Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.1.5.; 2.6.2.1.; 2.6.8.4.; 2.6.11.6.; 3.1.7.4.; 3.2.6.5.
(S)
VILNIAUS MIESTO APYLINKĖS TEISMAS
S P R E N D I M A S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2024 m. balandžio 15 d.
Vilnius
Vilniaus miesto apylinkės teismo teisėja Loreta Šiškienė,
sekretoriaujant teismo posėdžių sekretorei N. G.,
vertėjams J. P., G. R., E. V.,
dalyvaujant ieškovui V. S., jo atstovui advokatui I. B.,
atsakovei J. P., jos atstovui advokatui V. P.,
viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo V. S. ieškinį atsakovei J. P. dėl negrąžinto avanso ir netesybų priteisimo, tretieji asmenys (duomenys neskelbtini).
Teismas
n u s t a t ė:
1. ieškovas kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydamas priteisti iš atsakovės J. P. 12 500 Eur negrąžinto avanso, 12500 Eur netesybų, 5 proc. metinių palūkanų už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad pagal (duomenys neskelbtini) šalių sudarytą preliminarią sutartį pagrindinė sutartis dėl (duomenys neskelbtini), turėjo būti sudaryta iki (duomenys neskelbtini), tačiau jos ieškovas nesudarė dėl to, kad atsakovė pateikė neteisingą informaciją apie turtą, t.y. (duomenys neskelbtini) paaiškėjo, kad pagrindinė patalpose padidėjusios drėgmės ir to sukeltų padarinių priežastis – ne vėdinimo trukumas, ką teigė atsakovė, o dėl netinkamo įrengimo per pažeistą fasado struktūrą besiskverbianti drėgmė. Kadangi pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės, ji turi grąžinti ieškovui jo sumokėtą 12 500 Eur avansą ir sumokėti tokio paties dydžio netesybas, numatytas šalių sudarytos preliminarios sutarties (duomenys neskelbtini) punkte.
2. (duomenys neskelbtini) atsiliepime į ieškinį prašė jį atmesti kaip nepagrįstą ir priteisti visas patirtas bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad su ieškovu dėl (duomenys neskelbtini) pirkimo - pardavimo bendravo išimtinai nekilnojamojo turto agentas A. F., o atsakovė iki (duomenys neskelbtini) preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo ieškovo nebuvo mačiusi ir nebuvo su juo jokia forma bendravusi, todėl ieškinyje pateikiama tikrovės neatitinkanti informacija, kad atsakovė suklaidino ieškovą dėl (duomenys neskelbtini) esančių trūkumų priežasties (netinkamo vėdinimo). Parduodamas (duomenys neskelbtini) buvo nuolat nuomojamas, t.y. gyvenamas. Atsakovė (duomenys neskelbtini) būklės neslėpė, netgi skelbimo fotonuotraukose buvo akivaizdžiai matoma, kad (duomenys neskelbtini) reikia remonto, tą betarpiškai ieškovas matė ir apžiūrų metu, kuriose dalyvavo ne vieną kartą ir ne vienas, o kartu su savo pasikviestu statybininku. Ieškovui buvo sudarytos visos sąlygos (duomenys neskelbtini) apžiūrėti ir tokia būklė visiškai jį tenkino. Gavusi avansinį mokėjimą, atsakovė dalį šių lėšų sumokėjo pagal pasirašytą preliminarią sutartį su K. Č. už ketinamą įsigyti (duomenys neskelbtini). Likusią šio (duomenys neskelbtini) kainos dalį planavo sumokėti iš lėšų, gautų už anksčiau parduotą kitą sūnaus (duomenys neskelbtini) ir trūkstamą sumą (apie (duomenys neskelbtini)) iš (duomenys neskelbtini) pardavimo, tačiau prieš preliminarioje sutartyje numatyto termino sudaryti pagrindinę sutartį pabaigą A. F. niekaip negalėjo susisiekti su ieškovu, kad galėtų suderinti pagrindinės notariškai tvirtinamos sutarties pasirašymą, nes (duomenys neskelbtini) nebeketino pirkti. Atsakovė (duomenys neskelbtini) turėjo nupirkti ne vėliau, kaip iki (duomenys neskelbtini), o ieškovui nepagrįstai atsisakius sudaryti pagrindinę notarinę sutartį, atsakovė susidūrė su piniginių lėšų trūkumu, jai grėsė (duomenys neskelbtini) sutartinė sankcija, todėl pinigų teko skolintis ir kas mėnesį mokėti (duomenys neskelbtini) palūkanų. Taigi nesudarius pagrindinės sutarties, atsakovė patyrė nuostolių.
3. Trečiasis asmuo A. F. atsiliepime į ieškinį prašė jį atmesti. Nurodė, kad parduodant (duomenys neskelbtini), veikė kaip tarpininkas, organizavo apžiūras, atsakovė jose nedalyvavo. (duomenys neskelbtini) į jį kreipėsi ieškovas dėl (duomenys neskelbtini) pirkimo, kurį suremontavęs galėtų peliningai parduoti. Atsakovės (duomenys neskelbtini) kaip tik toks ir buvo, kadangi remontas jam, jei ir buvo darytytas, tai seniai. Ieškovui buvo suteikta galimybė apžiūros metu butą išsamiai apžiūrėti, įvertinti jo būklę. Jokių pastabų ieškovas neturėjo, tik išreiškė pageidavimą iki notarinės pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo (duomenys neskelbtini). (duomenys neskelbtini) šalys pasirašė preliminarią sutartį, ieškovas patvirtino, kad turtą apžiūrėjo, su jo įsigijimo sąlygomis susipažino. Artėjant pagrindinės sutarties pasirašymo terminui, ieškovas ėmė neatsakyti į telefono skambučius ir pranešimus, neperskambindavo ir jokios iniciatyvos sudaryti sutartį nerodė. Jis nepagrįstai teigia, kad atsakovė jį suklaidino dėl (duomenys neskelbtini) esančių trūkumų priežasčių, nes ji apžiūroje nedalyvavo ir su juo pirmą kartą susitiko pasirašant preliminarią sutartį. Ieškovas visus defektus matė. Kaip matyti iš antstolio faktinių aplinkybių konstatavimo protokolo, (duomenys neskelbtini) jokio pelėsio nėra. Ieškovas įsipareigojo pirkti (duomenys neskelbtini) su visais matomais defektais, ketino jį remontuoti ir perparduoti, todėl bet kuriuo atveju jį būtų tvarkęs. Kita vertus, ieškovo matomi defektai nebuvo esminiai. Jie leido (duomenys neskelbtini) naudoti pagal tiesioginę paskirtį.
4. Teismo posėdžio metu ieškovo V. S. atstovas advokatas I. B. ieškinį palaikė. Papildomai paaiškino, kad pamatęs realią (duomenys neskelbtini) būklę, ieškovas nusprendė pagrindinės sutarties nesudaryti. (duomenys neskelbtini) apžiūrėjo ir advokatas. Matė pelėsį, plovimo žymes. (duomenys neskelbtini) defektų nustatymo ataskaitoje fiksuotas žymus įtrūkis, kuris gali reikšti avarinę namo būklę. Šių trūkumų (kaimyninio balkono konstrukcijos įeina į fasadą, nėra apšiltinimo, todėl į vidų patenka drėgmė) prieš sudarydamas preliminarią sutarties iš (duomenys neskelbtini) nuotraukų ieškovas negalėjo matyti, jų atsakovė neatskleidė, o juos žinodamas, ieškovas sutarties nebūtų sudaręs. Jis atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį.
5. Teismo posėdžio metu ieškovas V. S. ieškinį palaikė. Paaiškino, kad yra verslininkas, turi transporto įmonę. Ieškojo (duomenys neskelbtini) dukrai. Pažįstami rekomendavo A. F.. Susitiko su juo (duomenys neskelbtini) A. F. ofise. Jis sakė, kad gali pasiūlyti (duomenys neskelbtini), parodė nuotraukas. Be to, kad vonioje trūko kelių plytelių ir buvo reikalingas kosmetinis remontas, jokių kitų trūkumų A. F. neminėjo. Jis teigė, kad galima padidinti (duomenys neskelbtini) plotą panaudojant balkoną. Sutarė dėl ploto didinimo, kreipėsi į meistrus. A. F. parengė preliminarią sutartį ir jis pasirašė. Pasirašė (duomenys neskelbtini) vietoje neapžiūrėjęs (priešingai, nei nurodyta sutartyje), nes A. F. sakė, kad yra dar keli pirkėjai, todėl jei kuo skubiau nepasirašys preliminarios sutarties, nupirks kiti. Be to, A. F. buvo rekomenduotas kaip geras, patikimas nekilnojamojo turto brokeris. (duomenys neskelbtini) nusprendė (duomenys neskelbtini) apžiūrėti į jį atvykus. (duomenys neskelbtini) atvykęs į (duomenys neskelbtini), pamatė daug įskilimų, įbrėžimų, pelėsį. Apie jį A. F. pasakė tik (duomenys neskelbtini). Susitarė su A. F. susitikti ateinantį pirmadienį jo ofise. Nuvykęs paprašė grąžinti avansą, nes (duomenys neskelbtini) blogos būklės. A. F. pažadėjo pakalbėti su pardavėja. Vėliau informavo, kad pastaroji nesutinka. (duomenys neskelbtini) jau buvo perdavęs už balkono stiklinimą, todėl nusprendė dar pasitarti su statybininku. (duomenys neskelbtini) apžiūrėjo (duomenys neskelbtini) su statybininku. Pastarasis pastebėjo, kad (duomenys neskelbtini) šalta, daug įskilimų. Rekomendavo neskubėti pirkti, įtarė, kad drėgmės priežastis gali būti (duomenys neskelbtini) konstrukcijoje. Tada kreipėsi į ekspertą. Trečią kartą apžiūrėjo (duomenys neskelbtini) su ekspertu (duomenys neskelbtini). Pastarasis pateikė išvadą, kad (duomenys neskelbtini) būklė labai bloga. Tada pranešė A. F., kad (duomenys neskelbtini) nepirks. Pastarasis informavo, kad avanso negrąžins.
6. Teismo posėdžio metu atsakovės J. P. atstovas advokatas V. P. su ieškiniu nesutiko. Paaiškino, kad atsakovė nėra ginčo (duomenys neskelbtini) savininkė. Juo yra atsakovės sūnus, išdavęs įgaliojimą atsakovei parduoti (duomenys neskelbtini). Atsakovė (duomenys neskelbtini) apžiūrose nedalyvavo, todėl nieko ieškovui apie (duomenys neskelbtini) būklę neaiškino. Atsakovė jį pirmą kartą pamatė pasirašant preliminarią sutartį. Ieškovui buvo paaiškinta, kad (duomenys neskelbtini) reikia remonto, jis nugyventas, t.y. atsilupę dažai, atšokę plytelės, kai kur yra įskilimų. Ieškovas (duomenys neskelbtini) pirko perpardavimui, taigi veikė verslo tikslais. Ieškovas planavo (duomenys neskelbtini) remontuoti. Apžiūrose dalyvavo ir statybininkai. Taigi ieškovas suprato, kad (duomenys neskelbtini) remontuotinas. Ieškovas norėjo balkono įstiklinimo, to siekė, nes meistrams sumokėjo apie pusę kainos. Kitą dalį ((duomenys neskelbtini)) sumokėjo atsakovė. Pačiai atsakovei įstiklinimo nereikėjo. Iš ieškovo gautą avansą atsakovė sumokėjo už kitą (duomenys neskelbtini), kurį turėjo nupirkti iki (duomenys neskelbtini). Iš ginčo (duomenys neskelbtini) iš dalies turėjo būti apmokėtas kito (duomenys neskelbtini) pirkimas. Ieškovui atsisakius sutarties, atsakovei teko skolintis, kas mėnesį mokėti po 500 Eur palūkanų. Ieškovas negalėjo nematyti (duomenys neskelbtini), kuriam reikėjo kapitalinio remonto, būklės. Teiginiai dėl pelėsio nušveitimo nepagrįsti. (duomenys neskelbtini) trūkumai nebuvo tokie, kad neleistų jo naudoti pagal paskirtį. Tai patvirtina aplinkybė, kad iki (duomenys neskelbtini) buvo nuomojamas. Jo trūkumai netrukdė nuomininkams jame gyventi. Prieš preliminarios sutarties sudarymą (duomenys neskelbtini) būklė nebuvo fiksuota. Pelėsio nebuvo ir jo nėra. Tai fiksavo ir antstolis.
7. Teismo posėdžio metu atsakovė J. P. su ieškiniu nesutiko. Paaiškino, kad nuo (duomenys neskelbtini) valdė (duomenys neskelbtini) sūnaus vardu. Užeidavo į jį kartą per metus, nes jame gyveno nuomininkai. Nematė, kad sienos būtų peršalusios, bet tamsios dėmės buvo. Klausė nuomininkų, kodėl atsilupę plytelės. Jie sakė, kad blogai veikia ventiliatorius. (duomenys neskelbtini) yra langai su juostele ventiliacijai. Nuomininkai jas buvo užklijavę. Dėl to kaupėsi drėgmė. Nuėmus juosteles (tai padarė rudenį, ketinant pradėti pardavimą), drėgmė dingo. Jokių konstrukcinių trūkumų nematė. Ginčo (duomenys neskelbtini) pradėjo pardavinėti (duomenys neskelbtini), kai su trečiuoju asmeniu A. F. pasirašė tarpininkavimo sutartį. Nuplovė dėmes, A. F. perdavė raktus ir jis jos vardu bendravo su klientais, rodė (duomenys neskelbtini), teikė informaciją. Tarpininkui nurodė, kad (duomenys neskelbtini) reikalingas kapitalinis remontas, t.y. reikia tvarkyti sienas, grindis, lubas. Apie jokius namo trūkumus nežinojo. Drėgmė (duomenys neskelbtini) buvo. Tai buvo matyti iš tamsių dėmių sienose, lubose. Pelėsio nebuvo. Nuomininkai (duomenys neskelbtini) būkle nesiskundė. Pirmą kartą ieškovą pamatė (duomenys neskelbtini) preliminarios sutarties pasirašymo dieną. Nepastebėjo, kad sutartyje ji nurodyta savininke. Ieškovas žinojo, kad (duomenys neskelbtini) reikia kapitalinio remonto. Ieškovas ketino (duomenys neskelbtini) perparduoti, todėl norėjo didesnio ploto. Atsižvelgiant į tai, jai reikėjo parengti naują planą. Ji (duomenys neskelbtini) sumokėjo už balkono įstiklinimą (prieš tai dalį buvo mokėjęs ieškovas). (duomenys neskelbtini) būklę ieškovas galėjo matyti iš nuotraukų ir to negalima paslėpti. Prieš sutarties pasirašymą ieškovas (duomenys neskelbtini) apžiūrinėjo du kartus. Ji, kaip ir žadėjo, padarė naują planą. Tai padarė (duomenys neskelbtini). Iš savo pusės ji padarė viską ir jos kaltės nėra dėl to, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta. (duomenys neskelbtini) norėjo parduoti, kad nupirktų kitą. (duomenys neskelbtini) sudarė preliminarią sutartį dėl kito (duomenys neskelbtini) pirkimo. Ieškovas žadėjo iki (duomenys neskelbtini) įstiklinti balkoną, o ji žadėjo padaryti naują planą. Stiklinimas baigtas (duomenys neskelbtini). Ji (duomenys neskelbtini) padarė naują planą, atvyko pas A. F. jį parodyti ir tik tada ((duomenys neskelbtini)) sužinojo, kad ieškovas (duomenys neskelbtini) nepirks. Kai ieškovas atsisakė pirkti (duomenys neskelbtini), ėmėsi jį remontuoti, kad galėtų parduoti. Purškiamomis priemonėmis pašalino dėmes, išbalino lubas vonioje, išklojo plyteles. Anksčiau to nedarė, nes ieškovas ketino daryti kapitalinį remontą.
8. Teismo posėdžio metu trečiasis asmuo A. F. su ieškiniu nesutiko. Paaiškino, kad 2022 m. iš atsakovės gavo informaciją, kad ji paveldėjo (duomenys neskelbtini), šiuo metu jis nuomojamas, nori jį parduoti. Apžiūrėjo. Jame gyveno nuomininkai. Buvo užklijuoti langai, matėsi dėmės nuo kondensato. Buvo sulaužytas ventiliacijos reguliavimas, vonioje buvo nusilupę dažai. Siekė, kad parduodamas (duomenys neskelbtini) būtų tvarkingas, todėl atsakovė turėjo nuimti plėveles ir pašalinti kondensatą. (duomenys neskelbtini) ji tai ir padarė. Prieš pradedant pardavinėti dėmės buvo išvalytos. Buvo likę tik ant lubų. Prieš fotografuojant dėmės (patamsėjimai) buvo nuplautos, todėl nuotraukose jų nebuvo. Pažįstamas jam pasakė, kad žino žmogų, kuris nori investuoti į nekilnojamąjį turtą. Susitiko su ieškovu. Parodė jam ginčo (duomenys neskelbtini) skelbimo nuorodą, pasakė, kad (duomenys neskelbtini) remontuotinas, paskutinis remontas jame darytas (duomenys neskelbtini). Nurodė, kad reikia pakeisti visas grindis, perdažyti sienas ir užsakyti virtuvę. Pripažįsta, kad yra įtrūkimų sienose, tačiau tai normalu, nes namas sėda, juda. Ieškovas klausinėjo, kaip būtų galima iš (duomenys neskelbtini) daugiau uždirbti. Pasiūlė jam įstiklinti balkoną. Paaiškino, kad tokiu būdu padidinus (duomenys neskelbtini) plotą padidės (duomenys neskelbtini) kaina. Nurodė meistrus ir ieškovas jiems sumokėjo avansą. Po preliminarios sutarties pasirašymo ieškovas (duomenys neskelbtini) gyvai apžiūrėjo 2 kartus. Ieškovas preliminarią sutartį pasirašė (duomenys neskelbtini) neapžiūrėjęs, nes ketino remontuoti ir tada parduoti. Jis be apžiūros nusprendė didinti (duomenys neskelbtini) plotą ir paprašė užsakyti balkono stiklinimą. Tokiais atvejais pirkėjai (duomenys neskelbtini) perka be apžiūros vietoje. Preliminarioje sutartyje sąmoningai pardavėja nurodyta ieškovė, nes iki to laiko turėjo įvykti (duomenys neskelbtini) perleidimas jai (sūnus turėjo padovanoti (duomenys neskelbtini) mamai - atsakovei). Balkonas buvo įstiklintas (duomenys neskelbtini), todėl ieškovė iki (duomenys neskelbtini) negalėjo spėti įregistruoti naujų kadastrinių matavimų. (duomenys neskelbtini) parašė ieškovui, kad jis turi atsiskaityti su langų meistru, (duomenys neskelbtini) paklausė, ar jis persigalvojo. Tik vėliau paskambino ieškovas ir pasakė, kad jam šį (duomenys neskelbtini) pirkti neapsimoka, be to, rado kitą. Pasakė ieškovui, kad tokiu atveju jis liks be avanso. Ieškovas sutiko pirkti. Atsakovė užregistravo naujus kadastrinius matavimus, bet ieškovas pagrindinės sutarties nesudarė.
9. (duomenys neskelbtini) parodė, kad verčiasi apdailos darbais, turi savo įmonę. (duomenys neskelbtini) jam paskambino (duomenys neskelbtini) ir paprašė apžiūrėti (duomenys neskelbtini). Apžiūrėjęs paklausė (duomenys neskelbtini), ar reikia jam šio (duomenys neskelbtini), nes galiniame kambaryje, spintoje, prie langokraščių matė pelėsį. Apie jį sprendė iš juodų dėmių. Be to, langai (duomenys neskelbtini) buvo užklijuoti. Tai rodė, kad jame šalta gyventi. Langų užklijavimas ir bloga ventiliacija neturi reikšmės pelėsio atsiradimui. Jei pelėsis paviršinis, jis nuplaunamas. Jei problema gilesnė, priežastis gali būti konstrukcijose. Įtrūkimai sienose gali būti nuo namo sėdimo. Tokie įtrūkimai gal būti pašalinami užglaistant ir nudažant.
10. L. T. M. parodė, kad turi patirties vertinant namų būklę, nes dirba daugiau nei 10 metų. Gyvai apžiūrėjo (duomenys neskelbtini), užfiksavo defektus. Esminis – pelėsis kambariuose, nes jis kelia grėsmę sveikatai ir trukdo eksploatacijai. Apie pelėsį sprendė iš pajuodavimų, apžiūrėjęs vizualiai (mėginių neėmė). Kai kur pelėsis buvo akivaizdus – (duomenys neskelbtini) atidarius sieninę spintą tiek viršuje, tiek apačioje matyti juodos dėmės, (duomenys neskelbtini) kampuose iš vidaus nukritęs tinkas. Buvo matyti plovimo žymės, bet dalis dėmių buvo likę (galimai negerai nuplauta). Apžiūrėjus vietas, kur kaupiasi pelėsis, matėsi įtrūkęs fasado tinkas. Jis buvo aptrupėjęs, aptekėjęs vandeniu. Ten, kur yra fasado pažeidimai, pro sandūras skverbiasi vanduo. Tam, kad pašalinti pelėsį, reikia sutvarkyti sandūras, apskardinti, kad nepatektų vanduo. Iš išorės sutvarkius defektus, nuvalius pelėsį, sutvarkius tinką ir perdažius, pelėsio turėtų nelikti. Pelėsio priežastis – ne bloga ventiliacija, o bendro naudojimo objekto defektas, drėgmės ir šalčio patekimas. (duomenys neskelbtini) yra patalpų, pvz. sandėliukas, kur ventiliacijos nėra, bet nėra ir pelėsio. (duomenys neskelbtini) yra orlaidės, todėl apskritai negalima sakyti, kad ventiliacijos nėra. Avarinės būklės nenustatė, nes ji nustatinėjama kitokia tvarka.
Ieškinys tenkintinas
11. Iš bylos duomenų nustatyta, kad (duomenys neskelbtini), asmeninės nuosavybės teise priklauso P. P. (el.b.t.1, l. 61-62). (duomenys neskelbtini) P. P. įgaliojo savo (duomenys neskelbtini) tvarkyti, valdyti naudotis ir disponuoti (su teise parduoti, mainyti, nuomoti) jam nuosavybės teise priklausančiu kilnojamuoju ir/ar nekilnojamuoju turtu, jį prižiūrėti, mokėti mokesčius ir kt. (el.b.t.1, l.63-66). (duomenys neskelbtini) J. P. ir (duomenys neskelbtini) kartu su pardavimų atstovu A. F. sudarė tarpininkavimo sutartį dėl (duomenys neskelbtini) pardavimo (el.b.t.1, l. 67-70). (duomenys neskelbtini) J. P. su V. S. sudarė preliminarią pirkimo – pardavimo sutartį, pagal kurią J. P. įsipareigojo parduoti, o V. S. už (duomenys neskelbtini) nupirkti (duomenys neskelbtini). Pagrindinė turto pirkimo – pardavimo sutartis turėjo būti sudaryta iki (duomenys neskelbtini) (el.b.t.1, l. 9-10). Tą pačią dieną V. S. sumokėjo J. P. (duomenys neskelbtini) avansą (el.b.t.1, l. 12), tačiau pagrindinė sutartis sudaryta nebuvo. (duomenys neskelbtini) ieškovas pareiškė pretenziją atsakovei, reikalaudamas grąžinti jam (duomenys neskelbtini) avansą ir sumokėti tokio paties dydžio baudą, nes pardavėja jį suklaidino dėl realios turto būklės – drėgmės sukeltų defektų priežasties (el.b.t.1, l. 13-15). (duomenys neskelbtini) atsakovė pretenziją atmetė, nesutikusi su joje pareikštais reikalavimais (el.b.t1, l. 73).
12. Nors ginčo (duomenys neskelbtini) savininku yra atsakovės sūnus, ieškovas ieškinį pareiškė J. P.. Ji, pardavinėdama (duomenys neskelbtini), veikė pagal sūnaus išduotą jai įgaliojimą, kurį teigė parodžiusi ieškovui, tačiau preliminarioje sutartyje nurodyta ne kaip atstovė, o kaip šalis. Be to, kaip paaiškino (duomenys neskelbtini) pardavime tarpininkavęs A. F., (duomenys neskelbtini) savininke ji turėjo tapti iki pagrindinės sutarties sudarymo, sūnui atlikus dovanojimą. Ji bylos nagrinėjimo metu neginčijo, kad teisės ir pareigos pagal preliminarią sutartį kyla jai, tokios pozicijos laikėsi ir visi kiti byloje dalyvavę asmenys, todėl teismas sprendžia, ar jai pagal preliminarios sutarties nuostatas kilo atsakomybė dėl pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties nesudarymo.
13. CK 6.165 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad preliminarioji sutartis yra šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Pagal kasacinio teismo praktiką preliminarioji sutartis – tai ikisutartinių santykių stadijoje sudaromas organizacinio pobūdžio susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje; tai nėra susitarimas dėl konkrečių veiksmų (turinčių tam tikrą vertę savaime arba tokių, kuriais perduodama tam tikra vertybė) atlikimo; vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2010 m. vasario 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-82/2010). Taigi preliminariosios sutarties objektas yra ne turtas, veiksmų rezultatas ar pan., dėl kurių įgijimo susitaria sutarties šalys, bet kitos sutarties sudarymas ateityje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. balandžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-166/2011; kt.).
14. Šalys preliminarios sutarties (duomenys neskelbtini) numatė, kad tuo atveju, jei pagrindinė turto pirkimo – pardavimo sutartis iki (duomenys neskelbtini) nebus pasirašyta dėl pirkėjo kaltės (įskaitant atsisakymą bei vengimą sudaryti sutartį), sumokėta avanso suma atitenka pardavėjai kaip šalių aptartas ir pardavėjo patirtų minimalių nuostolių atlyginimas. (duomenys neskelbtini) šalys numatė pasekmes, jei pagrindinė turto pirkimo -pardavimo sutartis iki (duomenys neskelbtini) nebus sudaryta dėl pardavėjos kaltės (įskaitant atsisakymą ar vengimą sudaryti sutartį). Tokiu atveju pardavėja per 2 dienas nuo sutarties (duomenys neskelbtini) numatyto termino pabaigos privalės grąžinti pirkėjui pastarojo sumokėtą (duomenys neskelbtini) avansą ir sumokėti avanso dydžio sumą kaip šalių aptartus minimalius pirkėjo nuostolius. Taigi šalys susitarė iš esmės dėl analogiškų turtine prasme pasekmių, jei sutartis nesudaroma dėl kurios nors iš jų kaltės.
15. Sprendžiant dėl preliminariosios sutarties šalies atsisakymo (vengimo) sudaryti pagrindinę sutartį padarinių, t. y. civilinės atsakomybės netesybų arba nuostolių forma, reikia nustatyti, buvo pagrįstas atsisakymas (vengimas) sudaryti pagrindinę sutartį ar ne (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. balandžio 11 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-166/2011; kt.).
16. Nagrinėjamoje byloje sprendžiant, ar atsakovė turėjo pagrindą negrąžinti ieškovui sumokėto avanso, būtina įvertinti, ar ieškovas pagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Ieškovas įrodinėja, kad turėjo pagrindą atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį, nes atsakovė jam neatskleidė tikrosios (duomenys neskelbtini) būklės, t.y. drėgmės priežasčių.
17. Bendrieji parduodamam daiktui keliami reikalavimai išdėstyti CK 6.327 straipsnio 1 dalyje, kurioje nurodyta, kad pardavėjas privalo perduoti daiktus, atitinkančius sutartyje nustatytus kokybės, kiekio ir kitus kriterijus, o jeigu sutartyje nėra nurodymų, – įprastus reikalavimus. Visgi pardavėjo atsakomybė už parduodamo daikto kokybę nėra absoliuti. Įstatymas nedraudžia parduoti netinkamos kokybės daiktų, bet daiktų trūkumai turi būti aptarti. Jeigu jie aptarti, tai laikoma, kad šalys susitarė dėl atitinkamos daikto kokybės ir ji yra pirkėjui priimtina, kad šis sudarytų sutartį. Pardavėjo pareiga garantuoti parduodamo daikto kokybę neapima tų atvejų, kai daikto trūkumai pirkėjui buvo žinomi arba tokie akivaizdūs, kad kiekvienas atidus pirkėjas juos būtų pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo (CK 6.327 straipsnio 2 dalis, 6.333 straipsnio 2 dalis). Taikant šią nuostatą svarbu nustatyti, ar daikto trūkumai normaliomis aplinkybėmis buvo tokie akivaizdūs ir pastebimi, kad rūpestingas ir atidus pirkėjas juos turėjo pastebėti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. gegužės 17 d. nutartis civ. byloje Nr. e3K-3-226-695/2017).
18. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas išaiškino, kad pardavėjas privalo garantuoti parduodamo daikto kokybę ir sudarydamas preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį. Įstatymas nedetalizuoja, kokios pasekmės kyla, kai pardavėjas, sudarydamas preliminariąją sutartį, pažeidžia šią pareigą, nenustato alternatyvių pirkėjo teisių gynimo būdų paaiškėjus daikto trūkumams po preliminariosios sutarties sudarymo kaip pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo atveju (pvz., kad pardavėjas neatlygintai pašalintų daikto trūkumus ar kad būtų atitinkamai sumažinta pirkimo kaina). Įstatyme taip pat nedetalizuojama, kas sudaro pagrindą atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį (CK 6.165 straipsnio 4 dalis). Tai, ar pagrįstai atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį, yra vertinamoji sąvoka, priklausanti nuo konkrečių bylos aplinkybių. Atsižvelgiant į tai, preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties galima atsisakyti ir dėl neesminių daikto trūkumų, svarbu, kad šie trūkumai buvo paslėpti (nežinomi pirkėjui sudarant preliminariąją sutartį) ir pirkėjas, apie tuos trūkumus žinodamas, arba nebūtų sudaręs preliminariosios sutarties, arba nebūtų sutikęs už daiktą tiek mokėti. Sudarius preliminariąją sutartį ir paaiškėjus paslėptiems trūkumams, kiekvienu atveju vertinama, ar pirkėjas turėjo pagrindą atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį, atsižvelgiant į konkrečias bylos aplinkybes.
19. Nagrinėjamu atveju ginčo nėra, kad šalys susitarė dėl remontuotino (duomenys neskelbtini), t.y. (duomenys neskelbtini) su trūkumais, pardavimo. Šalys trūkumų nenurodė preliminarioje sutartyje, tačiau pristatydamas (duomenys neskelbtini) pardavimo tarpininkas A. F. informavo, kad (duomenys neskelbtini) remontuotinas, t.y. reikia pakeisti visas grindis, perdažyti sienas, užsakyti virtuvę. Ieškovas su (duomenys neskelbtini) susipažino iš jo nuotraukų. A. F. patvirtino, kad nuotraukose drėgmės sukeltos dėmės nesimatė. Taigi apie tai, kad (duomenys neskelbtini) pažeistas drėgmės ir jame formuojasi pelėsis ieškovui nepranešė nei pati atsakovė, nei pardavimo tarpininkas A. F.. Apie tai jis sužinojo tik pats (duomenys neskelbtini) (jau po preliminarios sutarties pasirašymo) atvykęs į (duomenys neskelbtini) ir pamatęs dėmes.
20. Nagrinėjamu atveju svarbi aplinkybė yra ta, kad abu specialių žinių turintys liudytojai, t.y. V. G. ir T. M., konstatavo, jog (duomenys neskelbtini) yra pelėsis. Kai kur, kaip matyti (duomenys neskelbtini) defektų nustatymo ataskaitos, pelėsis plautas, likę plovimo žymės, kitur jis (duomenys neskelbtini) nebebuvo. L. T. M. parodė, kad (duomenys neskelbtini) išorinių sienų kampuose veisiasi pelėsiai. (duomenys neskelbtini) yra, tikėtina, pelėsių valymo pėdsakų. Atsakovė pati pripažino, kad dėmes valė du kartus: vieną kartą (duomenys neskelbtini), t.y. nusprendusi (duomenys neskelbtini) pardavinėti, antrą kartą (duomenys neskelbtini), po to, kai ieškovas atsisakė (duomenys neskelbtini) pirkti. Ji siekė, kad (duomenys neskelbtini) atrodytų patraukliau, nes, kaip teigė, jai reikėjo jį parduoti.
21. Nors atsakovė pelėsį neigė ir rėmėsi antstolio (duomenys neskelbtini) faktinių aplinkybių konstatavimo protokolu, kuriame nurodyta, kad faktinių aplinkybių konstatavimo metu ant (duomenys neskelbtini) patalpų sienų ir lubų nėra vizualiai matomų pelėsio žymių, taip pat (duomenys neskelbtini) nejuntamas pelėsiui būdingas kvapas, tačiau antstolis faktines aplinkybes konstatavo (duomenys neskelbtini), t.y. atsakovei ėmus tvarkyti (duomenys neskelbtini) po ieškovo atsisakymo jį pirkti, taigi ir šalinus dėmes, todėl jų galėjo ir nebelikti. Esminė aplinkybė šiuo atveju yra ta, kad atsakovė tiek (duomenys neskelbtini), nusprendusi pardavinėti ginčo (duomenys neskelbtini), tiek (duomenys neskelbtini), kai ieškovas atsisakė (duomenys neskelbtini) pirkti, ėmėsi drėgmės sukeltų dėmių šalinimo, siekdama paslėpti drėgmės poveikį (duomenys neskelbtini), kurį D. G. ir T. M. įvardijo kaip pelėsį. Iš jų paaiškinimų ir T. M. rašytinės (duomenys neskelbtini) defektų nustatymo ataskaitos matyti, kad pelėsį sukelia ne lengvai šalinamos vidinės (duomenys neskelbtini) priežastys, o išoriniai namo konstrukcijos trūkumai, kuriems pašalinti, priešingai nei pristatydamas (duomenys neskelbtini) teigė atsakovės atstovas (duomenys neskelbtini), reikalingas namo apskardinimas, tinko tvarkymas ir kt., o ne kosmetinis (duomenys neskelbtini) remontas.
22. Konstatuoti įtrūkimai sienose, nors ir nebuvo įvardinti pristatant (duomenys neskelbtini), tačiau gali būti sutvarkomi (duomenys neskelbtini) remonto metu atliekant glaistymą ir dažymą, t.y. paprastą (duomenys neskelbtini) remontą, apie kurio poreikį ieškovas buvo informuotas, todėl šie defektai nelaikytini paslėptais.
23. Atsižvelgiant į tai, kad nei pati atsakovė, nei jos vardu veikęs A. F. iki preliminarios sutarties pasirašymo neinformavo ieškovo apie esminį (duomenys neskelbtini) defektą – pelėsį ir tikrą jo atsiradimo priežastį, klaidino ieškovą, kad (duomenys neskelbtini) kurį laiką neveikė ar prastai veikė ventiliacija, kas galėjo lemti drėgmės jame formavimąsi, pelėsį slėpė bandant pašalinti dėmes, darytina išvada, kad ieškovas turėjo pagrindą atsisakyti sudaryti pagrindinę buto pirkimo - pardavimo sutartį ir ji nesudaryta ne dėl jo, o dėl atsakovės kaltės, slepiant (duomenys neskelbtini) trūkumą (pelėsį) ir jo atsiradimo priežastį. Aukščiau nurodytos esminės informacijos apie (duomenys neskelbtini) trūkumą ir jo priežastį nepateikimas lemia tiek didesnį remonto mąstą (neužtenka remontuoti butą perdažant sienas, reikalingas didesnis (duomenys neskelbtini) bei, tikėtina, ir namo remontas), tiek turi reikšmės (duomenys neskelbtini) eksploatavimui (kol nepašalintas pelėsis ir jo atsiradimo priežastis, tikėtina prastesnė gyvenimo (duomenys neskelbtini) kokybė. Jei ieškovas šia informaciją būtų gavęs pristatant (duomenys neskelbtini), jis nebūtų sudaręs preliminarios (duomenys neskelbtini) pirkimo – pardavimo sutarties arba būtų derėjęsis dėl kainos.
24. Nagrinėjamu atveju neturi reikšmės aplinkybė, kad preliminarios sutarties (duomenys neskelbtini) nurodyta, kad pirkėjas pareiškia, kad turtą yra apžiūrėjęs, susipažinęs, nes visi byloje dalyvaujantys asmenys patvirtino, kad faktiškai (duomenys neskelbtini) gyvai iki preliminarios sutarties pasirašymo apžiūrėtas nebuvo. Ieškovas pasitikėjo trečiuoju asmeniu ir jo teikiama informacija pasakojimo forma bei vaizdine informacija nuotraukose.
25. Konstatavus atsakovės kaltę dėl pagrindinės pirkimo pardavimo sutarties nesudarymo, taikytinas preliminarios sutarties (duomenys neskelbtini) pagal kurį nesudarius pagrindinės turto pirkimo - pardavimo sutarties iki (duomenys neskelbtini) dėl pardavėjos kaltės (įskaitant atsisakymą ar vengimą sudaryti sutartį), pardavėja privalo grąžinti pirkėjui pastarojo sumokėtą (duomenys neskelbtini) avansą ir sumokėti avanso dydžio sumą kaip šalių aptartus minimalius pirkėjo nuostolius. Atsižvelgiant į tai, iš jos priteisiama (duomenys neskelbtini) negrąžinto avanso ir (duomenys neskelbtini) netesybų.
26. Teismas, vadovaudamasis CK 6.37 straipsnio 2 dalimi, 6.210 straipsnio 1 dalimi, priteisia ieškovui iš atsakovės procentų dydžio metines palūkanas už priteistą 25 000 Eur sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.
27. Pagal CPK 93 straipsnio 1 dalį, šaliai, kurios naudai yra priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies.
28. Ieškovas patyrė 563 Eur žyminio mokesčio išlaidas (el.b.t.1, l. 4, 7-8). Jos pagrįstos į bylą pateiktais įrodymais, todėl priteisiamos jam iš atsakovės.
29. Ieškovas taip pat prašo atlyginti kitas 3 625 Eur bylinėjimosi išlaidas, kurias sudaro 3 025 Eur advokato pagalbai ir 600 Eur už defektų nustatymo ataskaitos sudarymą.
30. CPK 88 str. 1 d. 10 p. numato, kad prie išlaidų, susijusių su bylos nagrinėjimu, priskiriamos kitos būtinos ir pagrįstos išlaidos. Nagrinėjamu atveju ieškovas prašo išlaidų už advokato pagalbą iki kreipiantis į teismą. Šios išlaidos pagrįstos 2023-07-17 PVM sąskaita – faktūra ir tos pačios dienos priėmimo kvitu (el.b.t.1, l. 108-109). Visgi iš pateiktos sąskaitos matyti, kad 3 025 Eur suma paskaičiuota už susipažinimą su bylos medžiaga, nors tuo metu dar nebuvo kreiptasi į teismą ir bylos nebuvo (ieškinys teisme gautas 2023-08-23), už (duomenys neskelbtini) vykimą į objektą, t.y. (duomenys neskelbtini), ekspertiniam daikto kokybės vertinimui atlikti, nors atstovavimo sutartis sudaryta vėliau, t.y. tik 2023-07-17 (el.b.t.1, l. 5). už kliento interesų atstovavimą santykiuose su pardavėju, brokeriu, nors sąskaitos išrašymo diena sutampa su atstovavimo sutarties sudarymo diena ir nėra duomenų, kokios konkrečiai paslaugos tą dieną buvo suteiktos atstovaujant klientą. Taigi pagrįstomis teismas pripažįsta tik išlaidas advokato pagalbai už pretenzijos parengimą. Advokatas nedetalizavo, kokią mokesčio dalį priskiria konkrečiam teisiniam veiksmui, todėl teismas, atsižvelgdamas į 2023-07-19 pretenzijos apimtį, ginčo sudėtingumą ir LR teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu patvirtintose rekomendacijose „Dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio patvirtinimo“ numatytus dydžius, sprendžia, kad objektyvios ir racionalios yra 300 Eur išlaidos pretenzijai parengti bei jas priteisia ieškovui iš atsakovės. Taip pat jam priteisiamos ir 600 Eur išlaidos už defektų nustatymo ataskaitą, nes šiuo įrodymu kaip vienu iš pagrindinių rėmėsi ieškovas, rengdamas ieškinį ir grįsdamas savo reikalavimus bei paaiškinimus, šios išlaidos pagrįstos tiek pateikta sąskaita, tiek kasos pajamų orderiu. Iš viso ieškovui priteisiama 1 463 Eur (563 + 300 + 600) su bylos nagrinėjimu susijusių išlaidų.
31. Tenkinus ieškinį atsakovės bylinėjimosi išlaidos neatlyginamos.
32. Šioje byloje procesinių dokumentų siuntimo išlaidos sudaro 17,86 Eur. Jos viršija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro ir Lietuvos Respublikos finansų ministro 2011-11-07 įsakymu Nr. 1R-261/1K-355 nustatytą minimalią valstybei priteistinų bylinėjimosi išlaidų sumą (8,00 Eur), todėl ieškinį tenkinus, o priteisiamos iš atsakovės valstybei (CPK 92 straipsnis).
Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259, 260, 270 straipsniais, teismas
n u s p r e n d ž i a:
ieškovo ieškinį tenkinti.
Priteisti ieškovui V. S. (V. S.), a.k. (duomenys neskelbtini) iš atsakovės J. P., a.k. (duomenys neskelbtini) 12 500 Eur (dvylika tūkstančių penkis šimtus eurų) negrąžinto avanso, 12500 Eur (dvylika tūkstančių penkis šimtus eurų) netesybų, 5 proc. metinių palūkanų už priteistą sumą (25 000 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme (2023 m. rugpjūčio 30 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, 1 463 Eur (tūkstantį keturis šimtus šešiasdešimt tris eurus) su bylos nagrinėjimu susijusių išlaidų.
Priteisti iš atsakovės J. P., a.k. (duomenys neskelbtini) 17,86 Eur (septyniolika eurų, 86 ct) procesinių dokumentų siuntimo išlaidų valstybei. Pašto išlaidos turi būti sumokėtos Valstybinei mokesčių inspekcijai prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos, į. k. 188659752, į vieną iš biudžeto pajamų surenkamųjų sąskaitų, nurodytų Valstybinės mokesčių inspekcijos prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos interneto tinklapyje, įmokos kodas 5662. Sumokėjus šias išlaidas, teismui turi būti pateiktas jų apmokėjimą patvirtinantis dokumentas.
Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos apeliaciniu skundu gali būti skundžiamas Vilniaus apygardos teismui skundą paduodant per Vilniaus miesto apylinkės teismą.
Teisėja Loreta Šiškienė