Civilinė byla Nr. 3K-3-197/2014

       Teisminio proceso Nr. 2-01-3-01397-2012-1

              Procesinio sprendimo kategorijos: 30.9.1; 32.8 (S)

LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2014 m. balandžio 11 d.

Vilnius             

              Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Antano Simniškio (kolegijos pirmininkas), Janinos Stripeikienės ir Dalios Vasarienės (pranešėja),

rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovų J. K. ir V. K. kasacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo2013 m. liepos 26 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovo uždarosios akcinės bendrovės Namų priežiūros centro ieškinį atsakovams J. K. ir V. K. dėl skolos priteisimo.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

1. Ginčo esmė

              Ieškovas UAB Namų priežiūros centras ieškiniu kreipėsi į teismą, prašydamas priteisti iš atsakovo V. K. 910,96 Lt skolos, iš atsakovų V. K. ir J. K. solidariai 1995,99 Lt skolos, 5 proc. dydžio metines procesines palūkanas.

              Ieškovas Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2006 m. sausio 16 d. įsakymu Nr. 30-23 yra paskirtas gyvenamojo namo (duomenys neskelbtini), butų ir kitų patalpų savininkų bendrojo naudojimo objektų administratoriumi ir teikia šių objektų administravimo, eksploatavimo ir komunalines paslaugas. Atsakovui V. K. nuosavybės teise priklauso butas, esantis (duomenys neskelbtini), atsakovams V. K. ir J. K. bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise butas, (duomenys neskelbtini). Atsakovai turi pareigą teisės aktų nustatyta tvarka išlaikyti bendrąją dalinę nuosavybę bei mokėti visus su tuo susijusius mokesčius. Mokesčiai už bendrojo naudojimo objektų priežiūrą šiems butams apskaičiuojami bendrai, t. y. atsakovams pateikiama viena sąskaita už abu butus. Atsakovai savo įsipareigojimų tinkamai nevykdė, todėl pagal ieškovo pateiktas sąskaitas už suteiktas paslaugas nuo 2011 m. gegužės 1 d. iki 2011 m. lapkričio 30 d. įsiskolino ieškovui             2906,94 Lt. Ieškovas ne kartą ragino atsakovus įvykdyti prievolę, tačiau atsakovai iki šiol su ieškovu neatsiskaitė.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijų teismų sprendimo ir nutarties esmė

Vilniaus miesto 1-asis apylinkės teismas 2012 m. gegužės 29 d. sprendimu ieškinį patenkino.

Teismas konstatavo, kad mokesčius už administravimo, eksploatavimo, komunalines ir namo priežiūros paslaugas ieškovas skaičiuoja pagal tarifus, nustatytus vadovaujantis Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2006 m. birželio 7 d. sprendimu Nr. 1-1206 patvirtinta Daugiabučių namų bendrosios nuosavybės administravimo tarifų apskaičiavimo metodika, todėl atsakovų argumentai dėl neteisingai skaičiuojamų tarifų už paslaugas atmesti. Spręsta, kad atsakovui V. K. bendrai priklauso 56,78 kv. m (52,72 kv. m + 4,06 kv. m), o atsakovams solidariai – 124,41 kv. m, t. y. atsakovams priklausantis plotas iš viso yra 181,19 kv. m. Byloje nustatyta, kad pastatas, (duomenys neskelbtini), susideda iš trijų atskirų pastatų (korpusų), pažymėtų indeksais 1N2p, 2N3p ir 4N2p. Atsakovai gyvena pastate, pažymėtame indeksu 2N3p, kurio bendras naudingas plotas – 1422,79 kv. m. Atsižvelgiant į tai, kad šie trys pastatai (korpusai) yra fiziškai atskirti vienas nuo kito ir atskirų pastatų patalpų savininkų nesieja bendrojo naudojimo patalpų nuosavybė, laikyta, jog ieškovas, skaičiuodamas mokesčius už papildomus darbus ir kaupiamąsias lėšas, pagrįstai skaičiavo ne pagal visą trijų pastatų bendrą naudingą plotą, o pagal to pastato, kuriame gyvena atsakovai, bendrą naudingąjį plotą. Butų ir kitų patalpų savininkas (naudotojas) neprivalo apmokėti išlaidų, dėl kurių jis nėra davęs sutikimo ir kurios nesusijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais arba dėl kurių nėra priimta administratoriaus ar butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo sprendimo CK 4.84 ir 4.85 straipsnių nustatyta tvarka (CK 4.83 straipsnio 4 dalis). Byloje nustatyta, kad ieškovas kaupti lėšas stogo remontui pradėjo remiantis 2007 m. gegužės 31 d. Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Aplinkos ir energetikos departamento Būsto renovavimo skyriaus statinio techninės priežiūros patikrinimo aktu (toliau – Patikrinimo aktas), kuriame buvo nustatyta, jog būtina atlikti stogo remonto darbus ir ieškovas įpareigotas tuo tikslu kaupti lėšas. 2011 m. rugpjūčio   8 d. Statinio techninės priežiūros patikrinimo aktu ieškovas pakartotinai įpareigotas suremontuoti stogo dangą. Pagal aplinkos ministro 2002 m. liepos 1 d. įsakymu Nr. 351 patvirtinto Statybos techninio reglamento STR 1.12.05:2010 4.3 punktą privalomieji darbai – tai atskiri ar kompleksas darbų, kuriuos atlikus užtikrinama gyvenamojo namo būklė, atitinkanti statinių naudojimo ir priežiūros privalomųjų reikalavimų visumą. Pagal Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymo (toliau – DNSBĮ) 5 straipsnio 1 punktą stogas įeina į pagrindinių daugiabučio namo laikančiųjų konstrukcijų kategoriją. Pagal Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo nuostatų (toliau ir Administravimo nuostatai) 6.1 punktą administratorius turi teisę priimti sprendimus dėl namo bendrojo naudojimo objektų naudojimo ir priežiūros privalomųjų reikalavimų įgyvendinimo, susijusius su namo bendrųjų konstrukcijų, bendrojo naudojimo patalpų, bendrosios inžinerinės įrangos priežiūra ir remontu, siekiant išsaugoti ir atkurti jų normatyvines savybes. Atsižvelgdamas į tai, kad buvo nustatyti pastato, kuriame gyvena atsakovai, stogo, kuris priskirtinas prie pagrindinių laikančiųjų konstrukcijų, esminiai defektai, ir į tai, jog stogo remontas yra privalomas, teismas pripažino, kad ieškovas pagrįstai priėmė sprendimą dėl lėšų kaupimo kaupiamajame fonde stogo remontui, siekiant atkurti pastato normatyvines savybes. Nustatyta, kad atsakovas V. K. savo lėšomis yra atlikęs 1/4 stogo dalies remontą, t. y. stogo dalies, esančios virš atsakovų butų Nr. 90 ir Nr. 91 ir bendrosios laiptinės. Šiuo pagrindu atsakovas prašė taikyti įskaitymą ir laikyti, kad jis savo įnašą į kaupiamąjį fondą atliko. Remdamasis tuo teismas konstatavo, kad ieškovas, administruojantis (prižiūrintis) namą, kaupdamas lėšas stogo remontui, neturi teisinio pagrindo įskaityti atsakovų turėtas išlaidas stogo remontui, tačiau atsakovai turi teisę kreiptis į kitus namo bendraturčius, kad šie atlygintų atsakovų turėtas išlaidas proporcingai savo daliai (CK 4.82 straipsnio 3 dalis, 4.84 straipsnio 4 dalis).

Vilniaus apygardos teismas 2013 m. liepos 26 d. nutartimi paliko Vilniaus miesto 1-ojo apylinkės teismo 2012 m. gegužės 29 d. sprendimą nepakeistą.

Teismas sprendė, kad nepagrįstai argumentuojama, jog namo administravimo ir kitos išlaidos bendrojo naudojimo objektams išlaikyti turėtų būti skaičiuojamos tik nuo 4,06 kv. m atsakovui priskirtų bendrojo naudojimo patalpų, o ne nuo bendro atsakovams priklausančio ploto. Byloje nustatyta, kad paskirstydamas ginčo išlaidas butų savininkams ieškovas vadovaujasi nenuginčytu Nekilnojamojo turto registre nurodytu gyvenamojo namo naudingojo ploto dydžiu – 1 422,79 kv. m (CK 4.262 straipsnis), ir atsakovams nuosavybės teise priklausančių patalpų naudinguoju plotu (CK 4.82 straipsnio 3 dalis, 4.82 straipsnio 5 dalis). Atsakovo nesinaudojimas bendrojo naudojimo virtuve, vonia ir tualetu, teismo vertinimu, neturi teisinės reikšmės jo pareigai proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas šioms patalpoms išlaikyti, nes jis, kaip ir kiti butų ir kitų patalpų savininkai, yra šių patalpų bendraturtis. Patikrinimo aktu ieškovas įpareigotas atlikti gyvenamojo namo (duomenys neskelbtini) stogo remonto darbus ir parengti privalomųjų remonto darbų vykdymo grafiką bei jų vykdymo finansinį planą. Taigi, stogo remonto būtinumą nagrinėjamu atveju nustatė Vilniaus miesto savivaldybės administracijos darbuotojai. Teismas konstatavo, kad pirmosios instancijos teismas nustatęs, jog įmokos gyvenamojo namo stogo, kaip pagrindinės namo laikančiosios konstrukcijos, remontui yra susijusios su privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais, pagrįstai padarė išvadą, kad atsakovui atsiranda pareiga jas mokėti. Nors atsakovas nurodė, kad administratorius turi teisę kaupti lėšas tik butų ir kitų patalpų savininkams CK 4.85 straipsnio nustatyta tvarka priėmus sprendimą, ką nustato ir Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2005 m. gruodžio 19 d. įsakymu patvirtinti Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo nuostatai (8.8 punktas, 2 priedo 3.2.2 punktas), tačiau duomenų, jog kiti butų ir kitų patalpų savininkai tokiam administratoriaus sprendimui prieštarautų ir savo konkliudentiniais veiksmais neapmokėdami sąskaitų nebūtų jam pritarę, byloje nėra. Ta aplinkybė, kad atsakovas jau buvo suremontavęs dalį namo stogo, taip pat nepaneigė nustatyto remonto poreikio, kartu ir jo pareigos prisidėti prie šių būtinųjų (privalomųjų) namo išlaikymo sąnaudų, dėl kurių sudėties ir dydžio sprendžiama pagal teisės aktuose nustatytus statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus.

III. Kasacinio skundo teisiniai argumentai

Kasaciniu skundu atsakovai J. K. ir V. K. prašo panaikinti Vilniaus apygardos teismo 2013 m. liepos 26 d. nutartį ir Vilniaus miesto 1-ojo apylinkės teismo 2012 m. gegužės 29 d. sprendimą bei priimti naują sprendimą – ieškinį atmesti. Kasatoriai nurodo šiuos pagrindinius argumentus:

1. Dėl CK 4.82 straipsnio 5 dalies aiškinimo ir taikymo. CK 4.82 straipsnio 5 dalyje įtvirtinta, kad bendrosios dalinė nuosavybės dalis yra lygi nuosavybės teise priklausančių patalpų ir gyvenamojo namo būtent naudingųjų plotų santykiui. Vadovaujantis aplinkos ministro 1999 m. rugsėjo 30 d. įsakymu Nr. 310 patvirtintu Organizaciniu tvarkomuoju statybos techniniu reglamentu STR 1.14.01:1999 „Pastatų plotų ir tūrių skaičiavimo tvarka“ IV dalies 13 punktu, buto naudingasis plotas suprantamas, kaip visų kambarių, verslo patalpų bute ir šiltų pagalbinių patalpų plotų suma. Šio reglamento III dalies 7 punkte įtvirtinta, kad butas suprantamas, kaip pastato dalis iš vieno ar kelių kambarių ir kitų pagalbinių patalpų, atskirta atitvaromis nuo bendrojo naudojimo patalpų, kitų butų arba negyvenamosios paskirties patalpų, skirta žmonėms gyventi. Atsakovams nuosavybės teise nepriklauso joks kitas, išskyrus Nekilnojamojo turto registrų išrašuose nurodytas, gyvenamojo namo plotas, todėl visi skaičiavimai dėl atsakovams nuosavybės teise priklausančio naudingojo ploto turi būti paremti būtent šiuose dokumentuose užfiksuotais duomenimis. Vadovaujantis 2012 m. sausio    12 d. Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašais, buto, (duomenys neskelbtini), naudingasis plotas – 52,72 kv. m (išrašo 2.1 punktas), o buto, (duomenys neskelbtini), naudingasis plotas –124,41 kv. m (išrašo 2.1 punktas), tokiu būdu bendras nurodytų butų naudingasis plotas sudaro 177,13 kv. m, o ne 181,19 kv. m, kaip konstatavo teismai. Bylą nagrinėję teismai, priešingai CK 4.82 straipsnio 5 dalies nuostatoms, susumavo atsakovams priklausančių butų bendrą ir jiems priskirtą bendrojo naudojimo plotą.
2. Dėl CK 4.73 straipsnio 3 dalies aiškinimo. Šios bylos kontekste negalima preziumuoti, kad atsakovų dalys bendrojo naudojimo virtuvėse, voniose ir tualetuose yra lygios, nes, vadovaujantis Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašais, atsakovo V. K. nuosavybės teise priklausančiam butui, (duomenys neskelbtini), priskirtos konkrečios bendrosios nuosavybės dalys, t. y. po 5/100 dalis kiekvienoje iš įvardytų patalpų, nurodant konkretų kvadratinį plotą, priklausantį butui kiekvienoje patalpoje, o atsakovams bendrosios jungtinės nuosavybės teise priklausančiam butui, (duomenys neskelbtini), iš viso šios patalpos nėra priskirtos. Šis išrašas patvirtina, kad šioje bendrojoje nuosavybėje kiekvieno bendraturčio dalių dydis yra konkrečiai nustatytas, o buto, (duomenys neskelbtini), išrašas patvirtina, jog ši bendroji nuosavybė priklauso ne kiekvienam butų ir kitų patalpų savininkui, o yra priskirta tik konkrečių butų ir kitų patalpų savininkams, kurių nekilnojamasis turtas yra tame pačiame aukšte, kaip ir nurodytos bendrojo naudojimo patalpos. Dėl to mokesčius už bendrojo naudojimo virtuvių, vonių ir tualetų remontus ieškovas privalo skaičiuoti nuo atsakovo V. K. dalies šioje bendrojoje nuosavybėje, t. y. nuo 5/100 dalių, o ne nuo viso atsakovams priklausančių butų naudingojo ploto, nes tai pažeidžia CK 4.73 straipsnio 3 dalį. Ieškovui nepateikus bendrojo naudojimo patalpų (daugiabučio namo laiptinių, holų, koridorių, galerijų, palėpių, sandėlių, rūsių, pusrūsių ir kitų patalpų, jei jos nuosavybės teise nepriklauso atskiriems patalpų savininkams ar tretiesiems asmenims) aprašo (Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo nuostatų 7.1 punktas) ir nesant jokių duomenų dėl gyvenamojo namo patalpų priskyrimo bendrojo naudojimo patalpoms darytina išvada, kad bendrojo naudojimo virtuvės, vonios ir tualetai tenkina ne viso namo, o atskiroje jo dalyje esančių patalpų savininkų poreikius.
3. Dėl daugiabučiam namui atnaujinti kaupiamųjų lėšų aiškinimo. Joks įstatymas ar kitas teisės aktas nenustato daugiabučio namo administratoriui galimybės ir teisės rinkti kaupiamąsias įmokas namo bendrojo naudojimo objektams atnaujinti bei savarankiškai nustatyti šios įmokos dydį, nesant butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo ar balsavimo raštu sprendinio (CK 4.85 straipsnio 2, 5 dalys). Ieškovas ne tik neturėjo teisės priimti sprendimą dėl kaupiamojo fondo sudarymo ir rinkti kaupiamąsias įmokas (Administravimo nuostatų 5.3, 5.4 punktai), bet ir neturėjo jokio pagrindo tokio fondo sudarymui, nes jis nėra parengęs darbų plano gyvenamojo namo stogo remontui, nėra sudaręs preliminarios sąmatos, kurioje būtų užfiksuota preliminari darbų kaina, nėra nustatęs, kiek lėšų turi būti sukaupta kaupiamajame fonde, nėra nustatęs lėšų kaupimo terminų ir t. t. Ieškovas nė vieno iš pirmiau nurodytų dokumentų nepateikė nei teismui, nei kasatoriams. Ieškovas iki šiol neatskleidė nei kokiam stogo plotui yra suplanuotas remontas (įvertinus tai, kad atsakovų lėšomis jau yra suremontuota 1/4 proc. dalis namo stogo), nei planuojamų darbų kainos, nei lėšų kaupimo terminų, nei kaupiamojo fondo dydžio. Nepagrįstai apeliacinės instancijos teismas nurodė, kad kiti butų ir patalpų savininkai tokiam administratoriaus sprendimui neprieštaravo. Byloje, nagrinėjant klausimą dėl kaupiamųjų lėšų rinkimo teisėtumo, iš viso nebuvo aiškinamasi dėl kitų savininkų nuomonės šiuo klausimu, todėl nei teismas, nei atsakovai tokių žinių neturi ir negali turėti. Vadovaujantis Vyriausybės 2009 m. gruodžio 16 d. nutarimo Nr. 1725 „Dėl valstybės paramos daugiabučiams namams atnaujinti (modernizuoti) teikimo ir daugiabučių namų atnaujinimo (modernizavimo) projektų įgyvendinimo priežiūros taisyklių patvirtinimo ir daugiabučio namo atnaujinimo (modernizavimo) projektui įgyvendinti skirto kaupiamojo įnašo ir (ar) kitų įmokų didžiausios mėnesinės įmokos nustatymo“ 2.3 punktu kaupiamojo įnašo mėnesinė įmoka, tenkanti buto naudingojo ploto arba kitų patalpų bendrojo ploto 1 kv. m, neturi būti didesnė (išskyrus atvejus, kai didesnei įmokai raštu pritaria buto ar kitų patalpų savininkas) kaip: 0,7 Lt/m per mėnesį, kai daugiabučio namo naudingasis plotas 3000 kv. m ir daugiau, ir 1,1 Lt/m per mėnesį, kai daugiabučio namo naudingasis plotas mažesnis kaip 3000 kv. m Bylos duomenimis, ieškovas pats nustatė įmokos į kaupiamąjį fondą dydį, kuris sudaro 1,20 Lt/ 1 kv. m, o tai prieštarauja pirmiau nurodytam teisės aktui ir pažeidžia atsakovų teises ir teisėtus interesus. Kadangi ieškovas neturi jokio teisinio pagrindo savarankiškai (savavališkai) priimti sprendimus dėl lėšų kaupimo kaupiamajame fonde ir nustatyti įmokų dydžius, tai atsakovams galioja CK 4.83 straipsnio 4 dalyje nustatyta išimtis, kad jie neprivalo apmokėti ginčo išlaidų, nes dėl jų nėra priimtas butų ir kitų patalpų savininkų sprendimas CK 4.84 ir 4.85 straipsnių ir kitų šioje dalyje nurodytų teisės aktų nustatyta tvarka. Teismų išvada, kad kaupiamojo fondo sudarymas yra susijęs su privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimams, todėl galima nepaisyti CK 4.84 ir 4.85 straipsnių reikalavimų, o atsakovai neturi teisės atsisakyti įmokų į jį, yra nepagrįsta. STR 1.12.05:2002 nuostatos nesuteikia ieškovui teisės ir nenurodo jam pareigos savarankiškai priimti sprendimą dėl kaupiamojo fondo namo stogo remontui sudarymo. Privalomieji statinio naudojimo ir priežiūros reikalavimai įgyvendinami kitokiu būdu, t.y. atliekant pagrindinių statinio konstrukcijų remontą, už ką atsakovai moka ieškovui pagal kitą mokėjimo paskirtį, jo sąskaitose įvardytą kaip „stogo remontas“ ir kurių apmokėjimui CK 4.83 straipsnio 4 dalis nurodyta išimtis netaikoma. Patikrinimo aktas įpareigoja ieškovą atlikti stogo remonto darbus ir parengti privalomųjų remonto darbų vykdymo grafiką bei jų vykdymo finansinį planą, bet ne savarankiškai, nesant butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo ar balsavimo raštu sprendimo, priimti sprendimą dėl kaupiamojo fondo sudarymo.

Ieškovo atsiliepimas į kasacinį skundą negautas.

Teisėjų kolegija

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Dėl bendrojo naudojimo objektų administratoriaus teisės spręsti dėl lėšų kaupimo daugiabučio namo stogo remonto darbams atlikti

Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės teisės ypatumai aptariami CK 4.82–4.85 straipsniuose (čia ir toliau – CK 4.82–4.85 straipsnių redakcija, galiojusi ginčo santykių atsiradimo metu, t. y. buvusi iki 2012 m. gegužės 10 d. įstatymu Nr. XI-2005 padarytų pakeitimų įsigaliojimo). Pagal CK 4.82 straipsnio 1 dalį butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendrojo naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė–techninė ir kitokia įranga. Detalesnis bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančių objektų sąrašas reglamentuojamas Lietuvos Respublikos daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymo normų; šio įstatymo 2 straipsnio 5 dalies 1 punkte nustatyta, kad bendrojo naudojimo objektais daugiabučiame name yra: bendrosios konstrukcijos – pagrindinės daugiabučio namo laikančiosios (pamatai, sienos, perdenginiai, stogas) ir kitos konstrukcijos (balkonų bei laiptinių konstrukcijos, fasadų apdailos elementai, įėjimo į namą laiptai ir durys). Taigi remiantis aptartu teisiniu reglamentavimu namo stogas bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso šio namo butų ir kitų patalpų savininkams.

Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį (CK 4.83 straipsnio 3 dalis), šių veiksmų neatlikus, skiriamas bendrojo naudojimo objektų administratorius (CK 4.84 straipsnio 1 dalis). Administratorius turtą administruoja CK 4.240 straipsnio pagrindu ir jo veiklai mutatis mutandis taikomos CK ketvirtosios knygos XIV skyriaus nuostatos (CK 4.84 straipsnio 2, 6 dalys). Turto paprastojo administravimo atveju administratorius atlieka visus veiksmus, būtinus turtui išsaugoti arba jo naudojimui pagal tikslinę paskirtį užtikrinti (CK 4.239 straipsnis). Nagrinėjamos bylos atveju UAB Namų priežiūros centras Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2006 m. sausio 16 d. įsakymo pagrindu paskirtas teikti ginčo namo administravimo paslaugas. Kasaciniame skunde argumentuojama, kad administratorius neturi teisės priimti sprendimą dėl kaupiamo fondo namo stogo remontui sudarymo, įmokos nustatymo ir rinkti šias kaupiamąsias įmokas be butų savininkų sprendimo.

Pagal Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo pavyzdinių nuostatų, patvirtintų Vyriausybės 2001 m. gegužės 23 d. nutarimu Nr. 603 (nutarimo redakcija, galiojusi nuo 2010 m. liepos 23 d. iki 2011 m. spalio 19 d.), reglamentavimą pagrindinis administratoriaus uždavinys – įgyvendinti įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytus privalomuosius reikalavimus, susijusius su daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų, taip pat namui priskirto žemės sklypu naudojimu ir priežiūra (4 punktas). Administratorius, be kita ko, turi teisę priimti sprendimus dėl namo bendrojo naudojimo objektų naudojimo ir priežiūros privalomųjų reikalavimų įgyvendinimo, pagal kompetenciją kontroliuoti, kaip patalpų savininkai laikosi privalomųjų reikalavimų, ir teikti atitinkamoms institucijoms pasiūlymus dėl asmenų, pažeidusių nustatytus reikalavimus, patraukimo atsakomybėn (6.1–6.2 punktai). Nagrinėjamo atvejo metu galiojusiame įstatyme įtvirtinta, kad administratorius veikia pagal savivaldybės mero (valdybos) arba jo (jos) įgalioto asmens patvirtintus nuostatus (CK 4.84 straipsnio 3 dalis). Taigi ieškovas UAB Namų priežiūros centras, vykdydamas savo veiklą, taip pat turėjo vadovautis Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2011 m. balandžio 18 d. įsakymu Nr. 30-637 patvirtintais Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo nuostatais (toliau – ir Nuostatai), kurie iš esmės atkartoja pirmiau nurodytą Administravimo nuostatų reglamentavimą. Pagal šių teisės aktų reikalavimus administratorius rengia namo metinius ir ilgalaikius darbų planus, kuriuose nurodo konkrečius darbus, preliminarią darbų kainą, lėšų šaltinius, vadovaudamasis šiais planais rengia pasiūlymus dėl lėšų kaupimo namo bendrojo naudojimo objektams atnaujinti ir jų naudojimo tvarkos, kaupiamųjų įmokų namo bendrojo naudojimo objektams atnaujinti dydžio ir teikia juos tvirtinti patalpų savininkams susirinkime ar balsuojant raštu (Administravimo nuostatų 5.4, 5.41punktai, Nuostatų 5.3, 5.4 punktai). Administratorius proporcingai patalpų savininkų bendrosios nuosavybės daliai apskaičiuoja mėnesinius mokesčius ir įmokas, tarp jų ir kaupiamąsias įmokas, vadovaudamasis patalpų savininkų susirinkimo ar balsavimo raštu sprendimu dėl lėšų kaupimo namo bendrojo naudojimo objektams atnaujinti, jų naudojimo tvarkos ir kaupiamųjų įmokų dydžio (Administravimo nuostatų 8.7 punktas, Nuostatų 8.8 punktas). Remiantis CK 4.75 straipsnio 1 dalimi bendrosios nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Pagal CK 4.85 straipsnį sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma (jei kitaip nenumatyta butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos įstatuose ar jungtinės veiklos sutartyje), balsuojant savininkų susirinkime (CK 4.85 straipsnio 2 dalis) ar raštu (CK 4.85 straipsnio 5 dalis), priimti sprendimai galioja visiems butų ir kitų patalpų savininkams. Taigi, sprendimo teisė sudaryti kaupiamąjį fondą namo stogo remonto darbams atlikti ir nustatyti šios įmokos dydį įtvirtinta butų ir kitų patalpų savininkams, o ne administratoriui. Butų ir kitų patalpų savininkai negali būti nušalinami sprendžiant dėl jiems bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančių bendrojo naudojimo objektų valdymo, naudojimo ir disponavimo. Kadangi byloje pateikti duomenys patvirtina, kad butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo ar jų balsavimo raštu sprendimas dėl lėšų kaupimo stogo remontui ir įmokų dydžio nustatymo nebuvo priimtas, tai teisėjų kolegija sprendžia, jog ieškovo veiksmai, t. y. kaupiamojo fondo namo stogo remontui sudarymas, šios įmokos dydžio nustatymas ir jos rinkimas, laikytini neteisėtais.

Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad lėšos namo stogo remonto darbams yra kaupiamos nuo 2007 m.; 2011 m. birželio 30 d. sukauptų lėšų likutis sudarė 140 331,50 Lt, kiti namo gyventojai šias įmokas moka, joms neprieštarauja, pats kasatorius jas ilgą laiką taip pat mokėjo, tik nuo 2011 m. gegužės mėn. atsisakius mokėti susidarė skola, kurią ieškinio reikalavimu prašoma priteisti. Dėl to teisėjų kolegija šios konkrečios bylos aplinkybių kontekste, atsižvelgdama į nustatytas faktines aplinkybes, protingumo ir teisingumo principus, pasikeitusį teisinį reglamentavimą, pagal kurį butų ir kitų patalpų savininkams nustatyta pareiga kaupti lėšas namui atnaujinti (CK 2.82 straipsnio 4–5 dalys), nurodo, kad administratoriaus daugiau nei per ketverius metus surinktos lėšos neturėtų būti iš karto perskirstomos ir grąžinamos butų savininkams, tačiau jie bendru sutarimu turi nuspręsti dėl šių lėšų panaudojimo, pvz., palikti namo fonde, skirtame kaupti lėšas jį atnaujinti (modernizuoti) ar kitaip jas panaudoti, bei dėl tolesnio lėšų kaupimo.

Dėl daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų pareigų, susijusių su bendrojo naudojimo objektų valdymu ir priežiūra

Viena administratoriaus funkcijų – apskaičiuoti mėnesinius mokesčius už suteiktas paslaugas ir pateikti patalpų savininkams ir valstybės ar savivaldybių gyvenamųjų patalpų nuomininkams informaciją apie suteiktas paslaugas, jų kainą, tvarkyti mokesčių surinkimo ir naudojimo apskaitą (Nuostatų 5.8 punktas). Šias funkcijas administratorius atlieka vadovaudamasis Nuostatų 8 punktu, pagal kurį administratorius proporcingai patalpų savininkų bendrosios nuosavybės daliai apskaičiuoja mėnesinius mokesčius ir įmokas. Kasaciniame skunde argumentuojama, kad administratorius netinkamai nustatė kasatoriui priklausančio buto naudingąjį plotą ir todėl netinkamai skaičiuoja mokėtinus mokesčius.

CK 4.82 straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės dalis yra lygi jam nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir gyvenamojo namo naudingojo ploto santykiui. Šioje teisės normoje įtvirtintas proporcingumo principas, kuris reiškia, kad kiekvieno butų ir kitų patalpų savininko bendrosios dalinės nuosavybės dalis yra nustatoma kaip atitinkama proporcija. Ji apskaičiuojama visą konkrečiam butų ir kitų patalpų savininkui nuosavybės teise priklausančių patalpų gyvenamajame name naudingąjį plotą palyginant su gyvenamojo namo visu naudinguoju plotu. Teismų praktikoje nurodyta, kad nustatant butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės dalis į palyginamuosius naudinguosius plotus turi būti įskaičiuojamas ir rūsio patalpų plotas, taip pat bendraturčio, kurio bendrosios dalinės nuosavybės dalis nustatinėjama, atitinkamame gyvenamajame name faktiškai turimų (užimamų) patalpų naudingasis plotas, nesvarbu, kad šios patalpos nėra teisiškai įregistruotos bei įteisintos. Šios teisės normos prasme butų ir kitų patalpų savininkų nuosavybės teise priklausančių patalpų gyvenamajame name naudingasis plotas suprantamas kaip visas tame name savininko faktiškai turimas (užimamas) plotas. Pažymėta ir tai, kad nustatant bendraturčio faktiškai turimą (užimamą) plotą yra teisiškai nereikšminga atitinkamų patalpų funkcinė bei naudojimo paskirtis, taip pat naudojimosi jomis dažnumas, intensyvumas ir pan. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. lapkričio 27 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Kaunuva“ v. Smėlynės 49-oji daugiabučio namo savininkų bendrija, bylos Nr. 3K-7-515/2009). Bylą nagrinėję teismai, nustatydami kasatoriui priklausantį naudingąjį plotą, rėmėsi Nekilnojamojo turto registrų išrašuose pateiktais duomenimis.

Pagal CK 4.262 straipsnio ir Nekilnojamojo turto registro įstatymo 4 straipsnio nuostatas įrašyti į viešąjį registrą duomenys laikomi teisingais ir išsamiais, kol nenuginčijami įstatymų nustatyta tvarka. Tai reiškia, kad kiekvienas suinteresuotas asmuo, siekdamas išsiaiškinti registruotino daikto statusą, dydį, savininką, taikomus suvaržymus ir pan., turi teisę vadovautis viešojo registro duomenimis ir preziumuoti, jog jie yra teisingi.

Byloje pateiktuose Registrų išrašuose įtvirtinta, kad pastatas yra bendrabutis, tai daugiabutis gyvenamasis namas suplanuotas ir pastatytas taip, jog kambarių (butų) savininkai bendrai naudojasi tam tikromis patalpomis – virtuve, prausykla, skalbykla, tualetais ir pan. Kasatoriui priklausančio buto (duomenys neskelbtini) išraše nurodyta, kad jam nuosavybės teise priklauso butas su 5/100 dalimis bendrojo naudojimo nurodytomis patalpomis, kurių bendras plotas yra 4,06 kv. m. Byloje pateiktame kito kasatoriui ir jo žmonai nuosavybės teise priklausančio buto (duomenys neskelbtini) išraše, nurodyta, kad jiems priklauso butas, tačiau be konkrečiai nustatytų ir įrašytų bendrojo naudojimo patalpų.

Remdamiesi šiais duomenimis bylą nagrinėję teismai pagrįstai sprendė, kad patalpos, kurių nustatyta nuosavybės dalis priklauso ne visiems, bet tik kai kuriems namo gyventojams, nepriskirtinos prie bendrojo naudojimo patalpų CK 4.82 straipsnio prasme. Jomis naudojasi tik dalis namo gyventojų, kas nurodoma ir kasaciniame skunde, kurie ir yra šių patalpų bendraturčiai, jiems priklausančios nuosavybės dalys yra nustatytos nuosavybės įsigijimo dokumentuose, todėl netaikytina CK 4.82 straipsnio 5 dalyje išdėstyta taisyklė. Kadangi šios patalpos (atitinkamos jų dalys), Registrų duomenimis, priklauso kasatoriui nuosavybės teise, tai jų faktiškai turimas (užimamas) plotas pagrįstai buvo įskaičiuotas į kasatoriui nuosavybės teise priklausančių patalpų gyvenamajame name naudingąjį plotą. Teisėjų kolegija pažymi, kad pareiga rūpintis šių patalpų būkle bei jų išlaikymo išlaidos taip pat tenka ne visiems namo gyventojams, o tik tiems, kurie įgiję patalpas nuosavybėn. Kadangi Registruose įtvirtintos aiškios kiekvienam savininkui priklausančios konkrečių patalpų nuosavybės dalys, tai už jų remonto darbus patirtos išlaidos taip pat turėtų būti perskirstomos pagal šių savininkų turimas nuosavybės teisės dalis, t. y. kasatoriui priklausančias 5/100, o ne pagal visą jam priklausančio buto Nr. 90 naudingąjį plotą.

Vertinant kasatoriaus su žmona nuosavybės teise turimo buto Nr. 91 mokesčių paskirstymo tinkamumą, pažymėtina, kad, Registro duomenimis, šio buto savininkams nepriklauso nuosavybės teise konkrečiai nustatytų bendrai naudojamų patalpų dalys, todėl jiems taikoma CK 4.82 straipsnio 5 dalyje įtvirtinta taisyklė, pagal kurią ir turi būti paskirstomi mokesčiai.

Teisėjų kolegija taip pat pažymi, kad visos kitos namo bendrojo naudojimo patalpos, kurios nepriskirtos konkretiems butams, priklauso visiems savininkams proporcingai jų bendrosios dalinės nuosavybės teise turimai daliai ir jiems visiems proporcingai tenka pareiga jas išlaikyti. Dėl to vertinant administratoriaus pateiktų sąskaitų pagrįstumą ir teisingumą turi būti atsižvelgiama, kokiose patalpose buvo atliekami atitinkami darbai, už kuriuos yra apskaičiuotas konkretus mokestis.

Nagrinėjamu atveju iš byloje pateiktų administratoriaus išrašytų sąskaitų matyti, kad administratorius butams Nr. 90 ir Nr. 91 nepagrįstai išrašydavo vieną sąskaitą ir visus mokesčius skaičiuodavo nuo jų naudingojo ploto, nepriklausomai nuo to, ar konkretūs darbai buvo atliekami visiems namo gyventojams priklausančiose bendrojo naudojimo patalpose, ar tik kasatoriaus butui    Nr. 90 priklausančiose bendrojo naudojimo konkrečiose patalpose, kuriose jis turi 5/100 nuosavybės teisės dalis. Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, darytina išvada, kad toks mokesčių skaičiavimas yra neteisingas ir turi būti perskaičiuotas. Dėl to pagrįstu laikytinas kasacinio skundo argumentas, kad bylą nagrinėję teismai netinkamai aiškino mokesčių už bendrojo naudojimo patalpų, nepriskirtinų prie bendrojo naudojimo patalpų CK 4.82 straipsnio prasme, išlaidų paskirstymą. Teisėjų kolegija pažymi, kad konkretaus butams Nr. 90 ir Nr. 91 tenkančio mokėtinų mokesčių dydžio nustatymas yra fakto klausimas, kurio kasacinis teismas nenagrinėja (CPK 353 straipsnio 1 dalis). Dėl to skundžiamas apeliacinės instancijos teismo procesinis sprendimas naikintinas ir byla grąžintina apeliacinės instancijos teismui nagrinėti iš naujo, nes keliami klausimai gali būti išspręsti apeliacinės instancijos teisme (CPK 359 straipsnio 1 dalies 5 punktas).

Dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo

Kasaciniam teismui nusprendus bylą grąžinti apeliacinės instancijos teismui nagrinėti iš naujo, kasaciniame teisme patirtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimo klausimas paliktinas spręsti apeliacinės instancijos teismui kartu su kitų bylinėjimosi išlaidų paskirstymu (CPK 93, 96 straipsniai).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 5 punktu ir 362 straipsniu,

n u t a r i a :

Vilniaus apygardos teismo 2013 m. liepos 26 d. nutartį panaikinti ir bylą perduoti šiam teismui nagrinėti iš naujo apeliacine tvarka.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai                                                                                                   Antanas Simniškis             

                                                                                                                Janina Stripeikienė

                                                                                                                Dalia Vasarienė