Vieša sprendimų paieška



Pavadinimas: nuasmeninta nutartis byloje [3K-3-232-2007].doc
Bylos nr.: 3K-3-232/2007
Bylos rūšis: civilinė byla
Teismas: Lietuvos Aukščiausiasis Teismas
Raktiniai žodžiai:
Teisiniai terminai:
Šalys:
Vardas/Pavardė/Pavadinimas Kodas Byloje kaip
Kategorijos:

Kasacinės instancijos teismo pranešėjas

                                                                                         Civilinė byla Nr.3K-3-232/2007                                                                                                                                    Procesinio sprendimo kategorijos: 20.2; 25.3; 30.5;

  30.10; 50.8; 121.11; 121.13 (S)

 

 

 

LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS

 

 

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

 

2007 m. birželio 11 d.

Vilnius

 

 

              Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš  teisėjų: Teodoros Staugaitienės (kolegijos pirmininkė), Juozo Šerkšno ir Prano Žeimio (pranešėjas),

 

rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovų R. B. ir A. J. kasacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2006 m. balandžio 11 d. sprendimo ir Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. spalio 23 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovų R. B. ir A. J. ieškinį atsakovams J. M. ir E. A., tretiesiems asmenims Vilniaus miesto 31-ojo notarų biuro notarui Sauliui Svaldeniui ir Vilniaus apskrities viršininko administracijos Vilniaus rajono žemėtvarkos skyriui dėl privačios žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutarties dalies pripažinimo negaliojančia ir pirkėjo teisių bei pareigų perkėlimo.

 

Teisėjų kolegija

 

n u s t a t ė :

 

I. Ginčo esmė

 

              Ieškovai R. B. ir A. J. nurodė, kad jie yra pastatų (sandėlio ir gamybos/medžio ir metalo apdirbimo cecho) bei kiemo statinių (kiemo aikštelės ir tvoros), esančių (duomenys neskelbtini), įsigytų 1996 m. spalio 10 d. pirkimo-pardavimo sutartimi Nr. ML 15-4186, bendraturčiai. Pastatai yra pastatyti 0,40 ha žemės sklype, kuris jiems lygiomis dalimis buvo išnuomotas 2003 m. vasario 19 d. valstybinės žemės nuomos sutartimi Nr. N/2003-NK-26 (toliau – žemės nuomos sutartis). Šios sutarties 2 punkte buvo nustatyta, kad žemės sklypas išnuomojamas iki žemės sklypo sugrąžinimo natūra J. M., o 8 punkte nurodyta, kad „daiktinės teisės: šios žemės nuomos sutarties teisės ir pareigos pereina žemės savininkui, jeigu šalys nesutaria kitaip“. Žemės nuomos sutartis buvo įregistruota Nekilnojamojo turto registre. 2004 m. spalio 6 d. į jiems (ieškovams) priklausančias patalpas atvykęs atsakovas E. A. pareiškė, kad jis yra žemės sklypo savininkas, įsigijęs jį iš J. M. pagal 2004 m. rugsėjo 10 d. žemės sklypų pirkimo-pardavimo sutartį. Ieškovų teigimu, atsakovas J. M. įstatyme nustatyta tvarka nepranešęs jiems apie tai, kad ketina parduoti jų pastatams eksploatuoti naudojamą žemės sklypą ir pardavęs jį E. A., pažeidė CK 6.560 straipsnį, bei jų (ieškovų), kaip žemės sklypo nuomininkų, pirmenybės teisę pirkti žemę, taip pat LR žemės įstatymo 31 straipsnio 1 dalį, pagal kurią asmenys turi pirmumo teisę pirkti privačią žemę, kurią užima nuosavybės teise jiems priklausantys statiniai ir įrenginiai, taip pat žemę, būtiną naudoti šiems objektams pagal paskirtį, ta kaina, kuria ji parduodama, ir kitomis vienodomis sąlygomis, išskyrus atvejus, kai žemė parduodama iš viešųjų varžytynių. Ieškovai prašė teismo: 1) pripažinti negaliojančia 2004 m. rugsėjo 10 d. žemės sklypų pirkimo-pardavimo sutarties, sudarytos tarp J. M. ir E. A., patvirtintos Vilniaus miesto 31-ojo notarų biuro notaro S. Svaldenio, reg. Nr. 4250, dalį (1.1.2 punktą) dėl 0,40 ha žemės sklypo, unikalus Nr. 4162-0100-0680, esančio (duomenys neskelbtini), pardavimo kaip prieštaraujančią imperatyvioms įstatymo normoms ir taikyti niekinio sandorio pasekmes; 2) pripažinti negaliojančia E. A. ir UAB „Sampo bankas“ sudarytos nekilnojamojo turto įkeitimo sutarties, įregistruotos Hipotekos registre 2004 m. lapkričio 12 d., dalį dėl žemės sklypo, unikalus Nr. 4162-0100-0680, įkeitimo, kaip įregistruotą neteisėtai sudaryto sandorio pagrindu; 3) perkelti jiems (ieškovams) 0,40 ha žemės sklypo, unikalus Nr. 4162-0100-0680, esančio (duomenys neskelbtini), pirkėjo teisės ir pareigas pagal 2004 m. rugsėjo 10 d. žemės sklypų pirkimo-pardavimo sutartį, šios sutarties 1.1.2 punkte įpareigojant juos (ieškovus) sumokėti sutartyje nurodytą šio sklypo kainą – 168 000 Lt, o pardavėją – perduoti jiems (ieškovams) žemės sklypą.      

              Teismo posėdžio metu UAB „Sampo bankas“ pranešus, kad hipotekos lakštai, dėl kurių UAB „Sampo bankas“ buvo įtrauktas į bylą, yra išregistruoti, ieškovai atsisakė reikalavimo pripažinti negaliojančia E. A. ir UAB „Sampo bankas“ sudarytos nekilnojamojo turto įkeitimo sutarties, įregistruotos Hipotekos registre 2004 m. lapkričio 12 d., dalį dėl žemės sklypo, unikalus Nr. 4162-0100-0680, įkeitimo. 

 

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų sprendimo ir nutarties esmė

 

              Vilniaus apygardos teismas 2006 m. balandžio 11 d. sprendimu ieškovų atsisakymą nuo ieškininio reikalavimo pripažinti negaliojančia E. A. ir UAB „Sampo bankas“ sudarytos nekilnojamojo turto įkeitimo sutarties dalį dėl žemės sklypo įkeitimo priėmė ir šią civilinės bylos dalį nutraukė; kitus ieškininius reikalavimus dėl 2004 m. rugsėjo 10 d. žemės sklypų pirkimo-pardavimo sutarties dalies pripažinimo negaliojančia ir pirkėjo teisių bei pareigų pagal šią sutartį ieškovams perkėlimo atmetė. Teismas nustatė, kad 2002 m. gruodžio 24 d. ieškovai pateikė Vilniaus rajono žemėtvarkos skyriui prašymą išnuomoti jiems 0,40 ha privačios J. M. žemės. Vilniaus apskrities viršininko 2003 m. sausio 14 d. įsakymas Nr. 84-41 ir žemės nuomos sutarties 2 punktas patvirtina, kad 0,40 ha žemės sklypas, esantis (duomenys neskelbtini), ieškovų prašymu ne aukciono tvarka jiems buvo išnuomotas iki šio žemės sklypo grąžinimo natūra J. M., ir šiuo faktu buvo apibrėžtas žemės nuomos sutarties terminas. Nustatęs, kad nuosavybės teisės į J. M. tenkančią žemė sklypo dalį jam buvo atkurtos Vilniaus apskrities viršininko administracijos 2003 m. balandžio 8 d. sprendimu Nr. 41-15810, teismas sprendė, kad ieškovų sudaryta žemės nuomos sutartis pasibaigė 2003 m. balandžio 8 d. (CK 6.562 straipsnio 1 dalis, 6.549 straipsnio 2 dalis). Žemės nuomos sutarties įregistravimo ieškovų vardu faktas, teismo vertinimu, nei minėtame administraciniame aktame, nei žemės nuomos sutartyje nustatyto šios sutarties galiojimo termino nepratęsė. Remdamasis CK 6.566 straipsniu, įtvirtinančiu žemės nuomininko pirmumo teisę atnaujinti žemės nuomos sutartį, teismas pažymėjo, kad sutartiniams santykiams atsirasti reikalingas šalių susitarimas, jų valios išraiškos faktas, tačiau duomenų, kad ieškovai pranešė atsakovams, jog pageidauja sudaryti naują žemės nuomos sutartį, byloje nėra pateikta. Konstatavęs, kad nei atsakovas J. M., nei atsakovas E. A. minėtos žemės sklypų pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo metu nebuvo su ieškovais ginčo žemės sklypo nuomos teisiniuose santykiuose, teismas sprendė, kad nėra teisinio pagrindo ieškovų nurodytus atsakovus pripažinti pažeidusiais ieškovų, kaip nuomininkų, teises. Spręsdamas dėl ieškovų reikalavimo pripažinti iš dalies negaliojančia 2004 m. rugsėjo 10 d. žemės sklypų pirkimo-pardavimo sutartį kaip prieštaraujančią LR žemės įstatymo 31 straipsnio nuostatoms, teismas pažymėjo, kad Vilniaus apskrities viršininko administracijos 2003 m. balandžio 8 d. sprendimu atsakovui J. M. nuosavybės teisės atkurtos į bendrą 0,40 ha žemės sklypą kitai paskirčiai (komercinei veiklai), todėl teisės aktai, reglamentuojantys žemės ūkio paskirties žemės naudojimo, valdymo ir disponavimo tvarką, šiuo atveju netaikytini. Lingvistiškai aiškindamas LR žemės įstatymo 31 straipsnio 1 ir 4 dalių nuostatas, teismas nurodė, kad šiose teisės normose yra nustatyta žemės sklypo savininko pareiga registruotu laišku (įteikiant) pranešti parduodamame žemės sklype esančių statinių savininkui apie sprendimą parduoti žemės sklypą bei pardavimo sąlygas ir šių pastatų savininko teisė per 30 dienų nuo pranešimo gavimo dienos pasispręsti pirkti ar nepirkti privačią žemę, kurią užima nuosavybės teise jam priklausantys statiniai. Nustatęs, kad įrodymų apie tai, jog ieškovams, kurie yra ginčo žemės sklype esančių statinių savininkai, buvo registruotu laišku pranešta apie sprendimą parduoti žemės sklypą bei pardavimo sąlygas, taip pat apie ieškovų raštišką atsisakymą pirkti J. M. priklausiusį žemės sklypą byloje nėra, teismas darė išvadą, kad J. M. pažeidė LR žemės įstatymo 31 straipsnio reikalavimus. Atsižvelgęs į tai, kad prievolės atlikti tam tikrą veiksmą neįvykdymo teisinės pasekmės yra nustatytos CK 6.61 straipsnio 2 dalyje, tačiau ieškovai pasirinko kitą pažeistos teisės gynimo būdą – pirkėjo (t. y. E. A.) teisių ir pareigų pagal 2004 m. rugsėjo 10 d. žemės sklypų prikimo-pardavimo sutartį jiems perkėlimą (t. y. šia sutartimi įsigyto žemės sklypo iš E. A. paėmimą ir sutartyje nurodytos 168 000 Lt kainos jam grąžinimą), teismas, svarstydamas šio reikalavimo pagrįstumą, pažymėjo, kad atsakovas E. A. pagal 2004 m. rugsėjo 10 d. žemės sklypų pirkimo-pardavimo sutartį nebuvo ginčo žemės sklypo savininkas ir pardavėjas, todėl neturėjo LR žemės įstatymo 31 straipsnyje įtvirtintos pareigos registruotu laišku pranešti ieškovams apie parduodamą žemės sklypą. Nesant byloje įrodymų, kad E. A., kaip žemės sklypo pirkėjas, pažeidė imperatyvias įstatymo normas ar buvo nesąžiningas, teismas sprendė nesant teisinio pagrindo taikyti jam sankcijas. Atsižvelgęs į tai, kad per pastaruosius dvejus matus žemės kaina žymiai išaugo, teismas laikė, kad E. A., nebūdamas pripažintas įstatymo pažeidėju, patenkinus ieškovų reikalavimą atsidurtų blogesnėje padėtyje, nes, atgavęs už įsigytą žemę sumokėtus pinigus, analogiško dydžio žemės sklypo už tokią pat kainą nenusipirktų. Pažymėjęs, kad sandorio pripažinimas negaliojančiu, kaip civilinių teisių gynimo būdas, yra taikomas tik tada, kai privataus ar viešo intereso negalima apginti kitais civilinių teisių gynimo būdais, teismas, nesant atsakovo E. A. veiksmuose nesąžiningumo prezumpcijos (CK 6.67 straipsnis) ir pagrindo šį atsakovą pripažinti pažeidusiu ieškovų teises bei esant galimybei pažeistą teisę apginti kitu būdu, ieškinį pagal pasirinktą ieškovų pažeistos teisės gynimo būdą atmetė.                                               

              Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2006 m. spalio 23 d. nutartimi Vilniaus apygardos teismo 2006 m. balandžio 11 d. sprendimą paliko nepakeistą, ieškovų apeliacinį skundą atmetė. Nesutikdama su pirmosios instancijos teismo išvada, kad po nuosavybės teisių į žemės sklypą atkūrimo šio žemės sklypo nuomos sutartis su ieškovais nutrūko, teisėjų kolegija atkreipė dėmesį į tai, kad tiek 2004 m. vasario 19 d. žemės nuomos sutarties 8 punkte, tiek 2003 m. balandžio 8 d. sprendimo dėl nuosavybės teisių atkūrimo 3 punkte, tiek 2004 m. rugsėjo 10 d. žemės sklypų pirkimo-pardavimo sutarties 1.1.2 punkte pažymėta apie žemės nuomos sutarties su ieškovais sudarymą ir šios sutarties teisių bei pareigų perėjimą žemės savininkui. Šios aplinkybės rodo, kad J. M., atkūrus jam nuosavybės teises į žemę, apie žemės nuomos sutartį žinojo ir jos nutraukti nereikalavo (CK 6.564 straipsnis). Spręsdama dėl ieškovų, kaip parduodamame žemės sklype esančių pastatų savininkų, pirmenybės teisės pirkti parduodamą žemės sklypą, o jį pardavus trečiajam asmeniui – teisės prašyti perkelti pirkėjo teises ir pareigas, teisėjų kolegija pažymėjo, kad kiekvienu konkrečiu atveju, siekiant apginti pažeistą teisę, svarbu nustatyti ne tik patį pažeidimo faktą, bet ir įvertinti įstatymo tikslus bei spręsti dėl teisės gynimo būdų. Teisėjų kolegijos vertinimu, akivaizdu, kad LR žemės įstatymo norma, nustatančia parduodamame žemės sklype esančių pastatų savininkų pirmenybės teisę pirkti žemę, siekiama apginti pastatų savininkų interesus ta prasme, kad jie galėtų toliau netrukdomai naudotis jiems nuosavybės teise priklausančiais pastatais. Įstatyme yra įtvirtinta nuostata, kad pastatų savininkai turi pirmenybės teisę įsigyti ne bet kokį, o tik pastatams naudoti būtiną žemės plotą, todėl, teisėjų kolegijos manymu, įstatyme ir nėra įtvirtinta galimybė ginti pažeistą teisę ieškovų nurodomu būdu – perkeliant pirkėjo teisės bei pareigas, ir šiuo atveju nėra galimybės pagal analogiją taikyti CK 4.79 straipsnio 3 dalį. Ši CK norma, ginanti bendraturčių teises, nustato būtent tokį teisių gynimo būdą, nes nėra galimybės bendrosios nuosavybės teisės dalyviui apginti savo pažeistą teisę kitu būdu. Tuo tarpu, LR žemės įstatyme nurodyti subjektai – statinių savininkai – šiais objektais gali naudotis ir neturėdami nuosavybės teisės į žemę, o galimybė apginti jų pažeistą teisę yra įtvirtinta kitoje teisės normoje – CK 6.395 straipsnio 3 dalyje, reglamentuojančioje servituto nustatymą į tą žemės sklypo dalį, kurią užima nekilnojamasis daiktas ir kuri yra būtina jo naudojimui pagal jo paskirtį. Teisėjų kolegija sutiko su pirmosios instancijos teismo išvada, kad LR žemės įstatyme įtvirtinta ieškovų pirmenybės teisė buvo pažeista, atsakovui J. M. įstatyme nustatytu būdu nepranešus jiems apie sprendimą parduoti žemės sklypą, tačiau laikė tai galint būti reikšmingu tik ginčijant patį pirkimo-pardavimo sandorį, o ne reikalaujant perkelti pirkėjo teises ir pareigas pagal jau įvykusį sandorį. Nesutikdama su apeliacinio skundo argumentu, kad, prašant perkelti sandoryje pirkėjo teises ir pareigas, sandorio šalies sąžiningumas nėra reikšmingas, teisėjų kolegija pažymėjo, kad įstatymas bet kokiu atveju, išskyrus tam tikras išimtis, gina sąžiningo įgijėjo teises (CK 4.96 straipsnis).              

 

III. Kasacinio skundo dalykas ir pagrindas, atsiliepimo į kasacinį skundą argumentai

 

              Kasaciniu skundu ieškovai R. B. ir A. J. prašo Vilniaus apygardos teismo 2006 m. balandžio 11 d. sprendimą ir Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. spalio 23 d. nutartį panaikinti ir priimti naują sprendimą – ieškinio reikalavimą dėl pirkėjo teisių ir pareigų pagal 2004 m. rugsėjo 10 d. žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartį perkėlimo ieškovams patenkinti. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

              1. Bylą nagrinėjęs apeliacinės instancijos teismas, konstatuodamas, kad pagal LR žemės įstatymą ieškovai neturi galimybės ginti savo pažeistą pirmenybės teisę įsigyti žemės sklypą perkeliant pirkėjo teises ir pareigas ir kad šiuo atveju CK 4.79 straipsnio 3 dalis pagal analogiją negali būti taikoma, netinkamai aiškino ir taikė CK 1.8 straipsnį, 4.79 straipsnio 3 dalį, LR žemės įstatymo 31 straipsnio 1 ir 4 dalis bei padarė nepagrįstą išvadą, kad ieškovai gali apginti pažeistą pirmenybės teisę pagal CK 6.395 straipsnio 3 dalį, reglamentuojančią servituto nustatymą į žemės sklypo dalį, užimtą nekilnojamaisiais daiktais. LR žemės įstatymas, įtvirtindamas minėtą pirmenybės teisę, tiesiogiai nenustato šios teisės pažeidimo teisinių padarinių ir taisyklių, kuriomis remdamasis pirmenybės teisės turėtojas galėtų apginti savo pažeistas teises. Tačiau kiti įstatymai (CK 4.79 straipsnio 3 dalis, LR žemės reformos įstatymo 10 straipsnio 4 dalis, LR žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo laikinojo įstatymo 6 straipsnis) nustato kitus pirmumo teisę pirkti privačią žemę atvejus (LR žemės įstatymo 31 straipsnio 5 dalis) ir kartu – iš esmės tapačias šios teisės pažeidimo teisines pasekmes, t. y. minėtuose įstatymuose nurodytų pirmenybės teisės turėtojų (bendraturčių, žemės naudotojų) teisę per tris mėnesius teismo tvarka reikalauti pirkėjo teis ir pareigų perkėlimo. Visais aukščiau minėtais atvejais įtvirtintos pirmenybės teisės prigimtis, kasatoriaus teigimu, yra panaši ir jos nustatymo tikslas yra tas pats – tam tikrų asmenų (bendraturčių, pastatų ar įrenginių savininkų, žemės sklypo naudotojų), kurie su perleidžiamu nekilnojamuoju turtu yra susiję labiau nei visi kiti tretieji asmenys, teisių apsauga ir galimybė jas tinkamai įgyvendinti ateityje. Dėl to šios teisės pažeidimo teisinių padarinių reglamentavimas negali iš esmės skirtis. Atsižvelgiant į tai, pripažintina, kad ir LR žemės įstatymo 31 straipsnyje įtvirtintos pastatų savininkų pirmenybės teisės pažeidimo atveju, remiantis sisteminiu įstatymų nuostatų aiškinimu, pagal įstatymo analogiją (CK 1.8 straipsnis) taikytinos tos pačios, kaip ir kituose įstatymuose įtvirtintos šios teisės pažeidimo pasekmės pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimas, kaip priimtinesnis ir teisingesnis nei sandorio pripažinimas negaliojančiu ir juo labiau – servituto nustatymas šios teisės gynimo būdas. 

              2. Apeliacinės instancijos teismas netinkamai aiškino ir taikė materialinės teisės normas (CK 1.80 ir 4.96 straipsnius), reglamentuojančias sąžiningo įgijėjo teises ir jų gynimą tuo atveju, kai pažeidžiama pirmenybės teisė ir reikalaujama perkelti pirkėjo teises ir pareigas, bei nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo šiuo klausimu suformuotos praktikos, todėl nepagrįstai laikė, kad CK bet kokiu atveju gina sąžiningo įgijėjo teises ir kad dėl to, perkeliant atsakovo teises ir pareigas ieškovams, būtina atsižvelgti į atsakovo sąžiningumą.

3. Pirmosios instancijos teismo nustatyto fakto, kad atsakovas J. M., nepranešdamas ieškovams įstatyme nustatytu būdu apie sprendimą parduoti žemės sklypą, pažeidė LR žemės įstatymo 31 straipsnio reikalavimus, ieškovai savo apeliaciniame skunde neginčijo, o atsakovų apeliacinis skundas dėl šio fakto nebuvo pareikštas, todėl apeliacinės instancijos teismas, iš naujo ištyręs šį faktą ir padaręs priešingą nei pirmosios instancijos teismas išvadą, peržengė ieškovų apeliaciniame skunde nustatytas ribas, ir taip pažeidė CPK 320 straipsnį. Be to, apeliacinės instancijos teismas, priėmęs ir įvertinęs apeliaciniame procese naujus įrodymus (liudytojų G. D. ir J. S. parodymus), kurie nebuvo pateikti ir tirti pirmosios instancijos teisme, nors byloje nėra jokių duomenų, patvirtinančių, kad pirmosios instancijos teismas būtų nepagrįstai atsisakęs juos priimti, ar kad jų pateikimo būtinybė iškilo būtent apeliaciniame procese, pažeidė CPK 314 straipsnį.     

              Atsiliepimu į kasacinį skundą atsakovai E. A. ir J. M. prašo ieškovų kasacinį skundą atmesti ir skundžiamus teismų procesinius sprendimus palikti nepakeistus.

              Atsakovas E. A. atsiliepime nurodo, kad analogiško pirmenybės teisės gynimo būdo įtvirtinimas keliose teisės normose nereiškia, jog toks teisių gynimo būdas turi būti taikomas visais šios teisės pažeidimo atvejais. Priešingai, daugelyje kitų CK normų (pavyzdžiui, CK 6.60, 6.607, 6.566, 6.950 straipsniuose), reglamentuojančių tam tikras pirmenybės teises, nėra nustatytas toks šių teisių pažeidimo būdas kaip pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimas. Be to, vienarūšių teisinių santykių atveju pirmenybės teisės pažeidimo teisinės pasekmės taip pat gali skirtis (pavyzdžiui, CK 6.482 ir 6.607 straipsniai). CK 4.79 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta norma yra konkrečios rūšies teisiniams santykiams taikytina specialioji norma, kurios, kaip tokios, taikymas pagal analogiją yra draudžiamas pagal CK 1.8 straipsnio 3 dalį, todėl bylą nagrinėję teismai pagrįstai netaikė CK 4.79 straipsnio 3 dalies nuostatų. Kadangi pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimas, kaip ieškovų pirmenybės teisės, įtvirtintos LR žemės įstatymo 31 straipsnyje, gynimo būdas, šiuo atveju nėra galimas, tai neišvengiamai tenka derinti ieškovų ir jo (atsakovo E. A.) interesus, susijusius su ginčo žemės sklypo įsigijimu, ir atsižvelgti į jo (E. A.) sąžiningumą. Dėl to kasatorių motyvai dėl atsakovo E. A. sąžiningumo teisinės reikšmės yra nepagrįsti.

              Atsakovas J. M. atsiliepime nurodo, kad ieškovų reikalavimo dėl pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo patenkinimas reikštų LR Konstitucijos 23 straipsnio pažeidimą. Ieškovų teisė netrukdomai naudotis jiems nuosavybės teise priklausančiais pastatais, esančiais ginčo žemės sklype, teismų priimtu sprendimu nebuvo suvaržyta tiek, kad nebūtų užtikrintas šios teisės teisinis gynimas, nes galimybė apginti šią teisę yra įtvirtinta CK 6.395 straipsnio 3 dalyje, reglamentuojančioje servituto nustatymą į žemės sklypo dalį, užimtą nekilnojamaisiais daiktais ir būtiną šių objektų naudojimui pagal paskirtį. Ieškovai, kurie, kaip nustatė teismai, atsisakė pirkti iš jo (atsakovo J. M.) ginčo žemės sklypą dėl jiems nepriimtinos kainos, reikalaudami perkelti jiems pirkėjo teises ir pareigas, atsakovo manymu, elgiasi nesąžiningai.    

  

              Teisėjų kolegija

 

k o n s t a t u o j a :

 

IV. Teismų nustatytos bylos aplinkybės

 

Ieškovai R. B. ir A. J. yra pastatų (422,37 kv.m sandėlio ir 458,67 kv.m gamybos/medžio ir metalo apdirbimo cecho) bei kiemo statinių (kiemo aikštelės ir tvoros), esančių (duomenys neskelbtini), bendraturčiai. Pastatai yra pastatyti 0,40 ha žemės sklype, kuris jiems lygiomis dalimis buvo išnuomotas 2003 m. vasario 19 d. valstybinės žemės nuomos sutartimi Nr. N/2003-NK-26. Šios sutarties 2 punkte buvo nustatyta, kad žemės sklypas išnuomojamas iki žemės sklypo sugrąžinimo natūra J. M., o 8 punkte nurodyta, kad „daiktinės teisės: šios žemės nuomos sutarties teisės ir pareigos pereina žemės savininkui, jeigu šalys nesutaria kitaip“. Žemės nuomos sutartis buvo įregistruota Nekilnojamojo turto registre. Vilniaus apskrities viršininko administracijos 2003 m. balandžio 8 d. sprendimu Nr. 41-15810 buvo atkurtos nuosavybės teisės į atsakovui J. M. tenkančią nekilnojamojo turto dalį, grąžinant 0,73 ha žemės natūra: 0,33 ha žemės sklypą ūkio veiklai ir bendrą 0,40 ha žemės sklypą kitai paskirčiai. 2004 m. rugsėjo 10 d. Vilniaus miesto 31-ajame notarų biure buvo patvirtinta žemės sklypų pirkimo-pardavimo sutartis, kuria J. M. pardavė atsakovui E. A. 0,40 ha ploto žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini). Apie sprendimą parduoti žemės sklypą ieškovai, kaip parduodamame žemės sklype esančių statinių savininkai, įstatyme nustatytu būdu (registruotu laišku su įteikimu) nebuvo informuoti. 

 

V. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

 

              Esminiai kasacinio skundo argumentai yra susiję su LR žemės įstatymo 31 straipsnio 1 ir 4 dalyse įtvirtintos asmenų pirmenybės teisės pirkti privačią žemę, kurią užima nuosavybės teise jiems priklausantys statiniai ir įrenginiai, taip pat žemę, būtiną naudoti šiems objektams pagal paskirtį, įgyvendinimu, taip pat su sąžiningo įgijėjo instituto taikymu. Tai yra teisės klausimai, dėl kurių privalo pasisakyti kasacinis teismas (CPK 353 straipsnio 1 dalis).

              Teisėjų kolegija pažymi, kad CK ir kituose įstatymuose, reglamentuojančiuose žemės teisinius santykius, yra nustatyta pirmumo teisė pirkti nuosavybę bei tam tikri pažeistos pirmenybės teisės gynimo būdai ir tvarka.

              CK 4.79 straipsnio 1 dalyje nustatyta bendraturčio pirmenybės teisė pirkti parduodamas dalis, esančias bendrąja nuosavybe, o šio straipsnio 3 dalyje nustatytas šios pirmenybės teisės gynimo būdas – teisė per tris mėnesius teismo tvarka reikalauti, kad bendraturčiui būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos. LR žemės reformos įstatymo 10 straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad jeigu žemės sklypas parduotas pažeidžiant šio straipsnio 1 dalyje nustatytą eiliškumą, asmuo, kurio pirmumo teisė pirkti valstybinį žemės sklypą yra pažeista, turi teisę per tris mėnesius reikalauti, kad jam būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos. LR žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo laikinojo įstatymo 6 straipsnyje yra įtvirtinta privataus žemės ūkio paskirties žemės sklypo bendraturčių ir naudotojų, naudojusių žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip metus, pirmenybės teisė įsigyti žemės sklypą šiame straipsnyje nustatyta eilės tvarka. Jeigu žemės sklypas parduodamas pažeidžiant pirmenybės teisę, tai asmuo per tris mėnesius nuo sužinojimo apie pažeidimą dienos turi teisę reikalauti, kad jam būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos.

              LR žemės įstatymo 31 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad asmenys turi pirmumo teisę pirkti privačią žemę, kurią užima nuosavybės teise jiems priklausantys statiniai ir įrenginiai, taip pat žemę, būtiną naudoti šiems objektams pagal paskirtį, ta kaina, kuria ji parduodama, ir kitomis vienodomis sąlygomis, išskyrus atvejus, kai žemė parduodama iš viešųjų varžytynių. Minėto straipsnio 4 dalyje yra įtvirtinta pirmenybės teisės įgyvendinimo tvarka, o 5 dalyje nustatyta, kad kitus pirmumo teisės pirkti privačią žemę atvejus gali nustatyti kiti įstatymai. Tačiau LR žemės įstatyme, įtvirtinant minėtą pirmumo teisę, tiesiogiai nėra įtvirtintas šios teisės gynimo būdas jos pažeidimo atveju.

              Teisėjų kolegija pažymi, kad iš aukščiau minėtų Civilinio kodekso, LR žemės reformos įstatymo, LR žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo laikinojo įstatymo ir LR žemės įstatymo nuostatų turinio analizės matyti, jog tiek LR žemės įstatyme, tiek kituose įstatymuose įtvirtintos pirmenybės teisės prigimtis yra analogiška. Įstatymų leidėjas, nustatydamas pirmenybės teisę, visais atvejais siekia tų pačių tikslų – užtikrinti tų asmenų, kurie susiję su perleidžiamu nekilnojamuoju turtu labiau nei visi kiti tretieji asmenys ir kurių interesams šio turto pardavimas gal turėti tiesioginės įtakos, teisių apsaugą bei galimybę ateityje jas tinkamai įgyvendinti. Tokia pirmenybės teisė yra įstatyminė garantija, suteikianti pagrįstą bendraturčio, pastatų savininko ar žemės naudotojo (nuomininko) teisinių ir ekonominių interesų apsaugą. Jeigu nebūtų nustatyta ši pirmenybės teisė ir nebūtų užtikrinta tinkama jos apsauga, tai būtų nepagrįstai pažeisti tokią teisę turinčių asmenų teisėti lūkesčiai, susiję su jiems priklausančiu ar jų naudojamu turtu. Atsižvelgiant į tai, kad visuose aukščiau minėtuose įstatymuose yra įtvirtintas iš esmės vienodo turinio pirmenybės teisės institutas, kuriuo siekiama tų pačių tikslų, šios teisės pažeidimo teisinių padarinių pašalinimas negali iš esmės skirtis. Tokių pačių pirmenybės teisės gynimo būdų suteikimas visais šios teisės įstatyminio reglamentavimo atvejais yra būtinas ne tik remiantis pačios pirmenybės teisė prigimtimi, bet ir bendraisiais teisės principais (CK 1.8 straipsnis) bei sisteminiu civilinės teisės normų aiškinimu. Tai patvirtina Civilinio kodekso, LR žemės reformos įstatymo ir LR žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo laikinojo įstatymo nuostatos, nustatančios tokį patį juose įtvirtintos pirmenybės teisės gynimo būdą – pirkėjo teisių ir pareigių perkėlimą, jeigu šis reikalavimas pareiškiamas per trijų mėnesių laikotarpį.

              Bylą nagrinėję teismai nustatė, kad ginčo žemės sklypo pardavėjas J. M. neįvykdė LR žemės įstatymo 31 straipsnio 4 dalyje nustatytos pareigos pranešti jo žemės sklype esančių statinių ir įrenginių savininkams (ieškovams) apie sprendimą parduoti žemės sklypą bei jo pardavimo sąlygas registruotu laišku (įteikiant). Statinių ir įrenginių savininkas sprendimą pirkti tokį žemės sklypą ar atsisakyti jį pirkti turi priimti per 30 dienų nuo pranešimo gavimo dienos. Tik statinių savininkui atsisakius pirkti žemės sklypą arba per nustatytą terminą nepriėmus sprendimo, privačios žemės savininkas gali perleisti žemės sklypą kitiems asmenims. Teismai padarė pagrįstą išvadą, kad atsakovas J. M., neįvykdęs LR žemės įstatymo 31 straipsnio 4 dalyje nustatytų reikalavimų pranešti ieškovams registruotu laišku apie žemės sklypo pardavimą ir pardavęs žemės sklypą atsakovui E. A., neturinčiam pirmenybės teisės įsigyti jį privačion nuosavybėn, pažeidė minėto straipsnio 1 dalyje įtvirtintą ieškovų pirmenybės teisę pirkti privačią žemę. Ieškovai, siekdami apginti pažeistą pirmenybės teisę, prašė teismo jiems, statinių savininkams, perkelti pirkėjo teises ir pareigas pagal atsakovų sudarytą žemės pirkimo-pardavimo sutartį. Apeliacinės instancijos teismas, palikdamas pirmosios instancijos teismo sprendimą nepakeistą, sutiko, kad ieškovų pirmenybės teisė buvo pažeista, tačiau laikė, kad tai galėtų būti reikšminga tik ginčijant tokį sandorį, o ne reikalaujant perkelti pirkėjo teises pagal jau įvykusį sandorį. Teisėjų kolegija su tokia apeliacinės instancijos teismo išvada negali sutikti dėl jos klaidingumo, nes, pažeidus ieškovų pirmenybės teisę, sandorio nuginčijimo instituto, kaip šios teisės gynimo būdo, taikymas būtų netikslingas, neatitiktų nei ieškovų, nei atsakovų, sudariusių žemės pirkimo-pardavimo sandorį, interesų, ir pirmenybės teisė iš esmės nebūtų apginta. Pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimas, skirtingai nuo sandorio pripažinimo negaliojančiu, yra priimtinesnis ir teisingesnis, nes šis gynimo būdas yra ekonomiškesnis, operatyvesnis ir labiausiai atitinka pirmenybės teisės turėtojo interesus.

              Teisėjų kolegija taip pat nesutinka su apeliacinės instancijos teismo padaryta išvada, kad ieškovai – statinių ir įrenginių savininkai – žemės sklypu gali naudotis ir neturėdami nuosavybės teisės į žemę, o galimybę apginti jų pažeistą teisę nustato kitas Civilinio kodekso institutas – servitutas (CK 4.111 – 4.129 straipsniai). Šis institutas nėra ir negali būti pažeistos pirmenybės teisės gynimo būdas, nes ieškovai, net ir neturėdami pirmenybės teisės pirkti privačią žemę, servituto ar nuomos sutarties pagrindu galėtų naudotis žeme, kurią užima jiems nuosavybės teise priklausantys statiniai ir įrenginiai, taip pat žeme, būtina naudotis šiais objektais pagal paskirtį, tačiau už žemę mokėdami nuomos mokestį ar atlygindami dėl servituto nustatymo atsiradusius nuostolius.

              Teisėjų kolegija taip pat atkreipia dėmesį į tai, kad pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo, kaip pirmenybės teisės gynimo būdo, specifika yra ta, kad jo taikymas nepriklauso nuo trečiojo asmens, kuriam neteisėtai perleistas turtas, sąžiningumo. Dėl to, taikant pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo institutą, nereikia vadovautis CK 1.80 straipsnio 2-4 dalyse, 4.96 straipsnyje nustatytomis sandorio negaliojimo ir turto išreikalavimo iš sąžiningo įgijėjo taisyklėmis. Pirmenybės teisės turėtojui priklauso ne pats perleistas turtas, o teisė jį įsigyti pirmiau už kitus. Pažymėtina, kad žemės sklypų pirkimo-pardavimo sutarties 5.7 ir 5.8 punktuose yra nurodyta, jog ieškovai yra ginčo žemės sklypo nuomininkai ir kad sklype esantys pastatai nei pirkėjui, nei pardavėjui nuosavybės teise nepriklauso. Tai reiškia, kad pirkėjas E. A. turėjo žinoti, jog, pirkdamas sklypą, pažeidžia ieškovų pirmenybės teisę, nustatytą LR žemės įstatymo 31 straipsnio 1 dalyje, todėl į klausimą, ar jis galėtų būti pripažintas sąžiningu įgijėju, kokiu jis save įvardija atsiliepime į kasacinį skundą, galima būtų atsakyti tik visapusiškai išanalizavus ir įvertinus faktines bylos aplinkybes. Tačiau tai yra fakto, o ne teisės klausimas, todėl teisėjų kolegija dėl jo nepasisako, nes faktų nustatymas yra pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų prerogatyva. E. A., be to, nurodo, kad jo nuosavybės teisė yra neliečiama ir ją tiesiogiai gina LR Konstitucijos 23 straipsnio nuostatos. Teisėjų kolegija pažymi, kad nuosavybė Konstitucijos yra ginama tik tada, kai ji yra įgyta teisėtai.

              Teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylą kasacine tvarka, konstatuoja, kad apeliacinės instancijos teismas netinkamai aiškino ir taikė materialinės teisės normas, padarė pažeidimą, turintį esminės reikšmės vienodam teisės aiškinimui ir taikymui, ir šis pažeidimas turėjo įtakos neteisėtos nutarties priėmimui. Dėl to apeliacinės instancijos teismo nutartis naikintina ir byla perduotina iš naujo nagrinėti apeliacine tvarka.

              Kadangi civilinė byla perduotina nagrinėti iš naujo, tai dėl kitų kasacinio skundo argumentų, kurie nesudaro kasacijos pagrindo, teisėjų kolegija nepasisako.

              Nagrinėjant bylą iš naujo, apeliacinės instancijos teismui reikėtų įsitikinti, ar ieškovai, ketindami realizuoti pirmenybės teisę, yra finansiškai pajėgūs ir pasiruošę sumokėti už sklypą tokią pačią kainą, kokią už jį sumokėjo E. A.                                       

             

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 359 straipsnio 1 dalies 5 punktu ir 362 straipsniu,

 

n u t a r i a :

             

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. spalio 23 d. nutartį panaikinti ir perduoti bylą iš naujo nagrinėti apeliacinės instancijos teismui.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

 

 

 

Teisėjai                                                                                                                              Teodora Staugaitienė

 

                                                                                                                                            Juozas Šerkšnas

 

                                                                                                                                            Pranas Žeimys