Civilinė byla Nr. e2A-613-459/2022
Teisminio proceso Nr. 2-06-3-06154-2021-2
Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.3;
2.6.8.4; 3.3.1.18.1; 3.3.1.20
(S)
KLAIPĖDOS APYGARDOS TEISMAS
N U T A R T I S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2022 m. spalio 3 d.
Klaipėda
Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Raimondos Andrulienės (pirmininkės ir pranešėjos), Erikos Misiūnienės ir Almanto Padvelskio,
apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Aiškus“ apeliacinį skundą dėl Klaipėdos apylinkės teismo 2022 m. balandžio 6 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovų E. P. ir I. P. ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Aiškus“ dėl avanso ir netesybų priteisimo, trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, mažoji bendrija „NT Uostas“.
Teisėjų kolegija
n u s t a t ė :
I. Ginčo esmė
1. Ieškovai pateikė teismui ieškinį, prašė priteisti iš atsakovės 20 000 Eur negrąžintą avansą, 5 000 Eur netesybų ir 5 procentų dydžio metines procesines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo įsakymo visiško įvykdymo, taip pat bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Pagrindiniai ieškinio argumentai:
1.1. Ieškovai nurodė, kad 2021 m. gegužės 19 d. preliminariąja pirkimo–pardavimo sutartimi atsakovė įsipareigojo ieškovams pastatyti 85 proc. baigtumo gyvenamąjį namą (duomenys neskelbtini). 2021 m. rugpjūčio 9 d. atsakovė pasiūlė sudaryti naują (pakeistą) preliminariąją sutartį, tai ieškovams sukėlė abejonių dėl atsakovės galimybių laiku įvykdyti savo sutartinius įsipareigojimus. Tuo metu ieškovams paaiškėjo aplinkybės, kad statomas namas įregistruotas ne kaip gyvenamasis namas, o kaip 19 proc. baigtumo poilsio pastatas, be to, žemės sklypo naudojimo paskirtis ne gyvenamoji, o rekreacinė. Kadangi pagal pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties projektą parduodamas daiktas neatitiko preliminariosios sutarties sąlygų, ieškovai neatvyko pasirašyti pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties, taip pat pasiūlė atsakovei grąžinti ieškovų sumokėtą 20 000 Eur avansą, nes, ieškovų nuomone, pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės, jai neįvykdžius sutartimi prisiimtų įsipareigojimų.
2. Atsakovė uždaroji akcinė bendrovė (toliau – UAB) „Aiškus“ pateikė priešieškinį, prašė priteisti solidariai iš ieškovų priteisti 20 000 Eur baudą; taikyti įskaitymą ir ieškovų sumokėtą 20 000 Eur avansą įskaityti kaip sumokėtą baudą; priteisti bylinėjimosi išlaidų atlyginimą; ieškovų ieškinį atmesti kaip nepagrįstą. Pagrindiniai priešieškinio argumentai:
2.1. Atsakovė nurodė, kad atsakovės statomų namų pardavimas vyko per nekilnojamojo turto brokerį mažąją bendriją (toliau – MB) „NT Uostas“, ji ir parengė preliminarias sutartis, jose nurodė ginčo namo paskirtį, pagal pasirašytą tarpininkavimo paslaugų sutartį šie asmenys prisiėmė tam tikras teises ir pareigas. Papildomai paaiškino, kad ieškovai buvo išsamiai supažindinti su namo projektu, kadangi ėmėsi iniciatyvos jį keisti. Projekte aiškiai buvo nurodyta, kad statomas poilsio paskirties pastatas. Atsakovės nuomone, ieškovai neturėjo finansinės galimybės įsigyti minėtą daiktą, todėl po preliminarios sutarties sudarymo, nebegalėdami tęsti sutartinių įsipareigojimų, bandė daryti atsakovei spaudimą ir elgėsi nesąžiningai. Ieškovai pasiūlė dalį darbų atlikti savo sąskaita, nemokėti antrosios avanso dalies ir dėl to sumažinti parduodamo daikto kainą, tačiau darbų laiku neatliko, darbai vėlavo tik dėl pačių ieškovų kaltės. Pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovų kaltės, nes jie nustatytu terminu nesumokėjo antrosios avanso dalies. Kai paaiškėjo, kad ieškovai nebeketina sudaryti pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties, atsakovė buvo priversta pertvarkyti nuotekų vamzdžius, kad jie būtų sudėti taip, kaip buvo numatyta projekte, todėl patyrė papildomų išlaidų.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
3. Klaipėdos apylinkės teismas 2022 m. balandžio 6 d. sprendimu tenkino dalį ieškinio: priteisė iš atsakovės UAB „Aiškus“ solidariai ieškovams I. P. ir E. P. 20 000 Eur avansą, 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą 20 000 Eur sumą nuo bylos iškėlimo teisme 2021 m. rugsėjo 7 d. iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 4 171,20 Eur bylinėjimosi išlaidų atlyginimą; priteisė iš ieškovo E. P. 363 Eur bylinėjimosi išlaidų atlyginimą atsakovei UAB „Aiškus“; priteisė iš ieškovės I. P. 363 Eur bylinėjimosi išlaidų atlyginimą atsakovei UAB „Aiškus“; kitą ieškinio dalį atmetė; priešieškinį atmetė. Pagrindiniai pirmosios instancijos teismo motyvai:
3.1. Teismas nurodė, jog šalių susirašinėjimo turinys ir teismo posėdyje išklausyti ieškovų paaiškinimai patvirtina, jog ieškovai norėjo įsigyti gyvenamąjį būstą, jame šeima ketino gyventi; būsto paskirtis ieškovams buvo esminė sąlyga ir iš ikisutartinio susirašinėjimo (ieškovų atstovo kreipimosi į atsakovę) turinio matyti, kad šios aplinkybės ieškovai nuo atsakovės neslėpė.
3.2. Nagrinėjamu atveju nėra ginčo, jog ieškovai yra fiziniai asmenys, o atsakovė – verslininkė, profesionaliai užsiimanti nekilnojamojo turto statymu ir vystymu. Byloje yra pakankamai įrodymų, jog ieškovai siekė ginčo butą įsigyti, turėdami tikslą jame gyventi. Pagal galiojantį teisinį reguliavimą, nesąžiningų sąlygų kontrolė taikoma tokioms sutarčių sąlygoms, kurios nebuvo individualiai aptartos, t. y. kurių parengimui vartotojas negalėjo daryti įtakos, ypač, jeigu tos sąlygos nustatytos iš anksto verslininko parengtoje standartinėje sutartyje; duomenų, kad preliminarios sutarties sąlygos būtų individualiai aptartos su vartotojais, nagrinėjamoje byloje nėra. Tiek atsakovės atstovas, tiek trečiojo asmens MB „NT Uostas“ atstovė teismo posėdyje patvirtino, jog preliminarios sutarties tekstą ir turinį parengė trečiasis asmuo, derindamas su atsakove. Nors atsakovės atstovas teismo posėdyje teigė, jog sąlygos buvo aptartos individualiai ir ieškovai turėjo galimybę derėtis, teismo vertinimu, vien ta aplinkybė, jog sutartis buvo pateikta ieškovams ir jie turėjo galimybę prieš pasirašydami ją perskaityti, nėra pakankama konstatuoti faktą, jog šalys derėjosi; todėl teismas nusprendė, jog ginčo sutartis buvo sudaryta prisijungimo būdu.
3.3. Pagal preliminariąją gyvenamojo namo su žemės sklypo dalimi pirkimo–pardavimo sutartį atsakovė įsipareigojo įrengti gyvenamąjį namą iki sutarto 85 proc. baigtumo ir sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto – žemės sklypo ir vienbučio dviejų aukštų gyvenamojo namo – pirkimo–pardavimo sutartį. Taigi šalys įsipareigojo sudaryti pagrindinę sutartį dėl nekilnojamojo turto – patalpų, kurių paskirtis gyvenamoji. Byloje nustatyta, jog ieškovams net nekilo abejonių, kad preliminariąja sutartimi jie ketina įsigyti gyvenamąjį namą – gyvenamąsias patalpas. Tai ieškovai patvirtino teismo posėdyje, be to, iš šalių susirašinėjimo turinio matyti, jog ieškovų atstovas kreipėsi į atsakovę, prašydamas išaiškinti, ar nustatytu terminu bus įgyvendintas susitarimas parduoti gyvenamąjį būstą.
3.4. Atsakovė teigia, kad aplinkybė, jog parduodamos patalpos yra poilsio paskirties, ieškovams buvo tinkamai atskleista, nes prie devynių namų kvartalo buvo reklaminis stendas dėl parduodamų poilsio namų, be to, apie parduodamus poilsio pastatus buvo skelbiama ir specialiame kvartalo interneto puslapyje, ieškovams buvo pateiktas namo planas. Teismas nurodė, jog nėra pagrindo sutikti su tokia pozicija. Ieškovai neigia, kad matė reklaminį stendą ir skaitė jame nurodytą informaciją. Tačiau, net ir pasitvirtinus aplinkybei, kad ieškovai informaciją matė, tai nepaneigia fakto, kad šalys preliminariąja sutartimi susitarė dėl gyvenamosios paskirties būsto įsigijimo.
3.5. Nusprendžiant, ar sutarties sąlygos turinys ir formuluotė išdėstyti aiškiai, turi būti nustatyta, ar esminės sutarties nuostatos – šiuo atveju, susijusios su patalpų paskirtimi, yra išdėstytos suprantamai normalių gebėjimų asmeniui, ar jos detaliai išaiškintos. Teismo vertinimu, nurodyta sąlyga įtvirtino teisinę kategoriją pagal Lietuvos nacionalinę teisę, poilsio patalpos priskirtinos komercinei paskirčiai, o ne gyvenamajai; taigi atsakovei neabejotinai kilo pareiga išaiškinti ieškovams tikrąją turto paskirtį (skirtumus tarp poilsio ir gyvenamosios patalpų) iki preliminarios sutarties sudarymo, o ne suėjus terminui pagrindinei sutarčiai sudaryti. Šios bylos kontekste teismas negali ignoruoti aplinkybės, jog ieškovai – pirkėjai, kuriems teisinės kategorijos objektyviai galėjo būti nežinomos.
3.6. Atsakovei neindividualizavus preliminarioje sutartyje esminių sąlygų, susijusių su sutarties objekto tiesioginiu naudojimu, iš esmės buvo pažeisti ieškovų kaip pirkėjų teisės ir teisėti interesai. Tikrieji ieškovų ketinimai ir tikslai buvo žinomi – įsigyti gyvenamąją būstą; šalys to neginčija.
3.7. Teismas pažymėjo, jog sutarties sąlyga, susijusi su patalpų paskirtimi, buvo esminė, nes ji turėjo įtakos sutarties vykdymui. Nors atsakovės atstovai teismo posėdyje teigė, jog poilsio patalpos visiškai atitinka A+ klasės gyvenamajam namui keliamus reikalavimus, teismo vertinimu, tokio pobūdžio teiginiai neatleido atsakovės nuo pareigos – atskleisti sutarties sąlygas – tinkamo vykdymo, taip pat detaliai išaiškinti ieškovams, kokio pobūdžio ir teisinio statuso patalpas jie ketina įsigyti.
3.8. Atsižvelgdamas į kasacinio teismo praktiką, byloje konstatuotas faktines aplinkybes, teismas nusprendė, jog sutarties sąlyga dėl sutarties objekto neatitiko aiškumo ir suprantamumo reikalavimo, įtvirtinto tiek nacionalinės, tiek tarptautinės teisės normų, nes ieškovams nebuvo suteikta esminė su sutartimi susijusi informacija.
3.9. Nuspręsdamas, ar atsakovė pagal preliminariosios sutarties nuostatas privalo grąžinti ieškovams jų sumokėtą avansą, teismas pažymėjo, jog tuo atveju, jei atsakovė būtų pasielgusi sąžiningai ir teisingai, ji nebūtų galėjusi pagrįstai tikėtis, jog ieškovai sutiks su tokia sąlyga. Byloje konstatuota, jog ieškovai siekė įsigyti gyvenamąjį būstą, o ne komercinės paskirties patalpas. Atsižvelgdamas į byloje konstatuotas aplinkybes, kasacinio teismo suformuotą praktiką, taip pat į tai, kad, šalių teigimu, ginčo turtas parduotas už ne mažesnę kainą nei buvo sutarta ginčo šalių, teismas nusprendė, jog yra faktinis ir teisinis pagrindas konstatuoti, kad pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės, jai neatskleidus ieškovams esminės informacijos apie sutarties objektą, ir priteisti iš atsakovo ieškovų sumokėtą 20 000 Eur avansą. Patenkinęs ieškinio dalį dėl avanso priteisimo, teismas atmetė priešpriešinius atsakovės priešieškinio reikalavimus dėl netesybų (avanso) priteisimo.
3.10. Nuspręsdamas dėl ieškinio reikalavimo priteisti iš atsakovės 5 000 Eur netesybų, teismas nurodė negalintis ignoruoti lankstaus atsakovės elgesio su ieškovais. Šalys neginčijo, kad ieškovai antrosios avanso įmokos pagal sutartį nesumokėjo, o atsakovė palankiai reagavo ir sutarties nenutraukė, avanso reikalavo tik prieš sudarant pagrindinę sutartį. Atsakovė ieškovams pageidaujant sutiko pakeisti santechnikos, elektros sprendinius, pagal pateiktus įrodymus vėliau patyrė papildomų išlaidų, atkurdama ieškovų pakeistus sprendinius pagal projektą. Be to, ieškovai, sužinoję apie jų netenkinančią objekto paskirtį, patys priėmė sprendimą sutarties nesudaryti, net nebandę reikalauti pakeisti pastato paskirtį į gyvenamąją. Ieškovai, teigdami, kad dėl patalpų įrengimo patyrė išlaidų, pateikė duomenis, kad sąskaitos išrašytos ieškovo vadovaujamai įmonei, bet ne ieškovams, duomenys apie šių sąskaitų apmokėjimą nepateikti. Teismas nurodė, jog, patenkinus ieškovų reikalavimą grąžinti avansą ir dar papildomai priteisus netesybas, ieškovai atsidurtų geresnėje padėtyje nei atsakovė, todėl reikalavimą dėl netesybų priteisimo atmetė.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į apeliacinį skundą argumentai
4. Atsakovė pateikė apeliacinį skundą, prašo pakeisti Klaipėdos apylinkės teismo 2022 m. balandžio 6 d. spendimą ir priteisti apeliantei solidariai iš ieškovų 5 000 Eur baudą; taikyti įskaitymą ir dalį ieškovų sumokėto avanso įskaityti kaip sumokėtas netesybas; priimti naują įrodymą – Klaipėdos apygardos prokuratūros 2-ojo baudžiamojo persekiojimo skyriaus 2022 m. kovo 18 d. nutarimą nutraukti ikiteisminį tyrimą; bylinėjimosi išlaidas paskirstyti pagal įstatymą. Apeliacinį skundą grindžia šiais argumentais:
4.1. Apeliantė nurodo, jog vertinti tikrąją šalių valią vien pagal preliminarioje sutartyje per klaidą pavartotą žodį „gyvenamasis“ prieštarautų sąžiningumo ir protingumo principams. Apeliantė niekad nesiekė nuslėpti informacijos, jog statomas namas yra poilsio paskirties. Kaip nustatė teismas, prie preliminariosios sutarties buvo pridėtas namo projektas, jame buvo aiškiai nurodyta „Devynių poilsio pastatų (duomenys neskelbtini), statybos projektas“. Interneto puslapyje (duomenys neskelbtini) buvo nedviprasmiškai nurodyta ,,rinkitės poilsio namą“, ši informacija buvo pateikta ir stende.
4.2. Teismas konstatavo, kad ieškovai inicijavo santechnikos ir kitus darbus ir už juos sumokėjo, tačiau neįvertino tos aplinkybės, kad ieškovai tai padarė po to, kai, jų pačių teigimu, jau žinojo apie tai, kad namas yra poilsio paskirties. Tai patvirtina, kad ieškovai sutiko pirkti būtent poilsio paskirties namą.
4.3. Ieškovų elgesys, kodėl jie 2021 metų rugpjūčio mėnesį sumokėjo už santechnikos ir kitus darbus, nors jau žinojo, kad namas poilsio paskirties, gali būti paaiškinamas tuo, kad namas technologine prasme yra tinkamas jame gyventi ištisus metus.
4.4. Toks ieškovų elgesys (kai jie kreipėsi į FNTT dėl galbūt nusikalstamų atsakovės veikų) suponuoja, kad jie norėjo bet kuria kaina nutraukti preliminariąją sutartį, jiems nerūpėjo gauti pasiūlymą iš apeliantės dėl namo paskirties pakeitimo. Todėl pirmosios instancijos teismo išvada, kad ieškovai, tikėtina, būtų sutikę ir vėliau sudaryti pagrindinę sutartį, jei atsakovė būtų įgyvendinusi preliminariosios sutarties nuostatas ir pakeitusi ketinamo įsigyti turto paskirtį, yra nepagrįsta. Atsakovė mano, jog ieškovų elgesys ikisutartinių santykių metu buvo nesąžiningas, taigi jie turi atlyginti jai nuostolius, kurie gali būti padengti iš sumokėto avanso.
4.5. Pasisakydama dėl būtinybės pateikti naują įrodymą, atsakovė pažymi, jog paskutinis teismo posėdis byloje įvyko 2022 m. kovo 17 d., Klaipėdos apygardos prokuratūros 2-ojo baudžiamojo persekiojimo skyriaus nutarimas nutraukti ikiteisminį tyrimą buvo priimtas 2022 m. kovo 18 d., taigi objektyviai nebuvo įmanoma nutarimo pateikti bylos nagrinėjimo pirmosios instancijos teisme metu.
4.6. Kaip nurodė ieškovai, namą jie ketino nusipirkti tam, kad jame gyventų ištisus metus. Ieškovų lūkesčiai būtų galėję būti išpildyti sudarius pagrindinę namo pirkimo–pardavimo sutartį, nes nėra nei technologinių, nei juridinių trukdžių gyventi name ištisus metus. Be to, teismo posėdžio metu buvo nurodyta, kad kvartale jau gyvena žmonės, ten galima deklaruoti gyvenamąjį vietą. Įstatymai nedraudžia savo gyvenamosios vietos registruoti poilsio paskirties pastate. Todėl atsakovė nesutinka su ieškovų argumentu, kad jie galbūt gautų administracinę nuobaudą, jei nusipirktame name gyventų ištisus metus. 2021 m. liepos 15 d. Vyriausybės nutarimo „Dėl Statinio (jo patalpų) naudojimo ne pagal paskirtį atvejų ir tvarkos aprašo patvirtinimo“ 5.18 punkte yra numatyta galimybė nuolat gyventi pastatuose, kurie registruoti kaip poilsio paskirties.
4.7. Teismas byloje taikė vartojimo santykiams taikytinus kriterijus, tačiau neatsižvelgė į tai, kad ieškovų valdoma įmonė atlikto dalį namo statybos darbų. Tam, kad būtų galima pritaikyti vartotojui keliamus kriterijus, turi būti įvertinta ne tik tai, kokiam tikslui vartotojas perka daiktą ar paslaugą, bet ir jo elgesys, vartotojo specialiosios žinios. Ieškovai į projekto vykdymą įtraukė savo valdomą įmonę, keitė namo projektą, teikė nepagrįstus pareiškimus FNTT. Taip ieškovai pažeidė pareigą veikti pagal teisingumo, protingumo ir sąžiningumo reikalavimus ir elgtis sąžiningai ikisutartinių santykių metu.
4.8. Dėl nuotekų vamzdžių pertvarkymo ir perkėlimo į projekte numatytą padėtį atsakovė turėjo sumokėti 1 812,58 Eur. Ieškovai, pasiūlę pakeisti preliminariosios sutarties sąlygas, įsipareigojo patys atlikti elektros instaliavimo darbus, tačiau jų neatliko. Ieškovams neatlikus šių darbų, negalima buvo laiku atlikti ir kitų darbų. Nepaisant visų atsakovės nuolaidų ieškovams, jie vis tiek atsisakė sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, remdamiesi tikrovės neatitinkančiais argumentais, kad neva atsakovė neinformavo jų apie namo poilsio paskirtį. Dėl ieškovų nepagrįstų kaltinimų FNTT atliko kratą tiek UAB „Aiškus“ administracinėse patalpose, tiek direktoriaus asmeninėse gyvenamosiose patalpose. Atsakovė patyrė žalos dėl neteisėtų ieškovų veiksmų. Nepaisant to, kad apeliantei pavyko parduoti namą kitam asmeniui, ji vis tiek patyrė tiesioginių nuostolių dėl ieškovų kaltės. Ieškovai pakeitė namo projektą, dėl to apeliantė turėjo papildomų išlaidų. Apeliantė taip pat turėjo išlaidų teisinei pagalbai po to, kai buvo priimtas nutarimas atlikti kratą atsakovės administracinėse patalpose ir atsakovės vadovo gyvenamosiose patalpose. Apeliantės vadovas taip pat patyrė neturtinės žalos dėl nepagrįstų kaltinimų ir jo namuose atliktos kratos. Todėl būtų sąžininga priteisti atsakovei iš ieškovų, nesąžiningai besielgusių ikisutartinių santykių metu, netesybas.
4.9. Apeliantė, pagal analogiją vadovaudamasi Civilinio kodekso 6.73 straipsnio 2 dalimi, nurodė sumažinanti savo reikalavimą ir prašo priteisti 5 000 Eur netesybas.
5. Atsiliepime į apeliacinį skundą ieškovai prašo apeliacinį skundą atmesti, o pirmosios instancijos teismo sprendimą palikti nepakeistą; priteisti bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme, atlyginimą. Pagrindiniai atsiliepimo argumentai:
5.1. Ieškovai nurodo, jog nėra profesionalai statybos srityje, jiems tai buvo pirmas sandoris dėl nekilnojamojo turto įsigijimo, o apeliantė yra verslo profesionalė, statanti ir parduodanti namus. Nors ieškovams ir buvo pateiktas namo projektas, bet tiek interneto puslapyje ir neva stende buvo pateikta informacija apie „poilsio namą“. Ieškovams negalėjo būti suprantama esmė, nes projekto pavadinime nebuvo konkrečiai nurodyta, kad tai poilsio paskirties gyvenamasis namas.
5.2. Apeliantė parengė preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties projektą, apeliantės atstovai kartu su trečiojo asmens MB „NT UOSTAS“ vadove dalyvavo ieškovams pasirašant preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį, todėl apeliantė turi prisiimti atsakomybę dėl neatskleistos informacijos.
5.3. Ieškovai nesutinka su atsakovės argumentu, jog norėjo bet kokia kaina nutraukti preliminariąją sutartį, ir jog ieškovams nerūpėjo gauti pasiūlymo iš apeliantės dėl namo paskirties pakeitimo. Pažymi, jog turėjo rimtų ketinimų įsigyti gyvenamąjį namą, nes neturėjo nuosavo būsto. Taip pat turėjo visas finansines galimybes įsigyti namą. Ieškovai nepiktnaudžiavo savo teisėmis ir neturėjo tikslo bet kokia kaina nutraukti preliminariąją sutartį, kaip nepagrįstai teigiama apeliaciniame skunde. Ieškovai atsisakė sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, nes apeliantė nuslėpė nuo ieškovų informaciją apie ginčo objekto paskirtį ir nesilaikė preliminariąja sutartimi prisiimtų įsipareigojimų pastatyti ir parduoti ieškovams 85 proc. baigtumo gyvenamąjį namą.
5.4. Ikiteisminiame tyrime buvo tiriami apeliantės finansiniai dokumentai ir jos veikla, šis ikiteisminis tyrimas nėra susijęs su civiline byla, ieškovai prašo nepridėti prie civilinės bylos naujo apeliantės pateikto įrodymo ir jo nevertinti.
5.5. Ieškovai buvo nurodę, kad namą jie ketino nusipirkti tam, kad gyventų jame ištisus metus. Pažymi, kad ne veltui pastatai skirstomi į įvairias paskirtis. Įsigijus ne gyvenamosios paskirties pastatą nuolatiniam gyvenimui, kyla įvairios rizikos ne tik pagal jau galiojantį teisinį reglamentavimą, bet jos gali kilti ir ateityje. Taip pat apeliantė nepagrįstai teigia, kad nėra jokių kliūčių deklaruoti gyvenamąją vietą poilsio paskirties name.
5.6. Ieškovai yra vartotojai, ketinę įsigyti sau gyvenamąjį būstą, o apeliantė yra verslininkė. Vieno iš ieškovų valdoma (duomenys neskelbtini) užsiima transporto (pervežimo) paslaugomis, statyba neužsiima. Pirmosios instancijos teismas teisingai konstatavo, kad ieškovai yra vartotojai ir taikė jiems vartojimo santykius reglamentuojančias teisės normas ir teismų praktiką.
5.7. Pagrindinė turto pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl apeliantės kaltės, todėl apeliantė neturi jokio pagrindo reikalauti iš ieškovų netesybų.
Teisėjų kolegija
k o n s t a t u o j a:
Apeliacinis skundas netenkintinas.
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos aplinkybės, argumentai ir motyvai
6. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei patikrinimas, ar nėra absoliučių sprendimo (nutarties) negaliojimo pagrindų (Civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1 dalis). Todėl apeliacinės instancijos teismas tikrina teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą dėl apskųstos dalies ir analizuoja tik apeliaciniame skunde nurodytus argumentus. Kadangi ieškovė apeliaciniame skunde teigia, jog šiuo atveju egzistuoja absoliutus negaliojimo pagrindas, argumentai, susiję su absoliutaus sprendimo negaliojimo pagrindo egzistavimu, bus nurodyti tolesnėse nutarties dalyse.
7. CPK 321 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad apeliacinis skundas nagrinėjamas rašytinio proceso tvarka, išskyrus šio Kodekso 322 straipsnyje nurodytas išimtis. Apeliacinis skundas nagrinėjamas žodinio proceso tvarka, jei bylą nagrinėjantis teismas pripažįsta, kad žodinis nagrinėjimas yra būtinas (CPK 322 straipsnis). Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į byloje esančius rašytinius įrodymus, šalių procesiniuose dokumentuose nurodytas aplinkybes bei argumentus, daro išvadą, jog nėra pagrindo nagrinėti bylą žodinio proceso tvarka. Skundžiamo teismo sprendimo teisėtumo ir pagrįstumo įvertinimas gali būti pasiektas rašytinio proceso priemonėmis, todėl byla nagrinėtina rašytinio proceso tvarka.
8. Apeliantė su apeliaciniu skundu pateikė apeliacinės instancijos teismui naują įrodymą – Klaipėdos apygardos prokuratūros 2-ojo baudžiamojo persekiojimo skyriaus 2022 m. kovo 18 d. nutarimą, prašo pridėti jį prie bylos, nurodo, jog nutarimas priimtas jau po to, kaip teismas išnagrinėjo bylą. Pažymėtina, jog naujų įrodymų pateikimas apeliacinės instancijos teisme yra ribojamas. Pagal Civilinio proceso kodekso 314 straipsnį apeliacinės instancijos teismas atsisako priimti naujus įrodymus, kurie galėjo būti pateikti pirmosios instancijos teisme, išskyrus atvejus, kai pirmosios instancijos teismas nepagrįstai juos atsisakė priimti ar kai šių įrodymų pateikimo būtinybė iškilo vėliau. Apeliacinės instancijos teismas, nuspręsdamas dėl kiekvieno naujo pateikto įrodymo, turi aiškintis, ar galėjo šis konkretus įrodymas būti pateiktas pirmosios instancijos teismui, ar vėlesnis įrodymo pateikimas užvilkins bylos nagrinėjimą, ir atsižvelgti į prašomo priimti naujo įrodymo įtaką sprendžiant šalių ginčą. Apeliacinės instancijos teismas, net nustatęs, kad įrodymas galėjo būti pateiktas pirmosios instancijos teisme, turi nustatyti, ar nėra sąlygų taikyti CPK 314 straipsnyje išvardytas išimtis, ir šį įrodymą priimti. Teismas turi taikyti įstatymus tik patikimais duomenimis nustatęs bylai svarbias faktines aplinkybes, todėl tuomet, kai nustatinėjamas fakto klausimas, gali būti priimami nauji sužinoti, išreikalauti įrodymai, jeigu šalis šia teise nepiktnaudžiauja (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. vasario 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-38-969/2015). Apeliacinės instancijos teismas, siekdamas išlaikyti protingą pusiausvyrą tarp proceso koncentruotumo, ekonomiškumo ir dispozityvumo principų, vadovaudamasis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, atsisako priimti su apeliaciniu skundu naujai pateiktą įrodymą. Teismo nuomone, šis įrodymas yra perteklinis ir iš esmės nepagrindžia jokių naujų reikšmingų bylai aplinkybių, taigi iš esmės neįrodyta naujo įrodymo pateikimo būtinybė.
9. Iš byloje esančios medžiagos nustatytos tokios toliau nurodomos faktinės bylos aplinkybės. Šalys 2021 m. gegužės 19 d. sudarė preliminariąją gyvenamojo namo su žemės sklypo dalimi pirkimo–pardavimo sutartį (toliau – preliminarioji sutartis), atsakovė įsipareigojo įrengti namą iki sutarto 85 proc. baigtumo (sutarties 6.4 punktas) ir sudaryti nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo pagrindinę sutartį, o ieškovai (pirkėjai) įsipareigojo nupirkti iš pardavėjo (atsakovės) nekilnojamąjį turtą už sutartą 134 000 Eur kainą (sutarties 3.1 punktas). Susitarimo objektą šalys apibrėžė 1.2.3–1.2.5 punktuose: sklypas – UAB „Aiškus“ nuosavybės teise priklausantis žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); namas – 96,96 kv. m ploto vienbutis dviejų aukštų gyvenamasis namas (duomenys neskelbtini).
10. Sutarties 3.1 punkte šalys nustatė turto kainą – 134 000 Eur; sutarties 5.1 punkte pirkėjai (ieškovai) įsipareigojo sumokėti pardavėjui (atsakovei) 20 000 Eur pradinę įmoką (avansą) grynaisiais per 1 darbo dieną nuo sutarties pasirašymo dienos, kitą 20 000 Eur avansinę įmoką įsipareigojo sumokėti iki 2021 m. liepos 10 d. (5.1.1 punktas); likusią – 94 000 Eur sumą – per 15 kalendorinių dienų nuo pagrindinės sutarties sudarymo dienos, o jei ims kreditą – per 30 kalendorinių dienų (5.1.2 punktas). Sutarties 4.2 punkte šalys susitarė pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį sudaryti ne anksčiau nei 2021 m. liepos 20 d. ir ne vėliau nei 2021 m. rugpjūčio 20 d.
11. Sutarties 3 dalyje apibrėžtos pardavėjo (atsakovės) teisės ir pareigos, darbų atlikimo tvarka ir terminai. Atsakovė įsipareigojo ne vėliau nei iki 2021 m. rugpjūčio 20 d. savo sąskaita įregistruoti ginčo namą kaip nebaigtą (85 proc.) statybą VĮ Registrų centre (6.4 punktas). Nurodyti terminai gali būti pratęsti, jei atsiranda nenugalimos jėgos aplinkybės, ir tai nebus sutarties pažeidimas iš pardavėjo (atsakovės) pusės (6.6 punktas).
12. Pirkėjas (ieškovai) įsipareigojo nustatyta tvarka ir sąlygomis pasirašyti pagrindinę sutartį ir laiku įvykdyti visus piniginius įsipareigojimus (sutarties 7.1 punktas). Ieškovai įsipareigojo netrukdyti pardavėjui (atsakovei) atlikti 6.2 punkte išvardytus darbus (sutarties 7.2 punktas). Šalys taip pat susitarė, kad ieškovai gali kreiptis į pardavėją (atsakovę) dėl papildomų darbų name ar žemės sklype atlikimo (sutarties 7.3 punktas).
13. Sutarties 7 dalis reglamentuoja sutarties nutraukimo sąlygas ir pasekmes. Jeigu pagrindinė sutartis nėra sudaroma šioje sutartyje nustatytomis sąlygomis ir (ar) per šios sutarties 4.2 punkte nustatytą terminą dėl pirkėjo (ieškovų) kaltės, ši sutartis yra laikoma nutrūkusia ir pardavėjui (atsakovei) kaip nuostolių atlyginimas lieka sumokėtas avansas. Jeigu pagrindinė sutartis nėra sudaroma šioje sutartyje nustatytomis sąlygomis ir (ar) per šios sutarties 4.2 punkte nustatytą terminą dėl pardavėjo (atsakovės) kaltės, sutartis laikoma nutrūkusia ir pardavėjas (atsakovė) privalo grąžinti pirkėjui (ieškovams) avansą ir sumokėti 25 proc. netesybų nuo avanso sumos (sutarties 10.2 punktas).
14. 2020 m. rugsėjo 10 d. tarp atsakovės UAB „Aiškus“ ir trečiojo asmens MB „NT Uostas“, atstovaujamos J. B., sudaryta tarpininkavimo (ekskliuzyvinė) paslaugų teikimo sutartis Nr. JB-20-09-10; sutarties šalys susitarė, kad tarpininkas atlygintinai ieškos klientui priklausančių 9 gyvenamųjų namų pirkėjų (sutarties 2–3 punktai).
15. Taigi nagrinėjamu atveju ginčo šalys buvo sudariusios preliminariąją sutartį dėl namo su sklypu pirkimo–pardavimo. Pagal šalių sudarytos preliminariosios sutarties nuostatas, ieškovų sumokėtas avansas atliko ne tik mokėjimo ir atsiskaitymo, bet ir netesybų funkciją. Taip pat neginčijama, kad apie preliminariosios sutarties nutraukimą, t. y. atsisakymą sudaryti pagrindinę sutartį, pareiškė būtent ieškovai. Esminis nesutarimas tarp bylos šalių kilo dėl kitos šalies elgesio ikisutartinių santykių metu ir kaltės dėl pagrindinės sutarties nesudarymo: atsakovės vertinimu, ieškovai pagrindinę sutartį atsisakė sudaryti nepagrįstai, o ieškovų įsitikinimu, jų atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį buvo teisėtas, dėl pagrindinės sutarties nesudarymo yra kalta atsakovė, nuslėpusi nuo ieškovų informaciją, turinčią esminę reikšmę pagrindinės sutarties sudarymui, ir pateikusi preliminariojoje sutartyje tikrovės neatitinkančią informaciją.
16. Kaip nustatė pirmosios instancijos teismas, 20 000 Eur avansas grynaisiais atsakovei buvo sumokėtas 2021 m. gegužės 19 d., pasirašant preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį; šalys šių aplinkybių neginčija. 2021 m. rugpjūčio 9 d. atsakovė pateikė ieškovams naują preliminariąją sutartį, pagal ją pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis turėjo būti sudaryta ne anksčiau nei 2021 m. rugpjūčio 25 d. ir ne vėliau nei 2021 m. rugsėjo 15 d., sumažintas atsakovės atliekamų darbų kiekis, gyvenamojo namo baigtumas iki 65–70 proc., turto kaina sumažinta iki 111 111 Eur, avanso įmoka – 40 000 Eur, tačiau šalys šios sutarties nepasirašė.
17. Iš byloje pateiktų duomenų pirmosios instancijos teismas taip pat nustatė, kad atsakovė 2021 m. rugpjūčio 12 d. surašė pretenziją ieškovams, joje nurodė, kad sutinka sudaryti pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį iki 2021 m. rugpjūčio 20 d., jei ieškovai iki tos datos sumokės atsakovei sutartą 20 000 Eur avansą pagal sutarties 5.1.1 punktą.
18. Ieškovai 2021 m. rugpjūčio 16 d. pateikė atsakymą, jame nurodė, jog pagal VĮ Registrų centro duomenis ginčo turtas įregistruotas kaip nebaigtas statyti (19 proc. baigtumas) poilsio pastatas, o žemės sklypo, kuriame yra pastatas, naudojimo būdas – rekreacinės teritorijos. Kadangi pagal preliminariąją sutartį atsakovė įsipareigojo parduoti ieškovams vienbutį gyvenamąjį namą, prieš sumokant antrąją avanso dalį, ieškovai prašė patvirtinti, ar atsakovė tinkamai įvykdys 2021 m. gegužės 19 d. preliminariąją sutartį, t. y., ar parduos gyvenamąjį namą, ir ar žemės sklypą bus galima naudoti pagal gyvenamąją paskirtį.
19. Atsakovė nepateikė duomenų, kad atsakė ir išsklaidė ieškovų abejones, tačiau, pagal pateiktus duomenis, atsakovė telefonu žinute pranešė ieškovui apie 4-ajame notarų biure rezervuotą laiką pagrindinei sutarčiai sudaryti 2021 m. rugpjūčio 20 d. 15 val. Iš notaro ieškovų atstovui atsiųstos planuojamos patvirtinti sutarties turinio matyti, jog parduodama dalis kitos paskirties (naudojimo būdas – rekreacinės teritorijos) žemės sklypo ir 19 proc. baigtumo poilsio pastatas.
20. Ieškovų atstovas informavo notarę, jog ieškovai neatvyks pasirašyti pirkimo–pardavimo sutarties, nes pagal sutartį parduodamas daiktas neatitinka preliminariosios sutarties sąlygų.
21. Kaip teisingai konstatavo pirmosios instancijos teismas, šalių susirašinėjimo turinys ir teismo posėdyje išklausyti ieškovų paaiškinimai patvirtina, jog ieškovai ketino įsigyti gyvenamąjį būstą, jame šeima ketino gyventi; būsto paskirtis ieškovams buvo esminė sąlyga ir iš ikisutartinio susirašinėjimo turinio (ieškovų atstovo kreipimosi į atsakovę) matyti, kad šios aplinkybės ieškovai nuo atsakovės neslėpė.
22. Pirmosios instancijos teismas šalių sudarytą sutartį įvertino kaip vartojimo sutartį ir taikė vartojimo teisinius santykius reglamentuojančias teisės normas. Apeliacinės instancijos teismas visiškai sutinka su tokia pirmosios instancijos teismo išvada. Akivaizdu, jog ieškovai šiuo atveju veikė kaip fiziniai asmenys, siekiantys įsigyti turtą vartojimo tikslais (namą gyventi), atsakovė veikė kaip verslininkė, užsiimanti nekilnojamojo turto vystymu ir statyba. Taigi pirmosios instancijos teismas pagrįstai patikrino preliminariosios sutarties sąlygas sąžiningumo aspektu.
23. Atsakovės teigimu, tam, kad būtų galima pritaikyti vartotojui keliamus kriterijus, turi būti įvertinta ne tik tai, kokiam tikslui vartotojas perka daiktą ar paslaugą, bet ir jo elgesys, vartotojo specialiosios žinios. Atsakovė nurodo, jog ieškovai į projekto vykdymą įtraukė savo valdomą įmonę, keitė namo projektą, teikė nepagrįstus pareiškimus FNTT. Taip ieškovai pažeidė pareigą veikti pagal teisingumo, protingumo ir sąžiningumo reikalavimus ir elgtis sąžiningai ikisutartinių santykių metu. Apeliacinės instancijos teismas atmeta šiuos atsakovės argumentus, kaip nepagrindžiančius teismo išvadų dėl tarp šalių susiklosčiusių santykių pobūdžio nepagrįstumo. Pirmosios instancijos teismo išvada, kad šalis siejo vartojimo teisiniai santykiai, padaryta pritaikius kasacinio teismo praktikoje suformuotus vartojimo teisinių santykių identifikavimo kriterijus, taip pat išsamiai ištyrus su santykių pobūdžiu susijusias aplinkybes. Kaip teisingai nurodė pirmosios instancijos teismas, byloje yra pakankamai įrodymų, jog ieškovai siekė įsigyti ginčo butą, turėdami tikslą jame gyventi. Kaip nurodė ieškovai, jie neturi jokio nekilnojamojo turto, būstą nuomojasi. Šias aplinkybes patvirtino liudytojai ieškovės sesuo L. P. ir ieškovo draugas R. B.. Be to, avansą už ketinamą įsigyti turtą ieškovas sumokėjo kaip fizinis asmuo; skelbimą internete surado ieškovė I. P., ji bendravo su nekilnojamojo turto agente, šias aplinkybes patvirtino ir trečiojo asmens MB „NT Uostas“ atstovė; turto apžiūros metu ir pasirašant preliminariąją sutartį dalyvavo abu sutuoktiniai ieškovai. Pirmosios instancijos teismas įvertino ir atsakovės nurodomą aplinkybę, jog ieškovo valdoma įmonė atliko dalį namo statybos darbų. Sutiktina su pirmosios instancijos teismu, jog ši aplinkybė nepatvirtina fakto, kad ginčo turtas būtų įsigytas ne šeimos poreikiams patenkinti. Byloje nėra jokių įrodymų, kurie patvirtintų, kad ieškovai siekė ne gyventi ginčo bute, o jį nuomoti ar verstis kita veikla. Atsakovės nurodoma aplinkybė, jog ieškovai kreipėsi dėl atsakovės veiklos į FNTT, neturi jokios teisinės reikšmės vertinant tarp šalių preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties pagrindu susiklosčiusių santykių specifiką. Pasisakydamas dėl atsakovės teiginio, jog teismas turėjo įvertinti specialiąsias vartotojo žinias, apeliacinės instancijos teismas pažymi, jog ieškovų elgesys, taikant vidutinio protingo, rūpestingo ir atidaus vartotojo standartą, buvo įvertintas, nusprendžiant dėl preliminariosios sutarties sąlygos sąžiningumo.
24. CK 6.2284 straipsnio 6 dalis nustato, jog bet kuri vartojimo sutarties sąlyga turi būti išreikšta aiškiai ir suprantamai. Šio reikalavimo neatitinkančios sąlygos laikomos nesąžiningomis. Kai kyla abejonių dėl vartojimo sutarties sąlygų turinio, sutarties sąlygos turi būti aiškinamos vartotojų naudai. Vertinant CK 6.2284 straipsnio 6 dalies normą lingvistiškai, bet kuri neskaidri sutarties sąlyga, t. y. neatitinkanti aiškumo ir suprantamumo reikalavimo, reiškia tokios sąlygos nesąžiningumą. Tokia nuostata atitinka Direktyvos 93/13/EEB normas. Atsižvelgiant į Europos Sąjungos Teisingumo Teismo Direktyvos 93/13/EEB taikymo aspektu suformuotą praktiką, skaidrumo reikalavimo apimtis neturi būti susiaurinta iki suprantamumo tik formaliuoju ir gramatiniu aspektais, skaidrumo reikalavimas turi būti suprantamas plačiai; siekiant laikytis skaidrumo reikalavimo vartotojui ne tik svarbu, kad prieš sudarant sutartį jam būtų pateikta informacija dėl įsipareigojimo sąlygų, bet ir aiškiai ir suprantamai išdėstytos sutarties sąlygos tam, kad vartotojas, remdamasis aiškiais ir suprantamais kriterijais, galėtų įvertinti dėl to jam kylančius ekonominius padarinius ir nuspręsti, ar nori sudaryti sutartį su verslininku priimdamas iš anksto jo suformuluotas sąlygas. Europos Sąjungos Teisingumo Teismas yra pažymėjęs, kad, net jei sutarties sąlyga gramatiškai suformuluota teisingai, vartotojas galėjo nesuprasti sąlygos reikšmės. Klausimą, ar vartotojas galėjo suprasti sutarties sąlygą, teismas turi spręsti atsižvelgdamas į visas faktines aplinkybes ir į pastabumo lygį, kurio galima tikėtis iš vidutinio, pakankamai informuoto ir protingai pastabaus bei nuovokaus vartotojo (2014 m. balandžio 30 d. sprendimas byloje (duomenys neskelbtini), C-26/13; 2015 m. vasario 26 d. sprendimas byloje (duomenys neskelbtini), C-143/13).
25. Pirmosios instancijos teismas, remdamasis kasacinio teismo, Europos Sąjungos Teisingumo Teismo praktika ir išsamia faktinių bylos aplinkybių analize, konstatavo, jog sutarties sąlyga dėl sutarties objekto neatitiko aiškumo ir suprantamumo reikalavimo, įtvirtinto tiek nacionalinės, tiek tarptautinės teisės normų, nes ieškovams – vartotojams – nebuvo suteikta esminė su sutartimi susijusi informacija. Įvertinęs nustatytas faktines aplinkybes, teismas nusprendė, jog preliminarios sutarties sąlyga, reglamentuojanti nekilnojamojo turto paskirtį, ieškovams nebuvo aiškiai ir pakankamai atsakovės atskleista ir nebuvo individualiai aptarta. Apeliacinės instancijos teismas visiškai sutinka su šia pirmosios instancijos teismo išvada.
26. Kaip teisingai pažymėjo pirmosios instancijos teismas, nusprendžiant, ar sutarties sąlygos turinys ir formuluotė išdėstyti aiškiai, turi būti nustatyta, ar esminės sutarties nuostatos – šiuo atveju, susijusios su patalpų paskirtimi, yra išdėstytos suprantamai normalių gebėjimų asmeniui, ar jos detaliai išaiškintos. Teismo vertinimu, nurodyta sąlyga įtvirtino teisinę kategoriją pagal Lietuvos nacionalinę teisę, poilsio patalpos priskirtinos komercinei paskirčiai, o ne gyvenamajai; taigi atsakovei neabejotinai kilo pareiga išaiškinti ieškovams tikrąją turto paskirtį (skirtumus tarp poilsio ir gyvenamosios patalpų) iki preliminarios sutarties sudarymo, o ne suėjus terminui pagrindinei sutarčiai sudaryti. Atsakovei preliminarioje sutartyje neindividualizavus esminių sąlygų, susijusių su sutarties objekto tiesioginiu naudojimu, iš esmės buvo pažeistos ieškovų kaip pirkėjų teisės ir teisėti interesai. Tikrieji ieškovų ketinimai ir tikslai buvo žinomi – įsigyti gyvenamąją būstą; šalys to neginčija.
27. Sutiktina su pirmosios instancijos teismu, jog pagal Civilinio kodekso 6.196 straipsnį sutarties sąlygos gali būti aiškiai nurodytos arba numanomos. Tai reiškia, kad sutartyje turi būti išdėstytos esminės siūlomos sutarties sąlygos. Asmeniui, kuris akceptuoja ofertą, turi būti aišku, kas konkrečiai siūloma. Ginčo atveju sutarties punktų, kuriais apibrėžtas susitarimo objektas (1.2.3-1.2.5), turinys ir formuluotė neatitiko aiškumo ir suprantamumo reikalavimų: nekilnojamojo turto paskirtis buvo nurodyta kaip gyvenamoji.
28. Nors atsakovė apeliaciniame skunde nurodo, jog ieškovams su sutartimi buvo pateiktas projektas, kurio pavadinime nurodyta patalpų paskirtis, interneto tinklapyje taip pat buvo nurodyta, jog statomi poilsio paskirties pastatai, be to, tai buvo nurodyta ir informaciniame stende, apeliacinės instancijos teismo vertinimu, tai nepaneigia išvados, jog atsakovė netinkamai vykdė informavimo pareigą. Tai, kad informacija, jog objektas yra poilsio paskirties, buvo nurodyta kituose šaltiniuose, nepaneigia atsakovės atsakomybės už tai, jog informacija vartotojui, prieš sudarant sutartį, būtų pateikta aiškiu ir suprantamu būdu. Vartotojas negali būti atsakingas už tai, kad nesurinko esminės su sutartimi susijusios informacijos iš kitų informacijos šaltinių.
29. Atsakovė taip pat laikosi pozicijos, jog tas faktas, kad ieškovai po to, kai jau žinojo apie tikrąją statomo namo paskirtį, inicijavo santechnikos ir kitus darbus ir už juos sumokėjo, patvirtina, kad ieškovai sutiko pirkti būtent poilsio paskirties namą. Apeliacinės instancijos teismas atmeta šį atsakovės argumentą kaip nepagrįstą. Preliminariojoje sutartyje nekilnojamojo turto paskirtis buvo nurodyta kaip gyvenamoji, byloje nustatyta, jog ieškovai turėjo lūkestį nusipirkti namą, kad jame gyventų ištisus metus, jie atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį dėl to, jog parduodamas daiktas neatitinka preliminariosios sutarties sąlygų, tai akivaizdžiai rodo, jog ieškovams perkamo namo paskirtis buvo esminė sutarties sąlyga. Tai, kad iki aiškaus atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį dėl netinkamos paskirties, objekte buvo atlikti tam tikri darbai, už kuriuos ieškovai sumokėjo, neleidžia daryti išvados, jog ieškovai sutiko pirkti poilsio paskirties namą. Atsižvelgiant į parduodamo daikto požymius (tai, jog buvo susitarta dėl nekilnojamojo daikto), akivaizdu, jog dėl bet kokio sutarties pakeitimo turėjo būti susitarta raštu. Kaip numatyta Civilinio kodekso 6.165 straipsnio 2 dalyje, preliminarioji sutartis turi būti rašytinė; formos reikalavimų nesilaikymas preliminariąją sutartį daro negaliojančią. Taigi nėra jokio pagrindo teigti, jog ieškovai konkliudentiniais veiksmais akceptavo sutarties sąlygos, susijusios su perkamo turto paskirtimi, pakeitimą, ypač turint omenyje tą faktą, kad jie aiškiai išreiškė atsisakymą sudaryti pagrindinę sutartį.
30. Pasisakydamas dėl atsakovės argumentų, jog statomas namas buvo tinkamas gyventi, jame galima deklaruoti gyvenamąją vietą, o 2021 m. liepos 15 d. Vyriausybės nutarimo „Dėl Statinio (jo patalpų) naudojimo ne pagal paskirtį atvejų ir tvarkos aprašo patvirtinimo“ 5.18 punkte yra numatyta galimybė nuolat gyventi pastatuose, kurie registruoti kaip poilsio paskirties, apeliacinės instancijos teismas pažymi, jog, kaip teisingai konstatavo pirmosios instancijos teismas, sutarties sąlyga, susijusi su patalpų paskirtimi, buvo esminė, nes ji turėjo įtakos sutarties vykdymui. Nors atsakovė teigia, jog poilsio patalpos visiškai atitinka A+ klasės gyvenamajam namui keliamus reikalavimus, tai neatleidžia atsakovės nuo pareigos tinkamai ir aiškiai atskleisti sutarties sąlygas, detaliai išaiškinti ieškovams, kokio pobūdžio ir teisinio statuso patalpas jie ketina įsigyti, kokie galimi su tuo susiję apribojimai. Tokia informacija ieškovams tinkamai nebuvo atskleista. Kaip nustatyta, ieškovai turėjo lūkestį įsigyti namą gyventi, gyvenamoji paskirtis buvo nurodyta preliminariojoje sutartyje; tai, jog, kaip nurodo atsakovė, namas tinkamas gyventi ir jame gali būti deklaruota gyvenamoji paskirtis, nereiškia, jog namas, kurį atsakovė ketino parduoti, atitiko ieškovų lūkesčius jo paskirties, dėl kurios buvo susitarta preliminariojoje sutartyje, aspektu.
31. Kaip teisingai pažymėjo pirmosios instancijos teismas, nors patalpų paskirties pakeitimas galbūt būtų atitikęs ieškovų interesus, tačiau atsakovė tokio pasiūlymo ieškovams nepateikė. Priešingai, ieškovams raštu išreiškus abejones dėl patalpų paskirties, atsakovė neatsakė, bet atsiuntė žinutę, joje nurodė rezervuotą susitikimui pas notarą laiką pagrindinei sutarčiai sudaryti, sutarties turinys neatitiko preliminaraus susitarimo sąlygų.
32. Nurodytų argumentų pagrindu pritartina pirmosios instancijos teismo išvadai, jog preliminarios sutarties sąlyga, numatanti nekilnojamojo turto paskirtį, ieškovams nebuvo aiškiai ir suprantamai atsakovės atskleista ir nebuvo individualiai aptarta. Jei atsakovė būtų aiškiai ir suprantamai atskleidusi ieškovams tikrąją patalpų paskirtį, ji nebūtų galėjusi pagrįstai tikėtis, jog ieškovai sutiks su tokia sąlyga. Kaip konstatuota byloje, ieškovai siekė įsigyti gyvenamąjį būstą. Taigi pirmosios instancijos teismas padarė pagrįstą išvadą, jog pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės, jai neatskleidus ieškovams esminės informacijos apie sutarties objektą, ir pagrįstai priteisė ieškovams iš atsakovės pagal sutartį sumokėtą 20 000 Eur avansą.
33. Atsakovė apeliaciniame skunde prašo priteisti jai 5 000 Eur netesybas, įskaitant šią sumą į ieškovų sumokėtą avansą. Nurodo, jog dėl nuotekų vamzdžių pertvarkymo ir perkėlimo į projekte numatytą padėtį atsakovai turėjo sumokėti 1 812,58 Eur. Ieškovai, pasiūlę pakeisti preliminariosios sutarties sąlygas, įsipareigojo patys atlikti elektros instaliavimo darbus, tačiau jų neatliko. Ieškovams neatlikus šių darbų, negalima buvo laiku atlikti ir kitų darbų. Nepaisant visų atsakovės nuolaidų ieškovams, jie vis tiek atsisakė sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, remdamiesi tikrovės neatitinkančiais argumentais, kad neva atsakovė neinformavo jų apie namo poilsio paskirtį. Dėl ieškovų nepagrįstų kaltinimų FNTT atliko kratą tiek UAB „Aiškus“ administracinėse patalpose, tiek direktoriaus asmeninėse gyvenamosiose patalpose. Atsakovė patyrė žalos dėl neteisėtų ieškovų veiksmų. Nepaisant to, kad apeliantei pavyko parduoti namą kitam asmeniui, ji vis tiek patyrė tiesioginių nuostolių dėl ieškovų kaltės. Ieškovai pakeitė namo projektą, dėl to apeliantė turėjo papildomų išlaidų. Apeliantė taip pat turėjo išlaidų teisinei pagalbai po to, kai buvo priimtas nutarimas atlikti kratą atsakovės administracinėse patalpose ir atsakovės vadovo gyvenamosiose patalpose. Apeliantės vadovas taip pat patyrė neturtinės žalos dėl nepagrįstų kaltinimų ir jo namuose atliktos kratos. Todėl, atsakovės nuomone, būtų sąžininga priteisti atsakovei iš ieškovų, nesąžiningai besielgusių ikisutartinių santykių metu, netesybas.
34. Šalių sudarytoje preliminariojoje sutartyje buvo numatyta, jog, jeigu pagrindinė sutartis nėra sudaroma sutartyje nustatytomis sąlygomis ir (ar) per šios sutarties 4.2 punkte nustatytą terminą dėl pirkėjo (ieškovų) kaltės, sutartis yra laikoma nutrūkusia ir pardavėjui (atsakovei) kaip nuostolių atlyginimas lieka sumokėtas avansas. Jeigu pagrindinė sutartis nėra sudaroma dėl pardavėjo (atsakovės) kaltės, sutartis laikoma nutrūkusia ir pardavėjas (atsakovė) privalo grąžinti pirkėjui (ieškovams) avansą ir sumokėti 25 proc. netesybų nuo avanso sumos (sutarties 10.2 punktas). Taigi, pagal sutarties sąlygas, galimybė reikalauti netesybų arba delspinigių buvo susieta su tuo, dėl kurios šalies kaltės nesudaryta pagrindinė sutartis.
35. CK 6.258 straipsnyje, reglamentuojančiame netesybų ir nuostolių institutus, numatyta, jog įstatymai ar sutartis gali nustatyti, kad už prievolės neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą kaltoji šalis privalo sumokėti netesybas (baudą, delspinigius). Jeigu nustatytos netesybos, tai kreditorius negali reikalauti iš skolininko kartu ir netesybų, ir realiai įvykdyti prievolę, išskyrus atvejus, kai skolininkas praleidžia prievolės įvykdymo terminą. Kitokias taisykles numatantis šalių susitarimas negalioja. Kai pareiškiamas reikalavimas dėl nuostolių atlyginimo, netesybos įskaitomos į nuostolius.
36. Kaip jau nurodyta, apeliacinės instancijos teismas pirmosios instancijos teismo išvadą, jog pagrindinė sutarties nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės, laiko teisėta ir pagrįsta. Preliminariojoje sutartyje nėra numatyti jokie kiti atvejai, kai šalys gali reikalauti netesybų (baudos ar delspinigių forma). Taigi ieškovės apeliacinio skundo reikalavimas priteisti 5 000 Eur netesybas ir įskaityti juos į ieškovams priteistino avanso sumą atmestinas kaip nepagrįstas. Jei atsakovė, reikšdama tokį reikalavimą, ketino prisiteisti patirtų nuostolių atlyginimą, ji turėjo įrodinėti visas civilinės atsakomybės sąlygas, tačiau savo reikalavimą ji suformulavo kaip reikalavimą dėl netesybų priteisimo, taigi pirmosios instancijos teismas pagrįstai jį atmetė kaip nepagrįstą.
Dėl bylos procesinės baigties
37. Apibendrinant išdėstytus argumentus, konstatuotina, kad pirmosios instancijos teismas priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą, pagrindo jį naikinti ar keisti apeliacinio skundo motyvais nėra, todėl pirmosios instancijos teismo sprendimas paliktinas nepakeistas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).
Dėl bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme, atlyginimo
38. Kadangi atsakovės apeliacinis skundas atmestinas, apeliacinio proceso metu patirtos bylinėjimosi išlaidos jai nepriteistinos (CPK 93 straipsnis, 98 straipsnis). Ieškovai pateikė duomenis, kad patyrė 1 524,60 Eur advokato teisinės pagalbos, parengiant atsiliepimą į apeliacinį skundą, išlaidų. Nurodytos išlaidos neviršija Rekomendacijose dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą numatyto maksimalaus tokio pobūdžio išlaidų dydžio, todėl, apeliacinį skundą atmetus, ieškovams iš atsakovės priteistina po 762,30 Eur teisinės pagalbos išlaidų atlyginimo (CPK 98 straipsnis).
Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 324–331 straipsniais, kolegija
n u t a r i a :
Klaipėdos apylinkės teismo 2022 m. balandžio 6 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Ieškovams I. P. ir E. P. iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Aiškus“ priteisti po 762,30 Eur (septynis šimtus šešiasdešimt du eurus 30 ct) teisinės pagalbos išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme, atlyginimo.
Teisėjai Raimonda Andrulienė
Erika Misiūnienė
Almantas Padvelskis