(S)

LIETUVOS APELIACINIS TEISMAS

S P R E N D I M A S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2025 m. kovo 27 d.

Vilnius

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Rasos Gudžiūnienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Laimos Ribokaitės ir Žilvino Terebeizos,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Fagus“ ir atsakovės Kauno miesto savivaldybės apeliacinius skundus dėl Kauno apygardos teismo 2024 m. rugsėjo 23 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Fagus“ patikslintą ieškinį atsakovei Kauno miesto savivaldybei dėl lėšų, investuotų į patalpų pagerinimą, priteisimo, tretieji asmenys, nepareiškiantys savarankiškų reikalavimų, Nacionalinė žemės tarnyba prie Aplinkos ministerijos, valstybės įmonė Turto bankas.

n u s t a t ė :

I.                      Ginčo esmė

1.       Ieškovė uždaroji akcinė bendrovė (toliau – ir UAB) „Fagus“ kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydama panaikinti Kauno miesto savivaldybės 2022 m. gegužės 3 d. nekilnojamojo turto pardavimo viešame aukcione organizavimo ir vykdymo komisijos sprendimą Nr. 60-7-170, kuriuo buvo paskelbtos parduodamo nekilnojamojo turto: sandėlio (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), mokomųjų dirbtuvių (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), kiemo rūsio (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), aikštelės (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), aikštelės (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), aikštelės (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), aikštelės (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), aikštelės (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), tualeto (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), šulinio (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), kanalizacijos šulinio (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), tvoros (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), tvoros (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) ir šiems objektams priskirto 0,2661 ha žemės sklypo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) viešo aukciono, kuris prasidės 2022 m. liepos 15 d. 9:00:00 val. ir baigsis 2022 m. liepos 18 d. 13:59:59 val., sąlygos arba įpareigoti atsakovę Kauno miesto savivaldybę patikslinti 2022 m. liepos 15 d. viešo aukciono sąlygas, priteisti ieškovei iš atsakovės 64 376,01 Eur už patalpų pagerinimą ir bylinėjimosi išlaidas.

2.       Ieškovė UAB „Fagus“, patikslinusi ieškinio reikalavimus, prašė priteisti iš atsakovės Kauno miesto savivaldybės 121 997,82 Eur už patalpų pagerinimą ir bylinėjimosi išlaidas, o likusių ieškinio reikalavimų atsisakė.

3.       Nurodė, kad 1999 m. vasario 3 d. sudarė negyvenamųjų pastatų ir patalpų nuomos sutartį Nr. 22/p, pagal kurią ieškovė išsinuomojo atsakovei Kauno miesto savivaldybei priklausančias patalpas, esančias (duomenys neskelbtini) (obj. 24H 1/p). Taip pat 1999 m. vasario 3 d. ieškovė sudarė negyvenamųjų pastatų ir patalpų nuomos sutartį Nr. 23/p, pagal kurią ieškovė išsinuomojo atsakovei priklausančias patalpas, esančias (duomenys neskelbtini) (obj. 23F 1/p). Patalpų priėmimo–perdavimo 1999 m. vasario 4 d. aktuose pažymėta, kad perduotos patalpos yra avarinės būklės.

4.       UAB „Kauno komprojektas“, dalyvaujant ieškovės ir atsakovės atstovams, 1999 m. balandžio 15 d. sudarė pastatų, esančių (duomenys neskelbtini) (23F 1/p ir 24H 1/p), esamos techninės būklės įvertinimo defektinį aktą, kuriuo buvo nustatyta, kad tam, jog išnuomotos patalpos būtų tinkamos panaudoti jų paskirčiai, būtina pastatui 23F 1/p suremontuoti stogo konstrukcijas ir pakeisti dangą, stoglovius, užmūryti nereikalingas angas, suremontuoti langų rėmus, įstiklinti langus, įstatyti trūkstamas duris, įrengti buitines patalpas darbininkams, įrengti dūmtraukį, pakeisti vidaus elektros instaliaciją, įrengti kiemo apšvietimo elektros tinklus, pastatyti priestatą lentų džiovinimui ir stoginę lentoms sandėliuoti, pastatyti stoginę (malkinė ir pašiūrė), įrengti lauko tualetą, pastato viduje įrengti metalines lentynas lentų, ruošinių sandėliavimui, įrengti užlipimui į pastato palėpę liuką, atlikti įrengtų patalpų apdailą, o pastate 24H 1/p suremontuoti stogo konstrukcijas ir pakeisti stogo dangą atskirose vietose, užmūryti nereikalingas angas ir nišas, įstatyti trūkstamas duris, suremontuoti PCHV plytelių ir medžio plaušo plokščių grindų dangą, įstiklinti išdaužtus langus, atlikti patalpų apdailos darbus, pakeisti vidaus elektros tinklų instaliaciją, įrengti elektros jėgos tinklų įvadą į pastatą, įrengti telefono kabelio įvadą.

5.       Valstybės įmonė (toliau – VĮ) Valstybės turto fondas į ieškovės užklausą dėl ketinamų investuoti lėšų į išsinuomotų patalpų pagerinimą atlyginimą atsakė 1999 m. gegužės 7 d. raštu, nurodydama, kad privatizuojant išnuomotus valstybei nuosavybės teise priklausančius pastatus, į kuriuos buvo investuotos lėšos, skirtos pastatams pagerinti, nuomininkui bus atlyginamos. Škvalui 1999 m. liepos 12 d. nugriovus pastato 24H 1/p stogą, Kauno miesto savivaldybė 1999 m. liepos 19 d. suteikė leidimą likviduoti avarijos pasekmes – atstatyti įlūžusį stogą. VĮ Valstybės turto fondas 1999 m. rugpjūčio 26 d. raštu patvirtino, kad neprieštarauja, jog ieškovė remontuotų pastato stogą. Lietuvos Kariuomenė, kuriai Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. rugpjūčio 23 d. nutarimu Nr. 917 patikėjimo teise buvo perduoti ieškovės išsinuomoti pastatai, 1999 m. rugsėjo 7 d. rašte nurodė, kad ieškovė dar iki patalpų perdavimo Krašto apsaugos ministerijai vykdė minėtų pastatų kapitalinio remonto darbus, likviduoja stichinės nelaimės padarinius, jai leidus pagal Kultūros vertybių apsaugos departamento reikalavimus ieškovė ir toliau vykdo pastatų 24H 1/p ir 23H 1/p kapitalinį remontą, likviduoja stichinės nelaimės padarinius. Kultūros vertybių apsaugos departamentas 1999 m. lapkričio 1 d. suteikė leidimą, kuriuo leido pakeisti pastato 24H 1/p stogo dangą. Lietuvos Kariuomenė 2000 m. kovo 29 d. raštu informavo, kad „atsižvelgdamas į tai, kad jūsų pradėtų kapitalinio remonto darbų, išsaugant pastatus 24H 1/p ir 23F 1/p (duomenys neskelbtini), nutraukimas pakenktų jų būklei, neprieštarauju, kad šie kapitaliniai pastatų ir komunikacijų remonto darbai būtų tęsiami ir toliau; į tai bus atsižvelgta skelbiant konkursą nuomai ir kompensuojant įdėtas lėšas“.

6.       Ieškovė atliko visus reikalingus remonto darbus išsinuomotuose pastatuose, kuriuos UAB „Kauno komprojektas“, atlikęs suvestinį statybos kainos skaičiavimą objektuose 24H 1/p ir 23F 1/p, įvertino 66 583,40 Eur. Be to, papildomai yra atlikti turto pagerinimo darbai, kurių vertę šiuo metu nustatė turto vertinimo teismo ekspertas J. U., atlikęs nekilnojamojo turto vertės pagerinimo tyrimą ir 2022 m. rugsėjo 27 d. pateikęs nekilnojamojo turto pagerinimų vertės tyrimo išvadą, kurioje nustatyta, jog ieškovės investuotų lėšų į patalpų pagerinimą dydis yra 124 204,73 Eur.

7.       Lietuvos Kariuomenė 2003 m. balandžio 1 d. dalį ieškovės išleistų lėšų, ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutarties papildymo Nr. 1 pagrindu, įskaitė kaip nuompinigius: įskaitymo suma – 2 206,91 Eur, likusi neatlyginta suma 121 997,82 Eur. Kadangi nuomotojų buvo ne kartą patikinta, jog ieškovės investuotos lėšos į pastatus (duomenys neskelbtini) 24H 1/p ir 23F1/p (šiuo metu šie pastatai identifikuojami kaip mokomosios dirbtuvės ir sandėlis) bus atlygintos, kai šie pastatai bus privatizuojami ir atsakovei paskelbus viešą aukcioną, ši sąlyga atsirado, mano, kad įgijo reikalavimo teisę į patirtų turto pagerinimo išlaidų atlyginimą.

II.                      Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

8.       Kauno apygardos teismas 2024 m. rugsėjo 23 d. sprendimu priėmė ieškovės atsisakymą nuo ieškinio reikalavimo panaikinti 2022 m. gegužės 3 d. Kauno miesto savivaldybės nekilnojamojo turto pardavimo viešame aukcione organizavimo ir vykdymo komisijos sprendimą Nr. 60-7-170, kuriuo buvo paskelbtos parduodamo nekilnojamojo turto: sandėlio (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), mokomųjų dirbtuvių (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), kiemo rūsio (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), aikštelės (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), aikštelės (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), aikštelės (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), aikštelės (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), aikštelės (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), tualeto (unikalus Nr.(duomenys neskelbtini)), šulinio (unikalus Nr.(duomenys neskelbtini)), kanalizacijos šulinio (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), tvoros (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), tvoros (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) ir šiems objektams priskirto 0,2661 ha žemės sklypo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) viešo aukciono, kuris prasidės 2022 m. liepos 15 d. 9:00:00 val. ir baigsis 2022 m. liepos 18 d. 13:59:59 val., sąlygos arba įpareigoti atsakovę Kauno miesto savivaldybę tikslinti 2022 m. liepos 15 d. viešo aukciono sąlygas ir šią bylos dalį nutraukė; patikslintą ieškinį patenkino iš dalies ir priteisė ieškovei UAB „Fagus“ 30 411,26 Eur turto pagerinimo išlaidų iš atsakovės Kauno miesto savivaldybės; paskirstė šalių bylinėjimosi išlaidas.

9.       Teismas nustatė, kad nuomos sutarčių 5.5 papunktyje buvo įtvirtinta nuostata, jog nuomininkas privalo savo lėšomis atlikti nuomojamų negyvenamųjų patalpų priežiūros ir remonto darbus. Už avarijos, įvykusios nuomojamų patalpų vidaus inžinieriniuose tinkluose dėl neatliktų priežiūros ir remonto darbų, padarytus nuostolius sumoka nuomininkas. Šalių susitarimu rekonstravimo ar remonto darbai gali būti atliekami nuomininko lėšomis. Nuomininko lėšos, panaudotos rekonstravimo ar remonto darbams, gali būti įskaičiuojami į nuomos mokestį, išskyrus lėšas, tenkančias Bendrajam butų privatizavimo specialiajam fondui. Kai negyvenamųjų patalpų rekonstravimas ar remontas nėra būtinas (eksploatacija galima ir be šių darbų), bet nuomininkas atlieka rekonstravimo ar remonto darbus, susijusius su jo veikla, į nuomos mokestį gali būti įskaičiuojamos tik tos nuomininko išlaidos, kurios buvo skirtos pastato laikančiosioms konstrukcijoms keisti, šalinti, stiprinti, išskyrus lėšas, tenkančias Bendrajam butų privatizavimo specialiajam fonui.

10.       Teismas nustatė, kad nuomojamų negyvenamųjų pastatų ir patalpų perdavimo ir priėmimo 1999 m. vasario 4 d. aktuose užfiksuota, jog pastate 23F/p mūrinės sienos suskeldėjusios, langų rėmai sulaužyti, nėra stiklų, trūksta durų, išgriautas dūmtraukis, visiškai sugadinta elektros instaliacija, kiemas be jo apšvietimo, sulūžusios stogo konstrukcijos, būtina keisti stogo dangą ir stogo lovelius, nėra tualeto ir liuko į pastato palėpę, cementinė grindų danga išdaužyta, sienose išdaužytos nišos, o pastate 24H/p sulūžusi stogo konstrukcija, stogas nuplėštas, trūksta durų, medinės grindys sulūžusios, langai išdaužyti, pastate nėra elektros instaliacijos, išdraskytas elektros įvadas, vidinės pertvaros avarinės būklės, nėra dūmtraukių galvučių, vandentiekio, sanitarinio mazgo, kanalizacijos, patalpos neapšildomos.

11.       Techninės būklės įvertinimo defektiniame 1999 m. balandžio 15 d. akte, sudarytame dalyvaujant nuomininko (ieškovės) ir nuomotojo (atsakovės) atstovams, nurodyti darbai, kuriuos būtina atlikti, kad išnuomotos patalpos būtų tinkamos naudoti pagal paskirtį.

12.       Teismas nustatė, kad VĮ Valstybės turto fondas, atsakydama į ieškovės užklausą, 1999 m. gegužės 7 d. rašte nurodė, jog privatizuojant išnuomotus valstybei nuosavybės teise priklausančius pastatus, į kuriuos buvo investuotos lėšos, skirtos pastatams pagerinti, nuomininkui bus atlyginamos. Atsakovė Kauno miesto savivaldybė 1999 m. liepos 19 d. suteikė leidimą likviduoti avarijos pasekmes – atstatyti stogą, įlūžusį škvalo metu, o VĮ Valstybės turto fondas 1999 m. rugpjūčio 26 d. raštu patvirtino, kad neprieštarauja, jog ieškovė remontuotų pastato stogą. Lietuvos Kariuomenė 1999 m. rugsėjo 7 d. rašte nurodė, kad ieškovė dar iki patalpų perdavimo Krašto apsaugos ministerijai vykdė minėtų pastatų kapitalinio remonto darbus, likviduoja stichinės nelaimės padarinius; jai (kariuomenei) leidus pagal Kultūros vertybių apsaugos departamento reikalavimus ieškovė ir toliau vykdo pastatų 24H 1/p ir 23H 1/p kapitalinį remontą, likviduoja stichinės nelaimės padarinius. Lietuvos Kariuomenės 2000 m. kovo 29 d. rašte nurodyta, kad atsižvelgdama į tai, jog pradėtų kapitalinio remonto darbų, išsaugant pastatus 24H 1/p ir 23F 1/p (duomenys neskelbtini), nutraukimas pakenktų jų būklei, neprieštarauja, kad šie kapitaliniai pastatų ir komunikacijų remonto darbai būtų tęsiami ir toliau; į tai bus atsižvelgta skelbiant konkursą nuomai ir kompensuojant įdėtas lėšas.

13.       Teismas nustatė, kad Lietuvos Kariuomenė dalį ieškovės išleistų lėšų (2 206,91 Eur), ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutarties papildymo Nr. 1 pagrindu, 2003 m. balandžio 1 d. įskaitė kaip nuompinigius.

14.       Teismo vertinimu, byloje nustatytos aplinkybės sudaro pagrindą daryti išvadą, kad, sudarius ginčo statinių nuomos sutartis, tiek pastatų, tiek juose esančių patalpų būklė nebuvo tinkama ieškovės veiklai jose vykdyti. Nuomininkės (ieškovės) su nuomotoja (atsakove) sudarytais bendrais aktais konstatavus statinių trūkumus, buvo suderintos darbų apimtys, siekiant atstatyti pastatų būklę, kad jie būtų tinkami naudoti pagal jų paskirtį. Remdamasis paminėtomis byloje nustatytomis faktinėmis aplinkybėmis, teismas konstatavo, kad pati atsakovė raštais, sudarytais 1999 m. vasario 4 d.–balandžio 15 d. laikotarpiu, pripažino, jog išnuomotoms patalpoms yra būtinas remontas, kad, neatlikus statybos remonto darbų, nėra galimybės išnuomoto daikto naudoti pagal paskirtį, ir sutiko, jog 1999 m. balandžio 15 d. akte suderintus darbus atliktų nuomininkas (ieškovė) savo lėšomis. Vėlesni ginčo turtą patikėjimo teise valdančių asmenų veiksmai, teismo vertinimu, taip pat patvirtina, kad ieškovei buvo suteikta teisė (leidimas) pašalinti škvalo padarinius, buvo išreikštas sutikimas nuomininkei atlyginti išleistas lėšas išnuomoto turto atstatymui, be to, dalis ieškovės išleistų lėšų buvo kompensuota, jas įskaičius į nuompinigių sumą.

15.       Teismas nusprendė, kad byloje surinkti duomenys yra pakankami išvadai, jog ieškovė įgijo teisę į nuomoto turto pagerinimui būtinų išlaidų atlyginimą. Nurodė, kad šalių sudarytais perdavimo ir defektiniais aktais, nuomotojų raštais turtą patikėjimo teise valdę asmenys pripažino pastatų trūkumus, t. y. jog statinių eksploatacija, neatlikus darbų, nėra galima ir davė sutikimus, kad darbus savo lėšomis atliktų nuomininkė (ieškovė), bei išreiškė valią atlyginti nuomininkės turto pagerinimui išleistas lėšas. Sutikimą atlyginti turto pagerinimo išlaidas, teismo vertinimu, patvirtina ir turtą patikėjimo teise valdžiusių asmenų – tiek Lietuvos Kariuomenės, tiek atsakovės – veiksmai, kuriais ieškovės patirtos turto pagerinimo išlaidos buvo įskaitytos į nuompinigius.

16.       Teismas nustatė, kad UAB „Kauno komprojektas“ atliko suvestinį statybos kainos skaičiavimą objektuose 24H 1/p ir 23F 1/p, kuriuo ieškovės atliktus darbus įvertino 66 583,40 Eur. Nurodė, kad byloje atliktu teismo ekspertizės 2023 m. rugsėjo 4 d. aktu Nr. 23/09/04-01 teismo ekspertas E. L. pateikė išvadą, jog laikotarpiu nuo 1993 m. gegužės 2 d. iki 2001 m. liepos 5 d. buvo nugriautas priestatas 5H1/p ir panaikintas įėjimas į šį priestatą; panaikintas vienas langas šiauriniame fasade; pakeistas išplanavimas, išgriaunant dalį vidinių pertvarų, įrengiant naujus praėjimus pertvarose arba juos panaikinus; laikotarpiu nuo 1999 m. rugsėjo 1 d., kai buvo pasirašyta sutartis stogo remonto darbams, iki 1999 m. spalio 28 d., kai buvo pasirašyti atliktų statybos remonto darbų priėmimo–perdavimo aktai, buvo atlikti stogo remonto darbai; laikotarpiu nuo 1999 m. rugsėjo 1 d. iki 1999 m. spalio 28 d., atliekant stogo remonto darbus, taip pat buvo tvarkomi pastato keraminių plytų kaminai ir karnizai. Ekspertas konstatavo, kad laikotarpiu nuo 1998 m. rugsėjo 5 d. iki 2000 m. balandžio 28 d. visų žemės sklype, esančiame (duomenys neskelbtini), vykdytų statybos darbų faktiškai patirtos išlaidos yra 76 655,69 Lt su 18 proc. pridėtinės vertės mokesčiu (toliau – PVM), t. y. 22 201,02 Eur.

17.       Spręsdamas dėl ieškovės turto pagerinimo išlaidų atlyginimo dydžio, teismas pažymėjo, kad svarbu nustatyti ne kiek lėšų asmuo įdėjo, o kiek geresnis (brangesnis) tapo pats daiktas.

18.       Teismas, remdamasis nekilnojamojo turto ekspertizės aktu Nr. IK-15/2023, kurį pateikė teismo ekspertė I. K., nustatė, kad 185,45 kv. m bendro ploto pastato–sandėlio, esančio (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), rinkos vertė, nustatyta nuomos sutarties pabaigoje, su atliktais pagerinimais buvo 66 300 Eur, o šio pastato būklės vertė 1999 m. vasario 4 d. laikotarpiu buvo 42 300 Eur (skirtumas 24 000 Eur). Savo ruožtu 146,10 kv. m bendro ploto pastato–mokomųjų dirbtuvių, esančių (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) vertė, nustatyta nuomos sutarties pabaigoje buvo 56 100 Eur, o šio pastato būklės vertė 1999 m. vasario 4 d. buvo 42 800 Eur (skirtumas 13 300 Eur). Atsižvelgdamas į tai, teismas konstatavo, kad ieškovė įgijo teisę į turto pagerinimo išlaidų atlyginimą, kurių dydis apskaičiuotinas pagal tai, kiek padidėjo turto vertė, atlikus juose pagerinimus (13 300 Eur + 24 000 Eur).

19.       Teismas sutiko su atsakovės argumentais, kad iš nustatytos 37 300 Eur pagerinimų sumos, turėtų būti išskaičiuojami 6 888,74 Eur, t. y. 2 206,91 Eur, kuriuos 2003 m. balandžio 1 d. Lietuvos Kariuomenė įskaitė kaip nuompinigius, ir 16 165,43 Lt (4 681,83 Eur) pagal Kauno miesto savivaldybės tarybos 2014 m. birželio 19 d. sprendimą Nr. T-333 „Dėl valstybinės žemės nuomos mokesčio lengvatos“, kuriuo nuspręsta atleisti ieškovę nuo 2005–2013 m. valstybinės žemės nuomos mokesčio, vadovaujantis Mokesčių lengvatų teikimo taisyklių, patvirtintų Kauno miesto savivaldybės tarybos 2007 m. lapkričio 15 d. sprendimu Nr. T-575, 5 punktu.

20.       Teismas nesutiko su atsakovės argumentais, kad praleista ieškinio senatis. Kadangi tik po 2022 m. gegužės 3 d. komisijos sprendimo paskelbti parduodamo ginčo nekilnojamojo turto viešo aukciono sąlygas ieškovei nebuvo sudaryta galimybė dalyvauti patalpų privatizavime tiesioginių derybų būdu, be to, nebuvo patenkintas jos 2022 m. birželio 8 d. prašymas atlyginti turto pagerinimo išlaidas, teismo vertinimu, tik nuo šios dienos ieškovė galėjo suprasti apie jos teisių į turto pagerinimo išlaidų atlyginimą pažeidimą, todėl konstatavo, kad UAB „Fagus“, 2022 m. liepos 5 d. pareikšdama ieškinį teisme, senaties termino nepraleido.

III.                      Apeliacinių skundų ir atsiliepimų į juos argumentai

21.       Ieškovė UAB „Fagus“ apeliaciniu skundu prašo panaikinti Kauno apygardos teismo 2024 m. rugsėjo 23 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškovės ieškinį patenkinti visiškai, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:

21.1.       Teismas, vadovaudamasis teismo ekspertės I. K. nustatytais ginčo turto vertės pokyčiais dėl juose atliktų pagerinimų, padarė išvadą, kad ieškovė įgijo teisę į turto pagerinimo išlaidų atlyginimą, kurių dydis apskaičiuotinas pagal tai, kiek padidėjo turto vertė, atlikus jo pagerinimus (13 300 Eur + 24 000 Eur). Su tokia teismo pozicija nėra pagrindo sutikti. Byloje esančioje teismo eksperto J. U. 2022 m. rugsėjo 27 d. nekilnojamojo turto pagerinimų vertės tyrimo išvadoje taip pat buvo nustatyta turto vertė 1999 m. vasario 4 d. ir 2022 m. rugpjūčio 12 d. – atitinkamai 11 112,30 Eur ir 124 204,37 Eur, skirtumas – 113 092,07 Eur. Teismas nepasisakė, kodėl buvo vadovaujamasi išskirtinai teismo ekspertės I. K., o ne teismo eksperto J. U. išvadomis.

21.2.       Ieškovė atliko visus reikalingus remonto darbus išsinuomotuose pastatuose, o UAB „Kauno komprojektas“ atliko suvestinį statybos kainos skaičiavimą objektuose 24H 1/p ir 23F 1/p, kuriuo ieškovės atliktus darbus įvertino 66 583,40 Eur. Be to, papildomai yra atlikti turto pagerinimo darbai, kurių vertę nustatė teismo ekspertas J. U., atlikęs nekilnojamojo turto vertės pagerinimo tyrimą ir 2022 m. rugsėjo 27 d. pateikęs nekilnojamojo turto pagerinimų vertės tyrimo išvadą, kurioje nustatyta, kad ieškovės investuotų lėšų į patalpų pagerinimą dydis yra 124 204,73 Eur. Kadangi 2003 m. balandžio 1 d. Lietuvos Kariuomenė dalį ieškovės išleistų lėšų įskaitė kaip nuompinigius (įskaitymo suma – 2 206,91 Eur), likusi neatlyginta suma yra 121 997,82 Eur, kuri ir turėtų būti priteista.

22.       Atsakovė Kauno miesto savivaldybė apeliaciniu skundu prašo panaikinti Kauno apygardos teismo 2024 m. rugsėjo 23 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškovės ieškinį atmesti. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:

22.1.       Pirmosios instancijos teismas, priimdamas skundžiamą sprendimą, nepagrįstai vadovavosi negaliojančiomis (neteko galios 2014 m. spalio 1 d.) Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo (toliau – Privatizavimo įstatymas) nuostatomis.

22.2.       Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo (toliau – Disponavimo įstatymas) redakcijoje, įsigaliojusioje nuo 2002 m. birželio 19 d., įtvirtinta imperatyvi nuostata, kad nuomininkui, pagerinusiam išsinuomotą turtą, už pagerinimą neatlyginama. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje yra išaiškinta, kad Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo pakeitimo įstatymo Nr. IX-900 2 straipsnyje nustatyta draudimo atlyginti nuomininkui padarytų pagerinimų išlaidas įgyvendinimo ir taikymo išlyga turi būti aiškinama taip, jog draudimas atlyginti nuomininkui padarytų pagerinimų išlaidas netaikomas tuo atveju, kai nuomininko teisė reikalauti išsinuomoto turto pagerinimų išlaidų atlyginimo atsirado pagal nuomos sutartis, sudarytas iki 2002 m. birželio 19 d., net jeigu šie išnuomoto turto pagerinimai pabaigti po minėtos datos. Remiantis kasacinio teismo praktika, tuo atveju, kai nustatoma, kad nuomininko teisė į padarytų pagerinimų išlaidų atlyginimą atsirado iki 2002 m. birželio 19 d., klausimas dėl daikto pagerinimo išlaidų atlyginimo turėtų būti sprendžiamas pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.501 straipsnio 1 dalies taikymo ir aiškinimo taisyklę. Ieškovė neįrodė būtinųjų sąlygų teisei reikalauti daikto pagerinimo išlaidų atlyginimo pagal CK 6.501 straipsnio 1 dalį.

22.3.       Tam tikri daikto remonto darbai savaime nereiškia, kad daiktas yra pagerintas. Vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimo 2001 m. gruodžio 14 d. Nr. 1524 „Dėl valstybės ir savivaldybių ilgalaikio materialiojo turto nuomos“ 3.5, 3.82 papunkčiais, Negyvenamųjų pastatų ir patalpų nuomos kainos skaičiavimo tvarkos, patvirtintos Lietuvos Respublikos statybos ir urbanistikos ministerijos ir Lietuvos Respublikos valdymo reformų ir savivaldybių reikalų ministerijos 1997 m. gegužės 22 d. įsakymo Nr. 153/45 1 priedu, turto pagerinimas galėjo būto atliktas tik kapitalinio remonto arba rekonstravimo darbais ir tik turint valstybės turto nuomos priimančio subjekto įgalioto asmens rašytinį sutikimą. Kauno miesto savivaldybė nebuvo ginčo turto valdytoja nuo 1999 m. vasario 18 d. iki 2004 m. lapkričio 22 d., taip pat nesuteikė (negalėjo suteikti) ieškovei leidimo kapitaliniam pastatų remontui (rekonstrukcijai) ieškovės nurodomu darbų atlikimo laikotarpiu pagal nuomos sutartis.

22.4.       Pagal statybos darbus reglamentuojančių teisės aktų nuostatas, atliekant kapitalinio remonto (rekonstrukcijos) darbus, turi būti rengiamas projektas ir gaunamas statybą leidžiantis dokumentas. Pirmosios instancijos teismas neatsižvelgė į tai, kad ieškovė byloje nepateikė įrodymų, jog ji pagal teisės aktų nustatyta tvarka parengtą projektą buvo su nuomotoju suderinusi išsinuomoto turto būtinų pagerinimo išlaidų dydį. Ieškovė turėjo leidimą tik škvalo nugriauto pastato–mokomųjų dirbtuvių stogo atstatymui, todėl pastato mokomųjų dirbtuvių pritaikymo gyvenamajai paskirčiai, neturint nuomotojo leidimo ir teisės aktų nustatyta tvarka parengto projekto patalpų paskirties keitimui, taip pat rūsių, aikštelių atkasimo (įrengimo) išlaidos negali būti pripažįstamos būtinomis daikto pagerinimo išlaidomis.

22.5.       Nuomos santykiai pagal Kauno miesto savivaldybės ir UAB „Fagus“ sudarytas 1999 m. vasario 3 d. nuomos sutartis buvo pasibaigę. 2003 m. kovo 7 d. buvo sudaryta nauja nuomos sutartis dėl tų pačių ginčo pastatų, galiojant Disponavimo įstatyme įtvirtintai imperatyviai nuostatai, kad nuomininkui, pagerinusiam išsinuomotą turtą, už pagerinimą neatlyginama. Ši nuostata įrašyta ir naujos 2003 m. kovo 7 d. nuomos sutarties 4 punkte. Pasirašydama šią sutartį, ieškovė sutiko su minėta sąlyga, todėl, sudarant 2003 m. kovo 7 d. sutartį, ieškovei turėjo būti žinoma, kad turto pagerinimo išlaidos jai nebus atlyginamos. Nuo šios dienos turėtų būti skaičiuojamas ieškinio senaties terminas. Ieškovei daugiau nei 10 metų buvo žinoma, kad jos atlikti rekonstrukcijos (kapitalinio) remonto darbai vertinami kaip savavališka statyba ir išlaidos už juos nebus atlyginamos.

23.       Ieškovė UAB „Fagus“ pateikė atsiliepimą į atsakovės apeliacinį skundą, prašydama jį atmesti. Atsiliepimas grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:

23.1.       Nesutinka, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai vadovavosi negaliojančiomis Privatizavimo įstatymo nuostatomis. Ieškovė pagerino atsakovės turtą, t. y. patyrė išlaidas iki 2014 m. spalio 1 d., todėl ginčui ir buvo taikoma iki 2014 m. spalio 1 d. galiojusi Privatizavimo įstatymo 10 straipsnio 13 dalies redakcija.

23.2.       Priešingai nei teigia atsakovė, egzistuoja būtinųjų daikto pagerinimo išlaidų atlyginimo sąlygų visetas. Teismo ekspertų J. U., E. L. ir I. K. išvados vieningai patvirtina, kad ieškovė pagerino turtą. To iš esmės neginčijo ir atsakovė bylos nagrinėjimo metu. Šalių sudarytose nuomos sutartyse atsakovė iš esmės sutiko kompensuoti patalpų pagerinimo išlaidas, jose yra nustatytos sąlygos, kuriomis kompensuojamos nuomininko turėtos turto pagerinimo išlaidos. Be to, Kauno miesto savivaldybė buvo suteikusi leidimą likviduoti avarijos pasekmes – atstatyti stogą, įlūžusį škvalo metu. Ieškovė turėjo nuomotojo leidimą daryti daikto pagerinimus.

23.3.       Nors ieškovė ir nesutinka su priteistu turto pagerinimo išlaidų dydžiu ir tuo, kad teismas vadovavosi išskirtinai teismo ekspertės I. K. išvada (dėl to pateikė apeliacinį skundą), tačiau nesutinka su atsakove, jog byloje nėra leistinų įrodymų, kurie pagrįstų ieškovės patirtų išlaidų dydį. Nesutinka, kad kitoks, nei įskaitymas į nuomos mokestį, turto pagerinimo lėšų kompensavimas prieštarautų teisės aktams. CK 6.501 straipsnyje, reglamentuojančiame nuomininko teisę į išnuomoto turto pagerinimo išlaidų atlyginimą, nustatyta, kad kai nuomininkas nuomotojo leidimu išsinuomotą daiktą pagerina, jis turi teisę į turėtų šiam tikslui atlyginimą.

23.4.       Nesutinka, kad ieškinys buvo pareikštas praleidus senaties terminą. Ieškovė ieškinį reiškė netrukus po to, kai Kauno miesto savivaldybės nekilnojamojo turto pardavimo viešame aukcione organizavimo ir vykdymo komisijos 2022 m. gegužės 3 d. sprendimu buvo paskelbtos parduodamo ginčo nekilnojamojo turto viešo aukciono sąlygos. Bylos medžiaga patvirtina, kad ieškovė ne kartą buvo patikinta, jog jos investuotos lėšos į ginčo pastatus bus atlygintos, kai šie pastatai bus privatizuojami, todėl pirmosios instancijos teismas teisingai įvertino, kad tik nuo šios dienos (2022 m. gegužės 3 d.) ieškovė galėjo suprasti apie jos teisių į turto pagerinimo išlaidų atlyginimą pažeidimą ir, 2022 m. liepos 5 d. pareikšdama ieškinį teisme, ieškinio senaties termino nepraleido.

24.       Atsakovė Kauno miesto savivaldybė pateikė atsiliepimą į ieškovės apeliacinį skundą, prašydama jį atmesti. Atsiliepimas grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:

24.1.       Tuo atveju, kai nustatoma, kad nuomininko teisė į padarytų pagerinimų išlaidų atlyginimą atsirado iki 2002 m. birželio 19 d., klausimas dėl daikto pagerinimo išlaidų atlyginimo turėtų būti sprendžiamas pagal kasacinio teismo suformuotą CK 6.501 straipsnio 1 dalies taikymo ir aiškinimo taisyklę. Sprendžiant dėl daikto pagerinimo išlaidų atlyginimo pagal minėtą straipsnį, būtina nustatyti tokias sąlygas: 1) nuomininkas pagerino išsinuomotą daiktą; 2) nuomininkas turėjo nuomotojo leidimą daryti daikto pagerinimus; 3) nuomininko turėtų šiam tikslui būtinų išlaidų dydį; 4) įstatymų ar šalių sutarties nenustatyta kitokių šių išlaidų atlyginimo taisyklių. Ieškovė neįrodė šių būtinųjų sąlygų.

24.2.       Turto pagerinimas galėjo būti atliktas tik kapitalinio remonto arba rekonstravimo darbais ir tik turint sprendimus dėl valstybės turto nuomos priimančio subjekto įgalioto asmens rašytinį sutikimą. Atsakovė nebuvo ginčo turto valdytoja nuo 1999 m. vasario 18 d. iki 2004 m. lapkričio 22 d.

24.3.       Ieškovė yra juridinis asmuo, todėl jai taikomi aukštesni rūpestingumo, atidumo ir organizuotumo standartai ir ji turėjo suprasti, kad nuomojamo turto remonto darbai gali būti atliekami tik teisės aktų nustatyta tvarka. Prieš atliekant kapitalinio remonto (rekonstrukcijos) darbus turi būti rengiamas projektas ir gaunamas statybą leidžiantis dokumentas, taip pat statybos darbai turi būti užbaigiami teisės aktų nustatyta tvarka. Ieškovei buvo leista teisės aktų nustatyta tvarka atlikti išsinuomotų pastatų rekonstrukciją, pritaikant jas nuomos sutartyje numatytai patalpų paskirčiai. Ieškovė neįrodė, kad nurodomu darbų atlikimo laikotarpiu ji turėjo nuomotojo rašytinį sutikimą ir statybą leidžiantį dokumentą atlikti pastatų kapitalinio remonto (rekonstravimo) darbus, išskyrus nuomotojo sutikimą atlikti škvalo nugriauto pastato – mokomųjų dirbtuvių stogo atstatymo darbus.

24.4.       Ieškovė nepateikė įrodymų, kad ji teisės aktų nustatyta tvarka buvo parengusi kapitalinio pastatų ar patalpų remonto projektą ir su nuomotoju buvo suderinusi išsinuomoto turto būtinų pagerinimo išlaidų dydį. Ieškovė tiek patikslintame ieškinyje, tiek apeliaciniame skunde remiasi teismo eksperto J. U. konsultacine išvada ir UAB „Kauno komprojektas“ sąmatomis. Konsultacinė išvada neturi teismo ekspertizės akto statuso, be to, ši išvada atlikta vienos iš ginčo šalies, t. y. ieškovės UAB „Fagus“, iniciatyva ir pagal jos nurodytas aplinkybes bei pateiktus dokumentus, todėl pirmosios instancijos teismas, priimdamas sprendimą, ja pagrįstai nesivadovavo. UAB „Kauno komprojektas“ lokalinės sąmatos pačios savaime nepatvirtina darbų atlikimo fakto.

24.5.       Atsakovei nuosavybės teise priklausęs nekilnojamasis turtas buvo parduotas už 201 488,38 Eur. Ieškovės UAB „Fagus“ reikalavimas priteisti už daugiau nei prieš 20 metų atliktus remonto darbus 121 997,82 Eur neatitinka protingumo ir teisėtumo principų. Ieškovė pastatus prisitaikė savo reikmėms ir jais naudojosi visą remonto tarnavimo laikotarpį.

25.       Trečiasis asmuo VĮ Turto bankas pateikė atsiliepimą, prašydama atsakovės apeliacinį skundą nagrinėti teismo nuožiūra. Atsiliepimas grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:

25.1.       Remiantis byloje esančiais rašytiniais įrodymais, akivaizdu, kad VĮ Turto bankas nevaldė ieškovės ieškinyje nurodyto nekilnojamojo turto objekto ir dėl ieškinyje prašomų priteisti išlaidų už mokomųjų patalpų ir sandėlio pagerinimą nėra priėmusi jokių sprendimų.

25.2.       Pagal byloje esančius įrodymus vienareikšmiškai teigti, kad pagal nuomos sutartis UAB ,,Fagus“ buvo numatyta galimybė atlyginti investuotas lėšas į parduodamą nekilnojamojo turto objektą, pagrindo nėra.

Teismas

k o n s t a t u o j a :

IV.                      Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

26.       Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas, išnagrinėjęs bylą, absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų, taip pat pagrindo peržengti apeliacinio skundo ribas nenustatė (CPK 320 straipsnio 2 dalis).

Byloje reikšmingos faktinės aplinkybės

27.       Byloje nustatyta, kad ieškovė UAB „Fagus“ ir atsakovė Kauno miesto savivaldybė 1999 m. vasario 3 d. sudarė dvi negyvenamųjų pastatų ir patalpų nuomos sutartis, pagal kurias ieškovė išsinuomojo atsakovei priklausančias patalpas, esančias (duomenys neskelbtini) (obj. 24H 1/p ir 23F 1/p).

28.       Kauno miesto savivaldybė 1999 m. vasario 18 d. perdavimo–priėmimo aktais išnuomotą nekilnojamąjį turtą kartu su nuomos sutartimis perdavė VĮ Valstybės turto fondui. VĮ Valstybės turto fondas turtą patikėjimo teise valdė iki 1999 m. rugpjūčio 23 d., kai Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimu Nr. 917 pastatai patikėjimo teise buvo perduoti Lietuvos Kariuomenei. Turtas, vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2004 m. lapkričio 8 d. nutarimu Nr. 1417 ir Kauno miesto savivaldybės tarybos 2004 m. liepos 16 d. sprendimu Nr. T-431, Kauno miesto savivaldybės nuosavybėn perduotas 2004 m. lapkričio 22 d. perdavimo–priėmimo aktu Nr. 10.

29.       Nuomos sutarčių 5.5 papunktyje buvo įtvirtinta, kad nuomininkas (ieškovė) privalo savo lėšomis atlikti nuomojamų negyvenamųjų patalpų priežiūros (patalpų ir teritorijos tvarkymas; pastato ir jo elementų stebėjimas; numatytą laiką naudotų įrenginių, prietaisų detalių, tepalų keitimas ir pan.; inžinerinių sistemų profilaktika, įrenginių derinimas, parengimas šildymo sezonui ir pan.) ir remonto (stogo ir grindų lopymas; santechnikos prietaiso, radiatoriaus pakeitimas arba prakiurusių vamzdynų remontas; susidėvėjusių apdailos elementų sutvarkymas: iškritusių keraminių plytelių klijavimas; išbyrėjusio tinko taisymas; apmušalų keitimas; langų, durų, grindų, laiptų dažymas, kai jie nekeičiami; išdužusių stiklų pakeitimas ir pan.) darbus. Už avarijos, įvykusios nuomojamų patalpų vidaus inžineriniuose tinkluose dėl neatliktų priežiūros ir remonto darbų, padarytus nuostolius sumoka nuomininkas. Šalių susitarimu rekonstravimo ar remonto darbai gali būti atliekami nuomininko lėšomis. Nuomininko lėšos, panaudotos rekonstravimo (kai nugriaunami, statomi pastato aukštai, jo dalys, keičiamos, šalinamos, stiprinamos laikančiosios konstrukcijos, stogas, išorės sienos, pamatai, keičiamos inžinerinės sistemos bei įranga) ar remonto (kai sutvirtinamos ar įrengiamos naujos nelaikančios konstrukcijos, keičiami ir dažomi langai, durys, grindys, laiptai ir dėl to užtaisomos angos; dėl remonto darbų įstiklinami balkonai, lodžijos, verandos ir pan; pakeičiami, modernizuojami inžinerinių sistemų bei įrangos elementai) darbams, gali būti įskaičiuojami į nuomos mokestį, išskyrus lėšas, tenkančias Bendrajam butų privatizavimo specialiajam fondui. Kai negyvenamųjų patalpų rekonstravimas ar remontas nėra būtinas (eksploatacija galima ir be šių darbų), bet nuomininkas atlieka rekonstravimo ar remonto darbus, susijusius su jo veikla, į nuomos mokestį gali būti įskaičiuojamos tik tos nuomininko išlaidos, kurios buvo skirtos pastato laikančiosioms konstrukcijoms keisti, šalinti, stiprinti, išskyrus lėšas, tenkančias Bendrajam butų privatizavimo specialiajam fonui.

30.       Nuomojamų negyvenamųjų pastatų ir patalpų perdavimo ir priėmimo 1999 m. vasario 4 d. aktuose užfiksuota, kad pastate 23F/p mūrinės sienos suskeldėjusios, langų rėmai sulaužyti, nėra stiklų, trūksta durų, išgriautas dūmtraukis, visiškai sugadinta elektros instaliacija, kiemas be jo apšvietimo, sulūžusios stogo konstrukcijos, būtina keisti stogo dangą ir stogo lovelius, nėra tualeto ir liuko į pastato palėpę, cementinė grindų danga išdaužyta, sienose išdaužytos nišos, o pastate 24H/p stogo konstrukcija sulūžusi, stogas nuplėštas, trūksta durų, medinės grindys sulūžusios, langai išdaužyti, pastate nėra elektros instaliacijos, išdraskytas elektros įvadas, vidinės pertvaros avarinės būklės, nėra dūmtraukių galvučių, vandentiekio, sanitarinio mazgo, kanalizacijos, patalpos neapšildomos.

31.       Techninės būklės įvertinimo defektiniame 1999 m. balandžio 15 d. akte konstatuota, jog tam, kad išnuomotos patalpos būtų tinkamos panaudoti jų paskirčiai, būtina atlikti šiuos darbus: pastatui 23F 1/p suremontuoti stogo konstrukcijas ir pakeisti dangą, stoglovius, užmūryti nereikalingas angas, suremontuoti langų rėmus, įstiklinti langus, įstatyti trūkstamas duris, įrengti buitines patalpas darbininkams, įrengti dūmtraukį, pakeisti vidaus elektros instaliaciją, įrengti kiemo apšvietimo elektros tinklus, pastatyti priestatą lentų džiovinimui ir stoginę lentoms sandėliuoti, pastatyti stoginę (malkinė ir pašiūrė), įrengti lauko tualetą, pastato viduje įrengti metalines lentynas lentų, ruošinių sandėliavimui, įrengti užlipimui į pastato palėpę liuką, atlikti įrengtų patalpų apdailą, o pastatui 24H 1/p suremontuoti stogo konstrukcijas ir pakeisti stogo dangą atskirose vietose, užmūryti nereikalingas angas ir nišas, įstatyti trūkstamas duris, suremontuoti PCHV plytelių ir medžio plaušo plokščių grindų dangą, įstiklinti išdaužtus langus, atlikti patalpų apdailos darbus, pakeisti vidaus elektros tinklų instaliaciją, įrengti elektros jėgos tinklų įvadą į pastatą, įrengti telefono kabelio įvadą.

32.       Ieškovė (apeliantė) UAB „Fagus“ įrodinėja, kad atliko visus reikalingus remonto darbus išsinuomotose pastatuose, be to, papildomai yra atlikusi turto pagerinimo darbus, todėl reikalauja patirtų turto pagerinimo išlaidų atlyginimo. Savo ruožtu atsakovė (apeliantė) Kauno miesto savivaldybė, nesutikdama su tokiu ieškovės reikalavimu, teigia, kad, visų pirma, nebuvo būtinųjų sąlygų teisei reikalauti daikto pagerinimo išlaidų atlyginimo pagal CK 6.501 straipsnio 1 dalį, be to, buvo praleistas ieškinio senaties terminas tokiam reikalavimui reikšti.

33.       Nagrinėjamu atveju, prieš pasisakant dėl ieškovei pirmosios instancijos teismo sprendimu priteistų turto pagerinimo išlaidų dydžio pagrįstumo, pirmiausia būtina išspręsti byloje kilusį ginčą, ar ieškovė turi teisę į jos atliktų remonto ir turto pagerinimo darbų atlyginimą, remiantis šalių 1999 m. vasario 3 d. sudarytomis negyvenamųjų pastatų ir patalpų nuomos sutartimis.

Dėl nuomininko teisės į valstybei ar savivaldybei priklausančio išnuomoto turto pagerinimo išlaidų atlyginimą pagal nuomos teisinius santykius reglamentuojančias teisės normas

34.       CK 6.501 straipsnio 1 dalis nustato, kad kai nuomininkas nuomotojo leidimu išsinuomotą daiktą pagerina, jis turi teisę į turėtų šiam tikslui būtinų išlaidų atlyginimą, išskyrus tuos atvejus, kai įstatymai ar sutartis numato ką kita. Taigi jau pati CK norma nurodo galimybę kituose įstatymuose ar sutartyje nustatyti kitokias nuomininko teisės į išlaidų dėl atliktų išsinuomoto turto pagerinimų įgyvendinimo taisykles.

35.       Nagrinėjamo ginčo atveju nuomos sutarčių objektas buvo savivaldybei priklausantis turtas, t. y. viešosios nuosavybės objektas, kuris įstatymų leidėjo valia valdomas, naudojamas ir juo disponuojama viešosios teisės aktuose nustatyta tvarka. Teisiniams santykiams, kuriuos reglamentuoja viešosios teisės normos, CK nuostatos taikomos tiek, kiek jų nereglamentuoja atitinkami įstatymai (CK 1.1 straipsnio 2 dalis). Todėl, sprendžiant dėl nuomininko teisės į savivaldybei nuosavybės teise priklausiusio išnuomoto turto pagerinimo išlaidų atlyginimą, visų pirma turi būti taikomas specialus įstatymų, nustatančių disponavimą savivaldybei priklausančiu turtu, reglamentavimas, o jo nesant – bendrosios CK 6.501 straipsnyje įtvirtintos teisės normos.

36.       Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo tvarką bei sąlygas, valstybės ir savivaldybių institucijų įgaliojimus šioje srityje reglamentuoja Disponavimo įstatymas. Remiantis šio įstatymo 9 straipsnio 1 dalies 4 punktu, valstybės ir savivaldybių turtas turi būti valdomas, naudojamas ir juo disponuojama vadovaujantis viešosios teisės principu, kuris reiškia, kad sandoriai dėl valstybės ir savivaldybių turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir būdais. Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad disponavimo valstybės ir (ar) savivaldybių turtu reglamentavimas yra imperatyvus ir reiškia, jog valstybės (savivaldybių) turto tvarkymo teisiniuose santykiuose teisėta yra tik tai, kas leista įstatymo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. spalio 31 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-471/2014; 2015 m. balandžio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-252-248/2015; 2017 m. kovo 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-110-969/2017; 2019 m. gegužės 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-176-1075/2019).

37.       2002 m. gegužės 23 d. priimtu Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo pakeitimo įstatymo Nr. IX-900 1 straipsniu Disponavimo įstatymas buvo išdėstytas nauja redakcija, kuri įsigaliojo nuo 2002 m. birželio 19 d. Šios Disponavimo įstatymo redakcijos 14 straipsnio 5 dalyje buvo įtvirtinta nuostata, kad nuomininkui, pagerinusiam išsinuomotą turtą, už pagerinimą neatlyginama. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad minėta valstybei ar savivaldybei priklausančio išnuomoto turto pagerinimus reglamentuojanti įstatymo nuostata suformuluota ne kaip dispozityvi teisės norma ar kaip pavedimas valstybės ir savivaldybės institucijoms, valdančioms valstybės ar savivaldybės turtą patikėjimo teise, tokią sąlygą nurodyti valstybės ar savivaldybės turto nuomos sutartyje, bet kaip įstatyme įtvirtintas draudimas atlyginti nuomininkui valstybei ar savivaldybei priklausančio išnuomoto turto pagerinimo išlaidas ir yra imperatyvi (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. gegužės 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-176-1075/2019, 11 punktas).

38.       2002 m. gegužės 23 d. priimto Disponavimo įstatymo pakeitimo įstatymo Nr. IX-900 2 straipsnyje buvo nurodyta, kad Disponavimo įstatymo 14 straipsnio 5 dalies nuostata dėl neatlyginimo už perduoto turto pagerinimą netaikoma sutartims, kurios buvo sudarytos iki šio įstatymo įsigaliojimo. Taigi nuo 2002 m. birželio 19 d. Disponavimo įstatymu buvo įtvirtintas draudimas atlyginti nuomininkui jo turėtas valstybei ar savivaldybei priklausančio išnuomoto turto pagerinimo išlaidas, kartu nustatant šio draudimo įgyvendinimo ir taikymo išlygą – jo netaikymą nuomos sutartims, sudarytoms iki 2002 m. birželio 19 d.

39.       Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad Disponavimo įstatymo pakeitimo įstatymo Nr. IX-900 2 straipsnyje nustatyta draudimo atlyginti nuomininkui padarytų pagerinimų išlaidas įgyvendinimo ir taikymo išlyga turi būti aiškinama taip, jog draudimas atlyginti nuomininkui padarytų pagerinimų išlaidas netaikomas tuo atveju, kai nuomininko teisė reikalauti išsinuomoto turto pagerinimų išlaidų atlyginimo atsirado iki 2002 m. birželio 19 d. pagal nuomos sutartis, sudarytas iki 2002 m. birželio 19 d., net jeigu šie išnuomoto turto pagerinimai pabaigti po minėtos datos. Nuo 2002 m. birželio 19 d. vykdant valstybės ar savivaldybės turto nuomos sutartis, nepriklausomai nuo to, kad pačiose sutartyse nebuvo įtvirtinta nuostata, jog išnuomoto turto pagerinimų išlaidos nebus atlyginamos, taip pat po 2002 m. birželio 19 d. keičiant anksčiau sudarytas valstybės ar savivaldybės turto nuomos sutartis, šių sutartinių santykių dalyvių elgesys ir nuomos sutarčių pakeitimai turėjo atitikti Disponavimo įstatyme įtvirtintą imperatyvą, draudžiantį atlyginti išnuomoto turto pagerinimų išlaidas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. gegužės 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-176-1075/2019, 21 punktas).

40.       Kasacinis teismas taip pat yra išaiškinęs, kad kai nuomininko teisė į padarytų pagerinimų išlaidų atlyginimą atsirado iki 2002 m. birželio 19 d., klausimas dėl daikto pagerinimo išlaidų atlyginimo turėtų būti sprendžiamas pagal kasacinio teismo suformuotą CK 6.501 straipsnio 1 dalies taikymo ir aiškinimo praktiką (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. spalio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-423-916/2016; 2017 m. sausio 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-78-686/2017; 2019 m. gegužės 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-176-1075/2019, 23 punktas ir kt.).

41.       Taigi nagrinėjamoje byloje, siekiant išnagrinėti ieškinio reikalavimą dėl lėšų, ieškovės investuotų į atsakovei Kauno miesto savivaldybei priklausančių patalpų remontą ir pagerinimą, priteisimo, teisinę reikšmę turi aplinkybė, kada atsirado nuomininkės (ieškovės) teisė reikalauti išsinuomoto turto pagerinimo išlaidų.

42.       Byloje nekilo ginčo dėl to, kad visus išsinuomotų patalpų remonto ir pagerinimo darbus, kurių atlyginimo išlaidas siekiama prisiteisti, ieškovė atliko iki 2002 m. birželio 19 d., kuomet įsiteisėjo Disponavimo įstatymas, nustatęs imperatyvų draudimą atlyginti nuomininkui jo turėtas valstybei ar savivaldybei priklausančio išnuomoto turto pagerinimo išlaidas. Atsižvelgiant į tai, kad ieškovės teisė į padarytų pagerinimų išlaidų atlyginimą atsirado iki 2002 m. birželio 19 d., klausimas dėl atsakovei priklausiusių patalpų remonto ir pagerinimo išlaidų atlyginimo šiuo atveju turėtų būti sprendžiamas pagal CK 6.501 straipsnio nuostatas.

43.       Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad, sprendžiant dėl daikto pagerinimo išlaidų atlyginimo pagal minėtą straipsnį, būtina nustatyti tokias sąlygas: 1) nuomininkas pagerino išsinuomotą daiktą; 2) nuomininkas turėjo nuomotojo leidimą daryti daikto pagerinimus; 3) nuomininko turėtų šiam tikslui būtinų išlaidų dydį; 4) įstatymų ar šalių sutarties nenustatyta kitokių šių išlaidų atlyginimo taisyklių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. sausio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-69/2015; 2020 m. vasario 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-42-219/2020, 35 punktas  ir kt.). Nuomininko teisės reikalauti išsinuomoto turto pagerinimo išlaidų atlyginimo turinį sudaro: 1) jos apimtis (nuomininko turėtų šiam tikslui būtinų ir su nuomotoju suderintų išlaidų dydis); 2) jos įgyvendinimo tvarka (arba nuomotojo pareigos atlyginti atitinkamas išlaidas vykdymo tvarka) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. liepos 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-224-969/2020, 52 punktas).

44.       Pažymėtina, kad subjektinė nuomininko teisė reikalauti išsinuomoto daikto pagerinimų išlaidų atlyginimo neatsiranda vien dėl to, jog jos atsiradimo galimybė (teisinis pagrindas) yra nustatyta galiojančiuose įstatymuose ir (arba) sutartyje. Kaip yra išaiškinęs kasacinis teismas, šiai nuomininko teisei atsirasti būtinas ne tik teisinis pagrindas, t. y. atitinkamos įstatymų ir (arba) sutarties nuostatos, bet ir faktinis pagrindas, t. y. išsinuomoto turto pagerinimas gavus nuomotojo leidimą. Kitaip tariant, nuomininko subjektinė teisė reikalauti išsinuomoto turto pagerinimo išlaidų atlyginimo, galiojant atitinkamam jos atsiradimo teisiniam pagrindui, atsiranda dėl turto pagerinimo fakto nuomotojo leidimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-42-219/2020, 46 punktas).

45.       Teisėjų kolegijos vertinimu, nagrinėjamu atveju ieškovė neįrodė, kad ji buvo gavusi nuomotojo, t. y. sprendimus dėl valstybės turto nuomos priimančio subjekto raštišką sutikimą atlikti remonto ir kitus turto pagerinimo darbus, be to, neįrodė ir to, jog šalys 1999 m. vasario 3 d. sudarytomis negyvenamųjų pastatų ir patalpų nuomos sutartimis buvo sutarusios dėl turto pagerinimo darbų atlyginimo tvarkos ieškovės reikalaujamu būdu, t. y. sumokant (grąžinant) ieškovei jos investuotas lėšas į išsinuomoto turto remontą ir (ar) turto pagerinimą.

46.       Kaip jau buvo minėta, šalių 1999 m. vasario 3 d. sudarytų nuomos sutarčių 5.5 papunktis aiškiai nustatė, kad šalių susitarimu rekonstravimo ar remonto darbai gali būti atliekami nuomininko lėšomis ir jog nuomininko lėšos, panaudotos rekonstravimo ar remonto darbams, gali būti įskaičiuojamos į nuomos mokestį.

47.       Bylos duomenys patvirtina, kad Kauno miesto savivaldybės patikėjimo teise valdoma valstybės nuosavybė, t. y. pastatas–sandėlis ir pastatas–mokomosios dirbtuvės, kaip minėta, 1999 m. vasario 3 d. negyvenamųjų pastatų ir patalpų nuomos sutartimis buvo išnuomoti UAB „Fagus“. Netrukus po nuomos sutarčių sudarymo Kauno miesto savivaldybė 1999 m. vasario 18 d. perdavimo–priėmimo aktais ieškovei išnuomotą nekilnojamąjį turtą kartu su nuomos sutartimis perdavė VĮ Valstybės turto fondui. VĮ Valstybės turto fondas paminėtą turtą patikėjimo teise valdė iki 1999 m. rugpjūčio 23 d., kuomet pastatai, vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. rugpjūčio 23 d. nutarimu Nr. 917, patikėjimo teise buvo perduoti Lietuvos Kariuomenei. Ginčo turtas, vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2004 m. lapkričio 8 d. nutarimu Nr. 1417 ir Kauno miesto savivaldybės tarybos 2004 m. liepos 16 d. sprendimu Nr. T-431, atgal Kauno miesto savivaldybės nuosavybėn buvo perduoti 2004 m. lapkričio 22 d. perdavimo–priėmimo aktu Nr. 10. Taigi aptarti bylos duomenys patvirtina, kad Kauno miesto savivaldybė nebuvo ginčo turto valdytoja nuo 1999 m. vasario 18 d. iki 2004 m. lapkričio 22 d., dėl to nesuteikė (negalėjo suteikti) ieškovei leidimo kapitaliniam pastatų remontui (rekonstrukcijai) ieškovės nurodomu darbų atlikimo laikotarpiu pagal nuomos sutartis. Be to, byloje nėra duomenų, kad tokius leidimus būtų suteikę ir kiti, atitinkamu laikotarpiu ieškovei išnuomotus pastatus patikėjimo teise valdę subjektai – VĮ Valstybės turto fondas ir (ar) Lietuvos Kariuomenė.

48.       Teisėjų kolegija nesutinka su pirmosios instancijos teismo išvada, kad nuomininkės (ieškovės) ir nuomotojos (atsakovės) 1999 m. vasario 4 d., 1999 m. balandžio 15 d. sudaryti aktai, kuriais buvo konstatuoti statinių trūkumai, buvo suderintos darbų apimtys, siekiant atstatyti pastatų būklę, ir jog tiek atsakovės raštais, tiek vėlesniais ginčo turtą patikėjimo teise valdančių asmenų veiksmais buvo pripažinta, jog išnuomotoms patalpoms yra būtinas remontas, sutinkant, kad 1999 m. balandžio 15 d. akte suderintus darbus atliktų nuomininkė (ieškovė) savo lėšomis.

49.       Pažymėtina, kad tiek nuomojamų negyvenamųjų pastatų ir patalpų perdavimo–priėmimo 1999 m. vasario 4 d. aktuose, tiek techninės būklės įvertinimo defektiniame 1999 m. balandžio 15 d. akte, sudarytame dalyvaujant nuomininko (ieškovės) ir nuomotojo (atsakovės) atstovams, buvo tik užfiksuota ir konstatuota ieškovei išnuomotų pastatų būklė, tačiau paminėti aktai negali būti laikomi atsakovės sutikimu ir (ar) leidimu ieškovei atlikti aktuose užfiksuotų defektų remonto bei kitus nekilnojamojo turto pagerinimo darbus be atskiro raštiško šalių susitarimo. Kaip jau buvo nurodyta anksčiau, 1999 m. balandžio 15 d. defektinio akto pasirašymo metu Kauno miesto savivaldybė nebebuvo turto, dėl kurio pagerinimo vyksta ginčas, valdytoja, todėl akte nurodyto asmens (Savivaldybės įmonės ,,Panemunės būtų ūkis“ inžinieriaus A. Š.) dalyvavimas komisijoje, konstatavusioje statinių būklę, negali būti vertinamas kaip nuomotojo atstovo dalyvavimas ir juo labiau – kaip nuomotojo sutikimas atlikti akte nurodytus darbus nuomininko lėšomis bei įsipareigojimas kompensuoti remonto išlaidas. Byloje esantys VĮ Valstybės turto fondo, Lietuvos Kariuomenės raštai, priešingai nei nurodė pirmosios instancijos teismas, taip pat nelaikytini sutikimu atlikti pastatų ir patalpų perdavimo–priėmimo aktuose bei techninės būklės įvertinimo defektiniame akte nurodytus remonto bei kitus turto pagerinimo darbus.

50.       Byloje esančiame VĮ Valstybės turto fondo 1999 m. gegužės 7 d. rašte nurodyta, kad privatizuojant išnuomotus valstybei nuosavybės teise priklausančius pastatus, į kuriuos buvo investuotos lėšos, skirtos pastatams pagerinti, nuomininkui bus atlyginamos. Iš atsakovės Kauno miesto savivaldybės 1999 m. liepos 19 d. rašto nustatyta, kad ieškovei buvo suteiktas leidimas likviduoti avarijos pasekmes – atstatyti stogą, įlūžusį 1999 m. liepos 12 d. škvalo metu, o VĮ Valstybės turto fondas 1999 m. rugpjūčio 26 d. raštu patvirtino, jog neprieštarauja, jog ieškovė remontuotų pastato stogą. Nustatyta, kad Kultūros vertybių apsaugos departamentas 1999 m. liepos 3 d. išdavė leidimą stogo dangos pakeitimui, kartu pažymėjęs, jog vidaus perplanavimui ir remontui būtina parengti projektą ir gauti kitą Kultūros vertybių apsaugos departamento leidimą raštu. Lietuvos kariuomenės, kuriai, kaip minėta, patikėjimo teise buvo perduoti ieškovės išsinuomoti pastatai, 1999 m. rugsėjo 7 d. rašte nurodyta, kad ieškovė dar iki patalpų perdavimo Krašto apsaugos ministerijai vykdė minėtų pastatų kapitalinio remonto darbus, likviduoja stichinės nelaimės padarinius (atstato škvalo metu nuplėštą pastato stogą); Lietuvos Kariuomenei leidus pagal Kultūros vertybių apsaugos departamento reikalavimus ieškovė ir toliau vykdo pastatų 24H 1/p ir 23H 1/p kapitalinį remontą, likviduoja stichinės nelaimės padarinius, tvarko teritoriją aplink pastatus, teritorijoje atstato ir restauruoja esančius šulinius, rūsius bei komunikacinius įrengimus, moka už elektros energiją, telefoną, įskaitant į nuomos mokestį UAB „Fagus“ įdėtas lėšas kapitaliniam patalpų remontui, o 2000 m. kovo 29 d. rašte nurodė, jog atsižvelgdama į tai, kad pradėtų kapitalinio remonto darbų, išsaugant pastatus 24H 1/p ir 23F 1/p (duomenys neskelbtini), nutraukimas pakenktų jų būklei, neprieštarauja, jog šie kapitaliniai pastatų ir komunikacijų remonto darbai būtų tęsiami ir toliau.

51.       Taigi paminėti byloje esantys raštai, teisėjų kolegijos vertinimu, patvirtina tik tai, kad ieškovė, išskyrus leidimą likviduoti avarijos padarinius – atstatyti 1999 m. liepos 12 d. škvalo metu įlūžusį stogą, nebuvo gavusi atsakovės ar kito subjekto, tuo metu galėjusio priimti sprendimus dėl valstybės turto nuomos (atsižvelgiant į tai, kad ieškovei išnuomotas turtas patikėjimo teise ne kartą buvo perduotas skirtingiems subjektams), sutikimo atlikti remonto ir kitus turto pagerinimo darbus. Aptartuose raštuose, išskyrus lūžusį stogą, nebuvo nurodyti jokie konkretūs darbai, kuriems atlikti, ieškovės teigimu, jai neva buvo duotas sutikimas, t. y. nėra įrodymų, kad ieškovė su nuomotoju būtų aptarusi ir suderinusi tiek konkrečius leidžiamus atlikti išsinuomoto turto remonto ir (ar) rekonstrukcijos darbus, tiek ir suderinusi būtinų pagerinimo darbų išlaidų dydį ir pan. Iš aptartų Lietuvos Kariuomenės raštų taip pat nėra aišku, apie kokius konkrečiai ieškovės atliekamus ir (ar) tęsiamus remonto bei tvarkymo darbus, kuriems ieškovė turėjo gauti raštišką nuomotojo sutikimą ir, atitinkamai, Kultūros vertybių apsaugos departamento leidimą, yra kalbama, nes nuomotojo sutikimai bei Kultūros vertybių apsaugos departamento leidimai teismui pateikti nebuvo.

52.       Atsižvelgdama į tai, teisėjų kolegija konstatuoja, kad ieškovė neįrodė, jog egzistuoja viena iš būtinųjų kasacinio teismo suformuotų CK 6.501 straipsnio 1 dalies taikymo sąlygų, t. y. kad nuomininkas turėjo nuomotojo leidimą daryti daikto pagerinimus, kaip tai buvo nustatyta šalių sudarytų nuomos sutarčių 5.5 papunktyje.

53.       Be to, kaip jau buvo minėta, šalių sudarytų nuomos sutarčių 5.5 papunktis numatė vienintelį išlaidų, panaudotų rekonstravimo ar remonto darbams, atlyginimo būdą – įskaičiavimą į nuomos mokestį. Kitoks išlaidų atlyginimo būdas, kaip kad sumokėti nuomininkei (ieškovei) jos į pastatų remontą ir pagerinimą investuotas lėšas, sutartyse nebuvo numatytas.

54.       Atsižvelgdama į tai, teisėjų kolegija konstatuoja, kad, priešingai nei nusprendė pirmosios instancijos teismas, ieškovė jos patirtas išsinuomoto turto remonto ir (ar) kitas turto pagerinimo išlaidas galėjo reikalauti atlyginti tik per nuompinigių mažinimą (įskaitymą į nuomos mokestį), kaip kad buvo numatyta šalių sudarytose nuomos sutartyse, bet ne reikalaudama atitinkamų išmokų priteisimo ir tik tuo atveju, jeigu būtų nustatyta, kad atitinkami pagerinimai buvo atlikti, turint nuomotojo sutikimą.

55.       Bylos duomenys patvirtina, kad Lietuvos Kariuomenė, kuri tuo metu buvo ieškovei išnuomotų patalpų valdytoja (nuomotoja), vadovaudamasi nuomos sutarties papildymu Nr. 1, 2003 m. balandžio 1 d. įskaitė į mokėtiną nuomos mokestį tik dalį (2 206,91 Eur) ieškovės patirtų išlaidų. Tai liudija, kad Lietuvos Kariuomenė, kaip nuomotoja, pripažino, jog šia apimtimi turto pagerinimai buvo atlikti esant jos sutikimui. Kitos ieškovės patirtos remonto ir (ar) turto pagerinimo išlaidos į mokėtiną nuomos mokestį nebuvo įskaitytos, byloje nėra duomenų, kad ieškovė per visą nuomos sutarčių galiojimo laikotarpį būtų kreipusis į nuomotoją dėl tokių išlaidų įskaitymo.

56.       Apibendrindama tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija konstatuoja, kad, ieškovei neįrodžius, jog ji turėjo nuomotojo leidimą daryti išsinuomotų pastatų remonto ir pagerinimo darbus, taip pat nustačius, kad šalių sudarytos nuomos sutartys aiškiai nustatė patirtų išlaidų atlyginimo tvarką – išsinuomoto valstybės turto kapitalinio remonto arba rekonstravimo darbų išlaidas įskaitant į mokėtiną nuompinigių sumą, nėra pagrindo sutikti su pirmosios instancijos teismo padaryta išvada, kad ieškovė turi teisę į jos atliktų remonto ir pagerinimo darbų atlyginimą. Teisėjų kolegija sutinka su atsakovės apeliacinio skundo argumentu, kad nagrinėjamu atveju nebuvo įrodytos kasacinio teismo suformuotos CK 6.501 straipsnio 1 dalies būtinosios sąlygos.

57.       Be to, teisėjų kolegija sutinka su atsakove, kad pirmosios instancijos teismas, spręsdamas dėl ieškovės teisės į nuomoto turto pagerinimui būtinų išlaidų atlyginimą, nepagrįstai vadovavosi iki 2014 m. spalio 1 d. galiojusia Privatizavimo įstatymo 10 straipsnio 13 dienos redakcija, nustačiusia, jog nuomos metu dėl privatizavimo objekto (statinio) pagerinimo padarytas išlaidas, pagal CK, nuomininkui, Lietuvos Respublikos Vyriausybės nustatyta tvarka, atlygina potencialus pirkėjas, įsigyjantis privatizavimo objektą. Kasacinio teismo praktikoje yra išaiškinta, kad Privatizavimo įstatymo 10 straipsnio 13 dalyje nustatytu teisiniu reglamentavimu buvo siekiama ne apibrėžti nuomininko materialiąją teisę į išlaidų dėl padarytų pagerinimų valstybės ar savivaldybės turtui atlyginimą, bet nustatyti kitų teisės aktų pagrindu atsiradusios nuomininko materialiosios teisės specialų įgyvendinimo būdą (procedūrines taisykles). Toks aiškinimas atitinka Privatizavimo įstatymo tikslą, kadangi juo buvo siekiama nustatyti valstybės ir savivaldybių turto privatizavimą (Privatizavimo įstatymo 2 straipsnio 1 dalis), o ne apibrėžti investicijų į išnuomotą valstybės ar savivaldybės turtą atlikimo tvarką (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. gegužės 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-176-1075/2019, 6 punktas). Atsižvelgdama į tai, teisėjų kolegija konstatuoja, kad Privatizavimo įstatymo 10 straipsnio 13 dalis negali būti teisinis pagrindas, sprendžiant dėl nuomininko teisės į atliktų pagerinimų išlaidų atlyginimą egzistavimo. Dėl šios teisės atsiradimo teisinio pagrindo ir šios teisės turinio turi būti sprendžiama vadovaujantis CK ir kitų įstatymų nuostatomis, reglamentuojančiomis valstybei ar savivaldybėms priklausančio turto nuomos teisinius santykius.

58.       Atsižvelgiant į tai, skundžiamas pirmosios instancijos teismo sprendimas naikinamas ir priimamas naujas sprendimas – ieškovės UAB  „Fagus“ ieškinys dėl patalpų pagerinimo išlaidų atlyginimo atmetamas.

Dėl ieškinio senaties

59.       Ginčas nagrinėjamoje byloje kilo ir dėl ieškinio senaties termino pradžios nustatymo. Atsakovė Kauno miesto savivaldybė, pateikusi apeliacinį skundą, įrodinėja, kad ieškovei daugiau nei 10 metų buvo žinoma, jog jos išlaidos už rekonstrukcijos (kapitalinio remonto) darbus nebus atlyginamos, todėl pirmosios instancijos teismas turėjo taikyti ieškinio senatį ir ieškinį atmesti.

60.       Ieškinio senatis – tai įstatymų nustatytas laiko tarpas (terminas), per kurį asmuo gali apginti savo pažeistas teises pareikšdamas ieškinį (CK 1.124 straipsnio 1 dalis). Ieškinio senatį teismas taiko tik tuo atveju, kai ginčo šalis reikalauja (CK 1.126 straipsnio 2 dalis). Nors ieškinio senaties termino pasibaigimas nepanaikina asmens teisės kreiptis į teismą, prašant apginti pažeistą teisę, tačiau, ginčo šaliai pareikalavus taikyti ieškinio senatį, yra pagrindas atmesti ieškinį, jeigu teismas nepripažįsta, kad šis terminas praleistas dėl svarbios priežasties (CK 1.126 straipsnio 2 dalis, 1.131 straipsnio 1, 2 dalys).

61.       Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad ieškinio senaties instituto paskirtis – užtikrinti civilinių teisinių santykių stabilumą ir apibrėžtumą, nes civilinių teisinių santykių dalyviams garantuojama, jog, suėjus įstatymo nustatytam terminui, jų subjektinės teisės teismine tvarka negalės būti nuginčytos ir jiems nebus paskirta tam tikra pareiga. Jeigu suinteresuotas asmuo, žinodamas arba turėdamas žinoti apie savo teisės pažeidimą, per visą ieškinio senaties terminą nesikreipė į teismą su ieškiniu, kad apgintų pažeistą teisę, priešinga teisinio santykio šalis gali pagrįstai tikėtis, jog toks asmuo atsisako savo teisės arba nemano, kad jo teisė yra pažeista. Kita vertus, ieškinio senaties terminų nustatymas skatina nukentėjusią šalį imtis priemonių savo pažeistoms teisėms operatyviai ir tinkamai ginti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. vasario 21 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-51-701/2018; 2018 m. balandžio 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-138-684/2018).

62.       CK 1.125 straipsnio 1 dalis nustato, kad bendrasis ieškinio senaties terminas yra dešimt metų. CK 1.127 straipsnio, reglamentuojančio ieškinio senaties termino pradžią, 1 dalyje nustatyta, kad ieškinio senaties terminas prasideda nuo teisės į ieškinį atsiradimo dienos. Teisė į ieškinį atsiranda nuo tos dienos, kurią asmuo sužinojo arba turėjo sužinoti apie savo teisės pažeidimą.

63.       Nagrinėjamu atveju pirmosios instancijos teismas, įvertinęs ieškovės UAB „Fagus“ paaiškinimus, kad kompensuoti patalpų pagerinimo išlaidų ji anksčiau nereikalavo, nes tikėjosi dalyvauti patalpų privatizavime tiesioginių derybų būdu, bet kadangi tik po 2022 m. gegužės 3 d. sprendimo paskelbti parduodamo ginčo nekilnojamojo turto viešo aukciono sąlygas ieškovei nebuvo sudaryta galimybė dalyvauti patalpų privatizavime, be to, nebuvo patenkintas jos 2022 m. birželio 8 d. prašymas atlyginti turto pagerinimo išlaidas, nusprendė, jog tik nuo šios dienos (2022 m. birželio 8 d.) ieškovė galėjo suprasti apie jos teisių į turto pagerinimo išlaidų atlyginimą pažeidimą. Atsižvelgdamas į tai, pirmosios instancijos teismas konstatavo, kad ieškovė, 2022 m. liepos 5 d. pareikšdama ieškinį teisme, senaties termino nepraleido.

64.       Teisėjų kolegija nesutinka su tokiu pirmosios instancijos teismo ieškinio senaties termino pradžios nustatymu ir, atitinkamai, ieškinio senaties skaičiavimu.

65.       Minėta, kad nuo 2002 m. birželio 19 d. įsigaliojo nauja Disponavimo įstatymo redakcija, kurios 14 straipsnio 5 dalyje buvo įtvirtinta nuostata, jog nuomininkui, pagerinusiam išsinuomotą turtą, už pagerinimą neatlyginama. Bylos duomenys patvirtina ir tai, kad ieškovė UAB „Fagus“ ir Juozo Vitkaus inžinerijos batalionas 2003 m. kovo 7 d. sudarė naują tų pačių ginčo pastatų nuomos sutartį, remiantis viešojo konkurso, vykusio 2003 m. vasario 17 d., komisijos sprendimu. Tai reiškia, kad nuomos teisiniai santykiai pagal 1999 m. vasario 3 d. negyvenamųjų pastatų ir patalpų nuomos sutartis, sudarytas tarp atsakovės ir ieškovės, buvo pasibaigę. Pažymėtina, kad nauja 2003 m. kovo 7 d. nuomos sutartis buvo sudaryta esant įsigaliojusiai naujai Disponavimo įstatymo redakcijai, kurioje, kaip minėta, buvo imperatyviai nustatyta, jog nuomininkui, pagerinusiam išsinuomotą turtą, už pagerinimą neatlyginama. Ši Disponavimo įstatymo nuostata buvo perkelta ir į 2003 m. kovo 7 d. sudarytos nuomos sutarties 4 punktą. Teisėjų kolegijos vertinimu, būtent nuo šios naujos nuomos sutarties sudarymo ir naujų sąlygų nustatymo dienos ieškovei vėliausiai galėjo ir turėjo būti žinoma, kad turto pagerinimo išlaidos jai nebebus atlyginamos, todėl būdama rūpestinga ir apdairi bei siekdama, jog jai būtų kompensuotos pagal tuo metu jau nebegaliojančias 1999 m. vasario 3 d. nuomos sutartis išsinuomotų patalpų pagerinimo išlaidos, šiose sutartyse nustatytu būdu (įskaitant remonto ir pagerinimo išlaidas į nuomos mokestį), ieškovė turėjo teisę vėliausiai nuo 2003 m. kovo 7 d. ginti savo teises.

66.       Atsižvelgdama į tai, teisėjų kolegija nusprendžia, kad būtent nuo paminėtos datos – 2003 m. kovo 7 d. nuomos sutarties pasirašymo – ieškovei skaičiuotinas ieškinio senaties terminas reikalavimui dėl lėšų, investuotų į turto pagerinimą, atlyginimo. Savo ruožtu ieškovė, tik 2022 m. liepos 5 d. (daugiau nei po 19 metų) pareiškusi ieškinį teisme, praleido CK 1.125 straipsnio 1 dalyje nustatytą ieškinio senaties terminą, o tai sudaro savarankišką pagrindą, atsakovei prašant taikyti ieškinio senatį, ieškinį atmesti (CK 1.126 straipsnio 2 dalis, 1.131 straipsnio 1 dalis).

67.       Apibendrindama tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai nustatė ieškinio senaties termino pradžios momentą ir dėl to nepagrįstai nusprendė, jog ieškovė CK 1.125 straipsnio 1 dalyje įtvirtinto ieškinio senaties termino nepraleido. Atsižvelgiant į tai, skundžiamas pirmosios instancijos teismo sprendimas naikintinas, o ieškovės ieškinys netenkinamas dar ir tuo pagrindu, kad buvo praleistas CK 1.125 straipsnio 1 dalyje nustatytas ieškinio senaties terminas reikalavimui dėl investuotų į turto pagerinimą lėšų priteisimo pareikšti.

Dėl bylinėjimosi išlaidų

68.       CPK 93 straipsnio 1 dalis nustato, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą. Apeliantės (ieškovės) UAB „Fagus“ skundą atmetus, o apeliantės (atsakovės) Kauno miesto savivaldybės skundą patenkinus ir pirmosios instancijos teismo sprendimą panaikinus bei priėmus naują sprendimą – ieškovės ieškinį atmetus, perskirstomos šalių bylinėjimosi išlaidos (CPK 93 straipsnio 2 dalis, 5 dalis).

69.       Ieškovės UAB „Fagus“ tiek pirmosios, tiek apeliacinės instancijos teisme patirtos bylinėjimosi išlaidos neatlyginamos.

70.       Nustatyta, kad ieškovė UAB „Fagus“ už ieškinį buvo sumokėjusi 50 Eur žyminio mokesčio, o likusios 1 282 Eur žyminio mokesčio dalies sumokėjimas Kauno apygardos teismo 2022 m. liepos 11 d. nutartimi buvo atidėtas iki teismo sprendimo priėmimo. Iš paminėtos nutarties nustatyta, kad ieškovės mokėtinas žyminis mokestis už turtinį reikalavimą, kuris pradinio ieškinio pateikimo metu buvo 64 376,01 Eur, sudarė 1 191 Eur, už neturtinį reikalavimą – 94 Eur, už prašymą dėl laikinųjų apsaugos priemonių taikymo – 47 Eur, iš viso – 1 332 Eur. Bylos nagrinėjimo pirmosios instancijos teisme metu ieškovė patikslino ieškinį: atsisakė neturtinio ieškinio reikalavimo, o turtinį reikalavimą padidino iki 121 997,82 Eur, už kurį, kaip teisingai nurodyta skundžiamame sprendime, mokėtinas žyminis mokestis sudaro 1 890 Eur. Atsižvelgiant į tai, kad ieškovė, kaip minėta, už ieškinį yra sumokėjusi 50 Eur, kuris padengia už prašymą dėl laikinųjų apsaugos priemonių taikymo mokėtiną žyminį mokestį (50 Eur – 47 Eur = 3 Eur), likusi jos mokėtina žyminio mokesčio dalis sudaro 1 887 Eur (1 890 Eur – 3 Eur), kuri, skundžiamą sprendimą panaikinus ir ieškinį atmetus, priteistina valstybei.

71.       Atsakovė Kauno miesto savivaldybė pirmosios instancijos teisme patyrė 9 445 Eur bylinėjimosi išlaidų už teismo ekspertizių atlikimą. Skundžiamą sprendimą panaikinus ir ieškovės ieškinį atmetus, šios atsakovės patirtos bylinėjimosi išlaidos priteisiamos iš ieškovės UAB „Fagus“.

72.       Nustatyta, kad atsakovė Kauno miesto savivaldybė už apeliacinį skundą sumokėjo 681 Eur žyminį mokestį. Atsakovės apeliacinį skundą patenkinus, o ieškovės skundą atmetus, skundžiamą pirmosios instancijos teismo sprendimą panaikinus ir priėmus naują sprendimą – ieškovės ieškinį atmetus, atsakovei iš ieškovės priteisiamas už apeliacinį skundą sumokėtas žyminis mokestis – 681 Eur.

73.       Atsakovė, pateikusi apeliacinį skundą ir atsiliepimą į ieškovės apeliacinį skundą, kitų bylinėjimosi išlaidų priteisti neprašė, jų faktą ir dydį pagrindžiančių dokumentų iki bylos išnagrinėjimo apeliacinės instancijos teisme nepateikė, todėl šių išlaidų atlyginimo klausimas nesprendžiamas.

74.       Nustatyta, kad Kauno apygardos teismo 2024 m. spalio 29 d. nutartimi ieškovei UAB „Fagus“ buvo atidėtas 1 599 Eur žyminio mokesčio už apeliacinį skundą sumokėjimas iki apeliacinės instancijos teismo sprendimo priėmimo. Ieškovės apeliacinį skundą atmetus, valstybei iš UAB „Fagus“ priteisiamas 1 599 Eur žyminis mokestis už apeliacinį skundą.

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 2 punktu, 331 straipsniu,

n u s p r e n d ž i a :

Kauno apygardos teismo 2024 m. rugsėjo 23 d. sprendimo dalį, kuria ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Fagus“ ieškinys buvo patenkintas iš dalies, panaikinti ir dėl šios dalies priimti naują sprendimą – ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Fagus“ ieškinį atmesti.

Kauno apygardos teismo 2024 m. rugsėjo 23 d. sprendimo dalis, kuriomis atsakovei Kauno miesto savivaldybei buvo priteista 6 569,20 Eur bylinėjimosi išlaidų iš ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Fagus“, iš ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Fagus“ priteista 1 439,32 Eur žyminio mokesčio valstybei, o iš atsakovės Kauno miesto savivaldybės – 471,18 Eur žyminio mokesčio valstybei, panaikinti ir dėl šių dalių priimti naują sprendimą, jį išdėstant taip:

„Priteisti atsakovei Kauno miesto savivaldybei (juridinio asmens kodas 111106319) iš ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Fagus“ (juridinio asmens kodas 133414337) 9 445 Eur (devynis tūkstančius keturis šimtus keturiasdešimt penkis eurus) bylinėjimosi išlaidų, patirtų pirmosios instancijos teisme.

Priteisti valstybei iš ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Fagus“ (juridinio asmens kodas 133414337) 1 887 Eur (vieną tūkstantį aštuonis šimtus aštuoniasdešimt septynis eurus) žyminio mokesčio už ieškinį.“

Kitą sprendimo dalį palikti nepakeistą.

Priteisti atsakovei Kauno miesto savivaldybei (juridinio asmens kodas 111106319) iš ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Fagus“ (juridinio asmens kodas 133414337) 681 Eur (šešis šimtus aštuoniasdešimt vieną eurą) žyminio mokesčio už apeliacinį skundą.

Priteisti valstybei iš ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Fagus“ (juridinio asmens kodas 133414337) 1 599 Eur (vieną tūkstantį penkis šimtus devyniasdešimt devynis eurus) žyminio mokesčio už apeliacinį skundą.

Teisėjai                                                                        Rasa Gudžiūnienė

                                                                                Laima Ribokaitė

                                                                                Žilvinas Terebeiza