Civilinė byla Nr. e2A-127-910/2020
Teisminio proceso Nr. 2-68-3-36929-2018-9
Procesinio sprendimo kategorijos: 2.1.2.4.1.2; 2.6.16.5; 3.3.1.20
(S)
VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS
N U T A R T I S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2020 m. balandžio 10 d.
Vilnius
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Ritos Kisielienės, Danutės Kutrienės ir Laimos Ribokaitės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja),
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjusi apeliantės (ieškovės) uždarosios akcinės bendrovės „Ignasta“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2019 m. balandžio 24 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Ignasta“ ieškinį atsakovėms J. S. individualiai įmonei, S. P., uždarajai akcinei bendrovei „Kilminė“ dėl nuomininko pirmenybės teisės atnaujinti nuomos sutartį pažeidimo, nuomininko teisių ir pareigų perkėlimo, gerai moralei prieštaraujančio sandorio pripažinimo negaliojančiu bei atsakovės J. S. individualios įmonės priešieškinį ieškovei uždarajai akcinei bendrovei „Ignasta“ dėl iškeldinimo iš negyvenamųjų patalpų,
n u s t a t ė :
I. Ginčo esmė
1. Ieškovė UAB „Ignasta“ kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydama: 1) perkelti ieškovei nuomininko teises ir pareigas pagal atsakovų J. S. individualios įmonės, J. S., S. P. ir UAB „Kilminė“ 2018 m. liepos 11 d. sudarytą Patalpų nuomos sutartį Nr. 201807-11 visa apimtimi; 2) netenkinus pirmojo reikalavimo, perkelti ieškovei nuomininko teisių ir pareigų pagal atsakovų J. S. individualios įmonės, J. S., S. P. ir UAB „Kilminė“ 2018 m. liepos 11 d. sudarytą Patalpų nuomos sutartį Nr. 201807-11 dalį dėl sandėlio patalpų, esančių (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), laikino valdymo ir naudojimosi už užmokestį laikantis 2018 m. liepos 11 d. patalpų nuomos sutarties Nr. 201807-11 sąlygų; 3) pripažinti atsakovų J. S., J. S. individualios įmonės, S. P. ir UAB „Kilminė“ 2019 m. sausio 28 d. sudarytą susitarimą dėl 2018 m. liepos 11 d. Patalpų nuomos sutarties Nr. 201807-11 nutraukimo prieštaraujančiu gerai moralei ir negaliojančiu; 4) priteisti bylinėjimosi išlaidas.
2. Ieškovė nurodė, kad atsakovė J. S. individuali įmonė pažeidė ieškovės pirmenybės teisę nuomotis patalpas pagal šalių 2013 m. sausio 17 d. sudarytą Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. 3, pagal kurią išnuomotos sandėlio patalpos (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančios pastate (duomenys neskelbtini). Ieškovės teigimu, atsakovė neinformavo ieškovės apie ketinimą sudaryti nuomos sutartį su kita nuomininke – UAB „Kilminė“, t. y. nesuteikė galimybės ieškovei išsinuomoti patalpų, kaip tai numato CK 6.482 straipsnis ir šalių 2013 m. sausio 17 d. sudaryta Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis Nr. 3. Ieškovė nurodė, kad ji nuomos sutartį vykdė tinkamai ir nusiskundimų dėl jos pareigų vykdymo nebuvo.
3. Atsakovė J. S. individuali įmonė atsiliepime į ieškovės ieškinį su ieškiniu nesutiko, prašė jį atmesti kaip nepagrįstą. Nurodė, kad nuomos sutarties galiojimo laikotarpiu santykiai su ieškove buvo konfliktiški, ieškovė nesilaikydavo tvarkos bendrose nuomojamo pastato patalpose. Atsakovės teigimu, atsakovė su ieškove nesusitarė dėl nuomos sutarties pratęsimo.
4. Atsakovė UAB „Kilminė“ atsiliepime į ieškovės ieškinį su ieškiniu nesutiko, prašė jį atmesti. Nurodė, kad ieškovė neturi teisės reikalauti perkelti jai nuomininko teisių bei pareigų pagal atsakovių 2018 m. liepos 11 d. sudarytą nuomos sutartį, nes ši sutartis yra sudaryta dėl visiškai kito nuomos objekto, palyginus su 2013 m. sausio 17 d. nuomos sutartimi. Atsakovės nuomone, ieškovė negali remtis viešajame registre neįregistruota sutartimi ir atsakovės UAB „Kilminė“ atžvilgiu grįsti teisę atnaujinti tokią sutartį, atitinkamai perkeliant atsakovės teises ir pareigas. Atsakovės nuomone, ieškovė nepateikė įrodymų, kad ginčijamas sandoris buvo sudarytas siekiant tikslo, priešingo viešajai tvarkai ir gerai moralei.
5. Atsakovės J. S. ir S. P. atsiliepime į ieškovės ieškinį su ieškiniu nesutiko, prašė jį atmesti kaip nepagrįstą. Nurodė, kad atsakovės nebuvo susijusios su ieškove nuomos ar kitokiais teisiniais santykiais.
6. Atsakovė J. S. individuali įmonė pateikė teismui priešieškinį, kuriuo prašė iškeldinti ieškovę su visais jai priklausančiais daiktais iš negyvenamųjų sandėlio patalpų (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančių pastate (duomenys neskelbtini), nuosavybes teise priklausančių J. S. individualiai įmonei, ir priteisti bylinėjimosi išlaidas.
7. Ieškovė UAB „Ignasta“ atsiliepime į atsakovės J. S. individualios įmonės priešieškinį su priešieškiniu nesutiko, prašė jį atmesti. Nurodė, kad atsakovės J. S. individualios įmonės sandėlio valdymas ir naudojimasis juo turi būti vykdomas, nepažeidžiant įstatymų ir kitų asmenų teisių ir teisėtų interesų.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
8. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2019 m. balandžio 24 d. sprendimu atmetė ieškovės ieškinį dėl nuomininko pirmenybės teisių pažeidimo ir nuomininko teisių bei pareigų perkėlimo ir dėl susitarimo dėl patalpų nuomos sutarties nutraukimo pripažinimo negaliojančiu; patenkino atsakovės J. S. individualios įmonės priešieškinį ieškovei UAB „Ignasta“ dėl iškeldinimo iš negyvenamųjų patalpų; iškeldino ieškovę UAB „Ignasta“ su visais jai priklausančiais daiktais iš negyvenamųjų sandėlio patalpų, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančių (duomenys neskelbtini), pastate, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), nuosavybes teise priklausančių J. S. individualiai įmonei; priteisė atsakovei J. S. individualiai įmonei iš ieškovės UAB „Ignasta“ 3508 Eur bylinėjimosi išlaidų.
9. Teismas nustatė, kad ieškovė UAB „Ignasta“ ir atsakovė J. S. individuali įmonė 2013 m. sausio 17 d. sudarė Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. 3, kuria ieškovė iš atsakovės išsinuomojo patalpas, pažymėtas indeksais 1-10, 1-11, 1-12, 1-32 ir 1-33, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančias pastate (duomenys neskelbtini). Nuomos sutarties terminas – iki 2019 m. sausio 1 d. Nuomos sutarties 3.3 punkte šalys susitarė, kad nuomininkui tinkamai vykdžius pagal šią sutartį prisiimtus įsipareigojimus ir raštu išreiškus norą pratęsti sutarties galiojimą likus ne mažiau kaip 3 mėnesiams iki jos pasibaigimo dienos, šalys įsipareigoja per 1 mėnesį nuo nuomininko pranešimo apie pageidavimą pratęsti sutartį įteikimo nuomotojui pravesti derybas aptartuoju klausimu. Šalims susitarus dėl patalpų nuomos mokesčio, yra pasirašomas papildomas susitarimas prie sutarties ir sutarties galiojimas yra pratęsiamas sutartyje ir susitarime dėl nuomos mokesčio aptartomis sąlygomis dar 3 metams. Jeigu per nustatytą 1 mėnesio terminą šalys nesutars dėl patalpų nuomos mokesčio ir nesudarys papildomo rašytinio susitarimo, bus laikoma, kad sutartis nėra pratęsiama. Jeigu nustatytu terminu nuomotojas negaus nuomininko pranešimo apie nuomos termino pratęsimą, bus laikoma, kad nuomininkas nepageidauja 3 metų laikotarpiui pratęsti sutarties. Nuomininkui atsisakius pratęsti sutartį, kartu atsisakoma ir pirmumo teisės atnaujinti nuomos sutartį.
10. Teismas vertino, kad nurodyta nuomos sutarties nuostata nereiškia nuomotojo prievolės pratęsti nuomos sutartį bet kokiu atveju, jei tik to pageidaus nuomininkas. Ši nuostata įgyvendina CK 6.482 straipsnyje įtvirtintą nuomininko pirmenybę, lyginant su kitais asmenimis teisę toliau nuomotis tas patalpas, kurias jis buvo išsinuomojęs pagal nuomos sutartį, jei nuomotojas sutinka tas patalpas toliau nuomoti. Bet kokiu atveju nuomotojas turi absoliučią teisę nuspręsti, ar jis pageidauja toliau nuomoti tas patalpas, kurios buvo išnuomotos ankstesniam nuomininkui (CK 4.37 straipsnio 1 dalis). Nuomotojui nusprendus toliau patalpų nebenuomoti, nuomininkas po nuomos sutarties termino pasibaigimo negali reikalauti, kad nuomos sutartis su juo būtų atnaujinta.
11. Bylos duomenimis nustatyta, kad ieškovė 2018 m. rugsėjo 28 d. pranešimu informavo atsakovę J. S. individualią įmonę, kad pageidauja pratęsti nuomos sutartį. Ieškovė 2018 m. spalio 17 d. pasiūlymu pasiūlė atsakovei sutartyje nurodytas patalpas, taip pat papildomai patalpas, plane pažymėtas indeksais 1-17, 1-18, 1-22, 1-23, 1-25, 1-26, 1-27, 1-29, 1-30, 1-31, 1-37, išnuomoti ieškovui 10 metų terminui. Ieškovė atsakymo į šį pasiūlymą negavo.
12. Teismas taip pat nustatė, kad atsakovės J. S. individuali įmonė, J. S. ir S. P. 2018 m. liepos 11 d. Patalpų nuomos sutartimi Nr. 201807-11 išnuomojo atsakovei UAB „Kilminė“ patalpas, esančias (duomenys neskelbtini), tarp kurių buvo ir patalpos, 2013 m. sausio 17 d. Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartimi Nr. 3 išnuomotos ieškovei. Nurodytos patalpos nuomininkei nebuvo perduotos. Teismas nurodė, kad 2018 m. liepos 11 d. nuomos sutarties 4.1 punkte numatyto priėmimo–perdavimo akto byloje nėra, ieškovės atstovai pripažino, kad ieškovė bylos nagrinėjimo dieną toliau naudojasi 2013 m. sausio 17 d. nuomos sutartimi išsinuomotomis patalpomis. Bylos duomenimis, 2018 m. liepos 11 d. nuomos sutarties šalys 2019 m. sausio 28 d. susitarimu dėl 2018 m. liepos 11 d. patalpų nuomos sutarties Nr. 201807-11 nutraukimo susitarė nutraukti nurodytą nuomos sutartį nuo 2019 m. sausio 28 d.
13. Teismas sprendė, kad atsakovių J. S. individualios įmonės, J. S., S. P. ir UAB „Kilminė“ 2019 m. sausio 28 d. susitarimas dėl 2018 m. liepos 11 d. patalpų nuomos sutarties Nr. 201807-11 nutraukimo nėra viešajai tvarkai ar gerai moralei prieštaraujantis sandoris. J. S. individualios įmonės, S. P. ir UAB „Kilminė“ 2018 m. liepos 11 d. patalpų nuomos sutartis Nr. 201807-11 sudaryta dar nesibaigus ieškovės ir atsakovių J. S. individualios įmonės bei S. P. 2013 m. sausio 17 d. sudarytos Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartyje Nr. 3 sulygtam nuomos terminui (2019 m. sausio 1 d.). Ieškovei išreiškus norą pratęsti nuomos sutartį, atsakovės UAB „Kilminė“ teisė išsinuomoti tas pačias patalpas, kurios buvo išnuomotos ieškovei, būtų neįmanoma. Pagal atsakovių J. S. individualios įmonės, J. S., S. P. ir UAB „Kilminė“ 2018 m. liepos 11 d. nuomos sutarties bendrosios dalies 4.1 punkto nuostatas, nuomotojas patalpas nuomininkui nuomoja sutarties specialiosios dalies 5 punkte nurodytam nuomos terminui, kuris pradedamas skaičiuoti nuo patalpų perdavimo–priėmimo dienos. Patalpų perdavimo–priėmimo diena yra nustatyta sutarties specialiosios dalies 5 punkte. Patalpos perduodamos šalims sudarant patalpų perdavimo–priėmimo aktą. Analogiškos nuostatos įtvirtintos ir CK 6.535 straipsnyje. Toks aktas pasirašytas nebuvo. Atsakovių advokatė teismo posėdžio metu patvirtino, kad patalpos nuomininkei – UAB „Kilminė“ nebuvo perduotos. Atsižvelgdamas į nurodytas aplinkybes, teismas sprendė, kad tarp atsakovių nuomos santykiai dėl ginčo patalpų nuomos neprasidėjo.
14. Teismo vertinimu, CK 6.156 straipsnio 1 dalyje įtvirtintas sutarties laisvės principas leido 2018 m. liepos 11 d. nuomos sutarties šalims sutartį, kuri nepradėta vykdyti, nutraukti 2019 m. sausio 28 d. susitarimu dėl 2018 m. liepos 11 d. nuomos sutarties nutraukimo. Teismas sprendė, kad toks sutarties nutraukimas neprieštarauja gerai moralei, nes šalys tarpusavio susitarimu nutraukė nuomos sutartį, kuri nebuvo pradėta vykdyti ir nebuvo pažeidusi ieškovės interesų. Atsakovių nuomos santykiai dėl 2013 m. liepos 17 d. nuomos sutartimi ieškovei išnuomotų patalpų nebuvo atsiradę, todėl nurodyto sandorio sudarymas ir jo nutraukimas, net nepradėjus šio sandorio vykdyti, neprieštaravo gerai moralei ir nepažeidė ieškovės interesų.
15. Teismas byloje nesivadovavo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. gruodžio 28 d. civilinėje byloje Nr. 3K-3-689-695/2015 priimta nutartimi, pažymėjęs, kad nurodytoje byloje kasacinis teismas konstatavo atsakovų tikslą apriboti ieškovo pirmenybės teises į nuomos sutarties atnaujinimą, o ne turto nuomos santykių nutraukimą, todėl nuomos sutarties nutraukimo sandorį pripažino prieštaraujančiu gerai moralei. Šioje byloje ieškovei aktualių patalpų nuomos santykiai su kita nuomininke (UAB „Kilminė“) realiai neatsirado, nes patalpos nebuvo perduotos naujajai nuomininkei. Sudariusios sandorį šalys gali nuspręsti jo nevykdyti, o taip nusprendusios, gali sandorį nutraukti. Teismo vertinimu, versti šiuose santykiuose sandorio šalis elgtis priešingai jų valiai, reikštų sutarties laisvės principo pažeidimą. Nurodytų aplinkybių ir teisinių argumentų pagrindu teismas konstatavo, kad atsakovės nepadarė veiksmų, kurie galėtų prieštarauti gerai moralei.
16. Bylos duomenimis teismas nustatė, kad atsakovės numatė ginčo patalpas remontuoti, pertvarkyti, todėl tam tikrą laiką jų nenuomos. Teismas vertino, kad atsakovių ketinimas daryti ginčo patalpų remontą yra realus (pateiktos rangos sutartys, patalpų savininkų sandoriai dėl remonto). Esant šioms aplinkybėms, ieškovė neturi teisės reikalauti, kad atsakovės tęstų 2013 m. sausio 17 d. nuomos sutartyje nurodytų patalpų nuomą ieškovei po to, kai pasibaigė šioje sutartyje nurodytas nuomos terminas, juolab ieškovė neturi teisinio pagrindo reikalauti, kad atsakovės perkeltų nuomininko teises ieškovei dėl tų patalpų, kurių ieškovė nesinuomojo 2013 m. sausio 17 d. nuomos sutartimi. Nurodytų aplinkybių ir teisinių argumentų pagrindu teismas atmetė abu alternatyvius ieškinio reikalavimus dėl nuomininko teisių ir pareigų perkėlimo, taip pat reikalavimą dėl 2019 m. sausio 28 d. susitarimo dėl 2018 m. liepos 11 d. nuomos sutarties 2018 m. liepos 11 d. nutraukimo pripažinimo negaliojančiu kaip prieštaraujančio gerai moralei.
17. Konstatavęs, kad ieškovė ginčo patalpomis po 2013 m. sausio 17 d. nuomos sutartyje įtvirtinto nuomos termino (2019 m. sausio 1 d.) pasibaigimo naudojasi be teisėto pagrindo, teismas patenkino priešieškinio reikalavimą iškeldinti ieškovę iš ginčo patalpų su visais jai priklausančiais daiktais (CK 4.95 straipsnis, 6.499 straipsnis, 6.535 straipsnio 4 dalis).
18. Atmetęs ieškovės ieškinį ir patenkinęs atsakovės priešieškinį, teismas paskirstė šalių turėtas bylinėjimosi išlaidas.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai
19. Ieškovė apeliaciniu skundu prašo Vilniaus miesto apylinkės teismo 2019 m. balandžio 24 d. sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą – patenkinti ieškovės ieškinio reikalavimus, o atsakovės priešieškinį atmesti; priteisti ieškovės patirtas bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:
19.1. Pirmosios instancijos teismas nepagrįstai nesivadovavo kasacinio teismo išaiškinimais dėl naująją nuomos sutartį teisminio ginčo metu nutraukiančio susitarimo negaliojimo prieštaraujant gerai moralei ir nuomininko teisių bei pareigų perkėlimo, suformuotais 2015 m. gruodžio 28 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. 3K-3-689-695/2015, kurioje spręsto ginčo faktinės aplinkybės buvo analogiškos šio ginčo faktinėms aplinkybėms. Nurodytoje byloje teismas konstatavo, kad: „Geros moralės neatitinka ir asmens veiksmai sudaryti sutartį su vienu asmeniu, o paskui ją nutraukti tik tam, kad būtų užkirstas kelias kitam asmeniui naudotis pirmenybės teise sudaryti sandorį. <...> susitarimas nutraukti nuomos sutartį ir nuomos faktą išregistruoti iš Nekilnojamojo turto duomenų registro pasirašytas atsakovams jau atskleidus faktą, kad teisme yra pradėtas ginčas dėl nuomininko teisių perkėlimo <...> atsakovai elgėsi nesąžiningai, nes siekė ne turto nuomos santykių nutraukimo, bet akivaizdžiai neteisėtų tikslų, t. y. sąmoningai apriboti ieškovės pirmenybės teises į nuomos sutarties atnaujinimą ir ieškinio patenkinimą. Tokie atsakovų veiksmai laikytini prieštaraujančiais gerai moralei, o jų sudarytas 2014 m. balandžio 23 d. susitarimas vertintinas kaip niekinis CK 1.81 straipsnio 1 dalies pagrindu.“ Nesilaikydamas nurodytoje byloje suformuoto precedento, pirmosios instancijos teismas skundžiamu sprendimu nepagrįstai priėmė visiškai priešingas išvadas dėl ginčo esmės. Nurodytoje byloje suformuoti išaiškinimai ir precedentas turėjo būti taikomi ir šiame ginče, nes:
19.1.1. Abiejų ginčų faktinės aplinkybės sutampa, išskyrus aplinkybę, kad Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išspręstoje civilinėje byloje ginčas kilo dėl pirmenybės teisių į žemės sklypo, o ne į pastato nuomą. Tačiau tai šiuo atveju reikšmės neturi, nes nuomininko pirmenybės teisę numatantis CK 6.482 str. yra bendroji nuomos santykius reglamentuojanti norma, kurios turinys taip pat sutampa ir su pirmenybės teisę į žemės sklypo nuomą numatančiu CK 6.566 straipsniu. Tokios pačios pozicijos laikomasi ir teismų praktikoje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. balandžio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-115/2007).
19.1.2. Atsakovių sudaryto susitarimo prieštaravimą gerai moralei patvirtina: 1) susitarimo sudarymas atsakovėms objektyviai žinant faktą, kad dėl antrosios nuomos sutarties vyksta teisminis ginčas; 2) atsakovių procesiniai veiksmai – susitarimo naudojimas siekiant panaikinti byloje pritaikytas laikinąsias apsaugos priemones ir nutraukti bylą; 3) susitarime nėra detalizuojama, kokių kitokių, t. y. teisėtų tikslų jo sudarymu atsakovai būtų siekę.
19.1.3. Egzistuoja visos sąlygos naujojo nuomininko teisių ir pareigų pagal antrąją nuomos sutartį perkėlimui: 1) pirmosios nuomos sutarties terminas yra pasibaigęs; 2) nuomotojo siekį toliau nuomoti daiktą ir kitų asmenų pretendavimą į jo nuomą patvirtina antrosios nuomos sutarties sudarymo faktas; 3) ieškovė visą pirmosios nuomos sutarties galiojimo laikotarpį nuomininko pareigas vykdė tinkamai, nėra gavusi jokių oficialių pretenzijų ir byloje nėra pateikta jokių įrodymų, kurie patvirtintų priešingai; 4) ieškovės pirmenybės teisių į nuomos atnaujinimą pažeidimas yra akivaizdus – ieškovės išsinuomotos patalpos (sandėlis) kartu su kitomis pastate esančiomis patalpomis (kaip jų kompleksas) buvo išnuomotos naujajam nuomininkui net nelaukiant pirmosios nuomos sutarties 3.3 punkte įtvirtinto termino ieškovei pasinaudoti pirmenybės teise pasibaigimo, apie antrosios nuomos sutarties sudarymą nepranešus ir nepasiūlius jos sudaryti ieškovei; 5) ieškovės pranešimas ir pasiūlymas patvirtina, kad ieškovei visa apimtimi yra tinkamos antrosios nuomos sutarties sąlygos tiek dalyje dėl sandėlio, tiek visa apimtimi atsižvelgiant į atsakovų interesą nuomoti visą pastate esančių patalpų kompleksą kartu.
19.2. Vadovaujantis įstatymu ir jį aiškinančia kasacinio teismo praktika, nuomos sutartis yra konsensualinė ir nuomos teisiniai santykiai tarp šalių atsiranda nuo sutarties pasirašymo, o pirmenybės teisės į nuomos pratęsimą pažeidimo faktas ir CK 6.482 straipsnio 4 dalies numatyto teisių gynimo būdo taikymas yra siejamas su naujos nuomos sutarties sudarymu (o ne patalpų perdavimu) nepranešus ir nepasiūlius jos sudaryti pirmenybės teisę turinčiam nuomininkui (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. sausio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-16/2008; 2017 m. vasario 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-46-421/2017). Skundžiamu sprendimu pirmosios instancijos teismas nepagrįstai priėmė visiškai priešingas išvadas remdamasis aplinkybe, kad patalpos pagal naująją nuomos sutartį naujajam nuomininkui nebuvo perduotos.
19.3. Priešingai, nei konstatuota skundžiamame sprendime, sutarčių laisvės principas nėra absoliutus ir nesuteikia teisės nuomotojui sudarius nuomos sutartį ir joje įtvirtinus nuomininko pirmenybės teisę pratęsti nuomos santykius, vėliau išnuomoti tas pačias patalpas kitam asmeniui pažeidžiant ankstesnio nuomininko pirmenybės teises, o vykstant teisminiam ginčui naująją nuomos sutartį nutraukti ar jos atsisakyti. Tokiu atveju ankstesnio nuomininko teisių apsaugą užtikrina CK 6.482 straipsnio 4 dalyje numatytas teisių gynimo mechanizmas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. gruodžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-689-695/2015).
19.4. Skundžiamame sprendime pirmosios instancijos teismo nurodomas atsakovų numatomas atlikti remontas nėra susijęs su šio ginčo patalpomis, taip pat neturi įtakos ir nepaneigia esminių šio ginčo aplinkybių – ieškovės pirmenybės teisių į nuomos atnaujinimą pažeidimo fakto ir egzistuojančių visų sąlygų pripažinti atsakovių sudarytą susitarimą negaliojančiu bei taikyti CK 6.482 straipsnio 4 dalyje nustatytą teisių gynimo būdą. Be to, byloje esantys įrodymai patvirtina, kad remonto darbai yra numatyti atlikti tik pastato cokoliniame aukšte, t. y. rūsio patalpose, kurios yra žemiau, nei pirmame aukšte esantis sandėlis ar kitos antrąją nuomos sutartimi naujajam nuomininkui išnuomotos patalpos ir su jomis neturi nieko bendro (2018 m. liepos 24 d. Projektavimo darbų sutarties Nr. DNA218-07/316 1.1 punkte nurodoma, kad darbai numatyti tik cokoliniame aukšte, t. y. rūsio patalpose; tą patį patvirtina ir kitos atsakovių į bylą pateiktos 2018 m. spalio 17 d. sutarties Nr. 18-10-17 1.1 punktas). Šios tikrovės neatitinkančiais teiginiais apie remontą atsakovės siekė tik suklaidinti pirmosios instancijos teismą ir sukurti nepagrįstą įspūdį apie negalimumą apginti pažeistas ieškovės pirmenybės teises į nuomos pratęsimą. Abi šios projektavimo darbų sutartys sudarytos vėliau, nei buvo sudaryta ieškovės pirmenybės teises pažeidžianti 2018 m. liepos 11 d. antroji nuomos sutartis, kuriai jau esant sudarytai atsakovės jokių problemų dėl numatomo remonto nematė iki pat bylos iškėlimo.
20. Atsakovės J. S. individuali įmonė, J. S. ir S. P. atsiliepime į ieškovės apeliacinį skundą prašo apeliacinį skundą atmesti, priteisti atsakovių patirtas bylinėjimosi apeliacinės teisme išlaidas. Atsiliepimas į apeliacinį skundą grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:
20.1. 2018 m. visi patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), savininkai, nusprendė atlikti kapitalinį patalpų komplekso remontą, kuris dėl prastos patalpų būklės yra būtinas. Numatoma atlikti remontą pradedant pastato rūsiu ir užbaigiant pastato stogu. Po kapitalinio remonto atsakovių tikslas buvo išnuomoti ne atskiras patalpas skirtingiems nuomininkams, o visą patalpų kompleksą kaip vienetą vienam nuomininkui. Todėl atsakovės joms priklausančias patalpas, esančias (duomenys neskelbtini), pagal 2018 m. liepos 11 d. nuomos sutartį su UAB „Kilminė“ planavo nuomoti 275,11 kv. m bendro pagrindinių patalpų ploto be bendro naudojimo patalpų.
20.2. Numatytas nuomoti patalpas apsunkinus teismo pritaikytomis laikinosiomis apsaugos priemonėmis, sustojo kapitalinio remonto darbai. Laikinąsias apsaugos priemones panaikinus, dėl ieškovės neteisėtai užimtų patalpų buvo apsunkintas remonto vykdymas, išaugo remonto kaštai. Pagal 2018 m. liepos 11 d. nuomos sutartį patalpos dėl vykdomo kapitalinio remonto naujajai nuomininkei UAB „Kilminė“ turėjo būti perduotos pagal papildomą susitarimą 2019 m. birželio mėnesį, tačiau jos nebuvo perduotos. Tęsiantis teisminiams procesams, 2018 m. liepos 11 d. nuomos sutartį teko nutraukti, nes atsakovės negalėjo tinkamai vykdyti savo įsipareigojimų, laiku užbaigti patalpų remonto darbų bei numatyti, kada galės perduoti patalpas naujajai nuomininkei UAB „Kilminei“.
20.3. Ieškovė turėjo pirmumo teisę tik į 2013 m. sausio 17 d. nuomos sutartimi išnuomotas sandėlio patalpas, o ne į visą patalpų kompleksą, esantį (duomenys neskelbtini). 2018 m. liepos 11 d. nuomos sutartis buvo sudaryto dėl visai kito objekto – patalpų komplekso (275,11 kv. m bendro pagrindinių patalpų ploto be bendro naudojimo patalpų), tuo tarpu 2013 m. sausio 17 d. nuomos sutartimi ieškovei buvo išnuomota tik viena 82,46 kv. m ploto sandėlio patalpa. Be to, 2018 m. liepos 11 d. nuomos sutartimi patalpų kompleksą išnuomojo kiti nuomotojai (atsakovės S. P. ir J. S. niekada nebuvo nuomos ar kitokiais teisiniais santykiais susijusios su ieškove, t. y. niekada nėra jokių joms priklausančių patalpų išnuomojusios ieškovei, todėl ieškovė jų atžvilgiu neturėjo pirmenybės teisės).
20.4. Kasacinis teismas, savo praktikoje aiškindamas teisės normas, reglamentuojančias nuomininko pirmenybės teisę atnaujinti nuomos sutartį, suformulavo teisės aiškinimo taisyklę, kad CK 6.482 straipsnyje įtvirtinta nuomininko pirmenybės teisė atnaujinti nuomos sutartį nėra imperatyvi, todėl, vadovaujantis bendraisiais civilinės teisės principais ir nepažeidžiant esminės šalių lygybės, šalys derybų keliu yra laisvos iš anksto susitarti dėl nuomininko nesinaudojimo pirmenybės teise atnaujinti nuomos sutartį. Be to, turi būti bendras šalių interesas tęsti atitinkamus teisinius santykius ir bendrą veiklą. Taigi atsakovės negalėjo apriboti ieškovės pirmenybės teisės sudarydamos ar nutraukdamos 2018 m. liepos 11 d. nuomos sutartį su UAB „Kiliminė“, nes ieškovė tokios teisės arba neturėjo arba ši jos teisė nebuvo imperatyvi.
20.5. Ieškovė, turėdama interesą įgyvendinti nuomininko pirmumo teisę į 2013 m. sausio 17 d. nuomos sutartimi išnuomotas patalpas, turėjo tvarkingai vykdyti pagal nuomos sutartį prisiimtas pareigas, tačiau to nedarė. Teismas pagrįstai konstatavo, kad atsakovės turi teisę atlikti joms priklausančių patalpų kapitalinį remontą ir keisti savo veiklos koncepciją, t. y. nuomoti patalpų kompleksą.
20.6. Ieškovės apeliacinio skundo argumentai, kad 2019 m. sausio 28 d. susitarimas dėl 2018 m. liepos 11 d. nuomos sutarties nutraukimo prieštarauja gerai moralei, nepagrįsti. Pagal 2018 m. liepos 11 d. sudarytą nuomos sutartį patalpos UAB „Kilminė“ nebuvo perduotos, o UAB „Kilminė“ nemokėjo nuomos mokesčio, t. y. patalpų nuoma neprasidėjo. CK 6.156 straipsnio 1 dalyje įtvirtintas sutarties laisvės principas leido šalims sutartį, kuri nepradėta vykdyti, nutraukti 2019 m. sausio 28 d. susitarimu. Taigi 2018 m. liepos 11 d. nuomos sutarties sudarymas ir jos nutraukimas, net nepradėjus šios sutarties vykdyti, neprieštaravo gerai moralei ir negalėjo pažeisti ieškovės interesų.
20.7. Remiantis CK 1.81 straipsniu, turi būti įrodyta, kad pagrindinis ir vienintelis sutarties šalių ketinimas buvo nukreiptas į tikslo, priešingo viešajai tvarkai ar gerai moralei, pasiekimą. Tokius šalių ketinimus privalo įrodyti sutartį ginčijantis asmuo. Šiuo atveju ieškovė nepateikė argumentų ar įrodymų, kurie pagrįstų, gerai moralei prieštaraujančius šalių ketinimus. Ieškovė nepagrįstai teigia, kad atsakovės, nutraukdamos nuomos sutartį, sąmoningai apribojo ieškovės pirmenybės teisę atnaujinti sutartį.
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, argumentai ir išvados
21. Apeliacinio proceso paskirtis – laikantis CPK 320 straipsnyje įtvirtintų bylos nagrinėjimo ribų, patikrinti pirmosios instancijos teismo procesinį sprendimą tiek jo teisėtumo, tiek pagrįstumo aspektu. Tai atliekama nagrinėjant ir faktinę, ir teisinę bylos puses, t. y. tiriant byloje surinktus įrodymus patikrinama, ar pirmosios instancijos teismas teisingai nustatė faktines bylos aplinkybes ir ar nustatytoms faktinėms aplinkybėms teisingai taikė materialiosios teisės normas, ar nepažeidė įrodinėjimą ir įrodymų vertinimą reglamentuojančių proceso teisės normų. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas, ir, neperžengus skundo ribų, būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo ribas, apeliacinės instancijos teismas ex officio (pagal pareigas) patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų.
22. Teisėjų kolegija nenustatė absoliučių pirmosios instancijos teismo sprendimo negaliojimo pagrindų, taip pat būtinybės peržengti apeliacinio skundo ribas, todėl pasisako dėl ieškovės apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį faktinių ir teisinių argumentų.
Dėl naujų įrodymų priėmimo apeliacinės instancijos teisme
23. Atsakovės J. S. individuali įmonė, J. S. ir S. P. kartu su 2019 m. lapkričio 26 d. prašymu skirti bylą nagrinėti skubos tvarka apeliacinės instancijos teismui pateikė naujus įrodymus – antstolio Mindaugo Dabkaus 2019 m. lapkričio 8 d. faktinių aplinkybių konstatavimo protokolą ir 2019 m. spalio mėnesio atliktų darbų aktus.
24. Pagal CPK 314 straipsnyje įtvirtintą bendrąją taisyklę apeliacinės instancijos teismas atsisako priimti naujus įrodymus, kurie galėjo būti pateikti pirmosios instancijos teisme, išskyrus atvejus, kai pirmosios instancijos teismas nepagrįstai juos atsisakė priimti ar kai šių įrodymų pateikimo būtinybė iškilo vėliau.
25. Nagrinėjamu atveju atsakovės naujai pateiktais įrodymais iš esmės įrodinėja tai, kad ieškovė iki šiol yra neteisėtai užėmusi ginčo patalpas ir trukdo vykdyti jų kapitalinio remonto darbus, taip darydama atsakovėms žalą.
26. Teisėjų kolegijos vertinimu, nurodytos aplinkybės nėra tiesiogiai susijusios su bylos nagrinėjimo dalyku, atsakovių pateikti įrodymai nepatvirtina jokių naujų teisiškai reikšmingų aplinkybių ir jie nėra tokie svarbūs, kad turėtų įtakos galutiniam sprendimui, todėl atsakovių pateiktus naujus įrodymus atsisakytina priimti (CPK 314 straipsnis).
Byloje nustatytos aplinkybės
27. Bylos duomenimis nustatyta, kad ieškovė UAB „Ignasta“ ir atsakovė J. S. individuali įmonė 2013 m. sausio 17 d. sudarė Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. 3 (toliau – 2013 m. sausio 17 d. nuomos sutartis), pagal kurią ieškovė iki 2019 m. sausio 1 d. išsinuomojo 82,46 kv. m ploto sandėlio patalpas (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pažymėtas indeksais 1-10, 1-11, 1-12, 1-32 ir 1-33, esančias pastate (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)).
28. 2018 m. liepos 11 d. atsakovės J. S. individuali įmonė, J. S., S. P. ir UAB „Kilminė“ sudarė Patalpų nuomos sutartį Nr. 201807-11 (toliau – 2018 m. liepos 11 d. nuomos sutartis), pagal kurią UAB „Kilminė“ išsinuomojo iš atsakovių 275,11 kv. m ploto patalpų kompleksą, esantį pastate (duomenys neskelbtini), tarp kurių buvo ir 2013 m. sausio 17 d. nuomos sutartimi ieškovei išnuomotos patalpos. Bylos duomenimis, nuomos sutarties šalys patalpų priėmimo-perdavimo akto nepasirašė ir nurodytos patalpos nuomininkei naudotis nebuvo perduotos.
29. 2018 m. rugsėjo 28 d. ieškovė kreipėsi į atsakovę J. S. individualią įmonę su pranešimu dėl nuomos pratęsimo, informuodama apie siekį pratęsti nuomą, pasinaudojant pirmenybės teise. 2018 m. spalio 17 d. ieškovė dar kartą kreipėsi į atsakovę su pasiūlymu, be 2013 m. sausio 17 d. nuomos sutartimi nuomojamų patalpų, papildomai išsinuomoti tame pačiame pastate esančias patalpas, pažymėtas indeksais 1-17, 1-18, 1-22, 1-23, 1-25, 1-26, 1-27, 1-29, 1-30, 1-31, 1-37, priklausančias atsakovėms J. S. ir S. P.. Byloje nėra įrodymų, kad į šiuos ieškovės siūlymus buvo atsakyta. Ieškovės ir atsakovės 2013 m. sausio 17 d. sudaryta nuomos sutartis, pasibaigus jos terminui, atnaujinta nebuvo.
30. 2018 m. liepos 11 d. nuomos sutarties šalys 2019 m. sausio 28 d. sudarė susitarimą dėl 2018 m. liepos 11 d. nuomos sutarties nutraukimo (toliau – 2019 m. sausio 28 d. susitarimas), kuriuo susitarė nuo 2019 m. sausio 28 d. nutraukti 2018 m. liepos 11 d. nuomos sutartį.
Dėl nuomininko pirmenybės teisės atnaujinti sutartį
31. CK 6.482 straipsnyje įtvirtinta nuomininko pirmenybės atnaujinti sutartį teisė. Pagal šio straipsnio 1 dalį nuomininkas, tvarkingai vykdęs nuomos sutartimi prisiimtas pareigas, pasibaigus sutarties terminui, turi pirmenybės teisę, palyginti su kitais asmenimis, atnaujinti sutartį. Sudarant nuomos sutartį naujam terminui, jos sąlygos gali būti pakeistos (CK 6.482 straipsnio 3 dalis). Jeigu nuomotojas atsisakė sudaryti su nuomininku sutartį naujam terminui, tačiau, praėjus ne daugiau kaip vieneriems metams po nuomos sutarties pabaigos, nepranešęs buvusiam nuomininkui sudaro to paties daikto nuomos sutartį su kitu asmeniu, tai buvęs nuomininkas savo pasirinkimu turi teisę reikalauti arba perduoti jam nuomininko teises ir pareigas pagal sudarytą nuomos sutartį, arba atlyginti dėl atsisakymo sudaryti sutartį naujam terminui atsiradusius nuostolius (CK 6.482 straipsnio 4 dalis).
32. Ieškovė ir atsakovė 2013 m. sausio 17 d. nuomos sutarties 3.3 punkte susitarė, kad, nuomininkei (ieškovei) tinkamai vykdžius pagal nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus ir raštu išreiškus norą pratęsti sutarties galiojimą likus ne mažiau kaip 3 mėnesiams iki jos pasibaigimo dienos, šalys įsipareigoja per 1 mėnesį nuo nuomininkės (ieškovės) pranešimo apie pageidavimą pratęsti sutartį įteikimo nuomotojai (atsakovei) surengti derybas. Šalims susitarus dėl patalpų nuomos mokesčio, yra pasirašomas papildomas susitarimas prie sutarties ir sutarties galiojimas yra pratęsiamas sutartyje ir susitarime dėl nuomos mokesčio aptartomis sąlygomis dar 3 metams. Jeigu per nustatytą 1 mėnesio terminą šalys nesutars dėl patalpų nuomos mokesčio ir nesudarys papildomo rašytinio susitarimo, bus laikoma, kad sutartis nėra pratęsiama. Taigi šalys nuomos sutartyje detalizavo įstatymo nustatytos nuomininko pirmenybės teisės atnaujinti sutartį įgyvendinimo tvarką.
33. Byloje nėra ginčo, kad ieškovė, kaip nuomininkė, tinkamai ir laiku išreiškė valią atnaujinti 2013 m. sausio 17 d. nuomos sutartį pasibaigus jos terminui (2019 m. sausio 1 d.), tačiau atsakovė į ieškovės siūlymą neatsakė, derybos dėl sutarties atnaujinimo neįvyko ir 2013 m. sausio 17 d. nuomos sutartis, suėjus jos terminui, nebuvo atnaujinta. Ieškovės teigimu, ji visą nuomos sutarties galiojimo laikotarpį nuomininkės pareigas vykdė tinkamai ir nėra gavusi jokių oficialių pretenzijų. Nors atsakovė nesutinka su teiginiu, kad ieškovė tvarkingai vykdė pagal 2013 m. sausio 17 d. nuomos sutartį prisiimtas pareigas, jokių objektyvių šį teiginį paneigiančių duomenų byloje nepateikė (CPK 185 straipsnis).
34. Kita vertus, teisėjų kolegija pažymi, kad vien tai, jog nuomininkas tvarkingai vykdė pagal nuomos sutartį prisiimtas pareigas ir išreiškė valią pirmenybės teisė atnaujinti sutartį, pasibaigus jos terminui, o nuomotojas atsisakė atnaujinti nuomos sutartį, savaime nereiškia nuomininko pirmenybės teisės atnaujinti nuomos sutartį pažeidimo.
35. CK 6.482 straipsnio 4 dalyje nustatytos pasekmės taikomos tik tais atvejais, kai nustatomas ankstesnio nuomininko pirmenybės teisės atnaujinti nuomos sutartį pažeidimas, t. y. kai nuomotojas, atsisakęs sudaryti nuomos sutartį su nuomininku naujam terminui, nepraėjus vieneriems metams po nuomos sutarties termino pabaigos, sudaro to paties daikto nuomos sutartį su kitu asmeniu, nepranešęs nuomininkui.
36. Jau nurodyta, kad 2013 m. sausio 17 d. nuomos sutartimi atsakovė J. S. individuali įmonė išnuomojo ieškovei UAB „Ignasta“ 82,46 kv. m ploto patalpas (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančias pastate (duomenys neskelbtini). Tuo tarpu 2018 m. liepos 11 d. nuomos sutartimi, iš kurios kylančias teises ir pareigas ieškovė prašo perkelti jai, atsakovės J. S. individuali įmonė, J. S. ir S. P. išnuomojo UAB „Kilminė“ 275,11 kv. m ploto patalpų kompleksą, esantį pastate (duomenys neskelbtini). Be 2013 m. sausio 17 d. nuomos sutartimi ieškovei išnuomotų sandėlio patalpų, 2018 m. liepos 11 d. nuomos sutartimi išnuomotą patalpų kompleksą sudarė dar 3 patalpos: J. S. priklausančios 73,28 kv. m ploto patalpos (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), S. P. priklausančios 77,62 kv. m ploto patalpos (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) ir J. S. individualiai įmonei priklausančios 41,75 kv. m ploto patalpos (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)). Taigi sutiktina su atsakovių atsiliepimo į apeliacinį skundą argumentu, kad 2018 m. liepos 11 d. nuomos sutartis buvo sudaryta dėl kito objekto, negu su ieškove buvo susitarta 2013 m. sausio 17 d. nuomos sutartimi.
37. Sprendžiant dėl CK 6.482 straipsnio 4 dalyje nustatytų pasekmių taikymo, esminės teisinės reikšmės turinčia aplinkybe laikytina ir tai, kad šiuo atveju skyrėsi ne tik 2013 m. sausio 17 d. ir 2018 m. liepos 11 d. nuomos sutarčių objektas, bet ir nuomotojas. Minėta, kad 2018 m. liepos 11 d. nuomos sutartimi UAB „Kilminė“ buvo išnuomotas 4 patalpų kompleksas, kurį sudarančios patalpos priklausė ne tik J. S. individualiai įmonei, su kuria ieškovė buvo sudariusi 2013 m. sausio 17 d. nuomos sutartį, bet ir J. S. bei S. P., kurios joms priklausančių patalpų ieškovei anksčiau nebuvo nuomojusios ir jų jokie sutartiniai santykiai su ieškove nesiejo.
38. Pažymėtina tai, kad ankstesnio nuomininko pirmenybės teisė atnaujinti sutartį nėra absoliuti, ji negali nepagrįstai apriboti nuomotojo teisėto intereso keisti savo veiklos koncepciją, patalpas naudoti kitais tikslais, taip pat kooperuotis su kitais savininkais ir patalpas išnuomoti kaip vieną turtinį kompleksą. Nagrinėjamu atveju patalpų savininkių (J. S. individualios įmonės, J. S. ir S. P.) bendra valia buvo išnuomoti joms priklausančių patalpų kompleksą kaip vienetą. Atkreiptinas dėmesys ir į tai, kad 2018 m. liepos 11 d. nuomos sutartimi išnuomoto patalpų komplekso didžiąją dalį sudarė patalpos, kurios priklausė ne J. S. individualiai įmonei, bet J. S. bei S. P., kurių, kaip jau nurodyta, su ieškove nesiejo jokie sutartiniai santykiai. Nors ieškovė 2018 m. spalio 17 d. pasiūlyme išreiškė pageidavimą nuomotis ne tik 2013 m. sausio 17 d. nuomos sutartimi nuomotas patalpas, bet papildomai ir J. S. bei S. P. priklausančias patalpas, tačiau šis ieškovės pageidavimas jų nesaistė. Šiuo atveju visų atsakovių bendra valia buvo išnuomoti patalpas kaip vieną turtinį kompleksą ir nuomos sutartį sudaryti būtent su UAB „Kilminė“.
39. Apibendrindama tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija konstatuoja, kad nagrinėjamu atveju 2018 m. liepos 11 d. nuomos sutartis su UAB „Kilminė“ buvo sudaryta dėl kito objekto, nei 2013 m. sausio 17 d. buvo susitarta su ieškove, be to, kitų patalpų savininkų, todėl ieškovė neįgijo teisės reikalauti perduoti jai nuomininko teisių ir pareigų pagal 2018 m. liepos 11 d. nuomos sutartį. Dėl to nėra pagrindo pripažinti, kad, atsakovėms sudarius nurodytą nuomos sutartį, buvo pažeista ieškovės pirmenybės teisė atnaujinti 2013 m. sausio 17 d. nuomos sutartį.
Dėl susitarimo nutraukti nuomos sutartį prieštaravimo gerai moralei
40. Ieškovė pareikštu ieškiniu taip pat prašė atsakovių 2019 m. sausio 28 d. sudarytą susitarimą dėl 2018 m. liepos 11 d. nuomos sutarties nutraukimo pripažinti prieštaraujančiu gerai moralei ir negaliojančiu.
41. Pirmosios instancijos teismas, atsižvelgęs į tai, kad patalpos pagal 2018 m. liepos 11 d. nuomos sutartį nuomininkei UAB „Kilminė“ nebuvo perduotos ir tarp sutarties šalių nuomos santykiai neprasidėjo, sprendė, kad ginčijamas 2019 m. sausio 28 d. susitarimas dėl 2018 m. liepos 11 d. nuomos sutarties nutraukimo neprieštarauja gerai moralei ir nepažeidžia ieškovės interesų.
42. Ieškovė (apeliantė), nesutikdama su nurodyta pirmosios instancijos teismo išvada, apeliaciniame skunde teigia, kad nuomos sutartis yra konsensualinė ir nuomos teisiniai santykiai tarp šalių atsiranda nuo sutarties pasirašymo. Ieškovės nuomone, pirmenybės teisės į nuomos pratęsimą pažeidimo faktas ir CK 6.482 straipsnio 4 dalies numatyto teisių gynimo būdo taikymas yra siejamas ne su patalpų perdavimu, bet su naujos nuomos sutarties sudarymu, nepranešus ir nepasiūlius jos sudaryti pirmenybės teisę turinčiam nuomininkui.
43. Ieškovė (apeliantė) teisingai nurodo, kad nuomos sutartis yra konsensualinė. Tai reiškia, kad ji įsigalioja ir nuomos teisiniai santykiai tarp šalių atsiranda nuo sutarties pasirašymo dienos (CK 6.477 straipsnio 1 dalis). Teisėjų kolegija taip pat pripažįsta pagrįstu ieškovės (apeliantės) argumentą, kad CK 6.482 straipsnio 4 dalyje nustatytų pasekmių taikymo galimybė siejama ne su patalpų perdavimu, bet su naujos nuomos sutarties sudarymu. Taigi sutiktina su ieškovės (apeliantės) apeliacinio skundo motyvais, kad nurodyti pirmosios instancijos teismo argumentai nėra teisiškai reikšmingi, sprendžiant dėl 2019 m. sausio 28 d. susitarimo pripažinimo prieštaraujančiu gerai moralei ir negaliojančiu.
44. CK 1.81 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad viešajai tvarkai ar gerai moralei prieštaraujantis sandoris yra niekinis ir negalioja. Sandorio turinys geros moralės požiūriu vertintinas pagal moralės vertybių (gėrio ir blogio, sąžiningumo ir nesąžiningumo) sampratą. Kasacinio teismo praktikoje išaiškintas šios teisės normos turinys: įstatyme neatskleistas formuluotės viešoji tvarka ar gera moralė turinys; jis yra įvairialypis ir sietinas ne tik su atliekamais veiksmais, bet ir su tikslais bei veiksmų pasekmėmis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. sausio 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-30/2006; kt.). Nagrinėjant civilines bylas dėl sutarčių pripažinimo negaliojančiomis pagal CK 1.81 straipsnį, sutarties šalių ketinimai iš tiesų turi labai svarbią reikšmę. Remiantis CK 1.81 straipsniu, turi būti įrodyta, kad pagrindinis ir vienintelis sutarties šalių ketinimas buvo nukreiptas į tikslo, priešingo viešajai tvarkai ar gerai moralei, pasiekimą. Tokius šalių ketinimus privalo įrodyti sutartį ginčijantis asmuo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2003 m. sausio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-62/2003).
45. Ieškovė (apeliantė) laikosi pozicijos, kad, sudarydamos ginčijamą 2019 m. sausio 28 d. susitarimą dėl 2018 m. liepos 11 d. nuomos sutarties nutraukimo, atsakovės nesąžiningai siekė išvengti teisių ir pareigų pagal 2018 m. liepos 11 d. nuomos sutartį perkėlimo ieškovei. Ieškovės nuomone, pirmosios instancijos teismas nepagrįstai nesivadovavo ir nukrypo nuo precedento, sukurto Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. gruodžio 28 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. 3K-3-689-695/2015, kurioje teismas konstatavo, jog geros moralės neatitinka asmens veiksmai sudaryti sutartį su vienu asmeniu, o paskui ją nutraukti tik tam, kad būtų užkirstas kelias kitam asmeniui naudotis pirmenybės teise sudaryti sandorį. Anot apeliantės, nesilaikydamas nurodytoje byloje suformuoto precedento, pirmosios instancijos teismas skundžiamame sprendime priėjo prieš visiškai priešingas išvados dėl ginčo esmės.
46. Kasacinio teismo praktikoje ne kartą pažymėta, kad precedentais reikia remtis itin apdairiai, jų, kaip teisės šaltinių, negalima suabsoliutinti. Precedento galią turi tik tokie ankstesni teismų sprendimai, kurie buvo sukurti analogiškose bylose, kurių faktinės aplinkybės yra tapačios arba labai panašios į faktines aplinkybes bylose, kuriose buvo sukurtas precedentas ir kurioms turi būti taikoma ta pati teisė, kaip byloms, kuriose buvo sukurtas precedentas. Vertinant, ar precedentas tinkamas, taip pat būtina atsižvelgti ir į kitas reikšmingas aplinkybes, tarp jų – precedento sukūrimo laiką; į tai, ar precedentas atspindi jau susiformavusią teismų praktiką, ar yra pavienis atvejis; į precedento argumentacijos įtikinamumą ir kita (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. balandžio 25 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-234/2016 ir joje cituojamą kasacinio teismo praktiką).
47. Ieškovės (apeliantės) nurodytoje kasacinio teismo nutartyje buvo nagrinėjamas ginčas dėl to, ar ieškovė, buvusi žemės sklypo nuomininkė, turi pirmenybės teisę atnaujinti nuomos sutartį per CK 6.482 straipsnyje nustatytą vienerių metų terminą. Nustačius, kad buvo CK 6.566 straipsnyje įtvirtintos sąlygos, dėl kurių nuomininkė turėjo pirmenybės teisę atnaujinti nuomos sutartį, nurodytoje byloje konstatuota, kad ši teisė buvo pažeista. Tuo tarpu nagrinėjamoje byloje padaryta išvada, kad ieškovė (apeliantė) neįgijo pirmenybės teisės išsinuomoti 2018 m. liepos 11 d. nuomos sutartimi UAB „Kilminė“ išnuomotų patalpų kompleksą ir atitinkamai reikalauti perkelti jai nuomininko teises ir pareigas pagal šią sutartį, todėl ir šios nuomos sutarties nutraukimas negalėjo pažeisti jokių ieškovės teisių ir teisėtų interesų. Dėl to ieškovės nurodyta Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis nelaikytina tinkamu precedentu nagrinėjamoje byloje, nes nagrinėjamos bylos ir ieškovės įvardytos kasacinio teismo nagrinėtos bylos faktinės aplinkybės yra skirtingos. Dėl šios priežasties ieškovės teiginys, kad bylą nagrinėjęs teismas nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotos teisės taikymo ir aiškinimo praktikos, yra nepagrįstas.
48. Atsakovės byloje teigia, kad 2018 m. liepos 11 d. nuomos sutarties nutraukimą lėmė besitęsiantys teisminiai procesai, nes atsakovės negalėjo tinkamai vykdyti savo įsipareigojimų, laiku užbaigti patalpų remonto darbų ir numatyti, kada galės perduoti patalpas naujajai nuomininkei UAB „Kilminei“. Aplinkybes, kad ginčo patalpų komplekso būklė yra prasta ir atsakovių siekis atlikti kapitalinį patalpų komplekso remontą yra realus, patvirtina byloje esantys rašytiniai įrodymai (patalpų savininkų balsavimo raštu biuleteniai, projektavimo darbų sutartis, rangos sutartis, darbų priėmimo-perdavimo aktai, antstolio faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas, fotonuotraukos). Nurodytų motyvų pagrindu nėra pagrindo atsakovių elgesį, nutraukiant 2018 m. liepos 11 d. nuomos sutartį, laikyti nesąžiningu ir prieštaraujančiu gerai moralei, juolab kad ieškovė nebuvo įgijusi pirmenybės teisės išsinuomoti 2018 m. liepos 11 d. nuomos sutartimi UAB „Kilminė“ išnuomoto patalpų komplekso.
49. Apibendrindama tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija konstatuoja, kad, nepriklausomai nuo to, jog pirmosios instancijos teismas netinkamai motyvavo skundžiamo sprendimo dalį dėl 2019 m. sausio 28 d. susitarimo pripažinimo prieštaraujančiu gerai moralei ir negaliojančiu, tačiau iš esmės priėjo prie teisingos išvados, kad nurodytas susitarimas neprieštarauja gerai moralei ir nepažeidžia ieškovės interesų.
Dėl ieškovės iškeldinimo iš užimamų atsakovei priklausančių patalpų
50. Teisėjų kolegija sprendžia, kad byloje konstatavus, jog ieškovė ginčo patalpomis po 2013 m. sausio 17 d. nuomos sutartyje įtvirtinto nuomos termino (2019 m. sausio 1 d.) pasibaigimo naudojasi be teisėto pagrindo, pirmosios instancijos teismas pagrįstai patenkino priešieškinio reikalavimą iškeldinti ieškovę iš ginčo patalpų su visais jai priklausančiais daiktais.
51. Ieškovė (apeliantė) apeliaciniame skunde nenurodė nesutikimo su šia pirmosios instancijos teismo sprendimo dalimi argumentų, todėl šiuo klausimu apeliacinės teismas plačiau nepasisako.
Dėl procesinės bylos baigties
52. Vadovaujantis nustatytomis aplinkybėmis ir išdėstytais motyvais, darytina išvada, kad pirmosios instancijos teismas iš esmės tinkamai įvertino pateiktus į bylą įrodymus ir priėmė teisėtą bei pagrįstą sprendimą, kurio ieškovės apeliacinio skundo argumentais naikinti nėra teisinio pagrindo. Dėl to ieškovės apeliacinis skundas atmestinas, o Vilniaus miesto apylinkės teismo 2019 m. balandžio 24 d. sprendimas paliktinas nepakeistas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).
Dėl bylinėjimosi išlaidų
53. Atsakovė J. S. individuali įmonė apeliacinės instancijos teisme patyrė 800 Eur išlaidų advokato teisinei pagalbai apmokėti: 600 Eur už atsiliepimą į apeliacinį skundą ir 200 Eur už prašymą skirti bylą nagrinėti skubos tvarka ir prijungti papildomus dokumentus prie civilinės bylos medžiagos.
54. Pagal CPK 98 straipsnio 1 dalį šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, teismas priteisia iš antrosios šalies išlaidas už advokato ar advokato padėjėjo, dalyvavusių nagrinėjant bylą, pagalbą, taip pat už pagalbą rengiant procesinius dokumentus ir teikiant konsultacijas. Šalies išlaidos, susijusios su advokato ar advokato padėjėjo pagalba, atsižvelgiant į konkrečios bylos sudėtingumą ir advokato ar advokato padėjėjo darbo ir laiko sąnaudas, priteisiamos ne didesnės, kaip yra nustatyta teisingumo ministro kartu su Lietuvos advokatų tarybos pirmininku patvirtintose rekomendacijose dėl užmokesčio dydžio (CPK 98 straipsnio 2 dalis).
55. Atsižvelgiant į tai, kad ieškovės apeliacinis skundas atmestas, bei tai, kad atsakovės prašomos priteisti advokato teisinės pagalbos išlaidos už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą neviršija maksimalaus rekomenduotino priteisti išlaidų dydžio, atsakovei iš ieškovės priteistina 600 Eur išlaidų už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą.
56. Šioje byloje atsakovių apeliacinės instancijos teismui pateiktus įrodymus teisėjų kolegija atsisakė priimti, konstatavusi, kad jais įrodinėjamos aplinkybės nėra tiesiogiai susijusios su byloje pareikštais reikalavimais ir nepatvirtina jokių naujų teisiškai reikšmingų aplinkybių. Dėl šios priežasties už 2019 m. lapkričio 26 d. prašymo skirti bylą nagrinėti skubos tvarka ir prijungti papildomus dokumentus parengimą atsakovės patirtos išlaidos (200 Eur) nepripažintinos būtinomis ir pagrįstomis, todėl iš ieškovės nepriteistinos.
Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, teisėjų kolegija
n u t a r i a:
atmesti apeliacinį skundą.
Palikti nepakeistą Vilniaus miesto apylinkės teismo 2019 m. balandžio 24 d. sprendimą.
Priteisti atsakovei J. S. individualiai įmonei (juridinio asmens kodas 125361810) iš apeliantės uždarosios akcinės bendrovės „Ignasta“ (juridinio asmens kodas 301791684) 600 Eur (šešis šimtus eurų) bylinėjimosi apeliacinės instancijos teisme išlaidų.
Teisėjos Rita Kisielienė
Danutė Kutrienė
Laima Ribokaitė