Civilinė byla Nr. e2A-473-933/2024

Teisminio proceso Nr. 2-55-3-00688-2023-4

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.2.2.3.1.10; 2.4.2.9.1; 2.6.7; 2.6.8.11.3

(S)

LIETUVOS APELIACINIS TEISMAS

NUTARTIS 

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2024 m. lapkričio 21 d.

Vilnius

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Laimos Ribokaitės, Irmanto Šulco (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas) ir Žilvino Terebeizos,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Solveiga“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2024 m. gegužės 23 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės Namo Savininkų Bendrijos VYTAUTO G 19, Trakai ieškinį atsakovėms uždarajai akcinei bendrovei „Solveiga“ ir mažajai bendrijai Namų istorija dėl sandorio pripažinimo negaliojančiu, restitucijos taikymo ir įpareigojimo atlikti veiksmus, tretieji asmenys, nepareiškiantys savarankiškų reikalavimų, kooperatinė bendrovė Trakų kredito unija, uždaroji akcinė bendrovė „Grožio oazės“, L. Markevičiaus individuali įmonė „PRIEŠPILIS“, uždaroji akcinė bendrovė „Daermax investments“, uždaroji akcinė bendrovė „Dameda“, R. A., S. A., D. A., M. A., I. A., J. K., I. K., E. B., G. K. – B., D. K., K. T., V. P., I. P., K. S., B. S., R. S., J. K., R. S. – K., A. J., M. J., S. K., A. K., G. G., J. G., R. M., E. Č., A. S., A. Z., A. J.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I.                      Ginčo esmė

1.       Ieškovė Namo Savininkų Bendrija VYTAUTO G 19, Trakai (toliau – ir ieškovė, bendrija) kreipėsi į teismą su ieškiniu, kurį patikslinusi, prašė:

1.1.                      pripažinti tarp atsakovių uždarosios akcinės bendrovės (toliau – ir UAB) „Solveiga“ ir mažosios bendrijos (toliau – ir MB) Namų istorija 2022 m. birželio 3 d. sudarytą pirkimo–pardavimo sutartį Nr. 1871, kurios pagrindu atsakovė UAB „Solveiga“ perleido atsakovei MB Namų istorija nuosavybės teisę į negyvenamosios paskirties patalpą – katilinę, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančią (duomenys neskelbtini), (toliau – ir katilinė) ir katilinėje esančią įrangą, kurią sudaro: dujų skaitiklis UNIGAS T2, dujų tūrio kolektorius TC3433-T5833, plokštė apskaitos TG 0212-22201763, dujų katilas K‑1 AVC COMPACTA Nr. 12030009 185/235 KW-Num 12405, dujinis katilas K2 12030008 Num 12416, K1 siurbliukas N1 VORTEX Nr. 31248-005182213, K2 siurbliukas N2 VORTEX Nr. 31248-005186513, K1 išsiplėtimo indas ECBI-E2014215, K2 išsiplėtimo indas ECBI-E6533244, boileris 1 ACV SMART – 240 litrų Nr. G06602801 1926, boileris 2 ACV SMART – 240 litrų Nr. 06602801 1927, boileris išsiplėtimo indas Nr. VAREM B46003085, 2 boileris išsiplėtimo indas Nr. VAREM B11185586, vandens minkštinimo įranga – druskos talpykla ir filtras 1 vnt. WAVECYBER F0118EJB085 0735 ir siūlinis filtras, vandens siurblys GRUNDFOS Nr. 59643500, didelis išsiplėtimo indas 500 litrų ELBI E6656723, vandens siurblys GRUNDFOS Nr. 96281022, skaitiklis AXIOMA Nr. E3-3221810431011 03103731 SN, EVO plius DAB Nr. B120/250.40M Nr. 12304003669, skaitiklis ULTRA HEAT Nr. 2WR5453-4AD15-02B4, skaitiklis SIEMENS Nr. 7243644, vandens siurbliukas WILO Nr. 4033770/0411, skaitiklis AXIOMA Nr. C3-3221810431011 SN 03107024, siurblys DAB 60150945 DM 12248064842, 2 vnt. termoreguliatoriai vienodais numeriais – ESBE 1210130 ARA661, vandens siurbliukas GRUNDFOS Nr. P/N 96281483 PC:0511, apskaitos skaitiklis elektros Nr. A861458584, šildytuvas FRICO 2404/199977 (toliau – ir įranga), negaliojančia nuo jos sudarymo momento;

1.2.                      taikyti dvišalę restituciją, įpareigojant atsakovę MB Namų istorija grąžinti atsakovei UAB „Solveiga“ katilinę ir joje esančią įrangą, o atsakovę UAB „Solveiga“ įpareigojant grąžinti atsakovei MB Namų istorija pastarosios sumokėtą 2022 m. birželio 3 d. pirkimo–pardavimo sutarties Nr. 1871 kainą ar faktiškai gautą jos dalį;

1.3.                      įpareigoti atsakovę UAB „Solveiga“ per penkias darbo dienas po to, kai atsakovė MB Namų istorija grąžins jai katilinę ir joje esančią įrangą, neatlygintinai perduoti ją ieškovės žinion;

1.4.                      atsakovėms įvykdžius teismo sprendimo dalį dėl restitucijos taikymo, pripažinti pasibaigusiomis atsakovės UAB „Solveiga“ daiktines teises į katilinę, pripažįstant ieškovei teisę įregistruoti šiai katilinei juridinį faktą apie nustatytą bendrojo naudojimo objekto valdymą įsteigus bendriją;

1.5.                      priteisti iš priešingą suinteresuotumą nagrinėjamos bylos baigtimi turinčių proceso dalyvių ieškovei patirtas bylinėjimosi išlaidas.

2.       Ieškovė nurodė, kad jos administruojamas pastatas, esantis (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), nuosavybės teise priklausė atsakovei UAB „Solveiga“. Nuo 2005 m. vyko pastato rekonstravimas į daugiabutį gyvenamąjį namą su komercinėmis patalpomis, buvo įrengtas lauko vandentiekis, lauko buitinės nuotekos, lietaus kanalizacija. Pastatas po atliktos rekonstrukcijos yra registruotas kaip daugiabutis gyvenamasis namas su komercinėmis patalpomis ir terasomis. Po to, kai pastatas po rekonstrukcijos tapo daugiabučiu, iki ieškovės įsteigimo pastate buvo susiklosčiusi laikina situacija, kai nebuvo įsteigta bendrija bei nebuvo paskirtas administratorius, todėl pastato bendro naudojimo objektų neadministravo joks asmuo. Sužinojusi apie steigiamą pastato savininkų bendriją, atsakovė UAB „Solveiga“, užuot vykdžiusi savo pareigą tinkamai perduoti pastato bendro naudojimo objektus steigiamai bendrijai, 2022 m. birželio 3 d. pirkimo–pardavimo sutarties Nr. 1871 pagrindu katilinę pardavė atsakovei MB Namų istorija.

3.       Ieškovė mano, kad ginčijamas katilinės pirkimo–pardavimo sandoris buvo sudarytas pažeidžiant imperatyviųjų teisės normų reikalavimus, nes katilinė, kaip pastato bendro naudojimo objektas, atsakovės UAB „Solveiga“ privalėjo būti perduota įsteigtai ieškovei, o ne parduodama atsakovei MB Namų istorija. Tam, kad pastatas galėtų tarnauti kaip daugiabutis gyvenamasis namas su komercinėmis patalpomis, jis turi būti šildomas. Pastato paprastojo remonto projekte ir Nekilnojamojo turto registro duomenimis pastatas yra šildomas individualia centrinio šildymo sistema, t. y. pastato rūsyje esančia katiline. Kitų pastato šildymo būdų nėra numatyta. Įvertinus tai, kad pastato šildymo būdas yra individualus (pastatas šildomas savarankiškai kūrenant dujas pastate įrengta katiline), darytina išvada, jog katilinės patalpa ir joje esanti įranga laikytini antraeiliais daiktais. Pagal galiojantį teisinį reglamentavimą katilinės patalpa yra tikslinės paskirties patalpa, kuri privalo tarnauti išimtinai tik pastato dujinei šildymo įrangai aptarnauti ir jos veikimo saugumui užtikrinti. Atsakovės UAB „Solveiga“ nuosavybės teisės į katilinę buvo įregistruotos tik todėl, kad ji buvo pastato statytoja, kuriai iki pastato padalinimo į butus ir patalpas pastatas priklausė visa apimtimi kaip vienas turtinis vienetas, tačiau po rekonstrukcijos pastate atsirado bendro naudojimo objektai. Katilinė reikalinga visiems savininkams jų patalpoms ir butams šildyti bei aprūpinti karštu vandeniu. Atsakovė MB Namų istorija verčiasi nekilnojamojo turto veikla, todėl, prieš įsigydama katilinę, turėjo susipažinti su perkamo daikto charakteristikomis, juolab kad ir ginčijamos pirkimo–pardavimo sutarties priede – patalpos (buto) kadastro duomenyse nurodyta, jog pastatas yra šildomas vietine šildymo sistema, o katilinė yra daugiabučiame pastate. Dėl to atsakovė MB Namų istorija negali būti laikoma sąžininga įgijėja, o jai šiuo metu priklausanti katilinė gali būti išreikalauta.

II.                      Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

4.       Vilniaus apygardos teismas 2024 m. gegužės 23 d. sprendimu ieškinį patenkino:

4.1.                      pripažino, kad katilinė su visa joje esančia inžinerine įranga yra pastato – daugiabučio gyvenamojo namo su komercinėmis patalpomis, unikalus daikto Nr. (duomenys neskelbtini), esminė dalis;

4.2.                      pripažino niekine ir negaliojančia nuo sudarymo momento 2022 m. birželio 3 d. UAB „Solveiga“ ir MB Namų istorija pirkimo–pardavimo sutartį, notarinio registro Nr. 1871;

4.3.                      panaikino UAB „Solveiga“ daiktinių teisių į katilinę registraciją;

4.4.                      priteisė ieškovei iš atsakovių 4 496,46 Eur bylinėjimosi išlaidų lygiomis dalimis, t. y. po 2 248,23 Eur iš kiekvienos atsakovės;

4.5.                      priteisė į valstybės biudžetą iš atsakovių 1 740 Eur bylinėjimosi išlaidų lygiomis dalimis, t. y. po 870 Eur iš kiekvienos atsakovės.

5.       Pirmosios instancijos teismas, pasisakydamas dėl ieškovės teisės reikšti ieškinį, susijusį su daugiabučio namo patalpų statuso įvertinimu, nurodė, kad pagal kasacinio teismo praktiką, atsižvelgiant į tai, jog daugiabučio gyvenamojo namo savininkų bendrija steigiama tam, kad įgyvendintų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės teisės turinį sudarančias valdymo ir naudojimo teises, ji turi įgaliojimus atstovauti butų ir kitų patalpų savininkams šiuose santykiuose, inter alia (be kita ko), reikšti materialiuosius teisinius reikalavimus teisme, jeigu tai būtina daugiabučio gyvenamojo namo ir jame esančių bendrojo naudojimo objektų valdymui ir naudojimui pagal paskirtį užtikrinti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. birželio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-243-695/2019, 28, 29 punktai ir joje nurodyta praktika). Ieškiniu reiškiami reikalavimai dėl katilinės, kuri, ieškovės įsitikinimu, nuosavybės teise priklauso pastato butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise, o bendrija pagal įstatymą turi pareigą užtikrinti tinkamą šio turto naudojimą ir priežiūrą. Be to, ieškovė pateikė duomenis, kad klausimas dėl pastato savininkų teisių į katilinę gynimo buvo sprendžiamas 2023 m. balandžio 19 d. pastato butų ir patalpų savininkų susirinkime ir buvo nuspręsta šias teises ginti teisme. Nors atsakovė UAB „Solveiga“ kvestionavo minėto susirinkimo priimtų sprendimų teisėtumą, be kita ko, nurodydama protokolo trūkumus ir netinkamą sprendimų įforminimą, tačiau teismas šių faktinių aplinkybių nevertino ir dėl jų nepasisakė, nes tai nėra bylos nagrinėjimo dalykas. Į bylą trečiaisiais asmenimis įtraukti kiti (be atsakovių) pastato butų ir kitų patalpų savininkai tinkamai informuoti apie iškeltą bylą ir ieškovės patikslinto ieškinio reikalavimus, pretenzijų dėl ieškovės teisės juos reikšti nepateikė, rašytiniuose paaiškinimuose iš esmės palaikė ieškovę. Įvertinęs nustatytų aplinkybių visumą ir remdamasis paminėta kasacinio teismo jurisprudencija, teismas padarė išvadą, kad, gindama pastato butų ir kitų patalpų savininkų teises bei įgyvendindama įstatyme numatytas pareigas rūpintis tinkamu pastato savininkų bendrosios dalinės nuosavybės naudojimu bei priežiūra, bendrija turi suinteresuotumą ginčyti katilinės pirkimo–pardavimo sandorį ir reikšti su tuo susijusius reikalavimus nagrinėjamoje byloje.

6.       Teismas nustatė, kad katilinė Nekilnojamojo turto registre yra įregistruota kaip savarankiškas nekilnojamojo turto objektas, tačiau, teismo vertinimu, ši aplinkybė, kaip ir tai, jog dėl nuosavybės teisių perleidimo į katilinę buvo sudarytas notarinis sandoris – ginčijama pirkimo–pardavimo sutartis, nereiškia, jog katilinė yra pagrindinis, savarankiškai funkcionuojantis daiktas. Ginčo pastatas – daugiabutis gyvenamasis namas su komercinėmis patalpomis ir terasomis, pagrindinė naudojimo paskirtis – gyvenamoji (trijų ir daugiau butų – daugiabučiai pastatai), įregistruotas 2021 m., atlikus pastato rekonstrukciją. Iki to laiko 1980 m. pastatytas pastatas gyvenamųjų patalpų neturėjo. Teismo posėdyje UAB „Solveiga“ vadovas paaiškino, kad  iki rekonstrukcijos pastate veikė buitinio aptarnavimo kombinatas, po rekonstrukcijos pastate, be kitų patalpų, atsirado 22 butai. Taigi, savininkų daugetas ir jiems bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausantys objektai atsirado po pastato rekonstrukcijos į daugiabutį, t. y. 2021 m. spalio 18 d., kuomet buvo išduotas Statybos užbaigimo aktas Nr. ACCA-00-211018-00211. Teismas atkreipė dėmesį į tai, kad 2021 m. spalio 18 d. yra tik formali rekonstrukcijos pabaigos data, o patalpų savininkų daugetas de facto (realiai) atsirado anksčiau, nes, kaip matyti iš trečiųjų asmenų paaiškinimų, dalis iš jų butus įsigijo dar 2007 m. Teismas padarė išvadą, kad realiai pastato savininkų daugetas atsirado UAB „Solveiga“ įregistravus ir perleidus nuosavybės teises į pirmąjį butą pastate – 2007 m.

7.       Teismas taip pat nustatė, kad 2022 m. spalio 17 d. įsteigus bendriją, ši kreipėsi į rekonstruoto pastato statytojos teises įgyvendinusią atsakovę UAB „Solveiga“ dėl pastato bendrojo naudojimo objektų, įskaitant katilinės patalpą ir įrangą bei katilinės patalpos raktų bei susijusių dokumentų perdavimo, tačiau paaiškėjo, jog katilinė dar 2022 m. birželio 3 d. pirkimo–pardavimo sutartimi buvo perleista MB Namų istorija. Iš 2022 m. spalio 27 d. MB Namų istorija rašto bendrijai matyti, kad po bendrijos įsteigimo MB Namų istorija, kaip tuometinė katilinės savininkė, siekė šias patalpas ir jose esančią įrangą perleisti bendrijai, siūlė patalpas pirkti už jų pardavėjai UAB „Solveiga“ tariamai sumokėtą 115 000 Eur kainą (byloje nustatyta, jog patalpų kaina – 102 000 Eur iki šiol nėra sumokėta), papildomai pridedant MB Namų istorija su patalpų pirkimu susijusių ir faktiškai patirtų išlaidų atlyginimą, taip pat siūlė patalpas išnuomoti bendrijai už rinkos kainą (10 Eur už kv. m), nurodydama, jog tuo atveju, jei bendrija nesutiks pirkti ar nuomoti patalpų, MB Namų istorija bus priversta reikalauti bendrijos atlaisvinti patalpas nuo bendro naudojimo pastato katilinės įrangos.

8.       Vertindamas susiklosčiusią faktinę situaciją, pirmosios instancijos teismas sutiko, kad bendrijos įsteigimas nereiškia bendrosios dalinės nuosavybės atsiradimo (sukūrimo) ir, kaip teisingai pažymėjo atsakovė UAB „Solveiga“, Lietuvos Respublikos Konstitucinis Teismas, aiškindamas Lietuvos Respublikos daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymo 20 straipsnio 3 dalį, yra konstatavęs, kad bendrija valdo ir naudoja tik bendrojo naudojimo patalpas, bendrojo naudojimo inžinerinę įrangą ir bendrojo naudojimo namo konstrukcijas, kurios bendrijos nariams priklauso bendrosios dalinės nuosavybės teise. Fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančias gyvenamąsias ir negyvenamąsias patalpas (patalpas, kurios nėra bendrojo naudojimo) valdo, naudoja ir jomis disponuoja patys šių patalpų savininkai. Bendrijos įsteigimas nereiškia, kad privačios ar viešosios nuosavybės teisės subjektai netenka nuosavybės teisės į jiems priklausantį turtą, todėl bendrijos įsteigimas savaime nesuteikia pagrindo varžyti ar kitaip riboti savininkų teises ir teisėtus interesus (Lietuvos Respublikos Konstitucinio Teismo 1999 m. birželio 23 d. nutarimas byloje Nr. 11/98). Teismas pažymėjo, kad ginčas kilo ne dėl tuščių negyvenamųjų patalpų, kurios, kaip minėta, gali būti bendrojo ar individualaus naudojimo, o dėl patalpų su inžinerine – šildymo sistema statuso ir galėjimo būti savarankišku civilinių sandorių objektu, t. y. visų pirma dėl galimybės tokią pastato inžinierinę sistemą valdyti, naudoti ir ja disponuoti atskirai nuo paties pastato. Teismas nurodė, kad remiantis Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo (toliau – DNSBĮ) 2 straipsnio 4 dalimi ir 15 dalies 2 punktu bei Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 4.82 straipsnio 2 dalimi daugiabučio namo inžinerinės sistemos a priori (iš anksto) negali būti savarankišku teisinių santykių objektu ir, teismo vertinimu, tai lemia tokių sistemų neatskiriamas funkcinis ryšys su pastatu, kaip pagrindiniu daiktu – toks, kad pagrindinis daiktas be esminės dalies netenka savo naudingumo, nes netenkina poreikių, kuriems yra skirtas; esminė daikto dalis neturi savarankiškos paskirties – jos funkcija yra užtikrinti pagrindinio daikto atitiktį tikslinei paskirčiai, be pagrindinio daikto esmine jo dalimi esantis daiktas nenaudingas.

9.       Katilinė, kaip atskiras nekilnojamasis daiktas, suformuota ir Nekilnojamojo turto registre įregistruota 2022 m. kovo 25 d. parengtos Kadastro duomenų bylos ir Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos 2021 m. spalio 18 d. Statybos užbaigimo akto Nr. ACCA-00-211018-00211 pagrindu, po atliktos pastato rekonstrukcijos. Nors bylos nagrinėjimo metu UAB „Solveiga“ akcentavo, kad pastato rekonstrukcija atlikta 2005 m. išduoto statybos leidimo pagrindu, o tuo metu galiojusi DNSBĮ redakcija numatė, jog inžinerinė įranga gali priklausyti tretiesiems asmenims (2 straipsnio 5 dalies 2 punktas), tačiau nurodytas teisinis reglamentavimas nagrinėjamam ginčui nėra aktualus, nes byloje nėra rašytinių įrodymų, pagrindžiančių, kokiu pagrindu daugiabučio namo statytoja, perleisdama nuosavybės teises į naujai suformuotus gyvenamuosius butus, tokias teises į pastato inžinerines sistemas pasiliktų sau. Tuo labiau, kad katilinė, kaip savarankiškas nekilnojamojo turto objektas, įregistruota po to, kai buvo suformuoti ir parduoti butai pastato bendraturčiams. Teismas atkreipė dėmesį ir į tai, kad UAB „Solveiga“ pozicija apie verslo modelį, administruojant katilinę ir gaunant iš to atitinkamas pajamas, nebuvo suderinta su pastato bendraturčiais iki atitinkamų butų ar kitų patalpų pirkimo–pardavimo sandorių su jais sudarymo, duomenų apie tokio modelio įgyvendinimą ir atitinkamų statybų priežiūrą vykdančių institucijų jam pritarimą, išduodant statybų leidimą, byloje taip pat nėra. Iš Daugiabučio gyvenamojo namo su komercinėmis patalpomis Darbo projekto „Šildymas, vėdinimas“ Aiškinamojo rašto matyti, kad indikacijų apie tai, jog butuose sumontuota ir prie vietinės centrinės šildymo sistemos pajungta inžinierinė įranga, pastate išvedžioti vamzdžiai ir rūsyje esanti katilinė turės skirtingą statusą, t. y. kad pastato šildymo inžinerinės sistemos dalis, esanti katilinėje, funkcionuos savarankiškai, nenumatyta.

10.       Teismas nurodė, kad katilinė ir joje sumontuota inžinierinė įranga yra suprojektuota, pastatyta ir naudojama vandens ir viso pastato šildymui, t. y. katilinė, be šilumos energijos pastatui generavimo, neturi kitos tikslinės paskirties, todėl iš esmės atitinka esminių pastatų dalių statusą (CK 4.15 straipsnis) ir negali būti savarankišku teisinių santykių objektu. Tokio katilinės statuso nepaneigia nei jos registracija kaip savarankiško nekilnojamojo turto objekto Nekilnojamojo turto registre, nei atsakovės UAB „Solveiga“ į bylą pateiktas UAB „Gren Trakai“ raštas, kuriame centralizuotą šilumą Trakuose teikianti bendrovė nurodo, jog namas (duomenys neskelbtini) gali prisijungti prie centralizuotai šilumą teikiančių tinklų. Galimybė prisijungti prie centralizuoto šilumos tiekimo tinklų nesuteikia katilinei ir joje esančiai inžinerinei įrangai kitokios nei projektinėje dokumentacijoje nurodytos paskirties. Be to, pastato butų ir kitų patalpų savininkai, įsigiję patalpas pastate su vietinio centrinio šildymo sistema, turi teisę būtent šia sistema ir naudotis. 

11.       Teismas pastato sudėtine dalimi vertino ne tik katilinėje sumontuotą šildymo įrangą, bet ir visą katilinės patalpą. Nors vien ta aplinkybė, kad negyvenamosiose patalpose yra bendros komunikacijos, nesudaro pagrindo išvadai, jog negyvenamoji patalpa yra bendrojo naudojimo, nagrinėjamu atveju inžinierinės sistemos yra patalpoje, kuri, be šilumos energijos generavimo, neturi kitos paskirties, t. y. ją kitokiu tikslu nėra galimybės naudoti. Tą, be kita ko, patvirtina ir šalių bylos nagrinėjimo metu pateikti paaiškinimai, kad iš esmės visa patalpa yra užimta inžineriniais įrenginiais; MB Namų istorija 2022 m. spalio 27 d. rašte nurodytos aplinkybės apie tai, jog neatlaisvinus patalpų nuo jose esančių įrenginių, jomis nėra galimybės naudotis. Be to, vandens šildymo katilai yra priskiriami prie potencialiai pavojingų įrenginių kategorijos (Lietuvos Respublikos potencialiai pavojingų įrenginių priežiūros įstatymo 3 straipsnio 1 punktas), o patalpoms, kuriose yra įrengiami dujiniai prietaisai, yra keliami ypatingi saugumo ir dydžio reikalavimai (Lietuvos Respublikos energetikos ministro 2012 m. sausio 2 d. įsakymu Nr. 1-2 patvirtintų Dujų sistemų pastatuose įrengimo taisyklių III dalis), todėl pritarta ieškovės pozicijai, jog ne tik katilinėje sumontuota įranga, bet ir pati patalpa, turintį vienintelę tikslinę paskirtį, yra pastato, kaip pagrindinio daikto, esmine sudėtine dalimi, be kurios nei pastatas, nei pati katilinė negali savarankiškai pilnaverčiai funkcionuoti (CK 4.15 straipsnis).

12.       Pripažindamas katilinę su joje esančia šildymo inžinerine įranga pastato esmine dalimi, teismas nesivadovavo ieškovės nurodomu Lietuvos Respublikos šilumos ūkio įstatymu, nes, kaip teisingai pažymėjo atsakovė UAB „Solveiga“, šis įstatymas yra skirtas reglamentuoti šilumos ūkio valstybinį valdymą, kuomet šiluma yra gaminama centralizuotai, ir netaikomas ginčo atveju, kuomet šiluma yra gaminama pastate veikiančioje katilinėje. Taikyti šio reglamentavimo pagal teisės analogiją teismas taip pat neturi pagrindo, o ginčui išspręsti teismas rėmėsi DNSBĮ, CK Ketvirtosios knygos nuostatomis bei kasacinio teismo išaiškinimais.

13.       Teismas nurodė, kad CK 4.82 straipsnio 2 dalyje įtvirtinta disponavimo bendrosios dalinės nuosavybės teise asmeniui priklausančia atitinkamos patalpos dalimi taisyklė yra imperatyvi, jos pažeidimas sudaro pagrindą sandorį vertinti kaip prieštaraujantį imperatyviosioms įstatymo normoms ir pripažinti negaliojančiu CK 1.80 straipsnio pagrindu. Be to, pagal CK 4.37 straipsnio 2 dalį tik savininkas turi teisę disponuoti turtu ir jį perleisti kitam asmeniui. Pripažinęs, kad katilinė yra antraeilis daiktas – pastato, kaip pagrindinio daikto, esminė dalis, teismas konstatavo, jog ji bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso pastato bendraturčiams, o UAB „Solveiga“ ginčijamos pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo metu nebuvo katilinės savininkė, todėl sandoris, kaip prieštaraujantis imperatyviosioms įstatymo normoms, pripažintas niekiniu ir negaliojančiu nuo sudarymo momento.

14.       Teismas, remdamasis kasacinio teismo praktika, pagal kurią esminės pagrindinio daikto dalys nėra savarankiškas teisinių santykių objektas ir pagal įstatymą negali būti parduotas atskirai nuo pagrindinio daikto, o įstatymo nežinojimas nepateisina neteisėtų veiksmų, todėl asmuo, įgijęs turtą, kurio įgyti neleidžia galiojantys įstatymai, negali būti laikomas sąžiningu turto įgijėju (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. liepos 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-306/2010), nepripažino MB Namų istorija sąžininga įgijėja. Be to, kaip matyti iš atsakovės MB Namų istorija 2022 m. spalio 27 rašto ieškovei, atsakovė vėliausiai šią dieną suvokė, kad įsigytoje katilinėje yra bendro naudojimo inžinerinė įranga, tačiau pretenzijų iki šios bylos iškėlimo turto pardavėjai UAB „Solveiga“ nereiškė. Toks atsakovės MB Namų istorija elgesys negali būti vertinamas sąžiningu, todėl teismas, remdamasis kasacinio teismo praktika ir byloje nustatytomis aplinkybėmis, nusprendė, jog nėra pagrindo taikyti restitucijos natūra ribojimų. Byloje nustatyta, kad MB Namų istorija pagal katilinės įsigijimo sutartį nė iš dalies neatsiskaitė su pardavėja, todėl, pritaikius restituciją, turtas nepriteistas jokiai iš atsakovių, o UAB „Solveiga“ daiktinių teisių į katilinę registracija panaikinta.

15.       Teismas nurodė, kad pripažinus katilinę esmine pastato dalimi ir panaikinus UAB „Solveiga“ daiktinių teisių į šį turtą registraciją, kiti ieškovės reikalavimai dėl katilinės perdavimo ir daiktinių teisių išregistravimo tampa neaktualūs. Pažymėta ir tai, kad ieškovė pripažino, jog po to, kai MB Namų istorija nutraukė sutartį dėl dujų pastatui tiekimo, tokią sutartį sudarė pati bendrija ir šiuo metu bendrija paskirsto gyventojams šildymo išlaidas; bendrijos pirmininkas nurodė, jog bendrija yra sudariusi katilinės techninės priežiūros sutartį, taigi, de facto (faktiškai) vykdo katilinės priežiūrą ir valdymą. UAB „Solveiga“, kaip statytojos, formalus katilinės perdavimas bendrijai nepakeis jau faktiškai susiklosčiusio ir bendrijos vykdomo katilinės valdymo. Teismo vertinimu, galimai būtų aktualus su katiline susijusių dokumentų perdavimo klausimas, tačiau šios aplinkybės byloje nebuvo tiriamos, teismas dėl jų nepasisakė, o sprendimui įsiteisėjus, bendrija įgys teisę reikalauti visų su katiline, kaip pastato bendraturčių bendrąja daline nuosavybe, susijusių dokumentų, jei tokie iki šiol jai nebuvo perduoti.

III.                      Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai

16.       Atsakovė (apeliantė) UAB ,,Solveiga“ apeliaciniame skunde prašo panaikinti Vilniaus apygardos teismo 2024 m. gegužės 23 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį atmesti, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:

16.1.                      Pirmosios instancijos teismas, spręsdamas dėl bendrijos teisės reikšti ieškinį, nepagrįstai vadovavosi Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. birželio 27 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. e3K-3-243-695/2019. Šioje byloje ginčas kilęs dėl butų ir kitų patalpų savininkų nuosavybės teisių įgijimo, o ne dėl bendrojo naudojimo objekto priežiūros ir valdymo. Ginčo atveju aktuali Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2024 m. vasario 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-17-684/2024, kurioje nurodyta, kad bylose, kuriose sprendžiamas klausimas dėl butų ir kitų savininkų nuosavybės teisių įgijimo (praradimo), bendrijų protokolai, kuriuose nurodoma tik teisė kreiptis į teismą, nepatvirtina patalpų savininkų (bendrataučių) bendrijai duoto sutikimo atstovauti jiems teisme. Bendrojo naudojimo patalpos gali būti suformuotos ir įregistruotos kaip atskiras daiktas, nustatant kiekvieno bendraturčio dalis į atskirą daiktą, tik visiems namo patalpų bendraturčiams susitarus dėl tokio teisinio veiksmo atlikimo. Teismas turėjo nustatyti ginčo pastate esančių butų ir kitų patalpų savininkų valią įgyti nuosavybę į ginčo objektą. Bendrija kreipėsi į teismą be visų bendrijos narių žinios, nesurinkusi DNSBĮ 12 straipsnio 1 dalyje reikalaujamos savininkų balsų daugumos. Pastato patalpų savininkų 2023 m. balandžio 19 d. susirinkimo protokolas nepatvirtina savininkų valios, nes susirinkimas apskritai laikytinas neįvykusiu: visuotinio susirinkimo dalyvių sąrašas nepasirašytas visuotinio susirinkimo pirmininko ir sekretoriaus bei nėra baigtinis (yra tuščių eilučių); susirinkime nedalyvavo daugiau kaip pusė bendrijos narių (susirinkime dalyvavo 14 asmenų, bendrijoje yra 74 nariai); iš protokolo nėra aišku, kaip pasiskirstė balsai; prie protokolo nepridėti susirinkime dalyvavusių asmenų įgaliojimai ir kiti dokumentai, taip pat dokumentai, jog bendrijos nariams buvo pranešta apie susirinkimą. Priešingai nei nurodė teismas, susirinkime priimtų sprendimų teisėtumas yra šio ginčo dalykas, nes atsakovė gynėsi nuo ieškinio šiais argumentais. Nepaisant to, kad į bylą trečiaisiais asmenimis įtraukti butų ir kitų patalpų savininkai, tai nepatvirtina jų valios išraiškos, o kelių trečiųjų asmenų rašytiniai paaiškinimai neatitinka įrodymų leistinumo ir patikimumo reikalavimų, nes nėra galimybės patikrinti jų autentiškumo.

16.2.                      Ieškovė nekėlė reikalavimo pripažinti, kad katilinė su visa joje esančia įranga yra pastato – daugiabučio gyvenamojo namo esminė dalis. Ieškovė prašė taikyti dvišalę restituciją remdamasi konkrečia teisės norma – Lietuvos Respublikos šilumos ūkio įstatymo 2 straipsnio 44 punktu. Atsakovė byloje įrodinėjo, kad katilinė su joje esančia įranga nėra šilumos punktas. Pirmosios instancijos teismas, konstatavęs, kad nėra pagrindo taikyti šio įstatymo nuostatų, turėjo ieškovės patikslintą ieškinį atmesti, o ne peržengti ieškinio ribas, nustatant, jog katilinė su joje esančia įranga yra esminė pastato dalis. Ieškovė nereikalavo teismo nustatyti šį faktą. Daugelis teismo motyvų yra siurpriziniai, nes ieškovė imperatyvių normų pažeidimą grindė tik statytojo pareiga perduoti bendro naudojimo objektus bendrijai.

16.3.                      Teismas nepagrįstai nusprendė, kad katilinė su joje esančia įranga yra pastato inžinerinė įranga. Katilinė yra privatus UAB ,,Solveiga“ sukurtas ir Nekilnojamojo turto registre įregistruotas nekilnojamojo turto objektas:

16.3.1.                      Ginčo atveju aktualus ne DNSBĮ, o Lietuvos Respublikos energetikos įstatymas, kurio 2 straipsnio 8 ir 10 dalyse nustatyta, kad katilinė yra energetikos objektas.

16.3.2.                      Katilinė nėra neatskiriamai susijusi funkciniu ryšiu su pastatu, visa katilinėje esanti įranga gali būti lengvai išmontuota. Pastatas gali funkcionuoti ir be katilinės, nes bendrijos nariai gali įsirengti naują katilinę bendrojo naudojimo patalpose arba prisijungti prie centralizuoto šildymo. Teismo teiginiai, kad katilinėje sumontuota įranga turi vienintelę tikslinę paskirtį – pastato, kaip pagrindinio daikto, esminė dalis – klaidingi, nes katilas yra kilnojamasis daiktas, kuris lengvai gali būti išmontuotas.

16.3.3.                      Atsakovės tikslas buvo už atlygį vykdyti katilinės administravimą ir priežiūrą. Butų ir kitų savininkų teiginiai, kad jiems nebuvo žinoma, jog katilinė ir joje esanti įrangą priklauso privačiam verslui, atmestini, nes tretieji asmenys pripažino, jog nuo pat patalpų pastate įsigijimo mokėjo mokesčius, pretenzijų nereiškė. Įrengimo metu nebuvo žinomi būsimi pastato patalpų pirkėjai, todėl atsakovė objektyviai negalėjo verslo modelio suderinti su jai nežinomais potencialais pirkėjais.

16.3.4.                      Net ir vadovaujantis DNSBĮ nuostatomis yra pagrindas pripažinti katilinę savarankišku nekilnojamojo turto objektu. Teismas nepagrįstai vadovavosi DNSBĮ normomis, galiojusiomis atsakovės nuosavybės teisių į katilinę įregistravimo momentu, nes atsakovės nuosavybės teisės buvo įregistruotos statybą leidžiančių dokumentų pagrindu, todėl aktualios DNSBĮ normos, galiojusios statybą leidžiančio dokumento išdavimo metu. Katilinė įrengta 2005 m. rugpjūčio 26 d. leidimo vykdyti statybos darbus pagrindu. Pagal tuo metu galiojusią DNSBĮ redakciją bendra inžinerinė įranga galėjo būti įrengta atskiriems gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų savininkams nuosavybės teise priklausančiose patalpose (2 straipsnio 5 dalies 2 punktas). Pagal kasacinio teismo praktiką vien ta aplinkybė, kad negyvenamosiose patalpose yra bendros komunikacijos, nesudaro pagrindo išvadai, jog negyvenamoji patalpa yra bendro naudojimo.

16.3.5.                      Katilinė atitinka savarankiškiems daiktams keliamus reikalavimus, nes neturi draudimo dalyvauti savarankiškai civilinėje teisinėje apyvartoje. Tą patvirtina katilinės registracija atsakovės vardu Nekilnojamojo turto registre ir vėlesnis katilinės pardavimas. Katilinė, kaip atskiras nekilnojamojo turto vienetas, kaip savarankiškas daiktas, taip pat turi vertę – katilinė buvo parduota už 102 000 Eur kainą. Katilinė negalėjo būti pripažinta antraeiliu daiktu, nes byloje nėra įrodymų, kad ginčo patalpos teisėtai būtų suteiktos naudotis butų ir kitų patalpų savininkams, byloje nėra įrodymų, jog šie asmenys apskritai būtų naudojęsi katiline, o pastatas gali funkcionuoti pagal paskirtį be jame įrengtos katilinės.

16.4.                      Teismas nepasisakė dėl esminio atsakovės byloje iškelto argumento – ieškovės pareigos nuginčyti statybą leidžiančius dokumentus, kurių pagrindu nuosavybės teisės į katilinę buvo registruotos atsakovės vardu. Atsakovė byloje pateikė VĮ Registrų centro 2024 m. sausio 5 d. raštą, kuriame nurodoma, kad atsakovės nuosavybės teisės į katilinę įregistruotos 2022 m. kovo 25 d. parengtos kadastro duomenų bylos ir Statybos užbaigimo akto Nr. ACCA-00-211018-00211 pagrindu. Atsakovė taip pat pateikė UAB ,,Traksalis“ nekilnojamojo daikto (pastato) kadastrinių matavimų bylą, kuri patvirtina, kad katilinė niekada nebuvo priskirta prie bendro naudojimo patalpų. Iki kol nėra nuginčyti statybą leidžiantys dokumentai, teismas neturėjo pagrindo panaikinti atsakovės nuosavybės teisių registracijos į katilinę.

16.5.                      Neaišku, kokioms konkrečioms teisės normoms prieštarauja pirkimo–pardavimo sutartis, o restitucijos taikymas nėra galimas. Teismas nepasisakė dėl ieškovės įrodinėtų aplinkybių, kuo pasireiškė atsakovių nesąžiningumas. Byloje buvo paneigtos aplinkybės dėl atsakovių nesąžiningumo. Teismas nepasisakė dėl atsakovės argumentų, kad katilinės grąžinimas UAB ,,Solveiga“ nebūtų pagrįstas, nes nežinoma katilinės ir joje esančios įrangos būklė. Katilinės grąžinimas bendrijai sukeltų grėsmę viso pastato naudotojams, katilinė yra padidinto pavojaus šaltinis, o bendrija neturi reikiamų žinių katilinės priežiūrai. 

17.       Ieškovė Namo Savininkų Bendrija VYTAUTO G 19, Trakai atsiliepime į apeliacinį skundą prašo skundą atmesti ir Vilniaus apygardos teismo 2024 m. gegužės 23 d. sprendimą palikti nepakeistą, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepime nurodomi šie pagrindiniai atsikirtimai:

17.1.                      Šioje byloje, skirtingai nei atsakovės nurodomoje kasacinio teismo byloje, kilęs ginčas ne dėl privačios komercinės paskirties patalpos, kuri gali būti savarankišku civilinės apyvartos objektu, bet dėl antraeilio daugiabučio namo daikto, t. y. priklausiniu esančios pastato vietinės centrinio šildymo katilinės, kuria yra tiekiama šiluma būtent šiam pastatui, nuosavybės. Ieškovė, būdama savininkų įsteigtu juridiniu asmeniu, turėjo teisę reikšti reikalavimus dėl šio antraeilio daikto pardavimo sandorio ginčijimo. Be to, net ir atsakovės cituojamoje Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartyje nėra nurodyta, kad bendrija negali pareikšti reikalavimų dėl bendrosios dalinės nuosavybės teisės gynimo. Šia nutartimi Lietuvos Aukščiausiasis Teismas panaikino žemesnių instancijų teismų sprendimus ir perdavė bylą nagrinėti pirmosios instancijos teismui iš naujo, nes į bylą trečiaisiais asmenimis, nepareiškiančiais savarankiškų reikalavimų, nebuvo įtraukti daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkai. Nagrinėjamoje byloje visi savininkai buvo įtraukti, buvo gauta trylika trečiųjų asmenų atsiliepimų, iš kurių visi ieškinio reikalavimus palaikė. Be to, dėl kreipimosi į teismą dėl katilinės vyko ne bendrijos narių, o savininkų visuotinis susirinkimas, kurio sprendimas nenuginčytas. Reikalavimų dėl susirinkimo sprendimo rezultatų ginčijimo byloje nebuvo pareikšta, todėl pirmosios instancijos teismas neturėjo pagrindo išeiti už bylos nagrinėjimo ribų.

17.2.                      Ieškovės vertinimu, katilinė teismo pagrįstai pripažinta antraeiliu daiktu:

17.2.1.                      Byloje keliamas ne katilinės įrengimo ar jos priežiūros, bet jos nuosavybės teisinis klausimas, todėl Lietuvos Respublikos energetikos įstatymas neaktualus.

17.2.2.                      Katilinė name buvo įrengta vykdyti patalpų ir butų šildymą bei karšto vandens tiekimą, nes po rekonstrukcijos pastatas nebuvo prijungtas prie centralizuoto miesto šildymo. Byloje nenustatyta, kad ginčo katilinė aptarnautų daugiau pastatų, ji skirta šildyti tik šį daugiabutį namą. Katilinė, be šilumos energijos pastatui generavimo, neturi kitos tikslinės paskirties, todėl iš esmės atitinka esminių pastatų dalių statusą ir negali būti savarankišku teisinių santykių objektu. Tokio katilinės statuso nepaneigia nei jos registracija Nekilnojamojo turto registre, nei UAB „Gren Trakai“ raštas, kuriame centralizuotą šilumą Trakuose teikianti bendrovė nurodo, jog namas gali prisijungti prie centralizuotai šilumą teikiančių tinklų. Atsakovė suprojektavo būtent tokį pastato šildymo būdą, kurį parduodama savininkams butus ir patalpas įsipareigojo užtikrinti, todėl pozicija, kad pastatas gali pakeisti šildymo būdą, negali būti laikoma pagrįsta. Nėra pagrindo sutikti su atsakovės teiginiais, kad katilai gali būti lengvai išmontuojami, katilinės patalpą paskiriant kitiems poreikiams tenkinti. Tokiu atveju prieš parduodant katilinės patalpą atsakovė turėjo pasirūpinti, kad dujinis katilas ir kiti kilnojamieji įrenginiai būtų perkelti į kitą patalpą, tačiau to neatliko. Pagal Lietuvos Respublikos energetikos ministerijos įsakymu Nr. 112203NISAK000001-2 patvirtintas Dujų sistemų pastatuose įrengimo taisykles, katilinės patalpa yra tikslinės paskirties patalpa, kuri skirta išimtinai tik pastato dujinei šildymo įrangai ir jos veikimo saugumui užtikrinti.

17.2.3.                      Pirmosios instancijos teismas, nustatydamas katilinės patalpos teisinį statusą, vertino, kokie rašytiniai įrodymai patvirtina atsakovės įrodinėjamą jos nuosavybės teisę į katilinę. Leidimas vykdyti statybos darbus buvo išduotas pastato rekonstravimui į daugiabutį gyvenamąjį namą, šis dokumentas nelaikytinas privačios atsakovės nuosavybės į katilinės patalpas atsiradimo pagrindu. Byloje esanti rašytinė medžiaga patvirtina, kad atsakovės įrodinėjamas jos tariamų nuosavybės teisių į katilinės patalpą ir pastato rekonstrukcijos į daugiabutį namą pagrindas buvo tas pats. Atsakovė savo nuosavybės teises į katilinę byloje įrodinėjo pastato rekonstrukcijos į daugiabutį namą juridiniu faktu. Tačiau, pastatą rekonstravus į daugiabutį, jame atsirado bendroji dalinė visų daugiabučio namo savininkų nuosavybė, o ne privati vienos atsakovės nuosavybė. Taigi, atsakovė pasinaudojo savo, kaip statytojos, teisiniu statusu ir nesąžiningai pasiliko nuosavybės teisės į katilinę registraciją savo vardu.

17.2.4.                      Pastato statytojas pastato bendro naudojimo objektus privalo administruoti iki kol įsisteigs bendrija, bet jais disponuoti vienašališkai negali, nes tai nėra nei verslo modelis, nei nuosavybė. Teigdama, kad katilinė yra jos nuosavybė ir verslo modelis, atsakovė turėjo tai aiškiai nurodyti pardavinėdama butus, t. y. jog jie parduodami be šildymo, o šildymo paslaugą savininkai galės pirkti iš atsakovės. 

17.2.5.                      Nėra pagrindo sutikti su atsakove, kad katilinė yra savarankiškas daiktas, galintis nevaržomai dalyvauti civilinėje apyvartoje. Nekilnojamojo turto registro nuostatos nelemia, kad daiktas ar jo dalis tik dėl jo registracijos, dėl tokių savybių kaip suformavimas kaip nekilnojamojo turto objekto arba dėl unikalaus numerio suteikimo negali būti pripažintas antraeiliu daiktu.

17.3.                      Kasacinis teismas yra suformavęs praktiką, kad, ginčydamas priklausinio pardavimo sandorį, reikalavimo teisę turintis asmuo neturi ginčyti atsakovo nuosavybės teisių į šį priklausinį įregistravimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2023 m. lapkričio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-300-403/2023).

17.4.                      Pirmosios instancijos teismo sprendimo 44-46 punktuose nurodytos imperatyvios teisės normos, kurioms prieštarauja pirkimo–pardavimo sutartis. Atsakovės pozicija dėl jos (ne)sąžiningumo nekeičia situacijos teisinio vertinimo. Dėl restitucijos būdo teismas išsamiai pasisakė sprendime.

Teisėjų kolegija

konstatuoja:

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

18.       Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 320 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai (CPK 320 straipsnio 2 dalis). Apeliacinės instancijos teismas ex officio (savo iniciatyva) patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų.

19.       Apskųsto pirmosios instancijos teismo sprendimo absoliučių negaliojimo pagrindų apeliacinės instancijos teismas nenustatė (CPK 329 straipsnio 2 dalis), taip pat nenustatyta aplinkybių, kurios teiktų pagrindą peržengti apeliacinio skundo ribas (CPK 320 straipsnio 2 dalis).

20.       CPK esant įtvirtintai ribotai apeliacijai, ji pasireiškia tuo, kad apeliacinės instancijos teismas ne pakartotinai nagrinėja bylą iš esmės (tas yra būdinga visiškai apeliacijai), o, atsižvelgdamas į apeliacinio skundo argumentus, peržiūri pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą, kartu ex officio patikrindamas, ar nėra absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. birželio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K‑3‑143‑1075/2021).

21.       Kasacinio teismo jurisprudencijoje nurodyta, kad proceso įstatymai įpareigoja apeliacinės instancijos teismą įvertinti visas pirmosios instancijos teismo sprendimo pagrįstumui ir teisėtumui reikšmingas aplinkybes, buvusias nagrinėjimo dalyku pirmosios instancijos teismui tiriant ir vertinant ieškinio pagrindą sudarančių faktinių aplinkybių visumą, be teisėto pagrindo neperžengiant apeliacinio skundo ribų (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. gegužės 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-274/2014). Pagal bendrąją taisyklę apeliacinio bylos nagrinėjimo ribas apibrėžia apeliaciniame skunde nurodyti apelianto argumentai kartu su skundžiamos teismo sprendimo dalies nurodymu. Apeliacinės instancijos teismas savo iniciatyva negali išplėsti apeliacinio skundo argumentų sąrašo ir pradėti analizuoti tokius argumentus, kuriais apeliaciniame skunde nesiremiama, išskyrus įstatyme nurodytas išimtis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. gegužės 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-169-690/2015).

Dėl esminių bylos faktinių aplinkybių

22.       Nekilnojamojo turto registro duomenimis pastatą, esantį (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), 1992 m. sausio 28 d. Akcijų pasirašymo sutarties Nr. 5 ir 1992 m. gegužės 8 d. Perdavimo–priėmimo akto pagrindu nuosavybės teise įsigijo UAB ,,Solveiga“. Pastato statybos pradžios ir pabaigos metai – 1980 m. UAB ,,Solveiga“ (statytoja) 2005 m. pradėjo pastato rekonstrukciją 2005 m. rugpjūčio 26 d. Leidimo vykdyti statybos darbus Nr. AS1-243 pagrindu. Rekonstrukcija pabaigta 2021 m. spalio 18 d. Statybos užbaigimo akto Nr. ACCA-00-211018-00211 pagrindu, rekonstrukcijos pabaigos metai – 2021 m. Po rekonstrukcijos pastatas įregistruotas kaip daugiabutis gyvenamasis namas su komercinėmis patalpomis; pastatas šildomas individualia centrinio šildymo sistema; vandentiekis – komunalinis vandentiekis; nuotekų šalinimas – komunalinis nuotekų šalinimas; dujos – gamtinės.

23.       Po pastato rekonstrukcijos Nekilnojamojo turto registre kaip atskiras nekilnojamasis daiktas suformuota negyvenamoji patalpa – katilinė, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), plane pažymėta R22-1, (duomenys neskelbtini). Katilinė, kaip atskiras nekilnojamasis daiktas, Nekilnojamojo turto registre įregistruota 2022 m. balandžio 27 d., įregistravimo pagrindas – 2022 m. kovo 25 d. Kadastro duomenų byla ir Statybos užbaigimo aktas Nr. ACCA‑00‑211018‑00211; savininkė – UAB ,,Solveiga“; nuosavybės teisė įregistruota 1992 m. sausio 28 d. Akcijų pasirašymo sutarties Nr. 5, 1992 m. gegužės 8 d. Perdavimo–priėmimo akto ir 2021 m. spalio 18 d. Statybos užbaigimo akto Nr. ACCA‑00‑211018-00211 pagrindu.

24.       Pastato butų ir kitos paskirties patalpų savininkų iniciatyvinė grupė 2022 m. kovo 1 d. raštu ,,Dėl (duomenys neskelbtini) bendrijos steigimo“ kreipėsi į atsakovę UAB „Solveiga“, informuodama apie numatomą steigti bendriją ir prašydama pateikti bendrą namo aprašą, kuris turi būti sudaromas pagal administravimo įstatymą; visų daugiabučio namo savininkų sąrašą su jų adresais; katilinės atskaitomybės ribas; vandentiekio atskaitomybės ribas; bendro naudojimo objektų aprašą; aktą apie namo savininkų atsiskaitymą už šildymą ir vandenį. Nesulaukusi atsakymo iš UAB „Solveiga“, iniciatyvinė grupė 2022 m. gegužės 5 d. pateikė prašymą Trakų rajono savivaldybės merui, informuodama, kad ketina kurti daugiabučio gyvenamojo namo bendriją, prašė įpareigoti pastato statytoją atsakovę UAB „Solveiga“ pateikti visus įstatymo reikalaujamus duomenis apie namą.

25.       UAB ,,Solveiga“ ir MB Namų istorija 2022 m. birželio 3 d. sudarė notarinę pirkimo–pardavimo sutartį Nr. 1871, kurios pagrindu UAB ,,Solveiga“ pardavė MB Namų istorija negyvenamąją patalpą – katilinę, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančią (duomenys neskelbtini); daikto kaina – 102 000 Eur (Sutarties 4.1 punktas). Bylos nagrinėjimo metu atsakovės patvirtino, kad MB Namų istorija už parduotą katilinę nėra atsiskaičiusi. Nekilnojamojo turto registre nuo 2022 m. birželio 3 d. nuosavybės teisė į katilinę įregistruota MB Namų istorija vardu.

26.       Trakų rajono savivaldybės administracija 2022 m. birželio 8 d. raštu informavo pastato iniciatyvinę grupę, kad daugiabutis namas, esantis (duomenys neskelbtini), neturi pasirinkto ir (ar) skirto bendrojo naudojimo objektų administratoriaus, todėl gal būt atsakovė UAB „Solveiga“ nepateikė ieškovės prašomos informacijos. Buvo rekomenduota pakartotinai kreiptis į atsakovę UAB „Solveiga“ per 30 dienų nuo bendrijos įregistravimo.

27.       Juridinių asmenų registro duomenimis 2020 m. spalio 17 d. buvo įregistruota Namo Savininkų Bendrija VYTAUTO G 19, Trakai.

28.       MB Namų istorija 2022 m. spalio 27 d. raštu informavo bendriją, kad jai nuosavybės teise priklauso negyvenamoji patalpa – katilinė. Nurodė, kad katilinėje yra įrengta ir veikia pastato bendro naudojimo centralizuotos šilumos tiekimo katilinė, kurioje dujų pagalba ruošiamas šilumnešis ir tiekiamas karštas vanduo, skirtas pastato šildymui bei jo aprūpinimui karštu vandeniu. MB Namų istorija nurodė, kad Trakų rajono savivaldybės administracijai nevykdant CK 4.84 straipsnyje numatytų pareigų, o pastato butų ir kitų patalpų savininkams nepasinaudojus CK 4.83 straipsnio 3 dalyje numatyta teise įsteigti butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaryti jungtinės veiklos sutartį pastato bendrojo naudojimo objektų administravimui, MB Namų istorija buvo priversta pasirūpinti pastato katilinės funkcionavimu, būtinu pastato naudojimui pagal jo tiesioginę paskirtį. MB Namų istorija buvo priversta sudaryti sutartį dėl gamtinių dujų tiekimo, atlikti katilinės įrangos techninės priežiūros darbus. Tik atlikus minimus veiksmus buvo užtikrintas pastato šildymas šildymo sezono metu ir nenutrūkstamas karšto vandens tiekimas į pastatą. Atlikusi minimus veiksmus ir apmokėjusi tokių veiksmų patirtas išlaidas, šias išlaidas MB Namų istorija paskirstė pastate esančių patalpų savininkams, tačiau dalis savininkų išlaidas apmokėti atsisakė. Siekdama išvengti papildomų darbo laiko ir piniginių lėšų sąnaudų ateityje, MB Namų istorija informavo, kad artimiausiu metu nutrauks gamtinių dujų tiekimo pastatui sutartį, taip pat sutartį dėl gamtinių dujų tiekimo į pastato katilinę. Atsižvelgusi į tai, atsakovė prašė bendrijos imtis veiksmų pastato katilinės nenutrūkstamam funkcionavimui užtikrinti. Minėtame rašte atsakovė taip pat nurodė, kad dėl katilinėje sumontuotos pastato katilinės įrangos atsakovė negali visa apimtimi ir nevaržomai įgyvendinti nuosavybės teisės į patalpą. Esamoje situacijoje atsakovė yra pasirengusi katilinės patalpas išnuomoti bendrijai už rinkos kainą (10 Eur už kv. m) arba parduoti jas bendrijai už patalpų pardavėjui sumokėtą kainą (115 000 Eur), papildomai pridedant su patalpų pirkimu susijusių ir faktiškai patirtų išlaidų atlyginimą. Tuo atveju, jei bendrija nesutiks pirkti ar nuomoti patalpų, MB Namų istorija bus priversta reikalauti bendrijos atlaisvinti patalpas nuo bendrojo naudojimo pastato katilinės įrangos.

29.       Bendrija 2023 m. vasario 27 d. prašymu kreipėsi į atsakovę UAB „Solveiga“, informuodama apie įsteigtą bendriją ir prašydama pateikti statytojos parengtą bendrojo naudojimo objektų aprašą; perduoti bendrijai nepanaudotas butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų kaupiamąsias lėšas, skirtas pastatui (pastatams) atnaujinti ir kitoms bendrosioms reikmėms (jei statytoja yra sukaupusi tokių lėšų); perduoti pastato statybos ir techninės inventorizacijos dokumentus; perduoti kitus su pastatu (bendrojo naudojimo objektais) susijusius dokumentus, esančius statytojos žinioje, įskaitant, bet neapsiribojant, visus su pastato techninės priežiūros vykdymu sijusius dokumentus; perduoti bendrijai bendrojo naudojimo objektus, įskaitant katilinės patalpą ir įrangą bei katilinės patalpos raktus; perduoti su katilinės eksploatavimu susijusius dokumentus.

30.       Bendrija, nesulaukusi atsakymo iš atsakovės, 2023 m. kovo 10 d. kreipėsi į Trakų rajono savivaldybės administraciją, prašydama pateikti pirmiau nurodytų dokumentų kopijas. Trakų rajono savivaldybės administracija 2023 m. kovo 27 d. informavo ieškovę, kad savivaldybė nebuvo paskyrusi daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administratoriumi UAB „Solveiga“. Taip pat nurodė, kad Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2016 m. gruodžio 12 d. įsakymu Nr. Dl-878 „Dėl statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“ patvirtinimo“ 107 punkte įtvirtinta, jog statytojo pareigos pagal Statybos įstatymo nuostatas užbaigus daugiabučio namo statybą ir įregistravęs statinį ir daiktines teises į jį Nekilnojamojo turto registre, saugoti su namo statyba susijusią dokumentaciją ir prižiūrėti bei atsakyti už namo bendrojo naudojimo patalpas, inžinerines sistemas ir pastato laikančiąsias konstrukcijas bei jo nuosavybei priklausančius butus, kol susikurs savininkų bendrija, bus sudaryta namo savininkų jungtinės veiklos sutartis arba bus paskirtas namo bendrojo naudojimo objektų administratorius. Taip pat aiškiai įtvirtinta statytojo pareiga raštu kreiptis į savivaldybės vykdomąją instituciją dėl daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus skyrimo pagal CK 4.84 straipsnį tuo atveju, jei per vieną mėnesį nuo statinio registravimo Nekilnojamojo turto registre dienos namo butų ir kitų patalpų savininkai nesukuria savininkų bendrijos arba nesudaro namo savininkų jungtinės veiklos sutarties. Savivaldybė nurodė, kad statytoja nesikreipė į savivaldybę dėl pirmiau minimos procedūros inicijavimo. Savivaldybė informavo, kad bendrijos pirmininkas teisės aktų nustatyta tvarka turi teisę kreiptis į valstybės įmonę (toliau – VĮ) Registrų centrą dėl daugiabučio namo (duomenys neskelbtini), dokumentų kopijų pateikimo, o, jeigu statytoja piktybiškai nepateikia daugiabučio namo dokumentų kopijų, rekomenduotina kreiptis į teismą dėl priverstinio statytojos įpareigojimo įvykdyti šią pareigą.

31.       Vilniaus apygardos teisme 2023 m. birželio 16 d. gautas ieškovės ieškinys, kuriuo ieškovė siekia, kad katilinė su visa joje esančia inžinerine įranga būtų pripažintos bendrąja daline statinio patalpų savininkų nuosavybe, ir prašo teismo pripažinti negaliojančiu (lot. ab initio) sandorį, kuriuo katilinė perleista atsakovei MB Namų istorija.

32.       Pirmosios instancijos teismas ieškinį patenkino visiškai. Apeliantė UAB ,,Solveiga“, nesutikdama su apskųstu sprendimu, pateikė apeliacinį skundą, kurį grindžia netinkamu bylai aktualių procesinių ir materialių teisės normų taikymu ir aiškinimu, neteisingu byloje esančių įrodymų ir faktinių aplinkybių visumos vertinimu bei nukrypimu nuo ginčui aktualios kasacinio teismo praktikos.

Dėl ieškovės teisės reikšti ieškinį

33.       Pirmosios instancijos teismas, remdamasis Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. birželio 27 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e3K-3-243-695/2019 pateiktais išaiškinimais, atsižvelgęs į tai, kad dėl pastato savininkų teisių į katilinę gynimo teisme pritarta 2023 m. balandžio 19 d. pastato butų ir patalpų savininkų susirinkime, o į bylą trečiaisiais asmenimis įtraukti pastato butų ir kitų patalpų savininkai pretenzijų dėl ieškovės teisės reikšti reikalavimus teisme nepateikė, priėjo prie išvados, jog bendrija, gindama pastato butų ir kitų patalpų savininkų teises bei įgyvendindama įstatyme numatytas pareigas rūpintis tinkamu pastato savininkų bendrosios dalinės nuosavybės naudojimu bei priežiūra, turi suinteresuotumą ginčyti katilinės pirkimo–pardavimo sandorį ir reikšti su tuo susijusius reikalavimus nagrinėjamoje byloje.

34.       Apeliantė, nesutikdama su pirmosios instancijos teismo išvadomis dėl ieškovės teisės reikšti ieškinį teisme, nurodo, kad ginčo atveju aktualūs ne išaiškinimai Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. birželio 27 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e3K-3-243-695/2019, o Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2024 m. vasario 15 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e3K‑3‑17‑684/2024. Pirmosios instancijos teismas turėjo nustatyti ginčo pastate esančių butų ir kitų patalpų savininkų valią įgyti nuosavybę į ginčo objektą. Pastato patalpų savininkų 2023 m. balandžio 19 d. susirinkimo protokolas nepatvirtina savininkų valios, nes susirinkimas apskritai laikytinas neįvykusiu. Be to, nepaisant to, kad į bylą trečiaisiais asmenimis įtraukti butų ir kitų patalpų savininkai, tai nepatvirtina jų valios išraiškos, o kelių trečiųjų asmenų rašytiniai paaiškinimai neatitinka įrodymų leistinumo ir patikimumo reikalavimų, nes nėra galimybės patikrinti jų autentiškumo.

35.       CPK 5 straipsnio 1 dalyje nustatyta ne bet kurio, o tik suinteresuoto asmens teisė įstatymų nustatyta tvarka kreiptis į teismą tam, kad būtų apginta pažeista ar ginčijama teisė arba įstatymo saugomas interesas. Suinteresuotumas pagal CPK 5 straipsnio 1 dalį – tai savarankiškas teisinis interesas ir poreikis jį ginti. Pagal CPK 2, 5 straipsnius teisminė gynyba taikoma tiems asmenims, kurie įrodo, kad jų teisės ir teisėti interesai pažeidžiami. Teisė kreiptis į teismą nereiškia, kad asmuo gali reikalauti ginti nuo pažeidimų bet kieno teisę, ji reiškia galimybę kreiptis į teismą dėl to, jog būtų apginta jo subjektinė teisė arba įstatymų saugomas interesas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. vasario 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K‑3‑25/2009; 2009 m. rugsėjo 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-365/2009; 2013 m. gruodžio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-706/2013).

36.       Pagal CK 4.75 straipsnio 1 dalį bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. CK 4.82 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta, kad butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė–techninė ir kitokia įranga. Kasacinio teismo praktikoje konstatuota, kad daugiabučiai namai nuosavybės teise priklauso butų, o kai tokiuose namuose yra ir kitos paskirties patalpų, tai ir tų patalpų savininkams – butai ir kitos paskirties patalpos priklauso asmeninės nuosavybės teise, o bendrojo naudojimo objektai – bendrosios dalinės nuosavybės teise (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. spalio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-265-403/2020, 19 punktas).

37.       Pagal kasacinio teismo praktiką bendrosios dalinės nuosavybės teise valdomų visų ar dalies bendrojo naudojimo patalpų suformavimas ir įregistravimas kaip atskiro turtinio vieneto yra šių patalpų teisinės padėties pakeitimas (disponavimas bendrąja daline nuosavybe), todėl yra galimas tik visų bendraturčių sutarimu (CK 4.75 straipsnis). Aiškinant kitaip būtų pažeidžiamos vieno ar kelių bendraturčių nuosavybės teisės disponuoti bendrąja daline nuosavybe. Tai reiškia, kad bendrojo naudojimo patalpos gali būti suformuotos ir įregistruotos kaip atskiras daiktas, nustatant kiekvieno bendraturčio nuosavybės dalis į atskirą daiktą, tik visiems namo patalpų bendraturčiams susitarus dėl tokio teisinio veiksmo atlikimo (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. spalio 3 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-413/2014).

38.       Pagal CK 4.83 straipsnio 3 dalį butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti. Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį, arba CK 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių. Pagal CK 4.85 straipsnio 1, 8 dalyse nustatytą teisinį reguliavimą butų ir kitų patalpų savininkų bendrija įgyvendina su bendrąja nuosavybe susijusius butų ir kitų patalpų savininkų sprendimus ir pavedimus, priimtus dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, atstovaudama butų ir kitų patalpų savininkams.

39.       DNSBĮ 2 straipsnio 7 dalyje nurodyta, kad daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų bendrija (toliau – bendrija) – ribotos civilinės atsakomybės pelno nesiekiantis juridinis asmuo, įsteigtas naudoti, valdyti, prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus arba juos sukurti bendrijos narių poreikiams, arba tenkinti kitus bendruosius poreikius. Pagal DNSBĮ 4 straipsnio 1 dalį bendrijos steigimo tikslas – įgyvendinti butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų teises ir pareigas, susijusias su jiems priklausančių arba kuriamų naujų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų valdymu, naudojimu ir priežiūra.

40.       Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. birželio 27 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e3K‑3‑243‑695/2019, kuria rėmėsi pirmosios instancijos teismas, išaiškinta, kad daugiabučio gyvenamojo namo savininkų bendrija yra butų ir kitų patalpų savininkams atstovaujantis subjektas, steigiamas tam, jog įgyvendintų butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų teises ir pareigas, susijusias su jiems priklausančių arba kuriamų naujų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų naudojimu ir priežiūra. Atsižvelgiant į tai, kad daugiabučio gyvenamojo namo savininkų bendrija steigiama tam, kad įgyvendintų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės teisės turinį sudarančias valdymo ir naudojimo teises, ji turi įgaliojimus atstovauti butų ir kitų patalpų savininkams šiuose santykiuose, inter alia (be kita ko), reikšti materialiuosius teisinius reikalavimus teisme, jeigu tai būtina daugiabučio gyvenamojo namo ir jame esančių bendrojo naudojimo objektų valdymui ir naudojimui pagal paskirtį užtikrinti (nutarties civilinėje byloje Nr. e3K‑3‑243‑695/2019 28, 29 punktai). Aptartos pozicijos laikomasi ir vėlesnėje kasacinio teismo jurisprudencijoje (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2023 m. kovo 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-97-378/2023, 42 punktas).

41.       Teisėjų kolegija pažymi, kad apeliantės nurodomoje Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2024 m. vasario 15 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e3K-3-17-684/2024 pirmiau aptarta kasacinio teismo praktika nepaneigiama. Aptariamoje Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartyje akcentuota, kad, bendrijai pareiškus reikalavimą dėl bendrijos narių – patalpų savininkų – nuosavybės teisės į statinio patalpas, svarbu nustatyti statinio patalpų savininkų valią (nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-17-684/2024 46 punktas). Aptariamoje byloje kasacinis teismas konstatavo, kad nebuvo nustatyta pastato patalpų savininkų valia dėl nuosavybės teisės į pastato patalpas gynimo, nes: i) patalpų savininkai (bendraturčiai) teisės atstovauti jiems teisme bendrijai nesuteikė; ii) patalpų savininkai nebuvo įtraukti į bylos nagrinėjimą (nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-17-684/2024 46-49 punktai).

42.       Nagrinėjamos bylos atveju nustatyta, kad ieškovė yra daugiabučio namo savininkų bendrija, kurios tikslas pagal bendrijos įstatų 8 punktą – įgyvendinti pastato patalpų savininkų teises ir pareigas, susijusias su jiems priklausančių bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų valdymu, naudojimu, priežiūra, atnaujinimu. Kaip minėta, ieškovė pateiktu ieškiniu siekia, kad katilinė su visa joje esančia inžinerine įranga būtų pripažintos bendrąja daline statinio patalpų savininkų nuosavybe, ir prašo teismo pripažinti negaliojančiu sandorį, kuriuo katilinė perleista atsakovei MB Namų istorija. Taigi, ieškovė ieškinį pareiškė siekdama apginti patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės teises. Byloje pateiktas 2023 m. balandžio 19 d. patalpų savininkų bendrijos VYTAUTO G 19, Trakai narių visuotinio susirinkimo protokolas Nr. 1, iš kurio matyti, kad darbotvarkės pirmuoju klausimu nutarta katilinės patalpų ir įrenginių nuosavybės klausimą aiškintis teisiniu keliu, leista bendrijai ginčyti katilinės perleidimo sandorį teisme. Apeliantė apeliaciniame skunde teikia argumentus dėl protokolo trūkumų ir netinkamo sprendimų įforminimo. Teisėjų kolegija nustatė, kad bendrijos protokolas pasirašytas visuotinio susirinkimo pirmininko ir sekretorius, prie protokolo pridėtas susirinkime dalyvavusių asmenų sąrašas su dalyvavusių narių vardais, pavardėmis arba juridinių asmenų pavadinimais ir jų parašais. Atsižvelgtina į tai, kad visuotinio susirinkimo sprendimai yra nenuginčyti ir galioja, o atsakovės (apeliantė) nereiškė reikalavimo (priešieškinio forma ar kitoje byloje) dėl minėtų sprendimų pripažinimo negaliojančiais. Be to, kaip teisingai pažymėjo pirmosios instancijos teismas, į bylą trečiaisiais asmenimis įtraukti kiti (be atsakovių) pastato butų ir kitų patalpų savininkai, kurie buvo tinkamai informuoti apie iškeltą bylą ir pareikštus reikalavimus. Byloje gauti butų ir kitų patalpų savininkų (trečiųjų asmenų): A .Z., UAB „Dameda“, J. G., G. K. – B., A. J., S. K., L. M., A. K., E. Č., B. S. ir R. S., K. T. ir D. K., J. K. rašytiniai paaiškinimai, kuriuose tretieji asmenys palaiko ieškovės poziciją. Apeliantės argumentai dėl rašytinių paaiškinimų neautentiškumo atmetami. Rašytiniai paaiškinimai pasirašyti elektroniniais trečiųjų asmenų parašais arba į bylą pateikti nuskanuoti popieriniai paaiškinimų variantai, pasirašyti trečiųjų asmenų. Tretieji asmenys bylos nagrinėjimo metu nesutikimo su ieškovės pozicija ir (arba) nesutikimo su ieškovės teise reikšti ieškinį teisme neišreiškė.

43.       Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į aptartą teisinį reguliavimą, teismų praktiką ir nustatytą faktinių aplinkybių visumą, pritaria pirmosios instancijos teismo išvadai, kad bendrija, gindama pastato butų ir kitų patalpų savininkų teises bei įgyvendindama įstatyme numatytas pareigas rūpintis tinkamu pastato savininkų bendrosios dalinės nuosavybės naudojimu bei priežiūra, taigi, įgyvendindama jai įstatymo, įstatų ir, be kita ko, butų ir kitų patalpų savininkų suteiktą kompetenciją, turi suinteresuotumą ginčyti katilinės pirkimo–pardavimo sandorį ir reikšti su tuo susijusius reikalavimus nagrinėjamoje byloje.

Dėl byloje taikytino teisinio reguliavimo ir katilinės teisinio statuso

44.       Byloje ginčas kilo dėl negyvenamosios patalpos – katilinės su joje esančia įranga teisinio statuso.

45.       Pirmosios instancijos teismas, nagrinėdamas klausimą dėl katilinės su joje esančia įranga teisinio statuso, rėmėsi byloje aktualiomis CK ir DNSBĮ teisės normomis. Apeliantė teigia, kad teismas nepagrįstai rėmėsi DNSBĮ, nes šioje situacijoje aktualus Lietuvos Respublikos energetikos įstatymas, reglamentuojantis katilinės įrengimą ir priežiūrą, kurio 2 straipsnio 8 ir 10 dalyse nustatyta, jog katilinė yra energetikos objektas.

46.       Lietuvos Respublikos energetikos įstatymo 1 straipsnio 1 dalyje numatyta, kad įstatymas nustato bendruosius energetikos veiklos Lietuvos Respublikoje tikslus, taip pat energetikos sektoriaus valstybinio valdymo, reguliavimo, priežiūros ir kontrolės teisinius pagrindus, visuomeninių santykių vykdant energetikos veiklą bendruosius kriterijus, sąlygas ir reikalavimus, pagrindines valstybės energetikos politikos vystymosi kryptis. Byloje nekeliami klausimai, kurie būtų reguliuojami Lietuvos Respublikos energetikos įstatymo. Byloje sprendžiama ne dėl vykdomos energetikos veiklos, katilinės įrengimo ar priežiūros, o dėl daugiabučiame gyvenamajame name įrengtos katilinės su joje esančia įranga (ne)pripažinimo antraeiliu daiktu ir pastato butų bei kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės objektu. Byloje keliamiems klausimams išspręsti aktualios CK ir DNSBĮ įtvirtintos teisės normos, reglamentuojančios butų ir kitų patalpų savininkų bendrąją nuosavybės teisę į statiniuose esančias patalpas ir įrangą, jos įgyvendinimą bei kvalifikuojančios atitinkamas patalpas bei įrangą kaip bendrojo naudojimo objektus.

47.       Pirmosios instancijos teismas pripažino, kad tiek katilinėje sumontuota įranga, tiek ir pati katilinės patalpa yra antraeiliai daiktai – pastato, kaip pagrindinio daikto, esminės sudėtinės dalys, be kurių pastatas negali savarankiškai pilnaverčiai funkcionuoti. Pripažinęs, kad katilinė yra antraeilis daiktas – pastato, kaip pagrindinio daikto, esminė dalis, teismas konstatavo, jog ji bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso pastato bendraturčiams. Apeliantė, nesutikdama su pirmosios instancijos teismo išvadomis dėl katilinės kvalifikavimo antraeiliu daiktu ir pripažinimo bendrąją daline pastato butų ir kitų patalpų savininkų nuosavybe, apeliaciniame skunde nurodo, kad katilinė yra privatus UAB ,,Solveiga“ sukurtas ir Nekilnojamojo turto registre kaip atskiras nekilnojamasis daiktas įregistruotas nekilnojamojo turto objektas.

48.       Teisėjų kolegija, visų pirma, pažymi, kad Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2024 m. vasario 15 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e3K-3-17-684/2024 yra nurodęs, jog nenustačius bendrosios dalinės nuosavybės statinyje atsiradimo momento, nuosavybės objektų ir subjektų, nėra pagrindo spręsti dėl ginčo objektų teisinio statuso. Toje pačioje nutartyje kasacinio teismo pažymėta, kad bendroji dalinė nuosavybė atsiranda dviem ir daugiau asmenų tapus statinyje esančių butų ir (ar) kitų patalpų savininkais (nutarties civilinėje byloje Nr. e3K‑3-17-684/2024 45 punktas).

49.       Pirmosios instancijos teismas sprendime nustatė, kad ginčo pastatas pastatytas 1980 m., jame veikė buitinio aptarnavimo kombinatas. Atsakovė 2005 m. pradėjo pastato rekonstrukciją. Rekonstrukcija baigta 2021 m. spalio 18 d., kuomet buvo išduotas Statybos užbaigimo aktas Nr. ACCA-00-211018-00211. Nekilnojamojo turto registre pastatas įregistruotas kaip daugiabutis gyvenamasis namas su komercinėmis patalpomis ir terasomis, pagrindinė naudojimo paskirtis – gyvenamoji. Dalis trečiųjų asmenų butus įsigijo 2007 m., kai butai dar neturėjo 100 proc. baigtumo. Atsižvelgęs į tai, pirmosios instancijos teismas nusprendė, kad savininkų daugetas atsirado UAB „Solveiga“ įregistravus ir perleidus nuosavybės teises į pirmąjį butą pastate, o tai, bylos duomenimis, įvyko 2007 m. Apeliacinės instancijos teismas, įvertinęs bylos įrodymus, neturi pagrindo nesutikti su aptartu pirmosios instancijos teismo vertinimu ir pritaria išvadai, kad bendroji dalinė ginčo pastato nuosavybė atsirado 2007 m., kai dalis trečiųjų asmenų tapo pastato butų ar kitų patalpų savininkais. Apeliantė šių aplinkybių apeliaciniame skunde neginčija.

50.       Daugiabutis gyvenamasis namas, esantis (duomenys neskelbtini), nuosavybės teise priklauso butų ir kitų patalpų savininkams, kurie įtraukti į bylos nagrinėjimą trečiųjų asmenų ir atsakovų procesiniu statusu – butai ir kitos paskirties patalpos priklauso asmeninės nuosavybės teise, o bendrojo naudojimo objektai – bendrosios dalinės nuosavybės teise (žr. šios nutarties 36, 37 punkte nurodytą teisinį reguliavimą ir kasacinio teismo praktiką). 

51.       Teisėjų kolegijos vertinimu, prieš sprendžiant klausimą dėl katilinės, kaip patalpos, teisinio statuso, svarbu įvertinti joje esančios įrangos teisinį statusą. Apeliantė apeliaciniame skunde nurodo, kad pirmosios instancijos teismo išvada, jog katilinėje sumontuota įranga turi vienintelę tikslinę paskirtį – pastato, kaip pagrindinio daikto, esminė dalis – klaidinga, nes įranga, tarp jų ir katilas, gali būti išmontuoti. Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegijos vertinimu, tokie argumentai nesudaro pagrindo naikinti teismo sprendimo.

52.       Daiktinėje teisėje, atsižvelgiant į daikto galėjimą būti savarankišku teisinių santykių objektu,  skiriamos dvi daiktų rūšys: pagrindiniai ir antraeiliai daiktai. Pagrindiniai daiktai turi savarankišką paskirtį ir gali būti savarankiški teisinių santykių objektai (CK 4.12 straipsnis). Antraeiliai daiktai yra tokie, kurie susiję su pagrindiniais daiktais – tik su pagrindiniais egzistuojantys, pagrindiniams daiktams priklausantys, arba kitaip su jais susiję daiktai (CK 4.13 straipsnio 1 dalis). Civilinėje apyvartoje antraeiliai daiktai ,,seka“ paskui pagrindinius daiktus; antraeilį daiktą ištinka pagrindinio likimas, jeigu sutarties ar įstatymo nenustatyta kitaip (CK 4.14 straipsnio 1 dalis). Antraeiliai daiktai savo ruožtu pagal ryšio su pagrindiniu daiktu pobūdį skirstomi į esmines pagrindinio daikto dalis, į gaunamus iš pagrindinio daikto vaisius, produkciją ir pajamas, į pagrindinio daikto priklausinius (CK 4.13 straipsnio 2 dalis).

53.       Esminėmis pagrindinio daikto dalimis laikomi daiktai, kurie įeina į pagrindinio daikto sudėtį ir su juo susiję taip neatskiriamai, kad be jų pagrindinis daiktas negalėtų būti naudojamas pagal paskirtį arba būtų pripažintas nevisaverčiu (CK 4.15 straipsnis). Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad kriterijus, pagal kurį daiktas kvalifikuojamas esmine pagrindinio daikto dalimi – jo neatskiriamas funkcinis ryšys su pagrindiniu daiktu – toks, kad pagrindinis daiktas be esminės dalies netenka savo naudingumo, nes netenkina poreikių, kuriems yra skirtas; savo ruožtu, esminė  daikto dalis neturi savarankiškos paskirties – jos funkcija yra užtikrinti pagrindinio daikto atitiktį tikslinei paskirčiai, be pagrindinio daikto esmine jo dalimi esantis daiktas nenaudingas. Sprendžiant dėl daiktų, kaip pagrindinių ar antraeilių, inter alia, esminių pagrindinio daikto dalių, teisinio statuso, turi būti vertinamas esamas abiejų daiktų tarpusavio ryšys tikslinės jų paskirties kontekste. Šiuo aspektu nesvarbu ir neturi būti vertinama tai, kaip kiekvienas daiktų gali būti panaudotas atskirai jų tarpusavio ryšį ir bendrą tikslinę paskirtį išardžius. Esmine pagrindinio daikto dalimi esantis daiktas negali būti savarankiškas teisinių santykių objektas, kol su pagrindiniu daiktu jį sieja funkcinis ryšys, tai, be kita ko, reiškia, kad esminė pagrindinio daikto dalis negali būti savarankiškas nuosavybės teisės objektas – ji priklauso pagrindinio daikto savininkui (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. liepos 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-306/2010).

54.       Iš ieškovės byloje pateiktų katilinės patalpos nuotraukų ir šalių paaiškinimų bylos nagrinėjimo metu nustatyta, kad katilinės patalpoje yra sumontuota inžinerinė įranga, skirta aprūpinti pastato patalpas šilumos energija ir karštu vandeniu. Patalpoje yra du dujiniai katilai, boileris, vandens minkštinimo įranga, skaitikliai ir kita įranga, nurodyta šios nutarties 1.1 punkte. Daugiabučio gyvenamojo namo su komercinėmis patalpomis Darbo projekto „Šildymas, vėdinimas“ Aiškinamajame rašte nurodyta, kad: ,,projektuojamame (rekonstruojamame) name numatytos dvi dvivamzdės vandens šildymo sistemos; šiluma bus tiekiama iš dujinės katilinės, esančios namo rūsyje; <...> kiekvienam butui nuo stovo suprojektuota po atskirą atšaką su autonominiu šilumos skaitikliu, montuojamu kolektorinėje dėžėje, bute; šildymo prietaisai butuose – konvektoriai, statomi prie langų su žemomis palangėmis ir apatinio pajungimo plieniniai radiatoriai prie langų su aukštomis palangėmis kabinami ant sienos“. 

55.       Šiame kontekste taip pat pažymėtina, kad pagal kasacinio teismo praktiką, sprendžiant dėl inžinerinės įrangos teisinio statuso, būtina įvertinti specifinę daugiabučio gyvenamojo namo paskirtį – tenkinti asmens būsto poreikius. Daugiabutis gyvenamasis namas, kaip nuosavybės teisės objektas, sukuriamas statybos būdu. Tam, kad įgytų teisinį statusą, jis turi būti pastatytas laikantis viešosios teisės reikalavimų, atitikti esminius statinio reikalavimus (Statybos įstatymo 4 straipsnis) ir kompetentingų valstybės institucijų pripažintas tinkamu naudoti. Kad gyvenamasis namas būtų pripažintas tinkamu, neužtenka pastatyti pastatą, jis gali būti naudojamas pagal paskirtį tik tuo atveju, kai gyventojai bei negyvenamų patalpų naudotojai turi galimybę naudotis būtinomis komunalinėmis paslaugomis ir energijos ištekliais. Be energijos, vandens tiekimo, nuotekų šalinimo ir kt. inžinierinių tinklų pastatas netenkina gyventojų būsto poreikių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. liepos 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K‑3-306/2010).

56.       Įvertinęs aptartą teisinį reguliavimą, kasacinio teismo praktiką ir bylos faktines aplinkybes, apeliacinės instancijos teismas sutinka su pirmosios instancijos teismo išvada, kad šilumos ir karšto vandens tiekimo inžinerinė sistema, kurios dalimi yra ir katilinėje esanti įranga, atitinka antraeilio daikto (esminės gyvenamojo namo dalies) statusą. Atskirų apeliacinio skundo argumentų dėl antraeilio daikto rūšies nebuvo nurodyta apeliaciniame skunde. Iš projektinės dokumentacijos matyti, kad katilinėje sumontuota inžinierinė įranga yra suprojektuota, pastatyta ir naudojama visų pastato patalpų šildymui, karšto vandens tiekimui. Pastatą (pagrindinį daiktą) ir inžinerinę įrangą (antraeilį daiktą) sieją neatskiriamas funkcinis ryšys – pastatas be inžinerinės įrangos, skirtos aprūpinti pastato patalpas šilumos energija ir karštu vandeniu, netenka naudingumo, nes pastato gyventojams bei negyvenamų patalpų naudotojams neužtikrinama galimybė naudotis būtinomis komunalinėmis paslaugomis ir energijos ištekliais, t. y. pastatas negali būti naudojamas pagal paskirtį – gyventi ir (ar) vykdyti komercinę veiklą pastato patalpose. Teisėjų kolegija sutinka su apeliante tuo aspektu, kad katilą ir (ar) kitą katilinėje esančią įrangą galima išmontuoti ir perkelti į kitas patalpas, tačiau, šiuo klausimu pažymėtina, kad, pirma, byloje sprendžiama ne dėl atskirų katilų ar įrangos dalių, o dėl katilinėje esančios įrangos, kaip visos šilumos ir karšto vandens tiekimo inžinerinės sistemos dalies, teisinio statuso. Nors katilai ar kita įranga gali būti išmontuoti ir pernešti į kitą patalpą, tačiau pagal pirmiau aptartą projektinę dokumentaciją dvivamzdės šildymo sistemos, kuriomis šiluma ir karštas vanduo patenka į pastato patalpas, suprojektuotos nuo rūsyje esančios katilinės patalpos ir sujungtos su katilinėje esančia įranga. Katilai ir kita katilinėje esanti įranga pagal paskirtį gali veikti tik prijungti prie likusių šilumos ir karšto vandens tiekimo inžinerinės sistemos įrenginių ir vamzdynų. Atsižvelgus į tai, aplinkybė, kad katilus ar kitą katilinės patalpose esančią įrangą galima išmontuoti ir (ar) perkelti į kitas patalpas, nekeičia vertinimo, jog visa šilumos ir karšto vandens tiekimo inžinerinė sistema, kurios dalimi yra ir katilinėje esantys katilai bei kita įranga, yra antraeilis daiktas (esminė gyvenamojo namo dalis). Antra, pagal pirmiau aptartą kasacinio teismo praktiką sprendžiant dėl daiktų teisinio statuso (pagrindinių ar antraeilių) neturi būti vertinama tai,  kaip kiekvienas daiktų gali būti panaudotas atskirai jų tarpusavio ryšį ir bendrą tikslinę paskirtį išardžius (žr. ir šios nutarties 53 punktą). 

57.       Pagal DNSBĮ 2 straipsnio 4 dalį ir 15 dalies 2 punktą (straipsnio redakcija, galiojanti nuo 2014 m. liepos 1 d.) bendrosios pastato inžinerinės sistemos – pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus) yra pastato bendrojo naudojimo objektai, priklausantys daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise.

58.       Atsižvelgus į tai, kad šilumos ir karšto vandens tiekimo inžinerinė sistema, kurios dalimi yra ir katilinėje esanti įranga, yra antraeilis daiktas, taip pat į DNSBĮ 2 straipsnio 4 dalį ir 15 dalies 2 punktą, daroma išvada, jog pirmosios instancijos teismas pagrįstai nusprendė, kad šilumos ir karšto vandens tiekimo inžinerinė sistema, kurios dalimi yra ir katilinėje esanti įranga, bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso pastato butų ir kitų patalpų savininkams.

59.       Sprendžiant dėl katilinės patalpos, kurioje sumontuota šilumos ir karšto vandens tiekimo inžinerinė sistemos įranga, teisinio statuso, aktualus toliau nurodomas teisinis reguliavimas ir teismų praktikos išaiškinimai.

60.       Pagal DNSBĮ 2 straipsnio 4 dalį ir 15 dalies 1 punktą (straipsnio redakcija, galiojanti nuo 2014 m. liepos 1 d.) pastato bendrojo naudojimo patalpos ir kitos pastato dalys – pastato laiptinės, holai, koridoriai, galerijos, palėpės, sandėliai, rūsiai, pusrūsiai ir kitos patalpos, bendrojo naudojimo balkonai, lodžijos, terasos, jeigu jie nuosavybės teise nepriklauso atskiriems savininkams.

61.       Lietuvos Respublikos Konstitucinis Teismas yra konstatavęs, kad bendrija valdo ir naudoja tik bendrojo naudojimo patalpas, bendrojo naudojimo inžinerinę įrangą ir bendrojo naudojimo namo konstrukcijas, kurios bendrijos nariams priklauso bendrosios dalinės nuosavybės teise. Fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančias gyvenamąsias ir negyvenamąsias patalpas (t. y. patalpas, kurios nėra bendrojo naudojimo) valdo, naudoja ir jomis disponuoja patys šių patalpų savininkai. Bendrijos įsteigimas nereiškia, kad privačios ar viešosios nuosavybės teisės subjektai netenka nuosavybės teisės į jiems priklausantį turtą, todėl bendrijos įsteigimas savaime nesuteikia pagrindo varžyti ar kitaip riboti savininkų teises ir teisėtus interesus (Lietuvos Respublikos Konstitucinio Teismo 1999 m. birželio 23 d. nutarimas byloje Nr. 11/98).

62.       Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad negyvenamosios patalpos daugiabučiame gyvenamajame name gali būti bendrojo ar individualaus naudojimo. Priklausomai nuo šio (bet ne vien tik nuo jo) fakto gali būti nustatyta bendroji ar vieno asmens nuosavybės teisė į patalpas. Jeigu negyvenamosios patalpos buvo suprojektuotos, pastatytos ir paskirtos naudoti individualiai, tai nėra pagrindo spręsti dėl jų kaip dėl bendrojo naudojimo patalpų, nes jos nesiekė tenkinti ir netenkino bendrų reikmių. Negyvenamosios patalpos daugiabučiame gyvenamajame name vien dėl to, kad jos skirtos ne gyventi, o namo gyventojų kitiems poreikiams patenkinti, negali būti vertinamos kaip to daugiabučio namo priklausinys. Jos gali būti savarankišku daiktu (patalpomis) kitame daikte (daugiabučiame name) ir veikti atskirai nuo vieno ar visų butų. Pavyzdžiui, jose gali būti vykdoma ūkinė, komercinė ar dar kitokia (pavyzdžiui, visuomeninė, kultūrinė, politinė) veikla. Bet gali būti, kad toks savarankiškas daiktas kaip negyvenamosios patalpos daugiabučiame gyvenamajame name yra buto ar butų priklausinys, jeigu atitinka priklausiniui jam nustatytus kriterijus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. spalio 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-422/2011; 2012 m. spalio 31 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-458/2012).

63.       Bendrojo naudojimo patalpos yra tokios, kurios nepriskirtos naudoti individualiai, t. y. neturi savarankiškos paskirties. Jeigu konkrečių patalpų paskirtis susijusi su tarnavimu kitų patalpų poreikiams, tai jos gali būti vertinamos kaip neturinčios savarankiškos paskirties ir vertinamos kaip tarnaujančios kitam daiktui, t. y. sudarančios sąlygas pagal paskirtį normaliai ir visapusiškai išnaudoti pagrindinio daikto savybes, užtikrinti jo funkcionalumą. Pagrindinis bendrojo naudojimo patalpų ir priklausinio skirtumas yra tai, kad priklausinys yra individualaus naudojimo patalpa, o bendrojo naudojimo patalpa pagal savo paskirtį negali būti naudojama individualiai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. sausio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-84/2008). Patalpų priskyrimą prie bendrojo naudojimo lemia patalpų techninės savybės, jų paskirtis ir funkcinis ryšys su daugiabučio namo butų ir kitų patalpų eksploatavimu, o ne jų konkretus faktinis naudojimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. sausio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-84/2008; 2012 m. spalio 31 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-458/2012).

64.       Apeliantė, ginčydama pirmosios instancijos teismo išvadą dėl katilinės patalpos pripažinimo antraeiliu daiktu ir bendrosios dalinės nuosavybės objektu, nurodo šiuos argumentus: katilinė nėra neatskiriamai susijusi funkciniu ryšiu su pastatu, pastatas gali funkcionuoti ir be katilinės, nes bendrijos nariai gali įsirengti naują katilinę bendrojo naudojimo patalpose arba prisijungti prie centralizuoto šildymo; apeliantės strateginis tikslas buvo už atlygį vykdyti katilinės administravimą ir priežiūrą, todėl katilinė buvo registruota Nekilnojamojo turto registre kaip atskiras daiktas; apeliantės nuosavybės teisės buvo įregistruotos statybą leidžiančių dokumentų pagrindu, todėl aktualios DNSBĮ normos, galiojusios statybą leidžiančio dokumento išdavimo metu – DNSBĮ 2 straipsnio 5 dalies 2 punktas, kuris numatė, jog bendra inžinerinė įranga galėjo būti įrengta atskiriems gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų savininkams nuosavybės teise priklausančiose patalpose; vien ta aplinkybė, kad negyvenamosiose patalpose yra bendros komunikacijos, nesudaro pagrindo išvadai, jog negyvenamoji patalpa yra bendro naudojimo; katilinė atitinka savarankiškiems daiktams keliamus reikalavimus, nes nėra draudimo dalyvauti savarankiškai civilinėje teisinėje apyvartoje – tą patvirtina katilinės registracija atsakovės vardu Nekilnojamojo turto registre ir vėlesnis katilinės pardavimas.

65.       Bylos duomenys patvirtina, kad katilinė, kaip atskiras nekilnojamasis daiktas, Nekilnojamojo turto registre įregistruota 2022 m. balandžio 27 d., įregistravimo pagrindas – 2022 m. kovo 25 d. Kadastro duomenų byla ir Statybos užbaigimo aktas Nr. ACCA‑00‑211018‑00211; savininkė – UAB ,,Solveiga“; nuosavybės teisė įregistruota 1992 m. sausio 28 d. Akcijų pasirašymo sutarties Nr. 5, 1992 m. gegužės 8 d. Perdavimo–priėmimo akto ir 2021 m. spalio 18 d. Statybos užbaigimo akto Nr. ACCA‑00‑211018-00211 pagrindu. Iš byloje pateiktos 2022 m. kovo 25 d. Kadastro duomenų bylos matyti, kad rūsio plane katilinės patalpa pažymėta Nr. R 22-1. Kadastro bylos pastato patalpų plotų eksplikacijoje katilinė (plotas 45,73 kv. m) nurodyta kaip biuro patalpa Nr. 22; katilinė nepriskirta prie bendrojo naudojimo patalpų.

66.       Apeliacinės instancijos teismas, įvertinęs byloje esančius duomenis, pirmosios instancijos teismo motyvus, šalių argumentus ir byloje esančių įrodymų bei nustatytų faktinių aplinkybių visumą, taip pat apeliacinio skundo argumentus, kurie apibrėžia bylos nagrinėjimo ribas, neturi pagrindo sutikti su apeliantės apeliacinio skundo argumentais, kuriais ginčijama pirmosios instancijos teismo išvada dėl katilinės kaip antraeilio daikto ir bendrosios dalinės nuosavybės objekto kvalifikavimo.

67.       Priešingai nei nurodo apeliantė, nei katilinės kaip atskiro nekilnojamojo objekto įregistravimas Nekilnojamojo turto registre, nei aplinkybė, kad dėl katilinės pardavimo atsakovės sudarė byloje ginčijamą pirkimo–pardavimo sutartį, neteikia pagrindo katilinę kvalifikuoti kaip savarankišką daiktą. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad Nekilnojamojo turto registro paskirtis yra išviešinti duomenis apie nekilnojamuosius daiktus. Duomenų apie nekilnojamuosius daiktus išviešinimas nenulemia daikto paskirties ir jo ryšių su kitais daiktais, taigi nereiškia, kad daikto savybės ar kriterijai yra būtent tokie; išviešinti duomenys nelemia daikto likimo. Tam turi reikšmės požymiai, savybės ir kriterijai, kurie priklauso daiktui, ir savininko valia. Nekilnojamojo turto registro įstatymo nuostatos nereglamentuoja ir nelemia, kad daiktas ar jo dalis tik dėl jo registracijos ar dėl tokių jo savybių kaip suformavimas atskiru nekilnojamojo turto objektu arba unikalaus numerio suteikimo negali būti pripažintas daikto priklausiniu. Daikto priklausomumą lemia ne jo teisinė registracija atskiru nekilnojamojo turto objektu, o jo nuolatinis funkcinis ryšys su vienu ar keliais pagrindiniais daiktais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. spalio 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-422/2011; 2012 m. spalio 31 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-458/2012). Pagal kasacinio teismo praktiką, kurį daiktą pripažinti pagrindiniu, o kurį – antraeiliu, yra kiekvieno konkretaus atvejo įvertinimo pagal faktinius duomenis, galiojančius įstatymus ir sutartis rezultatas  (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. vasario 5 d. nutartis civilinėje Nr. 3K-3-32/2007; 2013 m. kovo 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-117/2013).

68.       Teisėjų kolegija, atsižvelgusi į tai, kad pagal kasacinio teismo praktiką patalpų priskyrimą prie bendrojo naudojimo patalpų lemia patalpų techninės savybės, jų paskirtis ir funkcinis ryšys su daugiabučio namo butų ir kitų patalpų eksploatavimu, daro išvadą, jog ir kadastrinės bylos duomenys, pagal kuriuos katilinė nepriskirta prie bendrojo naudojimo patalpų, savaime nelemia išvados dėl katilinės kaip savarankiško nekilnojamojo objekto statuso, o šie duomenys vertinami kartu su kitomis byloje nustatytomis faktinėmis aplinkybėmis bei byloje esančiais įrodymais (CPK 185 straipsnis).

69.       Teisėjų kolegija nustatė, kad katilinėje sumontuota įranga, kuri yra šilumos ir karšto vandens tiekimo inžinerinės sistemos dalis, pripažinta antraeiliu daiktu ir bendrąja daline pastato butų ir kitų patalpų savininkų nuosavybe. Sutiktina su apeliante, kad aplinkybė, jog negyvenamosiose patalpose yra bendros komunikacijos, savaime neteikia pagrindo išvadai, jog negyvenamoji patalpa yra bendro naudojimo. Tačiau, šiuo atveju iš projektinės pastato rekonstrukcijos dokumentacijos nustatyta, kad katilinės patalpos name buvo įrengtos vieninteliu tikslu – joje sumontuoti įrangą, kuri skirta visų pastato patalpų šildymui, karšto vandens tiekimui. Byloje nėra duomenų, kad ginčo katilinė aptarnautų daugiau pastatų ar turėtų kitą tikslinę paskirtį. Teisėjų kolegija taip pat pritaria pirmosios instancijos teismo vertinimui, kad katilinės patalpa turėjo būti specialiai pritaikyta joje įrengtai įrangai, nes vandens šildymo katilai yra priskiriami prie potencialiai pavojingų įrenginių kategorijos (Lietuvos Respublikos potencialiai pavojingų įrenginių priežiūros įstatymo 3 straipsnio 1 punktas), o patalpoms, kuriose yra įrengiami dujiniai prietaisai, yra keliami ypatingi saugumo ir dydžio reikalavimai (Lietuvos Respublikos energetikos ministro 2012 m. sausio 2 d. įsakymu Nr. 1-2 patvirtintų Dujų sistemų pastatuose įrengimo taisyklių III dalis). Taigi, katilinės patalpos techninės savybės pritaikytos joje sumontuotai įrangai, kuri skirta visų pastato patalpų šildymui, karšto vandens tiekimui.

70.       Apeliantės argumentai, kad pastatas gali funkcionuoti ir be katilinės, nes bendrijos nariai gali įsirengti naują katilinę bendrojo naudojimo patalpose arba prisijungti prie centralizuoto šildymo, atmetami bei nesudaro pagrindo tenkinti apeliacinio skundo. Visų pirma, kaip minėta, pagal projektinę dokumentaciją dvivamzdės šildymo sistemos, kuriomis šiluma ir karštas vanduo patenka į pastato patalpas, suprojektuotos nuo rūsyje esančios katilinės patalpos ir sujungtos su katilinėje esančia įranga. Katilinėje esanti įranga pagal paskirtį gali veikti tik prijungta prie likusių šilumos ir karšto vandens tiekimo inžinerinės sistemos įrenginių ir vamzdynų. Be to, patalpoms, kuriuose yra įrengiami dujiniai prietaisai, vandens šildymo katilai, taikomi pirmiau nurodytuose teisės aktuose nustatyti saugumo ir dydžio reikalavimai. Būtent ginčo katilinės patalpa pagal projektinę dokumentaciją yra pritaikyta šilumos ir karšto vandens tiekimo inžinerinės sistemos įrangai, suprojektuota taip, jog dvivamzdės šildymo sistemos, kuriomis šiluma ir karštas vanduo patenka į pastato patalpas, jungtųsi su katilinės patalpomis ir joje esančia įranga. Antra, apeliantei, kaip pastato statytojai, nusprendusiai rekonstruojamame daugiabučiame gyvenamajame name įrengti individualią centrinio šildymo sistemą, teko pareiga pasirūpinti, jog pastatas galėtų būti naudojamas pagal paskirtį – kad gyventojai bei negyvenamų patalpų naudotojai turėtų galimybę naudotis būtinomis komunalinėmis paslaugomis ir energijos ištekliais (žr. šios nutarties 55 punktą). Trečia, byloje pateiktos pastato butų ir kitų patalpų pirkimo–pardavimo sutartys patvirtina, kad pastato patalpų savininkai įsigijo butus ir kitas patalpas daugiabutyje gyvenamajame name su individualia centrinio šildymo sistema, turėdami pagrįstą lūkestį, kad būtent apeliantė užtikrino individualios centrinio šildymo sistemos veikimą ir galimybę naudotis būtinomis komunalinėmis paslaugomis bei energijos ištekliais, taip pat, jog pastatas ir ateityje bus šildomas individualia centrinio šildymo, o ne centralizuota šildymo sistema. 

71.       Teisėjų kolegijos vertinimu, aptarti argumentai ir aplinkybės sudaro pagrindą pritarti pirmosios instancijos teismui, kad katilinės patalpą ir inžinerinę įrangą, skirtą aprūpinti pastato patalpas šilumos energija ir karštu vandeniu, sieja funkcinis ryšys, nes būtent ginčo katilinės patalpa pagal projektinę dokumentaciją yra pritaikyta šilumos ir karšto vandens tiekimo inžinerinės sistemos įrangai, suprojektuota taip, jog dvivamzdės šildymo sistemos, kuriomis šiluma ir karštas vanduo patenka į pastato patalpas, jungtųsi su katilinės patalpomis ir joje esančia įranga. Pastato aprūpinamas šilumos energija ir karštu vandeniu nėra galimas nei be inžinerinės įrangos, skirtos aprūpinti pastato patalpas šilumos energija ir karštu vandeniu, nei be konkrečios ginčo katilinės patalpos, kuri yra suprojektuota ir pritaikyta būtent šiam tikslui. Atitinkamai, pirmosios instancijos teismas pagrįstai nusprendė, kad ne tik katilinėje esanti įranga, bet ir pati katilinės patalpa yra antraeiliai daiktai, be kurių pastatas negali savarankiškai pilnaverčiai funkcionuoti. Aptartos aplinkybės taip pat pagrindžia, kad katilinės patalpos yra bendrojo naudojimo patalpos, t. y. priklauso bendrosios dalinės nuosavybės teise visiems pastato bendraturčiams. Tai atitinka ir šios nutarties 62 punkte nurodytą teismų praktiką. 

72.       Apeliantės pozicija dėl verslo modelio administruojant katilinę ir gaunant iš to pajamų nekeičia apeliacinės instancijos teismo vertinimo dėl katilinės patalpų kaip antraeilio daikto. Šiuo klausimu pažymėtina, kad: i) byloje nėra duomenų, patvirtinančių atitinkamo verslo modelio atsispindėjimą projektinėje dokumentacijoje ar kituose dokumentuose; ii) apie minimo verslo modelio įgyvendinimą nebuvo informuoti pastato butų ir kitų patalpų savininkai prieš patalpų įsigijimą; iii) aplinkybė, kad patalpų savininkai mokėjo mokesčius apeliantei, nepatvirtina jų žinojimo apie nurodomą verslo modelį ar tai, jog katilinės patalpos registruotos apeliantės vardu. Apeliantės argumentas, kad įrengimo metu nebuvo žinomi būsimi pastato patalpų pirkėjai, todėl ji objektyviai negalėjo verslo modelio suderinti su jai nežinomais potencialais pirkėjais, atmetamas. Apeliantė apie planuojamą vykdyti ar vykdomą verslo modelį galėjo informuoti pirkėjus prieš konkrečių pirkimo–pardavimo sutarčių sudarymą, jau žinodama konkrečius patalpų pirkėjus.

73.       Apeliantės nurodoma DNSBĮ 2 straipsnio 5 dalies 2 punkto redakcija, galiojusi nuo 2001 m. spalio 26 d. iki 2012 m. liepos 1 d., t. y. tuo metu, kai apeliantei buvo išduotas statybą leidžiantis dokumentas, nagrinėjamu atveju neaktuali. Visų pirma, teisės doktrinoje pažymima, kad nuosavybės teisė į statinį atsiranda nuo statinio kaip vientiso visaverčio objekto sukūrimo momento, o ne nuo statinio teisinės registracijos (Saukalienė K. Nuosavybės teisių įgijimo ir praradimo probleminiai aspektai statybos rangos teisiniuose santykiuose. Daktaro disertacija. Vilnius, 2015, p. 168). Statinys po rekonstrukcijos, kaip vientisas visavertis objektas, įskaitant ir katilinės patalpas, sukurtas pabaigus rekonstrukciją 2021 m. spalio 18 d. Statybos užbaigimo akto Nr. ACCA-00-211018-00211 pagrindu. Kaip matyti iš Nekilnojamojo turto registro duomenų, būtent šio akto pagrindu įregistruota atsakovės nuosavybės teisė į katilinės patalpas. Antra, užbaigus pastato rekonstrukciją pastate jau buvo atsiradusi bendroji dalinė ginčo pastato nuosavybė (kaip minėta, ji atsirado 2007 m.), taigi, užbaigus pastato rekonstrukciją nuosavybės teisė į katilinės patalpas, kurios pripažintos bendrojo naudojimo patalpomis, atsirado ne apeliantei, o pastato bendraturčiams.

74.       Teisėjų kolegija apibendrindama konstatuoja, kad apeliacinio skundo argumentais nepaneigta pirmosios instancijos teismo išvada dėl katilinės su joje esančia įranga kvalifikavimo kaip antraeilio daikto, bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančio pastato butų ir kitų patalpų savininkams.

Dėl pirkimo–pardavimo sutarties pripažinimo negaliojančia, restitucijos taikymo ir UAB „Solveiga“ daiktinių teisių į katilinę panaikinimo

75.       CK 1.80 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad imperatyvioms įstatymo normoms prieštaraujantis sandoris yra niekinis ir negalioja. Sandoris gali būti pripažintas niekiniu ir negaliojančiu CK 1.80 straipsnio 1 dalies pagrindu tuomet, kai jis prieštarauja imperatyviosioms įstatymo normoms. Kasacinis teismas, aiškindamas CK 1.80 straipsnio 1 dalyje įtvirtinto sandorių negaliojimo pagrindo taikymo sąlygas, yra nurodęs, kad sandoris, vadovaujantis CK 1.80 straipsnio 1 dalimi, yra niekinis ir negalioja, jei konstatuojama tokių sąlygų visuma: pirma, kad teisės norma, kuriai, ieškovo teigimu, prieštarauja sandoris, yra imperatyvioji; antra, kad ginčo sandoris pažeidžia nurodytoje normoje įtvirtintą imperatyvą ir kad šio pažeidimo padarinys tikrai yra sandorio negaliojimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. balandžio 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-161-684/2019, 17 punktas ir jame nurodyta kasacinio teismo praktika).

76.       Pirmosios instancijos teismas, nustatęs, kad katilinė yra antraeilis daiktas, konstatavo, jog ji bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso pastato bendraturčiams, o UAB „Solveiga“ ginčijamos pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo metu nebuvo katilinės savininkė, todėl sandorį, kaip prieštaraujantį imperatyviosioms įstatymo normoms, pripažintino niekiniu ir negaliojančiu nuo jo sudarymo momento (CK 1.80 straipsnis).

77.       Apeliantė nurodo, kad iš pirmosios instancijos teismo sprendimo neaišku, kokioms konkrečioms teisės normoms prieštarauja pirkimo–pardavimo sutartis. Teisėjų kolegija pažymi, kad apskųstame sprendime aiškiai nurodyta, jog sandoris prieštarauja: CK 4.82 straipsnio 2 daliai, kurioje įtvirtinta, jog namo, buto ar kitos patalpos savininkas neturi teisės perduoti bendrosios dalinės nuosavybės, nustatytos CK 4.82 straipsnio 1 dalyje, savo dalies, taip pat atlikti kitų veiksmų, dėl kurių ta dalis perduodama atskirai nuo nuosavybės teisės į butą ar kitą patalpą, išskyrus atvejus, kai perduodama bendrąja daline nuosavybe esančio daikto, kuris gali būti ar, jį pertvarkius, galės būti naudojamas kaip atskiras daiktas ir toks jo naudojimas netrukdys naudoti butų ar kitų patalpų pagal paskirtį, dalis; CK 4.37 straipsnio 2 daliai, kurioje numatyta, jog tik savininkas turi teisę disponuoti turtu ir jį perleisti kitam asmeniui. Aptartos teisės normos yra imperatyvios. Apeliantė kitų argumentų dėl sandorio pripažinimo negaliojančiu nenurodo, todėl apeliacinės instancijos teismas detaliau šiuo klausimu nepasisako.

78.       Pripažinus katilinės pardavimo sandorį negaliojančiu ab initio, atsiranda sandorio negaliojimo pasekmė – restitucija (CK 1.80 straipsnio 2 dalis) ir turi būti sprendžiama dėl šio instituto taikymo tarp sandorio šalių (CK 6.145 straipsnis). Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad teismas, pripažindamas sandorį negaliojančiu, privalo ex officio (pagal pareigas) išspręsti restitucijos klausimą (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. gruodžio 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-553/2014). Pagal CK 1.80 straipsnio nuostatas kai sandoris negalioja, viena jo šalis privalo grąžinti kitai sandorio šaliai visa, ką yra gavusi pagal sandorį (restitucija), o kai negalima grąžinti to, ką yra gavusi, natūra, – atlyginti to vertę pinigais, jeigu įstatymai nenumato kitokių sandorio negaliojimo pasekmių.

79.       Pirmosios instancijos teismas nustatė, kad apribojimų taikyti restituciją natūra byloje nėra, tačiau jos taikymas nepakeis jau faktiškai susiklosčiusio ir bendrijos vykdomo katilinės valdymo, nes byloje nustatyta, jog: po to, kai MB Namų istorija nutraukė sutartį dėl dujų pastatui tiekimo, tokią sutartį sudarė pati bendrija ir šiuo metu bendrija paskirsto gyventojams šildymo išlaidas; bendrija yra sudariusi katilinės techninės priežiūros sutartį, taigi, faktiškai vykdo katilinės priežiūrą ir valdymą; MB Namų istorija pagal negaliojančia pripažintą katilinės pirkimo–pardavimo sutartį apeliantei sutartyje numatytos kainos sumokėjusi nėra. Šios aplinkybės apeliacinio skundo argumentais neneigiamos.

80.       Teisėjų kolegija, įvertinusi aptartas teismo išvadas pagal apeliacinio skundo argumentus, neturi pagrindo su jomis nesutikti. Dėl apeliantės akcentuojamo sandorių šalių (ne)sąžiningumo pažymėtina, kad, viena vertus, sandorio šalies sąžiningumas sudarant sandorį nėra restitucijos taikymo galimybę per se (pati savaime) lemianti teisinė kategorija. Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad vien turto įgijėjo sąžiningumas nelemia, kad restitucija natūra neturi būti vykdoma (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. kovo 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-124-701/2016, 51 punktas). Kita vertus, pirmosios instancijos teismas įvertino, kad MB Namų istorija negali gintis tuo, jog yra sąžininga įgijėja, nes katilinė nėra savarankiškas teisinių santykių objektas ir pagal įstatymą negalėjo būti parduota atskirai nuo pagrindinio daikto (pastato ar nuosavybės teisės objektais esančių gyvenamųjų ar kitos paskirties patalpų). Įstatymo nežinojimas nepateisina neteisėtų veiksmų, todėl asmuo, įgijęs turtą, kurio įgyti neleidžia galiojantys įstatymai, negali būti laikomas sąžiningu turto įgijėju (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. liepos 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-306/2010). Atitinkamai, apeliantė, pardavusi katilinę, kuri negali būti savarankišku teisiniu objektu, nelaikytina sąžininga sandorio šalimi.

81.       Bendrijai jau faktiškai vykdant katilinės priežiūrą, įvertinant pirmiau nurodytas aplinkybes ir tai, kad buvo patenkintas ieškovės ieškinys, neaktualiais tampa apeliacinio skundo argumentai dėl katilinės grąžinimo UAB ,,Solveiga“ nepagrįstumo, nes nežinoma katilinės ir joje esančios įrangos būklė; katilinės grąžinimo bendrijai nepagrįstumo, nes katilinės yra padidinto pavojaus šaltinis ir bendrija neturi reikiamų žinių katilinės priežiūrai. 

82.       Teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas byloje pagal nustatytą faktinę situaciją pagrįstai taikė restituciją ir tinkamai nustatė jos taikymo būdą.

83.       Apeliantė teigia, kad pirmiausia ieškovė turėjo nuginčyti statybą leidžiančius dokumentus, kurių pagrindu nuosavybės teisės į katilinę buvo registruotos atsakovės vardu, ir tik tuomet buvo galima panaikinti apeliantės daiktines teises į katilinę.

84.       Visų pirma, kaip minėta, apeliantės nuosavybės teisė į katilinę įregistruota ne statybą leidžiančio dokumento, o 2021 m. spalio 18 d. Statybos užbaigimo akto Nr. ACCA‑00‑211018‑00211 pagrindu. 

85.       Antra, pagal kasacinio teismo praktiką, kurį daiktą pripažinti pagrindiniu, o kurį – antraeiliu, yra kiekvieno konkretaus atvejo įvertinimo pagal faktinius duomenis, galiojančius įstatymus ir sutartis rezultatas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. vasario 5 d. nutartis civilinėje Nr. 3K-3-32/2007; 2013 m. kovo 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-117/2013).

86.       Trečia, byloje nustatyta, kad užbaigus pastato rekonstrukciją pastate jau buvo atsiradusi bendroji dalinė ginčo pastato nuosavybė (kaip minėta, ji atsirado 2007 m.), taigi, užbaigus pastato rekonstrukciją nuosavybės teisė į katilinės patalpas, kurios pripažintos bendrojo naudojimo patalpomis, atsirado ne apeliantei, o pastato bendraturčiams.

87.       Ketvirta, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2023 m. lapkričio 22 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e3K-3-300-403/2023 išaiškinta, kad pagal Nekilnojamojo turto registro duomenis kaip nekilnojamojo turto objektas suformuotas daiktas, kuriam suteiktas unikalus numeris, sutarties dėl pagrindinio daikto pirkimo–pardavimo sudarymo metu nuosavybės teise priklausė ir pirkėjo kreipimosi į teismą dėl pripažinimo, kad tą daiktą, kaip priklausinį, jis įgijo nuosavybės teise pagrindinio daikto pirkimo–pardavimo sutarties pagrindu, metu tebepriklauso pardavėjui, apskritai neturi reikšmės sprendžiant dėl pagrindinio daikto priklausinio statuso. Pirkėjo kreipimasis į teismą dėl pripažinimo, kad daiktą, kuris kreipimosi į teismą metu pagal Nekilnojamojo turto registro duomenis nuosavybės teise priklauso pardavėjui, pirkėjas įgijo nuosavybės teise kaip pagrindinio daikto priklausinį, reiškia, jog pirkėjas ginčija tiek pardavėjo nuosavybės teisę, tiek ir Nekilnojamojo turto registro duomenis, kad pardavėjas yra šio daikto savininkas. Kadangi Nekilnojamojo turto registre tik išviešinamos, be kita ko, asmenų įstatymo nustatytais pagrindais įgytos teisės į nekilnojamuosius daiktus, teismui pripažinus, kad pirkėjas įgijo nuosavybės teisę į pardavėjui nuosavybės teise priklausiusį pagrindinio daikto priklausinį, toks teismo sprendimas yra teisinis pagrindas išregistruoti Nekilnojamojo turto registre išviešintą pardavėjo nuosavybės teisę ir įregistruoti (išviešinti) pirkėjo nuosavybės teisę (nutarties civilinėje byloje Nr. e3K‑3‑300‑403/2023 50 punktas).

88.       Teisėjų kolegija atsižvelgusi į bylos faktines aplinkybes, taikydama kasacinio teismo išaiškinimus, daro išvadą, kad, ieškovė, ginčydama katilinės pirkimo–pardavimo sutartį, ginčijo tiek apeliantės nuosavybės teisę, tiek ir Nekilnojamojo turto registro duomenis, jog apeliantė yra šio daikto savininkė. Teismui pripažinus, kad katilinė su joje esančia įranga yra antraeilis daiktas ir bendrosios dalinės nuosavybės objektas, kuris negalėjo būti perleistas nuginčyto sandorio pagrindu, toks teismo sprendimas yra teisinis pagrindas išregistruoti Nekilnojamojo turto registre išviešintą apeliantės nuosavybės teisę ir įregistruoti (išviešinti) bendrosios dalinės nuosavybės teisę.

Dėl bylos nagrinėjimo pirmosios instancijos teisme ribų (ne)peržengimo ir kitų apeliantės nurodomų apeliacinio skundo argumentų

89.       Apeliantė teigia, kad: ieškovė ieškinį grindė konkrečia teisės norma – Lietuvos Respublikos šilumos ūkio įstatymo 2 straipsnio 44 punktu, todėl pirmosios instancijos teismas, konstatavęs, jog nėra pagrindo sprendžiant ginčą taikyti šio įstatymo nuostatų, turėjo ieškovės patikslintą ieškinį atmesti; ieškovė nekėlė byloje reikalavimo pripažinti, kad katilinė su visa joje esančia įranga yra pastato – daugiabučio gyvenamojo namo esminė dalis. Apeliantės vertinimu, dėl nurodytų aplinkybių pirmosios instancijos teismas peržengė bylos nagrinėjimo pirmosios instancijos teisme ribas. Apeliantės teigimu, daugelis teismo motyvų yra siurpriziniai, nes ieškovė imperatyvių normų pažeidimą grindė tik statytojo pareiga perduoti bendro naudojimo objektus bendrijai.

90.       Ieškovo suformuluotas ieškinio dalykas (reikalavimas) ir nurodytas faktinis ieškinio pagrindas (aplinkybės, kuriomis jis grindžia savo reikalavimą) apibrėžia teisminio nagrinėjimo dalyką (CPK 135 straipsnio 1 dalies 2, 4 punktai), leidžia teismui tinkamai pasirengti bylos nagrinėjimui (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. kovo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-114-378/2015; 2023 m. spalio 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-238-421/2023, 22 punktas). Tiksliai ir suprantamai suformuluotas ieškinio dalykas ir pagrindas ne tik leidžia teismui tinkamai pasirengti bylos nagrinėjimui, bet yra reikšmingas ir atsakovo bei kitų dalyvaujančių byloje asmenų teisių įgyvendinimui, nes nuo ieškinio dalyko ir pagrindo formulavimo priklauso jų atsikirtimų į ieškinį turinys, nustatytinoms aplinkybėms patvirtinti teiktini įrodymai. Ieškovui savo pareigos tinkamai neįvykdžius, ribojama atsakovo teisė gintis nuo jam pareikštų reikalavimų. Dėl to aiškus ieškinio dalyko suformulavimas ir faktinio pagrindo išdėstymas yra šalių lygiateisiškumo ir rungimosi principų tinkamo įgyvendinimo prielaida (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. birželio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-223-421/2019, 14 punktas; 2023 m. vasario 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K‑3‑9-381/2023, 36 punktas). Taigi, bylos nagrinėjimo ribas apibrėžia ieškinio dalykas ir faktinis ieškinio pagrindas, taip pat atsakovo pateiktų atsikirtimų į ieškinį dalykas ir faktinis pagrindas. Teismas, priimdamas sprendimą, neturi teisės peržengti bylos nagrinėjimo ribų, apibrėžtų pirmiau įvardytais elementais, išskyrus proceso įstatyme nustatytus atvejus (CPK 265 straipsnio 2 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. gruodžio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-298-969/2022, 24 punktas; 2023 m. liepos 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K‑3‑220-381/2023, 39 punktas ir jame nurodyta kasacinio teismo praktika).

91.       Teisėjų kolegija pažymi, kad teisminė sistema grindžiama principu iura novit curia (teismas žino teisę), kuris reiškia, jog faktinių bylos aplinkybių teisinė kvalifikacija yra teismo prerogatyva. Kadangi teisės taikymas ir aiškinimas pagal byloje nustatytas faktines aplinkybes yra išimtinė teismo kompetencija, teismas to negali pavesti atlikti kitiems asmenims (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. balandžio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-167/2014 ir joje nurodyta kasacinio teismo praktika; 2018 m. gruodžio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-460-421/2018, 17 punktas; 2022 m. vasario 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-2-611/2022, 48 punktas). Lietuvos Aukščiausiasis Teismas taip pat yra nurodęs, kad nors teismas turi pareigą tinkamai kvalifikuoti ginčo teisinius santykius ir pritaikyti faktinei situacijai aktualias teisės normas (teisinį ieškinio pagrindą), tačiau ši teismo pareiga nereiškia nei teismo teisės modifikuoti faktinį ieškinio pagrindą (kvalifikuoti kitas, nei nurodytos šalių, faktines aplinkybes), nei keisti ieškinio dalyką (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. gruodžio 2 d. nutartį civilinėje byloje Nr. e3K-3-328-248/2020, 21 punktą; 2023 m. liepos 13 d. nutartį civilinėje byloje Nr. e3k-3-220-381/2023, 40 punktą).

92.       Nagrinėjamu atveju nustatyta, kad ieškovė patikslintame ieškinyje rėmėsi Lietuvos Respublikos šilumos ūkio įstatymo 2 straipsnio 44 punktu, prašė pripažinti ginčo sandorį negaliojančiu dėl prieštaravimo imperatyviai normai, numatančiai įpareigojimą pastato šilumos punktą (katilinę) perduoti pastato administravimą ir priežiūrą vykdančiai bendrijai. Tačiau, tiek patikslintame ieškinyje, tiek ir teismo posėdžių metu ieškovė, be kita ko, rėmėsi ir argumentu, jog apeliantė neturėjo teisės ginčijama sutartimi parduoti ne jai nuosavybės teise priklausančios katilinės. Faktinių bylos aplinkybių teisinė kvalifikacija yra teismo prerogatyva, todėl pirmosios instancijos teismo aktualių teisės normų pritaikymas faktinei situacijai pagal ieškovės bylos nagrinėjimo metu išdėstytas aplinkybes nelaikomas bylos nagrinėjimo pirmosios instancijos teisme ribų peržengimu.

93.       Byloje taip pat nustatyta, kad ieškovė patikslintame ieškinyje, be kitų reikalavimų, prašė teismo, atsakovėms įvykdžius teismo sprendimo dalį dėl restitucijos taikymo, pripažinti pasibaigusiomis atsakovės UAB „Solveiga“ daiktines teises į katilinę, pripažįstant ieškovei teisę įregistruoti šiai katilinei juridinį faktą apie nustatytą bendrojo naudojimo objekto valdymą įsteigus bendriją. Patikslintame ieškinyje ieškovė įrodinėjo, kad katilinė yra bendrojo naudojimo objektas, bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausantis visiems pastato bendraturčiams. Nors, kaip ir nurodo apeliantė, patikslintame ieškinyje nebuvo keliamas reikalavimas dėl katilinės pripažinimo antraeiliu daiktu, nebuvo nurodomos su tuo susijusios faktinės aplinkybės ir argumentai, iš bylos medžiagos nustatyta, kad pirmosios instancijos teismas 2024 m. kovo 26 d. priėmė nutartį, kurioje numatyta, jog 2024 m. kovo 25 d. teismo posėdžio metu MB Namų istorija atstovas, be kitų argumentų, pareiškė, kad teismas turėtų įvertinti, ar ginčo katilinė gali būti savarankišku teisinių santykių objektu. Įvertinęs šalių teismo posėdžio metu nurodytus argumentus, siekdamas tinkamai ir visapusiškai atskleisti bylai išnagrinėti reikšmingas aplinkybes, siekdamas sudaryti šalimis galimybę pasisakyti visais byloje iškeltais klausimais, teismas nurodė, jog yra tikslinga sudaryti galimybę šalims pasisakyti šiuo klausimu, kad būtų išvengta šalims netikėto aplinkybių ir įrodymų vertinimo. Ieškovė 2024 m. balandžio 10 d. pateikė rašytinius paaiškinimus, kuriuose nurodė argumentus dėl katilinės su joje esančia įranga pripažinimo antraeiliu daiktu (dokumento registracijos Nr. DOK-12849). Atsakovė dėl šių argumentų pasisakė teismui 2024 m. balandžio 9 d. pateiktuose rašytiniuose paaiškinimuose (dokumento registracijos Nr. DOK-12811). Ieškovė poziciją dėl katilinės pripažinimo antraeiliu daiktu palaikė ir apibendrino 2024 m. gegužės 3 d. vykusio teismo posėdžio metu.

94.       Pirmosios instancijos teismas apskųstame sprendime, pagal šalių apibrėžtas ginčo ribas, pripažino katilinę antraeiliu daiktu (esmine pastato dalimi), priklausiančia visiems pastato bendraturčiam bendrosios dalinės nuosavybės teise. Šių motyvų pagrindu teismas, nustatęs, jog ginčijamas katilinės perleidimo sandoris sudarytas pažeidžiant CK 4.82 straipsnio 2 dalyje įtvirtintą disponavimo bendrosios dalinės nuosavybės teise asmeniui priklausančia atitinkamos patalpos dalimi taisyklę, taip pat CK 4.37 straipsnio 2 dalį, kurioje numatyta, jog tik savininkas turi teisę disponuoti turtu ir jį perleisti kitam asmeniui, pripažino ginčo sandorį negaliojančiu ir panaikino UAB ,,Solveiga“ daiktinių teisių į katilinę registraciją. Pirmosios instancijos teismas nurodė, kad, pripažinus katilinę esmine pastato dalimi ir panaikinus UAB „Solveiga“ daiktinių teisių į šį turtą registraciją, kiti ieškovės reikalavimai dėl katilinės perdavimo ir daiktinių teisių išregistravimo tampa neaktualūs. Atitinkamai, apskųsto sprendimo rezoliucinėje dalyje teismas, be kita ko, pripažino, kad katilinė su visa joje esančia inžinerine įranga yra pastato – daugiabučio gyvenamojo namo su komercinėmis patalpomis esminė dalis, ir panaikino UAB ,,Solveiga“ daiktinių teisių į katilinę registraciją.

95.       Pagal Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymo 7 straipsnį, centrinio registratoriaus funkcijos yra administruoti nekilnojamojo turto registrą, projektuoti, diegti ir naudoti nekilnojamojo turto registro informacinę sistemą, vadovauti teritoriniams registratoriams, kontroliuoti jų veiklą bei atlikti kitas šiame įstatyme bei Nekilnojamojo turto registro nuostatuose nustatytas funkcijas. Pagal to paties įstatymo 8 straipsnio 2 dalį, teritoriniai registratoriai tvarko nekilnojamojo turto registrą, įregistruoja nekilnojamuosius daiktus, daiktines teises į juos, šių teisių suvaržymus, juridinius faktus. Nekilnojamojo turto registre įregistruotas juridinis faktas išregistruojamas, jeigu pateikiami įstatymų nustatyti dokumentai, patvirtinantys, kad juridinis faktas pasibaigė. Įregistruoti juridiniai faktai, susiję su nekilnojamaisiais daiktais, daiktinėmis teisėmis į juos ir šių teisių suvaržymais, išregistruojami atitinkamo nekilnojamojo daikto registro įraše panaikinant žymą (Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymo 16 straipsnio 2 dalis). Nekilnojamojo turto registro nuostatų (patvirtinti 2014 m. balandžio 23 d. Vyriausybės nutarimu Nr. 379, toliau – Nuostatai) 26 punktas numato, kad prašymą įregistruoti ar išregistruoti kitas daiktines teises, šių teisių suvaržymus, juridinius faktus ar pakeisti duomenis nekilnojamojo daikto registro įraše pateikia šių teisių turėtojas, įstatymo įgaliota institucija arba asmuo, suinteresuotas jų įregistravimu ar išregistravimu. Prašymą asmuo paduoda pats arba per savo atstovą, turintį įstatymų nustatyta tvarka išduotą įgaliojimą, o 28 punktas reglamentuoja, kad prašymą įregistruoti ar išregistruoti nekilnojamąjį daiktą, daiktines teises, šių teisių suvaržymus, juridinius faktus ar pakeisti duomenis nekilnojamojo daikto registro įraše gali pateikti teisėsaugos, valstybės valdžios ar valdymo institucijos, įstatymų nustatytais atvejais ginančios viešąjį interesą, arba bet kuris proceso, kurio metu priimtas teismo sprendimas dėl nekilnojamojo daikto, daiktinių teisių, šių teisių suvaržymų ir juridinių faktų pasikeitimo ir (ar) pasibaigimo, dalyvis.

96.       Taigi, įsiteisėjęs teismo procesinis sprendimas dėl nekilnojamojo daikto, daiktinių teisių, šių teisių suvaržymų ir juridinių faktų pasikeitimo ir (ar) pasibaigimo yra pagrindas įregistruoti, išregistruoti ar pakeisti duomenis Nekilnojamojo turto registre. CPK 270 straipsnio 1 dalyje nurodytos teismo sprendimo sudedamosios dalys: įžanginė, aprašomoji, motyvuojamoji ir rezoliucinė. Kasacinio teismo praktikoje nurodoma, kad teismo sprendimas yra vientisas dokumentas, kurio rezoliucinė dalis negali būti vertinama atskirai nuo kitų, taip pat ir motyvuojamosios, sprendimo sudedamųjų dalių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. rugsėjo 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-501/2006). Vykdant teismo sprendimą, privalu įvykdyti ne tik rezoliucinėje dalyje išdėstytą nutarimą, bet ir laikytis motyvuojamojoje dalyje pateiktų išaiškinimų (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. vasario 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-26-916/2017, 45 punktas).

97.       Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į tai, kad: i) ieškovė patikslintame ieškinyje išdėstytą poziciją grindė bylos nagrinėjimo metu nurodytu motyvu, jog katilinė yra antraeilis daiktas; ii) pirmosios instancijos teismas apskųsto sprendimo motyvuojamoje dalyje nustatė, kad katilinė yra antraeilis daiktas, bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausantis pastato bendraturčiams, ir iš esmės šio motyvo pagrindu ieškinį patenkino; iii) teismo sprendimas yra vientisas dokumentas, kurio rezoliucinė dalis negali būti vertinama atskirai nuo motyvuojamosios sprendimo dalies; iv) įsiteisėjęs teismo sprendimas yra pagrindas įregistruoti, išregistruoti ar pakeisti duomenis Nekilnojamojo turto registre, vertina, jog esminio sprendimo motyvo (kad katilinė su visa joje esančia inžinerine įranga, yra pastato – daugiabučio gyvenamojo namo su komercinėmis patalpomis – esminė dalis), kuris savaime sudaro pagrindą pakeisti duomenis Nekilnojamojo turto registre, sprendimo rezoliucinėje dalyje nurodymas nėra ieškinio dalyko pakeitimas. Teisėjų kolegijos įsitikinimu, nurodymas sprendimo rezoliucinėje dalyje, kad katilinė su visa joje esančia inžinerine įranga, yra pastato – daugiabučio gyvenamojo namo su komercinėmis patalpomis – esminė dalis, leis efektyviau vykdyti Nekilnojamojo turto registro duomenų, susijusių su katiline, pakeitimą.

Dėl bylos procesinės baigties ir bylinėjimosi išlaidų paskirstymo

98.       Teisėjų kolegija, įvertinusi apskųsto sprendimo turinį ir bylos medžiagą, nustatė, kad pirmosios instancijos teismas pasisakė dėl visų esminių šalių nurodytų faktinių aplinkybių, argumentų bei byloje esančių įrodymų, dėl kurių šalys bylos nagrinėjimo metu turėjo galimybę pasisakyti ir pasisakė. Pažymėtina, kad tiek Europos Žmogaus Teisių Teismas, tiek kasacinis teismas savo praktikoje laikosi pozicijos, jog teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį sprendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą (Europos Žmogaus Teisių Teismo 1994 m. gruodžio 9 d. sprendimas byloje Ruiz Torija prieš Ispaniją, peticijos Nr. 18390/91; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. spalio 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-380-690/2018, 22–26 punktai).

99.       Į esminius šalių argumentus atsakyta, dėl kitų šalių argumentų apeliacinės instancijos teismas plačiau nepasisako, nes jie nelemia skundžiamo sprendimo teisėtumo ir pagrįstumo.

100.       Teisėjų kolegija, įvertinusi byloje nustatytų aplinkybių visumą bei apeliacinio skundo argumentus, nusprendžia, kad pirmosios instancijos teismas tinkamai taikė ir aiškino materialiosios teisės normas bei proceso teisės normas, reglamentuojančias įrodinėjimo ir įrodymų vertinimo taisykles, teisingai įvertino bylos faktines aplinkybes ir vadovavosi ginčui aktualia Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika. Apeliacinio skundo argumentai nesudaro pagrindo naikinti arba keisti apskųstą teismo sprendimą, todėl apeliacinis skundas atmetamas, o pirmosios instancijos teismo sprendimas paliekamas nepakeistas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

101.       Apeliacinį skundą atmetus, apeliantės bylinėjimosi išlaidos, patirtos apeliacinės instancijos teisme, neatlyginamos (CPK 93 straipsnio 1 dalis).

102.       Ieškovė pateikė prašymą priteisti iš apeliantės jos apeliacinės instancijos teismas patirtas bylinėjimosi išlaidas, taip pat pateikė įrodymus, kad patyrė ir apmokėjo 2 229 Eur išlaidas už advokato teisinę pagalbą ruošiant atsiliepimą į apeliacinį skundą. Prašomos priteisti bylinėjimosi išlaidos neviršija Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu ir Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R‑85 patvirtintose Rekomendacijose dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalių dydžių. Atsižvelgus į tai, iš atsakovės (apeliantės) ieškovei priteisiama 2 229 Eur bylinėjimosi išlaidų, patirtų bylą nagrinėjant apeliacinės instancijos teisme (CPK 93 straipsnio 1 dalis).

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 331 straipsniu,

n u t a r i a:

        Vilniaus apygardos teismo 2024 m. gegužės 23 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Priteisti ieškovei Namo Savininkų Bendrijai VYTAUTO G 19, Trakai, juridinio asmens kodas 306159717, iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Solveiga“, juridinio asmens kodas 181220133, 2 229 Eur (du tūkstančius du šimtus dvidešimt devynis eurus) bylinėjimosi išlaidų, patirtų bylą nagrinėjant apeliacinės instancijos teisme.

Teisėjai                                                                        Laima Ribokaitė 

Irmantas Šulcas

Žilvinas Terebeiza