Civilinė byla Nr. e2-8725-912/2016

(Teisminio proceso Nr. 2-68-3-02753-2016-5)

Procesinio sprendimo kategorija 2.3.2.9.1; 2.5.16.5

VILNIAUS MIESTO APYLINKĖS TEISMAS

S P R E N D I M A S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2016 m. rugpjūčio 3 d.

Vilnius

Vilniaus miesto apylinkės teismo teisėjas Tomas Venckus,

sekretoriaujant Kristinai Astrauskaitei, Ligitai Norkūnienei,

dalyvaujant ieškovės UAB „Laisvalaikio spektras“ atstovui advokatui J. B., atsakovės KŪB „Geneba LT Baltijos Investicijos 1“ atstovui advokatui T. N., atsakovės N. S. atstovui advokatui G. J., atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės administracijos atstovui M. K.,

žodinio proceso tvarka viešame teismo posėdyje išnagrinėjęs civilinę bylą pagal ieškovės UAB „Laisvalaikio spektras“ ieškinį atsakovėms KŪB „Geneba LT Baltijos Investicijos 1“, N. S. ir Vilniaus miesto savivaldybės administracijai dėl pažeistų teisių gynimo,

nustatė:

Ieškovė prašo: 1) pripažinti negaliojančiu atsakovės KŪB „Geneba LT Baltijos investicijos 1“ 2013 m. lapkričio 30 d. sutikimą dėl patalpų, esančių Vilniuje, (duomenys neskelbtini), remonto ir paskirties keitimo; 2) panaikinti 2013 m. lapkričio 30 d. sutikimo pagrindu atsiradusius teisinius padarinius – pripažinti negaliojančiais Vilniaus miesto savivaldybės administracijos 2014 m. sausio 8 d. rašytinį pritarimą statinio projektui Nr. RPP-01-140108-00010 ir atsakovės N. S. 2014 m. kovo 25 d. deklaraciją apie statybos užbaigimą (paskirties pakeitimą); 3) atkurti iki teisės pažeidimo buvusią padėtį – patalpų Vilniuje, Gedimino pr. 10-14, paskirtį pripažinti administracine.

Ieškinyje nurodyta, kad ieškovė ir atsakovė KŪB „Geneba LT Baltijos Investicijos 1“ 2011 m. rugpjūčio 17 d. sudarė patalpų nuomos sutartį. Pagal nurodytą sutartį nuomotoja iki 2016 m. lapkričio 30 d. išnuomojo ieškovei komercinės, maitinimo paskirties patalpas (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančias Vilniuje, (duomenys neskelbtini), administracinės paskirties pastate. Šiose patalpose ieškovė vykdo baro veiklą. Pastate padalijus kitą administracinę patalą, suformuota administracinė patalpa (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), nuosavybės teise priklausiusi A. M.. Pastarasis 2013 metais nusprendė pakeisti nurodytų patalpų paskirtį iš administracinės į gyvenamąją. Atsakovė KŪB „Geneba LT Baltijos investicijos 1“ 2013 m. lapkričio 30 d. davė sutikimą A. M. remontuoti šio patalpas ir pakeisti jų paskirtį. Atsakovė Vilniaus miesto savivaldybės administracija 2014 m. sausio 8 d. išdavė rašytinį pritarimą statinio projektui dėl patalpų (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) paprastojo remonto. Aptariamų patalpų savininkas A. M. 2014 m. kovo 19 d. pirkimo–pardavimo sutartimi jas pardavė atsakovei N. S.. Pastaroji pradėjo reikšti ieškovei pretenzijas dėl iš baro sklindančio triukšmo, netinkamo lankytojų elgesio, baro ventiliacijos įrenginių ir keliamos vibracijos.  Dėl to ieškovė negali tinkamai vykdyti baro veiklos. Ieškovė teigia, kad atsakovė KŪB „Geneba LT Baltijos investicijos 1“, išduodama sutikimą tame pačiame pastate esančių kitų patalpų savininkui pakeisti jų paskirtį, neatsižvelgė į tai, kokių padarinių ieškovei sukels patalpų paskirties pakeitimas. Pastate atsiradus gyvenamosioms patalpoms, taikomi griežtesni apsaugos nuo triukšmo reikalavimai, todėl ieškovė privalo sumažinti leidžiamos muzikos garsą ir dėl to patiria nuostolių – mažėja klientų. Nuomotoja, duodama ginčijamą sutikimą, nesidomėjo, kokius darbus ketinama atlikti, kad, pakeitus patalpų paskirtį, šios atitiktų apsaugos nuo triukšmo reikalavimus. Statybos techninio reglamento STR 2.01.07:2003 „Pastatų vidaus ir išorės aplinkos pasauga nuo triukšmo“ 5 punkte nustatyta, kad, keičiant pastato (patalpų) paskirtį, apsaugos nuo triukšmo kokybė turi atitikti ne žemesnes atitinkamų rodiklių vertes, taikomas atitinkamos paskirties pastatų (patalpų) C garso klasei. Nuomotoja nereikalavo, kad remontuojamų patalpų savininkas užtikrintų tinkamą patalpų apsaugą nuo triukšmo. Ieškovė nurodė, kad, pripažinus ginčijamą nuomotojos sutikimą negaliojančiu, turėtų būti panaikinti taip pat ir šio sutikimo padariniai – Vilniaus miesto savivaldybės administracijos 2014 m. sausio 8 d. rašytinį pritarimą statinio projektui ir atsakovės N. S. 2014 m. kovo 25 d. deklaraciją apie statybos užbaigimą (paskirties pakeitimą).

Atsiliepime į ieškinį atsakovė N. S. prašo atmesti ieškinį kaip nepagrįstą. Atsiliepimas grindžiamas tokiais argumentais:

1. Pateikdama ieškinį, ieškovė elgiasi nesąžiningai, piktnaudžiauja procesu, nes siekia nevykdyti Vilniaus visuomenės sveikatos centro įpareigojimo mažinti triukšmą, taip pat nevykdo kitoje civilinėje byloje (kurioje atsakovė N. S. pareiškė prevencinį ieškinį ieškovei) teismo 2016 m. sausio 7 d. nutartimi pritaikytų laikinųjų apsaugos priemonių.
2. Ieškovę ir atsakovę KŪB „Geneba LT Baltijos Investicijos 1“ sieja patalpų nuomos sutartis. Nuomotoja nepakeitė ieškovei išnuomotų patalpų paskirties. Nuomotojos sutikimas neturėjo įtakos ieškovės interesams.
3. Teisės aktuose nenustatyta bendraturčio pareigos informuoti trečiuosius asmenis ir gauti jų pritarimą, priimant sprendimą dėl bendrosios dalinės nuosavybės teisės objekto.
4. Nuomos sutartyje nenustatyta nuomotojo pareigos derinti su nuomininku poziciją prieš duodant kitam bendraturčiui sutikimą pakeisti kitų (neišnuomotų) patalpų paskirtį. Dėl to atsiliepime teigiama, kad nuomotojas nepažeidė nuomos sutarties.
5. Atsakovė KŪB „Geneba LT Baltijos investicijos 1“ neturėjo pareigos kontroliuoti, kokį remontą atliks atsakovė N. S. ir kaip pakeis patalpų paskirtį.
6. Ieškovė nepagrįstai remiasi STR 2.01.07:2003 „Pastatų vidaus ir išorės aplinkos apsauga nuo triukšmo“ 5 punktu, nes ginčo patalpų remontas pradėtas daryti 2013 metais ir šis remontas neatitinka teisės akto nuostatos sąlygų, t. y. ši nuostata netaikoma.
7. Ginčo patalpų remontas ir paskirties pakeitimas atlikti pagal teisės aktų reikalavimus.

Atsiliepime į ieškinį atsakovė Vilniaus miesto savivaldybės administracija prašo taikyti ieškinio senatį, taip pat atmesti ieškinį kaip nepagrįstą. Atsiliepimas grindžiamas tokiais argumentais:

1. Rašytinis pritarimas statinio projektui yra administracinis aktas. Vienas iš privalomų pateikti dokumentų, siekiant gauti nurodytą statybą leidžiantį dokumentą, buvo statinio bendraturčių sutikimas. Atsakovė KŪB „Geneba LT Baltijos Investicijos 1“, duodama ginčijamą sutikimą kitų patalpų savininkui suremontuoti patalpas ir pakeisti jų paskirtį, neturėjo pareigos šio sutikimo derinti su ieškove (patalpų nuomininke). Vilniaus miesto savivaldybė, išduodama rašytinį pritarimą statinio projektui, įvertino, kad patalpų savininko sutikimas tinkamas ir pakankamas.
2. Ieškovė praleido ABTĮ 33 straipsnyje nustatytą vieno mėnesio terminą 2014 m. sausio 8 d. rašytiniam pritarimui statinio projektui ginčyti, nes šis individualus teisės aktas 2014 m. sausio 8 d. paskelbtas viešai Vilniaus miesto savivaldybės Leidimų statybai registre, taip pat informacinėje sistemoje „Infostatyba“.  Deklaracija apie statybos užbaigimą ir paskirties pakeitimą viešame registre įregistruota 2014 m. kovo 31 d. Be to, atsakovė N. S. pretenzijas ieškovei pradėjo reikšti 2014 m. balandžio mėn. Ieškovė į teismą kreipėsi tik 2016 metais.

Teismo posėdyje ieškovės atstovas prašė patenkinti ieškinį, rėmėsi ieškinyje išdėstytais argumentais, papildomai nurodė, kad STR „Apsauga nuo triukšmo“ taikomas. Jo normos imperatyvios. Sutikimas ir pritarimas prieštarauja nurodytoms teisės normoms, reikalavimų dėl atitikties C klasei. Dėl to sandoris (patalpų savininko name sutikimas, kad kitų patalpų savininkas pakeistų paskirtį) negalioja pagal CK 1.80 straipsnį. Ieškovė neprašo atnaujinti termino administraciniam aktui ginčyti. Prašymas panaikinti administracinį aktą yra išvestinis reikalavimas.

Teismo posėdyje atsakovės N. S. atstovas prašė atmesti ieškinį, rėmėsi atsiliepime išdėstytais argumentais, papildomai nurodė, kad atsakovė N. S. 2014 metais įsigijo patalpas – vieną butą iš trijų. Ieškovė dar 2015 m. kovo 23 d. žinojo, kad patalpų paskirtis pakeista į gyvenamąją, nes patikrino informaciją Nekilnojamojo turto registre ir gavo išrašą apie atsakovės N. S. butą. Nesuprantama, kaip sutikimas prieštarauja imperatyvioms įstatymo normoms, bet prašoma pripažinti negaliojančiu tik jo dalį, t. y. tiek, kiek sutikimas duotas atsakovės N. S. buto paskirčiai pakeisti. Pagal STR „Apsauga nuo triukšmo“ 5.1, 5.2 punktus garso klasė tokiems, kaip atsakovės N. S. buto, remonto darbams gali būti nustatoma patalpų savininko pageidavimu, t. y. nustatyta ne pareiga, bet teisė. Jeigu atsakovė KŪB „Geneba LT Baltijos investicijos 1“ pažeidė nuomos sutartį, kodėl turėtų nukentėti atsakovė N. S.. Ši atsakovė prašo taikyti ieškinio senaties terminą ir atmesti ieškinį šiuo pagrindu.

Teismo posėdyje atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės administracijos atstovas prašė taikyti ieškinio senatį, rėmėsi atsiliepime išdėstytais argumentais, papildomai nurodė, kad net ir kai yra bendraturčių nesutikimas, kitas bendraturtis gali gauti statybos leidimą. Patalpų atitikties garso izoliacijos reikalavimams įvertinimo aktas išduodamas po to, kai baigiama statyba.

Teismo posėdyje atsakovės KŪB „Geneba LT Baltijos investicijos 1“ atstovas prašė atmesti ieškinį kaip nepagrįstą, rėmėsi kitų atsakovių atstovų išsakytais argumentais, papildomai nurodė, kad atsakovė KŪB „Geneba LT Baltijos investicijos 1“ nepažeidė nuomos sutarties, nes higienos normos išskiria triukšmo lygius gyvenamiesiems pastatams ir visuomeninės paskirties pastatams. Atsakovei N. S. pakeitus savo patalpų paskirtį, pastato paskirtis nepakito ir liko ta pati – administracinė. Dėl to ieškovė privalėjo ir privalo vadovautis tomis pačiomis higienos normomis tiek iki, tiek po ginčijamo sutikimo pakeisti paskirtį.

Ieškinys atmestinas.

Nagrinėjamoje byloje kilo ginčas dėl išnuomoto daikto trūkumų.

Ieškovė ir atsakovė KŪB „Geneba LT Baltijos Investicijos 1“ 2011 m. rugpjūčio 17 d. sudarė patalpų nuomos sutartį, pagal kurią ieškovė išsinuomojo komercinės, maitinimo paskirties patalpas (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančias Vilniuje, (duomenys neskelbtini), administracinės paskirties pastate (b. l. 12–14). Atsakovė KŪB „Geneba LT Baltijos investicijos 1“ 2013 m. lapkričio 30 d. davė sutikimą tame pačiame, kaip ir ieškovei išnuomotos patalpos, esančių kitų patalpų savininkui A. M. remontuoti šio patalpas ir pakeisti jų paskirtį (b. l. 15). Atsakovė Vilniaus miesto savivaldybės administracija 2014 m. sausio 8 d. išdavė rašytinį pritarimą statinio projektui dėl patalpų (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)paprastojo remonto ir patalpų paskirties pakeitimo iš administracinės paskirties į gyvenamąją paskirtį (b. l. 7,  82). A. M. 2014 m. kovo 19 d. pirkimo–pardavimo sutartimi pardavė nurodytas patalpas atsakovei N. S., kuri užpildė 2014 m. kovo 25 d. deklaraciją apie statybos užbaigimą (paskirties pakeitimą) ir šiuo metu jau nuosavybės teise priklauso 2 kambarių butas Vilniuje, (duomenys neskelbtini). Nurodytas butas yra pastato trečiame aukšte, o ieškovės išsinuomotos patalpos – pirmame aukšte. Ieškovė negali tęsti baro veiklos jai išnuomotose patalpose taip, kaip anksčiau, nes atsakovė N. S. reiškia pretenzijas dėl iš ieškovės baro sklindančios muzikos ir triukšmo. Taigi ieškovė iš esmės kelia jai išnuomotų patalpų trūkumo klausimą – atsakovei N. S. pakeitus savo patalpų paskirtį į gyvenamąją, apribota ieškovės teisė naudotis išsinuomotomis patalpomis.

Pagal CK 6.483 straipsnio 1 dalį, nuomotojas privalo perduoti nuomininkui sutarties sąlygas bei daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą. Nuomotojas privalo garantuoti, kad daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai jis išnuomojamas, visą nuomos terminą. Byloje reikšminga tai, kad pakeista ne ieškovei išnuomotų patalpų paskirtis, bet kitų tame pačiame pastate esančių patalpų paskirtis. Be to, atsakovei N. S. pakeitus savo patalpų paskirtį į gyvenamąją, viso pastato, paskirtis nepakito, ji liko ta pati – administracinės (visuomeninės) paskirties. Taigi ieškovei išnuomotos patalpos atitinka 2011 m. rugpjūčio 17 d. nuomos sutartyje nustatytą paskirtį. Tai, kad nuomininkei, asmeninių prievolinių teisinių santykių dalyvei, tapo nepatogu naudotis išnuomotomis patalpomis, neriboja atsakovės KŪB „Geneba LT Baltijos Investicijos 1“, kaip pastato bendraturtės, daiktinės teisės duoti sutikimą kitam bendraturčiui remontuoti pastate esančias šio bendraturčio patalpas ir pakeisti jų paskirtį. Tai – aptariamos daiktinės teisės absoliutumo bruožas, jis negali būti paneigtas panaudojus santykinę teisę, kilusią iš prievolinių teisinių santykių. Pažymėtina, kad nuomotojo atsakomybė už daikto trūkumus nustatyta CK 6.485 straipsnyje – nuomotojas atsako už išnuomoto daikto trūkumus, kurie visiškai ar iš dalies kliudo naudoti daiktą pagal paskirtį, net ir tais atvejais, kai nuomotojas sudarydamas sutartį apie tuos trūkumus nežinojo (CK 6.485 straipsnio 1 dalis). CK 6.485 straipsnio 2 dalyje išvardyti nuomininko teisių gynimo būdai, kai paaiškėja išnuomoto daikto trūkumai. Nuomininkas turi teisę savo pasirinkimu: 1) reikalauti, kad nuomotojas neatlygintinai tuos trūkumus pašalintų arba atitinkamai sumažintų nuomos mokestį, arba atlygintų nuomininkui trūkumų pašalinimo išlaidas; 2) išskaičiuoti iš nuomos mokesčio trūkumų pašalinimo išlaidas, jei apie tai iš anksto pranešė nuomotojui; 3) reikalauti nutraukti nuomos sutartį prieš terminą. Nagrinėjamoje byloje ieškovė ginčija atsakovės KŪB „Geneba LT Baltijos investicijos 1“, kaip bendraturčio, daiktinę teisę – sutikimą, duotą kitam bendraturčiui, pakeisti pastarojo patalpų paskirtį. Šis nuomininko teisių gynimo būdas CK 6.485 straipsnio 2 dalyje nenustatytas. Įvertinęs nurodytas aplinkybes, teismas sprendžia, kad ieškovės reikalavimas pripažinti negaliojančiu atsakovės KŪB „Geneba LT Baltijos investicijos 1“ 2013 m. lapkričio 30 d. sutikimą dėl patalpų, esančių Vilniuje, (duomenys neskelbtini), remonto ir paskirties keitimo nepagrįstas. Kiti ieškinio reikalavimai yra išvestiniai iš pirmojo, todėl jie taip pat nepagrįsti.

Kiti ieškovės ir atsakovių argumentai yra išvestiniai iš pirmiau šiame teismo sprendime aptartųjų, todėl dėl jų teismas išsamiau nepasisako.

Dėl visų pirmiau šiame sprendime išdėstytų priežasčių teismas konstatuoja, kad nėra pagrindo ieškinyje išdėstytais argumentais pripažinti negaliojančiu ginčijamo sutikimo remontuoti patalpas ir pakeisti jų paskirtį. Dėl to ieškinys atmestinas kaip nepagrįstas.

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 93, 96, 260, 265, 268, 270, 301 straipsniais, teismas

nusprendžia:

Atmesti ieškovės UAB „Laisvalaikio spektras“ ieškinį atsakovėms KŪB „Geneba LT Baltijos Investicijos 1“, N. S. ir Vilniaus miesto savivaldybės administracijai dėl pažeistų teisių gynimo.

Šis sprendimas per trisdešimt dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas Vilniaus apygardos teismui, apeliacinį skundą paduodant per Vilniaus miesto apylinkės teismą.

(parašas)

Kopija tikra

teisėjas

Tomas Venckus

2016 m. rugpjūčio 3 d.