Civilinė byla Nr. e2A-1851-640/2022

Teisminio proceso Nr. 2-68-3-01244-2022-6

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.8.2.1.; 3.3.1.18.2

 (S)

VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS

S P R E N D I M A S  

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2022 m. spalio 27  d.

Vilnius

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Ingos Staknienės, Margaritos Stambrauskaitės ir Rūtos Veniulytės-Jankūnienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja),

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo apeliantų ieškovo S. D. (S. D.) ir atsakovės uždarosios akcinės bendrovės (toliau-UAB) „MN projektas“ apeliacinius skundus dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. balandžio 29 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo S. D. (S. D.) ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „MN projektas“ dėl sandorių pripažinimo iš dalies negaliojančiais ir įpareigojimo sudaryti sutartį, trečiasis asmuo – R. D.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

1.       Ieškovas patikslintu ieškiniu kėlė tokius reikalavimus ir prašė:

1.1       Pripažinti negaliojančiomis šias 2019 m. lapkričio 4 d. preliminariosios sutarties Nr. 1701/PS/82 sąlygas: 1) 15 str. 15.2. p. „Šalys susitaria, kad pasirašydamas šią Sutartį, taip pat įsipareigodamas prisijungti prie Žemės sklypo ir/ar kitų nekilnojamųjų daiktų bendraturčių naudojimosi nustatymo tvarkos sutarčių, nurodytų 15.1 punkte, Pirkėjas patvirtina žemiau nurodytas aplinkybes bei išreiškia savo sutikimą ir išankstinį pritarimą žemiau nurodytiems veiksmams (šie patvirtinimai ir sutikimai taip pat bus perkelti į Turto pirkimo pardavimo sutartį kartu su įsipareigojimu juos perkelti ir būsimiems įgijėjams), kurie galės būti atliekami be atskiro Pirkėjo sutikimo (jei tokio reiktų pagal teisės aktų reikalavimus): 15.2.1. Pagal atitinkamų nekilnojamųjų daiktų bendraturčių naudojimosi tvarkos nustatymo sutartis Pirkėjas patvirtins, kad jis sutinka ir neprieštarauja, kad kiti Žemės sklype esančių statinių, patalpų savininkai ir Žemės sklypo bendraturčiai jiems priklausančias bendrosios nuosavybės dalis valdytų, naudotųsi ir disponuotų (t. y. parduotų, mainytų ar kitaip perleistų, įkeistų garantuodami savo ar trečiųjų asmenų prievolių įvykdymą, apsunkintų kitomis daiktinėmis teisėmis) savo nuožiūra ir laikantis teisės aktų reikalavimų; Pirkėjas taip pat atsisakys pirmenybės teisės įsigyti perleidžiamas dalis bendrojoje nuosavybėje;“ 2) 19 str. 19.2. p. dalyje „ <...> Pirkėjas sutinka, kad Pardavėjas neprivalo užtikrinti Pirkėjui automobilio stovėjimo vietos (ar papildomos vietos) jei Pirkėjas jų neįsigyja šia Sutartimi.“ 3) 19.3. Pirkėjas patvirtina, kad visos Sutarties sąlygos su juo buvo individualiai aptartos ir Pirkėjas turėjo galimybę derėtis dėl Sutarties sąlygų.

1.2       Pripažinti negaliojančiomis šias 2019 m. gruodžio 13 d. nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutarties sąlygas: 1) 10.3 p. (Šalys turi teisę, be jokio kitos Šalies sutikimo ar be bet kokios kitos šalies žodines ar rašytines valios išraiškos (laikoma, kad atitinkamai Pardavėjas ir Pirkėjas Šiuo iš anksto suteikia sutikimą atitinkamai Pardavėjui ir Pirkėjui bei jų teisių perėmėjams) naudoti, valdyti ir disponuoti savo nuožiūra jiems priklausančiomis Garažo dalimis, įskaitant, tačiau neapsiribojant, parduoti įkeisti, nuomoti ar suteikti teisę naudotis bet kokiu kitu teisiniu pagrindu bet kuriems tretiesiems asmenims. Šalys (arba bet kuris kitas teisėtas Garažo dalies savininkas, teisių perėmėjas, arba naudotojas), vadovaujantis šioje Sutartyje nurodytomis naudojimosi tvarkos sąlygomis, naudosis, valdys ir disponuos (įskaitant, tačiau neapsiribojant, nuosavybes teises perleidimą, nuomą, įkeitimą, hipoteka ir/arba kitokį suvaržymą) atitinkamai Pardavėjui ir Pirkėjui priklausančia Garažo dalimi atskirai ir nepriklausomai nuo bet kurio kito Garažo bendraturčio; 2) 10.5 p. (Šalys šiuo neatšaukiamai ir besąlygiškai atsisako savo pirmumo teises (arba bet kokių kitų pirmojo atsisakymo ar panašių teisių) įsigyti Garažo dalį, nepriklausomai nuo jos kainos ir kitą pardavimo sąlygų. Atitinkamai Pardavėjas ir Pirkėjas šiuo pateikia (duoda) besąlyginį ir neatšaukiamą išankstinį sutikimą atitinkamai Pardavėjui ir Pirkėjui parduoti ar bet kokiu kitu būdu perleisti jam priklausančią Garažo dalį bet kuriam fiziniam ar juridiniam asmeniui, su sąlyga, kad visi šioje Sutarties dalyje nustatyti apribojimai bus perkelti tokiai trečiajai šaliai; 3) 10.9. p. (Šalys, perleisdamos atitinkamai joms priklausančių Garažo dalį, įsipareigoja perkelti šios Sutarties nuostatas, susijusias su<...>bendraturčių pirmumo teisės atsisakymu, į perleidimo sutartį, kad įgijėjas galėtų susipažinti su iš šios Sutarties kylančio teisėmis ir pareigomis, kurios įgijėjui taps privalomos).

1.3       Įpareigoti atsakovę UAB „MN Projektas“ per 10 dienų nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos sudaryti su S. D. 184/50000 dalių Negyvenamosios patalpos – garažo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (automobilio stovėjimo aikštelės, skirtos butui (duomenys neskelbtini) eksploatuoti), pirkimo-pardavimo sutartį, parduodant šį turtą už 14 000 Eur kainą, kuri sumokama atsakovei pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo metu; 4. Leisti atsakovei UAB „MN Projektas“ savo nuožiūra nustatyti, kuri automobilio stovėjimo vieta perduodama disponuoti, valdyti ir naudotis ieškovui po šio Ieškinio 3 punkte nurodytos pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo (bet kuri iš automobilių stovėjimo vietų, VĮ „Registrų centras“ įregistruotame plane pažymėtų indeksais nuo „1“ iki „3“, „6“, „7“, „13“, „14“, „21“, „22“, „25“, „32“, „33“, „65“, „91“, „95“, „113“, „114“, „116“, „125“, nuo „138“, „140“, „141“, „Gr.1“, „Gr.3“, „Gr.5“, „Gr.6“) ir priteisti bylinėjimosi išlaidas“.

2.       Nurodė, kad ieškovas kartu su sutuoktine R. D. 2019 m. gruodžio 12 d. iš atsakovės UAB „MN projektas“, kuriai atstovavo L. P.-V. įsigijo butą (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esantį (duomenys neskelbtini), negyvenamųjų patalpų dalį (dviračio vietą) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančią (duomenys neskelbtini), Nr. R1 1467/650000, pažymėtą indeksu „100s-10“ (cokoliniame pastato aukšte) ir 425/115800 žemės sklypo dalį (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)). 2019 m. spalio 29 d. iš L. P.-V. gavo preliminarią pirkimo pardavimo sutartį (Nr. 1701/PS/81). Preliminarioje sutartyje nebuvo nurodyta, kad mums kartu su butu bus parduodama buto eksploatacijai reikalinga automobilio stovėjimo vieta. 2019 m. spalio 31 d. su sutuoktine R. D. nuvyko į atsakovės buveinę ir susitiko su atsakovės atstove vadybininke L. P.-V. Ieškovas nurodė, kad teiravosi jos apie galimybę įsigyti ne tik butą (kaip buvo nurodyta preliminarioje sutartyje), bet ir buto eksploatavimui skirtą parkavimo vietą. Atsakovės atstovės vadybininkė L. P.-V. teigė, kad automobilių stovėjimo vietų požeminėje aikštelėje yra pakankamai, ji patvirtino, kad įsigyti automobilio stovėjimo vietą nebus jokių problemų. Ieškovas nurodė, kad 2019 m. lapkričio 4 d. pasirašė preliminarią sutartį, kokią gavo iš atsakovės atstovės. Pažymėjo, jog sutarties sąlygos individualiai su ieškovu ir jo sutuoktine nebuvo aptartos ir tai tvirtino atsakingai. 2019 m. lapkričio 4 d. iš vadybininkės A. K. elektroniniu paštu buvo pakviesti 2019 m. gruodžio 12 d. atvykti pas notarą pasirašyti pirkimo pardavimo sutarties. Ieškovas nurodė, kad gavę kvietimą, telefonu susisiekė su atsakovės atstove vadybininke L. P.-V. su prašymu į sandorį dėl buto įsigijimo įtraukti parkavimo vietos, skirtos butui eksploatuoti, pirkimą. L. P.-V. atsisakė duoti atsakymą telefonu ir pasakė laukti raštiško atsakymo elektroniniu paštu. Pažymėjo, jog 2019 m. gruodžio 4 d. iš A. K. elektroniniu paštu gavo atsakymą: „UAB „MN projektas“ turi pasitvirtinęs savo pardavimų kainodarą ir strategiją ir siekia užtikrinti, kad potencialūs butų pirkėjai turėtų galimybę rinktis tiek butus, tiek parkingo vietas.<...> pardavimo proceso metu yra siekiama išlaikyti tokį laisvų vietų skaičių, kad būtų užtikrinami naujų butų pirkėjų poreikiai. Projekto pardavimų eigoje, jei liks pakankamai laisvų neparduotų vietų, neabejotinai pasiūlysime Jums įsigyti tokią vietą, jei tai bus aktualu.“ Pažymėjo, jog atsakymo baigiamojoje dalyje nurodyta: „Preliminarioje sutartyje Jūs turite tokį punktą: 19.2. Pirkėjas patvirtina jog jam yra žinoma, kad Pastate ir Sklype yra įrengtas Pastato statybą leidžiančio dokumento išdavimo metu galiojančių teisės aktų nuostatas atitinkantis automobilių stovėjimo vietų skaičius, ir Pirkėjas sutinka, kad Pardavėjas neprivalo užtikrinti Pirkėjui automobilio stovėjimo vietos (ar papildomos vietos) jei Pirkėjas jų neįsigyja šia Sutartimi.“ Ieškovas nurodė, kad tą pačią dieną, t. y. 2019 m. gruodžio 4 d., kreipėsi į atsakovės atstovą direktorių S. P. su prašymu padėti ir sudaryti sąlygas kartu su butu įsigyti ir jo eksploataciją skirtą automobilio stovėjimo vietą, tačiau atsakymo ieškovas nesulaukė. 2019 m. gruodžio 4 d. elektroniniu paštu vėl kreipėsi į A. K. informuoti apie siūlomas pirkti automobilio stovėjimo vietą, tačiau taip pat atsakymo nesulaukė. 2019 m. gruodžio 12 d. prieš pasirašydami notaro parengtą Nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartį, notaro ir vadybininkės L. P.-V. prašė pakomentuoti sutarties sąlygas, kuriose įtvirtintos mūsų galimybės įsigyti automobiliui skirtą stovėjimo vietą. Notaras pasakė, kad sutartis neužkerta tokios galimybės, o atsakovės atstovė užtikrino, kad automobiliui skirta vieta mums bus pasiūlyta artimiausiu laiku, kai visi butai bus išparduoti. Pažymėjo, jog buvo pasakyta, kad visos pirkimo pardavimo sutarties sąlygos yra formalaus pobūdžio, negalinčio sukelti mums jokių neigiamų pasekmių. 2020 m. sausio 20 d. iš A. K. elektroniniu paštu gavo patvirtinimą, kad atsakovė gavo mokėjimą už perkamą butą ir dviračių saugyklą (kuri yra bendroje patalpoje su automobilių parkavimo aikštelėmis). 2020 m. balandžio 21 d. ieškovas vėl kreipėsi į atsakingus atsakovės darbuotojus su prašymu parduoti žadėtą automobilio stovėjimo vietą, tačiau atsakymo į užklausą negavo. Ieškovas nurodė, kad dar ne visi butai išparduoti ir reikia laukti. 2021 m. birželio 5 d. ieškovas kreipėsi į vadybininkę L. P.-V., išreikšdamas savo prašymą parduoti žadėtą automobilio stovėjimo vietą, tačiau ir vėl atsakymo į užklausą negavo. Vėliau telefonu skambino atsakovės atstovams dėl galimybės pirkti automobilio stovėjimo vietą, tačiau buvo pasakyta, kad reikia laukti ir artimiausiu laiku pardavimui bus pasiūlytos laisvos vietos. 2021 m. liepos 23 d. elektoriniu laišku kreipėsi į atsakovės vadybininką V. Z. su prašymu parduoti automobilio stovėjimo vietą. 2021 m. liepos 26 d. iš vadybininko V. Z. gavo atsakymą, kad automobilių stovėjimo vietas pradės pardavinėti tiktai po to, kai bus parduoti visi namo butai. Ieškovas nurodė, kad stebėjo namo butų pardavimus atsakovės internetiniame puslapyje. Nurodė, kad 2021 m. spalio 13 d., atsakovės internetiniame puslapyje pastebėjo, kad visi namo butai išparduoti. Tada elektroniniu paštu kreipėsi į vadybininką V. Z. su prašymu parduoti laisvą, butui eksploatuoti skirtą automobilio stovėjimo vietą. 2021 m. spalio 14 d., iš vadybininko V. Z. elektroniniu paštu gavo atsakymą, kad su jais bus susisiekta, kai tiktai bus parduodamos automobilių stovėjimo vietos. Ieškovas 2021 m. spalio 14 d. vėl kreipėsi į vadybininką V. Z. su prašymu įrašyti į sąrašą asmenų, norinčių pirkti automobilių stovėjimo vietas, bei klausė, kada vyks pardavimai. 2021 m. spalio 14 d. iš vadybininko V. Z. elektroniniu paštu gavo atsakymą, kad dėl automobilių stovėjimo vietų pardavimo laukiamas vadovybės sprendimas, ir vietos kainuos nuo 13 000 Eur iki 15 000 Eur. 2021 m. spalio 20 d. raštu kreipėsi į atsakovės vadovą S. P. su prašymu parduoti žadėtą automobilio stovėjimo vietą. 2021 m. spalio 22 d. iš atsakovės atstovės L. G. elektroniniu paštu gavo tokio pobūdžio atsakymą: „Atkreipiame dėmesį, kad šalių sudarytos preliminariosios sutarties 19.2 punkte buvo aiškiai numatyta, kad „Pirkėjas patvirtina jog jam yra žinoma, kad Pastate ir Sklype yra įrengtas Pastato statybą leidžiančio dokumento išdavimo metu galiojančių teisės aktų nuostatas atitinkantis automobilių stovėjimo vietų skaičius, ir Pirkėjas sutinka, kad Pardavėjas neprivalo užtikrinti Pirkėjui automobilio stovėjimo vietos (ar papildomos vietos) jei Pirkėjas jų neįsigyja šia Sutartimi. Pastate esančiame garaže įrengtos automobilių aikštelės nėra butų priklausiniai. UAB „MN projektas“ savo nuožiūra sprendžia dėl jam privačios nuosavybės teise priklausančio turto (įskaitant turtą, kuris yra dalis bendrojoje nuosavybėje) disponavimo ir neprivalo tokio turto pardavinėti pagal suinteresuotų asmenų prašymus.“.

3.       Atsakovė UAB „MN projektas“ pateikė atsiliepimą į patikslintą ieškinį, kuriame nurodė, kad su ieškiniu nesutinka. Nurodė, kad ieškovas ir trečiasis asmuo preliminariosios sutarties sudarymo stadijoje patys pasirinko neįsigyti automobilio stovėjimo vietos garaže. Taip pat ginčijamos pagrindinės sutarties sąlygos yra vienos esminių, be kurių atsakovė su ieškovu pagrindinės sutarties apskritai nebūtų sudariusi. Tuo atveju, jeigu teismas įžvelgtų kokį nors pagrindą, kuris leistų kurią nors iš šioje civilinėje byloje ginčijamų esminių pagrindinės sutarties sąlygų pripažinti negaliojančia, tai reikštų ne tos konkrečios sąlygos, bet visos pagrindinės sutarties negaliojimą ir restitucijos taikymą. Ginčijamos sutarčių sąlygos nepažeidžia nei viešosios tvarkos, nei geros moralės, kadangi jos į sutartis ir buvo įtrauktos būtent tam, kad būtų užtikrinta visos daugiaaukščių daugiabučių namų ir garažo dalių savininkų bendruomenės viešoji tvarka bei apsaugotas viešasis interesas. Ieškovo reikalavimas įpareigoti atsakovę sudaryti su ieškovu nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartį, nepatenka į Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau-CK) 6.2282 straipsnio 1 dalies, 2 dalies ir CK 4.79 straipsnio 1 dalies, 2 dalies, 3 dalies; CK 1.80 straipsnio, CK 1.81 straipsnio, STR 2.06.04:2014 107 dalies 30 lentelės 1.3. punkte įtvirtintų gynybos būdų apimtį, pažeidžia Lietuvos Respublikos Konstitucijos 23 straipsnio įtvirtintą nuosavybės neliečiamumo principą ir CK 6.156 straipsnio įtvirtintą sutarties laisvės principą. Taip pat ieškovo nuolat nurodoma „buto eksploatavimui skirta parkavimo vieta“ neegzistuoja nei teisiškai, nei faktiškai. Atsakovės teigimu, ji niekada neturėjo pareigos ieškovui užtikrinti „buto eksploatavimui skirtos parkavimo vietos“. Atsakovė pažymėjo, kad ieškovas preliminariąją sutartimi pageidavo įsigyti tik butą, vėliau ir dviračių saugyklą, o poziciją dėl požeminės automobilio stovėjimo vietos įsigijimo garaže pakeitė jau po preliminariosios sutarties pasirašymo, atsakovė automobilių stovėjimo vietomis pirmiausia norėjo aprūpinti asmenis, kurie preliminariųjų sutarčių pagrindu pageidavo įsigyti kompleksinį turtą (butas + dviračių saugykla + požeminė automobilių stovėjimo vieta) iš karto. Dėl šios priežasties ieškovui ir trečiajam asmeniui ne kartą buvo nurodyta, kad galimybę įsigyti požeminę automobilio stovėjimo vietą garaže ieškovas turės, kai bus parduoti visi butai projekte ir liks laisvų automobilio stovėjimo vietų. Atsakovės teigimu, ieškovas ir trečiasis asmuo turėjo visas galimybes derėtis dėl preliminariosios sutarties sąlygų bei įsigyti požeminę automobilio stovėjimo vietą garaže preliminariąja sutartimi kartu su butu ir dviračių saugykla. Atsakovė pažymėjo, jog ieškovas pats nusprendė šia teise nepasinaudoti. Nurodė, kad Pagrindinės sutarties 10.3 p., 10.5 p., 10.9. p. sąlygos yra skirtos apsaugoti ne tik atsakovės, bet ir visos daugiaaukščių daugiabučių namų ir garažo bendruomenės, kurių nariai dauguma yra fiziniai asmenys (vartotojai), interesus. Pažymėjo, kad pats ieškovas pasinaudojo garažo naudojimo nustatymo tvarkos nuostatomis ir be kitų bendrasavininkų atskiro sutikimo įkeitė jam priklausančią garažo dalį. Būtent ieškovas, formuodamas ir reikšdamas reikalavimus pripažinti negaliojančiomis esmines, visos bendruomenės darniam egzistavimui būtinas pagrindinės sutarties sąlygas, elgiasi nesąžiningai. Tuo atveju, jeigu ieškovo reikalavimai dėl pagrindinės sutarties 10.3 p., 10.5 p., 10.9. p. sąlygų būtų patenkinti, kiekvienas garažo dalių savininkas, kurių dauguma yra vartotojai, privalėtų kas kartą ieškovui pasiūlyti įsigyti garažo dalis, o to nepadarius, ieškovas įgytų teisę kreiptis į teismą. Pripažinus šias sąlygas negaliojančiomis, visi iki šiol sudaryti hipotekos sandoriai dėl garažo dalių įkeitimo taip pat turėtų būti pripažinti negaliojančiais (nes jie sudaryti be kitų garažo bendraturčių sutikimo), ir t.t. Viena vertus, be pagrindinės sutarties 10.3 p., 10.5 p. ir 10.9. p. esminių sąlygų atsakovė su ieškovu ir trečiuoju asmeniu pagrindinės sutarties apskritai nebūtų sudaręs, kadangi šios nuostatos skirtos apsaugoti visų penkių daugiaaukščių daugiabučių gyvenamųjų pastatų butų ir/ar garažo dalių savininkų bendruomenės interesus. Atsakovė kiekvienam bendruomenės nariui, tarp jų ir ieškovui, įsipareigojo perkelti analogiškas sutarčių sąlygas visiems bendruomenės nariams, kad visi be išimties bendruomenės nariai galėtų laisvai naudotis, valdyti ir disponuoti įgyjamais butais ir/ar garažo dalimis. Kita vertus, tuo atveju, jeigu bet kuris iš penkių daugiaaukščių daugiabučių gyvenamųjų pastatų butų ir/ar garažo dalių savininkų bendruomenės narių dar prieš sudarydamas preliminariąją ir/ar pagrindinę buto ir/ar garažo dalių pirkimo pardavimo sutartį būtų žinojęs, kad bet kuris kitas bendruomenės narys neatsisakys savo pirmenybės teisės įsigyti garažo dalis, neabejotina, kad preliminariųjų ir/ar pagrindinių sutarčių su atsakove apskritai nebūtų sudaręs. Atsakovės teigimu, jei civilinėje byloje bet kuri iš pagrindinės sutarties 10.3 p., 10.5 p. ir 10.9. p. esminių sąlygų būtų pripažinta negaliojančia, ieškovas įgytų nepagrįstą pranašumą prieš visus kitus bendruomenės narius. Bet kurios iš šių pagrindinės sutarties 10.3 p., 10.5 p. ir 10.9. p. esminių sąlygų panaikinimas lemtų teisėtų, preliminariųjų ir/ar pagrindinių sutarčių pagrindu suformuotų, visų bendruomenės narių lūkesčių pažeidimą. Bendruomenės nariai prarastų galimybę laisvai naudotis, valdyti ir disponuoti jiems nuosavybės teise priklausančiais butais ir/ar garažų dalimis.

4.       Trečiasis asmuo R. D. pateikė atsiliepimą į patikslintą ieškinį, kuriame nurodė, kad su ieškiniu sutinka. Nurodė, kad atsakovė dar iki pirkimo pardavimo sutarties pasirašymo nedviprasmiškai, o nuolat tvirtindama, įsipareigojo parduoti buto eksploatavimui reikalingą parkavimo vietą. Net notaro biure atsakovės pardavimo vadybininkė L. V. užtikrino, kad tikrai pirkėjų norus išgirdo ir parkavimo vietą jiems parduos. Pažymėjo, jog po pirkimo pardavimo sutarties pasirašymo pakartotinai daug kartų kreipėsi į atsakovę prašydami parduoti automobilių aikštelės vietą namo, kuriame pardavė butą. Atsakovė atsakydama į užklausimus, nuolat tikino, kad parkavimo vietą parduos. Trečiasis asmuo pažymėjo, jog per šį laikotarpį išbandė visas parkavimo alternatyvas. Pažymėjo, jog pirko šį butą su aiškiais pažadais ir patikinamais iš atsakovės, kad, kai atsiras galimybė, bus pasiūlyta pirkti automobilių aikštelės vietą. Pasirašinėjat sutartį notaras be dviprasmybių garantavo, kad sutarties pasirašymas nepažeidžia pirkėjų teisių įsigyti automobilių aikštelę. Nurodė, kad visos komunikacijos su atsakovės atstovais sudaro pagrindą teigti, kad atsakovė visomis išgalėmis vengia vykdyti įsipareigojimus ir buto eksploatavimui reikalingos parkavimo vietos ieškovui neparduos. Pažymėjo, kad atsakovė net ir po to, kai visi butai buvo išparduoti lieka dalies automobilių aikštelės savininke. Atsakovė nevykdo duodamų pažadų dėl automobilių aikštelės pardavimų, dalina nepagrįstus pažadus, viešai deklaruoja save sąžiningo verslo pavyzdžiu, galimai, siekiant išvengti ieškinių iš klientų. Trečiojo asmens teigimu, atsakovės elgesį galima kvalifikuoti kaip nesuderinamą su sąžiningo verslo nuostatomis. Atsakovė atsisako jį parduoti, motyvuodama, kad automobilių aikšteles naudoja savo reikmėms (tai reiškia – turi iš jų naudos). Kartu atsakovė parduoda automobilių aikšteles subjektams, neturintiems žemės nuosavybės. Vertinat atsakovės sukurtą situaciją, tenka konstatuoti, kad yra pažeistos nuosavybės (duomenys neskelbtini) į žemės sklypą teisės. Atsakovė disponuoja nuosavybe – automobilių aikštelės dalimi, kuris yra ant svetimos žemės. Visi namo gyventojai, nuosavybėje turintys butus ir neturintys automobilių aikštelės moka valstybės mokesčius už tuos, kurie turi automobilių aikštelę. Atsakymuose į užklausas atsakovė pažymi, kad automobilių aikštelė nėra namo priklausinys. Taip pat automobilių aikštelės atsakovės yra nesąžiningai paskirstytos tarp žemės sklypo savininkų, nes valdomų butų plotai yra neproporcingi valdomų automobilių aikštelių plotams. Tačiau atsakovės sukurta tvarka įpareigoja mokėti valstybės žemės mokesčius proporcingai butų plotui. Taigi, sukurta tvarka automobilių aikštelių savininkus visiškai atleidžia nuo žemės mokesčių, kuriuos sumoka butų savininkai, iš kurių dalis neturi automobilių aikštelės. Trečiasis asmuo pažymėjo, jog atsakovė tyčia perkėlė mokesčių už automobilių aikštelę naštą namo butų savininkams siekiant sau naudos.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

5.       Vilniaus miesto apylinkės teismas 2022 m. balandžio 29 d. sprendimu civilinę bylą dalyje dėl reikalavimo pripažinti negaliojančiomis 2019 m. lapkričio 4 d. preliminarios sutarties sąlygas nutraukė. Ieškinį tenkino iš dalies – įpareigojo atsakovę UAB „MN Projektas“ per 10 dienų nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos sudaryti su S. D. 2394/650000 dalių Negyvenamosios patalpos – garažo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (automobilio parkavimo vieta, plane pažymėta indeksu „140“) pirkimo pardavimo sutartį, parduodant šį turtą už 14 000 Eur kainą, kuri sumokama atsakovei pirkimo pardavimo sutarties sudarymo metu. Kitoje dalyje ieškinio reikalavimus atmetė.

6.       Nurodė, kad ieškovas ginčija preliminariosios pirkimo pardavimo sutarties sąlygas, tačiau dėl Preliminarios sutarties yra suformuota aiški teismo praktika, pagal kurią, tai yra organizacinė sutartis. Nagrinėjamu atveju šalys vėliau sudarė pagrindinę notariškai patvirtintą sutartį, todėl teismas sprendė, kad ieškovo reikalavimas dėl preliminarios sutarties sąlygų nuginčijimo yra nenagrinėtinas teisme, nes toks sprendimas negali sukelti jokių teisinių pasekmių. Todėl civilinę bylą dalyje dėl reikalavimo dėl preliminariosios sutarties sąlygų pripažinimo negaliojančiomis nutraukė.

7.       Teismas išanalizavęs ginčijamus pagrindinės šalių sudarytos sutarties sąlygų punktus sprendė, kad šių sąlygų įteisinimas suteikia šalims teisę laisvai disponuoti savo dalimi garažo, ir tai yra šalims naudinga dėl šių priežasčių: ieškovas gali laisvai be kitų bendraturčių sutikimo parduoti savo dalį garažo, ir atitinkamai, atsakovė kaip nekilnojamojo turto vystytoja irgi galėjo (gali) parduoti savo dalis garažo tretiesiems asmeninis. Šiuo atveju teismas sprendė, kad nėra pažeistos CK 4.79 straipsnio normos, nes šalys susitarė raštu, jog kiekviena šalis savo dalis garažo realizuos be kitų bendraturčių sutikimo. Taip pat teismas sprendė, kad šalių susitarimą dėl atsisakymo pirmumo teisės pirkti bendraturčių turtą (garažo dalis) negalima laikyti nesąžiningu, nes kitaip ieškovui, kaip garažo dalies savininkui, bei atsakovui, kaip vystytojui, būtų apsunkinta teisė realizuoti savo garažo dalis. Teismas nustatė, kad ginčijamos sutarties sąlygos nėra nesąžiningos ir/ar prieštaraujančios įstatymo reikalavimams, todėl ieškovo reikalavimas dėl pirkimo pardavimo sutarties sąlygų 10.3 p. ir 10.5 p. pripažinimo negaliojančiomis netenkintas. Kadangi teismas nustatė, kad nėra pagrindo pripažinti nesąžiningomis sutarties sąlygų, nurodytų 10.3 punkte ir 10.5 punkte, todėl nėra jokio pagrindo pripažinti, kad ir sutarties 10.9 punkto sąlygos yra nesąžiningos.

8.       Dėl ieškovo reikalavimo leisti atsakovui savo nuožiūra nustatyti, kuri stovėjimo vieta perduodama disponuoti, valdyti ir naudotis ieškovui, teismas sprendė, kad šis reikalavimas yra sąlyginis, ir tokio reikalavimo teismas negalėtų tenkinti. Tačiau teismas sprendė, kad kadangi šioje byloje ieškovas yra vartotojas, tai teismas gali modifikuoti ieškovo reikalavimą. Teismo posėdžio metu ieškovas nurodė, kad sutinka, jog atsakovė jam parduotų garažą Nr. 140. Iš elektroninio šalių susirašinėjimo teismas sprendė, kad atsakovė ieškovui ir trečiajam asmeniui aiškiai paaiškino, kad jie turės teisę prašyti parduoti jiems vietą automobilio stovėjimui (parkavimo vieta) kai bus parduoti visi butai. Šiuo metu visi butai jau yra parduoti bei šiuo metu yra likusios šios neišparduotos pakavimo vietos bei sandėliukai: „1“ iki „3“, „6“, „7“, „13“, „14“, „21“, „22“, „25“, „32“, „33“, „65“, „91“, „95“, „113“, „114“, „116“, „125“, nuo „138“, „140“, „141“, „Gr.1“, „Gr.3“, „Gr.5“, „Gr.6“. Todėl teismas sprendė, kad šiuo atveju, kai visi butai jau yra parduoti ir parkavimo vietos jau yra parduodamos ir ne butų savininkams, yra pagrindas tenkinti ieškovo reikalavimą, t. y. leisti jam įsigyti prakavimo vietą, įpareigojant atsakovę sudaryti su ieškovu parkavimo vietos pirkimo pardavimo sutartį. Teismas sprendė, kad yra pagrindas tenkinti šį reikalavimą, nes šiame ginče ieškovas yra vartotojas, t. y. silpnesnė šalis. Atsakovė ieškovui jau pažadėjo (įsipareigojo) parduoti parkavimo vietą, kai bus parduoti visi butai. Ieškovas iki pasikreipimo į teismą kreipėsi į atsakovę dėl parkavimo vietos pardavimo, tačiau geranoriškai šio ginčo atsakovė neišsprendė.

9.       Pažymėjo, kad tai, jog ieškovas pasirašė notariškai patvirtintos sutarties sąlygas, nereiškia, kad jis vėliau negali įsigyti parkavimo vietos atskira sutartimi. Teismas nesutiko, kad šiuo atveju atsakovės, kaip garažo savininkės, teisė parduoti yra absoliuti. Teismas sprendė, kad šitame ginče atsakovė buvo gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų vystytoja, t. y. jos tikslas buvo pastatyti gyvenamąjį namą bei jos gyventojus (savininkus) aprūpinti automobilio stovėjimo vietomis, jeigu jie pageidauja. Todėl teismas sprendė, kad kai visi butai parduoti, atsakovė turi parduoti ieškovui jo prašomą parkavimo vietą. Teismas nesutiko, kad garažas yra buto priklausinys, tačiau neabejotinai ieškovas, kaip savininkas, turi teisę įsigyti parkavimo vietą. Šiuo atveju tai galima vertinti ne kaip pirmumo teisę įsigyti garažo dalį, o kaip ieškovo teisę įsigyti parkavimo vietą pagal išankstinį atsakovės sutikimą (įsipareigojimą), kai visi butai jau yra parduoti. Taip pat teismas sutiko su ieškovo teiginiais, kad butų savininkai privalo mokėti žemės mokestį, o tik parkavimo vietos savininkai neturėtų mokėti žemės mokesčio valstybei, todėl ir dėl to teismas sprendė, kad butų savininkų teisė nupirkti parkavimo vietą turėtų būti realizuota. Nagrinėjamoje byloje ieškovas nurodė, kad prašo leisti įsigyti parkavimo vietą už 14 000 Eur. Atsakovė nors nurodė, kad nesiruošia šiuo metu parduoti parkavimo vietos, tačiau kitos kainos nenurodė. Todėl teismas sprendė, kad yra pagrindas remtis ieškovo nurodyta pardavimo kaina, nes kitų duomenų apie kainą nėra.

III. Apeliacinių skundų ir atsiliepimų į jį argumentai

10.       Atsakovė UAB „MN projektas“ pateikė apeliacinį skundą, prašydama panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. balandžio 29 d. sprendimą dalyje dėl atsakovės UAB „MN projektai“ įpareigojimo per 10 dienų nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos sudaryti su ieškovu S. D. 2394/650000 dalių Garažo (automobilio parkavimo vieta, plane pažymėta indeksu „140“) pirkimo pardavimo sutartį, parduodant šį turtą už 14 000 Eur kainą, kuri sumokama atsakovui pirkimo pardavimo sutarties sudarymo metu, ir šioje dalyje priimti naują sprendimą – ieškovo S. D. ieškinį šioje dalyje atmesti. Taip pat prašo priteisti bylinėjimosi išlaidas.

11.       Apeliacinis skundas iš esmės grindžiamas žemiau nurodomais argumentais:

11.1.                      Teismas skundžiamoje sprendimo dalyje pažeidė vieną iš esminių sutarčių teisės principų – sutarčių laisvės principą, nes nesant jokio teisinio pagrindo įpareigojo atsakovę sudaryti su ieškovu automobilio parkavimo vietos pirkimo pardavimo sutartį už 14 000 Eur kainą. Pažymėjo, kad vadovaujantis sutarties laisvu principu negalima prieš asmens valią jį įpareigoti sudaryti sutartį, kurios jis nenori ir neketina sudaryti. Be to, nurodė, kad pagal CK 6.156 straipsnio 2 dalį sutarties laisvės principas gali būti ribojamas dviem atvejais: pareigą sudaryti sutartį gali numatyti įstatymai; pats asmuo gali įsipareigoti sudaryti konkrečią sutartį. Kaip matyti iš sprendimo, teismas šio ginčo atveju laikė egzistuojant antrąjį sutarties laisvės principo ribojimo atvejį, kadangi vertino, jog atsakovė pažadėjo parduoti ieškovui automobilio parkavimo vietą po to, kai bus parduoti visi butai. Tačiau atsakovės vertinimu, teismas neturėjo pagrindo konstatuoti to, kad atsakovė prisiėmė kokį nors teisiškai įpareigojantį įsipareigojimą sudaryti sutartį, kurią sprendimu atsakovę priverstinai įpareigojo sudaryti teismas. Nurodė, kad šalių pasirašyta preliminarioji sutartis ne tik nenumato atsakovės įsipareigojimo ieškovui dėl automobilio parkavimo vietos pardavimo, bet expressis verbis nustato, kad tokio įsipareigojimo atsakovė neprisiima. Taigi, teismas neturėjo pagrindo konstatuoti, kad atsakovė ikisutartinių santykių metu prisiėmė kokį nors konkretų teisiškai įpareigojantį įsipareigojimą parduoti ieškovui požeminę parkavimo vietą. Net jeigu toks įsipareigojimas ir būtų buvęs duotas, jis negalėtų būti laikomas galiojančiu, nes nebuvo išreikštas įstatymo imperatyviai reikalaujama rašytine forma.

11.2.                      Pažymėjo, kad ieškovas ir trečiasis asmuo turėjo visas galimybes derėtis dėl šios sutarties sąlygų ir šia teise pasinaudojo, ką patvirtina byloje pateiktas elektroninis susirašinėjimas. Derinant preliminariosios sutarties sąlygas, ieškovo ir trečiojo asmens pageidavimu į preliminariąją sutartį buvo įtrauktas dviračių saugyklos įsigijimas. Lygiai taip pat į preliminariąją sutartį galėjo būti įtrauktas ir automobilio parkavimo vietos įsigijimas, tačiau tokia sąlyga nebuvo įtraukta, kas tik patvirtina, kad tuo metu ieškovui ir trečiajam asmeniui šio objekto įsigijimas nebuvo būtinai reikalingas. Jeigu pagrindinė sutartis būtų numačiusi tokį atsakovės įsipareigojimą, vadovaujantis pacta sunt servanda principu būtų galima reikalauti, kad atsakovė įvykdytų sutartimi prisiimtą įsipareigojimą ieškovo (pirkėjo) atžvilgiu. Tačiau pagrindinė sutartis tokio atsakovės įsipareigojimo ateityje parduoti ieškovui automobilio parkavimo vietą taip pat nenumato. Pažymėjo, kad net jeigu tokį ikisutartinį įsipareigojimą sudaryti ateityje sutartį atsakovė būtų prisiėmusi, tai nereikštų, kad yra galimas priverstinis tokio įsipareigojimo vykdymas. Pažymėjo, kad vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Tokiu atveju už pareigos sudaryti sutartį nevykdymą asmeniui gali būti taikoma civilinė atsakomybė, tačiau negalima versti asmens sudaryti sutarties.

11.3.                      Nurodė, kad atsakovės darbuotojų pažado informuoti apie galimybę įsigyti automobilio parkavimo vietą, kai tik tokia galimybė atsiras, negalima laikyti ir oferta CK 6.167 straipsnio 1 dalies prasme. Šiuo atveju ieškovo į bylą pateiktame el. susirašinėjime nurodyti atsakovės darbuotojų teiginiai neatitinka nė vienos iš dviejų ofertos sąlygų (apibrėžtumo ir ketinimų rimtumo), bet patvirtina, kad atsakovė jokios ofertos neteikė ir neprisiėmė teisiškai įpareigojančio įsipareigojimo parduoti kokią nors konkrečią automobilio parkavimo vietą ieškovui.

11.4.                      Atkreipė dėmesį, kad joks įstatymas nenumato pardavėjo pareigos kartu su parduodamu butu naujai pastatytame name pirkėjui perleisti ir automobilio parkavimui skirtą vietą, ar statytojo (pardavėjo) pareigos užtikrinti parkavimo vietą kiekvienam parduodamo buvo savininkui.

11.5.                      Nurodė, kad tai, jog ieškovas yra vartotojas, savaime nereiškia, kad teismas, pažeisdamas sutarčių laisvės principą ir įstatymu nustatytus šio principo apribojimus, gali priverstinai įpareigoti kitą šalį sudaryti atskiro nekilnojamojo daikto dalies pirkimo pardavimo sutartį už kainą, kurios net negalima laikyti pagrįsta.

11.6.                      Teismas visiškai nepagrįstai vertino, kad ieškovo teisę įsigyti automobilio parkavimo vietą pagrindžia ir ieškovo pareiga mokėti žemės mokestį. Perkant butą kartu įsigyjama žemės sklypo dalis yra sietina su butu, nes tą žemės sklypo dalį užima butas ir ji yra būtina butui naudoti pagal paskirtį, o ne kitoms reikmėms. Taigi, ieškovo turimos nuosavybės teisės į žemės sklypo dalį nereiškia, kad jis įgyja kokias nors teises į parkavimo vietą. Juo labiau, kad požeminio parkavimo vietos yra visiškai kitame pastate (duomenys neskelbtini), nei kad yra ieškovo butas (duomenys neskelbtini).

11.7.                      Nurodė, kad teismas visiškai nepagrįstai atsakovės darbuotojų el. korespondencijoje išreikštam pažadui informuoti ieškovą bei trečiąjį asmenį apie galimybę įsigyti automobilio parkavimo vietą, jeigu tokia atsirastų ateityje, suteikė teisiškai galiojančio atsakovės įsipareigojimo sudaryti pirkimo pardavimo sutartį teismo sprendime nurodytomis sąlygomis reikšmę. Faktinės bylos aplinkybės (šalių elektroninis susirašinėjimas) patvirtina, kad atsakovė apskritai nebuvo prisiėmusi įsipareigojimo sudaryti tokią sutartį su ieškovu ar trečiuoju asmeniu. Juolab nėra jokių įrodymų, kad atsakovė būtų sutikusi sudaryti tokią sutartį. Dar iki pagrindinės sutarties sudarymo atsakovės pardavimų vadybininkės A. K. 2019 m. gruodžio 4 d. el. laiške trečiajam asmeniui buvo paaiškinta, kad privalomų įrengti parkavimo vietų skaičius nėra siejamas su konkrečiais butais; pirkėjui iš karto nepasirinkus parkingo vietos, ji yra siūloma kitiems pirkėjams; jei projekto pardavimo eigoje liks pakankamai laisvų neparduotų parkingo vietų, pirkėjui bus pasiūlyta įsigyti tokią vietą. Tokio turinio atsakovės vadybininkės el. laiškas niekaip negali būti prilygintas atsakovės įsipareigojimui sudaryti sutartį su ieškovu, kadangi nėra įvardijama nei konkreti parkingo vieta, nei kitos bent kiek konkretesnės pardavimo sąlygos, o tik nurodoma, kad priklausomai nuo aplinkybių, siūlymas dėl parkingo vietos įsigijimo bus teikiamas ateityje. Vėlesniame šalių el. susirašinėjime taip pat kalbama tik apie „galimybę pasiūlyti nusipirkti“ automobilio parkavimo vietą, kai tokia galimybė atsiras.

11.8.                      Teismas įpareigodamas atsakovę perleisti ginčo turtą - 184/50000 Garažo dalį, už 14000 Eur sumą, vienpusiškai vadovavosi ieškovo pateikta kaina, ir visiškai nevertino, ar ši kaina atitinka realią rinkos kainą, ar byloje pateikti įrodymai yra pakankami tokiai kainai nustatyti.

11.9.                      Pažymėjo, kad teismas už ieškovą keisdamas ieškinio reikalavimą, tai padarė praleidęs CPK 141 straipsnio 1 dalyje nustatytą terminą, t. y. jau bylos nagrinėjimo iš esmės metu. Be to, ieškinio reikalavimas buvo modifikuotas ne ieškovo rašytiniu pareiškimu, o žodiniu ieškovo sutikimu, kuris buvo išreikštas tik bylos nagrinėjimo teismo posėdyje metu. Atsakovės nuomone, tokiais veiksmais teismas pažeidė CPK 141 straipsnio 1 dalies normas.

12.       Ieškovas S. D. pateikė atsiliepimą į atsakovės UAB „MN projektas“ apeliacinį skundą, kuriuo prašo Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. balandžio 29 d. sprendimą dalyje dėl atsakovės UAB „MN projektai“ įpareigojimo per 10 dienų nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos sudaryti su ieškovu S. D. 2394/650000 dalių Garažo (automobilio parkavimo vieta, plane pažymėta indeksu „140“) pirkimo pardavimo sutartį, parduodant šį turtą už 14 000 Eur kainą, kuri sumokama atsakovui pirkimo pardavimo sutarties sudarymo metu, palikti nepakeistą. Taip pat priteisti patirtas bylinėjimosi išlaidas.

13.       Atsiliepimas į apeliacinį skundą grindžiamas žemiau išdėstytomis aplinkybėmis ir argumentais:

13.1.                      Pažymėjo, kad teismas pagrįstai konstatavo, jog atsakovė jau pažadėjo (įsipareigojo) parduoti ieškovui parkavimo vietą. Ieškovui net nebuvo būtina liudytojų parodymais ir kitais įrodymais „stiprinti“ ieškinio pagrindą sudarančių aplinkybių, kad atsakovė užtikrino ieškovą, jog automobilio parkavimo vieta požeminėje aikštelėje jam tikrai bus parduota. Ieškovas byloje pateikė susirašinėjimo su atsakove elektroninėmis ryšio priemonėmis pagrindžiančius dokumentus, atsakovė šių rašytinių įrodymų nepaneigė. Maža to, pati atsakovė patvirtino, jog ieškovui ir trečiajam asmeniui ne kartą buvo nurodyta, kad galimybę įsigyti požeminę automobilio stovėjimo vietą ieškovas turės, kai bus parduoti visi butai projekte ir liks laisvų automobilio stovėjimo vietų.

13.2.                      Atkreipė dėmesį į tą aplinkybę, jog atsakovė yra pardavusi visus ginčo valdoje esančius butus. Šios aplinkybės apeliantė byloje nepaneigė. Ieškovas, be to byloje pateikė rašytinį įrodymą, apeliantės skelbimą, bylojantį apie tai, jog iš tikrųjų ginčo teritorijoje visi butai parduoti ir jokių kliūčių įsipareigojimui įvykdyti nėra.

13.3.                      Nurodė, kad Aplinkos ministro 2011 m. gruodžio 2 d. įsakymu Nr. D1-933 patvirtintas Statybos techninis reglamentas STR 2.06.04:2014 „GATVĖS IR VIETINĖS REIKŠMĖS KELIAI. BENDRIEJI REIKALAVIMAI“ (pakeistas 2021 m. vasario 22 d. įsakymu Nr. D1-103). Minėtame teisės akte automobilių stovėjimo reglamentavimas yra aiškiai išreikštas – jame nedviprasmiškai ir aiškiai nurodyta, jog daugiabučiame pastate vienam butui automobilių stovėjimui skiriama viena vieta (minimalus automobilių stovėjimo vietų skaičius). Pažymėjo, kad šio tikslas yra užtikrinti, kad kiekvienas buto daugiabučiame name savininkas naujai pastatytame gyvenamosios paskirties daugiabučiame name turėtų galimybę naudotis vieta automobilio parkavimui. Be to, atsakovė sutinkamai su Statybos įstatymo 4 ir 13 straipsniais yra statybos dalyvė – statybos produktų platintoja ir jai privalomos visos Statybos įstatymo ir STR 2.06.04:2014 nuostatos, tame tarpe ir pareiga užtikrinti teisę buto savininkui įsigyti buto eksploatacijai skirtą automobilio parkavimo vietą.

13.4.                      Nurodė, kad visi butai (duomenys neskelbtini) jau išparduoti, o laisvų parkavimo vietų dar yra. Byloje nustatyta, kad apeliantė laisvų parkavimo vietų pardavimą vykdo, perleisdama laisvas parkavimo vietas asmenims, kurie yra „pašaliniai“, t. y. nuosavybės teise ginčo vietoje jokio nekilnojamojo turto neturi (t. y. nei buto, ne žemės sklypo).

13.5.                      Pažymėjo, kad apeliantė apeliaciniame skunde nepagrįstai tvirtina, jog teismas, priimdamas ginčo sprendimą, neturėjo teisės modifikuoti ieškinio dalyko. Atkreipė dėmesį, jog teismas nagrinėjo ginčą, kylantį iš vartojimo santykių. Būtent teismas, tenkindamas ieškinį (ir keisdamas ieškinio dalyką), savo sprendimą grindė argumentu, jog „šiame ginče ieškovas yra vartotojas, todėl jis yra silpnesnė šalis“. Dėl šios priežasties, apeliantės argumentas, jog teismas priimdamas sprendimą pažeidė procesinės teisės normas, reglamentuojančias ieškinio dalyko keitimą atmestinas kaip nepagrįstas.

13.6.                      Tai, kad apeliantė įsipareigojo parduoti ieškovui (ir trečiajam asmeniui) parkavimo vietą įrodo ne tik elektroniniai laiškai, bet ir apeliantės teismui pateiktas teismo procesinis dokumentas - UAB „MN projektas“ atskirasis skundas dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. sausio 21 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e2-5460-868/2022, kuriame apeliantė pati pripažįsta ieškinio pagrindą sudarančią aplinkybę dėl jos pažadų/įsipareigojimo parduoti ieškovui automobilio parkavimo vietą. Atskirajame skunde nurodoma: „Ieškovui ir trečiajam asmeniui ne kartą buvo nurodyta, kad galimybę įsigyti požeminę automobilio stovėjimo vietą ieškovas turės, kai bus parduoti visi butai projekte ir liks laisvų automobilio stovėjimo vietų“. Taigi savo pareiškimais, adresuotais teismui, apeliantė pati patvirtino, jog ne kartą nurodė ieškovui, jog jis galėsiąs įsigyti automobilio stovėjimo vietą, kai bus parduoti visi butai projekte.

13.7.                      Nurodė, kad apeliaciniame skunde nurodyti argumentai nepagrindžia, jog pirmosios instancijos teismas netinkamai vertino byloje esančius įrodymus, nesivadovavo bylai svarbių aplinkybių visuma ir priėjo nepagrįstos išvados dėl apeliantės pažadų parduoti ieškovui jo buto eksploatavimui reikalingą automobilio parkavimo vietą. Atkreipė dėmesį, jog teismo proceso metu teismas aiškinosi ir aplinkybę dėl parkavimo vietos kainos. Apeliantės atstovui buvo užduodami su parkingo kaina susiję klausimai. Buvo aiškinamasi, ar apeliantės elektroniniame ieškovui adresuotame laiške nurodyta parkavimo vietos kaina atitinka rinkos kainą.

14.       Trečiasis asmuo R. D. pateikė atsiliepimą į atsakovės UAB „MN projektas“ apeliacinį skundą, kuriuo prašo Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. balandžio 29 d. sprendimą dalyje dėl atsakovės UAB „MN projektai“ įpareigojimo per 10 dienų nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos sudaryti su ieškovu S. D. 2394/650000 dalių Garažo (automobilio parkavimo vieta, plane pažymėta indeksu „140“) pirkimo pardavimo sutartį, parduodant šį turtą už 14 000 Eur kainą, kuri sumokama atsakovui pirkimo pardavimo sutarties sudarymo metu, palikti nepakeistą. Taip pat priteisti patirtas bylinėjimosi išlaidas.

15.       Atsiliepimas į apeliacinį skundą grindžiamas žemiau išdėstytomis aplinkybėmis ir argumentais:

15.1.                      Nurodė, kad sudarydami pirkimo pardavimo sutartį su „MN projektas“ siekė įsigyti butą, sandėliuką ir parkavimo vietą (garažo dalį), todėl apeliaciniame skunde atsakovės teiginys, kad ieškovas ir trečiasis asmuo pageidavo įsigyti tik butą, tačiau nepageidavo įsigyti dviračių saugyklos ir/ar požeminės automobilio parkavimo vietos, yra netiesa, teismo klaidinimas. Taip pat ir atsakovės teiginys, kad „Praėjus mėnesiui po Preliminariosios sutarties pasirašymo, ieškovui ir trečiajam asmeniui suradus papildomų lėšų, jie pradėjo reikšti norą įsigyti Automobilio parkavimo vietą“, yra visiška netiesa. Pažymėjo, kad ieškovas ir trečiasis asmuo nuo pat bendravimo su UAB „MN projektas“ pradžios siekė įsigyti parkavimo vietą ir lėšų jai įsigyti turėjo. Šie dokumentai buvo pateikti teismui.

15.2.                      Nurodė, kad gavę iš atsakovės preliminarią sutartį ir pamatę, kad ten yra įrašytas tik butas, ieškovas ir trečiasis asmuo iškart pradėjo rūpintis, kad šioje sutartyje būtų įtrauktas ir automobiliui skirtos parkavimo vietos ir dviračių saugyklos pardavimas. Atsakovė to nepadarė, bet tikino, kad į preliminarią sutartį automobiliui skirtą parkavimo vietą įtrauks, kai jie atvažiuos jos pasirašyti. Preliminariosios sutarties pasirašymo metu UAB „MN projektas“ parkavimo vietos į preliminarią sutartį neįtraukė sakydami, kad garažo dalių jie nepardavinėja, nes jie yra nebaigti ir nepriduoti. Atsakovė žadėjo, kad parkavimo vietą parduos vėliau. Tačiau tai ieškovo ir trečiojo asmens netenkino, todėl prieš pasirašant pirkimo pardavimo sutartį vėl kreipėsi į UAB „MN projektas“ generalinį direktorių, kad įtrauktų parkavimo vietos pardavimą į pirkimo pardavimo sutartį, tačiau to nebuvo padaryta. Atsakovės atstovė atsakė, kad „siekiama išlaikyti tokį laisvų vietų skaičių, kad būtų užtikrinami naujų butų pirkėjų poreikiai“. Atsakovė pažadėjo parduoti parkavimo vietą vėliau: „neabejotinai pasiūlysime Jums įsigyti tokią vietą, jei tai bus Jums aktualu“. Nurodė, kad pasirašant 2019 m. gruodžio 12 d. nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartį ieškovas ir trečiasis asmuo prašė leisti įsigyti ir parkavimo vietą, tačiau to jiems vėl nebuvo leista padaryti. Tačiau notaro akivaizdoje pirkėjams buvo pakartota, kad parkavimo vietą atsakovė parduos vėliau, kai visi butai bus parduoti, nepriklausomai nuo to, kas rašoma sutartyje, nes sutartis tik formalumas. Pasirašant pas notarą pirkimo pardavimo sutartį 2019 m. gruodžio 12 d. nebuvo aptartos pirkimo pardavimo sutarties sąlygos, dėl esančių sutarties sąlygų derėtis ieškovas ir trečiasis asmuo neturėjo galimybės. Nurodė, kad ieškovas ir trečiasis asmuo pasirašė notaro parengtą 2019 m. gruodžio 12 d. pirkimo pardavimo sutartį tikrai negalvodami apie kitus esamus ir būsimus bendruomenės narius, iš anksto neplanavo atsisakyti pasinaudoti pirmenybės teise pirkti bendrąja nuosavybe tiek su atsakove, tiek su kitais bendraturčiais esančią garažo dalį. Atsakovė prieš pasirašant sutartį ir pasirašymo metu tvirtino, kad nepriklausomai nuo sutarties pasirašymo neabejotinai pasiūlys pirkti parkingo vietą. Tai atsakovė patvirtino el. susirašinėjimuose bei atsakovės atstovas patvirtino teismo procesiniuose dokumentuose.

15.3.                      Pažymėjo, kad trečiojo asmens ir ieškovo sudaryta pirkimo pardavimo sutartis su UAB „MN projektas“ pažeidžia šias nuostatas: savarankiškai spręsti dėl sutarties turinio (sutarties sąlygų) – to pasirašant sutartį ieškovas ir trečiasis asmuo negalėjo padaryti. Sutartis buvo parengta iš anksto nesitariant su pirkėju bei primesta. Sutarties laisvės principas taip pat apima šalių teisę pasirinkti ir sudaryti tokios rūšies sutartį, kuri labiausiai atitinka jų interesus. Šiuo atveju sudaryta pirkimo pardavimo sutartis neatitinka pirkėjų interesų, nuskriaudžia vartotojus, kaip silpnesniąją pusę.

15.4.                      Nesutiko su atsakovės argumentais, kad ieškovas ir trečiasis asmuo nei preliminariąja, nei pagrindine sutartimi nesusitarė su atsakove, kad perkant butą ir sumokant jo kainą, kartu nuosavybės teise įgyjama ir automobilio parkavimo vieta. Atkreipė dėmesį, kad atsakovė iki sandorio sudarymo, sandorio metu ir po sandorio tvirtino, kad garažo dalių jie nepardavinėja, nes jie yra nebaigti ir nepriduoti, nors pirkėjai visą laiką to prašė. Ieškovas ir trečiasis asmuo visais įmanomais būdais bandė susitarti į pirkimo pardavimo sutartį įtraukti ir parkavimo vietą, tačiau atsakovė nesileido į kalbas, todėl nebuvo galimybės su atsakove susitarti.

15.5.                      Atkreipė dėmesį, kad atsakovė per visą parkavimo vietų pardavimo laikotarpį, nuo pat pradžių, vietas aktyviai pardavinėjo ne tiktai namo savininkams, kurie yra ir žemės sklypo ant kurio įrengtas parkingas savininkai, bet ir tretiesiems asmenims ir organizacijoms, neturinčioms jokių santykių nei su namu, nei su namo žemės sklypu. Teismo procese atsakovės atstovas buvo ne kartą klaustas, kokiais kriterijais vadovaujasi atsakovė parduodant parkingo vietas. Atsakovės atstovas į šį klausimą atsakyti nesugebėjo ir kainų už kurias parduoda parkavimo vietas neatskleidė.

15.6.                      Nurodė, kad buvo atsakovės pažadai žodžiu (notaro akivaizdoje), raštu (elektroninis susirašinėjimas), buvo nurodytas terminas, kada parkavimo vietos bus parduodamos – kai visi butai bus parduoti, ir nurodoma suma už kiek šios parkavimo vietos bus parduodamos – 13 000 – 15 000 Eur. Tik gavus UAB „MN projektas“ atstovų pažadą, kad parkavimo vieta bus parduota, ieškovas ir trečiasis asmuo pasirašė pirkimo pardavimo sutartį.

15.7.                      Nurodė, kad byloje yra pateikti nekilnojamo turto registro duomenų bazės išrašai, kuriuose matomi butų, žemės ir garažų savininkai. Susidaro paradoksali situacija, kad visi namo gyventojai, nuosavybėje turintys butus ir neturintys parkavimo vietos moka valstybės mokesčius už tuos, kurie turi parkavimo vietą, bet neturi butų. Taigi sukurta tvarka parkavimo vietų savininkus visiškai atleidžia nuo žemės mokesčių, kuriuos sumoka butų savininkai, iš kurių dalis neturi parkavimo vietų.

16.       Ieškovas S. D. pateikė apeliacinį skundą, prašydamas panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. balandžio 29 d. sprendimą dalyje, kurioje atmestas apelianto ieškinys dėl 2019 m. gruodžio 12 d. pirkimo-pardavimo sutarties 10.3 p., 10.5 p., 10.9 p. sąlygų pripažinimo negaliojančiomis ir priimti naują sprendimą – ieškovo ieškinį šioje dalyje patenkinti. Taip pat prašo priteisti patirtas bylinėjimosi išlaidas.

17.       Apeliacinis skundas iš esmės grindžiamas žemiau nurodomais argumentais:

17.1.                      Nurodė, kad ieškovas tiek preliminariosios sutarties sudarymo metu, tiek pasirašant 2019 m. gruodžio 12 d. nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartį, siekė kartu su perkamu butu, (duomenys neskelbtini), įsigyti jo eksploatavimui skirtą automobilio stovėjimo vietą. Ieškinyje nurodoma, jog apeliantas ir jo žmona, gavę iš atsakovės preliminarią sutartį, iškart pradėjo rūpintis, kad šioje sutartyje būtų įtrauktas ir automobiliui skirtos parkavimo vietos pardavimas. Nei ieškinyje, nei kituose procesiniuose dokumentuose nėra net užuominų apie tai, jog pasirašant 2019 m. gruodžio 12 d. nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartį, apeliantui buvo aktualus įsigyjamo turto perleidimo tretiesiems asmenims klausimas. Teismo padaryta išvada, kad „ginčo sąlygos yra naudingos ieškovui, nes jis gali laisvai be kitų bendraturčių sutikimo parduoti savo dalį garažo“ yra siurprizinė (netikėta), nes apie jokius apelianto planus ar ketinimus perleisti 2019 m. gruodžio 12 d. sutartimi įsigyjamą turtą byloje nebuvo kalbama. Apeliantas įrodinėjo, jog notarinėje sutartyje įrašytos ginčo sąlygos atima iš apelianto ne tik pirmenybės teisę, kaip bendraturčio, įsigyti parduodamos negyvenamosios patalpos (kuriame įrengtos automobilio parkavimo vietos) dalį, bet ir bet kokią teisę įsigyti automobilio parkavimui skirtą vietą.

17.2.                      Nurodė, kad teismas privalėjo konstatuoti, jog notaro parengtą 2019 m. gruodžio 12 d. pirkimo pardavimo sutartį ieškovas sau nenaudingomis sąlygomis (kuriomis jis atsisako pirmumo teisės pirkti parduodamos negyvenamosios patalpos dalį) pasirašė, turėdamas atsakovės užtikrinimą, kad automobilio parkavimo vieta jiems bus parduota. Ieškovas ieškinyje nurodė, jog ginčo sąlygos, įtvirtintos 2019 m. gruodžio 12 d. nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartyje, yra naikinančios ieškovo teisę įsigyti parduodamą bendrosios nuosavybės dalį, t. y. požeminės aikštelės, skirtos automobiliams parkuoti, dalį, ir yra prieštaraujančios CK 4.79 straipsnio 1 dalies reikalavimams. Atsakovė byloje nepaneigė, jog ji nekilnojamąjį turtą ieškovui pardavė kaip verslininkas. Taigi, tarp šalių 2019 m. gruodžio 12 d. sudaryta nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartis vertintina kontekste teisės normų, reglamentuojančių vartotojų teisių apsaugą. Byloje įrodyta, jog ginčo sąlygos į 2019 m. gruodžio 12 d. pirkimo pardavimo sutartį buvo įrašytos individualiai jų su ieškovu neaptarus, visas sutarties sąlygas atsakovė parengė iš anksto, pareikalavo jas patvirtinti, įsipareigodama tuo pačiu parduoti apeliantui buto eksploatavimui reikalingą automobilio parkavimo vietą ateityje. Šiuos apelianto teiginius yra patvirtinusi pati atsakovė atskirajame skunde dėl laikinųjų apsaugos priemonių panaikinimo. Tai, kad ginčo sąlygos, nurodytos nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartyje, yra nesąžiningos, byloja prie ieškinio pridėti rašytiniai įrodymai, t. y. ieškovo susirašinėjimas su atsakove (prieš sudarant nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartį ir po jos sudarymo), bylojantis apie ieškovo norą ir siekį įsigyti buto eksploatavimui skirtą automobilio parkavimo vietą.

17.3.                      Teismas atmetęs ieškovo ieškinį dėl ginčo pirkimo pardavimo sutarties sąlygų pripažinimo negaliojančiomis, paneigė tuo pačiu įstatymo garantuotą jo, kaip vartotojo, teisę pirmenybės teise pirkti parduodamą dalį, esančią bendrąja nuosavybe.

17.4.                      Pažymėjo, kad pirmosios instancijos teismas, spręsdamas klausimą dėl ginčo sąlygų pripažinimo negaliojančiomis, turėjo pareigą išaiškinti ginčo sutarties sąlygas ir spręsti, kad jos apeliantui yra nenaudingos, pažeidžiančios įstatymo garantuotą teisę pirmumo tvarka pirkti bendrąja nuosavybe esančią parduodamą dalį. Nurodė, kad teismo sprendime padarytos išvados nėra pagrįstos jokiais argumentais. Be to, tokios išvados prieštarauja šalių paaiškinimams ir teismo išvadoms, kurios buvo padarytos sprendžiant laikinųjų apsaugos priemonių byloje klausimą.

18.       Trečiasis asmuo R. D. pateikė atsiliepimą į ieškovo S. D. apeliacinį skundą, kuriame nurodė, kad prisideda prie S. D. prašymo panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. balandžio 29 d. sprendimą dalyje, kurioje atmestas apelianto ieškinys dėl 2019 m. gruodžio 12 d. pirkimo pardavimo sutarties 10.3 p., 10.5 p., 10.9 p. sąlygų pripažinimo negaliojančiomis ir priimti naują sprendimą – S. D. ieškinį šioje dalyje patenkinti ir priteisti iš atsakovės visas apelianto patirtas bylinėjimosi išlaidas. Kadangi trečiojo asmens R. D. atsiliepimo argumentai, grindžiami tokiais pačiais argumentais kaip ieškovo apeliacinis skundas, jie nekartojami. 

19.       Atsakovė UAB „MN Projektas“ pateikė atsiliepimą į ieškovo S. D. apeliacinį skundą, kuriuo prašo ieškovo apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. balandžio 29 d. sprendimo dalies, kuria buvo atmesti ieškinio reikalavimai, panaikinimo, atmesti ir palikti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. balandžio 29 d. sprendimą toje dalyje nepakeistą. Taip pat prašo priteisti patirtas bylinėjimosi išlaidas.

20.       Atsiliepimas į apeliacinį skundą grindžiamas žemiau išdėstytomis aplinkybėmis ir argumentais:

20.1.                      Nurodė, kad byloje nėra jokių įrodymų, pagrindžiančių ieškovo ir trečiojo asmens deklaruojamus pirminius lūkesčius ar ketinimus įsigyti iš atsakovės automobilio parkavimo vietą kartu su perkamu butu. Jeigu toks ieškovo ketinimas būtų buvęs aiškiai išreikštas dar iki preliminariosios sutarties sudarymo, jis būtų įtrauktas į pasirašomą preliminariąją sutartį, tačiau tokia sąlyga apskritai nebuvo derinama tarp šalių preliminariosios sutarties projekto rengimo metu. Byloje taip pat nėra jokių įrodymų, pagrindžiančių ieškovo deklaratyvius teiginius, kad gavus kvietimą atvykti pasirašyti pagrindinės sutarties, apeliantas ir jo žmona esą telefonu prašė atsakovo vadybininkės L. P.-V. įtraukti į pagrindinę sutartį parkavimo vietos įsigijimą, ar kad prieš pasirašant pagrindinę sutartį (2019 m. gruodžio 12 d.), jie esą gavo atsakovės atstovės užtikrinimą, kad automobiliui skirta vieta bus parduota artimiausiu laiku.

20.2.                      Pažymėjo, kad ieškovas neteisingai traktuoja teismo išvadą dėl ginčo sąlygų naudingumo šalims. Nurodė, kad teismas teisingai įvertino ieškinio pagrindą sudarančias aplinkybes ir tinkamai interpretavo pagrindinės sutarties 10.3 p., 10.5 p., 10.9 p. sąlygas, todėl neturėjo jokio pagrindo konstatuoti, kad ieškovas ir trečiasis asmuo pagrindinę sutartį pasirašė sau nenaudingomis sąlygomis.

20.3.                      Pažymėjo, kad ginčijamos pagrindinės sutarties sąlygos neprieštarauja CK 4.79 straipsnio 1 dalies reikalavimams. Nurodė, kad praktikoje, siekiant išvengti neproporcingo visų garažo bendraturčių teisių apsunkinimo, vadovaujamasi CK 4.79 straipsnio 2 dalies nuostata, numatančia, kad „kai kiti bendraturčiai atsisako pasinaudoti savo pirmenybės teise pirkti <...>, tai pardavėjas turi teisę parduoti savo dalį bet kuriam asmeniui“. Ši norma nedraudžia bendraturčiui iš anksto atsisakyti pasinaudoti savo pirmenybės teise, kai kiti bendraturčiai parduoda savo dalį bendrojoje nuosavybėje. Nagrinėjamu atveju tokį atsisakymą nuo pirmumo teisės išreiškė visa garažo bendraturčių bendruomenė. Kitaip tariant, visi garažo dalių įgijėjai/bendrasavininkiai, kurių yra virš kelių šimtų, sutiko suvaržyti savo pirmenybės teises preliminariosiose ir (arba) pagrindinėse nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartyse, numatant pirmenybės teisės atsisakymą visų kitų garažo bendraturčių atžvilgiu – būsimas turto bendraturtis iš anksto atsisako teisės ateityje bet kokia kaina ir bet kokiomis sąlygomis pirkti kito bendraturčio parduodamą garažo dalį. Atsakovė į pagrindinę sutartį įtraukusi ieškovo ginčijamas sutarties sąlygas, pirmiausia siekė ne asmeninės naudos, bet naudos visai garažo bendraturčių bendruomenei, jų lygiateisiškumo, tam, kad visi garažo dalių bendraturčiai galėtų vienodai laisvai naudoti, valdyti ir disponuoti jiems priklausančiomis garažo dalimis, todėl minėtos sąlygos neabejotinai yra sąžiningos ir proporcingos siekiamam tikslui, užtikrina garažo bendraturčių lygiateisiškumą. Ieškovas, savo ruožtu, siekia įgyti nepagrįstų privilegijų visų kitų garažo bendraturčių atžvilgiu.

20.4.                      Tai, kad nekilnojamojo daikto pirkimo pardavimo sutarties šalimi yra vartotojas, savaime nereiškia, kad tokios sutarties šalis negali pasinaudoti daiktines teises reglamentuojančioje normoje numatyta galimybe atsisakyti pirmumo teisės įsigyti kito bendraturčio perleidžiamą dalį bendrojoje nuosavybėje. Tokiu atveju atsisakoma ar apribojama ne vartotojo teisė, susijusi su sutartiniais santykiais, o asmens pirmumo teisė, susijusi su daiktine teise.

20.5.                      Nurodė, kad nepagrįsti apeliacinio skundo argumentai dėl to, kad pagrindinės sutarties sąlygos nebuvo su ieškovu individualiai aptartos. Nurodė, kad ieškovas ir trečiasis asmuo prieš pasirašant pagrindinę sutartį, jos projektą gavo ir su juo susipažino iš anksto, nekėlė jokių klausimų dėl pagrindinės sutarties 10.3 p., 10.5 p. ir 10.9 p. sąlygų. Ieškovas ir trečiasis asmuo nenurodė, kad tokių sąlygų nesupranta, nereiškė prieštaravimų dėl tokių sąlygų buvimo sutartyje, kas suponuoja, jog šios sąlygos jiems buvo aiškios, suprantamos ir kad jie pritarė tokių sąlygų įtraukimui į pagrindinę sutartį. Be to, atkreipė dėmesį, kad ieškovas ir trečiasis asmuo yra aukštąjį universitetinį išsilavinimą turintys asmenys, mokslininkai, eruditai. Nors ieškovo ir trečiojo asmens išsilavinimas nėra teisės ar statybų krypties, tačiau neabejotina, kad asmeninėje, profesinėje ir mokslinėje plotmėje jie pasirašinėjo įvairias sutartis ar kitus panašaus pobūdžio dokumentus. Tai leidžia teigti, jog ieškovas ir trečiasis asmuo suvokė, kad prieš pasirašydami preliminariąją ir (ar) pagrindinę sutartis jie gali derėtis, teikti siūlymus dėl sąlygų pakeitimo, kreiptis pagalbos į teisininkus, kad jie papildomai išaiškintų sutarties sąlygų turinį bei jų įtaką ieškovo ir trečiojo asmens teisėms ir pareigoms. Be to, pagrindinė sutartis yra patvirtinta notariškai, prieš tvirtindamas sandorį, notaras išsiaiškina ar sandorio šalys suvokia savo veiksmų reikšmę, sudaromo sandorio pobūdį bei pasekmes, ar išreiškia savo tikrąją valią sudaryti sandorį.

20.6.                      Nurodė, kad preliminariosios sutarties sąlygos buvo derintos tiek su ieškovu, tiek su trečiuoju asmeniu, pastarieji turėjo galimybę daryti įtaką preliminariosios sutarties turiniui ir šia galimybe pasinaudojo. Ieškovas ir trečiasis asmuo iš pradžių pageidavo įsigyti tik butą, po to persigalvojo, ir dar iki preliminariosios sutarties pasirašymo dienos nusprendė papildomai įsigyti dviračių saugyklą. Taigi, ieškovas ir trečiasis asmuo turėjo visas galimybes derėtis dėl preliminariosios sutarties sąlygų bei įsigyti požeminę automobilio stovėjimo vietą garaže kartu su butu ir dviračių saugykla. Ieškovas pats nusprendė šia teise nepasinaudoti.

20.7.                      Ieškovo tvirtinimas, kad nenuginčijęs pagrindinės sutarties 10.3. p., 10.5. p. ir 10.9. p. sąlygų, ieškovas praranda ne tik pirmumo teisę, bet ir apskritai bet kokias galimybes įsigyti automobilio parkavimo vietą garaže, nėra teisingas. Galiojant ginčo sąlygoms ieškovas gali pirkti kito bendraturčio parduodamą bendrosios nuosavybės objekto (garažo) dalį, tik ne pirmumo teise. Lygiai tokias pat teises turi ir atsakovė, nes ginčijamos pagrindinės sutarties sąlygos taikomos vienodai abiem jos šalims. Taigi, priešingai nei teigia ieškovas, nėra jokio esminio šalių teisių ir interesų pusiausvyros pažeidimo.

20.8.                      Nurodė, kad pagrindinės sutarties 10.3. p., 10.5. p. ir 10.9. p. sąlygos yra vienos iš esminių, be kurių atsakovė su ieškovu pagrindinės sutarties apskritai nebūtų sudariusi, bei yra skirtos apsaugoti (duomenys neskelbtini) kvartalo visų butų ir garažo dalių savininkų interesus ir teisėtus lūkesčius. Nesant bent vieno iš visų garažo dalių savininkų išankstinio pirmenybės teisės atsisakymo ir neprisijungus prie nustatytos naudojimosi garažu tvarkos, būtų nepagrįstai apsunkinta visų bendruomenės narių (butų ir/ar garažo dalių savininkų) galimybė laisvai naudoti, valdyti ir disponuoti jiems nuosavybės teise priklausančiu nekilnojamuoju turtu.

20.9.                      Pažymėjo, kad pagrindinės sutarties 10.3., 10.5. ir 10.9. p. sąlygų nuginčijimas neturėtų jokios įtakos pradine naudojimosi garažu tvarkos nustatymo sutartimi patvirtintos naudojimosi garažu tvarkos galiojimui bei visoms kitoms sutartims, kuriomis prie šios tvarkos prisijungė šimtai garažo bendraturčių, todėl minėta tvarka tarp visų garažo bendraturčių, taip pat tarp ieškovo ir atsakovės, galiotų toliau. Kadangi ieškovas neginčijo visos pagrindinės sutarties X dalies, o taip pat kartu neginčijo naudojimosi garažu tvarkos nustatymo sutartimi patvirtintos garažo naudojimosi tvarkos, ieškovo reikalavimas dėl pagrindinės sutarties 10.3., 10.5. ir 10.9. p. sąlygų nuginčijimo negali sukelti jokių materialiųjų teisinių padarinių, todėl apskritai negali būti šios civilinės bylos nagrinėjimo dalyku.

20.10.                      Nesutiko, kad teismo išvados nėra pagrįstos jokiais argumentais. Sprendimo motyvuojamoje dalyje teismas nurodė dėl kokių priežasčių jis teigia, kad ginčijamos pagrindinės sutarties sąlygos yra naudingos šalims.

IV. Apeliacinės instancijos teismo argumentai ir išvados

21.       Pagal CPK 320 straipsnio 1 ir 2 dalių nuostatas, bylos nagrinėjimo apeliacinės instancijos teisme ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą, neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Apeliacinės instancijos teismas ex officio patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnio 2 dalyje nustatytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų. 

22.       Apeliacinės instancijos teismas, išnagrinėjęs apeliacinį skundą, absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų, nurodytų CPK 329 straipsnio 2 dalies 1–7 punktuose, nenustatė, taip pat nenustatė ir pagrindų peržengti apeliacinio skundo ribas.

23.       Apeliacijos objektą sudaro pirmosios instancijos teismo sprendimo, kuriuo patenkintas ieškovo ieškinys dėl įpareigojimo sudaryti nekilnojamo daikto dalies pirkimo pardavimo sutartį ir atmestas ieškovo reikalavimas dėl sutarties sąlygų pripažinimo negaliojančiomis, teisėtumo ir pagrįstumo patikrinimas.

Byloje nustatytos faktinės aplinkybės

24.       Byloje nustatyta, kad 2019 m. spalio 24 d.  ieškovas ir trečiasis asmuo apžiūrėjo projekte (duomenys neskelbtini) parduodamus butus bei 2019 m. spalio 25 d. el. paštu informavo atsakovę, jog išsirinko butą Nr. C5.28 naujai statomo pastato C korpuse, adresu (duomenys neskelbtini) (dabartinis adresas (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) (toliau – Butas). Po Buto išsirinkimo tarp ieškovo, trečiojo asmens ir atsakovės buvo pradėtos derinti Buto įsigijimo sąlygos. 2019 m. spalio 29 d. ieškovas ir trečiasis asmuo el. paštu gavo iš atsakovės preliminariosios sutarties projektą. Kadangi ieškovas ir trečiasis asmuo pageidavo įsigyti tik Butą, tačiau nepageidavo įsigyti dviračių saugyklos ir/ar požeminės automobilio parkavimo vietos, į preliminariosios sutarties projektą buvo įtrauktas tik Buto įsigijimas. Po preliminariosios sutarties projekto ieškovui pateikimo, ieškovas ir trečiasis asmuo pranešė atsakovei, jog pageidauja papildomai dar įsigyti dviračių saugyklą. Dėl šios priežasties 2019 m. lapkričio 4 d. Preliminariosios sutarties specialiųjų sąlygų 3 ir 7 dalys buvo papildytos, įrašant dviračių saugyklos įsigijimą. Automobilio parkavimo vietos įsigijimo preliminarioji sutartis nenumatė.

25.       Praėjus mėnesiui po preliminariosios sutarties pasirašymo, bet dar iki pagrindinės sutarties sudarymo, ieškovas ir trečiasis asmuo nurodė atsakovei, jog surado papildomų lėšų ir pradėjo reikšti norą įsigyti automobilio parkavimo vietą. 2019 m. gruodžio 4 d. atsakovės pardavimų vadybininkė A. K. el. laišku atsakydama trečiajam asmeniui nurodė, kad parkavimo vietų skaičius, kurį pagal teisės aktų reikalavimus yra privalu įrengti statant naują daugiabutį namą, nėra siejamas su konkrečiais butais ir jei pirkėjas iš karto nepasirenka parkavimo vietos, ji gali būti siūloma kitiems butų pirkėjams (t. y. asmenims, kurie preliminariųjų sutarčių pagrindu pageidavo įsigyti kompleksinį turtą (butas + dviračių saugykla + automobilių stovėjimo vieta)). Atsakovės darbuotoja nurodė, kad galimybę įsigyti požeminę automobilio stovėjimo vietą ieškovas potencialiai turės, kai bus parduoti visi butai projekte ir liks laisvų automobilių stovėjimo vietų garaže. 

26.       2019 m. gruodžio 12 d. tarp šalių buvo sudaryta pagrindinė sutartis, kurios pagrindu ieškovas ir trečiasis asmuo bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise įsigijo šį nekilnojamąjį turtą:  Butą; 1467/650000 dalį garažo, skirtą saugoti dviračius, kadastrinių matavimų byloje pažymėta indeksu „100s-10“ (toliau – Dviračių saugykla); 425/115800 dalis žemės sklypo, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), kuriame stovi tiek pastatas – daugiabutis gyvenamasis namas (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pažymėjimas plane: 4A5/t), kuriame yra Butas, tiek pastatas – daugiabutis gyvenamasis namas (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pažymėjimas plane: 2A4/t), kuriame yra garažas (toliau – Žemės sklypo dalis). Pagrindinėje sutartyje nebuvo aptartos jokios sąlygos ar atsakovės įsipareigojimai ieškovui ateityje parduoti automobilio parkavimo vietą.

27.       Iš byloje pateikto šalių susirašinėjimo el. laiškais matyti, kad po pagrindinės sutarties pasirašymo ieškovas ir trečiasis asmuo reguliariai (2020 m. balandžio 21 d., 2021 m. birželio 5 d., 2021 m. liepos 23 d., 2021 m. spalio 14 d. el. laiškai) teiravosi atsakovės darbuotojų dėl galimybės įsigyti automobilio parkavimo vietą. 

28.       2021 m. liepos 26 d. el. laiške atsakovės pardavimų vadybininkas V. Z. nurodė, kad automobilio stovėjimo vieta bus siūloma įsigijimui tada, kai bus parduoti visi butai projekte ir jei liks laisvų, neparduotų parkavimo vietų. 2021 m. spalio 14 d. el. laiške tas pats atsakovės darbuotojas pažymėjo, kad neturi jokios informacijos dėl terminų, kada bus pradėtos pardavinėti likusios parkavimo vietos. 2021 m. spalio 22 d. atsakovės darbuotoja L. G. el. laiške ieškovui nurodė, kad pagal preliminariosios sutarties 19.2 p. pardavėjas neprivalo užtikrinti pirkėjui automobilio stovėjimo vietos, jei pirkėjas jos neįsigyja minėta sutartimi; garaže įrengtos parkavimo vietos nėra butų priklausiniai, todėl atsakovė savo nuožiūra sprendžia dėl jai priklausančio turto pardavimo ir neprivalo tokio turto parduoti pagal suinteresuotų asmenų prašymus. 2022 m. sausio 18 d. atsakovės darbuotojas V. Z. el. laiške trečiajam asmeniui patvirtino, kad parkavimo vietų projekte (duomenys neskelbtini) atsakovė dar nepardavinėja.

29.       Byloje ieškovas yra pateikęs duomenis apie asmenis, kurie, nebūdami buto ir žemės savininkais, yra nusipirkę iš atsakovės automobilio parkavimui skirtas vietas: MB Dronskraida (2021 m. rugsėjo 13 d. Pirkimo - pardavimo sutartis Nr. RJ-6255); UAB „Heiligena“ (2020 m. spalio 19 d. Pirkimo - pardavimo sutartis Nr. RJ-6770); T. B. ir T. B. (2020 m. liepos 14 Pirkimo - pardavimo sutartis Nr. RJ-4532); R. B. (2020 m. gegužės 18 d.  Pirkimo - pardavimo sutartis Nr. RJ-3388); A. B. ir S. B. (2020 m. balandžio 8 d. Pirkimo - pardavimo sutartis Nr. RJ-23719).

Dėl ieškovo apeliacinio skundo

30.       Ieškovas pateikė apeliacinį skundą, prašydamas panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. balandžio 29 d. sprendimą dalyje, kurioje atmestas apelianto ieškinys dėl 2019 m. gruodžio 12 d. pirkimo pardavimo sutarties 10.3 p., 10.5 p., 10.9 p. sąlygų pripažinimo negaliojančiomis ir priimti naują sprendimą – ieškovo ieškinį šioje dalyje patenkinti.

31.       Ieškinyje ieškovas prašė pripažinti negaliojančiomis šias 2019 m. gruodžio 13 d.  nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutarties sąlygas: 1) 10.3 p. (Šalys turi teisę, be jokio kitos Šalies sutikimo ar be bet kokios kitos šalies žodines ar rašytines valios išraiškos (laikoma, kad atitinkamai Pardavėjas ir Pirkėjas Šiuo iš anksto suteikia sutikimą atitinkamai Pardavėjui ir Pirkėjui bei jų teisių perėmėjams) naudoti, valdyti ir disponuoti savo nuožiūra jiems priklausančiomis Garažo dalimis, įskaitant, tačiau neapsiribojant, parduoti įkeisti, nuomoti ar suteikti teisę naudotis bet kokiu kitu teisiniu pagrindu bet kuriems tretiesiems asmenims. Šalys (arba bet kuris kitas teisėtas Garažo dalies savininkas, teisių perėmėjas, arba naudotojas), vadovaujantis šioje Sutartyje nurodytomis naudojimosi tvarkos sąlygomis, naudosis, valdys ir disponuos (įskaitant, tačiau neapsiribojant, nuosavybes teises perleidimą, nuomą, įkeitimą, hipoteka ir/arba kitokį suvaržymą) atitinkamai Pardavėjui ir Pirkėjui priklausančia Garažo dalimi atskirai ir nepriklausomai nuo bet kurio kito Garažo bendraturčio; 2) 10.5 p. (Šalys šiuo neatšaukiamai ir besąlygiškai atsisako savo pirmumo teises (arba bet kokių kitų pirmojo atsisakymo ar panašių teisių) įsigyti Garažo dalį, nepriklausomai nuo jos kainos ir kitą pardavimo sąlygų. Atitinkamai Pardavėjas ir Pirkėjas šiuo pateikia (duoda) besąlyginį ir neatšaukiamą išankstinį sutikimą atitinkamai Pardavėjui ir Pirkėjui parduoti ar bet kokiu kitu būdu perleisti jam priklausančią Garažo dalį bet kuriam fiziniam ar juridiniam asmeniui, su sąlyga, kad visi šioje Sutarties dalyje nustatyti apribojimai bus perkelti tokiai trečiajai šaliai; 3) 10.9. p. (Šalys, perleisdamos atitinkamai joms priklausančių Garažo dalį, įsipareigoja perkelti šios Sutarties nuostatas, susijusias su<...>bendraturčių pirmumo teisės atsisakymu, į perleidimo sutartį, kad įgijėjas galėtų susipažinti su iš šios Sutarties kylančio teisėmis ir pareigomis, kurios įgijėjui taps privalomos).

32.       Pirmosios instancijos teismas sprendė, jog šių sąlygų įteisinimas suteikia šalims teisę laisvai disponuoti savo dalimi garažo ir tai yra šalims naudinga dėl šių priežasčių: ieškovas gali laisvai be kitų bendraturčių sutikimo parduoti savo dalį garažo, ir atitinkamai, atsakovė kaip nekilnojamojo turto vystytoja irgi galėjo (gali) parduoti savo dalis garažo tretiesiems asmeninis. Šiuo atveju teismas sprendė, kad nėra pažeistos CK 4.79 straipsnio normos, nes šalys susitarė raštu, jog kiekviena šalis savo dalis garažo realizuos be kitų bendraturčių sutikimo. Taip pat teismas sprendė, kad šalių susitarimą dėl atsisakymo pirmumo teisės pirkti bendraturčių turtą (garažo dalis) negalima laikyti nesąžiningu, nes kitaip ieškovui kaip garažo dalies savininkui, bei atsakovui, kaip vystytojui, būtų apsunkinta teisė realizuoti savo garažo dalis. Teismas nustatė, kad ginčijamos sutarties sąlygos nėra nesąžiningos ir/ar prieštaraujančios įstatymo reikalavimams, todėl ieškovo reikalavimas dėl pirkimo pardavimo sutarties sąlygų 10.3 p. ir 10.5 p. pripažinimo negaliojančiomis nebuvo tenkintas. Kadangi teismas nustatė, kad nėra pagrindo pripažinti nesąžiningomis sutarties sąlygų, nurodytų 10.3 punkte ir 10.5 punkte, todėl nėra jokio pagrindo pripažinti, kad ir sutarties 10.9 punkto sąlygos yra nesąžiningos.

33.       Sprendime teismas pažymėjo, kad tai, jog ieškovas pasirašė notariškai patvirtintos sutarties sąlygas, nereiškia, kad jis vėliau negali įsigyti parkavimo vietos atskira sutartimi. Teismas nesutiko, kad šiuo atveju atsakovės, kaip garažo savininkės, teisė parduoti yra absoliuti.

34.       Ieškovas nesutinka su pirmosios instancijos teismo išvada, jog ginčijamos sąlygos yra naudingos ieškovui. Apeliantas įrodinėja, jog notarinėje sutartyje įrašytos ginčo sąlygos atima iš apelianto ne tik pirmenybės teisę kaip bendraturčiui įsigyti parduodamos negyvenamosios patalpos (kuriame įrengtos automobilio parkavimo vietos) dalį, bet ir bet kokią teisę įsigyti automobilio parkavimui skirtą vietą. Ieškovas teigia, kad teismas, nagrinėdamas ieškinio pagrindą sudarančias aplinkybes, pažeidė materialines teisės normas, reglamentuojančias vartotojų teisių apsaugą (CK 6.228(2) straipsnis) ir teisės normas, reglamentuojančias bendraturčio pirmenybės teisę pirkti bendrąja nuosavybe esančią parduodamą dalį (CK 4.79 straipsnis). Ginčo sutarties sąlygos, kurios įrašytos 2019 m. gruodžio 12 d. sutartyje, yra prieštaraujančios CK 6.228(2) straipsnio reikalavimams, todėl teismas, spręsdamas ieškovo ieškininius reikalavimus dėl ginčo sąlygų pripažinimo negaliojančiomis, juos privalėjo patenkinti (arba sutartį modifikuoti, užpildant sutarties spragą, atsiradusią dėl nesąžiningos sutarties sąlygos pripažinimo negaliojančia (CK 6.195 straipsnis)). Be to, minėtos sąlygos yra naikinančios ieškovo teisę įsigyti parduodamą bendrosios nuosavybės dalį, t. y. požeminės aikštelės, skirtos automobiliams parkuoti, dalį, ir yra prieštaraujančios CK 4.79 straipsnio 1 dalies reikalavimams.

35.       Nagrinėjamu atveju šalių sudaryta sutartis yra kvalifikuotina kaip vartojimo sutartis. Ieškovas ir trečiasis asmuo įsigijo Butą ir Dviračių saugyklą savo asmeninimas poreikiams tenkinti, o atsakovė turtą pardavė kaip verslininkė.

36.       CK 6.228(2)straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad vartotojai negali atsisakyti Lietuvos Respublikos civiliniame kodekse jiems nustatytų teisių, o vartojimo sutarčių sąlygos, kurios tiesiogiai ar netiesiogiai panaikina ar apriboja šiame kodekse nustatytas vartotojų teises, negalioja. CK 6.228 (4)  straipsnyje nurodyta, jog: 1. Vartotojas turi teisę teismo tvarka reikalauti pripažinti negaliojančiomis vartojimo sutarties nesąžiningas sąlygas. Šiame straipsnyje vartojimo sutartimi laikoma bet kuri verslininko ir vartotojo sudaryta sutartis; 2. Nesąžiningomis laikomos vartojimo sutarčių sąlygos, kurios šalių nebuvo individualiai aptartos ir kuriomis dėl sąžiningumo reikalavimo pažeidimo iš esmės pažeidžiama šalių teisių ir pareigų pusiausvyra vartotojo nenaudai. Preziumuojama, kad nesąžiningos yra sutarties sąlygos, kuriomis verslininkui suteikiama teisė be vartotojo sutikimo perleisti savo teises ir prievoles, atsirandančias iš sutarties, kai tai gali sumažinti vartotojui teikiamas garantijas (17 punktas).

37.       Kaip matyti iš ieškovo ginčijamų sąlygų, numatytų 2019 m. gruodžio 12 d. pirkimo pardavimo sutarties 10.3, 10.5, 10.9 punktuose, turinio iš esmės minėtomis sąlygomis buvo įtvirtintas sutarties šalies išankstinis atsisakymas pasinaudoti pirmenybės teise pirkti bendrąja nuosavybe tiek su atsakove, tiek su kitais bendraturčiais esančias garažo dalis. Taip pat minėtos sąlygos įtvirtina atsakovės teisę be jokio kitos šalies sutikimo (tame tarpe ir be ieškovo bei trečiojo asmens sutikimo) naudoti, valdyti ir disponuoti savo nuožiūra jai priklausančiomis garažo dalimis, įskaitant, tačiau neapsiribojant, parduoti įkeisti, nuomoti ar suteikti teisę naudotis bet kokiu kitu teisiniu pagrindu bet kuriems tretiesiems asmenims. Tokiu būdu atsakovė įgijo teisę savo turimą garažo dalį perleisti bet kokiems tretiesiems asmenims ir toks perleidimas priklauso tik nuo jos valios. Tokiu būdu ieškovas bei trečiasis asmuo, nors ir būdami bendraturčiais, jokios pirmenybės teisės pasididinti savo dalį bendrojoje nuosavybėje ir įsigyti automobilio parkavimo vietą neturi. 

38.       Šiuo konkrečiu nagrinėjamu atveju ginčo sąlygos laikytinos individualiai neaptartomis ir iš esmės pažeidžiančiomis šalių teisių ir pareigų pusiausvyrą vartotojo nenaudai. Tai, kad dėl šių sąlygų su ieškovu ir trečiuoju asmeniu nebuvo individuliai derinama, patvirtina tai, kad ieškovas ir trečiasis asmuo aiškiai išdėstė savo ketinimus atsakovei net ir prieš pagrindinės sutarties sudarymą, jog jų siekis yra įsigyti ne tik butą ir dviračių saugyklą, bet ir automobilio parkavimo vietą. Nors atsakovė neįsipareigojo parduoti ieškovui automobilio parkavimo vietos, tačiau atsakovė aiškiai neatsisakė ir nenurodė, jog automobilio parkavimo vietos ieškovui neparduos. Priešingai, savo darbuotojų el. laiškais teikiama informacija ieškovui ir trečiajam asmeniui atsakovė sukėlė teisėtus lūkesčius, jog parkavimo vietą ieškovas galės įsigyti ateityje. Tokiu būdu spręstina, jog ieškovas ir trečiasis asmuo buvo suklaidinti atsakovės dėl sudaromos pagrindinės sutarties ginčijamų sąlygų. Akivaizdu, kad ieškovas kaip vartotojas, įsigijęs Butą, turėjo teisėtą lūkestį, jog galės įsigyti ir automobilio parkavimo vietą. Tokį teisėtą lūkestį ieškovas turėjo, nes kaip matyti iš šalių el. susirašinėjimo atsakovė nors ir nebuvo įsipareigojusi parduoti ieškovui parkavimo vietą, tačiau ne kartą jį patikino, jog parkavimo vietą jis galės įsigyti ateityje. Tačiau esant ginčo sąlygoms, atsakovė yra laisva savo turimą bendros nuosavybės teise turimą turtą parduoti bet kuriam trečiajam asmeniui, net ir ne bendraturčiui, prieš tai nepasiūliusi įsigyti parkavimo vietą ieškovui. Be to, atsakovės elgesys, kuomet parkavimo vietos yra parduodamos net ir butų bei žemės sklypo dalies neįsigijusiems asmenims, sudaro pagrindą abejoti jos sąžiningumu. Byloje pateikti duomenys įrodo, jog atsakovė garažo patalpas yra perleidusi tretiesiems asmenims, kurie nėra bendraturčiai ir kurie nėra įsigiję buto ir žemės (žemės sklypo, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), kuriame stovi tiek pastatas – daugiabutis gyvenamasis namas (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pažymėjimas plane: 4A5/t), pastatas – daugiabutis gyvenamasis namas (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pažymėjimas plane: 2A4/t).

39.       Tokiu būdu galima konstatuoti, kad atsakovė įgyja perdėtą pranašumą ieškovo ir trečiojo asmens atžvilgiu, nes savo nuosavybės teise turimu turtu gali disponuoti, valdyti bei naudotis visiškai laisvai ir tik nuo jos valios priklauso, ar ji parduos savo dalį garažo ieškovui ar ne. Be to, kolegija pažymi, jog CK 4.79 straipsnio 1 dalis įtvirtina pirmenybės teisę pirkti parduodamas dalis, esančias bendrąja nuosavybe, bendraturčiams, išskyrus atvejus, kai parduodama iš viešųjų varžytynių. Minėto CK 4.79 straipsnio teisės normos analizės pagrindu galima konstatuoti, kad bendraturčio pirmenybės teisė įsigyti parduodamas kitas jo valdomo nuosavybės teisės objekto dalis atsiranda tik: 1) jei vienas ar keli bendraturčiai ketina parduoti savo dalis, esančias bendrąja nuosavybe; 2) jei pranešimo apie ketinimą parduoti metu analizuojamos pirmenybės teisės subjektas yra to pačio nuosavybės teisės objekto savo dalies savininkas; 3) kai nuosavybės teisės objekto dalis parduodama ne priverstinai iš viešųjų varžytinių. Todėl, akivaizdu, jog kol nėra įvykę paminėti juridiniai faktai, bendraturčio teisė pirkti, nurodyta įstatyme, yra abstrakti ir tokiu būdu išplaukia, jog šios teisės atsisakymas galėtų būti vertinamas kaip teisnumą ribojantis sandoris (CK 2.6 straipsnis). Tuo tarpu teisnumą ribojantys sandoriai negalioja. Nors CK nėra imperatyvaus draudimo iš anksto atsisakyti nuo pirmenybės teisės pirkti kitų bendraturčių parduodamas bendrosios nuosavybės teisės dalis, tačiau tokio atsisakymo išankstinio pareiškimo teisėtumas turi būti vertinamas kiekvienu konkrečiu atveju individualiai. 

40.       Nagrinėjamu atveju ieškovas ir trečiasis asmuo pasirašydamas tokias ginčo sąlygas dėl pirmenybės teisės pagal CK 4.79 straipsnį atsisakymo iš esmės šių sąlygų neaptarė bei jomis iš esmės yra pažeidžiama šalių teisių ir pareigų pusiausvyra ieškovo ir trečiojo asmens kaip vartotojų nenaudai. Atsakovė, iš pradžių suteikusi ieškovui ir trečiajam asmeniui teisėtą lūkestį, jog garažo dalį kaip automobilio parkavimo vietą jiems parduos ir ieškovas bei trečiasis asmuo galės įsigyti ginčo turtą ateityje, savo veiksmais parodė, jog to daryti neketina. Atsakovė patvirtino, jog parkavimo vietų neparduoda; tuo pačiu iš byloje pateiktų įrodymų matyti, jog parkavimo vietas ji yra pardavusi asmenims, kurie net nėra įsigiję butų.

41.       Atmestini atsakovės argumentai, jog ginčo sąlygos buvo individualiai aptartos su ieškovu ir trečiuoju asmeniu ir šalims buvo suteikta teisė dėl jų derėtis. Visų pirma, remiantis pačios atsakovės paaiškinimais, minėtos sąlygos yra standartinės, jos paruoštos sutarties sąlygos, įtraukiamos į visas jos sudaromas sutartis dėl turto (tiek Butų, tiek garažo) pardavimo. Ieškovas ir trečiasis asmuo dar prieš pagrindinės sutarties sudarymą buvo išreiškę norą pirkti didesnę garažo dalį, t. y. ir automobilio parkavimo vietą, tačiau atsakovei suteikus lūkestį, jog parkavimo vietą jie tikrai galės nusipirkti ateityje, sudarė atsakovės paruoštą sutartį su ginčo sąlygomis, būdami atsakovės suklaidinti dėl jų turinio ir pasekmių. Nors ginčo sąlygos neeliminavo ieškovo ir trečiojo asmens teisės įsigyti garažo patalpas, tačiau pirmenybės teisės jas pirkti atsisakymas iš esmės apribojo ir sumažino galimybę ieškovui ir trečiajam asmeniui jas įsigyti. Tuo labiau, kaip jau minėta aukščiau, atsakovė savo elgesiu parodė, jog automobilių parkavimo vietas pardavinėja net ir butų neįsigijusiems asmenims, kas ženkliai sumažina ieškovo ir trečiojo asmens galimybes įsigyti parkavimo vietą. Pažymėtina, jog ieškovas ir trečiasis asmuo nurodė, jog yra pasirengę sumokėti atsakovei kiek ji nurodytų už automobilio pardavimo vietą ir yra finansiškai tai pajėgūs padaryti.

42.       Įvertinus tai, jog ginčo sąlygos buvo individualiai neaptartos ir iš esmės pažeidžia šalių teisių ir pareigų pusiausvyrą vartotojo nenaudai, kolegija pripažįsta, jog pirmosios instancijos teismas netinkamai vertino šalių sudarytos pagrindinės sutarties sąlygas, byloje esančius įrodymus ir padarė neteisingą išvadą dėl ginčo sąlygų. Tokiu būdu pirmosios instancijos teismo sprendimas šioje dalyje naikintinas ir ieškovo ieškinys tenkinamas, pripažįstant 2019 m. gruodžio 12 d. pirkimo pardavimo sutarties 10.3 p., 10.5 p., 10.9 p. sąlygas nesąžiningomis ir negaliojančiomis nuo sutarties sudarymo momento (CK 6.228 (4) straipsnio 8 dalis).  Kolegija akcentuoja, jog likusios šalių sudarytos sutarties sąlygos šalims lieka privalomos, nes ginčo sąlygų negaliojimas nedaro pačios Buto ir garažo dalies sutarties, sudarytos tarp šalių, negaliojimo, kaip kad teigė atsakovė. Ginčo sąlygų galiojimas/negaliojimas niekaip neįtakoja šalių sudarytos kitų pirkimo pardavimo sutarties įsipareigojimų įvykdymo. Be to, priešingai nei teigia atsakovė, šių sąlygų negaliojimas sukelia teisines pasekmes tik šios sutarties šalims viena kitos atžvilgiu ir kitų garažo bendraturčių teisių ir pareigų neįtakoja.

43.       Atsakovė nurodo, jog ieškovas neginčija pačios pradinės naudojimosi garažu tvarkos nustatymo sutarties, kuria buvo nustatyti bendraturčių įsipareigojimai dėl pirmumo teisės pirkti atsisakymo, todėl ir šalių sudarytos sutarties sąlygų nuginčijamas nesukurs jokių teisinių pasekmių ieškovui. Tokius argumentus kolegija atmeta, nes kaip jau minėta, ginčo sąlygos nustato tik šalių, t. y. ieškovo ir trečiojo asmens bei atsakovės tarpusavio įsipareigojimus ir jų nuginčijamas turės įtaką tik jų tarpusavio santykiams. Tuo tarpu santykiuose su kitais bendraturčiais lieka galioti nustatyta naudojimosi garažu tvarka, todėl šalys santykiuose su kitais bendraturčiais turės ir toliau laikytis nustatytos tvarkos sąlygų. Tokiu būdu kitų trečiųjų asmenų, t. y. kitų bendraturčių teisėms ir pareigoms sprendimas šioje byloje įtakos neturės.

Dėl atsakovės apeliacinio skundo

44.       Atsakovė UAB „MN projektas“ pateikė apeliacinį skundą, prašydama panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. balandžio 29 d. sprendimą dalyje dėl atsakovės UAB „MN projektai“ įpareigojimo per 10 dienų nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos sudaryti su ieškovu S. D. 2394/650000 dalių Garažo (automobilio parkavimo vieta, plane pažymėta indeksu „140“) pirkimo pardavimo sutartį, parduodant šį turtą už 14 000 Eur kainą, kuri sumokama atsakovui pirkimo pardavimo sutarties sudarymo metu, ir šioje dalyje priimti naują sprendimą – ieškovo S. D. ieškinį šioje dalyje atmesti.

45.       Atsakovė apeliaciniame skunde nurodė, jog pirmosios instancijos teismas savo sprendimą dėl įpareigojimo sudaryti automobilio parkavimo vietos pirkimo pardavimo sutartį su ieškovu motyvavo tuo, kad ieškovas yra vartotojas, todėl silpnesnė šalis; atsakovė ieškovui jau pažadėjo (įsipareigojo) parduoti parkavimo vietą, kai bus parduoti visi butai, o visi butai jau parduoti, be to, anot ieškovo, parkavimo vietos yra parduodamos ir ne butų savininkams. Atsakovė teigia, kad teismas visiškai nepagrįstai sprendė, kad ieškovas, kaip Buto savininkas, turi teisę įsigyti automobilio parkavimo vietą pagal tariamai egzistavusį išankstinį atsakovės sutikimą (įsipareigojimą).

46.       Kolegija sutinka su atsakovės apeliacinio skundo argumentais, jog byloje nėra pagrindo teigti, kad egzistavo išankstinis atsakovės įsipareigojimas parduoti ieškovui automobilio parkavimo vietą. Kaip jau pasisakyta aukščiau, atsakovė savo veiksmais sukūrė ieškovui ir trečiajam asmeniui teisėtą lūkestį, jog automobilio parkavimo vietą, jie tikrai galės įsigyti ateityje, tačiau tokio lūkesčio nėra pagrindo prilyginti įsipareigojimui.

47.       CK 6.156 straipsnio 1 dalis numato, kad šalys turi teisę laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises ir pareigas. Draudžiama versti kitą asmenį sudaryti sutartį, išskyrus atvejus, kai pareigą sudaryti sutartį nustato įstatymai ar savanoriškas įsipareigojimas sudaryti sutartį (CK 6.156 straipsnio 2 dalis). Pagal CK 6.156 straipsnio 2 dalį sutarties laisvės principas gali būti ribojamas dviem atvejais: pareigą sudaryti sutartį gali numatyti įstatymai; pats asmuo gali įsipareigoti sudaryti konkrečią sutartį.

48.       Nagrinėjamu atveju pirmosios instancijos teismas sprendimą grindė tuo, kad yra pačios atsakovės įsipareigojimas sudaryti sutartį dėl automobilio parkavimo vietos.

49.       Kolegija nurodo, jog iš byloje šalių sudarytos preliminarios sutarties matyti, jog joje nėra aptariamas automobilio parkavimo vietos įsigijimas. Pažymėtina, jog prieš sudarant preliminarią sutartį, šalys derėjosi dėl sąlygų ir pirminis preliminarios sutarties projektas buvo pakoreguotas ieškovo ir trečiojo asmens pageidavimu. Iš pradžių ieškovas ir trečiasis asmuo pageidavo įsigyti tik Butą, tačiau nepageidavo įsigyti dviračių saugyklos ir/ar požeminės automobilio parkavimo vietos, į preliminariosios sutarties projektą buvo įtrauktas tik Buto įsigijimas. Po preliminariosios sutarties projekto ieškovui pateikimo, ieškovas ir trečiasis asmuo pranešė atsakovei, jog pageidauja papildomai dar įsigyti dviračių saugyklą. Dėl šios priežasties 2019 m. lapkričio 4 d. preliminariosios sutarties specialiųjų sąlygų 3 ir 7 dalys buvo papildytos, įrašant dviračių saugyklos įsigijimą. Tačiau automobilio parkavimo vietos įsigijimo preliminarioji sutartis nenumatė.

50.       Be to, kaip matyti iš šalių susirašinėjimo el. paštu, šalys derino galimybę įsigyti automobilio parkavimo vietą, tačiau atsakovė nurodė savo poziciją, jog parkavimo vietų skaičius, kurį pagal teisės aktų reikalavimus yra privalu įrengti statant naują daugiabutį namą, nėra siejamas su konkrečiais butais ir jei pirkėjas iš karto nepasirenka parkavimo vietos, ji gali būti siūloma kitiems butų pirkėjams (t. y. asmenims, kurie preliminariųjų sutarčių pagrindu pageidavo įsigyti kompleksinį turtą (butas + dviračių saugykla + automobilių stovėjimo vieta)). Atsakovės darbuotoja nurodė, kad galimybę įsigyti požeminę automobilio stovėjimo vietą ieškovas potencialiai turės, kai bus parduoti visi butai projekte ir liks laisvų automobilių stovėjimo vietų garaže (2019 m. gruodžio 4 d. atsakovės pardavimų vadybininkės A. K. el. laiškas). Be to, minėtame laiške buvo akcentuota, jog ieškovo ir trečiojo asmens sudarytos preliminarios sutarties 19.2 punktas numato: „Pirkėjas patvirtina jog jam yra žinoma, kad Pastate ir Sklype yra įrengtas Pastato statybą leidžiančio dokumento išdavimo metu galiojančių teisės aktų nuostatas atitinkantis automobilių stovėjimo vietų skaičius, ir Pirkėjas sutinka, kad Pardavėjas neprivalo užtikrinti Pirkėjui automobilio stovėjimo vietos (ar papildomos vietos), jei Pirkėjas jų neįsigyja šia Sutartimi. Pastate esančiame garaže įrengtos automobilių aikštelės nėra butų priklausiniai.“ 2019 m. gruodžio 12 d. šalys sudarė pagrindinę Buto ir Dviračių saugyklos bei žemės sklypo dalies pirkimo pardavimo sutartį, kurioje automobilio parkavimo vietos pardavimas nebuvo įtrauktas. Taip pat pagrindinė sutartis nenumatė atsakovės įsipareigojimo ateityje parduoti ieškovui automobilio parkavimo vietą.

51.       Todėl konstatuoti, kad atsakovė prisiėmė įsipareigojimą dėl automobilio parkavimo vietos pardavimo ieškovui ir trečiajam asmeniui, nėra pagrindo. Sutiktina su apeliacinio skundo argumentais, kad atsakovės darbuotojų pažado informuoti apie galimybę įsigyti automobilio parkavimo vietą, kai tik tokia galimybė atsiras, negalima laikyti oferta CK 6.167 straipsnio 1 dalies prasme. Oferento pasiūlymas sudaryti sutartį turi būti pakankamai apibūdintas ir turi išreikšti jo įsipareigojimą būti sutarties saistomam akcepto atveju. Oferta yra vienašalis sandoris, kuriuo siūloma sudaryti sutartį, t. y. turi būti ofertos apibrėžtumas ir oferento ketinimų rimtumas. Ofertos apibrėžtumas reiškia, kad ofertoje turi būti išdėstytos esminės siūlomos sutarties sąlygos. Antrasis ofertos požymis – oferento ketinimų rimtumas reiškia, jog oferentas siūlo stoti ne į bet kokius, bet į sutartinius teisinius santykius ir suvokia arba turi suvokti, jog, kitai pusei priėmus pasiūlymą, tokie santykiai atsiras. Jei siūloma tik derėtis arba svarstyti sutarties sudarymo galimybę ateityje, toks siūlymas nesukelia tų pačių teisinių pasekmių kaip oferta.

52.       Nagrinėjamu atveju ieškovo į bylą pateiktame el. susirašinėjime nurodyti atsakovės darbuotojų teiginiai ir pateikta informacija apie galimą ateityje automobilio parkavimo vietos pardavimą negali būti laikoma oferta, nes neatitinka nė vienos iš dviejų ofertos sąlygų. Atsakovė nebuvo nurodžiusi jokių esminių tokiai sutarčiai sudaryti sąlygų (pardavimui siūlomos aiškiai identifikuotos požeminės automobilių stovėjimo aikštelės dalies; konkrečiam pirkėjui siūlomos pardavimo kainos ir kitų pardavimo sąlygų). Iš atsakovės pardavimų vadybininkės A. K. 2019 m. gruodžio 4 d. el. laiško, pardavimų vadybininko V. Z. 2021 m. liepos 26 d. bei 2021 m. spalio 14 d. el. laiškų turinio aiškiai matyti, kad jokios konkrečios automobilio stovėjimo vietos bei jos kainos tarp šalių niekada nebuvo aptarinėjamos kaip galimai parduodamos ieškovui ateityje. Šie įrodymai paneigia pirmosios instancijos teismo išvadą, kad atsakovė buvo prisiėmusi ieškovo atžvilgiu kokį nors teisiškai įpareigojantį įsipareigojimą parduoti automobilio parkavimo vietą.

53.       Kolegija nurodo, kad nėra teisės aktais nustatytos pardavėjo pareigos kartu su parduodamu butu naujai pastatytame name pirkėjui perleisti ir automobilio parkavimui skirtą vietą, ar statytojo (pardavėjo) pareigos užtikrinti parkavimo vietą kiekvienam parduodamo buto savininkui. Kaip teisingai nurodė pirmosios instancijos teismas savo sprendime automobilio parkavimo vieta nėra buto priklausinys. Lietuvos Respublikos aplinkos ministro įsakymu Nr. D1-933 patvirtinto statybos techninio reglamento STR 2.06.04:2014 „Gatvės ir vietinės reikšmės keliai. Bendrieji reikalavimai“ 107 d. 30 lentelės 1.3. punkte nustatytas reikalavimas dėl projektuojamų automobilių parkavimo vietų skaičiaus nenumato pareigos suprojektuoti parkavimo vietas kiekvienam butui. Pastato, (duomenys neskelbtini) (ankstesnis adresas (duomenys neskelbtini)), statyba buvo vykdoma pagal statybą leidžiantį dokumentą, išduotą 2018 m. rugpjūčio 16 d., kai galiojo Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2017 m. gruodžio 20 d. sprendimu Nr. 1-1312 patvirtinti automobilių stovėjimo vietų skaičiaus zonų koeficientai, kurie tiek pastatą, esantį (duomenys neskelbtini), tiek visą sklypą, kuriame yra šis pastatas, priskyrė 3 zonai su 0,75 koeficientu. Todėl projektuojant pastatą vienam butui turėjo būti projektuojama 0,75 automobilio stovėjimo vietos. Taigi pagal pastato, esančio (duomenys neskelbtini), projektavimo ir statybos metu galiojusį teisinį reglamentavimą ir faktines bylos aplinkybes, nėra teisinio pagrindo spręsti, kad kiekvienam butui turėjo atitekti po vieną parkavimo vietą.

54.       Sutiktina su apeliacinio skundo argumentais, jog ieškovo pareiga mokėti žemės mokestį nepatvirtina jo teisės įsigyti automobilio parkavimo vietą. CK 6.394 straipsnio 1 ir 2 dalys numato, kad pagal pastato, įrenginio ar kitokio nekilnojamojo daikto pirkimo pardavimo sutartį pirkėjui kartu su nuosavybės teise į tą daiktą pardavėjas perduoda ir šio straipsnio 2 ir 3 dalyse nurodytas teises į tą žemės sklypo dalį, kurią tas daiktas užima ir kuri būtina jam naudoti pagal paskirtį; sutartis, kurioje neaptartos pirkėjo teisės į žemės sklypą, negali būti notaro tvirtinama, o jeigu patvirtinta yra negaliojanti. Pagal CK 6.401 straipsnio 2 dalį preliminariojoje sutartyje dėl būsimo buto pirkimo-pardavimo privalo būti nurodytos teisės į žemės sklypą. Tais atvejais, kai pirkimo pardavimo sutarties dalykas yra ne savarankiškas pastatas ar kitas nekilnojamojo turto objektas, bet jo dalis, t. y. butai, patalpos daugiabučiuose namuose, sprendžiant dėl pirkėjo teisių į žemės sklypą taikytinas ne tik CK 6.394 straipsnis, bet ir Žemės įstatymo 30 straipsnis, tiesiogiai reglamentuojantys būtent tokio pobūdžio pirkimo pardavimo sutarties šalių santykius dėl žemės. Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalyje nurodyta, kad, perleidžiant butą ar kitą patalpą daugiabučiame name, kartu turi būti perleidžiama ir nuosavybės teisė į bendrąja nuosavybe esančią žemės sklypo dalį, reikalingą šiam butui ar kitai patalpai daugiabučiame name eksploatuoti, jeigu ši žemės sklypo dalis nuosavybės teise priklauso buto ar kitos patalpos perleidėjui. Ši įstatymo norma yra imperatyvioji, nes joje nepalikta galimybės sutarties šalims susitarti kitaip. Taigi, teisių į žemės sklypo dalį perleidimą, įsigyjant butą daugiabučiame name, imperatyviai numato įstatymas. Tai sietina su daugiabučio namo butų ir kitų patalpų, jam priskirto žemės sklypo nuosavybės teisių apimtimi bei pasiskirstymu tarp subjektų, kas tiesiogiai lemia namo, kaip turtinio vieneto, susijusio su daugelio asmenų teisėmis bei teisėtais interesais, eksploatavimo tinkamumą. Tačiau tai nereiškia, kad butus įsigiję asmenys moka žemės mokestį už kitus asmenis, kurie turi įsigiję parkavimo vietas. Perkant butą kartu įsigyjama žemės sklypo dalis yra sietina su butu, nes tą žemės sklypo dalį užima butas ir ji yra būtina butui naudoti pagal paskirtį, o ne kitoms reikmėms. Taigi, ieškovo turimos nuosavybės teisės į žemės sklypo dalį nereiškia, kad jis įgyja kokias nors teises į parkavimo vietą.

55.       Be to, nurodytina, kad įpareigodamas atsakovę parduoti ginčo turtą už 14 000 Eur sumą pirmosios instancijos teismas savo sprendimo tinkamai nemotyvavo, o vadovavosi vien tik ieškovo pateikta kaina ir visiškai nevertino, ar ši kaina atitinka realią rinkos kainą, ar byloje pateikti įrodymai yra pakankami tokiai kainai nustatyti. Ieškovo nurodyta automobilio parkavimo vietos kaina buvo paremta tik atsakovės pardavimų vadybininko V. Z. 2021 m. spalio 14 d. el. laiške nurodyta informacija apie tai, kad kitame atsakovės vystomame projekte (duomenys neskelbtini) tuo metu parkavimo vietos kainavo apie 13 000 - 15 000 Eur. Byloje nėra pateikta jokių motyvų bei jokių įrodymų, pagrindžiančių, kad 14 000 Eur suma už ginčo turtą atitinka realią rinkos kainą, yra protinga, sąžininga ir teisinga.

56.       Įvertinus aukščiau išdėstytą, darytina išvada, jog pirmosios instancijos teismas netinkamai vertino byloje esančius įrodymus - šalių elektroninį susirašinėjimą, preliminariosios ir pagrindinės sutarčių nuostatas, kitus rašytinius įrodymus, todėl padarė neteisingą išvadą apie atsakovės įsipareigojimo parduoti automobilio parkavimo vietą ieškovui ir trečiajam asmeniui buvimą. Todėl kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismo sprendimas dėl įpareigojimo sudaryti automobilio parkavimo vietos Nr. 140 pirkimo pardavimo sutartį už 14000 Eur naikintinas ir ieškovo reikalavimas šioje dalyje atmestinas (CPK 330 straipsnis).

Dėl procesinės bylos baigties

57.       Kolegija, įvertinus išdėstytą, konstatuoja, jog pirmosios instancijos teismas netinkamai vertino byloje surinktus įrodymus, aiškino ir taikė materialinės teisės normas, reglamentuojančias vartojimo teisinius santykius bei sutarties sudarymo teisinius santykius, todėl nurodo, jog sprendimas yra dalyje naikintinas ir dalyje priimamas naujas sprendimas – ieškovo ieškinys dėl sąlygų pripažinimo tenkinamas, reikalavimas dėl įpareigojimo parduoti ginčo turtą – atmetamas.

Dėl bylinėjimosi išlaidų pirmosios instancijos teisme

58.       Panaikinus ir priėmus naują sprendimą dalyje, atitinkamai turi būti perskirstomos bylinėjimosi išlaidos pirmosios instancijos teisme.

59.       Nustatyta, jog ieškovas byloje patyrė 3000 Eur išlaidų advokato pagalbai apmokėti ir 698 Eur žyminio mokesčio už ieškinį.

60.       Atsakovė byloje patyrė 9161,15 Eur dydžio bylinėjimosi išlaidas advokatų teisinei pagalbai apmokėti ir 45 Eur dydžio žyminį mokestį už atskirojo skundo dėl 2022 m. sausio 21 d. teismo nutarties pateikimą.

61.       CPK 93 straipsnio 1 dalis ir 98 straipsnio 1 dalis numato, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas, taip pat išlaidas advokato pagalbai apmokėti teismas priteisia iš kitos šalies. Dėl šių išlaidų priteisimo šalis teismui raštu pateikia prašymą su išlaidų apskaičiavimu ir pagrindimu.

62.       Ieškovas teikdamas teismui ieškinį sumokėjo 698 Eur žyminio mokesčio, tačiau teisėjų kolegija nurodo, jog pagal CPK 80 straipsnio 1 dalies 1 ir 2 punktus, 5 ir 7 dalis ieškinio reikalavimai apmokestinami iš viso 653 Eur žyminio mokesčio suma, t. y. po 150 Eur už du reikalavimus dėl sutarčių modifikavimo bei 315 Eur už turtinį reikalavimą, taip pat 38 Eur už prašymą dėl laikinųjų apsaugos priemonių taikymo.

63.       Įvertinus tai, jog ieškovas byloje yra vartotojas ir byloje keliami reikalavimai dėl vartojimo sutarčių nesąžiningų sąlygų taikymo, tai nagrinėjamu atveju ieškovas nuo žyminio mokesčio mokėjimo yra atleistas (CPK 83 straipsnio 1 dalies 1 punktas). Kadangi ieškovas žyminį mokestį sumokėjo, kai neturėjo jo mokėti, tai jo sumokėtas 698 Eur žyminis mokestis yra jam grąžinamas (CPK 87 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

64.       Patenkinus ieškinį iš dalies, yra pagrindas iš atsakovės valstybės naudai priteisti 150 Eur žyminio mokesčio už patenkintą reikalavimą dėl sutarties sąlygų pripažinimo nesąžiningomis (CPK 96 straipsnio 1 dalis).  

65.       Ieškovas patyrė pirmosios instancijos teisme 3000 Eur išlaidų advokato pagalbai apmokėti. Šios išlaidos pagrįstos, išlaidų už advokato pagalbą apmokėti dydis neviršija maksimalių dydžių, nustatytų Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 patvirtintose rekomendacijose „Dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) nustatytų maksimalių dydžių“ (toliau-Rekomendacijos), todėl patenkinus vieną iš trijų ieškovo keltų reikalavimų, iš atsakovės ieškovo naudai priteistina 1000 Eur už advokato teisines paslaugas (CPK 93 straipsnis).

66.       Atsakovė byloje patyrė 9161,15 Eur dydžio bylinėjimosi išlaidas advokatų teisinei pagalbai apmokėti ir 45 Eur dydžio žyminį mokestį už atskirojo skundo dėl 2022 m. sausio 21 d. teismo nutarties pateikimą. 

67.       Pagal CPK 93 straipsnio 1 dalį šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą. CPK 93 straipsnio 2 dalis nustato, kad šalies išlaidos, susijusios su advokato ar advokato padėjėjo pagalba, atsižvelgiant į konkrečios bylos sudėtingumą ir advokato ar advokato padėjėjo darbo ir laiko sąnaudas, yra priteisiamos ne didesnės, kaip yra nustatyta teisingumo ministro kartu su Lietuvos advokatų tarybos pirmininku patvirtintose rekomendacijose dėl užmokesčio dydžio. Pagal Rekomendacijose numatytus maksimalius užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) dydžius atsakovė galėtų prašyti šių bylinėjimosi išlaidų: 4 198,25 Eur už atsiliepimo parengimą (1679,30 x 2,5 = 4 198,25 Eur); 671,72 Eur už atskirojo skundo parengimą (1679,30 x 0,4 = 671,72 Eur); 1343,44 Eur už atstovavimą teismo posėdžiuose (2022-02-28 d. teismo posėdis – 1 val., 2022-04-06 d. teismo posėdis – 3 val., 2022-04-11 d. teismo posėdis – 4 val., iš viso 8 val., 1679,30 x 0,1 =167,93 Eur; 167,93 x 8 =1343,44 Eur), t. y. iš viso – 6213,41 Eur. Kadangi yra atmesti du ieškinio reikalavimai, tai atsakovei iš ieškovo priteistina 4142,27 Eur suma. Taip pat atsakovei iš ieškovo priteistinas jos sumokėtas 45 Eur žyminis mokestis už atskirąjį skundą, nes skundas buvo patenkintas. Tokiu būdu iš viso atsakovei iš ieškovo priteistina suma yra 4187,27 Eur.

Dėl bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme 

68.       Nustatyta, kad ieškovas už apeliacinį skundą sumokėjo 94 Eur žyminio mokesčio, tačiau kaip jau pasisakyta aukščiau, žyminio mokesčio jis neturėjo mokėti, todėl jo sumokėta suma grąžintina (CPK 80, 87 straipsniai).

69.       Patenkinus ieškovo skundą, 178 Eur žyminio mokesčio suma (CPK 80 straipsnio 1 dalies 2 punktas, 4, 7 dalys, 96 straipsnio 1 dalis) iš atsakovės priteistina valstybės naudai.

70.       Atsakovė sumokėjo 315 Eur žyminio mokesčio už apeliacinį skundą, todėl jį patenkinus, iš ieškovo atsakovės naudai priteistina 315 Eur žyminio mokesčio (CPK 93 straipsnis).  

71.       Ieškovas apeliacinės instancijos teisme patyrė 4000 Eur išlaidų už apeliacinio skundo surašymą bei 1000 Eur už atsiliepimą į atsakovės apeliacinį skundą. Minėtos išlaidos neviršija Rekomendacijose nustatytų dydžių. Kadangi ieškovo apeliacinis skundas patenkintas, tai jam iš atsakovės priteistina 4000 Eur bylinėjimosi išlaidų.

72.       Atsakovė byloje patyrė 7600,64 Eur teisinės pagalbos išlaidų apeliacinės instancijos teisme. Kaip matyti iš pateiktų darbų išklotinių, atsakovė už apeliacinio skundo surašymą patyrė 4731,58 Eur teisinės pagalbos išlaidų. Įvertinus tai, jog ši suma viršija Rekomendacijose nustatytą maksimalų užmokesčio už apeliacinio skundo surašymą dydį, kuris apeliacinio skundo surašymo ir pateikimo metu buvo 4198,25 Eur, tai patenkinus atsakovės apeliacinį skundą iš ieškovo atsakovės naudai priteistina maksimali suma - 4198,25 Eur bylinėjimosi išlaidų.

73.       Atlikus bylinėjimosi išlaidų įskaitymą iš ieškovo atsakovei priteistina 513,25 Eur bylinėjimosi išlaidų (4198,25 Eur +315 Eur - 4000) (CPK 93 straipsnis).

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 2 punktu,

n u s p r e n d ž i a :

ieškovo ir atsakovės apeliacinius skundus tenkinti.

Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. balandžio 29 d. sprendimą dalyje dėl reikalavimo įpareigoti atsakovę UAB „MN Projektas“ per 10 dienų nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos sudaryti su S. D. 2394/650000 dalių Negyvenamosios patalpos – garažo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (automobilio parkavimo vieta, plane pažymėta indeksu „140“) pirkimo pardavimo sutartį, parduodant šį turtą už 14 000 Eur kainą, kuri sumokama atsakovei pirkimo pardavimo sutarties sudarymo metu, ir dalyje dėl ieškinio reikalavimo dėl 2019 m. gruodžio 12 d. pirkimo pardavimo sutarties 10.3 p., 10.5 p., 10.9 p. sąlygų pripažinimo negaliojančiomis atmetimo panaikinti ir šiose dalyse priimti naują sprendimą.

Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. balandžio 29 d. sprendimo rezoliucinę dalį išdėstyti taip:

„Civilinę bylą dalyje dėl reikalavimo dėl pripažinimo negaliojančiomis 2019 m. lapkričio 4 d. preliminarios sutarties sąlygas nutraukti.

Ieškinį patenkinti iš dalies.

Pripažinti UAB „MN projektas“ bei S. D. ir R. D. 2019 m. gruodžio 12 d. nekilnojamų daiktų pirkimo pardavimo sutarties 10.3 p., 10.5 p., 10.9 p. sąlygas nesąžiningomis ir negaliojančiomis nuo sutarties sudarymo momento.

Kitoje dalyje ieškinio reikalavimus atmesti.

Priteisti iš ieškovo S. D., a. k. (duomenys neskelbtini) 3187,27 Eur (tris tūkstančius vieną šimtą aštuoniasdešimt septynis eurus 27 centus) bylinėjimosi išlaidų atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „MN Projektas“, j. a. k. 302574064, naudai.

Priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „MN Projektas“, j. a. k. 302574064, 150 Eur (vieną šimtą penkiasdešimt eurų) žyminio mokesčio valstybės naudai.

Grąžinti ieškovui S. D., a. k. (duomenys neskelbtini) 698 Eur (šešis šimtus devyniasdešimt aštuonis eurus) žyminio mokesčio, sumokėto 2022 m. sausio 17 d. banke „Swedbank“ AB, mokėjimo nurodymu Nr.1.“

Priteisti iš ieškovo S. D., a. k. (duomenys neskelbtini) 513,25 Eur (penkis šimtus trylika eurų 25 centus) bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme, atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „MN Projektas“, j. a. k. 302574064, naudai.

Grąžinti ieškovui S. D., a. k. (duomenys neskelbtini) 94 Eur (devyniasdešimt keturis eurus) žyminio mokesčio, sumokėto 2022 m. gegužės 21 d. banke „Swedbank“ AB, mokėjimo nurodymu Nr. 32.

Šis Vilniaus apygardos teismo sprendimas įsiteisėja nuo jo priėmimo dienos.

Teisėjai                                Inga Staknienė                                 

                                        Margarita Stambrauskaitė

                                        Rūta Veniulytė-Jankūnienė