Civilinė byla Nr. e2A-807-464/2020
Teisminio proceso Nr. 2-55-3-02343-2018-8
Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.4; 2.6.11.2; 2.6.11.6; 3.2.4.4
(S)
LIETUVOS APELIACINIS TEISMAS
S P R E N D I M A S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2020 m. gruodžio 8 d.
Vilnius
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Romualdos Janovičienės, Dalios Kačinskienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja) ir Agnės Tikniūtės,
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės J. A. P. apeliacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2020 m. sausio 22 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. e2-1050-661/2020 pagal ieškovės J. A. P. ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei ,,HQ Development“ dėl nuosavybės teisės pripažinimo, trečiasis asmuo akcinė bendrovė Šiaulių bankas.
Teisėjų kolegija
n u s t a t ė :
I. Ginčo esmė
1. Ieškovė J. A. P. kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydama pripažinti, kad ji įgijo nuosavybės teises į butą, esantį adresu (duomenys neskelbtini), ir į atitinkamą dalį žemės sklypo, proporcingai nuosavybės teise priklausančio buto dydžiui, nustatant ieškovei prievolę sumokėti atsakovei UAB ,,HQ Development“ ekspertizės būdu apskaičiuotą ir nustatytą likusią turto kainą, priteisti bylinėjimosi išlaidas.
2. Nurodė, kad 2016 m. balandžio 12 d. su atsakove UAB ,,HQ Development“ sudarė preliminariąją būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią atsakovė, pasitelkdama kitus asmenis, įsipareigojo pastatyti, parduoti ir perduoti, o ieškovė – už sutartyje nurodytą 119 500 Eur kainą nupirkti gyvenamosios paskirties 86,50 kv. m preliminaraus ploto su 55 kv. m terasa butą su daline apdaila statomo adresu (duomenys neskelbtini), pastato trečiame aukšte (toliau – ir ginčo turtas, ginčo butas, turtas, butas). Ieškovė buvo įsipareigojusi iki 2016 m. balandžio 21 d. sumokėti 60 175 Eur avansą (40 000 Eur už butą, 20 175 Eur už terasą) ir šiuos savo sutartinius įsipareigojimus įvykdė, t. y. sumokėjo avansą, kuris sudaro 50,36 proc. visos turto kainos. Tačiau atsakovė iki sutarto termino – 2016 m. liepos 31 d., savo įsipareigojimų atlikti buto statybos darbus iki tokio baigtumo lygio, koks buvo nurodytas sutarties priede Nr. 1, neįvykdė, todėl ginčo turtas negali būti naudojamas pagal tikslinę paskirtį.
3. Ieškovės teigimu, kadangi ji įvykdė sutartinius įsipareigojimus ir sumokėjo daugiau nei pusę sutartos ginčo turto kainos, ši aplinkybė, atsižvelgiant tiek į nutrūkusį dėl atsakovei ieškinio padavimo metu buvusios iškeltos restruktūrizavimo bylos sutarties vykdymą, tiek ir į turto baigtumą (neįrengtas dujų įvadas, vandentiekis neprijungtas prie magistralinių miesto tinklų, neįrengtos laiptinės), leidžia pripažinti, kad sumokėta kaina atitinka esančią ginčo turto būklę, o ieškovė yra įgijusi nuosavybės teisę į butą ir po juo esančią žemės sklypo dalį, nors šalys atskiro susitarimo dėl atitinkamos žemės sklypo dalies perleidimo ieškovės nuosavybėn nesudarė.
II. Pirmosios instancijos teismo procesinio sprendimo esmė
4. Vilniaus apygardos teismas 2020 m. sausio 22 d. sprendimu ieškovės J. A. P. ieškinį atmetė, priteisė iš ieškovės trečiajam asmeniui AB Šiaulių bankui 490 Eur bylinėjimosi išlaidas.
5. Teismas nustatė, kad šalys 2016 m. balandžio 12 d. preliminariąja būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartimi Nr. NŠB[08]/2016-04/12 susitarė dėl ginčo objektu tapusio turto (t. y. buto, esančio adresu (duomenys neskelbtini)) pastatymo ir jo perdavimo ieškovės nuosavybėn už sutartyje nurodytą kainą. Sutartyje susitarta, kad buto dalinės apdailos darbai turi būti atlikti iki pagrindinės sutarties sudarymo. Ieškovė sumokėjo atsakovei 60 175 Eur, t. y. 50,36 proc. visos šio turto kainos (119, 500 Eur) (sutarties 2.2 punktas), taip pat savo lėšomis bei pastangomis parengė buto interjero dizaino, elektros ir sanitarinių mazgų projektus, atliko elektros instaliacijos, pertvarų griovimo ir naujų pertvarų montavimo darbus. Byloje nėra ginčo, kad atsakovė sutartinių įsipareigojimų ieškovei neįvykdė ir iki 2016 m. liepos 31 d. sulygtų buto statybos darbų neatliko.
6. Teismas nurodė, kad atsakovei 2013 m. gruodžio 30 d. pagal kredito sutartį Nr. KS-2013-31-12 buvo suteiktas 1 679 796,11 Eur banko kreditas žemės sklypo su gyvenamuoju namu, ūkiniu pastatu ir kiemo statiniais, esančio (duomenys neskelbtini), pirkimui, daugiabučio gyvenamojo namo šiame sklype statybai, parduotuvės su kavine, administracinėmis ir gyvenamosiomis patalpomis bei žemės nuomos teise į po patalpomis esančio žemės sklypo dalį, esančių (duomenys neskelbtini), pirkimui, patalpų su komercinėmis patalpomis, esančių (duomenys neskelbtini), rekonstrukcijai. Iš suteikto kredito buvo panaudota 1 275 650,03 Eur kredito dalis. Prievolių pagal minėtą kredito sutartį įvykdymas buvo užtikrintas nekilnojamojo turto hipoteka pagal 2014 m. balandžio 30 d. sutartinės hipotekos (maksimaliosios hipotekos) sutartį ir 2016 m. sausio 8 d. susitarimą dėl sutartinės hipotekos pakeitimo ir papildymo Nr.1, bankui įkeičiant pastatą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), be kita ko, ir ginčo butą, esantį adresu (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), o taip pat žemės sklypą, esantį adresu (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini).
7. Teismas pažymėjo, kad, bylos duomenimis, Vilniaus miesto apylinkės teismo 2017 m. sausio 9 d. sprendimu, priimtu civilinėje byloje Nr. 2-678-235/2017, buvo panaikintas statybos leidimas ir atsakovė įpareigota per 6 mėnesius nuo šio teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos pagal reikiamai pertvarkytą projektinę dokumentaciją gavus naują statybos leidimą pertvarkyti statomą gyvenamąjį namą. Naujas statybos leidimas jai išduotas 2018 m. liepos 10 d.
8. Iš Lietuvos teismų informacinėje sistemoje LITEKO esančių duomenų teismas taip pat nustatė, kad Vilniaus apygardos teismo 2018 m. sausio 9 d. nutartimi atsakovei buvo iškelta restruktūrizavimo byla ir patvirtinta 2 245 593,75 Eur bendra visų atsakovės kreditorių reikalavimų suma, be kita ko, ir 1 260 422,43 Eur (56,13 proc. visų reikalavimų sumos) banko kreditorinis reikalavimas, o iš restruktūrizavimo byloje patvirtinto atsakovės restruktūrizavimo plano sprendė, kad name, esančiame (duomenys neskelbtini), atsakovė yra pastačiusi iš viso 26 butus, 12 butų yra rezervuoti sudarant preliminariąsias butų pirkimo–pardavimo sutartis (restruktūrizavimo plano 4 lentelė). Pagal atsakovės kreditoriams pateiktus duomenis, 22 buto kaina yra 99 528 Eur (sumokėtas 60 175 Eur avansas, nesumokėtas likutis – 59 528 Eur) (restruktūrizavimo plano 4 lentelė).
9. Teismas padarė išvadą, kad ieškovė siekia preliminariosios sutarties pripažinimo pagrindine sutartimi ir nuosavybės teisės į statomą butą bei žemės sklypą jai pripažinimo, įrodinėdama Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.401 straipsnio taikymo pagrindo buvimą bei šioje teisės normoje nurodytų teisinių pasekmių atsiradimą. Teismo vertinimu, sprendžiant nuosavybės teisių pripažinimo klausimą svarbu nustatyti, ar ginčo objektas yra suformuotas kaip turtinis vienetas ir įregistruotas viešame Nekilnojamojo turto registre, taip pat atsižvelgtina į sumokėtos turto kainos dalį, sukurto objekto dalį, į tai, ar objektas perduotas pirkėjui ir kt.
10. Pasak teismo, byloje esantys rašytiniai įrodymai patvirtina, kad ginčo butas buvo suformuotas kaip atskiras turtinis vienetas, jis kaip nekilnojamojo turto objektas Nekilnojamojo turto registre buvo įregistruotas 2014 m. lapkričio 10 d., jo adresas (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), o baigtumas 55 proc. Ir nors ieškovė pagal preliminariąją sutartį yra sumokėjusi 50,36 proc. visos šio turto kainos, tačiau, teismo vertinimu, ieškovė, ieškinio pateikimo metu tokią galimybę turėjusi, visgi nepateikė jokių duomenų, kad ši jos įmoka buvo panaudota ginčo objekto kūrimui. Tokią savo poziciją teismas grindė VĮ Registrų centro duomenimis, kad ir šiuo metu objekto baigtumas yra 55 proc., t. y. toks pats, koks buvo ieškovės įmokos sumokėjimo momentu, atitinkamai, negalima spręsti, kad butas buvo statomas ieškovės lėšomis. Taip pat ginčo butas ieškovei nebuvo perduotas (jo baigtumas tik 55 proc.), o ieškovė nėra sumokėjusi visos perkamo daikto kainos.
11. Teismas sprendė, kad vien avansinės įmokos sumokėjimo faktas ir tinkamas ieškovės sutartinių prievolių atsakovei įvykdymas, atsižvelgiant į pirmiau aptartas aplinkybes (į tik dalį sumokėtos kainos, į tai, kad ieškovė aktyviai nedalyvavo statant butą ir jos lėšomis butas nebuvo statomas) nesuponavo ieškovės nuosavybės teisės į ginčo turtą atsiradimo CK 6.401 straipsnio pagrindu. Priešingas vertinimas, teismo nuomone, neatitiktų CK 6.401 straipsnio 5 dalyje nurodytų tikslų, prieštarautų teisingumo, protingumo principams.
12. Atmesdamas ieškinį dėl nuosavybės teisių į butą bei žemės sklypą pripažinimo, teismas pažymėjo, kad ieškovė CK 6.165 straipsnio 4 dalies pagrindu galėtų įgyvendinti teisę į patirtų nuostolių atlyginimą dėl pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties nesudarymo.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai
13. Ieškovė J. A. P. apeliaciniame skunde prašė panaikinti Vilniaus apygardos teismo 2020 m. sausio 22 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį patenkinti, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais:
13.1. Teismas nepagrįstai neįvertino atsakovės elgesio sąžiningumo aspektu. Atsakovė neinformavo ieškovės, kad vyksta ginčai dėl išduoto statybos leidimo. Iškėlus jai restruktūrizavimo bylą jokie statybos darbai nebuvo vykdomi, nors tai buvo nustatyta restruktūrizavimo plane. Atsakovė veiklos toliau nevykdė ir kreipėsi į teismą dėl bankroto bylos iškėlimo. Pastate iki šiol nėra įrengtas dujų įvadas, vandentiekis neprijungtas prie magistralinių miesto tinklų, neįrengtos laiptinės.
13.2. Nepaisant to, kad VĮ Registrų centre buto baigtumas įregistruotas tik 55 proc., tačiau faktinis jo baigtumas ieškinio pateikimo metu siekė apie 80 proc., ką patvirtina Vilniaus apygardos teismui civilinėje byloje Nr. eB2-2271-603/2019 kartu su atsakovės 2017 m. rugsėjo 28 d. pareiškimu dėl restruktūrizavimo bylos iškėlimo supaprastinta tvarka pateiktas restruktūrizavimo planas. Šio plano 7 puslapyje nurodyta, kad daugiabučio gyvenamojo namo faktinis baigtumas siekia 80 proc. Šie duomenys teismui buvo prieinami ir jis jais turėjo vadovautis. Avansinės įmokos sumokėjimo metu buto baigtumas buvo 55 proc., o 2017 metais jis jau siekė 80 proc., todėl akivaizdu, kad jo statybos buvo vykdomos ir iš ieškovės lėšų.
13.3. Vilniaus apygardos teismas 2019 m. liepos 3 d. sprendimu, priimtu civilinėje byloje Nr. e2-3352-912/2019, nagrinėdamas analogiško turinio civilinę bylą tarp ieškovės UAB „Abadona“ ir atsakovės UAB „HQ Development“ visiškai skirtingai vertino tas pačias faktines aplinkybes. Toje byloje analogiškų, kaip ir nagrinėjamos bylos, faktinių aplinkybių kontekste pažymėta, kad visa turto kaina nesumokėta ne dėl ieškovės, bet dėl atsakovės kaltės – atsakovė nebuvo pranešusi, kad kilo ginčas dėl išduoto statybos leidimo ir todėl ji negalėjo įvykdyti darbų per sutartyje nustatytą terminą, ne iki galo įvykdė pareigą pastatyti ginčo butus iki preliminariojoje sutartyje nustatyto baigtumo lygio, kad to negalėjo padaryti dėl objektyvių priežasčių. Kadangi toje byloje 2019 m. liepos 3 d. priimtas sprendimas yra įsiteisėjęs, teismas privalėjo vadovautis jame konstatuotomis faktinėmis aplinkybėmis.
13.4. Vien tai, kad ieškovė nebuvo sumokėjusi atsakovei visos turto kainos, negalėjo būti pagrindu atmesti ieškovės ieškinį, toks teismo aiškinimas prieštarauja kasacinio teismo praktikai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. birželio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2011; 2017 m. liepos 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-316-611/2017).
13.5. Teismas nepagrįstai neįvertino ir to, kad ieškovė visą laiką po preliminarios sutarties sudarymo aktyviais veiksmais siekė sudaryti pagrindinę sutartį, sumokėti visą sutarties kainą, ne kartą vežė atsakovei pinigus, norėdama juos atsakovei sumokėti ir taip užtikrinti tolimesnį buto statybų finansavimą, tačiau dėl tuo metu nežinomų priežasčių atsakovė su tuo nesutiko.
14. Trečiasis asmuo AB Šiaulių bankas atsiliepime į ieškovės apeliacinį skundą prašo jo netenkinti, o skundžiamą Vilniaus apygardos teismo 2020 m. sausio 22 d. sprendimą palikti nepakeistą, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepime nurodomi tokie argumentai:
14.1. Pagal Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymo 4 straipsnį visi nekilnojamojo turto registre esantys duomenys nuo jų įrašymo laikomi teisingais ir išsamiais, kol jie nenuginčyti įstatymų nustatyta tvarka. Taigi, vadovaujantis Nekilnojamojo turto registro duomenimis, pastato baigtumas yra 55 proc.
14.2. Ieškovė nepateikė duomenų, kad jos įmoka būtų panaudota objekto kūrimui. Tiek žemės sklypo įsigijimui, tiek daugiabučio gyvenamojo namo šiame sklype statybai buvo naudojamos banko paskolintos lėšos – namas su jame esančiais butais pastatytas banko, o ne ieškovės ar kitu asmenų lėšomis. Ieškovė su atsakove sutartį dėl buto įsigijimo sudarė 2016 metais, t. y. praėjus beveik 3 metams po banko kredito suteikimo.
14.3. Atsakovei suteiktas kreditas iki šiol bankui nėra padengtas, nors kredito grąžinimo terminas baigėsi 2016 m. gruodžio 31 d., atsakovė bankui yra skolinga 1 322 660 54 Eur (be palūkanų). Ieškovės siūloma sumokėti suma nepadengtų net mažos dalies banko reikalavimų sumos, todėl tai negali atitikti banko interesų.
14.4. Nepagrįsti apeliacinio skundo argumentai, kad teismas turėjo vadovautis Vilniaus apygardos teismo civilinėje byloje Nr. e2-3352-912/2019 pateiktais išaiškinimais. Ieškovės nurodyta byla išnagrinėta bankui nedalyvaujant, dėl ko buvo kreiptasi į teismą su pareiškimu dėl proceso atnaujinimo, kuris Lietuvos apeliacinio teismo 2020 m. kovo 5 d. nutartimi, priimta civilinėje byloje Nr.e2-139-943/2020, buvo patenkintas. Be to, ieškovė nepagrįstai nutyli apie kitas Vilniaus apygardos teisme pasibaigusias civilines bylas, kuriose analogiški ieškovų ieškiniai dėl nuosavybės teisės pripažinimo buvo atmesti (Vilniaus apygardos teismo civilinės bylos Nr. e2-3951-340/2019, Nr. e2-3330-656/2019, Nr. e2-659-640/2019).
14.5. Apeliacinio skundo argumentai, susiję su atsakovės nesąžiningumu, restruktūrizavimo plano nevykdymu, galimai nusikalstama veika, su nagrinėjam byla nėra susiję.
Teisėjų kolegija
k o n s t a t u o j a :
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
Dėl naujų įrodymų ir naujų faktų
15. Apeliantė J. A. P. su apeliaciniu skundu pateikė atsakovės UAB ,,HQ Development“ pareiškimą dėl restruktūrizavimo bylos iškėlimo, restruktūrizavimo planą, Vilniaus apygardos teismo 2018 m. sausio 19 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje Nr. eB2-2697-603/2018, ir Vilniaus apygardos teismo 2019 m. liepos 3 d. sprendimą civilinėje byloje Nr. e2-3352-912/2019. Apeliantės teigimu, šie įrodymai nelaikytini naujais, kadangi jie egzistavo ginčą nagrinėjant pirmosios instancijos teisme ir teismui buvo prieinami, visi jie priimti arba susiję su kitomis Vilniaus apygardos teismo išnagrinėtomis civilinėmis bylomis.
16. Naujų įrodymų priėmimo klausimą apeliacinės instancijos teismas išsprendžia pagal Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 314 straipsnyje nustatytas taisykles. Tačiau įrodymais gali būti tik konkrečios CPK 177 straipsnyje išvardintos įrodinėjimo priemonės, o ne teismų kitose bylose priimti procesiniai sprendimai. Be to, teismas ir pats gali naudoti duomenis ne tik iš viešų informacinių sistemų bei registrų, bet ir iš teismų informacinės sistemos (LITEKO), kitaip tariant, teismui yra prieinami kitose bylose esantys dokumentai, kurie, šalių teigimu, gali patvirtinti arba paneigti jų įrodinėjamas faktines aplinkybes (CPK 179 straipsnio 3 dalis).
17. Nagrinėjamu atveju ir pati apeliantė nurodo, kad visi jos prie apeliacinio skundo pridedami dokumentai yra kitų Vilniaus apygardos teismo išnagrinėtų civilinių bylų dalys, t. y. arba pačių šalių pateiki į jas procesiniai dokumentai (pareiškimas dėl restruktūrizavimo bylos iškėlimo, restruktūrizavimo planas), arba teismo priimti procesiniai sprendimai, susiję su restruktūrizavimo procedūrų taikymu, taip pat kitoje byloje, kurioje buvo nagrinėjamas atsakovės ginčas su pirkėja dėl nuosavybės teisės į tame pačiame name esančius atsakovės statomus butus pripažinimo, priimtas procesinis teismo sprendimas. Todėl, Lietuvos apeliaciniam teismui turint galimybę naudotis Lietuvos teismų informacinėje sistemoje LITEKO esančia informacija apie bylas bei jų duomenimis, apeliantės prašomų priimti kaip naujų įrodymų dokumentų priėmimo į apeliacine tvarka nagrinėjamą bylą klausimas nespręstinas. Tačiau tai nereiškia, kad, tikrinant pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumą bei pagrįstumą, šie duomenys nebus ar negalės būti vertinami kartu su byloje jau esančiais įrodymais.
18. Šiame kontekste pažymėtina ir tai, kad bylos nagrinėjimo pirmosios instancijos teisme metu buvęs atsakovės UAB ,,HQ Development“ teisinis statusas jau yra pasikeitęs – Vilniaus apygardos teismas 2020 m. vasario 27 d. nutartimi, priimta civilinėje byloje Nr. eB2-609-577/2020, restruktūrizavimo bylą nutraukė, o 2020 m. spalio 23 d. nutartimi, priimta civilinėje byloje Nr. eB2-3907-232/2020, atsakovei iškėlė bankroto bylą, tačiau ši nutartis neįsiteisėjo, dėl jos yra paduotas atskirasis skundas.
Dėl nuosavybės teisių pripažinimo į nebaigtą statyti butą
19. Teisėjų kolegija sutinka su apeliacinio skundo argumentais, kad pirmosios instancijos teismas, spręsdamas dėl ieškovės pasirinktų pažeistų teisių gynimo būdų (teisių pripažinimo ir turto priteisimo natūra), netinkamai išaiškino materialiąsias teisės normas ir netinkamai jas pritaikė, neatsižvelgė į sutarties sudarymo ir jos vykdymo aplinkybes, taip pat į tokį faktą, kad šalis siejo vartojimo teisiniai santykiai, nukrypo nuo kasacinio teismo išaiškinimų tokios kategorijos bylose ir šį konkretų ginčą išsprendė neteisingai, padaręs teisiškai ydingą išvadą, kad apeliantė savo teises gali apginti tik per nuostolių atlyginimo institutą.
20. Nuosavybės teisė yra suprantama kaip teisė savo (savininko) nuožiūra, tačiau nepažeidžiant įstatymų ir kitų asmenų teisių ir teisėtų interesų, valdyti, naudoti nuosavybės teisės objektą ir juo disponuoti (CK 4.37 straipsnio 1 dalis). CK 4.47 straipsnyje nustatyti nuosavybės teisės įgijimo pagrindai. Nuosavybės teisė gali būti įgyjama pagal sandorius, paveldint, pagaminant naują daiktą, kitais šiame straipsnyje ir kitais įstatymo nustatytais pagrindais. Įstatymuose nustatytais pagrindais įgyta nuosavybė į nekilnojamąjį daiktą registruojama Nekilnojamojo turto registro įstatyme nustatyta tvarka.
21. Pagal sandorį nuosavybės teisė į nekilnojamąjį daiktą įgyjama nuo to momento, kuris yra nustatytas įstatymo (CK 4.49 straipsnio 2 dalis). Nuosavybės teisė į būsimą daiktą, išskyrus registruotiną daiktą, gali būti sutartimi perleista iš anksto (CK 4.49 straipsnio 4 dalis).
22. Įstatymo leidėjas yra numatęs teisę šalims iki pagrindinės turto pardavimo sutarties sudarymo sudaryti preliminariąją sutartį, t. y. susitarimą, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį (CK 6.165 straipsnio 1 dalis).
23. CK 6.401 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad pirkėjas – fizinis asmuo gali sudaryti preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėjas – juridinis asmuo įsipareigoja pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje numatytą gyvenamąjį namą ar butą ir po to sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, o pirkėjas įsipareigoja pastatytą gyvenamąjį namą ar butą nupirkti už preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą. Šio straipsnio 5 dalyje įtvirtinta, kad preliminariojoje sutartyje gali būti numatyta, jog pirkėjas finansuoja gyvenamojo namo ar buto statybą sutartyje numatytomis sąlygomis, o pardavėjas atlieka užsakovo funkcijas. Šiuo atveju visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą pirkėjas įgyja nuo visos preliminariojoje sutartyje numatytos statybos kainos sumokėjimo.
24. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje laikomasi pozicijos, kad CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama preliminarioji nepastatyto būsto (gyvenamojo namo ar buto) pirkimo–pardavimo sutartis yra specifinė preliminariosios sutarties rūšis, turinti bendrųjų preliminariosios sutarties požymių, taip pat specifinių, išskiriančių ją iš kitų preliminariųjų sutarčių. Tokios sutarties šalių teisės ir pareigos yra daug platesnės nei sutarties, sudarytos pagal CK 6.165 straipsnį. Sutarties šalis – pardavėjas – įsipareigoja ne tik sudaryti pagrindinę sutartį, bet ir pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą būstą. Preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties išskirtinumas iš kitų preliminariųjų sutarčių yra tas, kad pirkėjas savo pažeistas teises gali ginti ne tik remdamasis CK 6.165 straipsnio 4 dalimi, bet ir reikalauti prievolę įvykdyti natūra (t. y. įpareigoti pardavėją sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį) bei naudotis visais kitais civilinių teisių gynimo būdais (CK 1.138 straipsnis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. spalio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-460/2014; 2016 m. birželio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-317-611/2016, 31 punktas; 2018 m. lapkričio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-434-695/2018, 53 punktas).
25. Sudarydamas CK 6.401 straipsnyje reglamentuotą sutartį, pirkėjas siekia patenkinti savo gyvenamojo būsto poreikį. Tais atvejais, kai jis finansuoja gyvenamojo namo ar būsto statybą (CK 6.401 straipsnio 5 dalis), jis aktyviai savo lėšomis prisideda prie naujo nuosavybės objekto sukūrimo (CK 4.47 straipsnio 4 punktas). Dėl šios priežasties CK 6.401 straipsnio 5 dalyje nustatytas specialus pirkėjo nuosavybės įgijimo būdas skiriasi nuo bendrosios CK 6.393 straipsnio 4 dalyje ir 6.398 straipsnyje reglamentuotos nuosavybės teisės į nekilnojamąjį daiktą perdavimo ir įgijimo tvarkos. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad statybos metu kuriamo objekto užsakovas yra statytojas. Jis, pagamindamas naują daiktą, ketina sukurti sau nuosavybės teisę. Taip jis įgyvendina savo ekonominį poreikį sukurti ir turėti daiktą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. birželio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2011; 2016 m. birželio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-317-611/2016, 32 punktas).
26. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje taip pat yra pasisakyta ir tuo aspektu, kad aplinkybė, jog pardavėjas nustatytais terminais nepabaigė sutartų darbų ir nebuvo pasirengęs perduoti pirkėjui – fiziniam asmeniui buto, o vėliau jam buvo iškelta bankroto byla, nepaneigia fizinio asmens nuosavybės teisių į ginčo turtą atsiradimo CK 6.401 straipsnio 5 dalies pagrindu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. spalio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-460/2014).
27. Be to, kasacinis teismas yra nurodęs, kad CK 6.401 straipsnio 5 dalis turi būti aiškinama sistemiškai su kitomis CK ir kitų įstatymų įtvirtintomis daiktines teises reglamentuojančiomis teisės normomis. Tai reiškia, kad tam, jog į tokiu būdu sukuriamą nekilnojamąjį daiktą (butą, gyvenamąjį namą) galėtų būti įgyjamos nuosavybės teisės, jis turi būti suformuotas kaip turtinis vienetas ir įregistruotas viešame Nekilnojamojo turto registre. Tokia išvada išplaukia iš Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 2 straipsnio 4 dalies, 3 straipsnio, 5 straipsnio 1 dalies 2 punkto, Nekilnojamojo turto registro įstatymo 1 dalies 2 punkto, 11 straipsnio, 13 straipsnio normų sisteminės analizės. Viešame registre gali būti registruojamas ir nebaigtas statyti statinys, atitinkamai civilinės apyvartos ir nuosavybės teisės objektu gali būti ir nebaigtas statyti statinys (Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 5 straipsnio 1 dalies 2 punktas). Kai butas ar gyvenamasis namas yra suformuotas kaip nekilnojamas daiktas įstatymų nustatyta tvarka ar kaip civilinių teisinių santykių objektu galintis būti nebaigtas statyti statinys, asmuo pagal CK 6.401 straipsnio 5 dalį nuosavybės teises į butą ar gyvenamąjį namą (jo dalį) įgyja nuo visos kainos sumokėjimo momento (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. birželio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-317-611/2016, 33-34 punktai; 2019 m. lapkričio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-334-823/2019, 50 punktas).
28. Nagrinėjamu atveju apeliantė kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydama pripažinti, kad ji įgijo nuosavybės teises į butą (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) ir į atitinkamą dalį žemės sklypo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančių adresu (duomenys neskelbtini). Šio reikalavimo pagrindu nurodė jos ir atsakovės UAB ,,HQ Development“ 2016 m. balandžio 12 d. sudarytą preliminariąją būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartį Nr. NŠB[08]/2016-04/12, kurią, apeliantės teigimu, ji vykdė pagal preliminarioje sutartyje nustatytas vykdymo sąlygas, o likusios kainos sumokėti negalėjo dėl atsakovės padaryto sutarties pažeidimo ir galiausiai jos atsisakymo vykdyti sutartį.
29. Teisėjų kolegija kaip faktiškai ir teisiškai nepagrįstą vertina pirmosios instancijos teismo sprendime padarytą išvadą, kad apeliantei neįrodžius avansu jos sumokėtos 60 175 Eur pinigų sumos panaudojimo namo (konkretaus buto) statyboms fakto, negalima ir spręsti, kad ginčo turto statybos buvo finansuojamos būtent apeliantės lėšomis. Viena vertus, byloje net nekilo ginčo dėl to, kad apeliantė tinkamai įvykdė savo įsipareigojimus ir per sutartyje numatytus terminus sumokėjo abi avansines įmokas. Aplinkybė, kad šios įmokos buvo sumokėtos atsakovei kitu, nei būsimo buto statybos, tikslu, nebuvo įrodinėjamos ar įrodytos. Visiškai akivaizdu, kad apeliantė įrodė asmeninėmis lėšomis prisidėjusi prie jos būsimo buto statybų finansavimo. Pirmosios instancijos teismas nepagrįstai sutapatino du skirtingus veiksmus – realų pinigų sumokėjimą ir jų faktinį panaudojimą, kuris priklausė išimtinai nuo atsakovės valios, o ne nuo apeliantės. Kita vertus, teismas neteisingai paskirstė įrodinėjimo naštą, nes apeliantei pakako įrodyti pinigų sumokėjimo faktą, o jų konkretaus panaudojimo įrodinėjimo pareiga teko atsakovei. Apeliantei objektyviai neprieinamos įrodinėjimo priemonės, patvirtinančios, kokioms reikmėms ar kokiems kaštams apmokėti buvo panaudotos iš jos gautos piniginės lėšos (sumokėti už statybines medžiagas ar statybos darbus, mokėti darbo užmokestį, dengti atsakovės UAB ,,HQ Development“ 2013 m. gruodžio 30 d. iš banko gautos tikslinės 1 679 796,11 Eur paskolos ginčo žemės sklypui įsigyti ir daugiabučio namo statyboms įmokų dalį ar pan.).
30. Kaip matyti iš byloje analizuojamos sutarties turinio, šia preliminariąja sutartimi atsakovė įsipareigojo, pasitelkdama kitus asmenis, pastatyti ir atskiros notarinės formos pirkimo–pardavimo sutartimi, kurios esminės sąlygos numatomos preliminariojoje sutartyje, pagrindu parduoti ir perduoti, o pirkėja (apeliantė) – nupirkti ir priimti už sutartyje nurodytą kainą bei tvarka, terminais ir sąlygomis nekilnojamąjį turtą. Šalys susitarė, kad tokį turtą sudaro gyvenamosios paskirties butas, kurio Nr. (duomenys neskelbtini), su daline apdaila, trečiame aukšte, preliminaraus 68,50 kv. m ploto, ir 55 kv. m. terasa (sutarties 1.1, 1.1.1 punktai).
31. Sutarties kainą, atsiskaitymo tvarką bei terminus šalys aptarė sutarties 2 ir 3 punktuose. Šalys susitarė, kad 1 kv. m buto kaina yra 1 450 Eur, terasos kaina – 20 175 Eur, visa turto kaina, atsižvelgiant į jo preliminarų plotą, yra 119 500 Eur (sutarties 2.1-2.2 punktai). Apeliantė įsipareigojo su atsakove pagal preliminariąją sutartį atsiskaityti tokia tvarka: iki 2016 m. balandžio 21 d. sumokėti 40 000 Eur avansinę įmoką už butą, iki 2016 m. gegužės 20 d. – 20 175 Eur avansinę įmoką už terasą (sutarties 3.1.1-3.1.2 punktai). Pagal sutarties 3.1.3 punktą, galutinis atsiskaitymas už perkamą turtą, kurį sudaro skirtumas tarp visos turto kainos, apskaičiuotos pagal faktinį buto plotą, ir pirkėjo sumokėtas pirmosios ir antrosios įmokos, turi būti įskaitytas į pardavėjo sąskaitą ne vėliau kaip pagrindinės sutarties sudarymo notarine forma dieną, prieš notarui patvirtinant pagrindinę sutartį.
32. Atsakovė, kaip pardavėja, iki 2016 m. liepos 31 d. įsipareigojo atlikti buto statybos darbus, nurodytus sutarties prieduose Nr. 1 ir Nr. 2, suformuoti ir nekilnojamojo turto registre įregistruoti butą, raštu pranešti pirkėjai apie aptartų įsipareigojimų įvykdymą (sutarties 4.1.1-4.1.3 punktai). Per 7 kalendorines dienas po to, kai pirkėja gauna pranešimą, šalys įsipareigojo kartu apžiūrėti butą ir pasirašyti aktą, po kurio pasirašymo pardavėja įsipareigojo per 30 darbo dienų išsiųsti raštišką kvietimą pirkėjai atvykti į pardavėjos pasirinktą notarų biurą sudaryti pagrindinę sutartį (sutarties 4.2, 4.7 punktai). Be to, preliminariosios sutarties 4.9 punktu jos šalys sutarė, kad prievolė sudaryti pagrindinę sutartį nepriklauso nuo laiko praėjusio nuo šios sutarties sudarymo ir nesibaigia tol, kol galioja ši sutartis.
33. Byloje nekilo ginčo dėl to, kad pagrindinė sutartis buvo nesudaryta dėl nuo apeliantės nepriklausiusių faktinių aplinkybių, t. y. sutarties nesudarymas nebuvo jos nesąžiningo ar sutarčiai priešingo elgesio pasekmė. Iš nagrinėjamos bylos medžiagos bei Lietuvos teismų informacinės sistemos LITEKO duomenų (CPK 179 straipsnio 3 dalis) matyti, kad 2016 m. sausio 14 d. Vilniaus miesto apylinkės teisme buvo gautas ieškovų Užupio bendruomenės ir Paplaujos bendruomenės ieškinys atsakovams Vilniaus miesto savivaldybės administracijai, Kultūros paveldo departamentui prie Kultūros ministerijos ir UAB „HQ Development“ dėl statybos leidimo panaikinimo, o vėliau ir atsakovės UAB „HQ Development“ priešieškinis dėl Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos 2016 m. vasario 10 d. statybą leidžiančio dokumento išdavimo teisėtumo, prisijungimo sąlygų ir specialiųjų reikalavimų išdavimo terminų laikymosi patikrinimo akto Nr. (23.5)PS1-2 panaikinimo.
34. Be to, savarankišką reikalavimą toje byloje pareiškė ir Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija, prašydama panaikinti Vilniaus miesto savivaldybės administracijos išduoto 2015 m. spalio 8 d. Leidimo statyti naują (-us) statinį (-ius) / rekonstruoti statinį (-ius) / atnaujinti (modernizuoti) pastatą (-us) Nr. LNS-01-151008-01239 ir jo Versijos Nr. 2 bei Versijos Nr. 3 galiojimą, įpareigoti atsakovę UAB ,,HQ Development“ per 6 mėnesius nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos pagal reikiamai pertvarkytą projektinę dokumentaciją, gavus naują statybą leidžiantį dokumentą, pertvarkyti žemės sklype (duomenys neskelbtini), pastatytą statinį, taip, kad jis atitiktų teisės aktų reikalavimus ir teritorijų planavimo dokumentų sprendinius, neatlikus nurodytų veiksmų, įpareigoti UAB „HQ Development“ per 3 mėnesius savo lėšomis pašalinti statybos, atliktos žemės sklype padarinius, t. y. pertvarkyti statinį taip, kad statinys atitiktų projekto, kuriam išduotas 2014 m. balandžio 8 d. Leidimas statyti naują (-us) statinį (-ius) / rekonstruoti statinį (-ius) / atnaujinti (modernizuoti) pastatą (-us) Nr. LNS-01-140408-00305, sprendinius ir sutvarkyti statybvietę (žr. Vilniaus miesto apylinkės teismo civilinę bylą Nr. 2-678-235/2017).
35. Vilniaus miesto apylinkės teismas, išnagrinėjęs civilinę bylą Nr. 2-678-235/2017, 2017 m. sausio 9 d. priėmė sprendimą, kuriuo, be kita ko, trečiojo asmens Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos reikalavimą patenkino visiškai ir panaikino 2015 m. spalio 8 d. leidimą statyti ginčo pastatą, įpareigojo atsakovę per 6 mėnesius nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos pagal reikiamai pertvarkytą projektinę dokumentaciją, gavus naują statybą leidžiantį dokumentą, pertvarkyti žemės sklype (duomenys neskelbtini), pastatytą statinį taip, kad jis atitiktų teisės aktų reikalavimus ir teritorijų planavimo dokumentų sprendinius. Vilniaus apygardos teismas 2017 m. gruodžio 12 d. nutartimi pirmosios instancijos teismo sprendimą paliko nepakeistą (žr. Vilniaus apygardos teismo civilinę bylą Nr. 2A-1590-661/2017).
36. Pirmiau aptartų teismų procesinių sprendimų turinys leidžia teisėjų kolegijai įsitikinti, kad statybos leidimas buvo panaikintas, be kita ko, ir dėl tos priežasties, kad projekto sprendiniai neatitiko žemės sklypo detaliajame plane, patvirtintame Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2012 m. vasario 8 d. sprendimu Nr. 1-440, nurodytų apribojimų – reglamentuoto aukštų skaičiaus – 2 aukštų su mansarda, ir pastato aukščio – 12 m. Faktiškai buvo pradėtas statyti ir beveik pastatytas 5 aukštų pastatas. Kitaip tariant, atsakovė siekė pastatyti aukštesnį pastatą nei yra leidžiama toje teritorijoje statyti. Taigi, kilę ginčai dėl statybos leidimo teisėtumo galiausiai ir lėmė tokią situaciją, kad apeliantė negalėjo įgyvendinti savo teisėtų ir pagrįstų lūkesčių – įgyti nuosavybės teises į butą su terasa, kurio didesniąją dalį kainos ji jau yra sumokėjusi. Tokiu atveju teisėjų kolegija sutinka su apeliante, kad atsakovės veiksmai, nuslėpus nuo jos informaciją apie vykstančius ginčus su kaimyninių sklypų gyventojais bei valstybinėmis institucijomis, neatitinka sąžiningo elgesio imperatyvo, juolab kad 2016 m. balandžio 12 d. preliminarioji sutartis pasirašyta jau po to, kai prasidėjo ginčai dėl išduoto statybos leidimo.
37. Pirmosios instancijos teismas nustatė, kad apeliantei faktiškai buvo perduota ir ginčo turto valdymo teisė, sprendime nurodęs, jog ji savo lėšomis bei pastangomis parengė buto interjero dizaino, elektros ir sanitarinių mazgų projektus, atliko elektros instaliacijos, pertvarų griovimo ir naujų pertvarų montavimo darbus. Nors teismas pagrįstai sprendė, kad aplinkybė, ar objektas perduotas būsimam pirkėjui, taip pat turi reikšmės sprendžiant dėl nuosavybės teisės į tokį objektą tam asmeniui pripažinimo, tačiau sprendime tokios nustatytos faktinės aplinkybės reikšmės ir / ar jos įtakos apeliantės prašomai pripažinti teisei neįvertino.
38. Teisėjų kolegija pritaria ir apeliacinio skundo argumentams dėl apeliantės, kaip vartotojos, taigi ir silpnesnės sandorio šalies, statuso, į kurį nepagrįstai neatsižvelgė pirmosios instancijos teismas, neužtikrinęs tokios kategorijos bylose teismų praktikoje pripažįstamo silpnesnės sutarties šalies apsaugos principo tinkamo įgyvendinimo. Šiuo aspektu kasacinis teismas savo praktikoje yra pasisakęs, kad kiekvienu konkrečiu atveju bylą nagrinėjantis teismas turėtų įsitikinti, ar fizinis asmuo veikia siekdamas verslo tikslų ir todėl gali būti laikomas verslininku (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. spalio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-242-684/2020). Ieškovo deklaravimas, jog siekdamas įsigyti gyvenamosios paskirties nekilnojamąjį turtą jis veikė kaip vartotojas, suponuoja pareigą atsakovei paneigti ieškovo kaip vartotojo prezumpciją (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. gegužės 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-161-403/2020).
39. Vadinasi, nagrinėjamoje byloje apeliantei teigiant, kad ji yra vartotoja ir būstą įgijo savo asmeniniams poreikiams tenkinti, atsakovei teko procesinė pareiga paneigti apeliantės, kaip vartotojos, statusą, tačiau tokios savo pareigos atsakovė neįvykdė. Teisėjų kolegijos vertinimu, byloje nesurinkta pakankamai duomenų, leidžiančių paneigti būtent tokią apeliantės poziciją. Apeliantė sudarė preliminariąją sutartį dėl būsimo nekilnojamojo turto – gyvenamosios paskirties patalpų (buto). Kasacinis teismas yra nurodęs, kad preliminariosiomis sutartimis siekiamo įsigyti nekilnojamojo turto – gyvenamosios paskirties patalpų (butų) – pobūdis suponuoja vertinimą, kad sutartis buvo sudaryta siekiant patenkinti asmeninius ieškovų poreikius – apsirūpinti būstu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. gegužės 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-161-403/2020, 38 punktas).
40. Kaip nustatyta byloje ir jau buvo aptarta šiame teisėjų kolegijos sprendime, ginčo byloje nėra dėl to, kad apeliantė dviem bankiniais pavedimais perdavė atsakovei UAB ,,HQ Development“ 60 175 Eur, o tai sudaro 50,36 proc. visos preliminariai sutartos turto kainos. Apeliantė dalyvavo statybos finansavimo schemoje, pagal kurią banko lėšomis buvo finansuojamos viso pastato statybos, o jos lėšos galėjo būti naudojamos ir tiesioginiam statybos darbų bei medžiagų apmokėjimui, ir atsakovės UAB „HQ Development“ pastato statyboms suteiktam kreditui grąžinti, tokiu atsiskaitymu mažinant banko paskolos kaštus. Vėlesni statybos darbai, nebuvo vykdomi ne dėl priežasčių, susijusių su apeliante, o dėl aplinkybių, sukeltų atsakovės UAB „HQ Development“ veiksmais (Lietuvos apeliacinio teismo 2020 m. lapkričio 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e2A-545-585/2020, 36 punktas). Būtent atsakovė, stipresnioji šių teisinių santykių šalis, turinti ir tokios iniciatyvos teisę, nepasirengė pagrindinės sutarties sudarymui ir nesiūlė apeliantei sumokėti likusią turto kainos dalį. Todėl pirmosios instancijos teismas, netinkamai taikęs įrodinėjimo naštos paskirstymo šalims ir įrodymų vertinimo taisykles, visiškai nepagrįstai atsisakė pripažinti apeliantės mokėjimus buto statybos finansavimu ir nepagrįstai atsisakė spręsti nuosavybės į ginčo turtą pripažinimo jai klausimą.
41. Nagrinėjamoje byloje nustatytas faktinės aplinkybes vertinant kitaip, susidarytų tokia netoleruotina, teisiškai ydinga ir kasacinio teismo suformuluotų išaiškinimų neatitinkanti situacija, kad, sudarius CK 6.401 straipsnio 5 dalyje reglamentuotą sutartį, kurios tikslas yra aprūpinti fizinį asmenį gyvenamuoju būstu, dėl netinkamai paskirstytų šalių teisių ir pareigų net ir sumokėjęs didžiąją dalį statomo namo ar buto kainos pirkėjas neįgytų į šį daiktą jokių teisių bei jam tekų pardavėjo nemokumo rizika (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. birželio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2011).
42. Visgi, kaip pripažįsta ir pati apeliantė, ji sumokėjo tik dalį ginčo turto kainos, numatytą preliminariojoje sutartyje. Kreipdamasi į teismą su ieškiniu apeliantė nurodė esanti pasiruošusi ir sutinkanti sumokėti atsakovei UAB ,,HQ Development“ ekspertizės būdu apskaičiuotą ir nustatytą likusią turto kainą. Bylos nagrinėjimo metu apeliantė savo poziciją iš dalies pakeitė – atsisakė prašymo skirti ekspertizę turto vertei nustatyti ir nurodė sutinkanti sumokėti skirtumą tarp preliminarioje sutartyje nurodytos visos turto kainos ir jos sumokėtosios dalies, t. y. 59 325 Eur (119 500 Eur – 60 175 Eur). Apeliaciniu skundu ji prašo panaikinti teismo sprendimą ir jos ieškinį patenkinti.
43. Teisėjų kolegija įvertinusi tai, kad priešinga sutarties šalis (atsakovė) prieštaravimų dėl apeliantės nurodytos nesumokėtos turto kainos dalies nėra pareiškusi, o pripažinus apeliantei nuosavybės teisę į ginčo butą, kartu turėtų būti išspręstas ir likusios jo kainos sumokėjimo klausimas, sprendžia, kad iš apeliantės ieškovei priteistina jos pačios nurodyta ir neginčijama suma – 59 325 Eur.
44. Tokiu atveju pirmosios instancijos teismo sprendimo dalis, kuria ieškinio reikalavimai dėl nuosavybės teisę į butą pripažinimo buvo atmesti, panaikintina ir šioje dalyje priimtinas naujas sprendimas, pripažįstant apeliantei nuosavybės teisę į butą ir priteisiant iš jos atsakovei likusią kainos dalį, t. y. 59 325 Eur (CPK 329 straipsnio 1 dalis, 330 straipsnis).
Dėl nuosavybės teisių į žemės sklypo dalį pripažinimo
45. Patenkinus apeliantės reikalavimą dėl nuosavybės teisės į butą pripažinimo, vadovaujantis CK 6.394 straipsnio 1 dalyje įtvirtintu reglamentavimu, kad pagal pastato, įrenginio ar kitokio nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartį pirkėjui kartu su nuosavybės teise į tą daiktą pardavėjas perduoda ir šio straipsnio 2 ir 3 dalyse nurodytas teises į tą žemės sklypo dalį, kurią tas daiktas užima ir kuri būtina jam naudoti pagal paskirtį, turėtų būti sprendžiamas ir apeliantės nuosavybės teisės į atitinkamą žemės sklypo dalį pripažinimo klausimas. Tokį reikalavimą apeliantė buvo suformulavusi ir pareikštame ieškinyje, prašydama pripažinti jai nuosavybės teises ir į žemė sklypo dalį, proporcingai nuosavybės teise priklausančio buto dydžiui.
46. Tačiau, kaip matyti iš Lietuvos teismų informacinės sistemos LITEKO duomenų, Vilniaus miesto apylinkės teisme yra nagrinėjama civilinė byla Nr. e2-35547-845/2020 pagal ieškovės Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos ieškinį atsakovei Vilniaus miesto savivaldybės administracijai dėl 2018 m. liepos 10 d. leidimo Nr. LSNS-01-180710-00860 panaikinimo, reikalavimą grindžiant iš esmės analogiškais, kaip ir ginčijant 2015 m. spalio 8 d. išduotą leidimą, pagrindais, t. y. kad yra suprojektuota daugiau aukštų nei leistina pagal sklypo detalųjį planą. Be kita ko, nurodyta, kad patikrinimo metu buvo nustatytas faktiškai 5 aukštų pastato pastatymas.
47. Todėl darytina tokia išvada, kad, atsižvelgiant į vykstančius ginčus, kurių baigtis gali turėtų tiesioginę įtaką nustatant viso pastato plotą, atitinkamai ir apeliantės buto ploto dalį visame pastate, pagal kurį apskaičiuotina teisė į žemės sklypo atitinkamą dalį, ši ieškinio reikalavimo dalis apeliacinės instancijos teisme negali būti išnagrinėta iš esmės. Taip pat nėra nustatyta ir tokia aplinkybė, kaip šalys tarėsi (ir ar tarėsi) dėl žemės sklypo pardavimo kainos. Byloje nesant šiai ginčo daliai išspręsti reikiamų duomenų, pirmosios instancijos teismo sprendimo dalis, priimta dėl apeliantės ieškinio reikalavimo pripažinti jai nuosavybės teisę į dalį žemės sklypo, panaikintina ir šioje ginčo dalyje byla grąžintina pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo (CPK 327 straipsnio 1 dalies 2 punktas).
48. Taip pat panaikintina ir grąžintina pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo ir teismo sprendimo dalis, kuria iš apeliantės trečiajam asmeniui UAB Šiaulių bankui priteistos bylinėjimosi išlaidos. Bylinėjimosi išlaidų paskirstymo klausimas galės būti išspręstas tik išnagrinėjus visus apeliantės pareikštus reikalavimus, atsižvelgiant į bylos procesinę baigtį (CPK 93, 96, 98 straipsniai).
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 2 ir 4 punktais, 331 straipsniu,
n u s p r e n d ž i a :
Vilniaus apygardos teismo 2020 m. sausio 22 d. sprendimo dalį, kuria atmestas ieškovės J. A. P. ieškinys dėl nuosavybės teisės į butą pripažinimo, panaikinti ir šią ieškinio dalį patenkinti.
Pripažinti ieškovei J. A. P. (asmens kodas (duomenys neskelbtini) nuosavybės teises į butą, esantį adresu (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), įgytą pagal 2016 m. balandžio 12 d. preliminariąją būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartį Nr. NŠB[08]/2016-04/12.
Priteisti atsakovei uždarajai akcinei bendrovei ,,HQ Development“ (juridinio asmens kodas 302553942) iš ieškovės J. A. P. (asmens kodas (duomenys neskelbtini) 59 325 Eur (penkiasdešimt devynių tūkstančių trijų šimtų dvidešimt penkių eurų) nesumokėtą kainos dalį už butą, esantį adresu (duomenys neskelbtini).
Vilniaus apygardos teismo 2020 m. sausio 22 d. sprendimo dalį, kuria atmestas ieškovės J. A. P. reikalavimas pripažinti nuosavybės teisę į dalį žemės sklypo, esančio adresu (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), ir paskirstytos bylinėjimosi išlaidos, grąžinti pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo.
Teisėjos Romualda Janovičienė
Dalia Kačinskienė
Agnė Tikniūtė