Civilinė byla Nr. 3K-3-125/2011
Procesinio sprendimo
kategorija 30.6
(S)
LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS
N U T A R T I S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2011 m. balandžio 18 d.
Vilnius
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo
Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Janinos
Januškienės, Česlovo Jokūbausko (pranešėjas ir kolegijos pirmininkas) ir Egidijaus
Laužiko,
sekretoriaujant Indrei
Savkinienei,
dalyvaujant ieškovės UAB
„Fondas statyboms vystyti“ atstovams – bendrovės vadovui A. M.,
advokatei L. M., atsakovių Vilniaus miesto savivaldybės
administracijos, Vilniaus miesto savivaldybės atstovei D. V.,
žodinio proceso tvarka viešame teismo
posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės UAB „Fondas statyboms
vystyti“ kasacinį skundą dėl Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų
skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. rugsėjo 7 d. sprendimo peržiūrėjimo
civilinėje byloje pagal ieškovės UAB „Fondas statyboms vystyti“ ieškinį
atsakovėms Vilniaus miesto savivaldybės administracijai, Vilniaus miesto
savivaldybei dėl Privatizavimo komisijos protokolo dalies pripažinimo neteisėta
ir įpareigojimo sudaryti nuomos sutartį bei atsakovės Vilniaus miesto
savivaldybės priešieškinį dėl nuomos mokesčio priteisimo, nuostolių atlyginimo
ir daikto grąžinimo.
Teisėjų
kolegija
nustatė:
I. Ginčo esmė
Byloje
kilusio ginčo esmė – tai teisės normų, reglamentuojančių nuomos sutarties su
išpirkimu (išperkamosios nuomos) privatizavimo būdo taikymo sąlygas, ir proceso
teisės normų, reglamentuojančių įrodymų nurodyto privatizavimo būdo sąlygoms
nustatyti pakankamumą, aiškinimo ir taikymo klausimai.
Ieškovė prašė:
1) pripažinti neteisėta Vilniaus miesto savivaldybės Privatizavimo komisijos
2006 m. rugsėjo 14 d. protokolo Nr. 12-11-13 dalį dėl negyvenamojo pastato Vilniuje,
Liejyklos g. 8/ Totorių g. 26, įrašymo į privatizavimo programą; 2) įpareigoti
atsakoves sudaryti nuomos su išsipirkimu sutartį su ieškove dėl 558,76 kv. m
negyvenamojo pastato Vilniuje, Liejyklos g. 8/ Totorių g. 26, (unikalus Nr.
1094-0193-0016) privatizavimo; 3) sutartyje nustatyti nuomos su išsipirkimu
terminą nuo 2006 m. rugsėjo 14 d. iki 2016 m. rugsėjo 14 d., privatizuojamo
objekto kainą 4 582 000 Lt, į kurią įskaitomos 3 124 890 Lt ieškovės pastato
pagerinimo išlaidos, taip pat nustatyti, kad likusi privatizuojamo objekto
kaina, t. y. 1 457 110 Lt, išmokama kaip 38 183,33 Lt nuomos mokestis per
mėnesį, kuris mokamas nuo 2012 m. balandžio 14 d. iki 2016 m. rugsėjo 14 d.;
4) priteisti bylinėjimosi išlaidas.
Vilniaus
miesto savivaldybė priešieškiniu prašo teismo: 1) priteisti iš ieškovės 1 176 248,50
Lt nesumokėto nuomos mokesčio, 425 802,50 Lt delspinigių, 624 000 Lt nuostolių;
2) iškeldinti ieškovę iš Vilniaus miesto savivaldybei nuosavybės teise
priklausančio pastato Vilniuje, Liejyklos g. 8/Totorių g. 26.
Bylą nagrinėję
teismai nustatė, kad ieškovė ir Vilniaus miesto savivaldybė 1996 m. sausio 15
d. sudarė negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. 910, kuria savivaldybė
išnuomojo ieškovei 373,49 kv. m avarinės būklės negyvenamuosius pastatus, statinius
ir patalpas, taip pat buvusių patalpų liekanas Vilniuje, Liejyklos g. 8/
Totorių g. 26, naudoti administracinėms patalpoms ir komercijai. Sutarties 1 punkte
nustatytas 7283,06 Lt mėnesinis nuomos mokestis. Pagal sutarties 11 punktą jis nemokamas
pradėjus kapitalinio remonto ir atstatymo darbus ir iki tol, kol mokestis
nepadengs nuomininko investuotų lėšų. Nuomos terminas sutarties 3 punkte
nustatytas iki 2021 m. sausio 15 d., bet ne ilgesnis kaip iki pastato įtraukimo
į privatizavimo programą, naudojant nuomos su išsipirkimu privatizavimo būdą. Nuomos
sutarties 16 punkte nustatyta, kad objektas privatizuojamas 1995 m. liepos 4 d.
Valstybės ir savivaldybės turto privatizavimo įstatyme (toliau – Privatizavimo
įstatymas) nustatyta tvarka, naudojant nuomos su išpirkimu privatizavimo būdą,
ir vadovaujantis 1995 m. gruodžio 22 d. konkurso rezultatais. 2006 metais ginčo
patalpos įrašytos į 2006 m. lapkričio mėn. privatizavimo programą. Vilniaus miesto
savivaldybės Privatizavimo komisija 2006 m. rugsėjo 14 d. nusprendė jas
privatizuoti viešo aukciono būdu. Ieškovė teigia, kad įgijo teisę privatizuoti
ginčo pastatą nuomos su išsipirkimu būdu. Atsakovės ginčija ieškovės teisę pastato
remonto išlaidas įskaityti į nuomos mokestį ir teisę ginčo pastatą įsigyti nuomos
su išsipirkimu privatizavimo būdu.
II. Pirmosios ir
apeliacinės instancijų teismų sprendimų esmė
Vilniaus apygardos
teismas 2009 m. gruodžio 1 d. sprendimu ieškinį patenkino, priešieškinį atmetė:
1) pripažino Vilniaus miesto savivaldybės Privatizavimo komisijos 2006 m.
rugsėjo 14 d. protokolo Nr. 12-11-13 dalį dėl negyvenamojo pastato Vilniuje, Liejyklos
g. 8/ Totorių g. 26, (unikalus numeris 1094-0193-0016) įrašymo į privatizavimo
programą neteisėta; 2) įpareigojo atsakoves sudaryti su ieškove privatizavimo
nuomos su išsipirkimu sutartį dėl 558,76 kv. m negyvenamojo pastato Vilniuje, Liejyklos
g. 8/ Totorių g. 26, (unikalus numeris 1094-0193-0016) privatizavimo, sutartyje
nustatant nuomos su išsipirkimu terminą nuo 2006 m. rugsėjo 14 d. iki 2016 m.
rugsėjo 14 d., 4 582 000 Lt privatizuojamo objekto kainą, į kurią įskaitomos 3
124 890 Lt ieškovės pastato pagerinimui investuotos lėšos, nustatant, kad
likusi privatizuojamo objekto kaina, t. y. 1 457 110 Lt, išmokama kaip 38
183,33 Lt nuomos mokestis per mėnesį, kuris mokamas nuo 2012 m. balandžio 14 d.
iki 2016 m. rugsėjo 14 d. Teismas pripažino, kad Vilniaus miesto savivaldybės sprendimas
pastatą privatizuoti viešo aukciono būdu yra neteisėtas, nes savivaldybė nesilaikė
sutartimi prisiimtų įsipareigojimų, pažeidė sutarties privalomumo principą (CK
6.189 straipsnio 1 dalis), sutarties šalių pareigą elgtis sąžiningai (CK 6.158
straipsnio 1 dalis) ir ieškovės teisėtus lūkesčius. Įvertinęs nuomos sutarties
sąlygas, teismas sprendė, kad Vilniaus miesto savivaldybė, sudarydama sutartį,
siekė ginčo pastatą parengti privatizavimui ir sutarties 16 punkte įsipareigojo
pastatą privatizuoti nuomos su išsipirkimu būdu. Teismas nurodė, kad nuomos
sutarties 11 punkte nustatyta ieškovės pareiga savo lėšomis atlikti pastato
kapitalinį remontą ir atstatymą, taip pat kad panaudotos lėšos bus įskaitomos į
nuomos mokestį. Teismas pabrėžė, kad ši ieškovės pareiga sutartyje nustatyta,
nes ginčo pastatas buvo netinkamas eksploatuoti, jis ieškovei perduotas
avarinės būklės. Teismas konstatavo, kad ieškovė savo lėšomis atliktais statybos
rekonstrukcijos darbais likvidavo avarinę pastato būklę, investicijos
panaudotos pastato pagrindinėms konstrukcijoms ir inžinerinėms komunikacijoms
pakeisti bei naujoms įrengti. Teismo vertinimu, šios investicijos atliktos laikantis
Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo 19 straipsnio 2 dalyje
ir Vyriausybės 1998 m. balandžio 24 d. nutarimu Nr. 501 patvirtintų
Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo nuomos su išsipirkimu būdu nuostatų
6.2 punkte nustatytų privataus kapitalo investicijų į ilgalaikį materialųjį
turtą sąlygų ir tvarkos. Remdamasis UAB „Statybos ekspertų biuras“ 2000 m.
liepos 31 d. ekonominės ekspertizės aktu ir ginčo 2001 m. liepos 23 d. pastato
priėmimo naudoti aktu, teismas konstatavo, kad, pagerindama pastatą, ieškovė
investavo 3 124 890 Lt. Taip pat teismas nurodė, kad pastato pagerinimą
pripažino Vilniaus miesto savivaldybė, nes vienas iš pastato priėmimo komisijos
narių buvo jos įgaliotas asmuo J. U. ir jis neginčijo
investicijų dydžio. Teismas padarė išvadą, kad pastatą ieškovas pagerino
vadovaudamasis valstybės ir savivaldybių turto parengimą privatizuoti
reglamentuojančiais teisės aktais. Teismas sprendė, kad ieškovas turėjo teisę
daryti pastato pagerinimo investicijas, nes nuomos sutarties 11 punkte
nustatyta, jog pastato kapitalinis remontas ir atstatymas atliekamas nuomininko
lėšomis. Teismas konstatavo, kad ieškovės išlaidos pastatui pagerinti yra
tinkamai pagrįstos ir teisėtos, nes ji visus darbus atliko su Vilniaus miesto
savivaldybės žinia, gavusi leidimus bei architektūrines–planines užduotis
projektavimui. Teismas nurodė, kad ieškovė pagrįstai tikėjosi, kad pastatas bus
privatizuojamas nuomos su išsipirkimu būdu, nes tai buvo nustatyta šalių nuomos
sutarties 16 punkte. Dėl to, teismo vertinimu, Privatizavimo komisija, priėmusi
sprendimą pastatą privatizuoti viešo aukciono būdu, nesilaikė pirmiau nurodytos
sutarties sąlygos. Teismas taip pat konstatavo, kad atsakovas įpareigotinas
sudaryti su ieškovu privatizavimo nuomos su išsipirkimu sutartį, nes yra visos
Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo 19 straipsnio 2 dalyje
nustatytos sąlygos nuomos su išsipirkimu būdu įgyti pagerintą išnuomotą pastatą.
Teismas pripažino, kad esminės privatizuojamo pastato nuomos sutarties sąlygos
yra privatizuojamo objekto kaina, sutarties terminas ir nuomos mokestis.
Teismas nurodė, kad pastato privatizavimo nuomos su išsipirkimu būdu sutarties
kaina yra 4 582 000 Lt, nes tokia yra Vilniaus miesto savivaldybės Privatizavimo
komisijos 2006 m. rugsėjo 14 d. posėdžio Nr. 12-11-13 protokolu nustatyta
bendra pastato rinkos vertė. Į šią kainą teismas įskaitė ieškovės atliktus 3 124
890 Lt vertės pastato pagerinimus, nes pagal nuomos sutarties 11 punktą nuomos
mokestis nemokamas pradėjus kapitalinio remonto ir atstatymo darbus ir tol, kol
nuomos mokestis nepadengs nuomininko investuotų lėšų, o lėšos, panaudotos
kapitaliniam remontui ir nugriautiems pastatams atstatyti, yra įskaitomos į
nuomos mokestį. Remdamasis Privatizavimo įstatymo 19 straipsnio 3 dalyje
įtvirtintu maksimaliu privatizuojamo objekto nuomos su išpirkimu terminu,
teismas nustatė dešimties metų ginčo pastato nuomos sutarties terminą,
skaičiuojamą nuo pastato įtraukimo į privatizavimo programą (nuo 2006 m.
rugsėjo 14 d. iki 2016 m. rugsėjo 14 d.). Vadovaudamasis Privatizavimo įstatymo
19 straipsnio 4 dalimi, teismas nustatė 38 183,33 Lt nuomos mokestį, mokėtiną
kas mėnesį. Į nuomos mokestį įskaitęs ieškovės investicijas atliktiems pastato
pagerinimams, teismas nustatė, kad nuomos mokestis turi būti mokamas nuo 2012
m. balandžio 14 d.
Teismas
sprendė, kad priešieškinis nepagrįstas, nes, atsižvelgęs į šalių nuomos
sutarties 11 punktą ir ieškovės investicijų dydį, padarė išvadą, kad ieškovei
neatsirado pareigos Vilniaus miesto savivaldybei mokėti nuomos mokestį. Teismas
pažymėjo, kad nuo nuomos sutarties sudarymo atsakovė nepateikė ieškovei
dokumentų, pagal kuriuos turėjo būti mokamas nuomos mokestis. Ieškovė neturėjo
teisės atlikti mokėjimų, nepagrįstų apskaitos dokumentais. Teismas atmetė
priešieškinio reikalavimą atlyginti Vilniaus miesto savivaldybei nuostolius,
nes nenustatė ieškovės neteisėtų veiksmų. Priešingai, teismas nurodė, kad
ieškovė nuomos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus įvykdė, atliko nuomojamo
pastato kapitalinį remontą, nuomos sutarties nepažeidė. Teismas pabrėžė, kad
atsakovė nevykdė nuomos sutarties 16 punkto reikalavimų, todėl nėra pagrindo
reikalauti atlyginti nuostolius, iškeldinti ieškovę iš ginčo pastato.
Lietuvos
apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2010 m. rugsėjo 7
d. sprendimu iš dalies patenkino atsakovių apeliacinį skundą, panaikino Vilniaus
apygardos teismo 2009 m. gruodžio 1 d. sprendimą ir priėmė naują sprendimą –
ieškinį atmetė, o priešieškinį iš dalies patenkino: 1) priteisė Vilniaus miesto
savivaldybei iš ieškovės 1 176 248,50 Lt nesumokėto nuomos mokesčio, 106 450,62
Lt delspinigių, 624 000 Lt nuostolių atlyginimo ir 6 proc. procesinių palūkanų;
2) iškeldino ieškovę su visu jai priklausančiu turtu ir daiktais iš ginčo
pastato.
Dėl
materialiosios teisės normų, reglamentuojančių privatizavimo procesą nuomos su
išsipirkimu būdu, taikymo. Privatizavimo įstatymo nuostatos netaikomos
tiems fiziniams ir juridiniams asmenims, kurie bet kokį valstybės ar savivaldybių
turtą išsinuomoja ne pagal šį įstatymą (Privatizavimo įstatymo 21 straipsnio 1
dalis). Apeliacinės instancijos teismas nurodė, kad pirmosios instancijos
teismas, spręsdamas ieškinio pagrįstumo klausimą, turėjo įvertinti, ar
nagrinėjamas atvejis patenka į Privatizavimo įstatymo taikymo apimtį, t. y. ar
ieškovė turėjo teisinį pagrindą reikšti reikalavimą sudaryti privatizavimo
nuomos su išsipirkimu būdu sutartį dėl ginčo patalpų. Apeliacinės instancijos
teismas padarė išvadą, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai nusprendė,
jog ieškovė turėjo teisėtų lūkesčių ateityje privatizuoti ginčo patalpas nuomos
su išsipirkimu būdu. Šią išvadą Lietuvos apeliacinis teismas pagrindė tuo, kad
1996 m. sausio 15 d. nuomos sutartis su ieškove sudaryta viešo konkurso tvarka,
vykusia ne pagal Privatizavimo įstatymo nuostatas. Nuomos sutartimi savivaldybė
negalėjo įsipareigoti ateityje leisti ieškovei nuomos su išsipirkimu būdu šias
patalpas privatizuoti, nes patalpos privatizuojamos pagal Privatizavimo
įstatymo reikalavimus, o iš 1995 m. skelbto ginčo patalpų nuomos konkurso duomenų
matyti, kad patalpas nutarta ieškovei išnuomoti, nenustatant jokių papildomų
sąlygų ateityje su ja sudaryti privatizavimo nuomos su išsipirkimu būdu sutartį.
Privatizavimo įstatymo 19 straipsnyje nurodyti atvejai, kuriais savivaldybei
nuosavybės teise priklausančios patalpos gali būti privatizuojamos nuomos su
išsipirkimu būdu. Šis privatizavimo būdas gali būti taikomas, jei yra
tenkinamos šio įstatymo 17 straipsnio 5 dalies nustatytos sąlygos. Apeliacinės
instancijos teismas nurodė, kad pirmosios instancijos teismas, vertindamas
ieškinio pagrįstumo klausimą, turėjo įvertinti, ar yra įgyvendintos Privatizavimo
įstatymo 17 straipsnio 5 dalies nustatytos sąlygos.
Dėl
Privatizavimo įstatymo 17 straipsnio 5 dalies ir 19 straipsnio dispozityvaus
pobūdžio. Apeliacinės instancijos teismas nurodė, kad nurodytų teisės normų
taikymas yra specifiškas, nes: 1) šios teisės normos yra dispozityvaus pobūdžio;
2) teisės privatizuoti pastatus ar patalpas nuomos su išsipirkimu būdu
atsiradimo pagrindas yra nuomotojo konkretus leidimas nuomininkui atlikti
konkretaus pobūdžio investicijas; 3) patalpų pagerinimas turi atitikti Privatizavimo
įstatymo 17 straipsnio 5 dalies nustatytas sąlygas. Šios trys sąlygos turi būti
vertinamos bendrai, bet ne atskirai viena nuo kitos. Pirmosios instancijos
teismas neįvertino Privatizavimo įstatymo 17 straipsnio 5 dalies ir 19
straipsnio dispozityvaus pobūdžio. Lietuvos apeliacinis teismas nurodė, kad Privatizavimo
įstatymo 17, 19 straipsniai įtvirtina dispozityvų savivaldybės elgesio modelį, bet
ne imperatyviai nustato, jog, esant tam tikroms sąlygoms, atsiranda
savivaldybės pareiga privatizuoti objektą nuomos su išsipirkimu būdu. Apeliacinės
instancijos teismo vertinimu, tai reiškia, kad savivaldybė pati gali pasirinkti
kitokio elgesio variantą. Apeliacinės instancijos teismas padarė išvadą, kad net
ir tinkamas Privatizavimo įstatymo 17, 19 straipsniuose nustatytų sąlygų
įgyvendinimas nėra absoliutus pagrindas teisei privatizuoti patalpas nuomos su
išpirkimu būdu atsirasti, nes savivaldybės pasirinkimui įtakos gali turėti
šalių derybos ir privatizavimo sąlygos. Teismas atkreipė dėmesį į tai, kad
privatizavimo tikslas yra gauti kuo daugiau lėšų už perleidžiamą turtą, sukurti
sąlygas ir galimybes visuomenės poreikiams patenkti. Dėl to apeliacinės
instancijos teismas sprendė, kad, patenkinęs ieškinį, pirmosios instancijos
teismas nepagrįstai apribojo Vilniaus miesto savivaldybės nuosavybės teisę į
ginčo patalpas, neįvertinęs šio ribojimo būtinumo bei proporcingumo.
Dėl
sutarties laisvės principo. Lietuvos apeliacinis teismas konstatavo, kad pirmosios
instancijos teismas nepagrįstai įpareigojo atsakoves sudaryti su ieškove nuomos
su išsipirkimu sutartį ir nustatė jos sąlygas, nes pažeidė Privatizavimo
įstatymo 17 straipsnio 5 dalį, 19 straipsnį, paneigė Privatizavimo įstatyme
nustatytas derybas, sutarties laisvės principą (CK 6.156 straipsnis) ir nukrypo
nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikos. Šią išvadą apeliacinės instancijos
teismas grindė tuo, kad teisės aktuose nesuteikta teismui kompetencijos
nustatyti sutarties sąlygas. Teismas nurodė, kad valstybės ir savivaldybių
turto privatizavimas nuomos su išsipirkimu būdu imperatyviai reglamentuojamas Privatizavimo
įstatyme ir Vyriausybės 1998 m. balandžio 24 d. nutarimu Nr. 501 patvirtintuose
Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo nuomos su išsipirkimu būdu
nuostatuose. Šių nuostatų 27 punkte nustatytos sąlygos, kurios turi būti įtvirtintos
nuomos su išsipirkimu sutartyje. Atsižvelgęs į nurodytų nuostatų 9 punktą,
teismas padarė išvadą, kad nuomos terminas, pradinė privatizavimo objekto
kaina, diskonto norma, kitos privatizavimo sąlygos yra nustatomos privatizavimo
programoje, kurią tvirtina privatizavimą vykdanti institucija. Taigi nurodytų sąlygų
nustatymas yra išimtinai Privatizavimo komisijos kompetencija, todėl pirmosios
instancijos teismas jų negalėjo nustatyti. Be to, apeliacinės instancijos
teismas nurodė, kad privatizavimas nuomos su išpirkimu būdu galimas tik Vyriausybės
nustatyta tvarka vykdant derybas, todėl teismas neturi kompetencijos įpareigoti
savivaldybę sudaryti privatizavimo sandorį, neatsižvelgdamas į derybų nebuvimo
faktą.
Dėl
nuomotojo leidimo nuomininkui atlikti patalpų pagerinimo darbus. Teismas
nurodė, kad Privatizavimo įstatymo 17, 19 straipsniuose imperatyviai nustatyta,
kad privatizavimo būdas sudarant nuomos su išpirkimu sutartį įmanomas tik tada,
kai gautas konkretus nuomotojo leidimas. Taigi nuomotojo konkretus leidimas yra
būtina objekto privatizavimo nuomos su išsipirkimu būdu sąlyga. Apeliacinės
instancijos teismas padarė priešingą, negu pirmosios instancijos teismas, išvadą,
kad Vilniaus miesto savivaldybė nedavė tokio leidimo ieškovei, nes neduota
leidimo konkretaus dydžio investicijoms ir Privatizavimo įstatymo 17 straipsnio
5 dalyje nustatytiems pagerinimams atlikti. Lietuvos apeliacinis teismas
pažymėjo, kad savivaldybė gali veikti kaip viešojo administravimo ir civilinių
teisinių santykių dalyvė. Apeliacinės instancijos teismas sprendė, kad pirmosios
instancijos teismas nepagrįstai Vilniaus miesto savivaldybės veiksmus, vykdant
viešojo administravimo funkcijas, prilygino jos, kaip nuomotojos (civilinių
teisinių santykių dalyvės), leidimui atlikti atitinkamas investicijas (Vilniaus
miesto savivaldybės administracijos atstovo J. U. parašą
patalpų pripažinimo tinkamomis naudoti akte).
Dėl kitų
būtinų sąlygų pagal Privatizavimo įstatymo 17 straipsnio 5 dalies, 19
straipsnio reikalavimus. Lietuvos apeliacinis teismas nurodė, kad pagal
Privatizavimo įstatymo 17 straipsnio 5 dalį, 19 straipsnio 2 dalies 1 punktą
nuomos su išsipirkimu būdas gali būti taikomas tik tada, kai teisės aktų
nustatyta tvarka nuomininkas ar kitas asmuo turi reikalavimo teisę į būtinųjų
išlaidų, nuomotojo leidimu nuomininko patirtų pastatams ar patalpoms pagerinti,
atlyginimą. Tai reiškia, kad ne bet kokios nuomotojo patirtos išlaidos, bet tik
būtinosios išlaidos, kurių suma yra didesnė negu 1/2 išsinuomotų pastatų ar
patalpų ir jiems priskirto žemės sklypo rinkos vertė, yra pagrindas taikyti
nuomos su išpirkimu privatizavimo būdą. Apeliacinės instancijos teismas
konstatavo, kad ieškovė neįrodė, jog atliko būtent tokias investicijas ginčo
pastatui pagernti, o pirmosios instancijos teismas, spręsdamas apie ieškovo
investicijų dydį, rėmėsi neleistinais įrodymais. Lietuvos apeliacinis teismas
sprendė, kad ieškovės pateiktas UAB „Statybos ekspertų biuras“ 2000 m. liepos
31 d. pastato remonto darbų nuomininko lėšomis ekonominės–finansinės ekspertizės
aktas Nr. 24EF/00 yra paprastas rašytinis įrodymas ir neįrodo ieškovės patirtų
išlaidų tinkamumo, nes jame remiamasi tik objektine ir lokalinėmis sąmatomis,
bet nepagrįstas buhalterinės apskaitos (finansinės atskaitomybės) dokumentais:
sąskaitomis faktūromis, kasos dokumentais ir kt. Teismas nurodė, kad įrodymai,
patvirtinantys, kad nuomininkas nuomos metu privatizavimo objektui (statiniui)
pagerinti patyrė išlaidų, nustatyti Vyriausybės 1997 m. gruodžio 18 d. nutarimu
Nr. 1427 patvirtintų Privatizavimo objektų parengimo privatizuoti taisyklių
31.11 punkte, pagal kurį pagerinimo išlaidos turi būti pagrįstos buhalteriniais
dokumentais. Tai patvirtina ir CK 2.74 straipsnio, Buhalterinės apskaitos
pagrindų įstatymo 4, 9, 10 straipsnių reikalavimai juridinio asmens išlaidoms.
Be to, teismas nurodė, kad atliktų darbų sąmatos negali būti leistina
įrodinėjimo priemonė nustatant juridinio asmens, t. y. ieškovės, padarytų
išlaidų dydį Privatizavimo įstatymo 17 straipsnio 5 dalies prasme. Ekspertai,
skaičiuodami padarytų investicijų dydį, nesirėmė ieškovės pateiktomis PVM
sąskaitomis–faktūromis, nurodyta suma sudaro tik nedidelę dalį ekspertų
apskaičiuotos ieškovės investicijų vertės. Teismas atkreipė dėmesį į tai, kad
ieškovė dalį darbų atliko ūkio būdu, todėl galėjo turėti mažiau išlaidų, negu
apskaičiavo ekspertai, remdamiesi tam tikra metodika. Nurodytame ekspertizės
akte neatsižvelgta į tai, kad dalis remonto darbų atlikta ūkio būdu, kuriuo
vykdant statybos darbus nepatiriama pridėtinių išlaidų, socialinio draudimo,
kitų išlaidų. Apeliacinės instancijos teismas taip pat pabrėžė, kad ekspertizės
akte sąmatinė vertė apskaičiuota 2000 m. sausio 1 d. kainomis, nors ieškovė
statybos darbus pradėjo 1996 metais. Dėl to, teismo vertinimu, vadovavimasis
vien tik pateiktu ekspertizės aktu sudaro sąlygas galimam ieškovės praturtėjimui
nuomotojo sąskaita, tai draudžiama įstatymo (CK 6.237 straipsnis). Teismas
nurodė, kad iš ekspertizės akto matyti, kad ieškovė nemažai pastato pagerinimo
darbų atliko ne Privatizavimo įstatymo 17 straipsnio 5 dalyje nustatytiems
pagerinimams atlikti, bet patalpoms pritaikyti nuomininko reikmėms ir šie
darbai atitinka „statinio paprastojo remonto“ sąvoką. Kito dokumento – Vilniaus
apskrities viršininko administracijos Valstybinės teritorijų planavimo ir
statybos inspekcijos tarnybos potvarkiu sudarytos komisijos 2001 m. liepos 23
d. akto dėl pastatyto statinio priėmimo naudoti – Lietuvos apeliacinis teismas nelaikė
leistinu įrodymu, patvirtinančiu, kad ieškovė į ginčo pastatą investavo 3 124
890 Lt, nes komisija, nurodydama sąmatinę vertę, taip pat neturėjo ir nevertino
investicijų dydį patvirtinančių buhalterinės apskaitos dokumentų. Teismas
sprendė, kad tai, jog atsakovės nereiškė prieštaravimų dėl ekspertizės akto ir
pasirašė patalpų pripažinimo tinkamomis naudoti aktą, nelaikytina, jog
pripažino ieškovės atliktų patalpų pagerinimą.
Apeliacinės
instancijos teismas įvertino ieškovo ir Vilniaus miesto savivaldybės elgesį
rengiant ginčo pastatą privatizuoti bei, remdamasis tuo, kad savivaldybė turi
teisės aktuose nustatytą pareigą įvertinti pagerinimo išlaidų dydį ir pobūdį,
taip pat kad daug kartų prašė ieškovės pateikti jos patirtas pagerinimo
išlaidas pagrindžiančius tinkamus dokumentus, o ieškovė atsisakė tai padaryti,
padarė išvadą, kad Vilniaus miesto savivaldybės Privatizavimo komisija teisėtai
nusprendė ginčo pastatą privatizuoti viešo aukciono būdu. Teismas laikė
reikšminga aplinkybe tai, kad ieškovė 2006 m. lapkričio 15 d. nepateikė visų
reikiamų dokumentų, nustatytų Vilniaus miesto tarybos 2001 m. vasario 28 d.
sprendimu Nr. 229 patvirtintos Nuomininko nuomos metu privatizavimo objektui
(statiniui) pagerinti padarytų išlaidų atlyginimo objektu privatizavimo metu
tvarkos 21.6, 21.7 punktuose, t. y.: ginčo pastato statybos ir rekonstrukcijos
darbų patvirtintos sąmatos; sutarties su rangovu UAB „Aukštinė“ ir subrangovais
UAB „Geostatyba“, UAB „Fima“, UAB „Viarela“, UAB „Elpirma“; subrangovų atliktų
darbų priėmimo aktų; rangovo išrašytų PVM sąskaitų–faktūrų; apmokėjimo pagal
jas patvirtintų dokumentų kopijų. Teismas pažymėjo, kad ieškovas nepasinaudojo
Vilniaus miesto tarybos 2001 m. vasario 28 d. sprendimu Nr. 229 patvirtintos Tvarkos
21 punktu, kuriame reglamentuojamas nuomininko iki šios tvarkos įsigaliojimo
nustatyta tvarka padarytų išlaidų dėl privatizavimo objekto (statinio)
pagerinimo patvirtinimas ir pripažinimas, nors ieškovo nuomotas ir remontuotas
ginčo pastatas priimtas naudoti po nurodytos tvarkos įsigaliojimo (2001 m.
liepos 23 d.). Be to, ieškovas pirmosios ir apeliacinės instancijų teismuose
atsisakė įrodinėti pagerinimo išlaidas CPK nustatyta tvarka teismo skiriama
ekspertize ir ekspertizės išvadomis.
Dėl
teisėtų lūkesčių. Lietuvos apeliacinis teismas pasisakė, kad atsakovės
nepažeidė ieškovės teisėtų lūkesčių, nes ji yra verslininkė, turėjo suprasti
privatizavimo teisės normų imperatyvų pobūdį, ir kad lėšų panaudojimas
nuomojamo pastato remontui bei pagerinimui turi būti patvirtintas teisės aktų
nustatytais dokumentais, bet ne ieškovo norimais būdais, taip pat tinkamai
nebendradarbiavo su nuomotoju, todėl jai tenka tokio elgesio padariniai.
Teismas atkreipė dėmesį į tai, kad pagal 1996 m. rugpjūčio 24 d. nuomos sutartį
pastato kapitalinis remontas atliktas praleidus sutartyje nustatytą trejų metų
terminą ir neatstatyti nugriauti pastatai. Be to, ieškovė subnuomojo ginčo
patalpas, jomis naudojosi ir iš to gavo naudos.
Dėl nuomos
mokesčio. Apeliacinės instancijos teismas nurodė, kad pagal 1996 m. sausio
15 d. nuomos sutarties 11 punktą nuomos mokestis nemokamas pradėjus
kapitalinio remonto ir atstatymo darbus ir nemokamas tol, kol nuomos mokestis
nepadengs nuomininko investuotų lėšų, taip pat lėšos, panaudotos kapitaliniam
remontui ir nugriautiems pastatams atstatyti, turi būti įskaitytos į nuomos
mokestį. Vadovaudamasis nuomos sutarties 1, 6 punktais, apeliacinės instancijos
teismas konstatavo, kad ieškovė turėjo pareigą mokėti nuomos mokestį, nes
nepateikė reikiamų dokumentų, pagrindžiančių jos investicijų į pastato
pagerinimus dydį. Be to, ieškovė niekada nesikreipė į Vilniaus m. savivaldybę dėl
lėšų, panaudotų pastatui pagerinti, įskaitymo į nuomos mokestį. Nuomos
sutartyje nenustatyta sąlygos, kad nuomos mokestis mokamas tik tada, kai
ieškovė iš savivaldybės gauna atitinkamus dokumentus. Įvertinęs įrodymus,
teismas konstatavo, kad ieškovė privalo sumokėti 1 176 248,50 Lt nuomos
mokesčio. Teismas nurodė, kad ieškovas nuo 1996 m vasario 15 d. iki 1999 m.
kovo 15 d. naudojosi 373,49 kv. m patalpomis, o nuo 1999 m. kovo 15 d. – 558,76
kv. m patalpomis, todėl nuo 1999 m. kovo 15 d. privalėjo mokėti didesnį nuomos
mokestį. Įvertinęs nuomos sutartyje nustatytą 0,2 proc. netesybų dydį
neprotingai dideliu, teismas jį sumažino pagal Valstybės ir savivaldybių turto
valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 14 straipsnio 5 dalį iki 0,05
proc. ir priteisė savivaldybei iš ieškovės nuo 2007 m. lapkričio 1 d. iki 2008
m. gegužės 1 d. 106 450,62 Lt delspinigių. Apeliacinės instancijos teismas
pabrėžė, kad ieškovė neteisėtai, be pagrindo, pasibaigus nuomos sutarčiai,
negrąžino savivaldybei ginčo pastato. Nuomos sutarties 3 punkte nustatyta, kad
nuomos terminas nustatomas nuo 1996 m. sausio 15 d. iki 2021 m. sausio 15 d.,
bet ne ilgiau kaip iki negyvenamųjų patalpų įtraukimo į privatizavimo programą.
Ginčo patalpos į privatizavimo programą įrašytos 2006 m. rugsėjo 14 d., todėl
nuomos sutartis šią dieną baigė galioti. Be to, ieškovė atliko ir kitus
neteisėtus, sutarčiai ir įstatymams prieštaraujančius veiksmus, t. y. be
nuomotojo sutikimo subnuomojo ginčo pastatą. Dėl šių ieškovės neteisėtų
veiksmų, teismo vertinimu, savivaldybė patyrė žalos, nes negavo pajamų už ginčo
patalpų nuomą nuo 2006 m. spalio 1 d. iki 2008 m. vasario 29 d. Įvertinęs
savivaldybės užsakymu pateiktą turto vertinimo ataskaitą, teismas konstatavo,
kad savivaldybės negautos pajamos yra 624 000 Lt ir šią sumą turi atlyginti
ieškovė. Pasibaigus nuomos sutarties terminui ieškovė turėjo perduoti pastatą
Vilniaus miesto savivaldybei, todėl ši turi teisę reikalauti, kad ji grąžintų
pastatą.
III. Kasacinio skundo
ir atsiliepimo į kasacinį skundą teisiniai argumentai
Kasaciniu skundu ieškovė prašo panaikinti Lietuvos
apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. rugsėjo 7 d.
sprendimą ir palikti galioti Vilniaus apygardos teismo 2009 m. gruodžio 1 d.
sprendimą. Kasacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais:
1.
Dėl kasatorės teisės reikalauti sudaryti privatizavimo nuomos su
išpirkimu būdu sutartį. Apeliacinės instancijos teismo išvada, kad kasatorė
ginčo pastatą išsinuomojo ne pagal Privatizavimo įstatymą, todėl neturi teisės
reikalauti sudaryti nuomos su išpirkimu privatizavimo sutarties, kasatorės
nuomone, yra nepagrįsta dėl tokių priežasčių. 1996 m. rugpjūčio 24 d.
negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties 16 punkte šalys susitarė, kad ginčo
pastatas bus privatizuojamas Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo
įstatyme nustatyta tvarka nuomos su išpirkimu privatizavimo būdu ir
vadovaujantis 1995 m. gruodžio 22 d. konkurso rezultatais. Taigi viešas
konkursas vyko pagal Privatizavimo įstatymo 21 straipsnio nuostatas.
Apeliacinės instancijos teismas nevertino to, kad būtent atsakovės yra
pagrindiniai privatizavimo įstatymo subjektai, todėl geriausiai išmano
privatizavimo proceso tvarką ir reikalavimus.
2.
Apeliacinės instancijos teismas nepagrįstai atsisakė taikyti CK 6.158
straipsnio 1 dalį, kurioje nustatyta sutartinių teisinių santykių dalyvių
pareiga elgtis sąžiningai. Kasatorius nurodo, kad atsakovės pažeidė šią pareigą
ir 1996 m. rugpjūčio 24 d. nuomos sutarties 16 punktą, nes vienašališkai
nusprendė ginčo patalpas privatizuoti viešo aukciono būdu. Dėl to kasatorė
mano, kad turi neginčijamą pareigą reikalauti nurodytą atsakovių sprendimą
pripažinti neteisėtu ir įpareigoti atsakovę Vilniaus miesto savivaldybės
administraciją sudaryti nuomos su išpirkimu privatizavimo sandorį su kasatore.
3.
Dėl Privatizavimo įstatymo 17 straipsnio 5 dalies ir 19 straipsnio dispozityvaus
pobūdžio ir sutarties laisvės principo. Apeliacinės instancijos teismo
išvada pripažinti teisėta Vilniaus miesto savivaldybės Privatizavimo komisijos
2006 m. rugsėjo 14 d. protokolo dalį dėl ginčo pastato įrašymo į privatizavimo
programą yra nepagrįstas dėl tokių priežasčių. Teismas netinkamai aiškino
Privatizavimo įstatymo 17 straipsnio 5 dalį ir 19 straipsnį, nes pagal šias
teisės normas nepagrįstai plečiamai aiškino atsakovių teisę laisvai pasirinkti
atitinkamą elgesio modelį. Dėl to teismas paneigė kasacinio teismo formuojamas
sutarčių aiškinimo ir taikymo taisykles, nukrypo nuo sutarties laisvės
principo, nenustatė Privatizavimo įstatymo ir CK normų santykio. Teismo išvada,
kad atsakovių įsipareigojimas sudaryti nuomos su išpirkimu privatizavimo
sutartį su kasatore apribotų jų nuosavybės teises į pastatą, prieštarauja CK
4.39 straipsniui ir kasacinio teismo praktikai, kad, be kita ko, nuosavybės
teisė gali būti apribota paties savininko valia (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo
2010 m. birželio 23 d. nutartis civilinėje byloje E. Š. v.
V. A. Ž., byla Nr. 3K-3-296/2010). Nagrinėjamu
atveju Vilniaus miesto savivaldybė savo valia apribojo nuosavybės teisę į ginčo
pastatą, nes 1996 m. rugpjūčio 24 d. nuomos sutarties 16 punkte įsipareigojo
leisti kasatorei, įvykdžiusiai sutarties sąlygas, privatizuoti ginčo pastatą
nuomos su išpirkimu būdu.
4.
Lietuvos apeliacinės instancijos teismas teisingai nurodė, kad
Privatizavimo įstatymo 17 straipsnio 5 dalis ir 19 straipsnis yra dispozityvaus
pobūdžio, bet neįvertino aplinkybės, jog šalys yra sudariusios 1996 m.
rugpjūčio 24 d. nuomos sutartį, todėl sistemiškai netaikė CK 6.156 straipsnio
ir 6.189 straipsnio 1 dalies ir nukrypo nuo kasacinio teismo praktikos, pagal
kurią sutarties šalys turi elgtis sąžiningai ir nepiktnaudžiauti teise (Lietuvos
Aukščiausiojo Teismo 2008 m. lapkričio 4 d. nutartis civilinėje byloje Kaišiadorių
rajono apylinkės vyriausiasis prokuroras, ginantis viešąjį interesą, v. AB
„VST“, byla Nr. 3K-3-551/2008). Sutarties šalių veiksmus riboja sutarties
privalomumo ir vykdymo principas. Atsakovės laisva valia prisiėmė pareigą
privatizuoti ginčo pastatą nuomos su išpirkimu būdu, ateityje sudarant sutartį
su kasatore, nes sudarydamos 1996 m. rugpjūčio 24 d. nuomos sutartį siekė
atstatyti pastatą kasatorės lėšomis ir sukurti privatizavimo objektą.
5.
Apeliacinės instancijos teismas neatsižvelgė į kasatorės teisėtus
lūkesčius, atsiradusius 1996 m. rugpjūčio 24 d. nuomos sutarties 16 punkto
pagrindu, pagal kurį atsakovės įsipareigojo sudaryti privatizavimo sandorį su
kasatore, kuri investavo itin daug lėšų ginčo pastatui atstatyti. Kasatorė
nurodo, kad jai aptariama sutarties sąlyga turi esminę reikšmę. Dėl to kasatorė
pagrįstai tikėjosi, kad, įvykdžiusi savo įsipareigojimus, įgis teisę
privatizuoti ginčo pastatą.
6.
Apeliacinės instancijos teismas nukrypo nuo kasacinio teismo praktikos,
kad privatizavimo procese svarbus siekis yra išvengti prieštaravimo tarp
privatizavimo tikslų: gerinti privataus verslo sąlygas, apsaugant nuomininką
nuo jo teisėtų interesų pažeidimo, ir iš privatizavimo gauti didesnes pajamas.
Nagrinėjamu atveju atsakovės neatsižvelgė į kasatorės teisėtus interesus, o
teismas to neįvertino.
7.
Kasatorė atkreipė dėmesį į tai, kad atsakovės pripažino kasatorės teisę
pastatą privatizuoti nuomos su išpirkimu būdu ir siekė šią sutartinę nuostatą
pakeisti. Tai patvirtina Vilniaus miesto savivaldybės administracijos
Ekonomikos departamento Turto valdymo ir privatizavimo skyriaus 2003 m.
gruodžio 1 d. raštas.
8.
Dėl nuomotojo leidimo nuomininkui atlikti ginčo patalpų pagerinimo
darbus. Lietuvos apeliacinio teismo išvada, kad kasatorė neturėjo atsakovių
leidimo atlikti ginčo pastato remonto darbus Privatizavimo įstatymo 17
straipsnio 5 dalies prasme, yra neteisinga, nes, kasatorės teigimu, tokį
leidimą atlikti Privatizavimo įstatymo 17 straipsnio 4 dalyje ir 19 straipsnio
2 dalies 2 punkte nustatytus darbus ab initio atitiko 1996 m. rugpjūčio
24 d. nuomos sutarties 11 punkte nustatyta kasatorės pareiga savo lėšomis
atlikti ginčo pastato kapitalinį remontą ir jį atstatyti. Apeliacinės
instancijos teismas nemotyvavo, kodėl padarė priešingą išvadą.
9.
Apeliacinės instancijos teismas nevertino Statybos įstatymo 2 straipsnio
20 punkto, kuriame nustatyta „statinio kapitalinio remonto“ sąvoka.
Atsižvelgiant į šią sąvoką ir į tai, kad 1996 m. rugpjūčio 24 d. nuomos
sutarties 11 punkte kasatorė įsipareigojo atlikti ginčo statinio kapitalinį
remontą, akivaizdu, jog atsakovės žinojo apie kasatorės atliekamų statybos
darbų mastą ir, pasirašydamos nurodytą sutartį, davė kasatorei leidimą atlikti
investicijas, kurių vertė viršytų 1/2 išnuomotų patalpų rinkos vertės ir kurios
būtų pagrindas kasatorei reikalauti, kad ginčo pastatas būtų privatizuotas jai.
10.
Dėl pastatui pagerinti padarytų išlaidų teisėtumo. Teismas
neturėjo teisės taikyti Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2001 m. lapkričio 28
d. sprendimu „Dėl Vilniaus miesto savivaldybės turto privatizavimo tvarkos
patvirtinimo“ patvirtintos Vilniaus miesto savivaldybės turto privatizavimo
tvarkos (toliau – Privatizavimo tvarka) 21.6, 21.7 punktų, kuriuose nustatyta
pagerinimus atliekančio nuomininko pareiga pateikti pagerinimus pagrindžiančius
dokumentus, nes kasatorės ir atsakovių teisinis santykiai, kai kasatorė buvo
įsipareigojusi atlikti pastato kapitalinį remontą, susiklostė anksčiau (1996
metais), negu įsigaliojo Privatizavimo tvarka.
11.
Apeliacinės instancijos teismas, spręsdamas, kad kasatorė nepateikė Privatizavimo
tvarkos 21.6, 21.7 punktuose nustatytų dokumentų, todėl kasatorės investicijų
dydis į ginčo pastato pagerinimus neįrodytas, pažeidė teisės principą, jog
įstatymas atgaline tvarka negalioja (lex retro non agit). Teismas
neatsižvelgė į tai, kad šalių teisiniai santykiai dėl ginčo pastato kapitalinio
remonto susiklostė 1996–1999 metais, statinys priimtas naudoti 2001 m. liepos 23
d., o Turto privatizavimo tvarka priimta tik 2001 m. lapkričio 28 d.
12.
Vertindamas ginčo pastato pagerinimo išlaidas, teismas nepagrįstai
neatsižvelgė į tai, kad šalių sudarytoje nuomos sutartyje nenustatyta kasatorės
pareigos rinkti ir teikti atsakovei dokumentus, patvirtinančius pastato
kapitalinio remonto išlaidas. Tokios pareigos taip pat nebuvo nustatyta nuomos
sutarties sudarymo metu galiojusiuose poįstatyminiuose teisės aktuose.
13.
Lietuvos apeliacinis teismas padarė nepagrįstą išvadą, kad negalima apskaičiuoti
kasatorės investicijų pastatui pagerinti. Kasatorė teigia, kad jos patirtas
pastato pagerinimo išlaidas įrodo UAB „Statybos ekspertų biuro“ 2000 m. liepos 31
d. ekonominės ekspertizės aktas, kuriame nustatyta 3 124 890 Lt išlaidų suma.
Pastato finansinė–ekonominė ekspertizė atlikta kasatorės pateiktais ir pastato
pagerinimo išlaidas pagrindžiančiais dokumentais. Nustatytų išlaidų dydį taip
pat pripažino ir atsakovės, todėl jų reikalavimas papildomai pateikti
Privatizavimo taisyklių 21.6 ir 21.7 punktuose nustatytus dokumentus,
nepagrįstas ir perteklinis.
14.
Dėl įrodinėjimo ir įrodymų vertinimo taisyklių. Apeliacinės
instancijos teismas, nagrinėdamas bylą apeliacine tvarka, neįvertino kasatorės
pateiktų įrodymų viseto, todėl netinkamai taikė įrodymų vertinimo taisykles ir
nukrypo nuo suformuotos kasacinio teismo praktikos (Lietuvos Aukščiausiojo
Teismo 2005 m. kovo 30 d. nutartis civilinėje byloje S. J. v.
G. A., byla Nr. 3K-3-207/2005). Išvadą, kad kasatorė neįrodė
vienos iš Privatizavimo įstatymo 19 straipsnio 2 dalies 2 punkte nustatytų sąlygų
(jog jos išlaidos pastatui pagerinti panaudotos ne mažiau kaip 1/2 patalpų
pagrindinėms konstrukcijoms pakeisti, patalpų plotui ar tūriui padidinti,
daugiau kaip 1/3 arba daugiau kaip 1/2 inžinerinėms komunikacijoms pakeisti ar
naujoms įrengti), teismas padarė neįvertinęs visų įrodymų. Teismas neįvertino
nuotraukų apie pastato būklę perdavimo kasatorei metu. Jos patvirtina, kad
perduoto pastato būklė avarinė. Tai pabrėžta kasatorės ir atsakovių 1996 m.
vasario 23 d. pasirašytame priėmimo–perdavimo akte. Dėl to, kad pastatas buvo
netinkamas eksploatuoti, nuomos sutarties 11 punkte nustatyta kasatorės pareiga
atlikti kapitalinį remontą ir jį atstatyti.
15.
Apeliacinės instancijos teismas nepagrįstai konstatavo, kad kasatorė neįrodė,
jog jos investicijos į ginčo pastato pagerinimus yra didesnės už 1/2 pastato ir
jam priskirto žemės sklypo rinkos vertės. Kasatorė nurodo, kad aptariamą
aplinkybę ji įrodė 2000 m. liepos 31 d. ekonominės ekspertizės aktu. Teismas
nepagrįstai šį įrodymą pripažino neleistinu. Kasatorės vertinimu, šis aktas yra
objektyvus rašytinis įrodymas. Pastato pagerinimą taip pat patvirtina jo
nuotraukos iki ir po remonto. Be to, kasatorė nurodo, kad bendra pastato ir jam
priskirto žemės sklypo vertė yra 6 360 000 Lt. Kasatorė pagal
Privatizavimo įstatymo 17 straipsnio 5 dalį turėjo investuoti į pastato
pagerinimą ne mažiau kaip 3 180 000 Lt (1/2 pastato ir sklypo vertės), bet
investavo 3 124 890 Lt, t. y. daugiau negu 1/2 pastato ir jam priskirto
žemės sklypo rinkos vertės, todėl kasatorės investicijos atitiko įstatymo
reikalavimus.
16.
Dėl priešieškinio pagrįstumo. Lietuvos apeliacinis teismas,
patenkindamas priešieškinį, neatsižvelgė į nuomos sutarties 11 punktą, pagal
kurį nuomos mokestis nemokamas pradėjus kapitalinio remonto ir atstatymo darbus
ir tol, kol nuomos mokestis nepadengs nuomininko investuotų lėšų, be to, lėšos,
panaudotos kapitaliniam remontui ir nugriautiems pastatams atstatyti,
įskaitomos į nuomos mokestį. Pagal šią sutarties sąlygą pareiga mokėti nuomos
mokestį už naudojimąsi pastatu kasatorei kilo tik nuo pastato kapitalinio
remonto pabaigos dienos, t. y. nuo 2001 m. liepos 23 d., kai pastatas oficialiai
priimtas naudoti. Atsižvelgdama į šią sutarties sąlygą, kasatorė teigia, kad
atsakovių skaičiavimai, pagal kuriuos apskaičiuotas nuomos mokestis už
373,49 kv. m nuomojamą pastatą nuo 1996 m. vasario 15 d. iki 1999 m. kovo
15 d., yra nepagrįsti, o teismo sprendimas patenkinti priešieškinį prieštarauja
šalių sutarties sąlygoms.
17.
Kasaciniame skunde nesutinkama su apeliacinio teismo išvada, kad nuo
2003 m. sausio 1 d. iki 2006 m. rugsėjo 14 d. kasatorė turėjo mokėti nuomos
mokestį už naudojimąsi 558,76 kv. m ploto pastatu. Kasatorė teigia, kad išvada
prieštarauja nuomos sutarties 15 punktui, pagal kurį šalys susitarė, kad, atstačius
šioje pocesijoje nugriautus pastatus, padidėjęs patalpų plotas apmokestinamas
nuomos mokesčiu šios sutarties 1, 6 ir 11 punktuose nustatyta tvarka nuo šių
patalpų perdavimo naudoti pagal aktą dienos. Šią sutarties sąlygą kasatorė
aiškina taip, kad joje nenustatyta nuomos kainos didinimo, atlikus kapitalinį
remontą ir taip padidinus plotą. Pastato plotas padidėjo dėl vidinių pertvarų
išgriovimo, bet ne nugriauto pastato atstatymo. Dėl to nuo 2001 m. liepos 23 d.
iki 2006 m. rugsėjo 14 d. atsakovės galėjo skaičiuoti nuomos mokestį už 373,49
kv. m pastato nuomą.
18.
Apeliacinės instancijos teismas, patenkindamas priešieškinį, pažeidė CK
6.59 straipsnyje nustatytą draudimą vienašališkai atsisakyti įvykdyti prievolę
ar pakeisti jos vykdymo sąlygas. Atsakovių vienašališkas nuomos mokesčio skaičiavimo
tvarkos pakeitimas, kurį teismas pripažino teisėtu, prieštarauja nuomos
sutarties sąlygoms, imperatyviosioms įstatymo normoms ir kasacinio teismo
praktikai.
Atsiliepime į
kasacinį skundą Vilniaus miesto savivaldybė prašo kasacinį skundą atmesti ir apeliacinės
instancijos teismo sprendimą palikti nepakeistą. Atsiliepime pritariama
apeliacinės instancijos teismo argumentams ir iš esmės jie atkartojami.
Papildomai dėl kasatorės patirtų išlaidų pastatui pagerinti atsiliepime
pasisakoma, kad turto vertintojų UAB „Census optikus“ 2006 m. liepos 31 d.
turto vertės nustatymo pažymoje nustatyta tik ginčo pastato rinkos vertė, bet
neįvertintas pastatui priskirtas žemės sklypas. Nesant šių duomenų, byloje
negalima daryti išvados, kad kasatorės investicijų dydis atitinka Privatizavimo
įstatymo 17 straipsnio 5 dalies reikalavimą.
Kasacinio teismo
posėdžio metu kasatoriaus atstovai palaikė kasaciniame skunde išdėstytus
argumentus ir reikalavimus. Kasatorės atstovė advokatė L. M. posėdžio
metu išreiškė nuomonę, kad vertė, nuo kurios būtų skaičiuojamos investicijos,
turėjo būti imama, atsižvelgiant į tuo metu buvusį teisinį reglamentavimą, tik
nuo pastato vertės, neskaičiuojant žemės vertės.
Atsakovų atstovė
D. V. patvirtino atsiliepime į kasacinė skundą išdėstytus
argumentus bei nurodė, kad investicijų mastas turi būti nustatomas ne tik
remiantis Privatizavimo įstatymo 19 straipsniu, bet ir 9 straipsnio 4 dalimi,
kurioje nustatyta, jog, vertinant, valstybei ir savivaldybei nuosavybės teise
priklausančius pastatus ir statinius turi būti įvertintas ir pastatams,
statiniams nustatyta tvarka priskirtas žemės sklypas.
Teisėjų
kolegija
konstatuoja:
V. Kasacinio teismo
argumentai ir išaiškinimai
Pagal CPK 353
straipsnio 1 dalį kasacinis teismas, neperžengdamas kasacinio skundo ribų,
patikrina apskųstus žemesnės instancijos teismų sprendimus ir (ar) nutartis
teisės taikymo aspektu. Vykdydamas kasacijos funkciją, kasacinis teismas
nenustatinėja iš naujo (trečią kartą) bylos faktų – jis saistomas pirmosios ir
apeliacinės instancijos teismų nustatytų aplinkybių
(CPK 353 straipsnio 1 dalis). Nagrinėjant bylą kasacine tvarka,
fakto klausimai analizuojami tiek, kiek reikia nustatyti, ar teismai teisingai
taikė materialiosios teisės normas, t. y. ar teisingai kvalifikavo ginčo
santykį pagal byloje nustatytas aplinkybes, taip pat ar tinkamai taikė
įrodinėjimą ir įrodymų vertinimą civiliniame procese reglamentuojančias proceso
teisės normas.
Teisėjų
kolegija, nagrinėdama kasatorės UAB „Fondas statyboms vystyti“ kasacinį skundą,
laikosi nurodytų nuostatų ir nagrinėja šį skundą pagal kasatorės nurodytas
ribas, nes byloje nenustatyta pagrindo, dėl kurio reikėtų šias peržengti
(CPK 353 straipsnio 2 dalis).
Kasaciniame
skunde keliami iš esmės šie pagrindiniai teisės klausimai – sutarčių aiškinimą
reglamentuojančių teisės normų taikymo, sprendžiant šalių ginčą dėl terminuotos
patalpų nuomos sutarties vykdymo ir pabaigos teisinių padarinių, taip pat valstybės
ir savivaldybių turto privatizavimo nuomos su išsipirkimu būdu sąlygas
reglamentuojančių teisės normų bei įrodinėjimo ir įrodymų vertinimo taisyklių
aiškinimo ir taikymo.
Dėl sutarties
kvalifikavimo
Kasaciniame
skunde teigiama, kad apeliacinės instancijos teismas, spręsdamas šalių ginčą
dėl nuomos sutarties vykdymo ir darydamas išvadas apie jos turinį, netinkamai
taikė sutarčių aiškinimo taisykles, nepagrįstai ją kvalifikavo kaip sudarytą ne
Privatizavimo įstatymo pagrindu.
Sutartis
aiškinama tada, kai kyla ją sudariusių šalių ginčas dėl sutarties galiojimo,
jos rūšies, pobūdžio, sąlygų turinio, šalių teisių bei pareigų apimties,
sutarties pakeitimo, pasibaigimo ir pan. Sutarčių aiškinimo taisyklės
reglamentuotos CK 6.193–6.195 straipsniuose ir suformuluotos Lietuvos
Aukščiausiojo Teismo praktikoje.
CK 6.193
straipsnyje įtvirtintos tokios pagrindinės sutarčių aiškinimo taisyklės:
kiekviena sutartis turi būti aiškinama sąžiningai; pirmiausia turi būti
nagrinėjami tikrieji sutarties šalių ketinimai, o ne vien remiamasi pažodiniu
sutarties teksto aiškinimu; jeigu šalių tikrųjų ketinimų negalima nustatyti,
tai sutartis aiškinama atsižvelgiant į tai, kokią prasmę jai tokiomis pat aplinkybėmis
būtų suteikę analogiški šalims protingi asmenys; visos sutarties sąlygos turi
būti aiškinamos atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą
bei jos sudarymo aplinkybes; reikia atsižvelgti ir į įprastines sąlygas, nors
jos sutartyje nenurodytos; kai yra abejonių dėl sutarties sąvokų, joms
priskiriama priimtinausia, atsižvelgiant į tos sutarties prigimtį, esmę bei jos
dalyką, reikšmė; kai abejojama dėl sutarties sąlygų, jos aiškinamos tas sąlygas
pasiūliusios šalies nenaudai ir jas priėmusios šalies naudai; visais atvejais
sutarties sąlygos aiškinamos vartotojų ir sutartį prisijungimo būdu sudariusios
šalies naudai; taip pat turi būti atsižvelgiama į šalių derybas dėl sutarties
sudarymo, šalių tarpusavio santykių praktiką, šalių elgesį po sutarties
sudarymo ir papročius. Tai pripažįstama ir kasacinio teismo praktikoje (pvz.,
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2003 m. rugsėjo 15 d. nutartis, priimta
civilinėje byloje UAB „Sauliuta“ v. AB „Lytagra“, byla Nr. 3K-3-813/2003;
2010 m. liepos 30 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Fegda“ v. UAB
„Via Baltika Logistika“ ir kt., byla Nr. 3K-3-349/2010; kt.). Kasacinio
teismo pabrėžta tai, kad, taikant įstatymo įtvirtintas ir teismų praktikoje
pripažintas sutarčių aiškinimo taisykles, turi būti kiek įmanoma tiksliau
išsiaiškinta šalių valia, išreikšta joms sudarant sutartis ir prisiimant iš
tokių sutarčių kylančius įsipareigojimus (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo
2010 m. kovo 20 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB ,,Ervin“ v.
Ageratec AB, byla Nr. 3K-3-128/2010; kt.). Taigi ir nagrinėjamo ginčo
atveju bylą nagrinėję teismai turėjo nustatyti tikruosius nuomos sutarties
šalių ketinimus, tikrąją nuomos sutarties prasmę.
Iš bylos
duomenų matyti, kad UAB „Fondas statyboms vystyti“ 1995 metais laimėjo
atsakovių rengtą viešą konkursą pastato Vilniuje Liejyklos g. 8/Totorių g. 26, nuomai.
Vadovaudamosi Vilniaus miesto valdybos 1995 m. rugpjūčio 24 d. sprendiniu Nr.
1456V ir 1995 m. gruodžio 22 d. Negyvenamųjų ir gyvenamųjų pastatų, statinių ir
patalpų komisijos konkurso protokolu Nr. 1 kasatorė ir Vilniaus miesto
savivaldybės administracija 1996 m. sausio 15 d. sudarė negyvenamųjų patalpų
nuomos sutartį Nr. 910, pagal kurią atsakovės perdavė kasatorei 373,49 kv. m
bendrojo ploto avarinės būklės negyvenamuosius pastatus, statinius ir patalpas
bei šioje pocesijoje buvusių patalpų liekanas, nuomos teise naudoti
administracinėms patalpoms ir komercinei veiklai (sutarties 1 punktas).
Sutarties sudarymo metu galiojusioje Valstybės ir savivaldybės turto privatizavimo
įstatymo (redakcija, galiojusi nuo 1995 m. rugsėjo 15 d. iki 1996 m. spalio 16
d.; Žin., 1995, Nr. 61-1530) 21 straipsnio 1 dalyje buvo nustatyta, kad privatizavimo
objektas nuomos su išsipirkimu būdu parduodamas viešai skelbiant konkursą šiam
objektui išsinuomoti. Tiek sutarties sudarymo metu galiojusioje (Privatizavimo
įstatymo 21 straipsnio 1 dalis), tiek šalių ginčo atsiradimo (Privatizavimo
įstatymo 19 straipsnio 1 dalis), tiek jo nagrinėjimo kasaciniame teisme metu
galiojusioje Privatizavimo įstatymo redakcijoje (Privatizavimo įstatymo 19
straipsnio 1 dalis) nustatyta, kad šio įstatymo nuostatos netaikomos tiems
fiziniams ir juridiniams asmenims, kurie bet kokį valstybės ar savivaldybės
turtą išsinuomojo ne pagal šį įstatymą. Privatizavimo įstatymo 21 straipsnyje
buvo nustatytos nuomos su išsipirkimu sutarties privalomosios sąlygos: nuomos
terminas; atsiskaitymą už privatizuojamą objektą apibrėžiančios sąlygos;
objekto vertė ir kitos sąlygos (Privatizavimo įstatymo 21 straipsnio 3–6 dalys).
Nurodytų privalomųjų sąlygų 1996 m. sausio 15 d. negyvenamųjų patalpų nuomos
sutartyje nenustatyta, jos sudarymo metu ginčo patalpos neturėjo privatizuojamo
objekto statuso, nes nebuvo įtrauktos į privatizuojamų objektų sąrašą, todėl
tuo metu negalėjo būti privatizuojamos. Iš bylos duomenų matyti, kad 1996 m.
sausio 15 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties tikslas – atstatyti ir
suremontuoti ginčo patalpas taip, kad jos taptų tinkamu privatizavimo objektu. Pagal
Privatizavimo įstatymo 1 straipsnio 4 dalyje įtvirtintą privatizavimo sandorio
sampratą tokiu sandoriu gali būti pripažinta tik sutartis, pagal kurią valstybės
ar savivaldybės įgaliota privatizavimo institucija, kaip valstybės ar
savivaldybių turto pardavėja, įsipareigoja perleisti privatizavimo objektą
privatizavimo subjekto nuosavybėn, o privatizavimo subjektas įsipareigoja
sumokėti sutartyje nustatytą pinigų sumą ir (ar) įvykdyti kitokius
įsipareigojimus Lietuvos Respublikos ar savivaldybės naudai. Šalių sudarytoje
sutartyje nėra įsipareigojimo perleisti privatizavimo objektą privatizavimo
subjekto nuosavybėn, sutarties 16 punkte įtvirtinti tik nuomotojo ketinimai
objektą privatizuoti ateityje nuomos su išsipirkimu būdu, todėl ginčo sutartis
nėra privatizavimo sandoris. Dėl to ši sutartis pagrįstai apeliacinės
instancijos teismo kvalifikuota ne kaip valstybės ir savivaldybių turto
privatizavimo sandoris, bet kaip paprasta nuomos sutartis. Šalių sudaryta
nuomos sutartis nebuvo privatizavimo sandoris, joje taip pat nenustatyta
įsipareigojimo ateityje sudaryti privatizavimo sandorį išimtinai su kasatore,
įtvirtintas tik leidimas nuomininkui pagerinti ginčo patalpas ir investuoti į
jas kapitalą. Toks įsipareigojimas reiškia, kad nuomotojas ateityje, kai
objektas taps tinkamu ir galės būti įtrauktas į privatizuojamų objektų sąrašą,
turės teisę spręsti dėl privatizavimo būdo parinkimo, taip pat dėl nuomos su
išsipirkimu būdo, sudarant tokią nuomos sutartį su kasatore, jeigu ji įvykdys
šiam būdui taikyti pagrindą sudarančias sąlygas. Atsižvelgdama į tai, kad šalių
sudaryta sutartis suteikia tam tikrą pagrindą tikėtis iš atsakovo atitinkamų
veiksmų, kuriais kasatorei būtų suteikiama galimybė pasinaudoti jos atstatytų
ir kapitališkai suremontuotų patalpų privatizavimo nuomos su išsipirkimu būdu, kasacinio
teismo kolegija laiko, jog būtina pasisakyti dėl šalių ginčo santykių
atitikties privatizavimo proceso reikalavimams.
Dėl sąlygų
teisei privatizuoti patalpas nuomos su išsipirkimu būdu įgyti
Turto
privatizavimas jį išnuomojant su išsipirkimo teise yra specialus būdas,
taikomas kaip išimtinis, atsižvelgiant į nuomininko panaudotų investicijų mastą
nuomojamam turtui pagerinti, siekiant išvengti prieštaravimo tarp privatizavimo
tikslų: gerinti privataus verslo sąlygas, apsaugant nuomininką nuo jo teisėtų interesų
pažeidimo; iš privatizavimo gauti didesnes pajamas. Kasacinis teismas yra
išaiškinęs, kad šių interesų pusiausvyrai užtikrinti tiek nuomininkas,
investuodamas privatų kapitalą į išsinuomotą turtą ir siekdamas jį
privatizuoti, tiek nuomotojas, rengdamas nuomojamą objektą privatizuoti, turi
elgtis sąžiningai, laikytis įstatymo reikalavimų, lygiateisiškumo, teisėtų
lūkesčių principų ir bendradarbiauti priimant bei įgyvendinant nuomos sutarties
šalių teisiniams santykiams reikšmingus sprendimus (Lietuvos Aukščiausiojo
Teismo 2006 m. kovo 22 d. nutartis civilinėje byloje UAB „Jutra“ v.
Vilniaus miesto savivaldybės taryba, byla Nr. 3K-3-196/2006).
Tam, kad būtų
pagrindas privatizuoti nuomininko nuomojamas patalpas ir nuomininkas jas galėtų
įgyti nuomos su išsipirkimu būdu, privalo būti įgyvendintos Privatizavimo įstatyme
nustatytos sąlygos. Byloje nustatyta, kad Vilniaus miesto savivaldybės Privatizavimo
komisija 2006 m. rugsėjo 14 d. nusprendė privatizuoti kasatorei išnuomotą
pastatą Vilniuje, Liejyklos g. 8/Totorių g. 26, viešo aukciono būdu ir pastatas
įrašytas į 2006 m. lapkričio mėn. privatizavimo programą. Tuo metu galiojusios
redakcijos Privatizavimo įstatymo 19 straipsnio 2 dalyje ir Vyriausybės 1998 m.
balandžio 24 d. nutarimu Nr. 501 patvirtintų Valstybės ir savivaldybių turto
privatizavimo nuomos su išsipirkimu būdu nuostatų 6 punkte nustatytos privataus
kapitalo investicijų į ilgalaikį materialųjį turtą sąlygos ir tvarka, kurių
būtina laikytis siekiant, kad šios investicijos sudarytų pagrindą nuomininkui
teisėtai nuomos su išsipirkimu būdu įgyti jo gerokai pagerintą išnuomotą turtą.
Šios sąlygos tokios: 1) ilgalaikis materialusis turtas, kurio pagal Privatizavimo
įstatymą nepavyko privatizuoti viešame aukcione; 2) valstybei ar savivaldybei
nuosavybės teise priklausantys pastatai ar patalpos, į kuriuos, gavus nuomotojo
leidimą, investuota privataus kapitalo, kurio vertė didesnė negu 1/2
išsinuomotų pastatų ar patalpų rinkos vertės, jeigu šie pastatai ar patalpos
atitinka bent vieną iš šių sąlygų: pakeista ne mažiau kaip 1/2 jų pagrindinių
konstrukcijų; bendras jų plotas ar tūris padidintas daugiau kaip 1/3; pakeista
daugiau kaip 1/2 jų inžinerinių komunikacijų ar įrengtos naujos inžinerinės
komunikacijos; taip pat juose atlikta šių darbų dalis ir (arba) sumontuota
technologinė įranga ir gamybiniai įrengimai, kuriuos išmontuojant būtų padaryta
esminės žalos įrangai, įrengimams, pastatui arba patalpoms. Privatizuojant tokį
turtą nuomos su išsipirkimu būdu, derybos gali būti vykdomos su vienu
nuomininku (pirkėju), investavusiu privatų kapitalą šiame punkte nustatytomis
sąlygomis. Nuomos su išsipirkimu vertinimo kriterijus yra nuomos kaina,
diskontuota nuomos su išsipirkimu konkurso rengimo dieną. Taigi tam, kad
nuomininkui atsirastų pagrindas reikalauti nuomos su išsipirkimu, turi būti
nuomotojo leidimas būtent tokio pobūdžio investicijoms, t. y. atitinkamo dydžio
ir nukreiptoms Privatizavimo įstatymo 19 straipsnio 2 dalyje išvardytiems
pagerinimams atlikti. Kita reikšminga aplinkybė yra investuoto privataus kapitalo
vertės santykis su išnuomotų patalpų rinkos verte. Dėl to nuomininko teisei
reikalauti sudaryti nuomos su išsipirkimu sutartį yra šių sąlygų visuma:
leidimas investicijoms ir atitinkama investicijų vertė. Nesant nors vienos iš
nurodytų įstatyme nustatytų privalomų sąlygų, valstybės ir savivaldybių turtas
negali būti privatizuojami nuomos su išsipirkimu būdas.
Dėl
leidimo investuoti ir atlikti Privatizavimo įstatymo 19 straipsnio 2 dalies 2
punkte nustatytus pagerinimus
Apeliacinės
instancijos teismas teisingai nurodė, kad kasacinio teismo praktikoje laikomasi
pozicijos, jog, nepaisant to, kokios apimties investicijų atlikta, pirmiausia
turi būti nustatyta, kad patalpų nuomotojas leido nuomininkui atlikti tokio
pobūdžio investicijas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. spalio 5 d.
nutartis civilinėje byloje UAB „Jutra“ v. Vilniaus miesto savivaldybės
taryba, Nr. 3K-3-398/2009).
Ginčo patalpų
nuomos sutarties sudarymo metu galiojusios redakcijos Privatizavimo įstatymo 21
straipsnio 7 dalyje buvo įtvirtinta, kad tipinę nuomos su išsipirkimu sutarties
formą nustato Lietuvos Respublikos Vyriausybė. Vyriausybės 1996 m. spalio 11 d.
nutarimu Nr. 1190 patvirtinti Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo
nuomos su išsipirkimu būdu nuostatai (Žin., 1996, Nr. 101-2306) ir nuomos su
išsipirkimu sutarties forma. Taigi Vyriausybė nuomos su išsipirkimu sutarties
formą patvirtino vėliau, negu sudaryta ginčo šalių 1996 m. sausio 15 d. negyvenamųjų
patalpų nuomos sutartis, o šios sutarties sudarymo metu nebuvo nustatyta jokios
tipinės nuomos su išsipirkimu sutarties formos. Tai suponuoja išvadą, kad ginčo
laikotarpiu egzistavo tam tikras valstybės ir savivaldybių turto privatizavimą
reglamentuojančių teisės normų ir jomis nustatyto šių santykių teisinio reglamentavimo
neišbaigtumas.
Pažymėtina,
kad, sudarant 1996 m. sausio 15 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį, galiojo
Vyriausybės 1995 m. vasario 13 d. nutarimu Nr. 243 patvirtinta Negyvenamųjų
pastatų, statinių ir patalpų nuomos atviro ir uždaro konkursų nuostatai, kurių
priedas buvo negyvenamųjų pastatų, statinių ir patalpų nuomos sutarties forma.
Palyginus ją su ginčo šalių 1996 m. sausio 15 d. negyvenamųjų patalpų nuomos
sutartimi, matyti, kad pastaroji parengta aptariamos nuomos sutarties formos
pagrindu – vienoda sutarčių struktūra, vienodos sutarčių sąlygų formuluotės,
konstrukcija, išdėstymo tvarka, turinys. Tačiau 1996 m. sausio 15 d. negyvenamųjų
patalpų nuomos sutarties papildomose sąlygose nustatyta, kad pastato
kapitalinis remontas ir atstatymas atliekami nuomininko lėšomis. Lėšos,
panaudotos kapitaliniam remontui ir nugriautiems pastatams atstatyti,
įskaitomos į nuomos mokestį. Nuomos mokestis nemokamas pradėjus kapitalinio
remonto ir atstatymo darbus ir nemokamas tol, kol nuomos mokestis nepadengs
nuomininko investuotų lėšų. Kapitalinis remontas turi būti atliktas per trejus
metus (sutarties 11 punktas). Sutarties 16 punkte nustatyta, kad objektas
privatizuojamas 1995 m. liepos 4 d. įstatyme Nr. 1-001 nustatyta tvarka,
naudojant nuomos su išpirkimu privatizavimo būdą ir vadovaujantis 1995 m.
gruodžio 22 d. konkurso rezultatais. Įvertinus išvardytas papildomas sutarties
sąlygas ir aptartas sutarties sudarymo aplinkybes, akivaizdu, kad pagal to meto
įstatyminio reglamentavimo lygį ir sutarties sąlygas 1996 m. sausio 15 d. negyvenamųjų
patalpų nuomos sutartimi kasatorei buvo duotas leidimas didelio masto
investicijoms patalpų pagerinimo darbams atlikti. Teisėjų kolegija konstatuoja,
kad apeliacinės instancijos teismas padarė nepagrįstą išvadą, jog kasatorė
nebuvo gavusi tinkamo leidimo atitinkamo dydžio investicijoms, nukreiptoms Privatizavimo
įstatymo 19 straipsnio 2 dalyje išvardytiems pagerinimams atlikti, o kasatorė kasaciniame
skunde teisingai tvirtina, kad tokį leidimą gavo. Be to, apeliacinės instancijos
teismas neteisingai kasatorės gautus leidimus statybos procese (Vilniaus miesto
savivaldybės Architektūros skyriaus 1996 m. liepos 29 d. leidimą pastato
projektavimo darbams atlikti; Vilniaus miesto savivaldybės valdybos 1996 m.
spalio 17 d. leidimą perplanuoti ir pertvarkyti avarinėje būklėje esantį
pastatą; Vilniaus m. valdybos Architektūros ir statybos skyriaus 1997 m.
balandžio 11 d. architektūrinę–planinę užduotį projektavimui) įvertino kaip atsakovės,
tik kaip viešojo administravimo subjekto, veiklos rezultatą. Patalpų nuomos sutarties
turinys (11 punkte nustatyta sąlyga) iš esmės yra susijęs su sutikimo atlikti
investicijas davimu, o šio sutikimo išraiška – konkrečių leidimų išdavimas.
Dėl
kasatorės investuoto privataus kapitalo vertės santykio su išnuomotų patalpų
rinkos verte
Konstatavus,
kad kasatorė buvo gavusi leidimą atitinkamo dydžio investicijoms, nukreiptoms
Privatizavimo įstatymo 19 straipsnio 2 dalyje išvardytiems pagerinimams atlikti,
ir atlikus ginčo patalpų atstatymo darbus, jai, kaip nuomininkei, kilo pareiga
įvykdyti kitą įstatyme imperatyviai nustatytą privatizavimo išperkamosios
nuomos būdu sąlygą – įrodyti, jog investuota privataus kapitalo, kurio vertė
didesnė negu 1/2 išsinuomotų pastatų ar patalpų rinkos vertės. Įstatyme
įtvirtintos nuomos su išpirkimu sąlygos nuomininkui yra privalomos ir jis
neturi jokios pasirinkimo laisvės. Įstatyme turto savininko teisės yra aiškiai
apibrėžtos.
Ginčo patalpų
įrašymo į privatizuojamų objektų programą galiojusios redakcijos Vyriausybės 1997
m. gruodžio 18 d. nutarimu Nr. 1427 patvirtintose Privatizavimo objektų
parengimo privatizuoti taisyklėse nustatyta, kurie įrodymai leistini, nustatant
privataus kapitalo investicijas į nuomojamą objektą. Pagal nurodytų taisyklių
31.11 punktą pagerinimui panaudotų lėšų panaudojimo patvirtinimas galimas tik
dokumentais. Pareiga juos pateikti tenka nuomininkui. Dėl privataus kapitalo
panaudojimo patvirtinimo kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad, spręsdami šį
klausimą, teismai turi vertinti investicijų leistinumą, jų pobūdį ir įrodytumą
(Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. kovo 22 d. nutartis civilinėje byloje UAB
„Jutra“ v. Vilniaus miesto savivaldybės taryba, byla Nr. 3K-3-196/2006).
Pažymėtina, kad Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2001 m. vasario 28 d.
sprendimu Nr. 229 patvirtintos Nuomininko nuomos metu privatizavimo objektui
(statiniui) pagerinti padarytų išlaidų atlyginimo objekto privatizavimo metu
tvarkos (toliau – Tvarka) 27–28 punktuose nustatyta, kokie dokumentai turi būti
pateikiami savivaldybei, kad būtų pagrįstas investuotų lėšų dydis ir nustatytas
parduodamo objekto vertės padidėjimo procentas. Tvarkos 28 punkte nustatyta,
kad nuomininkas, padaręs išlaidas dėl privatizavimo objekto pagerinimo ir
pageidaujantis, kad tos išlaidos būtų atlygintos objekto privatizavimo metu,
savivaldybei pateikia privatizavimo objekto (statinio) ekonominės ir finansinės
ekspertizės išvadą arba turto vertinimo ataskaitą, atliktą prieš objekto
privatizavimą ir kitus 21.7–21.9 punktuose nurodytus dokumentus, tarp jų (kaip
nustatyta 21.7 punkte) ir padarytų išlaidų dėl objekto (statinio) pagerinimo
darbų sąnaudas patvirtinančius dokumentus (PVM sąskaitos–faktūros, įvairūs
mokėjimo dokumentai, sutartys su rangovais ir kt.). Darytina išvada, kad nuomininkas
turi pateikti ne tik statinio ekonominės ir finansinės ekspertizės išvadą, bet
ir Tvarkos atitinkamame punkte nustatytus dokumentus. Teisėjų kolegija laiko
nepagrįstu kasatorės argumentą, kad Tvarka jai netaikytina, nes ji pagerinimus
atliko tuo metu, kai ši dar nebuvo priimta. Tačiau teisėjų kolegija pažymi, kad
kasatorei, kaip juridiniam asmeniui, įstatymuose nustatyti buhalterinės
apskaitos reikalavimai buvo taikomi nepaisant Tvarkos nuostatų. Kasatorė yra
specialus subjektas – verslininkas, užsiimantis statybų verslu. Jam ūkinės
veiklos terpė yra įprastinė. Taigi ir Buhalterinės apskaitos pagrindų įstatymas
bei jame nustatyti reikalavimai jai gerai žinomi, ji turi juos gerai išmanyti. Kasacinio
teismo praktikoje laikomasi nuostatos, kad byloje dalyvaujančių asmenų
pateiktas statinio ekonominės–finansinės ekspertizės aktas vertintinas kaip
rašytinis įrodymas, nes jis nėra eksperto išvada, pateikta CPK 212–219
straipsniuose nustatyta tvarka (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. sausio 18
d. civilinėje byloje JAV korporacijos GT International, Inc. v. Vilniaus
miesto savivaldybės taryba, byla Nr. 3K-3-40/2006). Jeigu ieškovas yra
juridinis asmuo, jo ieškinio faktinis pagrindas turi būti įrodinėjamas tik
įstatyme nustatytomis leistinomis įrodinėjimo priemonėmis, t. y. šiuo atveju
taikomi Buhalterinės apskaitos pagrindų įstatymo 4, 9, 10 straipsniai, kuriuose
nustatyta, kad juridinis asmuo savo išlaidas turi patvirtinti buhalterinės
apskaitos (finansinės atskaitomybės) dokumentais: sąskaitomis–faktūromis, kasos
dokumentais ir kt. Šie dokumentai taip pat turi būti ekonominės–finansinės
ekspertizės pagrindas. Ekspertizė negali būti pakankamu įrodymu, pagrindžiančiu
pagerinimo išlaidas, ir vertintina kaip vienas iš rašytinių įrodymų.
Byloje
kasatorė teigė, kad į ginčo pastato atstatymą ir kapitalinį remontą investavo 3 124 890
Lt ir šias investicijas grindė UAB „Statybos ekspertų biuro“ atliktos 2000 m.
liepos 31 d. ekonominės–finansinės ekspertizės akto išvadomis, patalpų
nuotraukomis prieš ir po atstatymo. Teisėjų kolegija nurodo, kad apeliacinės
instancijos teismas pagrįstai nesivadovavo ekonominės–finansinės ekspertizės
aktu, nes jis yra rašytinis įrodymas ir nelaikytinas teismo paskirtos ekspertizės
aktu CPK 212–219 straipsnių prasme. Ekonominės–finansinės ekspertizės akte
pateikta tik sąmatinė rekonstrukcijos darbų vertė, bet atliktų darbų sąmatos negali
būti leistina įrodinėjimo priemonė kasatorės, kaip juridinio asmens, investicijoms
patvirtinti. Byloje nustatyta, kad prie šio ekspertizės akto pridėtose PVM
sąskaitos–faktūrose įrašytos sumos sudaro nedidelę dalį ekspertų apskaičiuotos kasatorės
investuotų lėšų vertės. Aptariamame akte investicijų sąmatinė vertė apskaičiuota
2000 m. sausio 1 d. kainomis, nors statybos darbai pradėti 1996 metais ir,
kasatorės teigimu, baigti 1999 metais. Be to, atliekant ekspertizę
neatsižvelgta į tai, kad dalis statybos darbų atlikta ūkio būdu, ir tai
objektyviai mažina kasatorės investicijų dydį. Visi šie byloje teismų nustatyti
trūkumai bei prieštaravimai įgalina daryti išvadą, kad ekonominės–finansinės
ekspertizės akte, kurį pateikė kasatorė, nustatyta privataus kapitalo
investicijų suma į ginčo patalpų pagerinimus yra neteisinga, todėl apeliacinės
instancijos teismas pagrįstai ja nesivadovavo. Byloje pateiktos patalpų
nuotraukos prieš remontą ir po jo patvirtina patalpų atstatymo bei kapitalinio
remonto faktą, dėl kurio nėra bylos šalių ginčo, bet negali būti leistinu
įrodymu, patvirtinančių investicijų vertę. Kasatorė atsisakė įrodinėti jos
nuomotų patalpų pagerinimo išlaidas CPK nustatyta tvarka skiriama ekspertize ir
jos išvadomis, nors, esant dispozityviam ginčo pobūdžiui, investicijų mastą
įrodyti pareiga išimtinai tenka ieškovei (CPK 178 straipsnis). Taip pat teisėjų
kolegija nemato pagrindo pripažinti pagrįstu kasatorės argumentą, kad
investicijų dydį nuomotojas pripažino Vilniaus apskrities viršininko
administracijos Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos
tarnybos potvarkiu sudarytos komisijos liepos 23 d. akte „Dėl pastatyto
statinio priėmimo naudoti“ pasirašant Vilniaus miesto savivaldybės įgaliotam
atstovui, nes jis atliko viešojo administravimo funkcijas, o tokio akto
paskirtis ir tikslas – ne nustatyti investuotų lėšų dydį (jis net nevertintas kaip
buhalterinės apskaitos dokumentų pagrindas), bet įvertinti, kaip statinys
atitinka projektus, esminius statinio reikalavimus, galimybę saugiai naudoti
statinį pagal paskirtį (aplinkos ministro 2000 m. rugsėjo 14 d. įsakymu Nr. 383
patvirtinto Statybos techninio reglamento STR 1.11.01:2000 „Statinių
pripažinimo tinkamais naudoti tvarka“ 2 punktas). Dėl to Lietuvos apeliacinis
teismas teisingai sprendė, kad kasatorė neįrodė konkrečių išlaidų, patirtų
pagerinant atstatomas ginčo patalpas. Pažymėtina, kad, nepateikdama Vilniaus
miesto savivaldybei atliktų investicijų vertę ir mastą patvirtinančių tinkamų
dokumentų dar iki ginčo patalpų įrašymo į privatizavimo programą, kasatorė
nepakankamai bendradarbiavo su atsakovei, nesilaikė teisės aktų ir
poįstatyminių teisės aktų reikalavimų, todėl laikytina, jog patalpų nuomotojas
dėl pačios kasatorės kaltės neturėjo galimybės patikrinti sąlygų nuomos su
išsipirkimu privatizavimo būdui taikyti ir pradėti vesti derybas su kasatore,
kaip tai buvo numatyta 1996 m. sausio 15 d. negyvenamųjų patalpų nuomos
sutartyje. Kasacinio teismo teisėjų kolegija atkreipia dėmesį į tai, kad
kasacinio teismo posėdžio metu kasatorės atstovų iškeltas argumentas, kad
investicijų į ginčo patalpas vertė turėjo būti skaičiuojama ją palyginant tik
su patalpų verte, bet neatsižvelgiant į žemės vertę, būtų reikšmingas tik
tuomet, jeigu kasatorė byloje būtų apskritai įrodžiusi savo atliktų investicijų
dydį. To nepadarius, šis argumentas tampa teisiškai nereikšmingas. Teisėjų
kolegija patikrina, kaip šių sąlygų visumą įvertino apeliacinės instancijos
teismas.
Dėl priešieškiniu
reiškiamų reikalavimų
Nepasitvirtinus
ieškovo reikalavimų pagrįstumui byloje turi būti sprendžiamas sutartimi šalių
susitartų įsipareigojimų, t. y. nuompinigių mokėjimo, klausimas.
Pareiga
mokėti nuomos mokestį nustatyta sutartyje. Nepateikus investicijų dydžio
įrodymų (tai kasatorės pareiga, ja pasinaudoti ar ne yra bylos dispozityvumo
principo išraiška (CPK 13, 178 straipsniai), prarandama galimybė atliktas
investicijas įskaityti į nuompinigius, bet pareiga juos mokėti išlieka, taigi sutartį
reikia vykdyti (pacta sunt servanda). Sutarties 11 punkte nustatytas
nuompinigių nemokėjimo momentas – remonto pradžia. Ji apibrėžta sutarties 13
punkte. Nuomos mokesčio nemokėjimas susijęs su sąlyga, kad nuomininkas atlieka
kapitalinio remonto darbus (13 punktas). Tačiau pareiga įrodyti atitinkamas
investicijas, jų dydį ir mastą tenka kasatorei, kaip ieškovei, kuri investicijų
pagrindu grindžia teisę reikalauti sudaryti pagerintų patalpų nuomos su
išsipirkimu sutartį ir šiuo privatizavimo būdu įgyti nuosavybės teisę į
patalpas. Ji ne tik neįrodinėjo investicijų teisme (išskyrus UAB „Statybos
ekspertų biuro“ ekonominės–finansinės ekspertizės aktą, kuris dėl pirmiau šioje
nutartyje nurodytų priežasčių pripažintas netinkamu ir nepakankamu atliktų investicijų
įrodymu), bet netgi neteikė pirmosios instancijos teismui atitinkamų įrodymų. Be
to, kasatorė teisme nesiekė, kad būtų daroma teismo siūlyta ekonominė statybos
darbų įvertinimo ekspertizė. Kita vertus, pateikus atitinkamus įrodymus,
atitinkančius Buhalterinės apskaitos pagrindų įstatymo nuostatas, kasatorei
išlieka teisė į savo investuotų lėšų susigrąžinimą. Tai pripažino ir atsakovės
atstovė. Tačiau tai fakto klausimai ir, esant prievolei mokėti nuompinigius bei
kasatorei nepateikus duomenų apie atliktų investicijų dydį ir apimtį, nėra
pagrindo keliamus klausimus traktuoti kaip teisės, bet ne fakto.
Nuompinigių
nesumokėjimas ar vėlavimas juos mokėti sukelia atitinkamus padarinius, t. y.
kyla pareiga mokėti delspinigius (1996 m. sausio 15 d. negyvenamųjų patalpų
nuomos sutarties 7 punktas). Pagal ginčo nuomos patalpų sutarties 15 punktą,
atstačius nugriautus pastatus, padidėjęs patalpų plotas apmokestinamas nuomos
mokesčiu šios sutarties 1, 6 ir 11 punktuose nustatyta tvarka nuo šių patalpų
perdavimo naudoti pagal aktą dienos. Apeliacinės instancijos teismas,
nustatydamas nuomos mokesčio dydį, atsižvelgė į nurodytą sutarties sąlygą ir
tinkamai ją pritaikė. Pažymėtina, kad patalpų perduoti naudoti akto nesurašymas
neeliminuoja nuomininko pareigos mokėti nuompinigius pagal faktiškai jo
dispozicijoje turimą patalpų plotą. Lietuvos apeliacinis teismas pagrįstai
sutartyje susitartų delspinigių dydį mažino iki atitinkamo protingumo kriterijų
atitinkančio dydžio (CK 6.73 straipsnio 2 dalis).
Sąlygų
ieškiniui patenkinti nebuvimas suponuoja atsakovės reikalavimų iškeldinti
kasatorę iš užimamų patalpų po jų įtraukimo į privatizavimo programą bei
atlyginti nuostolius, susijusius su atsisakymu išsikelti iš patalpų, pagrįstumą
ir teisėtumą. Kasacinio teismo teisėjų kolegija atkreipia dėmesį į tai, kad
kasatorė nesutikimą su priešieškiniu iš esmės grindžia ieškinio pagrįstumą
įrodinėjančia argumentacija, į kurią iš esmės yra atsakyta šioje nutartyje.
Kasacinio
teismo teisėjų kolegija konstatuoja, kad nagrinėjamos bylos atveju kasaciniame
skunde nurodyti kasacijos pagrindai nepasitvirtina, taigi ir apeliacinės
instancijos teismo sprendimo naikinti ar keisti nėra teisinio pagrindo, o
kasacinis skundas atmestinas.
Dėl
bylinėjimosi išlaidų
Pagal
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. balandžio 18 d. pažymą apie išlaidas,
susijusias su procesinių dokumentų įteikimu, šioje byloje kasaciniame teisme
patirta 46,45 Lt išlaidų, susijusių su bylos nagrinėjimu (CPK 88 straipsnio 1
dalies 3, 8 punktai). Atmetus kasacinį skundą, jos priteistinos iš kasatorės
(CPK 96 straipsnio 2 dalis).
Lietuvos
Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi
Lietuvos respublikos civilinio proceso kodekso 96 straipsnio 2 dalini, 340
straipsnio 5 dalimi, 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,
nutaria:
Lietuvos
apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. rugsėjo 7
d. sprendimą palikti nepakeistą.
Priteisti
valstybei (išieškotojas – Valstybinė mokesčių inspekcija (juridinio asmens
kodas 188659752), biudžeto pajamų surenkamoji sąsk. LT 247300010112394300,
įmokos kodas 5660) iš ieškovės UAB „Fondas statyboms vystyti“ (juridinio asmens
kodas 12259851) 46,45 Lt (keturiasdešimt šešis litus 45 ct) išlaidų, susijusių
su procesinių dokumentų įteikimu kasaciniame teisme.
Ši Lietuvos
Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo
priėmimo dienos.
|
Teisėjai
|
Janina Januškienė
|
|
|
Česlovas Jokūbauskas
|
|
|
Egidijus Laužikas
|