Civilinė byla Nr. e2-9439-592/2022

Teisminio proceso Nr. 2-68-3-05056-2022-1

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.1.4; 2.6.8.4; 3.2.6.1

(S)

VILNIAUS MIESTO APYLINKĖS TEISMAS

S P R E N D I M A S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2022 m. lapkričio 15 d.

Vilnius

Vilniaus miesto apylinkės teismo teisėjas Igoris Kasimovas,

sekretoriaujant Vasarei Kašinskei,

dalyvaujant ieškovės K. K. ir trečiojo asmens G. K. atstovui advokatui Dariui Karveliui,

atsakovų V. B. ir I. B. atstovei advokato padėjėjai Gabrielei Lenkšaitei,

viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės K. K. ieškinį atsakovams V. B. ir I. B. dėl avanso grąžinimo, tretieji asmenys – B. J., G. K..

Teismas 

n u s t a t ė :

1.       Ieškovė kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydama priteisti iš atsakovų 7 000 Eur, 5 proc. dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, bylinėjimosi išlaidas.

2.       Ieškovė nurodė, kad ieškojo gyvenamojo namo savo šeimos gyvenimui. Ieškovė susidomėjo gyvenamuoju namu ir žemės sklypu, esančiais (duomenys neskelbtini), kurių kaina buvo 117 00 Eur. Ieškovei buvo aktuali gyvenamojo namo kaina, nes ketino imti paskolą iš banko turto įsigijimui. Atsakovas V. B. ir turtą pasiūlęs pirkti nekilnojamojo turto brokeris B. J. patikino ieškovę, kad namas ir žemės sklypas nesunkiai bus įvertintas tokiai sumai ir tai atliks jų nekilnojamojo turto vertintoja B.. Atsižvelgiant į tai, šalys 2022 m. sausio 28 d. sudarė preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį, pagal kurią šalys įsipareigojo sudaryti pagrindinę sutartį, atsakovui parduodant, o ieškovei įsigyjant namą ir 0,060 ha žemės sklypą, esančius (duomenys neskelbtini), už 117 000 Eur. Pagal sutartį ieškovė sumokėjo 7 000 Eur avansą. Vėliau atsakovų ir nekilnojamojo turto vertintoja nurodė, kad ji negali gyvenamojo namo įvertinti 117 000 Eur sumai. Atsakovai ir brokeris tikrinosi pas kitą turto vertintoją, tačiau jis taip pat namą ir sklypą vertino apie 68 000 Eur sumai, dėl to ieškovė neturėjo galimybės gauti 117 000 Eur dydžio paskolos namui įsigyti.

3.       Ieškovė pažymėjo, kad jos ketinimai įsigyti namą ir žemės sklypą buvo rimti, tačiau ji to negalėjo padaryti, nepasitvirtinus atsakovo ir jo įgalioto asmens pateiktai informacijai apie nekilnojamojo turto kainą. Ji visiškai pagrįstai pasitikėjo namų statyba ir pardavimu užsiimančio pardavėjo ir jo profesionalaus nekilnojamojo turto brokerio patikinimais dėl namo rinkos kainos. Sutarties sąlygose nėra įtvirtintos netesybos, todėl bet kuriuo atveju atsakovai turi grąžinti avansą. Kita vertus, pagrindinė sutartis buvo nesudaryta dėl atsakovų kaltės, todėl taikytina sutarties 5.1 punkto sąlyga, pagal kurią tuo atveju, jei pagrindinė sutartis nėra sudaroma dėl pardavėjo kaltės, sutartis laikoma nutrūkusi ir pardavėjas privalo grąžinti pirkėjui avansą. Ieškovė taip pat pažymėjo, kad atsakovas V. B. užsiima gyvenamųjų namų statyba ir pardavimu, be to, jam atstovavo profesionalus nekilnojamojo turto brokeris, o ieškovė ketino pirkti gyvenamąjį namą savo šeimos poreikiams, todėl sudaryta preliminarioji sutartis vertintina ir sąžiningumo aspektu.

4.       Trečiasis asmuo ieškovės pusėje G. K. atsiliepime prašė ieškinį patenkinti. Trečiasis asmuo palaikė ieškovės ieškinyje išdėstytus argumentus. Nurodė, kad jis susituokė su ieškove ir ieškojo nusipirkti gyvenamąjį namą savo šeimos gyvenimui. Jie susidomėjo ginčo namu, kurio kaina buvo 117 000 Eur. Ieškovė pateikė paraišką (duomenys neskelbtini) bankui dėl būsto paskolos gavimo, vėliau ji telefonu kalbėjosi su banko darbuotoja E. Š., kuri nurodė, kad pagal ieškovės gaunamas pajamas ji gali gauti iki 180 000 Eur dydžio paskolą, tačiau tam ji, visų pirma, turi įvertinti įsigyjamą būstą. Atsakovas V. B. ir trečiasis asmuo brokeris B. J. patikino ieškovę, kad turtas nesunkiai bus įvertintas 117 000 Eur sumai ir tai atliks jų nekilnojamojo turto vertintoja B.. Todėl buvo sudaryta preliminarioji sutartis. Vėliau ieškovė buvo informuota, kad atsakovų ir trečiojo asmens B. J. parinkta nekilnojamojo turto vertintoja B. negali gyvenamojo namo įvertinti 117 000 Eur sumai. Tuomet 2022 m. vasario 7 d. buvo suorganizuotas susitikimas trečiojo asmens B. J. ofise, kurio metu buvo svarstoma galimybė pakeisti namo paskirtį, taip pat atsakovas pasiūlė savo vertintoją ir buvo sutarta, kad B. J. su juo susitiktų dėl turto įvertinimo 117 000 Eur sumai. Tačiau kitas turto vertintojas taip pat turtą vertino apie 68 000 Eur sumai. Pagrindinė sutartis buvo nesudaryta dėl atsakovų kaltės ir ieškovė įgijo teisę reikalauti iš atsakovų grąžinti 7000 Eur dydžio avansą.

5.       Atsakovai pateikė atsiliepimą, kuriame prašė ieškinį atmesti, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad šalys dėl ginčo turto 2022 m. sausio 28 d. sudarė preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį ir įsipareigojo iki 2022 m. vasario 28 d. sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį. Ieškovė sumokėjo 7 000 Eur avansą. 2022 m. vasario pradžioje ieškovė kreipėsi į atsakovus, reikalaudama grąžinti sumokėtą avansą, kadangi turtas neva yra vertinamas mažesne suma nei sutartimi sutarta kaina. Ieškovės kreipimasis nebuvo grindžiamas jokiais įrodymais ar paaiškinimais, kodėl turėtų būti laikoma, kad pagrindinė sutartis negali būti sudaroma dėl atsakovų kaltės. 2022 m. vasario 15 d. ieškovė pateikė pretenziją, reikalaudama grąžinti avansą. Pretenzija iš esmės buvo grindžiama vienu argumentu – neva ieškovė negali gauti banko paskolos, kadangi turto vertintojai įvertino turtą mažesnei nei 117 000 Eur sumai. Kartu su pretenzija taip pat nebuvo pateiktas nė vienas įrodymas, pagrindžiantis ieškovės teiginius. 2022 m. vasario 21 d. atsakovai pateikė atsakymą į pretenziją, kuriame nurodė, kad nėra jokio pagrindo laikyti, jog pagrindinė sutartis nesudaroma dėl atsakovų kaltės. Atsakovai taip pat nurodė, kad nėra jokių kliūčių sudaryti pagrindinę sutartį iš atsakovų pusės bet kuriuo metu, netgi nesuėjus preliminariojoje sutartyje nustatytam terminui. Atsakovų teigimu, pagrindinė sutartis buvo nesudaryta dėl ieškovės kaltės, šiai atsisakius sudaryti pagrindinę sutartį, todėl atsakovams lieka avansas.

6.       Atsakovai pažymėjo, kad šalys derybų būdu, savo nuožiūra nustatė sutarties sąlygą – nekilnojamojo turto kainą. Sutarties šalys turi teisę laisvai susitarti dėl sutarties sąlygų, įskaitant ir susitarimą dėl kainos. Šalys preliminariąja sutartimi nesusitarė, kad tik tuo atveju, jeigu turtas ekspertų bus įvertintas 117 000 Eur sumai, šalims kils pareiga sudaryti pagrindinę sutartį. Atsakovai nėra profesionalūs nekilnojamojo turto vertintojai ir neturi tokios patirties šioje srityje, todėl nei tarėsi, nei garantavo dėl kokios nors turto vertinimo sumos. Preliminariojoje sutartyje nebuvo numatytos sąlygos, galinčios suteikti pagrindą ieškovei manyti, kad turtą profesionalūs ekspertai įvertins būtent 117 000 Eur sumai. Atkreipė dėmesį į tai, kad atsakovai neturi pareigos domėtis ieškovės turimomis lėšomis, turto įsigijimo finansavimu ar kreditavimu, kadangi tai yra išimtinai ieškovės ir trečiųjų asmenų santykiai. Atsakovai, parduodami nekilnojamąjį turtą, nevertina, ar ieškovė perką šį turtą iš savų, ar iš skolintų lėšų, todėl atsakovai šių nekilnojamojo turto pirkimo aplinkybių nežino ir neprivalo žinoti. Sudarant preliminarią sutartį, ieškovė turėjo įvertinti, ar turto kaina yra tinkama ir ar sugebės vykdyti preliminariąja sutartimi prisiimamas prievoles. Ieškovė, prieš sudarydama preliminariąją sutartį, galėjo savarankiškai įvertinti turto kainą, pavyzdžiui, palygindama panašaus turto kainas nekilnojamojo turto skelbimų portaluose arba pasikonsultuoti su nekilnojamojo turto vertintojais. Taip pat ir paskolos gavimo galimybes ieškovė galėjo įvertinti prieš prisiimdama įsipareigojimą sudaryti pagrindinę sutartį. Atsakovų teigimu, tik dėl ieškovės neapdairumo ir aplaidumo ieškovė neatliko nurodytų svarbių veiksmų, siekiant įsigyti turtą, kurie niekaip nėra sietini su atsakovų pareigomis. Taip pat pažymėjo, kad preliminarioji sutartis buvo sudaryta siekiant suteikti papildomo laiko ieškovei pasirengti pagrindinės sutarties sudarymui. Atsakovai sutiko pirma sudaryti preliminariąją sutartį, kadangi ieškovė reikalavo atidėti pagrindinės sutarties sudarymą. Ieškovei nurodžius, kad ji atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, atsakovai siūlė pratęsti preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą arba atlikti dalinį avanso grąžinimą, jeigu, nesudarius pagrindinės sutarties, atsakovams greitu metu pavyktų parduoti turtą kitam subjektui. Dėl ieškovės kaltės nesudarius pagrindinės sutarties, ieškovės sumokėta avanso suma atsakovams pagrįstai liko kaip netesybos.

7.       Atsakovai taip pat nurodė, kad pagrindinis ieškovės argumentas (pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovų kaltės, kadangi, įvertinus turtą, paaiškėjo, kad jo rinkos vertė yra mažesnė nei kaina, nustatyta preliminariojoje sutartyje, todėl nėra galimybės gauti tokio dydžio paskolos iš banko) nėra grindžiamas nė vienu įrodymu. Ieškovė nepateikia nė vieno įrodymo, pagrindžiančio atliktą nekilnojamojo turto vertinimą. Ieškovė nepateikia jokių duomenų, iš kurių būtų galima daryti išvadą, kad ji iš tiesų kreipėsi į banką ar kitą kredito įstaigą, siekdama gauti paskolą, skirtą pagrindinės sutarties sudarymui ir įvykdymui.

8.       Trečiasis asmuo atsakovų pusėje B. J. pateiktame atsiliepime prašė ieškinį atmesti. Nurodė, kad jis su atsakovais yra susitaręs dėl tarpininkavimo parduodant ginčo namą ir žemės sklypą. Trečiojo asmens teigimu, pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis šalių sutartu terminu sudaryta nebuvo dėl visiškai elementarių priežasčių, t. y. ieškovės atsisakymo ir nenoro tai padaryti. Ieškinyje ieškovė nurodo nieko bendra su realybe neturinčias aplinkybes, t. y. jog perkamas objektas bus įvertintas 117 000 Eur suma ir tai atliks B.. Remdamasi šia aplinkybe, kuri byloje nėra įrodyta, ieškovė reikalauja 7 000 Eur avanso grąžinimo. Pažymėjo, jog ieškovei nei žodžiu, nei raštu trečiojo asmens nebuvo žadėta ar nurodyta, kad perkamas daiktas bus įvertintas vienokio ar kitokio dydžio sumai. Trečiajam asmeniui buvo žinoma, jog ieškovė dėl objekto pirkimo finansavimo ketina kreiptis į kredito įstaigą, tačiau ši aplinkybė plačiau aptariama nebuvo, kadangi kredito gavimu objektui įsigyti privalėjo pasirūpinti pati ieškovė, o trečiasis asmuo tokios pareigos neturėjo ir šiuo klausimu ieškovės apskritai nekonsultavo. Tokį trečiojo asmens elgesio modelį pagrindžia ir sutartis, kurioje nėra numatoma išlyga apie tai, jog ieškovei negavus paskolos objektui įsigyti, sutartis būtų laikoma nutraukta nesant ieškovės kaltei ar pan. Ieškovė sutarties 4.1.3.1 punktu patvirtino, jog turi visas galimybes pilna apimtimi vykdyti sutartinius įsipareigojimus preliminariojoje sutartyje aptartomis sąlygomis. Anot trečiojo asmens, pagrindinės objekto pirkimo-pardavimo sutarties nesudarymo dėl atsakovų kaltės faktas byloje taip pat negali būti laikomas įrodytu. Taip pat atkreipė dėmesį į tai, kad 2022 m. liepos mėn. ieškovė susisiekė su trečiuoju asmeniu ir telefoninio pokalbio metu pranešė, jog visgi ketina įsigyti objektą ir paprašė pateikti objekto nuotraukas tam, kad būtų atliktas objekto vertės nustatymas. Pateikus ieškovei fotonuotraukas, jokio atsakymo nebuvo gauta.

9.       Teismo posėdyje dalyvaujantys byloje asmenys palaikė atitinkamai reikalavimus ir atsikirtimus, pagrįsdami juos iš esmės procesiniuose dokumentuose nurodytais argumentais.

Teismas

k o n s t a t u o j a :

Ieškinys tenkintinas visiškai

10.       Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 185 straipsnyje nustatyta, kad teismas įvertina byloje esančius įrodymus pagal vidinį savo įsitikinimą, pagrįstą visapusišku ir objektyviu aplinkybių, kurios buvo įrodinėjamos proceso metu, išnagrinėjimu, vadovaudamasis įstatymais; jokie įrodymai teismui neturi iš anksto nustatytos galios, išskyrus šiame kodekse numatytas išimtis. Pagal CPK 178 straipsnį šalys turi įrodyti aplinkybes, kuriomis grindžia savo reikalavimus bei atsikirtimus, išskyrus atvejus, kai yra remiamasi aplinkybėmis, kurių šio kodekso nustatyta tvarka nereikia įrodinėti. Tai yra pagrindinės teisės normos, reglamentuojančios įrodinėjimo pareigą ir įrodymų vertinimą

11.       Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, formuodamas teismų praktiką dėl proceso teisės normų, reglamentuojančių įrodinėjimą ir įrodymų vertinimą, aiškinimo ir taikymo, yra pažymėjęs, kad, įvertindamas įrodymus, teismas turi įsitikinti, ar pakanka įrodymų reikšmingoms bylos aplinkybėms nustatyti, ar tinkamai šalims buvo paskirstyta įrodinėjimo pareiga, ar įrodymai turi ryšį su įrodinėjimo dalyku, ar jie leistini, patikimi, ar nebuvo pateikta suklastotų įrodymų, ar nepaneigtos pagal įstatymus nustatytos prezumpcijos, ar yra prejudicinių faktų; taip pat reikia įvertinti kiekvieną įrodymą ir įrodymų visetą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. lapkričio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-610/2013). Jeigu tam tikram faktui patvirtinti nėra tiesioginių įrodymų, o netiesioginiai įrodymai neturi pakankamos įrodomosios galios dėl to, kad jie yra faktinės būklės neatspindintys, apibendrinti duomenys, tai, jų nepatvirtinus pirminiais faktų šaltiniais, nesant kitų bylos aplinkybių, kurių visuma duotų pagrindą vertinti kitaip, turi būti vertinama, kad ieškinyje nurodytos aplinkybės neįrodytos dėl įrodymų nepakankamumo (CPK 185 straipsnis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. kovo 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-145-415/2017).

12.       Įrodymų pakankamumo taisyklė civiliniame procese grindžiama tikimybių pusiausvyros principu. Civiliniame procese įrodinėjimas turi savo specifiką. Išvadą apie faktų buvimą teismas civiliniame procese gali daryti ir tada, kai išlieka tam tikrų abejonių dėl fakto buvimo, tačiau byloje esančių įrodymų visuma leidžia manyti esant labiau tikėtina atitinkamą faktą buvus, nei jo nebuvus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. spalio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-522-421/2015; 2013 m. vasario 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-13/2013; 2009 m. spalio 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-378/2009; kt.).

13.       Sutartis yra labiausiai paplitusi sandorių rūšis ir reiškia dviejų ar daugiau asmenų susitarimą sukurti, pakeisti ar nutraukti civilinius teisinius santykius, kai vienas ar keli asmenys įsipareigoja kitam asmeniui ar asmenims atlikti tam tikrus veiksmus (ar susilaikyti nuo tam tikrų veiksmų atlikimo), o pastarieji įgyja reikalavimo teisę. Paprastai sutartis sudaroma pateikiant pasiūlymą (oferta) ir priimant pasiūlymą (akceptas) arba kitokiais šalių veiksmais, patvirtinančiais bei įrodančiais sutarties sudarymą. Taigi sutartis dažniausiai sudaroma (išskyrus įprastinius nesudėtingus, pvz., buitinius vartojimo sandorius) pradėjus derybas, kurių metu kai kuriais atvejais gali būti sudaryta ne šalių siekiama sudaryti sutartis, o preliminarioji sutartis. CK 6.165 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Taigi preliminarioji sutartis yra šalių susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo, t. y. sutartis dėl pagrindinės sutarties sudarymo. Pagal CK 6.165 straipsnyje įtvirtintą preliminariosios sutarties sampratą galima išskirti šiuos tokios sutarties bruožus: 1) aiškus šalių susitarimas ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį; 2) aptariami būsimos pagrindinės sutarties dalykas ir esminės pagrindinės sutarties sąlygos; 3) nurodomas terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis; 4) susitarimas įforminamas raštu.

14.       Įstatyme pateikta preliminariosios sutarties samprata (CK 6.165 straipsnyje) leidžia daryti išvadą, kad šia sutartimi nesukuriama piniginė prievolė, t. y. prievolė, kurioje pinigai atliktų mokėjimo – atsiskaitymo funkciją, nes šia sutartimi nė viena šalių neįgyja turtinės naudos. Vis dėlto, nors įstatyme nenustatyta pareigos perduoti pinigus kitai šaliai pagal preliminariąją sutartį, tačiau sutarties laisvės principas leidžia šalims susitarti ir dėl kitų sąlygų (pvz., pinigų perdavimo kitai šaliai), kurios neprieštarautų imperatyviosioms įstatymo normoms, viešajai tvarkai ar gerai moralei. Tokiu atveju, susitarus dėl pinigų perdavimo kitai šaliai, būtų išeita už preliminariosios sutarties ribų ir toks susitarimas neatliks mokėjimo – atsiskaitymo funkcijos, bet gali turėti kitą preliminariajai sutarčiai aktualią reikšmę. Įstatyme nustatyta, kad įsipareigojimų nevykdymo atveju šalims gali atsirasti civilinė atsakomybė, nes, šią sutartį sudariusiai šaliai nepagrįstai vengiant ar atsisakant sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 straipsnio 4 dalis). Dėl to pagal preliminariąją sutartį perduodami pinigai gali būti šalių sutartas prievolės įvykdymo užtikrinimo būdas, kaip, pvz., bauda už atsisakymą ar vengimą sudaryti pagrindinę sutartį, arba kaip šalių sutartas prievolės įgyvendinimo būdas, kuriuo užtikrinamas iš anksto šalių aptartų nuostolių atlyginimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. sausio 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-111/2013).

15.       Sutarčių aiškinimo taisyklės reglamentuotos CK 6.193 - 6.195 straipsniuose. Pagal kasacinio teismo jurisprudenciją, kai kyla šalių ginčas dėl konkrečios sutarties turinio, jos sąlygų, sutartis turi būti aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas konkrečiu atveju reikšmingas aplinkybes. Sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu. Aiškinant sutartį, būtina vadovautis ir CK 1.5 straipsnyje įtvirtintais bendraisiais teisės principais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2003 m. rugsėjo 15 d. nutartis civilinėje byloje 3K-3-813/2003; 2004 m. rugsėjo 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-424/2004; 2004 m. balandžio 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-274/2004; 2005 m. rugsėjo 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-406/2005; 2007 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-203/2007 ir kt.). Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra pažymėjęs, jog esminiai sutarčių aiškinimo principai (t.y. nagrinėti tikruosius sutarties šalių ketinimus ir aiškinti sutartį sąžiningai) lemia būtinybę aiškinant sutarties sąlygas atsižvelgti ne tik į lingvistinę reikšmę, tačiau įvertinti ir sutarties šalių elgesį, jų subjektyvią nuomonę dėl sutarties sąlygų turinio bei sutarties sudarymo metu buvusį sąlygų suvokimą. Dėl to reikšminga CK 6.193 straipsnio 5 dalyje nustatyta bendroji taisyklė, kad sutarties aiškinimui svarbu ir faktinės aplinkybės, susijusios su sutarties sudarymu, vykdymu, kitokiais šalių veiksmais, nes faktiniai šalių veiksmai reikšmingi siekiant nustatyti tikruosius šalių ketinimus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010-06-22 nutartis civilinėje byloje bylos Nr. 3K-3-288/2010).

16.       Nagrinėjamoje byloje nekilo ginčas, kad 2022 m. sausio 28 d. ieškovė ir atsakovai, tarpininkaujant nekilnojamojo turto brokeriui B. J. ir pagal jo pateiktą sutarties formą, kurios anksčiau ieškovė nematė, pasirašė preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį (toliau – Preliminarioji sutartis), pagal kurią šalys įsipareigojo sudaryti iki 2022 m. vasario 28 d. pagrindinę sutartį, atsakovui parduodant, o ieškovei įsigyjant namą ir 0,060 ha žemės sklypą, esančius (duomenys neskelbtini), už 117 000 Eur. Pagal Preliminariąją sutartį ieškovė sumokėjo 7 000 Eur avansą. Preliminarioji sutartis sudaryta tą pačią dieną, kada ieškovė atvyko apžiūrėti parduodamą daiktą.

17.       Akivaizdu, kad nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo viena pagrindinių sąlygų yra jo kaina. Todėl tikėtina, kad tokio brangaus turto pardavėjas (atsakovai) privalo ir turi žinoti, kada ir kokia būdu pirkėjas atsiskaitys. Kadangi pirkėjas (ieškovė) neturėjo atsiskaitymui reikalingos visos sumos, tai tikėtina šalys ir sutarė dėl Preliminarios sutarties sudarymo. Tai suponuoja ir išvadą, kad atsakovai turėjo žinoti, kad ieškovė ginčo nekilnojamąjį turtą ketina pirkti gaudama kreditą, kuris paprastai suteikiamas atsižvelgiant į parduodamo nekilnojamo turto, kuris įkeičiamas kredito įstaigai, vertę. Byloje nekilo ginčas, kad sudarant Preliminariąją sutartį dalyvavo nekilnojamojo turto brokeris B. J., atstovaudamas atsakovų interesams, todėl kaip savo srities profesionalas turėjo žinoti, kad pirkėjas atsiskaitys su jo klientu (atsakovu) tinkamai tik tuo atveju, jei gaus kreditą likusiai sumai, o kredito sumą apsprendžia ir įkeičiamo bankui nekilnojamo turto rinkos vertė – tai paprastai brokeriams žinoma aplinkybė. Taigi, labiau tikėtina, kad šis brokeris turėjo išviešinti tokias kredito suteikimo sąlygas pardavėjui, kuriam atstovauja. Aplinkybė, kad formaliai Preliminarioje sutartyje raštu nebuvo aptartos minėtos kredito gavimo sąlygos, vienareikšmiškai nereiškia, jog ginčo šalys dėl jų nesitarė ar joms nebuvo žinoma, kad realiai pirkėjas sumokės likusią sumą tik gavęs kreditą, atsižvelgiant į perkamo turto vertę. Pažymėtina, kad Preliminariojoje sutartyje nenumatyta, jog pirkėjas prisiima riziką tuo atveju, jei ginčo turto rinkos vertė nesiekia 117 000 Eur.

18.       Iš byloje pateiktos UAB „1Partner LT“ NT eksperto 2022-08-02 konsultacinės išvados matyti, kad ginčo nekilnojamojo turto rinkos kaina 2022 m. vasario 28 d. yra 64 400 Eur - ženkliai skiriasi nuo sutartos pirkimo-pardavimo kainos. Tai iš esmės patvirtina ieškovės ieškinyje nurodytą aplinkybę, kad iki pagrindinės sutarties sudarymo šio turto vertė buvo tik apie 68 000 Eur.

19.       Teisme liudytoja apklausta (duomenys neskelbtini) darbuotoja E. Š. patvirtino, kad ieškovė 2022 m. sausio-vasario mėnesį kreipėsi dėl 117 000 Eur vertės ginčo turto pirkimo, bankui finansuojant 85 proc. šios sumos. Liudytoja nurodė, kad ieškovė informavo ją, jog turto vertinimo ataskaitą atliks pardavėjas, kad atlikus vertinimą turto rinkos vertė sudarė 67 000 Eur. Liudytoja patvirtino, jog informavo ieškovę, kad tokiu atveju finansavimas sudarytų 85 proc. nuo 67 000 Eur.

20.       Minėtas ieškovės bendravimas su kredito įstaiga patvirtina jos realų ketinimą gauti paskolą nuo 117 000 Eur sumos. Akivaizdu, kad nagrinėjamu atveju pirkėjui finansuojamos sumos nepakanka, todėl jis, elgdamasis rūpestingai ir sąžiningai, pagrįstai atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, nes priešingu atveju pažeistų tokią sutartį negalėdamas tinkamai atsiskaityti (CK 1.5, 6.38, 6.200 straipsniai).

21.       Atsakovai ir trečiasis asmuo B. J. argumentuoja, kad Preliminariosios sutarties 4.1.3.1 punktu ieškovė pareiškė, jog yra gavusi visus reikalingus leidimus, sprendimus, sutikimus, patvirtinimus reikalingus pagrindinei sutarčiai sudaryti, o tai apima ir sprendimą gauti reikalingo dydžio kreditą. Teismo nuomone, ieškovė yra vartotoja, todėl šiame punkte aiškiai turėjo būti atskleista nuostata arba tiksliai įvardinta, kad ieškovė turi atitinkamos kredito įstaigos sprendimą finansuoti 117 000 Eur vertės nekilnojamojo turto įsigijimą. Kadangi šiame punkte tai nenurodoma, be to, ir kitomis sutartinėmis sąlygomis nenumatyta finansavimo (kreditavimo) rizikos pasekmės, todėl tokia sutartinė sąlyga aiškintina prisijungusios šalies – ieškovės – naudai, t. y. neperkeliant ieškovei atsakomybės dėl finansavimo (mažesnio kreditavimo) suteikimo (CK 6.193 straipsnis).

22.       Byloje nėra duomenų, kad pirkėjas dėl kitų priežasčių atsisakytų sudaryti pagrindinę sutartį, kad ieškovė ar jos sutuoktinis (trečiasis asmuo G. K.) turėjo įgūdžių nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo teisiniuose santykiuose. Tokiu atveju konstatuotina, kad ne dėl pirkėjo kaltės nesudaryta pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis. Atitinkamai pardavėjas neturi teisės taikyti pirkėjui netesybas ir negrąžinti avanso.

23.       Taigi, atsižvelgdamas į byloje nustatytų aplinkybių ir esamų įrodymų visumą, minėtą teisinį reglamentavimą ir teismų praktiką, teismas daro išvadą, jog ieškovė pagrįstai reikalauja gražinti avansą, kuris priteistinas iš atsakovų solidariai (CK 3.1209 straipsnis, CPK 178, 179, 185 straipsniai).

24.       Remiantis CK 6.37 straipsnio 2 dalimi ir 6.210 straipsnio 1 dalimi ieškovei iš atsakovų priteistina solidariai 5 proc. dydžio metinės palūkanos už priteistą 7 000 Eur sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos – 2022-03-04 - iki teismo sprendimo visiško įvykdymo dienos.

25.       Kiti byloje dalyvaujančių asmenų argumentai ir pateikti įrodymai esminės reikšmės neturi, todėl teismas jų atskirai neaptaria (CPK 3 straipsnio 1 ir 8 dalys, 185 straipsnis).

26.       Ieškinį patenkinus visiškai, iš atsakovų priteistina lygiomis dalimis ieškovei 972,50 Eur bylinėjimosi išlaidų (157,50 Eur žyminio mokesčio + 300 Eur už konsultacinę išvadą + 515 Eur advokato pagalbai pagal faktines išlaidas), į valstybės biudžetą – lygiomis dalimis 40,32 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu; atsakovams nepriteistina jų turėtos bylinėjimosi išlaidos (CPK 88, 92, 93, 96, 98 straipsniai).

27.       Dėl pandemijos (COVID-19) paplitimo Lietuvos teritorijoje ir teismo posėdyje byloje dalyvaujantiems asmenims sutinkant šis sprendimas skelbiamas rašytinio proceso tvarka – tai atitinka CPK 3 straipsnio 1 ir 8 dalyje įtvirtintus teisingumo ir protingumo principus.

Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259, 269–270, 279, 307 straipsniais,

n u s p r e n d ž i a :

Patenkinti ieškinį visiškai.

Priteisti ieškovei K. K. (asmens kodas (duomenys neskelbtini) iš atsakovų V. B. (asmens kodas (duomenys neskelbtini) ir I. B. (asmens kodas (duomenys neskelbtini) solidariai 7 000 Eur (septynių tūkstančių eurų) dydžio avansą, 5 proc. dydžio metines palūkanas už priteistą 7 000 Eur sumą nuo 2022-03-04 iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir lygiomis dalimis  972,50 Eur (devynis šimtus septyniasdešimt du eurus 50 ct) bylinėjimosi išlaidų.

Priteisti į valstybės biudžetą iš atsakovų V. B. (asmens kodas (duomenys neskelbtini) ir I. B. (asmens kodas (duomenys neskelbtini) lygiomis dalimis 40,32 Eur (keturiasdešimt eurų 32 ct) bylinėjimosi išlaidų.

Sprendimas per 30 (trisdešimt) dienų nuo priėmimo dienos gali būti skundžiamas Vilniaus apygardos teismui per Vilniaus miesto apylinkės teismą.

Teisėjas                                                                                               Igoris Kasimovas