kaina, kuri turėjo apimti ir patalpų įrengimo išlaidas. Šią atsakovės atstovės poziciją ieškovės atstovė pirmą kartą išgirdo 2019 m. gegužės 6 d. teismo posėdžio metu.
30.2. Visi sąlygų neaiškumai ir prieštaravimai turi būti aiškinamos jas pasiūliusios atsakovės nenaudai. Atsakovės atstovė E. M. 2019 m. gegužės 6 d. teismo posėdžio metu, patvirtino, kad nuomos sutarties projektą parengė ir nuomos sutartis pasirašyta atsakovės pasiūlytomis sąlygomis.
30.3. Atsakovės atstovė E. M. 2019 m. gegužės 6 d. teismo posėdžio metu paaiškino jau priešingas aplinkybes, paneigė procesiniuose dokumentuose (atsiliepime į ieškinį ir triplike) nurodytus argumentus, kad neleido atlikti nuomojamų patalpų įrengimo (pagerinimo) darbų ir pripažino, ji žinojo, jog ieškovė nuomotose patalpose vykdys privataus vaikų darželio veiklą, todėl ir nuomos sutarties turinyje tai buvo įrašyta. Atsakovės atstovė pripažino žinojusi, kad ieškovė nuomojamose patalpose atliks remonto darbus.
30.4. Teismas nevertino atsakovės atstovės E. M. paaiškinimų, kad remonto išlaidų atlyginimas buvo įtrauktas į nuomos mokesčio kainą, tokiu būdu atsakovė pripažino tarimosi dėl patalpų pagerinimo išlaidų atlyginimo faktą. Pirmosios instancijos teismas neanalizavo ir nevertino atsakovės atstovės pateiktų paaiškinimų, kurie paneigia teismo išvadą, kad šalys nebendravo ir žodžiu nesitarė dėl nuomotose patalpose atliktų pagerinimų vertės atlyginimo. Teismo posėdžio metu atsakovės atstovė laikėsi pozicijos, kad atsakovė neturėjo kompensuoti atliktų pagerinimų išlaidų, kadangi tariamai buvo nustatyta žemiausia rinkoje nuomos kaina, tokiu būdu apimant ir atliktų pagerinimų išlaidas.
30.5. Liudytojos E. M. paaiškinimai apie nuomos sutartyje nustatytą tariamai mažesnį nuomos mokestį neatitinka faktinių aplinkybių ir yra nepagrįsti. Teismas nevertino dėl kokių priežasčių ieškovei suteikta galimybė nemokėti nuomos mokesčio ir kokią tai turi reikšmę.
30.6. Atsakovei nagrinėjamoje byloje ginčijant geoterminio šildymo dalinio įrengimo darbus, ieškovė į nagrinėjamą bylą pateikė eilę įrodymų, patvirtinančių, kad geoterminio šildymo darbai atlikti tinkamai ir kokybiškai. Ieškovė pateikė objektyvius ir patikimus įrodymus, kad geoterminis šildymas yra įrengtas ir ši šildymo sistema buvo naudojama įrengus elektrinį katilą. Teismas ieškovės pateiktų įrodymų nevertino.
30.7. Ieškovė ieškiniu prašė priteisti 41 732,80 Eur už atliktus remonto darbus nuomojamose patalpose. Neaišku, kodėl teismas šiuos darbus priskyrė einamojo remonto darbams, kadangi ieškovė visiškai neįrengtas sandėliavimo paskirties patalpas įrenginėjo atlikdama kapitalinį remontą. Teismas turėjo ex officio įvertinti, kad nuomos sutarties 2.2.3 papunktis, kuriame kalbama apie einamąjį remontą neatitinka faktinių šalių santykių, todėl tokia nuomos sutarties sąlyga yra niekinė. Teismas nemotyvavo ir nenurodė, kodėl dalį darbų priskyrė einamiesiems darbams, o kitą dalį neeinamiesiems darbams.
30.8. Aplinkybių nustatymas, kokie yra pagerinimai, kurie gali būti atskirti nepadarant žalos patalpoms yra vertinimo dalykas, todėl teismas pagal ieškovės į bylą pateiktus įrodymus turėjo aiškiai nustatyti ir konstatuoti, kurie pagerinimai laikytini atskiriamais, o kurie neatskiriamais. Ieškovė pradiniame ieškinyje nurodė, kad gali pasiimti atliktus pagerinimus, kurių išsinešimas nepadarys žalos patalpoms. Teismas neišsprendė ieškinio reikalavimo, todėl šioje dalyje byla turėtų būti grąžinama nagrinėti iš naujo.
30.9. Teismas konstatuodamas, jog savivaldybė neturi prievolės grąžinti ieškovei patalpose esančius pagerinimus, kurie gali būti atskirti be žalos patalpoms, arba kompensuoti jų vertę, kad trečiojo asmens ir ieškovės nesieja prievoliniai santykiai, todėl pagerinimų grąžinimo ar kompensavimo ieškovei pareigos jis neturi, peržengė bylos nagrinėjimo ribas. Nagrinėjamoje byloje nė viena iš šalių savivaldybei nėra pareiškę reikalavimų, todėl teismas neturi vertinti, kokius reikalavimus ateityje ieškovė gali ar negali reikšti savivaldybei.
31. Atsakovė pateikė atsiliepimą į ieškovės apeliacinį skundą, kuriame prašo apeliacinį skundą atmesti ir priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodo šiuos pagrindinius argumentus:
31.1. Ieškovė pati nusprendė daryti statybos / remonto darbus nuomojamose patalpose ir vienasmeniškai nusprendė, kad atsakovė visas išlaidas turi jai atlyginti. Nutraukus nuomos sutartį, ieškovė turėjo pakankamai laiko pasiimti visus daiktus, buvo sudarytos tam sąlygos. Byloje nėra nei žodinio, nei rašytinio šalių suderinimo dėl tam tikrų veiksmų, susijusių su patalpų pagerinimu.
31.2. Ieškovės direktorė R. D. ne vienus metus yra turėjusi patirties su darželių veikla ir nuomojamomis patalpomis, todėl ieškovė laikytina profesionalia verslininke, kuriai taikytini aukštesni atidumo ir rūpestingumo standartai.
31.3. Ieškovė nesiaiškino kokius konkrečiai pagerinimus jai yra leidžiama atlikti, nesupažindino atsakovės su planuojamų atlikti darbų planais, technologijomis, medžiagomis ir pan., tad ieškovė suvokė bei suprato, kad jai nebus atlyginta dėl jos atliktų pagerinimų. Atsakovė nesiaiškino nei remonto darbų apimties, nei kainų, kadangi jai tai buvo neaktualu.
31.4. Buvo nustatytas mažesnis nuomos mokestis, vėliau ieškovė apskritai buvo sustojusi mokėti nuomos mokestį. Buvo leidžiama ieškovei naudotis nuomojamomis patalpomis 8 mėnesius be mokesčio ir prašoma susimokėti tik už komunalinius mokesčius. Tuo metu rinkos kaina buvo ženkliai didesnė nei šioje byloje nustatyta nuomos kaina, siekianti tik 3,50 Eur/kv. m.
31.5. Patalpų geoterminio šildymo sistemos ieškovė iki galo neįrengė, patalpos šildomos elektra. Nuomotų patalpų būklė buvo pakankamai gera ir nebuvo būtinybės gerinti šias patalpas (ieškovė jas gerino, tačiau pagerinimą pritaikydama savo kultūros veiklai, kuria vertėsi atsakovės patalpose). Tai patvirtina atsakovės į bylą pateiktos nuotraukos prieš sudarant nuomos sutartį. Atlikto ekspertinio tyrimo Nr. 2019-05-15-1 pirmojoje išvadoje nurodoma, jog ieškovės paprastojo remonto darbai buvo atliekami turint konkretų tikslą – pritaikyti esamas patalpas darželio veiklai vykdyti, o atlikti statybos darbai nuomojamose patalpose turėtų būti vertinami ir kaip patalpų pritaikymas vaikų darželio veiklai vykdyti. Atlikti darbai nesukuria vertės ir nėra laikytini esminiais pastato pagerinimo darbais.
31.6. Atlikto ekspertinio tyrimo Nr. 2019-05-15-1 išvadoje nurodyta, kad geoterminio šildymo bei vėdinimo sistemos nėra pilnai įrengtos. Šias aplinkybes patvirtina ir Lietuvos geologijos tarnybos 2019 m. birželio 18 d. el. laiškas, kuriame nurodyta, kad geoterminių gręžinių sistema ginčo objekte, nėra įregistruota. Faktą, jog minimi darbai yra priskirtini einamiesiems remonto darbams patvirtina teismo eksperto E. L. tyrimas.
31.7. Šiuo metu pastatas šildomas grindiniu šildymu nuo elektrinio katilo (geoterminis šildymas neveikia), o vėdinimo sistema įrengta. Šios aplinkybės patvirtina, kad ieškovės atlikti einamojo remonto darbai buvo reikalingi tik jai, nes savivaldybei nusipirkus patalpas buvo ar bus atliekami dauguma statybos remonto darbų, kuriuos atliko ieškovė, todėl akivaizdu, kad ieškovės atlikti darbai nepagerino patalpų, o tik prisitaikė savo veiklai.
Teisėjų kolegija
k o n s t a t u o j a :
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
Dėl apeliacinio proceso ribų
32. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija, nagrinėdama šią bylą apeliacine tvarka, nenustatė absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų ir aplinkybių, dėl kurių turėtų būti peržengtos apeliaciniame skunde nustatytos ribos dėl to, kad to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai (CPK 320 straipsnio 2 dalis, 329 straipsnio 2 dalis). Atsižvelgiant į tai, apeliacinis procesas vyksta pagal apeliacinio skundo ribas.
33. Apeliacijos dalykas – pirmosios instancijos teismo sprendimo, kuriuo atmestas ieškovės ieškinys dėl nuomotų negyvenamųjų patalpų pagerinimo išlaidų atlyginimo, teisėtumo ir pagrįstumo patikrinimas.
Dėl nuomotojo atsakomybės pagrindų
34. Bendrosios nuomos santykius reglamentuojančios teisės normos numato tam tikras nuomininko pareigas susijusias su nuomojamo daikto būklės užtikrinimu. CK 6.493 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad nuomininkas privalo savo lėšomis daryti einamąjį jo remontą, jeigu ko kita nenustato įstatymai arba sutartis. Nuomotojo pareiga atlyginti nuomininko turėtas patalpų remonto išlaidas gali kilti keliais pagrindais. Nuomotojas privalo savo lėšomis daryti išnuomoto daikto kapitalinį remontą, jeigu ko kita nenumato įstatymai arba sutartis, tad jeigu nuomotojas šios pareigos nevykdo, nuomininkas teismo leidimu įgyja teisę atlikti kapitalinį remontą ir išieškoti remonto kainą iš nuomotojo ar įskaityti tą kainą į nuomos mokestį arba nutraukti sutartį ir išieškoti dėl sutarties nevykdymo atsiradusius nuostolius (CK 6.492 straipsnio 1 ir 2 dalis). Be to, pagal CK 6.501 straipsnio 1 dalį, kai nuomininkas nuomotojo leidimu išsinuomotą daiktą pagerina, jis turi teisę į turėtų šiam tikslui būtinų išlaidų atlyginimą, išskyrus tuos atvejus, kai įstatymai arba sutartis numato ką kita. CK 6.501 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta, kad nuomininko padarytų be nuomotojo leidimo ir neatskiriamų be žalos išsinuomotam daiktui pagerinimų vertės neprivaloma atlyginti. Nuomininko padarytus be nuomotojo leidimo pagerinimus, jeigu juos galima atskirti be žalos išsinuomotam daiktui ir jeigu nuomotojas nesutinka atlyginti jų vertės, nuomininkas gali pasiimti (CK 6.501 straipsnio 2 dalis).
35. Taigi, iš galiojančio reguliavimo darytina išvada, kad jei nuomos sutartimi nėra susitarta kitaip, nuomininkas įgyja teisę į turėtų remonto išlaidų atlyginimą, jei nuomotojas nevykdo pareigos atlikti kapitalinį remontą ir nuomininkas šią pareigą teismo leidimu atlieka už nuomotoją, bei tuo atveju, kai nuomininkas pagerina išsinuomotą daiktą nuomotojui sutikus atlyginti pagerinimo išlaidas.
36. Nagrinėjamoje byloje ieškovė neteigia, kad atliko darbus, priskirtinus kapitaliniam remontui už atsakovę (nuomotoją), jos įrodinėjamas faktinis ieškinio pagrindas – atlikti nuomojamo objekto pagerinimo darbai, už kuriuos atlyginti pareiga tenka nuomotojui. Pirmosios instancijos teisme ieškovė reikalavo išlaidų priteisimo už šiuos darbus (kaip daikto pagerinimo išlaidų): 1) santechnikos darbai (9 318,50 Eur); 2) inžinerinių tinklų sumontavimas (grindinis šildymas, geoterminės katilinės medžiagos, geoterminis gręžinys su vandens nuvedimu) (25 100 Eur); 3) vėdinimo sistemų montavimo darbai (15 147 Eur); 4) įvairūs remonto darbai (41 732,80 Eur); 5) grindų dangos medžiagų įsigijimas ir sumontavimas (14 278 Eur); 6) elektros instaliacija, apsaugos / priešgaisrinės bei stebėjimo sistemų montavimas / programavimas (6 739, 70 Eur); 7) kadastriniai matavimai (260 Eur); 8) patalpų remontui reikalingos medžiagos (plytelės, šviestuvai, praustuvai ir kt. medžiagos) (17 920,61 Eur).
37. Atsižvelgus į byloje pateiktus įrodymus, spręstina, ar ieškovės ir atsakovės veiksmai atitinka CK 6.501 straipsnio, reglamentuojančio nuomininko teisę į išlaidų atlyginimą už daikto pagerinimą, sąlygas. Kasacinis teismas, aiškindamas CK 6.501 straipsnio 1 dalies teisinį reglamentavimą, nurodo, kad, sprendžiant dėl daikto pagerinimo išlaidų atlyginimo, būtina nustatyti, jog: nuomininkas pagerino išsinuomotą daiktą; nuomininkas turėjo nuomotojo leidimą daryti daikto pagerinimus; nuomininko turėtų šiam tikslui būtinų išlaidų dydį; įstatymų ar šalių sutarties nenustatyta kitokių šių išlaidų atlyginimo taisyklių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. sausio 13 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-74-701/2016 16 punktas; 2020 m. vasario 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-42-219/2020).
38. Dalies darbų pirmosios instancijos teismas nepripažino pagerinimu, nes sprendė, kad geoterminis šildymas (25 100 Eur) nevisiškai įrengtas, todėl negali būti laikomas daikto pagerinimu, kad įvairūs remonto darbai (41 732,80 Eur) laikytini einamuoju remontu, o ne pagerinimu, taip pat sprendė, kad kadastriniai matavimai (260 Eur) nelaikytini daikto pagerinimu. Kitus darbus pirmosios instancijos teismas laikė patalpų pagerinimu, nustatė, kad patalpų pagerinimus ieškovė atliko turėdama atsakovės sutikimą, taip pat nustatė atliktam patalpų pagerinimui ieškovės turėtų išlaidų dydį, taigi teismas nustatė tris sąlygas, būtinas konstatuoti pagrindą atlyginti daikto pagerinimo išlaidas už darbus. Tačiau dėl ketvirtosios sąlygos teismas sprendė, kad ginčo šalys buvo susitarusios dėl ieškovės išlaidų, patirtų gerinant iš atsakovės išsinuomotas patalpas, nekompensavimo, todėl teismas sprendė, kad nėra ketvirtos sąlygos, būtinos ieškovės reikalavimui priteisti iš atsakovės patalpų pagerinimo išlaidas tenkinti.
39. Apeliaciniame skunde ieškovė su sprendimu nesutinka, nurodo, kad egzistuoja visos būtinos sąlygos, kad ieškovei būtų priteisiamos nuomoto daikto pagerinimo išlaidos. Teigia, kad teismas neįvertino nenuoseklios ir prieštaringos atsakovės pozicijos aiškinant nuomos sutarties sudarymo ir vykdymo aplinkybes, kuri įrodo, kad atsakovė sutiko kompensuoti patalpų pagerinimo išlaidas. Taip pat teigia, kad geoterminis šildymas pripažintinas išsinuomoto daikto pagerinimu, nes įrengtas beveik visiškai, gali būti naudojamas, nurodo, kad įvairūs remonto darbai nepagrįstai nepripažinti patalpų pagerinimu, o tik einamuoju remontu. Papildomai pažymi, kad teismo išvados, jog ieškovė negali ateityje reikšti savivaldybei reikalavimų grąžinti patalpose esančius pagerinimus arba kompensuoti jų vertę yra neteisėti ir nepagrįsti.
40. Kadangi apeliaciniu skundu ieškovė teigia, kad skundžiamame sprendime nėra pasisakyta dėl daugelio aplinkybių ir įrodymų, kurie yra reikšmingi vertinant ketvirtąją sąlygą dėl nuomotojo sutikimo kompensuoti patalpų pagerinimo išlaidas, netirta, koks buvo tikrasis ginčo šalių susitarimas dėl nuomojamose patalpose atliktų pagerinimų išlaidų paskirstymo, o nuo šios sąlygos egzistavimo priklauso reikalavimo atlyginti pagerinimo išlaidas pagrįstumas, apeliacinės instancijos teismas visų pirma patikrina, ar teisinga ir pagrįsta pirmosios instancijos teismo išvada, kad šalys nesitarė dėl ieškovės investuotų lėšų į nuomotų patalpų pagerinimą kompensavimo ir nepakeitė patalpų nuomos sutarties 4.8 papunkčio.
Dėl patalpų nuomos sutarties nuostatos dėl daikto pagerinimo išlaidų atlyginimo pakeitimo
41. Pažymėtina, kad CK 6.501 straipsnyje įtvirtintos taisyklės dėl išsinuomoto daikto pagerinimo išlaidų kompensavimo taikomos, jei įstatymai arba nuomos sutartis numato ką kita. Nagrinėjamu atveju šalių sudarytos nuomos sutarties 4.8 papunktyje nustatyta, kad, atlaisvindamas patalpas, nuomininkas turi teisę pasiimti savo lėšomis atliktus patalpų pagerinimus, jeigu jie atskiriami be žalos išsinuomotoms patalpoms (įranga, baldai, šviestuvai ir pan.). Taip pat nustatyta, kad jeigu nuomininko atlikti pagerinimai neatskiriami be žalos išsinuomotoms patalpoms, jie paliekami nuomotojui ir nuomotojas jų vertės nuomininkui neatlygina, jeigu šalys nėra susitarusios kitaip. Taigi, nuomos sutartyje įtvirtinta taisyklė, kad pagerinimo išlaidos neatlyginamos, nebent šalys sutarties vykdymo metu susitartų kitaip.
42. Ieškovė apeliaciniame skunde teigia, kad teismas turėjo pareigą nustatyti tikruosius šalių ketinimus, tinkamai įvertinti prieštaringą atsakovės poziciją bei byloje esančius įrodymus ir šalių atstovų paaiškinimus. Nurodo, jog ieškovės atstovė pirmosios instancijos teismo posėdyje paaiškino, kad ji matė nuomos sutarties 4.8 papunktį, todėl nuomos sutarties pasirašymo metu kėlė klausimą dėl investicijų į nuomotas patalpas kompensavimo. Nurodo, kad atsakovės atstovė nuomos sutarties pasirašymo metu nesutiko keisti nuomos sutarties 4.8 papunkčio, tačiau labai aiškiai nurodė ieškovo atstovei, kad po to, kai patalpos bus įrengtos ir bus aiški investuotų lėšų suma, šalys tarsis dėl investuotų lėšų kompensavimo būdo ir tvarkos. Ieškovė teigia, kad tokiu būdu, atsakovės atstovė patvirtino, kad investuotos lėšos bus kompensuojamos ir po patalpų įrengimo turėjo būti aptartas kompensavimo tvarka ir būdas. Teismo proceso metu ieškovė įrodinėjo analogiškas aplinkybes – kad sudarant nuomos sutartį su atsakovės atstove kalbėta dėl investicijų kompensavimo, ji nurodžiusi, jog dėl to bus tariamasi vėliau, kai bus aiški investicijų apimtis.
43. CK 6.223 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad sutartis gali būti pakeista šalių susitarimu. Dėl rašytinės sutarties papildymo / keitimo formos nagrinėjamoje byloje susitarta pačių šalių – patalpų nuomos sutarties 5.4 papunktyje šalys susitarė, kad esant būtinumui, ši sutartis gali būti papildoma abiem pusėms suderinus savo pozicijas raštu. Kaip matyti iš byloje esančių duomenų, šalys pasinaudojo nuomos sutartyje numatyta šalių teise papildyti / pakeisti nuomos sutarties sąlygas ir šiuos pakeitimus įformino raštu (2015 m. rugsėjo 10 d. išnuomotas didesnis patalpų plotas, nustatyta nuomos mokesčio mokėjimo pradžios data, pakeisti nuompinigių, netesybų, avanso dydžiai).
44. Pirmosios instancijos teismas nustatė, kad byloje nėra rašytinių įrodymų, kurie tiesiogiai patvirtintų ieškovės nurodomą šalių susitarimą vėliau spręsti patalpoms gerinti ieškovės turėtų išlaidų (jų dalies) kompensavimo klausimą. Taip pat teismas pažymėjo, kad nepateikta rašytinių duomenų, kad nuomos sutarties sudarymo ar jos galiojimo metu būtų vykusios šalių derybos dėl ieškovės į patalpų gerinimą investuotų lėšų (jų dalies) kompensavimo, kad ieškovė, kaupiantis nuomos mokesčio skolai, būtų kreipusis į atsakovę su prašymu atsižvelgti į jų žodinį susitarimą dėl patalpų remonto išlaidų pasidalijimo ir įskaityti šių išlaidų dalį nuomos mokesčio skolai dengti. Apeliacinės instancijos teisėjų kolegija pritaria pirmosios instancijos teismo sprendimui, kad byloje esantys rašytiniai įrodymai nepatvirtina, kad šalys keitė nuomos sutarties 4.8 papunkčio nuostatą rašytiniu susitarimu.
45. Kadangi tiesioginių rašytinių įrodymų dėl šalių susitarimo pakeitimo byloje nėra, nagrinėjamu atveju ieškovei, besiremiančiai nurodomo žodinio susitarimo buvimu, teko pareiga įrodyti, kad toks susitarimas buvo (CPK 12, 178 straipsniai, 176 straipsnio 1 dalis).
46. Byloje nėra įrodymų netiesiogiai patvirtinančių buvus šalių žodinį susitarimą pakeisti ieškovės investuotų lėšų kompensavimo tvarką (be ieškovės atstovės paaiškinimų). Byloje taip pat nėra duomenų, kad tarp šalių buvo susiklosčiusi verslo praktika nesilaikyti rašytinės formos reikalavimų, priešingai – šalys nuomos sutarties pakeitimus ir papildymus atliko raštu, kaip ir susitarta nuomos sutarties 5.4 papunktyje. Taip pat nėra duomenų, kurie leistų teigti, jog žodinis nuomos sutarties pakeitimas ar susitarimas dėl išlaidų kompensavimo nagrinėjamu atveju yra tikėtinas, kadangi bylos šalių susirašinėjimo metu nebuvo minimas šalių susitarimas dėl investuotų lėšų kompensavimo. Priešingai – šalių susirašinėjimo turinys sudaro pagrindą teigti, kad susitarimo dėl ieškovės į nuomotas patalpas investuotų lėšų kompensavimo nebuvo, kadangi ieškovė pripažino padariusi klaidą investuodama į netinkamoje vietoje vaikų darželio veiklai esančias patalpas, teigė, kad atsakovė nesąžiningai kreipėsi į teismą dėl nuomos mokesčio priteisimo iš ieškovės, nes nebandė susitarti derybų būdu, siekė suderinti skolų grąžinimo grafiką, neminėdama patalpų pagerinimo išlaidų kompensavimo, nors tarp šalių kilus nesutarimams dėl nuomos mokesčio mokėjimo, ieškovės priminimas atsakovei apie investuotų lėšų kompensavimą būtų pagrįstas ir tikėtinas.
47. Ieškovė apeliaciniame skunde taip pat nurodo, kad pirmosios instancijos teismas neįvertino to, kad nuomos sutartis parengta atsakovės, kurios verslas yra patalpų nuoma, o ieškovė nėra patyrusi šioje srityje, todėl nuomos sutarties sąlygų neaiškumai ir prieštaravimai turi būti aiškinami jas pasiūliusios atsakovės nenaudai. Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, aplinkybė, kad nuomos sutarties sąlygos parengtos atsakovės, nesudaro pagrindo nuomos sutarties sąlygas aiškinti atsakovės nenaudai, kadangi nėra nustatyta, kad šalių patalpų nuomos sutarties sąlygos būtų neaiškios (CK 6.193 straipsnio 4 dalis).
48. Be to, apeliantės manymu, teismas nepagrįstai nevertino atsakovės atstovės E. M. paaiškinimų, jog remonto išlaidų atlyginimas buvo įtrauktas į nuomos mokesčio kainą, kaip pagrindžiančių ieškovės reikalavimą. Apeliantės vertinimu, tokiu būdu atsakovė pripažino tarimosi dėl patalpų pagerinimo išlaidų atlyginimo faktą. Dėl šio ieškovės argumento, kad aplinkybė, jog tam tikrų remonto išlaidų atlyginimas buvo įtrauktas į nuomos mokesčio kainą, įrodo, jog atsakovė pripažino tarimosi dėl patalpų pagerinimo išlaidų atlyginimo faktą, pasakytina, kad bylos aplinkybės tokio šios nuostatos aiškinimo nepatvirtina.
49. Sutiktina, kad nuomos sutarties šalys susitarė atidėti nuomos mokesčio mokėjimą, kol nuomininkė įsirengs patalpas savo reikmėms. Pradinėje sutartyje šalys susitarė, kad sutarties pradžia – 2015 m. gegužės 1 d. (nuomos sutarties 1.3 papunktis), o nuomos mokestis pradedamas mokėti nuo 2015 m. liepos 1 d. (nuomos sutarties 1.3.1 papunktis). Jau 2015 m. rugsėjo 10 d. nuomos sutarties sąlygos buvo papildytos – ieškovė papildomai išsinuomojo didesnį patalpų plotą, taip pat numatyta, kad už pradine nuomos sutartimi išsinuomotas patalpas ieškovė nuomos mokestį moka tik nuo 2015 m. rugpjūčio 1 d., o už papildomai išsinuomotų patalpų plotą ieškovė moka tik nuo 2015 m. spalio 1 d. Taigi, ieškovė daugiau nei 6 mėn. atsakovės buvo atleista nuo mokėjimo už patalpų nuomą, tačiau pagrindo teigti, kad tokiu būdu atsakovė pripažino tarimosi dėl patalpų pagerinimo išlaidų atlyginimo faktą, apeliacinės instancijos teismas nenustatė, kadangi šalių susirašinėjimo turinys neleidžia prieiti tokios išvados. Ieškovės atstovė prašė leisti nemokėti nuomos mokesčio už tam tikrus mėnesius, kadangi dėl užtrukusių remonto darbų, sunkios veiklos pradžios nebuvo surenkamas planuotas vaikų srautas, negaunama pakankamai pajamų. Atsakovė, atsižvelgusi į ieškovės prašymus atleisti nuo mokesčio už patalpų nuomą mokėjimo, pateikdavo ieškovei sąskaitas tik už patalpoms suteiktas paslaugas (elektrą, vandenį, kt.). Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, šalių susitarimas, kad nuomos laikotarpio pradžioje nebus mokamas patalpų nuomos mokestis, yra aiškus ir nesudaro pagrindo jo aiškinti plečiamai ir teigti, kad šalys nutarė nesilaikyti / pakeisti patalpų nuomos sutarties 4.8 papunktį, kuris numato, kad nuomininko atlikti pagerinimai neatskiriami be žalos išsinuomotoms patalpoms paliekami nuomotojui ir nuomotojas jų vertės nuomininkui neatlygina.
50. Kaip minėta, ieškovei siekiant gauti atlyginimą už nuomojamų patalpų pagerinimą, turi būti nustatytos visos keturios būtinosios sąlygos (žr. nutarties 39 punktą), nesant bent vienos iš jų, daikto pagerinimo išlaidos ieškovei negali būti priteisiamos. Kadangi šioje byloje nustatyta, kad šalys nėra pakeitusios patalpų nuomos sutarties 4.8 papunkčio, kuris nustato, kad nuomininko atlikti pagerinimai neatskiriami be žalos išsinuomotoms patalpoms paliekami nuomotojui ir nuomotojas jų vertės nuomininkui neatlygina, taigi, nėra susitarusios dėl ieškovės investicijų į patalpas kompensavimo, nėra pagrindo konstatuoti ketvirtosios sąlygos, būtinos ieškovei gauti atlyginimą už patalpų pagerinimą. Šios sąlygos nekonstatavus, netikslingas kitų ieškovės apeliaciniame skunde nurodomų argumentų, susijusių su geoterminio šildymo inžinerinių tinklų įrengimu (kurio pirmosios instancijos teismas nevertino kaip daikto pagerinimo) ir remonto darbais (41 732,80 Eur vertės) (kuriuos pirmosios instancijos teismas vertino kaip einamąjį remontą), vertinimas, kadangi net ir nustačius minėtų darbų atžvilgiu tris pirmąsias sąlygas atlyginimui už patalpų pagerinimą priteisti, neegzistuoja būtina ketvirtoji sąlyga (įstatymas ar šalių susitarimas atlyginti daikto pagerinimo išlaidas).
Dėl pagerinimų, kurie gali būti atskiriami be žalos daiktui
51. Apeliaciniame skunde taip pat teigiama, kad teismas pagal ieškovės į bylą pateiktus įrodymus turėjo aiškiai nustatyti ir konstatuoti, kurie pagerinimai laikytini atskiriamais, o kurie neatskiriamais. Ieškovė pradiniame ieškinyje nurodė, kad gali pasiimti atliktus pagerinimus, kurių išsinešimas nepadarys žalos patalpoms. Teigia, kad teismas neišsprendė šio ieškinio reikalavimo.
52. Apeliacinės instancijos teismas pažymi, kad ieškovė ieškinyje nurodė kokius patalpų pagerinimus gali atskirti ir pasiimti nepadarydama žalos patalpoms, tačiau bylos nagrinėjimo metu pakeitė savo poziciją ir pateikė eksperto T. M. išvadą, kurioje nustatyta, kad pagerinimo darbų atskirti be žalos patalpoms neįmanoma.
53. Vertindamas ieškovės reikalavimų turinį ir jos pasitelkto eksperto išvadą pirmosios instancijos teismas sprendė, tam tikri ieškovės atlikti ginčo patalpų pagerinimai savo esme yra atskiriami, nepadarant žalos patalpoms, pavyzdžiui, patalpose įrengti šviestuvai, sanitarinių mazgų įranga, kai kurie kiti neintegruoti daiktai. Tačiau teismas darė išvadą, kad ieškovei, pasikonsultavusiai su jos pasirinktu statybų srities specialistu, išreiškus poziciją, kad visi ieškovės atlikti pagerinai yra neatskiriami be žalos patalpoms, teismas negali ieškovei nurodyti, jog tam tikri pagerinimai visgi yra atskiriami.
54. Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, nagrinėjame byloje teismas neturėjo pagrindo savo iniciatyva nustatinėti, kurie iš ieškovės atliktų pagerinimų yra atskiriami. Toks teismo elgesys prieštarautų pagrindiniams dispozityvaus civilinio proceso principams. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotoje praktikoje pažymima, kad ginčo nagrinėjimo ribas, įrodinėjimo dalyką nustato ginčo šalys, o teismas turi spręsti bylą, vertindamas tik šalių nurodytus faktus ir jų pateiktus įrodymus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2004 m. balandžio 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-282/2004; 2003 m. birželio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-684/2003; 2007 m. kovo 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-114/2007; ir kt.); dispozityvumo, rungimosi, nešališkumo, šalių procesinio lygiateisiškumo principai neleidžia teismui atlikti minėtų veiksmų už ieškovą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. vasario 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-74/2008).
55. Šiuo atveju, byloje ieškovei reiškiant reikalavimus tik dėl daikto pagerinimo išlaidų atlyginimo bei nustačius, kad teisės gauti daikto pagerinimo išlaidų atlyginimą ieškovė pagal nuomos sutartį neturi, konstatuotina, kad pirmosios instancijos teismas pagrįstai savo iniciatyva nenustatinėjo daikto pagerinimo atskyrimo galimybės ir pagrįstai atmetė ieškovės ieškinį.
Dėl sprendimo motyvų pašalinimo
56. Ieškovė prašo apeliacinės instancijos teismo pašalinti pirmosios instancijos teismo skundžiamo sprendimo 62 punkto motyvus iš motyvuojamosios dalies. Teigia, kad teismas konstatuodamas, jog savivaldybė neturi prievolės grąžinti ieškovei patalpose esančius pagerinimus, kurie gali būti atskirti be žalos patalpoms, arba kompensuoti jų vertę, bei kad trečiojo asmens ir ieškovės nesieja prievoliniai santykiai, todėl pagerinimų grąžinimo ar kompensavimo ieškovei pareigos jis neturi, peržengė bylos nagrinėjimo ribas.
57. Pirmosios instancijos teismas sprendimo 62 punkte pritarė savivaldybės teiginiui, kad pagal ginčo patalpų pirkimo-pardavimo sutartį savivaldybė neturi prievolės grąžinti ieškovei patalpose esančius pagerinimus, kurie gali būti atskirti be žalos patalpoms, arba kompensuoti jų vertę. Taip pat nurodė, kad trečiojo asmens ir ieškovės nesieja prievoliniai santykiai, todėl pagerinimų grąžinimo ar kompensavimo ieškovei pareigos jis neturi.
58. Teismo sprendimo motyvuojamoji dalis yra teismo sprendimo dalis (CPK 270 straipsnis). Prašymas pašalinti iš teismo sprendimo motyvuojamosios dalies motyvus, atitinka reikalavimą iš dalies panaikinti teismo sprendimą, todėl suformuluotas pagal apeliacinės instancijos teismo teises (CPK 326 straipsnis).
59. CPK 265 straipsnio 2 dalyje, be kita ko, nustatyta, kad sprendime neleidžiama peržengti byloje pareikštų reikalavimų, išskyrus CPK numatytus atvejus. Teismas negali keisti ar plėsti ieškinio dalyko ir sprendime neleidžiama peržengti byloje pareikštų reikalavimų, išskyrus CPK nurodytus atvejus (CPK 265 straipsnio 2 dalis). Draudimas peržengti byloje pareikštų reikalavimų ribas laikomas vienu iš klasikinių dispozityvumo principo aspektų, nes, minėta, tik šalims suteikta teisė laisvai disponuoti ginčo objektu. Taigi, ginčo ribas nustato reikalavimus reiškiantis asmuo ir teismas negali jų peržengti ir pareikšti nuomonės bei spręsti dėl tų reikalavimų, kurių byloje dalyvaujantys asmenys nepareiškė (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2004 m. balandžio 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-282/2004; 2003 m. birželio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-684/2003; 2007 m. kovo 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-114/2007; ir kt.).
60. Pritartina apeliantės teiginiui, kad nagrinėjamoje byloje nė viena iš šalių savivaldybei nėra pareiškę reikalavimų, savivaldybės pareigos ieškovei nebuvo šios bylos nagrinėjimo dalykas, todėl teismas neturi vertinti, kokius reikalavimus ateityje ieškovė gali reikšti savivaldybei. Nagrinėjamoji byla dėl daikto pagerinimo išlaidų priteisimo įstatymo nėra priskirta tokiai bylų kategorijai, kai teismas gali peržengti pareikšto ieškinio ribas (CPK 376, 405, 417 straipsniai ir kt.). Dėl nurodytų argumentų, taip pat siekiant išvengti byloje nenagrinėtų prejudicinių faktų nustatymo, iš pirmosios instancijos teismo sprendimo motyvuojamosios dalies šalintini ieškovės prašomi pašalinti pirmosios instancijos teismo argumentai (sprendimo 62 punktas).
Dėl procesinės bylos baigties ir bylinėjimosi išlaidų
61. Apeliacinio skundo reikalavimas dėl sprendimo motyvų pašalinimo šiuo apeliacinės instancijos teismo procesiniu sprendimu tenkinamas, tačiau iš esmės pirmosios instancijos teismo priimtas sprendimas dėl ieškinio reikalavimų atmetimo yra teisėtas ir pagrįstas, todėl yra paliekamas nepakeistas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).
62. Šia nutartimi konstatuota, kad pirmosios instancijos teismas ieškinio reikalavimus atmetė pagrįstai. Kadangi patenkinta tik apeliacinio skundo dalis dėl sprendimo motyvų, kuriais peržengtos ieškinio ribos, pašalinimo, nelaikytina, kad apeliantė įgijo teisę į jos bylinėjimosi išlaidų, patirtų bylą nagrinėjant apeliacinės instancijos teisme, atlyginimą. Atsakovė nurodė, kad atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimui patyrė 1 000 Eur bylinėjimosi išlaidų teisinei advokato pagalbai apmokėti. Atmetus apeliacinio skundo reikalavimus dėl pirmosios instancijos teismo sprendimo panaikinimo, atsakovės patirtos bylinėjimosi išlaidos priteisiamos atsakovei iš ieškovės (CPK 93 straipsnio 1 dalis, 98 straipsnio 1 dalis).
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 93 straipsnio 1 dalimi, 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,
n u t a r i a :
Vilniaus apygardos teismo 2019 m. liepos 16 d. sprendimą palikti iš esmės nepakeistą.
Pašalinti iš Vilniaus apygardos teismo 2019 m. liepos 16 d. sprendimo šiuos motyvus (62 punktas): „Teismas pažymi, kad trečiasis asmuo Vilniaus miesto savivaldybė teisingai nurodė, jog pagal ginčo Patalpų pirkimo-pardavimo sutartį Savivaldybė neturi prievolės grąžinti ieškovei Patalpose esančius pagerinimus, kurie gali būti atskirti be žalos Patalpoms, arba kompensuoti jų vertę. Trečiojo asmens ir ieškovės nesieja prievoliniai santykiai, todėl pagerinimų grąžinimo ar kompensavimo ieškovei pareigos jis neturi..“
Priteisti uždarajai akcinei bendrovei „Gembinė“, juridinio asmens kodas 123796422, iš viešosios įstaigos „Regnum“, juridinio asmens kodas 222243010, 1 000 Eur (vieną tūkstantį eurų) bylinėjimosi išlaidų, patirtų bylą nagrinėjant apeliacinės instancijos teisme.
Teisėjai Rasa Gudžiūnienė
Gintaras Pečiulis
Agnė Tikniūtė